Señor

JUEZ CIVIL DEL CIRCUITO DE PASTO ®

E. S. D.

REFERENCIA: PROCESO DECLARATIVO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE

PROMESA DE COMPRAVENTA.
DEMANDANTE: ESPACIOS CONSTRUCTORES S.A.S.
DEMANDADO: MARUJA PACHECO

MARÍA DANIELA ROJAS CALVACHE, vecina y residente en la ciudad de Pasto,

identificada con cédula de ciudadanía No. 1.085.312.385 de San Juan de Pasto, adscrita a la
firma de abogados DOBLE R & ASOCIADOS y portadora de la tarjeta profesional 139422 del
CSJ, actuando en calidad de apoderada, de la sociedad comercial ESPACIOS
CONSTRUCTORES S.A.S., con domicilio en Pasto, identificada con NIT No. 95322815-1,
representada legalmente por el Sr. Benjamín Domínguez, identificado con cédula de
ciudadanía No. 1.085.265.948 de Pasto (N), conforme memorial poder anexo a este escrito ,
respetuosamente acudo a su despacho con el fin de presentar demanda verbal de
responsabilidad civil contractual en contra de la señora MARUJA PACHECO identificada con
cédula de ciudadanía No. 1’085.301.924 de Pasto (N), también domiciliada en Pasto, con
fundamento en los siguientes:

I. PRETENSIONES

Con base en los hechos y las pruebas señaladas en los siguientes capítulos, solicitó Sr. Juez
muy respetuosamente:

PRIMERO: Declárase la resolución del contrato por el incumplimiento por parte de la Sra.
MARUJA PACHECO acerca de lo establecido en el contrato de promesa de compraventa
suscrito con la sociedad ESPACIOS CONSTRUCTORES S.A.S.

SEGUNDO: Sírvase declarar el pago de los CIEN MILLONES DE PESOS Mcte

($100’000.000) como la cancelación de las ARRAS PENALES contenidas en la cláusula
décima del contrato de promesa de compraventa.

TERCERO: Declárese el pago de la CLÁUSULA PENAL por concepto de multa contenida en

la cláusula decimoprimera del contrato de promesa de compraventa, en favor de la sociedad
ESPACIOS CONSTRUCTORES S.A.S.

CUARTO: Declárese la restitución del bien inmueble objeto del contrato de compraventa
como consecuencia del incumplimiento de la obligación adquirida por parte de la Sra.
MARUJA PACHECO.
QUINTO: Sírvase declarar la cancelación de las costas procesales generadas en este
proceso a la parte demandada.

II. HECHOS

PRIMERO: El día 15 de junio de 2014 se realizó un contrato de promesa de compraventa de

un bien inmueble, casa de habitación, ubicada en el Conjunto Residencial el Portal del
municipio de Pasto, con matrícula inmobiliaria 240-4562 de la Oficina de Registro e
Instrumentos Públicos de Pasto, entre la Sra. Maruja Pacheco y ESPACIOS
CONSTRUCTORES S.A.S., representada legalmente por Benjamín Domínguez..

SEGUNDO: En el contrato de promesa de compraventa se estipulo un precio de

CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE ($400.000.000) por la venta del bien, los
cuales se entregarán en TRES pagos, de la siguiente manera: el primer pago se consignaría
a la cuenta de ahorros número 001306950200366112 del banco BBVA por la suma de CIEN
MILLONES DE PESOS MCTE ($100.000.000) al momento de la firma del contrato, es decir
el día 15 de junio de 2014; el segundo se consignaría a la cuenta de ahorros número
001306950200366112 del banco BBVA pago por concepto de CIEN MILLONES DE PESOS
MCTE ($100.000.000) dentro de los 3 meses siguientes a la firma del contrato y por último el
pago del valor restante, o sea, DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE ($200.000.000)
a través de la consignación a la cuenta de ESPACIOS CONSTRUCTORES S.A.S. por vía de
transferencia bancaria, en virtud de un crédito pre-aprobado, solicitado por la parte
demandada, con la entidad bancaria Banco Popular en cual seria consignado a la cuenta de
ahorros número 001306950200366112 del banco BBVA.

TERCERO: En la misma fecha anteriormente referida se realizó la firma del contrato y

adicionalmente se hizo la entrega real del bien inmueble, tras la entrega de los CIEN
MILLONES DE PESOS MCTE ($100.000.000) acordados en una CLÁUSULA TERCERA del
contrato de promesa. Cabe resaltar que en estos procedimientos se establecieron
documentos de entrega tanto del bien inmueble por parte de la parte demandante como del
dinero producto del pago realizado por la parte demandada.

