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FACTORES DE HOMOLOGACIÓN

En este momento es pertinente hablar un poco sobre los llamados “factores de


homologación”. Los factores de homologación son los aspectos puntuales
sobre los que existen diferencias cuantificables entre el inmueble objeto de
valuación y el conjunto de inmuebles comparables; que pueden agruparse en
dos clases: los que son atribuibles al predio del inmueble y los que le
corresponden al terreno y edificaciones en conjunto.

Los factores correspondientes al solar en sí son los siguientes:

1. Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS).


2. Coeficiente de Uso de Suelo (CUS).
3. Accesos desde Calle (ubicación en la cuadra).
4. Frente (magnitud longitudinal del acceso).
5. Relación Fondo sobre Frente.
6. Forma.
7. Topografía.
8. Ubicación del Inmueble en la Zona.
9. Ubicación de la Zona.
10. Infraestructura de la Zona.
11. Equipamiento Urbano de la Zona.
12. Servicios de la Zona.
13. Hacinamiento en la Zona.
14. Nivel Socio Económico de la Zona.
15. Vistas Panorámicas.
16. Orientación.
17. Calidad de las Vecindades.
18. Seguridad en la Zona.
19. Polución Ambiental en la Zona.
20. Polución Auditiva en la Zona.
Y aquellos que se relación al terreno y edificaciones conjuntamente son:

21. Funcionalidad del Inmueble.


22. Calidad del Proyecto.
23. Lugares de Estacionamiento o Parqueo.
24. Nivel Económico de las Construcciones.
25. Avance de la Construcción.
26. Estado de Conservación del Inmueble.
27. Edad.

Cabe señalar que se determinó que todos ellos son independientes entre sí, es
decir, el valor de unos nada tendrá que ver con el que se les asigne a otros; y
antes de pasar a la explicación de cada uno de ellos, es importante describir
los conceptos de “lote moda”, “calle moda” y “zona”, los cuales nos hará
comprender de mejor manera el concepto de los mismos.

El “lote moda” es el término que se le asigna al predio que mayormente se


encuentra en una zona determinada, es decir, el más frecuente, mismo que
posee características específicas en lo que se refiere a su forma, a sus
dimensiones, a su topografía, o bien, en lo que a su área respecta.
Normalmente se refiere a un predio de topografía plana, de forma regular, con
una relación fondo sobre frente bien definidas en términos urbanísticos, aunque
eventualmente, cuando la mayor parte de los terrenos son irregulares,
entonces tendrá un área equivalente a una cierta magnitud.

Se entenderá por una “calle moda” aquella que resulta ser la más característica
de una zona, misma que tendrá una determinada medida en el ancho del
pavimento, así como también en sus banquetas, sobre la cual se ubicarán
inmuebles en los que, en la mayor parte de ellos, se desarrolla un determinado
uso que podrá ser habitacional o no habitacional. Sobre una calle moda se
podrán ubicar lotes moda.

Una zona es una superficie geográfica en la que se ubican inmuebles


homogéneos, en la que pueden apreciarse características similares de
urbanismo (infraestructura, equipamiento y servicios) y de población (nivel
socioeconómico).

Ahora bien, se procederá a definir los factores de homologación que ya han


sido enunciados, aclarando que muchos de ellos tienen un carácter subjetivo,
es decir, la calificación o valor que se les asigne depende de quien lo haga; sin
embargo, cuando sea posible, se definirá la expresión que los cuantifica, la cual
puede provenir de un enfoque completamente empírico:

1. Coeficiente de Ocupación de Suelo (C.O.S.).- Éste se define como la


relación porcentual que existe entre la superficie total del predio de un
inmueble, y el área de éste sobre la cual son desplantadas las
edificaciones. Suele llamársele también como “densidad de
construcción”, y en varios entornos urbanos se considera un mérito que
los solares sean aprovechados al máximo, pero en otros no, ya que se
considera que deben existir espacios abiertos para el desarrollo de la
actividad humana, sin importar si el uso es habitacional o no.

En el caso de México se aprecia que existen dos tendencias claramente


marcadas por lo que se refiere al aprovechamiento de los terrenos,
predios o solares, mismas que dependen de los usos y costumbres
culturales presentes en las distintas regiones del país, ya que en
algunas es preciado que los inmuebles dispongan de amplias áreas
abiertas dispuestas para efectuar pequeños cultivos para autoconsumo
o para realizar la convivencia familiar y social en la que sea posible
disfrutar de ciertas condiciones panorámicas o climáticas; pero en otras
no, ya que este tipo de convivencia se prefiere llevar a cabo en espacios
cerrados y no se acostumbra la actividad del pequeño cultivo.

