REGULAMENTAÇÃO E IMPLEMENTAÇÃO

DO ESTUDO DE IMPACTO DE
VIZINHANÇA (EIV)
Benny Schvasberg

DEFINIÇÃO

Conforme preconizado pelo Estatuto da Cidade, o EIV – Estudo de Impacto de Vizinhança

constitui um instrumento da política urbana municipal, instituído pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal
nº. 10.257/01, destinado a promover uma melhor distribuição de benefícios e ônus do processo de
urbanização.
O EIV, assim como os demais instrumentos de política urbana, vincula-se aos princípios
constitucionais do cumprimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, especialmente:
A promoção da gestão urbana democrática e participativa;
O planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das
atividades econômicas no território municipal, de modo a evitar e corrigir distorções do crescimento
urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
A ordenação e controle do uso do solo, para evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivo ou inadequado em relação à infraestrutura
urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de
tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente.
2
Nesse contexto, o papel precípuo do EIV é analisar e informar previamente à gestão territorial quanto
às repercussões da implantação de um empreendimento no território, para que seja avaliado na ótica da
harmonia entre os interesses particulares e o interesse público.
Desse modo, três aspectos do EIV ficam bem demarcados nestas definições, como veremos a seguir.

O EIV como estudo de natureza técnica

O EIV é um documento técnico cuja elaboração é, via de regra, prévia à aprovação, autorização de
construção e licenciamento de determinadas atividades e empreendimentos, públicos ou privados, a
fim de examinar ex-ante as consequências positivas e negativas de sua implantação sobre a
vizinhança. Ele orienta tanto a prefeitura no julgamento e análise de projetos potencialmente geradores
de impacto urbano, quanto aos moradores sobre aqueles impactos.

01
A partir do EIV, é possível negociar alterações otimizadoras na concepção arquitetônica e urbanística
de projetos para que promovam, por exemplo, alterações na área construída, na disponibilidade de
áreas verdes ou de uso comunitário no interior do empreendimento, resultando em maior eficiência e
eficácia em termos da infraestrutura urbana a ser utilizada. Por essas razões é recomendável, sempre
que possível, a realização do EIV prévio.
No entanto, o EIV pode também ser elaborado após o empreendimento ser parcial ou integralmente
implementado. Nesse caso, possui um caráter de avaliação pós-ocupação, quando a implantação do
empreendimento passou a interferir de alguma forma na vizinhança. O pressuposto do EIV pós-
implantação é que os impactos negativos de vizinhança avaliados não podem ser considerados como
“fato consumado”, mas como passiveis de medidas mitigadoras, mesmo que a posteriori. Inclusive,
considerando a existência de eventuais fatos urbanos novos posteriores à implantação do
empreendimento, que deverão ser agregados aos conteúdos do EIV.

O EIV como instrumento de política urbana e de garantia do cumprimento

da função social da cidade

A elaboração do EIV, sobretudo de forma prévia à aprovação e licenciamento do empreendimento,

pode antecipar e minimizar problemas e dores de cabeça para a comunidade, os quais só seriam
sofridos posteriormente. Contudo, apesar da possibilidade de ensejar mudanças projetuais, o EIV não
pode ser considerado um instrumento de controle edilício como o Código de Obras e Edificações. O
instrumento destina-se a garantir o bem-estar social e os direitos coletivos da população ao ambiente
urbano saudável e não a regulamentar a elaboração de projetos e obras de modo geral.
Um empreendimento em conformidade com as regras urbanísticas e edilícias vigentes pode estar
sujeito a EIV, caso represente causa de impactos em potencial, os quais (juntamente com as formas e
medidas de mitigação) não são, na maioria dos casos, previstos nas normas e legislação urbanística em
vigor. Assim, identificados os impactos gerados e sua magnitude, o licenciamento pode ser
condicionado à adoção de medidas mitigadoras ou mesmo negado. Essa possibilidade representa uma
grande inovação na cultura técnica de licenciamento, que, tradicionalmente, tende a se restringir à
análise de conformidade – urbanística e edilícia – dos projetos, atividades e ou empreendimentos a
partir dos regramentos gerais estabelecidos.
O EIV se constitui, assim, em instrumento efetivo de gestão urbana, podendo inclusive ser uma fonte
de economia para o setor público que teria que arcar com custos decorrentes de ações necessárias para a
mitigação daqueles impactos.

