República Dominicana

UNIVERSIDAD AUTONOMA DE SANTO DOMINGO

(UASD)
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
Escuela de Derecho

Sustentante
Darianny Segura 100307450
Grey Antigua Gomez 98-5562
Merida R. Montero Decena BD-8002

Asignatura:
Derecho Inmobiliario

Sección:
02

Profesor:
Dr. Salvador Ramos

Santo Domingo, D. N.
Diciembre, 2017

1
 INTRODUCCIÓN

La ley de Registro Inmobiliaria surgió para corregir errores y

llenar las lagunas de las partes que intervienen en un proceso. El
seminario que a continuación se presenta, en forma sucinta, nos
habla del saneamiento, el procedimiento para llevarlo a cabo hasta
culminar con la obtención del título de propiedad.

Como veremos más adelante el saneamiento es un

procedimiento a través del cual se depura, adjudica y legalizan los
derechos reales y mobiliarios del registro de un bien, por tanto
cualquier persona que invoca el saneamiento debe tener bien claro que
el proceso de Saneamiento amparado en la ley 108-05, ha
evolucionado en todo este proceso.

2
PROCESO DE MENSURA Y SANEAMIENTO INMOBILIARIO EN LA
REPUBLICA DOMINICANA

La antigua Ley de Registro de Tierras Num.1542 no definió en

términos conceptuales lo que es el saneamiento, tampoco la
Jurisprudencia fue precisa, esa labor quedó en manos de la doctrina.
Según la definición contenida en el Vocabulario Doctrinal en Materia
de Tierras del Mag. Víctor Santana Polanco, el saneamiento es “el
mecanismo adjetivo en este sistema de publicidad para llegar al
establecimiento del primer Certificado de Título de cada inmueble...”.

Conforme al “Tratado de Derecho Inmobiliario” del Magistrado

Rafael Ciprián “...en el procedimiento de saneamiento catastral se
reconoce al Estado como propietario originario, en principio, de todas
las tierras. Esta presunción deberá ser liquidada por todo particular
que reclame la propiedad o algún derecho sobre los terrenos”.

En virtud del Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario el

Estado es el propietario originario de todos los terrenos que conforman
el territorio de la República Dominicana.

El procedimiento de saneamiento persigue, en esencia, dar

cumplimiento efectivo al principio sagrado del derecho de propiedad
inmobiliario, estatuido en el artículo 8 numeral 13 de la Constitución
de la República Dominicana. En el saneamiento inmobiliario por ser
un procedimiento de orden público, el cual está dirigido contra el
Estado en el mismo no hay ni demandantes ni demandados sino
reclamantes.

3
 La finalidad del Saneamiento es que todos los terrenos tenga un
título. El procedimiento es de naturaleza técnica. El derecho
inmobiliario es una disciplina especializada; el objetivo del derecho
inmobiliario radica fundamentalmente en el interés de depurar,
adjudicar o determinar quién es el verdadero propietario.

Agotado todos los pasos del saneamiento el resultado es la

obtención del certificado de título de propiedad que permite al dueño
el disfrute del derecho que recae sobre el terreno saneado.

El proceso judicial del saneamiento sólo puede ser llevado a cabo

ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria en razón de la
materia, y territorialmente por ante el tribunal donde está ubicado el
inmueble. En los casos que hay varios tribunales, se envía a la
secretaría para el sorteo aleatorio, art. 35 letra K del Reglamento de
los Tribunales.

El párrafo 3 del artículo 26 de la ley núm. 108-05, modificada

por la Ley núm. 51-07, establece que “el Tribunal apoderado debe
poner en conocimiento del Abogado del Estado el inicio del proceso de
saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia para que
este emita su opinión. La falta de comparecencia o de opinión del
Abogado del Estado se considerará como falta de interés y la no-
objeción del Estado al proceso de saneamiento...”.