En términos a priori puede decirse que en la zona circunscrita entre las


ciudades de Monterrey, Guadalajara y México, la cual se puede observar
en el mapa expuesto en la siguiente figura dentro de un círculo rojo,
aunque parece extenderse también hacia el de color azul atenuado, se
acepta el mayor aprovechamiento de la tierra, es decir, la alta densidad
de construcción, resultando así que en la zona noroeste y sureste del
país se busca que los inmuebles de uso habitacional y no habitacional
tengan espacios abiertos para jardines, pequeños cultivos o de
convivencia

La cuantificación de este factor se proporcionará en términos


porcentuales bajo la siguiente relación:

A.De.
C.(C.O.S .) 
A.Te .

Donde:

C.(C.O.S.): Calificación por ocupación de suelo.


A.De.: Área de desplante de las edificaciones.
A.Te.: Área del terreno.

2. Coeficiente de Uso de Suelo (C.U.S.).- También se le denomina


“intensidad de construcción”. Éste es un índice definido a través del
cociente que resulta de dividir la superficie de las edificaciones de un
inmueble, entre la superficie del predio del mismo, indicando la
proporción que el área de las edificaciones representa respecto del área
del terreno. Dependiendo del uso del inmueble y de las costumbres
presentes en lugar geográfico en que el inmueble haya sido asentado,
serán preferidos los inmuebles que posean un valor alto de este
coeficiente, sin que esto sea una regla general.

Retomando el comentario hecho en el punto inmediato anterior respecto


de México, es importante destacar que el máximo aprovechamiento de
la tierra favorece también la intensidad de construcción de los terrenos,
predios o solares, ya que también se observa que, en la zona marcada
con el círculo rojo, existen zonas con alto hacinamiento, lo cual hace que
estén presentes un mayor número de habitantes por unidad de
superficie, o sea, que en esta región comúnmente se encuentren
unidades habitacionales, edificios, condominios verticales, etc.

El valor de este indicador se proporcionará de forma decimal mediante la


expresión siguiente:

A.Co.
C (C.U .S .) 
A.Te .

Donde:

C(C.U.S.): Calificación por uso del suelo.


A.Co.: Área de construcción de las edificaciones.
A.Te.: Área del terreno del inmueble.

3. Accesos desde Calle (ubicación en la cuadra).- Esta es una


característica de mérito fundamentalmente, dependiendo del número de
calles que le dan acceso al inmueble en cuestión, de modo que será
más aprovechable un terreno que cuente con dos calles que le provean
la posibilidad de acceso, y todavía más lo será uno que cuente con
posibilidad de acceso desde cuatro calles diferentes, siendo lo normal
que un terreno cuente con acceso desde una sola calle.

En el caso de los inmuebles que poseen un derecho de paso, es decir,


en los que a ellos se accede a través de otro predio ajeno, existirá un
demérito por esta situación.

Para que un acceso de cualquier terreno sea considerado como tal,


deberá cumplir con una medida longitudinal mínima, la cual es
normalmente expresada en los reglamentos de construcción aplicables o
a los programas de desarrollo urbano que corresponda aplicar a la zona
en que se ubique el solar en cuestión. Así pues, los predios pueden
clasificarse, según su situación en una “manzana”, y por el número de
calles que le dan acceso en:

a) Manzana o manzanero.- Normalmente con cuatro accesos desde


calles diferentes, extendiéndose hasta los límites de las calles que lo
circundan, aunque en ocasiones, dependiendo de la traza de las
calles, pueden ser que sean tres las calles que le den acceso.

b) Cabeza o cabecero.- Es aquel que cuenta con acceso desde tres


calles de forma contigua.

c) Esquina o esquinero.- Es el predio que cuenta con acceso desde dos


calles contiguas.

d) Intermedio.- Es el predio que cuenta con accesos no contiguos, y que


puede contar con uno, dos, tres, o cuatro calles que le proveen
dichos accesos.

e) Interior o interno.- Es el que no cuenta con acceso directo; sin


embargo, se le proporciona acceso por algún predio ajeno.