02
O EIV como instrumento de mediação de conflitos

O EIV consiste em uma nova estratégia de gestão que incorpora a ideia de participação do cidadão em
processos decisórios sobre o destino da cidade. Na medida em que é capaz de constituir arenas de
diálogo nas quais a disputa de interesses particulares e coletivos pode pactuar soluções mediadas pelo
poder público, o EIV pode funcionar como instrumento de mediação de conflitos.
A partir desse ponto, pode-se inferir que os interessados na aprovação dos projetos de
empreendimentos sujeitos ao EIV não se limitam ao poder público, proprietários, projetistas e
empreendedores. Incluem também a vizinhança imediata e, a depender do porte e dos impactos dos
empreendimentos, os moradores do bairro ou da cidade em seu conjunto, contribuindo para a
consolidação dos princípios da gestão democrática.
Atividades temporárias e esporádicas tais como festivais, feiras, eventos culturais e esportivos,
frequentemente são geradoras de incômodos diversos e impactos de vizinhança. O EIV dessas
atividades indica impactos e formas de mitigação ou compensações. Constitui-se, assim, em
mecanismo que favorece as partes envolvidas – vizinhança e poder público - na pactuação de soluções
que conciliem interesses particulares e coletivos.

O EIV e a manutenção do interesse público

De modo geral, a utilização do EIV é motivada pela preocupação com a ordem urbanística e pelo uso
socialmente justo e ambientalmente equilibrado dos serviços, bens, equipamentos e infraestrutura da
cidade, incluindo a população urbana como um ator central na decisão de implantação ou autorização
de determinado empreendimento ou atividade na cidade.
Na cultura urbana brasileira, no entanto, não é raro se deparar com posturas conservadoras ou
exclusivistas, tanto por parte de moradores quanto dos técnicos das prefeituras, que podem desviar a
atenção da finalidade real do instrumento da promoção do equilíbrio entre os usos e atividades no
território das cidades para a preservação dos interesses privados de um grupo de pessoas.
Sob esse aspecto, cabe destacar que a noção de vizinhança para fins de EIV não se limita aos vizinhos
residentes, mas também a outras pessoas que, ainda que não sejam moradores, desenvolvem atividades
localizadas nas proximidades da obra ou da atividade, como usuários de escolas, entidades
assistenciais e outros que usufruem das redes de infraestrutura, serviços e equipamentos instalados.
Nesse sentido, deve-se ter cuidado para que a avaliação do EIV esteja sempre vinculada ao interesse
público e coletivo, identificando-se, nesse processo, interesses de grupos individuais que podem gerar
conflitos e desviar o instrumento do seu objetivo primeiro.

03
ASPECTOS E CONTEÚDOS DO EIV

O EIV deve examinar informações acerca dos mais variados aspectos decorrentes não só da
implantação do empreendimento ou atividade em si, mas também de seu potencial de alteração das
características urbanas pré-existentes.
Embora os aspectos negativos tenham preponderância em razão de merecerem maior atenção nos
conteúdos do EIV, não se deve perder de vista os impactos positivos a serem avaliados e otimizados.
Para uma aplicação equilibrada do EIV, é imprescindível a análise da relação risco-benefício quase
sempre envolvida na implantação da atividade ou empreendimento impactante. tanto na sua
vizinhança imediata, quanto na vida urbana de forma mais ampla. É importante a busca de soluções
viáveis e pactuadas para a cidade e seus diversos segmentos sociais.
O artigo 37 do Estatuto da Cidade relaciona aspectos mínimos a serem analisados no EIV tais como:
adensamento populacional em relação aos equipamentos urbanos e comunitários disponíveis, à
geração de tráfego e à demanda por transporte público;
preservação da qualidade ambiental, à luz do uso e da ocupação do solo, a ventilação e a iluminação, a
paisagem urbana e os patrimônios natural e cultural;
aspectos econômicos, considerando a valorização imobiliária decorrente da instalação do novo
empreendimento.
Todavia, o Estatuto da Cidade permite também que os municípios, na sua regulamentação,
acrescentem outros aspectos conforme suas especificidades.
Vamos exemplificar a seguir os aspectos de avaliação do EIV listados no artigo 37 do Estatuto da
Cidade.

