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CIV - II - derecho civil II

EDUBP | MAR | segundo cuatrimestre

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 1


í ndice

 presentación 3

 programa 6
contenido módulos

 mapa conceptual 10

 macroobjetivos 11

 agenda 11

 material 12
material básico
material complementario

 glosario 15

 módulos *
m1 | 29
m2 | 50
m3 | 72
m4 | 87
m5 | 116
m6 | 133
m7 | 158
m8 | 176
m9 | 197
m10 | 226

* cada módulo contiene:


microobjetivos
contenidos
mapa conceptual
material
actividades
glosario

 evaluación 258

impresión total del documento 258 páginas !

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.2


p r e s e n t ación

Bienvenido a DERECHO CIVIL II

Bienvenidos a Derecho
Civil II, me es grato compartir con usted el desarrollo de la presente asignatura
que le brindará a usted los fundamentos necesarios para el ejercicio profe-
sional en lo que se refiere a los Derechos Reales, de Familia y de las Sucesio-
nes.
En Derecho Civil II usted tendrá que enfocarse en tres ejes fundamentales que
son de gran importancia para su profesión y que marcaran la amplitud de sus
conocimientos en esta materia. Estos ejes son los siguientes:
a) Derechos Reales.
b) Derecho de Familia.
c) Derecho de las Sucesiones.

En relación a los Derechos Reales se le presentará en primer término las gene-


ralidades que se deben tener presente con respecto a los derechos reales. En
consecuencia se plantea la extensión de los mismos, su adquisición y extinción,
entre otros puntos relevantes. Esto le permitirá comprender la importancia que
tiene el conocimiento de los Derechos Reales para el ejercicio de su profesión.
Antes de ingresar en el desarrollo de cada uno de los Derechos Reales, se le
presentarán las diversas relaciones reales que pueden existir entre una persona
y una cosa. En relación a ello es que usted apreciara que la relación o vincula-
ción que une a una persona con una cosa puede en algunas ocasiones estar
ligada a un derecho, como es por ejemplo el caso del derecho real de dominio,
en donde su titular tiene la relación real de posesión del objeto. Pero en otras
ocasiones, no hay necesariamente una correlación de un derecho para la exis-
tencia de una relación o vinculación real, que es el caso típico del ladrón. En
este último ejemplo, el ladrón no tiene un derecho sobre el objeto robado, pero
lo vincula una relación de posesión ilegitima y de mala fe. En este punto, usted
estudiará las dos grandes relaciones reales que tenemos en el sistema jurídico
y que son la posesión y la tenencia.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 3


También es impor-
tante que usted conozca cuáles son los cuerpos legales que protegen la
propiedad, arraigados en la Constitución Nacional y sus mecanismos expro-
piatorios.
Luego de ello y siempre dentro de los derechos reales, usted verá que los
mismos se presentan sobre la base de la siguiente clasificación que los con-
tiene:
a) Derechos Reales sobre cosa propia: acá usted encontrara al Dominio,
Condominio, Superficie, Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios,
Tiempo Compartido y Cementerios Privados.
b) Derechos Reales sobre cosa ajena de uso y disfrute: en este apartado
se desarrollan los derechos reales de Usufructo, Uso, Habitación y
Servidumbre.
c) Derechos Reales sobre cosa ajena accesorios o de garantía: esta última
clasificación está contenida por los Derechos Reales de Hipoteca,
Penda y Anticresis.

Teniendo presente esta clasificación, es que usted verá las particularidades de


cada uno de los Derechos Reales, en donde se hará hincapié en las caracte-
rísticas principales de cada uno de ellos y en su aplicación e implicancia en el
ejercicio profesional del Martillero y Corredor Público.

El segundo eje de la materia


está orientado a los Derechos de Familia, en donde usted va a desarrollar los
parámetros generales del ordenamiento jurídico legal vigente sobre el tema para
poder comprender, no solo las cuestiones relativas a la familia y su formación
jurídica, sino también al régimen patrimonial del matrimonio. Esto último le será
de gran relevancia a la hora de su profesión, ya que le dará la pauta a seguir

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.4


para poder distinguir entre un bien de origen ganancial o de origen propio,
sabiendo como desempeñarse en cada uno de esos casos.
Por último, se desarrollará en el tercer eje de la materia lo relativo al Derecho de
las Sucesiones. En este apartado que cierra la materia verá la existencia de dos
tipos de sistemas de herencia:
a) Sucesiones intestadas, que se caracteriza por imponerle al causante los
herederos y dejar poco margen a la voluntad del causante.
b) Sucesiones testamentarias, en donde ante la ausencia de herederos
forzosos deja ver la importancia que tiene la voluntad del causante
dejada en testamento.
Si bien ambos sistemas se entremezclan en el ordenamiento jurídico argentino,
es importante tener presente las peculiaridades de cada uno de ellos.
Como Ud. habrá advertido, en esta materia se espera ofrecerle un abanico de
posibilidades de trabajo, con situaciones de la vida cotidiana que se podrán
producir tanto en una inmobiliaria como en un proceso judicial.
Es por ello la importancia que tienen los conocimientos de los derechos reales
en particular y de las relaciones reales constituyan un presupuesto esencial
que debe acreditar todo profesional vinculado con el derecho.
Por esta razón, se lo invita a conocer e interpretar los distintos temas de la
asignatura que serán de suma utilidad en el ejercicio profesional, así como
también a realizar las actividades, cuyo objetivo es ayudarlo a comprender la
temática de la materia y poder llevar la teoría a la práctica, para la resolución
de casos concretos.
¡Nuevamente bienvenidos y muchos éxitos!

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p r o g rama

Módulo 1: Generalidades de los derechos reales


1.- Derechos Reales. Concepto. Diferencias y similitudes con los Derechos
Personales. Adquisición de los Derechos Reales. Teoría del título y modo.
Convalidación de los Derechos Reales constituidos por el no propietario.
2.- Clasificación de los Derechos Reales. Ejercicio de los Derechos Reales.
3.- Publicidad de los Derechos Reales. Concepto. Función y efectos. Oponibili-
dad de los derechos reales.

Módulo 2: Las relaciones reales


1.- Las Relaciones reales. Concepto. Clases.
2.- Posesión: Concepto. Elementos. Objeto. Clasificación de la posesión:
legítima e ilegítima: Buena y mala fe. Simple mala fe no viciosa y viciosa.
Interversión del título. Posesión de inmuebles por boleto de compraventa.
Título Justo, Título Putativo y Título Perfecto: conceptos y diferencias. Adquis-
ición, conservación y pérdida de la posesión. Actos unilaterales y bilaterales.
Adquisición por representante.
3.- Tenencia. Concepto. Clases. Obligaciones y derechos del tenedor.

Módulo 3: Derecho de propiedad

1.- Diferencia entre propiedad y

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dominio. Propiedad Intelectual: Manifestaciones de la Propiedad Intelectual.
Diferencias entre Derecho de Autor y Propiedad Industrial.
2.- Garantías Constitucionales de la Propiedad: a) Frente a los particulares:
acciones posesorias y acciones reales. b) Frente al Estado: La expropiación:
utilidad pública. Bienes expropiables, requisitos, clases de expropiación. Pro-
cedimiento administrativo y judicial.

Módulo 4: Adquisición y extinción de los derechos reales


1.- Adquisiciones originarias y derivadas. Concepto. Clases. Medios de
adquisición del dominio.
2.- Régimen general de adquisición del dominio de las cosas muebles: Análisis
del Articulo 1895 C.C.
3.- Régimen especial de automotores. Disposiciones generales del Decreto
Ley 6582/58
4.- El régimen de los semovientes. Marcas y señales. Acreditación de la
propiedad del ganado mayor, menor, cría y orejano.
5.- El régimen de las cosas perdidas. Distinción con las abandonadas. Dere-
chos y deberes del hallador.
6.- Prescripción adquisitiva o usucapión. Concepto. Fundamento. Distintas
clases de usucapión: inmuebles y muebles.
7.- Causas de extinción del dominio.

Módulo 5: Derechos reales sobre cosa propia

1.- Dominio. Concepto. Caracteres.


Clases de dominio: Perfecto e Imperfecto. Dominio Revocable, fiduciario y
desmembrado.
2.- Condominio. Concepto. Clases. Condominio sin indivisión forzosa: facul-
tades de los condominios: a) Respecto de la parte Indivisa b) Respecto de la
cosa. Obligaciones de los condóminos. Administración de la cosa común. Con-
dominio de indivisión forzosa: Fuentes de la indivisión. Distintos supuestos. La
medianería. Distintas clases de muros. Análisis.

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3.- Derecho de superficie. Concepto. Facultades del propietario. Destrucción
de la propiedad superficiaria. Extinción. Efectos.

Módulo 6: Derechos reales sobre cosa propia (continuación)


1.- Propiedad Horizontal. Concepto. Elementos: unidad de propiedad exclu-
siva, partes de uso común, terreno. Sujeción de un edificio al régimen de la
propiedad horizontal. Reglamento de Copropiedad y Administración: Análisis
de sus cláusulas. El consorcio de propietarios. Concepto. Naturaleza y funcio-
namiento. Subconsorcios. Asambleas. Facultades y obligaciones del Adminis-
trador. Prehorizontalidad: Alcance de la normativa.
2.- Conjuntos inmobiliarios. Concepto. Cosas y partes comunes y privati-
vas. Limitaciones y restricciones reglamentarias.
3.- Tiempo Compartido. Concepto. Bienes que lo integran. Afectación.
Administración. Extinción.
4.- Cementerios Privados. Concepto. Reglamento de administración y uso.
Registros de inhumaciones y sepulturas. Inembargabilidad.

Módulo 7: Derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute.


1.- Servidumbre en general. Concepto. Servidumbres personales y prediales.
Diferencias.
2.- Servidumbres en particular: a) Usufructo. Concepto. Clases. Constitu-
ción. Deberes del usufructuario antes y después de entrar en el uso y goce.
Derechos del usufructuario. Deberes y derechos del nudo propietario. b) Uso
y habitación. Concepto. Constitución. Derecho de habitación legal del cón-
yuge supérstite. Concepto. Requisitos. Extinción. c) Servidumbre. Concepto,
caracteres y clases. Transmisibilidad. Derechos y obligaciones del titular domi-
nante. Derechos del titular sirviente. Extinción.

Módulo 8: Derechos reales sobre cosa ajena accesorios o de garantía

1.- Hipoteca. Concepto.


Caracteres. Constitución. Requisitos de fondo: Capacidad. Relaciones que la
hipoteca establece entre el deudor y el acreedor. Tercer adquirente. Tercer
poseedor. Hipoteca de parte indivisa. Extinción de la hipoteca. Cancelación.
Caducidad.
2.- Prenda. Concepto. Caracteres. Constitución. Prendas Sucesivas. Prendas
de cosas. Prenda de créditos.

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3.- Anticresis. Concepto. Constitución. Derechos y obligaciones de las partes.
Extinción.

Módulo 9: Derecho de Familia


1.- La familia. Concepto. Evolución histórica. Estado de familia. Caracteres.
Parentesco. Concepto. Clases y cómputos.
2.- Matrimonio. Requisitos del matrimonio. Celebración del matrimonio:
Modalidad ordinaria y extraordinaria de celebración. Prueba del matrimonio.
Nulidad del matrimonio. Derechos y deberes de los cónyuges. Disolución del
matrimonio: causales. Proceso de divorcio. Efectos del divorcio.
3.- Régimen patrimonial del matrimonio. Convenciones matrimoniales.
Régimen de comunidad: Bienes propios y gananciales. Deudas de los cón-
yuges. Administración de los bienes dentro del matrimonio. Extinción de la
comunidad. Liquidación de la comunidad. Régimen de separación de bienes.
4.- Uniones convivenciales. Constitución y prueba. Pacto de convivencia.
Efectos de las uniones convivenciales durante la convivencia. Cese de la
convivencia.

Módulo 10: Derecho de las sucesiones

1.- Sucesión. Concepto. Objeto


de la sucesión. Fundamento de la sucesión. Tipos de sucesión mortis causa:
intestada y testamentaria.
2.- Apertura de la sucesión. Herederos y legatarios. Indignidad. Aceptación y
renuncia de la herencia. Cesión de herencia. Petición de herencia. Respon-
sabilidad de los herederos y legatarios. Administración judicial y extrajudicial
de la sucesión. Partición.
3.- Sucesiones intestadas. Heredero legítimo. Porción legitima.
4.- Sucesiones testamentarias. Testamento. Concepto. Formalidades gene-
rales requeridas. Tipos de testamentos: a) Testamento ológrafo. b) Testamento
por acto público. Revocación y caducidad de las disposiciones testamentarias.

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m a p a c o n c e ptual

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m a c r o o b j etivos

• Identificar los derechos reales que normativiza el ordenamiento legal


vigente para comprender la regulación de los mismos.
• Reconocer los conceptos elementales de cada uno de los derechos
reales a fin de establecer sus límites y extensiones.
• Describir las relaciones reales para poder diferenciarlas de los dere-
chos reales
• Comprender la normativa general del derecho de familia y de las
sucesiones para identificar los derechos y obligaciones que ellas
generan.
• Conocer los efectos patrimoniales y extrapatrimoniales que produce
el matrimonio y las uniones convivenciales para poder diferenciarlos y
establecer sus derechos y obligaciones.
• Determinar los alcances de la voluntad del causante en el régimen
sucesorio a fin de identificar los requisitos de procedencia para su
cumplimiento.
• Asumir como técnico problemas prácticos concretos, con el objeto de
desarrollar habilidades para solucionar intereses de terceros, en su
futuro profesional.

a g enda

Porcentaje estimativo por módulo, según la cantidad y complejidad de con-


tenidos y actividades.

Módulo % de tiempo estimado


1 10 %
2 8%
3 8%
4 10 %
5 10 %
6 10 %
7 9%
8 9%
9 13 %
10 13 %
Total 100%

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Representación de porcentajes en semanas:

Sema- Módulos
nas
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
2
3
4 Actividad 1 de la evalua-
ción
5
6
7

8 Actividad 2 de la eva-
luación
9
10 Actividad 3 de la eva-
luación
11
12
13
14 Actividad 4 de la
evaluación

m a terial

Material básico:
Los contenidos desarrollados en los módulos tienen la finalidad de facilitar su
aprendizaje, están sustentados todos en obras bibliográficas a las que usted
puede acceder como un complemento para profundizar su estudio o mejorar la
comprensión de la materia, en caso que lo considere necesario. El desarrollo
dogmático del contenido de la materia ha sido elaborado considerando la doc-
trina sustantiva (en su mayoría apoyada en los autores citados infra), integrada
e incorporada, en necesaria conjunción y complementación con el Código Civil
y Comercial de la Nación, de inminente vigencia.

Para ello se ha utilizado como material de consulta y guía la obra “Código Civil
y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera y Graciela Medina.-
1ª. Ed –Ciudad Autónoma de Buenos Aires: La Ley 2014“
Decreto 18734 IC 1
Ley 13512 IC 2
Ley 19724 IC 3
Ley 21499 IC 4
Ley 25509 IC 5

Material complementario:

• AREÁN, Beatriz: Juicio de Usucapión. Editorial Hammurabi, 1992, 2da.


edición.
• BELLUSCIO, Augusto César, Manual de Derecho de Familia, Abeledo
Perrot, 2009.
• BIDAR CAMPOS, G, J. Manual de Derecho Constitucional Argentino.
Edigraf S.A., Bs As, 1983.

