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UNIDAD I
TEORÍA GENERAL DE LA CONTRATACIÓN.
I. NOCIÓN DE CONTRATO.
Se distinguen tres nociones de contrato.
1. Noción de la etimología.
Considerando que contrato viene de contractus y esto significa “lo contraído”, es decir, la
relación entre acreedor y deudor, independientemente de la formación del consentimiento.
2. Noción doctrinaria.
El acuerdo de voluntades destinado a crear derechos y obligaciones.
3. Noción legal.
El art. 1438 del CC señala que contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga
para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa.
Críticas.-
1. Confunde contrato con convención, en circunstancias que existe entre ellos una
relación de género a especie, siendo el género la convención y la especie el contrato.
***Convención: acuerdo de voluntad que tiene por objeto la creación, modificación o
extinción de derechos y obligaciones***
2. El concepto de este artículo se identifica más bien con la obligación; más que con
contrato o convención, es una definición de obligaciones.
Por lo tanto la noción doctrinaria es la mejor para fines metodológicos.
Hay que destacar que ésta se erige sobre dos ideas fundamentales:
- El principio de autonomía de la voluntad; este principio postula que la voluntad es
soberana para crear derechos y obligaciones.
- La noción unitaria de contrato, lo que significa que el contrato es siempre lo mismo,
siempre será una cuerdo de voluntades; sin embargo desde hace un tiempo esta noción
unitaria de contrato se ha ido perdiendo y desvaneciendo porque han surgido las
denominadas categorías contractuales, que no son en todos los casos una cuerdo de
voluntades. Por ejemplo: contrato forzoso, dirigido, etc.
1. Elementos generales.
El art. 1444 en el código distingue elementos de al esencia, de la naturaleza y elementos
accidentales.
La teoría del acto jurídico (siendo acto jurídico una expresión doctrinaria), nace a partir del
contrato, ya que por sí solo no fue tratado en el código. Así por ejemplo la clasificación de los
actos jurídicos nace por la clasificación de los contratos.
Decíamos que los elementos del contrato son los elementos de la esencia, de la naturaleza y los
accidentales.
E. de la esencia: son aquellos sin los cuales el acto no produce efecto alguno o deriva en uno
diferente.
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LOS CONTRATOS – Universidad Andrés Bello Patricia López Díaz – 2011
Así se clasifican:
Generales: aquellos sin los cuales el acto no produce efecto alguno.
Particulares: aquellos sin los cuales el acto degenera en uno diferente. Por ejemplo: el
precio en la compraventa o la gratuidad en la donación.
Son tanto requisitos de existencia, como de validez los elementos generales de al esencia.
Recordar que los requisitos de existencia del acto jurídico son la voluntad, objeto, causa y
solemnidades; y requisitos de validez la voluntad exenta de vicio (fuerza, error y dolo), causa y
objeto lícito y capacidad de ejercicio (de ejercicio porque ésta subsume la de goce).
No obstante las funciones que hemos señalado, la moderna noción de contrato que hoy maneja la
doctrina se centra fundamentalmente en la función de intercambio, destacando que el contrato es
un instrumento económico en virtud del cual las partes distribuyen los riesgos de la contratación.
Esta noción desarrollada principalmente por los españoles y recepcionada por al doctrina
moderna civilista, se funda en el propósito práctico del negocio jurídico desarrollada por el
profesor español Federico de Castro y postula que todo negocio jurídico persigue un fin
eminentemente práctico, cual es la distribución de los riesgos de la contratación en el caso del
contrato.
i. Clasificaciones legales.
la formación del contrato y hay que recordar que partes, que es un conjunto de intereses
definidos, es diferente de personas según el art. 1438 inciso final***
La doctrina ha distinguido una categoría intermedia entre contrato bilateral y unilateral, que ha
denominado como contratos sinalagmáticos imperfectos. *** Sinalagmático es sinónimo de
bilateral***
¿Qué es un contrato sinalagmático imperfecto?
Son aquellos contratos que si bien nacen a la vida del derecho como contratos unilateral, bajo
ciertos supuestos pueden generar obligaciones para la otra parte. Es el caso del depósito y el
mutuo, que si bien nacen como contratos unilaterales, pueden derivar en bilaterales. En efecto el
art. 2235, relativo al depósito, señala que el depositante deberá indemnizar al depositario las
expensas en que ha incurrido por conservación de las cosas y que probablemente hubiera hecho el
mismo teniéndola en su poder y además los perjuicios que sin culpa suya le hubiere ocasionado el
depósito.
El art. 2191 y 2192 establecen esta misma obligación al comodante en el caso del comodato.
Efectos.-
- Resolución por incumplimiento, art. 1489 (clásicamente nombrado condición resolutoria tácita).
*** Los españoles acá hablan de facultad resolutoria***
*** Este artículo debería estar en el incumplimiento de las obligaciones***
- Excepción de contrato no cumplido, art. 1552.
“La morga purga la mora”.
Mientras no cumpla yo, no puedo exigir el cumplimiento de la contraria.
- Teoría de los riesgos, art. 1550.
También supone su aplicación en contratos bilaterales.
- Teoría de la imprevisión o excesiva onerosidad sobreviniente.
Importancia de la clasificación.-
1. En cuanto a la persona y el error como vicio del consentimiento, porque los contratos gratuitos
son contratos por lo general intuito personae y en éstos el error en la persona vicia el
consentimiento.
2. En cuanto a la acción revocatoria o paulina. Esta acción es aquella que puede interponer una
persona respecto del deudor que ha sacado bienes de su patrimonio con el objeto que estos bienes
ingresen nuevamente al patrimonio del deudor. Si el acto en virtud del cual el deudor sacó los
bienes de su patrimonio tiene carácter de oneroso, deberá probarse la mala fe del deudor y de la
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persona con quien contrato; en cambio si es gratuito sólo deberá probarse la mala fe del deudor.
3. En cuanto al grado de responsabilidad del deudor. El art. 1547 distingue según el cato sea
oneroso o gratuito. Si es oneroso el deudor responde de culpa leve; si es gratuito hay que
distinguir si reporta beneficio para el deudor o para el acreedor:
- si reporta beneficio para el deudor, éste responderá de culpa levísima (máxima
diligencia).
- si reporta beneficio para el acreedor, el deudor responde de culpa grave.
4. En cuanto a al denominada obligación de garantía o evicción, que es propia de los contratos
onerosos y no de los contratos gratuitos. Ej: la obligación del vendedor del saneamiento de la
evicción o vicios redhibitorios.
La doctrina ha criticado la definición que el código da a estos contratos, porque señala que
presupone que el contrato bilateral es siempre oneroso, en circunstancias que eso no es así y
además que la equivalencia es sinónimo de igualdad en las prestaciones y éstas tampoco pueden
ser necesariamente iguales.
Por esta razón la doctrina ha señalado que el contrato oneroso es conmutativo en aquellos casos
en que la utilidad del contrato se puede determinar al momento de contratar y será aleatorio en los
casos en que la utilidad no se pueda determinar al momento de contratar.
2. Contra solemne: es solemne cuando está sujeto a ciertas formalidades especiales, de manera
que sin ellas no produce ningún efecto civil. Ej: compraventa de bienes inmuebles, hipoteca (art.
1801), promesa (art. 1554 n°1-> escrituración)
3. Contrato consensual: cuando se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes. Ej:
arrendamiento y compraventa de bienes muebles
1. En los contrato de tracto sucesivo los efectos de la nulidad y la resolución se producen hacia el
futuro y no operan con efecto retroactivo como ocurre por regla general en los otros contratos.
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III. Distingue contrato individual y colectivo y atiende al efecto relativo del contrato y a su
excepción.
1. Contrato individual: es aquél que genera derechos y obligaciones para quienes han
concurrido a su celebración.
2. Contrato colectivo: es aquél que genera derechos y obligaciones para personas que no han
concurrido a la celebración del contrato.
Ej. Contrato colectivo: los acuerdos de la Junta de Copropietarios, del art. 21 de la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria.
Importancia de la clasificación.
Es que los contratos colectivos constituyen una excepción al principio de efecto relativo de los
contratos.
IV. Atendiendo a al libertad de las partes para poder negociar libremente el contenido del
contrato.
1. Contratos libremente discutidos: son aquellos en que las partes pueden determinar su
contenido a través de la negociación, hasta que se forme el consentimiento. O sea vamos a tener
un proceso de oferta, contraoferta y aceptación.
2. Contratos de adhesión: son aquellos en que una de las partes impone a la otra
unilateralmente el contenido del contrato, debiendo aceptarlo esta otra parte en bloque. Es decir
no hay negociación, ni libre discusión del contenido del contrato.
Este contrato se caracteriza por la particularidades de la oferta, porque la oferta:
En primer lugar es general (está destinada al público en general);
En segundo lugar es una oferta permanente, es decir no se agota con la celebración del
contrato;
Y, en tercer lugar es una oferta minuciosa, puesto que contiene o especifica todos los detalles.
Estos contratos de adhesión propician el abuso de una parte especto de la otra, pudiendo incluso
aludir a la denominada parte débil contrato.
Ejemplos: son contratos de adhesión los que se refieren al consumo básico (agua, luz, etc) y es en
este ámbito en que existe una parte débil, porque ésta necesitará agua, luz, etc. Y va a tener que
adherir al contrato.
En Chile el contrato de adhesión se encuentra definido en la Ley de protección del Consumidor,
en su artículo primero que hace una serie de definiciones, en el numeral 6 se define el contrato
de adhesión como aquél cuyas cláusulas han sido propuestas unilateralmente por el proveedor
sin que el consumidor pueda alterar su contenido.
¿Cuáles han sido las soluciones que se han ideado para combatir el abuso al que conduce el
contrato de adhesión?
1. Solución legislativa a priori que se identifica con el contrato dirigido, puesto que a través de
esta figura el legislador dicta normas imperativas y prohibitivas destinadas a proteger a la parte
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más débil del contrato y cuyo incumplimiento se sanciona con nulidad. Fundamentalmente a
través de este contrato el legislador establece la irrenunciabilidad de los derechos de la parte más
débil. Por ejemplo: el contrato de trabajo.
acto jurídico unilateral no podría producir los efectos que produce el contrato de adhesión, puesto
que ambas “partes” resultan recíprocamente obligadas.
Importancia de la clasificación.
En un caso podría haber abuso de la parte más débil.
Las categorías contractuales son figuras contractuales que no pueden encasillarse en la noción de
contrato y, que vienen a deteriorarla. Por eso se habla de “el deterioro de la noción unitaria de
contrato” (que el contrato fuera siempre un acuerdo de voluntades).
***No tienen una contracara, o son o no son***
Éstas son:
1. Contrato forzoso.
2. Contrato dirigido.
3. Contrato tipo.
4. Contrato ley.
5. Subcontrato.
6. Autocontrato.
7. Contrato con persona por nombrar.
8. Contrato por cuenta de quien corresponda.
I. CONTRATO FORZOSO.
Es aquél que el legislador obliga a celebrar o a dar por concluido en todas sus partes.
Este contrato supone una derogación del principio de libertad contractual, tanto en la dimensión
de libertad de conclusión (libertad para determinar si se contrata o no se contrata y libertad para
determinar con quién se contrata) y en su fase de configuración interna, esto es la libertad para
determinar el contenido interno del contrato.
En efecto, el contrato forzoso admite una clasificación que distingue entre contrato forzoso
ortodoxo o relativo y contrato forzoso heterodoxo y absoluto.
La gran ventaja del contrato tipo es la abreviación del proceso de negociación y la gran
desventaja es que el contrato tipo unilateral conlleva a la adhesión.
Se habla que es una categoría contractual y no un contrato porque se trataría de una cuerdo de
voluntades estandarizado y previo que se reproduce en contratos posteriores y no sería un
acuerdo de voluntades formado para esa situación en particular en la que se contrata. Ejemplos:
contratos marcos, contratos de arrendamiento que lleva el corredor, contratos laborales.
V. SUBCONTRATO.
Es un contrato nuevo, distinto y dependiente de otro contrato previo, pero de la misma
naturaleza.
Ejemplo: el submandato, subarrendamiento.
Esto supone que existen dos contratos; un contrato madre o contrato base y un nuevo contrato o
subcontrato o contrato hijo. Por lo tanto en la escritura del subcontrato hay dos contratos, pero
hay tres intervinientes: el primer contratista, el segundo contratista o intermediario y el
subcontratista.
Esta figura del subcontrato guarda cierta semejanza con la figura de la cesión de contrato, en
virtud de la cual la parte de un contrato cede a un tercero la posición jurídica en el contrato, es
decir todos sus derechos u obligaciones en el contrato (esta es cesión de contrato).
Sin embargo es posible advertir diferencias entre el subcontrato y la cesión de contrato:
1. En la cesión de contrato se requiere el acuerdo de todos los intervinientes, es decir de
las partes del contrato y el tercero; en cambio en el subcontrato no se requiere el
consentimiento del primer contratante.
2. En la cesión de contrato las relaciones jurídicas son sustitutivas (una relación jurídica
del cedente y la parte del contrato se sustituye por una relación jurídica entre …..); en
cambio en el subcontrato son simultáneas, acá subsisten dos contratos en forma paralela.
¿Cuáles son los requisitos que deben cumplir el contrato base o madre para que exista
subcontrato?
(con esta pregunta se fijan las limitaciones a la subcontratación).
1. Debe estar prohibido por ley.
2. No puede ser intuito persona.
3. No puede ser traslaticio de dominio, porque si lo es no se estaría subcontratando, sino que
adquiriéndose el dominio.
4. No debe ser de ejecución instantánea, porque o sino no habría margen a la subcontratación.
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VI. AUTOCONTRATO.
Es aquel contrato que una persona celebra consigo misma, sin intervención de otra, ya sea como
parte directa y representante de otra, ya sea como representante de dos personas distintas, ya
sea como titular de patrimonios jurídicos sometidos a un régimen diverso.
LÓPEZ han recurrido a la noción de contractus, es decir lo contraído, esto es la relación entre el
acreedor y el deudor, independientemente de la formación del consentimiento. A este argumento
ha agregado que es posible que la voluntad de una persona pueda desdoblarse y por esta razón
estaríamos ante un contrato desde un punto de vista etimológico, es decir contractus, pero
jurídicamente ante una categoría contractual.
La regla general es que el autocontrato esté permitido, salvo que exista un conflicto de intereses o
que la ley lo prohíba.
Excepciones:
1.Art. 412-> prohibición de autocontrato, el tutor no puede comprar y vender en representación
del pupilo un bien inmueble.
2.Art. 1796-> el padre o madre no puede comparecer como representante del hijo y a la vez
hacerlo como la contraparte.
3.Art. 2144 y 2145-> Prohibición del autocontrato en el mandato.
inmuebles).
Las atenuaciones son aquellas formalidades que sin ser solemnidades, se exigen para el
perfeccionamiento del acto o contrato, en términos tales que no basta el sólo consentimiento. Ej.
de formalidades: formalidades habilitantes (autorización o representación del incapaz,
enajenación de los bienes inmuebles en pública subasta, autorización judicial, etc.), formalidades
de prueba (escrituración art 1708y 1709 CC, escrituración en determinados contratos cuya
omisión permitían tener por cierto lo declarado por una de las partes [contrato de trabajo que no
esté por escrito, se presume lo que diga el trabajador]), medidas de publicidad (podían ser de
simple noticia, que ponían en conocimiento de todos las celebración de un acto jurídico o
sustanciales, tiene por objeto poner en conocimiento al interesado, como la notificación en la
cesión de derechos), formalidades convencionales (aquellas que incorporan las partes y de las que
pueden retractarse válidamente, ejemplo: compraventa de un bien mueble), formalidades atípicas
(formulismos comunes, ej: boleto de micro).