A continuación se presenta un esquema ilustrativo de esta clasificación:


Esquema explicativo de la clasificación de los predios según su situación
en la manzana en que se asientan

En concreto, este aspecto otorgará una mejor calificación a los predios


que posean un mayor número de accesos desde calles diferentes,
correspondiendo la unidad a los predios con un acceso, un número
mayor que ésta a los que tienen más de un acceso, y una calificación
inferior a la unidad a los que cuentan con ningún acceso directo.
4. Frente (magnitud longitudinal del acceso).- Para considerar este aspecto
será necesario, primeramente, definir la medida mínima que deberá
tener cualquier acceso de un terreno para ser considerado como tal; a
partir de ello, los accesos que posean mayor magnitud serán motivo de
mérito, mientras que los que resulten ser menores constituirán un motivo
de desmerito. La calificación que corresponde se fijará del siguiente
modo.

1
 Fr.  k
C.Fr.   
 Fr.min 

Donde:

C.Fr.: Calificación por frente del terreno.


Fr.: Magnitud del acceso o frente del terreno.
Fr.min: Medida mínima que por norma debe tener cualquier predio en la
zona.
k: Parámetro de calibración aplicado por el valuador.

5. Relación Fondo sobre Frente.- Se basa en que las fracciones más


cercanas al acceso de un terreno, o sea, a la calle, tienen mayor valor
que las más alejadas, por lo que el valor del predio de un inmueble será
desmeritado en caso de que la medida de su fondo o largo exceda una
determinada proporción relativa a la magnitud de su frente o ancho.

Para lo anterior se tomará, primeramente, una medida paralela al eje


sagital del terreno, iniciando desde su acceso y dirigida al fondo, la cual
será equivalente a “a” veces la medida del frente del solar; esta porción
no será motivo de demérito. Si el fondo del terreno midiera más que “a”
veces su frente, se tomará una segunda medida que iniciará donde
acaba la porción anterior del terreno y se dirigirá hacia el fondo del
mismo, la cual será equivalente también hasta “a” veces el frente; esta
porción será denominada “posterior” y será motivo de demérito.
Si el terreno tuviera todavía una mayor dimensión de su fondo o largo,
entonces se denominará “intermedia”, y si este fuera el caso, el resto del
terreno constituirá la porción “posterior” del mismo, que será motivo de
un mayor demérito que la porción intermedia, de conformidad con lo que
se expresó al inicio de este punto.

Tomando en consideración lo expuesto, las expresiones que deberán ser


aplicadas para calcular la calificación que le corresponde a un solar
determinado son las siguientes:

1 l
Si 0  a  1  C.( Fo. / Fr.)  1
Fr .

1 Fo.   1  1 Fo. 
Si 1  a  2  C.( Fo. / Fr.)  1  a  1
Fr. 2  Fr. 

1 Fo. 1      1  1 Fo. 
Si 2  a  3  C.( Fo. / Fr.)       a  2
Fr. 2  3 6 6  Fr . 

1 Fo. 1   
Si 3  a  C.( Fo. / Fr.) 
Fr. 3

0   ,   1;  

Donde:

C.(Fo./Fr.): Calificación por la relación fondo sobre frente.


Fo.: Magnitud del fondo o largo del terreno.
Fr.: Medida del frente o ancho del predio.
a: Relación que debe guardar el fondo respecto del frente en el lote
moda, o bien, relación del fondo y frente mínimos por norma.
: Eficiencia asignada a la porción intermedia.
: Eficiencia asignada a la porción posterior.
En la figura siguiente se ilustra la situación de cada una de las porciones
que han sido referidas:

Esquema ilustrativo de las porciones que integran a un predio con exceso


de dimensión sobre su largo (fondo) respecto de su ancho (frente).

6. Forma.- Este es, en términos generales, un factor de posible desmérito,


es un aspecto que califica a los solares en “regulares” e “irregulares”,
pero tomando en cuenta el potencial de aprovechamiento que la forma
del terreno le da al mismo para edificar sobre él, para ello se considera
que las superficies regulares son mejores para desarrollar proyectos
arquitectónicos (aunque esto no siempre sea cierto), con base en esto,
se inscribirán dentro del contorno del predio el mayor número posible de
partes regulares con la finalidad de desmeritar lo menos posible al
predio, y dependiendo si dichas partes se encuentran lindando con algún
acceso del terreno, se calificarán en:

a) Sección regular anterior.


b) Sección irregular anterior.
c) Sección regular posterior.
d) Sección irregular posterior.

