10 Haciendo Ciudades Sostenibles

Ministerio
de Vivienda, Construcción
y Saneamiento
"Haciendo Ciudades
Sostenibles", contiene las
exposiciones desarrolladas del
2do. Foro Interamericano de
Financiamiento Habitacional,
desarrollado en la ciudad de
Lima, Perú los días 17 y 18 de
noviembre de 2011 . Se
presenta los retos principales
de la política habitacional en el
Perú, las perspectivas del
financiamiento de la vivienda y
la propuesta de "Una mejor
ciudad es posible". Asimismo
se analiza la producción de
suelo urbano y alternativas de
financiamiento de las
externalidades en Chile: los
mecanismos para el
aprovechamiento de la
plusvalía en Brasil, la política
de financiación del Hábitat en
Bogotá, Colombia; las
estrategias de sustentabilidad
en México, los esquemas
fiduciarios para el
financiamiento de proyectos
habitacionales en Colombia, los
desafíos para las políticas de
financiamiento de vivienda en
América Latina, la experiencia
de Bilbao, España en la
formación de ciudades
sostenibles, el financiamiento
habitacional e inclusión social
en Brasil; y finalmente
estrategias de la Corporación
Financiera Internacional en el
financiamiento de la
construcción sostenible.
HACIENDO CIUDADES SOSTENIBLES
2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional

organizado por:
Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI)
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú
Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO)
Fondo MIVIVIENDA S .A. del Perú
Ministerio
de Vivienda, Construcción
y Saneamiento CAPECO
Lugar:
Plaza del Bosque Hotel, San Isidro, Lima, Perú
17 y 18 de noviembre de 2011
Editor
Ronald A. Sánchez Castro
Secretario Técnico
Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI)
Expositores
Miguel Eugenio Romero Sotelo
Javier Rojas Chang
Walter Piazza de la Jara
Pilar Giménez Celis
Paulo Henrique Sandroni
Jorge Enrique Torres Ramírez
Cesar Tapia Abascal
Camilo Alban Saldarriaga
Felipe Morris Guerinoni
Marcos Muro Nájera
André Marinho de Souza Filho
Prashant Kapoor
Kristtian Rada
Haciendo Ciudades Sostenibles
® 2011 Unión Interamericana para la Vivienda
Esta publicación puede solicitarse a:
UNIAPRAVI Bajada Balta 169, 4° Piso, Miraflores- Lima 18, Perú

Teléfonos: (51-1) 444 6605, 444 6611
Fax: (51-1) 444 6600
uniapravi@uniapravi. org
La impresión de la presente Publicación fue fmanciada por el Viceministerio de

Vivienda y Urbanismo, a través de la Dirección Nacional de Urbanismo del Ministerio
de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú.
PRESENTACIÓN
"Haciendo ciudades S ostenibles", fue el tema central del 2do. Foro

Interamericano de Financiamiento Habitacional, organizado por la Unión
Interamericana para la Vivienda (UNIAPRA VI), conjuntamente con el Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, la Cámara Peruana de la
Construcción (CAPECO) y el Fondo MNIVIENDA S.A., en las instalaciones del Plaza
del Bosque Hotel, situado en Av. Paz Soldán N° 190, San Isidro, Lima, Perú los días 17 y
18 de noviembre de 2011. Este Foro tuvo como objetivo analizar experiencias de paises de
América Latina y Europa en la implementación de políticas y estrategias en el
financiamiento de la vivienda, generación de suelo y desarrollo urbano, prácticas de
viviendas y ciudades sostenibles, y su impacto económico, social y ambiental.
El Foro contó además con el importante patrocinio y auspicio de Scotiabank

Perú, Valora Desarrollos Inmobiliarios, Villa Club de Paz Centenario, Cámara Peruana de
la Construcción (CAPECO) y de CAFBanco de Desarrollo de América Latina. Asimismo este
2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional, logró congregar a más de 130
participantes, entre actores públicos y privados del financiamiento habitacional
provenientes de Argentina, Brasi~ Colombia, Costa Rica, Chile, España, México, Panamá y
Perú, asi como de organismos internacionales.
Los temas fueron desarrollados por destacados expositores internacionales:

Paulo Sandroni, de la Fundación Getulio Vargas (FGV) de Brasil, Pilar Giménez, del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile, Jorge Enrique Torres, del Centro de
Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC) de Colombia,
Cesar Tapia, del Infonavit de México; Camilo Alban, del Banco Davivienda de Colombia,
Felipe Morris, Consultorfinanciero internacional de Perú, Marcos Muro, del Ayuntamiento
de Bilbao, España, André Marinho, de la Caixa Económica Federal de Brasil, Prashant
Kapoor y Kristtian Rada, de la Corporación Financiera Internacional (IFC) del Banco
Mundial. Asimismo, las exposiciones de Perú estuvieron a cargo de Miguel Romero,
Viceministro de Vivienda y Urbanismo del Perú, Javier Rojas, Gerente General del Fondo
MIVIVIENDA y Walter Piazza, Presidente de CAPECO.
Asimismo, en el desarrollo del Foro, las exposiciones internacionales fueron

moderadas con la participación de destacados representantes del sector habitacional
público y privado del Perú: Arq. Luis Tagle Pizarro, Director Nacional de Urbanismo,
Ing. Humberto Martínez Díaz, Director de CAPECO, Dr. Paulo Cesar Comitre Berry,
Gerente General de La Fiduciaria S.A. y Arq. Augusto Ortiz de Zevallos) Asesor de la
Municipalidad Metropolitana de Lima.
Foro Interamericano de Financiamiento Habitaclonal 5

El presente libro titulado Haciendo Ciudades Sostenibles, compila las

exposiciones desarrolladas del 2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional,
desarrollado en la ciudad de Lima, Perú los dlas 1 7 y 18 de noviembre de 2011.
UNIAPRA VI expresa su público agradecimiento institucional a las entidades

patrocinadoras por su importante apoyo en la realización del evento, a los moderadores y
delegados asistentes por su activa participación y aportes a Zas discusiones; y muy
especialmente a los expositores, ya que es posible presentar este Libro, gracias a sus
brillantes intervenciones, compartiendo sus valiosas experiencias en este Foro
Interamericano.
UNIAPRA VI espera que este documento contribuya a seguir compartiendo

las experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional de los diversos
países en la región.

INTRODUCCIÓN
El crecimiento de la población urbana en América Latina y el Caribe de

los últimos 60 años ha sido impresionante, hoy en dia es la región en vías de desarrollo
más urbanizada. El porcentaje de población urbana creció desde el año 1950 de 41,4%
a 79.1% al 2011 y llegarla al 83.4% en el año 2030, según el World Urbanization
Prospects: The 2011 Revision, del Departamento de Asuntos Económicos y Sociales de las
Naciones Unidas (DAES) . Asimismo, se estima que la ciudad de Lima alcanzaría los
11,5 millones de habitantes al año 2025 y se convertiría en una de las 37 mega-
ciudades, junto con grandes urbes latinoamericanas como Sao Paulo, Río de
Janeiro, Ciudad de México, Buenos Aires y Bogota.
El crecimiento urbano de las ciudades, traerá consigo la necesidad de generar

mayor infraestructura y servicios para la población, no obstante, las acciones habitacionales
tanto para América Latina, deben ir acompañadas de políticas públicas y privadas,
destinadas a: facilitar el acceso, financiamiento y la producción de viviendas de calidad;
mejoramiento del hábitat y medio ambiente; promover la sostenibilidad urbana y la
inclusión social; y de esta manera contribuir a la formación de ciudades sostenibles.
Este documento presenta las exposiciones desarrolladas durante el 2do. Foro

Interamericano de Financiamiento Habitacional "Haciendo ciudades Sostenibles", donde
se analizaron diversas experiencias de paises de América Latina y Europa en la implementación
de políticas y estrategias en el financiamiento de la vivienda, desarrollo urbano y ciudades
sostenibles, así como su impacto económico, social y ambiental.
En el primer grupo de exposiciones se presenta la experiencia peruana, donde el

Arq. Miguel Eugenio Romero Sotelo, plantea seis retos principales de la política habitacional
en el Perú: Reto l. Reducir el Déficit Habitacional; Reto 2 . Satisfacer Nuevas Necesidades
de Vivienda; Reto 3. Atender Requerimiento de Suelo Urbano; Reto 4. Mejorar la Calidad y
Aumentar la Productividad Habitacional; Reto 5. Garantizar la Tenencia de la Vivienda;
y Reto 6. Simplificación Administrativa; para lograr los retos se sugieren estrategias globales e
integrales, coordinación con todos los niveles de gobierno, el acompañamiento social
e institucional, y la participación activa del sector privado. En este contexto el Sr. Javier
Rojas Chang, destaca las favorables condiciones macroeconómicas y financieras d el
Perú lo cual muestra una excelente oportunidad para la inversión y el financiamiento
de la vivienda. Por su parte WalterPiazza de la Jara, presenta la iniciativa "Una mejor
ciudad es posible", que contiene propuestas integrales del sector construcción para
el desaiTollo de las ciudades.
En cuanto a las exposiciones internacionales, Pilar Giménez Celis, Jefe de la

División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile, destaca la

. Haciendo Ciudades Sostenibles
gran cobertura de la planificación por zonificación en las comunidades en Chile, sin

embargo, existirían diversos problemas en su implementación, por lo cual se sugiere la
"Planificación por Condiciones", que consiste en no zonificar el territorio determinando
su fmalidad, sino que se busca el uso total del territorio basado en ciertas condiciones y
exigencias, orientadas a que cada proyecto que se desarrolle logre suprimir o compensar
las externalidades que se generan.
Por otro lado Paulo Henrique Sandroni, consultor y docente en la Fundación

Getulio Vargas (FGV) de Brasil y en el Lincoln Institute of Land Polic, destaca que el
desarrollo urbano debe acompañarse del principio de la sostenibilidad tanto ambiental,
económica, social y urbanística; asimismo presenta diversos mecanismos aplicados en
Brasil orientados a la aprovechamiento de la plusvalía para el financiamiento urbano.
Jorge Enrique Torres Ramírez, Director Ejecutivo del Centro de Estudios

de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC), presenta la propuesta
MISIÓN HÁBITAT BOGOTÁ 2007, Inclusión y Derecho a la Ciudad, que surge como
parte del proceso iniciado con el Pacto por el Hábitat Digno en Bogotá. El marco de la
política y gestión habitacional está definido por la política ambiental, territorial, urbana
y habitacional y su implementación se realiza mediante los programas e instrumentos,
como crédito, subsidios (nacional, distrital, condicionado de arrendamiento) microcrédito,
leasing, redescuento de cartera hipotecaria; así como en la promoción de proyectos
privados de vivienda social, en alquiler, renovación urbana y rehabilitación patrimonial.
Por su parte, Cesar Tapia Abascal, Delegado del Infonavit en el Estado

de Sonora, México, destaca el importante rol del Infonavit en la financiación de
vivienda en México, se estima que 1 de cada 5 viviendas han sido financiadas por el
Infonavit en México. Los componentes clave del modelo de sustentabilidad del
Infonavit serian Hogar Digital (acceso a internet), la Hipoteca con Servicios (predial y
mantenimiento de las viviendas), y la Hipoteca Verde con la cual se han fmanciado
unas 161 mil viviendas con eco-tecnologías instaladas logrando un impacto positivo
en los ahorros obtenidos en las familias en consumo de energía y agua, como en la
reducción de emisiones de C02.
Camilo Alban Saldaniaga, Vicepresidente Constructores y Banca Hipotecaria

de Davivienda de Colombia, presenta los diversos esquemas fiduciarios aplicados e
Colombia para el financiamiento de proyectos habitaciones, siendo el fideicomiso un
instrumento que brinda confianza y transparencia a todas las partes involucradas.
Entre las principales fiducias identificadas tenemos: a) Patrimonio Autónomo de
Parqueo; b} Fiducia de Preventa; e) Patrimonio Autónomo Inmobiliario; y d) Fiducia
de PreventaAvanzada.
Por otro lado Felipe Morris Guerinoni, Consultor Financiero Internacional,

destaca que a pesar de los avances las políticas de financiamiento de vivienda en América
Latina, todavía hay mucho por hacer, ya que se debe trabajar en fortalecer al sector,
sus capacidades analíticas y el acervo de la información, se debe priorizar los programas de
subsidios dirigidos a los más pobres; programas eficientes para la vivienda progresiva,
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional 8

mejorar las políticas de suelo, zonificación y aprovechamiento de la plusvalía de la

tierra, promover mayor competencia en mercado de crédito hipotecario, con financiamiento
de largo plazo y mejorar las condiciones de financiamiento a los clientes.
Marcos Muro Nájera, Director General de VIviendas Municipales del Ayuntamiento

de Bilbao, Espana; presenta la experiencia de Bilbao, una ciudad que tuvo grandes
transformaciones e innovaciones urbanas, como parte de una profunda revolución
urbana de Bilbao, entre ellos se destaca el Museo Guggenheim como símbolo del proceso
de la transformación, la rehabilitación del centro histórico, ampliación del puerto, la
liberación del puerto y de los espacios industriales a lo largo de la ría, el saneamiento
de la ría, viejos y nuevos puentes que conectan la ciudad, el metro de Bilbao, el
aeropuerto, entre otros que le han permitido obtener diversos reconocimientos y
nominaciones internacionales.
Andre Marinho de Souza Filho, Superintendente Nacional de Vivienda Social

de Caixa Económica Federal, Brasil, destaca las buenas condiciones económicas que
presenta Brasil y los avances en la política de vivienda basada en la estabilidad económica
y la cartera inmobiliaria equilibrada, con un plan nacional de vivienda, priorizando los
sectores de bajos ingresos, inversiones públicas en aceleración del crecimiento y
programa Mi Casa Mi Vida, asimismo existe una articulación federativa, expansión
de mercado de capitales, la convergencia de intereses públicos y privados, nuevo y
adecuado marco regulatorio, y con subsidios explicites y progresivos.
Prashant Kapoor, Especialista Principal de la Industria de Construcción

Sostenible de la Corporación Financiera Internacional (lFC), Banco Mundial, destaca la
importancia de la construcción sostenible, ya que la población mundial se triplicaria
y llegará a 9 billones en el año 2050, asimismo el 70% de la población viviría en áreas
urbanas, y ello implica un aumento de la demanda de viviendas, de construcciones e
infraestructura adicional, etc. Señala que las edificaciones contribuyen con la emisión
del 15% de los gases de efecto invernadero (GEl) y se estima que para el año 2030
estas emisiones de GEl podrían duplicarse; en este sentido para afrontar el cambio
climático se requiere de inversiones en eficiencia energetica y energías renovables, y
las edificaciones con sus características domesticas ofrecen bajo costo para la
reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero.
Asimismo Kristtian Rada, Coordinador para Sur América del Programa

de Clima de Inversión de la Corporación Financiera Internacional (IFC), Banco Mundial,
presentó la experiencia de IFC, promoviendo la eficiencia energética y ahorro de agua
en las edificaciones en Colombia, a través del Código de Construcción Sostenible, cuyo
enfoque principal es el uso eficiente d e energía y agua, así como el adecuado manejo
de materiales y desperdicios durante el uso de las construcciones, estableciendo estándares
"verdes" que deben ser cumplidos por todos los municipios. Las estimaciones indican
que la implementación de una regulación de construcción sostenible para la
totalidad de edificios residenciales nuevos y 10% de los existentes podría reducir las
emisiones de C02 proveniente del consumo de energía en un 24% en Colombia.

-- -
Las experiencias presentadas, nos permiten identificar muchas ideas para

el desarrollo sustentable de las ciudades, siendo pilares importantes la gestión del territorio
con una visión integral de ciudad; la acción conjunta de los sectores públicos y privados; y
la vivienda no solo como una medida contracíclica que reactiva la economía y genera
empleo, sino que también como un instrumento fundamental para mitigar la pobreza y
la desigualdad; y generar bienestar social.
Econ. Ronald A. Sánchez Castro

Secretario Técnico de UNIAPRAVI

HACIENDO CIUDADES SOSTENIBLES
ÍNDICE
PRESENTACIÓN 5
INTRODUCCIÓN 7
l. RETOS DE LA POLÍTICA HABITACIONAL EN EL PERÚ

Expositor: Miguel Eugenio Romero Sotelo 17
l. Contexto de la política habitacional 17

2. Retos 17
a. Déficit habitacional 18
b. Satisfacer necesidades de vivienda 18
c. Atender requerimientos de suelo urbano 18
d. Mejorar la calidad y aumentar la productividad habitacional en el
Perú 19
e. Garantizar la tenencia de la vivienda 19
f. Simplificación administrativa 19
3. Estrategias generales 19
4. Programas 20
a . Apoyo al hábitat rural 20
b. Nuestras ciudades 21
c. Generación de suelo urbano 22
d. Mejoramiento integral de barrios 22
5. Finalidad 22
6. La visión 23
11. PERSPECTIVAS DE FINANCIAMIENTO DE LAS VIVIENDAS EN PERÚ

Expositor: Javier Rojas Chang 25
l. Aspectos generales 25
a. Entorno macroeconómico 25
b. Sector hipotecario 27
c. Tasas de interés de créditos hipotecarios 30
d. Evolución de los plazos de los créditos hipotecarios 31
2. El Fondo MNIVIENDA S.A. (FMV) 32
a . Situación habitacional y de vivienda 32
b . Productos del FMV S .A. para financiamiento de la vivienda flujos
de recursos 34

3. Retos paraelFMVS.A. como promotor del desarrollo del mercado de financiamiento

a la vivienda social en el Perú 40
4. Conclusiones 43
111. UNA MEJOR CIUDAD ES POSIBLE

Expositor: Walter Piazza de la Jara 45
l. CAPECO y el contexto en el que se encuentra el Perú 45

2. La problemática 46
3. La visión 46
4. La transformación 47
a. Casos exitosos 48
b . Propuestas de proyecto 50
5. Formula de desarrollo 51
IV. PRODUCCIÓN DE SUELO URBANO Y ALTERNATIVAS DE

FINANCIAMIENTO DE LAS EXTERNALIDADES
Expositor: Pilar Giménez Celis 53
l. Introducción 53
2. Las externalidades urbanas 53
3. Planificación por zonificación 55
4. Escasez de suelo urbano 61
5. Vías de escape para la vivienda social 63
6. Alternativa: Planificación por condiciones 65
a. Planificación por condiciones 66
7. De safios para la vivienda social 67
a . Avanzar con decisión 67
b. Avanzar con cautela 68
c. Solo excepcionalmente 68
V. PLUSVALÍAS Y FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO

Expositor: Paulo Henrique Sandroni 69
l. In traducción 69
2. Sostenibilidad económica 70
3 . Los mecanismos para financiar el aumento de costos de los servicios públicos
y obras de infraestructura. 70
4. La función social de la propiedad, el suelo creado y la otorga onerosa 71
a. La función social de la propiedad 71
b. El suelo creado 71
e. La otorga onerosa y el suelo creado 72
5. Conclusión 75
Foro Interamericano de Financiamiento Habltaclonal 12

VI. POLÍTICA DE FINANCIACIÓN DEL HÁBITAT EN BOGOTÁ

Expositor: Jorge Enrique Torres Ramírez 77
l. Introducción 77
2. Bogotá, D .C. diagnóstico 78
a . Aspectos generales 78
b. Desempleo 79
c. Tenencia de vivienda 79
d . Déficit de vivienda 80
3. Financiación actual - cierre financiero 83
4. Propuesta MISIÓN HÁBITAT. Política de financiación del hábitat en Bogotá 83
a. Principios y atributos 84
b. Estrategias de acción 85
S. Politica de financiación del hábitat en Bogotá 85
a. Instrumentos macro de financiación 85
b . Financiación de servicios públicos y equipamiento 85
c. Sistema de financiación habitacional 86
d. Nuevos instrumentos de financiación 86
6. Subsidio condicionado de arrendamiento 87
a. Objetivo general 88
b. Incidencia del programa 89
7. Conclusiones 89
VII. CREANDO CIUDADES SUSTENTABLES: CONSTRUCCIÓN Y

FINANCIAMIENTO
Expositor: Cesar Tapia Abascal 91
l. Antecedentes 91
a . Balance social del Infonavit 93
b. Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ENCV) 94
2 . Vivienda. Hipoteca verde, hogar digital e hipoteca con servicios 97
a. Componentes clave del modelo de sustentabilidad 97
b. Resumen de beneficios comprobados 98
c. Hacia donde se direcciona la política de financiamiento 99
3. Entorno . Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda
(PMCV) 100
4. Comunidad. Centros comunitarios y promotor vecinal profesional 101
5. El Infonavit en Sonora 102
VIII. ESQUEMA FIDUCIARIO PARA EL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS

HABITACIONALES EN COLOMBIA
Expositor: Camilo Alban Saldarriaga 107
l. Introducción 107
2. Sector de la construcción y vivienda 107

a. PIB construcción 108

b. Cartera hipotecaria/PIE 108
c. Licencias de construcción 109
d. Percepción compra de vivienda 11 O
e. Calidad de cartera 110
f. Crecimiento real de precios 111
g. Ventas de vivienda anuales 112
h. Oferta de vivienda 113
1. Desembolsos totales 113
j. Saldo de cartera 114
3. Esquema fiduciario para el financiamiento de proyectos en Colombia 115
a. Negocios fiduciarios 115
b . Proceso constructor 115
c. Evolución activos fideicomitidos inmobiliarios sector fiduciario 118
4. Macro proyectos 119
IX. DESAFÍOS DE LAS POLÍTICAS DE FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA

EN LA REGIÓN
Expositor: Felipe Morris Guerlnoni 121
2. Avances en política de vivienda en la región 122
a. Nuevo rol del Estado en el sector 122
b . Tendencia hacia subsidios a la demanda y no a la oferta 122
c. Tendencia a subsidios directos en vez de a tasas de interés 123
3. Objetivos típicos de planes sectoriales 123
a. ¿Qué se encuentra tradicionalmente en los planes y programas? 123
b. ¿Qué no encontramos en los planes y programas? 124
4 . Desafios de política 124
a. Débil institucionalidad sectorial 125
b. Sistemas de información gerencial del sector inadecuados 126
c. Falta de capacidad de pago de la población 126
d. Principales dificultades de los distintos programas de vivienda 127
5. Medidas propuestas para empezar a enfrentar los problemas 127
a. Focalizar mejor los programas de vivienda 127
b. Facilitar el acceso al crédito al sector informal y familias de bajos
ingresos 128
c. Facilitar acceso a crédito hipotecario para informales con capacidad de
pago 128
d . Promover el microfinanciamiento de vivienda 128
e. Promover oferta inmobiliaria de bajo costo sin afectar desarrollo
urbano 129
f. Facilitar la ejecución de garantías hipotecarias 129
6. Conclusiones y reflexiones finales 130

1
X. EXPERIENCIA DE CIUDADES SOSTENIBLES EN BILBAO

Expositor: Marcos Muro Nájera 133
2. Aspectos generales 133
3. Antecedentes 134
4. La transformación urbana 135
5. Estructura administrativa 139
6. Financiamiento 140
7. El plan de gobierno 143
8. Resultados 145
a. Incremento de la transparencia municipal 145
b . Reconocimientos ala ciudad de Bilbao 149
9. Retos 150
XI. FINANCIAMIENTO HABITACIONAL E INCLUSIÓN SOCIAL

Expositor: André Marinho de Souza Filho 153
2. Condiciones macro económicas favorables 154
3. Movilidad social 155
a . Demanda habitacional2007 -2023 155
4. Evolución de la política de vivienda 156
a . Marco regulatorio actualizado 157
5. Estructura de financiamiento habitacional en Brasil 157
a. Descomposición de la contratación de crédito inmobiliario 158
b. Contratación de crédito habitación de Caixa 158
c. Saldo de crédito inmobiliario 159
d. Nuevo ciclo en la vivienda 159
e. Mercado de capitales y construcción civil 160
f. Mercado in mobiliario brasileño sostenible 161
6. Perfil del crédito inmobiliario de Caixa 161
a. Modelo operacional de contratación Caixa 163
7. De safios del sector 164
a. Financiación SBPE 164
b. Alternativas de financiamientos 165
8. Premisas de continuidad 165
a. Programa Mi Casa Mi Vida 1 165
b. Programa Mi Casa Mi Vida 2 166
XII. FINANCING GREEN BUILDINGS

Expositor: Prashant Kapoor 167
2. Conductores de la edificación sostenible 168

• Haciendo Ciudades Sostenibles
. '
a. Importancia de los edificios sostenibles 168

b . Frecuencia de edificaciones sostenibles 169
3. Macro-oportunidades 170
4. Oportunidades del sector 170
a. Oficinas comerciales 170
b. Residencial 171
c . Diferentes mercados requieren diferentes soluciones 171
d . Múltiples oportunidades para IFC en los edificios sostenible 172
5. Ejemplos de reciente proyectos TRP. Edificios verdes 173
a . Óptima Energía, México 173
b. Artha Capital, México 174
c. Vinte, México 174
d . Asistencia en la reglamentación de la edificación sustentable en Indonesia 174
6. Hipoteca Verde 177
a . Predicción de ahorro en las facturas de energía para propietarios usando
medidas de eficiencia energética 178
b. Impacto del diseño climático en la energía virtual para una mayor
comodidad 179
c. Predicción de ahorro en las facturas de agua para el propietario usando
las medidas de uso eficiente del agua 179
d. Predicción de ahorro de carbono incorporado, con elección de materiales
de bajo carbono 180
7. Estrategia de la IFC para los edificios verdes 181
Xlll. SIMPLIFICACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE PERMISOS DE

CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO DEL CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN VERDE
EN COLOMBIA
Expositor: Kristtian Rada 183
2. Construcción sostenible 183
a. Metodología 185
b. Estrategias de implementación en Colombia 187
3. La regulación 190
4. Los retos 191
5. Conclusión 193
XIV. NOTAS SOBRE LOS EXPOSITORES 195

l. RETOS DE LA POLÍTICA HABITACIONAL EN EL PERÚ
Miguel Eugenio Romero Sotelo
1. Contexto de la politica habitacional
En la actualidad la política social de viviendas en Perú ha dejado de lado la forma

convencional de hacer políticas, para adoptar una nueva dirección; el porqué de este
cambio es debido a que la forma en que se hacía política en este rubro presentaba muchas
falencias entre las que destacan: la lentitud en la aplicación de medidas, deficiencia en
la elaboración de proyectos y la politización de los temas referentes a vivienda. Es por
ello el cambio de dirección en este ámbito, buscando con ello desarrollar un programa
estructural de vivienda, donde se incorpore el cambio de pensamiento, no solo a nivel de
escala, sino también de forma. De manera que no se hable ya de una familia o una casa,
sino de una sociedad o una ciudad.
En lo que resta del texto se mencionará los retos, las estrategias, los programas,
la finalidad del análisis y por último, la visión a futuro.
2. Retos
Cuando se habla de retos dentro del ámbito de vivienda, conlleva tocar los
aspectos de demanda, de oferta, de fmanciamiento, entre otros dentro de este campo. A
continuación se detalla de forma explicita estos aspectos.

a. Déficit habitacional
Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), para el2007 el déficit

habitacional ascendió a 1,860,692 unidades de viviendas, donde el20% fue cuantitativo y
el complemento cualitativo. De manera que el mayor déficit se presenta por cuestiones
de hacinamiento, materiales de construcción inadecuados, falta de servicios básicos
entre otros que se encuentran comprendidos dentro de la categoría de déficit
cualitativo. De igual manera el déficit cualitativo tiene mayor presencia en zonas tanto
urbanas como rurales.
Ámbito Total Cuantitativo Cualitativo
Nacional 1'860.692 (100.0%) 389.745 1'470.947

100.0% 20.9% 79.1%
Urbano 1"207.610 (64.9%) 375.699 831.911
100.0% 31.1% 68.9%
653.082 (35.1%) 14.046

Rural 639,036
100.0%
2.2% 97.8%
Fuente: Censo de población y vivienda 2007 • INEI
b. Satisfacer necesidades de vivienda
La formación de nuevos hogares cada año a nivel nacional asciende a 142,327, lo

cual determina el nivel de producción de vivienda requerido. Por otra parte, el nivel de
crecimiento de hogares es mayor que el poblacional, siendo de 2.5% y 1.6%, respectivamente.
Además, dentro del nivel de crecimiento de la población, la mayor parte de ésta se
encuentran en edad reproductiva.
c. Atender requerimientos de suelo urbano
Este elemento resulta un factor muy importante en la estructuración de planes

de vivienda, ya que afecta en el precio final de la vivienda. Sin suelo, no es posible la
vivienda, la industria, el comercio, el espacio público, entre otros. Según estudios
realizados por el Ministerio de Vivienda, actualmente se requieren 6,542 hectáreas de
suelo al año a nivel nacional. La realización de aperturas de nuevos suelos urbanos,
han sido evaluados en muchos proyectos, pero es común que estos proyectos sean
inicialmente promovidos por el sector público peruano, ya que esto sienta las bases
para la entrada del sector privado.
Foro Interamericano de Financiamiento Habltaclonal 1!!

d. Mejorar la calidad y aumentar la productividad habitacional en el

Perú
Este reto lo que busca es mostrar que, una vez se tengan las características
mencionadas, como mejor calidad y mayor productividad, el traspaso del análisis de
escala, de términos cuadrados a hectáreas, será factible; pero esto también llevará a
una mejora en las capacidades profesionales, es decir en el capital humano. Las
características relacionadas con este reto, son las siguientes:
};> La producción promedio anual de viviendas es 176,273 unidades, las cuales

se producen tanto de manera formal como informal, siendo esta ú ltima la
que prima con un 70% del total producido.
~ La informalidad es causa de la insuficiente oferta existente y por la falta de
legislación adecuada en ese aspecto. Respecto a este último aspecto, el
Ministerio de Vivienda está proponiendo una Ley de Desarrollo Urbanístico, la
cual busca entre otras cosas, evitar la informalidad en el sector, tanto en el
espaci_o urbano como en el rural.
~ El déficit cualitativo tiene mucha relevancia dentro de este reto, ya que de
concretarse este último, dicho déficit se reduciría.
~ El consumo promedio es de 8, 100 hectáreas de suelo cada año.
e . Garantizar la tenencia de la vivienda
Según último censo del2007, el 76.3% de las viviendas se dicen en propiedad,

mientras las alquiladas son el 15.3%. Asimismo el 60.6% de las viviendas urbanas
ocupadas no están registradas. Se formalizan los lotes, pero no necesariamente la
fábrica. Ante ello como se mencionó anteriormente el Ministerio de Vivienda propone la
Ley de Desarrollo Urbanístico para evitar la informalidad en el sector.
f. Simplificación administrativa
Este reto hace referencia a la idea de una reducción en el mecanismo o las etapas
de elaboración de políticas de vivienda para el área de Lima Metropolitana específicamente;
posteriormente se pensará en términos departamentales y nacionales. Lo que se busca
es eliminar en cierta medida la burocracia municipal en el aspecto vivienda con el fm de
dinamizar el desarrollo urbano y rural. Esto implica superar barreras administrativas,
reducir costos burocráticos (tiempo) , asegurar el cumplimiento de normas técnicas y
planes urbanos; y un ejemplo es la implementación de la Ley 29800, Ley que promu eve
la intervención de las entidades de los Gobiernos Nacional, Regional y Local en las
zonas afectadas por los sismos dell S de agosto de 2007.
3. Estrategias generales
En este apartado se presenta las medidas a adoptar con el fin de realizar el

cambio m encionado anteriormente. Entre estas estrategias se tienen:

;;.. Una visión global e integral: una visión que no se centre solo en el aspecto
vivienda, sino también que intemalice el entorno socioeconómico existente
para que quede de forma cabal.
>- Coordinación nacional, regional y local: esto hace alusión a lo mencionado

anteriormente, respecto a las cuestiones burocráticas. Este aspecto se ha
mejorado con la implementación de la Ley 29800, que impone la realización de
un trabajo articulado entre los diversos niveles de gobierno.
>- Gestión del sector privado empresarial con el sector público: esto se refiere
a la generación de medidas conjuntas del sector privado y público, donde este
último genere las condiciones necesarias para que el otro pueda generar
viviendas.
)- Acompañamiento social e institucional: esto consiste en una recuperación

urbana y humana, lo que quiere decir esto, es que se debe realizar un trabajo
incluyendo a la población objetivo. Resulta necesario también, en este caso, la
presencia de los gobiernos locales.
~ Actuaciones simultáneas: "centro, intermedio, periferia"; esto se refiere a la

idea de instaurar proyectos de vivienda tanto en zonas del centro como de la
periferia, con el fin de generar un desarrollo conjunto del pais.
)- Promocionar las inversiones: esto engloba las cuestiones de brindar

información respecto a la situación de localidades en las cuales son factibles la
realización de proyectos de vivienda.
4. Programas
Los programas que se tienen para el desarrollo y promoción de viviendas en el

Perú, son cuatro:
a. Apoyo al hábitat rural
Se enfoca en el área rural, lo que se busca con éste es el mejoramiento de la

vivienda en términos cualitativo. Según el Ministerio de Vivienda, se espera incidir en
unas 250,000 unidades de vivienda en un periodo de cinco años.
Este programa busca:
>- Promover el desarrollo de acciones de refacción, ampliación y 1o mejoramiento

de las unidades habitacionales con que cuenta la población rural pobre y
extremadamente pobre.
¡.-.. Habilitar y poner en marcha centros de servicios de infraestructura y de
equipamiento complementarios a la unidad habitacional.
>- Promover el desarrollo de conductas relacionadas con las actitudes personales,

relaciones familiares y manejo de los ambientes, elementos e instalaciones en y

de la vivienda mejorada.
}> Contribuir a mejorar el desempeño de las municipalidades rurales.
\. ~ A(-Of'lloo'Ó
. . . . ... ,~,;t:H)H,I,l
iUIWN
I.IMA
Componentes:
" Mejoramiento de
Vivienda Rural
...,.<rrr""""'~w,.,..,...¡¡ * Centros de Servicios
NAZCA
MEJORAMIENTO INTEGRAL \
DE BARRIOS I'Uurra
p( MAJtCONA
.J.
b. Nuestras ciudades:
Enfocada al ámbito urbano. El propósito que tiene este programa es integrar la

ciudad formal con la informal, tomando en consideración que un 30% es formal y el
resto es informal; recuperar los centros históricos existentes que sufren un deterioro de
sus estructuras; transformar los barrios populares, los cuales por lo general son
ciudades estructuradas en base a invasiones o que no han sido culminadas, y hacer
nuevas ciudades.

- -

1
c. Generación de suelo urbano
Este programa·busca recuperar_para la ciudad y sus habitantes, los espacios y predios

deteriorados, potenciar-la utilización de aquellos subutilizados, para desarrollar proyectos de
vivienda social y sus servicios complementarios. También, busca generar condiciones para
que el sector privado apoye esta medida de obtención y recuperación de suelos.
Lote1 Lote2 Lote3 Lote4 LoteS

7,61 Ha.
121Gn-8/IP>oos
{768 Cp!os.)
JO Ját¡.,., ' 2 Pise»
12.680 [)plao. )
2,36Ha.
3Tansl 8 1'\soo
(192 0ptoo )
15T~ 1 2"-
tl.t40 Dpl<a )
22-8-
11.3 Ha.
11 •os Dpll>S 1
28T011'Kf12~
(2.7&: ~ )
2.,16 Ha.
·~1-
138' ()j)tM }
3,52 Ha.
Clll>nWI21";50l
(1 4-40 Opios.)
Area Total ::: 26,94 Ha.
d. Mejoramiento integral de barrios.
Este programa se basa en tres aspectos:
~ Intervenciones fisicas de infraestructura y de equipamiento, esto es la búsqueda del

mejoramiento de las dotaciones existentes de servicios de infraestructura y de
equipamiento de los banios urbano-marginales.
);;. Acompañamiento social, el cual se basa en estimular los procesos de organización
social y de desarrollo comunitario. que aseguren la participación, empoderarniento y
emprendimiento de la comunidad asentada en el barrio urbano marginal a ser
intervenido.
);;. Acompañamiento institucional, esto busca contribuir al fortalecimiento de las
capacidades, conocimiento, habilidades y actitudes de los gobiernos subnacionales
o locales, relacionadas con las materias inherentes al desarrollo del Programa.
Todos estos programas tienen por soporte normativo la Ley General de Desarrollo
Urbanístico mencionada anteriormente.
5. Finalidad
Lo que se espera lograr con estos planes y programas es:

~ Viviendas formales, seguras y saludables.

~ Centros poblados habitables y productivos.
)- Mejores viviendas.
~ Mayores niveles de crecimiento económico.
~ Mayores niveles de progreso social.
~ Menos pobreza y exclusión.
6. La visión
El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento del Perú, tiene la visión

de integrar la sociedad, la ciudad y el territorio, buscando con ello una sociedad de
emprendedores, una ciudad humanizada y un territorio productivo.

