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CAPITULO 4: ROLES PRINCIPALES DEL ARQUITECTO

Croquis preliminares
Son esquemas, diagramas, croquis de plantas, de elevaciones, o de volúmenes, o de cualquier otro
elemento gráfico que el profesional confecciona como preliminar interpretación del programa
convenido con el comitente. Se entiende por guion la relación escrita acompañada de esquemas,
que expresa el concepto de la exposición, su lema fundamental y sus finalidades, e indica la forma
de expresión y la correlación de los tópicos, sintetizando las leyendas correspondientes. Son sin
escala básicos, sin tener en cuenta los códigos o normativas. Deben ser pagos siempre. Debe
realizarse más de una idea para elegir la mejor y pasar a la siguiente etapa. El programa de
necesidades conviene que este escrito como respaldo legal.

Anteproyecto
Conjunto de plantas, cortes y elevaciones, estudiados conforme a las disposiciones vigentes
establecidas por las autoridades encargadas de su aprobación o, en su caso, el conjunto de dibujos
y demás elementos gráficos necesarios para dar una idea final de la obra en estudio. El
anteproyecto debe acompañarse de una memoria descriptiva, escrita o gráfica, y de un
presupuesto global estimativo. Cuando se trate de exposiciones se presentará además un cálculo
de explotación. Tanto en la etapa de anteproyecto como en la de proyecto si el comitente pide
realizar modificaciones sustanciales, el profesional podrá cobrar honorarios adicionales,
previamente aceptado. Si es el profesional el que solicita hacer cambios que superen 1/5 del valor
el comitente puede rechazarlo por escrito. El profesional deberá indemnizar al comitente si éste
pagó honorarios por un determinado proyecto, y el profesional construye otro distinto de aquel
primeramente creado.

Proyecto
Conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de la
obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional.
-Comprende:
.Planos generales, a escala conveniente, de plantas, elevaciones principales y cortes acotados y
señalados con los símbolos convencionales, de modo que puedan ser tomados como básicos para
la ejecución de los planos de estructuras e instalaciones.
.Planos de construcción y de detalle.
.Planos de instalaciones y de estructuras, con sus especificaciones y planillas correspondientes.
.Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas.
El objeto de contrato es de obra intelectual. El profesional se obliga a entregar al comitente un
resultado (materializado en documentación) cumpliendo con el plan de necesidades. Deben estar
todos los elementos completos para dar inicio a la obra. Puede ser interpretado por otro
profesional (D.O.). Si el contrato es para la realización de una obra pública (relación Estado con
profesional) el contrato es de locación de obra.
Es proyecto completo el "... conjunto de elementos gráficos y escritos que definan con precisión el
carácter y finalidad de la obra y que permita solicitar la aprobación de las autoridades respectivas,
licitar, cotizar y adjudicar, dirigir y ejecutar la obra, e involucra:
.Planos generales; comprenden la serie de plantas, cortes y vistas y, en su caso, ubicación de
instalaciones, máquinas, conductores, plantaciones y demás accesorios en las escalas usuales
estudiadas conforme con las disposiciones vigentes y son los básicos para la ejecución de los
proyectos de estructuras e instalaciones.
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.Planos complementarios: comprenden toda suerte de planos de conjunto y de detalle de las

estructuras, instalaciones y demás elementos constructivos, incluso las respectivas planillas
complementarias.
.Pliego de condiciones: es el documento que contiene y determina las cláusulas y condiciones que
regirán los diversos trabajos y que deberán observar los contratistas en el curso de la obra.
.Memoria descriptiva: es el conjunto de informaciones técnicas documentadas, con un enfoque
amplio de la obra a ejecutar.
.Cómputo Métrico: es el conjunto de cálculos efectuados sobre la base e los planos generales y
complementarios y que determinan cuantitativamente cada uno de los ítems que integran la obra.
.Presupuesto detallado: es el cálculo anticipado del costo de la obra en base al cómputo métrico.
.Estudio de Propuestas: es la revisión y verificación de las propuestas presentadas por los
oferentes para la ejecución de la obra, así como las explicaciones gráficas, escritas o verbales que
el profesional deberá suministrar al comitente para facilitar la adjudicación de dichas propuestas.
.Documentación para actuaciones oficiales: son los planos, planillas y demás elementos para que
el comitente pueda realizar las gestiones necesarias, a los efectos de la aprobación ante
repartición correspondiente y/o gestionar créditos".

Documentaciones
REGLAMENTARIA: conjunto de documentaciones diversas que se presenta ante organismos
públicos/privatizados para solicitar autorización para construir. Las tramitaciones se cobran con
honorarios aparte.
DE PROYECTO/OBRA: constituye la carpeta técnica. No es obligatorio tenerla completa antes de
iniciar la obra.

Derecho a propiedad intelectual

La obra de arquitectura es un acto intelectual y origina derechos de autor y derechos
patrimoniales (es obra protegida).
AUTOR: titular de por vida de su producción. Abarca además a los que con permiso del autor
traducen una obra, la refunden, la adaptan, modifican o transportan sobre la nueva obra
intelectual resultante. En caso de su fallecimiento, durante 70 años sus herederos o
derechohabientes serán titulares de esos derechos de propiedad intelectual.
PLAGIO: le corresponden sanciones civiles, penales y de los tribunales de ética profesional. Si dos
obras son del mismo estilo o composición no implica que una de ellas incurra en plagio.

Adjudicación de obra
TRATO DIRECTO: relación comitente y profesional sin intermediarios.
TRATO INDIRECTO: mediante un concurso, el profesional será elegido por ser su propuesta la que
ofrezca mayores ventajas.

Concursos
-Figuras:
PROMOTOR: comitente o no.
ASESOR: redacta el programa y las bases / organiza el llamado / evacúa consultas / convoca al
jurado.
JURADO: fallo inapelable. Derecho a honorarios. Determinan la mejor propuesta justificando su
fallo.
CONCURRENTE: concursante, adjudicatario o ganador.
-Tipos:
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ABIERTOS: públicos. / CERRADOS: por invitación.

NACIONAL / INTERNACIONAL
SOBRE MEJOR ANTEPROYECTO O PROYECTO A EJECUTAR / SOBRE MEJOR OBRA EJECUTADA
-Bases:
REGLAMENTO DEL CONCURSO: Ajustado al Reglamento de Concursos de la Federación Argentina
de Entidades de Arquitectos (FADEA). Llamado (objetivo, identidad promotora, organizador, etc.) /
Carácter (si es de ideas, de proyectos, etc.) / Participantes (requisitos) / Asesoría / Jurado /
Presentación de trabajos / Premios.
CONSIDERACIONES GENERALES: características: destino de la obra, etapas de construcción, etc.
CONSIDERACIONES PARTICULARES: ubicación de la obra, servicios con que cuenta el sitio de
implantación, el plan de necesidades, etc.

 DIRECTOR DE OBRA
Es "...la función que el profesional desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de
la documentación técnica que forma parte del Proyecto y la revisión y la extensión de los
certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los
mismos“. Es un sistema de control técnico que provee evitar desvíos, abusos, excesos y/o fallas
por parte de la constructora.
Es "... la función que el profesional desempeña en oportunidad de la ejecución material de la obra
y se entiende por Dirección de obra cuando controle la fiel interpretación del proyecto y
cumplimiento del contrato, que se complementa con:
.Certificaciones y liquidaciones parciales y definitivas. (La constructora liquida las tareas realizadas,
el D.O. debe inspeccionar y certificar que se realizaron correctamente. Convierte la liquidación en
certificación, liberando los pagos a la constructora).
.Recepción provisional y definitiva.
.Confección de planos de detalle de obra.
.Servicio profesional independiente y unipersonal.
.Representa al comitente en la obra.
.Interpreta el lenguaje escrito de un plano para el estricto control de la materialización de un
proyecto.
.Controla MATERIALES (marca, calidad, etc.) / TRABAJOS (procedimientos, etc.) / PERSONAL
(competencia, etc.) cumplan con los requerimientos establecidos en el pliego. Puede rechazar
trabajos por medio del libro de órdenes de servicio.
No requiere su presencia permanente en obra. Debe ser una persona física y poseer título
habilitante. Con su firma responde ante el comitente y organismos de control.
En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente de una
obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados
y los trabajos efectuados. No está obligado ante los trabajadores.

D.O. Por economía o administración

El comitente trata directamente con los gremios y proveedores y asume los riesgos frente al
emprendimiento. El comitente actúa como empresario constructor (asume responsabilidad sobre
el resultado económico de la obra y las que correspondan ante terceros contratados. Actúa como
construction management). Pude delegar en el D.O. las tareas de conducción, administración y
provisión de M.O. y mat. El D.O. cobrará honorarios adicionales. El comitente puede otorgarle
mandato al D.O. para que realice actos jurídicos en su nombre. De este modo el D.O. no queda
obligado para con terceros contratados, solo responsabilidad técnica.
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D.O. Contratos separados

Múltiples contratistas. El D.O. cobra un adicional a sus honorarios ya que impone mayor control y
coordinación. Cada empresario se hace cargo de su parte ejecutada. Comparando CABA y Prov. el
arancel de Provincia reconoce mejor los aranceles en casos de contratos separados.