Este principio no tiene un reconocimiento expreso en el CC, sino que puede advertirse un
reconocimiento de peste en la Constitución en los arts. 19 n°21 libertad de desarrollar una
actividad económica y 19 n°23 libertad de adquirir toda clase de bienes.
¿A qué se refiere el legislador con la expresión “causas legales” que utiliza en el art 1545?
Con causas legales se refiere a los modos de extinguir las obligaciones, porque el contrato es una
fuente de obligaciones, que son: Resolución por incumplimiento, nulidad, pérdida de la cosa que
se debe, prescripción extintiva, etc.
El contrato es obligatorio para el legislador, para el juez y para las partes contratantes.
Es decir, la fuerza obligatoria del contrato tiene tres dimensiones:
1. La fuerza obligatoria del contrato para el legislador.
2. La fuerza obligatoria del contrato para el juez.
3. La fuerza obligatoria del contrato para las partes contratantes.
Por consiguiente, el contrato es intangible para el legislador, el juez y los contratantes. Esto
significa que es intocable, no se puede modificar.
contractual, ya sea por buena fe, no puede exigírsele que responda más allá de lo que le
corresponde y por esta razón se ajusta a la buena fe solicitarle al juez que revise el contrato y lo
adapte a las nuevas circunstancias.
Se ha construido la teoría de la imprevisión en base a los artículos: 1568, 1569, 1546, 1547 y
1558. Ya que se señala que la interpretación armónica lleva a esta conclusión.
Excepciones reales.
O sea casos en que los contratos sí generan derechos y obligaciones, respecto de quienes no
concurrieron a su celebración.
1. Contratos colectivos.
2. Estipulación a favor de otro en la medida que se adhiera a la teoría de la creación directa del
derecho, a favor del tercero como consecuencia de la relación jurídica entre el estipulante y el
promitente.
El estipulante es quien requiere al promitente la ejecución de una prestación, el promitente se
obliga a ejecutarla a favor de un tercero y el tercero es quien resulta beneficiado (ej: contrato de
seguro de vida). El tercero no participó en la estipulación, pero el derecho de crédito que surge de
este contrato va a pertenecer al tercero. Art. 1449.
Excepciones aparentes.
1. Promesa por hecho ajeno, del art. 1450.
2. Efecto expansivo de los contratos.
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Éste supone que el contrato en cuanto realidad jurídica es oponible a todazas personas, es decir
erga omnes, pero no implica que el contrato genere derechos y obligaciones para estas personas,
por eso es una excepción aparente.
Ejemplo: la verificación de los créditos en la quiebra.
Todos los contratos de derecho de familia, como el matrimonio. Que se oponible es que lo tengo
que respetar como contrato existente, pero no supone que genere derechos para todos.
Otro ejemplo es aquellos casos en que un tercero amparándose en un contrato celebrado por otros
demande extracontractualmente por responsabilidad civil a una de las partes del contrato. Por ej:
Oscar contrata con empresa de ascensores para que instalara éstos en su hotel y Alfredo iba en el
ascensor y éste se cayó. Alfredo es tercero en la relación contractual, pero sin embargo él podría
invocar el contrato para demandar responsabilidad civil extracontractual.
Esto también se da durante la celebración de contrato, por ejemplo hay un deber de hablar con
claridad y evitar las ambigüedades, el art. 1566 del CC sanciona a quien no sea claro en su
declaración, interpretando las cláusulas a favor del deudor.
También durante la ejecución del contrato, por ejemplo no alegar la resolución por un
incumplimiento que no sea resolutorio. Es contrario a al buena fe no permitir la revisión judicial
del contrato en caso de excesiva onerosidad sobreviniente.
Otra manifestación contraria a la buena fe es ir contra los actos propios.
El deber de mitigar las pérdidas que asiste al acreedor que demanda la indemnización de daños.
cumplido. Este artículo señala “que en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está
en mora de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte o no se allana a
cumplirlo en la forma y tiempo debido”.
Se sintetiza en el aforismo “la mora purga la mora”.
Hoy en día la doctrina nacional y comparada lo trata a propósito de los remedios por
incumplimiento contractual, que produce la suspensión de los efectos del contrato y funciona de
la siguiente manera:
Un contratante le solicita a otro que cumpla con el contrato, pero no ha cumplido éste la
prestación que le corresponde, de modo que frente a esta solicitud de incumplimiento el otro
contratante le opondrá la excepción de contrato no cumplido.
El problema es que se produce un efecto paralizador, porque ninguna de las dos partes cumple
el contrato.
Se ha sostenido que en este caso no se podría aplicar la resolución por incumplimiento del art.
1489 porque es una norma doblemente excepcional:
1. Por una parte consagra una condición que es una modalidad y la modalidad es excepcional.
2. Se trata de una modalidad tácita en circunstancias que la modalidad por regla general es un
elemento accidental, por lo tanto debe incorporarse al acto o contrato y no es un elemento de la
naturaleza.
También se ha discutido su habría lugar a la indemnización de perjuicios y se ha concluido que
no, porque ninguno de los contratos está en mora.
Requisitos.
1. Que se trate de un contrato bilateral.
2. Que una parte ha cumplido o esté llana a cumplir (que exista un principio de ejecución de la
obligación, como por ejemplo una parte del precio).
3. Que el contrato esté pendiente de ejecución.
Concepto.
La Teoría de los Riesgos tiene lugar cuando una especie o cuerpo cierto que se debe en virtud de
una obligación emanada de un contrato bilateral perece por caso fortuito, encontrándose el
contrato pendiente en su ejecución.
Por consiguiente la pregunta a la que pretende responder esta teoría es la siguiente:
¿Si perece una cosa por caso fortuito, la obligación de la otra parte subsiste o se extingue?
Lamentablemente la solución no es justa, porque el comprador debe pagar el precio sin recibir la
cosa que compró a cambio de ese pago.
La explicación de esto es que el CC copió el art. 1550 del CC Francés y en Francia los contratos
generan derechos reales, es decir opera la transferencia de dominio; a diferencia de Chile en que
los contratos generan derechos personales y para transferir el dominio se requiere de un modo de
adquirir.
Afortunadamente el art. 1550 tiene tantas excepciones que en definitiva puede señalarse que la
regla general es que los riesgos son de cargo del deudor. Las excepciones al art. 1550, es decir
aquellos casos en que los riesgos son de cargo del deudor son:
1. Que las partes lo hubieran pactado expresamente.
2. El deudor se constituya en mora de efectuar la entrega de la especie o cuerpo cierto.
***Caso fortuito sobreviene en la mora del deudor***
3. Que el deudor se haya comprometido a entregar la misma cosa a dos o más personas por
obligaciones distintas. En este caso el legislador hace responsable al deudor de los riesgos porque
presume que ha actuado con dolo o mala fe.
4. Que el legislador hay puesto los riesgos de carga del deudor, lo que ocurre en diferentes
contratos:
- art. 1950 N° 1, el arrendamiento de cosas expira, n° 1 por la destrucción total de la cosa
arrendada.
- art. 2100, contrato de sociedad: la sociedad se disuelve por la extinción de la cosa o cosas
que forman el objeto social.
- art. 1820, compraventa: La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se
vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se
haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la
condición, pues entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condición la
pérdida será del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecerá al comprador.
- art. 1996, contrato de confección de una obra material.
¿Se puede aplicar la teoría de los riesgos a las obligaciones de hacer y no hacer?, sí, por
imposibilidad de ejecución. La doctrina ha entendido que sí, aplicando el hecho de que los
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UNIDAD II
CONTRATOS EN PARTICULAR
CONTRATOS PREPARATORIOS
Concepto general.
Aquél contrato en que las partes preparan un contrato definitivo, que por el momento no pueden o
no quieren celebrar.
I. CONTRATO DE PROMESA.
Art. 1554.
Concepto.-
El contrato de promesa es aquél en virtud del cual las partes se obligan a celebrar en el futuro
un contrato definitivo, que por el momento no quieren o no pueden celebrar.
*** Se diferencia con el contrato preparatorio, porque acá no “preparan”, sino que se obligan***.
Pueden existir impedimentos legales o bien, impedimentos de hecho para celebrar un contrato
determinado, que justifique el otorgamiento del contrato de promesa. Acá hablamos de dos
contratos, el contrato de promesa y el contrato prometido.
Impedimentos de hecho.
1. Que una de las partes, que será en este caso la promitente compradora, no tenga el
financiamiento para pagar el precio de la cosa que pretende adquirir, pero realizará las gestiones
para adquirir tal financiamiento y mientras las realiza otorgará un contrato de promesa.
2. Que la cosa actualmente no exista, pero se espera que exista. Ej: compra en verde.
Impedimentos legales.
1. Que exista, por ejemplo, una prohibición legal para celebrar el acto o contrato.
Ej: que el bien esté embargado por decreto judicial, porque hay un impedimento judicial cual es
el decreto que redunda en un impedimento legal, porque de acuerdo al art. 1464, n° 3 existe
objeto ilícito en la enajenación de los bienes embargados por decreto judicial, siendo la sanción
en caso que se haga la nulidad absoluta. El problema que se suscita en el contrato de promesa es
que se otorgue un contrato de promesa en el que me obligue a celebrar en el futuro un contrato de
venta que recae sobre un bien embargado por decreto judicial. Acá entran en juego los arts. 1810,
1464 y 1554, el problema trasciende el bien embargado por decreto judicial.
Entonces, ¿Cuál es la validez de los contratos de promesa de venta que recae sobre alguna de las
cosas enumeradas en el art. 1464?
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La respuesta es que el contrato de promesa es ineficaz, porque no se cumple con uno de los
requisitos del art. 1554, concretamente con el numeral 2, que exige que el contrato prometido no
sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces y resulta que si el contrato prometido es la venta
de cosas enumeradas en el art. 1464, estamos ante un contrato prometido ineficaz. Porque de
acuerdo al art. 1810, relativo a la compraventa, pueden venderse todas las cosas corporales o
incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley y resulta que la enajenación de las cosas
contenidas en el art. 1464 están prohibidas por ley.
Por lo tanto podemos deducir que existirá impedimento legal para celebrar el contrato prometido
en todos aquellos casos que se advierta una prohibición legal, por ejemplo el art. 1464 que
prohíbe la enajenación de las cosas contenidas en tal artículo.
Partes.-
Cabe precisar que las partes del contrato de promesa se denominan promitentes. Así tenemos al
promitente comprador y promitente vendedor. Debiendo destacarse que una de las virtudes del
art. 1554 que regula el contrato de promesa, es que es de aplicación general y no se refiere
solamente al contrato de compraventa, como ocurre en el CCFr.
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falta para que se haga
efecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente. Relativo a
una obligación de hacer, concretamente a al opción que tiene el acreedor de una obligación de
hacer frente al incumplimiento.
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
Nos remontamos al caso de los contratos de promesa de venta de alguna de las cosas enumeradas
en el art. 1464 y volvemos a señalar que de acuerdo a combinación de los arts. 1810, 1464 y 1554
en este caso el contrato prometido sería de aquellos que la ley declara ineficaz, al menos en lo
que se refiere al contrato de promesa de venta de las cosas que no están en el comercio y de los
derechos o privilegios que no pueden transferirse a otras personas, porque son numerales de
carácter prohibitivos.
No ocurre lo mismo con los numerales 3 y 4 del 1464, puesto que son imperativos, de modo que
si el acreedor o el juez autoriza la enajenación de un bien embargado por decreto judicial o una
cosa litigiosa, no habría objeto ilícito. La doctrina a entendido, por una razón de justicia, que si la
cosa que se va a adquirir se encuentra fuera de la prohibición al momento de la celebración del
contrato definitivo, el contrato de promesa será válido y eficaz, porque por ejemplo si el bien se
encontraba embargado por decreto judicial, ese fue el preciso motivo en virtud del cual se otorgó
el contrato de promesa. Por lo tanto si se celebra un contrato de promesa sobre un bien
embargado por decreto judicial y se levanta la prohibición, es decir se alza el embargo, al
momento de la celebración del contrato definitivo, el contrato de promesa sería válido.
Además de esta situación al doctrina se ha planteado otras situaciones en que se ha discutido si el
contrato prometido es de aquellos que la ley declara ineficaz:
1. El contrato de promesa de venta de cosa ajena.
En este caso se ha concluido que si de conformidad al art. 1815 la venta de cosa ajena es
válida, con mayor razón lo será la promesa de cosa ajena.
2. Cosas enumeradas en el art. 1464.
3. La promesa de venta de los bienes sociales.
¿Se puede vender los bienes sociales? En la medida que al venta de los bienes sociales se
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realice con la autorización de la mujer, como lo prescribe el art. 1749, inc. 3ro, no habría
problema. Específicamente en lo que se refiere a la promesa de enajenar o gravar bienes
raíces sociales o derechos hereditarios de la mujer, se requiere autorización de ésta.
4. La falta de cumplimiento de las formalidades habilitantes.
5. La lesión.
Específicamente con la promesa de venta que adolece de lesión enorme. El supuesto es
que se otorgó el contrato de promesa el año 2000 y se celebró el contrato prometido el
2005. El año 2000 se fijó el precio en 5 millones ye l año 2005 producto de reajustes y
variaciones quedó en 15 millones. Aquí evidentemente el precio que se pactó es diferente
al que se deberá pagar, entonces, ¿se puede impugnar el contrato de promesa por lesión
enorme entendiendo que la lesión enorme la sufre el comprador?. No se puede impugnar
el contrato de promesa porque la lesión sólo procede para siete casos específicos que la
ley establece.
Además, si así fuera la sanción del contrato de promesa sería más fuerte que el contrato
prometido. La sanción de la promesa sería la inexistencia, porque falta el requisito del
numeral 2. Y del contrato prometido sería nulidad relativa, llamada rescisión.
Qué es lo que ocurría con el contrato de promesa si el contrato prometido tenía que sujetarse a
ciertas formalidades habilitantes.
Ej: X enajena un bien raíz de un menor de edad. Requiere autorización judicial, art. 393 y debe
ser enajenado en pública subasta, art. 394 -> esas son formalidades habilitantes.
¿El contrato de promesa debe sujetarse a las mismas formalidades?
La lógica nos dice que no.
La doctrina está de acuerdo en que la formalidad habilitante del contrato prometido no se
comunica al contrato de promesa, porque esa formalidad se exige para actos jurídicos
dispositivos (que disponen un patrimonio) y la promesa no es un acto jurídico dispositivo.
Si el contrato prometido cumple con las formalidades habilitantes será un contrato eficaz y se va
a cumplir con el numeral 2 del art. 1554.
***En caso del numeral 2 del 1554 la sanción es inexistencia porque el contrato es ineficaz***.
3. Que la promesa contenga un plazo o una condición que fije la época de celebración del
contrato.
Se debe recordar que este es un caso en que el plazo y la condición no son elementos
accidentales, sino que de la esencia del contrato porque si no concurre el contrato no produce
efecto alguno.
Es importante que a través del plazo o la condición se fije la fecha de celebración del contrato,
pudiendo indicarse la fecha a través de un plazo, de una condición o bien a través de un plazo y
una condición.
***Plazo: hecho futuro y cierto del que pende el nacimiento o extinción de un derecho:
Plazo suspensivo: del que pende el nacimiento de un derecho.
Plazo extintivo: del que pende la extinción de un derecho.
Condición: hecho futuro e incierto.
Suspensiva: del que pende el nacimiento de un derecho.
