El proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce del

inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible. El desalojo presupone la

existencia de un acto vinculante del que dimane la calidad de tenedor emplazado y su
consiguiente obligación de restituir esa relación real con la cosa, que debe aparecer
exigible. COMPETENCIA La acción de desalojo, es personal, por cuanto persigue una
prestación de ese carácter: la obligación de restituir.-Al respecto Palacio sostiene que es
menester distinguir según que las partes estén o no vinculadas por una relación
contractual. En el primer caso y salvo convención en contrario, el Juez competente el
del lugar de la ubicación del inmueble (art. 5 inc.3 CPCN). En el segundo caso, la
competencia corresponde al Juez del lugar del domicilio del demandado.-Morillo, Sosa
y Berizonce señalan que, salvo convención en contrario, la demanda debe ser
promovida ante el Juez del lugar de la situación del inmueble. Siendo éste el criterio que
ha adoptado la Jurisprudencia. Si bien es una acción personal, es aplicable la norma que
regula el ejercicio de las acciones reales.- (S.C. B.A.; A y S – 1965 – II-795). EL
JUICIO DE DESALOJO Y EL CONTRATO DE LOCACION El juicio de desalojo, es la vía
adecuada para demandar la restitución de la tenencia y en ella puede estar el ocupante
de un inmueble por haberla tomado sin sustento convencional (intruso) o en virtud de
contratos de locación, comodato, depósito, trabajo. Lo cierto es que el caso más típico
por el que determinadas personas entran en la tenencia de un inmueble, es el contrato de
locación.-Ley 23.091 regula las locaciones, es así que en su art. 1 establece que los
contratos de locaciones urbanas, así como tambien sus modificaciones y prórrogas,
deberán ser formalizados por escrito, pero como no puede ignorar la circunstancia de
que bien pudo un locatario entrar en la tenencia por un contrato verbal, establece que
cuando el contrato verbal haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo
mínimo el.- LA FALTA DE PAGO Al respecto el art. 1507 del Cod. Civil establece que el
beneficio del plazo legal mínimo del contrato de locación cesa por falta de pago. En
estos casos se presenta una situación particular con la notificación previa que establece
el art. 5 de la Ley 23.091 en el caso de que la causal de desalojo resulte de la falta de
pago de los cánones por parte de locatario. En esos casos la ley prevé una intimación
previa especial – por diez días – al locatario, a fin de que regularice la situación
planteada. Sin embargo, se ha interpretado que la misma no constituye un requisito
inexcusable para la viabilidad de la demanda que se tenga que promover. Así se ha
resuelto que: “La finalidad del art. 5º de la Ley 23091 no es la de constituir en mora al
inquilino, pues ésta se produce en forma automática por el mero vencimiento del
término (sic), sino que es la de anoticiar al deudor la voluntad del acreedor de acudir a
la vía jurisdiccional para satisfacer su pretensión. Las omisiones o defectos de la
intimación prevista en el art. 5 de la Ley 23.091 no obstan al progreso de la acción de
desalojo por falta de pago si el locatario no prueba haber abonado los alquileres ni
ofrece pagarlos en el proceso, en el cual la notificación de la demanda, suple con
holgura esa intimación fehaciente. Máxime si aquél habría incurrido en mora por el
mero hecho del vencimiento del plazo establecido en el contrato de locación.”(CNCiv.
Sala H, 17/09/99, “Góngora, Héctor Julian Pascual c/ Deutsch, Oscar S. – Desalojo por
falta de pago”, ED 11/8/00 – p.8.) CAUSALES DE PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE
DESALOJO Las causales para la procedencia del desalojo pueden ser de distinta
índole, surgiendo las mismas básicamente de la letra del Código Civil y de la legislación
especial. En todos los casos estamos frente a una acción de tipo personal que en la
mayoría de los casos provoca la resolución del contrato (locación), que puede obedecer
a distintas razones, en algunos casos atribuible a culpa del locador, en otros a la
responsabilidad del locatario, ej. No mantener al locatario en el uso y goce de la cosa
(arts. 1520, 1524 entre otros del Cód. Civil) o en otro sentido el locatario no usa la cosa
dada en arrendamiento de acuerdo al uso convenido (art. 1529 C. Civil), sin perjuicio
que también procede contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes.Es así que
nuestro código procesal provincial establece un tratamiento diferenciado en el caso de
no encontrarse fijado el plazo de restitución del inmueble, haber vencido el plazo
establecido o en el caso de falta de pago de canones locativos, donde la base probatoria
es el mismo contrato escrito, instrumentado, permite una trámite abreviado como es el
sumarísimo. En el caso que no existe principio de prueba por escrito por ejemplo,
comodato de carácter verbal debe tramitarse por el proceso sumario que posee mayor
amplitud probatoria y plazos procesales más amplios que permite mayor debate.-