D.O. como constructor

Si el constructor vela por sus propios intereses y el D.O. debe defender los del comitente, la
simultaneidad de tareas hace poco ética la situación.

Otros roles
SOBREESTANTE: Responde a la Dirección de Obra. Debe estar sentado en el contrato. No da
órdenes en obra, no certifica tareas y no responde por vicios o ruina. Mayor permanencia en obra.
Tareas limitadas. Retribución: gasto especial que abona el comitente en forma adicional a los
honorarios del profesional.
INSPECTORES: Obras Públicas. Vigilancia y fiscalización de tareas.
SUPERVISORES DE OBRA: Puede ser el proyectista cuando este no actúa como D.O. Controla la
gestión de tareas. Colaborar con la D.O. Mantiene informado al comitente. No libera las
responsabilidades de la D. O.
JEFATURA DE OBRA: a cargo del contratista, cuyo representante puede ser el J.O., el representante
técnico o el capataz.
CONDUCCION DE OBRA: en obras por administración o en contratos separados el D.O. está a cargo
de las tareas de jefatura de obra.
VIGILANCIA DE OBRA: el contratista debe cumplir con las especificaciones del contrato.
SUPERINTENDENCIA DE OBRA: conjunción entre dirección y vigilancia.
POLICIA DE OBRA: en contratos separados el contratista principal ejerce la vigilancia (custodiar
materiales, equipos, etc.).

 REPRESENTANTE TÉCNICO
Profesional que asume responsabilidad en nombre del constructor por la ejecución de la obra.
Actúa ante organismos públicos / privados. Vinculado con la empresa a través de un contrato de
locación de obra, de servicios o de trabajo. Obligatorio. Inscripto en el registro municipal. No está
a cargo de la realización de proyecto.
-Funciones:
.Prepara planes de trabajo.
.Supervisar los trabajos.
.Responsable de los planos.
.Prepara la documentación técnica (carpeta técnica).
.Coordina subcontratistas y proveedores.

Comunicación entre Empresa - D.O.

Se comunican por escrito mediante los libros de comunicaciones, que pasan a ser parte de la
documentación contractual.
LIBRO DE ORDENES DE SERVICIO: del director a la empresa. Imparte órdenes y observaciones,
ayuda a deslindar responsabilidades y debe estar firmado por ambos. El D.O. debe indicar
claramente la tarea rechazada, su motivo y la orden para demoler o rehacer, incluyendo el plazo.
Refleja el adelanto paulatino de los trabajos. El D.O. solo tendrá responsabilidad por
incumplimiento del contratista si pudo advertirle y no lo hizo o lo hizo de forma deficiente.
LIBRO DE NOTAS DE PEDIDO: de la empresa al D.O. Pide al D.O. que aclare o define situaciones.
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PARTE DIARIO: refleja la situación de la obra a la fecha. No reemplaza los libros.

ACTAS: el inicio de obra puede hacerse constar en actas, válido para dejar constancia del
momento en el cual la empresa recibe la tenencia de la obra. Al finalizar la obra, las actas de
recepción de obra cobran importancia a fin de hacer valer plazos de garantía por vicios ocultos o
ruina. Igualmente, en ausencia de estas actas cualquier medio de prueba es admisible (mails,
fotos, etc.).
ACTA DE SUSPENSIÓN DE OBRA: en caso de obra paralizada o no iniciada debe dejarse constancia
ante organismos. Se debe dejar constancia del porcentaje de tareas realizadas

Desligamiento de obra
En contratos bilaterales una de las partes puede resolver el contrato si la otra parte lo incumple
(desligarse).
-POR VOLUNTAD DEL PROFESIONAL: si el comitente no cumple con lo que se ha obligado. Si el
comitente cumple y el profesional decide extinguir el contrato, el comitente puede demandarlo. El
profesional debe certificar con un escribano el estado de la obra al momento de su desligamiento,
retirar el cartel y presentar una nota ante el municipio/consejo.
-POR VOLUNTAD DEL COMITENTE: debe abonar la totalidad de los honorarios por las tereas
realizadas hasta el momento más el 20% de las tareas no realizadas. Si hay incumplimiento por
parte del profesional, el comitente sólo abona las tareas realizadas y puede exigir indemnización.
El profesional debe certificar con un escribano el estado de la obra al momento de su
desligamiento, retirar el cartel y presentar una nota ante el municipio/consejo.
-POR MUTUO ACUERDO

 SOCIEDADES
Es una persona jurídica que se forman a través de un contrato plural (2 o + personas). Sus socios
participan de las ganancias y soportan las pérdidas. La sociedad ejerce sus propios derechos y
asume sus obligaciones con independencia de los derechos y obligaciones de sus socios. La
sociedad unipersonal sólo podrá ser S.A. Debe estar inscripto en el Registro Público.
-El instrumento de constitución debe contener:
.Identidad socios.
.Razón social / Domicilio de la sociedad.
.Designación social / Objeto.
.Capital social y aporte de cada socio.
.Plazo de duración.
.Organización.
.Reglas para distribuir utilidades y soportar pérdidas.
.Derechos y obligaciones.
.Clausulas para su funcionamiento, disolución y liquidación.

Quiebra
-CONCURSO PREVENTIVO: se solicita llegar a un acuerdo con los acreedores y se congelan las
deudas. El deudor seguirá con sus actividades normales. Si no se llega a acuerdo el juez dicta la
quiebra.
-QUIEBRA: el deudor esta desapoderado de sus bienes (impedido de cobrar acreencias y pagar
obligaciones).

Normas ISO
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Parámetros mínimos sobre el grado de satisfacción de un producto. En Arg. se implementan las

normas IRAM que estudia las normativas técnicas para los productos. Los productos que llevan su
sello garantizan seguridad.

Normas LEED
Sistema de certificación de edificios sustentables. Es voluntario.
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CAPITULO 5: ROLES SECUNDARIOS DEL ARQUITECTO

 PERITAJES
Durante la resolución de un conflicto judicial, el juez puede acudir a la apreciación de un tercero
que posea los conocimientos específicos necesarios. Para esto se recurre al asesoramiento de
peritos.
PERITAJE: emitir un juicio, una apreciación fundada en conocimiento y capacidad sobre el tema
que trata, basándose en los conocimientos propios del emisor y la ciencia aprendida y aplicada.
PERITO: aquel que posee conocimientos especializados para determinar las causas o efectos de un
hecho. Idoneidad en cierta disciplina. Auxiliar de la justicia.

Prueba pericial
El peritaje tiene carácter de elemento auxiliar en la solución de causas judiciales, el art. 457 del
CPCCN prevé la prueba pericial como instrumento legal. Dicha prueba está a cargo de un perito
único designado de oficio por el juez.

Tipos de peritaje
PRIVADOS: son informes brindados por el perito a un particular.
PÚBLICOS: oficiales (son solicitados por el Estado) / judiciales (se efectúan en el ámbito de la
justicia).

Consultores técnicos (en el fuero Civil y Comercial)

El peritaje privado se realiza a solicitud de un particular, posee carácter de informe. No está sujeto
a formalidad alguna. En una instancia judicial, cada parte puede contar con la presencia de un
perito privado, denominado Consultor Técnico. Dado que no es un auxiliar, no está obligado a
presentar su dictamen por escrito, aunque puede hacerlo dentro de los plazos previstos para la
presentación del dictamen del perito oficial.
El consultor técnico percibirá sus honorarios con fondos provenientes de la condena en costas-
abonado por la parte que pierde- o sino puede requerirlos de la parte que lo contrató.
En provincia el CC no prevé la figura del consultor técnico.

Peritaje público
Son oficiales cuando el Estado requiere la intervención de un especialista idóneo en cierta
disciplina.

Peritaje público judicial de oficio

El dictamen pericial ayuda a que pueda emitirse una justa sentencia.
Para ser perito en el PJN, debe previamente inscribirse en un registro que lleva la Corte Suprema
de Justicia de la Nación.
Sistema Único de Administración de Peritos y Martilleros de la Justicia Nacional y Federal (SUAPM
tiene como funciones:
-Unificar y centralizar información de peritos
-Verificar datos diversos de peritos
-Publicar listas de profesionales inscriptos
-Permitir formular impugnaciones
-Sortear peritos y comunicar a estos su designación
-Capacitar peritos en forma obligatoria para futuras reinscripciones
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Aceptación del cargo

Dentro del tercer día de notificado (vía mail) el perito debe aceptar el cargo. Si el nombrado no
acepta (debe justificar la excusa) o no concurre dentro del plazo, el juez nombrará a otro en su
reemplazo. La Cámara determinará el plazo durante el cual quedarán excluidos de la lista los
peritos que reiterada e injustificadamente se hubiesen negado a aceptar el cargo.
Al presentarse en el juzgado y al aceptar el cargo, el perito oficial toma contacto con el expediente
del litigio, pidiendo su vista y extrayendo fotocopias de ser necesario.