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• BORDA, Guillermo. Derecho Civil. Tratado de Derechos Reales. Tomos I
y II. Editorial Abeledo-Perrot, 1975.
• BORGARELLO, Luis Avelino (1992) Manual de Medianería Urbana. Edi-
torial Mateo José García, 1992.
• BOSSERT , Gustavo y Zannoni Eduardo, Manuel de Derecho de
Familia, Ed. Astrea, 1988
• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier, 1992.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código
Civil Comentado. Tomos 5A, 5B, 5C; Derechos Reales. Editorial Ham-
murabi, 2004, 2da. Edición.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código
Civil Comentado. Tomo 3C; “Obligaciones - Contratos Arts. 1190 a
1466”. Editorial Hammurabi, 2000, 1ra. edición.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código
Civil Comentado. Tomos 6A, 6B; “Sucesiones”. Editorial Hammurabi,
2001, 1ra. Edición.
• CALEGARI de GROSSO, Lydia E. Derechos Reales. Tomos I y II. Edito-
rial Abeledo-Perrot, 1998.
• CAUSSE, Jorge R.: Urbanizaciones Privadas: Barrios Privados. Editorial
Ad-Hoc, 1998.
• COGHLAN, Antonio R. M.: El Condominio sin Indivisión Forzosa. Edito-
rial La Ley, 1980.
• CONSOLE, José: Usurpación de Inmuebles. Ediciones La Rocca, 1997.
• DI FILIPPO, María Isabel: Tiempo Compartido. Editorial Abeledo-Perrot,
1987.
• DIEZ, MANUEL MARIA, Manual de Derecho Administrativo. Tomo 2,
Editorial Plus Ultra, 1985.
• GARRIDO CORDOBERA: Anticresis, Editorial Universidad, 1986.
• GATTI, Edmundo: Propiedad y Dominio. Editorial Abeledo-Perrot, 1996.
• GHERSI, Carlos A.: Juicio de Automotores. Editorial Hammurabi, 1996.
• GHERSI, Carlos A.: Responsabilidad del Fabricante, Dueño y Guardián
del Automotor. Editorial Hammurabi, 1986.
• GOLDENBERG, Alicia E.: Ejecución Hipotecaria. Ediciones La Rocca,
1999.
• GUSTAVINO: La Propiedad Participada y sus Fideicomisos. Ediciones
La Rocca, 1994.
• HIGHTON, E. et al.: Reformas al Derecho Privado (Ley 24.441). Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1995.
• HIGHTON, E.: Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito. Editorial
Depalma, 2000, 2da edición.
• HIGHTON, E.: Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad. Volumen 4.
Editorial Hammurabi, 2001, 2da edición.
• HIGHTON, Elena I. et al.: Nuevas Formas de Dominio. Editorial Ad-Hoc,
1993, 2da edición.
• KELLY, Julio Alberto: Derechos de Garantía sobre Bienes Muebles, Edi-
torial Heliasta, 1989.
• KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída y PUERTA de CHACÓN, Alicia:
Derecho Real de Superficie. Editorial Astrea, 1989.
• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil - Tratado de los Derechos Reales.
• LAQUIS, Manuel Antonio: Derechos Reales. Tomos I a VI. Editorial
Depalma, 1983.
• LISOPRAWSKI, Silvio V. y KIPER, Claudio M.: Fideicomiso. Dominio
fiduciario. Securitización. Editorial: Depalma, 1995.
• MAFFIA, Jorge O.: Manual de Derecho Sucesorio. Tomos I y II. Editorial
Lexis Nexis-Depalma, 2002, 5ta. edición.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 13


• MAFFIA, Jorge O.: Manual de Derecho Sucesorio. Tomos I y II. Editorial
Lexis Nexis-Depalma, 2002, 5ta. edición.
• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos I, II y III.
Editorial Zavalía, 5ta. edición.
• MOISSET DE ESPANES, Luis: Dominio de Automotores Y Publicidad
Registral. Editorial Advocatus, 1981.
• MOISSET DE ESTPANES, Luis, Clases de Derechos Reales, Ed. Advo-
catus, 1998.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Tomos I, II, III y IV. Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1989.
• ORELLE, ARMELLA, CAUSSE: Financiamiento de la Vivienda y de la
Construcción (Ley 24.441). Tomos I y II-A. Editorial Ad-Hoc, 1995.
• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA, 1975.
• PROSPERI, Fernando: Régimen Legal de Automotores. Ediciones La
Rocca, 1997.
• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino – Reales.
Cuarta edición actualizada por Manuel J. ARGAÑARÁS. Editorial TEA.
• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales – Lecciones. Edicio-
nes Lerner.
• ZANNONI, Eduardo A.: Manual de Derecho de las Sucesiones. Editorial
Astrea, 2003, 4ta. edición.

material | IC

información complementaria 1-5

VISUALIZAR DESDE LA PLATAFORMA.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.14


g l o sario

Accesión: Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa mueble o


inmueble acrecienta a otra por adherencia natural o artificial.
Aceptación de la herencia: Es un acto en virtud del cual la persona llamada
por la ley o la voluntad del causante asume los derechos y obligaciones
inherentes a ella. El heredero es libre de asumir o no la condición de tal; está
facultado para rechazar la herencia.
Administración de la sociedad conyugal (Leyes 11.357 y 17.711): Estas
leyes introdujeron una reforma fundamental en el régimen de la administración
de la sociedad conyugal. La mujer puede administrar sus bienes propios y los
gananciales adquiridos con su trabajo o por cualquier otro título legítimo; los
bienes propios de la mujer y los gananciales que ella adquiera no responden
por las deudas del marido, ni los bienes propios del marido y los gananciales
que él administre responden por las deudas de la mujer.
Administrador judicial de la herencia: Sólo tiene facultades para realizar
actos conservatorios de los derechos e intereses de la comunidad; fuera de
ellos, se requiere el consentimiento unánime de todos los herederos o, en su
defecto, la decisión judicial.
Anticresis: Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un ter-
cero por él, poniéndolo en posesión de un inmueble y autorizándolo a percibir
los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son
debidos y en caso de exceder sobre el capital, o sobre el capital solamente si
no se deben intereses.
Apropiación: Es la aprehensión de una cosa mueble sin dueño o abandonada
por su dueño, realizada por una persona con capacidad plena, con el ánimo de
apropiársela (animus domini).
Avenimiento en la expropiación: Hay avenimiento cuando el expropiante
adquiere directamente del propietario, dentro de los valores máximos estima-
dos por el Tribunal de Tasaciones de la Nación o Consejo General de Tasa-
ciones en la Provincia de Córdoba, para los bienes inmuebles, o las oficinas
técnicas competentes para los bienes que no sean inmuebles. Es decir, hay
aceptación del valor asignado por parte del expropiado. En el caso de los
inmuebles, el valor de tasación, existiendo avenimiento, se incrementa automá-
ticamente en un diez por ciento por todo concepto. En caso de no existir ave-
nimiento, el expropiante deberá promover la acción judicial de expropiación.
En esta acción de expropiación, sólo puede discutirse el valor del bien sujeto a
expropiación.
Beneficio de inventario: Es el beneficio que se concede al heredero para
eludir la responsabilidad personal por el pago de las deudas del causante;
responde sólo con bienes dejados por éste, pero no con los propios. Cuando
son varios los herederos, el beneficio se concede separadamente a cada uno
de ellos
Bienes adquiridos en parte con dinero propio de alguno de los cónyuges:
Se trata de casos donde un bien se adquiera en parte con dinero propio de
alguno de los cónyuges y en parte con gananciales. La jurisprudencia ha dicho

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 15


que si la parte del precio pagada con dinero propio es mayor que la otra, el
bien se considera propio, reconociéndose en favor de la sociedad conyugal un
crédito por el saldo, y viceversa.
Bienes gananciales: Son los bienes adquiridos durante la vida en común
por el esfuerzo de cualquiera de los cónyuges, por el juego o el azar o con el
producido de las rentas y frutos de los propios y comunes. Son gananciales las
alhajas regaladas por un cónyuge a otro durante el matrimonio y el producido
de los derechos intelectuales, patentes de invención o diseños industriales
durante la vigencia de la sociedad conyugal.
Bienes propios: Son los bienes que los cónyuges aportan cada uno al
matrimonio así como los recibidos posteriormente por herencia, donación o
legado.
Caducidad de la hipoteca: Es la pérdida de los efectos registrales por el
simple transcurso del tiempo. La hipoteca caduca a los veinte años si antes no
se renueva. Se diferencia de la cancelación, porque en esta última hay pérdida
de los efectos registrales a pedido de parte. También se diferencia de la extin-
ción, porque en la extinción lo que se pierde es el derecho real de hipoteca.
Cancelación de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la ins-
cripción registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los
medios establecidos en la ley, tales como extinción de la obligación principal,
confusión, renuncia y no haberse cancelado la inscripción registral.
Capacidad para aceptar la herencia: Sólo pueden aceptar o repudiar una
herencia los que tienen la libre disposición de sus bienes.
Capacidad para recibir por testamento: Toda persona, sea de existencia
natural o jurídica, tiene derecho a suceder por testamento. Las personas
jurídicas lo son desde el momento en que han recibido la autorización del
Estado. Es válida la institución hereditaria o el legado hecho en favor de una
persona jurídica aún no existente, cuando se lo hace con el fin de fundarlas
y requerir luego la autorización. Si la persona natural no naciera viva o la
entidad a fundarse no recibiera la autorización del Estado, queda sin efecto la
disposición hecha en su favor.
Capacidad para suceder: Es la aptitud para ser sujeto pasivo de una
transmisión mortis causa. Esta aptitud es de carácter general, y abre la
posibilidad de ser sucesor de un difunto que tiene toda persona física o
jurídica. La capacidad para suceder se rige por la ley del domicilio de la
persona al tiempo de la muerte del autor de la sucesión.
Capacidad para testar: Se requiere capacidad de obrar. Toda persona física,
legalmente capaz de tener voluntad y de manifestarla, tiene la facultad de
disponer de sus bienes por testamento.
Carácter absoluto: El dominio es absoluto porque abarca el summum de las
facultades reconocidas al individuo sobre una cosa, a saber facultad de dispo-
sición material y jurídica, de uso y de goce o percepción de los frutos.
Carácter exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosa. Evidentemente sobre una cosa pueden existir varios
derechos reales; como puede ocurrir por ej. respecto de un inmueble que esté
gravado con usufructo, hipoteca y servidumbre. Lo que nunca puede suceder
es que el dueño sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa. Este
carácter lo diferencia del condominio.
Carácter perpetuo: Significa que el dominio no se extingue por el no uso,

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.16


salvo la prescripción adquisitiva que sobre la cosa ejerza el poseedor. El domi-
nio es ilimitado en el tiempo, subsiste tanto como dura la cosa que constituye
su objeto. Cuando se transmite, el derecho es el mismo y solamente cambia de
titular.
Censos: (Ver Rentas) Es igual a rentas, pero el obligado al pago afecta un bien
inmueble.
Clases de bienes que integran la sociedad conyugal: En toda
sociedad conyugal puede haber cuatro masas de bienes: a) los bienes
propios del marido, b) los bienes propios de la mujer, c) los gananciales
cuya administración está reservada al marido y d) los gananciales cuya
administración está reservada a la mujer.
Clases de sucesión: La sucesión puede ser de dos clases: legítima o
testamentaria.
Clases de sucesores: Hay dos clases de sucesores mortis causa: a) los
herederos son sucesores universales, continúan la persona del causante,
tienen derecho de acrecer eventualmente; b) los legatarios son sucesores
singulares, no confunden su patrimonio con el del causante ni continúan su
persona, su responsabilidad por las deudas de aquél se limita al valor de la
cosa legada.
Comienzo de la sociedad conyugal: La sociedad principia desde la
celebración del matrimonio, y no puede estipularse que principie antes o
después.
Comunidad hereditaria: Existe cuando al fallecimiento del causante quedan
varios herederos. Los bienes no pertenecen a ningún heredero en particular
sino a todos en común; de manera que no podrán alegar derecho a ningún
bien determinado, sino a partes o porciones ideales de ellos. La comunidad
hereditaria es forzada para los herederos y concluye con la partición.
Condiciones para que un inmueble pueda considerarse propio de uno de
los cónyuges: En la escritura de adquisición debe consignarse que el dinero
es propiedad de él y establecerse claramente cómo el dinero le pertenece. Se
trata de una presunción “juris tantum”, admitiendo prueba en contrario.
Condominio: Es el derecho real de propiedad que pertenece a dos o más per-
sonas, sobre una cosa mueble o inmueble, por una parte alícuota.
Constitución de servidumbre por el destino del padre de familia: Se llama
destino del padre de familia la disposición que el propietario de dos o más
heredades ha hecho para su uso respectivo. Cuando el propietario de dos
heredades haya él mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres
continuas y aparentes, y haga después una desmembración de ellas, sin
cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato contenga convención
alguna respecto a la servidumbre, se juzgará a ésta constituida como si fuese
por título.
Constituto Possessorio: Es una forma de tradición abreviada en donde no
hace falta la entrega de la cosa, por la especial relación que se encuentra la
persona con la cosa. Ejemplo, el locador, que está en la cosa en calidad de
poseedor y vende la misma y se queda en ella en calidad de locatario-tenedor
Convenciones matrimoniales: Son los acuerdos entre los cónyuges
tendientes a modificar el régimen jurídico de la sociedad conyugal.
Convenios de separación de bienes en la partición de la sociedad

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conyugal: Al seguirse las reglas de la partición hereditaria, puede ser judicial o
extrajudicial. Puede ser extrajudicial cuando las partes son mayores de edad y
están de acuerdo. Se exige partición judicial en los casos de: 1) cuando haya
menores, aunque estén emancipados, o incapaces, o ausentes cuya existencia
sea incierta; 2) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan
a que se haga partición privada; 3) cuando los herederos mayores y presentes
no acuerden en hacer la división privadamente.
Declaratoria de herederos: Es el reconocimiento judicial de la condición
de heredero. Todos los herederos ab intestato (incluso los ascendientes
y descendientes) deben pedirla, puesto que sin ella no pueden inscribir
el dominio a su nombre en el Registro de la Propiedad. En los juicios
testamentarios basta con la aprobación del testamento en cuanto a sus
formas, “Auto” que, a los efectos de acreditar el carácter de heredero, suple la
declaratoria. Si el testamento no contiene institución hereditaria, debe dictarse
declaratoria, habiendo parientes en grado sucesible. El auto de declaratoria de
herederos importa la posesión hereditaria; en caso de sucesión testamentaria,
tiene ese valor el auto por el cual se aprueba el testamento.
Derecho de acrecer: Procede cuando el testador ha dejado una misma cosa
en legado a varias personas, estableciendo que todas ellas tendrán partes
iguales. En caso de renuncia, premoriencia o incapacidad de uno de los
herederos testamentarios, habiendo varios, la herencia se trasmite como un
todo ideal a los restantes, que quedan así dueños del patrimonio del causante
y beneficiados en la parte que correspondía al renunciante, premuerto o
incapaz. El legatario de cuota carece del derecho de acrecer. Su parte en la
herencia está siempre limitada a la proporción que le ha fijado el causante; de
tal modo que si uno de los coherederos o colegatarios resulta incapaz para
suceder o renuncia a la herencia, el legatario de cuota no se beneficia con ello.
La parte del renunciante pasará a los herederos legítimos o testamentarios.
Derecho real de habitación viudal: Es constituido por disposición de la ley a
favor del cónyuge supérstite, si a la muerte del causante éste hubiese dejado
un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario, siempre que
hubiera sido el asiento del hogar conyugal, su valor no sobrepase el estable-
cido para que las viviendas sean constituidas como bien de familia y concu-
rrieran con el cónyuge otros herederos o legatarios. Este derecho es vitalicio y
gratuito; extinguiéndose si el cónyuge contrae nuevas nupcias.
Derecho real de superficie forestal: Es el derecho real autónomo sobre cosa
propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superfi-
cie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y
hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes,
pudiendo gravarla con derecho real de garantía.
Derecho real: Es el poder jurídico, reglado por la ley, de una persona sobre
una cosa en virtud del cual obtiene de ella todas, algunas o alguna de sus
utilidades sin injerencias extrañas, y que con la debida publicidad se adhiere
y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado. Este concepto
corresponde a los Dres. Gatti y Alterini y es el seguido por la cátedra. El Dr.
Allende conceptualiza derecho real en los siguientes términos: “Es un derecho
absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden
público establecen entre una persona y una cosa una relación inmediata, que
previa publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de realizar actos contrarios
al mismo, naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a
sus titulares ventajas inherentes al jus persequendi (persecución de la cosa),
pues el derecho real está ínsito en la misma cosa, y al jus preferendi (preferen-
cia)”.