Resolutoria: del que pende la extinción de un derecho. Ej: si te titulas, me lo
Gabriela Soto Ferrada 23
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devuelves***
¿A que tipo de plazo se refiere el art. 1554?
La mayoría de la doctrina ha señalado que se refiere al plazo suspensivo; es decir al hecho futuro
y cierto que una vez verificado permite celebrar el contrato prometido.
Se ha discutido si el plazo puede ser extintivo, es decir que se fije la verificación de un hecho a
partir del cual ya no sea posible la celebración del contrato prometido y se ha entendido que para
ello debe usarse la típica expresión del art. 49 CPC (plazo fatal), a cuya llegada se extingue
irrevocablemente el derecho -> “en”, “dentro de”.
¿Puede utilizarse un plazo o condición indeterminada para fijar la época de celebración del
contrato prometido?
Si, por el principio de autonomía de la voluntad, pero se estima que es poco aconsejable por una
cuestión de certeza jurídica.
Pero, de cualquier forma, existe un máximo plazo de pendencia de las condiciones (5 en la
propiedad fiduciaria o 10 años en general, que es el plazo máximo de pendencia de la nulidad, de
prescripción extintiva, etc.).
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falta para que se
haga efecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.
De este numeral fluye sin ninguna duda que se puede prometer contratos reales y solemnes.
Esto hace que se discuta si se puede prometer celebrar un contrato consensual. Durante algún
tiempo la doctrina estimó que no, puesto que se producía una identificación entre el contrato
prometido y el contrato de promesa. Sin embargo hoy en día, está claro que se trata de contratos
diferentes porque uno es preparatorio y el otro definitivo.
Concepto.-
“Es aquel en virtud del cual una parte denominada optatario o promitente (es una especie de
contrato de promesa) realiza a la otra parte denominada optante una oferta unilateral
irrevocable, completa y temporal de celebrar un contrato reservándose el optante la facultad
de aceptar o rechazar tal oferta”
Acá nos tendremos que remontar a la oferta y la aceptación que están reguladas en el C. COM.
Que lo vimos a propósito del consentimiento. La doctrina señala que las normas de las cuales
podría colegiarse la existencia de contrato de opción serian el Art. 99 al Art. 101 del C.Com. y
también el Art. 1554, por que se trataría de una promesa unilateral cuya validez seria discutida
por que según alguna doctrina, como ya lo vimos no existiría propiamente consentimiento sino
que solamente una oferta.
Doctrina predominante:
Pero quienes sostienes que la opción es un contrato, afirman que es UN CONTRATO
PREPARATORIO puesto que prepara la celebración de un contrato definitivo y porque además
de él se derivan obligaciones para el optante y para el optatario.
Según el profesor Fueyo, el optante tendría 2 obligaciones:
aceptar en el plazo que se estipule
aceptar el los términos convenidos en la oferta
En cambio la obligación del optatario consiste en mantener la oferta, puesto que la oferta es
irrevocable y en caso de que se retracte podría exigírsele el cumplimiento forzado de ésta.
- Desde El Punto De Vista Civil; seria “un acuerdo en virtud del cual las partes se
obligarían a designar un arbitro en el futuro”, aquí no nos salimos del contrato
preparatorio.
III UNIDAD
LOS CONTRATOS CONSENSUALES
I. CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. Regulación.
Es un contrato que está regulado en el CC a partir del art. 1793, que define el contrato de
compraventa y la regulación del contrato de compraventa concluye en el Art. 1896,
concretamente en el titulo 23 del libro 4 de3l CC que se denomina “de las obligaciones en general
y los contratos”
2. Concepto.
El articulo 1793 define al contrato de compraventa como “Aquél en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”. Agrega este artículo “aquella se dice
vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”
Este Art. 1793, define el contrato de compraventa pero además alude a las partes del contrato
cuales son el comprador y el vendedor y además define el precio que es un elemento de la esencia
particular.
6. la compraventa es un titulo traslaticio de dominio, esto es aquel que por su naturaleza sirve
para transferir el dominio de acuerdo al Art. 703. hay que recordar que la compraventa en
cuanto titulo si bien es traslaticia de dominio no será por si sola la trasferencia de dominio,
por que requiere un modo que se denomina tradición, a diferencia de lo que ocurre en Francia
que el solo contrato produce derechos reales (en chile opera el titulo y el modo). Este tema
hay que relacionarlo con el Art. 675 que señala2 que para que valga la tradición se requiere de
un título traslaticio de dominio”
4. Elementos de la compraventa.
Vamos a distinguir entre:
- Elementos esenciales generales “son aquellos son los cuales el acrto no produce efecto
algunos”, Éstos son:
La Voluntad
El Objeto
La Causa
Las Solemnidades (para algunos ya que se puede subsumir en la voluntad y por que no
todos los actos requieren solemnidad)
- Elementos esenciales particulares: “son aquellos sin los cuales el acto genera en otro distinto”.
Éstos son:
El Consentimiento; que debe recaer sobre el contrato, sobre el precio y sobre la cosa
El Precio
La Cosa
i) El consentimiento.
Es un acuerdo de voluntades que recae sobre un mismo objeto jurídico; este se da en los actos
jurídicos bilaterales y la voluntad se da en los actos jurídicos unilaterales.
El consentimiento en la compraventa debe recaer sobre el contrato, sobre el precio y sobre la cosa
como se deduce del Art. 1801 Inc.1 que le otorga a este contrato el carácter de consensual.
Importante resulta señalar que cuando hablamos de consentimiento respecto de la cosa se excluye
el error sustancia y el error esencial:
- el error sustancial Art. 1454 Inc. 1 es aquél que recae en la sustancia o en las calidades
esenciales de la cosa,
- el error esencia Art. 1453 es aquél error que cae en la identidad de la cosa especifica de
que se trata.
Precisiones.-
1. Cuando yo aludo al consentimiento respecto de la cosa estoy aludiendo el error en la medida
que vicie el consentimiento
2. El caso de las ventas forzadas, es decir el caso de aquellas ventas que se realiza por el
ministerio de la justicia en virtud de un decreto judicial en pública subasta a requerimiento del
acreedor que persigue la ejecución del deudor, en estos casos el legislador prevé una
representación legal especialísima del deudor ¿quién es el representante legal del deudor? El juez
de conformidad al Art. 671 Inc. 1. se ha cuestionado en este caso que efectivamente exista
consentimiento en la venta forzada, dado que el deudor no comparece personalmente, sin
embargo la doctrina a concluido que en este caso existe consentimiento en atención a 2
argumentos:
1) Que el consentimiento del deudor debe adecuarse al Art. 2465 que establece el denominado
derecho de garantía general del acreedor, en virtud del cual se entiende que el acreedor frente
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********************
Arras.-
Concepto.-
Aquella cantidad de dinero o cosas muebles en que una de las partes de un contrato de
compraventa da a la otra, con la finalidad de garantizar la celebración o ejecución del contrato
o bien, entregar éstas como parte del precio o como señal de quedar convenidos los
contratantes.
Acá se distingue:
1. Aquellas arras que tienen por objeto garantizar la celebración o ejecución del contrato y
constituyen la regla general y están consagrado en el art. 1803 que señala que si vende con arras,
esto es dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada
uno de los contratantes podrá retractarse. El que ha dado las arras las perderá y el que las ha
recibido las restituirá dobladas. Este art. 1803 se concuerda con el 107 y 109 del Código de
Comercio.
Además el art. 1804 señala que si los contratantes no hubieren fijado un plazo dentro del cual
pueden retractarse perdiendo las arras, no habrá lugar a la retracción después de los dos meses
Gabriela Soto Ferrada 29
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Características o requisitos.
1. Que sea comerciable.
Significa que sea susceptible de dominio o apropiación entre particulares.
La regla general es que la cosa sea comerciable y la excepción que no lo sea. Así encontramos:
- Cosas incomerciables por naturaleza: las que la naturaleza hace comunes a todos los hombre,
art. 585
- Cosas incomerciable por destinación: son los bienes nacionales de uso público, art. 589.
Este requisito se deduce no sólo del art. 1461, sino que además del art. 1810, que dispone que
pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por
ley.
Además el art. 1812 dispone que si la cosa es común de dos o más personas proindiviso entre las
cuales no intervenga contrato de sociedad, cada uno de ellos podrá vender su cuota aún sin el
consentimiento de las otras.
su venta nula).
Lo mismo ocurre en las donaciones, art. 1407 y el contrato de sociedad, art. 2056.
Pero el art. 1811 señala que será válida la venta de todas las especies, géneros y cantidades que se
designen por escritura pública, aunque se extienda aún cuanto el vendedor posea o espere
adquirir, con tal que no comprenda objeto ilícito.
Efectos.-
1. Respecto del verdadero dueño.
La venta le es inoponible y podrá ejercer los derechos inherentes a su calidad de dueño, es decir
la acción reivindicatoria en contra de quien actualmente tenga la cosa, pero en la medida que
estos derechos no se extingan por el transcurso del tiempo, o sea que no prescriba la acción
reivindicatoria.
Vendedor:
¿Qué ocurre con el vendedor no dueño?
Gabriela Soto Ferrada 31
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Éste celebró un contrato de compraventa de modo que deberá proceder a la entrega de la cosa y si
no la entrega podrá pedir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, arts. 1489 y 1813.
También puede ocurrir que el vendedor entregue la cosa y el verdadero dueño ejerza la acción
reivindicatoria, privando al comprador de la cosa vendida por sentencia judicial, o sea que la cosa
sea evicta, caso en el cual el comprador citará al vendedor de evicción para que los acompañe en
juicio y si pierden el juicio deberá indemnizar los perjuicios.
Existen 2 casos en que la compraventa no solamente en valida sino que además en virtud de la
tradición se transfiere el dominio, en términos tales que el verdadero dueño ya no tendrá acción
reivindicatoria. Estos 2 casos son los siguientes:
1. primer caso (excepción); el indicado en el Art. 1818 que señala “que la venta de cosa
aje3na ratificada después por el dueño confiere al comprador los derechos de tal desde
la fecha de la veta”, o sea la primera hipótesis es que la venta de la cosa sea ratificada
por el verdadero dueño, la ratificación supone hacer propio los efectos de una acto que
le era inoponible, este Art. supone un error ya que debería decir “desde la fecha de la
tradición” por que ahí se transfiere el dominio.
2. segundo caso (excepción): Art. 1819 señala que “vendida y entregada a otro una cosa
ajena si el vendedor adquiere después el dominio de ella se mirar al comprador como
verdadero dueño desde la fecha de la tradición”, o sea acá la hipótesis es que aquella
persona que vendió y entrego la cosa ajena adquiera con posterioridad el dominio de la
cosa, esto se relaciona con el Art. 682 Inc. 2.
iii) El Precio.
El precio esta definido en la segunda parte del Art. 1793 como “El dinero que el comprador da
por la cosa vendida”, el precio es precisamente un elemento esencial particular del contrato de
compraventa por que si falta el precio el contrato degenera en otro distinto Vg.: en donación,
permuta.
El precio a su vez, en cuanto elemento esencial particular, debe cumplir ciertos requisitos.
Incapacidades simples
Pueden distinguirse en:
Þ Incapacidad simples para vender: Art. 1797, dispone que “se prohíbe a los
administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuta enajenación no este comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente”
Þ Incapacidades simples para comprar: Art. 1798-9; Art. 1798 señala “Al empleado
Gabriela Soto Ferrada 33
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público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su
ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio
han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en
pública subasta”; esto por que son actos prohibidos por ley Art. 10, 1466. 1682, y el Art.
1799 dispone “No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de
sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores
y curadores”, este articulo hay que conectarlo con el Art. 412 que establece la regla para
los tutores y curadores
6. Modalidades de la Compraventa
El Art. 1807 dispone “que la venta puede se pura o simple o bajo condición suspensiva o bajo
condición resolutoria o a plazo para la entrega de la cosa del precio” o sea el contrato de
compraventa puede ser:
Þ .puro o simple: esto quiere decir que los efectos se producen al momento de su
otorgamiento
Þ Sujeto a modalidad, son elementos accidentales del acto por RG
**Sin embargo existen reglas especiales en la compraventa respecto de esta materia y así se alude
a la compraventa a peso cuenta o medida y a la compraventa a gusto.
Þ Compra venta a peso cuenta o medida: esta regulada en el Art. 1821-2, lo importante es
que esta compraventa siempre queda perfecta por el acuerdo de las partes ya sea que se
realice en bloques o en especie o cuerpo cierto teniendo importancia la modalidad del
peso o cuanta o medida solamente en lo que se refiere “a los riesgos”, para estos artículos
el riesgos es la perdida o deterioro. Vg.: la franelas de trigo
Art. 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero
señalada de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como
todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al
comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya
ajustado el precio. Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se
vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto
granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de
haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte.
Art. 1822. Si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso,
cuenta o medida, y el uno o el otro no compareciere en él, será éste obligado a resarcir al
otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no
faltó a la cita podrá, si le conviniere, desistir del contrato.
Þ Compra venta a gusto: esta en el Art. 1823 que señala que “si se estipula que se vende a
prueba, se entiende no haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la
cosa de que se trata, y la pérdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor. Sin
necesidad de estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas
que se acostumbra vender de ese modo”.Mientras yo no declaro que la Cosa me agrada
los riegos son del vendedor
forzado9 con la indemnizacio9n de perjuicio regla que se repite en el Art. 1826 Inc. 2 en
el evento que el vendedor haya retardado la entrega caso en el cual el comprador podrá
perseverar en el contrato o desistirse de el; el cumplimiento forzado (perseverar)
7. ¿Qué comprende el contrato o a que es obligado el vendedor en virtud del contrato? La
respuesta e3sta en el Art. 1828 “el vendedor es obligado lo que reza el contrato”, esto es
por la fuerza obligatoria de los contratos.
8. de quien son los riesgos en el contrato de compraventa? Si aplicamos las reglas generales
nos e3ncontramos con el Art. 1550 que los riesgos son de cargo del acreedor pero si nos
vamos a al reglamentación del contrato de compraventa nos tenemos que remitir al Art.
1820 que señala que los riesgos son del comprador. Sin embargo esta RG tiene 3
excepciones:
tratándose de la compraventa sujeta a condición suspensiva; caso en el cual de
acuerdo al mismo Art. 1820 los riesgos son del vendedor.
La compra venta al peso cuanta o medida; particularmente el Art. 1821 Inc. 2.
(pertenece al vendedor)
La compraventa agusto Art. 1823
Prueba solemne caso de compraventa relación teoría de los riesgos e incapacidades
¿Cuales son los efectos de la venta de un predio rustico como especie o cuerpo cierto?
Los efectos están contenidos en el art. 1833, que señala que en este caso no habrá derecho por
parte del comprador ni por parte del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio cualquiera
sea la cabida del predio sin embargo si se vende con señalamiento de linderos (deslindes) esta
obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ello y si no pudiere o no se le exigiere se
aplicara la regla relativa a los casos en que la cabida real es menor a la cabida declarada”
Las acciones a lo que nos referimos la clase anterior, ¿en cuánto tiempo prescriben?
De acuerdo al art. 1834 expiran o prescriben al cabo de un año contado desde la entrega.
Además, el art. 1835 precisa que todas las reglas que vimos se aplican a cualquier conjunto de
mercaderías o efectos y que las acciones estudiadas, lo son sin perjuicio de la lesión enorme en su
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2. Obligación de saneamiento.
Esta obligación es una obligación de la naturaleza, porque la ley la subentiende en el art. 1837 y
siguientes. De hecho el párrafo 7, del título XXIII, del Libro IV se denomina “De la obligación
de saneamiento y primeramente, del saneamiento por evicción”.
