UNIVERSIDAD DAVINCI DE GUATEMALA

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales y Relaciones Internacionales

Nombre de la Carrera:
ABOGACIA Y NOTARIADO

“LA EVASIÓN FISCAL EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

CELEBRADOS EN EL MUNICIPIO DE LA BLANCA DEL DEPARTAMENTO DE SAN
MARCOS”

Tesis para optar el Título Profesional de Licenciado en

CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
ABOGADO Y NOTARIO

NOMBRES Y APELLIDOS DEL TESISTA:

Lorenzo Cabrera Delgado

No. DE CARNE.

Asesor:

Coatepeque, Quetzaltenango, Febrero de 2018.

"NOTA: únicamente el autor es responsable de las doctrinas sustentadas y del contenido
del presente trabajo de tesis."

2
 AGRADECIMIENTOS

A Dios: Por mostrarme que el camino correcto es la búsqueda de la sabiduría.

A mi primera Lidia Amparo Escalante Sum (Q.E.P.) por enseñarme con su propia
Esposa: vida, la virtud de la esperanza, el optimismo y el sacrificio.

A mi actual Soraida Nohemì Pèrez Mazariegos por ayudarme a

Esposa sobresalir adelante en esta etapa de mi vida.

A mis Padres: Carlos Cabrera Vásquez y Alejandra Delgado romero,(Q.E.D.), Por

su apoyo incondicional.

A mis Hijos: Hugo Lorenzo Cabrera Escalante, Lidia Esmeralda cabrera Escalante
(Q.E.D.), Ada Sarahí Cabrera Pérez, Clifton Esaú Cabrera Pérez,
Daniel Urías Cabrera Pérez, Carlos Ariel Cabrera Pérez y José
Antonio Cabrera Pérez, por haberme dado su apoyo moral
Incondicionalmente en los momentos difíciles.

A la Universidad Por generar en mí, valores, conocimientos y darme la oportunidad de

Da Vinci de realizar mi sueño.
Guatemala:

DEDICATORIA
A Dios: Por ser el Omnipotente a quien debo todo, por haberme dado el
privilegio de vivir y de recibir sus bendiciones cada día, porque su
amor y misericordia están delante de mis ojos, quien me ha guiado por
sendas de sabiduría, por alcanzar lo tanto anhelado.

A mis Amigos: Lic. José Benjamín Gualip Quiche, Lic. César Francisco Llarena
Mazariegos, Lic. Cesar Augusto González Forero. Por su apoyo en los
momentos más difíciles de mi carrera.

3
Índice de Contenido

Índice de Contenido
Introducción..................................................................................................................................................6
Capítulo 1. .....................................................................................................................................................7
El Contrato de Arrendamiento ...................................................................................................................7
1.1. Antecedentes .................................................................................................................................7
1.2 Clases de arrendamiento ..............................................................................................................10
1.3. Definición ........................................................................................................................................10
1.4. Subarrendamiento...........................................................................................................................11
1.5. De las mejoras ..................................................................................................................................15
1.6. Naturaleza jurídica .........................................................................................................................18
1.7. Características .................................................................................................................................18
1.8. Regulación legal ...............................................................................................................................21
1.10. Obligaciones y derechos del arrendador .....................................................................................23
1.11. Obligaciones y derechos del arrendatario ...................................................................................25
1.12. Elementos reales ............................................................................................................................27
1.13. Elemento formal ............................................................................................................................27
1.14. Terminación del contrato de arrendamiento ..............................................................................27
Capítulo 2. ...................................................................................................................................................29
Contratos de arrendamiento de inmuebles en particular .......................................................................29
2.1. De alquiler de locales y de casas de alquiler .................................................................................29
2.3. Arrendamiento rústico ....................................................................................................................36
2.4. Fincas rústicas a través del Fondo de Tierras .............................................................................36
2.5. Arrendamiento de Áreas de Reserva Territorial del Estado.......................................................37
2.6. Arrendamiento con opción de compra (leasing)...........................................................................39
Capítulo 3. ...................................................................................................................................................40
Tributación del Contrato de arrendamiento de inmuebles ....................................................................40
3.1. Impuesto sobre la Renta .................................................................................................................40
3.2. Impuesto al Valor Agregado ..........................................................................................................41
3.3. Timbres Fiscales ..............................................................................................................................46

4
 3.4. Obligaciones formales de los partes en el contrato de arrendamiento .......................................46
Capítulo 4. ...................................................................................................................................................50
La Evasión Fiscal en la Tributación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles ..........................50
4.1. Antecedentes ...................................................................................................................................50
4.2. Causas de la evasión fiscal ..............................................................................................................51
4.3. Funciones de la Superintendencia de Administración Tributaria en materia de evasión fiscal
..................................................................................................................................................................52
4.4. Procedimiento Administrativo Tributario e infracciones tributarias ........................................54
4.5. La evasión fiscal en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles ....................................70
Conclusiones ...............................................................................................................................................72
Recomendaciones .......................................................................................................................................73
Referencias ..................................................................................................................................................74

5
 Introducción

El contrato de arrendamiento permite el acceso a la posesión de un bien mueble o inmueble a

cambio de un precio denominado que constituye el hecho generador tanto del Impuesto sobre el
Valor Agregado para el arrendatario como del Impuesto sobre la Renta para el arrendante.

La recaudación del Impuesto al Valor Agregado en el caso del contrato de arrendamiento

requiere de la facturación del cobro de la renta por la arrendante, previa su inscripción como
agente de retención y contribuyente así como del Impuesto sobre la Renta.

La Superintendencia de Administración Tributaria carece de un programa de verificación o

fiscalización de las rentas generadas por los contratos de arrendamiento, dado que son contratos
que se formalizan verbalmente, salvo que se hayan celebrado en escritura pública y deseen las
partes inscribirlos en el Registro de la Propiedad, por ser de plazo superior a 3 años, lo cual puede
ser dable si el contrato se prorroga en varias ocasiones y esto es pactado. Por todo ello, existe una
evasión generalizada del pago tributario en los contratos de arrendamiento.

En el municipio de la Blanca, departamento de San Marcos, se repite el patrón de omisión de

documentar los contratos de arrendamientos, tanto de inmuebles urbanos como rústicos, ya que se
carece de cultura tributaria, además de ser un municipio de reciente creación, el catastro y
matrícula fiscal municipal no se encuentra traslado de la DICABI, por lo que el control
inmobiliario es muy débil.

La presente investigación se planteó como Objetivo General, establecer las causas de evasión
fiscal en los contratos de arrendamiento de inmuebles. Y como Objetivos Específicos: a) Estudiar
legal y doctrinariamente el contrato de arrendamiento; b) Determinar las obligaciones tributarias,
sustantivas y formales derivadas del contrato de arrendamiento de inmuebles; c) Proponer
procedimientos para la mejorar de la recaudación fiscal en los contratos de arrendamiento de
inmuebles.

6
 Capítulo 1.

El Contrato de Arrendamiento

1.1. Antecedentes
El Derecho Romano unificó el contrato de arrendamiento en función de tipo de prestación u
objeto, diferenciando la locación de cosas, de obra y de servicios, pero en lo particular, se trataba
de una compraventa temporal de una cosa. Posteriormente, la doctrina denominó locatio
conductio: la cesión para de una cosa su goce, la prestación de un trabajo o servicio y la de una
obra, todas a cambio de una remuneración o renta (merces) 1 ". Posteriormente, se agruparon bajo
el concepto de la locatio conductio la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo
o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta.

El Artículo 1880 del Código Civil establece que el arrendamiento “es el contrato por el cual una
de las partes se obliga a dar uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a
pagar por ese uso o goce un precio determinado”. El contrato de arrendamiento o (locatio-
conductio) por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes,
llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o
inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o
goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad
periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en
cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada por ejemplo, con los
frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie) que a la vez puede ser una cantidad fijada
previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería).

1 Viteri Echeverría, Ernesto. “Los contratos en el derecho civil guatemalteco”, pág. 279.
7
Para Borda, "el contrato de locación es aquel por el cual una persona llamada locador, se obliga
a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra llamada locatario que a su
vez se obliga a pagar un precio en dinero".

Sánchez Medal, refiere que por el contrato de arrendamiento, “una persona llamada arrendador
se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un cierto
precio".

Puig Brutau, manifiesta que es un “contrato de tracto sucesivo en que una de las partes se obliga
a mantener a la otra en el goce o uso de una cosa, durante un tiempo determinado, a cambio de
un precio cierto, generalmente pagado por períodos y en cuantía proporcional a su duración".

Diez Picazo y Guillón, transcribe la definición del Código Civil español en el artículo 1543,
"cuando señala que por el arrendamiento una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el
uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto".

Barbero, refiere que "la función de este contrato es consentir al propietario de la cosa que no
necesite o no estén condiciones de recabar de ella una utilidad directa, un disfrute indirecto,
mediante obtención de un equivalente del goce concedido a otro, sin perder la propiedad de ella
y por otra parte, extender la posibilidad de goce de las cosas a quien no puede o no quiera
adquirir la propiedad, a cambio de un precio (renta) y el arrendatario se beneficia del uso y
goce de la cosa, pagando por ello, un precio". 2

El artículo 1880 del código civil decreto ley 106, define el arrendamiento como el contrato por el
cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se
obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado. La renta o precio del arrendamiento
debe consistir en dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y
determinada.

2 Citados por Viteri Echeverría, Ob. Cit; pág. 280.

8
Existe una gran variedad de criterios con relación a las diferentes clases de arrendamiento, una de
las de más fácil comprensión es la que dan Ambrosio Colín y H. Capitant, en la que distinguen
dos clases de arrendamientos:

a. El arrendamiento de cosas.

b. El arrendamiento de obras,

Indicando con relación a esto, lo siguiente: que el arrendamiento de cosas a la vez se subdivide en
las cuatro variantes siguientes:

-Arrendamiento de cosas o partes de casa, conocido con el nombre de arrendamiento urbano o

arriendo en alquiler. Usualmente, el locatario o arrendatario recibe, en este caso, el nombre de
inquilino, y la remuneración que satisface se llama alquiler.

-El arrendamiento de tierras de explotación agrícola, llamado arrendamiento rústico.

-El arrendamiento de muebles

-El arrendamiento de ganados3 .

Los autores mencionados distinguen una distinta categoría del arrendamiento que el
arrendamiento de obra que se desarrolla a pesar de no ser materia de estudio de trabajo de
investigación y al respecto indican lo siguiente: El arrendamiento de obras se define así: “Un
contrato por el cual una de las partes se compromete a hacer algo con destino de la otra, a
cambio de un precio entre ellas convenido.” 4

3 Colín y Capitant. “Curso elemental de derecho civil”, pág. 277.

4 Loc. Cit.
9
1.2 Clases de arrendamiento
El arrendamiento puede ser de cosas muebles o de cosas inmuebles. Además, puede contener una
cláusula de opción de compra.

1.3. Definición
Se puede definir el arrendamiento como el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo y la otra a pagar como
contraprestación un precio determinado.

De conformidad con el Código Civil, se puede indicar que la parte que proporciona el goce se
llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También de conformidad con lo que
estipula la ley de inquilinato, que actualmente no se aplica su procedimiento para demandar, se
conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios y colonos cuando el goce radica en predio rústico propiedad de la nación que en
Guatemala, se utilizó para poblar ciertas lugares de la república como Petén.

Borda "define la locación de cosas como el contrato por el cual una persona (locador)se obliga a
entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra(locatario) que a su vez se
obliga a pagar un precio en dinero”. 5

Sánchez Mendal, siguiendo el Artículo 2398 del Código Civil mexicano define el arrendamiento
“como el contrato que por el que el arrendador se obliga a dar a otra el uso o goce temporal de
una cosa al arrendatario, a cambio de un precio cierto”. 6

Artículo 1543 el cual señala “que por el arrendamiento una de las partes se obliga a dar a otra el
goce o el uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”.

5 Borda, Guillermo. “Tratado de derecho civil”. Buenos Aires, Argentina: Ed. Perrot. pág. 487
6 Sánchez Mendal, Ramón. “De los contratos civiles”, pág. 229.
10
Puig Brutau, para quien el contrato de arrendamiento “es el contrato de tracto sucesivo por el que
una de las partes se obliga a mantener a la otra en el goce o uso de una cosa, durante un tiempo
determinado, a cambio de un precio cierto, generalmente pagado por períodos y en cuantía
proporcional a su duración”. 7

El contrato de arrendamiento se puede clasificar entre los contratos civiles de como un contrato
traslativo de uso de bienes muebles o inmuebles, por el cual el arrendatario tiene el disfrute o
goce de un bien, a cambio del pago de una renta y el arrendante a su vez tiene la obligación de
mantener en la libre disposición del bien al arrendatario. Además es un contrato típico, civil, por
estar contemplado y regulado en el Código Civil.

Barbero, comenta que la función de este contrato “es consentir al propietario de la cosa, que no
necesite o no esté en condiciones de recabar de ella una utilidad directa, un disfrute indirecto,
mediante obtención de un equivalente del goce concedido a otro, sin perder la propiedad de ella
y por otra parte, extender la posibilidad de goce de las cosas a quien no pueda o no quiera
adquirir la propiedad”. 8

1.4. Subarrendamiento
Por el subarrendamiento, el arrendatario concede, en arrendamiento la cosa arrendada, sea total o
parcialmente; es decir, cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de
arrendamiento. El primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el
segundo contrato (subarrendamiento), se les llama subarrendadory subarrendatario.

Del subarrendamiento nace una relación contractual nueva entre el subarrendador y el

subarrendatario, que aunque subordinada el contrato de arrendamiento es diferente de este,
aunque en cierta forma subordinada.

7 Puig Brutau, José, “Fundamentos de derecho civil”, pág. 255

8 Barbero, Domenico, “Sistema de derecho privado”, pág. 90.
11
Existen dos contratos, el de arrendamiento como principal y el de subarrendamiento que aunque
posee autonomía propia, ya que es un contrato de arrendamiento con todas sus características y
condiciones, es accesorio al anterior.

Se define como la facultad que tiene el arrendador, de parcial o totalmente dar en uso o goce de la
cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a él concedidas o con las circunstancias
especiales que vengan con la tercera persona, pero manteniendo en firme las relaciones
contractuales con el arrendador.

El autor Miguel Ángel Zamora, define el subarrendamiento como “el contrato en virtud del cual
una persona llamada subarrendador, se obliga a conceder el uso o el uso y goce temporal de un
bien, del que a su vez es arrendataria en diverso contrato, a otra persona llamada
subarrendataria, quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto".9 Por su parte
Barbero, señala que “la subcolocación (para nosotros subarrendamiento), como para el
propietario la locación, es para el arrendatario un modo de goce indirecto de la cosa a él
arrendada, es decir, mediante subconcesión de goce directo a otra persona, contra una
prestación”. 10

El subarrendamiento puede ser total o parcial: es total cuando el arrendatario entrega todo el bien
arrendando, pero manteniendo sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador y parcial
cuando el arrendatario tan solo permite parte del uso dela cosa arrendada. El arrendatario tiene
derecho a subarrendar la cosa, si no se le ha prohibido expresamente en el contrato, Artículo 1890
del Código Civil.

De los conceptos que anteceden, se deduce que del subarrendamiento nace una relación
contractual nueva, entre, el subarrendador (que a su vez es arrendatario de la cosa) y
subarrendatario, que aunque subordinada al contrato de arrendamiento es diferente de este.
Existen pues, dos contratos, el de arrendamiento como fundamental y el de subarrendamiento

9 Zamora y Valencia, Miguel Angel. “Contratos civiles”, pág. 168.

10
Barbero, Ob. Cit. pág. 127.
12
“que se apoya y recibe su fuerza del primero aunque posee substantividad propia: es un contrato
de arrendamiento con todas sus características, hecho por el arrendatario". 11

El contrato de subarrendamiento es accesorio porque se extingue la relación subarrendaticia,

como lo señala Puig Brutau "cuando afirma que la legitimación del arrendatario para
subarrendar, deriva precisamente del contrato de arrendamiento". 12

El subarrendatario no tiene derechos frente al arrendador y únicamente puede ejercerlos contra el

arrendatario-subarrendador. En igual forma, los derechos y obligaciones del arrendador y el
arrendatario no son afectados por el subarrendamiento, ni altera las garantías constituidas para
seguridad del contrato, artículo 1890 del Código Civil, tales como fianzas prestadas por tercero,
lo que lógico, pues el contrato de arrendamiento mantiene su plena vigencia y validez entre las
partes.