Foro Interamericano de Financiamiento Habltacional 24
11. PERSPECTIVAS DE FINANCIAMIENTO DE LAS VIVIENDAS EN PERÚ
Javier Rojas Chang
l. Aspectos generales
Resulta necesario determinar el contexto en el que un país se encuentra para

poder desarrollar las medidas necesarias que brinden los resultados adecuados y
eficientes que se requiere. Por ello a continuación se evalúa las tendencias macroeconómicas,
el sector hipotecario así como las tasas de interés y plazos de los créditos hipotecarios.
a. Entorno macroeconómico
En el Perú tanto analistas públicos como privados esperan un entorno

económico favorable, esto debido a que las medidas de política económica, que
impactan en el sector vivienda, han sido adecuadas. Un ejemplo de esto último, es la
perspectiva de crecimiento económico no menor al 5% por año, lo que representa un
nivel de ingresos relativamente fijos para la población lo cual facilitarla la adquisición
de viviendas; otra medida que impacta positivamente es el compromiso de mantener
la deuda pública por debajo dellS% de PIB, lo cual conlleva a mantener el equilibrio
estructural de cuentas gubernamentales así como mantener la estabilidad económica,
evitando con ello volatilidades en los tipos de interés de financiamiento en el sistema
bancario. En general medidas com o el ingreso de la inversión privada, la autonomía

~·Í\. Haciendo Ciudades Sostenibles
del Banco Central de Reerva (BCRP) con su consecuente labor en el control de la

inflación, aspectos de ordenamiento territorial, reducción del impacto ambiental, la
normatividad, entre otros, representan políticas a tomar en cuenta para el adecuado
desarrollo del Perú en términos económicos-sociales.
Entre hechos relevantes a mencionar tenemos: la mejora de la calificación del

país, pasando a tener una calificación BBB- a BBB, lo cual muestra que el país tiene
calificación de grado de inversión, esto es muy bueno en términos del sector, ya que
supone una reducción del costo del crédito; por otra parte la inflación ha sido un
aspecto muy incidente en el 2011 ya que hasta finales de este año se ha mantenido
muy cercana al rango superior propuesto por el BCRP, por ello la entidad para
controlar esta situación ha debido subir la tasa de interés de referencia, lo que
supone un aumento del costo del crédito lo cual ha afectado indirectamente al
sector. Ampliando esto último, este acontecimiento tiene que ver más con el contexto
económico que se presenta a nivel internacional que con el entorno interno.
Consolidación de procesos: grado de inversión
América Latina
RANKING DE CALIFICACIÓN CREDITICIA
(al~2de_ Junio del2011)
Calificación Compromiso de largo
País 1 --'
1 Moody"s plazo para sostener el
1 S &P 1
Fitch
Crecimiento y la Inversión
Chile '1 A + 1 Aa3 A+
1 888 1 B aa1 886
Noviembre 2011:
1 BBB- 1 8 aa2 668
Calificacíón Perú como " BBB"
(Fitch Ratings)
6
r-r-- 1Costa Rica
ra- 1Guatem~i!_ 88 8a1 BB+
191Urugu~)'- 86 8a1 88
rw-1 El Salvador BB- Ba2 88
rn-1 yene~!!la BB- 82 B+
1121Bolivia B+ 81 8+
f13": 1Ree.:_ Dominicana 8+ 81 B
íl4l [ Paraguay 8+ 81
[151 Honduras 8 82
1161 Argentina B 83 8
¡-i'7'""'1 Ecuador 8- Caa2 B-
rre--1 Nicaragua B3
l1fl91 Cuba
~ C:• .:.do ele nvcr s1on
Fuente· Agenet~.: Ctth i iCt\dor .:~::;
Caa1
En lo referente al contexto internacional, este año ha estado caracterizado por

entornos de alta incertidumbre, esto debido a hechos como la subida de los precios
de los commodities a inicios del presente periodo; el rezago dejado por la crisis vivida
en el periodo del2008-2009 en Europa y Estados Unidos; la reducción de la calificación

-
de la deuda en Estados Unidos, la entrada en recesión del la Eurozona y la desaceleración

de China. Todo ello ha generado una perspectiva general, de la posibilidad de una
recesión a nivel mundial.
Por lo tanto, el entorno económico peruano es muy bueno, si bien puede estar
afectado en cierta medida por los sucesos que se presentan a nivel del exterior, esto
no representa una influencia preponderante en la evolución de la economía en el
Perú, muestra de ello son las proyecciones que se tienen para el próximo año en
términos del PBI, el cual se espera que sea no menor al 6%, lo cual significaría una
tenencia de liquidez por parte de las familias y, consecuentemente, una mejora en el
sector de nuestro interés.
Perú: Fundamentos Macroeconómicos Sólidos
Crecimiento del PBI Perú y Mundo s
12
10 6
.,
6 ·
4
2
o
o~----------------~~-4---#-
_2 - PSI Mundo - [N DICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR('I
- PBI Perú -2 - - - - - -
JOOJ
INFLACIÓNSllBV·ArfNTI' 1.. )
J'OOt ltiCb ióQ: ·~ "lo& *" xno .mn
'"' l600 IOOt JCW
-4
(") A nivel Llm~ Metropolllana
1-04 IV-D4 111-05 11-06 1-07 IV·07 111.(1$ 11-09 ~ 10 1-11
(" ) Cons idera a l IPC oxcluyondo ~ los precios con mayor volatilidad
Fuen1o: BCFIP, F'MI, Eolimociono• d"l MEF Fuent~: BCRP
OMos 1rlmns1ro1os Elaboración Propio
Dinámica trimestral del crecimiento de la Tipo d~ Cambio Nominal

(Sep 06- Sep 11)
inversión privada y de la den1anda interna :1.4!lD·r---- -
(var. % anualizada)
28
~-----..,_ 2.8 Mar.2011
-22 ~
2,7 Ocl.2011
_ _ _ _ _ _ _ _ _ __ __
?
.
6
0
0
~
,
.
.
.
-
~ IJI1 """-'» o..G *"' ..,.\0 ,.,,
Fuontc: BCRP Fuonto: BCRP
b. Sector hipotecario
Según lo mencionado anteriormente, es fácil entender el porqué las

colocaciones de créditos hipotecarios, han aumentado en el mercado peruano
(aumento de la calificación, mejora d el PBI, mayor liquidez en la economía, entre
otros). Esto lo podemos apreciar en la siguiente gráfica, la cual nos muestra el
crecimiento de la colocación del volumen de créditos respecto al PIB. Como se puede
apreciar el crecimiento del ratio ha sido mayor al 1% en el periodo 2008-2010, de
2.53% a 3.57%, lo cual representa un mayor financiamiento para vivienda.

Perú : Stock de Créditos Hipotecarios como

porcentaje del PBI nominal
Porcentajes PBI nomina l en miles de
10 millones de nuevos soles
140
9
120
8
• PBI en nuevos soles
1 100
6
80
5
60
4
3 40
2 20
1
o
O ITrim U Trlm W Trim IV Trim 1Trim U Trlm III Trim IVTrim lTrim UTrlm
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010
f uente: 5851 BCRP, INEl
O:.t o~ a l unio 2010 Perú: gran campo de acción para el
crecimiento de productos hipotecarios
Evolución del Crédito Hipotecario

Número de Operaciones Hipotecarias
del Fondo M iVivienda S.A. y de la Ba nca Múltiple
8,7S8 8¡605
ll,llál 8, 320
8, 010
7,4.36
10,000
6,569
7,189 5,930
4,481
4,599
4,000
1,000
1'0000 1-.!1.10') 11 JOO'l 111 Jlll'J ry.¡ry;n

...
1,205
1-lOUl 11·.!010 111 l lltu

1,910
IV-1010
1.m
1-1011
l ,l..l7
11-11111
l )71
111-!0U
Datos 11 octubre En trimestres

Fuentet SBS Techo Propi o para el perl odo200B- 2011
Crédito Mi Hogar2008- 2009
NCMV 2009- 2011
Fuente sss, FMV

Haciendo Ciudades Sostenible&
Evolución Volúmenes de Colocación en el Sector

Hipotecario
Evolución de los montos de las Colocaciones Hipotecarias

de la Banca Múltiple y del Fondo MIVIVIENDA S.A.
-- IÍlr•i!>Ct!dtfD l,ll'lf'llprnl.;
Tnh<>ifr(>¡l!C>
------------- ------
1,028
XCUél
1'/ liÚTrlUI/. i l nml('/1 ll l rm.i'Wi llll rtm11V.• l'l lnmlWl i lt~nrMU tl l trrrMQ Rl l f>mllllV l'flrilllltllll I IIHff XIIJ ll l r>I!IMI lll l rtmZIIl l
Sin embargo, si bien se ha dado una variación lenta pero positiva en el volumen
de crédito para vivienda, éste no es aun comparable con el nivel otorgado por otros
países de la región. Para mostrar ello, se muestra a continuación un gráfico que
describe el nivel del saldo hipotecario respecto al PBI para el periodo 2009 y 2010, en
los países de Chile y Colombia. Como se puede apreciar el nivel de este indicador para el
país sureño de Chile alcanzan un 18% respecto a su PBI, lo cual es alrededor de 6
veces el nivel que nosotros teníamos en ese periodo . Resulta necesario indicar que el
nivel de PBI de Chile para el2010 era US$ 55,688 millones más que el de Peru (PBI
Perú 2010: US$ 157,053- estadísticas del Banco Mundial), de manera que el nivel
de saldo de cartera hipotecaria del país del sur es aun mucho mayor que el nuestro.
Participacion de los Saldos Hipotecarios

2s.OO"" - en el PBI (%}
20.00~ ---
18.1% 17.8%
15.00%
11 Ole. 201Y.l
II Dfc. 2010
10.00%
5.00"..6 3.4% 3.7%:---------
Peru Colombia Chile

-
Si bien se ha mostrado que a nivel regional se presenta grandes diferencias, eso

no es mucho respecto a las distancias que existen en términos de volumen de crédito
respecto a países del primer mundo. Para un mejor entendimiento de est0, la siguiente
gráfica servirá de ayuda. Como se puede apreciar en términos globales la región de
Latinoamérica tiene niveles de créditos hipotecarios muy bajos en comparación con
países del primer mundo como Holanda; Dinamarca o Estados Unidos.
Stock de Créditos Hipotecarios como porcentaje del PBI -Paises
100%
80% Fuente: Hypostat. Bancos Ceñtrales
60%
40%
20%
0%
:::.::
- 1
..-;-
®
~ C'C ~ C'C C'C C'C C'C C'C C'C C'C C'C o C'C ·¡¡; te
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o e: ~ ::2
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e: a... UJ
z u: <( CD u...
::::l
a.. CD o
ü
O)
.....
<C
o
Como se puede notar, el Perú tiene un camino largo por recorrer en términos de
financiamiento de habitacional, sin embargo esto se ve como un reto a superar por parte de
las autoridades públicas del país, tomando en consideración las experiencias de los
países más desarrollados en este ámbito, en temas como: el desarrollo del mercado
secundario y el crecimiento económico sostenible.
c. Tasas de interés de créditos hipotecarios
Una cuestión relevante a considerar cuando se relaciona tasa de interés de

créditos con la adquisición de vivienda, es que no se puede mantener un crédito
hipotecario con tasas de largo plazo si es que las tasas de interés se encuentran
elevadas, ya que resultaría insostenible los pagos a realizar por parte del que adquiere el
crédito.
Para poder apreciar la situación en la que se encuentra el sector en términos de

tasas de interés, tenemos la siguiente gráfica. Como se puede apreciar, desde el año 2002
las tasas de interés en moneda nacional y moneda extranjera se han ido reduciendo
paulatinamente. Adicional a ello tenemos que la participación del Fondo MMVIENDA
ha tomado relevancia como programa de adquisición de vivienda, trasladando costos al
sistema financiero por un orden del 6.6%, mientras que la tasa de interés en moneda
extranjera y nacional son 8.3 y 9 .8%, respectivamente.
Es necesario entender que para poder desarrollar una política de adquisición de

viviendas para las familias, es condición necesaria que el nivel de tasas de interés sea
bajo, ya que con ello se asegura mayor acceso al crédito y mayor acceso a plazos más
largos.

Tasas de Interés de los Créditos Hipotecarios dentro del Sistema Financiero

Reducción de la tasa de inter és para el beneficiario de los cr édit os de Vivienda
Evolución de tasa en el Sector hipotecario en MN Y MX Y EL FMV
8.0 7.1%
6.0
§
N
~
2
:t
~
111
~ ~ ~ 8
N
g
N
S
N
- Moneda Extranjera - Moneda Nacional Creditos FMV(* )
(") Tasa cobrada a las IFis de los distintos productos desarrollados por el FMV
Datos hasta Setiembre del 2011
Fuente SBS
d. Evolución de los plazos de los créditos hipotecarios
En relación a este aspecto, el común denominador en los últimos años ha sido

el aumento paulatino de los plazos del crédito hipotecario, lo cual ha conllevado a
una mejora de las condiciones del crédito, permitiendo que más familias puedan
adquirir créditos a menores tasas.
Plazo promedio del NCMV

(En meses)
186
184
182
180
178
176
174
172
170
2009 2010 2011

-
En este punto podemos decir que la estabilidad económica, la reducción de

tasas de interés, y la mejora en la confianza del consumidor permitirá realizar créditos
hipotecarios cada vez a periodos más largos.
2. El Fondo MIVIVIENDA S.A.(FMV)

Sus productos y su aporte al mercado de financiamiento a la vivienda.
El Fondo MIVIVIENDA es una empresa pública de derecho privado, cuyo

accionista principal es el FONAFE, responde a la política sectorial impartida por el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, y está supervisada por la
Superintendencia de Banca y Seguros (SBS). El Fondo en estos momentos cuenta con
un patrimonio de alrededor de 1,000 millones de dólares.
a. Situación habitacional y de vivienda
Comenzaremos explicando el contexto habitacional en el cual se encuentra el

Perú a la fecha, para ello hablaremos de dos cosas: la problemática habitacional y la
demanda de viviendas.
>- Problemática habitacional
Cuando se hace alusión a la problemática habitacional de un país, se debe de

hablar en términos del déficit existente, el cual para el caso peruano sigue siendo
elevado. Esto se puede apreciar en el siguiente cuadro:
Total: 1'860,692
Se estima para al año 2011 :

Total7 2 000 ooo Cuantitativo 7 500 000
Elaborado en btlS~ a datos del Censo 2007

t•JInfluye D~partamenta de Lima y ProvinCia Constirudonal del CDllao

Como se logra ver, el déficit según el censo del INEI en el2007, asciende a más
de 1,8 millones de unidades de viviendas, de las cuales cerca del 21% son en
términos cuantitativos y el otro 79% en cualitativos. De igual manera, si se hace un
análisis por área geográfica el 65% del déficit se encuentra en el área urbana,
mientras que el35% restante en la rural. Sin embargo, según estimaciones hechas
por el Ministerio de Vivienda, el déficit total para el 2011 se encontraría alrededor de
los 2 millones de viviendas, siendo 25% de éste en términos cuantitativos y el otro
75% en cualitativos.
Por otra parte, un dato interesante es el del déficit existente en Lima, el cual
representa un 26% del déficit total, lo cual muestra la gran disparidad en el
desarrollo habitacional en el Perú.
~ La demanda de vivienda
La situación descrita en el ítem anterior ha repercutido en la demanda de

vivienda, de tal manera que la tasa de variación de ésta se ha dado de manera
creciente en los últimos años. Un ejemplo de ello lo podemos ver en la siguiente
gráfica que describe la situación en la ciudad de Lima.
Venta de viviendas en Lima Metropolitana Perspectiva de situación económica ramlllar

y Callao Cunldades vendidas) dentro de 12 meses(% que respondió KMejor")
16.000 65
15.500
15.000
14.500
14.000
13.500
45
13.000
12.500 40 ~.....---~~~~-------.~~~--~~
000000000000~ ~ ~~ ~
~~~~~~ ~~~~~ ~~h~~>
1.2.000 .......~~.....-~.....---.......~~- e~ E
~ .0 ~ § :2, ~ 2-tl ¡:;c :6 ~~roE~ roE.
.2008 2009 2010 w- _ ro E - ro~O
- NSE A/B - NSE C/0/E

Fuente: Tinsa y BBVA Research Perú Fuente Apoyo Consultor!¡;¡ y BBVA Rese<!r\':h Perú
Por otra parte, en lo referente a la situación económica familiar las

perspectivas son favorables, lo que conlleva a deducir que la tendencia creciente en
la adquisición de vivienda se mantendrá en los siguientes periodos. Sin embargo,
este mayor dinamismo en la demanda conlleva un efecto contrario, el cual es el
incremento en el precio por metro cuadrado de vivienda, el cual está influido,
también, por el escaso stock de suelos existente.

Evolución del precio por metro cuad rado

Julio 2009 · Julio 2.010
920
900
Q
"O
..."" 880
""'=>
V
o
i...
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860
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o
.
....
...
~ "'
0.0 e;:
<{
<11
VI o w
OJ
LL :;
Precio promedio por metro cuadrado en Lima (índice 1998 =100)

120
100
80
60
Fuente: CAPECO
b. Productos del FMV S.A. para financiamiento de la vivienda tltqos

de recursos
El Fondo MIVIVIENDA al ser una banca de segundo piso, canaliza todos sus
productos a través del sistema bancario. Para ello ha generado medios por donde
llegar como mecanismo de apoyo a las familias, los medios por donde lo ha realizado
es a través de las entidades financieras, ya sean bancos, cajas rurales, cajas
municipales, entre otros. Para dejar clara esta idea, el siguiente diagrama muestra
cómo es el mecanismo del programa.

1&neos -
1f lnancleras - ~#
~ ~~
-+ 1Caja ..
Municipales - Créditos
- - --- - Hipotecarios
hasta en 30 1-
años
-+ Edpymes
-
-. Cooperativas -
Empntsa$
Admtnlstrador;u --
d• H!pot•cas
El Nuevo Crédito MIVIVIENDA viene orientado al sector poblacional que se

encuentra en el segmento Ay B, específicamente, pero también atiende a parte del
segmento C. Por el lado del nivel de financiamiento, el crédito tiene un mínimo de
alrededor de 18,000 mil soles y un máximo de hasta 180,000 mil soles.
El siguiente esquema deja claro la población objetivo de cada producto, además

que muestra los niveles de ingresos de la familia estándar en cada una de las clases.
PI rámlde Socloeconómica del Perú 2010*
Promedio de Ingre~os dol • Total de Hogares 7,063 m// hogares PRODUCTOS

v
Hogar en Nuevlls Soles S
s¡. 1o,n6 ($3,886) Crédito Convendonal

706 mil hO(Iares
S/. 2,986 ($1,081)
S/ . 1,488 {S:i39)
. .
~
-
.. :.
AVN
},(J'fB mil hO(Iares
NSED
s¡ . 1,o31 ($374} CSPyMV
:?,684 mil hODares

NSE E
S/. 734 ($266)
AVN = Vivienda nueva

CSP = Constr uc sitio propio
• ¡ncfuye toda lil pobllldón urbana y rural MV = Mejoramiento vivienda
Fuente: Jpso5 Apoyo opinión y Mercado S.A. 2010
Elaboración Fondo MlVMENOA S.J,.

PlrámldeSocioaconómica-de Lrl ma 21@1•@*
IPmml!cliD dt! ~!1.9f~$i)S d~ • Tollll d~ Hooares

INg~r er1 i'iW!.VDS Soles 2, 200míl PRODL!lCTOS
••
Gre.dlto Corw emjJ o.na~
-
S/ . 10, 72CJ 114 mlf ltooares
S/. 11.80;000
.50 l!IIT
S/ . 2,986 .189 mil hogares
"'
MIVIVIWDA
S/ . 1,4B6 AVN S/. 50,400

14UIT
~~ S/. 50,400 .
S/. 1,032 665 mil hogares
f::N~ ·CSP y f1IV HUIT
S/. 43,200
12Ull
~1 . , lt 304 mtl hogares Mayora S/. 17,640
>4.9 UIT
AVN ==Vivienda nueva
CSP ;;;; Const ruc siti o propi o
• ConfDrmªda pi}f los IDiS:iri IDs de llJrna y Ca iJ ~ ,, MV = Mejoram iento vivienda
lfut~nl:t!: fpsos Apoyo Opinirin y 11>1t!I'J:ado S.A. ·2010
IEJabor.ld ón lfoodo IMIVQVf EJ1 0 A S.A.
El Fondo, a nivel de fmanciamiento , tiene dos productos:
~ El Nuevo Crédito MIVIVIENDA
Este producto consiste en la entrega de un bono de 12,500 nuevos soles, el

cual se otorga según las características de pago del deudor. Contempla una
cobertura de riesgo crediticio de 1/3 del saldo insoluto en los primeros 8 años y 1/6
del saldo insoluto en años subsiguientes (con recuperación para el FMV en función a
liquidación de garantías) . Las fortalezas de este producto son la tasa fija que se
otorga en soles y el acceso y reducción de la tasa efectiva al usuario final.
Una especificación más clara de estas características se puede tener con el

siguiente esquema.
~
NCMV - Características • " 1 NCMV ~ Características
• Bien Terminado • Nuevos Soles (S/.)
Financiamiento • Sien Futuro (periodo de gracia de Moneda y tasa
• Tasa Rja
hasta 6 meses adicionales)
Plaz:o • De 10 a 20 años (sin Incluir
Volor total do la vlvlondn • Mayor a 14 UIT (Mayor a S/. Periodo de Gracia).
50.'100)
• Máximo so urr (Menor o Igual a • MÍI11ino 10% Valor de la vivienda
S/. HIO,OOO) Cuota !nidal
• Máximo 90% del valor de la

Cr6dlto viviend a Reembolso • De 12 a 1<1 cuotlls al año
• Mfnlmo 9 UIT S/. 32,'100
• Gastos de cierre hastll 5% del valor
efe la vivienda. Premio al , Equivalente a SI. 12,500
Buen Pagador

1
;,. Techo Propio
Programa del Estado orientado a facilitar el financiamiento de la vivienda de

las familias peruanas con menores recursos, permite el acceso a una vivienda que
cuente con servicios de electricidad, agua y desagüe
Este producto consiste en la entrega del Bono Familiar Habitacional (BFH),

que para el caso de vivienda nueva, equivale a 18,000 nuevos soles. Este nivel del
bono podria llevar a tener, en términos netos, tasa de interés bajas o negativas en el
financiamiento complementario que el usuario final recibe.
Entre las fortalezas del producto tenemos la reducción de tasas, las

ampliaciones de plazos, el Bono Familiar Habitacional (BFH) y la Cobertura de
Riesgo Crediticio de 100% los dos primeros años, con reducciones de 10% cada dos
años hasta el año 14 (llega a 50%), de años 15 a 30, 1/3 subordinado (con
recuperación para FMV por garantías).
Entre las modalidades de aplicación tenemos:
o Adquisición de Vivienda Nueva: Dirigido a familias que no tienen

vivienda ni terreno donde construirla.
o Construcción en Sitio Propio: Dirigido a familias que no tienen
vivienda pero tienen un terreno o aires independizados donde construir.
o Mejoramiento de Vivienda: Dirigido a familias que tienen vivienda
pero necesitan terminarla, ampliarla o mejorarla.
¿cómo funci ona el Programa Techo Propio en la Modalidad

AVN? ---
B
~e
-
~
Valor de la Vivienda ó
Ahorro Bono Crédito
Valor de la Obra
-
S/.4,320
-
S/.18,000
1
Sl.20,880
• S/. 43,200

!!! - - -- - - -
· Haciendo ciudades·Sostenibles
- - • - - -- = - - -- - ----= - '- : - - ' • '" ~ • . • •- ' ' .~ r • '• - ' ' ; ~·
• Valores para las Modalidades de Aplicación

~~~
--¡~)
Mayor a 12 UIT hasta 14 UIT 3 UIT

Mfnlmo 3% del
(S/. 43,200- S/. 50,400) (S/. 10,800)
Adquisición de VIvienda Nueva precio de la
Mayor a S. S UIT hasta 12 UIT 5 UIT
vlvll!nda 21
(S/. 19,800 · S/. 43,200) (S/. 18,000) MVCS
Mayor a 4.9 UIT hasta 12 UIT 4.7 UIT FMV S.A. 31
Construcción en Sitio Propio
(S/. 17,640 • S/.43,200) (S/, 16,920) 0.2UIT
Valor mfnlmo di! 2 .1 UIT 1.9 UIT (S/. 720)
Ml!joramiento di! VIvienda
{S/ . 7,560) l/ (S/. 6,840)
1/ El valor mínimo de obra sumado al BFH, al ahorro, ~1 valor del terreno, al valor de la edificación y al crédito, si se requiere, debe sumar el valor
miiximo de la VIS vigente (12 UIT).
'J./ Sesun R.M. N' 128·2009·VIVIENDA.
3/ De ser necesario un crédito.
La incidencia de estos programas se ve reflejada en la siguiente gr áfica, donde

se determina el volumen de soluciones habitacionales que se h an desarrollado.
Número creciente de familias accede a vivienda de interés

social
SOLUCIONES HABITACIONALES ATENDIDAS POR EL F.M.V. S.A.
1 SOLUCIONES HABITACIONALES TOTALES: 148,1541

35,0011 3l ,Oll 3 1,617
~
....
311,000
BONOS BFH Y FINANCIAMIENTO DE VIVIENDAS
600,000 PERSONAS BENEFICIADAS .
o
v
~
25,000
=
~
~
= 10,000
z
2
g 15,000
..J
o
"'
loo)
= IO,iiOO
~ s.ooo
~
z
o
1999 lOOO 2001 2002 1003 2004 lOOS 2006 2007 lOO~ 2009 20 10 201 1
,\RO
Nota: El año 2011 incluye ejecutado a setiembre (10,380) y proyectado a Diciembre 2011
Fuente: Fondo MIVI VIENDA S.A. - Gerencía de Operaciones.
Otra muestra de la incidencia de estos programas, es la evolu ción que ha

tenido el número de colocaciones que se han dado por parte del FMV en los últimos
años. Como se observa el número de colocaciones del Fondo, a partir del 2007, ha
tenido un crecimiento sostenido hasta la fecha.

-- - - - - - - - -- - - ~- - -- -~ --
1, • ·' _ Haciendo Ciudades Sostenible&
~-~ -- ~·~ =--=---=-~-- ----- ~-..:.·---=-----..:.__ ~--....___~- ~ -· ·r;,-;~~.:.::..-·-~.-= ·- -;:-.~~~~ ~·~· •
Evolución de las colocaciones del NCMV
Evolución de los montos de las colocaciones del NCMV canalizados a

través del Sistema a Setiembre 2011 (Millones S/.)
S/.700
S/. 600
S/. SOO
S/. 400
S/. 300
S/. 200
S/.100
S/.0 - - - -
2008 ----------- ~
2009 ~ -
2010 -----
2011
Los créditos del FMV corresponden a Mi Hogar(2008 y 2009), Crédito

MiViviendaEstandarizado (2008 y 2009) y al Nuevo Crédito MiVivíenda
(2009,2010 y 2011)
Número de operaciones históricas de Créditos FMV S.A.

Periodo 2001-201
10,00~~--------~~----~~~----------~------~~--------~-----------
> 65,522 Créditos FMV Colocados
X 9,000~~----------~~------------~~~~----------~------~------~~
"" S/ .3,799 Mil lones en Cré ditos Colocados
~ 8,000~--------------------------~~~~~~~----------------------~
l:i
o 7, 000~--------------------~~~r--------~~----~----------~~---------
5 6,00
UJ
Q
(1)
w
9z 4,oorn-------------------~----------------------~~~~~~----------------
u
~ 3,000~ _ __ __ _ , __ _ __ _ _ __ __ ___;____;;_!,..;;...;...,;_ _ _ _ _ _ __
1
g
8 2,000
~ 1,000,1----------:::o~-'--..:.-...;_ _ _ ______ _ ________ _______________
0 ~~~~~~------~------~---~~~~----~~-------
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
-Nuevo Cr,dlto MIVIVIENDA
(l) Información actuallzi:!dC! Cll 30 de septiembre de 2011 ·Crédito Complementarlo Techo Propio
(2) Sin considerar el monto en S/. Colocado"con el Servido CRC -Proyecto MI HOGAR
PBP, por ser fondeo de las IFls -Créditos MIVIVIENDA con servicios CRC-PP
Fuente: Gerencia de Operaciones 1Operaciones Crediticias (fondeo IFI)
-Crédito MIVIVIENDA Tradicional
-Crédito MI VI VI EN DA Estandarizádo

-
El Fondo MMVIENDA ha sido un elemento dinamizador y articulador del

mercado, y ha contribuido a la reducción de las tasas de interés; a través del Bono del
Buen pagador en la tasa del costo efectivo anual de crédito para vivienda.
Aporte a la Reducdón de Tasas de Interés - Efecto del Premio al Buen

Pagador en la Tasa de Costo Efectiva Anual
Al quitar el beneficio del Premio al Buen

Pagador en el Crédito MMVIENDA, se
observa un incremento en el costo
r-·\--~
w.~
_ _ ~ efectivo del crédíto.
~--~¿-~ ~-·----------------------~
-....
~ 9..5ilP.él
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~~~g~c~~~E~É ~ ~~~ 5 c~ ~~E~E~~~~
- -TUASIN PBP · •·TUACON PBP
( 1) La Tasa efemva anual es la rasa de interés que la entidad financiera aplica a los Créditos MlVlVIENDA
(2) la Tasa del costo efutivo anual es El costo real para el diente de su Crédito MJVMENDA. B costo se reduce por el
lbeláióo del Premío al Buen Pagado~"
(3) Para el lá'olo del costo eteWw se ha considerado un préstamo de S/.162 mil soles, un plazo de 180 meses, cuotas
simVJ(es. ,., se ha coosiderado pare~ el cálaJfo del costo efectivo del crédito seguros, comisiones ni portes.
Oaboradón: Gerencia de Oper.Kíones 1 Departamento de Operaciones Crediticias
3 . Retos para el FMV S.A. como promotor del desarrollo del mercado de
financiamiento a la vivienda social en el Perú
Los retos que tiene el FMV se encuentran en: la mejora de los programas de
vivienda vinculados al objetivo de desarrollar mejores ciudades; el desarrollo de la
vivienda rural y los duetos de servicios; la generación y/ o renovación de suelo
urbano, que es la única forma de asegurar la existencia de vivienda social; asegurar
la existencia de un mercado de hipotecas; y la sostenibilidad financiera del FMV.
Respecto al primer aspecto de mejorar los programas de vivienda, lo que se

debe buscar es una mejor articulación entre el sector privado y público, el cual
busque mejorar la forma de adquirir vivienda por parte de familias de bajos ingresos
tanto en el ámbito urbano como rural.
Dentro de este aspecto de los programas, una de las metas es el desarrollo de

2,500 hectáreas de suelo urbano . Otra meta es en base al programa Techo Propio,
otorgar ayudas económicas con criterio de transparencias y focalización a familias
que carecen de viviendas.

Como conclusión preliminar, se quieren generar programas que fortalezcan

las capacidades buscando sostenibilidad económica; que generen hábitos de
vivienda saludable; que acompañe en la búsqueda de una mejora de la vivencia en
comunidad; y que tenga las suficientes competencias para evitar estafas y fraudes
sobre los beneficiarios.
Mejora a los programas de vivienda alineado al

programa sectorial " Nuestras Ciudades"
Promover con el sector prjyado,
la construcción y/o mejoromiento
Entrega 1t1le 300,000 'liÍttll.los de
de vMendas a familias de bajos
propiedad;
ingresos de los ámbitos !Urbano y
rural.
Generación de 2.500 hectáreas Mejoramiento integr.al de 100

de sueJo urbano; barrios l!lrbano flililaf9inales.
Otorgar ayudas económicas con '!Impulsar y diversifiGar el ac~Cl

criterios de transparenda y de ftaefiltes de 'finan-ciamiento
focalización a través del habitaoional a través ~e¡
programa ''Techo propior'; programa "'MN!NlENOA"';
Poner 'eA mar.dha e1 programa "!NlJestr.as cillldacftes"' co111 ~a ¡p¡uf!lh.:11 paC1lón lt:O.B:OlJrmentelde ~os
~ll
tres niveles de Gobie:mo, ~a ¡poblad6n1 el sector tempresaria1 y la smcledad ~Civil.
,. La durlad de Pisco~~ 1-a primera a inb!rvenlr<en e1 ma-rco de -e!!lta iJ'r.Qgr.ilm-¡¡.!
• La población de bajCIIS iingres05 damnlflcaduie <e:stil ~iudad ¡y las demis -afectadiJs¡pl)l' ilossismou'lel
2001, itmndri.n ¡¡'t;ención ¡ptefer.e.nte en los progr.mu .ti~ ~iv'lenda que ¡pr""'ueve el Estado.
El desarrollo del mercado de financiamiento a la vivienda rural, considerando

las diferencias regionales:
• Zona rural en costa, difiere de zona rural en zona alto andina, difiere d e zona
rural enselva.
• Costumbres y hábitos de vida diversos.
• Intervenciones ahora desarticuladas y descoordinadas.
• Gestión del desarrollo territorial en frontera por atender.
• Generación de suelo urbano-rural compleja por existe.
En lo referente a la generación de suelo urbano, para poder desarrollar esto

de una manera adecuada, es necesario políticas públicas de programas sociales, de
desarrollo territorial, de titulación de terrenos, de financiamiento e información.

Generación del suelo Urbano
Titulac:lón de Financia Informa

terrenos miento ción
Qu
( Pobres urbanos )
[ Zonas periurbanas )~
( Zonas rurales )~
Pa ra llega ra:
Vivjenda
( Zonas de frontera Comunidades nativas J Digna y
sustentable
Basado en:
Gobiernos Regionalos y Locales empoderados y que inviertan en el desa rrollo de su s comunidad!!&
En lo referente al mercado secundario, si bien se tienen varios instrumentos,

como por ejemplo el titulo de crédito hipotecario negociable, las hipotecas, entre otros.
Resulta necesario la mejora en aspectos como: mejoradores de riesgos; incentivos
tributarios: exoneración del Impuesto a la Renta bajo ciertas condiciones (plazo del
titulo, tiempo en poder del bono, u otros) ; y relación Deuda/ Garantía o"Loan to Value".
Desarrrollo del Mercado Secundario de Hipotecas
Esquema Basico
Orlginación
Créditos
s • \' --- ----.,...------'

r
Mercado primario de Mercado secundario
hipotecas de hipotecas
Por último lo referente a la sostenibilidad financiera, para ello se está

adoptando medidas de corto, mediano y largo plazo. El propósito del FMV es asegurar
un año de fmanciamiento para el fondo por adelantado. Dicha estructura la podemos
ver en el siguiente cuadro, donde se podrá ver la tendencia en el financiamiento del
fondo y sus proyecciones para el próximo año (20 12).

Haciend_ó Ciud~des ~o~tenibles
- - -- - --- --- -
Sostenibilidad Financiera del FMV S.A.
• BANCO INTERNACIONAL $100 M

• PREPAGO CARTERA CREDITICIA 1.400 M
·ADEUDADOS (local)
• APORTES DE CAPITAL (lnv.lnstituc.)
• BONOS CORPORATIVOS LOCALES 1." ' M
LARGO • BONOS CORPORATIVOS INTERNACIONALES

Programa da OM]Islón por allo S/. 600 MM a 1000 MM
PLAZO • TITULIZACION DE CARTERA CREDITICIA
• MULTILATERALES
(2012 m· )
4. Conclusiones
Se debe de destacar que el Perú posee un buen entorno de negocios y

condiciones que representan una excelente oportunidad para la inversión y el
financiamiento de la vivienda.
El financiamiento de la vivienda ha sido creciente pero con una necesidad de

un salto cualitativo, para que se pueda acercar a niveles de las principales
economías de Latinoamérica.
Por otra parte, si bien Lima continua siendo el mercado más grande del país,
tanto por su aporte dentro del PBI global, como por disponibilidad de terrenos,
resulta necesario evaluar y priorizar una mayor penetración en las provincias.
Por último, hay una tarea pendiente en generar un marco normativo e

instrumentos para generar el mercado secundario de hipotecas.

III. UNA MEJOR CIUDAD ES POSIBLE
Wal ter Piazza de la Jara
l. CAPECO y el contexto en el que se encuentra el Perú
La Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), es una asociación civil sin fines

de lucro, de carácter grerrúal. Ella agrupa y representa a empresas que se desenvuelven
dentro de la actividad constructora en el Perú. Tiene como misión brindar servicios a
sus asociados, promover el desarrollo nacional y mejorar la calidad de vida de los
ciudadanos a través de la construcción.
En lo relacionado al contexto actual en el ámbito del sector construcción inmobiliario

en el Perú, se está presentando un desarrollo del sector muy bueno, esto gracias a que
durante casi una década se ha mantenido un entorno macroeconómico favorable y
también porque se ha dado un crecimiento exponencial en el desarrollo de viviendas
durante el último lustro.
Sin embargo, a pesar de este crecimiento en el sector vivienda, la problemática

que acontece aún , es el bajo nivel de elaboración de viviendas, el cual según últimos
estudios de CAPECO, ha sido alrededor de 40,000 unidades de vivienda, mientras que
la demanda asciende a 120,000 unidades, de manera que se tiene una demanda
insatisfecha de alrededor de 80,000 unidades. Esta situación ha generado la fuerte
presencia de oferta informal, la cual termina afectando el desarrollo y el financiamiento
de viviendas en el pais.

-
. Haciendo Ciudades Sostenible&

- - -- -
- -
2. La problemática
Pero, ¿Porqué no se ha podido solucionar ese inconveniente de insuficiencia de oferta, a

pesar de que se tienen a los participantes requeridos y los instrumentos necesarios
para tener una oferta y demanda adecuada, enfatizando más en la oferta?. La respuesta
a esta interrogante la encontrarnos en la existencia de un gran sector informal, de una
ilegalidad en el sistema y de una corrupción impartida por entidades públicas, generalmente
locales. Lo cualha pennitido, lahabitaciónyconstruccióndeinmuebles deforma inadecuada.
En relación a este problema, CAPECO realizó una encuesta con la fmalidad de

saber cómo los habitantes ven el desarrollo de su ciudad, el resultado fue que las
personas piensan que su ciudad está cada vez peor: más hacinada, más desordenada,
más fea, con preocupantes índices de contaminación, con muy pocas aéreas verdes y
zonas de esparcimiento, con altisima congestión vehicular, con gran inseguridad, y sin
la capacidad de proporcionar servicios de agua y luz a grandes sectores de la población.
Y lo peor de todo esto, es que se creen que no hay salida a esta situación.
Sin embargo, CAPECO, tiene la visión de que una mejor ciudad es posible.
3. Lavisión
En CAPECO se tiene una visión de que una mejor ciudad es posible, en ese sentido
la institución trabaja para promover propuestas integrales, con el fin de resolver los
problemas que aquejan a las ciudades del país. Según CAPECO este cambio a nivel
urbano - rural, se realizara en base a propuestas de carácter integral, eficiente y viable,
tomando en consideración elementos como los que se describen en el siguiente cuadro.
Soportes de la Proposición.
A.QtVf'Jdfl'OS 11 rH•nto\ d•• tlnl(nt:""~' Ud wtltu
coruuucc j(W\
~DinQ\ C\pPCijllj.,t¡~ t\rt tUit\tht{LIÓO dr YIYIC'nd>l

t.rh,mi~"'OQ. pl31\lfk~IOn y dt"\.JNOIID do CIUt1:trfP"(
{unt~rlarnCJ\ ll lodos. ICK \KtOfOI\ , .,.l¡\(10.\c+IIO\(ún ~

COOlUUCCIOn N'l ~~ J).\h
CAPlCó llo~ 1.> n!OIOfhl (¡~, aue p.1r~ s~r lnt~igfllh?i 1\Jy Q\.11! \t:f mutho~,.
par t-ndc- ~.ttnt)S &os t"\P.•CJO) p..11o1 rw.uch3t l.l\ lrft'""3~
d@o rodot 't fon!!t'nlo1n11n ~u.lb:~~ cu "~u1p0
tff'!CmQf. QU4' JOdO lO (tL~· hiK.t'fflG) debe t'U.ll SotCfflplf'

t}t.:ttl ll<lfhO
(recmO\, PfO'IC it(.llilO) y IO!•H!rltdm05o pct mllnl't\ICmc."niC

nutaun Ct'KftUO dr t!lll..t
V PFCO 1-tn~ 1>NP><ld.ld A 1~ COIM)IO\ l>fOft~~IOnaiM J los CUJdros IC>CniCOt; "

l~lUOVOlltl !lóhlt(n~ Cid QOlJ¡rmQ CC:11Uotl di.'IIO\ 9tth1Ptrl(h
reoKln.l iM V loc..1 ll't\
f"dt•I\UI..t ¡1t\rot Ut!\OtroU.n mezo, oucUtJ
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional 4li

- - - - - -
Uno de los aspectos más relevantes dentro del cuadro, son las fórmulas que CAPECO
determina como elementos preponderantes para obtener una mejor ciudad, estas son:
)- Valores: donde tenemos la confianza, el profesionalismo, la innovación y la

responsabilidad.
);> Personalidad: el cual se compone por la tenencia de una actitud proactiva,

optimista, actual y transparente.
Con ello se espera que el ciudadano termine cambiando la posición pesimista,

mostrada en los últimos años, y que adopte tanto una visión de que el cambio es
factible, como también un deseo de ser parte ese cambio.
4. La transformación
La institución CAPECO, como se mencionó en el ítem anterior, busca mostrar a

la ciudadanía en general que el cambio es posible. Ejemplo de esto es la siguiente figura,
donde se muestra cómo el cambio es factible hasta en situaciones más adversas.
Mostrando la posibilidad de transformar un desierto en una gran ciudad.
Toda esta visión, esta idea, esta condensada en el proyecto de CAPECO denominado
"UNA MEJOR CIUDAD ES POSIBLE'', la cual para este momento ya es una realidad.
Este programa tiene una visión centrada en la idea de que una cuidad siempre tiene que
ser diseñada pensando en los ciudadanos, tanto en términos de modernidad, como en
términos de bienestar socio-ambiental. El que se pueda lograr esto en todas las
ciudades del Petú, si es factible, ya que existen muchos casos exitosos, tanto internos
como externos, en donde se ha logrado.

a. Casos exitosos
Los casos exitosos que existen los podemos dividir en nacionales e internacionales.
)}- A nivel nacional
o Los Parques del Agustino
Este fue un proyecto que pudo surgir gracias a la participación tanto del Estado,
de los gobiernos locales y de la población, de forma desinteresada; es decir , dejando de
lado las diferencias de intereses entre ello.
La dificultad que tuvo este proyecto fue la existencia de un cuartel militar ubicado
en el distrito se iba a operar. Este cuartel generaba población deficitaria en términos
habitacionales y dicha población se rehusaba al denumbe de la instalación.
Sin embargo luego de la intervención estatal, la entrada del sector financiero y la

elaboración de una sola dirección en los intereses, se logró desarrollar un complejo de
viviendas de 3,000 unidades, destinadas a familias más pobres. El proyecto contó,
además, con dos centros comerciales, una plaza civil y un local municipal.
ANTES
AHORA
o Metropolitano {Lima-Perú)
Este proyecto, más que una innovación para la fluidez del transporte vehicular,
fue una medida obligada a realizarse, debido a las circunstancias en la que se encuentra el
tránsito vehicular en Lima Metropolitana. Es decir, tuvo la finalidad de solucionar en
cierta medida el transporte lento, desordenado, inseguro, poco rentable, contaminant e
y de baja calidad, en la capital peruana.
En concreto, el proyecto consistió en la instauración de una red de numerosas de

lineas que comprende decenas de kilómetros de vias segregadas y vehículos de gran
capacidad que utilizan gas natural; los cuales atenderán oportunamente la demanda
efectiva existente en la ciudad.