Y el párrafo 8 se refiere al saneamiento de los vicios redhibitorios.
La obligación de saneamiento (en general) de acuerdo al art. 1837 comprende dos objetos:
- amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.
- responder de los defectos ocultos de ésta.
Pero nosotros sabemos que, dicho correctamente el objeto del saneamiento es el siguiente:
- amparar al comprador en la posesión tranquila y pacífica de la cosa (no en el dominio).
***Esto es el saneamiento de la evicción***
- amparar al comprador en la posesión útil de la cosa, es decir ampararlo para los efectos
de que la sirva para la finalidad para la cual fue adquirida, de moda que deberá responder de los
vicios ocultos ***Saneamiento por vicios redhibitorios***
Hay que señalar que esta obligación de saneamiento, ya sea de la evicción ya sea de lo vicios
redhibitorios, tiene dos características:
- es una obligación de la naturaleza.
- es una obligación de carácter eventual, porque puede que exista, como puede que no
exista.
La obligación de hacer y de dar son indivisibles y divisible respectivamente, art. 1840 y esto
supone la existencia de varios deudores, que en este caso serían varios vendedores.
¿Qué es la evicción?
La evicción es la privación total o parcial de la cosa vendida, por sentencia judicial y por una
causal anterior a la venta. Así se puede colegir del art. 1838 y 1839.
De este concepto se puede inferir que existen tres elementos que configuran la evicción:
1. La privación total o parcial de la comprada. La expresión parcial se refiere evidentemente a
“parte” y tiene lugar por ejemplo, cuando se trata de un derecho real sobre la cosa.
2. Que sea declarada por sentencia judicial. Que exista un juicio de evicción, porque el vendedor
es obligado a amparar al comprador de las perturbaciones de derecho, pero no de las de hecho.
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Cabe señalar que puede ocurrir que las partes de común acuerdo estipulen lo contrario, es decir
que no obstante concurran estos requisitos el vendedor no sea obligado a la evicción. Así se
deduce del art. 1839, parte final. ***Esto es así porque es un elemento de la naturaleza, por lo
que las partes pueden disponer de éstos***
1. La renuncia.
Es posible que se renuncie a esta obligación de evicción en virtud de una estipulación de las
partes, porque se trata de un elemento de la naturaleza que puede ser disponible por las partes y
eso se deduce del art. 1444 que consagra los elementos del acto jurídico y el art. 8139 parte final.
La renuncia puede ser de mala o buena fe. Si es de mala fe del vendedor se aplica el art. 1842 y la
sanción es la nulidad del pacto (se debe probar). En cambio si la renuncia es de buena fe, se
aplica el art. 1852, que señala que la estipulación no lo exime de la obligación de restituir el
precio recibido, por lo tanto aunque renuncie de buena fe se tendrá que restituir el precio (1847
n°1)
2. La prescripción.
Aquí se distingue de qué obligaciones hablamos, o sea la obligación de hacer y la obligación de
dar.
La obligación de hacer el plazo de prescripción no existe.
La obligación de dar efectivamente prescribe y prescribe de acuerdo al art. 1856, es decir en 4
años, precisando que respecto de la restitución del precio la prescripción es de acuerdo a las
reglas generales, o sea 5 años, desde que la obligación se hace exigible.
1.º Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador;
2.º Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción.
1858 n°1:
Haber existido al tiempo de la venta, es decir ser contemporáneo a la venta.
1858 n°2:
Deben ser graves, es decir deben ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso
natural o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el
comprador no la hubiera comprador o la hubiera comprado a mucho menor precio.
1858n°3:
Deben ser ocultos, es decir no debe haberlos manifestado el vendedor y ser tales que el
comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no
haya podido conocerlos fácilmente en razón de su profesión u oficio.
***Debe vincularse esto con el dolo negativo o silencio deliberado***
La moderna doctrina vincula esto con un deber precontractual de la información, que se vincula
con el principio de la buena fe contractual
¿Podrían pactar las partes que determinado vicios fueron redhibitorios sin que cumplan estas tres
calidades antes mencionadas?
De acuerdo al art. 1863, las partes lo pueden hacer en virtud de la autonomía de la voluntad y
porque es un elemento de la naturaleza.
Derecho de opción: tiene ciertas limitaciones porque en ciertos casos procederá solamente la
rebaja proporcional del precio, y en otros casos además se podrá demandar la indemnización de
perjuicios.
2. Hipótesis del art 1861. Atendido el dolo del vendedor permite al comprador solicitar
además de la restitución de la cosa, o la rebaja del precio la indemnización de perjuicios.
Art. 1861. Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el
vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo a la
restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no
conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será
obligado a la restitución o la rebaja del precio.
El art 1861 es consecuencia del art 1458, y se demanda indemnización por el dolo
precontractual porque antes debió haber informado y no informo.
3. Hipótesis del art 1862. Se refiere al hecho que la cosa haya perecido después de
perfeccionado el contrato de venta, caso en el cual el comprador no perderá el derecho
que hubiere tenido a la rebaja del precio aunque la cosa haya perecido en su poder y por
su culpa.
Art. 1865. La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la
justicia.
Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los
hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la
indemnización de perjuicios.
3. Prescripción
Hay que distinguir si se trata de una acción redhibitoria o si se trata de una acción cuanti minoris.
- Si se trata de la acción redhibitoria se aplica el art 1866. Que señala que el plazo de
prescripción es de:
a. Muebles 6 meses.
b. Inmuebles 1 año.
Esto en los casos que las leyes especiales o las estipulaciones de las partes no hayan ampliado o
restringido este plazo. El plazo se cuenta desde la entrega real.
- Si se trata de la acción cuanti minoris se aplica el art 1869 que establece un plazo de
prescripción para:
a. los bienes muebles de 1 año
b. para los bienes inmuebles 18 meses.
Hay que destacar que existe una regla especial en el art 1870 que se refiere al caso en que la
compra se ha hecho para remitir la cosa a un lugar distante, caso en el cual la acción cuanti
minoris prescribirá en 1 año desde la entrega al consignatario con el termino de emplazamiento
que corresponda.
***Fin compraventa***
1. Concepto
De conformidad al art. 2116 el mandato es un contrato en que una persona confía a otra la
gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la
primera.
La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante; y la que lo acepta,
apoderado, procurador, y en general, mandatario.
2. Características
El mandato presenta las siguientes características:
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4° Es un contrato conmutativo cuando es oneroso, puesto que las prestaciones de las partes se
miran como equivalentes.
5° Es un contrato principal, porque no requiere de otro contrato para subsistir.
6° Es un contrato consensual por regla general, ya que excepcionalmente puede ser un contrato
solemne.
En efecto, el mandato se perfecciona por la sola voluntad del mandante y mandatario y la
voluntad de ambos puede manifestarse en forma expresa o en forma tácita. Así se colige del art.
2123 y 2124, respectivamente.
Cuando un contrato se otorga por escrito normalmente se deja constancia de la voluntad de ambas
partes. En el mandato, en cambio, por regla general se deja constancia sólo de la voluntad del
mandante que propone al mandatario la realización de un encargo que éste puede aceptar o
rechazar. La voluntad del mandatario de aceptar o rechazar interviene a posteriori, normalmente
en forma tácita.
De hecho la renuncia del mandatario es una de las causales de terminación del mandato, como se
desprende del art. 2163 N° 4.
Excepcionalmente el mandato es un contrato solemne. Así, el art. 2123 prescribe que el encargo
que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada por cartas,
verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia tácita de una
persona a la gestión de sus negocios por otra, pero no se admitirá en juicio la prueba testimonial
sino en conformidad de las reglas generales, ni la escritura privada cuando las leyes requieran
un instrumento auténtico.
El mandato es solemne en los siguientes casos:
a.) El mandato judicial, ya que de conformidad al art. 6 del CPC se otorga por escritura
pública.
b.) El mandato para contraer matrimonio, puesto que el art. 103 del C.C. también exige que
conste en escritura pública.
c.) La autorización de la mujer casada en sociedad conyugal para que el marido celebre
alguno de los actos indicados en el art. 1749, dado que el art. 142 exige que la
autorización conste por escrito en escritura pública cuando el acto requiera esta
solemnidad.
d.) La autorización de la mujer casada en sociedad conyugal para que el marido celebre
grave o enajene los bienes raíces de ella, ya que el art. 1754 exige que la autorización
conste por escrito en escritura pública.
¿El mandato para ejecutar actos solemnes, por ejemplo, para comprar o vender un bien raíz,
debe ser también solemne?
Existen dos opiniones doctrinarias.
1. La primera opinión postula que el mandato debe otorgarse por escritura pública, en
atención a dos argumentos:
a.) El consentimiento del mandante debe constar en escritura pública, porque la
compraventa lo requiere y el consentimiento se expresa a través de la observación de
la solemnidad legal.
b.) El art. 2123 así lo exigiría.
2. La segunda opinión, representada por MESA BARROS Y STICKIN, sostiene lo
contrario, invocando las siguientes razones:
a.) El mandatario que compra o vende en cumplimiento del encargo expresa su propio
consentimiento y no el consentimiento del mandante.
b.) El art. 2123 sólo exige que el mandato conste en instrumento público cuando la ley lo
exige y no si se trata de la ejecución de un acto solemne.
En la práctica por razones de seguridad conviene otorgar el mandato por escritura pública, aún
cuando la segunda opinión antes transcrita es la más adecuada.
art. 2163 N°3 establece como causal de terminación del mandato la renuncia del
mandatario, posibilidad que admite expresamente el art. 2124. Esta circunstancia es
excepcional, puesto que en derecho las cosas se deshacen como se hacen.
c.) Los derechos y obligaciones que emanan del mandato son instransferibles. En efecto, el
mandato termina por la muerte del mandante o mandatario porque es intuito personae (art.
2163 N° 5).
d.) El mandato termina por la incapacidad sobreviviente del mandante o mandatario. Así el
art. 2163 N°7 dispone que el mandato termina por la interdicción del uno o del otro.
9° De conformidad al art. 2118 los servicios profesionales se sujetan a las reglas del mandato. Si
bien el C.C no los califica expresamente de mandato les hace aplicable el régimen jurídico del
mandato y, subsidiariamente, las reglas de los servicios inmateriales del art. 2012.
La regla general es que todos los actos jurídicos puedan ser ejecutados a través de mandatarios.
Sin embargo, existen ciertas excepciones. Estas son las siguientes:
a.) No se puede testar a través de mandatarios, porque la facultad de testar es indelegable (art.
1004).
b.) El albaceazgo es indelegable, a menos que el testador haya concedido expresamente la
facultad de delegarlo (art. 1280).
Finalmente, cabe señalar que el negocio no debe interesar exclusivamente al mandatario, puesto
que si ello ocurre no existe mandato. Así se desprende del art. 2119, 2120 y 2121.
En efecto, el artículo 2119 dispone que el negocio que interesa al mandatario solo, es un mero
Gabriela Soto Ferrada 45
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consejo, que no produce obligación alguna. El art. 2120 prescribe que si el negocio interesa
juntamente al que hace el encargo al que lo acepta, o a cualquiera de estos dos o a ambos y un
tercero, habrá verdadero mandato; si el mandante obra sin autorización del tercero, se producirá
entre estos dos el cuasicontrato de agencia oficiosa. Finalmente, el art. 2121 señala que la simple
recomendación de negocios ajenos no es, en general, un mandato; el juez decidirá, según las
circunstancias, si los términos de la recomendación envuelven un mandato. En caso de duda se
entenderá recomendación.
a.) En cuanto a la capacidad del mandante la ley no contempla ninguna norma especial, de
modo que aplicando las reglas generales es posible concluir que debe tener la capacidad
necesaria para ejecutar el acto a que el mandato se refiere. (no puede tener las
incapacidades del art 1147)
b.) En cuanto a la capacidad del mandatario, éste puede ser relativamente incapaz, porque
es al mandante a quien le afectan las consecuencias del acto y no al mandatario. Por esta
razón al art. 2128 dispone que si se constituye mandatario a un menor adulto, los actos
ejecutados por el mandatario serán válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a
éstos y al mandante; pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y
terceros no podrán tener efecto sino según las reglas relativas a los menores.
La misma idea se advierte en el art. 1581 que faculta a cualquier incapaz para cobrar y recibir
válidamente el pago.
Tales reglas relativas a los menores obligan a que el incapaz acepte ejecutar el mandato con la
autorización de su representante legal. Si ello no ocurre no será válida la obligación contraída por
el mandatario y el mandante no podrá reclamarle el cumplimiento de tal obligación, a menos de
probarse que se ha hecho más rico de conformidad al art. 1688, esto es, que las cosas pagadas o
las adquiridas por medo de ellas le hubieran sido necesarias o sin serlo subsistan y quiera
retenerlas.
Recuérdese además que las obligaciones contraídas por los menores adultos sin las formalidades
habilitantes dan lugar a una obligación natural, de conformidad al art. 1470 N°1.
4. Clases de mandato
El mandato admite diversas clasificaciones. En tal sentido pueden advertirse los siguientes
criterios de clasificación:
b.) Atendida las facultades conferidas al mandatario, el mandato puede ser definido o
indefinido.
El mandato es definido si se precisan con exactitud las facultades o atribuciones conferidas al
mandatario. En cambio, el mandato es indefinido si no se precisan con exactitud las facultades
conferidas al mandatario.
El problema se presenta a propósito del mandato indefinido, pues habrá que determinar qué
facultades se confieren al mandatario. A este respecto de acuerdo a los artículos 2132 y 2133 se
concluye que por muy generales que sean los términos del mandato no se confiere al mandatario
sino la facultad de ejecutar actos de administración y para todos los demás actos se requiere
poder especial.
La ley no ha definido qué se entiende por actos de administración a que se refiere en el art. 2132
ni tampoco señala cuáles son las facultades que comprende la libre administración a que alude en
el art. 2133. De allí que Mesa Barros, recurriendo al artículo 2132 y 391 relativo a la
administración de los bienes del pupilo por los tutores y curadores, exprese que administrar es
adoptar las medidas de carácter natural o jurídico tendiente a conservar los bienes,
incrementarlos y obtener las ventajas que ellos pueden procurar.
Los actos de administración se oponen a los actos de disposición que son aquellos que producen
una disminución en el patrimonio. Sin embargo, no existe un límite definitivo entre ambos tipos
de actos y así, por ejemplo, normalmente la venta de un bien es un acto de disposición, pero si se
trata de la venta de los frutos de dicho bien sería un acto de administración, porque el acreedor
obtiene las ventajas que el bien puede procurar. De esta forma actos que son genuinamente de
disposición pasan a ser de administración cunado pertenecen al giro ordinario del negocio
administrado.
En ciertos casos el legislador ha exigido que las facultades estén mencionadas expresamente. Es
el caso del art. 2448 que exige al mandatario poder especial para transigir y el inc. 2 del art. 7 del
C.P.C. que dispone que el mandatario judicial requiere autorización para desistirse en primera
instancia de la acción deducida, percibir, transigir, renunciar a recursos o términos legales,
allanarse a la demanda, absolver posiciones, comprometer, aprobar convenios y otorgar a árbitros
la condición de arbitradores.
1° Ceñirse estrictamente al mandato. Así se deduce del art. 2131, art. 2134 y art. 2160 inc 1. El
art. 2131 dispone que el mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos del mandato, fuera
de los casos en que la ley lo autorice para actuar de otro modo. El art. 2134 prescribe que la
recta ejecución del mandato comprende no sólo la sustancia del negocio encomendado, sino los
medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo. Finalmente, el art. 2160 inc. 1
señala que el mandante cumplirá las obligaciones que a su nombre ha contraido el mandatario
dentro de los límites del mandato.