Los efectos jurídicos del subarrendamiento son:

a. El uso y goce de la cosa por parte del subarrendatario, debe hacerse de conformidad con lo
convenido en el contrato de arrendamiento. Artículo 1891 Código Civil.

b. En todo lo demás, las relaciones entre el arrendatario-subarrendador y el subarrendatario, se

rigen exclusivamente por lo convenido en el contrato de subarrendamiento, el cual debería
contener, particularmente i) La renta a pagarse por el subarrendatario y que puede ser diferente de
la del contrato de arrendamiento; ii) El plazo del subarrendamiento (el que daba la subordinación
de éste al arrendamiento, no puede ser mayor que el de éste); iii) Si el subarrendamiento cubre la
totalidad o parte de la cosa arrendada y iv) Los demás convenios que rigen el subarrendamiento y
que son usuales en un contrato de arrendamiento.

c. El subarrendatario es solidariamente responsable con el arrendatario y ante e arrendador, por

todas las obligaciones contraídas por el arrendatario en el contrato de arrendamiento, de
conformidad con el Artículo 1891 Código Civil; lo que viene a romper los principios generales
antes mencionados y que representa una garantía adicional, a favor del arrendador. Es de

11 Díez Picazo y Gullón, Ob. Cit; pág. 291

12 Puig Brutau, Ob. Cit; pág. 276.
13
observar que el arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario, como obligado y
responsable directo solidariamente obligado con el arrendatario, únicamente por las obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento y que en consecuencia, el arrendador no puede exigir al
subarrendatario, las obligaciones derivas del contrato de subarrendamiento, pues únicamente el
arrendatario-subarrendador está legitimado para hacerlo. Extender la responsabilidad del
arrendatario al subarrendatario y hacerlo a éstos solidariamente obligados ante el arrendador, se
justifica por la subordinación del contrato de subarrendamiento y por la presunción lógica de que,
al celebrar el contrato de subarrendamiento, el subarrendatario estaba enterado delas obligaciones
asumidas por el arrendatario-subarrendador.13

Borda sostiene "que la responsabilidad del subarrendatario ante el arrendador, tiene como
límite las obligaciones asumidas por éste en el contrato de subarrendamiento, de modo que no se
puede obligar, ni responsabilizar al subarrendatario, por encima de lo convenido en este
contrato”.14

d. El subarrendador-arrendatario responde hacia el subarrendatario por los daños y perjuicios

derivados de la terminación prematura del contrato de arrendamiento, por actos u omisiones de
aquél. El Artículo 1892 del Código Civil, reitera que al terminar el arrendamiento, cesan los
subarrendamientos aunque su plazo no hubiere vencido; salvo el derecho del subarrendatario para
exigir del arrendatario la indemnización correspondiente.

La obligación de indemnizar deriva de un acto u omisión culposo o doloso de modo que no

vemos como se podría justificar jurídicamente una obligación jurídicamente una indemnización a
favor del subarrendatario y cargo del subarrendador, si el contrato de subarrendamiento termina
por una causa en que el subarrendador no tiene responsabilidad, como lo sería el haberse
destruido totalmente la cosa arrendada, por caso fortuito (un rayo que la destruye, por ejemplo), o
que el propietario requiere la casa para ocuparla con su familia y forza la desocupación.

13 Vitteri, Ernesto. Ob. Cit., pág. 338

14 Ob. Cit. pág. 683
14
e. Si bien el subarrendatario no es parte en el juicio de desahucio que el arrendador pudiera seguir
contra el arrendatario-subarrendador, pues entre arrendador y subarrendatario no hay más
vinculación directa que la comentada en relación el Artículo 1891 del Código Civil, las resultas
del juicio afectan al subarrendatario. El Artículo 238 del Código Procesal Civil y Mercantil, lo
señala así cuando indica que el desahucio afectará al inquilino (arrendatario), a los
subarrendatarios y a cualesquiera otros ocupantes del inmueble por cualquier título y el Artículo
237 del Código Procesal Civil y Mercantil, dispone que el juicio de desahucio en la vía sumaria
se sigue entre el propietario o por quien tenga la legitimación para entregar un inmueble en
arrendamiento o para poseer un inmueble en contra del inquilino(arrendatario), simple tenedor o
intruso.

f. El arrendatario-subarrendador tiene legitimación para exigir al subarrendatario el cumplimiento

de las obligaciones contraídas por éste en el contrato de subarrendamiento y aún para exigir el
desahucio del subarrendatario, en caso de vencimiento del plazo del subarrendamiento o de
incumplimiento de éste a las obligaciones que asumió en el respectivo contrato, Artículo 237 del
Código Procesal Civil y Mercantil.

1.5. De las mejoras

Barbero define las mejoras "como las obras del arrendatario que, sin asumir una fisonomía
individual, confieren a la cosa en un aumento de valor y tanto en la doctrina como en las
diferentes legislaciones, el tema de las mejoras se estudia con relación a la determinación de la
parte que tiene la obligación o el derecho de realizarlas y al derecho del arrendatario de ser
reembolsado del costo de las que realice". 15

El Artículo 1915 del Código Civil autoriza al arrendatario realizar en la cosa arrendada, las
mejoras que quiera gozar durante el arrendamiento y que no alteren la forma de la cosa. Partiendo
de ese principio, resulta que es derecho del arrendatario, introducir a la cosa arrendada mejoras
que no cambien su forma, estructura o substancia y queden mayor comodidad o permitan
disfrutar mejor de la cosa.

15 Citado por Barbero, Ob. Cit; pág. 121.

15
El Código Civil en su Artículo 1916, clasifica las mejoras en necesarias, las que tienen por objeto
impedir la destrucción o el deterioro de la cosa; útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las
necesarias, aumentan el valor y renta de la cosa en que se ponen y de recreo, las que sin ser
necesarias, ni útiles, sirven para el ornato, lucimiento o mayor comodidad.

a. Mejoras necesarias: El concepto de mejoras necesarias es impropio, pues no encaja dentro de

lo que es una mejora y el tipo de obras a que se refiere (aquellas que tienen por objeto impedir la
destrucción o el deterioro de la cosa), constituye precisamente lo que se denomina reparaciones
necesarias y que corresponde al arrendador realizar por su cuenta, como parte de su obligación de
conservar la cosa en estado de servir al arrendatario.

En los artículos 1901, numeral 4º. y 1902 del Código Civil se establece esa obligación del
arrendador y regula la obligación del arrendatario de notificarle de la urgencia de su realización y
la posibilidad de que le arrendatario sea autorizado por un juez para realizarlos, por cuenta del
arrendador y reembolsándose con parte o la totalidad de futuras rentas, si aquél no las realiza con
diligencia

No existe diferencia alguna entre las reparaciones que sean necesarias para impedir la destrucción
o deterioro de la cosa que determina el Artículo 1902 Código Civil y las mejoras que tienen por
objeto impedir la destrucción o deterioro de la cosa establecida en el Artículo 1915 del Código
Civil, pues hasta se utiliza la misma terminología en la ley y parece que esa duplicidad de
enfoque y reglamentación, únicamente se presta a confusiones.

El Artículo 1915 del Código Civil señala que las mejoras son las obras que el arrendatario realiza
en la cosa arrendada para gozar de ellas durante el arrendamiento, ello lógicamente excluye las
mejoras o reparaciones necesarias que no tienen ese fin, sino evitar la destrucción o deterioro de
cosa. Por ello es impropio regular las mejoras necesarias, ya que éstas no son más que las
reparaciones necesarias, reguladas por los Artículos 1901 numeral 4º. y 1902 del Código Civil.

b. Mejoras útiles y de recreo: El tratamiento jurídico de éstas mejoras, es diferente al de las

reparaciones (mejoras) necesarias, pues legalmente no se impone al arrendador la obligación de

16
realizarlas (a diferencia de las necesarias) y es el arrendatario quien las lleva a cabo
voluntariamente o en cumplimiento de lo acordado en el contrato.

Estas sí son verdaderas mejoras, que tienden a aumentar el valor de la cosa y que acrecientan,
facilitan o hacen más útil, bella o cómoda la cosa arrendada.

Barbero, "diferencia las mejoras de las adiciones, pues así como aquéllas pierden su
individualidad, las adiciones conservan su individualidad y por ello, tienen un valor
relativamente autónomo, semejante a las pertenencias o accesorios, afectados por el propietario
o el usufructuario de una cosa. De esa manera, mejora sería el abrir una nueva ventana, poner
rejas en las ventanas, engramar un patio, etc., en tanto que instalar una pileta de baño, un
sistema de calefacción o una librera, constituirían adiciones". 16

c. Obligación de abono de mejoras: El arrendatario tiene amplia libertad para realizar en la cosa,
las mejoras útiles y de recreo que le plazcan, pero este derecho tiene dos límites: i) el mantener
sin cambio (no mudar) la forma de la cosa, ni su estructura y ii) que no puede exigir al arrendador
el reembolso de lo invertido en ellas, sino en caso ello se hubiere acordado o si el arrendamiento
termina antes del vencimiento del plazo, por causas no imputables al arrendatario.

En principio, ninguna mejora útil o de recreo es abonable al arrendatario, salvo convenio por
escrito en que el dueño se haya obligado a pagarla (Artículo 1917 del Código Civil).

d. Mejoras no abonables: Serían las que realiza el arrendatario sin que exista pacto expreso o
tácito de abono de mejoras o porque el contrato de arrendamiento terminó por vencimiento de su
plazo o por motivos imputables al arrendatario. El principio general es que el arrendador
únicamente está obligado a abonar mejoras, cuando existe pacto o consentimiento suyo a que lo
haga el arrendatario y en el caso que establece el Artículo 1921 del Código Civil.

16
Ibid, pág. 122.

17
Las mejoras no abonables quedan a beneficio del bien arrendado, sin costo para el arrendador
(como se pacta normalmente en los contratos de arrendamiento), pero el arrendatario tiene el
derecho de retirar mejoras (adiciones) útiles o de recreo que sean separables, o sea aquellas que
mantienen su individualidad y pueden retirarse sin destruirse y sin causar daño a la cosa
arrendada, de conformidad a lo establecido en el Artículo 1924 del Código Civil.

1.6. Naturaleza jurídica

Es un contrato traslativo, de uso y disfrute, por el cual el arrendatario goza del bien, y de sus
frutos pero a cambio del pago de una renta. El dominio lo tiene el arrendante o propietario.

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de propietario, sino
que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso).

El arrendamiento de cosas o arrendamiento propiamente dicho, “es el contrato por el cual una de
las partes se obliga a proporcionar a la otra, durante un período determinado de tiempo. El uso
y el disfrute de una cosa, a cambio de un precio que ésta se compromete a pagarle”. 17

El arrendamiento por el contrario en un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y
recíprocos de disfrute y de pago de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los
otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo no se debe al alquiler.
Finalmente, arrendar es realizar un acto de simple administración.

1.7. Características
El contrato de arrendamiento en nuestro medio es particularizado por las siguientes
características:

Consensual: Pues se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuando a las

obligaciones que recíprocamente asumen la partes: el arrendador, dar el uso o goce de una cosa
por cierto tiempo y el arrendatario, pagar por ese uso o goce un precio determinado. La entrega

17 Colin y Capitant, Ob. Cit., pág. 283

18
real y efectiva de la cosa no es esencial para la existencia del contrato y tampoco está sujeta al
cumplimiento de solemnidades especiales.

Borda, citando a Troplong sostiene que el arrendamiento produce efectos reales, que se
manifiestan regularmente en el caso de venta del bien arrendado, ya que el contrato continúa con
el comprador y el arrendatario de que si el arrendador perdiere la propiedad del bien, el nuevo
propietario debe respetar los derechos delos arrendatarios, aunque estos deriven de contratos
celebrados con el primitivo propietario. También, citando a Josserand, Borda señala que la
situación del arrendatario se fortifica incesantemente expensas de la del propietario, porlas
prórrogas contractuales, por lo que llega a convertirse en un “derecho cuasi-real”.18

Es principal: Porque tiene existencia independiente y subsiste por sí solo.

Es bilateral: Pues del mismo surgen obligaciones correlativas a cargo de ambas partes, o sea que
crea obligaciones a cargo de las partes por un lado el arrendador debe poner la cosa a la
disposición del arrendatario, se obliga a entregar la cosa ala disposición del arrendatario, se
obliga a entregar la cosa y a mantenerla en buen estado de conservación, por otro lado el
arrendatario debe pagar la renta. El Artículo 1587 del Código Civil establece que los contratos
“Son bilaterales, si ambas partes se obligan recíprocamente”. Para Miguel Fenéch, “Es bilateral
porque es fuente de derechos y obligaciones para ambas partes”. 19

Es oneroso: En el arrendamiento existe un cambio entre una utilidad de una cosa yun precio. El
arrendador tiene el provecho y a su vez la obligación de conceder eluso o goce de la cosa, el
arrendatario tiene el provecho de gozar del uso o goce dela cosa y la obligación de pagar una
renta. El Código Civil en el Artículo 1590, estipula lo siguiente: “Es contrato oneroso aquél en
que se estipulan provechos y gravámenes recíprocos”.

Su temporalidad: El tiempo debe ser determinado sin que sea necesaria una determinación
absoluta, ya que puede pactarse un arrendamiento de duración indefinida en cuanto dependa del
cumplimiento de una condición o de la voluntad de alguna de las partes. No se admite el

18 Borda, Ob. Cit; pág. 498.

19 Fenéch, Miguel. “Enciclopedia práctica de derecho”, pág. 1002
19
arrendamiento perpetuo, y como lo indica Puig Peña, “Si se establece una locación perpetua,
deja de ser arrendamiento para convertirse en otro contrato” 20, posiblemente compraventa.

Es conmutativo: Porque cada una de las partes contratantes da lo equivalente de lo que recibe. El
Código Civil en el Artículo 1591 indica cuando el contrato oneroso es conmutativo y establece
que: “Cuando las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el
contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que
les cause éste”.

En el arrendamiento hay un obstáculo insuperable para restituir el uso que ya disfruto el

arrendatario y su nulidad no trae consigo la devolución de la renta porque el arrendatario no
puede a su vez devolver el uso. “En cambio, en la compraventa, la nulidad trae como
consecuencia la restitución de la cosa y del precio aún cuando sea de tracto sucesivo porque se
haya pagado este último en abonos”. 21

De goce o de uso: Por medio del contrato de arrendamiento se concede el uso o goce de la cosa
alquilada, no la propiedad de la misma.

Nominado: Porque el Código Civil, se encarga de calificarlo y desarrollarlo.

Es importante tener en cuenta reglas comunes del contrato de arrendamiento las cuales podemos
resumir así:

Al arrendatario no se le impone ninguna clase de formalidades externas, puede ser simplemente

verbal, pero se valora su documentación“ad probationem”.

De conformidad con el Código Procesal Civil y Mercantil, cuando existe documento escrito de
arrendamiento y una de las partes no lo quiere presentar de conformidad con el Artículo 182 se
puede disponer que el juez prevenga a la parte contraria la entrega del documento dentro de un
plazo que le señalará, teniéndose por exacto el texto del documento mencionado por la parte que
solicitó la diligencia. Se cree que este silencio lo que excluye porque una de dos: o se exhibe un

20 Puig Peña, Ob. Cit; pág. 191 y 192

21
Rojina Villegas, Rafael. “Compendio de derecho civil” pág. 17 y 18.

20
documento en cuyo caso el juez no tiene necesidad de hacer prestar tal juramento o no se exhibe
escrito ninguno y en ese caso no puede depender del juez el recurrir a un procedimiento que sólo
es admitido por la ley a título de suplemente entre los elementos de convicción.