Adensamento populacional

No que se refere a quantificar o aumento populacional provocado pela implantação ou ampliação de

atividade ou empreendimento, o acréscimo pode não ser direto, sobre a população que irá habitar o
edifício, mas também à população atraída para o entorno por questões relacionadas ao
empreendimento como geração de emprego ou melhorias no bairro. A estimativa de adensamento
populacional ao longo do tempo é parâmetro útil a outras avaliações consideradas no estudo, tais
como: capacidade da infraestrutura atual e acrescida; quantificação dos equipamentos comunitários;
geração de tráfego e demanda por transporte público. Deve ser feita projeção de tempo para esse
aumento populacional atingir seu limite e estabilizar, planejando a sincronia de execução dos serviços
necessários a essa população.

04
Equipamentos urbanos e comunitários

Na Lei Federal 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, consideram-se
equipamentos públicos comunitários aqueles destinados à educação, cultura, saúde, lazer e similares
(Art. 4º, §2º). Equipamentos públicos urbanos são aqueles destinados ao abastecimento de água, coleta
e tratamento de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede de telefonia e gás canalizado
(Art. 5º, §1º). O EIV deve elencar quantidade e tipos de equipamentos comunitários existentes e sua
capacidade de atendimento de acordo com o raio de abrangência da intervenção proposta. Deve, ainda,
relacionar a capacidade de atendimento com a projeção de população futura, propondo a ampliação
dos equipamentos existentes ou criação de novos para atender à demanda decorrente da implantação
do empreendimento.
Em relação aos equipamentos públicos urbanos, o EIV deve verificar a compatibilidade entre o
empreendimento proposto e a capacidade das redes de infraestrutura, considerando a variação no
contingente populacional (morador e usuário) da vizinhança decorrente do empreendimento.

Uso e ocupação do solo e valorização imobiliária

Quanto ao uso e ocupação do solo, cabe ao EIV indicar as tendências de mudança de uso do solo e
transformações urbanísticas induzidas pelo empreendimento. Existem empreendimentos que geram
alterações profundas na dinâmica urbana local que, em médio e longo prazos, tendem a alterar a
configuração espacial e a concentração ou dispersão de atividades e, consequentemente, os preços dos
imóveis nas imediações.
A valorização imobiliária pode ser fator positivo ou negativo. Em áreas degradadas, como antigos
centros de cidade ou zonas portuárias abandonadas, a instalação de atividades geradoras de
valorização imobiliária desperta interesses no desenvolvimento e reocupação dessas áreas. Entretanto,
essa valorização pode ter efeitos perversos para a população residente, geralmente de baixa renda,
como a segregação social ou expulsão “indireta” em decorrência do aumento dos aluguéis e taxas
nesses locais. O EIV deve, então, apontar para soluções e contrapartidas que minimizem tais efeitos,
lembrando que a valorização imobiliária privada derivada de ações públicas (obras ou alterações
normativas) deve estar sujeita a mecanismos de recuperação de parte dessa valorização para a
coletividade.

05
Mobilidade urbana: geração de tráfego e demanda por transporte público

Um dos maiores desafios do planejamento urbano contemporâneo é lidar com excessos de tráfego de
veículos, especialmente particulares. A cultura do carro particular, junto à deficiência de transporte
público e o baixo estímulo aos modos não motorizados abarrotam as cidades brasileiras e
comprometem a mobilidade urbana. Assim, um aspecto básico dos impactos de qualquer
empreendimento é o incremento de veículos nas imediações e seus efeitos na malha urbana.
Interferências na mobilidade urbana durante as obras devido a fechamento parcial de vias e obstrução
de passeios públicos é um outro aspecto da avaliação.
Com o propósito de amenizar o impacto ao longo da implantação do empreendimento, o EIV deve
apresentar ajustes ao traçado e dimensionamento do sistema viário, semáforos, sinalizações, entre
outros; Para atender a população atraída pelo empreendimento, cabe elaborar um estudo de mobilidade
quantificando o aumento do número de viagens e demanda por linhas de transporte, paradas de ônibus,
etc.
Alerta-se para os cuidados na delimitação da área de estudo de tráfego no EIV, pois o impacto de um
empreendimento isolado não é sentido exclusivamente na sua vizinhança imediata; ele irradia
consequências de sobrecarga em acessos a vias e artérias próximas, uma vez que o sistema viário é
interdependente e acumula seus efeitos.

