INFORME DE INSPECCIÓN Y AVALÚO

Ref. D-01-12729/2018

Panamá, 10 de enero del 2018.

Señores: MANUEL VARON.

En atención de la solicitud, para que realicemos el respectivo Informe

de Inspección y Avalúo, que consiste de un lote de terreno y una
vivienda unifamiliar de tres plantas sobre el construida, identificada
con el Nº52-B.

1. GENERALES DE LA PROPIEDAD.

REGISTRO: FOLIO REAL 171302 ENTRADA 92548/2014

PLANO Nº: 80814-83578.

PROVINCIA DE: Panamá. (Código de Ubicación 8720)

PROPIETARIO: BYRON DAVID CONOVER

UBICACIÓN: En la Vereda Vehicular Nº3, detrás de la pista de
aterriza del Aeropuerto Marcos A. Helabert, identificada con el Nº52-B,
dentro del Residencial Albrook, en el corregimiento de Ancón de esta
ciudad.

ESTADO FÍSICO DE LA PROPIEDAD: Buena.

FECHA DE DECLARACIÓN: 20 de mayo del 2014.

VALOR REGISTRADO: B/.350,000.00.

GRAVAMENES: Si.

Hacemos la observación que de acuerdo a nuestra investigación en el

Registro Público el Folio Real Nº171302, está dada en primera hipoteca
con anticresis y limitaciones de dominio a favor de The Bank of Nova
Scotia (Ver Documentación Adjunta).
2. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO.
Calles X Hormigón Tosca
X Carpeta Asfáltica Servidumbre
Vereda Peatonal Tierra
Vereda Vehicular Gravilla

Infraestructuras X Alcantarillado Pluvial X Cableado Telefónico

X Alcantarillado Sanitario X Luz Eléctrica
X Acueducto (Agua) X Aceras / Areas Verdes
Planta de Tratamiento Tanque Séptico

La Urbanización Albrook, corresponde a un área residencial que

fuera revertido al territorio nacional de acuerdo a los Tratados Torrijos-
Carter, la misma correspondía a una base militar y de uso residencial
por parte de las fuerzas norteamericanas.

Esta en los últimos cuatro (4) años ha sido objeto de diversas

transformaciones, encontrándose dentro de los perímetros, centro
comerciales, galeras de uso comercial, instalaciones gubernamentales y
edificios de almacenamientos.

La Urbanización Residencial dispone dentro de sus facilidades de

dos garitas de acceso vehicular para el control de las visitas (una se
localiza en la Carretera que conduce a Miraflores y la otra al final de la
Avenida de La Paz) parques de juegos internos con veredas, así como
diversos campos de juegos para la práctica de deportes (canchas de
softball, béisbol y fútbol).

3. DESCRIPCIÓN Y VALOR DEL TERRENO.

Consiste de un lote de terreno de forma y topografía irregular, con
una ligera pendiente que corre hacia su parte frontal, cubierta en sus
áreas libres por grama natural y plantas decorativas. La propiedad
cuenta con un área inscrita de 650.56m².

Cabe señalar que el valor por m² indicado, corresponde al valor

del mismo considerando principalmente su ubicación, topografía,
superficie, uso que se le ha dado a su entorno, disponibilidad de
infraestructura, asimismo se ha considerado la relación oferta y
demanda que presenta el sector.
Área de lote 650.56 m²
VALOR DEL TERRENO 650.56 m² x B/. 575.00 = B/.374,072.00

4. DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN.

La propiedad objeto de nuestro Informe de Inspección y Avalúo

consiste de un lote de terreno conformado por una finca y una vivienda
unifamiliar de tres plantas, construida en términos generales de
mampostería, identificada con el No.52-B, ubicada en la Vereda
Vehicular Nº3, dentro del Residencial Albrook, en el corregimiento de
Ancón de esta ciudad.

Para referencia de las partes interesadas a continuación hacemos

una descripción general de la vivienda con su distribución y tipo de
acabados de acuerdo a lo observado durante visita de inspección:

VIVIENDA
PLANTA BAJA
Su acceso es a través de un área semiabierta de estacionamientos
con piso de concreto terminado a llana, paredes laterales de bloques
repelladas con columnas de concreto armado y techo de losa repellada.

El área cerrada conformada por una recamara con su servicio

sanitario integrado y un área de lavandería; cuenta con piso de concreto
cubierto con baldosas y zócalos de cerámica, paredes de bloques
repelladas debidamente pasteadas con gypsum y/o con verjas de hierro
en su fachada, puerta de maderas, tina de concreto en la lavandería,
ventanas de vidrio fijo en marco de aluminio protegidas con verjas de
hierro y techo de losa repellada, en parte con cielo raso. El servicio
sanitario cuenta con loza sanitaria importada y puerta de baño.
 PRIMER ALTO
Su acceso es mediante dos juegos de escaleras construida de
concreto armado terminado a llana y/o cubierta con baldosas de arcilla
y barandales de hierro forjado.