Los recibos que se pueden exhibir de las cantidades correspondientes a plazos ya abonados,hacen
plena del contrato.

1.8. Regulación legal

Según el Artículo 1125 numeral 6 del Código Civil, se deben inscribir en el Registro General de
la Propiedad los contratos de arrendamientos en los casos siguientes: 1. Cuando el plazo del
mismo sea mayor de tres años. 2. Cuando se hubiera pagado la renta anticipada por más de un
año. 3. Cuando lo requiera alguno de los contratantes.

La Guía de Calificación Registral indica además lo siguiente22:

1. En los arrendamientos de áreas parciales de un inmueble es aconsejable delimitar e indicar la

ubicación de las mismas; caso contrario, no se podrá inscribir un nuevo arrendamiento, salvo que
el propietario indique que el área objeto del nuevo contrato no está comprendida en el área de
arrendamiento inscrita. Es necesario acompañar el plano específico del área parcial arrendada,
especialmente si se trata de fincas rústicas.
2. En las desmembraciones de bienes inmuebles con arrendamiento de áreas parciales, el
propietario deberá declarar que el área a desmembrarse no está afectada por el arrendamiento
vigente, pues de no hacerlo así el arrendamiento inscrito se transcribirá a las nuevas fincas.
Nótese que se deberán formar fincas nuevas sobre las áreas parciales arrendadas.
3. Para cancelar inscripciones de arrendamiento con plazo ya vencido, debe mediar solicitud de
parte interesada. No se trata de una cancelación que debe hacerse de oficio por el Registrador, ya
que puede existir prórroga contractual del arrendamiento.

22 Registro de la Propiedad. “Guías de Calificación Registral”. Guatemala. 2007. Pág. 45.

21
Puede rescindirse el contrato de arrendamiento, si se dan los siguientes supuestos, regulados en el
Artículo 1930 del Código Civil:

1. Si el arrendador o el arrendatario faltan al cumplimiento de sus respectivas obligaciones.

2. Si tratándose de una finca rústica, el arrendatario abandona las plantaciones existentes al

tiempo de celebrar el contrato o no las cultiva con la debida diligencia;

3. Si entregada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario garantizar el pago de la renta, se

niega a hacerlo o no lo hace en el término convenido;

4. Por mayoría de edad del menor, rehabilitación del incapaz o vuelta del ausente; en los
arrendamientos que hubieren celebrado sus respectivos representantes con plazo no mayor de tres
años;

5. Por subarrendar contra prohibición expresa del arrendador.

6. Por usar el arrendatario la cosa arrendada con fines contrarios a la moral o al orden público o a
la salubridad pública.

7. Por muerte del arrendatario, si sus herederos no desean continuar con el arrendamiento.

El contrato rescindible es o ha sido válido; de no ser así se estaría ante la nulidad delos contratos.
Con la rescisión se deja sin efecto en virtud de un precepto legal que a ello autoriza una cláusula
especial acordada por las partes, o bien por una circunstancia legalmente establecida. Con la
terminación del contrato, se logró el fin jurídico, el objetivo o término de la voluntad jurídica; el
logro lícito de la actividad libre y responsable que generó el negocio.

El Artículo 1884 del Código Civil establece: “No pueden tomar en arrendamiento:

1. Los administradores de bienes ajenos, los bienes que estén a su cargo;

2. El mandatario, los bienes del mandante, a no ser con el consentimiento expreso de éste y

3. Los funcionarios y empleados públicos, los bienes que son objeto de los asuntos en que
intervienen por razón de su cargo.”
22
1.9. Elementos personales

a. Arrendador: Es la persona que se obliga a conceder el uso de la cosa, y como se trata de un

acto de pura administración, todo aquel tenga capacidad mínima para contratar, que posea el
derecho y la facultad de gozar de la cosa puede darle en arrendamiento. Como señala Cabanellas
de Torres es, “la persona queda en arrendamiento alguna cosa propia de este contrato.” 23

El Código Civil regula el Artículo 1881 que se “puede dar bienes en arrendamiento el propietario
que tenga capacidad para contratar, así como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto
de los bienes que administra”.

El marido necesita del consentimiento de su cónyuge para dar en arrendamiento los bienes
comunes del patrimonio conyugal por un plazo mayor de tres años con

Anticipo de renta por más de un año, según el Artículo 1882.

El Artículo 1863 del Código Civil regula que el copropietario de cosa indivisa no puede darla en
arrendamiento sin el consentimiento de sus condueños.

b. Arrendatario: "Llamado también locatario o inquilino como le denomina Manuel Ossorio, que
“se le llama así al que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la prestación de un
servicio o a la ejecución de una obra".24

1.10. Obligaciones y derechos del arrendador

Las obligaciones que surgen del contrato de arrendamiento, son los deberes que contraen el
arrendatario y el arrendador al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, las cuales
deben cumplir, porque se llegó a un acuerdo con el arrendador y en el caso de incumplimiento
puede exigirse ante los tribunales, para quesean cumplidas las obligaciones contraídas que
constan en el documento que contiene el contrato.

23 Cabanellas, Guillermo, “Diccionario jurídico elemental”, pág. 38.

24 Ossorio, Manuel. “Diccionario de Ciencias Jurídicas y Sociales”, pág. 586
23
Esto lo regula el Código Civil de los Artículos 1897 al 1902 y 1917. Las obligaciones del
arrendador, pueden estudiarse de la siguiente manera:

-Entregar al arrendatario la cosa en estado de servir al objeto de arrendamiento.

-A poner en conocimiento del arrendatario, en el acto de celebrarse el contrato, los vicios ocultos
de la cosa y las limitaciones y gravámenes que puedan perjudicarle.

-A mantener el arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante el arrendamiento.

-A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada a no ser por causa de
reparaciones urgentes e indispensables.

-A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello
todas las reparaciones necesarias.

-A defender el uso de la cosa contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer algún derecho
sobre ella.

-A pagar los impuestos fiscales y municipales que gravitan sobre la cosa.

-Abonar el arrendatario los gastos derivados de las mejoras que este haga en la cosa arrendada,
solo cuando por convenio escrito el arrendador se haya obligado apagarla, esto es en caso de
mejoras útiles y de recreo ya que las mejoras necesarias siempre corren a cuenta del arrendador.

Conforme los Artículos 1897 al 1991 del Código Civil, son obligaciones del arrendador, las
siguientes:

-Entrega: el arrendador está obligado a hacer entrega de la cosa al arrendatario, en ese estado de
servir al objeto del arrendamiento.

-Conservar la cosa en estado de servir: durante el plazo del contrato y después de ser entregada al
arrendatario, la cosa está expuesta a sufrir daños derivados de caso fortuito o fuerza mayor, de la
naturaleza de la cosa, sus vicios o defectos, su uso y goce normal; culpa del arrendatario y hechos
de terceros.

24
-Garantizar el uso y goce: El arrendador no sólo está obligado a entregar la cosa al arrendatario y
a mantenerla físicamente en estado de servirle, sino que también debe garantizarse jurídicamente
el uso y goce pacífico de la cosa y mantenerle en él, defendiéndole de actos de terceros que
tiendan a perturbar ese goce y uso.

-No mudar la forma de la cosa: El Artículo 1893 del Código Civil consigna esta obligación y la
hace extensiva a las dos partes del contrato, quienes deben respetar la forma de la cosa arrendada
y no mudarla, sin el consentimiento de la otra parte, permitiendo al perjudicado exigir que la cosa
se reponga a su estado original o rescindir el contrato, si la modificación fue de tal magnitud que
la haga desmerecer para el objeto de arrendamiento.

1.11. Obligaciones y derechos del arrendatario

Las obligaciones y derechos del arrendatario se encuentran regulados en los Artículos del 1903 al
1914, siendo las siguientes: Pagar la renta el día en que reciba la cosa, en los plazos, forma y
lugar convenido. A falta de convenio la renta se pagará vencida a la presentación del recibo
firmado por el arrendador o representante legal.

-A no pagar la renta si se ve impedido sin culpa suya, del uso total de la cosa arrendada y otras
especificadas.

-El arrendatario puede o no puede subarrendar o no, de conformidad con el artículo 1930 numeral
5) del Código Civil.

De conformidad con los artículos 1903 y 1907 del Código Civil, son obligaciones del
arrendatario, las siguientes:

Recibir la cosa arrendada: Para que la entrega de la cosa se haya realizado y se inicie la relación
arrendataria en todos sus efectos, es necesario que el arrendatario la haya recibido, de donde nace
para éste una obligación de recibirla, entendiéndose es obligación como el no poner obstáculo al
cumplimiento por parte del arrendador a la obligación de entrega.

-Usar y gozar de acuerdo con lo convenido o la naturaleza y destino normal de la cosa. Artículo
1907 numeral 1 del Código Civil.

25
-Pagar la renta: Esta constituye la obligación y prestación fundamental a cargo del arrendatario.
Nace en la fecha de entrega de la cosa, según lo establecido el Artículo 1903 del Código Civil,
pues desde entonces se debe pagar la renta y termina al concluir el contrato y devolverse la cosa
al arrendador. Artículo 1904 del Código Civil.

-Cuidar la cosa y evitarle daños: El uso diligente de la cosa, por parte del arrendatario, no sólo
constituye el cumplimiento de una de sus obligaciones principales, sino que además limita su
responsabilidad por los daños que la cosa pueda sufrir a las reparaciones locativas de que antes
hemos tratado.

-Avisar al arrendador de las perturbaciones de derecho y la necesidad de realizar reparaciones

necesarias: La primera de estas obligaciones está establecida en el Artículo 1911 del Código Civil
y armoniza con la del arrendador de defender el uso de la cosa por el arrendatario, ante tercero
que pretenda tener o quiera ejercer algún derecho sobre ella.

-Tomar a su cargo el mantenimiento ordinario de la cosa: Con anterioridad, al tratar de la

obligación del arrendador de conservar la cosa en estado de servir, pero lo relativo lo relativo a
las reparaciones locativas son a cargo del arrendatario, principalmente las que se derivan del
deterioro ordinario que se producen por su culpa, sus familiares o dependiente, tal como lo
establece el Artículo 1910 del Código Civil.

-No mudar la forma de la cosa, puesto que no es propietario.

Además, debe satisfacer los impuestos a los que se encuentra afecto el contrato de
arrendamiento, que es el impuesto al valor agregado, por lo que en el instrumento se indica la
siguiente clausula: “B) RENTA: EL ARRENDATARIO pagará a EL ARRENDANTE en concepto
de renta mensual, en forma anticipada y sin previo requerimiento, la cantidad de TRES MIL
QUINIENTOSQUETZALES (Q.3500.00), más lo correspondiente al impuesto al valor
agregado”. El impuesto sobre la renta y el Impuesto Único sobre Inmuebles son a cargo del
arrendante, como posteriormente se indicará.

26
1.12. Elementos reales
a. La cosa: Al tratar de este elemento la doctrina es unánime en entender que puede ser objeto de
este contrato que puede ser objeto de este contrato todas las cosas cuyo uso o goce este en el
comercio de los hombres. El Artículo 1880 del Código Civil establece: “Todos los bienes no
fungibles pueden ser objeto de este contrato, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los
derechos estrictamente personales”.

b. El precio: También conocido como renta constituye el elemento esencial del contrato de
arrendamiento sin precio, podrá haber un contrato de donación o de comodato o un contrato
innominado, según circunstancias, pero el contrato de arrendamiento no existirá. Debe ser cierto
y determinado y consistir en dinero o en cualquier otra cosa equivalente. Los romanos indicaban
“sin precio no hay arrendamiento.”

1.13. Elemento formal

Por tratarse de un elemento consensual en esencia, no requiere formalidad alguna, salvo cuando
se va inscribir en el Registro General de la Propiedad caso en el que debe constar en escritura
pública, según lo requieren los Artículos 1125 numeral 6 y 1576 primer párrafo del Código Civil.

1.14. Terminación del contrato de arrendamiento

Se considera que la terminación del arrendamiento se da cuando se vence el plazo al cual se llegó
a un acuerdo en el contrato de arrendamiento por lo que los inquilinos deben de desalojar y
entregar el bien inmueble o si se trataré de bien mueble entregarlo en el tiempo estipulado.

El Código Civil en el Artículo 1929 establece también otras causas por las que se puede dar por
terminado este contrato y son las siguientes:

1. Por convenio expreso.

2. Por nulidad o rescisión del contrato.

27
3. Por pérdida o destrucción de la cosa arrendada; y

4. Por expropiación o evicción de la cosa arrendada.

Existen circunstancias especiales para que el arrendador pueda dar por rescindido o terminado
según sea el caso el arrendamiento, que bien podría ser excepciones a la prórroga obligatoria, que
se da en el derecho de tanteo y con el plazo indefinido.

El Artículo 1940 del Código Civil establece casos especiales para dar por terminado el contrato
de arrendamiento los siguientes:

1. Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y adeuda por lo menos dos
meses vencidos.

2. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla a él y su familia, siempre que
compruebe esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa o conviviente de hecho,
hijos, padres, o personas que dependan de él económicamente.

3. Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de

habitabilidad o de seguridad o vaya a construirse nueva edificación.

4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario o de sus familiares o
dependientes, que no sean producidos por el uso normal del inmueble.

5. Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la
instalación de sus dependencias, oficinas o servicios.

6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquiera otra actividad
lícita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin.

28
 Capítulo 2.

Contratos de arrendamiento de inmuebles en particular

2.1. De alquiler de locales y de casas de alquiler

Un casa, una habitación o en local pueden como unidades inmobiliarias pueden darse en
arrendamiento siempre que reúnan las condiciones de higiene, seguridad y salubridad adecuadas.
25
Si se arrienda un local o una casa con muebles o mobiliario debe especificarse cuáles son, y
salvo pacto en contrario también quedan arrendados por el tiempo del contrato. El inquilino debe
cancelar todos los servicios (agua, luz, teléfono, cable, recogida de basura, seguridad, entre
otros). El pago debe efectuarse por meses vencidos, salvo pacto en contrario. El inquilino tiene
que devolver la casa o el local al finalizar el arrendamiento en el estado en el cual le fue
entregado, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Los
daños graves se presumen ocasionados por el inquilino o sus familiares, y corre con la carga en
contrario de la prueba. La restitución del edificio la tiene que llevar a cabo el arrendatario
desocupándolo enteramente y entregándolo con las llaves al arrendador.

El arrendatario puede ponerle fin al arrendamiento dando aviso por escrito al arrendador, por lo
menos con treinta días de anticipación si se trata de vivienda y con sesenta días de anticipación si
se trata de locales de negocios u oficinas.
El Artículo 1940 del Código Civil regula: “El arrendador podrá dar por terminado el
arrendamiento en los casos generales establecidos en el Artículo 1930 y en los especiales
siguientes:

1º. Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y adeuda por lo menos dos
meses vencidos;

25MoralesCastro. “Estudio legal y doctrinario del contrato de arrendamiento y de los derechos y

obligaciones del arrendante y arrendatario en la legislación civil guatemalteca”. Universidad de San
Carlos de Guatemala. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Guatemala. Agosto de
2011. Pág. 71.

29
2º. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla él y su familia, siempre que
compruebe esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa o conviviente de hecho,
hijos, padres, o personas que dependan de él económicamente;

3º. Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de

habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse nueva edificación;

4º. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario, o de sus familiares o
dependientes, que no sean producidos por el uso normal del inmueble;

5º. Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la
instalación de sus dependencias, oficinas o servicios; y

6º. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquier otra actividad
lícita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin.

Ocurrido cualquiera de los casos anteriores, se procederá de acuerdo con lo que establecen las
leyes respectivas”. Se trata del Código Procesal Civil y Mercantil, juicio oral de desahucio.