1
La gráfica siguiente nos muestra el cambio en la forma de brindar el transporte

público en Lima Metropolitana.
~ A nivel internacional
o Malecón 2000 (Guayaquil-Ecuador)
Este proyecto, desarrollado en Ecuador, buscó recuperar un importante espacio

urbano, que a pesar de tener un alto valor histórico y una ubicación privilegiada,
terminó deteriorado por el tiempo.
La solución que se dio a esta área, en base al fmanciamiento público-privado, fue

de generar áreas verdes, espacios de esparcimiento, recuperación de monumentos,
mayor protección contra inundaciones y mejoramiento del tránsito. Produciendo de esa
manera una reactivación de actividades económicas en la zona y una revaluación
predial.
o Proyecto Urbano Integral Santo Domingo Savio (Medellín-Colombia)
Este proyecto tuvo por fmalidad el transformar uno de los barrios más pobres de
la ciudad de Medellin, el cual estaba situado en las partes altas de un cerro. La población

,- - -- __i __~~~~-=- Haciendo Ciudades Sostenibles
que vivía alú había ocupado el terreno de manera informal y sufria de problemas como:
viviendas con carencias materiales, falta de oportunidades e inseguridad.
El proyecto, promovido por el Estado buscaba la recuperación de dicho espacios

públicos, de manera que se pudiese integrar a la ciudad. Esto en base a sistemas como
el de macro-cables, la construcción e implementación del parque biblioteca España, la
generación de empleos y la integración de lapo blación a la sociedad.
Luego de realizado el proyecto, el barrio quedó en condiciones como las que se

muestra en la imagen.
ANTES AHORA
b. Propuestas de proyecto
Dentro de los proyectos que CAPECO prevén desarrollar en los próximos años
se encuentra el de la ciudad de Pisco-Perú, el proyecto se ha denominado: "Programa
de Desarrollo Integral de Borde Costero". Dicho proyecto lo que buscará es el rescate
de la rivera marina de la ciudad de pisco, localidad que siempre tuvo el mar como eje
importante de su desarrollo.
El proyecto será promovido por la organización Espacio Expresión, la cual buscará

la elaboración de un importante malecón, de plazas públicas y la reconstrucción de un
histórico muelle de la localidad, todo esto con el fin de impulsar la potencialidad
económica y turística de la ciudad de pisco.
Según proyecciones, se espera que la localidad se transforme tal como lo muestra

la imagen
PRESENTE
FUTURO

5. Formula de desarrollo
La fórmula que en CAPECO se desarrolla para poder obtener mejores viviendas,

es la de obtener mejores ciudades. Para ello, a su vez, es necesario que se cumplan
ciertas condiciones en algunos aspectos como:
;;.. Vivienda: La ciudad necesita que sus pobladores accedan a una vivienda bien
ubicada, cómoda, segura y que los ayude a progresar.
);. Equipamiento: La ciudad debe de ofrecer a sus pobladores lugares seguros
para vivir y trabajar, parques para pasear, espacios para distraerse, buenas
escuelas para sus niños, centro de salud, comisarias, lugares donde puedan
comprar lo que necesita, entre otros.
r Infraestructura: La ciudad tiene que ofrecer a sus pobladores acceso al agua
potable, desagüe, energía eléctrica, teléfono, intemet; debe tener pistas y
veredas bien construidas, medios de transporte seguros y cómodos, y un
medio ambiente bien cuidado.
~ Gestión: Las ciudad debe ser gobernada por personas capaces y honestas, que
tengan visión de futuro y sepan qué se necesita para desarrollarla.
');- Gente: La ciudad necesita que su gente la cuide y participe activamente en su
desarrollo.
En cuanto a la formula que se propone para el desarrollo de más viviendas, ésta

se compone por la búsqueda inicial del cumplimiento de ciertas caracteristicas:
;,;. Suelo: Las municipalidades deben de decidir en qué lugares alojar a quienes
hoy no tienen vivienda, y a los hijos de estos hijos cuando ellos decidan tener la
suya.
~ Servicios: Toda vivienda debe de contar desde que se construye con agua,
desagüe, luz, teléfono, intemet, etc.
> Financiamiento: Las personas con su ahorro y con el financiamiento público o

privado, deben poder hacer posible su aspiración a tener una vivienda.
;. . Calidad: Toda vivienda debe ser diseñada y edificada por profesionales

competentes, utilizando materiales seguros, procesos constructivos eficientes
y respetando las normas técnicas.
:,.. Formalidad: La construcción de una vivienda debe ser autorizada por la

municipalidad a través de un proceso simple, rápido, eficiente y económico.
Finalmente, para lograr esta visión es necesaria la participación de los diversos

actores del sector: gobiernos central y local, colegios de profesionales, empresarios,
técnicos, obreros, urbanistas, etc.

CONTRATISTAS
EDIFICADORES
COLEGIO DE GOBIERNO
INGENEROS GENl E CENTRAL
MQUillClOS
COLEGIO DE GOBIERNO
ARQUITECTOS LOCAL
PROVEEDORES
_,

IV. PRODUCCIÓN DE SUELO URBANO Y ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO
DE LAS EXTERNALIDADES
Pilar Giménez Celis
l. Introducción
La producción de suelo urbano en los últimos años ha tomado una relevancia

mayor entre los paises de la región, esto debido a que a medida que se van desarrollando
las ciudades, la escasez de este recurso (suelo), se hace más evidente. Esta escasez de
suelo, además de generar una preocupación en los agentes desarrolladores de políticas
de vivienda, ha producido una distorsión dentro del mercado inmobiliario, específicamente
en la determinación del precio.
Son por estas razones, y otras adicionales, por lo que resulta necesario analizar las
consecuencias que ocasiona la insuficiencia de espacios para construir. Además que, a
partir de dicho análisis, se puedan determinar las medidas que permitan sobrellevar este
problema.
2. Las externalidades urbanas
Se entiende que toda sociedad está compuesta por individuos los cuales buscan
siempre, económicamente hablando, satisfacer sus necesidades, por ello realizan

-
una serie de actividades productivas, .como agricultura, pesquería, comercio, entre

otros . Sin embargo la realización de cada actividad tiende a afectar a las otras
indirectamente, ya sea para bien ·o ~para ·mal. Este hecho se denomina como
externalidad. Específicamente, una extemalidad es un efecto positivo o negativo que
se genera de fonna indirecta por parte de la actividad de algún agente, pero éste no se
hace responsable de dicho efecto.
En el contexto urbano se presenta esta situación de extemalidad, propiamente

entre sectores. Una forma práctica de entenderlo podria hacerse en base a la siguiente
gráfica.
VIVI~NOA
o ,-;
.:;.1-;.
~
o
~
%~
S
e;;
'?-a.
~;r~
o
~
~·
'ó
~
1 ~
COMERCIO
o (•) Canal de.ooto 1(-)Congestión
( +) Productos terminados 1(-)Contaminación

----7
INDUSTRIA
En la gráfica se toma en consideración tres sectores: vivienda, comercio e

industria. Como se puede observar, el sector vivienda genera efectos indirectos a los
demás sectores, en este caso industria y comercio. Para el primero de estos
(industria), el efecto indirecto por parte del sector vivienda es positivo, ya que crea
más mano de obra; mientras que para el segundo el efecto es negativo, ya que genera
una mayor cantidad de hurtos.
Con este ejemplo queda claro de que, el sector vivienda puede generar tanto
efectos positivos como negativos. Precisamente este último efecto, es el que las
entidades chilenas buscaron minimizar. Por ello se instauró el sistema conocido
como la uplanificación por zonificación".

3. Planificación Por Zonificación
El sistema de la "planificación por zonificación'', se enmarcó en el DFL. 458 en

1975 y en el DS. 4 7 en 1992. El plan busca el manejo de las externalidades basado en
un trato del territorio de manera diferenciada. Esto consiste en defmir, dentro de
todo el territorio, que área es rural y que área es urbana, de manera que éstas se
encuentren separadas por un espacio denominado "limite urbano''. El plan señala que
solo se puede construir en el área determinada como zona urbana. Las construcciones
in m o biliarias (para vivienda) , que se realicen en dicha zona, estarán condicionadas a
ciertas normas de edificación diferenciada. Por otra parte, las construcciones de
infraestructura industrias y comercio también estarán determinadas por una
normativa.
ACTUAL MODEL O
PLANIFICACIÓN POR ZONIFICACIÓN
Área Rural
Este sistema de determinación de áreas ha sido aplicado a nivel nacional en

Chile, y su incidencia se puede apreciar en la siguiente gráfica.
PLAN REGULADOR COMUNAL_TOTAL PAÍS
• VIGENTE O CON Vigentes o con

16, 4 .6% 115
ACTUALIZACION RECIENTE actualización reciente:
!llS, 33.2.% En Actualización : 118

97,28.0% • EN ACTUALIZACION
En Formulación: 97
PRC EN FORMULACION
No Existe: 16
W comunas de Chile 346

SIN PRC

'
La gráfica toma a cuenta a todas las comunas existentes en Chile, las cuales
ascienden a 346. Para tener una idea del alcance del plan de zonificación implementado
en Chile, podemos ver que solo 4.6%, que representa unas 16 comunas, no han
adoptado aún el plan. De forma que se puede decir que el plan se ha adoptado casi en la
totalidad del país. Algo que resulta importante de rescatar de estos datos, es que un
28% de las comunas se encuentran aún en proceso de formulación del plan para su
localidad, mientras que el resto, o tienen vigente el plan o está en actualización del
mismo.
El énfasis en la instauración del plan viene por el lado de que una ordenación de
la construcción y edificación, termina generando una reducción de las extemalidades
mencionadas anteriormente.
Sin embargo la planificación no acaba ahí, en Chile también se ha desarrollado

un plan regional, el cual conforma un plan para las 15 regiones que posee el país.
Además, existe también, un plan de regulación intercomunal, el cual toma presencia
en situaciones donde el desarrollo de las actividades de las comunas están muy
interrelacionadas.
Plan Regional de Desarrollo Urbano
-=-- --
Estado
... .-
Canticlad.
- -·· . . Estado Cantidad
2 Vigentes o con
Vigentes: 12
Regiones 11 y IV actualización reciente:
En Estudio: 1 En Actualización: 4
En Tramitación: 11 En Formulación 20
1 36
No existe:
{XIV)
Si bien, este plan de zonificación instaurado en Chile h a generado una

reducción de las externalidades propias del desarrollo de la sociedad, también ha
conllevado a contraer ciertos problemas, propios de su mecanismo. Entre los
problemas más incidentes tenemos:
~ Requiere gran cantidad de información, no siempre disponible. Eso es

propio de las características del plan. Esto debido a que por ejemplo, el
delimitar zonas por actividades es solo posible obteniendo un cierto número
de variables especificas, las cuales por lo general o no existen o su obtención
conlleva un gran costo.
> Es centralizada. La idea de esto es que, si bien el plan que se desarrolla es

aprobado inicialmente por la comuna o localidad donde se instaurará, el
proceso siguiente es la formalización del plan, pero en ello solo intervienen
Foro Interamericano de Financiamiento Habltaclonal .. .. . 56

instancias centrales. De manera que se puede distorsionar las condiciones

iniciales que tenía el plan y que fueron a pro hadas en las localidades.
};> Es estática. Este problema hace alusión al tiempo que demora la instauración
de un plan en una comuna y a la deficiencia que puede tener éste cuando
entra en marcha. Esto último es debido a que las condiciones en las cuales
se elaboró el plan pueden haber cambiado.
La gráfica siguiente muestra el periodo de elaboración e instauración de

nuevos planes. Lo más resaltante de la gráfica, es quizás el ejemplo que un
plan puede demorar en instaurarse 12 años, lo cual lleva a tener en
consideración la posibilidad de que dicho plan ya no sea adecuado para
dicha localidad.
Años que demoró la elaboración y aprobación del PRC
Comunas de más de 50.000 habitantes que aprobaron su PRC
posterior a 2009, (información a junio de 2011)
8
~ 12
11
1
:~ 1
5
o 1 2 3 4
1\tt de Comunas
Fuente: Informe Cambios Urbanos (CURSA)-

Años que demora modiflcacl6n del PRC
--
Comunas de rnás de 50.000 habitantes con PRC en modificación a junio de 2011
19 1
§ 1S 1
<(
_ 1 1
12
11 1
1
1 1 1
1 1 1 1
-
1 1
1 1
1 1
1 1
t s a lQ " n tl l•
Fuente: Informe Cambios Urbanos (CURBA)

~ Es adictiva. Este problema consiste en la sobre generación de planes por

parte de las instituciones en el gobierno. Esto es propiamente causado por la
no elaboración de una distribución ordenada de facultades en relación a la
generación de planes de zonificación. Ya que de no existir eso, más de un
organismo puede generar un plan para una misma comuna.
Ejemplo Real:
rl
Plan Regional de Desarrollo Urbano (MINVU)
: Macrozonificación y Microzonificación del Borde Costero e
''Fiebre " Interiores (GORE + Subdere +Subsecretaria de Marina)
de la _ Áreas turísticas pnoritarias y CEIT (Sernatur)
zonificación Plan Maestro del Borcle Costero (MOP_OOP)
en Chile . Revitalización Borde Costero (Municipalidad)
Planificación de usos de suelo en terrenos de Bienes
Nacionales (M BN)
Plan de Intervenciones Urbanas (GORE)
~ Tiene serios efectos redistributivos. El establecer un plan de zonificación

genera efecto contrapuesto a lo deseado, ya que termina limitando las
decisiones de los agentes, respecto a qué tipo de actividad realizar en su
propiedad. Ejemplo de ello son los propietarios de suelos, que por el plan que
tiene su comuna, pueden no pertenecer al área urbana, de manera que no
pueden desarrollar ciudad y quizás tampoco hacer agricultura, eso si es que
se encuentra cerca de la ciudad. De manera que se genera una especie de
redistribución de la riqueza no deseada.
Adicionalmente al análisis, podria decirse que dicha zonificación termina

vulnerando algunas garantías constitucionales enmarcadas dentro en la
constitución chilena, entre ellas podriamos mencionar: el derecho de
propiedad, el derecho a la no discriminación arbitraria y el derecho a ejercer
una actividad económica.
Derecho de propiedad
Vulnera garantías constitucionales Derecho a la no discriminación arbitrarla
Derecho de ej ercer una actividad económica

)- Es un sistema binario, sin dejar espacio para mitigar. Esto es lo referente

a que no existe grados en la determinación de la asignación de la finalidad
del suelo. Es decir, o bien son zonas urbanas, o bien zonas rurales.
ACTUAL MODELO
PLANIFICACIÓN POR ZONIFICACIÓN
_/PERMITIDO
~PROHIBIDO
)> Falta de correlación entre la norma y la infraestructura. Esto hace referencia a

que si bien en términos normativos, la elaboración de infraestructura en un
determinado lugar se puede realizar, las condiciones reales de la zona no se
lo permiten. De manera que este problema es propio de un insuficiente
estudio de la zona a calificarse.
)> Territorios con prohibición igual se ocupan. Esto es la inhabilitación legal

que hace el Estado, de zonas que no pueden ser usadas para la instauración
de infraestructura pero que la población las hace suyas por cu estiones
generalmente de necesidad.

[ Haciendo Ciudades SostenJbles
Ocupación Irregular
Qulnceava Región
CÁÑAMO
j
CARAMUCHO
QUINTEROS CHANAVAYA
Fuente: Jorge Pantoja, CChC lquique
> Genera escasez artificial de suelo. Este es uno de los principales problemas
que gen era la pla nifica ción por zonificación.
4. Escasez de suelo urbano '·
Foro Interamericano de Financiamiento Habltacional óQ

Esto se da debido a que a medida que se abarque el área en la que bajo norma
es factible construir1 la escasez se hace más evidente. Esto último debido a que la no
reactualización de los planes (buscando posibles ampliaciones de aéreas), no
permitiría la construcción de ciudades.
La consecuencia directa de esta situación es el aumento en los precios de las

viviendas.
Considerando lo mencionado anteriormente, resulta necesario preguntarse

porque es buena la elaboración e instauración de planes de zonificación en Chile; el
argumento más mencionado como defensa, es la idea de que dichos planes permiten
que se evite la depredación del suelo de uso agrícola hacia uso urbano.

-
Haciendo Ciud~des S.o stenibles

- - -- -~- -
Si bien resulta muy convincente este argumento, en términos estadísticos no lo

es tanto. La siguiente gráfica muestra como se reparte el área territorial de Chile. En ella
se puede ver que el área urbana solo equivale a un 0.3% del total mientras que el área
rural al4.5%, de manera que en cierta forma no se puede decir que uno está eliminando
a otro.
Áreas SNASPE Áreas No urbanas ni protegidas

Terrenos Agrícolas • Áreas urbanas e industriales
4,5
19,3 75,9
t-.
""
0,3
...J
4,6% Arcas U rba n a~ e Industriales
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Uso del territorio Superficie (há) %

Áreas urbanas e industriales 248.003 013
Terrenos Agricolas 3.414.510 415
Áreas protegidas* 14.725.612 1915
Áreas No urbanas ni protegidas 57.401.193 7519
Total 75.633.601 100
* SNASPE y Santuarios de la naturaleza
Fuente: Conaf- Consejo de Monumentos Nacionales
Un punto importante a mencionar, en este apartado es lo referente a la vivienda

social. Como se dijo anteriormente la zonificación termina contribuyendo a que aumenten
los precios de las viviendas. De manera que se hace más dificil el adquirir una vivienda, en
especial para la gente con menores recursos.
Este último análisis nos muestra el efecto económico negativo que tienen la
instauración de estos planes, sin embargo también hay una limitación para la
vivienda en términos sociales, desde un punto de vista normativo, esto debido a que
en algunos planes de zonificación se instauran cláusulas que restringen la densidad
habitacional por vivienda. De manera que los planes de zonificación, directa e
indirectamente, terminan limitando la adquisición de viviendas por parte de las
familias, ya sea por cuestiones económicas o por cuestiones normativas.
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional ti2

NORMATIVA EXCLUYENTE DE LA VIVIENDA SOCIAL
Área urbana propuesta

2672 hectáreas
499%
Área urbana vigente

536 hectáreas
5. Vías de escape para la vivienda social
Conociendo todos los problemas que conlleva la instauración de un sistema de

zonificación, la pregunta necesaria es: ¿qué ha hecho el gobiemo chileno, para poder
superar estos inconvenientes? Entre las medidas que se adoptaron fueron:
;¡:;. Agotar el escaso suelo disponible que existe dentro de los límites urbanos
determinados en la zonificación.
)o Aumentar permanentemente los montos de los subsidios entregados a las

familias para la adquisición de vivienda de interés social. Este aspecto se
puede entender mejor viendo la gráfica siguiente.
FSVI ConstrucciÓn : Valor pr omed1o UF/m2

UF
1 ?00-r-----------------
;~-
11!I0+--- - - - -- - - -- - - - ;- -:1--
10 00-+--- -- - - - -- ----:;;:::::----1
YOu +-----------~~-----------
/--. -
+ -- -
~/
800 +-~----~~~--------------
Aumento de 43,8% en
700+--- ---- -- - ----- --------
el subsidio por m2
construido en FSV 1 fiOOL-- ---------- ------ - ----
entre 2004 y 2009 2003 2004 2005 ?OOG ?007 ?IJO!l
De la gráfica se determina que se ha presentado un aumento del43,8% en

los montos de subsidio, por m2 construido, en FSV I entre 2004 y 2009 .

-
,. Haciendo Ciudades Sostenible&

- - ~-
)> Construyendo fuera de los límites urbanos; esto se logró con la creación del
artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construccion- LGUC, donde
se autorizan proyectos de vivienda fuera de las áreas urbanas, en donde el
precio de los suelos son menores, esto debido a que tiene una menor
dotación de infraestructura, de equipamiento, y además presentan
desventajas de localización.
De manera que los problemas ocasionados por el sistema de zonificación, en

cierta forma, fueron superados por estas tres medidas, la cuales permitieron la
elaboración y entrega de más viviendas .
Específicamente fueron las dos últimas medídas la que derivaron a esta mejor
situación en las viviendas. En relación al subsidio la gráfica siguiente nos puede
mostrar la evolución que han tenido los montos en términos de UF en los últimos
aiíos. Se puede ver que en el20 11 se entregaron alrededor de 60 millones de UF, que
equivale a 2,600 millones de dólares, lo cual representa un nivel muy elevado en el
subsidio.
IPR0GRAMAS H Blil":ACIONALIES ASIG.lADOS ¡pQR AÑO
USM$ 2.600
[
( 1 UF " 22.00
7~. 100i'0\ @'G:oli!)
ellP-~ID'[~
pesos)
li!J€tll Z€~1 2\t~l ltm lmll» 21!€6> X-lf6 ~ M~ ll!lt"VJ 201~ U!U
AÑIOS
Realizando un análisis más exhaustivo, el sistema de incrementos en el

subsidio para la vivienda ha tenido un efecto muy importante en la reducción del
déficit habitacional existente en Chile. Para comprenderlo mejor, la siguiente gráfica
nos muestra la evolución del déficit habitacional desde los años 90's hasta el2009.
Como se puede ver, la reducción del déficit ha sido cercana a la mitad, pasando de
900,000 unidades de vivienda en 1990 a 450,000 en 2009.
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional

r,¡:==- -. , ~
0
-=-- :--- . - _ ~-~ 1

~~
EVO LUCIÓN IDÉ~ICili HABiifACIONAI.:. (CASEN)
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
o
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2003 2006 2009
• Vivienda Irrecuperable Núcleos allegados hacinados • Hogares allegados
Fuente: MIDEPLAN, 2010.
Por otra parte, si bien el gobierno chileno logró reducir el déficit habitacional en
gran medida con las políticas gubernamentales de mayor subsidio específicamente con
la instauración del articulo 55 de la LGUC, se presentan cuestionamientos a estos tipo
de políticas, el más importante quizás es el denominado "sesgo perificador''. Para
entender mejor este concepto tomamos lo mencionado por Andrea Tolanan, quien
sostiene que: las poblaciones de viviendas sociales fueron construidas demasiado lejos
del centro y estima que si los hogares beneficiados con el subsidio hubieran podído
elegir en dónde vivir, se habrían localizado alrededor de 1,6 km más cerca del centro de
las ciudades.
Entonces, la pregunta que surge es: ¿Qué causa este "sesgo perificador"? La
respuesta a la pregunta es el método adoptado por el MINVU para decidir dónde
localizar sus viviendas. El problema con ello es que solo considera el precio del suelo
y el costo de construcción, no incluye las inversiones que recaen en las municipalidades
u otros ministerios, ni tampoco el costo en el tiempo requerido por las familias para
trasladarse hacia los lugares de estudio o trabajo. Pero entonces ¿Po qué no realizar
un mejor análisis y evaluación respecto a las circunstancias que engloban la creación
de las viviendas?; éste es un problema ya institucional, esto en el sentido de que por
lo general a los responsables de generar vivienda se les juzga comúnmente por el
número de viviendas qüe construyen y no por cómo las haga. De manera que los
incentivos a seguir construyendo de esta manera en Chile se sigue manteniendo,
claro está, no tanto como antes .
6. Alternativa: Planificación por condiciones.
De lo mencionado, resulta evidente que la instauración de planes de zonificación

ha sido en cierta manera una forma adecuada de buscar un ordenamiento de la ciudad,
determinando como se debe distribuir el uso de suelos, entre otros.
t:. - - ....
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional
- 65
1
· Haciendo Ciudades Sostenibles
Sin embargo, su propia existencia conlleva problemas importantes, uno de ellos

el "sesgo perifi.cador''. De manera que se pensaria que una "no regulación" del área
territorial podria ser la mejor alternativa para que se presente un desarrollo adecuado
de las ciudades. Sin embargo, esto es incorrecto, debido a que todo el análisis partió de
la búsqueda de reducir las externalidades generada por el sector. De manera que la
regulación es necesaria para la corrección de dicho problema, ya que el mercado por sí
mismo no puede lograrlo. Por lo tanto, más que eliminar el mecanismo de regulación
existente, se tiene que buscar uno alternativo que supere las deficiencias del primero.
Justamente, dentro de las instituciones responsables del sector nació un

mecanismo alternativo denominado "Planificación por Condiciones".
a. Planificación por Condiciones.
Esta medida aún no está impuesta en Chile, más que todo es una alternativa a
futuro, ella consiste en no zonificar el territorio determinando su finalidad, sino que
busca el uso total del territorio. Claro está, basado en ciertas condiciones y
exigencias, las cuales terminan buscando un solo fm, que cada proyecto que se
desarrolle logre suprimir o compensar las externalídades que se generan.
Lo siguiente es definir cómo se va a dar el mencionado uso de todo el territorio

para el desarrollo de la ciudad, para ello se definen dos etapas, estas son:
> Definición previa de las áreas de protección de amplio espectro, en las cuales
se restringe el desarrollo con condiciones especiales. Esto es la
determinación de áreas que deben ser protegidas por cuestiones culturales,
económicas, políticas, entre otras.
> El resto del territorio queda disponible para todo tipo de desarrollos, con
estándar (ínternalización de externalidades). Es decir puedes desarrollar
cualquier actividad, pero se presenta una especie de derecho de propiedad
por la externalidad que se genera.
o =
Territorio Zona potencialmente
desarrollable.
Areas de protección -
Condiciones mas exigentes
(7:1 . Desarrollos con condiciones

l:0 estándar.

Un aspecto relacionado son los Impact Fees, que son un monto de dinero que se
cobra a los nuevos desarrollos para cubrir los costos de expansión de la infraestructura
requerida por el nuevo proyecto. No son impuestos, sino cobros regulados para
materias específicas como aumento de capacidad vial, expansión de redes de servicios
públicos (electricidad, agua potable, alcantarillado), manejo de inundaciones por
lluvias, áreas verdes, infraestructura escolar, vivienda subsidiada, etc. Se pagan
una sola vez con el permiso de construcción o por ejecución directa de obras.
7. Desafios para la vivienda social.
Con lo mencionado anteriormente, la idea siguiente, en Chile, es ver cómo

incluir a la vivienda social dentro de estas nuevas formas de desarrollo de tierras.
Para ello se han planteado una serie de principios, que no se pueden pasar en alto en
este tema. Estos son:
;.:. Integración social. Evitar comunas o barrios sobre segregados.
);> Vivienda de calidad y barrio de calidad. Nuestra madurez como país nos
obliga a asegurar no solo la calidad en la vivienda, sino que tambi<~n en su
entorno (provisión de infraestructura vial, áreas verdes, equipamiento,
seguridad, entre otros) .
> Internalizar sus externalidades. La vivienda social genera impactos sobre el

territorio, tal como lo hacen otros desarrollos. Es fundamental reconocer
esto y destinar recursos para que la vivienda social asuma estos impactos,
los reduzca o los mitigue.
> Adoptar estándares definidos en materia urbana (reglas claras y para todos) .
No debemos generar barrios de segunda categoría. El desafio está en que la
vivienda social cumpla con estándares urbanos mínimos, tal como se exige a
otros desarrollos.
> Opciones de localización central. Se requiere generar oportunidades e

incentivos para que las familias puedan acceder a vivir en localizaciones más
centrales.
Con lo mencionado anteriormente, queda claro que las metas del gobierno
chileno en el aspecto urbano son:
a. Avanzar con decisión:
• Planificación por condiciones.

• Subsidio de localización.
• Subsidio a la vivienda usada.
• Subsidio al arriendo.

b. Avanzar con cautela:
• Cuotas de vivienda social. Esto consiste en la idea que cada proyecto

debe de destinar un porcentaje de las viviendas realizadas hacia
vivienda social.
• Adquisición de suelo por parte del Estado.
c. Solo excepcionalmente:
• Aplicación Artículo 55 de laLGUC.

• Ampliación Artículo 50 de la LGUC.
, Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional 6X

V. PLUSVALÍAS Y FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO
Paulo Henrique Sandroni
l. Introducción
La idea de un desarrollo urbano basado en una planificación exacta, es más

una ilusión que una posibilidad, ya que es muy complejo prever de forma exacta
todas las situaciones adversas que se puedan presentar dentro del desarrollo de las
ciudades. De manera que la sociedad, tal como es, solo permite un planeamiento con
algún grado de precisión. Sin embargo, a pesar de no ser perfecta la planificación, para
evitar los efectos contrarios que pueden surgir, es n ecesario el planteamiento de
medios para repeler estos efectos.
Por otra parte, cuando se habla de desarrollo urbano, muchas veces se dice
que debe de ser sostenible, esto se refiere a que se deben adoptar medidas que
desarrollen el sector (vivienda}, pero que no dañen las condiciones necesarias para
que las posteriores generaciones puedan desarrollarse de igual forma. Justamente,
este documento muestra los aspectos que deben cumplir la sostenibilidad. Estos
principios de sostenibilidad se dan en ciertos aspectos como:
> Ambiente
> Economía

Haciendo Ciudades Sostenihles
~ Social
~ Urbanística
Claro está, estas no son las únicas, pero sílas más relevantes en términos generales.
2. Sostenibilidad económica
La sostenibilidad económica, dentro del desarrollo de las ciudades, consiste en la

generación de los medios adecuados para el desarrollo de las nuevas ciudades, esto en
términos de servicios públicos, lo cual termina siendo cubierto por los ingresos fiscales.
Tal como se mencionó al inicio, se distingue una situación de contraposición

entre la "tributación y concesión onerosa" y la "elevación de costos unitarios de los
servicios públicos", donde este último significa que el costo unitario crece
proporcionalmente más que el aumento de la población. Un ejemplo de esto se puede
ver en las instalaciones de alcantarillado y desagüe en las nuevas ciudades, ya que
esto tiende a ser más costoso dado que su instalación se hace más alejado del centro
de la ciudad (debido a que las ciudades jóvenes tienden a formarse en las periferias).
Tal como en la instalación de alcantarillado y desagüe, esta situación se presenta en
el transporte público, salud, residuos sólidos, habitación de interés social, entre otros.
Se puede afirmar entonces que el crecimiento de las ciudades en área y

población tiene un papel relevante en el aumento de costos de los servicios públicos.
3. Los mecanismos para imanciar el aumento de costos de los servicios

públicos y obras de infraestructura
El mecanismo tradicional de obtención de recursos necesarios para superar

los problemas de aumento de costos unitarios, es la tributación. Claro está este
sistema tiene un límite, ya que no pueden ser muy elevados, debido a que eso traería
problemas sociales y con ello inestabilidad política-social.
El problema se resume entonces a una situación de aumento de costos y limitación

en los ingresos. Esto lleva a la necesidad de que existan formas de intervención para
minimizar los efectos de esta situación. Ejemplos claros de mecanismos de intervención
son los que vernos plasmados en uno de los decretos colombianos y en el estatuto
brasileño. Estos mecanismos son las formas más avanzadas, dentro de Latinoamérica,
de superar esta situación. Exactamente estas son: "La Ley 388 de Colombia y el
Estatuto de la Ciudad en Brasil".
Algo a resaltar, es que Colombia posee también otro mecanismo de intervención,

éste es la Contribución de Valorización. Esta medida consiste en una contribución de
los ciudadanos que buscan obtener su vivienda, de tal manera que la fmanciación de esta
última no depende solo de los ingresos por impuesto que obtenga el Estado, sino también
de la contribución del propio ciudadano. Además, esta situación de generación de suelo
urbano produce lo que se denomina "Captura de valorización" suelo rural x urbano,

. -

---:......:- --~~-
esto hace alusión al aumento en el precio del suelo o la propiedad, por el propio
desarrollo de la ciudad.
4. La función social de-la propiedad, el suelo creado y la otorga onerosa
El uso del mecanismo de la Contribución de Mejoras en Colombia generó

recaudos significativos en Bogotá y Medellin. Ello también se percibe en Sao Paulo:
COl JTR IBUCIÓJJ DE J/l EJOHPS

(V¡do rizCI.ción) Mur.icipio d~? s.Paulo
- POR El COSTO
-POR LA PLUSVALIA
INGRESOS 2005 - US$ 23 mil
2006 • US$ 175 mil
2007 - US$ 94 mil
2008 - US$ 15 mil
La función social de la propiedad, el suelo creado y la otorga onerosa son

instrumentos que la legislación brasileña (instaurada en 1988), brinda para superar
los problemas que conlleva el aumento del área urbana. A continuación se explicara
cada uno de ellos.
a. La función social de la propiedad
Este instrumento menciona que el suelo urbano tiene que tener un carácter
social. Esta idea marca un hito dentro de las legislaciones de caracter urbano, ya que
con ello se muestra la separación de dos cosas: por un lado la propiedad del área o
terreno y por el otro el derecho de construir en dicha propiedad. Este último aspecto
queda en manos del gobierno en lo referente a la forma en la que requiera ser
utilizado. De manera que, el Estado instaurara un núnimo de construcción en cada
área o terreno, el cual es independiente de la decisión del propietario de la tierra. Sin
embargo, si un individuo desea un mayor nivel en la construcción a realizar, esto
dependerá de la autoridad competente. Esto último aspecto en general se da por
motivo de buscar evitar ciudades m enos congestionadas.
b. El suelo creado
Este argumento se refiere a la construcción urbana dentro de los limites

establecidos; es decir, hasta el nivel que la legislación lo permite. Sin embargo, como se
menciona anteriormente, este limite puede ser superado en base a solicitud del agente
privado constructor a la autoridad competente. Dicho permiso brindado entra en lo que
se denomina "la otorga onerosa". De este mecanismo se derivan ciertas implicancias, la
mas relevante es que el agente privado, que esta construyendo por encima de lo
establecido, tiene que pagar una determinada cantidad de dinero adicional, esto bajo

criterios como la magnitud de la construcción, la localización de la construcción, entre

otros. El porqué del pago adicional está basado en la idea de que su actividad genera
externalidades hacia la autoridad competente, esto debido a que lo obliga por ejemplo, a
construir infraestructura adicional con el fin de brindar las condiciones necesarias
para su construcción.
Adicional a las medidas ya mencionadas, existen otras que ayudan a superar

los problemas que conlleva el crecimiento del área urbana:
» Concesiones y permisiones, es el trasmitir o derivar funciones públicas a

agentes privados, esto con el fin de reducir costos, claro está esto se determina
después de una evaluación.
:¡;.. Reajustes de tierras, ésta se usa en pocos casos en Brasil, esto generalmente
en la urbanización de tumultos, donde se hace una remodelación de esa área.
:¡;.. Parcerias Público-Privadas, usado especiahnente en la construcción de ferrovías,

puertos, aeropuertos, entre otros. Pero esto escapa a los términos de la gestión
urbana.
c. La otorga onerosa y el suelo creado
> Operaciones interligadas

Este fue un sistema que se utilizó durante el periodo de 1987 y 1998, surge
como solución de los problemas sociales de ocupación de tierra privada por parte de
familias que no tenia vivienda. Lo común, hasta antes de la instauración de este
sistema, era el desalojo de las familias que invadían áreas privadas, sin brindarles
un área altemativa en donde vivir, de manera que el problema se mantenía. Por ello
se planteó este sistema, el cual consistía en que la autoridad competente le ofrecía
un beneficio al agente privado, y éste como contraprestación cedía la mitad del valor
monetario de su suelo, de manera que con dicho dinero se pudiera construir en otro
lugar, las viviendas necesarias para satisfacer las demandas habitacionales de los
invasores. Ahora, la oferta mencionada, consistía en brindarle un mayor coeficiente
de aprovechamiento de su tierra al privado, esto significaba darle una mayor capacidad
para que construya, algo parecido a la "otorga onerosa", ya que corno se mencionó
anteriormente, debido a la zonificación ya existía un estándar del nivel al cual un
agente podía construir. Esto resultaba un incentivo muy bueno para el privado, ya
que el mecanismo tal como se presentaba generaba una mayor valorización del suelo,
de forma que el privado aumentaba sus ganancias y también el dinero que recibía el
Estado. Entre 1987 y 1998 ingresó cerca de 150 millones de dólares permitiendo la
construcción de cerca de 15 mil viviendas de interés social.
» Operaciones urbanas
Éste sistema se instauró posteriormente al de operaciones interligadas, su duración
es desde 1999 hasta el2004. Era un sistema similar al de las operaciones interligadas,
solo que en un área mucho mayor, esto en términos de hectáreas.

El sistema se instauró en trece lugares incluidos en el Plan de Ordenamiento

Territorial (POT), de las cuales cinco fueron aprobados por leyes específicas y en
funcionamiento, estas localidades fueron: Anhangabaú-Centro, Agua Branca, Faria
Lima, Água Espraiada y Verde-Jacú.
Un ejemplo de los mecanismos anteriores es el siguiente:
Sea un privado que tiene un terreno en una zona con un detenninado nivel de
construcción permitido o "coeficiente de aprovechamiento" dado. El privado construye un
departamento de cerca de 500 m2 en la Operación Urbana (OU) Faria Lima (localidad
brasileña), el cual le genera un valor aproximado a los 4 millones de dólares. Ahora,
suponga que se presenta la opción de un aumento del coeficiente de aprovechamiento de
manera que se brinda un área de 13.000 m2 adicionales. De realizarse el convenio, el
privado entregaría alrededor de 2,5 millones de dólares, a la autoridad competente.
Este ejemplo muestra la magnitud que tuvieron estos instrumentos como medios
para la generación de recursos. Los cuales serían dirigidos para la construcción de
viviendas para familias de escasos recursos.
¡.. Certificado de potencial accionar de construcción (Cepacs)
Éste es un método que se crea entre 2005 y 2009. Es una nueva forma de captar
la plusvalía generada por el aumento del coeficiente de construcción.
En los anteriores sistemas la idea era aumentar el coeficiente de construcción y

con ello el retomo que generaba el suelo del privado, de manera que si éste quisiera
obtener parte de estos ingresos él tenia que dar el 50% de la potencial ganancia a la
autoridad competente, sin embargo este sistema terminó por saturarse. La saturación
vino por parte de los privados, los que ante los altos niveles de ganancia ofrecían un
gran número de proyectos con el fm de beneficiarse con el sistema existente. Esta
situación fue asimilada por las entidades competentes, y se determinó que la
evaluación arbitraria de la contraprestación dirigida hacia el Estado, no era la óptima.
Así nace la idea de los "Cepacs", éstos consisten en titular el área a ser ampliada
(esto por el coeficiente de construcción) , para su posterior subasta en la bolsa. De esta
manera, la determinación del precio de dicha ampliación era dada por el mercado, lo
cual es una forma de obtener un precio óptimo. Este nuevo sistema generó un aumento
de los ingresos de forma mucho mayor a la esperada por las autoridades competentes.
Esto debido a que los títulos teman una gran demanda, el porqué de dicha situación
viene dado por la posterior revalorización de éstos.
Esta mayor recaudación significó más obras de infraestructura de interés

social para la urbanización de tugurios y 1o mas transferencia para áreas en el
interior del perímetro de la OU. Un ejemplo de ello es : el Puente Estaiada sobre el Río
Pinheiros.