Sin embargo, hay casos en que el mandatario puede desentenderse del mandato. Estos casos son
los siguientes:
a.) Si la delegación no ha sido autorizada ni prohibida, se puede delegar, pero los terceros no
tienen acción contra el mandante, sino que responde el mandatario o delegado (art. 2135
inc. 1 y 2136).
b.) Si se autoriza expresamente la delegación, pero no se indica el nombre del delegado,
responde el mandante, a menos que el delegado sea notoriamente incapaz o insolvente.
c.) Si se autoriza la delegación y se indica la persona del delegado responde el mandante,
porque de conformidad al art. 2137 hay un nuevo mandato entre el mandante y delegado.
Finalmente, hay que señalar que de acuerdo al art. 2138 el mandante podrá en todos los casos
ejercer contra el delegado las acciones del mandatario que le ha conferido el encargo.
a.) El art. 2144 prohíbe al mandatario por si o interpósita persona comprar las cosas que el
mandante ha ordenado vender o vender de lo suyo al mandante lo que éste ha ordenado
comprar, si no fuere con aprobación expresa del mandante.
b.) El art. 2145 prohíbe al mandatario tomar prestado para si el dinero que el mandante le ha
encargado colocarlo a interés corriente, sin aprobación expresa del mandante.
c.) El art. 2146 prohíbe al mandatario colocar interés dineros del mandante sin su expresa
autorización.
d.) El art. 2147 prohíbe al mandatario apropiarse de lo que exceda al beneficio o minore el
gravamen designado en el mandato.
En relación a esta obligación hay que destacar el art. 2153, art. 2156 y art. 2157.
El art. 2153 dispone que las especies metálicas que el mandatario tiene en su poder por cuenta
del mandante, perecen para el mandatario aún por fuerza mayor o caso fortuito, salvo que estén
contenidas en cajas o sacos cerrados y sellados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza,
o que por otros medios inequívocos pueda probarse incontrastablemente su identidad.
Por su parte, el art. 2156 prescribe que el mandatario debe al mandante los intereses corrientes
de dineros de éste que haya empleado en utilidad propia. Debe asimismo los intereses del saldo
que de las cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora.
Finalmente, el art. 2157 señala que el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de
terceros en razón del mandato (aún cuando no se deba al mandante), como de lo que ha dejado
de recibir por su culpa.
y dentro de los límites del mandato. Así lo señala expresamente el art. 2160, pues prescribe que
el mandante cumplirá las obligaciones que a su nombre ha contraído el mandatario dentro de
los límites del mandato. Será sin embargo, obligado el mandante si hubiera ratificado expresa o
tácitamente cualquier obligación contraída a su nombre.
Cabe señalar que el art. 2161 dispone que si el mandatario ejecuta parcialmente el mandato, la
ejecución parcial del mandato no obligará al mandante sino en cuanto le aprovechare, debiendo
responder el mandatario de los perjuicios derivados de la inejecución total.
3° Indemnizar los gastos y perjuicios en que haya incurrido el mandatario por causa del
mandante.
Esta obligación está mencionada expresamente en el numeral 2, 4 y 5 del artículo 2158 en los
siguientes términos:
El mandante es obligado;
2° A reembolsarle los gastos razonables causados por la ejecución del mandato.
4° A pagarle las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes.
5° A indemnizarle de las pérdidas en que hay incurrido sin culpa y por causa del mandato.
Esta obligación está consagrada en el art. 2158 N° 3 y tiene lugar en aquellos casos que el
mandato es remunerado.
A estas causales hay que agregar la causal expresada en el artículo 2171 que dispone que si son
dos o más los mandatarios y por la constitución del mandato están obligados a actuar
conjuntamente, la falta de ellos pondrá fin al mandato.
Importancia reviste la revocación del mandato y la renuncia del mandatario, pues el C.C. se
encarga de regularlas especialmente.
La revocación, esto es, el acto unilateral en virtud del cual el mandante pone término al mandato
está regulada desde el art. 2164 a 2166 y puede ser expresa o tácita, total o parcial.
La revocación expresa es aquella que se realiza en términos explícitos, directos y formales. La
revocación tácita, en cambio, de conformidad al art. 2164 inc. 1, es el encargo del mismo negocio
a persona distinta.
La revocación será total cuando se refiere a todo el encargo y parcial si dice relación con
determinados negocios. En este sentido cabe destacar el inc. 2 del art. 2164 que dispone que si el
primer mandato es general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios
no comprendidos en el segundo.
Según prescribe el art. 2165 la revocación produce sus efectos desde que el mandatario ha tenido
conocimiento de ella, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 2173. El mandante que revoca tendrá
derecho a exigir al mandatario la restitución de los instrumentos que haya puesto en sus manos
para la ejecución del mandato, pero de las piezas que puedan servir al mandatario para
justificar sus actos, deberá darle copia firmada de su mano si el mandatario lo exigiere (art.
2166).
Por su parte la renuncia del mandatario equivale a la revocación del mandante, toda vez que se
trata de un acto unilateral en virtud del cual el mandatario manifiesta su voluntad de terminar el
mandato.
Hay que destacar que como lo prescribe el art. 2167 la renuncia del mandatario no pondrá fin a
sus obligaciones, sino después de transcurrido el tiempo razonable para que el mandante pueda
proveer a los negocios encomendados. De lo contrario será responsable de los perjuicios que la
renuncia cause al mandante, a menos que se halle en imposibilidad de administrar por
enfermedad u otra causa o sin grave perjuicio de sus intereses propios.
1° Caso del mandatario de buena fe. Todas aquellas veces que el mandato expira por causa
ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido y dará
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LOS CONTRATOS – Universidad Andrés Bello Patricia López Díaz – 2011
Cuando el hecho ha dado causa a la expiración del mandato hubiere sido notificado al público
por periódicos y en todos los casos en que no pareciere probable la ignorancia del tercero, podrá
el juez en su prudencia absolver al mandante (Art. 2173 inc. 3), pues en este caso el tercero
claramente está de mala fe.
.
***Fin contrato de mandato***
1. Regulación.
Título 26, libro IV CC, arts. 1915 y siguientes.
Ley 18101 y DL 993 (Arrendamiento de predios urbanos y rústicos respectivamente).
2. Concepto.
El arrendamiento es un contrato en que las dos se obligan recíprocamente, una a conceder el
goce de una cosa o a ejecutar una obra o servidumbre y la otra a pagar por esto un precio
determinado.
Cabe señalar que existen leyes especiales que complementan la regulación del arrendamiento en
el CC:
Ley 18101, sobre arrendamiento de predios urbanos.
DL 993, sobre arrendamiento de predios rústicos.
3. Características.
1. Contrato bilateral.
2. Oneroso
3. Conmutativo
4. Principal
5. De tracto sucesivo
6. Típico.
Se extrae de art. 1915 y señala que es aquél en virtud del cual una parte denominada arrendador
se obliga a conceder el goce de la cosa a otra parte denominada arrendatario, quien se obliga a
pagar por este goce determinado.
ii. Partes.
Están individualizadas en el art. 1919, que señala que el arrendamiento de cosas supone a una
parte que da el goce de ellos, que se denomina arrendador y, la parte que da el precio es el
arrendatario.
El arrendatario de predio rústico por el art. 1979 se llama colono y de un predio urbano se llama
inquilino, según el art. 1970.
1. Consentimiento.
El contrato de arrendamiento es un contrato consensual, sin embargo normalmente este contrato
se escritura y, esto tiene por objeto alguna de las siguientes finalidades.
- Para constituir un medio de prueba.
El art. 1708 y 1709 resultan aplicables en esta materia, porque debe contar por escrito. De
no hacerlo así, no se puede acreditar el hecho por testigos.
Además, el art. 20 de la Ley 18101 señala que los contratos regidos por esta ley, se
presumirá que la renta será la que declare el arrendatario, si el contrato no consta por
escrito y en el DL 993 se aplica la misma regla en los arts. 13 y 14.
- Para hacer oponible el contrato respecto de terceros, art. 1962 que señala que estarán
obligados a respetar el arriendo:
1.º Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;
2.º Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el
arrendamiento ha
sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios;
3.º Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura
pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha
escritura.
- Para constituir un título ejecutivo, que es aquél que la ley provee a ciertos títulos para
ser pedidos inmediatamente (ejecutados).
marido no podrá dar en arriendo o ceder la tenencia de predios rústicos de ella por
más de 8 años, ni predios urbanos por más de 5 años, incluidas las prórrogas, siendo el
arriendo inoponible en el exceso. La sanción por omisión de esta formalidad es la
nulidad relativa.
Otro caso es la denominada formalidad voluntaria que está en el art. 1921 y está
también en la compraventa, apropósito del art. 1802.
Art. 1921. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme
escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que
se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervienen arras, se seguirán
bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.
2. La cosa.
Estos requisitos se encuentran dentro de los requisitos del objeto respecto de la cosa, que están en
el art. 1461 y supone que la cosa sea:
Real
Comerciable
Determinada o determinante.
Estos son los requisitos generales.
Pero además hay norma especial, en el art 1916, el cual señala que la cosa debe cumplir los
siguientes requisitos:
1. Que puede darse en arrendamiento toda cosa corporal o incorporal, mueble o
inmueble. Así, por ejemplo el art. 793 permite dar en arriendo el usufructo, que es un
derecho real y, el art. 1946 permite el subarrendamiento, es decir el arrendamiento de un
derecho personal.
2. La cosa tiene que ser no consumible, porque se tiene que restituir, es decir no
puede extinguirse en el primer uso que se haga de ella.
3. No debe ser de aquellas cosas que la ley prohíbe arrendar, como por ejemplo los
derechos personalísimos de habitación y de uso del art. 819.
Se debe destacar el inciso segundo del art. 1916 que dispone que puede arrendarse aún la cosa
ajena y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento en contra del arrendador en
caso de evicción.
3. El precio.
Al igual que en el contrato de compraventa y, en los términos del art. 1461, debe ser:
- real
- serio
- determinado o determinable.
El precio se llama renta cuando se paga periódicamente y en los demás casos se llamará precio.
***No será periódico cuando se pague todo el precio al principio del contrato de
arrendamiento***
De acuerdo al art. 1940 las reparaciones locativas son aquellas que según la costumbre del país
son de cargo del arrendatario, y en general las de aquellas especies de deterioro que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros
de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.
Ej. Descalabro de paredes, acequias.
Sin embargo el arrendador será obligado aún a las reparaciones locativas, si los deterioros se
deben a fuerza mayor o caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada, pudiendo en cualquier
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caso los contratantes modificar estas estipulaciones (porque es una obligación de la naturaleza).
De aquí que la doctrina distingue:
1. Reparaciones necesarias: las que debe hacer el arrendador para cumplir con la
obligación de mantener la cosa en estado de servir.
2. Reparaciones útiles: las que aumentan el valor venal de la cosa (valor comercial).
3. Reparaciones locativas: aquellas que acostumbra a hacerse de acuerdo al art. 1940.
Art. 1928:
De acuerdo al art. 1928 hay que distinguir si la reparación tiene o no el carácter de grave,
puesto que si lo tiene el arrendatario puede dar término al arrendamiento; pero si no tiene
este carácter, tendrá derecho a que se le rebaje el precio o rente en la proporción que se le
prive de la cosa arrendada.
***Similar a al resolución por incumplimiento***
Además de esta diferencia en la entidad de la reparación, hay que determinar si el
arrendatario tiene o no derecho a la indemnización de perjuicios y tendrá derecho si las
reparaciones se deben a una causa que existía al tiempo del contrato y no era conocida por
el arrendatario, pero sí por el arrendador o el arrendador debía conocerla en razón de su
profesión u oficio.
***Se parece a los vicios redhibitorios***
Otra causal de indemnización de perjuicios está contenida en el inciso final del art. 1928
y dice relación con aquellas reparaciones que embaracen el goce de la cosa demasiado
tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio
del arrendatario.
Art. 1929:
Este artículo señala en forma expresa que cualquier otra turbación del arrendador o de
cualquier otra persona, respecto del arrendatario, deja salvo la indemnización de
perjuicios.
Art. 1930:
Señala que si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hechos de terceros, que no
pretendan derecho a al cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la
reparación.
Este art. Razona sobre el supuesto que el arrendatario sea turbado, ya no por el
arrendador, sino que por terceros, en el contrato de arrendamiento y tales terceros podrían
pretender derechos sobre la cosa o no pretenderlos. De esta forma al figura se parece a la
causal que motiva la evicción, de forma tal que si no pretenden derechos sobre la cosa, el
arrendatario puede perseguir a su nombre la reparación del daño y en cambio, si pretenden
derechos sobre la cosa arrendada y la causa de tal derecho hubiera anterior al contrato,
podrá exigir el arrendatario una disminución en la rente o el precio para el tiempo restante
***Se asemeja a al evicción, pero no llega a ser tal porque aún no ha sido privado de la
cosa.***
El inciso tercero agrega lo siguiente si el arrendatario como consecuencia de los
derechos invocados por el tercero se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada
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que se ha de presumir que no hubiere contratado, podrá exigir el cese del arrendamiento
y además la indemnización de perjuicios si la causa del derecho justificado por el tercero
fue o debió ser conocida por el arrendador al tiempo del contrato o, siendo conocida de
el arrendatario se pactó expresamente la obligación de saneamiento.
***Acá el legislador sanciona el dolo***
¿Qué ocurriría si la causa del derecho invocado por el tercero no era, ni debía ser conocida del
arrendador al tiempo del contrato?
De acuerdo al rt. 1930 inciso final, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante, sin
embargo siempre se abona el daño emergente porque es un perjuicio cierto y medible.
*** El lucro cesante es un daño hipotético, eventual y este es un caso en que el legislador lo
limita***
¿Contra quién se dirige la acción de terceros que pretenden un derecho sobre la cosa?
El art. 1931 señala expresamente que esta acción se dirige contra el arrendador y que el
arrendatario solamente es obligado a comunicarle la turbación que reciba de los terceros y si
omitiera o dilatare comunicárselo el CC señala que deberá abonar los perjuicios resultantes al
arrendador.
¿Qué pasa cuando el arrendador no cumple con la obligación respecto del arrendatario?
¿Qué mecanismos de defensa tendrá el arrendatario?
El art. 1937 consagra un derecho legal de retención a favor del arrendatario en todos los casos en
que se le deba indemnización de perjuicios, dado que no puede ser expelido o privado de la cosa
privada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe de la indemnización por el
arrendador.
otra parte no se produce prueba legal de lo estipulado, se estará al justiprecio de peritos y, los
costos de esta operación se dividirán entre arrendador y arrendatario.
Hay que recordar que existe en el contrato de arrendamiento una norma especial relativa a la
mora del acreedor, en este caso a la mora del arrendatario y es el art. 1977.
***La mora supone el incumplimiento del contrato, pero un incumplimiento tardía, o sea el
retraso de una obligación contractual imputable al deudor, en este casos hería el arrendatario y
que persiste a pesar de que se le ha interpelado el efecto, o sea que es requerida de pago y aún así
no paga***
Se constituye en mora tiene dos reconvenciones para constituirlo en mora y el plazo que debe
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c) Cuidar de la cosa.
El arrendatario de acuerdo al art. 1939 empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un
buen padre de familia.
De acuerdo al art. 44 estamos hablando de la culpa leve, porque equivale al cuidado de un buen
padre de familia.
De esta obligación según la doctrina, se deriva el art. 1946 que señala que el arrendatario no tiene
la facultad de ceder el arriendo, ni subarrendar, a menos, que se le haya expresamente concebido
esta facultad; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa
en otros términos que los estipulados en el arrendamiento directo.