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Derecho subjetivo: Podemos llamar derecho subjetivo a todo interés humano
jurídicamente protegido. Son mirados como las distintas facultades o prerroga-
tivas del hombre conforme a sus derechos.
Desistimiento de la expropiación: El expropiante puede desistir de la acción
promovida en tanto la expropiación no se encuentre perfeccionada.
Determinación del domicilio del causante: Para determinar el domicilio del
causante a la época del fallecimiento deben observarse las siguientes reglas:
a) En caso de duda, debe entenderse que la persona estaba domiciliada en
el lugar en que falleció; la partida de defunción es un elemento de juicio que
debe tomarse en consideración; la inscripción en el Registro Electoral hecha
poco antes de fallecer es un indicio importante; también lo es la manifestación
contenida en un testamento. b) El juez del lugar en que el causante residía con
su familia priva sobre el del asiento de sus negocios, aunque falleciera éste; si
el causante residía alternativamente en varios lugares, es competente el juez
del lugar en que tenía la mayor parte de los bienes y el asiento principal de sus
negocios; si se trata de una persona fallecida en viaje a la Argentina, adonde
venía a establecerse, deben entender los jueces argentinos.
Deudas por las que responden ambos cónyuges: Art. 6 Ley 11.357: “Un
cónyuge sólo responde con los frutos de sus bienes propios y con los frutos
de los bienes gananciales que administre, por las obligaciones contraídas por
el otro cuando sean contraídas para atender las necesidades del hogar, para la
educación de los hijos o para la conservación de los bienes comunes”.
Disolución de la sociedad conyugal: Integrando solamente la sociedad
conyugal los bienes gananciales y siendo la comunidad un régimen legal y de
orden público, sólo puede concluir por aquellas causas que la ley misma fija,
y son: a) muerte de cualquiera de los cónyuges, b) nulidad del matrimonio, c)
ausencia con presunción de fallecimiento, d) separación judicial de personas,
e) divorcio, f) concurso o mala administración de uno de los cónyuges g)
Administración de los bienes del cónyuge por un tercero, g) abandono de
hecho de la convivencia matrimonial.
Dominio: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
a la voluntad y acción de una persona.
Dominio desmembrado: Es el dominio en el cual su titular se ha desprendido,
en favor de terceros, de algunas facultades, constituyendo sobre la cosa objeto
del derecho real de dominio otro derecho real, como por ejemplo: usufructo,
uso o habitación.
Dominio fiduciario: Es el que se adquiere en razón de un fideicomiso consti-
tuido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta
la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corres-
ponda según el contrato, el testamento o la ley.
Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto o menos pleno cuando debe
resolverse en un determinado tiempo, o al advenimiento de una condición
resolutoria (revocable o fiduciario) o si la cosa que es su objeto está gravada
respecto de terceros con otro derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.
De lo que se concluye que es imperfecto cuando le falta alguno de los caracte-
res del dominio (absoluto o perpetuo).
Dominio perfecto: El dominio es perfecto o pleno cuando es perpetuo, y la
cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Es decir,
reúne los caracteres de absoluto y perpetuo.
Dominio revocable: Es el dominio que ha sido transmitido en virtud de un
título revocable a voluntad del transmitente, o cuando el actual titular del

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derecho de dominio puede ser privado de su derecho real de dominio por una
causa proveniente de su título. Como ejemplo del primer supuesto es el caso
de quien adquirió un inmueble con un pacto de retroventa. Como ejemplo del
segundo supuesto es el caso de revocación de la donación. Tiene afectado el
carácter perpetuo.
Enfiteusis: Es la entrega del uso y goce de una cosa inmueble a perpetuidad
o por muy largo tiempo, teniendo como contraprestación el pago de un canon.
Especificación o transformación: Se adquiere el dominio por especificación
o transformación cuando alguien, por su trabajo, hace un objeto nuevo con la
materia de otro, con intención de apropiársela (animus domini).
Exigencia del asentimiento del cónyuge: Es necesario el consentimiento de
ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales, cuando se
tratase de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han impuesto
las leyes en forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes
a sociedades y, tratándose de sociedades de personas, la transformación o
fusión de éstas. En caso de que no haya acuerdo sobre la enajenación del
bien, el único que puede pedir la autorización supletoria del juez es el cónyuge
titular de la administración.
Expropiación irregular: La ley contempla tres casos: a) Cuando existiendo
una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado lo toma sin haber
pagado la indemnización. b) Cuando con motivo de la ley de declaración de
utilidad pública, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por
evidente dificultad o impedimento. c) Cuando el Estado imponga al derecho del
titular de un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen una
lesión a su derecho de propiedad.
Expropiación perfeccionada: La expropiación está perfeccionada cuando se
ha operado la transferencia del dominio al expropiante mediando sentencia
firme, existe toma de posesión y hay pago de la indemnización.
Extinción de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de
una obligación principal, no puede subsistir si la obligación se extingue por
cualquiera de los modos previstos en la ley. Además se extingue por renun-
cia, resolución o revocación del dominio del constituyente, remate judicial del
inmueble por otro acreedor y por confusión.
Forma de hacer la partición: La partición puede ser: a) privada: los
interesados mayores de edad y capaces convienen la forma de dividir los
bienes, sin intervención judicial; b) judicial: se realiza judicialmente, siguiendo
el procedimiento fijado por la ley, cuando los herederos no se ponen de
acuerdo, son incapaces o están ausentes.
Forma de practicarse la liquidación: Cada cónyuge actúa como liquidador de
los bienes gananciales cuya administración le correspondía, con los poderes
de un administrador de hecho con fines de liquidación; pero el otro cónyuge
tiene derecho a designar un representante; puede también exigir rendición
de cuentas. El juez puede designar un liquidador judicial si los actos de
liquidación del cónyuge administrador causan perjuicio al otro.
Forma del asentimiento prestado por el cónyuge: Puede ser expreso o tácito,
así si uno de los cónyuges ha dado poder al otro para vender un bien ganancial
y éste lo vende, ha prestado su asentimiento.
Formas ordinarias de testamento: Son los testamentos ológrafo, cerrado y
por acto público.
Habitación: Si el derecho de uso se refiere a una casa y a la utilidad de morar

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en ella, se llama derecho de habitación.
Heredero aparente: Se llama heredero aparente a quien se encuentra en
posesión de la herencia y, por haber obtenido declaratoria de herederos a su
favor o la aprobación de un testamento, actúa como heredero real. Luego se
demostrará que no lo es, que no tenía título para suceder al causante; será
vencido en la acción de petición de herencia o quizá, sin necesidad de pleito,
hará entrega de los bienes cuando otra persona le demuestre su mejor derecho
a la sucesión.
Hipoteca: Es el derecho real constituido en seguridad de un crédito cierto en
dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del propietario.
Indemnización en la expropiación: La indemnización sólo comprende el valor
objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa e inmediata
de la expropiación. No comprende circunstancias de carácter personal o
afectivo, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pudiera conferir al bien la
obra a ejecutarse.
Interrupción del curso de la prescripción: La interrupción del curso de la
prescripción tiene como efecto la anulación del término transcurrido hasta el
acaecimiento de la causal de interrupción. Borra el tiempo transcurrido y en
caso de volver a poseer, luego de finiquitada la interrupción, vuelve a contarse
de cero.
Interversión: Es el cambio de causa por la cual se encuentra la persona con la
cosa: Se da en la figura del abuso de confianza, cuando alguien a quien se la
ha dado la cosa en calidad de tenedor, manifiesta por actos exteriores la volun-
tad de convertirse en poseedor de la misma y cuando esos actos producen el
efecto de excluir al anterior poseedor de la posesión de la cosa.
Inventario: Es el detalle preciso de los bienes, con indicación de la persona
que efectúa la denuncia. Si hubiere títulos de propiedad bastará una relación
sucinta de su contenido. Comprende tanto el activo como el pasivo; los
inmuebles se describen por sus datos esenciales sobre ubicación, medidas,
linderos y los elementos que reflejen su anotación en el Registro de la
Propiedad, dejándose constancia de las mejoras; los muebles se describen
con la mayor minuciosidad para individualizarlos lo mejor posible; se detallan
los títulos y papeles que documenten deudas o créditos. Es la primera medida
a tomar en la partición, puesto que así quedará establecida la composición del
patrimonio del de cujus.
ius persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como
una de las características de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la
cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.
Ius possessionis: Término en latín que significa que alguien tiene la posesión.
Puede tener la posesión aún sin derecho, como en el caso del poseedor ilegí-
timo.
Ius possidendi: Es quien tiene una posesión con título válido.
ius preferendi: El titular de un derecho real goza del jus preferendi, o sea el
derecho de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros
derechos reales de igual preferencia jerárquica o distinta naturaleza sobre la
misma cosa (preferencia excluyente), posteriormente constituidos.
Juez competente: Es competente para entender en la sucesión del causante
el juez de su último domicilio. Ello permite concentrar ante un solo magistrado
todo lo relativo a la realización de los bienes, su distribución y pago de las

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deudas. La disposición es de orden público; la jurisdicción en principio no
puede ser prorrogada, ni aun con la conformidad de todos los interesados. Sin
embargo, se ha decidido que, dentro del territorio de cada provincia de la
república Argentina, puede aceptarse la prórroga.
Justo título: Es un título intrínseca y extrínsecamente válido; en razón de con-
tener un acto jurídico válido para transmitir un derecho de propiedad y estar
realizado bajo la forma de escritura pública. La falla radica en haber emanado
de quien no era dueño o no tenía capacidad para transmitir el derecho.
Legatario de cuota: Es quien recibe una parte proporcional de los bienes, sin
especificación de cuáles le corresponden; por ejemplo, un quinto, un tercio de
la herencia.
Legítima: Es la porción de sus bienes que el testador no puede disponer y
la ley reserva a los parientes en línea recta y al cónyuge, que varía según el
parentesco. El testador carece de facultad de disponer libremente de todos
sus bienes, salvo que no haya herederos forzosos; en tal supuesto el testador
tiene libertad para distribuir sus bienes como mejor le plazca.
Ley aplicable a la sucesión: Corresponde aplicar a la sucesión al patrimonio
del difunto el derecho local del domicilio que el difunto tenía a su muerte,
sean los sucesores nacionales o extranjeros. Es el llamado principio de
unidad de las sucesiones. Esta regla tiene excepciones respecto de bienes
raíces, toda vez que forman parte del territorio del Estado y que sólo pueden
ser transferidos de conformidad con las leyes de la República. Igualmente
sucede con los bienes muebles que tienen una situación permanente y que
se conservan sin intención de transportarlos, que se rigen también por la ley
territorial.
Masa hereditaria: Es el conjunto de bienes que dejó el causante al fallecer y
que pasan a sus herederos. Están comprendidos en ella todos los derechos
patrimoniales susceptibles de transmisión mortis causa. Hasta el momento de
la partición, ese patrimonio constituido por la masa hereditaria mantiene una
indudable autonomía respecto del patrimonio personal de cada uno de los
herederos.
Modo: Es la forma que se publicita el nacimiento del derecho real que están
produciendo el titulo. Hay dos tipos de modo: el posesorio, cuyo caso típico es
la tradición y la registración.
Modo de hacer la partición: En materia sucesoria rige el principio de que
la división de los bienes debe hacerse en especie, en tanto sea posible. La
venta de los bienes será indispensable: a) cuando la división sea material
o jurídicamente imposible; b) cuando la división de bienes convierta en
antieconómico el aprovechamiento de las partes; c) si es necesaria la venta
para pagar deudas.
Modo de partirse la sociedad conyugal: Los bienes gananciales de la
sociedad conyugal se dividen por partes iguales entre marido y mujer, o sus
herederos, sin consideración alguna al capital propio de los cónyuges, y
aunque alguno de ellos no hubiese llevado a la sociedad bienes algunos.
Numerus clausus: También llamado número cerrado. Los derechos reales sólo
son creados por ley.
Objeto expropiable: Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes con-
venientes o necesarios para la satisfacción de la “utilidad pública”, cualquiera
sea su naturaleza jurídica. Pueden pertenecer al dominio público o al dominio

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privado; pueden ser cosas o no.
Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer respecto de
todos o lo que es igual respecto de todos los integrantes de la comunidad;
tienen eficacia contra cualquiera. Los derechos reales son absolutos y por lo
tanto oponibles erga omnes. Son derechos cuyas correspondientes obligacio-
nes afectan a toda la sociedad con las cuales el objeto de derecho puede estar
en contacto.
Oponibilidad frente a terceros: Es el efecto que da la registración en mate-
ria de inmuebles que permite que un derecho inscripto se pueda hacer valer,
es decir oponer, respecto de terceros, lo cual le confiere efectos declarativos,
porque declara un derecho que ya existe independiente de la registración.

Partición: Es el acto mediante el cual los herederos materializan la porción


ideal que en la herencia les tocaba, transformándola en bienes concretos sobre
los cuales tienen un derecho exclusivo. Es un acto de asignación, donde los
derechos sobre una cuota parte ideal se materializan en objetos determinados.
Es la adjudicación a cada heredero de una parte de los bienes, pero no ya una
parte alícuota ideal –que la tienen desde el momento mismo de la muerte del
causante– sino una porción concreta. Tiene carácter declarativo y la ley supone
que los bienes asignados a cada heredero han sido de propiedad exclusiva de
éste desde el momento mismo de la muerte del causante; que los ha recibido
de éste y no de sus coherederos, razón por la cual también tiene efectos
retroactivos.
Partición judicial: Es necesaria cuando: a) Haya menores, aunque estén
emancipados, o incapaces interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta.
b) Cuando terceros –acreedores– fundándose en un interés jurídico, se
opongan a que se haga partición privada.c) Cuando los herederos mayores y
presentes no acuerden en hacer la división privadamente.
Partición privada: Tiene lugar cuando todos los herederos son mayores
de edad y capaces, y hay acuerdo unánime para hacerlo así. La partición
extrajudicial debe ser hecha en escritura pública.
Petición de herencia: Es la acción por la cual el heredero reclama, de quien
los detenta invocando también derechos sucesorios, la entrega de los bienes
que componen el acervo sucesorio. Es necesario, por consiguiente: a) que
los bienes del sucesorio se encuentren en poder de un tercero; b) que el
reclamante invoque para fundar la acción su título de heredero; c) que el
tenedor de los bienes también lo invoque.
Posesión: Habrá posesión cuando una persona tenga una cosa bajo su poder
con intención de someterla al ejercicio de un derecho real que se ejerza por la
posesión.
Posesión continua: Los actos del poseedor deben ser cumplidos regular-
mente, como lo haría el verdadero propietario, aunque no se trate de un ejerci-
cio incesante y sin intermitencias. Una posesión no es discontinua sólo porque
se manifieste por hechos separados, siempre que haya sido ejercida en todas
las ocasiones en que debió serlo, conforme a la naturaleza y destino del inmue-
ble. Así por ejemplo, si el lugar es inaccesible durante los meses de invierno, es
suficiente que el poseedor haya efectuado actos posesorios durante la época
en que el acceso era posible.
Posesión de buena fe: La posesión es de buena fe cuando el poseedor, por
ignorancia o error de hecho se persuadiere de ser poseedor legítimo. La buena
fe tiene un elemento subjetivo que es la creencia sin duda alguna del posee-

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dor de ser el legítimo poseedor de la cosa, es decir cree que tiene la posesión
basada en un derecho real, pero no lo tiene en virtud de ese error de hecho.
Posesión hereditaria: Es el reconocimiento de la calidad de heredero;
reconocimiento que a veces la ley hace de pleno derecho, sin intervención
judicial (descendientes y ascendientes legítimos) y que, en los casos restantes
exige una declaración del magistrado. Es la investidura de heredero, el título en
virtud del cual se pueden ejercer todos los derechos inherentes a tal calidad.
Los ascendientes y descendientes y el cónyuge tienen la plenitud del ejercicio
de sus derechos desde el momento mismo de la muerte del causante, por ello
gozan de pleno derecho de la posesión hereditaria. Otros, en cambio, para
entrar en el ejercicio de esos derechos, necesitan que el juez les reconozca
su carácter de herederos; este reconocimiento (que se realiza bien en forma
de aprobación del testamento, bien en forma de declaratoria de herederos)
importa otorgarles la posesión hereditaria. No obstante, todos los herederos,
cualquiera sea su rango, necesitan el reconocimiento judicial de su carácter de
tales.
Posesión ilegítima: La posesión es ilegítima cuando se tiene sin título o por un
título nulo, o por un modo insuficiente para adquirir derechos reales o cuando
se hubo de quien no tenía derecho de poseer o no lo tenía para transmitirla. Es
decir, cuando falta el título o el modo o son insuficientes hay posesión ilegítima.
Posesión ininterrumpida: Mientras que la discontinuidad deriva de hechos
negativos del propietario (no efectúa actos posesorios pudiendo hacerlos), la
interrupción es el resultado de hechos positivos de un tercero o el propietario
(desposesión prolongada durante un año, promoción de una demanda contra
la persona del poseedor), o bien del poseedor (reconocimiento de la propiedad
o de la posesión en la persona del propietario).
Posesión legítima: La posesión es legítima cuando es el ejercicio de un dere-
cho real constituido conforme a las normas del código. Es decir, cuando hay
título y modo suficiente.
Posesión pacífica: Cuando la posesión ha sido adquirida con violencia, se
purga el vicio no cuando de hecho cesa la violencia, sino luego de transcurrido
un año, que es el término que tiene el poseedor despojado para ejercer una
acción posesoria. Vencido ese término la posesión será pacífica.
Posesión pública: Como la usucapión tiene como resultado la pérdida del
dominio por parte del propietario y a favor del usucapiente, es necesario que
el propietario pueda conocer que otra persona está poseyendo su mueble o
inmueble, comportándose como dueño, a efectos de adoptar las medidas ten-
dientes a interrumpir el curso de la prescripción. Debe existir la posibilidad que
pueda tener el propietario de haber conocido tal situación.
Prenda tácita: Si el mismo deudor que hubiere dado la prenda tuviera una
deuda con el mismo acreedor, contratada posteriormente, pero que viniese a
ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no está obligado a devol-
ver la prenda antes de ser pagado de la una y otra deuda, aunque no hubiese
estipulación de afectar la cosa al pago de la segunda. En sí, no es un derecho
real sino un derecho de retención.
Prenda: Habrá constitución de derecho real de prenda cuando el deudor, por
una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una
cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda.
Prescripción adquisitiva: Es un modo de adquirir un derecho real a través de
la posesión pública, pacífica, continua y no interrumpida por el plazo estable-
cido por la ley.