Haciendo Ciudades Sostenible
Algo importante a mencionar es que si bien tanto este último sistema, como los
dos anteriores generan condiciones para que el valor del suelo aumente generando así
mayor plusvalía, producen un efecto contrapuesto, el cual es el restringir la adquisición
de viviendas por parte de sectores pobres del Brasil, esto debido a que el mismo sistema
eleva los precios de los terrenos.
Sin embargo, esto ha podido ser evitado en las ciudades de Brasil, dado que dentro
de los estatutos de las ciudades se encuentran instauradas leyes que determinan que, si
un área se destina a obras de interés social no importa el que tenga el terreno, sino solo la
generación de viviendas para los programas de asistencia en términos de vivienda.
Una cuestión adicional, importantes es que la instauración de este sistema

(Cepacs) , en 2004, conllevo a la modificación de ciertas normas legislativas. Una de
las mas importantes fue la reducción del coeficiente de construcción de u na serie de
areas en el país. De manera que, si bien llevó a una reducción de plusvalía para cierto
número de propietarios de tierras, generó condiciones para una mayor demanda,
especialmente por parte de los generadores de urbanismo (pequeñas empresas). Lo
cual, a su vez, generó mayor entrada de ingresos para las autoridades competentes,
no solo por aumento de la demanda, sino también por el pago de los propietarios de
tierra para aumentar su coeficiente de construcción. Esta situación podemos verla
reflejada en los siguientes datos que revelan los niveles de recaudación:
Ingresos por otorga onerosa-cobro por diferencias
entre CA Básico y CA Máximo
En 2005: U$ 21 ,0 Millones
En 2006: U$ 34,7 Millones
En 2007 : U$ 60,9 Millones
En 2008: U$ 75,1 Millones
En 2009: U$150,3 Millones
En 2010: U$ 230.4 Millones
Complementario a este último sistema, se creó unos mecanismos que incidan en

áreas que aún no han sido valorizados, dicho sistema complementario fue denominado
parcelación y edificación compulsoria. Es propiamente generado para valorizar zonas
urbanas que aún no han sido valorizadas, tiene entre sus caracteristicas la posibilidad de
expropiar terrenos a propietarios que no hayan generado ningún tipo de edificación en él,
brindando una correspondiente compensación, lo cual es dada en bonos a diez aiios del
tesoro brasileño.
5. conclusión
Como conclusión se puede decir, que este Ultimo sistema adoptado en Brasil, crea
indirectamente una forma de sostenibilidad social, donde la desigualdad, en términos de
localización de la vivienda, se hace menos diferenciada entre sectores sociales ricos y
pobres, además que, genera ingresos para la constru.cción de vivienda social sin presionar
el presupuesto nacional, ni cargando mayores tributos a los contribuyentes, sino más bien
en base a la intención de los agentes privados de obtener más ganancias.

Foro Interamericano dé Financiamiento Habltaclonal 76
VI. POLÍTICA DE FINANCIACIÓN DEL HÁBITAT EN BOGOTÁ
Jorge Enrique Torres Ramírez
l. Introducción
La política de financiamiento, que existe en Bogotá (Colombia), está fundamentada

en dos direcciones, la primera de ellas viene del área pública, en base a políticas de subsidios;
mientras que la otra se deriva de la oferta de crédito por parte de las instituciones
financieras privadas.
Sin embargo, dicha estructura se vuelve más compleja en la medida en que se crean
nuevas formas de poseer un lugar en donde vivir o mejor dicho, de adquirir una vivienda, ya
que en este caso existen también el arrendamiento, subarrendamiento, construcción en
lotes, ampliación de viviendas, entre otras formas.
Si bien el presente documento se enfoca en dicho tema, resulta necesario analizar,

la política de suelo que se está usando, como se entiende la política de suelo es el estudio
y obtención del stock del suelo para la elaboración de viviendas, como un adelanto a
esto podemos decir que en el caso de Colombia, dicho stock adolece de (i) la generación
de vivienda nueva y (ü) la necesidad de mejora de la cualificación de dicho stock.

2. Bogotá, D.C. diagnóstico
Entre las características más relevantes-de1a·ciudad de Bogotá, tenemos:
a. Aspectos generales
En cuanto al territorio y población, Bogotá presenta las siguientes características:
• Altura: 2.640 msnm

• Extensión: 163.660
Has
- 122.256 (74,7%) en
el área rural
- 41.404 {25,3%) en
el área urbana
• Población: 7.363.782
habitantes (proyección a
2010 - Censo DANE)
- 99,77% en el área
urbana
- 0,23% en el área rura l
Asimismo, la ciudad está dividida en 20 localidades, cada una administrada por

un alcalde local, nombrado por el Alcalde Mayor.
Respecto a la dimensión económica, social y de sostenibilidad, haciendo un

comparativo de Bogotá, DC. Vs Mejor ciudad latinoamericana:
~ PIB per cápita: US$ 12.000 en Bogotá, mientras que en Monterrey: el PIB per
cápita es US$ 28.000.
> En el año 20 1O Bogotá se encuentra en el puesto 82 respecto al PIB per
cápita entre 100 ciudades más grandes del mundo; y en el año 2038llegaria
al puesto 92.
¡;. La tasa de crecimiento proyectada del PIB per cápita al2038 respecto de Bogotá:
-Santiago de Chile: 6, 9% (puesto 78)
-Sao Paulo: 7,9% (puesto 68)
-Monterrey: 10% (puesto 46)
- Lisboa: 11,5% (puesto 21)
¡;. Camas en hospitales: 1,5/1.000 habitantes en Bogotá; mientras que en Río
de Janeiro: 3,6/ 1.000.
> Velocidad malla vial: 27 Kmfhora; mientras que en Santiago de Chile 41 Kmfhora.
> Población bajo la linea de pobreza: 25%; mientras que en Monterrey: 5%.
> Emisiones de C02 (toneladas): 5; mientras que en Río de Janeiro: 2.

b. Desempleo
El desempleo en Colombia se encuentra en un 11.1% en el año 201"1, mientras

que en Bogotá se tiene un 9. 9%, tal como se puede ver en la gráfica.
T3sa de desomploo Bogoti O. C. y Colombia
Trimestre móvil Marzo • ~o
17,8 200J . 2011

16
16 15,5
2003 2004 2005 2()JG ~7 2008 ~OC{) 2-)10 ~: • 1
aBogo~ OC • Colcrnb 11 1
Fuente: DANE . Gran Encuesta Integrada de Hogares
Algo importante, en relación a este indicador, es que de la población en Bogotá

el 45, 1% es informal. Este alto nivel de informalidad se contrasta muy bien con la
informalidad en el sector vivienda.
c. Tenencia de vivienda
Este indicador se divide en cuatro categorías, vivienda propia "pagada",

vivienda propia 1'pagando", arriendo y otros. Estas categorías se representan en la
siguiente gráfica.
Distribución de los hogares según tipo de tenencia de la
vivienda Hogares)
• Propia pagada • Propia pagando Arriendo • Otra forma

Fuente: EMB,201l- DANE

Como se puede apreciar, en Bogotá la mayoria de familias arrienda su casa (41 .4%),
seguido de la vivienda propia pagada al contado o que ya ha sido cancelada (40.3%), en
tercera ubicación tenemos la vivienda propia que se está pagando (12. 5%), y completa el
total la categorías otros tipo de viviendas {5. 8%) .
d. Déficit de vivienda
En Colombia, cuando se habla de déficit de vivienda, se adopta el término de

déficit convencional, este tipo de déficit solo mira los aspectos referentes a la casa.
Dicho indicador asciende a 258.046 viviendas. A su vez, se puede desagregar el
déficit convencional en términos Cuantitativo y Cualitativo. Cuando se analiza una
vivienda en términos cuantitativos se toma en consideración aspectos de la casa
como: estructura, cohabitación y hacinamiento crítico, según el DANE en el 2011
este indicador ascendió a 116.529 de viviendas. Por otro lado en cuando se aborda el
análisis en términos cualitativos, este adopta aspectos de la casa como: estructura,
espacio (hacinamiento mitigable), servicios públicos y combinaciones, este asciende
según el DANE en el2011, a 141.517 viviendas.
Hogares en déficit. Déficit convencional
de vivienda
((lD lne.mJtii (tQm.venttimm b

258.046
«l!.+2)
141.517
116.529
Fuente: EMB,2011- DANE
Por otra parte, realizando un análisis del déficit y pobreza, se puede obtener que,
en la ciudad de Bogotá, el 30% de las familias que sufren déficit convencional son
familias pobres (concepto definido como familias que están por debajo de la línea de
pobreza) . De manera que se puede ver que la tercera parte de los hogares con déficit
no pueden esperar salir de esa situación debido a que a duras penas pueden subsistir.
Esto último mencionado se puede apreciar en la gráfica siguiente. En ella además nos
muestra que casi el 50% de familia que sufre déficit convencional cuantitativo es pobre.

Total Hogares y Hogares en déficit convencional según pobreza
!::
81)~
1
mm
lOO~
S!D~ J
..~ -1
3n~
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1:1 18,9
l":e'tiah 11*~ . . .'!!e'$ siim iMfltJit ~u Q)Mfi'roflt ~) lfb&fitilt ((l» MitiPt

Wil'llllihíi!<tlli'IQI rowliflrilttiltllll ~Rlmlil
«lH~~
~~ - ~~~
Total hogares pobres en Bogotá: 413.351
Fuente: EMB,2011- DANE
Si bien el análisis anterior es en cierta medida completo, el análisis del déficit en término
convencional es un poco deficiente en relación a la finalidad de captar el déficit de
viviendas, ya que solo evalúa la condición material del inmueble y no las condiciones en las
cuales se presenta la tenencia éstas. Por ello, la autoridades colombianas, han decidido
adoptar un concepto de déficit por vivienda adecuada, concepto o medición planteado por
las Naciones Unidas. Al adoptar ésta metodología, se obtiene que el número de hogares con
déficit es mayor, ya que aumenta a 820.993 viviendas.
El concepto de déficit por vivienda adecuada, se basa en los siguientes aspectos:
Hogares en déficit desde el concepto de

vivienda adecuada
OOitirt~ v.l<ile'm ~
«u.~~"
.m
Fuente: EMB,2011 - DANE

~ --~ --~

-
Tomando en consideración estos aspectos, de seguridad en la tenencia, gastos

soportables, habitabilidad (seguridad estructural) y combinaciones, se obtiene que
el déficit por habitabilidad es el que abarca mayor número de hogares con 399.378,
seguido de los gastos soportables, que abarca a 244,398 hogares, continua con la
categoría denominada combinaciones, con 121.771 hogares, concluyendo con el
aspecto de seguridad en la tenencia con 55.446 hogares.
Una cuestión interesante dentro de este análisis de déficit de vivienda es que,

cuando se analiza el número de hogares que están fuera del déficit de vivienda, tanto
en términos convencionales como en términos adecuados, lo que se esperaría es que
dichos hogares puedan financiar sus viviendas, ya sea con recursos propios o con
financiamiento .
Los hogares o representantes de familia que se encuentren en esta categoría y

que cumplan con las condiciones que los programas gubernamentales de financiamiento
imponen, el cual es para este caso, la necesidad de que el agente solicitante de crédito
gane menos de cuatro salarios mínimos (lo que equivale alrededor de$ 250), serán los
agentes en los cuales las políticas de crédito incidan.
Hogares sin déficit objeto de la política de vivienda

700.000
600.000 572.321
500.000 475.372
400.000
300.000
200.000
100.000
o
Hogares sin déficit Pobres No pobres
·Ingreso mensual inferior a 4 smmlv
•Fuente: EMB,2011 - DANE
Por otra parte, una cuestión importante relacionada con el déficit de vivienda,
es lo referente a la insuficiente oferta de viviendas que se ha presentado en la última
década en Colombia. Esto ha generado dos cosas muy importantes: la existencia y
permanencia de la oferta informal de viviendas y la fuerte incidencia de la
arrendación de viviendas. Dichos aspectos se tocarán más adelante.
1
...
''

CRECIMlENTO INFORM A~ ESTI MACIÓN IND IRECTA
Hectáreas promedio anuales incorporadas por desarrollos

informales, Bogotá 1950·2010
• Periodo intercensal 250 . . - - -- -- - - - - - -- - - - -- -
1993-2005: 53,7% (1) 211,9
200 +-- - - -- - -- - - --
• Años 2000 al 2006:
l SO -1-- - -
41,8% (2)
• Periodo 2006 - 2010:

47% (3) 50
(1) Economla Urbana o

(2) DANE
1950·1960 1960-19?0 1970-1980 1980-1990 1990· 2000 2000·2010
(3) SDP
Fuente: Development Planning Unit, DPIJ-S~c r~tarla Dlstrita l de Planeación.
Proces aml~ n to CENAC.
3. Financiación actual - cierre financiero
En Colombia los hogares que quieran acceder a los programas de vivienda

deben de hacer un cierre fmanciero la cual tiene una estructura como la siguiente:
Cierre Financiero= Ahorro del hogar+ Subsidio directo a la demanda (alrededor de$ 8,000) +Crédito hipotecario
El financiamiento a nivel nacional se brinda a través de: Subsidio Familiar de

Vivienda (SFV), ahorro del hogar, crédito hipotecario (Bancos, Fondo Nacional del
Ahorro (FNA), etc.), Cuentas de Ahorro de Fomento a la Producción (AFC) (ésta no va
dirigida la vivienda de interés social), Subsidio FRECH (éste es una subsidio dirigido
a la tasa de interés), entre otros.
En el caso de Bogotá, este cierre posee los mismos instrumentos que en el ámbito
nacional, pero además de ellos, posee un instrumento propio, que es un subsidio
distrital de vivienda, dirigido a viviendas de carácter informal y con ingresos menores a
dos salarios mínimos. Además, tienen un subsidio condicionado de arrendamiento.
4. Propuesta MISIÓN HÁBITAT. Politica de flnanciación del hábitat en Bogotá
En Bogotá se tiene alrededor de 55 instituciones públicas, específicamente en el

sector de vivienda se encuentra la institución de "Metrovivienda" la cual se encarga de la
gestión pública de suelos y "La Caja Popular'' que se encarga de la cualificación del stock de
viviendas.
Cuando se dio la reforma institucional en Bogotá se crearon doce Secretarías una

de ellas fue LA MISIÓN HÁBITAT BOGOTÁ 2007, Inclusión y Derecho a la Ciudad, la

cual surge como parte del proceso iniciado con el Pacto por el Hábitat Digno en Bogotá
en donde se reconoció la necesidad de: "Una Política Integral y un marco institucional
que permitiera la coordinación y gestión del sector así como el análisis y debate sobre el
hábitat que la ciudad y la ciudadanía requieren en una perspectiva de largo plazo
(2007-20 17) con inclusión social y progreso económico de la ciudad".
El objetivo central de la Misión fue el de generar un proceso de participación que

liderara la configuración y validación de la primera tarea de formulación de una política
integral del hábitat en el contexto de ciudad-región, a cargo de la Secretaria del Hábitat
a partir de un proceso colectivo de análisis crítico y de propuestas. Esta institución se
centró en cinco áreas: gestión de suelo, ciudad-región, institucionalidad, cultura del
hábitat y financiación del hábitat.
En general, el objetivo era generar condiciones de vivienda adecuada a largo plazo,

con un planteamiento inicial que consistía en: la financiación del hábitat debe garantizar la
producción de los bienes y servicios que los ciudadanos requieren, o que son derivados de
su relación con él-habitat natural.
La primera formulación dentro de esta institución fue que la política de fmanciación

del hábitat debe tener como referente principal la "política macroeconómica y su
relación con la ciudad". Si bien la lucha contra la pobreza y la exclusión constituyen
factores a considerar en la definición de propuestas de política de financiación del hábitat,
también debe considerarse que los logros en este campo son un resultado indirecto de
lo macro.
a. Principios y atributos
Entre los principios que fundamentan esta institución y sus medidas de política, tenemos:
~ Enfoque constitucional y de derechos.

~ La fmanciación del hábitat supera el simple diseño de instrumentos y servicios
financieros.
'»- Financiación de los componentes de la cadena de producción y sostenibilidad
del hábitat, trascendiendo la fmanciación exclusiva del "producto terminado''
vivienda.
~ Reconocimiento de la autonomía local en el marco del modelo de desarrollo,
la política nacional y sectorial del gobiemo.
~ Gestión integral del hábitat.
~ Reconocimiento de las diferentes formas de ocupación del territorio y acceso
a los servicios habitacionales.
~ Efectos de mayor incidencia social.
)o Aplicación eficiente de recursos, particularmente los propios.
~ Cobertura integral de los instrumentos financieros.
~ Productividad y competitividad de la ciudad.
~ Transparencia en la orientación y ejecución de los recursos.
~ Endeudamiento inteligente y estratégico.
~ Sistema de inversión y tarifas de servicios públicos .
)o Elevar el nivel de interlocución con instancias del nivel central.

Haciendo Ciudades Sostcnibles
b. Estrategias de acción
La Misión Hábitat instauró tres estrategias para la realización de sus objetivos

en 10 años, estas son:
)o> Estrategia habitacional.

:¡;. Estrategia de servicios públicos.
;¡;. Estrategia de equipamiento y entorno.
5. Política de financiación del hábitat en Bogotá
Esta política, inicialmente está basada en la instauración de instrumentos macro

de financiación, financiación de servicios públicos y equipamiento, sistema de financiación
habitacional y nuevos instrumentos de financiación.
a. Instrumentos macro de financiación
Estos instrumentos buscan mostrar que una gestión pública adecuada de suelos
puede generar recursos, sin necesidad de discriminar al sector privado, estos son:
;¡;. Planes parciales, unidades de actuación urbanística, reajustes o integración

inmobiliaria y cooperación entre partícipes.
:¡;. Sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios. Esta se basa en lo
mencionado en la Ley 388, que dictamina que las cargas locales son responsabilidad
de los propietarios de la tierra y no del Estado.
~ Derecho de preferencia, declaratoria de desarrollo y construcción prioritaria
y enajenación forzosa en pública subasta que de ellos se deriva. Englobada
dentro de la Ley 388, ésta habla de que el Estado a través de las autoridades
competentes, determina que los propietarios privados de terrenos, que por
zonificación son de carácter de interés social, tienen la obligación de ofrecerlo
en primera instancia a las autoridades generadoras de vivienda social.
:¡;. Procesos de adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, expropiación
administrativa o judicial.
~ Bancos de tierras, mecanismos de participación distrital en plusvalías,
transferencia de derechos de construcción y mecanismos de compensación,
estimulo y beneficios en el caso de tratamientos de conservación histórica o
arquitectónica y para la protección ambiental.
b. Financiación de servicios públicos y equipamiento
)> Política fiscal, tributaria y social acorde con los requerimientos de recursos
de la población objeto (garantizar la suficiencia y la sostenibilidad de los recursos).
>- Gestión fiscal eficiente y transparente.
:¡;. Multiplicación de los recursos fiscales locales y nacionales mediante la vinculación
del capital privado al desarrollo de los proyectos (concesiones, por ejemplo).
)> Política de tarifas local y regional progresiva socialmente y que excluya de
manera contundente la aplicación de subsidios a hogares no pobres.

-
c. Sistema de financiación habitacional .
La financiación habitacional está basada en una continuidad del desarrollo en

la construcción de ciudades. Tiene dos puntos clave:
> Mejorar la eficiencia y el calado social de los instrumentos vigentes, especialmente

los siguientes:
Crédito hipotecario de mercado.

Subsidio familiar de vivienda.
Micro crédito de vivienda.
Crédito de las Cajas de Compensación Familiar.
Línea de redescuento de FINDETER.
Leasing habitacional.
~ Sistema de crédito habitacional alternativo, compuesto por operadores

especializados en la atención de hogares con limitaciones de acceso al
mercado financiero privado, especialmente ONGs, cooperativas, fondos de
empleados, etc. El porqué es necesario su desarrollo, es debido a que este
sistema de financiamiento alternativo no tiene ningún tipo de
apalancarniento, funciona en base a recursos propios.
d. Nuevos instrumentos de financiación
Las caracteristicas de los nuevos instrumentos de financiamiento son los

siguientes:
¡;. Sistema distrital de subsidios habitacionales.
Subsidios locales.
Directos e indirectos.
A la oferta y la demanda de los hogares con ingresos insuficientes .
Para diferentes tipos de soluciones habitacionales.
Todas las formas de tenencia de vivienda.
> Sistema distrital de crédito. Esto es propiamente a la diversidad de categorías

existentes de agentes solicitantes de crédito.
Financiación directa de hogares sin acceso al crédito de mercado y al sistema

alternativo; demandantes de programas de soluciones nuevas, vivienda
usada, mejoramiento, redensíficación, titulación, reasentamiento, etc.
Financiaciónde los componentes del proceso deproduccióndehábitatdescubiertos
en cuanto a recursos de financiación: planes parciales, compra de terrenos,
programas asociativos de vivienda nueva, mejoramiento, redensificación, etc.
Créditos puente e intervención en operaciones de titularización de hipotecas
generadas.
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional !!6

-
))- Sistema de incentivos y garantías.
Incentivos tributarios, especialmente a constructores de VIS.

Garantías de cartera, para deudores de cartera hipotecaria del sector
financiero privado.
Originación de créditos. Prima a operadores especializados que generen
créditos para compradores de VIS.
Otros, como el seguro contra la inflación, etc.
);> Sistemas de fondeo para operadores de lineas de financiación habitacional

alternativa.
Redescuento de cartera hipotecaria (tipo FINDETER).

Colocación de recursos a las entidades operadoras .
.,. Promoción de proyectos privados con incentivos tributarios, especialmente

a los constructores de VIS.
Ampliación y diversificación de la oferta de VIS en los segmentos de

precios correspondientes a los Tipos 1 y 2.
Vivienda en alquiler.
Renovación urbana.
Rehabilitación patrimonial.
6. Subsidio condicionado de arrendamiento
Algo complementario al análisis realizado anteriormente, es lo referente al

subsidio condicionado d e arrendamiento, éste es diferente al subsidio de
arrendamiento común que tienen los bancos.
Su condición de "condicional" es debido a que el que postula a este tipo de

subsidio debe inscribirse en un programa de pobreza, de manera que la estrategia de la
autoridad competente es de brindar un techo en forma de arrendamiento, a ese hogar
en condición de pobreza. Para este tipo de subsidio se proponen las siguientes
condiciones:
> La amplia y creciente aceptación social del arrendamiento como forma de

tenencia.
> Las barreras de acceso a los programas de VIS nueva y en general, a la
vivienda en propiedad.
))> La inviabilidad de acceso de los hogares pobres al mercado de VIS nueva y de
alquiler.
> Entender la diversidad con la cual los hogares atienden sus necesidades
habitacionales.
J> Reconocimiento del potencial del mercado de arrendamientos en el proceso
de atención de estas necesidades.

~· Haciendo Ciudades Sostenibles
~ Destacar el desarrollo e integración de todos los mercados habitacionales como

objetivo estratégico de la política de vivienda y hábitat. Ampliar el espectro
de los programas e instrumentos de la política local de hábitat, avanzando
en su integralidad.
,._ Superar la singularidad de la política sectorial.
~ Ofrecer alternativas de alojamiento para los hogares de ingresos bajos en sectores
urbanos consolidados, frente a la compra de lotes en sectores no urbanizables.
,.-. Incluir a los hogares arrendatarios en la política de hábitat local, atender sus
necesidades habitacionales y aportar al mejoramiento de su calidad habitacional
y de vida.
~ Generar extemalidades positivas sobre el mejoramiento del ingreso de los
hogares pobres y vulnerables: menor gasto en vivienda, transporte, agua, etc.
,.-. Relacionar a los hogares con los servicios y el equipamiento urbano.
,.. Se concibe como un subsidio condicionado en tanto se relaciona con la
vinculación del hogar a programas públicos de superación de lapobreza y su
carácter transitorio.
Si bien ésta es una forma de creación ilegal de vivienda, no se puede negar que
dentro del mercado de vivienda de Colombia y específicamente en el mercado de Bogotá,
éste representa una gran magnitud del mercado, por lo cual su potencial no es en nada
despreciable.
a. Objetivo general
Los objetivos generales de este mecanismo y política, para la adquisición por

arrendamiento de la vivienda, se divide en dos:
J;. Desde la demanda
La cual busca transmitir efectos a nivel de una mejor atención de las necesidades
habitacionales de los hogares, la cuales se encuentren en las siguientes condiciones :
Hogares pobres.
Hogares vulnerables.
Hogares de poblaciones especiales.
,.-. Desde la oferta
La cual desarrollara acciones de apoyo y asistencia técnica, facilitación y promoción,

etc., dirigidas hacia los siguientes componentes de esta oferta habitacional de Bogotá:
Ampliación y mejoramiento del stock actual arrendado.

El stock existente en usos diferentes a vivienda que potencialmente
puede ser reconvertido al destino habitacional.
Formación de una oferta de vivienda nueva dirigida hacia este tipo de
tenencia.
Foro Interamericano de Financiamiento Habltaclonal H!!

-
b. Incidencia del programa
La incidencia esperada d el programa se expresa en los siguientes ítems.
)> Ampliación del stock habitacional e incidencia sobre los precios de la vivienda
nueva y de los alquileres habitacionales.
;;.. Consolidación de la generación de una oferta continua y de calidad para atender
la demanda por arrendamientos.
};- Reducción de la demanda por lotes en áreas no aptas para urbanizar y el consecuente
menor gasto público en reasentamientos y procesos de regularización urbarústica.
~ Atención de las n ecesidades habitacionales de los hogares pobres y
vulnerables y avances en la lucha contra la pobreza, la desigualdad, la
exclusión y la segregación socio-espacial.
)> Reducción de la prohabilidad de pobreza de los hogares vulnerables.
:P- Mejoramiento global de las condiciones habitacionales y de calidad de vida de
los hogares bogotanos.
7. Conclusiones
Como se expresó anteriormente, el planteamiento en lo referente a la

fmanciación de la vivienda, radica en que la política de fmanciación de vivienda no se
debe basar solamente por medio del sector financiero, sino también mediante otros
instrumentos. Por otro lado la demanda de financiamiento tiene caracteristicas muy
heterogéneas, por lo cual la política de asistencia o financiamiento en Colombia debe de
diversificarse, con la siguiente tendencia: más programas, más subsidios, más formas
de hipoteca de créditos, etc. Esto se resume en los siguientes puntos:
)> El marco de la política y gestión habitacional está definido por la política

ambiental, territorial, urbana y habitacional.
» Su implementación se realiza mediante los programas e instrumentos.
)> Los subsidios habitacionales y el crédito son un instrumento de la política.
)> Centrar el énfasis en éstos lleva a la aplicación fraccionada de la política y los
programas.
:P- La singularidad en los programas e instrumentos deriva en la vulnerabilidad
de la política y del sector.
)> Los programas e instrumentos deben corresponder a la complejidad y diversidad
de las condiciones habitacionales de la población objeto.

vn. CREANDO CIUDADES SUSTENTABLES: CONSTRUCCIÓN Y FINANCIAMIENTO
Cesar Tapia Abas cal
l. Antecedentes
El Instituto del Fondo de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es un

organismo mexicano que se encarga del fmanciamiento de viviendas, específicamente
aquellas enfocadas al interés social. La concepción actual del Infonavit respecto a la
situación habitación es que, en base a una adecuada creación de programas de
fmanciamiento, se puede crear ciudades sustentables.
El Infonavit fue creado en 1972, con la finalidad de dar cumplimiento a la obligación

constitucional de las empresas de dotar de vivienda a sus trabajadores, en la actualidad
esta consigna se ha mantenido, brindando fmanciamiento para la adquisición de
vivienda. La institución es responsable de la administración del Fondo Nacional de la
Vivienda, el cual se compone de las aportaciones de empresas privadas. Este aporte es
una obligación constitucional instaurada por el Estado para que las empresas privadas
brinden vivienda a sus trabajadores, este aporte es un porcentaje pequeño (5%) del
sueldo o salario del trabajador, el cual se toma como concepto de aporte a la vivienda.
El organismo no depende directamente del Estado mexicano, ni de una

secretaria o instancia de ésta, sino que se maneja en base a una asamblea y un consejo. La
distribución de los participantes de esta asamblea se da entre, trabajadores, las empresas

1
y el Estado, cada uno con sus respectivos representantes. La distribución del poder es
equitativa dado que cada uno de estos grupos posee la tercera parte del poder en dicho
consejo. Esta caracteristica es la que la hace independiente del Estado.
Los resultados de la última década muestran que, de los 6.3 millones de créditos
entregados por el Infonavit, 4.3 millones de estos los entregó en el periodo del2001 al
2006, lo cual muestra la gran expansión del crédito para el sector vivienda. Otro dato
es que el porcentaje de mexicanos que habitan en una casa fmanciada por el Instituto
pasó de 9. 7 a 21%. Además, la actividad crediticia del Instituto se ha traducido en
una derrama económica de un billón 64 mil millones de pesos.
Ejercicio de créditos
May 1972- Nov

2000 28 años
Die 2000 - Nov
2006 6 años
Desde Die de
2006
4 años 1 O meses
o 500,000 1,000,000 1.500,000 2,000,000 2,500.000
·Avance si 30 d~ ~•pliemb'l; d~ 20 11
Estas estadísticas son la realización del cambio de visión que se dio en el

Infonavit, esta consistió en una idea de profesionalizar la institución, hacü~ndola
eficiente tanto en términos operativos como financieros . Además que se instauró
alianzas con la sociedad, con el fin de que la sociedad sea la que haga parte de los
pasos necesarios para la realización de la prestación financiera que al final termina
materializándose en la entrega de créditos por parte del Infonavit.
Entonces se puede decir que el Infonavit administra un fondo de pensiones, el

cual tiene una dinámica en su funcionamiento de la siguiente forma: otorgamiento
del crédito, la administración y cobro del crédito otorgado y la fiscalización.
Una cuestión adicional es la entrada en el mercado secundario, el cual ha conllevado

en una mayor capacidad de financiamiento, de manera que el único limitante que
existe hoy en día para la tenencia de viviendas de los hogares es la limitación de
tierras, es decir la escaza oferta.
La siguiente estructura nos da un resumen de cómo se ha dado el cambio en la

visión en el enfoque del Infonavit.

Haciendo CiÜdades Sostenibles
1 de cada S
•
11111/endas han sido
2009 financiadas por el
2001 Nueva VIsión 2012 lnfonalllt
1 1
Fortaleclmlenlo ftMnc:lero y operativo
r MaximJzar el desarrollo social a través de
c:on•11-.,.,.. fadlltv opa.tunldadee
prútamos hipotecarios dirigidos a una mejor
calidad de vida a los trabajadores
•loe ~de vlvlendaa
11
· · Éxito de Hoy: 1
__ . Cálidad de :VIda +_'Val~r. Patr.imoniaL_

1
Además, la gráfica anterior muestra, al lado inferior izquierdo, como estaba

conformada la estructura de créditos con la anterior visión, donde se medía la
eficiencia de las políticas en base al numero de créditos otorgados, mientras que al
lado derecho la nueva estructura basada en su eficiencia en términos de mejora de la
calidad de vida y el valor patrimonial.
Según el Infonavit, después de un primer aprendizaje obtuvieron que el bienestar

es un concepto muy amplio que no puede ser descrito por una sola métrica._De ahí
surgió la propuesta por parte del Infonavit, de construir un balance social a m~era
de una contabilidad paralela, para medir el bienestar a partir de varios indicadores
agrupados por subcuentas sin distanciarse del concepto amplio de sustentabilidad.
a . Balance Social Infonavit
La idea del balance es no solamente m edir el impacto de lo que ocurre al

momento de que un derechohabiente se vuelve acreditado, sino contemplar todo su
ciclo de vida desde su etapa de ahorro hasta la de pensión en estos 3 iunbitos: en lo
social (la calidad de vida), en lo económico (el valor patrimonial), y en lo ecológico
(impacto ambiental), los cuales son las subcuentas que conforman el balance.
El siguiente esquema a muestra claramente el balance social del Infonavit, los

ámbitos social, económico y ecológico, las subcuentas, así como los indicadores.
' " . .'' ;••

Foco Actual
de la BALANCE SOCIAL INFONAVIT
Presentación 1
$ ECONÓMICO
SUBCUENTA
• Rendimiento Subcuenta • Uso Eficiente de Energra
vinculado a la vivienda + [tons C02• Bonos de
r.e.spe.cto a situación ·Vivienda: Plusvalía + Carbono]
~ +Renta
• Sustentabilidad: • Uso Eficiente de Agua

Benefl~iQ;J !;¡;¡onómjcos [m3 de agua ahorrados]
• Tasa de Reemplazo [%
del Sueldo al Retiro]
INDICADORES -
''
. ;
'
' __,'
'"'--------
Toda esta redirección e instauración de criterios de análisis fue desarrollada,
en parte, por los resultados de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida.
b. Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ENCV)
La Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ENCV) se realizó a más de 5,000

derechohabientes y acreditados del Infonavit. Entre los resultados, se obtuvo que en
relación a la interrogante de: ¿Qué tan satisfecho esta con sus viviendas?, el 87%
respondió de forma favorable. Esto se contrasta con los resultados de la pregunta de:
¿en qué escalón de vida se encuentra usted en estos momento?, ya que en ésta se
obtuvo que el91% de los encuestados consideran que su calidad de vida es la mejor.
Nivel de satisfacción de la VIvienda: ¿Qué tan Metáfora de la Escalera: ¿En qué escalón se
satisfecho está con su vivienda? encuentra usted en este momento?
(Porcentaje de las respuestas) (Porcentaje de las respuestas)
Totalme nte satisfecho 3 7.9 La m!!íor vida posíbl!!
6 87.5% 6 36.8% 91%
5 19 .9% S 18.8%
4 7.0% 6.4%
3 2.4% 3 1 2.0%
2 1 1.3% ~ 10.6%
Totalmente
'lnsat¡'cfer
~ • ho 1 1· 8 % Porcent~J~ d e ~n!r~vl!t.l d os La peor vida posi bl!! 1O. 5%
Porctnta¡~oeenu~iStaoos
El 87% de losAcreditados están El91% de losAcreditados

satisfechos con su vivienda . consideran que su nivel de vida es
bueno.

Dichos resultados dieron al Infonavit la idea de que existe un sentido muy

positivo de la g~nte respecto de su condición de vida y en específico de su vivienda.
Sin embargo estos resultados fueron tomados por el Infonavit como subjetivos,
ya qne evalúan una creencia o una idea. Por ello fue necesario determinar si las
personas, dentro dicha encuesta se encontraban en términos objetivos bien. De
manera que la institución buscó que los encuestados deban de cumplir ciertas
condiciones básicas de habitabilidad, para que sean considerados como personas
que tienen un bienestar adecuado. De manera que la idea es determinar si existe un
nivel adecuado de calidad de vida vinculada a la vivienda.
De lo mencionado anteriormente se determina la siguiente estructura:

SENTIRSE BIEN ESTAR BIEN
• Nivel de Satisfacción • De Vivienda

• Felicidad • De Entorno Urbano
• Antecedentes y Expectativas • De Entorno Social

(comunidad)
11
Que los trabajadores ESTÉN BIEN y se SIENTAN BIEN en su vivienda,
entorno y comunidad permitiéndoles cubrir las necesidades de sus
familias, que ofrezcan oportunidades para su desarrollo y cumplan con
sus expectativas';.
Definido esto ahora surge la siguiente pregunta: ¿Qué elementos son considerados
por la gente como los mas importantes en la vivienda y su entorno que provocan una
mejor calidad de vida?
Para resolver dicha interrogante, el Infonavit hizo uso de la Encuesta Nacional

de Calidad de Vida. El resultado fue que se determinaron 26 variables que determinan
si se está teniendo una calidad de vida vinculada a la vivienda idónea y si no es así, al
menos elevada.
La categorización de estos elementos se dio en cuatro aspectos: vivienda, entorno

urbano, comunidad y transversal, los cuales se muestran en el siguiente esquema.

.,.
"'e:
Gl e
> ::::11
> E
o
u
)t
1'0
....
111
Ql
>
111
e
~
Estos atributos fueron tomados en cuenta para la construcción de un indicador

que permita medir la calidad de vida vinculada a la vivienda.
Como forma de mostrar el compromiso del Infonavit, con sus renovadas perspectivas
de vivienda, esta institución tomó la decisión de:
Reconvertir las oficinas con un enfoque sustentable, y

Promover una cultura de respecto al medio ambiente entre sus colaboradores
Un ejemplo claro de esta medida es, el edificio sede del Infonavit, se tomó la decisión
de transformar la azotea, un espacio desaprovechado de 5 mil 200 metros cuadrados,
en un área de esparcimiento y un espacio para el desarrollo de vegetación de tipo
expansivo endémica de la ciudad de México .
EDIFICIO SEDE DEL INFONAVIT
Antes

Después
2. Vivienda. Hipoteca verde, hogar digital e hipoteca con servicios
a. Componentes clave del modelo de sustentabilidad
El modelo de sustentabilídad es un modelo de generación de crédito hipotecario,

en el cual se agregan elementos que derivarán en la instauración de viviendas acorde
con el m edio ambiente y con una mayor capacidad de pago. El siguiente esquema
muestra la idea de vivienda sustentable.
c fetli!O
n
INFONJ\VIY
\
h:pOil'( tl ..
\!iC.
o
verde

El sistema es el siguiente, al crédito convencional se le agrega un monto

adicional, esto con la fmalidad de que el elaborador de las viviendas introduzca en el
proceso eco-tecnologías como por ejemplo: ahorradores de agua, de luz, entre otras
formas. De manera que la inclusión de éstas le den más capacidad de pago a los
agentes:demandantes del crédito (es que solo se le está dando más crédito para que
ellos adquieran viviendas con las denominadas eco-tecnologías, que no son más que
bienes propios de familias de clase media a más). Este tipo de hipotecas son las
denominadas ''Hipotecas Verdes 1' .
El resultado relativo a esta medida es que de los 268,379 créditos, que se

habían otorgado hasta el 31 de agosto del 2011, 227,086 ya eran por concepto de
Hipoteca Verde; unas 60,768 con subsidio. Es decir, alrededor del 85% de los
créditos otorgados eran Hipotecas Verdes.
1 FORMALIZADO TOTAL ( -) LINEAS 111, IV y V, MAl (ENE y FEB) Y PROG. "RENUEVA TU HOGAR" 1
300,000
2681379
250,000
301356 Al 227 086
--~ 1
200,000 - - - - - - - - - - - - - -- - - - - ---'"-"!'!;}!;};1-4"2 ....--191 849
161 049
----- 1
150,000
100,000
50,000
r3 873
o 1
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto

--crédito Total - vivienda Ecológica
b. Resumen de beneficios comprobados
El impacto positivo alcanzado se muestra en las evaluaciones hechas de forma

integral a la Hipoteca Verde, estas son:
:.- Evaluación a los ahorros obtenidos en las familias~ tanto en emisiones de

C02 como en su economía.
);:- Evaluación a los equipos instalados en las viviendas.
J;> Satisfacción indicada por el acreditado y sus familiares.
J;> Evaluación de preferencias en las ecotecnologías.

Mas dt! lZO m il CSA

9 3% vano usa gas
1
Ahorro Promedio M e nsua l:: S 203.00
Aislant e t érmico y Lámparas ahorradoras Ahorro promedio mensual$ 206.00
111 /' 1
'-n Aire acondicionado
Vent ilador
sin AA ni Ventil:;dor
$ 306 = 37%
$167= 35%
$ 70 = 30%
/\
~ r_Agua: 8~m 3 ~1 año/ vivienda
Otro programa importante es Hogar Digital, con el cual se han formalizado
98, 913 créditos para viviendas que cuentan con acceso a intemet a costo accesible.
Con este programa se contribuye al desarrollo personal y social de las familias, ya
que esta herramienta da acceso a capacitación y alfabetización digital, que permite
un crecimiento y mejora de sus ingresos. Llevando el programa a su siguiente paso
se anunció "Casa y Computadora" en el cual se entregarán 10 mil computadoras
para viviendas nuevas ubicadas en 11 entidades federativas y 18 desarrollos.
c. Hacia donde se direcciona la política de financiamiento
Lo que quiere realizar el Infonavit es generar un sistema de calificación de las

viviendas sobre el comportamiento energético e impacto ambiental de la vivienda
tomando en cuenta 3 componentes:
}o> Consumo energético.