Esta misma regla de prohibición de subarrendamiento está en el DL 993 en su art. 7°, que exige
para subarrendar autorización previa y por escrito.
La regla se invierte en la ley 18101 en su art. 5.
El art. 1947 inc. final establece la denominada responsabilidad civil contractual indirecta o por el
hecho ajeno, señalando en cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante su goce, deberá
probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o
subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable.
El Art. 1948 consagra una práctica que comúnmente se utiliza para restituir el bien raíz.
Finalmente hay que destacar que el arrendador al igual que el arrendatario tiene un derecho legal
de retención consagrado en el Art. 1942inc. 2 Que señala “que el arrendador para asegurar el
pago del precio renta y de las indemnizaciones a las que tenga derecho podrá retener todos los
frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que el arrendatario haya amoblado o
guarnecido o provisto la cosa y que le pertenecieren y se entenderá que le pertenecen a menos
que se pruebe lo contrario” ***Derecho legal de retención***
el derecho las cosas se deshacen como se hacen, porque de común acuerdo celebramos el
contrato por lo tanto de mutuo acuerdo deberíamos nosotros ponerle término.
Aquí resulta aplicable el Art. 1955 que señala “que cuando el arrendamiento debe cesar en virtud
del desahucio de cualquiera de las partes o par haberse fijado su duración en el contrato el
arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aún cuado
voluntariamente restituya la cosa antes del ultimo día”
Aquí la pregunta es ¿hasta cuándo paga la renta ya que quiero terminar el contrato?
Él paga la renta hasta el último día.
LA TÁCITA RECONDUCCIÓN.
***A propósito de esta última causal veremos***
Ésta tiene lugar en aquellos casos que el arrendatario se encuentre en poder de la cosa arrendada,
terminado el contrato de arrendamiento por desahucio o por cualquier otra causa y, por
aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario ¿tácitamente se
reconstruye el contrato? Es decir ¿si ante la aquiescencia del arrendador de que el arrendatario
siga gozando de la cosa, el contrato de arrendamiento se renueva?
El Art. 1956 inc. 1 señala claramente “que esta circunstancia no constituye una renovación tácita
del contrato, dado que expresamente indica que si llegado el día de la restitución de la cosa
arrendada no se renueva expresamente le contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla
cuando quiera”.
Por lo tanto la RG es que no proceda la tácita reconducción, salvo un caso excepcional
contemplado en el Inc. Final del Art. 1956, así, para que tenga lugar la tácita reconducción deben
cumplirse los siguientes requisitos:
1) Que la cosa sea raíz (que sea un bien inmueble)
2) Que el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de
cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación o, si ambas partes
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Cumpliéndose estos 2 requisitos se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones
de antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y, el necesario para
utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio
de que a la expiración de este tiempo vuelva a retomarse el arriendo de la misma manera.
Importante resulta señalar que el Art. 1957 señala “que renovado el arriendo las fianzas, las
prendas o hipotecas constituidas por terceros no se extienden a las obligaciones resultantes de la
renovación “
- por el hecho o culpa del arrendador: Vg.: Osvaldo tiene arrendada la cosa a Sonia y
la enajena. En este caso hay que subdistinguir:
- si los sucesores o causahabientes están obligados respetar el arrendamiento
- si los sucesores o causahabientes no están obligados a respetar el contrato de
arrendamiento
De acuerdo al Art. 1961,”Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa
suyos, por ejemplo cuando vende la cosa arrendada de que es dueño o siendo
usufructuario de la cosa cede el usufructo del propietario o pierde la propiedad por no
haber pagado el precio de la venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los
casos en que la persona que lo sucede en el derecho no esté obligada a respetar el
arriendo”
El punto es determinar si aquella persona que sucede al arrendador en su calidad de
arrendador debe o no respetar el contrato de arrendamiento; habida consideración que la
RG es que “el contrato celebrado para las partes sea para un tercero un “res inter allins
acta” es decir, inoponible como consecuencia del efecto relativo del contrato.
En el caso que no esté obligado a respetar el arrendamiento deberá indemnizarse los
perjuicios al arrendatario, que es el único perjudicado por la terminación del
arrendamiento. En esta hipótesis hay que destacar el Art. 1963 que se refiere
expresamente “a los perjuicios que el arrendatario sufre por la extinción del derecho del
arrendador, dado que dentro de sus perjuicios que deben resarcírsele se cuentan los que el
subarrendatario sufriere por su parte”, este artículo señala que el arrendatario reclamara la
Gabriela Soto Ferrada 62
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Þ Art. 1950 Nº 4 POR SENTENCIA DEL JUEZ EN LOS CASOS EN QUE LA LEY LO HAYA
PREVISTO Vg.: en la sentencia del juez que declare la resolución (terminación) o la
nulidad del contrato de arrendamiento
¿Existen otras causales de terminación del arrendamiento aparte de las indicadas en el Art.
1950?
Sí, hay más normas como las siguientes:
1) Art. 1968 que se refiere a la insolvencia declarada del arrendatario, puesto que frente a la
insolvencia del arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento o puede subsistir
el contrato de arrendamiento, puede subsistir si el acreedor o acreedores se subrogan en el
arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador o bien si ellos no se subrogan
el arrendador tiene derecho para dar por concluido el arrendamiento y el arrendatario
deberá indemnizar de los perjuicios
2) Art. 1966 que se refiere a aquellos casos en que la cosa arrendada necesite reparaciones
caso en el cual el arrendador podrá hacer cesar el arrendamiento en todo o en parte
dependiendo si el arrendatario denuncia reparaciones que impida en todo o en parte el
ejercicio del derecho de goce sin perjuicio del derecho que se le concede al arrendatario
de acuerdo al Art. 1928 (rebajar el precio o terminar el contrato)
3) Dice relación con aquellos arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre o
madre como administradores de los bienes de los hijos o por el marido o la mujer como
administradores de los bienes sociales y de los bienes del otro conyugue dado que tales
arrendamientos se sujetaran a los arts. 407, 1749, 1756, y 1761. Todo estos artículos
consagran una sola regla, que es “que estas personas podrán arrendar los bienes del hijo
Gabriela Soto Ferrada 63
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pupilo u otro cónyuge por cierto tiempo, dependiendo de la clase de bienes, los predios
rústicos no podrán ser dado en arriendo por mas de 8 años ni los urbanos por mas de 5
años siendo en el exceso inoponible”.
***Si en la prueba va ¿el contrato de arrendamiento termina solamente por las causales indicadas
en el Art. 1950? Falso por que se encuentran otras causales de terminación en otros artículos
(explicación breve de cada artículo)***
Normas importantes:
1. Ámbito de aplicación
Artículo 1°.- El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los
ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta
ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil.
La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.
- se aplica a los bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los comprendidos dentro
del radio urbano (dentro de la ciudad)
- viviendas situadas fuera del radio urbano siempre que la superficie no excediera a una
hectárea
Lo importante es que el desahucio en esta ley es siempre judicial y, como señala el art. 3 deberá
efectuarse el desahucio judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario,
la ley sigue en cierta forma el siguiente esquema:
Þ Los contratos de arrendamiento de mes a mes y de duración indefinida se rigen por el art.
3, de modo que la notificación de desahucio se hace de esa manera y además de acuerdo
al inc. 2 el desahucio debe ser de 2 meses y, se aumentará en un mes por año, no pudiendo
exceder de 6 meses, cualquiera sea su paliación. El inc. final señala que podrá el
arrendatario restituir antes del plazo fijado para la terminación y deberá pagar la renta
solo hasta el día de la restitución
Þ Que el contrato de arrendamiento sea de plazo fijo que no exceda de un año se aplica el
art. 4, en este caso el arrendador puede pedir la restitución judicial del inmueble y el plazo
para restituir será de 2 meses contados desde la notificación de la demanda. Aquí se aplica
la misma regla que en el caso anterior respecto de la posibilidad de restituir el inmueble
antes de la terminación del contrato, caso en el cual deberá pagar hasta el último día o
hasta el día de la restitución
¿Por qué en la segunda hipótesis no hablamos del desahucio? Porque no hay desahucio, ya que
éste no es para los contratos de plazo fijo
Artículo 4º- En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá
solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho
a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda.
En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de
expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el
día en que aquélla se efectúe
Þ ¿Cuál es la regla que se aplica para los contratos fijos superior a un año? Resulta aplicable
el art. 5 pero en lo que se refiere al subarrendamiento la regla que se aplica en esta clase
de contrato son las normas del CC, es decir los contratos de arrendamientos de plazo
fijo superior a un año se rigen por el CC. Esta es una norma que establece implícita la
facultad de subarrendar, salvo pacto en contrario, o sea la norma es inversa al CC que
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prohíbe el subarriendo, salvo que se pacte lo contrario. Sin embargo, no existe en la ley
18101 una norma que nos señale el plazo del desahucio o de la restitución, caso en el cual
regirán las normas del CC.
Artículo 5°.- En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con
plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de
subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado
al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.
Artículo 6º- Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su
duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el
arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios
comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.
Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al
juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del
abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre
el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal
Artículo 10.- Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.977 del Código Civil, la segunda de las
reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de
la demanda.
Al ejercitarse la acción aludida en el inciso precedente podrán deducirse también,
conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aquella se funde y las de pago de
consumo de luz, energía eléctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y
de otras prestaciones análogas que se adeuden.
Demandadas esas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción las de igual naturaleza
a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o
el pago se efectúe.
El procedimiento del Art. 8 establecido después de la reforma del año 2003 incorporada por la ley
19866, reviste las siguientes características:
- el procedimiento será verbal (lo que todavía no es efectivo hasta que entre en vigencia la
reforma procesal civil) dado que el mismo artículo señala que si las partes lo quieren,
pueden señalar minutas escritas; deducida la demanda el tribunal citará a la audiencia
después del 5 día hábil, después de la ultima notificación
- la notificación deberá efectuarse de acuerdo a lo dispuesto del art. 553 CPC, en el evento
que se recurra al art. 44 se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el
que corresponde al inmueble arrendado, esto es bueno por que se traba la litis.
- en la demanda deben indicarse los medios de prueba de que pretende, valerse indicando
hasta 4 testigos por cada parte y antes de las 12 horas del día en que preceda antes la
audiencia
- la audiencia tendrá lugar con solo la parte que asista y se iniciará con la relación verbal de
la demanda y la contestación verbal de la demanda y en esa audiencia se llamara a
conciliación (economía procesal)
Artículo 8º- Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes:
1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas
en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la
demanda, citará el
tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación
2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del
artículo 553 del Código de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44
del mismo Código, se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que
corresponda al inmueble arrendado;
3) En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la
demandante. Sólo podrán declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nómina, con la
individualización de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentará en el escrito de
demanda. La nómina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del día que
preceda al de la audiencia;
4) La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que asista, se iniciará con la relación verbal de la
demanda y continuará con la contestación verbal del demandado. Acto seguido se procederá
obligatoriamente
al llamado a conciliación;
5) En la contestación el demandado podrá reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar
cuenta de los medios de prueba que sustentan su
pretensión. De la reconvención se dará traslado a la demandante, la que podrá contestar de
inmediato o reservar dicha gestión para la audiencia a que se refiere el inciso final del número
6) del presente artículo. En ambos casos, la reconvención será
tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión principal;
6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecerá los puntos sustanciales,
pertinentes y controvertidos que deban ser
acreditados, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y la
contestación.
Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban
ser acreditados, citará de inmediato a las partes para oír sentencia.
Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podrá solicitar se cite a las
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partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes, a objeto de proceder a
la contestación de la misma y a la recepción de la prueba que ofrezca.
Las partes se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en ella en
conformidad a lo establecido en el presente artículo. En este caso, cualquiera de las partes
podrá solicitar se
reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto;
7) La prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. La prueba testimonial no
se podrá rendir ante un tribunal diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la
recepción de la prueba, las partes serán citadas a oír sentencia;
8) Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la
cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta. La sentencia definitiva se pronunciará sobre la
acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles
con aquélla;
9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que
pongan término al juicio o hagan imposible su continuación.
Todas las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo; tendrán preferencia para su
vista y fallo y durante su tramitación, no se podrá conceder orden de no innovar.
En segunda instancia, podrá el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por vía de
apelación sobre todas las cuestiones que se hayan
debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el
fallo apelado, y
10) Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los
juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la
demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales.
***Fin Arrendamiento***
IV UNIDAD
LOS CONTRATOS REALES
ASPECTOS GENERALES.
De acuerdo al art. 1943 los contratos reales “son aquellos que se perfeccionan con la entrega o
tradición de la cosa”, existiendo una diferencia entre entrega y tracción.
La diferencia es:
Que la entrega se refiere a una entrega material y la tradición es el traspaso material más la
intención de transferir el dominio y otra diferencia es respecto a los efectos.
En los contratos reales veremos:
1. El Comodato
2. Mutuo
Estas dos figuras pueden englobarse en una genérica denominada préstamo y el préstamos lo
podemos definir “como aquél contrato en virtud del cual una persona entrega a otra una cosa
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Puede ocurrir que el servicio que haga de ella, esto es el uso de la cosa, acarree o no su
destrucción; en efecto, si estamos frente a un mutuo o contrato de préstamo de consumo quien
se sirve de la cosa para usarla la va a destruir, en términos tales que el prestamista a través del
mutuo le estaría transfiriendo el dominio al prestario y el prestario se convertiría en un deudor de
una obligación de género, debiendo restituir otra tanto del mismo género.
Mutuo por préstamo de consumo Vg.: mutuo de dinero, préstamo de consumo de dinero.
1. Regulación.
Título XXX, Libro IV, arts. 2174 y siguientes.
2. Concepto.
Se encuentra definido en el art. 1274 “comodato o préstamo de uso es un contrato en que una
de las parte entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de
ella y, con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso” el inc., segundo
nos señala que “este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa”
Aquí hay un error cuando se refiere a la tradición de la cosa, ya que supondría una transferencia
del dominio siendo que esto no es así.
3. Partes.
- El Comodante Es El Que Entrega La Cosa
- El Comodatario Es El Que Se Obliga A La Restitución De La Cosa
1) Que el comodante entrega la cosa al comodatario (la entrega que supone un traspaso material
de la cosa)
2) Que entregue la cosa para que el comodatario haga uso de ella, es decir estamos ente un título
de mera tenencia y no ante un titulo traslaticio de dominio, esto lo confirma el Art. 2176 que
señala “que el comodante conserva la cosa prestada, todos los derechos que antes tenía, pero
no su ejercicio en cuanto fuere incompatible con el uso concedido al comodatario” ***Esto
contrarresta al término tradición***
3) El uso que se concede sobre la cosa debe ser gratuito. ¿Qué pasa si es oneroso? Genera en un
contrato distinto (arrendamiento de cosa)
4) La restitución de la cosa.
1) Contrato real
2) Contrato gratuito Art. 2174
3) Es un contrato principal, es decir no requiere de otro para subsistir
4) Es un contrato unilateral, porque en principio una sola de las partes resulta obligada, que es el
comodatario, sin embargo puede devenir en un contrato sinalagmático imperfecto esto es
“puede generar obligaciones para el comodante”, así de acuerdo a los arts. 2191 y 2192
resulta obligado a indemnizar las expensas y perjuicios
5) Es un contrato intuito persona, se ha celebrado en consideración a la persona, así se deduce
del art. 2186. Es relevante porque si existe un error en la persona hay un vicio del
consentimiento de acuerdo al art. 1455.