Aspectos bioclimáticos: ventilação, iluminação e outros

O EIV deve analisar aspectos de conforto ambiental relacionados à circulação de ar, iluminação
natural e aumento de temperatura, considerando os fatores relacionados às condições climáticas e
regionais específicas que influenciam o microclima urbano, como variações da umidade e regime de
chuvas. Devem ser observadas a adequabilidade dos espaços vazios entre as construções, a proporção
entre áreas verdes e impermeabilizadas, a formação de ilhas de calor ou de túneis de vento e, ainda, o
sombreamento excessivo das edificações vizinhas. Outro ponto, é a análise de geração de poluição
sonora direta (gerada pelo empreendimento) e indireta, consequência das transformações urbanas
decorrentes, como a intensificação de tráfego, por exemplo. Além disso, softwares de simulação
permitem, atualmente, uma melhor visualização dos impactos dessa natureza, permitindo a
comparação de desempenho e diagnósticos bioclimáticos.

06
Paisagem urbana e patrimônio natural e cultural

Os principais impactos a serem verificados nesse item referem-se aos riscos de descaracterização da
paisagem natural e do patrimônio cultural de uma cidade frente a interesses econômicos e imobiliários.
Em relação à arquitetura dos empreendimentos, devem ser evitados conflitos com a identidade e a
legibilidade da paisagem urbana do entorno.

EIV x EIA

O art. 38 do Estatuto da Cidade esclarece a dúvida, bastante comum, de que a elaboração do estudo de
impacto de vizinhança não substitui a elaboração e a aprovação do estudo prévio de impacto ambiental
(EIA), quando a legislação ambiental assim o exige.

Ainda que os instrumentos não se confundam, no âmbito de uma política de planejamento e gestão
urbano-ambiental integrada, deve-se, sempre que possível, sintetizar as recomendações técnicas das
duas áreas em um documento único, oferecendo maior confiabilidade aos processos de aprovação de
projetos e complementaridade entre licenciamento urbanístico e ambiental de atividades. Nesses
termos, devem ser incluídos no estudo ambiental previsto em lei, os requisitos básicos para elaboração
do EIV, conforme definido pelo Estatuto da Cidade.

REGULAMENTAÇÃO E IMPLEMENTAÇÃO DO EIV

Passaremos, então, a tratar de alguns dos aspectos que devemos tomar com respeito à elaboração do
EIV, sua regulamentação e implementação, que deverão considerar os seguintes componentes
fundamentais:
1. Portes e/ou tipos de empreendimentos ou atividades para os quais é exigível o EIV;
2. Critérios para definição da área de influência (vizinhança) de empreendimentos ou atividades
sujeitas ao EIV;
3. Critérios para a definição de medidas mitigadoras, compensatórias e condicionadoras da aprovação
do empreendimento ou atividade;
4. Fluxos e competências: momento do processo de licenciamento em que é exigível o EIV e
atribuições do poder público e dos empreendedores na elaboração, análise e aprovação do EIV;
5. Controle social: publicização dos documentos do EIV e processos de participação da comunidade ou
vizinhança na avaliação do empreendimento objeto do EIV.