,.. Consumo de agua.
~ Emisiones de C02.
Para la evaluación de estos corpponentes se considera tres parámetros:
,.. Arquitectura de la vivienda.

> Sistemas constructivos y materiales.
);;. Ecotecnologías incorporadas.
Éstas son parte del sistema de calificación que ellnfonavit está tomando en cuenta.
Entonces, el planteamiento del Infonavit deriva en el desarrollo de viviendas que

cumplan con los criterios de vivienda sustentable, esto se logra en base a incentivos.
Las viviendas a apoyar se caracterizan por los aspectos mencionados anteriormente:
entorno prospero, vivienda de calidad y comunidad solidaria y responsable. Esto se
puede a precia r en el siguiente esquema .

Vivienda de calidad
1) Prirnári:l o K"!rnMr < 2 Km, 17) A< 2 Km. c.;nl/0
*~
8) Vi8vílfdad pavimen1ada , Es¡>aelo
\
. ~
Servicios 2) CómluHOrio o r;enlm mádioo VIable 9) B~nqvo!~. Comunitario comunilMo para
~ gr.~ndo < 2 Km, 10)Aiumbnido ptlblfco, lr;tccionamienlo "' 1260
3) S81Viclo de transporte < 0.8 vivlond~s o por lo monos
Km, 11) En ~r~s t:Of! de~d~d c:anoh• dcpartiv~ por.~
Compacta de vivienda mayor a 60 rrncclonamienlo
4) Mcrc;;~do o súper< 2 Km. por hQCt."'trQ41$, o •viviondi1
"
Equipada 6) Jtudin o pl;JHO < 0.3 Km, Hipoteca con
Vorticai', El acredilado autoriza de
servicios manera voluntaria, a que el
Ma~ci~ do crédito&
$ 6) VIvienda ublcada en código~ Q Cómoda
lnlonevit retenga tes cuotas
Próspera postales con empleo formal,
au~t cntablos par dnmrollar
plaza hacia·
12) Por lo menos 40% < 4
Iñ Predlal de
18) Mantenimiento y/o
pll)dial", ;vpor;,do par
•• e
En munlclplo evaluado con VSM y dentro del 40%, unzs ~sOC.io'Jci6n dt!l
Municipio 13) Porto menos 10% < 2 Manlonlmionto
Grado Básico de vecinos y coordinado
compedtlvo VSM,
Suatentabltlded (GBS) por un Promotor Vecinal
14) Superficie de Promotor certificado,
~
t Prioritaria
7) No en lo! 15 municipio! eon
mayor nivel de vMenda
Incluyente ~;tl\K.dón mayor a 38
m',
*"* vecinal
de!llabiteda, ;;~No léMr
G8S
~
J. plus
Verde 16) Hipoteca Verde wn o
!In !lib!idio (vivi~nd~
I'COiogíca ),
o Curso 19) Tollor do induc:<:ión a
doroc;hohabito~ntcs
~ Digital 16) Hog~r Digil;ll,
3. Entorno. Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda

(PMCV)
Este programa desarrollado por el Infonavit, tiene por objetivo identificar y promover
buenas prácticas municipales en materia de desarrollo urbano y sustentabilidad de
vivienda, esto a través de un esquema de calificación que evalúe los principales factores
que defmen el entorno urbano en el ámbito municipal, y que guíe la priorización de
los recursos para promoción de vivienda, a la vez que provea asesoria e intermediación
en aquellas áreas criticas que requiera un municipio para alcanzar un nivel superior
de calidad.
Para poder determinar el nivel de competitividad en cada municipio se crea el

Incomuv (índice de Competitividad Municipal en materia de Vivienda), el cual pretende
medir la capacidad de un municipio para aumentar el valor de la vivienda en el largo
plazo. Los criterios de competitividad adoptados son: normatividad y características de
la vivienda, contexto de la vivienda dentro de la ciudad y contexto de la ciudad.
Respecto a este índice, para 402 municipios con 78 indicadores, que representan
el92% del PIB, 66.o/o.de la población, 80% de la demanda de vivienda, 75% de créditos de
vivienda, y el 64% de necesidades de vivienda; el resultado ha sido el siguiente para el
periodo 2011 : ' ·
Resu ltados por grado de competitividad
Alta
17
Adecuada
55
Media alta 144
.... Media baj a 133

Baja 50
Muy baja
113
-
La mayoría de municipios se encuentran dentro de la categoria media alta y

media baja, mientras que las demás se dispersan entre las categorías extremas.
Para el Infonavit si bien esto no es inadecuado, no resulta lo más aceptable,

por lo cual se plantean cierto incentivos para que se dé un aumento de la
competitividad. Estos incentivos se dividen en tres categorías:
);;- Fortalecimiento financiero . El cual se basa en: cobro de predial a través de la

hipoteca y proyectos de infraestructura.
~ Capacitación. El cual se basa en: becas en curso en linea a funcionarios municipales
y ventanilla única de vivienda, RII.
~ Asesoría técnica. Con 8 millones de pesos para fmanciar Planes de Desarrollo
Urbano, asesoría para mejorar la legislación urbana local, talleres sobre
movilidad y desarrollo urbano.
4. Comunidad. Centros comunitarios y promotor vecinal profesional
Este programa desarrollado por el Infonavit tiene la fmalidad de generar un

desarrollo comunitario. Eso se logra con una mejora en los centros comunitarios, o
con la creación de promotores vecinales.
• 37 Cent ro s Comunitarios a Nivel N acional

• 34 Cen tros Comunitar ios en Operación
• Atienden alrededor de 7,300 p e rso na~ de forma semanal.
• Se evaluaron 11 ce ntros comunitarios con los siguientes
re sultados:
• Si 11a contribuido en su cZ~ Iid a d de vida C!!ntro Comunitario ''Mulchechén''
Yuca tan
• Sí genera integración vecinal
• SI genera sentido de pertenencia e identidad
• SI se sienten orgu llosos de pertenece r a la comunidad.
• Hay oportunidad en la difusión de las act ivid ad es qu e se
realiza n en los mismos.
Promotor u Vocln1101 Conlll cado~
a Alltl l •·
• Se han certifi ca do 463 promotores vecinales

m u ll ~' 11 11 1~ !1 IJtr !1
Foro lnterameri~no de Financiamiento Habitacional 101

Uno de los programas incluidos en este apartado es rehabilitación de barrios y

las características de este programa son las siguientes:
• 16,375 viviendas
• Beneficio para más de 65,500 habitantes.
• 2 tipos de intervenciones:
• 1) Mejoramiento de Espacios Públícos: Parques, canchas deportivas,
banquetas, etc.
• 2) Desarrollo del senti do de Comunidad: Organización vecina l, educación y
empleabílidad.
S. El Infonavit en Sonora
El Infonavit, como se ha mencionado anteriormente, busca mejorar la calidad

de vida enfocada desde la idea de vivienda, para ello se ha desarrollado una serie de
medidas y programas como se ha mencionado con anterioridad. Realizando una mención
global de estos tenemos:
)> Mejora de la competitividad municipal.

}> Desarrollo Urbano Integral Sustentable.
)- Reformas legislativas en materia de vivienda.
En cuanto a la mejora de competitividad municipal, las acciones implementadas

son:
-Se incorpor;:,ron y cNti f1 caron t:>n el índice de Competitividad

~ Municipal l o~ municipios de ltermo~illo, Cd . Obregón y Nog<~lcs,
SonorJ, fvíéxtco.
-Tramí l ologia de vivu:-nd<l, ín$l.li;;Jc•ón de 2 Ven l aniiiJs úni( as

ISIN TRAV) operando en los municipi os de Cd. Obregón y
Nogn lc), Sonorn.
-Se fírmaron corwcníos con 3 Mu nicipios dC?I ~sta do, a t ravés
del cual se est á llevando el c.obro del Prcdial a través de lo~
hipotecJs de r:rcd itos otorg;;~dos por el lnfonavi t-
·5(' llevó J cabo la capac1tación presenctal a funcionnnos

loc\ilcs, en el tema de "Defínícíón de Criterios del Desarrollo
Orientado al Transporte Sustentable".
·Se otorgaron becas para realiLar el curso en linN p<:Hi!
fllndon ~ ríos, en los t cm<~s de "Materia de Vivienda,
Desarrollo Urbano y Comunidad".

Sonora es uno de los cuatro estados de la República Mexicana que cuenta con
un Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUis), el DUIS Nogales:
--t-
I)IS!Ato(l&} '.
1
(
,,.,
--- \
Se contempla una Planta Solar Fotovoltáica, que Produce del t•efecto

fotovoltaico" de convertir la luz solar en electricidad. Produce e inyecta la energía
eléctrica generada durante el día a la red de CFE, que se intercambia por la energía
consumida por el alumbrado público del fraccionamiento, reduciendo el costo
total de la energía, por este concepto. Presenta las siguientes caracteristicas:
> Capacidad instalada: 13.8 KWp.

> 60 módulos marca SOLARWORLD, de 1001 x 1675 mm, con células poli
cristalinas de 6".
> 3 inversores para interconexión a red marca SMA modelo SB SOOOUS.
> Medidor bidireccional Marca A3 ALPHA.
> Estructura metálica de soporte a base de armaduras con polínes monten de
6"y 8".
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional 10~

Cuenta además con un Club de Niños y Niñas. Con una superficie construida
de 2,800 m2, inició operaciones el mes de octubre 20 11. El Club de Niños y Niñas
de Nogales, Sonora, brinda atención a 800 niños de entre 6 y 16 años,
ofreciéndoles actividades como tutorias, actividades deportivas, artes y manualidades,
computación, desarrollo humano y actividades especiales.
En cuanto al programa Casa y Computadora, la aportación del trabajador por

$250 más los $1,000 del desarrollador, son para el pago parcial del equipo de
cómputo. La aportación del Infonavit de hasta $2,250, es complemento para pagar
el costo total del equipo de cómputo.
$250
Derechohabiente
--
$1,000
Desarrollador
lnfonavlt $3,500

En relación a las reformas legislativas en materia de vivienda, se tiene:
l> Creación de la Comisión de Vivienda en el Congreso del Estado de Sonora, con

la fmalidad de contar con una Comisión en el Congreso del Estado, que trabaje
en favor de la actualización de la legislación en materia de vivienda.
}> Se autoriza la Ley Estatal de Vivienda, que incluye además el reconocimiento
de los Comités Vecinales.
}> Ley Estatal de Participación Ciudadana. Se reconoce la legalidad, estructuración
y funcionamiento de los Comités Vecinales en los fraccionamientos .
)1> Ley que reforma el Artículo 1ero. Constitucional. Esta Reforma contempla el
derecho de toda persona dentro del tenitorio sonorense al acceso a la conectividad
de redes digitales de información y de comunicación.

VIII. ESQUEMA FIDUCIARIO PARA EL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS
HABITACIONALES EN COLOMBIA
Camilo Alban Saldarriaga
l. Introducción
Cuando se habla de un esquema fiduciario, resulta relevante determinar que se

entiende por fiduciario, de forma practica fiduciario es una persona natural o juridica
que se encarga de un fideicomiso, entendiendo fideicomiso como el contrato al cual una
o más personas, los cuales llevarán el nombre de fideicomitentes, transmiten bienes o
cantidades de dinero al fiduciario, con la finalidad de que éste los administren con un
fm determinado.
Sabiendo esto es más sencillo de entender la idea de elaborar un esquema

fiduciario para el financiamiento de proyectos de vivienda. Este es un hecho que se ha
venido presentando fuertemente en Colombia, ya que dada sus ventajas lo hacen un
medio muy apto para la adquisición de viviendas a los hogares, sin embargo este
sistema posee ciertas deficiencias que se verán en el desarrollo del documento.
2. Sector de la construcción y vivienda
En términos generales la construcción, en Colombia, ha t enido un desarrollo

favorable. Para poder determinar esta idea se mencionan a continuación una serie de
indicadores.

a. PIB construcción
En lo referente a este indicador, la gnifica siguiente nos muestra su evolución

en relación a otras variables como la edificación y las obras civiles.
:1~-- -------- - ---- ----- - -------------- ---------------- 1

Varlaelón Anual Valor de la Producción por Segmento :1
:
1
PIB Construcción :
60% 1 (Datos trimestrales)
~------------------------------~~------------------~
8,80%
·0,89%
-7,63%
Fuente: DANE y Cálculos Títularízadora Colombiana

Gráfica ; Titularizadora Colombiana
Como se puede apreciar el PBI construcción ha tenido un comportamiento

errático durante los ultimas anos, viéndose que tuvo su mayor nivel de expansión a
mitades del2006, sin embargo en los dos últimos semestres se ha dado una tasa de
variación negativa , en segundo semestre del2011 con -0.89%, es decir que muy por
el contrario de crecer se ha reducido, esto puede ser explicado por cuestiones cíclicas.
En cierta parte, esta situación en la construcción viene muy relacionada con

las reducciones que se presentan en el aspecto de edificación, el cual ha tenido una
tasa de crecimiento negativa (-7.63%), claro está que esto ha sido compensado con el
crecimiento de obras civiles (8.8%).
b. Cartera hipotecaria/PIE
Este indicador muestra el nivel de créditos otorgado respecto al PBI. Como se

puede apreciar en la gráfica siguiente, este indicador para el caso de Colombia
presenta una etapa de recupero después de que en 1998 este país fuera fuertemente
afectado por la crisis económica que se presentó. Para ese entonces el indicador
mostraba un 10%, pero después de este hecho mundial, decreció rápidamente
obteniendo su punto mínimo en el2006 con un 3.3%. A partir del2005 en adelante
este ratio comenzó a crecer, fundamentado por las medidas de política instaurados
en Colombia respecto al financiamiento de vivienda. En el 2010 el presente ratio
alcanzó un nivel de 4.4%.

¡··c;;rt;~;-Hip~t~-~~~¡-~-~-P-1-e--j
~
L- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - __ .,. _ • • • •
6,9%
8,2%
9,4% ~ 9,2%
6,5'14
j
5,8'1' 5,7%
4,8'1'
3·9% 314% 3, 3%
_ 3,5% 3,7%
41
' " e
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: Titularízadora Colombiana y Superintendencia Financiera.

Gráfica: Titularizadora Colombiana
c. Licencias de construcción
Este ratio muestra el número de licencias o permisos para la habilitación de

construcción. Para el mes de agosto del 2011, se habían creado 221 mil unidades de
vivienda, esto en acumulación de los 12 meses. Este se compone de licencias para
vivienda de interés social VIS y de no interés social No VIS, este último fue el que aportó
más con 118 mil unidades. De manera que se ve una habilitación de suelos adecuada.
Esto se muestra en la siguiente gráfica.
Licencias Totales l
(Unidades de Vivienda -Acumulado 12 meses) !
---------- ----------------------------------------------- -·- ----- ------------ _,
zso
....
q¡
-e 200
tO
-e
'2
::;)
(U
'g 150 ·--------·
j! ¡ 61% :
118 ~ ••••••• :
i
100
¡ = =- =
Total
No VIS
so
V IS
o
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
ó :;. J:l ~ ó ,¡. .él
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
Fuente: DANE y Cálculos Titularizadora Colombiana
Además, las licencias crecieron un 69%, respecto al mismo periodo en el año
anterior, de igual manera la VIS y la No VIS, que crecieron 61% y 79% respectivamente.
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional L09

,... . . . ;
d. Percepción compra de vivienda
Ésta es resultado de una encuesta elaborada por Federesarrollo y Cálculos

Titularizadora Colombiana, la cual entre las muchas preguntas aborda la siguiente
¿cree usted que es un buen momento para comprar vivienda? Los resultados obtenidos
son que el 35% de las personas, para agosto del 2011 momento en el que se realizó la
encuesta, dieron una respuesta afirmativa. Lo cual si bien no es mayor al 50%, es un
porcentaje aceptable.
r·------------------------------------------------··--···--···-·-·-···-···-···-··-·.,
, Encuesto de Opinión ol Consumidor Fed8s111Tollo ¡
l----~~~~~~_:_~~~~~__!_~--~~-~~~~~~,--~~~!:-~~~~~~-~:1!!.~~~~-~!~~!.?.-~ ..!
60
50
40
J$,Q
~~
30
V
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~ 20
Cll
lO
o
-lO
li'l Y) Y) ...o ...o oco ... o...o .J:....... ......o
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(1'1 (1'1
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< ... <
Wl Cl 116
... < ...
Cl Wl
<
Cl Wl ill
Fuente: Fedesarrollo y Célculos Tltularizadora Colombiana "' "'

e. Calidad de cartera
El ratio mide que tan buena es la cartera en el sentido de pagos de los créditos
brindados, a menor sea el ratio menor será el riesgo que tenga la cartera. En el caso
colombiano, como muestra la siguiente gráfica, los niveles actuales del ratio alcanza
valores de máximo 2.82%, por parte del sistema bancario, mientras que la cartera
titularizada, toma un valor de l. 96%, como indicador de calidad.
¡-----------------------------------------------------:--- ¡_
: Indicador de Calidad de Cartera Hlpotecarta !
i (Carteril Vencida 1 Carteril Bruta) !
t---------- ------------ ---------------------------------------·
Nota: Cartera Tltularlzadora no incluye TECH

Fuente: Superflnanciera y Cálculos Titularizadora Colombian.
Gráfica: 1ltularizadora Colombiana

Estos resultados muestran una cartera de créditos adecuada, ya que expresa

o muestra que el incumplimiento de pagos de créditos hipotecarios a la fecha es muy
bajo, por lo cual es una buena situación para el financiamiento.
f. Crecimiento real de precios
La evolución que estos han tenido ha sido cíclica durante el periodo de los
últimos 20 años. Esto se muestra en la siguiente gráfica.
fndlee Real Ofici•l TC ·Precios de VIvienda Nueva

Crecimiento Re11l Precios de VIvienda Nueva
(Base 100= Ole 1990)
140
15,8t.
130 ll6,l
120
110
100 .--..__-
90
so
70
.-- - -.... . ..- -. -.

60 ~--~~~~--~~--~~~--~~--~
~ ~ $ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ q ~ 9
~ q $ Q~ ~ ~ ;
~E E~ E E E ~ E E E E E ~E E ~E E E E E E E E~ E E E
- -
Fuente:Camacol, Dane , Banrep y Cálculos Titularizadora Colombiana
La imagen del lado izquierdo muestra la evolución de los precios tomando

como base el periodo de 1990. Como se muestra, la dinámica de los precios expresa
la situación vivienda en el entomo económico, t eniendo niveles muy altos en el
periodo pre-crisis (1996-1997}, y cayendo posteriormente por la reducción rápida de
la demanda de viviendas, para est e caso viviendas nuevas. Para marzo del 2011 el
crecimiento del indice de precios fue igual a 109,6 para viviendas nuevas . Por otra
parte, la gráfica del lado derecho, mues tra la var iación de los precios en termino
reales (es decir sin indexar) , s e aprecia que para el mismo periodo la variación de
precio s e elevo en 6.4%.
Lo mismo si analizamos ahora el caso de vivienda usada. Los indicadores se

muestran en la siguiente imagen.
lndice Real de Precios de Vivienda Us11d11
(B•se 100=1990) Crecimiento Rn l Precios de VIvienda Usad•
120
2S%
2~.
-m
-uw.
-lSr.
·20~
Fuente:Camacol, Dane, Banrep y Cálculos Titularlzadora Colombiana

Gráfica: Titularlzadora Colombiana
Foro Interamericano de Financiamiento Habltacional 11 1

. .
Como se aprecia el crecimiento de los precios en términos reales de la vivienda

usada es menor que el de la vivienda nueva, donde la primera es igual a 3.3% (tasa de
crecimiento), mientras que de la vivienda nueva es 6. 4%.
g. Ventas de vivienda anuales
En el caso de las ventas, considerando las tres principales ciudades (Bogotá,

Medellin y Cali), los datos muestran que para el mes de agosto del 2011, las ventas
tuvieron un crecimiento de 11.4% (de 77,532 a 86,370), respecto a la misma fecha del
anterior año (acumulación en términos anuales a la fecha). Esto se puede apreciar en la
siguiente gráfica.
.¡'----------------------------------··--··-------------------------···------··
Venta Unidades de Vivienda !'
l (Acumu lado 12 meses- Bogotá, Medellín y Cali) i
L------- ----- - ----- -~ -- ~ •••••••• --- -- - ----- - ------ --- -•••••••••••a ---- -----J
77.523
74.706
AcoOS A¡o06 Ago07 Ago08 Ago09 Ago 10 Ago 11
Fuente: Galeria Inmobiliaria y Cálculos Titularizadora Colombiana

Gráfica: Tltularizadora Colombiana
Venta Vivienda Nueva

MillonesUSD
Acumulado 12 mesesr Bogotá, Medellln Cali
Ago - 08 Ago • 09 Ago ·10 Ago -11
Fuente: Galería Inmobiliaria
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional 11 2

.. Haciendo Ciudades Sostenible&
h. Oferta de vivienda
En este caso se han considerado las tres principales ciudades (Bogotá, Medellin y
Cali) . La siguiente gratica muestra los niveles de vivienda ofertada en los últimos años, y
en el 200 1 hasta el mes de agosto.
r---------·---- ·----···-------···---1
--~·-- -o1;;t-~-d~-v¡;¡~~d~
! (Unidades de Vivienda - 3 Ciudades) i

'--------- -·---- - ------------------------ ... --- --- - - ...... ~ ---·-- ...... . - · - · - - ... J
34.684
34.045 34,4SI
31.583 31.693
Z0.710
:zs.oo1 25.153 ZO.Ito 20.473
2007 1008 1009 Z010 AJO·ll
• VtS NOVIS
Promedio de Proyectos Preventa: 8.690 79.2%

Promedio de Rotación: 5.9 meses
Fuente: Galerla Inmobiliaria Y Asobancaria
Gránca: Tltularlzadora Colombiana
En primer lugar hay que mencionar que el crecimiento que se ha producido entre
el 2010 y 20 11 es de un 9.44%. Por otro lado, según los datos, se puede apreciar un
crecimiento constante de la oferta de vivienda de interés social, el cual para el 20 11
representa un 40% del total ofertado.
i. Desembolsos totales
Éstos se componen de dos fuentes: privadas y públicas, la primera compuesta

por crédito convencional y elleasing habitacional, mientas en el ámbito gubernamental
tenemos el Fondo Nacional de Ahorro (FNA). Como muestra la siguiente gráfica, los
desembolsos en los últimos dos periodos ha sido creciente, propiamente en el 2011 se
h a dado un crecilniento de 21.3% de los desembolsos realizados para la financiación de
vivienda, tanto de interés social como de no interés social.
Por otro lado, si bien la proporción del desembolso a VIS es bajo, respecto a su
complemento, este porcentaje se ha ido incrementando periodo a periodo, siendo en el
2011 un 20% del total de desembolsos realizados.

Desembolsos Totales
Millones UDS · Acumulado 12 meses
• Leaslng Habltaclonal ("') }

Entidades Privadas
• crédito
FNA -- Entidad Publica
80%
75,1%
: 20%
Ago.o7 Ago-08 Ago-09 Ago-10 Ago-1 1
(') Los datos de teaslng ruénl:n; O)rl \l~ ;'lpiQXItll;ll; l(>n d e IQ~ IJe~""'bQI:;o:; !;le lc., ~mg a~ntolombla y las CFC's. la cuallu~ C.llt u lada UIIIIZiJndO la
p~ruc•p>~c!Qn !;n ~:l t Q!ii! de la c;¡¡rtNll y los datos~ leaslng deseml>olsado por D.1v1vlenaa
VIS: Vivienda de Interés Sociai135SMLV (USO 38 .229) TRM $1 ,891.38

Fuente: Asobancaria, FNA, Superfinanciera y Cálculos Titularizadora Colombiana
Gráfica : lltulariza.dora Colombiana
j. Saldo de cartera
El saldo de cartera, hace alusión a la cartera total de créditos hipotecarios. La

siguiente gráfica muestra su evolución de este indicador, en términos de USD.
Saldo Cartera Vivienda en Colombia

Millones UDS
16.000 21.9%
USIJ 14.186
14,000
12,000
10.000
8 .000 • Sistema
6 ,000
4.0 00
2.000
Ago - 03 Ago . 04 Ago.os Ago . os Ago-07 AgQ-08 Ago - 09 Ago - 10 Ago - 11
Davivienda tiene una partlclpacíón en promedio del 20%.

Fuente: Estudios Económicos Davivienda

-. ' . ..,. " ....
· · Haciendo Ciudades Sostenibles
Como se puede apreciar de la gráfica anterior, el crecimiento entre agosto del

201 O y agosto del 2011 ha sido de 21. 9%, siendo el volumen en 20 11 un total de USD
14.186; yen los últimos 8 años un crecimiento del06%, respecto a agosto del2003 .
3. Esquema fiduciario para el financiamiento de proyectos en Colombia
a. Negocios fiduciarios
El negocio fiduciario, es un negocio juridico a través del cual una persona

(constituyente o fideicomitente) transfiere a otra (fiduciario) dinero o bienes con el fin de
cumplir un fm determinado por el constituyente en su beneficio o de un tercero
(beneficiario) . Con el objetivo de brindar confianza y transparencia a todas las partes
involucradas.
b . Proceso constructor
Este proceso muestra la Cadena de Valor completa, desde la adquisición de un

lote hasta la terminación de proyecto, que está compuesta p or las ventas y entregas. La
Fidu ciaria DAVIVIENDA, filial del banco DAVIVIENDA, actúa como agente fiduciario,
en este caso. El siguiente esquema muestra el mecanismo.
PROCESO CONSTRUCTOR
PREFACTIBILIOAO VENTAS ENTREGAS
ESTUDIO TECNICO Y FINANCIERO ~ Crédito Constructor

f't]
~
Capital de Trabajo Crédito Comprador
Hipotecano/Leas~ng
H3blt3CIOn31
En el esquema, en "Patrimonio Autónomo de Parqueo", se da la entrega de un

"Capital de Trabajo'' para la adquisición del lote; en la etapa de "Preventa" se desarrollan
los recaudos antes de un punto de equilibrio; en el "Patrimonio Autónomo Inmobiliario''
se presenta un "Crédito Constructor'' para el desarrollo propiamente dicho de la vivienda y
fmalmente, la "Preventa Avanzada" donde se presenta un "Crédito Comprador", que
puede ser "Hipotecario'' o de "Leasing Habitacional". A continuación se desarrollará más
detenidamente estas etapas.

. . . . . '
· . : . · Haciendo Ciudades Sostenibles
)).. Patrimonio autónomo de parqueo
Se estructura bajo la modalidad de un contrato de fiducia mercantil que traspasa

la propiedad y por ende la titularidad de un lote o un inmueble, a la Fiduciaria. Ésta se
compromete a mantener la titularidad del lote de terreno, administrarlo y transferirlo al
cumplimiento de las condiciones o las instrucciones del fideícomitente.
Los beneficios para el vendedor son que permite el ajuste fiscal y permite trasferir
la propiedad del lote manteniendo el control sobre éstos. El beneficio para el comprador
es que permite la adquisición del Lote.
> Fiducia de preventa

Habilita la Fiduciaria para recibir, mediante encargos fiduciarios, los dineros de
la separación de los inmuebles tendientes al pago de las cuotas iniciales. Esto con el fm
de transferirlos al constructor cuando éste evidencie que se cumplieron las condiciones
que determinan la viabilidad comercial, técnica y juridica de los proyectos de construcción.

-
Los beneficios para la constructora es que permite comercializar su proyecto y

explorar su viabilidad; asimismo tanto al constructor como al comprador, brinda
seguridad y transparencia, facilita el pago de cuota inicial y devolución de los recursos.
~ Patrimonio autónomo inmobiliario
Sistema utilizado por la Fiduciaria para realizar el manejo de los proyectos en lo

referente a la titularidad del lote, recaudo, administración y pagos de los recursos del
fideicomiso. Además atiende las obligaciones necesarias para llevar el proyecto a
término, incluida la firma de promesas y la escrituración de las unidades resultantes.
Los beneficios para el comprador son la destinación especifica de los recursos y

mayor transparencia y confianza. Para el constructor los beneficios son mejora las
fuentes de financiación el flujo de recursos y permite tratamiento preferencial para los
proyectos de VIS.
):> Fiducia de preventa avanzada
Realizar únicamente el manejo de los recursos liquidas correspondientes a las

cuotas iniciales de los futuros compradores con el fin de realizar pagos a terceros de
acuerdo con las instrucciones impartidas por el constructor.
Explicado el esquema del sistema fiduciario, la conclusión a la que se puede

llegar de éste es que ordena el crédito y la venta en el proyecto, centrándose en éste y
evitando que se de un desorden financiero.
Los beneficios para el comprador es que permite pagos de la misma forma que en
preventas y eficiente administración; para el constructor permite adecuada información y
eficiente administración.

El siguiente esquema muestra como funcional la Fiducia de preventa

avanzada.
1
c. Evolución de activos fideicomitidos inmobiliarios sector fiduciario
La evolución que ha tenido este sector fiduciario ha sido muy rápida, siendo los
últimos tres años los periodos con mayor nivel de volumen de USD en movimiento. En el
último año (20 11) el nivel de USO del sector ha sido más de USD 7,000 millones, pero si
hablamos de tasa de crecimientos el mayor nivel se presentó en el 2009 donde se dio
una explosión del sector.
Para un mejor entendimiento, la siguiente gráfica muestra la evolución del sector.
SECTOR
(Cifras en millones USO)
8,000 180'.0
7,000 160~·
140%
6,000
1 20'.0
5,000
4,000
3,000
2.000
1,000 20*ó
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
- sector Flduc1.1r10 - erecmento % anual

Fuente: Fiduciaria Davivienda

--- -
4. Macroproyectos
Como su nombre lo dice son proyectos a gran escala, que están reglamentados en
la legislación colombiana. El objetivo de éstos es el de promover y ejecutar operaciones
urbanísticas integrales que generen suelo destinado a vivienda multiestrato, equipamientos
colectivos ~ espacio público, optimización y fortalecimiento de la actividad institucional
comercial y de servicios.
Estos macroproyectos pueden ser de orden privado, público o mixto, generalmente

son del primer tipo~ pero si bien no son de orden público, la incidencia de este sector es
determinante en el desarrollo de los proyectos.
• Licen~s de
MODELO DE GESTIÓN Urbanización
· Apertura Vont<o ~
Constructores
· Concertación
Municipio
•Ciorrc
Financiero
• Vi;~ bllidad Técnica

• Viabilidad Ambiental
• Viabilidad Fin~nciC!'3
•Movilidad
Ejecución
1
-¡
ol'iogare$ Adopción Y
· Topografla
•Avahlosdo Concertación de
Rclerenela Mu.nicipio -
• Concenso VISNIP Formulaol6n
Dellmi~crón'y
Anúncio
1
• Pre Factibilid:ld
· Estudios
Consenso Preliminares
" de • Servicios Publlcos
Voluntades
· Gobierno Nacional
• EnHd<ldes
Gubernamentales
que intervienen
- - 0>
SECTOR PUDUCO r3
INVERSIONISTAS PRIV,o\DO...--
PROMOTOR
donde se eneuenua
el terreno.
INT!GRACION INMOBILIARIA

.·

IX. DESAFÍOS DE LAS POLÍTICAS DE FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA EN LA
REGIÓN
Felipe Morris Guerinoni
1. Introducción
La política de financiamiento de vivienda en la región ha tomado una gran relevancia

en los últimos años de bido a la gran demanda por vivienda como consecuencia de los
altos déficit habitacionales acumulados en la mayoría de países, sumado al todavía
fuerte crecimiento poblacional y a las dificultades de proveer vivienda a precios razonables
para un porcentaje importante de familias . En ese contexto las políticas de financiamiento
de vivienda y los esquemas de subsidio relacionados se vuelven críticos para facilitar
el acceso a la vivienda a las familias. Este documento, en base a la amplia experiencia del
autor en el diagnóstico del sector vivienda en distintos países de América Latina y el
Caribe en años recientes, presenta un análisis de los principales desafios que enfrentan
los países en la elaboración de sus políticas de financiamiento de vivienda. Las
comparaciones y generalizaciones son odiosas, por lo que cabe aclarar que si bien
existen diferencias entre paises y algunos, como Chile, están más avanzados que el
resto en la implementación de políticas de vivienda, existen muchas similitudes con
respecto a los problemas, políticas, desafios y retos en la mayoría de países de la región.
Una conclusión importante de este informe es que a pesar de los positivos

cambios que han ocurrido en gran parte de países de la región, la mayoría de ellos
todavía no cuenta con una política de vivienda integral y coherente, sostenible en el

Lamentablemente en la práctica se aprecia un divorcio entre los objetivos y metas

de los planes y la realidad. Los planes son muy ambiciosos en cuanto a sus objetivos
y carecen del detalle sobre los recursos, políticas y esfuerzos requeridos para que
estas metas u objetivos se puedan alcanzar. Tampoco hay un correlato entre los objetivos y
los recursos requeridos para su logro. Como resultado, por lo general los planes no
logran sus objetivos y simplemente quedan en el papel como buenas intenciones.
Un problema adicional es que cuando hay cambios de gobierno es como si se

empezara a trabajar desde cero, existe una tendencia a desconocer lo realizado por
gobiernos anteriores, particularmente si pertenece a otro partido político, lo que se
traduce en una pérdida de recursos escasos y la falta de continuidad de políticas y
programas que estaban bien diseñadas y en ejecución, simplemente porque se
quiere dar el mensaje de que lo que se hacia no estaba bien y el nuevo gobierno lo va
a hacer mejor.
b. ¿Qué no encontramos en los planes y programas?
Las principales deficiencias en los planes y programas sectoriales no se encuentran

en los documentos en sí, sino más bien en lo que no incluyen. Los planes por lo general
son incompletos y excluyen infonnación analítica clave que permitiría asegurar su
buena implementación y un seguimiento de los avances en la misma. Entre los detalles
que por lo general no se encuentra en los planes, cabe m encionar los siguientes:
(i) No hay una información sobre el grado de cumplimiento de planes y programas

anteriores. Esto es una constante en los distintos planes , indistintamente el
país , no hay un analisis de resultados de los planes anteriores, y por ende no
hay w1.acontinuidad de los programas, comofonnade 11evarun plan a largo plazo.
(ii) No hay estudios de línea de ba se para contrastar resultados, esto en relación a
lo antes mencionado.
(iii)No h ay un análisis del impacto d e las politicas sobre los distínt.os segmentos
socioeconómicos.
(iv)No hay un análisis costo beneficio de las distintas intervenciones.
(v) No hay una descripción del impacto de los programas sobre las ciudades y las
necesidades de infraestructura.
En general los planes de vivienda que elaboran los distintos países de la región
son poco analíticos y en muchos casos presentan objetivos inalcanzables en relación
a los recursos disponibles o al tiempo que disponen para alcanzarlos.
4. Desafíos de política
Es evidente que las grandes necesidades de vivienda en el país, los déficits habitacionales,
los problemas de urbanismo y desarrollo urbano y la escasez de tierra urbanizable
reflejan que el sector vivienda en nuestros paises presenta importantes retos y desafios
de política que distintos paises han ido enfrentando, con distintos grados de efectividad
y éxito.

En esta sección analizamos un conjunto de desafios de politica que consideramos

indispensable conocer para así poder desarrollar políticas y acciones de vivienda que
las resuelvan. Entre las muchas dificultades existentes, a corregir, se mencionan las
más importantes.
a. Débil institucionalidad sectorial
Esto es una constante en los países de la región , los cuales se caracterizan por
equipos gerenciales relativamente pobres, muchas veces nombra dos no en base a
mérito sino por vinculación política, alta rotación de personal y falta de infon11ación
sobre variables sectoriales que ilnpide una adecuada gestión sectmial. Existen deficiencias
importantes de información. Información muy sencilla es muchas veces dificil de obtener
en nuestros países y en muchos casos ni siquiera se hace un esfuerzo por empezar a
desarrollar una base de datos. Información básica y simple es inexistente, por ejemplo:
¿A cuánto asciende el gasto realizado por los países en las áreas de vivienda y urbanismo?,
¿Cuáles son las fuentes de financiamiento de ese gasto? ¿Cuál es el perfll
socioeconómico de los beneficiarios de los programas? ¿ Cuál es la morosidad de los
créditos de vivienda por precio de las viviendas o ingreso familiar promedio cuando
se otorgaron los créditos?
Las deficiencias en la información se deben a distintas razones, una de ellas

puede ser que coexisten distintas instituciones públicas en el sector y no siempre
tienen una buena relación con el organismo rector, otra se relaciona a un desinterés
o ignorancia de los funcionarios sobre la importancia de empezar a desarrollar una
base de información al darse cuenta que ésta no les va a ser útil en el corto plazo.
La información sobre vivienda en la región no es muy completa de bido a que no

existen metodologías uniformes para capturar la información que permita la comparación
y agregación de las cifras. Foros como UNIAPRAVI deberían tratar de promover
metodologías para la recopilación y análisis de la información.
Otro elemento que intensifica esta situación es que se gasta mucho menos en
vivienda que en otros sectores sociales, y poco de dicho gasto se dirige realmente a
los programas en sí, y a la generación de información. Esto también es una constante
en los distintos paises de la región.
Un estudio que hizo la CEPAL, sobre gasto público en vivienda y otros, mostró
que los países de la región destinan muy pocos recursos a esta función, los que en
promedio bordean el 1% del PJB. Para ser más precisos, en la región este gasto, se
mueve entre 1.2% y del1.4% del PIB, y es mucho menor en comparación con el4, 7%
destinado a Educación, el 4,5% a Seguridad Social y el 3% destinado a Salud. Por
otro lado, alrededor de un quinto de estos recursos se utiliza directamente en los
programas específicos de apoyo a la vivienda.
El estudio concluye que la vivienda y urbanismo no está dentro de las primidades

principales de los distintos gobiernos. De manera que el resultado en muchos paises
son Ministerios con pocos recursos técnicos y económicos y con grandes falencias de
gestión.

, Haciendo Ciudades Sostenibles
-- -
b. Sistemas de información gerencial del sector inadecuados
Una consecuencia importante de la debilidad institucional es la falta de información

sectorial necesaria para una planificación y programación adecuada. En varios países
se ha deterrrrinado que no existe información tan básica como la siguiente: (i) información
completa y confiable sobre los déficit habitacionales por segmentos socioeconómicos;
(ii) información a nivel nacional sobre el deseo de familias por determinado tipo de
vivienda y su capacidad real de acceder a ella; (iii) información sobre los costos de la
vivienda, y (iv) evolución de los costos de construcción y precios de materiales.
Por otra parte, también, se requiere información sobre ingresos familiares, precios
de viviendas y costos de créditos. Pero no existe información actualizada sobre precios
de vivienda en los mercados primario y secundario. Además, no existe información
detallada del peñli socioeconómico de los destinatarios de los créditos hipotecarios y
de los programas de subsidios; esta cuestión tiene una relevancia primaria debido al
riesgo de impago y la consecuente quiebra del sistema, si es que se da a niveles agregados.
Respecto al sistema financiero, no existe información sobre flujos de creditos

hipotecarios (nuevos creditos, montos, montos promedio). Tampoco sobre información
de otorgamiento de crédito por niveles de ingreso, ni sobre la estructura de créditos
por tasa de interés (tanto en número de créditos como en montos). La información
podría ser obtenida a través de los respectivos entes supervisores, sin embargo no
siempre estos tienen el interés o entienden la importancia de que se recopile ese tipo
de estadísticas.
Es importante que las autoridades del sector trabajen con los entes supervisores
de los sistemas financieros para realizar coordinaciones con respecto al tipo de información
sobre creditos hipotecarios que seria conveniente recopilar para facilitar el desarrollo y
perfeccionamiento de las políticas de vivienda. Las mejoras en políticas de vivienda
requieren este tipo de información.
c. Falta de capacidad de pago de la población
Los cálculos sobre capacidad de pago de la población muestran la poca capacidad

adquisitiva que tienen las familias y lo limitada que puede ser la demanda por vivienda
debido a restricciones de ingresos. Este tipo de análisis no se encuentra fácilmente
en la región ya que normalmente no se hace o si se hizo alguna vez, no se actualizan
frecuentemente. Los cálculos que he realizado en varios países en los que he trabajado
recientemente me llevan a la conclusión de que los bajos niveles de ingreso de la población
restringen la capacidad de la población para obtener créditos a tasas de mercado en
el sistema financiero, incluso si consideramos la posibilidad de acceder a un crédito
a treinta años. En gran parte de nuestros países, las familias con ingresos en los tres
deciles más bajos, no pueden afrontar pagos mensuales por encima de US$30-50 , lo
que limita fuertemente su posibilidad de acceder a soluciones habitacionales en condiciones
de mercado. Estos segmentos del mercado no tienen posibilidad a acceder a esquemas
que incluyan financiamiento, incluso con acceso a programas de subsidio directo a
la demanda.