Anticipo de gastos
El perito oficial puede requerir un anticipo (al tercer día de aceptación del cargo), que deberá ser
depositado por las partes abriendo una cuenta en el banco autorizado a nombre del juzgado
donde radica la causa o en forma directa al perito, el cual deberá adjuntar al expediente el recibo
correspondiente. El anticipo queda librado a criterio del juez, no es obligatorio su otorgamiento.
El anticipo es solicitado de acuerdo a la magnitud de la pericia a realizar, por ej. viáticos, requerir
de trabajos a terceros onerosos.

Realización del dictamen

La realización del peritaje requiere la presencia del perito oficial en el lugar donde se produjo el
hecho. Pueden estar junto al perito oficial los consultores técnicos.
Luego de recopilar las pruebas necesarias, el perito deberá emitir su dictamen, tomando de
partida los puntos de pericia.
Los consultores técnicos y las partes podrán presenciar las operaciones técnicas que se realicen y
formular las observaciones que consideraren pertinentes. Dentro del plazo fijado podrán
presentar sus respectivos informes.

Puntos de pericia
Son las bases sobre las cuales el perito único de oficio debe elaborar su dictamen. Son
cuestionarios elaborados por las partes del juicio y el perito debe contestarlos uno por uno, en
forma exacta y coherente basado en afirmaciones técnicas y científicas de modo que permita al
juez emitir su fallo.

Presentación y plazos del informe pericial

Una vez establecidos los puntos de pericia, el juez señalará el plazo dentro del cual el perito debe
cumplir su cometido (si no se pactan serán 15 días).
La presentación del informe pericial es por escrito y en soporte digital, contendrá explicaciones
detalladas de las operaciones técnicas realizadas y de los principios científicos en que se funde.
Se presentará una copia para las partes. Las partes pueden exigir al perito que comparezca en
audiencia a explicar su informe, y además pueden impugnar en forma total o parcial, o efectuar
observaciones. El perito oficial debe entonces ratificar o rectificar sus apreciaciones, que serán
evaluadas por el juez. Este último podrá disponer que se practique una nueva pericia o se amplíe
la anterior.

Honorarios
Son regulados por el juez. Los honorarios del perito único de oficio son abonados por la parte
condenada, pero ante insolvencia de la condenada, el perito puede requerirlos a la parte
vencedora.
Si por causas no imputables al perito no se practica la pericia, el mismo tiene derecho a percibir
honorarios en proporción al trabajo realmente efectuado.
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Remoción y recusación del perito judicial

REMOVER: apartar a alguien de su cargo o función.
Un perito de oficio puede ser removido si no emite su dictamen en tiempo y forma o si renuncia
sin un motivo relevante, perdiendo el derecho al cobro de honorarios y siendo reemplazado por el
juez.
RECUSACIÓN: pedir ante la Justicia el apartamiento de un juez para que no entienda en
determinada causa, en casos tales como la afinidad o parentesco. El perito puede ser recusado
igual que un juez. Las recusaciones son solicitadas por las partes.

Eficacia del dictamen pericial

El juez es siempre quien debe estimar la eficacia probatoria, y puede pedir aclarar u ordenar que
se realice una nueva pericia.
Un peritaje puede ser declarado nulo, en caso de que haya sido presentado fuera de los plazos de
la ley, que trate de temas que no han sido solicitados en el juicio o que no respeta las formas
procesales.
El juez no está obligado a considerar la totalidad de la prueba en el juicio, sino aquella que
considera relevante. Es un complemento del total de pruebas presentadas en un juicio. El
fundamento del dictamen pericial, sin embargo, es un elemento de alta entidad, debido a su
carácter técnico y científico.

Responsabilidad del perito ante la justicia

En caso de falsedad y engaño en un dictamen judicial, la ley establece una responsabilidad penal
del perito que incurriere en tales faltas. Podrá ser reprimido con prisión de un mes a cuatro años.
Si el falso testimonio se cometiere en una causa criminal en perjuicio del inculpado, la pena será
de uno a diez años de reclusión o prisión.

Prueba anticipada
Ante el temor de que la producción de pruebas pudiera resultar imposibles o difíciles se puede
solicitar la declaración de algún testigo, reconocimiento judicial o un pedido de informe
anticipado. Se basa en el peligro de la demora de su concreción, temiendo una eventual
desaparición de las condiciones del objeto que ha motivado la acción legal.

Capacitación en práctica procesal

En la provincia de Buenos Aires, desde 1997, se dicta el Curso de Capacitación en Práctica Procesal
para Profesionales Auxiliares de la Justicia. Este curso es obligatorio para quienes deseen
desempeñarse como Peritos Oficiales en la Provincia de Bs As.

Perito oficial (en la justicia Penal)

En el fuero penal nacional existe el perito oficial (designado por Juez) y el perito de parte
(solicitado por la querella).
En el orden penal se prevé que todos los peritos realicen un dictamen único, de no ser así, pueden
practicarlos por separado. Si los informes discrepan el juez puede nombrar más peritos.
Los peritos tienen derecho a honorarios a menos que tengan un sueldo por cargos oficiales

 TASACIONES
Tasar significa valorar una cosa, poner tasa a lo que se vende, graduar precio o valor de las cosas, o
fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía. El acto de tasar requiere una
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fundamentación técnica. Tasar es valorar un bien en el mercado dentro de un determinado

momento económico.

Características de los bienes

INMUEBLES: por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las
que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.
En la Nación, la tasación de un inmueble a expropiar está a cargo del Tribunal de Tasaciones de la
Nación. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuando el expropiante es el Estado porteño, la
tasación de inmuebles está a cargo de los tasadores del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. En la
Provincia de Buenos Aires, la tasación la realiza el Tribunal de Tasaciones Provincial.

Valor y precio de un bien

VALOR: es el grado de utilidad de las cosas, para satisfacer las necesidades requeridas o
proporcionar bienestar o deleite.
PRECIO: el valor pecuniario en que una cosa se estima. Todo valor expresado en dinero conforma
un precio. La acción del vendedor consistirá en pedir el precio más alto posible por ese bien,
mientras que el comprador ofertará un monto lo más bajo posible.

El decreto ley 7887/55

Este decreto en su Art. 75 determina honorarios correspondientes a tasaciones de: propiedades
urbanas y suburbanas / propiedades rurales / daños causados por siniestros.
-Categorías:
ESTIMATIVAS: la valorización económica se realiza por la impresión del experto basada en
comparaciones de valores no analizados técnicamente (a ojo).
ORDINARIAS: la apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados
técnicamente. Se acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada
(normas de tasación).
EXTRAORDINARIAS: cuando además de las tareas ordinarias se realiza: análisis de precios para
todos los rubros de la tasación en que sean aplicables / investigación de circunstancias técnicas, de
mercado, correspondientes a una época anterior en cinco años por lo menos a la fecha de
encomienda / actuación conjunta con otros profesionales, colegas o no.
Los honorarios se determinarán aplicando porcentajes sobre el monto que el profesional
establezca como valor de la cosa tasada, de acuerdo con la ley.

Objetivos de una tasación

.operaciones de compra-venta de inmuebles
.determinación de valores impositivos
.división de condominio
.obtener créditos hipotecarios
.asegurar bienes
.expropiar bienes
.fusionar, reestructurar, absorber, liquidar bienes de sociedades
.realizar balances
.confección de inventarios
.cambio de uso o aprovechamiento de inmuebles
.composición de capitales
.indemnizaciones por invasiones parciales de terreno
.conocimiento de patrimonios
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.valoración de las herencias en las sucesiones

.certificaciones de estados de obra en préstamos para construir, ampliar o modificar inmuebles
.peritajes de valor en procesos judiciales
.compensación de valores en pactos, convenios, ajustes o negocios
.disolución de empresas
.dación de pago
.fijación o actualización de alquileres
.valoración de daños en siniestros para representaciones o cobro de pólizas de seguro

Métodos para la tasación

-TASACIÓN DE TERRENOS: Se tienen en cuenta factores como las medidas del lote, su ubicación,
orientación, dotación de servicios públicos, etc. El código de Planeamiento Urbano incorpora
además un ordenamiento del uso del suelo, cuyas variables de tipologías edilicias afectadas a
distritos específicos inciden notoriamente en el valor del terreno.
-Los métodos se clasifican en:
DIRECTO: obtiene un valor partiendo de unidades existentes semejantes.
COMPARATIVO: comparar valores de venta de lotes lo más próximo posible.
INDIRECTO: que contempla la renta anual que puede obtenerse de ellos.
-Se debe tener en cuenta los siguientes factores:
INTRÍNSECOS, propios del lote. Medidas, forma, ubicación en la manzana, orientación, topografía,
calidad de la tierra y su subsuelo, niveles propios y relativos a la calzada y acera, condición de
baldío o con construcciones aptas para ulterior aprovechamiento.
EXTRÍNSCOS, situaciones y reglamentaciones externas. Servicios públicos disponibles, proximidad
a centros importantes, equipamiento urbano existente, normas de zonificación establecidas por
códigos, leyes, ordenanzas diversas, legislación vigente en cuanto refieran a regímenes de la
propiedad, de las locaciones, régimen impositivo, políticas oficiales, situación del mercado.
-TASACIÓN DE EDIFICIOS: Se tiene en cuenta el aspecto físico del inmueble. Por método directo,
-puede discriminarse entre valor del edificio y del terreno. Un edificio obsoleto o inadecuado al
uso incide en una desvalorización del terreno.
-tomando conjuntamente al edificio más el terreno, debe compararse entre unidades semejantes
existentes en el mercado.
-TASACIÓN TERRENO Y EDIFICIO: procedimientos:
INTEGRACION DE COSTOS: contempla costos del terreno, del edificio, financieros, promoción, etc.
COMPARACION VALORES VENALES: toma la base de un valor precedente.
CAPITALIZACION DE RENTAS: busca hallar el valor sobre una base de lo que es posible que
produzca en el futuro.