CUARTO: Se acordó de mutuo acuerdo al momento de la firma del contrato de promesa de

compraventa que cualquier incumplimiento en virtud de cualquiera de las partes, era causal
para hacer efectiva las arras penales junto con la cláusula penal inscritas.

III. PRUEBAS

Interrogatorio de parte
Solicito a ese Despacho se sirva CITAR en la forma establecida en el artículo 184 del CGP,
a la Señora MARUJA PACHECO para que en audiencia pública que tendrá lugar en la
fecha y hora que el señor juez del conocimiento señala, absuelva el interrogatorio.
Documentales

1. Constancia de NO acuerdo de conciliación, suscrita en Casa de Justicia de la ciudad

de Pasto, realizada el día 12 de octubre de 2014.
2. Contrato de promesa de compraventa realizado y firmado por la Sra. MARUJA
PACHECO y la sociedad comercial ESPACIOS CONSTRUCTORES S.A.S.
3. Certificado expedido por la entidad financiera Banco Popular, en donde consta el
crédito solicitado y preaprobado en favor de la Sra. MARUJA PACHECO.
4. Certificado de libertad y tradición del bien inmueble, la casa de habitación, ubicada
en el Conjunto Residencial el Portal del municipio de Pasto, con matrícula
inmobiliaria 240-4562 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de
Pasto.
5. Acta de entrega y recepción del bien inmueble en favor de la Sra. MARUJA
PACHECO.
6. Recibo común de entrega por el valor de CIEN MILLONES DE PESOS MCTE
($100.000.000).
7. Extractos bancarios de la sociedad comercial ESPACIOS CONSTRUCTORES
S.A.S.

V. FUNDAMENTOS DE DERECHO

En el presente nos encontramos frente a un proceso verbal por cuanto dispone el

artículo 368 del C.G.P., el cual versa que se someterá a trámite verbal “todo asunto
contencioso que no esté sometido a un trámite especial”. de esta manera el trámite
correspondiente será el proceso verbal por cuanto el eje principal de las
pretensiones que solicita el demandante hacen referencia a la resolución del
contrato de promesa de compraventa.

En cuanto a lo ateniente del contrato de promesa de compraventa, mediante el

artículo 89 de la ley 153 de 1887, señala que para que una promesa de compraventa
pueda ser fuente de obligaciones y para que imponga la carga de salir al
cumplimiento, debe reunir por lo menos los siguientes requisitos: a) que conste por
escrito; b) que el contrato referido no sea de aquellos ineficaces por mandato legal al
no concurrir los requisitos exigidos; c) que se establezca el plazo o condición que fije
la época en que ha de celebrarse; d) que esté claramente determinado haciendo falta
únicamente para su perfeccionamiento la tradición.

Por otro lado, en cuanto a las obligaciones del comprador y vendedor ante todo, debe
recalcarse tal como lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia, que la obligación
específica que surge para las partes en el contrato de promesa, es la “de concurrir a
la celebración eficaz del contrato prometido, en el término o al cumplimiento de la
obligación al efecto estipulados; esto es que, la promesa sólo produce obligaciones
de hacer, a más de las estipuladas en el mismo contrato”1.

De esta manera se evidencia que una vez haya sido pagado el total del precio
establecido por el monto del inmueble a ESPACIOS CONSTRUCTORES S.A.S. este
celebraría con la señora MARUJA PACHECO, el contrato de compraventa, así como
lo dispone la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa, que versa:

“Una vez entregado el recibo generado por el representante legal del promitente vendedor al
promitente comprador, por concepto del TOTAL DEL PAGO de la obligación, se firmará el
contrato de compraventa en el Edificio San Agustín, Oficina 203, en Pasto (N)”. De esta
manera se evidencia de manera clara la voluntad de las partes a perfeccionar el contrato de
compraventa.

Ahora bien, es evidente como la demandada incumple sus obligaciones como

promitente compradora al no depositar el dinero en la cuenta de ahorros No.
001306950200366112 del Banco BBVA, en los plazos estipulados en la cláusula
tercera del contrato de promesa, y es por esta razón que se hace necesario para el
demandante reclamar la condición resolutoria tácita, inmersa en dicho contrato.

Es así como se debe tener en cuenta para este fin lo estipulado en el Art. 1546. Código
Civil, el cual refiere que “en los contratos bilaterales va envuelta la condición
resolutoria, en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en
tal caso podrá el otro contratante a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del
contrato con indemnización de perjuicios.”

Además el Art. 1602, estipula que “El contrato es ley para las partes. Todo contrato
legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino
por su consentimiento mutuo o por causas legales”.