Las secciones anteriores serán privilegiadas sobre las posteriores; las


primeras serán aquellas que lindan con algún acceso al terreno, y las
segundas las que no, tal como se ilustra en la figura siguiente:

Esquema de las secciones que pueden inscribirse en un terreno irregular

No obstante lo anterior, es importante señalar que suele considerarse


como regular cualquier predio que tenga cuatro vértices ortogonales,
resultando ser, cualquiera otro, irregular; pero eventualmente, se
considera como irregular a cualquier terreno que cuente con un número
determinado número de vértices, sean ortogonales o no, lo cual también
se aplica a las secciones que se inscriban dentro del perímetro.

Una buena manera para establecer la calificación que por este concepto
le corresponde a cualquier predio es la siguiente:

A.RA A A A
C.Fa.   a IA  b RP  c IP
A.Te . A.Te . A.Te . A.Te .

a, b, c  1; a  b  c
Donde:

C.Fa.: Calificación por forma.


A.Te.: Área del terreno objeto de estudio.
ARA: Área de la sección regular anterior.
AIA: Área de la sección irregular anterior.
ARP: Área de la sección regular posterior.
AIP: Área de la sección irregular posterior.
a,b,c: parámetros de eficiencia de cada una de las secciones.

Otra manera de calcular el valor del indicador que le corresponde a este


elemento es a través de la razón que existe del área del predio entre el
perímetro del mismo, tomando como base la que le corresponda al lote
tipo o moda, según sea el caso, en relación con el modelo “k”, es decir:

1
 A.Te .  k
 
C.Fa.   P.Te . 
 A.Te . t 
 P.Te .t 

Donde:

A.Te.: Área del terreno objeto de estudio.


P.Te.: Perímetro del terreno objeto de estudio.
A.Te.t: Área del lote tipo o moda.
P.Te.t: Perímetro del lote tipo o moda.
k: Índice del radical de ajuste del modelo.

7. Topografía.- Este aspecto pretende calificar al predio por las variaciones


de elevación que presenta su superficie con respecto a su acceso
principal, resultando la siguiente clasificación que atiende al desnivel que
exista entre dicho acceso y el fondo del solar:

a) Predios planos.
b) Predios ascendentes.
c) Predios descendentes.
d) Predios con inclinación.
e) Predios accidentados.

A continuación se ilustran los perfiles de este tipo de predios:

Esquema ilustrativo del perfil de predios ascendentes y descendentes

Esquema ilustrativo del perfil de predios planos y accidentados

Esquema ilustrativo de la vista frontal de predios inclinados

Los elementos enunciados en esta clasificación no son mutuamente


excluyentes, pues existe la posibilidad, refiriendo zonas en las que es
variable la elevación de los terrenos, de hablar de predios planos,
ascendentes o descendentes con inclinación y sin inclinación, incluso de
predios accidentados con tendencia ascendente o descendente. En
todos los casos, excepto en los predios planos, se requerirá, en mayor o
menor medida, de la realización de trabajos de nivelación para poder
asentar las edificaciones del inmueble en condiciones seguras, situación
que redunda en el incremento del costo neto de reposición de éstas con
respecto de la cantidad que normalmente debería invertirse si las
mismas se construyeran sobre un predio plano.

Sin embargo, esto no significa que la condición más preciada sea la que
poseen los predios planos; en ocasiones muy frecuentes son los que
tienen una elevación variable los más buscados en el mercado
inmobiliario, dependiendo de la ubicación geográfica en que se
encuentren. Así, un predio descendente será muy cotizado por su
cercanía al mar en una región de playa, por ejemplo, aunque esto
signifique una mayor probabilidad de inundación; y lo mismo ocurrirá con
un predio ascendente en una zona boscosa por la dominación del
panorama que éste logra, aunque las temperaturas preponderantes
sean más bajas que la media y los vientos soplen con mayor fuerza.

Lo que con esto se pretende decir es que, no obstante las condiciones


aparentemente desfavorables que en un momento dado puedan existir y
que tienen la posibilidad de redundar en incrementos en el costo de
cimentaciones y estructuras de las edificaciones de los inmuebles, su
cotización en el mercado inmobiliario es mucho más alto que los
mencionados incrementos. Por tal razón, dependiendo de la región en
que se sitúe el inmueble, debe razonarse si la topografía que prevalezca
en el terreno es motivo de mérito o de desmérito.