Junto con la regulación del Código Civil, se encuentra positiva pero no vigente, la Ley de
Inquilinato, Decreto número 1468 del Congreso de la República de Guatemala. La razón de dicha
normativa era que “es necesario regular con la mayor efectividad y equidad el arrendamiento de
inmuebles urbanos, a fin de que las personas de escasos o medianos ingresos familiares y los
pequeños empresarios no sigan siendo explotados mediante el cobro de rentas excesivas y la
constante amenaza de desahucios”.

El Artículo tres de la Ley de Inquilinato, Decreto 1468 del Congreso de la República de

Guatemala regula: “Para todos los efectos de esta ley se entienden por:
a) Locador: el propietario, usufructuario, arrendante o subarrendante legal de bienes inmuebles
urbanos o de parte de éstos;
b) Inquilino: quien recibe u ocupa en arrendante o en subarrendante legal de bienes inmuebles
urbanos o partes de éstos;

30
c) Viviendas: los inmuebles urbanos o partes de los mismos dados en alquiler para destinarlos a
habitación del inquilino y del grupo familiar que no conviva en el mismo alojamiento;
d) Locales: los inmuebles urbanos o partes de los mismos destinados a tiendas, almacenes,
bodegas, fábricas, talleres, oficinas y negocios o actividades de cualquiera otra naturaleza sean o
no índole lucrativa, y que no tengan el carácter de viviendas; y
e) Renta o alquiler: la suma que deba pagarse en dinero o que deba retribuirse en cualquiera otra
forma convencional por el inquilino a cambio del uso a que se destinen las viviendas o locales.
La calidad de bienes inmuebles urbanos se fijará exclusivamente por resolución de la
Municipalidad respectiva”.

Uno de los objetivos de la Ley fue el congelamiento a fecha 1º de noviembre de 1960 de las
rentas de los alquileres de viviendas o locales urbanos.26 Además, la ley estableció el pago de la
renta por mensualidades vencidas, y cada pago periódico de renta era productor de forma
automática de una prórroga del contrato por el mismo tiempo que medie entre dos vencimientos
sucesivos de alquileres.

Disposición similar prohibitiva se estableció en el Decreto 57-87 del Congreso de la República,

de fecha 23 de septiembre de 198727, se declara ilegal y nulo de pleno derecho, todo aumento de
rentas y alquileres de casa, habitaciones, locales comerciales y para oficinas o para cualquier otro
uso, así como de fincas rústicas, contratadas en arrendamiento para fines de explotación
agropecuaria; y por lo mismo, las rentas y alquileres quedan congeladas en el precio que
actualmente se encuentran de conformidad con los contratos verbales o escritos entre arrendador
y arrendatario.

26 Ibíd. Pág. 77.

27 También por los Decretos Números 54-88; 1-89; 16-89; 26-89; 28-90; y 45-91, todos del Congreso de
la República.
31
Dicha prórroga legal de los contratos se ha señalado de inconstitucional:

“Consideró que el Estado sabedor que el derecho de propiedad es inherente a la persona

ha establecido una norma con carácter imperativa y garante del ejercicio de este derecho
contemplado en el artículo 39 de la Constitución Política de la República de Guatemala.
El Decreto 57-87 del Congreso de la República y sus respectivas prorrogas se encuentra
en clara oposición al Derecho de Propiedad, regulado por la Constitución Política,
limitando de esa manera el uso y disfrute de la propiedad, por lo que a la luz de las
garantías individuales establece la constitución, con la promulgación de este Decreto se
ha impedido el ejercicio legítimo del uso y bienes que le pertenecen a la persona, así
mismo con este Decreto se quebranta el principio del acuerdo de voluntades,
característica esencial de todo contrato, su no existe el contrato dejo de existir para
convertirse en una norma impositiva debiendo agregar que el decreto de mérito prohíbe
la invocación de la finalización del contrato para la desaparición, violan o de esa manera
la temporalidad que también es una característica esencial del contrato de arrendamiento
por lo que dicho decreto viola el derecho a la libre contratación, debiendo al Congreso
de la República suprimir su vigencia y emitir una ley que regula en forma más eficiente y
justa el monto de las rentas, respetando en todo momento la libre contratación.”28

Si se requería formalizarse por escrito determinando el nombre y las generales del locador y del
inquilino, los datos que sean necesarios para la identificación de la vivienda o local arrendado, el
precio de la renta y todas las modalidades del convenio.

El artículo 30 de la Ley de Inquilinato, Decreto 1468 del Congreso de la República de Guatemala

regula: “El contrato de subarrendamiento se rige por las mismas disposiciones que esta ley
establece para el contrato de arrendamiento. Quien diere en subarrendamiento partes de un
inmueble no podrá percibir, en total, por aquel concepto, más del 20 % del alquiler que deba
pagar al locador, incluyéndose el alquiler que correspondiere a la vivienda o local que el

28 Alvarado Calderón, Mario Vidal. “El arrendamiento de fincas rústicas en Guatemala y sus
repercusiones jurídicas y sociales”. Universidad de San Carlos de Guatemala. Tesis de Licenciatura
en Ciencias Jurídicas y Sociales. Guatemala. Octubre de 2008. Pág. 74.
32
subarrendante ocupare. La acción para valuar estos, corresponderá tanto al locador como a los
inquilinos”. Se conocen casos de subarriendos que en conjunto suman más que la renta del
arrendamiento.

El locador de un inmueble no puede negarse a dar el mismo en arrendamiento a familias con

niños, ni tampoco a discriminar por raza, credo político, condición social o nacionalidad de los
inquilinos, siempre que ellos acrediten de forma previa su solvencia total por concepto de
contrato convenido con el locador de la vivienda anterior a la solicitud del nuevo arrendamiento.

El Artículo 33 de la Ley de Inquilinato, Decreto 1468 del Congreso de la República de

Guatemala regula: “Cualesquiera actos o medidas coactivos que el locador ejecute para obligar al
inquilino a la desocupación y que no hubieren sido acordados a la desocupación y que no
hubieren sido acordados por el tribunal competente se declaran ilegales y serán sancionados
conforme el Código Penal. En consecuencia, se prohíbe a los locadores suspender temporal o
definitivamente los servicios de agua potable y de luz eléctrica, dejar al descubierto los techos de
las viviendas y locales, remover sus pisos, impedir el uso normal y corriente de la cocina y de los
servicios sanitarios y quitar puertas, ventanas o rejas sin causa justa y anuencia previa de los
inquilinos, a menos de que el locador hubiere obtenido autorización legal previa, de conformidad
con la ley”.

Si el locador no se encuentra solvente por cuotas de servicio de agua o del servicio eléctrico, los
mismos no pueden ser suspendidos sin que previamente se notifique dicha insolvencia por escrito
al inquilino, el cual puede llevar a cabo los pagos respectivos dentro de los diez días posteriores a
la notificación.

Cuando se quiera dar en arrendamiento viviendas o locales, el locador tiene que obtener de
manera previa autorización escrita de sanidad pública, en la cual conste que el bien cuenta con las
condiciones sanitarias mínimas que exige la Ley de Inquilinato. Dicha autorización tiene que ser
extendida en un tiempo no mayor de diez días contados de la fecha de recepción de la solicitud.
La autorización sanitaria para el arrendamiento de viviendas o locales no puede ser concedida

33
cuando no se cuente con el piso artificial en toda la extensión del área cubierta. Si se arriendan
viviendas o locales que den a la calle y que no cuenten con acceso a los servicios interiores, el
locador se encuentra obligado a proveerlos de instalación sanitaria mínima.

.
El Artículo 39 de la Ley de Inquilinato, Decreto 1468 del Congreso de la República de
Guatemala regula: “Todo inquilino gozará del derecho de poner fin a contrato de arrendamiento
o subarrendamiento de la vivienda o el local que ocupare, siempre que diere aviso escrito o
notificare al locador en la vía voluntaria judicial, por lo menos con treinta días de anticipación
si se tratare de viviendas y de sesenta días de anticipación si se tratare de locales. Tal aviso no
podrá darse legalmente por inquilinos que no estuvieren solventes por el pago de alquileres. En
todo caso, el inquilino queda obligado a permitir que cualesquiera interesados, autorizados por
escrito por el locador, visiten el bien arrendado para inspeccionarlo, dentro del término
comprendido entre la fecha de la notificación y el día en que aquél lo proyectare desocupar. El
inquilino que no diere esas facilidades será sancionado conforme a esta ley”.

El Artículo 40 de la Ley de Inquilinato, Decreto 1468 del Congreso de la República de

Guatemala regula: “Únicamente podrá demandarse la desocupación de la vivienda o del local
objeto de un contrato de arrendamiento en cualquiera de los casos siguientes:
a) Cuando el propietario requiera la vivienda para habitarla él, su cónyuge o concubinario, sus
hijos, sus padres o unos y otros, siempre que comprueba plenamente esa necesidad;
b) Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de
habitabilidad o de seguridad normales, circunstancias que se acreditarán con informes de la
Oficina de Ingeniería Municipal y de la Dirección General de Sanidad en la ciudad de Guatemala,
y fuera de ella, con el informe de la municipalidad respectiva y de la Delegación Sanitaria
Departamental29. Tales informes deben puntualizar si las reparaciones son necesarias a los fines

29 Actualmente, Dirección del Área de Salud. El Código de Salud, Decreto 90-97 del Congreso de la
República de Guatemala regula en el Artículo 110: "Modificaciones o reparaciones. La Municipalidad, en
coordinación con el Ministerio de Salud, podrá ordenar modificaciones o reparaciones a viviendas,
edificios o construcciones deficientes, que representen riesgos para la vida y la salud, de acuerdo con las
disposiciones del reglamento respectivo. Se prohíbe la construcción de viviendas y urbanizaciones en
áreas declaradas de alto riesgo".
34
indicados y si para ejecutarlas es preciso que el inquilino desocupe. El arrendatario tendrá
derecho a ocupar nuevamente el inmueble cuando se hayan terminado las reparaciones y el
propietario haya promovido una nueva graduación de la renta, de conformidad con las
prescripciones de esta ley, concediéndole para lo último, el término de quince días;
c) Cuando vaya a construirse en el inmueble una nueva edificación, siempre que el dueño
acompañe los planos aprobados por la Municipalidad y que justifique que cuenta con los recursos
necesarios para emprender la obra a más tardar dentro de los dos meses siguientes a la
desocupación;
d) Cuando el propietario pruebe que necesita el local para cualesquiera de los fines indicados en
el inciso d) del Artículo 3º, siempre que no cuente con otro para tal fin o que, cuando fuere
propietario de otro local, el que deseare ocupar presentare condiciones más adecuadas;
e) Cuando el subarrendante obtuviere, como consecuencia de los subarrendamientos, un valor
mayor del alquiler que se fija en el Artículo 30 de esta ley;
f) Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la
instalación de sus dependencias, oficinas o servicios;
g) Cuando el arrendatario o subarrendatario dedique el inmueble a usos distintos para lo que fue
contratado y principalmente cuando con ellos se contravenga la moral y las buenas costumbres;
h) Cuando el arrendatario o subarrendatario no esté solvente con el pago de la renta, adeudando
por lo menos dos meses vencidos; e
i) Cuando el inquilino cause a la vivienda o local deterioros provenientes de su negligencia o de
contravención a los términos del contrato respectivo o de los reglamentos sanitarios o
municipales, exceptuándose únicamente el demérito normal debido al uso a que el bien arrendado
se destine conforme al contrato.
El Tribunal ante el cual se comienza la demanda de desahucio, no dará trámite a la misma, en
tanto el demandante no acompañe la constancia de haber llevado a cabo el depósito respectivo de
dos mensualidades a favor del arrendatario”.

35
2.3. Arrendamiento rústico
En un país agrícola y con un índice elevado de concentración dela tierra, el arrendamiento rústico
tiene repercusiones jurídicas y sociales importantes para solucionar el problema de la tenencia de
la tierra, al menos en parte, sea para la realización de actividades agrícolas, ganaderas o
forestales.30

Sin embargo, también se ha señalado la necesidad de su registro y control:

“El arrendamiento de fincas rústicas, debe ser formalmente controlado, en virtud que
muchos inmuebles se encuentran en zonas de protección ecológicas, o reservas del
Estado, a tal grado que en algunas ocasiones, estas circunstancias motivan la invasión de
tierras, y las ocupan de forma ilegítima, violenta, clandestina y de hasta de mala fe;
ocasionando consecuencias jurídicas tanto en el campo penal como en el civil. Todo
contrato y en especial el de arrendamiento, que nos ocupa en el presente caso, es fuente
de derechos y obligaciones; el juicio sumario de desahucio es el proceso a tramitarse
como consecuencia del incumplimiento del contrato indicado.”31

2.4. Fincas rústicas a través del Fondo de Tierras

El Fondo de Tierras es el instrumento estatal en materia de política pública relacionada con el

acceso a tierra, que es un componente de la política agraria. A tal efecto, su función es impulsar
un mercado de tierras activo y transparente, mediante la articulación entre oferentes y
demandantes, que permita y promueva el uso eficiente de los recursos naturales, eleve la
productividad y mejore las condiciones de vida de los beneficiarios. Y lo va a hacer a través de la
constitución de fideicomisos en el sistema bancario nacional, para que éstas realicen las
operaciones de financiamiento y subsidios a los beneficiarios previamente calificados por el
FONTIERRAS.

30 Alvarado Calderón, Mario Vidal. “El arrendamiento de fincas rústicas en Guatemala y sus
repercusiones jurídicas y sociales”. Universidad de San Carlos de Guatemala. Tesis de Licenciatura
en Ciencias Jurídicas y Sociales. Guatemala. Octubre de 2008. Pág. 98.
31 Ibíd., Pág. 99.

36
Otros instrumentos financieros implican constituir, fondos de garantía para que entidades del
sistema financiero nacional otorguen financiamiento a los beneficiarios de FONTIERRAS y
facilitar a los beneficiarios calificados que así lo requieran, el acceso a financiamiento para
arrendamiento de tierras con o sin opción compra.

Estos arrendamientos están sujetos al pago de impuestos, aun cuando se encuentren subsidiados
por el Fondo de Tierras.

De especial importancia para el municipio de la Blanca, departamento de San Marcos es la

intervención del Fondo de Tierras en materia de financiamiento para el arrendamiento de tierras,
al ser antigua zona de desarrollo agrario, y sujeta al proceso de regularización de tierras
entregadas por el Estado.

2.5. Arrendamiento de Áreas de Reserva Territorial del Estado

El Estado de Guatemala administra sus áreas de reserva territorial a través de un contrato de

arrendamiento32, que permite la regularización de la tenencia de dichos inmuebles por sus
ocupantes, ya que son de propiedad pública.

El Decreto número 126-97 del Congreso de la República contiene la Ley Reguladora de las Áreas
de Reservas Territoriales del Estado de Guatemala. En su Artículo 2 establece que el Organismo
Ejecutivo por medio del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Alimentación y a través de la
Oficina de Control de Áreas de Reserva del Estado -OCRET-, llevará el control por medio de los
registros correspondientes, de las Áreas de Reservas Territoriales del Estado de Guatemala y
ejecutará los programas y obras que sean necesarias para el mejor aprovechamiento y desarrollo
de las mismas.

32 Mejicano Roque, Luz Elena. “Análisis jurídico sobre el sistema de contratación de las áreas de
reservas territoriales del Estado de Guatemala”. Universidad de San Carlos de Guatemala. Tesis de
Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Guatemala. Junio de 2009. Pág. 66.

37
El procedimiento administrativo para el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de áreas
de reservas territoriales del Estado se basa en el dictamen del departamento jurídico y de
inspección técnica. Los artículos 17 y 18 del Decreto número 126-97 del Congreso de la
República de Guatemala, Ley Reguladora de las Áreas de Reservas Territoriales del Estado de
Guatemala, indican que la solicitud de arrendamiento debe contener:
a) Nombre, apellidos y demás datos de identificación personal del solicitante, así como el lugar
para recibir notificaciones.
b) Planos originales de ubicación y localización, colindancias y áreas del inmueble que se
solicita, firmado y sellado por un profesional de la materia indicando la finalidad o finalidades
que se le dará al inmueble.
c) Documento que acredita la forma de adquisición del inmueble (escritura pública, documento
privado, declaración jurada, documento Municipal o cualesquiera otros documentos).