Esto nos muestra que los programas de gobierno y los subsidios relacionados a
créditos y a adquisición de vivienda nueva no llegan a las familias pobres. Los pobres
no pueden acceder a esquemas que incluyan financiamiento ni siquiera bajo los programas
con mayores subsidios. Por ello Chile optó por desarrollar un programa de vivienda nueva
gratuita para familias pobres, lo que no todos nuestros países están en condiciones
de ofrecer.
Una forma de mejorar el acceso al crédito y la capacidad de pago es promover

más competencia en los mercados hipotecarios domésticos para así ayudar a reducir
tasas de interés; y focalizar mejor los programas y subsidios hacia las familias que lo
necesitan más. Sin embargo, aun haciendo esto, quedaría un porcentaje importante
de familias que no puede acceder a una vivienda nueva si en el proceso requiere un crédito.
d. Principales dificultades de los distintos programas de vivienda
Las principales dificultades que se han encontrado en los programas de gobierno

en apoyo al sector vivienda son los siguientes:
(i) No llegan alas familias de bajos ingresos (con excepción de programas de alcance
limitado)
(ü) Cuando se trata de programas de crédito con subsidio, éstos no llegan a sectores
informales que de por sí tienen poco acceso al crédito (en muchos de nuestros
países la informalidad de la economía es alta)
(iü)Los subsidios no se encuentran bien focalizados y hay cierta regresividad,
aunque menos que antes (aquí es importante indicar que no siempre existen
buenos sistemas para medir la focalización de los programas y subsidios)
(iv)Los programas para clientes interesados en microfinanciamiento para vivienda
(MFV) para construcción progresiva o mejoramiento de vivienda son escasos,
burocráticos cuando existen y no facilitan los esquemas ABC
(v) En el caso de programas para apoyar el MFV no se contempla asistencia técnica
ni para las IMFs, los consttuctores o los beneficiarios)
(vi) Por último, los programas tienden a ser muy costosos (los subsidios por familia
son relativamente altos) y por lo tanto no logran tener un impacto masivo en la
población.
5. Medidas Propuestas para empezar a enfrentar los problemas
a. Focalizar mejor los programas de vivienda
Los programas ABC deben evolucionar para servir cada vez más las necesidades
de los estratos de ingresos más bajos. Para ello es indispensable estudiar los distintos
programas para cerciorase que están bien focalizados y evitan subsidios regresivos o
distorsiones.
Se debe hacer también un análisis más fino del monto de subsidio por programa
y de los ingresos promedio de las familias beneficiadas, concentrando los esfuerzos y
recursos en programas dirigidos a población con menores ingresos. Igualmente se

a •
deben hacer estudios de linea de base al inicio de los programas para después validarlos
con evaluaciones al final de los programas y poder medir el impacto de los mismos.
b. Facilitar el acceso al crédito al sector informal y familias de bajos

ingresos
En la región un porcentaje alto de la población es informal. Este porcentaje

varía entre un 40 y 60% de la PEA en distintos países. En muchos de nuestros paises
hay un porcentaje alto de familias que solicitan un crédito para vivienda y no pueden
acreditar su capacidad de pago . Es importante distinguir entre sector informa l con
capacidad de obtener financiamiento hipotecario de aquel compuesto por las familias
de bajos ingresos que solo pueden optar a viviendas con altos niveles de subsidios o
bajo esquemas de construcción de vivienda progresiva con microfinanciamiento de
vivienda. En ambos casos hay mucho por hacer en la mayoría de países en la región.
Se estima que en promedio los informales tienen ingresos promedios 30% inferior
a los formales . El reto es diseñar productos para facilitar dicho acceso.
c. Facilitar acceso a crédito hipotecario para informales con capacidad

de pago
Existen una serie de instrumentos o productos alternativos que ya se utilizan

en distintos países de la región para llegar al informal con capacidad crediticia, tales como:
(i) Pruebas de verificación de ingresos.

(ii) Productos de renta con opción de compra o leasing habitacional o inmobiliario.
(iii)Esquemas de ahorro programado.
(iv) Subsidios a la demanda con un componente de "premio al buen pagador" que
incentiva el buen pago.
(v) Seguro de crédito.
El reto es desarrollar programas de vivienda sobre la base de estos instrumentos

o productos alternativos que permitan masificar el acceso al crédito para los sectores
informales con capacidad de pago. Se aprecia que existen diferentes esquemas que
se pueden utilizar para establecer la capacidad de pago de los clientes, verificar los
ingresos o mitigar los riesgos (por ejemplo a través delleasing inmobiliario o esquemas
de ahorro previo) .
En aquellos paises en que existen subsidios a la demanda se puede pensar

también en una redefinición para vincular los subsidios al buen pago de las cuotas
en vez de entregarlos en su totalidad al inicio del financiamiento; y complementarlo
con un esquema de garantía parcial (de ser necesario).
d. Promover el micro financiamiento de vivienda
En muchos de nuestros paises existe un acervo habitacional de baja calidad

que requiere ser mejorado y que pertenece a las familias de los estratos de ingresos
bajos. Ellas son propietarias, formales o informales, de dichas viviendas y no tienen

1
intención a lguna de moverse a otro lado, ya sea porque no disponen de recursos para
acceder a un crédito con garantía hipotecruia o simplemente no les interesa. La alternativa
de microfmanciarniento de vivienda que consiste en créditos de corto plazo para ir
construyendo su vivienda en forma progresiva o para mejorarla hace mucho sentido
para este tipo de familias.
Existe una serie de medidas propuestas para promover el MFV:
Mejorar las 1i.1entes de información sobre créditos de MFV (1$rea de supervisores

financieros).
Trabajru· directamente con IMF para masificar producto de MFV mediante
un esquemaABC similar al desarrollado para familias de ingresos mayores con
crédito hipotecario.
Estudiar posibilidad de que subsidio a la demanda actúe como incentivo
al buen pago y la factibilidad de complementarlo con un esquema de
garantía parcial.
Diseii.ar e implantar un esquema para facilitar el acceso a asistencia en
técnicas de construcción a los beneficiarios.
Facilitar la formalización de la propiedad.
Facilitar el acceso a infraestructura sanítaria, luz y vías en zonas pobres
que carecen de ellos, donde se está construyendo vivienda progresiva.
e. Promover oferta inmobiliaria de bajo costo sin afectar desarrollo

urbano
Uno de los problemas mas serios en nuestros paises es la falta de terreno con
voca ción urbana. Muchas veces esto es el resultado de las propias políticas de los
municipios que contribuyen a generar una escasez de tierra. Los gobien1os nacionales
deben trabajar de cerca con los municipios o comunas para proveer espacio urbano
o urbanizable. Esto no siempre es fácil, pero es indispensable para evitar que la tietTa se
vuelva cada vez mas costosa y menos accesible.
Los planes de zonificación deben ser más flexibles y se debe trabajar para que
parte de la plusvalia de la tierra revierta a los gobiernos y permita financiar infraestn1ctura
(por ejemplo el modelo brasileño). Se debe continuar las licitaciones de proyectos en
terrenos grandes de entidades estatales pero con subsidios acotados y en zonas con
acceso a servicios, así como el desalTollo de programas de generación de suelo urbano.
Por último, se debe promover construcción en segundos písos (densificación) y

fomentar el desruTollo de tecnologías de construcción y soluciones habitacionales de
bajo costo.
f. Facilitar la ejecución de garantías hipotecarias
Este es un problema serio que encarece el costo del cn~dito y lo limita. En la

región predomina la ejecución judicial, pero el plazo varia sustancialmente entre
países (menos de 12 meses en Argentina, Chile y Panamá y hasta 36 meses en
Colombia, México y Petú). En Estados Unidos antes de la crisis inmobiliaria la
ejecudón de una gar~tía hipotecaria tomaba menos de ocho meses.

Entre las medidas que se pueden analizar para acelerar la ejecución de garantías,
están las siguientes:
(i) Limitar las demandas dilatorias.

(ii) Establecer plazos máximos para que el juez emita sentencia y ejecute la venta
procesos extrajudiciales.
(ííí)Exigir la desocupación del inmueble antes del remate judicial.
6. Conclusiones y reflexiones finales
El informe no muestra un diagnóstico muy positivo sobre la situación de la

vivienda o de su financiamiento en la región y de la efectividad de las instituciones y
programas gubernamentales para resolver los grandes problemas relacionados al
déficit habitacional, a pesar de progresos realizados.
Las principales conclusiones del diagnóstico son las siguientes:
(i) Las políticas de fmanciamiento de vivienda en la región no han podido enfrentar

los altos déficit habitacionales, el crecimiento en el número de hogares, y
las necesidades de las familias pobres.
(ii) Debilidades institucionales en los organismos rectores del sector y limitación
de recursos. Además de, una reducida capacidad de análisis y visión integral
en programas de vivienda en muchos de nuestros países.
(iii)Carencia de autocritica y evaluación del impacto real sobre la población
objetivo.
Resolver estos problemas constituye los principales desafios del financiamiento

de vivienda en la región.
Muchas veces cuando se enfrentan problemas serios, los gobiernos bu scan

soluciones facilistas y de rápida implementación que muchas veces terminan afectando
los avances hechos en política sectorial. Esto se debe evitar en el sector vivienda donde
ya se aprecia que en algunos países se está regresando a políticas que han fracasado
en forma generalizada en el pasado, no solo en la región, tales como:
(i) Que el Estado retorne a la construcción directa de programas de vivienda.

(ii) Que el Estado otorgue créditos directamente.
(iii)Que se establezcan subsidios a las tasas de interés (existe una tendencia en
algunos a países a copiar el esquema americano f panameii.o que es muy
distorsionante y escapa al control de los gobiernos) .
(iv)Que se tomen medidas de control de precios de materiales de construcción.
(v) Evitar propiciar nuevas invasiones .
Sí bien se ha avanzado mucho en términos de políticas de vivienda todavía hay

mucho por hacer. Se debe trabajar en fortalecer al sector, en sus capacidades analíticas
y en el desarrollo de la información sobre el sector. Así mismo, se debe priorizar los
programas de subsidios dirigidos a los más pobres. Éstos no siempre son los que
desea el sector construcción o el sistema financiero.

En aquellos países en que la vívienda progresiva continuará siendo un elemento

importante en la solución habitacional de las familias, se debe trabajar programas para
hacerla más eficiente. Igualmente se deben mejorar las políticas de suelo y zonificación
para facilitar la generación de nuevo suelo urbano.
También es indispensable priorizar los escasos recursos hacia soluciones habitacionales

de bajo costo y promover una mayor competencia en el mercado de crédito hipotecario y
en el financiamiento de largo plazo a las instituciones fmancieras para incrementar
los créditos y mejorar las condiciones de financiamiento a los clientes.
Por último, es indispensable evitar retroceder a las políticas nocivas del pasado,
que justamente son las que han generado los grandes déficit habitacionales que
existen en muchos de nuestros países .

X. EXPERIENCIA DE CIUDADES SOSTENIBLES EN BILBAO
Marcos Muro Nájera
l. Introducción
El presente documento muestra la experiencia del País Vasco, específicamente

en Bilbao, en lo referente al desarrollo de su dudad, en términos de una revitalización
urbana, económica y bajo el criterio de sostenibilidad.
2. Aspectos generales
El País Vasco, es una comunidad autónoma de España, esta situada en el

extremo nororiental de la franja Cantábrica, lindando al norte con el mar Cantábrico y
Francia (Aquitania), al sur con La Rioja, al oeste con Cantabria y Castilla y Leon y al este
con Navarra. Lo integran las provincias de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya agrupando a 251
municipios: 51, 88 y 112, respectivamente.
El País Vasco tiene una extensión total de 7.234 km2 , y una población actual de
2.155. 546 habitantes (INE 2008), Oficialmente, su capital es Vitoría, en Álava, donde se
encuentran el Parlamento y la sede del Gobiemo Vasco, mientras que la ciudad más
poblada y la más representativa, es Bilbao.

EuskaiH iria
Santander
bastián
Logroíio
Bilbao, en términos generales, es una ciudad pequeii.a, con un área metropolitana

de cerca de un millón, y en dimensión pequeii.a (4llan2 ). Por otra parte el suelo se divide
en suelo urbano que representaba solo 42% del total, mientras que el resto es suelo destinado
a la forestación. Con ello, las posibilidades de crecer y desarrollarse urbanísticamente,
eran muy pocas, una de ellas era crecer hacia arriba (construyendo), pero, se decidió
tomar otra opción, la cual se mencionará más adelante.
3. Antecedentes
Bilbao antes de los 80's, era una ciudad plenamente industrial, la cual se caracterizaba
por tener industrias de metalurgia, minerías de hierro, construcción naval, entre otros.
Pero para los años 70's este sector tuvo un fuerte y continuo declive, mientras que en los
80's se presentaron una serie de inundaciones (tsunarnis), lo cual mostró de forma
explicita que permanecer con ese sistema seria muy dificil (dado el entamo natural).

~ -
Esta situación marcó un hito que determinó que, un Bilbao como ciudad de industrias,
seria imposible.
El de la
Industria Tradicional
Por ello se decide en ese entonces cambiar la estructura económica que se tenía,
para instaurar una economía que ahora se enfocase en el sector servicios. La idea era
crecer con la atracción de más visitantes (turismo), y para ello era necesario que Bilbao
se haga conocido y a su vez reconocida en el ámbito turistico. De manera que este modelo
de regeneración esté más presente en el mundo.
La transformación que se dio tuvo resultados positivos, muestra de ello es que en

1994 Bilbao recibía 24 mil personas y, para el presente recibe cerca de un millón, estos son
propiamente turistas que se alojan en hoteles y posadas, no toma en cuenta familiares
que van de visita a dicha ciudad.
De manera que se tiene dos épocas muy marcadas respecto a la evolución de Bilbao,
la etapa de un desarrollo industrial que llega hasta mediados de los 80's y otra etapa
que se ha denominado "La Revolución Urbana".
4. La transformación urbana
Bilbao constituye un modelo de revitalización urbana, económica y sostenible,

como lo demuestra su selección de entre 118 ciudades de todo el mundo para participar
en la Expo de Shanghái en el apartado de Mejores Prácticas Urbanas, donde ha cosechado
un gran éxito durante la celebración de este evento el pasado año 2010. También en
este sentido, 2010 ha supuesto el espaldarazo deflnitivo para Bilbao por su método
integrado y holistico de transformación urbana, recibiendo el Premio Lee Kuan Yew
World CityPrize.

Haciendo Ciudades Sostenibles ,..
o,/
La ciudad ha recorrido un largo camino desde la década de los años 80, cuando
vivió una situación de profunda crisis y decadencia, que casi treinta años después ha
conseguido superar, reinventándose como ciudad, adaptándose a los nuevos tiempos.
De esta forma, nació el Museo Guggenheim, que actualmente constituye su icono más
internacional y es el máximo exponente de la revolución que conlleva la promoción de
nuevas actividades económicas, nuevas infraestructuras universitarias y un nuevo
centro de negocios en tomo a la Torre Iberdrola.
Durante las últimas tres décadas ha acometido grandes desarrollos como el ferrocarril
metropolitano, la limpieza de la ría, el traslado del puerto al exterior, la creación del
nuevo aeropuerto y la regeneración de las orillas de la ria, que se han recuperado para la
ciudadanía. Además, también se ha llevado a cabo la rehabilitación de sus barrios,
construidos en época de la industrialización, con muchas carencias, lo que ha permitido
un desarrollo de la ciudad equilibrado e integral.
Bilbao ha basado su transformación en el paso desde su etapa industrial, donde el

sector industrial tenía un peso del49% en la economía de la ciudad y el sector servicios
el 36%, a una economía basada en el sector terciario, en la que actualmente los setvicios
suponen el 62% de la economía de la metrópoli y la industria el 27%. Este paso se ha
logrado a través del apoyo en sectores emergentes con alto contenido en I+D+i
(Investigación, desarrollo e innovación) .
Esta profunda transformación urbana llevada a cabo, permite que Bilbao afronte
el reto de convertirse en una ciudad de la sociedad del conocimiento, desde una cierta
posición de ventaja comparativa. Para ello, ha disefiado una estrategia basada en una
economía en la que priman la productividad, la creatividad, las nuevas tecnologías, la
innovación, los clústeremergentes y las redes intemacionales.
Las grandes transformaciones y las principales innovaciones urbanas que se

h a n presentado en Bilbao, ha tenido como origen el curso de la ría (el río).
itJtro o·
(C" I C1
Bilbao GUGGENHEIM ++
Shanghai World Expo 20 10
Beu er C:i l_l'. BPiit'r t 1/t'
Las grandes transformaciones y la principales innovaciones

urbanas de Bilbao han sucedido en el entorno de la Rfa .

'
La revolución urbana de Bilbao es el resultado de un conjunto amplio de proyectos

integrados con una visión inteligente.
Durante 25 años se han realizado 25 operaciones, todas enfocadas a un solo proyecto

de ciudad. Una de estas operaciones es el Museo Guggenheim, el cual es uno de los símbolos
de la ciudad de Bilbao. Estas operaciones son tomadas como hitos que marcaron el
desarrollo de Bilbao y que derivaron a la situación actual de la provincia, entre estas
tenemos:
Ol. La rehabilitación del centro histórico.

02. Ampliación del puerto. EluAbra Exterior".
03. La liberación del puerto y de los espacios industriales a lo largo de la ría.
04. El desarrollo de Bilbao Ría 2000. El apartenario público-privado.
05. El saneamiento de la ría. La gran operación medioambiental.
06. Bilbao frente a la ría. La ría de la renovación y la innovación.
07. Viejos y nuevos puestos conectan a la ciudad.
08. El metro de Bilbao. Conexión metropolitana.
09. El aeropuerto. Nudo de conexión externa.
10. El Museo Guggenheim. Símbolo del proceso de transformación.
11 . Museo e instituciones de arte (museo de bellas artes, Bilbao arte, etc.).
12. Abandoibarra.
13. Transformaciones en el ensanche.
14. La eliminación de las barreras ferroviarias .
15. El nuevo tranvía.
16. Grandes instalaciones: Euskandula, BEC, Alhóndiga, la terminal de los
cruceros.
17. Nuevos hoteles.
18. El parque tecnológico de Bizkaia.
19. Micro-espacios en la integración social. Desarrollando la vida en los barrios.
20. Bilbao la vieja.
21. La recuperación de la arquitectura tradicional.

22. La arquitectura del nuevo Bilbao.

23. El arte en la ciudad.
24. Reconocimientos internacionales.
25. Innovando el futuro.
Cada uno de los proyectos mencionados, han generado que el desarrollo del
sistema económico de Bilbao (basado en servicios) se pueda mantener e incentivar.
Foro Interamericano de Financiamiento Habltacional l38

" Haciendo Ciudades Sostenibles
S. Estructura administrativa
Otro aspecto importante fue lo referente a la estructura administrativa, y propiamente

la permanencia del plan de desarrollo entre gobiernos. Esta permanencia del ideal de
desarrollo tuvo mucho que ver con la alineación de intereses de todos los niveles de
gobierno, estos son:
)o> Unión Europea.

);> Gobierno español.
);> El gobierno vasco.
)o> La provincia.
:;.. El municipio.
Lo que se ha realizado en Bilbao, es la creación de una sociedad denominada "Bilbao

Ría 2000", presidida por el Alcalde de Bilbao. Es una sociedad pública donde el 50% de
ésta la representa el gobierno español y el otro 50% por las cuatro administraciones
vascas. Esta sociedad es la que ha materializado el plan estratégico que se ha aplicado
para el desarrollo de Bilbao.
Dos de las construcciones más representativas de este plan son el Metro de

Bilbao y el Museo Guggenheim:
Entre otras construcciones, una muy relevante fue los ((Micro-Espacios". Los
Micro-Espacios, es un programa de transformación urbana y de mejoramiento a pequeña
escala. Es un trabajo llevado a cabo en el entorno fisico de los vecindarios urbanos y las

. -
•
1 • 1 Haciendo Cíitdades Sostenibles
•
~ -_-_ - ___- - '-------·-----=-~=::!== - ~- - - - -~-===-- --=--=-_-_- - - ----
comunidades, que tuvo un gran impacto en las mejoras de las condiciones de vida,
calidad ambiental y social de las familias que viven en los barrios de Bilbao. Estos
pequeños proyectos tienen un gran impacto en la vida cotidiana y complementan a las
principales intervenciones urbanas que han transformado, de una forma radical, la
imagen de la ciudad de Bilbao y de su situación internacional.
6. Financiamiento
Constructlon ofthe Guggenhelm Museum 133M€ + City Hall owner ofthe plot.
Port 700 (64, 5 M€ UE Financia/ Support)
Cleanlng ofthe Rlver 850
Conference Centre and Concert Hall 85 + Gily Hall owner of the plot
Alrport 190
Underground 1.381 (69, 5 M€ UE Financia/ Support)
+Financia/ expenditure
Euskalduna Bridge 16,83
Carparks 186
Calatrava bridge 3,60
Tram 28,20 Excluding the depot
BEC 540 + Pfot given by partners
Alhóndiga 70 (4, 1 M€ UE Financia! Support)
Trafflc tunnels 108
Music Conservatory 19,70 + City Haff ownerotthe plot
Regional Government Llbrary 20,20
SportsHall 47 + City Ha.ff ownerofthe p/ot
RIA 2000
Total up to March 201 O 1.045,50 M€ (72, 8 Ué Financia{ Supporl)
City Hallinve§!ment bydg~t 11»96-291 O

(ExcludingAihóndiga) 1.602,70 M€
(Plus sale of assets (Garellano) plus urban management (Calatrava Bridge, Zorrozaurre,
Car parks, etc. )
Total investment 7.026,73M€ (210,9 M€ Ué Financia/ Supporl

2,99%) + piots
(Excluding urban management and sale of assets)
Main investment prospects
High-speed Train
only the arrival of it to Bilbao 637M€ (lnitia/ estimation)
UNDERGROUN 295 (Plus financia/ expenditure)
University Establishment ?

~
~ Haciendo Ciudades Sostenibles
En lo referente al financiamiento, el costo de todos estos proyectos bordea los$ 9 mil

millones. Este fmanciarniento ha sido desarrollado por todos los niveles del gobierno.
Muestra de ello es el cuadro que se presenta a continuación, el cual muestra 6 proyectos,
entre ellos el Museo Guggenheim, donde se expresa el financiamiento, el área y el aporte
realizado.
FINANCING AREA CONTRIBUTIONS
Basque Govemment 50%
GUGGENHElM MUSEUM Silüao Cily Councll
Bizllaia Regional Govemment 50%
EUSKALDUNA PALACE Bi~k:~ia Re91on;~t Govemment ( 100mrn.€)

CONFERENCE CENTRE Blzkala Reglonl!l Government Bilbao City Councll BasQue Govemn1ent (6m .E)
ANO CONCERT HALL European Unlon (2.!lm.e)
CAMPOS ELISEOS flll bao Clty Council 50%

Bilbao Clty Council
THEATRE General Society of AuthOrs 50%
Sizkaia Regional
REGIONAL LIBRARY l;ll~~ala Re(llonal Governnn:nl
Govommcnt
DEUSTO LlBRARY Deusto UnlverBity Deugto Unlv¡¡rs!ty Stl!te . local 311Cl prlvate subgldleg
Bilbao Clly Councll

ALHÓNDIGA Bilbao City Councll European Unlon (4.1m.l!)
(70m.E)
Sin embargo es necesario saber también como se ha sustentado el financiamiento

por parte de los gobiernos locales, en un contexto de crisis generalizada que ha tenido
su punto álgido en el año 2009, donde se veía una evolución negativa del PIB, que llegó a
un mínimo de -4,4%. Posterior a éste, luego a un periodo de recuperación económica,
aunque la evolución es aún muy débil, a pesar de haber alcanzado valores positivos en
201 O. Esto lo muestra la siguiente gráfica.
Evolución del PIB interanual /2007-2011

6%
------+-------- -- ----- ------------
4•k
3"/o
2"/t
1~
O'Yo
2007 ;2008
·1%
-2'1'.
1
•3'/o ¡
-4%
1
·S'lo
-- 1 PIB lnteranual
L--------------------------•------------------------~
La crisis económica se ha traducido en un aumento generalizado del déficit y del

endeudamiento público. El conjunto del endeudamiento municipal a nivel estatal se
situaba en 2009 en 28.770 millones de euros. Las ciudades más endeudadas eran Madrid,
Valencia y Barcelona (8.400 millones de euros) . Bilbao erala capital menos endeudada,
con 3,94 millones de euros, debido al importante esfuerzo realizado durante los últimos
años para superar el fuerte endeudamiento municipal (200 millones de euros en 1999).

-
transcurso de los acontecimientos sobrevenidos aurante su ejecución, puede

ir sugiriendo o modificando líneas de actuación concretas.
A continuación se presenta la estructura de ejes estratégicos de propuestos para

el Plan de Gobiemo 2007-2011, como resultado del trabajo realizado con las distintas
áreas que componen el Ayuntamiento de Bilbao y teniendo en cuenta la perspectiva de
la ciudadanía.
Ejes Objetivos Lineas de Actuaciones

Indicadores
estratégico s estratégicos actu'aclón prioritarias
53 objetivos 17711neas de 681 actuaciones Indicadores de avance de

10 ejes
•
estratégicos
•
estratégicos actuación prioriterias proyecto y de resultado
Ejes estratégicos Indicadores

Indicadores de avance de proyecto
EJE 1. Servicios baslcos de calidad
EJE 2. M~s transpor\e publico y movilidad • Indicadores que permiten realizar un
seguimiento de la ejecucion presupuestariO! y
EJE 3. Bilbao Seguro el cumplimiento en plazos
EJE 4. Educación y cambio soclal
Más do 200 In dicadoras do r esu ltado o cspocrrlcos (•)
EJE 5. Equilibrio entre Jos barrios
EJE 6. Solidaridad y control de las ayudas sociales • lndicadore!ii que miden el gnado de
EJE 7. Bilbao, Nueva Economia cumplimiento de los compromisos del Plan de
Gobierno a nivel de objetivo e!iitratégico o
EJE 8. Seguir con la transformación sostenible
linea de actuación
EJE 9. Dlsfrular de Bilbao (•) Mas de 200 indicadores de Género
EJE 10. Transparencia y eficacia en la gestión
·Con la función especial de sel\alar los cambios
sociales en términos de relaciones de género a lo
largo del tiempo y por lo tanto medir si la Igualdad de
oportunidades estfl siendo alcanzada a través de las
acciones planificadas
Sí bien existen áreas, en el País Vasco, que se encarga de educación, salud, seguridad,
entre otros, la determinación de ejes es una manera de direccionar las acciones de cada
una de estas áreas hacia un fin mayor.
Nuevas T&cnolog1as :
Parque Tecnológico de Bizkaia a 1Okms. 146 empresas de alta tecnologla, 5.815 trabajadores y 1.520 millones de € de
facturación.
Servicio de Vigilancia Tecnológica e Inteligencia Competitiva para toda la provincia.
Está ubicado el Instituto Europeo de Software y 1OCentros Tecnológicos.
Cultura:
Museo Guggenheim: Casi 10.000.000 visitantes en sus 10 años de existencia. En 2005 generó una riqueza de 186
millones de euros al PIB vasco.
Museo Marítimo de la Ría de Bilbao alberga en sus antiguos Diques las embarcaciones de la Colección, la Casa de
Bombas y la Grúa Carola.
Palacio Euskalduna, galardonado como el Mejor Centro de Congresos del mundo 2003. Generó una riqueza de 50 millones
en 2005 y una ocupación hotelera de 55.000 habitaciones.
Comercio :
9.577 establecimientos comerciales, que generan 25.649 empleos.
Se han asentado las marcas más importantes a nivel internacional de moda,joyerfa , mobiliario.
Turismo (año 2008):
VIsitantes : 604.318/1.500.000
Capacidad hotelera: 51 hoteles y 2.263.170 habitaciones ofertadas al afta.
Pernoctaciones: 1.148.891

.·, Haciendo Ciudades Sostenibles
- - - - - -- - - - - - - -
8. Resultados
El resultado que dejó en Bilbao todo este sistema de políticas y estructura fiscal, es
que Bilbao ya no depende tanto de la industria pesada, esto debido a la instauración
de una economía más diversificada. De forma que dicha diversificación se ha dado en
tecnología, cultura, comercio y turismo.
Presenta una situación económico-financiera positiva, se han finalizado los

proyectos emblemáticos para la ciudad, y se incrementó la transparencia municipal.
Por otra parte, el gobierno municipal para determinar si sus medidas van acorde con
los deseos de la población, se desarrollan encuestas.
a. Incremento de la transparencia municipal
En un ejercicio de transparencia por parte del Ayuntamiento de Bilbao, se ha

preguntado a la ciudadanía para conocer cuál es su percepción acerca del futuro de
Bilbao en general y de la gestión municipal en especial.
Los temas concretos sobre los que la ciudadanía ha realizado su valoración

son los siguientes:
)> Percepción subjetiva de la calidad de vida en Bilbao.

)l> Percepción de la evolución de la ciudad.
);> Las expectativas de futuro de Bilbao y sus barrios.
)> Valoración de la gestión del ayuntamiento.
El 90% de la ciudadanía tiene una buena o muy buena percepción subjetiva de

la calidad de vida en Bilbao. Tan solo ell% de la ciudadanía percibe la calidad de vida
en Bilbao como bastante o muy mala.
PERCEPCIÓN SUBJETIVA DE LA CALIDAD DE VIDA EN BILBAO

- SITUACIÓN ACTUAL Y EVOLUCIÓN -
Base: TQt~l de personas en_trevl~tadas
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

El61% de la ciudadarúa percibe que Bilbao ha mejorado durante los últimos años.
También existe una percepción positiva del 50% de la ciudadanía en cuanto a la mejoría
de los barrios.
Febrero 2011
Bilbao
Ha
Empeorad
18%
Pennane"'e&
Igual
20%
Su Barrio/Zona
Ha Ns/no
Empeorado 1%
18%
Permanece
Igual
31 o/o
El 64% de la ciudadanía piensa que Bilbao mejorará en el futuro. En lo que

respecta a los barrios, el 59% de la ciudadanía cree que su barrio mejorará en el futuro.
Febrero 2011
Bilbao
Bilbao
Empeorará Ns/no
1 0% 4%
Permanece
Baslcamente
Igual
22%

Su Barrio/Zona
Mi Barrio 1
Zona
Empeorará
11%
Permanece
Basicamente
Igual
26%
La valoración de la ciudadanía sobre la gestión municipal se ha situado en un 3,6

(Escala de 1 a 5: Muy negativo-Mu y positivo), la valoración más alta de los últimos años.
El 60% de la ciudadanía valora de manera bastante positiva o muy positiva la gestión
del Ayuntamiento de Bilbao. Únicamente el6% tiene una valoración bastante negativa
o muy negativa de la gestión municipal.
\IAlOAACIÓN OE LA GEST!ÓI~ REAliZADA POR El AYUNTAMIENTO DE BILBAO
B.stE Total dE ~asonBS = nlr:wlstadu
O'.. too·..
~ ---~----
$·..
MUY POSil riA ..... e·•
G ~..
w•
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·~11\l~'=! Z·J~
IIIP051TN A. IIIII EG;. TNA J.l •.
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U ~'f ' C: • ~'!IN200'l
-1 ~ew-:ro :to 1U
1 .¡•,
F~ar020 1 1
• !i !.JJI (!f 1 J ~ I.'" J ' ~l!lvl • t.' "YOei~ W!)
El aspecto positivo más destacado en la valoración de la ciudadanía de Bilbao

de la gestión del Ayuntamiento d e Bilbao es la transformación d e la ciudad (22%).
Además, la ciudadanía valora positivamente la gestión desarrollada en relación a los
parques y zonas verdes (7%), a la revitalización de la ciudad (6%), a las mejoras y
avances en el desarrollo de la ciudad (6%) y al fomento de la cultura (5%).

. .
ASPECTOS POSITIVOS DE LA GESTIÓN DEL AYUNTAMIENTO DE BILBAO

Pregunta espontánea de respuesta múltiple
Base: Total de personas entrevistadas
2005 2007 2008 2009 2010 2011

Transporte Urbar¡.o 11% 18% 32% 8% 6% 2%
Urbanización de zonas 44% 29% 30% 32% O% 0%
A2_arcamlento 5% 7% 27% 1% 2% 1%
Actividades de ocio y culture 5% 8% 20% 0% 2% 1%
Promover la creación de la linea 3 del metro 5% 8% 35% 0% 0% 0%
Creación de nuevos barrios 7% 10% 19% 0% 0% 0%
VIviendas 5% 6% 14% 3% 10% •%
Imagen Bilbao O% 7% 1% 0% 0% 0%
Parques, zonas verdes 7% 3% 1% 12% 12% 7%
Regeneración de San Franclsc() 4% 5% 13% 0% 0% 0%
Llmpie;¡;a de la ciudad 5% 8% 2% 9% 8% 5%
Transformación Bilbao 15% 11% 2% 0% 16% 22%
Fomento del turismo 7% 2% 0% 8% 8% 7%
Arreglos de calles y aceras 6% 1% 0% 5% 7% 3%
Zonas p~eatonales 4% 1% 0% 5% 3% 2%
Obras en la Avenida de Zumalaka rregl 1% 5% S% 0% 0% 0%
Obras O% 2% 0% 0% 0% O%
~fraestructuras 3% 0% 0% 0% 3% 3%
Atención a la cludadanla O% O% 0% 2% 3% 1%
Modernización 2% 0% 0% 1% 4% 3%
Seguridad ciudadana 0% 3% 0% 2% 1% 1%
Bienestar social 1% 2% 0% 2% 3% 3%
Nuseos/ Teatros 1% 1% 0% 0% 1% 0%
Revitalización de la ciudad 1% O% 0% 0% 3% 6%
Iluminación 1Alumbrado público 1% 0% 0% 2% 3% 1%
Metro 9% 3% 1% 4% 4% 4%
Regeneración de barrios 2% 4% 0% 3% 6% 3%
Todo en general/ Buena gestión 0% 3% 0% 2% 3% 4%
Tranvla 4% 1% 0% 3% 1% 111/o
lnfrae5tructuras varias 1% 1% 0% 1% 3% 1%
Saneamiento de la Rla 3% O% O% 1% 2% 1%
Palacio de Euskalduna 2% 0% 0% 1% 2% 1%
Servicio& en general 1% O% O% 3% 0% 0%
Fomento de la cultura 1% 0% 0% 5% 4% 5%
Paseos 1% 0% 0% 2% 3% 3%
Fachada& de lo& edificio& 1% 0% 0% 1% 1% 1%
Abandobarra 0% 0% 0% 6% 4% 2%
lnstalaclone& deportiva& O% O% 0% 3% 2% 2%
Mu5eo Guggenheim 0% 0% 0% 2% 3% 1%
Medio ambiente 0% O% O% 2% 1% 1%
Tercera edad 0% O% 0% 1% 1% O%
Eliminar barreras arquitectónicas 0% 0% 0% 1% 2% 1%
Calidad de vida 0% 0% 0% 1% 1% 0%
Alcantarillado 0% 0% 0% 1% 0% 0%
Accer;or; a la ciudad 1Comunicación barrios O% O% O% 0% 0% 1%
Buena gestión económica 0% 0% 0% 0% 0% 2%
La Alhóndiga 0% 0% 0% 0% 0% 1%
Mejoras 1Avances 1deurrollo de la ciudad O% O% 0% 0% 0% 6%
Promoción de empleo 0% 0% 0% 0% 0% 1%
Tran&parencla 0% 0% O% 0% 0% 2%
Otras respuestas 11% 0% 1% 1% 2% 1%
Ns/no 9% 14% 7% 21% 27% 33%
Incremento diferencial de valoración
Descenso diferencial de valoración

-, .
- • · Haciendo
_,. Ciudades Sostenibles
y
b. Reconocimientos a la ciudad de Bilbao
Durante la última década, la gran transformación que Bilbao ha experimentado

ha sido reconocida a través de la concesión de diferentes premios.
Destaca especialmente el recibido en Noviembre de 20 10, el Alcalde de Bilbao,

Iñaki Azkuna, recibió el premio Lee Kuan Yew World City Prize 20 1Ootorgado por la Ciudad
Estado de Singapur. Y hoy mismo, estamos recibiendo otro premio otorgado por el Comité
de las Regiones de la Unión Europea, por la Gestión por proyectos de los Presupuestos.
El Ayuntamiento de Bilbao ha constituido al instrumento

principal en la regeneración y transformación de una ciudad
industrialmente obsoleta en una ciudad basada en la
economla del conocimiento. El éxito de Elllbao se atribuye a
su enfoq ue hollstico e integrad o para lograr una
LEEKUANYEW transformación desde un punto de vista económico, social y
WORLD CITY o fieico. El énfasis en la limpieza ambiental, al diseño, las
PRIZE grandes mejoras en su infraestructura, asi como en la
restauración dB sus areas históricas durante los últimos 25
aí'ios, han permitido que la ciudad haya rejuvenecido con
é)(ftO.
Bilbao ha sabido mejorar el enlomo y la c¡¡lidad de vida de la
ciud!ld de maner!l signifiC!Itiva, fortaleciendo su cohesión
soci!ll y din11mismo cultural, al mismo tiempo que ha
acentuado su competitividad económica. La Rfa que M
algún momento fua una barrera flslca y social es ahora un
eje de Integración social cultural y un centro para la
Innovación y creatividad.
Bi!b!lo es una ciudad ejemplar que conlinu11mente se
reinventa y que sirve de inspirnción e otrns ciudades de todo
el mundo_ La experiencia de Bilbao como un ·proyecto de
ciudad' amplio, ejocutado a travós dal desarrollo de 25
proyectos urbanos a lo largo de 25 anos, ha conseguido una
profunda transformación de la ciudad.
Bilb!lo es mucho més que el "efecto Guggenllelm", es un
compromiso con un plan sistemático !1 largo plazo b¡¡s¡¡do
en un liderazgo fuerte apoyado en el desarrollo de las
infraestructuras.
Milo infO<JMCión ;,n V!<lli<l Bi!beo ~ TR!"3/0n01<1ción
htlp11www.YQIJIUI)o.comlu•Oflb~t>ooinllptulll/OpCS814R0~9
Reconocimientos intern acionales:
2002 ~ CitiesAwards for Excellence Fundación Metrópoli

2003 • European Healthy City Award Pfizer Foundation, London
2004 - Citta d'Acqua La Biennale di Venecia
2004- European Urban and R~gional Planning Awards ECTP - European Council of Town Planners
2005 -Award for Management Culture AICCRE - L'Associazione Italiana del Conslgllo del
Comuni e delle Regioni d'Europa
2005 - lsoCaRP Awards for Excellence ISOCARP - lnternational Society of Cíty and Regional
2006- European Urban and Regional PlanningAwards Planners
2007 • E uropean EnterpriseAwards (Bilbao la Vieja) ECTP- European Council ofTown Planners
2009- Selected lo attend the Shanghai World Expo 201 O Comisión Europea
201 O- Lee Kuan Yew World Clty Pri:z:e Exposición Universal de Shanghai 201 O
Lee Kuan Yew World Clty Prize

9. Retos
La pregunta que surge a estas alturas es que va a pasar con Bilbao, que va a pasar
con su plan de desarrollo y estructura económica.
Los representantes del gobierno municipal responden a esta pregunta con la idea
de la continuidad de la transformación, de una ampliación del sentimiento de pertenencia
y compromiso por parte del ciudadano de Bilbao y con el desarrollo de la pluralidad y
valores éticos.
Además de ser:
> Una ciudad propia, con una industrial, con un puerto, con el manejo propio
de sus finanzas y con su comercio.
)> Una ciudad completa.
)> Una ciudad económica.
~ Una ciudad administrativa.
);> Una ciudad cultura.
> Una ciudad equilibrada (centro y barrios, colectivos desfavorecidos, envejecimiento y
sostenibilidad).
);;- Una ciudad inteligente (conocimiento, basado en: cultura, universidad, tecnología e
innovación).
)'> Una ciudad abierta (internacionalización, conectividad, pluralidad y
multiculturalidad).
"> Una ciudad transparente (gobernanza, basado en: transparencia,
responsabilidad y ca-liderazgo) .
Pero dentro de este desarrollo a futuro, los representantes del gobierno de Bilbao
han querido hacer hincapié en ciertos puntos del eje de planeación (mostrados
anteriormente), estos son:
"> Arte y tecnología, diseño.