6) El contrato de comodato podrá probarse por testigos, cualquiera sea el valor de la cosa
prestada art. 2175. O sea, es una excepción a los arts. 1708 y 1709 que señalan que tiene que
contar por escrito toda obligación que valga más de 2 UTM o sino será invalida la prueba de
testigos.
El Art. 2185 señala que cesa la obligación de restituir desde que el comodatario descubre que él
es el verdadero dueño de la cosa prestada, éste entonces es un caso en que no procede la
restitución de la cosa prestada.
¿A quién debe hacerse la restitución?
De acuerdo al art. 2181 debe hacerse al comodante o a la persona que tenga derecho para
recibirla a su nombre de acuerdo a las reglas generales y además en el caso del inc 2do se podrá
restituir al incapaz.
¿Qué ocurren si existen varios comodatarios, o sea si la cosa ha sido prestada a muchos?
Si la cosa ha sido prestada a muchos cobra aplicación el art. 2189, que dispone que estos
comodatarios serán solidariamente responsables.
1. Reglamentación.
Título XXXI, Libro IV, arts. 2196 y siguientes.
2. Concepto.
El art. 2196 nos señala que el mutuo o préstamo de consumo es un contrato en que una de las
partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo de restituir otras tantas
del mismo género y calidad.
3. Partes.
Encontramos al mutuante que es aquél que entrega la cosa fungible y al mutuario que es aquél
que se obliga a restituir la cosa fungible.
4. Elementos esenciales.
1. Que se entregue una cantidad de cosas fungibles.
Que la cosa sea fungible significa que tiene el mismo poder liberatorio.
Gabriela Soto Ferrada 71
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6. Requisitos.
Deben concurrir los requisitos generales de todo contrato, o sea requisitos de existencia y validez.
Respecto de requisitos particulares:
1. Capacidad (requisito de validez)
Se distingue la capacidad del mutuante y el mutuario; el mutuante requiere capacidad de
enajenar, porque transfiere el dominio, así se deduce también del art. 2202 que señala que si
hubiere prestado el que no tenía derecho de enajenar, se podrán reivindicar las especies, mientras
conste su identidad
En tanto, el mutuario tiene que tener capacidad general.
Además del art. 2200 resulta importante referirse al art. 2201 que señala que si se hubiere pactado
que el mutuario pague cuando le sea posible, podrá el juez, atendidas las circunstancias fijar un
término (un plazo). Estamos en este caso ante un caso excepcionalísimo de plazo judicial.
***Otro caso de excepción de un plazo judicial es en la acción reivindicatoria, art. 904, donde el
juez interviene cuando debe poner término a la situación***
Las operaciones de crédito de dinero que regula la Ley 18.010 son una especia de obligación
dineraria y pueden definirse como una convención de presente contra una prestación de futuro,
que se refiere al dinero.
Las operaciones de crédito de dinero pueden ser originarias o derivativas; las originarias son
aquellas que están reguladas en al Ley 18.010 y definidas en su artículo 1ro, éstas son aquellas
con las cuales una de las partes entrega o se obliga a entregar una cantidad de dinero y la otra a
pagarla en un momento distinto de aquél en que se celebra la convención; y las operaciones de
Gabriela Soto Ferrada 73
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crédito de dinero derivativas son aquellas no contenidas en este artículo y que se rigen por el CC.
En cuanto a la causa:
Los intereses pueden ser por el uso o intereses moratorios.
Intereses por el uso: son aquellos que se devengan durante la fase de normalidad de la
obligación y representan la utilidad que el dinero significa para el mutuario.
Intereses moratorios o penales: se devengan durante la fase de anormalidad de la obligación y
tienen un carácter sancionatorio derivado del atraso en el cumplimiento de la obligación de
restituir el dinero prestado
¿Cuales son los intereses a los que queda sujeto el mutuario de dinero?
Para estos efectos hay que distinguir:
- las operaciones de crédito de dinero originarias esto es las que se rigen por la ley 18.010: están
definidas en el art 1 de la ley 18010
- las operaciones de crédito de dinero no originarias derivativas. esto es las que se rigen por el
CC: Operaciones de dinero derivativas.
- Durante la fase de anormalidad, aún cuando no se pacten intereses, lo que ocurrirá es que
igualmente se deben intereses, porque el mutuo de dinero es esencialmente oneroso, ya que si las
partes nada dicen igualmente se devengan intereses corrientes
Así mismo tratándose de una operación de crédito derivativa, hay que distinguir la fase de
normalidad y la fase de anormalidad
- Durante la fase de normalidad ocurrirá que las partes en virtud de la autonomía de la voluntad
podrán pactar el interés que estimen pertinente, salvo que exceda el máximo convencional
- Durante la fase de anormalidad se aplica el art 1559 Nº 3, es decir, que igualmente deberé
intereses, porque son intereses moratorios.
¿Que es el anatocismo? (Significa intereses sobre intereses) es decir los intereses devengados
generan nuevos intereses
V UNIDAD
LOS CONTRATOS DE GARANTÍA.
El art 46 define las cauciones como “aquella obligación que se contrae para garantizar una
obligación propia o una obligación ajena”
Existe una diferencia entre caución y garantía, puesto que la garantía es mucho mas amplia por
que dice relación con los medios destinados a la seguridad del crédito y estos medios destinados a
la seguridad del crédito pueden ser las cauciones, la excepción de contrato no cumplido, las
obligaciones indivisibles etc., hay una relación de género especie.
I. LA HIPOTECA
1. Regulación..
Título XXXVIII, Libro IV, arts. 2407 y siguientes.
2. Concepto.
El artículo 2407 define la hipoteca como un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles
que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.
En lo que se refiere a este concepto legal cabe hacer los siguientes comentarios:
1° El bien inmueble queda en poder del propio constituyente, a diferencia de la prenda civil. Por
consiguiente no se puede constituir más de una hipoteca sobre un inmueble.
2° El C.C. define la hipoteca como un derecho de prenda, en circunstancias que en la prenda, a
diferencia de la hipoteca los cosas no quedan en poder del acreedor. La explicación que la
doctrina ha dado respecto de esta conceptualización de la hipoteca es que el legislador utilizó la
expresión “prenda” para destacar el carácter de caución real de la hipoteca.
3° El C.C. define a la hipoteca como un derecho real y no como un contrato. Ello, porque en el
Derecho Comparado la hipoteca no es siempre un contrato. De hecho existen hipotecas
voluntarias, legales y judiciales.
Sin embargo, en nuestro C.C. la hipoteca sólo puede tener su origen en un contrato. En efecto, no
existen hipotecas legales ni hipotecas judiciales en el C.C., sino que existe un sólo caso de
hipoteca legal en el art. 662 del C.P.C.
En consideración a estas observaciones MESA BARROS define la hipoteca como un derecho real
que grava un inmueble, que no deja de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el
cumplimiento de una obligación principal, otorgando al acreedor el derecho a perseguir la finca
hipotecada en manos de quien se encuentre y de pagarse, preferentemente, con el producto de
realización de dicho inmueble.
3. Partes.
Finalmente cabe señalar que en la hipoteca intervienen dos personas: a.) el deudor hipotecario,
esto es, aquella persona que constituye la hipoteca sobre un bien raíz y que puede ser el propio
deudor principal o un tercero, y b.) el acreedor hipotecario, esto es, aquella persona a cuyo favor
se ha constituido la hipoteca.
1° Es un derecho real, esto es, un derecho que se ejerce sobre una cosa sin respecto a
determinada persona.
Sin embargo, a diferencia de los otros derechos reales no existe una verdadera relación directa
entre el titular del derecho y la cosa, sino que ella se materializa a través del derecho de venta que
tiene el acreedor hipotecario sobre la cosa.
Hay que destacar además que, en cuanto derecho real, confiere al acreedor hipotecario el derecho
de persecución consagrado en el art. 2428. Tal artículo prescribe que la hipoteca da al acreedor
el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuera el que la posea y, a cualquier título
que la haya adquirido.
Es además un derecho real que recae sobre otro derecho real, porque lo que en definitiva se
hipoteca es el derecho de dominio o el derecho de usufructo. En efecto, el art. 2418 dispone que
la hipoteca no podrá tener lugar sino sobre los bienes raíces que se posean en propiedad o en
usufructo, o sobre naves.
6° Es un derecho indivisible
El artículo 2408 dispone que la hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas
hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada
parte de ella.
Por tanto, desde el punto de vista del inmueble hipotecado todo él y cada una de sus partes
responde del total de la obligación. De allí que el art. 1526 N° 1 lo contemple como un caso de
obligación indivisible y el art. 1365 consagre una regla similar.
Desde el punto de vista de la deuda que garantiza la hipoteca la extinción parcial del crédito no
libera proporcionalmente el bien raíz hipotecado (Art. 1526 inc. 2).
pauliana el legislador asimila la hipoteca a los contratos onerosos, sujetándola la mismo régimen
(art. 2468 N°1).
3° Es un contrato solemne.
El art. 2409 exige que el contrato de hipoteca se otorgue por escritura pública, indicando que
puede ser una misma la escritura pública de hipoteca y la del contrato a la que accede.
Tal escritura, de conformidad al art. 2410, debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces,
destacando que sin este requisito no tendrá valor alguno, ni se contará su fecha sino desde su
inscripción.
Estas exigencias se justifican por dos razones:
a.) Dar publicidad a la constitución de hipotecas.
b.) Rechazar las hipotecas ocultas.
Para quienes estiman que las solemnidades de la hipoteca son la escritura pública y la inscripción,
el contrato es unilateral, pues el único obligado es el acreedor hipotecario a otorgar la escritura de
alzamiento hipotecaria.
En cambio, para quienes sostienen que la solemnidad de la hipoteca es la escritura pública el
contrato es bilateral, porque el deudor se obliga a constituir el derecho real de hipoteca, o sea de,
concurrir a la inscripción hipotecaria.
6. Elementos de la hipoteca
Además de los elementos de todo contrato, la hipoteca debe cumplir con ciertas exigencias
relativas a la capacidad de los contratantes y al objeto del contrato.
Cabe señalar que la hipoteca sobre un derecho de usufructo es precaria, porque no le otorga al
acreedor hipotecario el derecho a hacerse dueño de los frutos, sino sólo a rematar (vender) el
derecho de usufructo. De allí que no sea muy común.
¿Qué ocurre con la hipoteca respecto de los bienes sobre los que se tiene un derecho eventual,
limitado o rescindible?
De conformidad al art. 2416 el que sólo tiene sobre la cosa que se hipoteca un derecho eventual,
limitado o rescindible no se entiende hipotecarla sino con las condiciones y limitaciones a que
está sujeto el derecho, aunque así no se exprese.
Si el derecho está sujeto a condición resolutoria, tendrá lugar lo dispuesto en el art. 1491.
ha determinado que alguna doctrina sostenga que tal hipoteca es nula y que otro grupo de autores
postule la validez de la hipoteca de cosa ajena.
En efecto, se ha sostenido que la hipoteca de cosa ajena es nula absoluta, porque se trataría de un
contrato prohibido por ley (art. 10-1466-1682), pues contraviene disposiciones legales expresas.
Tales disposiciones legales expresas son las siguientes:
a.) El artículo 2414 que dispone que no podrá constituir hipoteca sobre sus bienes.
b.)El artículo 2418 que prescribe que la hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes
raíces que se posea en propiedad o usufructo, o sobre naves.
Otros autores como SOMARRIVA y ALESSANDRI estiman que la hipoteca sobre cosa ajena es
válida, invocando al efecto los siguientes argumentos;
a.) El art. 2414 no contiene prohibición de hipoteca respecto de bienes ajenos, sino que lo
que quiere expresar es que lo normal es que el constituyente sea el dueño.
b.) No existe razón alguna para aplicar una solución diferente a la contemplada a propósito
del contrato de prenda que admite la prenda de cosa ajena (art. 2390).
c.) El derecho real de hipoteca puede adquirirse por prescripción adquisitiva. En efecto, el
art. 2498 dispone expresamente que los derechos reales se adquieren por prescripción
adquisitiva. Para que estemos ante esta hipótesis es necesario que el constituyente del derecho
de hipoteca no sea dueño, caso en el cual el acreedor hipotecario sólo será poseedor del
derecho de hipoteca y podrá ganarlo por prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria
(Art. 2512). Este último caso tendrá lugar si la hipoteca es nula, pues será un título injusto, de
conformidad al art. 704.
En el evento que la hipoteca de cosa ajena sea válida, los efectos serán los siguientes:
- El adquirente no adquiere por tradición el derecho real de hipoteca, sino que comienza a
poseerlo.
- Por consiguiente, adquiere el derecho real de hipoteca por prescripción adquisitiva.
- La hipoteca es inoponible al verdadero dueño del bien raíz y podrá pedir que se cancele
mientras el acreedor hipotecario no la adquiera por prescripción adquisitiva.
- Si el constituyente adquiere con posterioridad el dominio, la hipoteca produce sus efectos
desde que se constituyó.
en Chile, entendiendo por tal aquella por la cual la hipoteca se constituye para caucionar
cualquier obligación que una persona tenga en el presente o pudiera tener en el futuro por
cualquier causa para con otra. Así por ejemplo, estamos ante una cláusula general de garantía
hipotecaria si se constituye una hipoteca para garantizar el pago de un crédito de $20.000.000,
pero además dicha hipoteca garantiza las obligaciones a futuro que esa persona contraiga con el
Banco por cualquier causa.
Se discute la validez de esta cláusula, porque importa una hipoteca sobre obligaciones
indeterminadas en cuanto al monto y en cuanto a la naturaleza.
a.) El art. 2427 permite garantizar obligaciones indeterminadas sin distinguir si son
obligaciones indeterminadas en cuanto a su monto o en cuanto a su naturaleza y el art.
2413 permite garantizar obligaciones futuras.
b.) Que la hipoteca sea un contrato accesorio significa que no puede subsistir sin un
contrato principal (Art. 1442), pero no significa que no pueda subsistir antes de la
obligación principal a la que accede.
c.) La indeterminación de las obligaciones caucionadas no acarrea la indeterminación del
objeto del contrato de hipoteca, porque ello equivale a confundir el objeto del contrato
principal con el objeto del contrato de hipoteca que es un inmueble dado en garantía.
d.) Las menciones del art. 2432 N°2 no pueden entenderse exigidas tratándose de
obligaciones futuras, porque es natural que en ese caso se ignoren. Esta exigencia sólo se
justifica cuando el contrato a que accede la hipoteca se celebra antes o coetáneamente a la
hipoteca.
e.) La reducción a que autoriza el art. 2431 ha de realizase según el monto de lo que de
hecho se deba al momento en que la indemnización se solicita.
a.) Inmuebles por destinación, esto es, aquellos bienes muebles que están destinados
permanentemente al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, como un tractor o animales.
El artículo 2420 dispone que la hipoteca constituida sobre bienes raíces afecta los muebles que
por accesión a ellos se reputan inmuebles según el art. 570, pero deja de afectarlos desde que
pertenecen a terceros.
b.) Inmuebles por adherencia. Sin embargo, si el dueño los enajena separadamente son muebles
por anticipación y ya no están afectos a hipoteca.
d.) Pensiones devengadas por arrendamiento del bien hipotecado (Art. 2422). Esto no significa
que el acreedor hipotecario pueda percibir rentas, pues su derecho sólo nace de la obligación
principal, caso en el cual deduce la acción hipotecaria y embarga el bien raíz y los frutos.
e.) Indemnizaciones debidas por los aseguradores de los mismos bienes (Art. 2422 C.C y art.