8. Ubicación del Inmueble en la Zona.- Con esto se refiere el mérito o


desmérito del inmueble por su ubicación dentro del fraccionamiento,
colonia o barrio por su cercanía a la infraestructura, equipamiento y
servicios que en la zona existan.

9. Ubicación de la Zona.- Con esta calificación, que puede ser de mérito o


de desmérito, se pretende calificar al fraccionamiento, colonia o barrio
en que se ubica un determinado inmueble, con respecto del poblado,
pueblo, municipio, delegación, departamento o ciudad.

10. Infraestructura de la Zona.- Esta calificación, que sólo puede ser de


desmérito, considera los aspectos siguientes, considerados como
“necesarios” desde un punto de vista urbanístico.

i. Abastecimiento de agua potable.


ii. Drenaje y alcantarillado.
iii. Gas natural.
iv. Red de electrificación.
v. Alumbrado público.
vi. Red telefónica.
vii. Banquetas y guarniciones.
viii. Pavimentos.
ix. Puentes y pasos peatonales en avenidas.
x. Señalización y semaforización en vialidades.
xi. Nomenclatura de calles.

11. Equipamiento Urbano de la Zona.- También este es un aspecto de


desmérito, el cual considera la presencia de lo siguiente dentro de la
zona en que se ubique el inmueble en cuestión:

i. Templos y centros de culto religioso.


ii. Escuelas.
iii. Mercados y centros de abasto.
iv. Tiendas departamentales.
v. Centros y plazas comerciales.
vi. Hospitales.
vii. Bancos.
viii. Plazas públicas.
ix. Jardines.
x. Museos.
xi. Cines.
xii. Teatros.
xiii. Auditorios cívicos.
xiv. Restaurantes y bares.
xv. Agencias de venta y distribución de bienes de consumo y
servicios.
xvi. Estaciones de transporte.
xvii. Centros deportivos y de recreación.
xviii. Estaciones de transporte.
xix. Estaciones de bomberos.
xx. Estaciones de policía.

12. Servicios de la Zona.- Al igual que los dos puntos anteriores, éste es
sólo de desmérito, calificando con base en la existencia de los cuatro
siguientes servicios básicos:

i. Recolección de desechos sólidos y limpieza de calles.


ii. Entrega de correo y servicio postal.
iii. Transporte público.
iv. Vigilancia y seguridad.
v. Reparto de gas doméstico.
vi. Reparto de agua embotellada.
vii. Reparto de otros productos.

13. Hacinamiento en la Zona.- En ocasiones conocido como “densidad


habitacional”, este es un indicador que expresa la cantidad de habitantes
que habitan por unidad de superficie en una zona determinada, siendo la
unidad mayormente utilizada la hectárea; así pues, se hablará de
hacinamientos equivalentes a 50 habs./ha (muy bajo), 100 habs./ha
(bajo), 200 habs./ha (normal), 400 habs./ha (alto) y 800 habs./ha (muy
alto). Para establecer una calificación adecuada, es importante
considerar que el incremento en el hacinamiento de una zona específica
es una cuestión poco deseada, incluso, es motivo de desmérito, lo cual
significa que a mayor hacinamiento debe corresponder una menor
calificación, esto es, que existe una relación inversamente proporcional
entre el hacinamiento y la calificación asignable; una manera adecuada
de considerar esta proporción inversa es la siguiente:

1
C.Ha. 
Ha.

Donde:

C.Ha.:Calificación por hacinamiento.


Ha.: Hacinamiento expresado en habitantes por unidad de superficie.

14. Nivel Socio Económico de la Zona.- Con este elemento se pretende


calificar a la zona por lo costoso de los inmuebles que en ella se
asientan, desde el punto de vista del desarrollo del proyecto y de su
construcción, haciendo esto que una zona se distinga o no por el
“estatus” que le da a quienes viven o trabajan en ella. El valor de esta
calificación será de mérito o desmérito.

15. Vistas Panorámicas.- En el caso que desde el predio se observe un


entorno o paisaje agradable, esta característica será motivo de mérito,
pero si por el contrario, se mira algún tipo de polución visual, entonces
será motivo de desmérito.