Depreciación
Significa disminuir o rebajar el precio de algo. Deben tenerse en cuenta tres factores:
ESTADO FÍSICO: desgaste del edificio total o parcial, conservación y calidad del componente.
VIDA ÚTIL ECONÓMICA: relacionada con la amortización del bien en un cierto periodo.
FUNCIONALIDAD: un inmueble no apto para determinado uso puede ser considerado obsoleto. La
mala distribución de los locales puede incidir negativamente sobre una tasación.
Resta para aprovechar la construcción, un cambio de destino, la readecuación del inmueble y su
uso actual, o en caso extremo la demolición del edificio.

Vida útil de un edificio

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La vida útil es el lapso durante el cual el bien puede ser utilizado normalmente, con
mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnológicas.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación, estableció que la vida útil es el número de años de vida
total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida remanente.

Tasación integrada de edificio y terreno

Se utilizan los siguientes procedimientos:
INTEGRACIÓN DE COSTOS: contempla no solamente los costos del terreno y del edificio, sino
además aquellos que hacen a los costos financieros, gastos de promoción y ventas, etc.
COMPARACIÓN DE VALORES VENALES (precio): tomando la base de un valor precedente se busca
el posible precio de venta de un inmueble.
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: busca hallar el valor de un inmueble sobre la base de lo que es
posible que produzca en el futuro.

Criterios para abordar una tasación

A tener en cuenta cuatro elementos principales: valor más probable, incertidumbre, confianza y
tendencia.

Actualidad
PARTICULAR: apunta a la valoración de bienes inmobiliarios, el estudio de factibilidad de
emprendimientos, el asesoramiento de inversiones, etc.
OFICIAL: cuando se actúa como perito ante la Justicia.

Tribunal de tasaciones de la nación

Es un organismo técnico de carácter permanente, compuesto por profesionales públicos y
privados. Su misión es establecer valores objetivos para la adquisición, enajenación, locación o
registro contable de bienes, ante el requerimiento del Estado. Es función del organismo fijar las
tasaciones que le sean requeridas por cualquier persona física o jurídica.

 PROJECT MANAGEMENT
Controla la gestión de proyecto a fin de cumplir los plazos y reducir los costos. Consiste en verificar
el cumplimiento de los objetivos correspondientes al proceso global de la tarea y a cada etapa en
particular. Coordinar y optimizar los recursos en la etapa de proyecto a fin de cumplir plazos,
efectuar un preciso control y lograr una reducción de costos. Coordina y mantiene permanente
comunicación entre los aportantes. Puede asesorar para la elección de: terreno, proyectista, D.O.
y constructor y hacer estudios inmobiliarios y de mercado, programación de inversiones y
administrar los recursos económicos. Sus honorarios no están relacionados al costo de la obra.
-Tareas:
COORDINAR: según objetivos y plazos establecidos anticipando incontingencias.
SUPERVISAR: todas las tareas que demanda el proyecto.
CONTROLAR: de costos y adecuada programación de tareas para satisfacer al comitente con
requerimientos mínimos.
MARKETING: aporte de ideas.

 CONSTRUCTION MANAGEMENT
Controla la gestión de la obra a fin del cumplimiento plazos y optimización y reducción de costos.
Ante la necesidad de manejar con más rigor tiempos y costos de obra. Cubre las etapas de
proyecto, adjudicación, contratación y construcción.
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-Tareas:
Planifica y controla costos y tiempos / evalúa sist. constructivos / instrumentación de criterios para
adjudicar obras / programación de tareas / evaluación de trabajos adicionales y economía por
cambios de proyecto / medición de trabajos y revisión de liquidaciones/ asesora sobre diseño,
costo y duración de obra, contrataciones, plan de trabajos.
Existe gerenciamiento cuando:
-Un comitente es su propio contratista.
-Si el profesional desarrolla tareas de D.O. por contratos separados.

 CONSULTOR
Prestación de servicio profesional, científico y técnico universitario bajo la locación de obra
intelectual o de servicio a cargo de firmas consultoras. El precio a abonar lo rige el mercado. De los
integrantes, 2/3 deben ser universitarios en relación con el objeto social de la consultoría.

 HIGIENE Y SEGURIDAD DE OBRA

Habilitados arquitectos con cursos de posgrados en higiene y seguridad en el trabajo de no menos
de 400 horas y autorizado por los organismos correspondientes. Controlan y previenen riesgos
laborales.

 OTRAS INCUMBENCIAS
Medio Ambiente (Impacto ambiental).
Inspecciones (habilitaciones, verificaciones de fachadas).
Mediciones de Obra (para tasaciones o cómputos y presupuestos).
Auditoría (examinar documentaciones).
Aptitud constructiva (datos de un inmueble en relación a lo urbano, como el CEdif).
Informes Registrales (averiguación de titularidades sobre un inmueble, si está grabado con algún
derecho real o embargo).
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CAPITULO 6: CUESTIONES INHERENTES AL PROYECTO DE LAS OBRAS

Primera parte: Derechos reales

Concepto de propiedad
COSA: Todo lo que tiene entidad, Ya sea corporal o espiritual, natural o artificial, real o abstracta.
Objeto material susceptible de tener algún valor. Una cosa es siempre un bien (lápiz, edificio).
BIEN: Utilidad, beneficio. Hacienda, riqueza, caudal. Los bienes materiales se llaman cosas. No
siempre son cosas (derecho intelectual).
PROPIEDAD:
PATRIMONIO: Bienes propios adquiridos por cualquier título. El conjunto de bienes de una
persona constituye su patrimonio. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los
bienes que integran su patrimonio. Conjunto de derechos que comprenden COSAS o BIENES,
susceptibles de apreciación pecuniaria, deduciendo las cargas que los gravan. Pueden ser:
PERSONALES (relación entre personas a través de un vínculo jurídico) / REALES (derecho de una
persona sobre una cosa bien) / INTELECTUAL (obra intelectual).
ENAJENAR: implica la transferencia de un derecho real de un patrimonio a otro.
FUNDO: formado por el suelo de un terreno con todo lo que contiene y cuanto produce natural o
artificialmente.

Clasificación de cosas
-MUEBLES: pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa (mascota).
INMUEBLES: Todo lo edificado. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a
él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.
-NO REGISTRABLES: No requieren inscripción en registros públicos (maleta).
REGISTRABLES: Dada su importancia económica y social y por hallarse dentro del comercio, deben
estar inscriptos en registros públicos. Al estar registrado en el Estado se otorga seguridad jurídica,
preserva la paz social y un significado social a ciertas cosas (terrenos, casas, etc.). Requiere
escritura pública y registro en el Registro de Propiedad Inmueble local.
-FUNGIBLES: Todo elemento de la especie equivale a otro similar; sustituibles unas por otras en
misma calidad y cantidad.
NO FUNGIBLES. No sustituibles unas por otras en misma calidad y cantidad.
-CONSUMIBLES: su existencia culmina con el primer uso.
NO CONSUMIBLES: su existencia no termina con el primer uso, aunque la cosa pueda deteriorarse
con el paso del tiempo.
-DIVISIBLES: sin ser destruidas totalmente, pueden ser divididas en porciones reales, formando
cada una de ellas un todo homogéneo y análogo.
INDIVISIBLES: son cosas cuya división convierte en antieconómico su uso y su aprovechamiento
(medianera).
-PRINCIPALES: existen para sí mismas y por sí mismas.
ACCESORIAS: dependen de otras cosas, o están adheridas a otras cosas.
-DENTRO DEL COMERCIO: cosas cuya enajenación no está expresamente prohibida.
FUERA DEL COMERCIO: cosas cuya enajenación está expresamente prohibida por ley o por acto
jurídico autorizado.