El Saneamiento es un proceso de orden público y una vez

iniciado se impone a las partes, nadie puede eludirlo, ya que el mismo

4
puede ser solicitado por cualquier persona física o moral con interés y
por el Estado Dominicano.

El proceso de saneamiento tiene un carácter erga omnes es

dirigido frente a todo el mundo, ya que en él se ponen en causa no
sólo a las personas citadas por sus nombres en el emplazamiento, sino
a todos aquellos a quienes pueda interesar, teniendo facultad el
Tribunal de Tierras, aún para suscitar de oficio acciones y derechos
no ejercidos o no invocados por las partes.

En el proceso no es necesario el ministerio de abogado, salvo que

el saneamiento se torne técnica y/o jurídicamente litigioso. Para que
una persona física o moral o el propio Estado Dominicano reclame la
adjudicación de un terreno, deberán realizar las gestiones y diligencias
que rigen los artículos 25 al 27 inclusive, de la ley 108-05 y 2229,
2262, 2265 a 2269 del Código Civil Dominicano.

Es preciso destacar que la excepción al apoderamiento directo

previsto por el artículo 10 de la Ley de Registro Inmobiliario, lo
constituye el proceso de saneamiento, toda vez de que en el mismo
quien apodera al tribunal territorialmente competente lo es la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales (Art. 25 párrafo VII).

El proceso judicial del saneamiento sólo puede ser llevado a cabo

ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria en razón de la
materia, y territorialmente por ante el tribunal donde está ubicado el
inmueble. En los casos que hay varios tribunales, se envía a la

5
secretaría para el sorteo aleatorio, art. 35 letra K del Reglamento de
los Tribunales.

En un plazo no mayor de 15 días a partir del apoderamiento

tramitado por la DRMC, el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original
apoderado debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado el
proceso judicial del saneamiento para que estos, antes de la primera
audiencia cumplan con los requisitos de publicidad y puedan llenar el
formulario de reclamación.

De acuerdo con el párrafo 3 del artículo 26 de la ley núm. 108-

05, modificada por la Ley núm. 51-07, “el Tribunal apoderado debe
poner en conocimiento del Abogado del Estado el inicio del proceso de
saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia para que
este emita su opinión. La falta de comparecencia o de opinión del
Abogado del Estado se considerará como falta de interés y la no-
objeción del Estado al proceso de saneamiento...”.

Dentro de los quince (15) días posteriores al apoderamiento, el

tribunal apoderado, notificará a los reclamantes y al Abogado del
Estado el auto de fijación de audiencia y su autorización para
emplazar a comparecer a la misma. Dentro de los diez (10) días
posteriores contados a partir de la fecha de notificación, la parte
interesada hará publicar, un aviso en un periódico de circulación
nacional informando de la audiencia y emplazando a todos a quienes
pueda interesar (Art. 50 del Reglamento de los Tribunales).

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 Los reclamantes deberán publicar un aviso en un periódico de
circulación nacional donde se informe la fecha de la audiencia, que
será colocado en las instalaciones del Ayuntamiento, en la puerta del
Tribunal, comunicado por telegrama o comunicado por el alcalde
pedáneo o por fax.

Una copia certificada del aviso hecho en el periódico deberá ser

fijado durante no menos de 15 días antes de la fecha de la primera
audiencia, en un lugar visible del terreno a sanear, en las
instalaciones del Ayuntamiento y del Juzgado de Paz del Municipio o
de los Municipios en que se encuentre dicho terreno.

La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de

los sesenta (60) días posteriores a la recepción del apoderamiento por
parte del tribunal de Jurisdicción Original. El Juez conocerá el proceso
en audiencia oral, pública y contradictoria.

En caso de que durante el proceso judicial de saneamiento surja

la necesidad de modificar los planos presentados, el Tribunal otorgará
un plazo para modificarlos y sobreseerá el proceso hasta que reciba
los nuevos planos aprobados. La sentencia que intervenga por esta
razón será remitida a la Dirección Regional de Mensuras
correspondiente, encargada de velar por su cumplimiento.