07
Definição das atividades/empreendimentos sujeitos a EIV

Os empreendimentos e atividades cabíveis de exigência do EIV devem estar listados em lei específica
regulamentadora do EIV, ou nas normas de gabarito, uso e ocupação do solo, vigentes no município. O
Conselho das Cidades, por meio da Resolução 34/2005, recomenda que essa definição esteja no plano
diretor, ou em lei específica baseada nele, pois deve dialogar com os objetivos estratégicos do
desenvolvimento urbano e as diretrizes de ordenamento do território para aplicar a função social da
cidade e da propriedade.
Com base nessas diretrizes e sua projeção espacial que devem ser decididas quais as atividades ou
empreendimentos impactantes e condicionados à aprovação do EIV. Um dos critérios mais usados diz
respeito ao porte do empreendimento.
Exemplos de empreendimentos sujeitos a EIV devido ao porte presentes em algumas
regulamentações do instrumento no Brasil:
I. empreendimentos localizados em grandes áreas, entre 1,5 e 2,5 ha;
II. empreendimentos que possuam grande área construída: em média áreas superiores a
10.000 m²;
III. edificações não residenciais com grande área construída - média superior a 3.000
m²;
IV. edificações não residenciais com área de estacionamento para veículos superior a
8.000 m² ou mais de 400 vagas destinadas a estacionamento de veículos.
Para definir atividades e empreendimentos sujeitos ao EIV, podem ser usados critérios de porte ou de
tipo de atividade, ou uma combinação de ambos. Contudo, é importante relacionar a classificação com
a localização do empreendimento no território. Uma casa de festas em área residencial, por exemplo,
pode ser impactante, mas em um setor isolado pode não oferecer impacto à vizinhança.
Podem haver também casos especiais em que pode caber exigência de EIV, como os chamados
impactos cumulativos, ou seja, considerar no estudo que os novos impactos se somam a outras
atividades existentes, agregando escala e avolumando os efeitos na região de sua implantação.
Eventuais casos omissos nas normas em vigor devem ser objeto de consulta especifica no órgão de
gestão e planejamento urbano e territorial da prefeitura para verificação da sua compatibilidade e
inserção urbana e a necessidade de elaboração de EIV. Deve-se atentar que uma exigência de EIV, por
parte dos gestores sem amparo na legislação e normativa urbanística vigente, é passível de
questionamento judicial por parte de empreendedores.

08
Definição da área de influência (vizinhança)

A avaliação da área de influência está ligada à extensão dos efeitos e consequências que podem
decorrer do empreendimento. Logo, essa definição exige precisão tecnicamente especificada em
planta com os pontos de influência dos fatores de análise do projeto. A área de influência para análise
do impacto de vizinhança é diferenciada de acordo com o porte e tipo do empreendimento, assim como
de acordo com as características da área de implantação.

Definição de medidas mitigadoras

É um desafio identificar os efeitos positivos e negativos em uma análise de custo e benefício para uma
equação razoável entre os ônus e bônus do empreendimento.
Há empreendimentos que causam impactos, mas são também fundamentais para a cidade e o interesse
público. Nesses casos, é preciso prever medidas mitigadoras ou compensatórias que devem ser
dimensionadas com base em um exercício de busca pelo interesse coletivo. A prática mostra a
necessidade de estabelecer um repertório de medidas ou uma matriz de relação entre zonas urbanas e
atividades para parametrizar esse dimensionamento como condicionante da aprovação e
licenciamento dos empreendimentos individuais ou em conjunto.
Exemplificamos a seguir algumas das contrapartidas ou medidas compensatórias mais usuais:
o adensamento populacional pode ter contrapartida na exigência de áreas verdes, estações elevatórias
de esgoto, equipamentos coletivos como escolas e creches;
impactos negativos sobre o mercado de trabalho podem ter contrapartida na oferta de postos de
trabalho dentro do estabelecimento ou alternativas de recolocação profissional para os afetados;
sobrecarregamento na infraestrutura viária pode ter contrapartida em investimentos de semaforização
e transportes coletivos.
É bom lembrar que, tal como ocorre na prática dos TACs – Termos de Ajustamento de Conduta
(promovidos geralmente entre Ministério Público, Executivo Municipal e Empreendedores), as
medidas mitigadoras previstas no EIV têm sua implantação estabelecida em um cronograma de
execução que é parte de um compromisso firmado entre as partes. Normalmente, o compromisso
formaliza que até a conclusão da execução do empreendimento, as medidas mitigadoras previstas
sejam executadas conforme o cronograma, de forma que no momento da expedição do HABITE-SE as
medidas mitigadoras já deverão ter sido implantadas.