Posesión y Tenencia
POSESION: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Permite
ejercer plenamente el derecho de propiedad.
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TENENCIA: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. Reconoce la titularidad
del dominio en otro.
SERVIDOR DE LA POSESIÓN: Se presume, salvo prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce
un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, es servidor de la posesión.

Derechos Reales
Vínculo jurídico consistente en el derecho que una persona (sujeto activo del derecho) ejerce
respecto de una cosa (objeto), haciéndolo de manera directa e inmediata. Es un derecho absoluto
(oponible frente a todos) de contenido patrimonial (susceptible de valor económico) entre una
persona y una cosa.
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden
público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata,
que previa publicidad (por registro público), obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de
realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación
una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius
praeferendi (Perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga, con las limitaciones de la
propia ley, y ventajas).
-Enumeración (enumerados de mayor libertad a menor) 14:
a) Dominio
b) Condominio
c) Propiedad Horizontal
d) Conjuntos Inmobiliarios
e) Tiempo Compartido
f) Cementerio Privado
g) Superficie
h) Usufructo
i) Uso
j) Habitación
k) Servidumbre
l) Hipoteca
m) Anticresis
n) Prenda
Para todo acto referido a la adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales sobre
bienes inmuebles el CC exige su inscripción en el Registro de la Propiedad inmueble para oponer
esos derechos frente a terceros.

Registro de la Propiedad Inmueble

Inscribe y anota los documentos relativos a los derechos reales sobre inmuebles. Emite
certificados de dominio o inhibición a pedido de escribano público sobre el inmueble y las
personas. Produce informes sobre la titularidad registral publicitada. Consulta de documentación.

Notariado
Realiza una función pública, otorga por escritura pública contratos relativos a los derechos reales
sobre inmuebles. Certifica firmas y redacta actas para dar fe de hechos.

 DOMINIO
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Derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de
una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. Dentro de la ley es mío y dispongo de él como
quiero.
-Se presume PERFECTO hasta que se demuestre lo contrario. Es absoluto (podes hacer lo que te
plazca), exclusivo (un solo titular) y perpetuo (no caduca y es independiente de su ejercicio-si
muere el titular pasa a ser del heredero), y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia
otras personas).
-MENOS PLENO O IMPERFECTO: si falta alguno de los caracteres de absoluto, exclusivo y perpetuo,
si posee condición o plazo resolutorios, o si se halla gravado respecto de terceros con un derecho
real (si está hipotecada).
Pueden ser: Revocable (sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño
debe restituir la cosa a quien se la transmitió) / Desmembrado (sujeto al régimen de la respectiva
carga real que lo grava) / Fiduciario (sujeto a ser entregado a un tercero).

Facultades del titular de dominio

Derecho de poseer la cosa.
Derecho de hacer uso: servirse según su necesidad o conveniencia, sin limitaciones respecto de la
naturaleza o destino.
Derecho de hacer goce: percibir todos los frutos que pudiera producir la cosa.
Derecho de disponer: El titular podrá cambiar la materialidad de la cosa, alterando incluso su
aspecto y estructura.
Derecho de enajenarla total o parcialmente a título oneroso o gratuito.
Derecho de alquilarla o arrendarla total o parcialmente.
Derecho de gravarla con los derechos reales de hipoteca, uso, habitación, servidumbre (inmueble),
prenda (mueble).

Titular del dominio del inmueble

Persona humana o jurídica.
Para adquirir un inmueble el vendedor a través de un escribano aporta (CABA): título de propiedad
(documentación si es heredero), estudio de títulos (historial de propietarios), impuestos
municipales (deudas del inmueble), comprobantes de pagos de servicios (deudas no transferibles
al nuevo dueño) y gastos por la transferencia del inmueble.
El comprador debe abonar el escribano, las tasas de inscripción y la legalización de la escritura.
Debe constatar el estado general del inmueble, solicitar certificado de dominio y de inhibición del
propietario para determinar si está grabado con algún embargo o hipoteca.

Extensión
El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que
su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las
construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume
que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo
contrario.
Comprende: Aquello que el suelo produzca / La profundidad / El espacio aéreo en línea
perpendicular / La extensión referida a frutos y productos.
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Formas de adquisición
.Apropiación: aprehensión de cosas inmuebles sin dueño o abandonadas. Si no hay dueño de un
bien mueble será propiedad del Estado.
.Transformación: creación de un nuevo objeto a partir de una sustancia.
.Accesión: De cosas muebles (Cosas de distintos dueños se unen formando una. El dueño de la
principal adquiere la accesoria aun siendo posible la separación pagando lo que vale) / De cosas
inmuebles (tierras ganadas por ejemplo al río. Construir en terreno propio con materiales ajenos.
Construir en terreno ajeno con materiales propios).
.Tradición traslativa de domino: Entregar material de una cosa, teniendo el propietario y
adquiriente capacidad para enajenar y adquirir.
.Percepción de frutos: Además de tradición traslativa de domino el propietario será además de la
cosa que se generó.
.Sucesión: Transmisión de derechos. Mediante una declaratoria judicial, el heredero pasa a ser
titular.
.Prescripción: adquirir derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo.

Extinción del dominio

Destrucción / Consume / Se coloca fuera de comercio / Se abandona / Se enajena / Expropiación.

Restricciones al dominio
EN EL INTERES PRIVADO: resguardan dicho interés y prescriben determinadas condiciones edilicias
con respecto a situaciones generales de disposición física del dominio. EJ. no generar molestias,
dejar libre terreno en la ribera, no impedir colocación de andamios. Cada municipio controla las
obras civiles para armonizar el uso del suelo y de los espacios.
EN EL INTERES PÚBLICO: dictar normas sobre policía de urbanismo y planeamiento.

 Condominio
Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa (medianera con tus 15cm no podes hacer cualquier
cosa). Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan
otra proporción.

Facultades de los condominios

Reúne los caracteres de absoluto, exclusivo y perpetuo. Titular mismas facultades, formas de
adquisición, etc. de dominio.
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. La disposición jurídica o material de la cosa, o de
alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los
condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso
y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras
útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento. Cada condómino debe pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que
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hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar
intereses desde la fecha del pago.

Tipos de condominios
SIN INDIVISIÓN FORZOSA: Todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la
cosa. La acción es imprescriptible. Se extingue el condominio.
CON INDIVISIÓN FORZOSA: Temporaria (Los condóminos pueden convenir suspender la partición
por un plazo que no exceda de diez años) / Perdurable (Cuando el condominio recae sobre cosas
afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a
diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la
división. Cuando el condominio recae sobre muros, cercos y fosos).

Extinción
ABSOLUTA: Se coloca fuera de comercio / Se destruye.
RELATIVA: Se abandona / Se enajena / Expropiación.

 PROPIEDAD HORIZONTAL

Antecedentes: Código Civil de Vélez Sarsfield. (Promulgado en 1869) Art.2617 “el propietario de
edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños (…)”. Ley 13.512 (sancionada en
1948) Art.1 “los distintos pisos/departamentos de un edificio (…) que tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos.”
Con la sanción del CCyC (Promulgado en 2014) la PH se consagra como un derecho real autónomo.
Art.2037 “La PH es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre las partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de PH. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre
ellas se tienen son interdependientes y confirman un todo no escindible.”
Entonces para que sea un derecho real de PH debe tener inscripto el reglamento de PH. Si no hay
reglamento de PH y una sola persona es la dueña del terreno es derecho real de dominio, si el
dueño es más de una persona es condominio.

Titular del dominio de PH

Persona humana o jurídica. Titular del inmueble (unidad funcional) y cotitular de las partes
comunes.
Para adquirir un inmueble el vendedor a través de un escribano aporta (CABA): título de
propiedad, reglamento de copropiedad y administración, estudio de títulos (historial de
propietarios), impuestos municipales (deudas del inmueble), comprobantes de pagos de servicios
(deudas no transferibles al nuevo dueño, ej. expensas) y gastos por la transferencia del inmueble.
El comprador debe abonar el escribano, las tasas de inscripción y la legalización de la escritura.
Debe constatar el estado general del inmueble, solicitar certificado de dominio y de inhibición del
propietario para determinar si está grabado con algún embargo o hipoteca. Debe revisar el
reglamento de PH y acceder a copia de las 3 últimas liquidaciones de expensas.

Unidad funcional
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Denominación de los dptos., locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su

naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común. Art.2039 CCyC: la propiedad de la unidad funcional
comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble y puede
abarcar 1 o + unidades complementarias destinadas a servirlas. Las unidades complementarias
sirven de uso para las u. funcionales, son accesorias por lo que no pueden enajenarse
separadamente (bauleras, guardacoche, etc.).
Sobre la u. funcional se posee la titularidad de propiedad horizontal. No poseo dominio.