En los casos en que el terreno objeto de saneamiento sea

reclamado por dos o más personas físicas o morales, o cuando existan
mejoras reclamadas por un tercero, el Juez deberá tomar en cuenta la
posesión física o material del mismo, y los preceptos establecidos en

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los artículos del 2228 al 2262 del Código Civil Dominicano, los cuales
se refieren a la posesión y a la prescripción adquisitiva.

Si en el curso del proceso judicial el juez comprueba que existen

mejoras, debe ordenar su registro, y cuando constatare que las
mejoras construidas en el terreno objeto de saneamiento no son
propiedad del reclamante, deberá adjudicarlas al propietario,
identificando: La descripción, El área que ocupan, Ubicación, Calidad
del reclamante del terreno, y El propietario de las mismas.

Constituye una falta grave del Agrimensor no dar constancia de

las mejoras existentes y sus presuntos titulares en los terrenos objeto
de sus trabajos técnicos.

Si el propietario de las mejoras no reconoce al reclamante como

dueño del terreno donde se encuentran asentadas las mismas, el juez
evaluará los derechos de posesión de las partes y ordenará, si lo
considera procedente, la modificación del plano correspondiente.

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 Proceso de Saneamiento y Mensura Catastral en la Republica
Dominicana

La Iniciación del Saneamiento

Si el proceso de saneamiento se hace por iniciativa particular del

interesado, éste debe, para iniciar este procedimiento, hacer un
contrato con un agrimensor, para que éste le haga los trabajos de
mensura de manera particular, dicho contrato debe contener:

a) Generales de las partes contratantes (nombre, nacionalidad,

estado civil, domicilio, número de cédula de identidad y
electoral de cada una de las partes, etc.)
b) Descripción del inmueble objeto del saneamiento (ubicación,
colindancias).
c) Párrafo en que el agrimensor se obliga a ejecutar la mensura de
acuerdo con las regulaciones establecidas en la Ley de Registro
de Tierras y Reglamento General de Mensuras Catastrales.
d) Plazo en que el agrimensor se compromete a presentar el
trabajo de mensura a la Dirección General de Mensuras
Catastrales, para su revisión y aprobación. Este plazo se cuenta
a partir de la fecha fijada en aviso de mensura para la iniciación
del trabajo, etc., etc.

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Tramitaciones Preliminares a la Concesión de Prioridad

Después de que el expediente con todos los documentos es

depositado en la oficina del Abogado del Estado, éste los tramite, o
sea, el expediente, a la Dirección General de Mensuras Catastrales,
para que esta oficina informe si procede o no dicha solicitud, y en caso
de que proceda le da la designación catastral al inmueble objeto del
saneamiento.

Si se trata de terreno rural, la designación catastral estará

expresada por el número catastral de la parcela, el número de Distrito
Catastral, Municipio, Paraje, lugar y provincia donde está ubicada la
parcela.

En el caso de que se trate de terrenos urbanos, se expresará por

el número catastral del solar, número catastral de la manzana,
número del Distrito Catastral, Municipio, lugar y provincia.

Luego de que la Dirección General de Mensuras Catastrales

devuelve el expediente al Abogado del Estado con su informe, el
Abogado del Estado lo remite al Tribunal Superior de Tierras con su
opinión.