Los contratos, sus prórrogas, sucesión hereditaria en la titularidad del arrendamiento o sus cesión
y compraventa de mejoras deben ser autorizada por acuerdo ministerial, delegado al Director de
OCRET33, estableciendo fines, renta anual y plazo, que oscila entre 10 y 30 años máximo,
conforme el artículo 9 de la Ley.

Es importante subrayar que el contrato de arrendamiento de inmueble ubicado en Áreas de

Reservas Territoriales del Estado de Guatemala, contiene las siguientes clausulas:

“Primera: Competencia del funcionario y la Oficina. Segunda: Otorgamiento del área en

la condición de arrendamiento. Tercera: Plazo, el cual tiene un máximo de treinta años.
Cuarta: Destino del inmueble. Quinta: Forma de pago. Sexta: Mora e intereses. Séptima:
Obligaciones del arrendante. Octava: Rescisión. Novena: Prohibiciones para el
arrendatario. Décima: Otras obligaciones. Décima primera: Cesión de derechos. Décima

33 Ibíd., Pág. 69.

38
 segunda: Obligaciones al pago de impuestos. Décima tercera. Renuncia al fuero de
domicilio del arrendante. Décima cuarta: Fiador Mancomunado solidario. Décima
quinta: Aceptación de ambos comparecientes y Décima sexta: Fe del Notario y
transcripción de la resolución relacionada. Lo incluyen lectura del contenido, objeto,
validez y efectos legales, aceptación y ratificación del contrato.”34

El Notario autorice el contrato de Arrendamiento, queda obligado a presentar ante la Oficina una
fotocopia legalizada de la escritura pública que contiene el contrato de arrendamiento, quedando
registrado en la OCRET.

2.6. Arrendamiento con opción de compra (leasing)

En el leasing inmobiliario, la sociedad de leasing adquiere un inmueble por indicación de la
empresa arrendadora, y le otorga el uso mediante pago de un canon con opción de compra al
finalizar el contrato. Puede ser que el inmueble esté ya acabado o en proceso de construcción (se
arrienda el terreno y licencia de construcción), o mixto, si es para obras de remodelación. Una
variante es el leasing habitacional, que es específico de vivienda residencial. Permite “diluir el
crédito fiscal correspondiente a la adquisición del inmueble durante el plazo de arrendamiento”
y no afecta al pago del Impuesto Único sobre Inmuebles35.

Ibíd., Pág. 71.

34
35Mendizábal Reyna, Chantel Marie. “Modalidades de leasing, su aplicación y consecuencias en
Guatemala”. Universidad Rafael Landívar. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales.
Guatemala. Noviembre de 2011. Pág. 37 y ss.
39
 Capítulo 3.

Tributación del Contrato de arrendamiento de inmuebles

3.1. Impuesto sobre la Renta

La renta es el producto neto y periódico que se extrae de una fuente capaz de producirlo y
reproducirlo. Tal fuente es el capital, y como permanece inalterado, no obstante originar tal
producto, tiene propiedad de ser una fuente productiva y durable. El impuesto sobre la renta es
un impuesto típicamente directo que grava las ganancias que obtiene el sujeto pasivo.

Se establece un impuesto sobre la renta que obtenga toda persona individual o jurídica, nacional o
extranjera, domiciliada o no en el país, así como cualquier ente, patrimonio o bien que
especifique esta ley, que provenga de la inversión de capital, del trabajo o de la combinación de
ambos (artículo 1 Impuesto Sobre la Renta (Decreto Número 26-92 del Congreso de la
República).
El período de imposición es anual. Los pagos son trimestrales por anticipado. Al final del año se
liquida el impuesto para determinar los ajustes respectivos de los pagos trimestrales anticipados
(ver si se pagó de más o de menos).

El período de imposición se computa del 1 de julio de un año al 30 de junio del año siguiente.
Únicamente las personas jurídicas pueden optar por períodos de imposición del 1 de enero al 31
de diciembre del mismo año.

Constituye renta bruta el conjunto de ingresos, utilidades y beneficios de toda naturaleza,

gravados y exentos, habituales o no, devengados o percibidos en el período de imposición
(artículo 8).

40
Cuando el fisco no cuenta con los documentos contables u otros instrumentos de fiscalización
que permitan establecer con exactitud la renta neta obtenida por una persona, el fisco presupone
la existencia de dicha renta mediante normas legales (Ver Arts. 31 al 36 de la Ley del ISR), o
mediante una determinación de oficio.

Los pagos a cuenta se efectúan por trimestres vencidos, dentro del mes calendario siguiente a la
finalización del trimestre que corresponda, excepto el cuarto trimestre que se paga mediante la
declaración anual correspondiente dentro del plazo de 90 días hábiles siguientes al vencimiento
del último trimestre. Los pagos trimestrales son acreditados para pagar el impuesto del período
anual correspondiente.

Las declaraciones juradas son los medios a través de los cuales se hacen los pagos trimestrales.

También existen declaraciones juradas de los agentes de retención para enterar al fisco las
retenciones que efectuaron durante el mes calendario inmediato anterior.

3.2. Impuesto al Valor Agregado

El impuesto al valor agregado se gestiona a través de un sistema de cuenta tributaria. El débito

fiscal se encuentra regulado en el Decreto 27-92 del Congreso de la República de Guatemala en
el Capítulo VII con el título débito fiscal en el Artículo 14 el cual dice: El débito fiscal es la suma
del impuesto cargado por el contribuyente en las operaciones afectas realizadas en el período
impositivo respectivo. Como se hace mención anteriormente, el débito fiscal es la suma de todas
las operaciones que lleva acabo el contribuyente en este caso son ventas, prestación de servicios y
todo lo relacionado con la actividad económica a la que se dedique por lo que es importante que
están contempladas en un periodo el cual al cumplirse o terminar debe realizarse el pago
correspondiente a la Superintendencia de Administración Tributaria después de realizar los
cálculos específicos de suma y resta del crédito fiscal generado.

41
Así mismo el crédito fiscal en el capítulo VIII con el título del Crédito Fiscal en el artículo 15 el
cual dice: El crédito fiscal es la suma del impuesto cargado al contribuyente por las operaciones
afectas realizadas durante.

El crédito fiscal procede de la importación o adquisición de bienes y utilización de servicios, que

apliquen a actos gravados o que tengan un valor y se realice un pago para obtenerlos.

Los documentos en los se reconoce el crédito fiscal cuando se cumpla con los siguientes
requisitos:
a) Que se encuentre respaldado por las facturas, facturas especiales notas de débito, en el recibo
de pago cuando se trate de importaciones, o en las escrituras públicas conforme lo que dispone el
Artículo 57 de esta ley.
b) Que dichos documentos estén a nombre del contribuyente y contengan su número de
identificación tributaria (NIT), o su número de cédula.
c) Que en el documento correspondiente se identifique la compra o la prestación del servicio.
d) Que se encuentren registrados en el libro de compras, a que se refiere el Artículo 37 de esta
ley.
e) Que el saldo del crédito fiscal se encuentre registrado en los libros de contabilidad como una
cuenta por cobrar a favor del contribuyente.
Estos se encuentran regulados en los artículos 16, 17 y 18 del Decreto 27-92 del Congreso de la
República de Guatemala.

Pequeños contribuyentes son las personas individuales o jurídicas cuyo monto de venta de bienes
o prestación de servicios no excede de Q150, 000.00 en un año calendario y que están inscritos en
el Régimen de Pequeño Contribuyente en el Impuesto al Valor Agregado 36. La principal ventaja
de este régimen es su simplificada en los registros contables y cálculo de impuestos, puesto que
únicamente se deben multiplicar los ingresos mensuales por 5%, no debiendo cancelar el

36 SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA DE GUATEMALA, “Pequeño

contribuyente”, disponible en http://portal.sat.gob.gt/sitio/index.php/institucion/225-pequeno-
contribuyente.html [Fecha de consulta: 05/05/2017].
42
Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto de Solidaridad. La principal desventaja es el monto de
ingresos anuales, y que lo facturado a otras personas o contribuyentes no genera crédito fiscal
compensable en el Impuesto del Valor Agregado37.

La legislación tributaria obliga únicamente a llevar Libros de Compras y Ventas 38, por lo que no
es necesario acreditar con un Perito Contador inscrito. Dichos libros deben estar autorizados por
la SAT y mantenerse al día, pudiendo ser llevados de manera manual o computarizada,
mantenerse en el establecimiento o bien en la oficina del contador39.

Siempre es necesario presentar las declaraciones mensuales de movimientos, y en caso de que un

período no se tuviera movimientos, de todas formas existe la obligación formal de presentar una
declaración con movimiento cero.

El pequeño contribuyente debe solicitar las facturas correspondientes cuando adquiera bienes o
servicios debiéndolas ingresar en su Libro de Compras, aunque no computen para el cálculo del
impuesto.

Para inscribirse como tal ante la SAT, debe llenar un formulario de solicitud de inscripción que
proporciona la oficina tributaria, y posteriormente, la SAT le entregará la autorización para la
impresión de facturas.

Si se es pequeño contribuyente pero antes de llegar al final de año se supera la cantidad de Q.

150,000.00, entonces debe actualizar y cambiar a los regímenes correspondientes del Impuesto
Sobre la Renta (general u optativo40)

37 Ibíd., Pág. 17 expone que los pequeños contribuyente efectúan un pago sobre los ingresos brutos, no
se grava el acto o contrato, sino los ingresos generados.
38 Pero si cuenta con Patente de Comercio y un activo superior a los Q 25,000 debe llevar libros de

contabilidad Diario, Mayor, Balance e Inventarios conforme al Artículo 368 del Código de Comercio.
39 SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA DE GUATEMALA, “El régimen del

pequeño contribuyente”, disponible en https://sites.google.com/site/elabcdelosimpuestossat/el-abc-de-

los-impuestos-1/02-el-regimen-del-pequeno-contribuyente [Fecha de consulta: 05/05/2017].
40 DCONTA, “16 Principales Preguntas del Pequeño Contribuyente”, disponible en
http://www.dconta.net/cultura-tributaria/16-principales-preguntas-del-pequeno-contribuyente/ [Fecha de
consulta: 05/05/2017].
43
La tarifa del Impuesto del Régimen de Pequeño Contribuyente es del 5% sobre los ingresos brutos
totales facturados por las ventas o prestación de servicios de cada mes calendario. Si realiza ventas
o preste servicios a un Agente de retención del IVA autorizado por la SAT, éste le descontará del
total de la factura el 5% del impuesto, entregándole una constancia de retención por el valor que
corresponda a dicho impuesto41.
Los pagos se declaran y hacen efectivos durante el mes siguiente al vencimiento del período
mensual, presentando una Declaración Jurada Simplificada, a través de los bancos del sistema
autorizados con el formulario SAT-2043 o por Declaraguate, con el formulario SAT-2047.

Con la reforma del Decreto Número 4-2012 del Congreso de la República , desaparecen las dos
opciones y solo puede optar por este régimen las personas individuales y jurídicas cuyos ingresos
no superen los Q 150,000.00 anuales. El pago deja ser trimestral, y pasa a ser mensual. Ya no se
utiliza recibo de pago, sino declaración obligatoria se tenga o no movimiento y para efectos
tributarios, solo se llevara el libro de Compras y Ventas de Pequeño Contribuyente.

Otros cambios principales fueron los siguientes:

a) A partir de la mencionada fecha dejaron de tener vigencia las facturas que tengan los pequeños
contribuyentes en existencia, por lo que es necesario que se solicitara la impresión de nuevas
facturas a una imprenta autorizada por la SAT.

b) Los pequeños contribuyentes inscritos en los regímenes anteriores a la reforma, deberán ser
inscritos de oficio por la SAT en el nuevo régimen de pequeño contribuyente, siempre que sus
ingresos no hubieran superado la suma de Q. 150,000.00 durante el año 2011. Los que estaban
inscritos como Pequeños Contribuyentes antes del 25 de febrero del 2012 la SAT los inscribió de
oficio en el nuevo régimen de Pequeño Contribuyente.

c) Los contribuyentes que estén inscritos en el Régimen General del Impuesto al Valor Agregado,
pero que sus ingresos no superen la suma de Q.150, 000.00, podrán solicitar su inscripción en el
Régimen de Pequeño Contribuyente, la SAT lo inscribirá y la notificará sus nuevas obligaciones.

41SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA DE GUATEMALA, “El régimen del

pequeño contribuyente”, Op. Cit.
44
Debe recordarse que el cambio de régimen fiscal, sólo puede darse hasta el siguiente período
anual .

d) Los agentes de retención del Impuesto al Valor Agregado, autorizados por la SAT actuarán
como agentes de retención del IVA de pequeños contribuyentes cuando acrediten en cuanta o
pongan a disposición ingresos a los contribuyentes calificados en ese régimen. La retención será
un pago definitivo y se calculará aplicando al total de los ingresos consignados en la factura del
Pequeño Contribuyente, la tarifa del 5%, debiendo entregar la constancia respectiva (Formulario
SAT-2229). De no efectuarse la Retención el Pequeño Contribuyente debe pagar el impuesto
dentro del mes calendario siguiente al vencimiento de cada periodo mensual, a través de una
declaración jurada simplificada. Esta declaración la debe presentar realice o no actividades
afectas o aunque le hayan retenido la totalidad del impuesto.

Si el Agente de Retención del IVA autorizado por la SAT, incumple con sus obligaciones de
retenerle el 5% y entregarle la constancia de retención (formulario SAT-2229) y le paga el total
de lo facturado, el pequeño contribuyente deberá pagar la tarifa del 5%, en los bancos del sistema
autorizados (formulario SAT-2043) o a través de Declaraguate (formulario SAT-2047).

También se está obligado a pagar la tarifa del 5% sobre el total de ingresos brutos mensuales por
la venta de bienes o la prestación de servicios a

• Una persona individual, que no está inscrita como contribuyente;

• Otro Pequeño Contribuyente; o

• Un contribuyente que no esté autorizado por la SAT como Agente de Retención del IVA.

d) Está obligado a emitir y entregar la respectiva factura a quien le compre un producto o

adquiera un servicio cuyo valor supere los cincuenta quetzales (Q50.00). En el caso de ventas
menores a este monto, deberá consolidar el monto de las mismas en una sola factura al final del
día, conservando el original y la copia en su poder.

45
e) Exigir factura por la adquisición de bienes y servicios, y conservarlos por el plazo de
prescripción.

3.3. Timbres Fiscales

La liquidación del pago del impuesto al valor agregado, debe realizarse por retención del
arrendante, y contra entrega de la factura fiscal correspondiente, por lo que no es posible cancelar
el impuesto mediante timbres fiscales.

3.4. Obligaciones formales de los partes en el contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento está afecto a la Ley del Impuesto al Valor Agregado (art. 4) y
conforme al artículo 83 del Impuesto sobre la Renta (Decreto Número 10-2012)42. En el caso del
arrendante tiene la obligación de inscribirse o actualizarse en el Registro Tributario Unificado de
la SAT.

En el supuesto que el comerciante no va a inscribir empresa mercantil y ya tiene Número de

Identificación Tributaria (NIT) deberá cumplir con los requisitos siguientes:

i. Comprar un formulario de solicitud en la agencia del Banco de Desarrollo Rural, S.A. cercana
al registro mercantil tiene un valor de Q. 2.00. (Llenando únicamente la información relativa a la
inscripción de comerciante individual).

ii. Pagar el arancel correspondiente al registro mercantil Q. 75.00 para la inscripción como
comerciante.

iii. Y por último presentar en ventanillas del Registro Mercantil en un folder tamaño oficio lo
siguiente:

El formulario (estandarizado ver anexo) con la información requerida para la inscripción de

comerciante individual, firmado por el solicitante y con legalización notarial de dicha firma.