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Propiedad: La Corte Suprema de Justicia de la Nación la ha conceptualizado a
través de sus resoluciones como todo interés apreciable del hombre, fuera de
sí mismo, su vida y su libertad. Agrega posteriormente, a los efectos de deter-
minar si existe propiedad o no, que debe tratarse de un derecho adquirido y no
una mera expectativa o posibilidad.
Propiedad Horizontal: Derecho real autónomo regulado por la ley 13.512, que
consiste en el uso goce y disposición jurídica sobre una parte privativa que
está integrada por las distintas unidades funcionales, sobre las partes o cosas
comunes del edificio y por el terreno.
Régimen legal de la sociedad conyugal: Está fundado en una comunidad
relativa, integrando la sociedad conyugal solamente los bienes gananciales.
No ingresan los bienes propios de cada uno de los esposos. De estos últimos,
sólo el uso y goce es común. Es un régimen forzoso y único, inmodificable por
los cónyuges; las convenciones matrimoniales han sido reducidas a un mínimo
que en nada afecta al sistema legal.
Renacimiento de la servidumbre: Se trata de un supuesto distinto al destino
del padre de familia. Aquí existía una servidumbre y se extinguió por confusión,
de allí que si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo
aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el
contrato contenga ninguna convención relativa a la servidumbre, ésta continúa
existiendo activa o pasivamente a favor del fundo enajenado, o sobre el fundo
enajenado.
Rentas: Es la obligación de una persona de pagar a otra una pensión general-
mente anual por la entrega de una suma de dinero.
Renuncia a la herencia: Es un acto jurídico unilateral por el que la persona
llamada a la herencia declara su voluntad de repudiarla. Aceptada la herencia
con beneficio de inventario, el heredero conserva la facultad de renunciarla.
Retrocesión: Procede la acción de retrocesión cuando no se le diere destino
alguno en un lapso de dos años computados desde que la expropiación quedó
perfeccionada o cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al
previsto en la ley expropiatoria.
Servidumbre: Es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble
ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos de dispo-
sición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de
propiedad.
Servidumbres aparentes y no aparentes: Las servidumbres aparentes son
aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana.
Las no aparentes son aquellas que no se manifiestan por ningún signo, como
es la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.
Servidumbres continuas y discontinuas: Las servidumbres son continuas
cuando el uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre como
la servidumbre de vista; son discontinuas cuando tienen la necesidad del
hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.

Sucesión: En sentido gramatical,  es entrar una persona o cosa en lugar de


otra. Jurídicamente, significa continuar el derecho de que otro era titular,  el
derecho que pertenecía a uno ha pasado a otro. 

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 25


Sucesión en los derechos del propietario: Producida la muerte del titular de
dominio, los herederos entran en posesión de los bienes.
Superficie: Es el derecho de usar y gozar de un edificio o parte de un edifico
por un tiempo prolongado, teniendo como contraprestación un pago llamado
solarium.
Superficie forestal: Es el derecho real autónomo sobre cosa propia tempora-
rio, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmue-
ble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio
lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo
gravarla con derecho real de garantía.
Supuesto de disposición de bienes propios que requiere el asentimiento
del otro cónyuge: Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para
disponer del inmueble propio de uno de ellos, sea enajenación o constitución
de gravamen hipotecario, en que esté radicado el hogar conyugal, si hubiere
hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun disuelta la sociedad
conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial. El juez podrá
autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no
resulte comprometido.
Supuestos de propiedad horizontal: Los distintos pisos de un edificio o dis-
tintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una
sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública direc-
tamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley.
Suspensión del curso de la prescripción: La suspensión del curso de la
prescripción tiene como efecto la paralización o detención del término por cir-
cunstancias que hacen que el mismo deje de correr (matrimonio, incapacidad,
tutela y curatela), pero apenas ellas desaparecen la prescripción se reanuda
computándose el término anterior. Se suma el tiempo transcurrido antes de la
suspensión y el posterior a la suspensión.
Tasación: Es el valor asignado a los bienes, y resulta indispensable pues sólo
así puede procederse con equidad a la formación de los lotes. No es necesaria
cuando los bienes se van a vender en pública subasta, porque entonces
el avalúo no tendría otro objeto que establecer la base sobre la cual ha de
hacerse el remate y en tal caso es suficiente la valuación territorial.
Tenencia: Habrá tenencia cuando una persona detente una cosa bajo su poder
reconociendo en otro la propiedad.
Tenencia desinteresada: Se tiene la cosa reconociendo en otro la propiedad,
sin poder usar y gozar de ella, sin obtener de la cosa ningún beneficio. Por
ejemplo: el caso del depositario o mandatario.
Tenencia interesada: Se tiene la cosa reconociendo en otro la propiedad, pero
pudiendo usar y gozar de la misma, obteniendo un provecho de la cosa. Por
ejemplo, el caso del locatario o comodatario.
Tesoro: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido y que
está enterrado en un inmueble, sea este objeto de creación antigua o reciente,
con excepción de los objetos que se encuentran en los sepulcros, o en los
lugares públicos destinados a la sepultura de los muertos.
Testamentario: Es el juicio iniciado sobre la base de un testamento ológrafo
o cerrado. En este caso la declaratoria de herederos es suplida por el auto
judicial que aprueba el testamento.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.26


Testamento: Es el acto escrito, celebrado con las solemnidades de la ley, por
el cual una persona dispone del todo o parte de sus bienes para después de su
muerte. Queda perfeccionado con la sola declaración de voluntad del causante.
Testamento por acto público: Es cuando el testamento es otorgado por
escritura pública. Requiere como mínimo tres testigos.
Testamento cerrado: Es el testamento que debe estar firmado por el testador,
pero puede ser escrito por un tercero o a máquina, no siendo necesaria la
fecha; el pliego debe ponerse en un sobre cerrado y entregarse a un escribano
en presencia de cinco testigos, manifestando que ese sobre contiene el
testamento; el sobre debe ser fechado y firmado por el escribano y los testigos.
Testamento ológrafo: Es el testamento que ha sido enteramente escrito,
fechado y firmado de puño y letra del testador.
Testamentos especiales: Son los que pueden otorgarse en ciertas
circunstancias de excepción, tales como guerras, viaje por mar, residencia en el
extranjero, peste o epidemia.
Título Formal: son las solemnidades establecidas por ley para poder instru-
mentar el titulo en sentido material que se requiere cuando se trata de inmue-
bles, como la escritura pública o el Auto Aprobatorio de la Subasta.
Título Material: son los hechos o actos jurídicos que son susceptibles de pro-
ducir el nacimiento de un derecho real.
Título putativo: Es aquel título que tiene los requisitos formales, pero o bien
el título no existe (cuando se posee en virtud de un testamento que ha sido
revocado) o se aplica en forma errónea a la cosa poseída (compro por escritura
pública el lote A pero por un error de hecho comienzo a poseer el lote B).
Tradición: Es el acto jurídico por el cual el propietario de la cosa, con capaci-
dad plena, entrega la misma al adquirente, también con capacidad plena, en
virtud de un título suficiente para transmitir el dominio. Diferencias entre la
tradición para adquirir dominio y la tradición para adquirir posesión: Para
que haya tradición posesoria es necesaria la entrega y recepción voluntaria de
la cosa, y queda consumada sólo a través de la realización de actos materiales
de ambas partes o de alguna de ellas con el asentimiento de la otra, siendo la
capacidad exigida la llamada capacidad de voluntad. Para que se tenga por
operada la tradición traslativa de dominio, a más del cumplimiento de los actos
materiales es indispensable que concurran la legitimidad y capacidad del tra-
dente, la capacidad del adquirente, y que la tradición sea consecuencia de una
obligación asumida en virtud de un título suficiente.
Tradición por indicación: Es una forma de tradición abreviada, donde no hace
falta la entrega de la cosa, por la relación en la que se encuentra la persona
con la cosa. Cuando alguien que posee a nombre de una persona, en virtud
de un acto jurídico se le indica que comience a poseer a nombre de otra. Caso
del locatario que al venderse el inmueble que alquila se le indica que posea en
nombre del nuevo locatario comprador del inmueble.
Traditio brevi manu: Es una forma de tradición abreviada, en donde no hace
falta la entrega de la cosa, en virtud de la cual una persona que estaba en rela-
ción a la cosa en calidad de tenedor en virtud de un acto jurídico se transforma
en poseedor. Caso el locatario que compra el inmueble que alquila y de tene-
dor se transforma en poseedor.
Transmisión hereditaria: Es el paso del causante a los herederos y se produce
en el instante mismo de la muerte del autor de la sucesión, aunque el heredero
sea incapaz o ignore que la herencia se le ha deferido. La muerte, la apertura

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 27


y la transmisión de la herencia, se causan en el mismo instante. No hay entre
ellas el menor intervalo de tiempo; son indivisibles.
Uso: Es el derecho real que consiste en la facultad de servirse de una cosa
ajena, con cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos
de un fundo ajeno lo necesario para las necesidades del usuario y su familia.
Las facultades del usufructuario están limitadas en este derecho real de uso a
las necesidades del usuario y su familia.
Usufructo: Es el derecho real de usar y gozar de una cosa ajena, mueble o
inmueble, sin alterar su sustancia.
Usufructo imperfecto: Corresponde a las cosas que serían inútiles al usufruc-
tuario si no las consumiese o cambiase la sustancia, tales como los granos y el
dinero. Se trata de cosas fungibles.
Usufructo legal: El único supuesto es el que corresponde a los padres sobre
los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad.
Usufructo perfecto: Corresponde a las cosas que el usufructuario puede gozar
sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o
por el uso que se haga.
Utilidad pública: Comprende todos los casos donde se procure la satisfacción
del bien común sea éste de naturaleza material o espiritual. Prevalece el interés
o bienestar de la comunidad por sobre el interés o bienestar individual.
Vinculaciones: Concepto genérico de derechos reales por los cuales un
inmueble es afectado a un orden sucesorio predeterminado mortis causa,
como en el caso de los mayorazgos. Si la afectación es a una obra piadosa,
como celebración de misas, se denomina capellanías.
Vocación sucesoria: Es el llamamiento a la herencia, que surge del parentesco
o de la voluntad del testador; es un derecho concreto, referido a una
determinada sucesión y que requiere, como condición previa, la existencia de
capacidad.
Yuxtaposición local: Habrá yuxtaposición cuando exista un mero contacto
físico con la cosa, en el que no interviene para nada la voluntad del sujeto.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.28


m ó dulos

m1

Generalidades de los derechos reales

1.- Derechos Reales. Concepto. Dife-


rencias y similitudes con los Derechos
Personales. Adquisición de los Derechos
Reales. Teoría del título y modo. Conva-
lidación de los Derechos Reales consti-
tuidos por el no propietario.
2.- Clasificación de los Derechos Reales.
Ejercicio de los Derechos Reales.
3.- Publicidad de los Derechos Reales.
Concepto. Función y efectos. Oponibili-
dad de los derechos reales.

Microobjetivos
Con el estudio de este módulo se pretende que el alumno sea capaz de:

• Identificar las diferencias y semejanzas de los derechos reales y per-


sonales, a fin de asesorar en materia de intereses patrimoniales.
• Asimilar la mecánica del título y el modo para la adquisición de los
derechos reales.
• Comprender la función de la tradición, para entender su incidencia
tanto en la constitución de los derechos reales como en la faz publici-
taria.
• Entender los efectos de la registración en el Sistema Inmobiliario
Argentino, a fin de interpretar el concepto de publicidad como herra-
mienta para dar a conocer a la sociedad una situación jurídica y opo-
nerla a terceros.

Contenidos

Estimados alumnos,
Bienvenidos a este primer módulo donde vamos a adentrarnos al estudio de
esta materia. Si está de acuerdo, comenzaremos analizando una definición

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 29


de los derechos reales1 y, posteriormente, veremos cómo organizamos las
distintas partes de esta asignatura.

1. ¿Qué son los Derechos Reales?

Los derechos reales son un derecho absoluto de contenido patrimonial


cuyas normas, que son sustancialmente de orden público, establecen, entre
una persona (titular del derecho real) y la cosa (objeto del derecho), una
relación directa e inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar actos contrarios al derecho, otorgándoles a
su titular los beneficios del ius preferendi y ius persequendi y la posibilidad de
ejercer tres acciones de acuerdo al ataque sufrido, que son: la acción reinvi-
dincatoria, la acción confesoria, y la acción negatoria.

Decimos que es un derecho absoluto, porque los derechos reales son


oponibles erga omnes, es decir, respecto de todos, se hacen valer respecto de
toda la sociedad. Así el titular de un derecho real tiene la facultad de que cada
uno de los miembros de la sociedad respete y no dañe su derecho.
Se dice además que el Derecho real tiene contenido patrimonial, al respecto,
podemos señalar que al decir que es patrimonial nos estamos refiriendo a que
es susceptible de apreciación económica.
Veamos la clasificación de los derechos subjetivos para comprender su
alcance:

1. Patrimoniales: son los derechos reales, los derechos personales, los de


familia en su aspecto económico (Ej.: cuota alimentaria), y los intelectuales,
también en su aspecto patrimonial (todos los contratos que el autor de un
derecho intelectual puede celebrar con su obra: edición, representación, venta,
entre otros).
2. Extrapatrimoniales: son extrapatrimoniales los derechos de familia en su
aspecto no patrimonial, que son en su mayoría los potestativos, los derivados
de patria potestad (Ej.: la patria potestad que establece vínculos entre padres
e hijos), los derechos personalísimos (que son derechos inherentes a la per-
sona humana, tales como la vida, el honor y la libertad) y los derechos intelec-

1 Allende Guillermo, Panorama de los Derechos Reales, Pág. 18.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.30


tuales en su aspecto moral, extrapatrimonial, que se llaman derecho moral
de autor. Este derecho moral de autor, es el derecho que tiene a que su obra
sea respetada, a que se coloque su nombre, a que no se cometa plagio. Es
un derecho que no es embargable, que es inalienable, porque es un derecho
propio que no se puede ejecutar y es imprescriptible, porque lo tiene el autor
durante toda su vida; una vez fallecido, pasa a los herederos y, desapareci-
dos éstos, el derecho moral queda en la sociedad, de forma tal, que cualquier
miembro de ella puede solicitar que se respete este aspecto de los derechos
intelectuales.
La definición sigue diciendo que sus normas son “… sustancialmente de
orden público…”, porque en sustancia, las normas que lo rigen provienen de
la ley, aunque existan algunos derechos reales tales como las servidumbres,
en donde las partes pueden establecer modificaciones, como que en una
servidumbre de paso, se transite por determinado lugar y a cierta hora. Por
eso dice en sustancia, porque en el fondo, los derechos reales son creados y
modificados por ley nacional (Art. 1884 del C.C. y C.), sin perjuicio que existan
algunos derechos reales, en donde puede influir la autonomía de voluntad de
las partes, como en el ejemplo dado.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 31


En el Art. 1887 del C.C. y C se enumeran los Derechos Reales que son con-
siderados como tales por el ordenamiento jurídico legal vigente, a saber:
a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitación;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.

Los derechos reales establecen


una relación directa e inmediata que se crea entre una persona y una cosa; la
persona, titular del derecho real, llamado sujeto activo, y la cosa, que es el
objeto de los derechos reales. La cosa debe reunir las siguientes característi-
cas: estar en el comercio, es decir, no ser del Estado Nacional, Provincial o
Municipal, ser determinada, estar individualizada y que exista actualmente, no
existe el derecho real sobre cosas futuras.
La definición sigue diciendo que, previa publicidad el derecho real obliga a la
sociedad, llamada sujeto pasivo, porque es quien tiene el deber de abstención,
de no realizar actos que sean contrarios al derecho del titular.
La publicidad es una actividad dirigida a hacer cognoscible una situación
jurídica. Que sea cognoscible, significa que hay posibilidad de conocimiento
y no conocimiento efectivo, porque si la persona no ve el acto jurídico de la
tradición o no se acerca al Registro para conocer una situación jurídica, no hay
conocimiento efectivo.
De esta forma, existen dos grandes sistemas de publicidad:

1) Publicidad Posesoria, cuyo modo típico es la Tradición: que


es la entrega y recepción real, material, efectiva y voluntaria de la
cosa. Hay una entrega y una correlativa recepción, porque si hay

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un sujeto que entrega y el otro no recibe la cosa, no hay tradición.
Debe ser voluntaria, porque si la persona recibe la cosa por coac-
ción o amenaza, está viciado el acto jurídico y por lo tanto no hay
tradición. También debe ser efectiva y real, porque si en una cláu-
sula contractual se dice que se entrega la cosa, pero en los hechos
el vendedor se quedó con las llaves del inmueble, no se efectivizó
la tradición. En materia de inmuebles, se agrega un requisito más:
para que quede efectuada la tradición, el inmueble debe estar
vacuo, vacío, libre de ocupantes y ocupación. Si está ocupado
no debe haber contradictor, es decir, alguien que se oponga a la
entrega de la cosa.