Resolución de Concesión de Prioridad

Cumplido con los requisitos establecidos en los dos pasos

anteriores, el Tribunal Superior de Tierras, vistos: la instancia de
solicitud de saneamiento hecha por el interesado, el contrato suscrito
por el interesado y un agrimensor, el informe del Director General de
Mensuras Catastrales que expresa que puede autorizarse el trabajo de

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mensura del terreno de que se trata, con la indicación de su
designación catastral; la opinión favorable del Abogado del Estado de
que sea acogida la solicitud de saneamiento; y considerando que la
petición que se hace cumple con los requisitos exigidos por la Ley de
Registros de Tierras, dicta una resolución ordenando el saneamiento
del inmueble de que se trata. Esta resolución se denominará
Resolución de concesión de prioridad, y en su dispositivo resuelve:

1. Conceder prioridad para el establecimiento y adjudicación de

títulos de propiedad del inmueble en cuestión;
2. Aprobar el contrato de mensura intervenido por el solicitante
del saneamiento y un agrimensor que ejecutará los trabajos de
mensura;
3. Conceder un plazo máximo de 30 días al agrimensor contratista
para la presentación a la Dirección General de Mensuras
Catastrales, del aviso de mensura.
4. Conceder un plazo al agrimensor contratista para la
presentación, a la Dirección General de Mensuras Catastrales,
d documentos relativos a la mensura.

Aviso de Mensura

En un plazo de 30 días contados a partir de la fecha de la

Resolución de Concesión de Prioridad el agrimensor contratista de a
mensura deberá presentarse a la Dirección General de Mensuras
Catastrales el escrito de aviso de mensura. Si el terreno que se va a
mensurar está localizado en la zona rural, el aviso deberá contener los
datos siguientes:

1. Fecha de la resolución de concesión de prioridad,

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 2. Nombre del peticionario de la mensura y de su representante, si
lo tuviere,
3. Designación catastral del terreno que va a mensurarse,
4. Las colindancias del terreno que se va a medir a partir del norte
y en el sentido de las manecillas del reloj,
5. Nombre y dirección del agrimensor que efectuará los trabajos,
6. Nombres de las personas que figuren en la concesión de
prioridad como poseedoras de porciones o mejoras dentro de los
terrenos a mensura.
7. Fecha del aviso
8. Firma del agrimensor encargado y firma del Director General de
Mensuras Catastrales visando el aviso.

Ejecución de la Mensura

A la hora y fecha señaladas en el aviso de mensura, el

agrimensor encargado se presentará en el terreno para dar inicio al
trabajo ordenado por el Tribunal Superior de Tierras, de acuerdo a la
resolución de concepción de prioridad correspondiente.
La ejecución del trabajo de mensura consta de dos etapas, a
saber:

1. Trabajo de campo: realizada en el terreno. Abarca las

mediciones de ángulos y distancias, colocación de los hitos y
anotación de las declaraciones.
2. Trabajo de gabinete: realizada en la oficina. Consiste en la
comprobación de los datos tomados en el terreno ángulos y
distancias mediante el cierre de las proyecciones de los lados
del polígono de la mensura.

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 Presentación del Trabajo de Mensura para su Revisión

Después de terminado los trabajos de campo y gabinete, el

agrimensor encargado de la mensura la presenta a la Dirección
General de Mensuras Catastral.

Los documentos que se depositan para fines de revisión de un

expediente de saneamiento:

1. Copia tinta de la libreta de campo, hecha nítidamente.

2. La computación de las observaciones astronómicas en el
formulario preparado por la Dirección de Mensuras Catastrales.
3. Las hojas de computación de acimutes, en el formato
reglamentario.
4. Las hojas de computación de áreas, en el formado
reglamentario.
5. El croquis en papel milimétrico (cuando el caso lo requiera),
entre otros.

Operaciones posteriores a la Revisión: El Plano para la

Audiencia. El Requerimiento

Después de que el expediente es revisado y aprobado en la

Dirección General de Mensuras Catastrales, los documentos relativos
a la mensura permanecerán en el archivo técnico de esta oficina como
propiedad del Estado, con excepción de los siguientes documentos, los
cuales serán remitidos al Abogado del Estado:

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 1. Un ejemplar del periódico en el que se publicó el aviso de
mensura.
2. Una copia del plano general o particular de dos que
suministrará el agrimensor contratista.
3. Una copia de la descripción de la mensura.
4. Una copia del boceto topográfico en los casos en que sea
exigible.
5. El acta de fijación de hitos.