09
Fluxos, competências e controle social

A regulamentação do EIV não pode prescindir do estabelecimento claro dos procedimentos e fluxos do
processo de aprovação1. Estes podem variar conforme o porte do município e a capacidade técnica
instalada, mas constituem, via de regra, um ciclo composto de etapas que vão desde a solicitação de
análise de um empreendimento até sua aprovação final, passando pela análise e aprovação integral ou
parcial do EIV; pelo estabelecimento de condicionantes e contrapartidas e, ainda, pela realização de
audiências públicas e demais procedimentos de participação da comunidade.
Junto à tramitação administrativa, a participação da população é outro fator indispensável para a
qualificação e aplicação adequada do EIV. O processo de elaboração e aprovação do estudo deve,
portanto, atentar para as reivindicações da comunidade de modo a readequar as medidas mitigadoras
para que a comunidade ouvida tenha garantida sua livre manifestação, seus direitos e seu bem-estar
quanto ao empreendimento ou atividade em questão.
Mesmo a participação social sendo um elemento essencial para balizar a decisão do Poder Público, o
EIV pode ser aprovado em detrimento da rejeição de setores da população. Isso porque a aprovação do
EIV, assim como sua exigência para os empreendimentos e atividades previstos na legislação
municipal, é uma prerrogativa do Poder Público e não da comunidade.

FATORES RELEVANTES PARA A IMPLEMENTAÇÃO DO EIV

Para a implementação do EIV é essencial capacitar os quadros técnicos da prefeitura na área de

fiscalização de atividades urbanas. É muito importante também que haja integração com a área de
aprovação e licenciamento de projetos para consolidar uma cultura de gestão e planejamento
urbano que viabilize a implantação do EIV e demais instrumentos de política urbana.
O EIV deve ser realizado por profissionais habilitados, excetuando-se os profissionais do quadro
da prefeitura ou por ela contratados, de forma a garantir a idoneidade e isenção da análise e
aprovação do EIV. Recomenda-se que a prefeitura abra um cadastro de profissionais e empresas
habilitadas para elaboração de EIV. A habilitação do profissional coordenador do EIV constitui um
dos itens avaliados pela equipe de análise e aprovação do órgão público responsável. Em caso de
dúvida, deve ser consultado o Conselho Regional de registro do profissional responsável acerca de
sua habilitação para elaboração de EIV.

1 O “ciclo do EIV”, ou seja, as suas etapas de implementação são detalhadas no Caderno Técnico de Regulamentação e
Implementação do Estudo de Impacto de Vizinhança

10
 Audiências públicas formais e tecnocráticas cumprem um papel desencorajador do debate. Outros
métodos como oficinas presenciais mistas ou virtuais via internet e o debate no espaço do próprio
local do empreendimento podem ser experiências criativas estimulantes para a participação da
comunidade.
O fluxo de tramitação do EIV se vincula, em geral, ao processo de licenciamento e aprovação de
construção, ampliação e funcionamento de empreendimentos ou atividades. Ele envolve quase
sempre órgãos de controle urbanístico, edilício e ambiental. Quanto maior a integração e
articulação entre equipes e setores da administração pública envolvida, maior será a agilidade dos
prazos e dos procedimentos, além da própria efetividade do instrumento.
A maioria dos municípios que implementa o EIV, opta por indicar um único órgão ou comissão de
interface para a coordenação de todo o processo, em geral ligado às secretarias de urbanismo,
planejamento ou desenvolvimento urbano. A transparência dos fluxos administrativos, incluindo
os prazos e etapas, oferece garantia de direitos aos cidadãos e empreendedores, contribuindo para
qualificar a gestão urbana.
No planejamento e gestão urbana, a aplicação de qualquer instrumento ganha mais efetividade
quando ocorre de forma complementar com outros. O EIV tem boas possibilidades de interação e
complementaridade com as operações urbanas consorciadas, as outorgas onerosas (do direito de
construir e da alteração de uso), a transferência do direito de construir e com a disciplina do
parcelamento, uso e ocupação do solo.

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11
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