En este nivel encontramos una sala-comedor con un desayunado

integrado tipo bar de bloques de cemento repellados en parte revestido
con azulejos decorativos y sobre de granito, cocina, armario y medio
servicio sanitario de visita. Su construcción en términos generales son a
base de piso de concreto armado (losa) cubierto con baldosas y zócalos
de cerámica importados, paredes de bloques repelladas revestidas con
azulejos importados en la cocina, ventanas de vidrio fijo corredizas en
marco de aluminio anodizado protegidas con verjas de hierro, mueble
base y aéreo modular con sobre de granito en la cocina, puertas de
madera en parte con jambas decorativas, estructura de concreto
armado y techo de losa repellada.

SEGUNDO ALTO
Su acceso es a través de un juego de escalera construida de
concreto armado cubierta con baldosas y zócalos de cerámica, con
barandales de bloques de cemento repellados.

En esta planta se localiza el área de descanso, conformado por un

pasillo o corredor que distribuye a tres recámaras y un servicio
sanitario de uso múltiple. Su construcción en términos generales es a
base de piso de concreto armado cubierto con baldosas y zócalos de
pasta, paredes de bloques repelladas revestidas con azulejos importados
en el sanitario, mueble base modular en el sanitario, ventanas de vidrio
fijo corredizas en marco de aluminio anodizado, puertas solidas de
madera, estructura de concreto armado y techo de teja sobre madera
machihembrada, con cielo raso de celotex y/o de láminas de PVC. El
servicio sanitario cuenta con loza sanitaria importada.
5. VALOR DE REPOSICIÓN
Las áreas señaladas de las mejoras corresponden a las medidas físicas
tomadas en el sitio por representantes de nuestra empresa al momento de
nuestra inspección.
Hacemos la observación que la propiedad se encuentra en su etapa final
de remodelación, no obstante el valor indicado corresponde a las mejoras
debidamente terminadas. Asimismo será estimado tomando en consideración
los precios normales de los materiales, equipos, mano de obra, gastos
generales y utilidad del contratista, pero sin previsión para tiempo extra o
descuento en la compra de materiales, mientras que para la depreciación es
calculada en base a la edad del bien, su estado físico y posible vida útil actual.

VIVIENDA
Planta Baja
Área Cerrada 35.20 m² x B/. 775.00 = B/. 27,280.00
Área Semiabierta
Escaleras 3.70 m² x B/. 425.00 = B/. 1,572.50
Estacionamiento 36.00 m² x B/. 380.00 = B/. 13,680.00
B/. 42,532.50
Primer Alto
Área Cerrada
Vivienda 71.20 m² x B/. 1,000.00 = B/. 71,200.00
Área Semiabierta
Balcón 14.74 m² x B/. 575.00 = B/. 8,475.50
B/. 79,675.50
Segundo Alto
Área Cerrada
Vivienda 71.20 m² x B/. 1,025.00 = B/. 72,980.00

Otras Mejoras
Pavimento 16.93 m² x B/. 55.00 = B/. 931.15
Valor de Otras Mejoras B/. 931.15
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN B/. 196,119.15

DEPRECIACIÓN
La vivienda fue construida en la década de los cincuenta, siendo
evidente que la misma durante la administración del Gobierno de los Estados
Unidos estas viviendas fueron objeto de una serie de mantenimiento continuo
en toda su estructura. Adicionalmente se propietario a realizado mejoras en
todo el sistema eléctrico, de aire acondicionado, mobiliario de madera,
puertas, entre otras.

Por ello la depreciación será establecida de acuerdo a las condiciones

físicas que presentaba la vivienda al momento de nuestra inspección, la que
hemos estimado en un 15%.

B/.196,119.15 x 25% = B/.49,029.79

6. VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD

VALOR FÍSICO ACTUAL

Terreno B/. 374,072.00
Valor de Reposición B/. 196,119.15
Depreciación (B/. 49,029.79)
B/. 521,161.36

VALOR SOBRE LA RENTA

La Entrada Bruta Mensual señalada, corresponde al ingreso que
pudiera generar por arrendamiento mensual la vivienda, de acuerdo a
las condiciones actuales del mercado donde se ha considerado
principalmente su ubicación, tipo de acceso, facilidades que brinda el
entorno, oferta y demanda. Por lo que la variación del mismo pudiera
generar un cambio en los resultados obtenidos.

Asimismo dentro de los gastos se ha considerado además de los gastos

de mantenimiento; el factor de desocupación y cobranza (atrasos en el
pago de alquiler).