Fijación de la Audiencia

Después de recibir el requerimiento juntamente con el

expediente, el Presidente del Tribunal Superior de Tierras designa uno
de los jueces de Jurisdicción Original para conocer el saneamiento de
que se trata.

El juez designado fijará sitio, fecha y hora en que se conocerá del

saneamiento y se le comunicará al Secretario del Tribunal de Tierras
para que el secretario del tribunal proceda a preparar el aviso en que
se emplaza a todos los interesados, a comparecer a l audiencia en que
se conocerá el saneamiento del inmueble de que se trata.

El juez designado fija la fecha de dicha audiencia dentro de un

plazo no menor de un mes ni mayor de seis meses, contados a partir
de la fecha de publicación del aviso, plazo prorrogable por el tribunal
cuando existan motivos justificados.

El aviso deberá contener:

a) La designación catastral de inmueble o inmuebles de que se

trata.
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 b) La fecha, hora y el lugar en que se celebrará la audiencia.
c) Una citación a todos los interesados, estén o no señalados en el
aviso, para que comparezca a formular sus reclamaciones y a
presentar las pruebas en las que apoyan sus pretensiones, los
nombres de los reclamantes, poseedores, colindantes, y el del
agrimensor que realizó la mensura.

Además, no menos de 15 días antes de la fecha de la

comparecencia fijada en el emplazamiento, el tribunal hará fijar una
copia certificada del aviso en un lugar visible de los terrenos
comprendido en el requerimiento así como una en la puerta principal
del Ayuntamiento y del Juzgado de Paz del Municipio o de los
municipios o del Distrito Nacional en que se encuentren situados los
terrenos o una parte de éstos.

Celebración de la audiencia. La sentencia de jurisdicción

original

En audiencia pública que se celebra en el sitio, fecha y hora

fijados en el reglamento, el juez designado para conocer el
saneamiento recibirá la declaración de los declarados así como las
pruebas que tengan en apoyo de las mismas.

Cuando el caso lo requiera, el juez designado podrá celebrar

audiencias completivas así como trasladarse al inmueble objeto del
saneamiento para celebrar la audiencia en el propio terreno.

La Sentencia de Jurisdicción Original

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 Después que el secretario que actuó en la audiencia transcribe
las notas taquigráficas tomadas en esta, el juez estudia el expediente
y estudia la validez de las reclamaciones y la legitimidad de las
pruebas presentadas en apoyo de las mismas. Como consecuencia, el
juez dicta su decisión, la cual se denomina Sentencia de Jurisdicción
Original.

Las sentencias de Jurisdicción Original no tienen carácter

definitivo, es decir, que no tendrá fuerza ni efecto sin la aprobación
del Tribunal Superior de Tierras que tiene a su cargo la revisión.

Luego de dictada la sentencia de Jurisdicción Original, se fijara

una copia del dispositivo de las sentencias, en la puerta principal del
edificio que ocupa el Tribunal de Tierra, o en la puerta principal de las
oficinas del Tribunal, instaladas en el resto de la República, o en la
puerta principal del Ayuntamiento.

Revisión de la Sentencia de Jurisdicción Original

Después de haber transcurrido un mes de la publicación de la

Sentencia de Jurisdicción Original en los sitios establecidos por la ley,
el Tribunal Superior de Tierras procede a revisarla de oficio. Al
proceder a la revisión, el Tribunal Superior de Tierras confirmará,
revocará o modificará la sentencia dictada por el Juez de Jurisdicción
Original o dictará las medidas que juzgue procedentes a los fines del
caso o determinará que se celebre un nuevo juicio.

La revisión de la sentencia podrá ser conocida en Cámara de

Consejo o en audiencia pública.