2) Publicidad Registral: es la que se da a través de la publi-


cación de situaciones jurídicas en registros mobiliarios o inmobili-
arios.

El registro de bienes
muebles puede tener efectos constitutivos o declarativos. Que la registración
tenga efectos constitutivos significa que el derecho real no nace sino que se
inscribe, independiente de la tradición, como en el caso de los automotores,
equinos pura sangre de carrera, el resto de animales de raza y las marcas de
la propiedad industrial.
La registración también puede tener efectos declarativos, como es en el caso
de los buques, aeronaves, ganado común, etc. Que sea declarativa significa
que el derecho real nace aunque no se inscriba, y que la registración sólo pro-
duce efectos de oponer, es decir, hacer valer el derecho inscripto a terceros.
La registración de bienes inmuebles tiene efectos declarativos, el derecho
real nace fuera del registro, con el título que es la escritura pública y el modo
(tradición). Por lo tanto, la registración no es un requisito para que nazca el
derecho real, sino sólo a los fines de oponerlo frente a terceros.
La definición continúa diciendo que, previa publicidad, se obliga a la sociedad,
que es el sujeto pasivo del derecho real, porque tiene el deber de abstenerse
de realizar actos contrarios al derecho del titular y otorga a éste dos beneficios:

 Ius Persequendi: significa el derecho de persecución, es


decir, de perseguir la cosa en manos de quien se encuentra. De

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 33


esta forma, se puede vender un inmueble hipotecado y el acreedor
tiene derecho a cobrar su acreencia con el inmueble, aunque este
haya sido transferido.
 Ius Preferendi: se lo conoce también como derecho de pref-
erencia y se consagra en una máxima: “primero en el tiempo, mejor
en el derecho”.

Además, el titular del derecho real tiene el ejercicio de tres acciones reales
para proteger su derecho que, según el ataque, son: la confesoria, la negatoria
y la reivindicatoria. Cabe aclarar que se ejerce una sola, no todas a la vez, de
acuerdo al ataque sufrido.
A modo de conclusión dejamos expresado lo establecido en el Código Civil y
Comercial de la Nación cuando en el artículo 1882 conceptualiza al derecho
real como el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades
de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. Se deja
evidenciado claramente en esta conceptualización lo analizado anteriormente en
cuanto al contenido de la misma.

2. Diferencias entre derechos reales y personales

Los derechos reales y personales se diferencian:


1) En cuanto a los elementos:
Los derechos reales tienen tres elementos, a saber: un sujeto activo, titular
de derecho real, un sujeto pasivo, que es la sociedad, que tiene el deber de
abstención; y el objeto que es la cosa, en el sentido del Art. 16 y 1883 C.C. y
C, objetos materiales susceptibles de valor. Las cosas deben ser ciertas, estar
en el comercio, es decir, no ser del Estado Nacional, Provincial y Municipal,
determinadas y actualmente existentes, no futuras.
Los derechos personales también tienen tres elementos con características
propias: un sujeto activo llamado acreedor, un sujeto pasivo llamado deudor y
el objeto que es la prestación que puede ser de dar, hacer o no hacer.

2) En cuanto al régimen legal de adquisición


En el nacimiento de los derechos reales, rige el mencionado principio de
“numerus clausus “o número cerrado” consagrado en el artículo 1884 del
C.C. y C, que establece: “La regulación de los derechos reales en cuanto a
sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de
un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.”.

El artículo aclara que “es establecida sólo por la ley”, y le agregamos que debe
tratarse de una ley nacional, nunca una ley provincial, ya que se trata de una
facultad o materia reservada a la Nación y la participación de las provincias en
la creación o modificación de los derechos reales sería inconstitucional.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.34


Cabe destacar que si por un contrato, es decir, por acuerdo de partes o por
disposición de última voluntad como es un testamento, se creasen o modifi-
casen los derechos reales, van a valer como derechos personales, si como
tal pudiesen valer, es decir, en la medida que no sean contrarios a la ley, a la
moral y a las buenas costumbres.

Además, para adquirir los derechos reales debe aplicarse la llamada teoría del
título y el modo, que más que una teoría es la aplicación de las normativas
del Código en la creación de los derechos reales.
Así la palabra título tiene varias acepciones.
- Se puede hablar de Título en un sentido General o Material que es
la causa, fuente generadora del derecho. Son los hechos o actos
jurídicos que son susceptibles de provocar la adquisición del derecho
real.
Así, hechos que producen la adquisición del derecho real es por ejemplo
“el hecho de la posesión”, poseer una cosa por el tiempo establecido
por la ley, hace adquirir el derecho real de dominio por usucapión (pre-
scripción adquisitiva).
Otros ejemplos de hechos son la Caza y la Pesca, que permiten adquirir
el derecho real de dominio, o el descubrimiento de un tesoro, que
permite adquirir el derecho real de dominio de una parte de la cosa
encontrada (mitad para el hallador y mitad para la persona dueña del
inmueble en donde se encuentra el tesoro), que está regulado a partir
del artículo 1951 del C.C. y C en adelante.
Los Actos que producen la adquisición del derecho real son: la com-
praventa, la permuta y la donación. No así un mandato, una locación
o un depósito, que generan la obligación de restituir y, por lo tanto,
entran en la órbita de los derechos personales.

- Cuando se habla de Título en sentido Formal: decimos que son


aquellas solemnidades establecidas por ley para poder instrumentar
el título en sentido material. El Código Civil y Comercial de la Nación
establece que deben hacerse por escritura pública todos los contratos
que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles. Salvo los
casos de subasta pública, en donde el título será la orden del Juez
la que apruebe la subasta. En la Provincia de Córdoba se llama Auto
Aprobatorio de la Subasta.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 35


Es importante destacar la conceptualización de situaciones que se pueden dar
respecto al título y que pueden traer confusiones:
• Titulo Suficiente: es el acto jurídico revestido de las formas estableci-
das por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho
real. (1892 del C.C. y C)
• Justo Título: es aquel título munido de las condiciones de forma esta-
blecidas por la ley pero tiene la particularidad de que no emana del
propietario o que el propietario es incapaz.
• Titulo Putativo: es aquel título que tiene en su concepción un error en
el objeto o un error en el sujeto (ej.: heredero aparente).

El Modo: es la forma en que hacemos conocer a la sociedad, el nacimiento


del derecho real provocado por el título. El modo es publicidad.
Hay dos tipos de modo: el posesorio, cuyo modo típico es la tradición, y la
registración (con todas las connotaciones que se hicieron en materia de publi-
cidad, a la cual se hace remisión).
En materia de adquisición o nacimiento de derechos reales sólo agregamos
que la tradición hace nacer el derecho real. Si no hay entrega, el derecho real
no nace.
El Código Civil y Comercial de la Nación en su artículo 1892 expresa que ¨ la
tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de
ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propi-
etario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando
el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente¨ Si bien en la norma mencionada se esta-
blece a la tradición como el modo suficiente, tenemos que tener presente que
hay veces en donde la entrega efectiva de la cosa no se produce por relaciones
determinadas que se dan en cuanto al objeto. Esto se suele denominar modali-
dades o excepciones a la tradición.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.36


Modalidades o Excepciones:

1) Traditio brevi manu: Tiene lugar cuando quien se encuentra en la


tenencia de la cosa, por la realización de un acto jurídico se transforma
en poseedor, como si el locatario comprara la finca que arrienda.
2) Traditio brevi manu por indicación: cuando quien posee a nombre de
una persona pasa a poseer a nombre de una tercera; así, si el propi-
etario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, el locador pasa a
poseer a nombre del comprador.
3) Constituto posesorio: Aparece cuando el poseedor transmite a otro la
posesión, pero queda como tenedor de la cosa.

Cuando se trata de una subasta no se dice técnicamente que el adquirente en


subasta tiene la tradición, sino que la posesión es entregada por el juez de la
causa. En la provincia de Córdoba, procesalmente se habla de “Acta de Toma
de Posesión”, ordenada por el Juez.

En cambio, la registración, si es materia de inmuebles, tiene efectos declarati-


vos, no constitutivos, en el sentido que no es un requisito para que el derecho
real nazca, sino que es necesaria a los fines de oponer, es decir, hacer valer el
derecho inscripto a los terceros.
Es importante lo expresado por el Código Civil y Comercial de la Nación en
lo relativo a la publicidad al establecer que no son oponibles a terceros inte-
resados y de buena fe mientras no tenga publicidad suficiente el acto jurídico
realizado sobre el inmueble (art. 1893 del C.C. y C.)
De esta forma, podemos concluir que para el:
 Nacimiento de Derechos Reales sobre inmuebles: se requiere de título
suficiente (material y formal) más el modo suficiente.
 Nacimiento de Derechos Reales sobre Muebles con Inscripción Constitu-
tiva: modo registral aunque no haya tradición de la cosas.
 Nacimiento de Derechos Reales sobre Muebles con Inscripción Declara-
tiva: título suficiente (aunque que sea material) y modo suficiente.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 37


- En cambio, los derechos personales nacen por el acuerdo de partes: rige
el principio de autonomía de la voluntad. Es decir, que el acuerdo de las
partes pueden crear tantos derechos personales como ellas quieran, con
la única limitación establecida por la ley, la moral y las buenas costum-
bres.
- De allí que se concluya que los derechos reales están limitados en su
creación (por la ley), mientras que los derechos personales son, en prin-
cipio, ilimitados.

3) En cuanto al derecho de persecución

Los derechos reales tienen el ius persequendi o derecho de persecución.


Esto quiere decir que se sigue a la cosa y no a la persona. Para los derechos
personales, en cambio, no rige este principio, sino que en caso de deudas es
la persona y no la cosa quien responde.

4) En cuanto al Derecho de preferencia o ius preferendi

En los derechos reales tenemos dos tipos de preferencia: la excluyente y la


jerárquica o de grado.
La preferencia es excluyente cuando dos derechos reales de la misma natu-
raleza no pueden coexistir al mismo tiempo, sino que uno excluye al otro. De
esta forma, no puede haber dos derechos de dominio sobre la misma cosa, o
lo tiene Juan o lo tiene Pedro.
La preferencia es jerárquica o de grado, cuando pueden coexistir derechos
reales de la misma naturaleza de acuerdo a la fecha de constitución, en un
orden jerárquico que lo da la fecha de constitución. Se da en el caso de las
hipotecas. Así, si se constituye con fecha 01 de marzo sobre el mismo inm-
ueble una hipoteca, será de primer grado, si con fecha 04 de abril se consti-
tuye otra, se llamará de segundo grado y así sucesivamente. En el caso de
ejecución, tendrá preferencia en el cobro la primera sobre la segunda y ésta
sobre la de tercer grado. Aunque hacemos la salvedad, que actualmente, es
muy poco común que un Banco autorice varias hipotecas constituidas por
distintos acreedores sobre el mismo inmueble.
En el Código Civil, la prioridad o preferencia en materia de derechos reales
está legislada en la parte de las obligaciones de dar cosas ciertas, estableci-
endo soluciones idénticas, ya se trate de muebles o inmuebles. Y así dice que
cuando una persona de mala fe contrata con varias la entrega de la misma
cosa, tendrá preferencia aquella que primero haya sido puesta en posesión
de la cosa, siempre que haya tenido buena fe, cuando la cosa le ha sido
entregada.
En cambio, en materia de derechos personales, el Código Civil establece
que será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.38


En relación al derecho de persecución y de preferencia el articulo 1886 Código
Civil y Comercial de la Nación establece que ¨ el derecho real atribuye a su
titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de
hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya
obtenido oponibilidad posteriormente.¨

5) En cuanto a la oponibilidad
Los derechos reales tienen una oponibilidad absoluta, pues el titular del dere-
cho lo puede hacer valer respecto de todos y de toda la sociedad. Mientras
que en los derechos personales, la oponibilidad es relativa, es decir que se
hace valer respecto de alguno o algunos. Así, el acreedor hace valer su dere-
cho respecto del deudor o deudores.

6) En cuanto a la esencia
El derecho personal consiste en la facultad de exigir a otro el cumplimiento
de una prestación. El derecho real se configura en su esencia como un poder
jurídico, es decir, como un complejo de facultades.

7) En cuanto al objeto
El objeto del derecho personal es la persona del deudor traducida en una deter-
minada conducta que éste debe observar en beneficio del acreedor, o sea una
prestación (dar, hacer, no hacer). El objeto de los derechos reales son las cosas.

8) En cuanto a la Inmediatez:
En el derecho personal el beneficio (prestación) es alcanzado por el acreedor a
través de la persona del deudor. En el derecho real, la utilidad es obtenida por
el titular del derecho directamente de la cosa sin necesidad de que intermedie
persona alguna.

9) En cuanto a la prescripción:
Mientras los derechos personales se pierden por la prescripción (extintiva o
liberatoria), los derechos reales se adquieren por ella (prescripción adquisitiva
o usucapión)

Relación entre los derechos reales y personales.


Entre los derechos personales y reales, aparte de la semejanza y diferencias
enunciadas, se aprecian algunas relaciones o vinculaciones. Muchas veces el
derecho personales convierte en el camino para llegar al derecho real, por ejem-
plo, el contrato de compra y venta que genera derechos personales (obligación
de entregar la cosa vendida y de pagar su precio), es al mismo tiempo uno de
los requisitos necesarios para el nacimiento del derecho real (título suficiente).
Cuando el deudor entrega la cosa queda satisfecho el otro requisito impuesto
por la ley para la constitución del derecho real (modo suficiente).
En ciertos derechos reales, como los de garantía, el derecho personal es

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 39


camino obligatorio para alcanzar el derecho real, pues el Código Civil y Comer-
cial no los admite con otra fuente que no sea la convencional.

Elementos de los derechos reales


Los elementos de los derechos reales son los siguientes:
1) Sujeto activo: Puede serlo tanto una persona física como una
persona de existencia ideal. Sin embargo los derechos de uso y
habitación no admiten la titularidad por personas de existencia ideal.
2) Sujeto pasivo y su deber de abstención: El sujeto pasivo del
derecho real está constituido por toda la sociedad, sobre la que
pesa un deber de abstención, negativo, que no constituye propia-
mente una obligación de no hacer, puesto que a través de ella no
se priva a ninguna persona de un derecho que le competía, sino
que consiste solamente en respetar la acción del titular del derecho
sobre su cosa.
3) Objeto: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una
parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativa-
mente señalado por la ley (art. 1883 C.C y C). Es decir que son las
cosas cumpliendo los requisitos de: ciertas, individualmente deter-
minadas, en el comercio y actualmente existentes. Se recomienda
la lectura de los artículos 15, 16 y 17 del Código Civil y Comercial
de la Nación:
ARTÍCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares
de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patri-
monio conforme con lo que se establece en este Código.
ARTÍCULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer
párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles
de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y
a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre.
ARTÍCULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos
sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial,
sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo
pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno
de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.

Convalidación de los derechos reales constituidos por el no propietario

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.40


Principio General
Hay un principio general en derecho consagrado como el “Nemo Plus iuris”
que establece que nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un dere-
cho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede
adquirir sobre un objeto un derecho mejor o más extenso que el que tenía
aquel de quien lo adquiere.
En definitiva este principio propicia la regla que nadie puede trasmitir un dere-
cho que no tiene.

Excepción
La convalidación es la excepción a este principio que está consagrado en el artí-
culo 1885 del C.C. y C. que reza si quien constituye o transmite un derecho real
que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda
convalidada.
Es decir que si alguien constituye o transmite un derecho real que no tiene
derecho a hacerlo, por ejemplo la venta que realiza una persona de un objeto
que no es de su propiedad, pero con posterioridad efectúa el acto jurídico que
le era necesario para la realización del primer acto que no tenía facultades
a realizar, convalidando de esta manera el primer acto por la concreción del
segundo.

Clasificación de los derechos reales


Antes de aludir a la clasificación de los derechos reales resulta fundamental
señalar cuáles son y dar una conceptualización de cada uno de ellos, amen
que luego se desarrollaran en profundidad cada uno de ellos en los módulos
correspondientes.
En el Art. 1887 del C.C. y C se enumeran los Derechos Reales que son con-
siderados como tales por el ordenamiento jurídico legal vigente, a saber:

a. el dominio: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facul-
tades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de
los límites previstos por la ley. (art. 1941 C.C. y C.)

b. el condominio: es el derecho real de propiedad sobre una cosa que


pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. (art. 1983 C.C. y C.)

