¿Existe un impacto en el valor de una

vivienda en un condominio horizontal, por

contar con una urbanización de calidad?
Resumen

En la presente publicación, se realizó un análisis superficial del impacto que se ha

producido en los valores de los edificios de uso habitacional en un mercado que es dominado
en su gran mayoría por el tipo de desarrollo habitacional denominado condominio. En los
últimos veinte años se ha construido en su mayoría condominios aprovechando las brechas
legales existentes en materia de vivienda, de igual manera, se ha producido un fenómeno
inusual en el cual el valor de la vivienda disminuyó en factor a su relación con el área a
urbanizar, en comparación con los fraccionamientos que en la segunda mitad del siglo XX
se desarrollaban. Aunado al impacto en el valor de los edificios de uso habitacional, también
se ha desarrollado un entorno social en continuo conflicto, resultante de la ausencia de
espacios suficientes para el desarrollo de la convivencia social y familiar. Si continuamos
con el mismo sistema de crecimiento urbano, se tendrá que hacer un análisis a corto plazo de
la eficiencia y congruencia de este tipo de desarrollos habitacionales.

Palabras clave: Condominio, Valor de la vivienda, Fraccionamiento, Urbanización.

Abstract

This publication made a superficial analysis of the impact that has occurred in the values
of buildings for residential use in a market which is dominated mostly by the type of housing
development called condominium. In the last twenty years it has been built mostly
condominiums due a legal gaps in housing, in the same way, there was an unusual
phenomenon in which the value of housing decreased by factor to his relationship with the
area to urbanize, compared with the housing development created in the second half of the
twentieth century. In addition to the impact on the value of buildings for residential use, it
has also developed a social environment with continual conflict, resulting from the absence
of living spaces for the development of social and family . If we continue with the same
system Urban growth, in the short term, we will have to do an analysis of the efficiency and
consistency of such housing developments.

Keywords: Condominium, Home value, Cologne, Urbanization.

Introducción

Actualmente la construcción de desarrollos de régimen de propiedad en condominio en

México presenta un porcentaje alto de crecimiento en la industria inmobiliaria, ya que
permite a los desarrolladores disminuir sus costos en los apartados de urbanización y áreas
sociales por lo que la utilidad es mayor que en un fraccionamiento.
 Por el enfoque cultural que otorgamos a nuestro desarrollo social y personal en la
actualidad, debido a la segregación social y fragmentación espacial, hemos dejado de lado la
importancia necesaria que se debe dar a la urbanización en los desarrollos ya que en estos es
donde nuestras relaciones sociales se nutren.

La regulación en la construcción de urbanización de este tipo de desarrollos se encuentra

con muchas lagunas legales, las cuales los desarrolladores han hecho uso de estas
oportunidades para ofrecer viviendas más económicas pero con una urbanización deficiente.

Desarrollo

Según los resultados del Censo de Población y Vivienda 2010, realizado por el Instituto
Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), del año 1990 al año 2010, se observó un
crecimiento de 65 por ciento aproximadamente, en la cantidad de población en la ciudad de
Aguascalientes.

Aunado al fenómeno demográfico observado, también se presentó un aumento en la

construcción de bienes inmuebles para uso habitacional y así poder satisfacer la demanda
requerida en el área que nos ocupa. Los resultados del censo, nos muestra que del año 1990
al año 2010, las viviendas particulares habitadas creció en un 122 por ciento
aproximadamente en la Ciudad de Aguascalientes.
Según las dos cifras anteriores podemos concluir que el crecimiento de la vivienda ha sido
importante y trascendental en el último cuarto de siglo, aún con la disminución de personas
por vivienda particular habitada de 5.5 en el año 1990 a 4.1 en el año 2010.El parque
habitacional total en la Ciudad de Aguascalientes se compone de 361,576 viviendas, el cual
comprende las viviendas habitadas, deshabitas y de uso temporal.

En la última década se ha presentado una gran cantidad de construcciones de desarrollos

en régimen de propiedad en condominio, los cuales se han ofertado con cierta aceptación por
parte de las generaciones más jóvenes y que comienzan a formar una familia. Los
desarrolladores de vivienda han ofrecido como valor agregado e intrínseco vivir en esta clase
de desarrollos, debido a la presencia de áreas sociales comunes, barda perimetral para mayor
seguridad y privacidad de los habitantes, caseta de control de acceso al predio y diseños
arquitectónicos de vanguardia.

Es conveniente puntualizar que la normatividad y legislación actual, en cuanto a la

autorización de construcción de estos desarrollos es demasiado escueta, es por ello que
prevalece cierto desconocimiento por parte de la población en general, del demérito social
que implica vivir en esta clase de desarrollos.

Es aquí, donde justamente se centra la finalidad de este trabajo, enfocándose en indagar

el impacto en el valor comercial que pueden sufrir los bienes inmuebles de uso habitacional,
en un desarrollo de propiedad en condominio, contemplando una urbanización inteligente y
de calidad; por lo anterior que me hago la siguiente pregunta:
¿Existe algún impacto en el valor de una vivienda en condominio horizontal, por contar con
una urbanización de calidad?