Cosas y partes propias

Art.2043 CCyC: son necesariamente propias con respecto a la u. funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, tabiques internos no
portantes, puertas, ventanas, artefactos y revestimientos, incluidos balcones y las cosas y partes
susceptibles de un derecho exclusivo previstas en el reglamento de PH.

Cosas y partes comunes

Art.2040 CCyC: son lugares y elementos comunes a todas/algunas u. funcionales indispensables
para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de PH. Las cosas y partes
cuyo uso no se determine se consideran comunes. Ningún propietario puede alegar derecho
exclusivo sobre cosas y partes comunes.
-Clasificación:
NECESARIAMENTE COMUNES: terreno/ pasillos que comunican u. con el exterior o entre sí/
techos, azoteas, terrazas y patios solares/ cimientos, col., vigas, muros maestros, demás estructura
incluida balcones/ locales e instalaciones de servicios centrales/ cañerías que conducen fluidos o
energía hasta su ingreso a la u. funcional/ vivienda del encargado/ ascensores/ muros exteriores y
divisorios de u. entre sí/ instalaciones para el acceso y circulación de personas con discapacidad
externas a la u. funcional y de las vías de evacuación alternativas/ artefactos o instalaciones para
servicios de beneficio común/ sanitarios o vestuarios del personal del consorcio.
COMUNES NO INDISPENSABLES: pileta/ solárium/ gym/ lavadero/ SUM/ etc.

Figuras del regimen de ph

PROPIETARIO: quien posee derecho de uso y goce sobre la u. funcional y puede enajenar la u. o
sobre ella construir derechos reales o personales. Posee derecho a utilizar las partes comunes y
obligado a conservar, atender y reparar su propia u. funcional, a permitir acceso para realizar
reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, verificar el funcionamiento de
artefactos (como cocina, calefón, estufas, etc.), a no realizar act. que molesten a copropietarios ni
desarrollar y ejercer act. que comprometan la seguridad del inmueble y a abonar las expensas.
CONSORCIO: persona jurídica constituida por el conjunto de propietarios de las u. funcionales,
siempre existe. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
ADMINISTRADOR: representante legal del consorcio con carácter de mandatario. Se designa
administrador en el reglamento de PH, y los administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por asamblea (sin reformar necesariamente el reglamento de PH). Obligaciones:
supervisión del edificio/ convocar asambleas, redactar el orden del día y ejecutar las decisiones
asamblearias/ recaudar fondos (expensas)/nombrar y despedir personal del consorcio/ custodiar
la doc. del consorcio. Posee derecho a honorarios.
CONSEJO DE PROPIETARIOS: la asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios
con las sig. atribuciones: convocar asamblea y redactar el orden del día si lo omite el
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administrador/ controlar aspectos económicos y financieros del consorcio/ autorizar al

administrador para disponer del fondo de reserva/ ejercer la administración del consorcio en caso
de vacancia o ausencia de administrador. No sustituye al administrador ni puede cumplir sus
obligaciones.
PERSONAL LABORAL: personal dependiente del consorcio cuya función es mantener en perfecto
estado de conservación e higiene todas las partes comunes del edificio. La relación entre el
consorcio y el personal es aplicable especialmente a la Ley 12.981 (Estatuto del Personal de Casas
de Renta y de Fincas sometidas al Reglamento de Propiedad Horizontal) y Convenio Colectivo de
Trabajo 589/10.

Reglamento de ph
Tiene por finalidad la regulación de la vida en el inmueble sujeto al régimen legal. Art.2038 del
CCyC establece que a los fines de la división jurídica del edificio, el titular del dominio o los
condominios deben redactar, por escritura pública, el reglamento de PH, que debe inscribirse en el
registro inmobiliario. Es un contrato de adhesión y se presume conocido x los habitantes del
edificio.
El Art.2056 indica los contenidos: det. terreno/ det. U. funcionales y complementarias/
enumeración de los bienes propios/ enumeración de las cosas y partes comunes/ composición del
patrimonio del consorcio/ det. de la parte proporcional indivisa de cada u./ det. de la proporción
en el pago de expensas/ uso y goce de las cosas y partes comunes/ uso y goce de los bienes del
consorcio/ destino de las u. funcionales/ destino de las partes comunes/ facultades especiales de
las asambleas de propietarios/ forma de convocar asamblea, periodicidad y forma de notificación/
cant. De cartas poderes que puede detentar cada titular de u. funcional para representar a otros
en asambleas/ mayorías necesarias para decisiones/ mayorías necesarias para modificar el
reglamento de PH/ forma de computar las mayorías/ prohibiciones para la disposición o locación
de u. complementarias hacia terceros no propietarios/ designación, facultades y obligaciones
especiales de admin./ plazo de ejercicio de la función del admin./ fijación del ejercicio financiero
del consorcio/ facultades especiales del consejo de propietarios.
El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de
dos tercios de la totalidad de los propietarios, sin perjuicio de que debe modificárselo por causas
en las cuales se haya adoptado decisión asamblearia por unanimidad.
Puede existir además el reglamento interno, conjunto de normas cuyo fin es el de ordenar el uso y
goce de las partes comunes por parte de los propietarios, en cuanto atañen a los horarios para
realizar det. act., aperturas de puerta de entrada, uso de partes comunes, etc.

Asambleas
Máximo organismo del consorcio que consiste en la reunión de propietarios y que tiene por fin:
cuestiones atribuidas por ley o reglamento de PH/ cuestiones atribuidas al administrador o
consejo de propietarios/ nombramiento y despido del personal.
La autoridad de la asamblea es el presidente, que puede ser el administrador o cualquier
propietario, y que tiene por función el ordenamiento del debate y del uso de la palabra por parte
de los propietarios.
La convocatoria a la asamblea se debe realizar en la forma prevista en el reglamento de PH, con
transcripción del orden del día, siendo este el temario de asuntos a debatir y resolver, siendo un
requisito indispensable de validez de la asamblea.
Debe llevarse un libro de actas de asamblea y un libro de registro de firmas de los propietarios, sin
perjuicio de los restantes libros referidos a l administración del consorcio. Debe labrarse acta de
cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su
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asistencia. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios,
deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas y ser
firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. El administrador debe dejar
constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las
eventuales conformidades expresadas.
-Clasificación:
ORDINARIAS: se realiza una vez al año para tratar la memoria y balance presentado por el
administrador, recursos y presupuestos de gastos y verificación de la gestión administrativa, etc.
EXTRAORDINARIAS: no tienen fecha cierta de celebración y podrán ser pedidas por un numero de
copropietarios establecido en el reglamento de PH o convocadas por el administrador con el fin de
tratar asuntos urgentes.
MAYORIA: cantidad de votos necesarios para aprobar una decisión.
QUORUM: cantidad de personas mín. para deliberar.
Las decisiones que se adoptan en asamblea se hacen por mayoría absoluta (la cantidad de
personas debe estar estipulado en el reglamento de PH o sino vacío legal) computada sobre la
totalidad de los propietarios de las u. funcionales. Para tener mayoría debe ser en base a el nª de
u. funcionales y a las partes indivisas de las u. funcionales. La mayoría de los presentes puede
proponer decisiones, que deben comunicarse por medio fehaciente a los ausentes y se tienen por
aprobadas a los 15 días de ser notificados excepto que estos se opongan antes por igual medio con
mayoría suficiente. Si la asamblea no se convoca siguiendo lineamientos legales podrá pedirse su
nulidad (el reclamo caduca a los 30 días).
Asamblea judicial: si el admin. o el consejo de prop. omite convocar a la asamblea los propietarios
que representen al 10% del total pueden solicitar al juez la convocatoria. El juez debe fijar una
audiencia a la que debe convocar a los propietarios, resolviéndose con mayoría simple de los
presentes. En caso de no llegar a un acuerdo decide el juez.
-Mayorías establecidas en el CCyC:
UNANIMIDAD: para mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes si gravita o modifica la
estructura del inmueble de manera sustancial/ para decisiones extraasamblearias/ desafección a
la PH.
MAYORÍA QUE REPRESENTE MÁS DE LA MITAD DEL VALOR DEL EDIFICIO: caso de grave deterioro o
destrucción del edificio puede decidirse demoler, vender el terreno, reparar o reconstruir.
MAYORÍA DE 2/3: para modificar el reglamento de PH.
MAYORÍA DE LOS PROPIETARIOS: para mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes.
MAYORÍA DE PRESENTES: resolución por asamblea judicial.