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c. la propiedad horizontal: es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que establece en el Código Civil y Comercial de
la Nación y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. (art. 2037 C.C. y
C.)

d. los conjuntos inmobiliarios: son los clubes de campo, barrios cerrados


o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda perma-
nente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos
asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en
las normas administrativas locales. (art. 2073 C.C. y C.)

e. el tiempo compartido: se considera que existe tiempo compartido si uno o


más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestacio-
nes compatibles con su destino. (art. 2087 C.C. y C.)

f. el cementerio privado: Se consideran cementerios privados a los inmuebles


de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. (art. 2103
C.C. y C.)

g. la superficie: es un derecho real temporario, que se constituye sobre un


inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plan-
tado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título sufici-
ente para su constitución y dentro de lo previsto en el Código Civil y Comercial
de la Nación y las leyes especiales. (art. 2114 C.C. y C.)

h. el usufructo: es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de


un bien ajeno, sin alterar su sustancia. (art. 2129 C.C. y C.)

i. el uso: es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el
título, sin alterar su sustancia. (art. 2154 C.C. y C.)

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j. la habitación: es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. (art. 2158 C.C. y
C.)

k. la servidumbre: es el derecho real que se establece entre dos inmuebles


y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. (art. 2162C.C. y C.)

l. la hipoteca: es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más


inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de perse-
cución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. (art.
2205C.C. y C.)

m. la anticresis: es el derecho real de garantía que recae sobre cosas regis-


trables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputar-
los a una deuda. (art. 2212C.C. y C.)

n. la prenda: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no


registrables o créditos instrumentados. (art. 2212C.C. y C.)

A los derechos reales, entonces podemos clasificarlos en:

Según recaiga sobre cosa ajena o propia:

Sobre cosa propia: Se llama: “derechos reales sobre cosa propia”, cuando el
derecho real recae sobre la misma cosa que es objeto del derecho. En este tipo
de derechos no se necesita de otro derecho real para poder ejercerlo. Encontra-
mos en esta situación al Dominio, Condominio, Propiedad Horizontal, Superficie,
Conjuntos Inmobiliarios, Cementerios Privados y Tiempo Compartido.
Sobre Cosa Ajena: necesitan de otro derecho real para poder ser ejercido. A
su vez estos se dividen en de goce (Usufructo, Uso, Habitación y Servidumbre
Activa) y de garantía (Hipoteca, Prenda y Anticresis)

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Según recaigan sobre bienes muebles o inmuebles:

Según el objeto sobre el que recaigan los Derechos Reales, se puede distinguir
los Derechos que recaen indistintamente sobre bienes muebles o inmuebles en
donde encontramos al Dominio, Condominio, Usufructo, Uso y Tiempo Compar-
tido. Solamente sobre inmuebles se encuentran los siguientes Derechos Reales:
Propiedad Horizontal, Habitación, Hipoteca, Anticresis, Servidumbre, Superficie,
Conjuntos Inmobiliarios y Cementerios Privados. Por último se puede mencionar
que el único derecho real que recae solamente sobre inmuebles es la prenda.

Según su registración:

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspon-
dan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

Ejercicio de los derechos reales.

Los derechos reales de uso y goce se ejercen mediante la posesión que implica
su contenido forma a la vez. La distinción en cuanto al ejercicio se tiene que
efectuar en torno al Derecho Real de Hipoteca en donde la particularidad de que
el deudor hipotecario se queda en posesión del bien hace que su ejercicio sea
distinto al de los demás Derechos Reales.
De acuerdo con la primera parte del artículo 2795 del C. C. y C “el constituy-
ente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho,...”.
Por lo tanto, el constituyente de la hipoteca puede realizar en principio todos los
actos jurídicos o materiales que hacen al contenido de su derecho de dominio.
En consecuencia, puede enajenar el inmueble en todo o en parte, gravarlo con
otras hipotecas u otros derechos reales; constituir derechos personales, como
darlo en locación o comodato, etcétera. Puede también usar y gozar del inm-
ueble, disponer de los frutos que produzca, e inclusive, introducir los cambios
materiales que juzgue convenientes.
Pero hay que destacar que estas facultades están limitadas en el artículo antes
citado cuando se establece que ¨ no puede realizar ningún acto que disminuya
el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del
plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su
depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.
Por las particularidades planteadas se le otorga al acreedor hipotecario una
serie de medidas tendientes a garantizar su derecho. Las medidas del acreedor
hipotecario frente a la ejecución de actos que puedan disminuir el valor de la
garantía son las siguientes:
a) Conservatorias: si los deterioros o la disminución del valor del inmueble
todavía no se hubieran consumado pero existiere la evidencia de que
ello puede ocurrir, el acreedor está facultado para pedir la aplicación de

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.44


medidas precautorias (Art. 2195 C.C. y C), aunque el crédito estuviera
sujeto a plazo o condición. Podría solicitar, por ejemplo, una medida
de no innovar, una prohibición de contratar, hasta podría llegarse a la
designación de un administrador judicial para que adopte las medidas
necesarias a fin de mantener las cosas en el estado en que se encuen-
tran.
b) Restitutorias: cuando los deterioros, degradaciones o destrucciones han
sido definitivamente consumados y la garantía se encuentra disminuida
de modo tal de no dar plena y entera seguridad al acreedor hipotecario,
este puede aun cuando su crédito sea condicional o eventual, pedir la
estimación de los deterioros causados y demandar un suplemento de
hipoteca o el depósito del importe respectivo (Art. 2195 C.C. y C).
c) Ejecutorias: estando el termino sujeto a plazo y aunque este no estuvi-
era vencido el acreedor queda facultado para solicitar que el deudor sea
privado del mismo (Art. 2195 C.C. y C).
Habiendo estudiado los contenidos de este módulo, lo invitamos a realizar las
actividades diseñadas para mejorar la comprensión del mismo.

Actividades

Actividad 1: Adquisición de los Derechos Reales. Oponibilidad de la regis-


tración

Juan Gutiérrez compra un inmueble por


escritura pública y tradición oportuna-
mente efectuada. También inscribe el
inmueble en el Registro de la Propiedad. Al
cabo de seis meses vende el inmueble al
Sr .Diego López por escritura pública que
jamás ingresa al Registro. En la cláusula
octava de la escritura se manifiesta que
la tradición es entregada a Diego López
en ese acto escriturario, pero la realidad
es que el Sr. Gutiérrez nunca entregó las
llaves del inmueble y López nunca pudo
ingresar a la propiedad.
Ocho meses después de la escritura se
constituye en el lugar, un Oficial de Jus-
ticia quien realiza una constatación del
inmueble encontrando allí una familia de
apellido Guala que entró al inmueble por
no tener dónde ir.

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Tres meses después, se llevó a cabo la subasta por un juicio en el que Gutié-
rrez era deudor. Realizada la subasta se otorgó como título el Acta Aprobatoria
de la Subasta.

a) Identifique, en la situación problemática planteada, la existencia de


derechos reales. Fundamente la repuesta teniendo en cuenta la teoría
del título y el modo.
b) ¿Qué inconveniente puede llegar a tener el adquirente en subasta para
adquirir el derecho real? Fundamente en base las circunstancias dadas
en esta situación teniendo en cuenta la teoría del título y el modo.
c) ¿Diego López puede oponer su derecho al adquirente en subasta?
Fundamente teniendo en cuenta los efectos de la registración en mate-
ria de inmuebles.

Actividad 2: Aplicación de la teoría del título y el modo en la adquisición


de los derechos reales.
Análisis de los efectos de la registración.

La Sra. Ana Gutiérrez es


titular de un inmueble en
Villa María y decide per-
mutarlo con su amiga
Silvina Gómez que tiene
un departamento en la
Ciudad de Córdoba. Ana,
que debe pedir un prés-
tamo a su prima Ema para
pagar el departamento de
Córdoba, comienza a vivir
allí, realizándole algunas
refacciones. Asimismo,
instrumenta la permuta por
Escritura Pública, la cual
ingresa al Registro de la
Propiedad. Silvina realiza
la permuta por boleto pri-
vado y recibe el inmueble
de conformidad, de las
manos de Ana Gutiérrez.

a) Identifique, en la situación problemática dada, la existencia de dere-


chos reales y personales. Para fundamentar la existencia de derechos
reales deberá tener en cuenta la teoría del título y el modo.

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b) Alguna de las dos permutantes, ¿Podrá hacer valer su oponibildad
frente a terceros? Fundamente su respuesta teniendo en cuenta los
efectos de la registración inmobiliaria.

Glosario

Anticresis: Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un


tercero designado por ambos, poniéndolo en posesión de un inmueble
y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre
los intereses del crédito, si son debidos y en caso de exceder sobre el
capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
Censos: (Ver Rentas) Es igual a rentas, pero el obligado al pago afecta un
bien inmueble.
Condominio: Es el derecho real que pertenece a dos o más personas,
sobre una cosa mueble o inmueble, por una parte alícuota.
Derecho real: Es el poder jurídico, reglado por la ley, de una persona sobre
una cosa en virtud del cual obtiene de ella todas, algunas o alguna de
sus utilidades sin injerencias extrañas, y que con la debida publicidad
se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado.
Este concepto corresponde a los Dres. Gatti y Alterini y es el seguido
por la cátedra. El Dr. Allende conceptualiza derecho real en los siguien-
tes términos: “Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas
normas sustancialmente de orden público establecen entre una persona
y una cosa una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la
sociedad a abstenerse de realizar actos contrarios al mismo, naciendo
para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares
ventajas inherentes al jus persequendi (persecución de la cosa), pues el
derecho real está ínsito en la misma cosa, y al jus preferendi (preferen-
cia)”.
Derecho subjetivo: Podemos llamar derecho subjetivo a todo interés
humano jurídicamente protegido. Son mirados como las distintas facul-
tades o prerrogativas del hombre conforme a sus derechos.
Dominio: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra some-
tida a la voluntad y acción de una persona.
Enfiteusis: Es la entrega del uso y goce de una cosa inmueble a perpetui-
dad o por muy largo tiempo, teniendo como contraprestación el pago de
un canon.
Habitación: Si el derecho de uso se refiere a una casa y a la utilidad de
morar en ella, se llama derecho de habitación.
Hipoteca: Es el derecho real constituido en seguridad de un crédito cierto
en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del propieta-
rio.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 47


ius persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi
como una de las características de su derecho, en virtud del cual puede
perseguir la cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.
ius preferendi: El titular de un derecho real goza del jus preferendi, o sea
el derecho de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto
a otros derechos reales de igual preferencia jerárquica o distinta natu-
raleza sobre la misma cosa (preferencia excluyente), posteriormente
constituidos.
Numerus clausus: También llamado número cerrado. Los derechos reales
sólo son creados por ley.
Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer respecto
de todos o lo que es igual respecto de todos los integrantes de la
comunidad; tienen eficacia contra cualquiera. Los derechos reales son
absolutos y por lo tanto oponibles erga omnes. Son derechos cuyas
correspondientes obligaciones afectan a toda la sociedad con las cuales
el objeto de derecho puede estar en contacto.
Oponibilidad frente a terceros: Es el efecto que da la registración en
materia de inmuebles que permite que un derecho inscripto se pueda
hacer valer, es decir oponer, respecto de terceros, lo cual le confiere
efectos declarativos, porque declara un derecho que ya existe indepen-
diente de la registración.

Prenda: Habrá constitución de derecho real de prenda cuando el deudor,


por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al
acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda.
Propiedad Horizontal: Derecho real autónomo regulado por la ley 13.512,
que consiste en el uso goce y disposición jurídica sobre una parte priva-
tiva que está integrada por las distintas unidades funcionales, sobre las
partes o cosas comunes del edificio y por el terreno.
Rentas: Es la obligación de una persona de pagar a otra una pensión gene-
ralmente anual por la entrega de una suma de dinero.
Servidumbre: Es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmue-
ble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos
de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad.
Superficie: Es el derecho de usar y gozar de un edificio o parte de un edi-
fico por un tiempo prolongado, teniendo como contraprestación un pago
llamado solarium.
Superficie forestal: Es el derecho real autónomo sobre cosa propia tempo-
rario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de
un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura
y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya
existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.
Título Material: son los hechos o actos jurídicos que son susceptibles de
producir el nacimiento de un derecho real.

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Título Formal: son las solemnidades establecidas por ley para poder
instrumentar el título en sentido material que se requiere cuando se
trata de inmuebles, como la escritura pública o el Auto Aprobatorio de la
Subasta.
Modo: Es la forma que se publicita el nacimiento del derecho real que están
produciendo el título. Hay dos tipos de modo: el posesorio, cuyo caso
típico es la tradición y la registración.
Uso: Es el derecho real que consiste en la facultad de servirse de una cosa
ajena, con cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los
frutos de un fundo ajeno lo necesario para las necesidades del usuario
y su familia. Las facultades del usufructuario están limitadas en este
derecho real de uso a las necesidades del usuario y su familia.
Usufructo: Es el derecho real de usar y gozar de una cosa ajena, mueble o
inmueble, sin alterar su sustancia.
Vinculaciones: Concepto genérico de derechos reales por los cuales un
inmueble es afectado a un orden sucesorio predeterminado mortis
causa, como en el caso de los mayorazgos. Si la afectación es a una
obra piadosa, como celebración de misas, se denomina capellanías.

Material de consulta:

• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera


y Graciela Medina.- 1ª. Ed –Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “La Ley
2014“
• BORDA, Guillermo: Derecho Civil. Tratado de Derechos Reales.
Tomos I y II. Editorial Abeledo-Perrot, 1975.
• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier,
1992.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.):
Código Civil Comentado. Tomos 5A, 5B, 5C; Derechos Reales.
Editorial Hammurabi, 2004, 2da. Edición.
• CALEGARI de GROSSO, Lydia E.: Derechos Reales. Tomos I y
II. Editorial Abeledo-Perrot, 1998
• CAUSSE, Jorge R.: Urbanizaciones Privadas: Barrios Privados.
Editorial Ad-Hoc, 1998.
• DI FILIPPO, María Isabel: Tiempo Compartido. Editorial Abe-
ledo-Perrot, 1987.
• GATTI, Edmundo: Propiedad y Dominio. Editorial Abeledo-Per-
rot, 1996.
• HIGHTON, Elena I. et al.: Nuevas Formas de Dominio. Editorial
Ad-Hoc, 1993, 2da edición.
• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil - Tratado de los Derechos
Reales.
• LAQUIS, Manuel Antonio: Derechos Reales. Tomos I a VI. Edi-
torial Depalma, 1983.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 49


• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos
I, II y III. Editorial Zavalía, 5ta. Edición.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Tomos I, II, III y IV.
Editorial Rubinzal-Culzoni, 1989.
• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA,
1975.
• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino.
Reales. Cuarta edición actualizada por Manuel J. ARGAÑARÁS.
Editorial TEA.
• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales. Lecciones.
Ediciones Lerner.

m2

Las relaciones reales

1.- Las Relaciones reales. Con-


cepto. Clases.
2.- Posesión: Concepto. Ele-
mentos. Objeto. Clasificación de
la posesión: legítima e ilegítima:
Buena y mala fe. Simple mala fe
no viciosa y viciosa. Interversión
del título. Posesión de inmuebles
por boleto de compraventa. Título
Justo, Título Putativo y Título Per-
fecto: conceptos y diferencias.
Adquisición, conservación y pér-
dida de la posesión. Actos unilate-
rales y bilaterales. Adquisición por
representante.
3.- Tenencia. Concepto. Clases.
Obligaciones y derechos del tene-
dor.

Microobjetivos
• Distinguir los derechos reales de las relaciones reales, como la pose-
sión y la tenencia, para conocer sus implicancias jurídicas y sociales.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.50


• Identificar las distintas clases de posesión y tenencia, para orientar en
el asesoramiento profesional.
• Reconocer las diferencias entre el Título Perfecto o Suficiente, el Título
Justo y el Título Putativo y sus incidencias en la constitución de los
derechos reales, a fin de asesorar en situaciones concretas.
• Advertir la importancia de la adquisición, conservación y pérdida de la
posesión para aplicarla en el ejercicio de la profesión.

Contenidos

Las Relaciones Reales


Las relaciones reales son el vínculo que existe entre una persona y una cosa,
independiente que ese vínculo pueda recaer en un derecho real o personal, o
no, es por ello que el Código Civil y Comercial en su artículo 1908 expresa que
las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenen-
cia. Se deja de manifiesto que cuando se habla de relaciones de poder se
hace referencia a vinculaciones de hecho que en este caso pueden o no estar
amarradas a un derecho.

Relaciones Reales Derechos Reales


• Las relaciones reales (posesión), • Los derechos reales son numerus
son menos que los derechos reales clausus.
• No constituyen los poderes jurídi- • Son los estipulados por la ley.
cos, o las instituciones que el codi-
ficador ha previsto, para regular
los poderes sobre las cosas.
• Son meras vinculaciones de hecho • Son los poderes jurídicos que
que pueden o no responder al tenemos sobre las cosas
derecho.