16. Orientación.- Corresponde al punto cardinal hacia el cual se dirige el eje


longitudinal o sagital del predio en cuestión (este eje es el que divide en
dos porciones al terreno: lado izquierdo y derecho); de modo que la
dirección se definirá recorriendo dicho eje desde el fondo del solar hacia
el extremo por el cual se accede. El eje sagital o longitudinal siempre
cortará el lado del predio que da acceso al interior del mismo en dos
segmentos.

17. Calidad de las Vecindades.- Se dice que el valor de una propiedad se


debe en gran medida por su entorno y por las que tiene al lado y
enfrente; pues bien, con esta calificación se busca expresar si existen
motivos de mérito o de desmérito por las cualidades que posean los
inmuebles “vecinos”. Por ejemplo, en este rubro se debe considerar si se
está junto o cerca de una escuela, de un mercado, de un cine, de una
oficina, de un museo, o simplemente de inmuebles similares al que se
está calificando. Es importante distinguir que no es lo mismo estar
“junto” que “cerca”.

18. Seguridad en la Zona.- En zonas muy pobladas y con alto hacinamiento,


es común que existan problemas de seguridad civil, aunque esto no sea
una regla general; pero lo que con este elemento se pretende expresar,
es si existe una relación adecuada entre la vigilancia policial existente y
el nivel de criminalidad que pueda prevalecer en un momento dado. Por
este motivo, la calificación que se le asignará a este aspecto sólo será
de desmérito.

19. Polución Aérea en la Zona.- Con este aspecto se busca asignar una
calificación, de desmérito en caso que aplique, que exprese el nivel de
contaminación en el aire por la cantidad de partículas suspendidas o por
las características que por el sentido del olfato se puedan detectar.

20. Polución Auditiva en la Zona.- Dependiendo de la existencia de ruido o


no, y de la magnitud del mismo medido en decibles (Db), se asignará
una calificación de desmérito por este tipo de contaminación ambiental.

21. Funcionalidad del Inmueble.- Con este aspecto se califica la “vocación”


del proyecto arquitectónico de las edificaciones de acuerdo con su uso,
es decir, que el diseño sea eficaz y resuelva una necesidad de espacio
específica, esperando que el inmueble verdaderamente esté utilizándose
para lo que fue diseñado. En caso de que en el inmueble se desarrolle
un uso distinto al que le corresponde a su diseño, deberá haber un
desmérito, ya que se estaría tratando con una obsolescencia funcional.

22. Calidad del Proyecto.- Se opina que este punto es complementario al


anterior. Puede ser de mérito o desmérito, ya que pretende calificar la
eficiencia del diseño del inmueble, pero tomando en cuenta que primero
debe ser funcional.

23. Lugares de Estacionamiento o Parqueo.- Se refiere a los espacios que el


proyecto arquitectónico dispone en el interior del lote para guardar
vehículos automotores.

24. Nivel Económico de las Construcciones.- A través de este aspecto se


quiere expresar la magnitud del costo de construcción de las
edificaciones del inmueble en cuestión, aspecto que fundamentalmente
involucra el tipo de acabados que están presentes.

25. Avance de la Construcción.- Es poco usual considerar en un proceso de


homologación edificaciones que no estén completamente terminadas; en
algunos casos particulares puede requerirse la inclusión de inmuebles
que posean un determinado avance en lo que a su construcción se
refiere, como en ocasiones ocurre con inmuebles de autoconstrucción.
Por esta razón, puede ser necesario considerar este aspecto, midiendo
su valor a través de la cantidad porcentual que corresponda al dividir la
cantidad de dinero invertida al momento, con respecto de la que debe
erogarse para concluir la construcción.

26. Estado de Conservación del Inmueble.- Mediante este aspecto se busca


calificar la suficiencia de mantenimiento preventivo y correctivo que un
inmueble recibe para que éste tenga la capacidad de ser utilizado en
todo su potencial; en caso de no recibirlo, será motivo de desmérito.
Eventualmente, cuando las edificaciones de un inmueble han recibido un
nivel de mantenimiento que, incluso, le suministran alguna mejora, la
calificación otorgada a este aspecto será de mérito.

27. Edad.- Bajo este concepto se le otorga una calificación a las


edificaciones de un inmueble, calculada de la siguiente manera:
Ed .
C.Ed .  1 
V .U .T .

Donde:

C.Ed.: Calificación por edad.


Ed.: Edad general de las edificaciones.
V.U.T.:Vida útil total de las edificaciones.