Según el Sistema de Autorización de Fraccionamientos y Condominios (SIFRAGS) de la

Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional (SEPLADE), la normatividad y legislación
en Aguascalientes que rige actualmente a los condominios, es la que se presente a
continuación:

Marco normativo y legal para un condominio

Fuente: Condominio, Octubre 2015, SEPLADE-SIFRAGS,

http://eservicios.aguascalientes.gob.mx/seplade/sifrac/Definiciones.asp?Opc=2

Actualmente el Código de Ordenamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Vivienda para

el Estado de Aguascalientes en su Art. 517, permite que las vialidades internas de un
condominio sean de 10 metros de alineamiento a alineamiento con 2 metros de banqueta a
cada lado de la vialidad, en contraparte, el Art. 362 establece que el ancho mínimo para una
vialidad de un Fraccionamiento de Tipo Popular es de 12 metros de alineamiento a
alineamiento con 2 metros de banqueta a cada lado de la vialidad, ambos tipos de desarrollos
tienen las mismas dimensiones para la lotes, siendo de 75 metros cuadrados mínimos y con
un frente de 5 metros.
 A pesar de que en el Art. 517 menciona, que cualquier clasificación de condominio, deberá
tener las mismas características de los fraccionamientos habitacionales urbanos y especiales,
más adelante permite la disminución del ancho de vialidad de 12 metros de Fraccionamiento
Tipo Popular a 10 metros en Condominio, en el caso de vialidades interiores locales en las
que se contemple un sentido de circulación y sean parte de un circuito.

Este pequeño párrafo incluido en el artículo 517 ha creado cierta laguna legal en la
autorización de Desarrollos en régimen de propiedad en condominio, que ha impactado en
un continuo conflicto en el desarrollo social de los habitantes de esta clase de entorno social,
resultante de la ausencia de espacios suficientes para el desarrollo de la convivencia social y
familiar, y ha permitido que los grandes desarrolladores continúen disminuyendo sus costos
de construcción de urbanización, sacrificando el pleno desarrollo de los habitantes en esta
clase de desarrollos.

Logar la concientización de los desarrolladores en el tema, es un logro utópico, debido a

que la regulación en el tema resultaría en un impacto directo en su utilidad, por lo que su
poder de influencia actual, es un obstáculo permanente para poder lograr un marco
regulatorio consciente e inteligente, para la plena convivencia y desarrollo social de las
ciudades, ya que con la preponderancia de condominios sin una urbanización de calidad, se
fomenta a la marginación de la colectividad, la segregación de la convivencia, se anulan
espacios para la recreación social y cultural en el interior, perdura espacio insuficiente de
estacionamiento para visitas y reuniones con familiares y amigos y, excluye a instituciones
educativas y centros de salud.

La publicidad de los condominios de supuesto nivel medio en la ciudad ofrece los

privilegios antes mencionados, áreas sociales, barda perimetral y caseta de control de acceso,
pero nunca mencionan que las características de la urbanización son inferiores a las de un
Fraccionamiento de Tipo Popular; entonces resulta el siguiente razonamiento, actualmente
puede existir un habitante con un ingreso bajo, que desarrolla su vida en un Fraccionamiento
popular con un entorno urbano con mayor beneficios, que un habitante que vive en un
Condominio supuestamente de nivel medio alto y que cuenta con características urbanas
inferiores a los de un Fraccionamiento de Tipo Popular.

Si un condominio contará con las dimensiones mínimas de un Fraccionamiento de tipo

popular, el costo de la urbanización se incrementaría en razón de 5 metros cuadrados por lote.
Si actualmente el costo de construcción de la urbanización es de $ 820.00 aproximadamente
por metro cuadrado, incluyendo electrificación, agua potable, alcantarillado, alumbrado
público, pavimento rígido y banquetas; al aplicar las especificaciones mínimas de un
Fraccionamiento de tipo popular en un condominio supuestamente de tipo medio alto, el
impacto de la construcción de la urbanización adicional por lote sería de $4,100.00, también
se tendrían que adicionar los costos indirectos y costos de la tierra, los cuales tendrían que
ser absorbidos mediante el Valor Comercial de cada Vivienda.

Conclusiones
 La regulación en la construcción de Desarrollos en régimen de propiedad en condominio
tiene algunas lagunas legales, las cuales los desarrolladores han hecho uso de estas, como
oportunidades para ofrecer viviendas más económicas pero con una urbanización deficiente.

Actualmente la ley permite la construcción de Condominios supuestamente de nivel medio

alto con vialidades inferiores a las de un Fraccionamiento de Tipo Popular. Con esta situación
puede existir un habitante con un ingreso bajo, que desarrolla su vida en un Fraccionamiento
popular con un entorno urbano con mayor beneficios, que un habitante que vive en un
Condominio supuestamente de nivel medio alto y que cuenta con características urbanas
inferiores a los de un Fraccionamiento de Tipo Popular.

Si se regulará el tema en los Condominios y se aplicarán como mínimo las mismas

dimensiones de vialidades que los Fraccionamientos, el impacto en el valor comercial de
cada vivienda, sería de $4,100.00 aproximadamente, debido a la construcción de 5 metros
cuadrados adicionales de urbanización por lote, más los costos indirectos y costos de la tierra.

Referencias

– Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). (2010), Censo de Población y

Vivienda 2010. Obtenido el 22 de octubre de 2015 de,
http://www.inegi.org.mx/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/censos/poblacion
/2010/princi_result/ags/01_principales_resultados_cpv2010.pdf

-González Meléndez, Raúl (2014), Costos Paramétricos de la Ciudad de México, México.

Ed. Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos

-México. Periódico Oficial del Estado de Aguascalientes. (2013). Código de Ordenamiento

Territorial, Desarrollo Urbano y Vivienda para el Estado de Aguascalientes. Obtenido el 20
de octubre de 2015 de,
http://www.aguascalientes.gob.mx/gobierno/leyes/leyes_PDF/09102013_122642.pdf

– Sistema de Autorización de Fraccionamientos y Condominios de Aguascalientes. (2015).

Condominio. Obtenido el 22 de octubre de 2015 de,
http://eservicios.aguascalientes.gob.mx/seplade/sifrac/Definiciones.asp?Opc=2