Probable Entrada Bruta Mensual B/. 1,750.00

Entrada Bruta Anual B/. 21,000.00

Menos Gastos Aproximados B/. 2,520.00 12%

Renta Neta Anual B/. 18,480.00

Calculada al 9.0% neto sobre la inversión.

VALOR SOBRE LA RENTA B/.205,333.33

VALOR ACTUAL DEL MERCADO B/.500,000.00

Hacemos la observación que de acuerdo al mercado actual, es nuestra

opinión que el Valor de Venta Rápida de esta propiedad la podemos
estimar en B/.450,000.00.
 OTRAS OBSERVACIONES
MÉTODO DE COMPARACIÓN DIRECTA
COMPARABLE No. 1 COMPARABLE No. 2 COMPARABLE No. 3
ELEMENTO
DESCRIPCIÓN DESCRIPCIÓN DESCRIPCIÓN
PROPIEDAD DUPLEX DUPLEX DUPLEX

PRECIO DE VENTA B/.450,000.00 B/.500,000.00 B/.425,000.00

DIRECCIÓN ALBROOK ALBROOK ALBROOK

m² DE TERRENO 475.00m² 500.00m² 400.00m²

m² DE CONSTRUCCIÓN 250.00m² 325.00m² 275.00m²

AÑO DE
CONSTRUCCIÓN N/D N/D N/D
AMBIENTES/
DORMITORIOS/BAÑOS 8/3/4.5 7/4/4.5 8/4/4.5
ESTACIONAMIENTOS 2 2 2
Valor unitario de m² No Aplica No Aplica No Aplica

NOTA N°1: RE RESIDENCIAL ESPECIAL

Viviendas unifamiliares, en hilera, apartamentos y sus usos
complementarios. Densidad neta hasta 500 personas / hectárea.

NOTA N°2: MEDIDAS Y LINDEROS

Al norte la parcela 52-B colinda con las parcelas 56 y 56B; al sur

colinda con la vereda número tres (3); al este colinda con la parcela 55-
A; al oeste colinda con la parcela 52-A.

NOTA Nº3: NOTA DE PÓLIZA DE SEGURO

Hacemos la observación que es nuestra opinión que para la
contratación de una póliza de seguros contra incendio, los valores a
considerar serian los siguientes:
Valor de Reposición: B/.196,200.00
Valor Físico Actual: B/.150,000.00

NOTA Nº4:
SECUESTRO: Ninguno.
EMBARGO: Ninguno.
 CERTIFICACIÓN

Por este medio certificamos que nuestro Informe de Inspección y

Avalúo corresponde a lo observado durante nuestra inspección física Al
Folio Real Nº171302, sin que se haya exagerado, ni omitido
conscientemente ningún factor importante o detalle.

Asimismo señalamos que nuestra escogencia como avaluadores y

la aceptación de nuestros honorarios no ha influido, para que el monto
(Valor del Mercado), haya sido acordado anticipadamente, así como el
de alterar en lo más mínimo los procedimientos y metodologías en el
proceso de valuación.

Hacemos la observación que la propiedad esta actualmente

alquilada y ocupada por personal de la Embajada de los Estados
Unidos, por lo que entrar a la propiedad se nos fue imposible. Es por
ello que únicamente hemos colocado la calle de acceso y la fachada
frontal de la vivienda motivo de nuestra inspección.

Aprovechamos la ocasión para agradecerle el habernos escogido,

al mismo tiempo que nos ponemos a su entera disposición para la
aclaración de dudas que pudiera existir.

Suscribimos el presente informe en la Ciudad de Panamá, a los

diez (10) día del mes de enero del 2018.

ATENTAMENTE,

INSPECCIONES, CONSTRUCCIONES Y AVALÚOS PANAMA, S.A

Arq. Ulises Delgado R.

Jefe de Avalúos
 BYRON DAVID CONOVER
FOLIO REAL 171303
ANEXO DE FOTOGRAFIAS

VISTA GENERAL DE LA CALLE DE ACCESO VISTA GENRAL DE LA PROPIEDAD

A LA PROPIEDAD

VISTA GENERAL DEL ESTACIONAMIENTO VISTA GENERAL DE LA SALA-COMEDOR

VISTA GENERAL DE LA COCINA

 VISTA GENERAL DE LA LAVANDERIA VISTA GENERAL DE LA ESCALERA DE
ACCESO A LA PLANTA LATA

VISTA GENERAL DE LA SALA FAMILIAR VISTA GENERAL DE LA RECÁMARA

PRINCIPAL

VISTA GENERAL DE DOS RECÁMARAS SECUNDARIAS

 VISTA GENERAL DE DOS SERVICIOS SANITARIOS

VISTA GENERAL DE UN SERVICIO VISTA LATERAL DE LA PROPIEDAD

SANITARIO DE VISITA

VISTA GENERAL DEL TERRENO