42 Superintendencia de Administración Tributaria. “Obligaciones Tributarias derivadas del

arrendamiento de bienes muebles o inmuebles”. Unidad de Orientación Legal. Guatemala. 2016.
46
Acompañado de la fotocopia del Documento personal de Identificación (DPI) del solicitante y los
recibos de pago de arancel de comerciante individual.

Para el caso de una persona que no tiene Número de Identificación tributaria (NIT) y necesita
inscribirse como comerciante individual además de inscribir una empresa, es el mismo
procedimiento que el anterior, solamente se debe de tomar en cuenta solicitar previamente en la
Superintendencia de Administración su NIT para el efecto y pagar Q. 100.00 adicionales por la
inscripción de la empresa.

Al momento de que el Registro Mercantil le entrega la patente de comercio de empresa debe

adherirle cincuenta quetzales en timbres fiscales y presentarla para el sello respectivo.

Debe asignarse como contribuyente a los regímenes del impuesto al valor agregado (pequeño
contribuyente o general). Como pequeño contribuyente no se encuentra afecto al pago del
impuesto sobre la renta. En el régimen general del IVA la tarifa es del 12%, el cual debe cargarse
al arrendatario en cada factura que se emi5te en concepto de renta, conforme al artículo 19 de la
Ley. También debe inscribirse el arrendante como contribuyente en el Impuesto sobre la Renta,
siendo la renta derivada del contrato conceptuada como rentas de capital. Conforme al artículo 92
del Decreto Número 10-2012 del Congreso de la República la tarifa es del 10%. En el régimen
general puede deducir hasta el 30% del valor de la renta anual en concepto de gastos necesarios.
La base imponible es el total de la renta sin IVA. La renta del contrato de arrendamiento también
puede ubicarse como renta proveniente de actividades lucrativas si este es el objeto de la
actividad según consta en la patente de comercio, es decir, es parte de su giro o tráfico. En el
régimen opcional simplificado la tarifa es la siguiente:

47
En este caso, el impuesto se devenga mediante retención a cargo del arrendante (7%), siempre
que lleven contabilidad completa. De lo contrario debe prestar declaración de pago directo del
impuesto (10%) en los p0rimeros 10 días siguientes al de percepción de la renta. Si está inscrito
en el régimen sobre laqs utilidades de actividades lucrativas, los gastos son trimestrales y se
permite la deducción de gastos.

El arrendante debe solicitar autorización para la impresión de facturas.

El arrtendtario es contribuyente del impuesto al valor agregado (artículo0 29 de la Ley del

Impuesto al Valor Agregado, Decreto Número 27-92 del Congreso de la República), pagando el
IOVA cargado en la factura, salvo que sea sujeto exento con constancia de exención. La factura
en el régimen general del Impuesto sobre El Valor Agregado, se considera por su monto como
crédito fiscal para su actividad propia.

Puede ser designado como agente de retención, si el monto sea de 2,500.01 quetzales (deducido
el IVA) o mayor, y así se le designado por la SAT. El monto de retención depende del régimen,
según el artículo 7 del Decreto Número 20-2006.

Para el caso de que el arrendante emisor de la factura se encuentre inscrito en el Régimen General
del IVA:

48
Y si se encuentra como pequeño contribuyente:

Si se encuentran en el régimen de actividades lucrativas:

49
 Capítulo 4.

La Evasión Fiscal en la Tributación del Contrato de Arrendamiento de

Inmuebles

4.1. Antecedentes
La Corte de Constitucionalidad de Guatemala define la potestad tributaria como “la atribución
otorgada constitucionalmente a los diferentes niveles de gobierno quienes podrán crear,
modificar, suprimir o exonerar tributos y así mismo obtener coactivamente el cumplimiento de la
obligación tributaria, la que, garantizada por el Estado constitucional, la reconoce únicamente
como facultad exclusiva del Congreso de la República de Guatemala y consagrada
constitucionalmente en el artículo 239 del texto Supremo”43.

En ese sentido, se ha señalado que “la carencia de un andamiaje coercitivo, deficiente

administración fiscal y altos grados de corrupción, ha provocado las altas tasa de evasión fiscal,
aunque carente también el procedimiento técnico eficaz, no podrá eliminarse sin una actuación
decidida del régimen político ante las acciones irregulares del sector privado.” 44
Para Manuel Andreozzi, la evasión “Es el acto llevado a cabo para no cumplir la obligación
tributaria creada por la ley, está constituida por dos elementos: 1º. La determinación de no
cumplirla, y 2º. El Acto u omisión del acto cuya finalidad es eludir total o parcialmente el pago
del tributo mediante una maniobra.”45

43 Gaceta No. 93, expediente No. 3785-2008, sentencia de fecha 23 de julio del 2009 de la Corte de
Constitucionalidad de Guatemala.
44 Centro de Estudios Urbanos y Regionales, Escobar Marco Tulio, “Estructura tributarias e Impuesto

Único Sobre Inmuebles”. Boletín No. 22. Guatemala.1994.

45 Andreozzi, Manuel, “Derecho Tributario Argentino”, pág. 219.

50
Camargo Hernández la define como “la disminución de un monto de tributo producido dentro de
un país por parte de quienes estando obligados a abonarlo no lo hacen y en cambio si obtienen
beneficios mediante comportamientos fraudulentos. También se puede definir como el
incumplimiento total o parcial por parte de los contribuyentes, en la declaración y pago de sus
obligaciones tributarias”.46

4.2. Causas de la evasión fiscal

Las causas de la evasión no son únicas, sino que complejas y dinámicas. Pueden citarse
doctrinariamente

a) Carencia de una conciencia tributaria. Lo que implica que en la sociedad no se ha desarrollado

en sentido de cooperación de los individuos con el Estado, mismo que no se considera que el, lo
conformamos todos los ciudadanos y que el vivir en una sociedad organizada, implica que todos
debemos contribuir a otorgarle los fondos necesarios para cumplir la razón de su existencia, cual
es, prestar servicios públicos. Además, el hecho del conocimiento del elevado grado de evasión
existente, deteriora la conducta fiscal del contribuyente cumplidor, máxime si actúa bajo la
creencia de la insuficiencia de medios para combatirla por parte de la Administración Fiscal. Si
se une a la poca transparencia del sistema tributario, que se refleja en la falta de definición de las
funciones del impuesto y de la Administración Tributaria en relación a las exenciones, subsidios,
promociones industriales.47

Camargo Hernández considera que “la evasión se puede erradicar definitivamente sería una
utopía. Mientras los individuos tengan la opción entre el cumplimiento legal y la evasión de la
obligación a contribuir y no estén convencidos que en oportunidades es indispensable
anteponerse a intereses personales, no se eliminara definitivamente. La evasión se presenta por
inconformismos y desconfianza de los individuos sometidos a la imposición, cuando hay

46 Camargo Hernández, David Francisco, “Evasión fiscal: un problema a resolver”, México, D.F., 2005,
Pág. 17.
47 Godoy, Miguel. “La evasión fiscal y su impacto en l extrema pobreza y la creación de fuentes de

trabajo”, Universidad de San Carlos de Guatemala, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y

Sociales. Guatemala. 2006. Pág.10.
51
desacuerdos entre los principios de justicia fiscal y aplicación de las normas reglamentadas para
tal efecto.”48

4.3. Funciones de la Superintendencia de Administración Tributaria en materia de evasión

fiscal
El Código Tributario, Decreto 6-91 del Congreso de la República de Guatemala en su artículo
19. Define las funciones de la Administración Tributaria: planificar, programar, organizar, dirigir,
ejecutar, supervisar y controlar todas las actividades que tengan vinculación con las relaciones
jurídicas tributarias, que surjan como consecuencia de la aplicación, recaudación y fiscalización
de los tributos. Y en el título IV Procedimiento ante la Administración Tributaria, Capítulo I,
Facultades y atribuciones de la Administración Tributaria, articulo 98. Atribuciones de la
Administración Tributaria. Para tales efectos podrá:

1. Requerir informe de cualquier persona individual o jurídica, esté o no inscrita como

contribuyente o responsable y en su caso, declare los tributos que de acuerdo con las leyes le
corresponda. Exigirá que liquiden y paguen los tributos, intereses, recargos y multas que
procedan.

Asimismo exigirá a los contribuyentes responsables, que proporcionen los elementos que
constituyen la base imponible para la correcta determinación de la obligación tributaria.

2. Requerir el pago y recaudar de los contribuyentes y responsables, el tributo adeudado, sus

intereses y si corresponde, los recargos y multas. La Administración Tributaria autorizará los
formularios, y también otros medios distintos al papel, que se utilicen para facilitar el
cumplimiento de las obligaciones.

3. Verificar el contenido de las declaraciones e informaciones por los medios y

procedimientos legales y técnicos de análisis e investigación que estime convenientes, con el fin
de establecer con precisión el hecho generador y el monto del tributo correspondiente. Para este
efecto, podrá requerir del sujeto pasivo y de terceros cualquier información complementaria,

48 Ibíd. Pág. 20.

52
incluso a través de sistemas computarizados, en congruencia con lo que establecen los artículos
30 y 93 de este Código.

4. Sancionar a los contribuyentes y responsables, de acuerdo con este código y demás leyes
tributarias.

5. Organizar el sistema de recaudación, cobro, fiscalización y control de los tributos a su cargo.

8. Establecer índices generales de rentabilidad, promedios o porcentajes de: Utilidad bruta,

utilidad neta, ingresos o ventas por ramo de actividad económica, respecto de un mismo giro
comercial, industrial, agropecuario, de explotación de recursos naturales, de empresas de
servicios, así como de otras actividades profesionales o técnicas para la mejor determinación de
los tributos.

9. Efectuar tasaciones de bienes o derechos en los casos en que el contribuyente, previo

requerimiento, no aporte los documentos o elementos que permitan establecer el verdadero valor
de los mismos. La Administración Tributaria al fijar esos valores tomará en consideración el
valor normal de adquisición a la fecha de la operación.

10. Verificar los inventarios de bienes o mercancías y valores. Así como verifica bienes o
mercancías objeto de transporte. Para tal efecto, las personas individuales o jurídicas que presten
el servicio de transporte, incluyendo al conductor del respectivo vehículo, están obligadas a exigir
del remitente los comprobantes de propiedad y otros documentos aprobados conforme el régimen
aduanero, que amparan los bienes o mercancías transportadas; igualmente están obligados a
portar dichos documentos mientras dure el traslado y, al igual que el propietario de los bienes o
mercancías, a presentar los mismos a los funcionarios designados por la Administración
Tributaria, cuando estos así lo requieran. Para el cumplimiento de esta atribución, las fuerzas de
seguridad pública deberán proporcionar de inmediato el apoyo que la Administración Tributaria
les solicite.

53
13. Revisar los libros, documentos y archivos de los contribuyentes y agentes de retención o de
percepción, que se relacionen con la determinación y el pago de las obligaciones tributarias,
incluyendo el sistema informático que utilice el contribuyente para registrar sus operaciones
contables y tributarias. Para tales efectos podrá requerir, en cada caso, información o
documentación relacionada con el equipamiento informático, incluyendo la de programas fuente,
diseño y programas utilizados, así como la relacionada con los instrumentos materiales que
permitan accesar la información vinculada con los registros contables. Asimismo, podrá requerir
la producción de listados e integraciones, y la realización de pruebas.

Al momento de la fiscalización, la administración tributaria debe tomar en cuenta que los

elementos de la fiscalización, el artículo 100 del código tributario establece que son: “1. Libros,
documentos y archivos, o sistemas de contabilidad del contribuyente que se relacionan con sus
actividades económicas y financieras para establecer la base imponible de los tributos y
comprobar la cancelación de la obligación tributaria. Podrá revisar la documentación y archivos
almacenados en papel o medios magnéticos, ópticos u otros dispositivos de almacenamiento
digital del contribuyente, y requerir y obtener de éste toda la información necesaria, incluso por
los mismos medios para establecer su verdadera situación tributaria. 2. Informaciones referentes a
volúmenes o cantidades y valores de los bienes que se importen o exporten.”

4.4. Procedimiento Administrativo Tributario e infracciones tributarias

El Código Tributario Decreto Número 6-91 del Congreso de la República de Guatemala regula el
procedimiento tributario en el cual le da facultad a la Superintendencia de Administración,
denominándolo en el capítulo V como “Proceso Administrativo” en el cual se regulan los
siguientes procedimientos:

54
a) El procedimiento administrativo iniciado por el administrado, a solicitud del interesado.

b) El procedimiento que se inicia de oficio, por la Administración Tributaria, ya sea sobre base
cierta o base presunta, a través del “Procedimiento Especial de determinación de la obligación
tributaria”.

c) El procedimiento del Recurso de Revocatoria, el cual se presenta ante los funcionarios que
emitieron una resolución que causa un agravio al contribuyente.

d) El procedimiento del Recurso de Reposición que se presenta contra las resoluciones emanadas
por el órgano superior de la SAT que en este caso es el directorio.

El procedimiento es impulsado de oficio según el artículo 121 del código tributario, indicando en
el artículo 122 los requisitos o formalidades que debe tener indispensablemente la presentación
de memoriales, por lo que toda solicitud deberá contar los requisitos contenidos en dicho artículo,
pero no será motivo de rechazar la solicitud. La Superintendencia de Administración tributaria
concederá el plazo de quince días para que subsane dichas omisiones.

Con respecto a la personería, las personas tienen derecho a gestiona ante la Administración
Tributaria mediante representante legal o mandatario, y en esta caso basta con presentar la copia
legalizada de los documentos para acreditar la misma.

El costo de los procedimientos es completamente gratuito por lo que no se puede exigir el pago
de ninguna actuación que se realicen dentro de este procedimiento.

Los interesados, representantes y abogados pueden tener acceso a las actuaciones, las que pueden
consultar sin ninguna limitación.

55
El Código tributario establece la obligación de notificar las resoluciones que afecten en sus
derechos a los contribuyentes como por ejemplo se debe de notificar toda audiencia, opinión,
dictamen o resolución49. Este punto es controvertido respecto a las opiniones y dictámenes, que
los mismos son del fisco, por lo mismo, no se debería tener obligación de hacer saber éstas a los
administrados, en todo caso dar la autorización para que se pueda consultar dentro del
expediente, pero esto no perjudica al particular, no se puede indicar que es ilegal, pero si, de poca
importancia, ya que repercute en el retardo de la resolución del caso.

El proceso de defensa fiscal de contribuyente se inicia con la evacuación de audiencia, que la

administración concede al mismo para que se pronuncie en todo caso de los ajuste de impuestos y
multas que por consecuencia de la determinación tributaria se ocasionen, quedando dos opciones
por las cuales el contribuyente puede optar, como es la aceptación o denegar la resolución.

La audiencia se concede y el contribuyente si no está de acuerdo puede impugnar por escrito

dentro del término de 30 días hábiles contados a partir del día siguiente de la notificación de las
diferencias de impuestos formulados, debiendo presentar la relación de hechos y su fundamento
de derecho acompañados de sus respectivos medios de prueba, que generalmente son
documentales, la misma está regulada en el artículo 146 del código tributario, por lo tanto en el
procedimiento tributario es el momento de la manifestación por parte del contribuyente, por un
lado el contribuyente tramita una diligencia y por el otro la SAT da un informe.

De acuerdo con lo anterior, el momento de evacuación de audiencia consiste en hacer uso de un

procedimiento establecido por la regulación legal, oportunamente que la SAT concede al
contribuyente, para someter a cuestión y tramite su conformidad o inconformidad con los ajustes
planteados respecto a un impuesto vigente en la regulación fiscal, respetando el debido proceso y
un procedimiento previamente establecido.