515 C.Co.).
LA HIPOTECA LEGAL
Como se señaló precedentemente el Código Civil chileno sólo contempla hipotecas
convencionales que nacen a la vida del derecho a través de un contrato hipotecario. El contrato
hipotecario es aquél por el cual un deudor o un tercero se obliga respecto al acreedor a
otorgarle el derecho real de hipoteca sobre un inmueble de su propiedad.
De allí que regule el contrato hipotecario y no se pronuncie sobre las hipotecas legales.
Es el C.P.C. el que trata la hipoteca legal, regula un solo caso en el art. 660 y 662.
El art. 662 dispone que en las adjudicaciones de propiedades raíces que se hagan a los
comuneros durante el juicio divisorio o en la sentencia final, se entenderá constituida hipoteca
sobre las propiedades adjudicadas, para asegurar el pago de los alcances que resulten en contra
de los adjudicatarios, siempre que no se pague de contado el exceso a que se refiere el artículo
660. Al inscribir el conservador el título de adjudicación, inscribirá a la vez la hipoteca por el
valor de los alcances. Podrá reemplazarse esta por otra caución suficiente calificada por el
partidor.
Por su parte, el art. 660 prescribe que salvo acuerdo unánime de las partes, los comuneros que
durante el juicio divisorio reciban bienes en adjudicación, por un valor que exceda del ochenta
por ciento de lo que les corresponda percibir, pagarán de contado dicho exceso. La fijación
provisional de éste se hará prudencialmente por el partidor.
Por consiguiente, si a un comunero se le adjudican bienes raíces por más del 80% de su cuota
debe pagar la diferencia al contado y si no paga se entiende constituida hipoteca legal respecto de
ese bien por la diferencia (alcance).
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8. Efectos de la hipoteca
En esta materia es necesario referirse a los derechos del constituyente de la hipoteca y a los
derechos del acreedor hipotecario.
Evidentemente que las constitución de estos derechos con posterioridad al embrago acarrearía la
nulidad absoluta por objeto ilícito (Art. 1464 N°3). Sin embargo, si su constitución es anterior al
embargo de la finca hipotecada, resulta aplicable el art. 2415 que dispone que el dueño de los
bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquier
estipulación en contrario. Pues bien la expresión “enajenar” está tomada en sentido amplio, de
modo que comprende la limitación del dominio a través de la constitución de derechos reales.
La mayoría de la doctrina estima que en este caso tales derechos serían inoponibles al acreedor
hipotecario, dado que lo perjudican y debido a que se constituyó hipoteca sobre la propiedad
plena, de modo que es ésta la que el acreedor hipotecario tiene derecho a embargar y rematar y no
sólo la nuda propiedad.
2° En cuanto a la facultad de uso y goce como el constituyente conserva la tenencia del inmueble
hipotecado conserva estas facultades, pero no puede ejercitarlas en forma que perjudique al
acreedor hipotecario.
El art. 2427 consagra la acción de mejoramiento de la hipoteca, pues dispone que si la finca se
perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad de la deuda, tendrá
derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en que se le dé otra
seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas podrá demandar el pago inmediato de la
deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las providencias conservativas que el
caso admita, si la deuda fuera ilíquida, condicional o indeterminada.
Esa acción de mejoramiento de la hipoteca es similar a la que consagra el legislador en el art.
2391 a favor del acreedor prendario. En ambos casos, existe caducidad del plazo, pero a
diferencia del art. 1496 N° 2 no se exige hecho o culpa del constituyente, sino que también
procede por caso fortuito.
El acreedor hipotecario, a diferencia del acreedor prendario, no goza del derecho de retención ni
del derecho de indemnización de perjuicios, dado que no retiene la cosa en su poder.
1° Derecho de venta:
El acreedor hipotecario tiene derecho a solicitar que la finca hipotecada se venda en pública
subasta para pagarse su crédito (Art. 2424 que se remite al Art. 2397 relativo a la prenda en
relación con el art. 494 del CPC).
En cuanto a la forma de realización del bien hipotecado se aplican las reglas generales del juicio
ejecutivo (Art. 485 y 489 del C.P.C.)
2° Derecho de Persecución
Este derecho tiene lugar cuando la finca hipotecada se encuentra en poder de un tercero que no es
el deudor personal, esto es en el denominado tercer poseedor de la finca hipotecada.
Concretamente el tercer poseedor de la finca hipotecada puede ser alguna de las siguientes
personas:
a.) El que adquiere la finca con el gravamen hipotecario (Art. 2329 inc. 1).
b.) El que hipoteca un inmueble propio para garantizar una deuda ajena sin obligarse
personalmente (Art. 2414 inc. 2 y 2430 inc. 1).
La acción hipotecaria cuando se dirige en contra del tercer poseedor se denomina acción de
desposeimiento, y su ejercicio requiere de trámites previos establecidos en el Título XVIII del
Libro II del C.P.C, arts. 758 y sgtes. El acreedor debe solicitar al juez que se notifique al poseedor
fijándole un plazo de 10 días para que pague la deuda o abandone la finca hipotecada, debiendo
tener presente que el tercer poseedor no goza del beneficio de excusión.
a.) Pagar la deuda, en cuyo caso se extingue la obligación perseguida y también la hipoteca y se
produce una subrogación real ( art. 2329 inc. 2, 2430 inc. 2 y 1610 N° 3).
b.) Abandonar la finca hipotecada en el plazo de 10 días (Art. 2426 y 2429). Cabe señalar que no
abandona el dominio mientras no haya adjudicación en remate. Podrá recobrarla pagando la
cantidad a que fuera obligada la finca y las costas y gastos que este abandono hubiere causado al
acreedor.
Si abandona la finca será indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que haya
hecho en ella y en tal caso el juzgado competente procede a subastarla públicamente según el art.
760 del C.P.C.
En este caso no hay subrogación legal, porque no hay subrogación si no hay pago y no hay pago
si no hay abandono.
c.) No pagar la deuda ni abandonar la finca hipotecada, caso en el cual tiene lugar la acción de
desposeimiento cuyo objeto es privar al tercer poseedor de la posesión de la finca para ponerla a
disposición del tribunal a fin que se subaste.
Esta acción se tramita de acuerdo a las reglas del juicio ejecutivo o juicio sumario, dependiendo
de la naturaleza del título en que se funde. En principio siempre existirá título ejecutivo, porque
la hipoteca consta en escritura pública, pero puede ocurrir que falten otros requisitos de la acción
ejecutiva, como la liquidez o determinación de la deuda.
hipotecada en pública subasta ordenada por el juez con citación personal en el término de
emplazamiento de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca, quienes
serán cubiertos con el precio del remate en el orden que corresponda ( Art. 2428 inc 2 e inc. 3).
El precio del remate debe consignarse a la orden del juez y éste ordenará la cancelación de la
inscripción hipotecaria.
El art. 492 del C.P.C. concede un derecho de opción al acreedor hipotecario de grado preferente.
En efecto, si la finca hipotecada se persigue por un acreedor hipotecario de grado posterior, los
acreedores de grado preferente citados conforme al art. 2428 del C.C., pueden optar por lo
siguiente:
a.) Pagarse sus créditos con el precio de la subasta, o
b.) Conservar su hipoteca siempre que los créditos no estén devengados, pues de lo
contrario (si están devengados) sólo puede exigir el pago.
Si nada dicen durante el término de emplazamiento la ley le atribuye efecto jurídico al silencio y
entiende que optan por ser pagados sobre el precio de la subasta (Art. 492 y 792 del C.PC).
Por último, cabe señalar que si todos los acreedores hipotecarios logran satisfacer sus créditos no
se produce ningún problema y la hipoteca se extingue como consecuencia de la extinción de la
obligación principal. En cambio, si no todos los acreedores logran satisfacer su crédito se produce
la purga de la hipoteca, esto es, la caducidad de los derechos de los acreedores hipotecarios que
no alcanzan a pagarse en todo o en parte de sus créditos sobre el precio de la subasta.
Recuérdese que tal artículo dispone que se efectúa la subrogación por el ministerio de la ley y
aún contra la voluntad del acreedor en todos los casos señalados en las leyes y especialmente a
beneficio del que habiendo comprado un inmueble, es obligado a pagar a los acreedores a
quienes el inmueble está hipotecado.
3° Derecho de Preferencia
La hipoteca es una causa de preferencia de 3° clase y especial. Así se colige del art. 2470 y 2477.
Recuérdese que el art. 2477 ya estudiado prescribe que La tercera clase de créditos comprende
los hipotecarios.
A cada finca gravada con hipoteca podrá abrirse, a petición de los respectivos acreedores o de
cualquiera de ellos, un concurso particular para que se les pague inmediatamente con ella,
según el orden de las fechas de sus hipotecas.
Las hipotecas de una misma fecha que gravan una misma finca preferirán unas a otras en el
orden de su inscripción.
En este concurso se pagarán primeramente las costas judiciales causadas en él.
Cabe precisar que la ley contempla la posibilidad que la hipoteca se posponga a través de la
posposición de la hipoteca, entendiendo por tal el acto por el cual el acreedor hipotecario
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preferente o más preferente consiente en que un acreedor de grado posterior pase a tener
preferencia sobre su hipoteca, debiendo constar tal declaración de voluntad en escritura pública y
anotarse al margen de ambas inscripciones.
9. Extinción de la hipoteca
La hipoteca puede extinguirse por vía principal y por vía consecuencial, de conformidad al art.
2434.
Finalmente, cabe precisar que existirá liberación de la hipoteca si el acreedor alza la hipoteca
sobre parte de la propiedad dejándola vigente en el resto, y que existe una norma especial
respecto a la nulidad de la hipoteca. Tal norma es el art. 2412 que prescribe que si la constitución
de la hipoteca adolece de nulidad relativa y después se valida por el lapso del tiempo o la
ratificación, la fecha de la hipoteca será siempre la fecha de la inscripción.
1. Regulación.
Está regulada entre los arts. 2384 y 2406
2. Concepto.
Concepto art 2384 CC “como el contrato de empeño en virtud del cual se entrega una cosa
mueble a un acreedor para seguridad de su crédito, la cosa entregada se llama prenda y, el
acreedor que la tiene se denomina acreedor prendario”
A pesar de este artículo 2384 la doctrina a formulado un concepto propio de contrato de prenda y
ha señalado siguiendo el articulo 2384 que “Es aquel contrato en que se entrega una cosa
mueble al acreedor para seguridad de su crédito otorgándole a este un derecho de retención,
persecución, venta, preferencia e indemnización de gastos y perjuicios”
cosa porque al ser el único deudor hipotecario pues él mismo tiene la cosa
4. Tipo de prendas.
1) Prenda clásica o del CC; se denomina PRENDA CON DESPLAZAMIENTO, dado que
se entrega la cosa al acreedor prendario, de modo que se perfecciona por la entrega de la
cosa, por lo tanto es un contrato de carácter real.
2) Prendas especiales: contenidas por regla general en leyes comerciales; en que se
reemplaza la entrega por una solemnidad constituida por una EP por RG, para facilitar
entonces que el bien dado en prenda no se desplace, se denomina PRENDA SIN
DESPLAZAMIENTO y con eso se puede constituir pluralidad de prendas (no es un
contrato real sino que solemne por que no hay entrega). Estas prendas especiales son entre
otras las siguientes:
- la prenda agraria de la ley 4097
- la prenda industrial ley 5687
- la prenda sobre almacenes generales de depósitos WORRENTS
- la prenda sin desplazamiento, que es una prenda mas general.
5. Características de la prenda.
1) Es un contrato, art 2392
2) Es un contrato real de acuerdo al art 2386 por que se perfecciona por la entrega de la cosa
a diferencia de las prendas especiales que se otorgan por una solemnidad
3) De acuerdo al art 2396 este contrato seria en PRINCIPIO UNILATERAL por que el
único obligado es el acreedor prendario a restituir la cosa, sin embargo podría derivar en
un contrato sinalagmático imperfecto por que podría ocurrir que el deudor se viera a agar
gastos necesarios en que ha incurrido el acreedor para la conservación de la prenda y los
perjuicios que le hubiere ocasionado la tenencia
4) Se trata de un contrato accesorio de conformidad al art 1442 y al art 2384-5, (seguridad
del crédito y supone siempre una obligación principal)
5) Constituye un derecho real de acuerdo al art 577, es un derecho real de carácter mueble
de acuerdo al art 580.
6) Constituye una causal de preferencia, específicamente un privilegio de segunda clase art
2474 Nº 3
7) Es un titulo de mera tenencia art 2395, por que no se hace dueño de la cosa es el mero
tenedor por que reconoce dominio ajeno esto hay que relacionarlo con el art 714
8) La prenda es indivisible se aplica el art 1526 consagra las excepciones a la divisibilidad,
el art 2396 y el art 2405.
1. elementos de la naturaleza
2. elementos esenciales
3. elementos accidentales.
Elementos en particular de la prenda
1) En Cuanto A La Capacidad De Las Partes: de acuerdo al art 2387 la capacidad para
constituir la prenda debe ser una capacidad de enajenar, esto por que la constitución de un
derecho real implica la enajenación en su sentido amplio. Yo le exijo capacidad al deudor
prendario por que se va a privar del goce y del uso de la cosa.
2) En cuanto al consentimiento de las partes y la entrega: evidentemente el art 2386 se
refiere al contrato de prenda lo que implica un acuerdo de voluntades, o sea
consentimiento y además se alude a la entrega de la cosa y la entrega de la cosa cumple 2
finalidades:
- garantizar el cumplimiento de la obligación, haciéndola mas eficaz a la prenda en
cuanto caución por que yo retengo la cosa en mi poder
- sirve como una medida de publicidad es decir hacer oponible este contrato a otros.
Sin embargo hay un caso en que se exige la entrega relativo a la prenda del crédito en
que se advierte una finco especial de la entrega así el art 2398 señala que “se puede dar
en prenda un crédito entregando el titulo, pero será necesario que el acreedor lo
notifique al deudor del crédito consignado en el titulo prohibiéndole que lo pague en
otras manos”. La particularidad de la entrega de crédito es que no haces la veces de
medida de publicidad por que por que el acreedor va ha tener que notificar igual.
3) Sobre que puede recaer la prenda: La prenda puede recaer sobre cosas corporales e
incorporales de carácter muebles y además sobre una cosa ajena art.2390-1, Vg.. cosa
corporal mueble: mesa, cosa incorporal mueble: crédito de dinero. Hay que señalar que
hay 2 excepciones es decir hay 2 categorías de las cosas aludidas precedentemente que no
pueden darse en prenda:
a. las cosas futuras por que no pueden entregarse y no pueden entregarse por que no
existen sino que se espera que existan.
b. Las naves mayores por que esa deben hipotecarse.
Lo importante es que la cosa que se da en prenda sea una cosa determinada, lo que
efectivamente se vincula con el principio de la especialidad de la prenda con la
obligación, acá cabe hacerse 2 preguntas:
- ¿Qué tipo de obligación se cauciona a través de la constitución de una prenda? Todas las
obligaciones, incluso las obligaciones naturales art 1472 Vg. La obligación de un menor
adulto; la RG es que las obligaciones que se caucionen sean determinadas y especificas
sin embargo se ha generado la discusión respecto de la validez de la cláusula de garantía
general prendaría, dado que a propósito de la prenda no existe el art 2432 N 3 de la
hipoteca que consagra el principio de especialidad en la hipoteca (la obligación tiene que
ser determinada)
¿Estas se puede dar en obligaciones indeterminadas?
Mesa Barros dice que estas cláusulas son validas por que:
- la ley no lo prohíbe y
- por que en ciertas normas la ley se ha referido a la prenda suficiente pero en casos
muy especiales, es el caso del art 376