Expensas
Compuestas por el conjunto de gastos que demanda la reparación y la limpieza de las partes y
bienes comunes del edificio indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro, y los resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, reglamento o asamblea. Se forman sobre una cuota mensual que se determina según
los gastos aprobados en asamblea. Art.2018 CCyC están a cargo del propietario y se determina en
función de los m2 de la unidad funcional, independientemente de la cantidad de ambientes que
tenga.
Se forman por gastos fijos y de mantenimiento del edificio y los gastos se generan por salarios del
personal/ papelería, fotocopias, correo/ iluminación de espacios comunes y electricidad para
ascensores/ seguro del edificio/ abono mensual del mantenimiento de ascensores y bombas/
adquisición de artículos de limpieza y mantenimiento/ honorarios del admin.
-Clasificación:
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ORDINARIAS: desembolso a cargo del propietario por los gastos fijos y de mantenimiento del
edificio, instalaciones necesarias para e acceso o circulación de personas con discapacidad y para
las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
EXTRAORDINARIAS: no es fijo ni de mantenimiento.
El certificado de deuda es expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si este existe. Es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y
demás contribuciones. La falta de pago de las expensas trae el reclamo judicial por parte de
consorcio, mediante juicio ejecutivo por expensas.
El reglamento de PH puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las u.
funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que genere
dichas erogaciones.
Art.2054 CCyC establece que cualquier propietario, en ausencia de admin. y de consejo de
propietarios, puede realizar reparaciones urgentes de las cosas y partes comunes, con carácter de
gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado el consocio puede negar el reintegro total o
parcial y exigir la restitución de los bienes a su estado anterior a costa del propietario.

Modificaciones en cosa partes comunes

MEJORA: remodelación o modificación con objetivo de un mejor uso del inmueble (ej remodelar el
hall).
OBRA NUEVA: modificación en la morfología original del inmueble (ej agregar pisos o cerramiento
de balcones).
Ambas pueden ser solicitadas por un propietario o grupo o por todo el consorcio.
Si las tareas no modifican estructuralmente el inmueble requieren mayoría de los propietarios,
con previa presentación de un informe técnico por parte de un profesional autorizado. La minoría
puede recurrir a la justicia si se deniega autorización. Por el contrario, si las tareas modifican
estructuralmente el inmueble requiere unanimidad del consorcio (Art.2052 CCyC).

Irregularidades en la vida consorcial

MOLESTIAS A VECINOS: destinar las u. funcionales a usos contrarios a la moral o previstos en el
reglamento/ perturbar la tranquilidad/ ejercer act. que comprometan la seguridad del inmueble
depositar cosas peligrosas o perjudiciales. Sera factible la aplicación de una sanción o denuncia
ante el órgano que corresponda. Si el infractor no es propietario puede ser desalojado.
OBRAS SIN AUTORIZACIÓN DEL CONSORCIO: factible la aplicación de una sanción o denuncia ante
el órgano que corresponda.
DAÑOS A U. FUNCIONALES Y/O PARTES COMUNES: pueden provenir de mejoras o de obras
nuevas, o de falta de mantenimiento. Si los daños provienen de partes comunes la reparación de
daño estará a cargo del consorcio, por el contrario se responsabilizará al propietario.

Obligación de conservar el edificio

El consorcio se halla obligado a conservar el edificio para lo cual se hace imperioso un adecuado
mantenimiento del inmueble. Art.1708 y 2046 CCyC ordena la conservación y reparación del piso o
departamento a cargo de su propietario. Art.1760 CCyC indica que si de una parte del edificio se
cae una cosa los dueños y ocupantes de dicha parte responden solidariamente por el daño que
cause.
Art. 6.3.1.1 CEdif (Código de Edificación) ordena la conservación del inmueble. En C.A.B.A. la
Ordenanza 49.308 obliga a realizar un Servicio de mantenimiento y asistencia técnica a ascensores
y a contratar u seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros.
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El consorcio es responsable de los daños causados a un peatón con motivo de desprendimiento de

algún elemento de la fachada o balcón/terraza.

Extinción de la ph
CONFUSIÓN: si una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las u. funcionales puede
desafectar el inmueble del régimen legal.
DESAFECTACIÓN: por decisión unánime del consorcio o resolución judicial, convirtiéndose en una
propiedad ordinaria.
GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN: la asamblea por mayoría que represente a más de la mitad
del valor puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la
reconstrucción.
EXPROPIACIÓN: art. 5 de la Ley 21.499. Si se expropia por causa de utilidad pública se procederá a
la Desafectación del inmueble expropiado.

Subconsorcios
Si se comprenden varios edificios o torres y cada una abarca decenas de u. funcionales se puede
establecer un subconsorcio, que hace al tratamiento de asuntos particulares de cada torre pero
con pleno reconocimiento al consorcio de todo el conjunto.
Art.2068 CCyC “en edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de PH
puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa. Cada sector
puede tener una subasamblea y subadministrador. En caso de conflicto entre los diversos sectores
la asamblea resuelve definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio.

Prehorizontalidad
Al adquirirse un inmueble se suscribe un documento llamado boleto de compraventa que es un
instrumento legal que plasma el acuerdo entre las partes vendedora y adquirente. Tras la firma del
boleto media un lapso hasta que se celebre la escrituración (puede ser por mudanza, saldo de
deudas, periodo de construcción del inmueble, etc.).
Antecedentes:
En 1972 se sanciono el Decreto-Ley 19.24 Ley de prehorizontalidad que ordena al desarrollador
dueño del terreno un asumir mediante instrumento público un compromiso de afectación futura
al régimen de propiedad horizontal, de modo de que los boletos de compraventa se pudieran
registrar en el registro de la propiedad inmueble.
El CCyC la derogó e impone que quien construya un edificio para someterlo al derecho real de PH
debe constituir un seguro a favor del adquirente ante la posibilidad de que la operación de
compraventa se vea frustrada. Así, con el fin de proteger a los adquirentes de inmuebles el
Art.2071 CCyC establece que “el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor
del adquirente ante el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier
razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas más un interés o la
liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.”
Quedan excluidos de dicho Art. Los contratos: que la constitución de la PH resulte de la liquidación
o partición de comuniones de cosas comunes o bienes o de la liquidación de personas jurídicas/
los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado/ los concernientes a
construcciones con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o entidades financieras
especialmente calificadas por el organismo de control.

 TIEMPO COMPARTIDO
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Modalidad de uso periódico de un bien. Se considera como tal si uno o más bienes están afectados
a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines.
En caso de tratarse de inmuebles debe formalizarse por escritura pública.
Estos bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor, el propietario, el
administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.
Quien afecte un bien a un tiempo compartido debe ser el titular de dominio. El instrumento de
afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de
Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley
especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro determina:
-la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento.
El emprendedor puede comercializar los periodos no enajenados con otras modalidades
contractuales
-la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor.

Emprendedor
Tiene a su cargo:
Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios y controlar al
administrador / Habilitar un registro de titulares / Garantizar el ejercicio del derecho de los
usuarios en las condiciones prometidas / Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades
no enajenadas.

Deberes de los usuarios

-ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos o sustituirlos y sin impedir a
otros usuarios disfrutar de sus turnos correspondientes
-responder por los daños a la unidad ocasionados por ellos o sus acompañantes, si tales daños no
son causados por su uso normal o por el mero trascurso del tiempo
-comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos
-abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y fondo de reserva

Administración
Puede ser ejercida por el propio emprendedor o por un tercero designado. Tiene responsabilidad
solidaria frente a los usuarios. Sus deberes son:
-Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común en condiciones
adecuadas
-preservar la igualdad de derechos de los usuarios
-verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar sanciones
-interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden
-llevar los libros de contabilidad
-confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos
-cobrar a los usuarios las cuotas por gastos y fondos de reserva
-rendir cuentas al emprendedor y los usuarios conforme a liquidaciones de ingresos y gastos
certificadas por contador público, excepto en caso de ajuste alzado relativo
-entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor al cesar su función.
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-comportarse como tal lo haría un buen administrador

Gastos por mantenimiento del bien

El mantenimiento de la propiedad demandará al usuario afrontar gastos periódicos. El
administrador certifica e impone los plazos para estos pagos.

Extinción
Se produce cuando:
Vence el plazo previsto.
Cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido la totalidad de los contratos.
Por destrucción.

 CEMENTERIOS PRIVADOS

La policía mortuoria, como ente Estatal, verifica la correcta disposición de los restos mortales.

Afectación
Se considera cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.
El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo
a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio.
A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su
destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

Reglamento de administración y uso

Debe contener:
-la descripción del inmueble, sus partes, instalaciones y servicios comunes
-disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus
facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales aplicables
-fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, por periodos anuales o
mediante un único pago a perpetuidad
-normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados
-pautas sobre la construcción de sepulcros
-disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas
-normas sobre acceso y circulación
-constitución y funcionamiento de la administración

Derechos y deberes del titular del derecho de sepultura

Puede: inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, efectuar las exhumaciones
reducciones y traslados de acuerdo a la normativa, construir sepulcros en sus respectivas parcelas
según las normativas de construcción, acceder al cementerio y a su parcela en los horarios
indicados, utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas.
Debe: mantener el decoro, la sobriedad y el respeto, contribuir periódicamente con la cuota de
servicio de mantenimiento, abonar los impuestos tasas y contribuciones fijadas sobre su parcela,
respetar las disposiciones y reglamentos de higiene, salud y policía mortuoria.
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Dirección y administración
El administrador debe llevar un registro de inhumaciones y un registro de titulares de los derechos
de sepultura.