49 SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA, Derechos de los Contribuyentes y Otros

Obligados Tributarios en el Proceso Administrativo de Determinación de Infracciones y Sanciones
Tributarias. Unidad de Orientación Legal y Derechos del Contribuyente. Departamento de Consultas.
Intendencia de Asuntos Jurídicos. Pág. 4. Disponible en
http://portal.sat.gob.gt/sitio/index.php/descargas/doc_view/5653-
derechosdecontribuyentesenprocesoadministrativodedeterminaciondeinfraccionesysanciones.raw?tmpl=c
omponent [Fecha de consulta: 15/11/2017).
56
Al respecto el Articulo 146 del código tributario establece “…al notificar al contribuyente o al
responsable, si se formulan ajustes, se le dará audiencia por treinta (30) días hábiles,
improrrogables a efecto de que presente descargos y ofrezca los medios de prueba que justifiquen
su oposición y defensa…”

De acuerdo al párrafo anterior, es indispensable que se analice la fase de evacuación de

audiencia, debido a que con la debida anticipación, se preparen los medios de prueba, y se solicite
un día antes del vencimiento de la audiencia, ya que el periodo de apertura a prueba comienza al
sexto día hábil del vencimiento de la audiencia, teniendo como resultado un periodo de apertura a
prueba de 35 días.

El contribuyente debe decidir si es conveniente pagar los ajustes y multas, para poder evitar el
cobro por la vía de lo económico coactivo. En el caso de que la resolución de audiencia considere
que tiene el derecho a la restitución de lo pagado en exceso debido a tributos, multas y recargos,
tiene derecho de reclamarlo bajo el amparo del artículo 153 relativo a la restitución de lo pagado
en exceso.

El artículo 143 indica lo siguiente “Cuando se discutan cuestiones de hecho, el período de prueba
será de treinta (30) días hábiles, el cual no podrá prorrogarse.

El periodo de prueba podrá declararse vencido antes de su finalización, cuando las pruebas se
hubiesen aportado y los interesados así lo soliciten.

No se admitirán las pruebas presentadas fuera del periodo de prueba, salvo las que se recaben
para mejor resolver, aunque no hubiesen sido ofrecidas.”

Se debe tomar en cuenta antes de iniciar el proceso de defensa fiscal del contribuyente, lo
preceptuado en los artículos citados, además de los que son regulados en la constitución en lo
referente al debido proceso, que pueden ayudar oportunamente en el procedimiento.

La Administración Tributaria, utiliza los plazos legales correspondientes de trámite y resuelve la

evacuación interpuesta por el contribuyente contra los ajustes formulados y notifica dicha
resolución al contribuyente quien posterior a la evacuación de la audiencia y en caso de

57
inconformidad interpone los recursos legales que corresponden al procedimiento contencioso
administrativo el cual esta normado en la ley de lo contencioso administrativo decreto 6-91 del
Congreso de la República de Guatemala, y una parte en lo conducente del código tributario.

El procedimiento administrativo comprende de dos etapas, la primera etapa consiste en la

evacuación de audiencia en la que con anterioridad se determinaron ajustes por medio de una
fiscalización a cargo de Auditores tributarios que laboran para dicha entidad fiscalizadora, el
resultado de la auditoria muestra distintos criterios los cuales deben ser sometidos a discusión,
por grandes ajustes de impuestos y multas debido infracciones tributarias.

Existes métodos para impugnar las resoluciones relacionadas, por ejemplo el recurso de
reposición, revocatoria y ocurso. Según sea el caso en contra de las resoluciones de los
funcionarios del ente fiscalizador, contando de un plazo de diez días hábiles para interponer el
recurso en el caso del recurso de revocatoria y reposición, tres días hábiles para el ocurso.

La evacuación de audiencia consiste en que el contribuyente presente la información requerida y

se pronuncie, fijando un plazo de 10 días para que regularice su situación tributaria. Contando
con una rebaja de cincuenta por ciento de las multas originales si las paga voluntariamente sin
presentar ningún recurso. Caso contrario si el contribuyente no evacua la audiencia, la cual queda
firme y se empieza a exigir el pago.

La SAT determina los ajustes de dos maneras, la primera sobre base cierta que es la que
proporciona el mismo contribuyente a través de libros, registros y documentación. Contra esta
determinación se admite prueba en contrario y procederán todos los recursos previstos en el
código tributario (art. 108), en la cual se emplean técnicas y procedimientos de auditoria como lo
son confirmaciones externas (cruces de información), cuyo objetivo es consolidar la información
contable para probar de donde provienen los hallazgos de la auditoria.

58
La segunda es sobre base presunta, en el cual el ente recaudador no posee ningún tipo de
información, y lo único que le queda hacer es tomar promedios de períodos anteriores declarados
por el contribuyente en relación al impuesto que corresponde así como información recabada de
terceros. Se admite prueba en y la aplicación de recursos y normas constitucionales50.

Por otro lado, el contribuyente cuando comete un error de cálculo y no de concepto. Si la

diferencia es a favor de la administración tributaria, esta le requerirá de pago, corriéndole
audiencia por cinco días hábiles, transcurrido el plazo de la audiencia el pago deberá efectuarse
inmediatamente y sin más trámite en un plazo de cinco días. Sin embargo el error de cálculo no
siempre puede favorecer al fisco, ya que al contribuyente si le favorece, puede solicitar la
devolución del exceso de tributo enterado, entonces la administración tributaria lo notificará a
quien corresponda y acreditará en cuenta o lo solicitara al Ministerio de Finanzas Públicas que
haga efectiva la devolución de la diferencia. La devolución se hará de oficio y en su defecto a
solicitud del sujeto pasivo dentro de los treinta días (art. 111 del código tributario). Aunque esto
no se cumple ya que si el contribuyente pide que se le devuelva, primero mandan a hacer una
auditoria completa antes de devolver impuestos ya recaudados.

El contribuyente evacua la audiencia presentando ante el funcionario el memorial de acuerdo con

los requisitos del artículo 122 del Código tributario en el plazo de treinta días hábiles, ofreciendo
los medios de prueba que justifiquen su oposición y defensa, en el supuesto de que no estuvieran
listos o falta alguno, se puede solicitar la apertura a prueba que empiezan a contar al sexto día de
vencido el plazo de evacuación de audiencia, siempre y cuando se evacue la misma, en el mismo
memorial se puede solicitar la apertura a prueba. Si solo se imponen sanciones, la audiencia será
más corta, de diez días hábiles que son improrrogables, además se puede solicitar periodo de
apertura a prueba de 10 días hábiles.

50Donado Rodríguez, Saúl Augusto. Soluciones administrativas en el procedimiento tributario. Universidad

Galileo. Escuela Superior de Desarrollo y Actualización Profesional. Programa de Doctorado en
Tributación. 12 de marzo de 2014, Págs. 94 y ss. disponible en http://www.censat.org.gt/censat/wp-
content/uploads/2014/08/Procedimiento.pdf [Fecha de consulta: 15/11/2017].
59
De acuerdo a lo establecido en el artículo 147 si el contribuyente al momento de aceptar los
ajustes, no paga lo que corresponde, la administración tributaria procederá a cobrarlo por la vía
económica coactiva, al estar firme la resolución administrativa, que determine tributos, intereses,
recargos y multas, al quedar la resolución administrativa firme se convierte en un título ejecutivo
que da el derecho de exigir el pago.

Se haya o no evacuado la audiencia, de oficio o a petición de parte, la administración tributaria

podrá dictar la resolución para mejor resolver (artículo 144 y 148 del código tributario)

La administración tributaria dictara la resolución dentro de los treinta días hábiles siguientes de
concluido el procedimiento (artículo 149 del código tributario).

La notificación es un acto jurídico procesal para el procedimiento tributario, en el que se le indica

al contribuyente las razones por las cuales se le requiere información contable, de manera escrita,
con el detalle al contribuyente para su conocimiento de acuerdo con la ley.

También es conocida como un acto de comunicación, para que el contribuyente pueda hacer uso
de su derecho de defensa.

El artículo 127 establece que “toda audiencia opinión, dictamen o resolución, debe hacerse saber
a los interesados en la forma legal y sin ello no quedan obligados, ni se les puede afectar en sus
derechos”.

De esta manera también se puede tomar en cuenta en la defensa del contribuyente, de acuerdo
con lo anterior, debe ser notificado en forma legal, las resoluciones administrativas, para que las
mismas puedan afectar los derechos de los contribuyentes.

Entre las clases de notificación existen tres:

a) Personalmente: consiste en notificar al contribuyente personalmente.

b) Por otro medio idóneo: como por ejemplo por correo normal o correo electrónico.

En este orden de ideas, el artículo 130 del Código Tributario establece que se notificaran
personalmente las resoluciones que:
60
a) Determinen tributos.

b) Determinen intereses.

c) Impongan sanciones.

d) Confieran o denieguen audiencias.

e) Decreten o denieguen la apertura a prueba.

f) Denieguen una prueba ofrecida.

g) Las que fijan un plazo para que una persona haga, deje de hacer, entregue, reconozca o
manifieste su conformidad o inconformidad en relación con algún asunto.

h) Las resoluciones en que se acuerde un apercibimiento y las que lo hagan efectivo.

i) Las resoluciones en que se otorgue o denieguen un recurso y las que lo resuelvan.

Estas notificaciones no pueden ser renunciadas.

Cuando el notificador sepa por conocimientos personales que la persona a quien va a notificar, ha
muerto o se halla ausente según informes, se abstendrá de entregar o fijar la cédula y pondrá la
razón en autos haciendo constar como lo supo y quienes le dieron la información para que el fisco
proceda a confirmar la muerte o la ausencia.

También podrá notificar las notificaciones, entregando la cedula en manos del destinatario donde
se encuentre, mediante correo certificado y por otro medio idóneo, que permita confirmar la
recepción, siempre que se garantice el derecho de defensa del sujeto pasivo.

La administración tributaria, podrá notificar en las direcciones electrónicas que para tal propósito
informen los contribuyentes, lo que se acredita con la constancia que demuestre que la
notificación fue recibida en la dirección electrónica del contribuyente. Una vez recibido ese aviso
o constancia por medios electrónicos, el funcionario de la administración tributaria a cuyo cargo
esté la notificación debe imprimir en papel y agregarlo al expediente, lo que servirá de prueba de
que la notificación fue efectuada.
61
Como medio de defensa el contribuyente puede interponer el recurso de revocatoria en todos los
casos, así como la nulidad, y solicitar la enmienda del procedimiento.

El recurso de revocatoria es un acto por medio del cual el órgano superior, después del trámite
correspondiente y con base en los elementos de prueba presentados, decide revocar, confirmar o
anular la resolución emitida por el órgano inferior, conforme a la petición del recurrente y las
pruebas recibidas, este recurso también es conocido como recurso jerárquico porque lo conoce la
autoridad superior. Actualmente se plantea y resuelve es el Tribunal Nacional Administrativo y
Aduanero (TRIBUTA).

Cuando se interpone dicho recurso el contribuyente afectado en sus derechos e intereses por
resolución administrativa, para lograr que una autoridad superior al que la dicto, la revise, y en
caso de comprobar ilegalidad o inoportunidad de la misma, se revoque, la anule o la reforme.

El artículo 154 del código tributario establece: “las resoluciones de la administración tributaria
pueden ser revocadas de oficio, siempre que no estén consentidas por los interesados, o a
instancia de parte.

En este último caso, el recurso se interpondrá por escrito por el contribuyente o el responsable, o
por su representante legal ante el funcionario que dictó la resolución”.

De acuerdo con lo anterior se debe tomar en cuenta las formalidades que debe llevar el memorial
en cuanto a su oportuna presentación a que si no se interpone en el plazo de los diez días, la
resolución queda firme, por lo que es muy importante que el contribuyente presente su
inconformidad o impugnación a tiempo, con sus respectivos fundamentos de hecho y de derecho.

Manuel Osorio define infracción como “transgresión, violación o quebrantamiento de alguna

ley, pacto o tratado. Toda persona es responsable de las infracciones que cometa, y por tanto en
las penas respectivamente señaladas o en la obligación de resarcir los daños y perjuicios así
ocasionados”51 de modo que las infracciones tributarias el Estado en ejercicio de su poder
soberano tiene la facultad de exigir el cumplimiento de las obligaciones a sus ciudadanos o

51Infracción, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Argentina, Editorial Heliasta S.R.L.,
año, 35ª edición. Págs. 489 y 490.
62
cualquier persona que se encuentre dentro de su ámbito territorial de soberanía, para lo cual
puede recurrir a mecanismos coactivos, en caso de incumplimiento.

Continúa Manuel Osorio con una definición de infracción tributaria, que es “la resultante de la
violación de normas impositivas, puede incluir conductas tales como la no presentación de
declaraciones juradas, la omisión de incluir elementos en tales declaraciones, o el no contar con
la documentación exigida por las leyes tributarias para el ejercicio de ciertas actividades entre
muchas otras”52. Por otro lado el código tributario en su artículo 69 la define como toda acción u
omisión que implique la violación de normas tributarias de índole sustancial o formal, en tanto no
constituya delito o falta.

En el caso de los dependientes de mostrador el artículo 83 del código tributario establece que
obligan al sujeto pasivo por los actos u omisiones en ejercicio de su cargo, de modo que en algún
momento el personal dependiente pueda ocultar sus actos u omisiones en perjuicio del sujeto
pasivo.

Algunas infracciones tributarias están reguladas en el Código Tributario, en su artículo 85, el cual
establece la sanción de cierre temporal de establecimientos comerciales, cuando se incurra en las
siguientes infracciones:

1. No emitir o no entregar facturas, notas de débito, notas de crédito o documentos exigidos por
las leyes tributarias específicas, en la forma y plazo establecidos en las mismas.

2. Emitir facturas, notas de débito, notas de crédito u otros documentos exigidos por las leyes
tributarias específicas, que no estén previamente autorizados por la Administración Tributaria.

3. Utilizar máquinas registradoras, cajas registradas u otros sistemas no autorizados por la

Administración Tributaria, para emitir facturas u otros documentos.

4. No haber autorizado los libros contables u otros registros obligatorios establecidos en el código
de comercio y las leyes tributarias específicas.

52 Loc. Cit.
63
La sección quinta, del código tributario, en su artículo 94 regula las infracciones a los deberes
formales las cuales son las siguientes:

1. Omisión de dar aviso a la Administración Tributaria, de cualquier modificación o

actualización de los datos de inscripción y del nombramiento o cambio de contador. Todo ello
dentro del plazo de treinta días, contados a partir de la fecha en que se produjo la modificación o
actualización.

SANCIÓN. Multa de cincuenta quetzales por cada día de atraso con una sanción máxima de mil
quinientos quetzales.

2. Omisión o alteración del Número de Identificación Tributaria o de cualquier otro requisito

exigido en declaraciones y recibos de tributos, documentos de importación o exportación y en
cualquier documento que se presente o deba presentarse ante la Administración Tributaria.

SANCIÓN. Multa de cien quetzales por cada documento. El máximo de sanción no podrá
exceder un mil quetzales mensuales. En ningún caso la sanción máxima excederá la suma del uno
por ciento de los ingresos brutos obtenidos por el contribuyente durante el último período
mensual en el que haya reportado ingresos.

3. Adquirir bienes o servicios sin exigir facturas o el documento que legalmente soporte la
transacción, cuando corresponda.

SANCIÓN. Multa equivalente al monto del impuesto correspondiente a la transacción. Si el

adquiriente denuncia ante la Administración Tributaria a quien estando obligado no emitió y le
entrego el documento legal correspondiente, quedará exonerado de la sanción.

4. No llevar al día los libros contables u otros registros obligatorios establecidos en el Código de
Comercio y las leyes tributarias específicas. Se entiende que están al día, si todas las operaciones
se encuentran asentadas en los libros y registros debidamente autorizados y habilitados, dentro de
los dos meses calendario inmediatos siguientes de realizadas.

SANCIÓN. Multa de cinco mil quetzales, cada vez que se le fiscalice. Esta sanción se aplicará
sin perjuicio de la obligación del contribuyente o responsable de operar debidamente los libros o
registros contables respecto de los cuales la Administración Tributaria constató su atraso.

5. Llevar los libros y registros contables, en forma distinta a la que obliga el Código de Comercio
y las leyes tributarias específicas.

Sanción. Multa de cinco mil quetzales cada vez que se fiscalice y se establezca la infracción.