Teniendo que la Sra. MARUJA PACHECO no cumplio con la obligacion de entregar

el dinero, ésta recae en mora, incumpliendo de esta manera sus obligaciones como
promitente compradora. Ya que incurre en una de las conductas descritas en el
Código Civil en su artículo 1608, el cual estipula que el deudor incurrirá en mora en
los siguientes casos “1o.) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término
estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para
constituirlo en mora.
2o.) Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo
y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla.
3o.) En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el
acreedor.”

1
Rad. No. 2001 01357 01. once (11) de marzo de dos mil ocho (2008) CSJ
Es por tal razon que al existir incumplimento claro de la demandada se hace necesario
exigir la resolución tácita del contrato, teniendo en cuenta lo estipulado por la Corte
Suprema de Justicia, la cual define los presupuestos para la prosperidad de la acción
resolutoria, que son: “a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) incumplimiento
del demandado, total o parcial, de las obligaciones que para él generó el pacto; y, c)
que el demandante, por su parte, haya cumplido los deberes que le impone la
convención, o cuando menos que se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo
debidos”2. De esta manera se evidencia que el presente caso ostenta estos
requisitos, puesto que el contrato bilateral de promesa de compraventa es incumplido
por la promitente compradora al no aportar el monto del segundo y tercer acuerdo de
pago, a la cuenta bancaria de ahorros con el No. 001306950200366112 del Banco
BBVA,en las fechas establecidas como lo demuestra el extracto bancario expuesto
en el libelo de pruebas documentales.

En cuanto a lo referente a la cláusula penal a manera de multa, el Art. 1594. Del

Código Civil. Obligación principal y pena, nos indica que “Antes de constituirse el
deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal
o la pena, sino solo la obligación principal y constituido el deudor en mora, puede el
acreedor pedir a un tiempo el cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino
cualquiera de las dos cosas a su arbitrio; a menos que aparezca haberse estipulado
la pena por el simple retardo, o a menos que se haya estipulado que por el pago de
la pena no se entienda extinguida la obligación principal.”

De esta manera la CLÁUSULA PENAL que está referida en el numeral TERCERO de

las pretensiones, evidencia que se encuentran tasados perjuicios que se podrían
producir al momento de incumplimiennto de alguna de las partes, a lo que el Código
Civil indica en el artículo 1592. Definición de Cláusula penal. “La cláusula penal es
aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se
sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar
la obligación principal.”

Seguidamente, el código civil indica en su Artículo 1593. Nulidad y Validez de la

Cláusula Penal. “(...) Con todo, cuando uno promete por otra persona, imponiéndose
una pena para el caso de no cumplirse por ésta lo prometido, valdrá la pena, aunque
la obligación principal no tenga efecto por falta de consentimiento de dicha
persona.(...)”

2
Ref.: exp. 11001-02-03-000-2011-02143-00
Ahora bien, en lo referente a las arras penales, la Corte Suprema de Justicia, Sala de
Casación civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1° de 2004, expediente 54122
se refirió de la siguiente manera:

“Resulta imperativo memorar la distinción que existe entre arras penales y cláusula
penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestación anticipada y efectiva de la
indemnización para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula penal sólo
dispone la fijación de un monto a título de tal, para la misma circunstancia. Hay pues
aquí dos vínculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no
permite confundir una y otra institución, siendo claro que en el caso presente lo
pactado por las partes fue la multa o cláusula penal todo lo cual se deduce de su
contenido real como quiera que su principal función apuntó a la estimación anticipada
de perjuicios.”

VI. CUANTÍA:

La estimo en la suma de TRESCIENTOS MILLONES DE PESOS ($300’000.000) M/CTE.

VII. COMPETENCIA:

Sr. Juez Civil del Circuito de Pasto ®, es usted competente para conocer del presente proceso
en razón de la cuantía de las pretensiones, de la naturaleza y cuantía del asunto y del
domicilio de las partes.

VIII. ANEXOS:

1. Todos los documentos anunciados como pruebas aportadas con el presente libelo.

2. Copia de la demanda con todos sus anexos para el traslado.

3. Copia de la demanda para el archivo del juzgado.

4. Poder especial para actuar.

5. CD con demanda y anexos

IX. NOTIFICACIONES:

1. LA PARTE DEMANDANTE: En la ciudad de Pasto, Edificio San Agustín- oficina 2013.

Número de contacto 7370388- 312 432 444. Correo Electrónico:
dobleryasosiados@gmail.com
2. PARTE DEMANDADA: En la ciudad de Pasto, calle 16 con carrera 37a unidad residencial
San Gerardo apartamento 202. Número de contacto 317 675 7654. Se desconoce el correo
electrónico.

Señor juez, atentamente,

MARÍA DANIELA ROJAS CALVACHE

T.P. 139422 del CSJ
C.C. 1.085.312.385 de Pasto