Posesión
La posesión está definida en el artículo 1909 del Código Civil y Comercial de la
siguiente manera:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 51


“Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo
sea o no.”:

Dada la definición del Código


procederemos a analizar cada uno de sus partes. Así, cuando el artículo dice
que “hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra”, está
diciendo que la posesión puede ser ejercida personalmente o por represent-
ante.
Hay dos tipos de representación: la presentación voluntaria (que se rige por
las normas de contrato de mandato) y la legal. En la representación voluntaria,
la capacidad, la buena fe, deben estar en la persona del mandante.
En cambio la representación legal, se da en los casos de incapacidad, en
donde el representante debe ser capaz, pues suple la capacidad de su repre-
sentado. Es el caso de los tutores y curadores en relación a sus pupilos, o la
de los padres en relación a los hijos que están bajo su patria potestad.
También son representantes de la posesión, todos los tenedores, porque
detenta la cosa en nombre del poseedor, tales como el comodatario, deposi-
tario, locatario.

La posesión tiene dos elementos: uno objetivo, llamado Corpus y otro subje-
tivo llamado Animus.
Cuando el artículo se refiere a “ejerce un poder de hecho sobre una cosa”, es
el elemento corpus de la posesión. Es importante que para tener el corpus,
no se requiere de un permanente contacto directo con la cosa, sino que en la
medida que exista una posibilidad física de acceder a ella, se tiene el elemento
corpus. Podemos tener una computadora, usarla, dejarla en nuestra casa,
pero en la medida que tengamos la posibilidad de acceder a ella, se tiene ese
elemento objetivo de la posesión. Cuando la cosa nos es sustraída o la per-
demos dejamos de tener esa posibilidad y por lo tanto ese elemento objetivo.
Cuando la definición dice “comportándose como titular de un derecho real, lo
sea o no” estamos en presencia del elemento subjetivo llamado Animus, que
es comportarse respecto de la cosa como si fuéramos los dueños, no recono-
ciendo en ella un derecho superior al nuestro.
Así, si compro una casa por escritura y tradición y vivo en ella cuidando que
nadie me la usurpe, me comporto como si fuera el dueño y de hecho lo soy.
Pero también el ladrón y el usurpador, no son dueños y se comportan respecto

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.52


de la cosa como si lo fuera, no reconociendo en otra persona un derecho
superior al de ellos y por lo tanto tienen la posesión.

La cosa, es el objeto
de la posesión (no confundirlo con el elemento objetivo corpus), se la entiende
en el sentido del Art. 16 y 1883 C.C y C. ¨objeto material susceptible de valor¨,
a diferencia de los bienes (que son objetos incorporales, no tangibles como el
derecho a un crédito, el derecho a mantener un determinado haber jubilatorio,
que también tienen un valor). Otras características de las cosas para que sean
susceptibles de posesión es que deben estar en el comercio (no ser del estado
nacional, provincial o municipal), deben ser determinadas, pues no existe
posesión sobre universalidades ni de hecho (conjunto de cosas como un
rebaño) ni de derecho (conjunto de cosas y bienes como un patrimonio). En
este sentido ya veremos que la posesión puede ser legítima o ilegítima, esta
última de buena o mala fe, y en las universalidades de hecho, como el rebaño,
puede que algunas ovejas las hallamos comprado y sean legítimas, pero
puede que otras, sean del vecino y exista hurto, por ello es que cada cosa
debe poseerse en forma determinada e individualizada, y no sobre conjunto de
cosas.

Clasificación de la posesión

La posesión conforme el artículo 1916 CCC establece que puede ser


LEGÍTIMA o ILEGÍTIMA.

 La
posesión será legítima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido
de conformidad a las disposiciones del ordenamiento jurídico legal vigente.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 53


En este orden de ideas, el código exige para la constitución del derecho real,
título y modo suficiente.
 Será ilegítima, expresa el art. 1916 CCC cuando no
importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley. Esta se va a dar cuando, no tenga título, el título
es nulo o anulable, por modo insuficiente o quien lo transmitió no tenía dere-
cho para hacerlo. Por ejemplo al adquirente por boleto de compraventa de un
inmueble, al que le estaría faltando el título suficiente.

A su vez la posesión ILEGÍTIMA puede ser de BUENA FE o de MALA FE:


Antes de diferenciar y determinar cuando existe buena fe o mala fe, es impor-
tante establecer que ésta se determina al comienzo de la relación de poder, y
permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.(art. 1920
CC y C)

 Será de Buena Fe: cuando el poseedor por ignoran-


cia o error de hecho no imputable, es decir excusable, se persuadiere de la
legitimidad de la posesión. El poseedor está convencido sin lugar a dudas que
su posesión es legítima, es decir, que se ejerce con título y modo suficiente,
pero existe este error de hecho que hace que la posesión, no sea legítima
como cree el poseedor, sino ilegítima. Hay que destacar que el error al que se
hace referencia debe ser excusable y esencial para que pueda considerarse
base para la existencia de la buena fe. (art. 1918 CC y C). El título putativo es
el único caso que se puede dar la posesión ilegitima de buena fe, y en donde
el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título
a su favor, o para extender su título a la cosa poseída. Existen dos casos en
el que se manifiesta esta situación: A) No existe título pero el poseedor está
convencido por ignorancia o error de hecho excusable, que existe. B) El título
existe, pero no se puede aplicar a la cosa poseída. La ley presume la buena
fe convictita, no la buena fe creencia, es decir, debe tener un elemento de per-
suasión suficiente. Para que sea ilegitima la buena fe, necesita título. Para una
mayor claridad se ejemplifican los dos casos en los cuales se aplica: a) Error
en el sujeto: Heredero aparente, un heredero instituido en un testamento, que
posee los bienes de la herencia, ignoraba la existencia de un testamento pos-
terior que revoco al primero. b) Error en el objeto: Tomás compro un terreno
en un lote, tomo posesión, se le otorga la escritura; luego se plantea un litigio
en el cual después de estudios y mensuras se llegó a la conclusión de que la
escritura y el acto jurídico que ella representa no se refiere al lote poseído sino
a otro.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.54


 Será de Mala Fe: toda vez que no exista o haya
buena fe, es decir que se define por exclusión. Se debe tener presente lo
establecido en el Art. 1916 CC y C que reza que las relaciones de poder se
presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Es decir que en
principio, hay presunción de buena fe en la posesión, salvo cuando se pre-
sume la mala fe. En este último orden de ideas el artículo 1919 CCC establece
presunciones de mala fe, a saber:
a. cuando el título es de nulidad manifiesta;
b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa
clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c. cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado
por otra persona.

A su vez la posesión ILEGÍTIMA de MALA FE puede manifestarse de SIMPLE


MALA FE O MALA FE VICIOSA:

- Simple Mala Fe: se da cuando el poseedor, en la época de la adquis-


ición haya debido conocer la ilegitimidad de su posesión o hay tenido
razones para dudar de ella. Por ejemplo, si el comprador de un
inmueble es negligente en el examen de los títulos del vendedor o
cuando se compran cosas muebles en lugares donde no se acostum-
bran a vender o que causen desconfianza de la procedencia del objeto
comprado. Vemos acá que lo que se castiga es el actuar culposo del
adquirente de la posesión.

- Mala Fe Viciosa: La posesión de mala fe es viciosa cuando es de


cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y
cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o
abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto
de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el
mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o
sus representantes. (art. 1921 CC y C). Se destaca en este artículo del
Código Civil y Comercial no solamente la forma en la cual se manifi-
esta sino también la relación con el objeto sobre el cual recae.

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Así en materia de inmuebles los vicios son:

a) Violencia: puede ser


física o moral (coacción, amenaza) La violencia puede estar al
principio, en la toma de la posesión y se llama violencia adquirida,
o bien se puede entrar a un inmueble sin violencia pero cuando el
titular del derecho intenta recuperarla el poseedor repele con
fuerza, ahí se llama violencia tenida. La violencia puede ser
ejercida por el propio poseedor o por otro que la ejerza en nombre
del poseedor. También puede ser ejercida en contra del titular del
derecho, o sobre cosas o personas que tienen la cosa en nombre
del poseedor (un tenedor o un representante). Ej.: cambiar un
candado, empujones, golpes, amenazas, etc. No es lo mismo la
violencia que vicia la posesión, que la violencia que vicia el acto
jurídico. Así, si se firma una escritura pública en base a coacción,
amenaza, estará viciado el acto jurídico por violencia en el acto,
que será susceptible de una acción de nulidad, lo que no torna
violenta la posesión.
b) Clandestinidad: Hay clandestinidad cuando los actos por los
cuales se tomó o se continuó la posesión, fueron ocultos o se
tomó en ausencia del poseedor, o con precauciones para sus-
traerla al conocimiento de los que tenían derecho a oponerse.
c) Abuso de Confianza: Hay abuso de confianza cuando se ha reci-
bido la cosa con la obligación de restituirla y no se restituye. En
el abuso de confianza existe lo que se llama interversión del título,
que es el cambio de causa por la cual la persona está en relación
con la cosa. Así una persona que es tenedora y a la cual se le ha
entregado la cosa en calidad de tal, abusa de la confianza que le
han depositado y cambiando la causa por la cual está en relación
con la cosa de tenedora se transforma en poseedora. Por ejemplo,
el casero que es tenedor y cuando le solicitan restituya la cosa se
niega a restituirla alegando ser poseedor. Lo mismo ocurre con
el locatario que niega la relación locativa y alega ejercer actos

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posesorios sobre la cosa, hay un cambio de causa en donde el
sujeto pasa de tenedor a poseedor. Distinto es el caso que no
niega la relación locativa y no paga porque no tiene dinero, en
este supuesto no hay un cambio de causa, sino que el locatario
continúa en el carácter de tenedor.

En materia de cosas muebles los vicios son:


a) Hurto: el hurto civil es comprensivo del robo. En materia penal se
distingue el robo (sustracción de la cosa con violencia) del hurto
(sustracción sin violencia de la cosa) En civil no hay distinción entre
la violencia o no, por ello se dice que el hurto comprende también la
figura del robo. Es la sustracción fraudulenta de la cosa mueble, inde-
pendiente que exista o no violencia.
b) Estelionato: Hay estelionato cuando se adquiere una cosa mueble,
sabiendo que es ajena, que está prendada o grabada.
c) Abuso de Confianza: Todo lo explicado respecto de este vicio en
materia de inmueble se aplica a las cosas muebles.

Interversión del titulo

EL ARTÍCULO 1915 del Código Civil y Comercial establece que nadie puede
cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo
transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a
nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al
poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto. Con lo cual
es importante tener presente que para modificar o cambiar la relación que se
tiene con un objeto es necesaria la realización de actos materiales los sufici-
entemente importantes para que su exteriorización no deje dudas del cambio de
relación real que ha realizado la persona que tiene en su poder a la cosa.

Es el cambio de la causa
o título en virtud del cual se está poseyendo o teniendo la cosa. La inmutabilidad
de la causa se materializa en el derecho romano a través de la regla ¨ nadie
puede por sí mismo ni por el transcurso del tiempo cambiar la causa de su
posesión ¨. Un ejemplo claro de dicha situación se manifiesta en el caso de que
el inquilino ante el vencimiento del contrato y el pedido de restitución del inm-

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ueble locado por parte del locador niegue su entrega aludiendo que es el nuevo
poseedor y excluyendo la voluntad del locador de su posesión.

Posesión de inmuebles por boleto de compraventa


Debido al ejercicio de la profesión del martillero y corredor inmobiliario es
importante verter una serie de palabras en razón de la frecuencia con la que
se utiliza el boleto de compraventa para la adquisición de inmuebles. Desde
esta perspectiva es importante analizar tanto al boleto de compraventa como
título y a la posesión que se adquiere en dichas circunstancias.
En razón del título, el boleto de compraventa no es un título suficiente para
poder adquirir un derecho real de dominio sobre un inmueble. Ni tampoco
puede considerarse a este como un título putativo ni como un justo título,
debido a que no cumple con las condiciones necesarias para que se con-
figuren alguno de ellos. Por lo cual se puede establecer que el boleto de
compraventa sobre un inmueble es una base para poder solicitar al titular del
derecho real de dominio el cumplimiento de la obligación de escriturar.
En razón de la posesión que deriva del boleto de compraventa en sí misma es
ilegítima y de mala fe.
Hay que tener presente el manto de cobertura jurídica que le da el Código Civil
y Comercial al boleto de compraventa sobre inmueble, y para ello nos debe-
mos centrar en los artículos 1170 y 1171 que a continuación se expresan:
ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del
comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o
puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco
por ciento del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea regis-
tral, sea posesoria.

ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los


boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de
adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se
hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe
disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede
cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación
a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

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Título Justo, Título Putativo y Título Perfecto: conceptos y diferencias

El Título Perfecto o Suficiente.


Es un título que desde el punto de vista formal: reúne todas las solemnida-
des exigidas por ley. Así en materia de inmuebles se requiere de la solemnidad
de la escritura pública para la adquisición por medio de una compraventa.
Desde el punto de vista de fondo o sustancial:
a) Es un título que tiene por objeto transmitir o constituir un derecho real.
Ej. una compraventa, una donación.
b) Es un título que realmente existe.
c) El título que recae sobre la cosa poseída. Compro por escritura pública
el lote A y poseo el lote A.
d) Emana de una persona capaz.
e) Emana de quien es titular del derecho que transmite.
Es por lo tanto un título suficiente o apto para hacer nacer el derecho real,
sumado al modo posesorio.

El Título Justo.
Es un título que desde el punto de vista formal reúne todas las solemnidades
exigidas por ley.
Desde el punto de vista de fondo o sustancial:
a) Es un título que tiene por objeto transmitir o constituir un derecho real.
Ej. una compraventa, una donación.
b) Es un título que realmente existe.
c) El título recae sobre la cosa poseída. Compro por escritura pública el
lote A y poseo el lote A.
d) Pero emana de quien no tiene capacidad. Ej. Es un inhibido para
disponer de sus bienes si todavía no se le ha nombrado un curador.
e) O bien emana de quien no es titular del derecho que transmite.
Este supuesto se llama de adquisiciones a “non domino”, en las que
no interviene el verdadero propietario, y en las que generalmente
siempre hay algún caso de falsificación. Ej. Se utiliza un falso man-
dato, o se falsifica el documento de identidad y se hacen pasar por el
propietario. Pero el que adquiere en virtud de este Justo Título es de
buena fe. Por ello, la ley le da la posibilidad a este poseedor de poder
sanear su título, a través de una posesión de diez años, más el Justo
Título, más la buena fe y adquirir el dominio a través de la usucapión o
prescripción corta.
Se destaca en este punto que no emana del propietario o el propietario es
incapaz.

El Título Putativo.
Es un título que desde el punto de vista formal reúne todas las solemnidades
exigidas por ley.

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Desde el punto de vista de fondo o sustancial:
a) Es un título que tiene por objeto transmitir o constituir un derecho real.
Ej. una compraventa, una donación.
b) Emana de quien tiene capacidad.
c) Emana de quien es titular del derecho.
d) Pero el título no existe y el poseedor está convencido por un error
de hecho de que existe. Caso del que posee en virtud de un testa-
mento que ha sido revocado.
e) O es un título que no recae sobre la cosa poseída. Ej.: Compro por
escritura pública el lote A y por un error de hecho comienzo a poseer
el lote B.
El título entonces es putativo  cuando:
• No existe título pero el poseedor está convencido por ignorancia o error
de hecho excusable, que existe.  Así, un heredero instituido en un testa-
mento, que posee los bienes de la herencia, ignorando la existencia de
un testamento posterior, que revoca el primero.
• El título existe, pero no se aplica a la cosa poseída. Es típico el ejemplo
siguiente: A compra un terreno en un loteo, toma posesión, se le otorga
la escritura; luego se plantea un litigio en el cual, después de estudios
y mensuras se llega  la conclusión de que la escritura y el acto jurídico
que representa no se refieren en verdad al lote poseído sino a otro.
El que posee en virtud de un título putativo es poseedor de buena fe. Pero su
título no puede ser saneado y se necesitarán los 20 años de posesión para
adquirir por usucapión, como si fuera un poseedor de mala fe. Sólo sirve como
un elemento de prueba en el juicio de usucapión veinteañal.
Accesión o unión de Posesión

Es la suma de varias posesio-


nes. Se utiliza para la usucapión adquisitiva o prescripción. El heredero
continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su
posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las
otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y
estar ligadas por un vínculo jurídico. (art. 1901 CCC)

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Requisitos:
1) Que las dos posesiones no sean viciosas: Es decir que las posesiones
que se unan no sean viciosas.
2) Que se liguen inmediatamente, sin que estén separadas por una pos-
esión viciosa
3) Que se liguen una a la otra por un vínculo jurídico, por una causa
lícita, por ejemplo, una cesión de derechos posesorios (causa lícita).