Inembargabilidad
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables excepto por:
Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros, las
expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas.

 SUPERFICIE

Se define como un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir, incluyendo el espacio aéreo o el subsuelo. También puede constituirse el
derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones existentes, atribuyendo al
superficiario su propiedad.
Hay dos partes, el propietario del terreno y el superficiario, que es quien planta o edifica.
El superficiario puede realizar construcciones o plantaciones sobre el inmueble y hacer propio lo
plantado o construido.

Formas de adquisición
Se constituye por contrato oneroso o gratuito, y puede ser transmitido por actos entre vivos o por
causa de muerte. No por prescripción adquisitiva.

Plazos
Aquel convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de
construcciones, y de cincuenta años para forestaciones y plantaciones.

Facultades
El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal con separación
del terreno perteneciente al propietario, puede transmitir y gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales sin necesidad del consentimiento del propietario.

Extinción
La propiedad superficiaria no se extingue por la destrucción de lo construido, plantado o forestado
si el superficiario construye nuevamente dentro de los seis años, o planta o foresta dentro de los
tres años.
La renuncia del superficiario no lo libera de sus responsabilidades contractuales o legales.
Se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición
resolutoria, o por el no uso durante diez años del derecho a construir, y de cinco para el derecho a
plantar/forestar.
Al momento de la extinción el propietario del suelo hace suyo lo construido o plantado.
El titular del suelo debe indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario.
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 USUFRUCTO

Derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo
a favor de varias personas con derecho de acrecer.
PERFECTO: El usufructuario debe devolver a su propietario en buen estado, aunque se haya
deteriorado por tiempo o el uso que genera.
IMPERFECTO: la cosa sería inútil para el usufructuario si no la consumiese (ejemplo cereales).
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que
el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

Objeto
Puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los
siguientes objetos: Una cosa no fungible (Que se consume con el uso) / Un derecho, sólo en los
casos en que la ley lo prevé / Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales / El
todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

Modos de constitución
.Por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad.
.Por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce.
.Por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
En caso de duda se presume onerosa.

Duración
Plazo prefijado / Vida del usufructuario (vitalicio-no se transmite en caso de muerte) / 50 AÑOS, si
el usufructuario es persona jurídica.
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o
con cargo.
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que
determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el
adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del
bien.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento.
El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado
aun antes de la extinción del usufructo.

Extinción
.La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se
pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio.
.La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los
cincuenta años desde la constitución del usufructo.
.El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no
impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo.
.El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
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 USO

Derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la
extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece
la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las
necesidades del usuario y su familia.

 HABITACION

Derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él,
sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana. La habitación
no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir
derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores. El habitador está
a cargo de contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa.

 SERVIDUMBRE

Derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume
onerosa. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. La
servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte.
No puede ejercerse para otro uso que el destinado.

Clasificación
.PERSONALES: se constituyen en utilidad de una persona humana (se presume vitalicia) o jurídica,
y que finaliza con ella.
REALES: vincula dos inmuebles independientemente; hay derecho de una heredad sobre otra, para
utilidad de la primera (se presume perpetua, excepto pacto en contrario). Debe asegurar una
ventaja al inmueble dominante.
Heredad o Predio Dominante a aquel a cuyo beneficio se ha constituido el mencionado Derecho
Real.
Heredad o Predio Sirviente a aquel sobre el cual se ha constituido Derecho Real o Personal.
.PRINCIPAL: única respecto del objeto (servidumbre de paso).
ACCESORIA: secundaria. La servidumbre principal requiere de ella para su mantenimiento. Ej.
servidumbre de acueducto puede requerir servidumbre de paso.
.CONTINUAS: No requiere persona humana. Uso es y puede ser continuo sin que exista acto. Ej:
Electroducto - Vistas.
DISCONTINUAS: Requieren de acto (presencia humana) para ser ejercidas. Ej.: Paso - Tránsito.
.APARENTES o VISIBLES: Se anuncian, u observan por signos exteriores. Ej.: Sacar agua, Tendido de
electroducto.
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NO APARENTES: No se manifiestan por signos visibles. Ej: Tendido de acueducto bajo vereda.
.DIVISIBLES: Identifica hechos susceptibles de división. Ej: Explotación o extracción de minerales.
INDIVISIBLES: Demarcando o acotando el sitio del predio sirviente donde se ejercerá ese derecho
real, sin restricción alguna. Ej.: algunas de Tránsito o todas aquellas tratadas en casos especiales.
.VOLUNTARIAS: aquellas que las partes pueden pactar libremente.
FORZOSA o COACTIVA: Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de
un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta
necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la
población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
.ADMINISTRATIVA: Es servidumbre sin fundo dominante; el Estado o una persona de Derecho
Público impone por acto administrativo (ej, Ley) a determinados inmuebles de propiedad privada y
con fines públicos para soportar, por ejemplo, la instalación de torres o el paso de cables aéreos
de energía eléctrica, la construcción de un electroducto, un gasoducto, entrada a predio público
(museos), o la simple prohibición de edificar por encima de determinada altura, como un criterio
de seguridad para despejar obstáculos en zonas cercanas a los aeropuertos. La finalidad de servir a
un uso público o caracterizado por la utilidad pública.
.LEGAL: det. por ley.
.POSITIVA: dejar hacer. El predio sirviente está obligado a permitir la servidumbre. Ej. de paso,
sacar agua.
NEGATIVA: no hacer. El predio sirviente debe abstenerse de hacer cosas que impidan la
servidumbre. Ej. de vista.

Constitución
.Por contrato oneroso o gratuito.
.Disposición de última voluntad.
.Disposición del padre de familia. Disposición de dos o más heredades ha hecho para su uso
respectivo.

Plazos
PERSONAL: máximo 50 años para persona jurídica. Si es persona humana se presume vitalicia (se
extingue con la muerte del titular).
REALES: se presumen perpetuas.

Extinción
.Por nulidad, resolución o rescisión del derecho constituyente de la servidumbre.
.Por vencimiento del plazo: En las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su
muerte, -aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados- o plazo prefijado; si el titular
es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta
años desde la constitución / En las servidumbres prediales, de no existir límite temporal, las
servidumbres se juzgan perpetuas.
.Por la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
.Por prescripción, si el propietario del fundo dominante no hace uso de su Derecho Real durante
10 años (si la servidumbre es personal) o 20 años (si la servidumbre es real).
.Por confusión del propietario del fundo sirviente y del propietario del fundo dominante en una
misma persona.
.Por renuncia del propietario del fundo dominante a ejercer ese derecho.
.Por imposibilidad de uso.
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.Por el no uso por persona alguna durante diez (10) años, por cualquier razón.
.Por expropiación del inmueble sirviente.

 HIPOTECA

Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en
poder del constituyente (deudor) y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Puede constituir hipoteca titulares de: Dominio / Condominio (por su parte indivisa sin esperar el
resultado de la partición) / PH / Conjuntos inmobiliarios / Superficie.
Garantiza el crédito otorgado más los intereses.

Adquisición
Se constituye por escritura pública y requiere inscripción registral, la cual dura 20 años y es
renovable.

Extinción
.Si se extingue la obligación principal.
.Si el acreedor renuncia expresamente a sus derechos.
.Si un inmueble se destruye, la hipoteca subsiste sobre el suelo y se extingue sobre lo destruido.
.Por confusión de deudor y acreedor en la misma persona.
.Por sentencia.
.Por consentimiento.

 ANTICRESIS

Derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se
entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los
frutos para imputarlos a una deuda. Ej. anticresis sobre un inmueble para que el alquiler salde la
deuda.
Se registra. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de
cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de
duración menor, se acaba con su titularidad.
Puede constituir hipoteca titulares de: Dominio / Condominio (por su parte indivisa sin esperar el
resultado de la partición) / PH / Superficie / Usufructo.

Acreedor
OBLIGACIONES: Debe conservar la cosa sin modificar su destino. Responde con los daños que
ocasione al deudor. El incumplimiento extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa.
Debe pagar las contribuciones y cargas del inmueble. El deudor debe pagar la conservación.
DERECHOS: Tiene derecho a percibir los frutos, habitar o alquilar el inmueble.

 PRENDA

Derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se

constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
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instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las
partes.
El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor a menos que su uso
sea necesario para su conservación. Se extingue la garantía por incumplimiento de esto.
El deudor debe pagar la conservación.
CLASIFICACIÓN
Prenda simple: Se entrega una cosa en garantía de un crédito. Ej. casa de empeño.
Prenda con registro: Se establecen sobre cosas que posean título registral. Ej. sobre un vehículo se
registra a favor del acreedor pero lo utiliza el deudor.