¡;. Eco-tecnología y soluciones urbanas.
}> Turismo, calidad de vida y salud.

XI. FINANCIAMIENTO HABITACIONAL E INCLUSIÓN SOCIAL
André Marinho de Souza Filho
l. Introducción
En Brasil existe un gran desafio para solucionar el d éficit habitacional, y parte

de ese desafio se realizará aprendiendo de otras prácticas de otros países.
Hay muchas experiencias exitosas en Brasil, pero no necesariamente tenemos

las respuestas para todos los países, no necesariamente las experiencias vividas en
un determinado país pueden aplicarse a otros. Tenemos que ver y aprender de las
experiencias de otros países, y a pesar de las coincidencias de los paises de América
Latina también hay realidades diferentes.
A continuación se busca describir de donde surge la situación brasilera, como

se encuentra actualmente y que pasos se pretende dar. Como se conoce, hubo un
p eriodo inflacionario que comprometió casi dos décadas, y redujo capacidad de
inversiones. Se pasó a un periodo de ajuste económico de más de década y media y
hoy se pueden dar pasos de fuerte inversiones, y para eso s e requiere superar
algunas metas.

2. Condiciones macroeconómicas favorables
Hoy en día las condiciones son muy favorables respecto a una década atrás, se
estima un crecimiento de PIB de 3 a 4% en 2011 . Esto se refleja en la evolución del PIB
de la siguiente gráfica.
Prcv/s,1o ele eres cimento
EVOLU~AO DO PIB entre 3,0% a 4,0%
(% S.El)
4,3
2,7
Média 2,1%
··············;.¡·····
0,3
.0,6
Fonte: IBGE 1Ministério da Fazenda ""* Taxa Acumulada nos últimos 4 Trimestres
Entre otros aspectos se han reducido las tasas de interés, la inflación (IPCA) aún
está en niveles altos pero también se ha reducido. Las tasas de desempleo también se
redujeron y la rentabilidad media ha aumentado. Estas mejoras económicas permitieron
reestructurar el financiamiento inmobiliario en Brasil.
Juro~ Re!ll IPCA
25,------------~(%
__8.8~.)__________ (%8.8.)
15
10
• J~ Rila! Ex·Anlo
Taxa de Desocupa~lo Rendlmento Re111 Médlo

(Em 41. • Sorlv CJQiSi1¡Qn~//z~d~) (EmR$)
14 1650
IJ 1600
12 1550
11 1500
1450
14QQ
1350
1300
1250
1200
as~a~~~~~~s~!~~~~~=
l~!~ l ~!~!~!~i~i~i~ i
Fonte: IBGE Elaborat;:Ao: CAIXA
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional L54

3. Movilidad social
En el aspecto social existe una gran movilidad social, si en 2004 habían un 35%
de población de ingresos menores de US$450 aproximadamente, hubo una fuerte
migración a las clases A y C, y entran al mercado de consumo y de crédito y participan
de la demanda de viviendas.
Hace años atrás cuando se analizaba el déficit habitacional había mayor preocupación
por calcular el dé~cit cuantitativo sin embargo con la movilidad social y otros factores
socio económico el análisis se vuelca a cuantificar el déficit habitacional cuantitativo.
PIRÁMIDE SOCIAL DO BRASIL

1
7,5% 10,8%
90
80
70 38,7%
111
•
60
53,7%
50
40
18,4%
11.
•
30
18,7%
20
10
o
2004 HOJE
Fonte: CPS l iBRE 1 FGV
a. Demanda habitacional2007 -2023
Actualmente el déficit habitacional en Brasil se estima en 5,6 millones de habitantes

y según proyecciones la demanda habitacional al año 2023 será de 26,9 millones de
unidades, de los cuales aproximadamente el 60% corresponde a familias de bajos
ingresos quienes no tien en la capacidad de tomar un crédito de largo plazo para
vivienda, tal vez tiene la capacidad momentáneamente pero no para mantener un
contrato de largo plazo.
En los niveles medios y altos se busca equilibrar el costo de financiamiento y el

costo de producción d e vivienda, equilibrio tanto de tasas de interés y de precios de
viviendas accesibles, y además brindar condiciones adecuadas del mercado de crédito
con la seguridad adecuada para que formen parte del mercado de crédito inmobiliario.

Distribuh;áo da Demanda Habitacional do Brasil até 2023 por Faixa de Renda
Mil Unidades
Aclma de
US$ 2.300 1.783
De US$1.176
a US$ 2.350 3.503
De US$ 705
a US$ 1.176 4.886
Do US$ 350
a US$1 .176 10.108
Até
6 .708
US$ 350
L
Fonte: Ministerio das Cidades Plano Nacional de Habítagao • 2009
4. Evolución de la politica de vivienda
El actual modelo de política habitacional está basado en la estabilidad económica y

con pleno equilibrio de la cartera inmobiliaria. Hay una Política Nacional de Vivienda y Plan
Nacional de Vivienda, estructurada con una visión a 15 años.
Se da prioridad de atención a familias de bajos ingresos con subsidios debidamente

programados.
Se ha reanudado la inversión pública, a través del Programa de Aceleración del

Crecimiento (PAC) con recursos mayormente federales y parte de privados de aproximadamente
R$200 billones, destinados a financiar proyectos de vías, saneamiento, transporte y vivienda.
Asimismo hay un programa especializado de vivienda Mi Casa Mi Vida (MCMV).
Hay una fuerte articulación federativa 7 en Brasil hay un gobierno federal, 27

gobiernos estatales y 5,500 municipios de los cuales 1,000 tiene población de más de 50
mil habitantes. Los municipios tienen autonomía de la gestión, para toda la normativa, de
lotización, transporte, de empresas, etc., los estados tienen autonomía para la articulación
de las zonas metropolitanas, ambientales y de circulación del mercado libre. El gran
desafio de Brasil es que los tres niveles de gobierno actúen en la misma dirección.
Se tiene un mercado de capitales en expansión, aún es incipiente y prácticamente

no hay mercado secundario de crédito inmobiliario.
En Brasil existe una intensa coordinación con sector público y privado para la
convergencia de intereses, y ello se aplica para las inversiones de PAC y MCMV. Asimismo
existe un nuevo marco regulatorio y se torga el subsidio de manera explícita y progresiva.

' - - - -
a. Marco regulatorio actualizado
Régimen de fideicomiso inmobiliario (aliena~éio flduciária): agilizó el proceso

de ejecución, para la recuperación de la propiedad pasando de 282 días (ejecución
hipotecaria) a 125 días. Esto significa mayor eficacia en la cobranza con la mayor tasa
de retomo de pagos pasando del 75% al 92%.
Seguridad jurídica: se reglamentó la capitalización mensual de interés (principal

generación de disputas legales). Asimismo se estableció la regla incontroverso en la cual
el prestatario con una acción legal contra un agente fmanciero es obligado a continuar
pagando la porción no disputada.
Patrimonio de afectación: es la segregación de activos de la empresa, con balance

apartado y no vinculado con otras deudas. En caso de quiebra del empresario, los compradores
pueden decidir qué hacer con el proyecto.
Transparencia en los contratos: se determinó la divulgación del costo total.efectivo

(TCE) en los contratos y la regulación de las tasas y tarifas que cobran las instituciones
financieras.
Libertad de elección de la aseguradora: El banco está obligado a ofrecer al

menos dos compañías de seguros y el cliente puede incluso elegir otra que éstos deseen.
5. Estructura de financiamiento habitacional en Brasil
Destino dos
Recursos
Fonte de
Recursos
' /
Distribuigao
do Recursos
\
( lfiMt )
IFOS
(~~~
1 J
~ ( "-~]¡)~)
~~
IJ!lab~de
.., OSl/r"
lfiG1TS"""'
1<
1<
v{= ]
~(---~
8Y.4bm!la
lFáqpJIII&~
( ~d. ]
~kcr!l• 1-- rs-ow. 1
~ f--+- l?Zb"Wo 1
.,~
L (::::r...!:.!J
'- '
*OGU- OR(;AMENTO GERAL DA UN/A O- Recurso Governamental
*" FGTS - FUNDO DE GARANTIA PELO TEMPO DE SERV/(;0- Fundo privado que reco/he junto as empresas
8% da Folha de Pagamento do empregado e depositada em conta especifica do traba/hador

El cuadro anterior muestra que en Brasil hay una estiuctura de recursos para
financiar cada fase de la demanda, tenemos fondos públicos el Fondo de Arrendamiento
residencial {FAR) el Fondo de Desarrollo Social (FDS), el presupuesto federal (OGU), para
fmanciar vivienda social a familias de hasta 3 salarios mínimos. Asimismo hay otro
Fondo de Garantía por Tiempo de Servicios (FGTS), que brinda recursos a tasas de
interés por debajo del mercado. También está los recursos formados del Sistema de
Ahorro y Préstamo (SBPE), de los cuales el65% se destinan para vivienda.
a. Descomposición de la contratación de crédito inmobiliario
El siguiente gráfico muestra como se compone las contrataciones del crédito inmobiliario
tanto de FGTS, de ahorro SBPE y del presupuesto directo del gobiemo. Mediante estas
3 fuentes se fmancia el99% del crédito inmobiliario en Brasil.
Evolu~ao contratac;ao- R$ Bl
• FGTS N ..
CD .
SBPE U)
• OGU
Q
e
..
m
ao
..
-r-
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Posi9ao: Jul/2011
Fonte:BACEN
b. Contratación de crédito habitación de Caixa
En el caso de Caixa, en 2003 se financiaba R$5 billones mientras que en 2011 se

espera llegar a R$80 billones. El valor medio de financiamiento también se incrementó
pasando de R$25 mil en 2003 a R$89 mil en 2011. La tasa de interés también se redujo
mientras que el plazo de financiamiento se amplió evidenciando mayor confianza en
mercado inmobiliario.

- - - -
. H_adendo C_iudadcs Soste.nibles
=-= - _-.::::::=:::_.:-=-- --- - --- - - - - ; ; ; = - - - _-.._____- - - - - ---- -- - --- -
ValorMédio de Flnancfamento
Evolu~ao da contrata~ao de crédito
habitacional Caixa - R$ Bi 89,1 mil
} Até Julho/2011
25,3 mil
2003
Taxa Média de Financiamento
..
8,24% l__
2003 7,49%
Até Julho/2011
Prazo Médio de Financlamento

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011'
305
215 _f meses
Fonte: CAIXA* Out/2011 ** Estimativa
meses Até Julho/2011
2003
c. Saldo de crédito inmobiliario
La relación del saldo de crédito inmobiliario respecto al PIB, ha aumentado en los

últimos años, en 2003 se encontraba en 1,6% mientras que a julio 20 11 se alcanza a
4. 1%, esto refleja la importante evolución del financiamiento inmobiliario en Brasil.
Evolu~~o do Saldo de
Crédito Habitacional no Brasil- R$ Bi 173,3
QH#l:i
24,7 27,2 -
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 JUU20W
Fonte:BACEN '* Dados Preliminares
d. Nuevo ciclo en la vivienda
El crecimiento del PIB de la construcción ha sido muy variable, en 2003 hubo

una tasa negativa, pero se recupera notablemente entre 2004 y 2008, en 2009 se vio
afectada por la crisis en 2009 pero con los programas anticíclicos PAC y MCMV se
logra recuperar.

Evolu~ao do PIB Constru~ao Civil- Var. %a.a

ce ~
15 "(""'
"(""'
(O
O)
~
r--.
10 ~
(O r--.... O) r... ll)

~
..,¡
.-.
co. 'lll:t
5
"'"
-5 M...
M1
-1 o fD
1
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(") "V LO co 1"-- <X)
o
O)
o
T""
o o o o o o o
~
o
T""
o
o o o o o N N N N
N N C'\1 N N
Fonte:IBGE 1 MTE
"Taxa Acumulada 4 trimestres Jun/ 11
La generación de empleo también se recuperó, en 2003 era negativo y a partir
de 2004 se empieza recuperar, en concordancia con el crecimiento del sector constnlcción
y las medidas implementadas .
Gera~ao Líquida de Emprego ao ano- Mil postos
334,3
-48,2
Fonte:IBGE 1 MTE
"Taxa Acumulada 4 trimestres Jun/ 11
e. Mercado de capitales y construcción civil
La industria de la construcción tiene una baja oferta de papeles en el mercado

de capitales con tan solo el16% del mercado de obligaciones, tal como se puede apreciar
en el siguiente gráfico.
Foro Interamericano de Financiamiento Habltaclonal ~ 60

Energia Elétrica
17%
Outros
Ti e Construc;~o Civil
Metalurgia e Transporte e
Telecomunicac;a 16%
Siderurgia Logistica
o
9% 14%
8%
Fonte: Comlssl§o de Valores lmobiliários - CVM
f. Mercado inmobiliario brasileño sostenible
En Brasil existe un mercado inmobiliario bastante sostenible y los factores que

determinan esta sostenibilidad, son los siguientes:
~ Existe una baja relación crédito inmobiliario j PIB .

~ El perfil del cliente de crédito inmobiliario está orientado a la adquisición de
vivienda nueva.
~ Hay baja securitización de carteras inmobiliarias.
> Tenemos corresponsales inmobiliarios bajo control. La Caixa tiene agencias en
2,500 municipios y atiende al resto de municipios a través de los corresponsables
que son consultores del crédito inmobiliario que recopila la documentación
y envían a la central de Caixa para el análisis respectivo, hay cerca de 20,000
corresponsables registrados y 7,000 activos que llegan a los 5,500 municipio
de Brasil.
!i> Déficit habitacional y carencia de unidades de aproximadamente 27 millones
hasta el2023.
l> Regulación y control por parte del Banco Central.
~ Existe un marco regula torio fuerte.
~ Las operaciones de crédito inmobiliario tienen un LTV inferior al80%.
!i> Procedimientos de concesión de crédito adecuado.
l> Uso del Sistema de Amortización Constante (SAC) .
;¡;,. Predominio de los fondos con crédito dirigido (SBPE y del FGTS).
6. Perfil del crédito inmobiliario de Caixa
Las operaciones de crédito inmobiliario tienen un LTV promedio inferior al

70%. Asimismo actualmente la Caixa coloca más de 4,000 créditos para vivienda por
día y de be llegar a más de 1 millón de unidades .

LTV Média
73% 74%
1% 72%
GS% 68%
- ... 62%
...:
56%
59%
,.- 66% 68% 69"1.
63% 61 %
59%
57%
51%
45%
FGTS SBPE/CAIXA
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Média Dlárla de Contrata~ao 303,72
- Mllhares de Unidades
-o- R$ Mllhóos
Fonte: CAIXA SET/2011 2003 2004 2005 2006 2001 ;zoos 2009 2010 2011
La cartera de crédito para vivienda de Caixa tiene mayor concentración en los

rangos de hasta 35 aftas, con 55% de participación. La morosidad está en niveles muy
bajos alrededor de 1,72% para carteras con incumplimientos mayores a 90 dias. Más
del 93% de las operaciones son a través de alienac;ao fiduciária, siendo éste el mecanismo
predominante en Brasil, y el crecimiento del saldo de cartera habitacional de Caixa se
ha incrementado considerablemente llegando a julio 2011 con más de R$133 billones.
Distribui~ao da Carteira Habltaclonal
da CAJXA por faixa etária lnadimpléncla da Cartelra-% acima de 90 dd
De 36 a 45 3,0
25,3%
De 46 a 65
18,3% 2,0
,72
1 1,0
o ~~~-------------------------------
Até 35
Aclma 66
55,0%
1,4%
Distribui~ao da Carteira Habitacional

Evolu~ao do Saldo da Carteira
da CAIXA por tipo de garantía
Habltaclonal Caixa- R$ Bl
133,9
108,3
Hipoteca 70,5
6,5%
45,1
32,5
16,9 17,2 20,2 26,1
0,5%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Jul/11

'
Los siguientes gráficos muestran la velocidad de ventas en las 3 principales ciudades