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 Si en la sentencia de jurisdicción original es recurrida en
apelación, el Tribunal Superior de Tierras conocerá del caso en
audiencia pública y contradictoria en la que las partes puedan
someter nuevas pruebas.

Plano Definitivo y Definitivo de Registro

Dentro de un plazo de 60 días a partir de la notificación de la

sentencia del Tribunal Superior de Tierras, el Agrimensor contratista
presentará a la Dirección General de Mensuras Catastrales para su
revisión y aprobación, el plano definitivo del inmueble de que se trate,
acompañado de su descripción técnica.

Después que el plano definitivo se revisa y se aprueba, el Director

General de Mensuras Catastrales lo firma, así como las descripciones
que lo acompañan, lo que se le comunica al agrimensor encargado
para que ordene sacar tres copias de dicho plano, las cuales la
Dirección General de Mensuras Catastrales enviará al Secretario del
Tribunal de Tierras junto con tres ejemplares de la descripción técnica
para fines de expedición del decreto de registro.

El Decreto de Registro

Es un mandato del secretario del Tribunal de Tierras al

Registrador de Títulos correspondientes para que registre a favor de la
persona que resultare adjudicataria cualquier derecho que le asista
sobre un inmueble saneado por el Tribunal Superior de Tierras.

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 El texto del Decreto deberá ser transcrito, in extenso, en el libro
de registro. A partir de ese momento la propiedad se considera
registrada.

El decreto de registro llevará un número de orden y contendrá la

fecha de su expedición. En él se hará constar las generales del
adjudicatario del terreno; de las mejoras, si las hubiere, o de cualquier
adjudicatario de otros derechos consignados en el fallo definitivo, y
figurarán también todos los datos relativos a su identificación.

El Certificado de Título

Una vez que el Registrador de Títulos recibe el Decreto de

Registro, lo transcribe in extenso en el Libro-Registro dando por
resultado lo que se denomina Certificado Original de Título.

El Registrador de Títulos que corresponda expedirá una copia

fiel del Certificado de Título a toda persona física o moral en cuyo favor
se haya registrado algún derecho sobre el inmueble de que se trate,
debiendo llevar el nombre y la calidad de la persona a favor de quien
se expida la copia, como ejemplo: duplicado del dueño, duplicado del
propietario de las mejoras, duplicado del acreedor hipotecario,
duplicado del acreedor privilegiado, etc. Con la expedición del
Certificado de Títulos culmina el procedo del saneamiento.

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 CONCLUSIÓN

La finalidad del Saneamiento es que todos los terrenos tenga un

título. El procedimiento es de naturaleza técnica. El derecho
inmobiliario es una disciplina especializada; el objetivo del derecho
inmobiliario radica fundamentalmente en el interés de depurar,
adjudicar o determinar quién es el verdadero propietario.

Agotado todos los pasos del saneamiento el resultado es la

obtención del certificado de título de propiedad que permite al dueño
el disfrute del derecho que recae sobre el terreno saneado.

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 BIBLIOGRAFIA

Cedeño J., Víctor Livio. Derecho registral y jurisdiccional

inmobiliario. Primera edición. Ediciones jurídicas Trajano Potentini.
2006.

Ciprián, Rafael. Tratado de derecho inmobiliario (bases legales,

jurisprudencia, doctrina y procedimientos), Primera edición, editora
centenario, s.a., Santo Domingo, D.N. 2003.

Gómez, Wilson. Derecho inmobiliario registral introducción a su

estudio. Segunda edición. Editora impresión servicios gráficos
integrados. República Dominicana. 2007.

Romero Confesor, Pedro. Ensayo sobre un manual de derecho

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Santana Polanco, Víctor. Derecho procesal en materia de tierras.

Primera edición. Editora Centenario, S.A. 2002.

Santana Polanco, Víctor. Derecho procesal para la jurisdicción

inmobiliaria. Segunda edición. Editora Corripio. Abril 2008

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