64
6. Ofertar bienes y servicios sin incluir en el precio el impuesto, cuando corresponda.

Sanción. Multa de cinco mil quetzales cada vez que se incurra la infracción.

7. No percibir o retener los tributos, de acuerdo con las normas establecidas en este Código y en
las leyes específicas de cada impuesto.

Sanción. Multa equivalente al impuesto cuya percepción o retención omitiere. La imposición de

la multa no exime la obligación de enterar el impuesto percibido o retenido, salvo que ya se
hubiere efectuado el pago por el sujeto pasivo.

8. Extender facturas, notas de débito notas de crédito u otros documentos que no cumplan con
alguno de los requisitos formales según la Ley especifica.

Sanción. Multa de cien quetzales por cada documento. El máximo de sanción que podrá aplicarse
será de cinco mil quetzales, en cada período mensual. En ningún caso la sanción máxima
excederá del dos por ciento de los ingresos brutos obtenidos por el contribuyente durante el
último perdido mensual en el que haya reportado.

9. Presentar las declaraciones después del plazo establecido en la ley tributaria especifica.

Sanción. Multa de cincuenta quetzales por cada día de atraso, con una sanción máxima de un mil
quinientos quetzales.

Cuando la infracción sea cometida por entidades que están total o parcialmente exentas del
Impuesto sobre la Renta, por desarrollar actividades no lucrativas, la sanción se duplicará. En
caso de reincidencia, además de la imposición de la multa correspondiente se procederá a la
cancelación definitiva de la inscripción como persona jurídica no lucrativa en los registros
correspondientes.

10. No concurrir a las oficinas tributarias cuando su presencia sea requerida, como se establece en
el numeral 6 del artículo 112 de este código.

Sanción. Multa equivalente de un mil quetzales por cada vez que sea citado y no concurriere.

11. Que el comprador no realice el traspaso en el Registro legal correspondiente, dentro del plazo
que establece la ley específica, de la propiedad de los vehículos que adquiera.

65
Sanción. Multa equivalente al cien por ciento del impuesto que corresponda conforme a la tarifa
que establece la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

12. No dar aviso dentro del plazo que establece la ley específica, de cualquier cambio producido
en las características de los vehículos inscritos en el Registro correspondiente.

Sanción. Multa de quinientos quetzales.

13. La no presentación ante la Administración Tributaria de los informes establecidos en las leyes
tributarias.

Sanción. Una multa de cinco mil quetzales la primera vez, de diez mil la segunda vez y en caso
de incumplir más de dos veces se aplicará multa de diez mil quetzales, más el equivalente al uno
por ciento de los ingresos brutos obtenidos por el contribuyente, durante el último mes en el cual
declaró ingresos. Esta sanción será aplicada, por cada vez que incumpla con su obligación.

14. Utilizar máquinas registradoras, cajas registradoras u otros sistemas autorizados, en

establecimientos distintos del registrado para su utilización, sin haber dado aviso a la
Administración Tributaria.

Sanción. Multa de cinco mil quetzales.

15. Realizar, sin estar inscrito, actividades para las cuales las normas tributarias hayan
establecido la obligación d estar previamente inscrito en los registros habilitados por la
Administración Tributaria.

Sanción. Multa de diez mil quetzales.

16. No efectuar el pago de tributos o no proporcionar la información, requerida, eventual o

periódicamente, por medio de los sistemas o herramientas, formas, formularios electrónicos,
informáticos, digitales u otros, que han sido establecidos como de uso obligatorio para el
contribuyente o responsable.

Sanción. Multa de mil quetzales, sin perjuicio del cumplimiento de la obligación de presentar la
información o pago requerido, utilizando estas herramientas, formas, formularios o similares.
66
17. Emitir en forma ilegible, borrosa o incompleta, facturas, facturas especiales, notas de débito,
notas de crédito, u otros documentos que la Administración Tributaria haya autorizado.

Sanción. Multa de cinco mil quetzales, en cada periodo mensual que se establezca la infracción.
En ningún caso la sanción máxima excederá del uno por ciento de los ingresos brutos obtenidos
por el contribuyente durante el último periodo mensual en el que haya reportado ingresos.

Todas las infracciones detalladas, se les sanciona con una multa ya contemplada, atribuyen a la
administración tributaria, la competencia para imponerlas, según el artículo 3 de la ley de la Ley
Orgánica de la Administración tributaria.

En relación a la prescripción en el artículo 76 del código tributario regula que: “Las infracciones
y sanciones tributarias prescriben por el transcurso de cinco años, contados a partir de la fecha en
que se cometió la infracción o quedó firme la sanción, respectivamente.” Siempre y cuando la
resolución administrativa este firme.

En el caso de las infracciones reguladas en el artículo 85, se sancionan penalmente a pesar de

estar reguladas en el código tributario, siendo la misma materia administrativa tributaria.

Toda infracción lleva una sanción administrativa, en la cual la sanción es “la medida penal que
impone el Poder Ejecutivo o alguna de las autoridades de este orden, por infracción de
disposiciones imperativas o abstención ante deberes positivos”.53 Por lo tanto, la sanción
administrativa, la impone el poder ejecutivo. Mientras que la sanción penal es “la amenaza legal
de un mal por la comisión u omisión de ciertos actos o por la infracción de determinados
preceptos”54. Males que superan los límites administrativos por lo tanto deben de ser conocidos
por un órgano jurisdiccional.

Dentro de la legislación tributaria encontramos dos tipos de sanciones : las sanciones de tipo
civil, como son los intereses por pago fuera de término de la obligación tributaria y, sanciones de
tipo penal, como son por ejemplo las multas o las clausuras. Las primeras, es decir las sanciones
civiles, se caracterizan, por tender a restituir a la víctima al estado anterior al hecho ilícito en
53 Sanción Administrativa, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Argentina, Editorial
Heliasta S.R.L, 2007, 35ª edición. Pág. 865.
54 Loc. Cit.

67
tanto que las de tipo penal no tienen naturaleza resarcitoria, sino represiva, castigando la
conducta antijurídica y prevenir otras transgresiones al orden jurídico55.

Otro concepto que se relaciona es la falta, “Esta voz, que tiene muchas acepciones generales, es
también susceptible de diversas interpretaciones jurídicas, la más caracterizada de las cuales tal
vez sea la que afecta a su sentido penalístico, ya que se entiende por tal, según la definición de la
Academia, la infracción voluntaria de la ley, ordenanza, reglamento o bando, a la cual está
señalada sanción leve”56.

Al mismo tiempo faltas son aquellos actos ilícitos penales que lesionan los derechos personales,
patrimoniales y sociales pero su intensidad no constituye delitos, por lo que la falta se diferencia
por su menor intensidad criminológica.

La potestad sancionadora del Estado (Ius Puniendi), es decir, el poder de castigar que ostenta el
mismo, no es de forma ilimitada, existen regulaciones jurídicas, a las cuales se debe sujetar aun el
mismo órgano estatal o el órgano jurisdiccional, observando para ello la jerarquía de la norma y
sobre todo la supremacía constitucional, al regular en su artículo 12 el derecho de defensa, como
también que los procedimientos deben estar preestablecidos legalmente.

El Organismo Ejecutivo, que en su unidad representa la Administración Pública, es quien ejerce

la potestad sancionadora de la administración pública, por la división de poderes, regulada en el
artículo 141 constitucional, en la cual la soberanía y el poder es del pueblo quien lo delega para
su ejercicio en los tres organismos, la subordinación entre los mismos está prohibida, y por ende
cada quien tiene su propia competencia, para actuar en distintos casos.

En el caso de la sanción de cierre temporal de establecimientos regulada en el artículo 86 del

código tributario establece que: se aplicará por un plazo mínimo de diez días y por un máximo de
veinte días continuos. Al comprobar la comisión de una de las infracciones a que se refiere el

55 Álvarez Echague, Juan Manuel, “La Sanción de clausura de establecimientos en el Derecho tributario
argentino”, Seminario sobre “Sanciones Tributarias – Tres años de experiencia y el Proyecto de Reforma”
organizado por la Universidad para la Cooperación Internacional, el Centro de Estudios Tributarios y el
Colegio de Abogados de Costa Rica, 17 y 18 de marzo de 1999. Disponible en
http://www.aeyasoc.com.ar/articulo15.pdf. [Fecha de Consulta 28/12/17].
56Falta, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Argentina, Editorial Heliasta S.R.L, 2007,

35ª edición. Pág. 404.

68
artículo 85 del código tributario, la Administración tributaria lo documentará mediante acta o por
conducto de su Intendencia de Asuntos Jurídicos, presentará solicitud razonada ante el juez de
paz del ramo penal competente, para que imponga la sanción de cierre temporal de la empresa,
establecimiento o negocio.

El juez, bajo pena de responsabilidad, fijará audiencia oral que deberá llevarse a cabo dentro de
las cuarenta y ocho horas siguientes a la recepción de la solicitud, en la misma audiencia deberá
escuchar a las partes y recibir las pruebas pertinentes.

Al finalizar la audiencia, el juez dictará de manera inmediata la resolución respectiva, ordenando

el cierre temporal conforme a este artículo, cuando proceda. El cierre temporal será ejecutado por
el juez que lo decretó con la intervención de un representante de la Administración Tributaria,
quien impondrá sellos oficiales con la leyenda “CERRADO TEMPORALMENTE POR
INFRACCIÓN TRIBUTARIA”, los cuales también deberán ser autorizados por el juez con el
sello del tribunal y la indicación “POR ORDEN JUDICIAL”.

En el caso si fuera por orden de la Administración tributaria, el artículo 50 de decreto Número 4-

2012 del congreso de la República de Guatemala, adicionó el artículo 120 “A”, con el texto
siguiente: “El personal de la Administración Tributaria debidamente autorizado, procederá a
faccionar acta administrativa en la que hará constar cualquier circunstancia anteriormente referida
y en el mismo acto dará audiencia al contribuyente y se hará constar en el acta las explicaciones,
justificaciones, defensas y pruebas de descargo sobre las omisiones que se constatan y de
considerarlo procedente declarará el cierre preventivo, procediendo inmediatamente a entregar
copia del acta y a colocar sellos oficiales con la leyenda: “CERRADO PREVENTIVAMENTE,
POR ORDEN DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA”, con la firma y el sello del ejecutor
de la medida. El personal autorizado, de ser necesario, contará con el auxilio de la Policía
Nacional Civil. Los distintivos deben diferenciarse de los utilizados en la aplicación de cierre
establecida en los artículos 85 y 86 del código tributario.

69
4.5. La evasión fiscal en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles
En un contrato de arrendamiento de un bien inmueble si es por un plazo menor de tres años o de
índole indefinido, éste regularmente no es sujeto de inscripción en el Registro de la Propiedad,
porque no es obligatorio, salvo que le requiera una de las partes contratantes y la obligación
tributaria derivado de esa contratación de conformidad con lo que establece el artículo 3º. Inciso
4º de la Ley de Impuesto al Valor Agregado se debe realizar en cada acto de emisión de la
correspondiente factura que emite el arrendador a favor del arrendatario, sin embargo es común
encontrar que el arrendatario lo único que recibe del arrendador es un recibo sin formalidad ni
control contable que conlleva el incumplimiento de la obligación tributaria por la contratación
realizada.

Misma situación surge con el contrato por un plazo mayor de tres años o con el pago anticipado
del concepto de renta por más de un año, en este caso es obligatorio su registro, así como su
respectiva tributación, pero también tiende a darse la situación de que se omite su registro así
como de la respectiva tributación contractual, y en ambos casos la omisión del pago del impuesto
que es una obligación del arrendador que genera la evasión fiscal.57

Los contratos de arrendamiento de bienes muebles o inmuebles es el medio común para la

evasión de impuestos, por economía y costumbre el contrato es oral o se celebra en documento
privado con firma legalizada como consecuencia el arrendador únicamente extiende recibo
provisional sin formalidad alguna y sin pagar el Impuesto al Valor Agregado.

El Registro de la Propiedad de Bienes Inmuebles es la institución mas adecuada para llevar el

control sobre los arrendamientos de bienes muebles o inmuebles al crear una ley que obligue a
los notarios que por cada contrato de arrendamiento que autorice de cualquier valor y plazo,
obligatoriamente debe inscribirlo y enviar un aviso a la Superintendencia de Administración
Tributaria para que esta imponga la obligación a los arrendadores a inscribirse como
contribuyentes.

57Chávez Gómez, Florentín. “Los contratos de arrendamientos, su omisión de documentarlo como

forma de evadir su tributación”. Universidad de San Carlos de Guatemala. Tesis de Licenciatura en
Ciencias Jurídicas y Sociales. Guatemala. Agosto de 2011. Pág. 74.
70
La Superintendencia de Administración Tributaria como entidad estatal encargada del control y
recaudación de impuestos fiscales, por el momento carece de instrumentos legales para sancionar
con pena de multa a los arrendadores que no cumplan con la obligación de inscribirse como
contribuyentes y declarar las cantidades de dinero que reciben en ese concepto.

Como lo establece la Ley del Impuesto al Valor Agregado el impuesto debe ser cancelado en el
momento de la emisión de la respectiva factura que corresponda al pago mensual de la renta,
según el contrato de arrendamiento del bien Inmueble que se hace celebrado.58

Uno de los mecanismos propuestos para el control de los arrendamientos en la implementación

de un Registro Catastral de la posesión de bienes inmuebles en Guatemala, de las
municipalidades del país59.

58Ibíd. Pág. 83.

59González López, Darío Moisés. Ley de inquilinato y registro catastral de casas destinadas a
vivienda para arrendatarios”. Universidad de San Carlos de Guatemala. Tesis de Licenciatura en
Ciencias Jurídicas y Sociales. Guatemala. Mayo de 2015. Pág. 69.
71
 Conclusiones

1. El contrato de arrendamiento permite el acceso a la posesión de un bien mueble o inmueble a

cambio de un precio denominado que constituye el hecho generador tanto del Impuesto sobre el
Valor Agregado para el arrendatario como del Impuesto sobre la Renta para el arrendante.

2. La recaudación del Impuesto al Valor Agregado en el caso del contrato de arrendamiento

requiere de la facturación del cobro de la renta por la arrendante, previa su inscripción como
agente de retención y contribuyente.

3. La Superintendencia de Administración Tributaria carece de un programa de verificación o

fiscalización de las rentas generadas por los contratos de arrendamiento, dado que son contratos
que se formalizan verbalmente, salvo que se hayan celebrado en escritura pública y deseen las
partes inscribirlos en el Registro de la Propiedad, por ser de plazo superior a 3 años, lo cual puede
ser dable si el contrato se prorroga en varias ocasiones y esto es pactado.

4. La evasión del pago del Impuesto al Valor Agregado y Sobre la Renta se genera de la
percepción cultural tributaria de que el propietario de un inmueble no está afecto al pago de
tributos por la operación de arrendamiento, salvo que se trate de una empresa comercial o
comerciante que se dedique en forma patentada a la actividad de arrendar propiedades.

72
 Recomendaciones

1. Que los notarios autorizantes de contratos de arrendamientos o en su caso que simplemente

legalicen las firmas en documento privado, asesoren a las partes contratantes sobre sus
obligaciones fiscales.

2. Que todos los propietarios arrendantes que en forma habitual obtienen rentas por alquileres se
inscriban debidamente, ampliando la base tributaria en este rubro, en cada municipio.

3. Que la Superintendencia de Administración Tributaria implemente un programa de

verificación o fiscalización de las rentas generadas por los contratos de arrendamiento,
comenzando por los arrendamientos que se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad y
por las empresas que según los datos del Registro Mercantil se dedican a actividades comerciales
de arrendamiento y leasing inmobiliario.

4. Que se fortalezca el control tributario inmobiliario en el municipio de la Blanca, departamento

de Quetzaltenango, para verificar junto con el pago del Impuesto Único Sobre Bienes Inmuebles,
el pago de impuestos en los inmuebles que se verifique en el momento de su matriculación,
autoavalúo, que se encuentran arrendados.

73
 Referencias

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