de Brasil San Pablo, Río de Janeiro y Bello Hmizonte. En Río es más estable pero deben
mejorar con las inversiones para los juegos olimpicos y copa mundial de futbol, mientras
que en San Pablo y Bello Horizonte tiene crecimientos constantes.
VELOCIDADE DE VENDA PRINCIPAIS CIDADES
35
28 20.0
Rio de Janeiro - -.. 35
21 16.0
12.0
14
7
~~~t~~,~~~~~~~~~~~g tf
E ·- e E · c E ·- e: E ·-e E ·- c E ·- c0 E
~~o~aom~o~jo~~oro~> ~
4.5 .
3.6
2.7
1.8
Unidades Ofertadas - - Velocldeda de Vendas(%)

Unl(.ledes Vendidas - - • PolinOmio
Fonte: CBIC - Elaboray~o: CAIXAAgo/11
a. Modelo operacional de contratación Caixa
El siguiente esquema describe el modelo de operación de las contrataciones del

crédito inmobiliario a través de Caixa, la originación del crédito es descentralizada a través
de agencias y corresponsales, la operatividad es centralizada en San Pablo y descentralizada
en el resto del país, la valoración de los inmuebles y el seguimiento de obras son realizadas
por técnicos de Caixa o por empresas supervisadas directamente por Caixa. Asimismo
la evaluación del riesgo de crédito utiliza metodologías Credit Score y Behavior Score; y
la cobranza es realizada por las unidades regionales y empresas de cobranza contratadas.
Orlglna,gao Descentralizada om todas as Agéncla& e

Correspondentes
Cenni#Dda no E5flfdo de
Operaclonallza~rao do Slo Pauto e descentraiiZflda no
Crédito restanre do Pafs
Rtlllrado por Mcn/cos da próprla

Avalla~rlio
de lmóveis e
CADCA ou por ampre$as
Acompanhamento de (»rtlculares, sob supervis~o
Obras dlret. de tknlcos da CAIXA
Avalia~iio de risco (
l.____·Modelo
_ Credlt Sc:ore
_ e Bel1avlor____.
Score J
de Crédito
-Unidades Regional• próprias

-Empresas de cobran~ tercel~da&

7. Desafíos del sector
El siguiente gnifico muestra como evolucionaría el crédito inmobiliario en base a

3 hipótesis, considerando las tasas de crecimiento media histórica, para alcanzar el 10%
dePIByell3%dePIB.
Taxa de Crescimento Hipótese 1 (Média Hipótese 2 Hipótese 3
Habita.;áo Histórica) (10% PIB) (13% PIB)
Anual 39,2% 26,0% 33,8%
Mensal 2,8% 1,9% 2,5%
Crédito lmoblliárlo SFN em %do PIB

19%
15%
12%
9"/o
6%
3%
0%
..... ....... ...:::: ...... N...
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ro o ~ ro o
Hlpótese 1 Hipótese 2 Hipótese 3 Realizado
Fonle: CAIXA/FGTS/ Mcidades
Los escenarios prospectivos presentan disponibilidad de recursos de FGTS hasta

2015 de R$ 27,5 míl millones anual. De acuerdo con el Plan Nacional de Vivienda
OGU tiene la disponibilidad de R$ 28,2 mil millones en 2015. El desafio está en el
financiamiento a través del Sistema de Ahorro y Préstamo (SBPE).
a. Financiación SBPE
CARTEIRA IMOBILIÁRIA - PROJECÓES
(EM R$ BILHQES )
622
- Fundlng
~ Limite de 65% para Crédito lmoblllárlo
- - Crédito lmobiliário
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
% de UlllizayAo dos Recursos

Fonte: ABECIP

La gráfica anterior refleja que el crecimiento promedio de la captación de ahorros

sería del20% anual (20 10-20 14) y el crecimiento medio de la colocación de 50% (20 10-20 14).
b. Alternativas de financiamientos
Otros productos vinculados para el financiamiento inmobiliario en Brasil tenemos:
~ Fondo inmobiliario: respaldado por bienes raíces o títulos de crédito de base

inm obiliaria.
~ Letras de Crédito Inmobiliario (LCI): emitidas por bancos o compañías hipotecarias
son respaldados en créditos garantizados por aliena<;aofiduciária o hipotecas.
~ Letras de Financiamiento Inmobiliario (LFI): título similar al de los bonos
cubiertos- valores emitidos por una institución financiera supervisado por
el gobiemo y garantizado por un grupo específico de los activos (contratos de
crédito).
~ Cesión de la cartera: transferir tanto la cantidad de los créditos inmobiliarios
así como las garantías existentes, para facilitar la circulación del crédito.
~ Certificado de Recibibles Inmobiliarios (CRI): expedido por una empresa
securitizadora, respaldados por un flujo de títulos inmobiliarios representados
por la CCI (Cedula de Crédito Inmobiliario).
Los desafios son reducir las tasas de interés, desarrollar el mercado secundario y
tener instrumentos vinculantes compatibles con la necesidad del inversor.
8. Premisas de continuidad
a. Programa Mi Casa Mi Vida 1
Fue creado en 2009 con la premisa anticíclica p ara enfrentar la crisis económica
de 2008. El programa tuvo como meta principal la contratación de 1 millón de unidades
nuevas. Se creó un Fondo de Garantía, para la cobertura en caso d e desempleo y de
fallecimiento del tomador del crédito. Si el tomador del crédito ve interrumpido sus ingresos
por 24 meses durante la vida del contrato de crédito el Fondo de Garantia brinda cobertura
y eso da significativa seguridad para que los agentes financieros continúen operando en
el cn~dito inmobiliario.
Se estructuró un esquema de subsidio focalizado según la capacidad de pago

de las familias , en este sentido las familias de hasta 3 salarios mínimos, reciben un
subsidio directo no reembolsable ya que este segmento no tiene la capacidad de
endeudamiento . Para familias d e encima de 3 salarios mínimos, que son familias que
ya tienen capacidad d e endeudamiento y se otorga subsidios escalonados en función
de la capacidad de pago y precios de inmuebles que son muy variados en diversas
localidades. Esta primera etapa del programa MCMV demandó inversiones de US$
3 1 billones.

- -
b. Programa Mi Casa Mi Vida 2
MCMV 2 tuvo como premisa atender el déficit habitacional con la contratación

de 2 millones de unidades nuevas hasta el año 2014. Esto implicaba la ampliación de
la gama de asistencia a las familias de la primera fase del programa, focalizandose
los subsidios para familias de bajos ingresos.
Para lograr esta meta se requiere el mantenimiento de la cobertura del Fondo de

Garantía, la mejora de las normas de construcción, se promueve una mayor protección
a las mujeres jefas de hogar y una mayor participación del público. Esta etapa de MCMV
demanda inversiones de US$74 billones .
Otra de las premisas para MCMV 2 es que hay una cultura muy fuerte en
Latinoamérica y es que la vivienda es considerada como el principal bien de las familias.
Asimismo es preciso identificar cuales son los elementos estructurales y cuales

son los agentes; así como crear las condiciones para que todos los agentes participen en
el programa, es necesario abrir espacio jurídico, operacional y financiero para que todos
participen, los estados, municipios y las propias familias, ningún ente puede sentirse
fuera del programa ya que las políticas públicas funcionan cuando todos pueden participar.
En este sentido el papel del gobiemo es crucial para ser el organizador y el que establece
el pacto entre los actores.
Es muy importante la integración con los planes de desarrollo federal y local, así
como las inversiones en educación y la salud, la participación de los servicios públicos
como saneamiento, electricidad y las tarifas sociales.
El papel de promotor de impuestos es una premisa importante dado el impacto

económico del sector construcción y habitacional, se debe brindar los fundamentos juridicos
de las incorporaciones de futuras integraciones, y finalmente debe h aber un gran trabajo
técnico social para el reforzamiento de capacidades y para garantizar la continuidad en
el programa. Finalmente la atención de diferencias es fundamental, debido a la gran
cantidad de estados y municipios, así como las diversas cuestiones regionales especificas.

XII. FINANCING GREEN BUILDINGS
Prashant Kapoor
l. Introducción
El Banco Mundial fue fundado en 1956, 12 años después de la Conferencia de

Bretton Woods, con el objetivo de financiar la reconstrucción y desarrollo posterior
de la segunda guerra mundial, a través de créditos a los gobiernos, y actualmente lo
conforman 182 países
La Corporación Financiera Internacional (IFC) es la mayor institución multilateral

focalizada en el desarrollo del sector privado, ampliamente visto como una fuente
esencial de creación de empleo, crecimiento y reducción de la pobreza, es el líder mundial
en la fmanciación del desarrollo del sector privado. IFC invierte, informa, moviliza
capital y gestiona activos, brindando soluciones para un mundo incluyente y
sostenible. Su sede global es en Washington, DC y a nivele local, cuenta con más de
100 oficinas en 86 países de todo el mundo.
El IFC es miembro del Grupo del Banco Mundial y tiene como misión común:
promover el desarrollo económico y reducir la pobreza.

· Haciendo Ciudades
- Sostenibles
-
,-
IBRD MIGA
Banco Internacional IFC
Agencia Multilateral
para la Corporación
de Inversiones y
Reconstrucclon y Financiera
Garantlas
Desarrollo Internacional
Est. 1945 Est. 1960 Est. 1956 Est. 1988
Rol: Promover reformas Promover reformas Promover el desarrollo Reducir el riesgo

institucional, legal y Institucional, legal y del sector privado político de inversiones
regulatoria regulatoria
Empresas privadas en
Clientes: Gobiernos de países Gobiernos de países paises miembros Inversores e xtranjeros
miembros con Ingreso mas pobre con ingreso en paíse s miembros
per-capita entre per-capita menor de
$1,025 and $6,055. $1 ,025.
• Capital/Cuasi ·Capital
Productos:
-Asistencia Técnica · Prestamos de largo -Seguros de riesgo
-Préstamos · Asistencia Técnica plazo político
-Asesoría en políticas ·Préstamos ·Gestión de Riesgo
·Asesoría e n políticas • Servicios de asesoria
~ --- ft~•-~~ ~ • w~-~ ~ •~"r - ~ --- - - •~
El presente documento analizará los conductores de la edificación sustentable, las

macro-oportunidades, las oportunidades del sector, experiencia inten1acional, el marco
resumen, y las estrategias.
2. Conductores de la edificación sostenible
a. Importancia de los edificios sostenibles
La primera cuestión de la edificación sostenible es el porqué son importantes,

y este tema se aborda en tres campos, la urbanización las tendencias demográficas y
del cambio climático.
En cuanto a la urbanización, se estima que el 70% de la población mundial

vivirá en áreas urbanas en el año 2050, en la actualidad es el 50%; asimismo 1 de cada 3
vivirá en zonas urbanas de África y Asia. Por otro lado la clase media emergente - con
el aumento de los niveles de ingresos - está creciendo a 90 millones por año y para
hacer frente a este cambio demográfico, el aumento de las oportunidades de empleo
tendrá que ser generadas en zonas urbanas las cuales requieren de otros edificios
comerciales. Las edificaciones de todo tipo representan a largo plazo un desarrollo de la
infraestructura, sin embargo, presentan un peligro real de bloqueo en la ineficiencia
de décadas si se construyen insosteniblemente.
Las tendencias demográficas, señalan que el mundo alcanzará los 9 billones

en 2050, países pobres duplican su tamaño, asimismo la edad es un factor importante,
ya que las nuevas poblaciones de mercado está creando una gran demanda de viviendas
que deben ser accesibles y sustentables.
En relación al cambio climático, las actuales emisiones de GHG (Greenhouse

gas) o gases de efecto invernadero (GIE) de los edificios representan el 15% y es uno

de los sectores de mayor crecimiento. El IPCC estima que la creación de las emisiones
de gases de efecto invernadero se duplicará para el 2030 en un escenario de desarrollo
de alto crecimiento. Este aumento se llevaría a cabo casi en su totalidad en el mundo
en desarrollo. En este sentido reducir el cambio climático requiere de inversiones, innovación,
eficiencia energética, energías renovables. Por otro lado McKinsey pronostica que las
bajas medidas de reducción de costos se presentan en el sector de la construcción.
b. Frecuencia de edificaciones sostenibles
Actualmente el conocimiento y las tecnologías necesarias para construir edificios

sostenibles están más disponibles. Asimismo los beneficios económicos del diseño
sostenible y la construcción están bien documentados. Sin embargo la principal cuestión
sería ¿Porqué son tan pocos edificios sustentables que están siendo diseñados,
construidos o modernizados? y ¿Porqué no son inversión inmobiliaria sostenible y
desarrollos integrales?, y esto genera un circulo de culpa como se puede reflejar en el
siguiente esquema.
Círculo virtuoso de la culpa

Ocupantes
''Nos gustaría
tener un edificio
energéticamente
5:) .
eficiente pero no
Constructores
Inversores hay ninguno"
''Podemos
"Nos gustaría construir edificios
financiar edificios Ciclo
energéticamente
energética mente de eficientes pero los
eficiente s pero no culpa desarrolladores
hay demanda para no lo piden"
ellos"
Desarrolladores
"Pedimos edificios
energéticamente
eficientes, pero los
inversores no
pagan por ellos"
Adaptado de Cadman, 2000
Otra importante cuestión es cómo se romperá este círculo de la culpa. Creemos

que el comportamiento de los ocupantes impulsado por una serie de factores diferentes
romperán el círculo de la culpa y es porque el carbono afectará a todas las etapas de
un ciclo de vida de las edificaciones.

Los principales problemas, son la convergencia de temas como los costos de

energía, la conciencia social, el comercio de carbono de los grandes operadores tal vez
desde 2008 (Acuerdo de Reducción de Carbono - en la actualidad está en consulta).
3. Macro~oportunidades
Se puede identificar que Brasil, México, Colombia Venezuela, Argentina, Perú,

Guatemala y Haití presentan el mayor crecimientó de la población urbana en América
Latina, y esto sin duda representa oportunidades y probablemente estos países
tienen alta demanda de viviendas .
uoo,ooo ¡ Población x% Urbana x Tasa de Urbanización M@gaciudad@s
[No. de personas que serán 'urbanas· cada año]
~-:-
3,000,000 :' -- -- -E~t~~--p~i~~-~ ---········· ~\ . ~-·
-:.-. ·~ ,,\
2.500,000 probablemente
tendrán una gran
2,000.000 demanda de
nuevas viviendas
1,500,000
Clty POJ>IIl•ltlon
1,000.000
. 1-5 miilion
5·10 milllon
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' .... ..... -- ----- ------------- ---------- o
o
~
* El número no puede reflejar la demanda real de viviendas en Haití, los datos utilizados
son de antes del terremoto. ·
1 ·, .1
4. Oportunidades del sector
a. Oficinas comerciales
La demanda de alquileres es un factor importante para el espacio de oficinas

comerciales. Un edificio de oficinas bien diseñado puede reducir la energía y los costos
operativos de manera significativa. Necesidades de los ocupantes y la reputación son
también factores importantes, como garantía hacia el futuro frente a la qbsolescencia.

Las intervenciones de gran impacto serían:
~ Optimizado de fachada y ventilación natural.

-,. iluminación natural, control de la iluminación y la iluminación de bajo consumo.
~ Suministros para el ciclista y el transporte alternativo.
-,. Enfriadores de alta eficiencia, tales como bombas de calor geotérmicas.
b. Residencial
Las propiedades domésticas pueden ser ampliamente divididas en viviendas

unifamiliares y de ocupación múltiple, cada uno tiene diferentes problemas de diseño.
Sin embargo cuando se consideran las operaciones, el confort térmico, agua caliente
y los electrodomésticos, estos son los principales temas a abordar.
Las intervenciones de gran impacto serían:
> Asilamiento en techo y pared.

» Materiales de constiucción de bajo impacto ambiental (energía incorporado).
)> U so eficiente de conexiones del agua y recolección del agua de lluvia.
)> Contadores inteligentes para un mejor control y medición.
> Calentadores de agua solares.
La vivienda verde tiene como objetivo el-20% -20% -20%. Los estudios de medidas
de eficiencia demuestran que los calentadores de agua solares permiten ahorrar 20%
de energía; adecuados seguros de inodoro permiten ahorrar 20% de agua y el uso de
materiales de bajo carbono para paredes permiten ahorrar 30% de C02. Esto significaría
aproximadamente$ 120 de ahorro en las facturas de servicios públicos cada año, y
aproximadamente$ 500 en el costo de capital adicional (3 a 2% del costo de construcción) .
c. Diferentes mercados requieren diferentes soluciones
i. Viviendas informales
En el caso de viviendas informales se requiere tener acceso a materiales de bajo costo,

una mejor planificación, aumentar la sensibilización, las inversiones en infraestructura de
energía, agua y alcantarillado, y las microfmanzas para los materiales de construcción
de bajo costo.
ii.Vivienda urbana
Se requiere financiamiento para los desarrolladores verdes; hipotecas verdes, inversión en

materiales verdes, la clasificación de aparatos y la ordenanza de calefacción solar y medidores
inteligentes.

~--------
. - -- - - -- - -- - - ----- • o --L- .. -----.:--
Haciendo Ciudades Sostenib!es
iii.Locales comerciales de tamaiio medio (Hoteles, hospitales, oficinas)
Se requiere mejorar el ratio Deuda/ Patrimonio neto, inversiones en empresas

de servicios energéticos (ESCOs) y de eficiencia energética (EE); financiamiento a través
de bancos; y reglamentos de construcción verde en el uso de energía.
iv.Grandes complejos
Por ejemplo Centros comerciales, aeropuertos, zonas económicas especiales (ZES) o

planes de vivienda que implican más sofisticados desarrolladores y consultores de
edificaciones. La aproximación a los edificios sostenibles se haría a través de
Asociaciones Público Privadas, las inversiones directas en proyectos de construcción
verde para crear un "efecto demostración".
Viviendas
ur banas
Locales
comerciales de
Viviendas .._ ___ -- t amaño medio
informales •
'
'
'
'
Grandes
complejos
Número de
edificios Potencial de IFC para hacer
Inversiones directam~
TamaHo de edificios
d. Múltiples oportunidades para IFC en los edificios sostenible
IFC presenta a lo largo de la cadena de valor: el desarrollo del mercado, el apoyo a

la innovación (por ejemplo, nuevos materiales de construcción de edad), y aprovechar
las relaciones de los clientes y plataforma FI.
Financiamiento Asesoria
• Deuda, Capital en • Audltorla
edificaciones (ej. Vinte, Operación • Asistencia Tecnica (Gulas,
MSC Kfgall) por
operación
soporte de diseño,
• Fac1lldades de créditos CP benchmarking)
• Aumento de lnv. en
·Voluntario standards GB (ej.
materiales y tecnologias
Focalfzados Lebanon)
(ej .China Glass)
al por
mayor • Estudios sectoriales (ej,
o Bancos (ej.CHUEE) Affordable Housing India)
• ESCOs (ej.Optfma)
o Leastng (ej.Water Capital)
• Apoyo en polltlcas y
o Fondos de propiedades En todo el
país regulación (ej. Indonesia y
(ej.Actfs ARE Fund, Artha Colombia)
Capital)
o Facilidades a clientes
• Hipotecas verdes
- -
Las edificaciones son un contribuyente importante a los GEI (más viviendas/ edificios
son necesarios con la tendencia de aumento de la urbanización). Los "Edificios Verdes"
es un ejemplo de una nueva y transversal oportunidad (relevante para una amplia gama
de sectores).
La IFC está presente en toda la cadena de valor, pero solo hemos abordado la
superficie en términos de oportunidades que se observan en este espacio. Hasta la fecha la
mayor parte de lo que hemos hecho ha sido "operación por operación". Por ejemplo, a
través de Asesoría CP y la Facilidad de Préstamo CP, la IFC apoyó las inversiones en
ahorro de energía (incluyendo el uso de calentadores solares de agua) para dos carteras
de clientes (Jordania: Zara, y la India: Universal) .
Los especialistas de IFC en edificios verdes están ayudando a identificar oportunidades

en principales proyectos y se ha juntado algunas evaluaciones. También han estado
involucrados en la labor de asesoramiento, en notable apoyo a los municipios en Indonesia
y Colombia en sus Códigos de Construcción Verde.
Ejemplo de un enfoque al por mayor es nuestra inversión FYlO en una ESCO

mexicana, Óptima Energía, que se dirige a inversiones para el ahorro de energía y agua
en el sector hotelero. Ha habido algunas discusiones sobre la estructuración de una
instalación potencialmente CHUEE tipo de instalación dirigida a edificios verdes y donde
estos pueden tener sentido. Esperamos mejorar nuestras relaciones directas con los
múltiples propietarios (por ejemplo, cadenas de hoteles) para apoyar los "edificios
verdes".
Actualmente en IFC estamos desarrollando una estrategia en edificios verdes,

que deberá estar listo en los próximos dos meses. Creemos que un enfoque más holistico
de la integración de nuestra asesoría y productos de fmanciación nos ayudará a
ampliar nuestro negocio y el impacto en el espacio de edificios verdes.
S. Ejemplos recientes de proyectos TRP. Edificios Verdes
a. Óptima Energía, México
Negocio: La empresa de servicios energéticos (ESCO) provee servicios de energía

y ahorro de a gua, para principalmente clientes hoteleros . Óptima entra en el negocio
en base de contratos con los clientes mediante el cual los ahorros en costos de
energía de los proyectos se utilizan para pagar las inversiones de capital.
IFC financia: con un prés tamo de US$ 1O millones . para apoyar 6 proyectos de
eficiencia energética (EE).
Importancia: es la primera inversión directa de la IFC en una ESCO en la región

de América Latina siendo un vehículo de financiamiento para apoyar proyectos de
EE.

-
Haciendo Ciudades Soste~ibl~s
b. Artha Capital, México
Negocio: Inversiones en desarrollos inmobiliarios en las comunidades integradas

y sostenibles en México. La clave de valor agregado en esta inversión de IFCs es ayudar a
Artha Capital de desarrollar su Guía de Diseño Verde, en los que Artha Capital implementa
la infraestructura principal en una forma de mejorar la eficiencia energética y del agua y
gestión de residuos o facilitar a los desarrolladores que compran la tierra para hacerlo
en línea con el Plan Maestro desarrollado por Artha Capital.
IFC financia: US $25 millones de capital.
Importancia: El primer ejemplo de una edificación verde en un fondo inmobiliario.
c. Vinte, México
Negocio: Desarrolladora de vivienda con un diseño de viviendas asequibles y

sostenibles, como una parte integral de su modelo de negocio. Las casas solares suelen
tener contadores de agua caliente y listo.
IFC financia: emisiones de deuda de 3-5 años por US$12,5 millones, para financiar
sus necesidades de capital de trabajo para la construcción de viviendas asequibles.
Asimismo, US$ 10 millones de inversión de capital a nivel corporativo (10,6% de
participación).
Importancia: la primera inversión directa de la IFC en un desarrollador de vivienda

sostenible.
d. Asistencia en la reglamentación de la edificación sustentable en

Indonesia
Indonesia es uno de los mayores emisores de gases de efecto invernadero del

mundo con un sector de la construcción que cuenta con más de una cuarta parte del
consumo total de energía en 2004, un número que se espera que aumente a casi el
40% en las próximas dos décadas.
En respuesta, la IFC está ayudando al gobierno de la provincia capital, Yakarta, a

desarrollar un código de edificación verde. El código establece los requisitos de eficiencia
de energía y agua para grandes edificios residenciales y comerciales de gran altura, y
requerirá de adaptación al cambio climático de las prácticas a ser incluidas en los
diseños de construcción.
El objetivo principal de IFC fue ayudar a crear un código que sea fácil de
implementar, eficaz y fácil de monitorear. Un elemento clave del análisis consistió en
modelar una serie de cambios posibles para cada tipo de edificio que reúne criterios
claros para la preparación del mercado y facilidad de implementación maximizando
los beneficios de la energía (C02) y la reducción de agua en una manera costo-
efectiva.

1
Los detalles del código ha sido desarrollado en estrecha consulta con el gobierno,
así como las partes interesadas del sector privado, incluyendo, desarrolladores, propietarios y
asociaciones profesionales.
El análisis de sensibilidad de las opciones de eficiencia energética en Yakarta

muestra que el ahorro de energía de más de un 30-40% se puede lograr con medidas
sencillas:
. . Departamen
Med1das de alto Impacto Oficina Retai l Hotel Hos pital to Escuelas
Controles fotoeléctricos
[inclusión de controles para maximizar 5% NA NA NA NA 6%
la luz del dla]
Protección solar
~demésdesombreadoe~emo 5% 5% 10% 9% 5% 2%
horizontal y vertical]
Vidrio rendimiento
7% 3% 9% 8% 7% 4%
(solar superior y propiedades térmicas]
Refrigeradores eficientes
11% 8% 6% 7% 9% 12%
(Altos refrigerantes COP]
Controladores de variación de
velocidad
[la inclusión de controladores en las
9% 3% 3% 5% 0.0% 0.0%
bombas]
Porcentaje acristalamiento
(limitar ratio ventana por pared de la 8% 4% 9% 7% 2% 0.0%
fachada]
Luces de bajo consumo de energia
(limitar la densidad de potencia para la 7% 8% 7% 16% 6% 5%
iluminación]
Termostato de gestión
2% 3% 3% 7% 6% 11%
[limitación de la temperatura min]
Recuperación de calor
(adición de recuperación de calor a la 2% 5% 3% 8% NA NA
entrada de aire fresco
Nota: los valores anteriores no deben sumarse ya que solo reflejan el potencial haciendo cada medida
individual. El ahorro de energía potencial total será menor que la suma de medida individual.
El potencial de ahorro de energía de cada medida se ha correlacionado con el

impacto del costo y por eso la recuperación es simple, tal como se puede observar en el
siguiente cuadro

~ Haciendo Ciudades Sostenibles
- ---- - - - - - - - - - -------=---- ---==----=------ - - - - --- -- - - --- - -_ =-=---
Incremento Period de
Medida Green Building %Ahorro de Costo recuperación Acción
Ratio ventana /pared 8.0% Negative o lnclude
Dispositivos de protección solar 17.3% 7.2% 25.0 Consíder
Reflectividad -Pared 0.5% 0.0% 4.8 lnclude
~onductancia térmica (Wall UNalue) 0.3% 0.5% 98.6 Exclude
Reflectividad -Techo 0.2% Negllglble - lnclude
~onductancia térmica- (Techo Wall U-Value) 0.1% 0.0% 18.1 Consider
Propiedades de acristalamiento de la Asamblea (U-Value,
SHGC, VLT)
7.3% 0.1% 0.9 lnclude
COP de equipos de aire acondicionado 11.4% 1% 5.4 lnclude
Controles de velocidad para las torres de refrigeración 9% 0% o lnclude
Recuperación de calor en la extracción de aire 2% Cost awaitlng 26.2 Consider
Los colectores solares para agua caliente NA NA - Exclude
Control fotoeléctrico de iluminación del perímetro 18% 2% 7.4 lnclude
Control de iluminación exterior
Baja de energía para Iluminación [CFL, T5, etc LEO)
NA
7%
NA
0.12%
-
1.0
Exclude
lnclude
Lastre electrónico 2%. . Negliglble 0.0 lnclude
!Sub-medición de los beneficios 3% NA NA Consider
Uso eficiente de accesorios de agua 40% 0.35% 6.0 lnclude
El agua de lluvia recogida 15% Cost awaiting 26.2 Consider
Reciclaje de aguas residuales in situ 67% Cost awaiting 7.4 Consider
Medición del agua NA Negllglble NA lnclude
Tormenta de atenuación del agua y la recarga de agua Minimal
~ubterránea
NA lmpact
NA lnclude
La siguiente matriz resume los resultados para oficinas, retail, hoteles hospitales
departamentos y escuelas. Con un incremento del coste global del 3% se puede lograr
ahorro de energía de más de 20% a través de todos los nuevos edificios en Yakarta.
Retail
Hospitales Escuelas

...... - - -- --
L . _ Haciendo Ciudades Sostenibles
~ =---- :.... -... - ..............__ - .. --~ --- - ... - -.=::. 1!1 - -- ~ -~.=.... - -
6. Hipoteca Verde
La Hipoteca Verde es una línea de crédito adicional para el comprador de una

casa que tiene las tecnologías ecológicas que generen ahorros en el gasto de los hogares
por parte de la disminución en el consumo de electricidad, agua y gas.
Para las instituciones financieras de la vivienda, permite aumentar la cantidad

del préstamo para dar cabida a los costos de equipo adicional; asi como ofrecer tasas de
interés reducidas para neutralizar el coste adicional de equipamientos.
Los instrumentos financieros y de asesoría que la IFC puede entregar para

promover los edificios verdes son las herramienta de marketing, fácil de usar para
demostrar los ahorros netos para los compradores de vivienda y la herramienta para
constructor con la cual los vendedores pueden seleccionar diferentes productos de
eficiencia energético y analizar el impacto sobre los costos, llenado con datos actuales
basados en los promedios para cada país; esto se puede apreciar en la siguiente
imagen.
~IFC ltn,.,,..u~.,
~ ~~~~~?',co.,ornUon
.. . .
IFC.·/1/:tl/
1/om<' S Ffficlcncv ilssl'.«llll'lll fnn
Type and locatlon Data
f.nt~r bU1khn1 dau
• u-. .. l\'l iCI I ,__.

Country 1 - ----'-'
''·"·u".."'
'".::;
• Tal~l noor .;r.:,.iJhchJ~o ~o m2
CilV' . __....:.;P•:;::•W:;;;'":;:.,l.;:.
'IY:...J 110 or bwlmaml]
Nü ot noors of housc/fl.n 1
op...tlonol COl Ll-----" ¡ ltC:Ol/yoOt

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f mbotJied eo~ IL-----='=-

5 6:..JI tC:Ol
Eutmated utlllr¡ co•t• !,__...;2;,;;;G !stmonth

6.;..J
Energy Efnclcncy mcasm·cs

ENERGY kWhlm21year
!telec:t opUa.n frorn lft!! r.,t btoiOw
160
• Comfon coollna
_1 Autom11tk controls (or all ou tdoor &/or (.Orridor lie.hlS
·1 low enerav llghtl086 (tf L/ ~ E!l {THighr<J 140 • Comfort
heiliirtg
U All room with windows for sufflclent davlleln
U Roof in>UiatiOri 120
L W>lllnsulotlon • Olher applianco
U Reflecttvo roof ond w~ll paln\ 100
• Rcfrigcrnlor
n ero.. vontilotlon
80 • Cooki119
~ Ceilin~ fons in oll habltabl~ roorru
n E<!ern¡¡l ;Olorshodlng w3ler he~ling
..._, H•••• thermol mass In w•ll/celllng/ lloor' 60
• Ligh!ing
l Low E <lliltlng on glozlns
U Ooublo Glozod wtndow> 40
L J EE ~efrlgcr.nor
~ H go:~s w.1ter he<~ler~ 20
U Gas fMdensine bollcr lor •P•<4 ho>tlng
1.!] Solor Wotor llootinn
Rererenoo "VVr1u~r lmprovod Virtual"
Homc Eneroy for Homo Enorgy for
I •M•JI 1 Compllates IFC'a
wlth_ GB at<! nd~td
COfT\fo<l Comforl
""'n,J/IItto llfruiJI/ ,__ _ _ _ __ __ _ _ __.

- - - -- - -
. ~ ~~~ie~do ~iudades Sostenibles
a. Predicción de ahorro en las facturas de energía para propietarios

usando medidas de eficiencia energética
Las medidas de eficiencia energética son:

~ Los controles automáticos para todas las luces de los exteriores y 1o coiTedor.
»- Luces de baja energía (CFL 1 LED 1Lámpara T5).
:¡;.. Todas las habitaciones con ventanas de suficiente luz natural.
:¡;.. Refrigerador de energía eficiente.
)> Calentador solar de agua.
Los resultados muestran que aproximadamente se ahorra Rs.160 en las facturas

de energía cada mes:
ENERGY kWh/ m2 ¡ yea r

nzo ..................------------.-----.----------.. ----- ----------
• Comfort cooling
JLO(l
Comfort heating
80
• Other appliance
60 • Rerrigcrator
Cookinc
46%¡
.. ,. _______ ···---·-s-aviifgs·
water hctlting
• Ughting
zo
Re!erence ''Virtual " lmproved "VIrtual"

H.ome Energytor Home Energyfor
Comfort Comfort
Nota: "Energía para el confort": es el uso de energía esperada que el hogar debe
usar sea calentado artificial o enfriado hasta alcanzar una temperatura confortable.
Un hogar de referencia es un piso de 50m2 con dos dormitorios, 10% área de ventanas
del área de estructura de concreto con paredes de ladrillo y ventanas individuales de
acero esmaltadas en un bloque de apartamentos de cuatro plantas con 8 flats en cada
piso.

1 .- - - - ~-
Haciendo Ciudades Sosteriibles

i
b. Impacto del diseño climático en la energia virtual para una mayor

comodidad
Las medidas de eficiencia energética son:
);;- Aislamiento de techo y la pared.

);;- Techo reflectante y pintura de la pared.
};> Todas las habitaciones con ventanas con suficiente luz natural.
};> Diseñ o de ventilación cruzada para buena circulación de aire.
);;- Protección solar exterior.
)> Tirón de masa térmica en la pared 1 techo 1 suelo.
ENERGY kWh/m1Jyear
ll.-.410) - ---·-·-·
--- -----·-------- --------4 4%--

savings
ll.OO
80J
~f~~rne.O! ··~rtiJ_al ·~ [m~t~~Gii ''\ftrtu.aL'H

!Hw.utt!i: Eb:ltl!~ f.!lliT IHJmre Ehlw!a'{ÍiW'
Cc.m:t:c.~ CQmf-
c. Predicción de ahorro en las facturas de agua para el propietario

usando las medidas de uso eficiente del agua
Las medidas de uso eficiente del agua son:
)> Duchas de bajo flujo (menor o igual a 7litros por minuto).

);;- Grifos de bajo flujo para lavabos (menor o igual a 2litros por minuto) .

- - - - • 1 •• _.,..........,_iñt'_ -
Hac;i~n!fo Ciudade_
s .~o!it~P:i~l~_s
-- - - - - - -- - -- - - -- - - -·- -- .
-, Grifos de bajo flujo para fregaderos de cocina (inferior o igual a 2 litros por
minuto).
};;- Descarga doble para inodoros (menor o igual a 6litros por descarga) .
Aproximadamente Rs .50 de ahorro en las facturas de agua cada mes:
WATER Litres/ day jyear

~lllil ··----·-·--····--····--- ··--- -- --·- ··-
sav ings
d. Predicción de ahorro de carbono incorporado, con elección de materiales

de bajo carbono
A elección de materiales de bajo carbono sería:
);.. Las losas de piso: losas de concreto de relleno.

;;. Impermeabilízación de cubiertas: losas de concreto de relleno.
);o Las paredes externas: ceniza volátil- cal ladrillos.
;;. Ventanas: compuesto de madera plástica.
P. Las paredes internas: jly-ashladríllos de cal.
,. Acabados para pisos: terrazo de azulejo (mosaico) .
Foro Interamericano de Financiamien to Habitacional 180

MATERIIALS e1nbodied C02/nl2jyear

-{4-J)~ - -----·- •• ·-- •• ••••• •• • •• • ••• ·--··-- ----------- -- -
--- --- --=--=-"':.=-- =--=---- - - - ---- - - - -- - -- -
6 1%
-- _______ .¡:ed uctio n-- ------·--···.
... ... "r-•· --- ...... --- ...... ----- - ----- - -- -
TIIlUl ------
( 1
'9;1) ----- ---- -
ID
e- 1 1-.
7. Estrategia de la IFC para los ~dlficios verdes
~ Búsqueda activB:IDente de proyectos de construcción ecológica que también

van a crear un ''efecto demostración". -
)- Apoyar el desGU"rpllo d(t los reglamentos de edificación sustentable en los
países con una fuerte voluntad política.
~ La creación de i.~~\~~fi?l1:.~s egifi~~~ftu2- ~l.:l,~-~e<TI:~a~~~ mñ_ffi~~~ ~a asoci.aci?n
con los Fondo Monetano Jntemactón~, bancos1 oca.J.es pf!-.¡ra v1enta mas1va de
inversjones
_ • \
en eqíficad~nes
f ti d :
1 1T, 1
verdes.
...L!_ .\
i'lnariciación en condiciories favorables
1 lf 'iIJ . ,\!l;l,é.t::, ¡j._U é;1 JI,J. . HL•lt" 1~Ut':O:. l f -
para 1ncen var 1nvers10n es en e 1C1enc1a energenca.
J:> Invertir en las maneras de difundir inversiones en eficiencia energética en
edificios existentes a través de empresas de servicios energéticos (ESCOs).
> Invertir en vivienda ase(¡uible sustentable en países de alto crecimiento urbano,
como Brasil, México y Colombia. Esto pod.ria .~er citrecto a través de modelos
de financiación a largo plazo pata los d~sarrolí'á'd.ores,'así como m ecanismos
indirectos, tales comC> las hipote'c as verdes a trávés dé ihs'-itUCiohes firumcH::n3.s
locales.
181
XIII. SIMPLIFICACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE PERMISOS DE
CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO DEL CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN VERDE EN
COLOMBIA
l. Introducción
El presente documento muestra la experiencia colombiana en la instauración de

la constnlcción sostenible, no solo en el ambito comercial, sino también el de vivienda
de interés social. Propiamente aborda el tema de la regulación, cómo es su mecanismo y
sus determinantes, para la implantación de este sistema.
2. Construcción sostenible
El enfoque principal de la construcción sostenible debe promover el uso eficiente

de energia y agua, así como el adecuado manejo de materiales y desperdicios durante el
uso de las construcciones, estableciendo estándares "verdes" que deben ser cumplidos
por todos los municipios colombianos.
En Colombia la construcción sostenible, tiene muchas formas de ser definido,

esto dependerá de la tendencia que se tenga, las cuales pueden ser desde un sentido
de la construcción o en el-sentido urbanístico. Sin embargo, los diferentes niveles de
gobierno y las entidades consultoras, han decidido abordar este concepto enfocado
en tres cosas:
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional l83

¡ -- - -- - - --;---- - ----~-~
;.. . Eficiencia energética. La energía representa la oportmlidad más tangible y medible

para los proyectos "verdes". 1
., Ahorro de agua. El agua está escasa y su consumo es medible. Los proyectos
!!verdes" pueden reducir el consumo y manejar y/ o reciclar aguas.
;... Tener un adecuado manejo de los materiales y los desechos. El manejo de materiales
y desperdicios presenta una oportunidad de reducir la contaminación y rellenos
sanitarios, al mismo tiempo que hace que las constnlcciones sean más eficientes.
Las construcciones "verdes" usan materiales locales, reciclados y ecológicamente
responsables.
El porqué de la elección de estos elementos como forma de determinar la construcción

sostenible, es debido a que los estudios realizados en Colombia arrojan como resultado
que estos son los que tienen más impacto sobre la emisión de carbono en el sector de la
construcción, el cual es una buena medida del uso intensivo de la energía y el agua.
• Enfoque en el mercado aprop;ado?

e· Uso vs. Const.? )
• Construcción CU I T~l:¡!JUU!~
1\•lol l l flloll'l
ov¡..
• Mantenimiento 1!3~ .r.
• Reparación
• Camiones al sitio
• Uso de diese! para
gener;~dores
• Uso de electricidad
y agua in-situ
• Generac:ión de
desperdicios
• Consumo de
electricidad, gas y agua
durante el uso de la
edificación
• Generación de
desperdicios
• Movilidad
• Consumo de energía
• Genoración de
desperdicios
Emisiones de carbono de un
• Reciclaje
e difido de ofidnas estándar?
Por otro lado, el análisis de la incidencia de la instauración de una construcción

sostenible es muy relevante.
ct·erQ
.2•·\,
Hace
V
un tiempo.. los
....
,¡~···l'
constructores
·v., . . ..
colombianos afirmaban
·~ -~ ,. a ... 1
que el problema de la cóntamuia~ión se presentabfl¡~p. el proceso de construcción. Sin
embargo, en la actualidad se sabe que la mayor contaminación se da en el uso de la construcción
(la vivienda) y no en la construcción misma. La dificultad en el entendimiento de esto,
parte del hecho de qqe no se_tiene una conciencia del ciclo de vida de las edif).caciones.
Muchas veces se c:ree que los consumos d~ en,ergíay agua son ínfimos, esto es debido a
1 1, 4\ 1 • -· ... . . o
que solo se analizan dianamente, lo cual no es adecuado. El análisis del consumo debe
o
de darse ~ar?- }6flo et l?eripdq ciclo de vida de la co~strucción, esto en base ·a la actualización
de los costos. (I?.~ ~o;rrp¡1f¡ gt+~ se tomen en c.uenta el Ílflpactt? . d~ la ~o~taminación que
significaría la cúnstrucción de un edificio.
-·
f
'
184
~ =::. ~- : - - - . ~ Ha~i~ndo Ciudades Sostenibles
-.- -- t -.-
~~-
a. Metodología
El siguiente esquema muestra la metodología aplicada, las categorías,

actividades, procesos y resultados.
Metodologia
_ESTRATEGIA DE 'COMUNICACI!)~ __ . -;o 7.. : .-. ·,. -
SECTOR CONSTRUCTOR: Perfil de edificaciones existentes

RECURSOS & CONSUMO: Energla, agua &.materiales/desperdicios
PROVEEDORES "VERDES"; Equipos de eflclencfa energética

CASOS DE ESTUDIO: E' emplos de buenas rácttcas en Colombia
EXPERIENCIA INTERNACIONAL: Análisis compnraivo
ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD; Oportunidades de reducción de
consumo
ESTUDIO DE IMPACTO: Identificación de beneficios poencialcs
Lo que la International Finance Corporation (IFC) hizo en Colombia para analizar

los aspectos de sostenibilidad, es un estudio de Mapeo. Esto debido a que si bien el
Estado requiere siempre que se genere construcción sostenible, nunca menciona cómo
realizarla, ni cómo financiarla. Además de ello, para las empresas constntctoras, el
instaurar una fonna de construcción sostenible resultaría insostenible, ya que se
asume que una construcción con esas características seria muy cara.
Por ello, se da el Mapeo, para analizar los números de las edificaciones sostenibles y
como medio para analizar e instaurar, el marco regulatorio, pero también sirve para
evaluar el nivel de conocimiento de con-strucción sostenible, tanto del gobierno como de
los constructores.
Cuando se mencionó, la idea de ver los números, se hace alusión a cómo

evoluciona y cómo se caracteriza el consumo de este tipo de construcción, en las
distintas ciudades de Colombia, tomando distintas perspectivas: consumo por estrato
social, análisis de clima, entre otros. De manera que la idea es ver que es lo que necesita
Colombia.

-
Haciendo Ciudades Sostenible~
Para realizar ello, la IFC tomó tres tipos de construcciones en tres ciudades, las
cuales son Bogotá (clima ftio), Medellin (clima templado) y Barranquilla (clima cálido).
De este análisis se determinó que las edificaciones no solo son diferentes en el tipo de
construcción sino también en los tipos de consumo (energía y agua).
Metodología: Alcance del Mapeo

Distribución de electricidad
por sector
-
ro
o
O'l
o
111 111 lu t 1. 1
al
Ot ¡o .
• r. ~ , ,, 11 hll
-~ llld 1 t 1 1
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2
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-=-~- --
~~
_, ......
Patrones de consumo de energía y agua
Difieren de ciudad a ciudad
Bogotá- consumo de electricidad kWh/mes/persona Barranqulll& consumo de electricidad kWh/ mes/ persona
1l.1 '11
(1
Correlación directa entre el consumo de energía y las zonas

---
climáticas
En regiones de clima caliente ~O"u del territorio colombiano) hay un mayor pot encial de
ahorro de energía y agua

De manera que se concluyó que la regulación nacional en el sentido de sostenibilidad

en la construcción (ecológico: consumo eficiente de energética y ahorro de agua), es
muy deficiente, con lo cual se supone que se debería de instaurar una mejor regulación.
Retornando el análisis del estudio hecho, en relación a la diferencia de consumos,

éstas se pueden explicar por la diferencia de clima, de humedad, de los materiales usados y
una diferencia cultural en cada ciudad. Otra de la diferencia que se observaron fue la de
los estratos, en aspectos de consumo, y también entre estratos de ciudades.
Patrones de consumo de energia y agua
(mayor consumo en estratos más altos)
Consumo promedio de ~as (KWh año/usuario) Consumo promedio de ag~M:l/ usuario)
355J.;
Estrato 6
~trato 5
Estrato 5
W ,65
Estrato 4 Estrato 4
218.8
Estrato 3 Estrato 3 175,4
191,8-l
Estrato 2 E$trato 2 167,06
173,15
Estrato 1 Estrato 1 157,44
B.1rr~mqu illa • M ed eiHn • Bogotá
Relación directa entre el consumo de energía y el estrat o socíoeconómico

Consumo promedio de f strato6 duplica al Estrato 1
b. Estrategias de implementación en Colombia
Todos estos análisis desarrollados por la IFC, buscan determinar la situación actual
en Colombia, basado no solo en aspectos geográficos, sino también en aspectos de
diferenciación de construcciones y de consumos (energía y agua).
Por otro lado, también se analizaron el mecanismo mandatorio, por los cuales
se determinan el cómo y el qué debe hacer el sector construcción para cumplir los
fines de sostenibilidad, mecanismos voluntarios y actividades planeadas.
El primer aspecto mencionado de sostenibilidad es muy importante, ya que no

siempre es aplicable, especialmente en países latinoamericanos. Esto es lo que pasó en
Colombia, al no poder darse esa forma de imposición lo que se realizó fue un consenso
entre sector público y el sector privado, representado por CAMACOL, de la construcción.
De forma que de dicho consenso se desarrolló el "Código Nacional de Construcción
Sostenible".

-
Basado en el código, se decidió trabajar con el sector público y privado en tres temas:
li- El desarrollo regula torio
Lo cual supone el desarrollo de un código nacional de construcción sostenible

que pudiera reunir todas las iniciativas que se han hecho a nivel regional y municipal
sobre cómo promover la construcción sostenible. De manera que los constructores
tengan un marco jurídico fuerte, pero a la vez una seguridad jurídica respecto a los
requisitos que se les va a pedir en cualquier zona del país, para la construcción de
edificaciones sostenibles.
:o- Instalar capacidades técnicas en el sector de la construcción
Esto toma en consideración la idea de que, no es suficiente con que se les exija a los
constructores construcción sostenible sino también es necesario brindarle el conocimiento de
cómo realizarlo. Por ello la idea de brindarles asesores, pero no solo a los constructores
sino también a los hacedores de política.
;¡o. Estrategia de comunicación
Se basa en la idea de que no solo debe existir una conocimiento pleno y adecuado
de la construcción sostenible por parte del gobierno y el sector privado de la construcción,
sino también debe darse este conocimiento a la población en general. Esto debido a que
de esa manera éstos pueden tener mejor análisis de elección en la adquisición de bienes
inmuebles ecológicos o comunes, de manera que se les puede orientar a analizar éstos
en función a los flujos fututos (costos), que conllevará la adquisición de una u otra
edificación (claro está la construcción sostenible tendrá un menor costo en consumo de
energia y agua).
Estrategia de 1mple me ntación en Colombia

,...--.
Q¡
Estado actual det sector; Disponibilidad de tecnología limpia; Estándares
"' o internacionales de construcaón sostenible; marco regula torio; I.Jiiel de
Q¡ 41
VI
111 1!!
Q. conodmiento del público sobre el tema: Entendimíento del recurso humano
U;~ sobre el tema; Definición de la línea base y las oportunldades de reducdón de
consumo de energía y agua .
..___..
.------.. --
e:
-o
-~
· Creación de un marco legal nacional -
· Estándares de construcción sostenible para promover la eficiencia 1
1:::
·-
·O
V
~• energética y el uso racional de agua, seguido del uso de matertales y J
sístemas constructivos amigables con el ambiente
·-
¡:
•lnstalacfón de capacidades técnicas para la aplicación de la
•O regulación: transferencia de conocimiento, apoyo técnico a firmas
'ü lideres y apoyo a la lnnovadón
~ •Difusión de las mejores prácticas en construcdón sostenible, sesiones
~
• de trabajo con los medíos y co·patrocinío de eventos locales
Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional l!l8

Revisión de la experiencia Internacional

País Razón por la cual se incluye:
Estados Unidos Creador del sistema de certificación LEED que es ahora conocido globalmente.
Uno de los más avanzados en términos de políticas y regulaciones de construcción
Reino Unido verde- Creador del sistema de calificación BREAM.
Estándar voluntario ampliamente adoptado para etiquetado de edificaciones de
Suiza baja "energía"
Políticas y regulaciones avanzadas en construcciones verdes - han desarrollado su

Australia propio sistema de regulación de construcciones sostenlbles.
Uno de los pocos paises con una combinación de código obligatorio y un sistema de
Singapur certificación.
País en desarrollo líder por su Código de edificaciones energética mente eficientes
China (B EEC) .
EAU: Abu Dhabi Han desarrollado su propio BEEC y sistema de certificación mandatorio.
EAU : Oubai Han desarrollado su propio BEEC que entrará en vigencia a partir de 2011.
Chile País Suramerícano - permite comparación local.
Argentina Pafs Suramericano -permite comparación local.
Líder entre los paises en desarrollo en términos de construcción verde.
México desarrollando su propio sistema regulatorio para construcciones verdes.
Formas de implementación
CHILE COdes lar resldentlal energy efliclency Leeo ~líñg S)'$tem Enorgy ellielency crlterfa for publlc hospllala
ARGENTINA Reglonally enforced standards for rosidonli~l LEED raung system -.· ~le energy etflclency lnto commerclal
- - - - - -1-nc:trPO
energy emclency buildings st~ndi\rds. energy raungs for homas
MEXICO aaEC slnce 2001, but not widely impleri'Hinlod LeeD. dev&toping own GBR system, green Bospoko Greer'l Building Rllng system la stlllln
due to regionally enforced co<les mort¡¡ago progmmmc progress, full implemenllltiOn o! BEEC
f--
UN!TEO STATES BEEC- ranga of developmenl between &tates Many ratíng $)'$lems ol whlch LEED fs most Updatod BEEC
widely usad
SWTTZERLAND MuKen Nalional Regulalfon for sil Cantona Swiss MINeRGIE Slilnd3rd lor new snd S.,.,:¡;er1and targel$ 21o/o C02 redudion by 2020¡
Energy Perf=anoo CMffic;;)tos refurblshed bulidlngs.
UtlrrED KINGDDM BEEC plus policy ntasure$ tor zerocarbon BREEAM rating sy:;tom Zero csrbon new noAlomc$liC)).Jildíl'lgS
hornea, Energy PerfOfTilance 6rtificatos 3nd
earbon reductJon commltment•mongsl others
1-- -----
AUSTRAUA Recent BEEC throughout OOJIIOITly, minímum Gr~ Slar tating system l:no!gy performance 4llcloaura for commerclal
energy standstds for new homes, mlnlmum buildlngs, ta>!bre;Uc.s tor relfofd !l(heme9
energy rcquiremenl$ lor c:ommen:iat buiklings
SINGAPORE BEEC throughOut the eoonomy, mlnlmum Green Marll oortific;¡otion Olbove mínimum Updeted BEEC and rcvi$cd tniñlmum $Widsrds
certificstion with GIWn Marll rvquírcd slandsrd
CHINA BEEC aro bcwmíng í~íngly well LEED, own Three Slar Sy:;Jomo V"llo llave Revl!llon ot BEEC and t>p mioimum st.'Vld..-ds
lmpiemented and requiro at !east 50% achíelll!d sarne uplake a& LEED
lmprovementln BllllfliY efliclency from ba&Oiioo
E.stklama building oodes established, mínimum ~ Pe:att raong alloVe minlmum kJvel Rllvi$ion5 01 eutrenl BEEC
Pealitevet raung requlred
~--~--~--~~==~~~~
lntemallonal building oodes CUITlllllly usad LeeD. BREEAM systems U-' Oubil!" s OWn Gteen Building Regtjallar'llaV
lleeo de&lgned aod aro due 10 bo ~ ~~
2011 .

1
3. La regulación
En lo referente a la regulación, el sistema implementado en Colombia ha sido muy

parecido al de Indonesia, Yakarta. Básicamente está basado en estudios de mercado de
consumo de energía, de agua, entre otros, y también modelos energéticos y análisis de
sensibilidad. Pero en el caso de Colombia es relevante hacer dos estudios adicionales:
);;- Estudio de costos
Esto debido a que la instauración de cualquier forma de construcción sostenible,

puede ir en adrede de el sostenimiento de un programa o de su meta, específicamente
en las metas propuestas en vivienda de interés social. En el caso de este último es
debido a que el costo de crear una vivienda sustentable puede ser en término unitarios
más costoso que una vivienda común, y dada la existencia de un presupuesto establecido
por parte del Estado, se derivará a la construcción de menos viviendas de las esperadas.
> Estudio de incentivos

Esto consiste en la idea de que no solo se da una serie de contratos establecidos,
sino que se deben generar los incentivos que corrijan las fallas de mercado. Un ejemplo
ello es el que se brinda en las viviendas de interés social con la Hipoteca Verde.
Entonces, desarrollados estos estudios, no solo se cubren las exigencias necesarias

para la regulación, sino también se puede dar su análisis de evolución, cuánto va a valer
y quien (es) lo van a pagar. Con esto se asegura que el mercado funcione, no solo en
construcciones comerciales, sino también en viviendas de interés social, además que se
instaura la idea de un asesoramiento continuo.
•Colombia: National Gree n Building Code- Methodology

~paclty l!ul!dlng·
Study of Cost +•
Mark~
Preparedness
Consul~llon •
Tralnlnas •
workshop 1
(Bulldlna
Pror~slo nals,Prl
vate and Publlc
Sector)
Communlcation •
strate:tJt
Updates•
. ·----------------·-......................-----.
''
--------------................... Monitorlng & •
Evaluatlon

4. Losretos
En cuanto a los retos, en los próximos quince años todas la ciudades van a tener
una gran expansión en cuanto a viviendas de interés social e interés prioritario, un
ejemplo de ello son las siguientes ciudades: Bogotá, Medellin y Barranquilla, las cuales
tienen proyecciones en estos aspectos, los cuales se muestran en la siguiente gráfica.
Proyección de Construcción de
vivienda nueva 2011 - 2025
Costo
adiciona l
razonable
o.
-.>> &O"
V ' !;U: lnc:en Costo
adldonal
minlmo
Medidas sin
Piloto corto adicional
!>iS@ño pasivo
Residencial Residencial No VIS - Comer c:io y

oo¡¡ou Mrd<'Uln O..rr•nquil~
VIS Comerc:ial Medio Residencial
Estnto • l •z • 3 • 4 • s • c. (Estratos
Altos)
Como se puede apreciar, el crecimiento de estos dos tipos de vivienda es sustancial

(más del 70% de la viviendas desarrolladas) en las tres ciudades, donde se proyecta que
su incidencia se dará en los estratos 2 y 3 de la ciudadanía de dichas localidades.
Entonces, el reto principal es cómo implementar este criterio de sostenibilidad en

viviendas que tienen costos limites ya establecidos (esto por el nivel de dinero direccionado
a los programas sociales de vivienda).
Según la IFC, para superar este inconveniente, es necesario tener una solución según
el tipo de edificio .
., Edificios comerciales
Éstos pueden tenenm repago de acuerdo al contrato de consumo de energía y agua

que poseas, de manera que el incentivo es ese posible repago.
}> Edificios medios
Por ejemplo, en edificio de apartamentos en estratos 4 ó S, se necesitan determinar

los incentivos adecuados para que los constructores deseen implementar los criterios
de sostenibilidad.
~ Vivienda de interés social
Mas que poner medidas fuertes y exigir más tecnología, se da la idea de implementar
((diseño pasivo", por ejemplo desarrollando formas de al1.orro de energía.

Los siguientes gráficos muestran el impacto de introducir criterios verdes en las

construcciones del sector residencial.
Análi sis de Sensibilidad: Resultados del sector residencial de Bogotá

Potentiallmpact of Green Building Code
Residential Buildin~ Projections 2011- 2025
Bo¡;ota' [GWh]
10,000
Total sav fngs
between 2010-2025
9,500 (% + klC02 )
9,000
~ 8,500
8,000
7.500
2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025
- No GBC - GBC for new buildings only GB( (or new and existlng bulldlngs
• Others
Proyección anual de la construcción do viviendas nuevas. 5%
IO.IY..U Bogotá 2011-202 5 lighting
15%
fjl}()f..() • Hot Wa.ter
15% Frldg@s
SU.OCKJ 10%
•111000 El ettric
Heater
:J{)[)()Q
1%
• iV
111 1100 - V IVIl'I Ui fJ'• l1Ut'V.I ~
5 ~li
Others
Cooking 8%
33% Boiler
Shower
7%
Cálculos basados en:

• Número de unidades residencia les en 2011 : 1. BM unidades
• Proyección de nuevas viviendas 2011 - 2025 (arriba izquierda)
• Pa t rones de consumo actuales (abajo izquierda)
• 40% de ahorro incorporando diseño pasivo y medidas de eficiencia
energética en todas las edificaciones nuevas.
• 15% de ahorro por la instalación de equipos e iluminación eficientes en
10% las edificaciones existentes.

Foro Interamericano de Financiamiento Habltaclonal
NOTAS SOBRE LOS EXPOSITORES*
Miguel Eugenio Romero Sotelo, Viceministro de Vivienda y Urbanismo, Ministerio de

Vivienda Construcción y Sanemaiento del Perú.
Javier Rojas Chang, Gerente General del Fondo MIVIVIENDA S.A., Perú.
Walter Piazza de la Jara, Presidente de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO),

Perú.
Pilar Giménez Celis, Jefe de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, Ghile.
Paulo Henrique Sandroni, Consultor y docente en la Fundación Getulio Vargas (FGV),

Brasil y en el Lincoln Insti~te _o fLand Policy.
Jorge Enrique Torres Ramírez, Dlrector Ejecutivo del Centro de Estudios de la

Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC), Colombia.
, . .'
' .
Cesar Tapia Abascal, Delegado del Infonavit en el Estado de Sonora, México.
Camilo Alban Saldarriaga, Vicepresidente Constructores y Banca Hipotecaria de

Davivienda, Colombia.
Felipe Morris Guerinoni, Consultor financiero internacional, Perú.
Marcos Muro Néjera, Director General de Viviendas Municipales del Ayuntamiento

de Bilbao, España.
André Marinho de Souza Filho, Superintendente Nacional de Vivienda Social de

Caixa Económica Federal, Brasil.
Prashant Kapoor, Especialista Principal de la Industria de Construcción Sostenible

de la Corporación Financiera Internacional (IFC) -Banco Mundial.
Kristtian Rada, Coordinador para Sur América del Programa de Clima de Inversión
de la Corporación Financiera Internacional (IFC) - ~anco Mundial.
*Los cargos que se indican eran los vigentes al momento de realizarse el2do. Foro
Interamericano de Financiamiento Habitacional "Haciendo ciudades Sostenibles",
17 y 18 de noviembre de 2011, Plaza del Bosque Hotel, situado en Av. Paz Soldán N°
190, San Isidro, Lima, Perú.

Ministerio
c.le VIvienda, Construcción
y Suncamicnto

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2do. Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional

® 2011 Unión Interamericana para la Vivienda

Esta publicación puede solicitarse a:

UNIAPRAVI Bajada Balta 169, 4° Piso, Miraflores- Lima 18, Perú

La impresión de la presente Publicación fue fmanciada por el Viceministerio de

"Haciendo ciudades S ostenibles", fue el tema central del 2do. Foro

El Foro contó además con el importante patrocinio y auspicio de Scotiabank

Los temas fueron desarrollados por destacados expositores internacionales:

Asimismo, en el desarrollo del Foro, las exposiciones internacionales fueron

Foro Interamericano de Financiamiento Habitaclonal 5

El presente libro titulado Haciendo Ciudades Sostenibles, compila las

UNIAPRA VI expresa su público agradecimiento institucional a las entidades

UNIAPRA VI espera que este documento contribuya a seguir compartiendo

Foro Interamericano de Financiamiento Habitaclonal 6

El crecimiento de la población urbana en América Latina y el Caribe de

El crecimiento urbano de las ciudades, traerá consigo la necesidad de generar

Este documento presenta las exposiciones desarrolladas durante el 2do. Foro

En el primer grupo de exposiciones se presenta la experiencia peruana, donde el

En cuanto a las exposiciones internacionales, Pilar Giménez Celis, Jefe de la

Foro Interamericano de Financiamiento Habitaclonal 7

gran cobertura de la planificación por zonificación en las comunidades en Chile, sin

Por otro lado Paulo Henrique Sandroni, consultor y docente en la Fundación

Jorge Enrique Torres Ramírez, Director Ejecutivo del Centro de Estudios

Por su parte, Cesar Tapia Abascal, Delegado del Infonavit en el Estado

Camilo Alban Saldaniaga, Vicepresidente Constructores y Banca Hipotecaria

Por otro lado Felipe Morris Guerinoni, Consultor Financiero Internacional,

Foro Interamericano de Financiamiento Habitacional 8

mejorar las políticas de suelo, zonificación y aprovechamiento de la plusvalía de la

Marcos Muro Nájera, Director General de VIviendas Municipales del Ayuntamiento

Andre Marinho de Souza Filho, Superintendente Nacional de Vivienda Social

Prashant Kapoor, Especialista Principal de la Industria de Construcción

Asimismo Kristtian Rada, Coordinador para Sur América del Programa

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Haciendo Ciudades Sostenibles

Las experiencias presentadas, nos permiten identificar muchas ideas para

Econ. Ronald A. Sánchez Castro

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l. RETOS DE LA POLÍTICA HABITACIONAL EN EL PERÚ

l. Contexto de la política habitacional 17

11. PERSPECTIVAS DE FINANCIAMIENTO DE LAS VIVIENDAS EN PERÚ

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3. Retos paraelFMVS.A. como promotor del desarrollo del mercado de financiamiento

111. UNA MEJOR CIUDAD ES POSIBLE

l. CAPECO y el contexto en el que se encuentra el Perú 45

IV. PRODUCCIÓN DE SUELO URBANO Y ALTERNATIVAS DE

V. PLUSVALÍAS Y FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO

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VI. POLÍTICA DE FINANCIACIÓN DEL HÁBITAT EN BOGOTÁ

VII. CREANDO CIUDADES SUSTENTABLES: CONSTRUCCIÓN Y

VIII. ESQUEMA FIDUCIARIO PARA EL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS

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a. PIB construcción 108

IX. DESAFÍOS DE LAS POLÍTICAS DE FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA

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Haciendo Ciudades Sostenibles

X. EXPERIENCIA DE CIUDADES SOSTENIBLES EN BILBAO

XI. FINANCIAMIENTO HABITACIONAL E INCLUSIÓN SOCIAL

XII. FINANCING GREEN BUILDINGS

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a. Importancia de los edificios sostenibles 168

Xlll. SIMPLIFICACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE PERMISOS DE

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1. Contexto de la politica habitacional