Adquisición de la Posesión
Esta se da cuando se encuentra el corpus y el animus unidos. Luego, la pos-
esión se mantiene o conserva sólo con el animus (aunque no tengamos el
corpus).

Importancia del Acto Adquisitivo: es importante porque:


La adquisición es el minuto cero de la posesión, y sirve para determinar:
• Tiempo: Sirve para el cómputo del plazo de 20 años para adquirir el
dominio y para determinar el transcurso del año que se requiere para
que se prescriba las acciones posesorias.
• Calidad: se ve si la posesión es viciosa o no, si es de mala fe o de
buena fe. El que comenzó poseyendo de mala fe continua en esa cali-
dad, en cambio, el que empezó poseyendo de buena fe puede pasar a
ser poseedor de mala fe.
• Capacidad o incapacidad del adquirente. El Art. 1922 del Código Civil
y Comercial establece que “para adquirir una relación de poder sobre
una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:
a. por sujeto capaz, excepto las personas menores de
edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;”

Modos de Adquirir la Posesión


Primeramente debemos establecer que Vélez deja aparte en el tema de la
posesión sucesoria el heredero “continúa la persona del difunto” lo “sucede
también en la posesión”, que adquiere “con todas sus ventajas y vicios”, pues
la posesión se juzgará siempre unida a la del autor de la sucesión”.
Es por ello que nos centramos en los actos entre vivos que los podemos dividir
en:
Modos unilaterales: Los unilaterales son aquellos en que la posesión se realiza
con la sola intervención de quién la adquiere.

Dentro de este modo encontramos a los siguientes:


1. Aprehensión:
Consiste en la aprehensión material de una cosa sin dueño. Tiene que ser
alguna cosa que sea de aquellas cuyo dominio puede adquirirse por ocupación,

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 61


por Ej.: animales de caza. Es también extensivo a las cosas abandonadas. Se
aplica a las cosas muebles. ¿Inmuebles? No porque el dominio pasa al Estado.
No es necesario el contacto físico sino solo entrar en la posibilidad de disponer
físicamente de la cosa.

2. Ocupación:
Es cuando se toma la posesión con algunos de los vicios (cosas muebles –
cosas inmuebles). Pero también cuando simplemente se toma sin consenti-
miento del actual poseedor (una ocupación sin clandestinidad ni violencia de un
inmueble).

3. Interversión del título


El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo
por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario. Tampoco puede el
poseedor cambiar por su propia voluntad ni por el transcurso del tiempo las
cualidades ni los vicios de la posesión; tal como ella comenzó continúa siem-
pre, mientras no se cree un nuevo título de adquisición. Quien comenzó como
poseedor sigue como tal mientras no se pruebe que se convirtió en tenedor.
Quien comenzó como tenedor sigue como tal mientras no se pruebe que
comenzó como poseedor es el principio de “inmutabilidad de la causa”. Se
pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, mani-
fiesta por actos exteriores la intención de privar al  poseedor de disponer de la
cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.

Modos bilaterales: Los bilaterales necesitan la intervención de quien entrega


la cosa.
El artículo 1923 del Código Civil y Comercial establece que las relaciones de
poder se adquieren por la tradición.
A su vez el artículo 1924 del mismo cuerpo legal reza que hay tradición cuando
una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Es decir que la tradición es el
medio para llevar a cabo lo que las partes han contratado. Es el traspaso volun-
tario de quien detentaba la posesión al nuevo poseedor.
Hay que tener presente como debe manifestarse la tradición para ser conside-
rada como tal, es por ello y siguiendo al artículo 1924 del Código Civil y Comer-
cial se puede expresar que debe consistir en la realización de actos materiales
de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre
la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración
del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla. Es importante
relacionar lo expresado con el artículo 1922 del mismo cuerpo legal al cual se
recomienda su lectura.
Un requisito para adquisición de la tradición es que exista una relación vacua
de poder, es decir que la cosa debe estar libre de toda relación excluyente y no
debe mediar oposición alguna. No adquirirá la posesión quien haya adquirido

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.62


un inmueble por escritura pública pero que el mismo este ocupado por personas
que hayan usurpado el inmueble.
El Código Civil y Comercial establece otras formas de tradición que están más
vinculadas al comercio como por ejemplo al considerar hecha la tradición de
cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u
otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna (art. 1925 CC y C).
Por último destacamos que no es necesaria la tradición cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla
a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de
la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la
transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante
del nuevo poseedor. (art. 1923 CCC).

Conservación de la pos-
esión:
Para adquirir la posesión se necesitaba corpus y animus. Para conservarla
basta el animus. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque
su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria (art. 1929 CCC). Se
presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la
posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la
mantuvo durante el tiempo intermedio (art. 1930 CCC). Esto es así mientras otro
no haya adquirido la posesión. También no sería suficiente el animus si la cosa
objeto hubiera dejado de existir o si la cosa se perdió sin esperanza probable de
encontrarla; pero no se pierde mientras la cosa no haya sido sacada del lugar
donde el poseedor la guardó, aunque él no recuerde donde la puso, sea esta en
heredad ajena o propia.

Perdida de la posesión
Circunstancias de Pérdida del Corpus en la Posesión:
• Por destrucción total de la cosa. Debe ser destrucción total pues de
lo contrario se conserva con lo que queda. Así un animal muerto, la

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posesión se conserva sobre el cuero, si se trata de una casa, que se
demuele, la posesión se conserva sobre los cimientos.
• Cuando la cosa queda fuera del comercio.
• Cuando por un acontecimiento cualquiera el poseedor se encuentra
en la imposibilidad física de ejercer actos posesorios, por ejemplo
una inundación.
• Por pérdida de la cosa, pero cuando se pierde “…la esperanza pro-
bable de encontrar la cosa“, por ejemplo, anillo caído en el fondo del
mar.
• Por transformación de la cosa en otra (Ej. fundir un anillo). Lo que
ocurre en el caso de transformación que se pierde una cosa (Ej. un
anillo), pero se mantiene la sustancia (Ej. el oro).
• Cuando se es desposeído por el hecho de un tercero.
• Cuando se deja que otro usurpe la cosa, entre en posesión y goce
de ella durante un año, sin que el anterior poseedor realice sobre la
cosa actos posesorios.
• Cuando existe interversión del título.

Circunstancia de Pérdida del Animus:


• Por abandono de la cosa: la voluntad de conservar la posesión se
juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad
contraria.

Circunstancia de Pérdida por el Corpus y el Animus:


• Cuando la posesión se pierde por la tradición que el poseedor hiciere
a otro de la cosa, no siendo sólo con el objeto de transmitir la simple
tenencia. Es decir, es cuando el poseedor entrega la cosa con inten-
ción de desprenderse de la posesión sobre ella.

Adquisición de la posesión por representante


La posesión puede adquirirse por sí o a través de un representante, ya sea este
voluntario (Mandatario) o legal (Incapaces) o aún por un tercero que obre sin
mandato (Gestor de negocios)
1. Mandato: es necesario que al adquirirse la posesión el mandatario
tenga intención de adquirir para su representado, intención que se
presume por actos exteriores. Si la posesión se adquiere por tradición
y la voluntad del tradens es que la posesión la adquiera el mandante,
este es quien la adquiere, pues la voluntad del que transmite es lo que
domina al acto. Se tiene en cuenta siempre al mandante, tanto para la
buena o mala fe como para la capacidad.

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2. Representación legal: los incapaces pueden adquirir la posesión a
través de sus representantes legales: tutores o curadores. La voluntad
del representante legal suple la voluntad del representado.
3. Gestión de negocios: la posesión se adquiere por medio de un tercero
que no sea mandatario para tomarla, desde que el acto sea ratificado
por la persona para quien se tomó. La ratificación retrotrae la posesión
adquirida al día en que fue tomada por el gestor oficioso.

TENENCIA
Está receptada en el artículo 1910 del Código Civil y Comercial, que expresa:
Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
En la tenencia se ostenta el elemento Corpus, pues existe posibilidad física
de acceder a la cosa, pero se reconoce en otra la posesión (falta el elemento
Animus dominis).
 Elemento Corpus: el que tiene efectivamente una cosa
 Reconociendo en otro el derecho real - falta de
animus domini-
 Aunque la ocupación de la cosa repose sobre un
derecho: por ejemplo un locatario o un depositario, tienen la cosa para el
poseedor-locador-depositante, y la detentan en virtud de un derecho perso-
nal derivado de un contrato (locación, depósito).
Puede ocurrir que exista tenencia sin ningún derecho personal que la vin-
cule, tal es la relación de los invitados con las cosas con que se sirven en
una casa. Queda en claro que en similitud con la posesión encontramos al
elemento corpus, pero la diferenciamos de esta con respecto al animus, ya
que en la posesión hay un animus domini (no reconocer un señorío superior
al que tengo) y en la tenencia hay un animus tenendi (reconocimiento de un
señorío superior pero voluntad de contacto con el objeto)

CLASES
La Tenencia puede ser:
• Absoluta: Se da cuando no existe poseedor cuya posesión el tene-
dor represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesión, son
cosas fuera del comercio. Cuando se refiere a cosas detentadas por el
Estado Nacional, Provincial o Municipal. Entran en la órbita del Dere-
cho Administrativo y no del Derecho Civil. Se destacan en este tipo de
tenencia las siguientes:
1. De uso común: Es el que puede realizar cualquier hombre de la
comunidad. Ej. Transitar en la vía pública, estar en una plaza. Se des-

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 65


taca la indeterminación del sujeto titular de la tenencia
2. Uso Especial: Es aquel que puede realizarlo solo personas que
adquirieron la facultad conforma el ordenamiento. Ej. Permiso de uso o
concesión de uso.
• Relativa: Cuando existe un poseedor cuya posesión el tenedor repre-
senta y a su vez se clasifica en:
Interesada: cuando se tiene la facultad de uso y apro-

vechamiento sobre el objeto que recae la tenencia, por
ejemplo la locación, el comodato.
Desinteresada: cuando no hay facultades de uso y

aprovechamiento sobre el objeto que recae la tenencia,
ejemplo el depositario, el mandatario.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL TENEDOR


Facultades:
- El tenedor tiene la facultad de usar la cosa conforme a su destino,
siempre teniendo en cuenta qué tipo de tenencia tiene, pues como
vimos el tenedor desinteresado, no tiene esa facultad.

Obligaciones:
El tenedor debe:
a. conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los
gastos;
b. individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo per-
turba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados
al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde;
c. restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente
de los otros que la pretenden. (art. 1940 CC y C)

�Yuxtaposición
Es una relación de mero contacto físico con la cosa, sin voluntad  jurídicamente
relevante de tener ese contacto físico
Ejemplo: Si estando yo dormido me colocan un objeto en la mano: mi relación
con ese objeto es de una yuxtaposición. O el caso de un demente o un menor
de 10 años, que tiene una relación física con la cosa, pero carece de voluntad
jurídicamente apta para jerarquizar esa relación, es por ello que el Código Civil
y Comercial establece como relaciones de poder o relaciones reales y las regula
solo a la posesión y a la tenencia.

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Actividades
Ud. ya ha avanzado en el estudio de la materia y se encuentra en condiciones
de integrar los conocimientos adquiridos, razón por la cual deberá relacionar
contenidos de los módulos 1 y 2 para responder a las siguientes situaciones
problemáticas.

Actividad 1: Relaciones Reales


Juan Bustos es propietario de un inmue-
ble, adquirido por escritura pública
inscripta en el registro y tradición opor-
tunamente efectuada, que alquila a Fer-
nando Cerquatti. Transcurren cuatro
meses sin que Cerquatti pague los alqui-
leres y no obstante ello, se queda en la
propiedad. Reconociendo que la propie-
dad no le pertenece, Cerquatti le manda
a Ud. como corredor inmobiliario encar-
gado de receptar el pago de los alquile-
res, una carta documento solicitando un
plan de pago.

Teniendo como cliente a Juan Bustos éste concurre a su inmobiliaria para que le
aclare la situación Para ello, Ud. deberá tener en claro los siguientes aspectos:
a) Indique en la situación problemática planteada, quién es poseedor y
quién es tenedor, antes del envió de cualquier tipo de carta documento
por parte del locatario.
b) En el supuesto de que Cerquatti negase el contrato de locación, mani-
festando haber realizado actos posesorios, y no quisiera restituir el
inmueble por dichas circunstancias, Ud. deberá fundamentar qué tipo de
relación real tiene Cerquatti, en cuyo caso indicará de qué clase. Para
la respuesta de esta pregunta deberá tener en cuenta la clasificación de
la tenencia y de la posesión según corresponda.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 67


Actividad 2: Derecho Reales, Relaciones Reales y Efectos de la Registra-
ción

Jorge Gutiérrez compra


un inmueble por escritura
pública. A los dos días
de la firma de la escri-
tura ingresa al inmueble
y comienza a habitarlo,
habiendo registrado opor-
tunamente el citado ins-
trumento público.

Transcurridos dos años


de la compra, Gutiérrez
es intimado por el Fisco
al pago de unos períodos
impositivos a los cuales
no pudo responder.
Por esta razón el inmueble es subastado y adquirido por el Sr. Diego Santos
por Auto Aprobatorio de Subasta y Acta de Toma de Posesión ordenada por el
Juez de la causa.

El cuerpo de subasta no es inscripto, no obstante, Santos transfiere el inmue-


ble por Boleto de compraventa a Sergio González, quien al ingresar al mismo
se encuentra con que está ocupado por una familia de apellido Bustamante,
que ingresó al inmueble rompiendo el candado de entrada.

Dos meses después de la firma del boleto, ingresan dos embargos, el primero
dirigido a Gutiérrez y otro a Santos, por juicios en los que los citados eran
deudores.

Como corredor Inmobiliario le piden a Ud. que realice un diagnóstico de la


situación. Para ello deberá tener en claro los siguientes aspectos:
a) Identifique en la situación problemática planteada la existencia de
derechos reales. Fundamente la respuesta teniendo en cuenta la
teoría del título y el modo.
b) Identifique en esta situación, la existencia de relaciones reales. Funda-
mente.
c) ¿Cuál de los dos embargos ingresados al Registro va a prosperar?
Fundamente la respuesta teniendo en cuenta los efectos de la regis-
tración en materia de inmuebles.

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Actividad 3: Derechos Reales. Relaciones Reales.

Se ha adquirido por subasta pública un inmue-


ble. El juez admitió la subasta ordenando Auto
Aprobatorio de la misma. Cuando quiere otor-
gar acta de Toma de Posesión, se encuentra
con que en el ínterin el inmueble se encuentra
ocupado por una familia de apellido Rodrí-
guez, quienes manifiestan que hace más de
treinta años fueron nombrados caseros del
inmueble, pero que hace quince años que
no tienen noticia de los dueños, razón por la
cual se han hecho cargo del mismo, pagando
impuestos, realizando mejoras y otras amplia-
ciones.

Ud. es dueño de una inmobiliaria y como tal deberá contestar los siguientes
interrogantes:
a) ¿El adquirente ha adquirido el dominio en subasta? Fundamente la
respuesta. En su caso indique cuáles serían los elementos constitutivos
que dan nacimiento al mismo.
b) Indique en la situación problemática planteada la existencia de relacio-
nes reales. Fundamente.
c) ¿Puede en las condiciones planteadas, el adquirente inscribir su domi-
nio en subasta? Fundamente.
d) ¿La familia Rodríguez ha adquirido el dominio? Deberá fundamentar
teniendo en cuenta la teoría del título y el modo.

Glosario

Constituto Possessorio: Es una forma de tradición abreviada en donde no


hace falta la entrega de la cosa, por la especial relación que se encuentra la per-
sona con la cosa. Ejemplo, el locador, que está en la cosa en calidad de posee-
dor y vende la misma y se queda en ella en calidad de locatario-tenedor
Interversión: Es el cambio de causa por la cual se encuentra la persona con la
cosa: Se da en la figura del abuso de confianza, cuando alguien a quien se la ha
dado la cosa en calidad de tenedor, manifiesta por actos exteriores la voluntad
de convertirse en poseedor de la misma y cuando esos actos producen el efecto
de excluir al anterior poseedor de la posesión de la cosa.
Ius possessionis: Término en latín que significa que alguien tiene la posesión.
Puede tener la posesión aún sin derecho, como en el caso del poseedor ilegí-
timo.

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Ius possidendi: Es quien tiene una posesión con título válido.
Posesión: Habrá posesión cuando una persona tenga una cosa bajo su poder
con intención de someterla al ejercicio de un derecho real que se ejerza por la
posesión.
Posesión de buena fe: La posesión es de buena fe cuando el poseedor, por
ignorancia o error de hecho se persuadiere de ser poseedor legítimo. La buena
fe tiene un elemento subjetivo que es la creencia sin duda alguna del posee-
dor de ser el legítimo poseedor de la cosa, es decir cree que tiene la posesión
basada en un derecho real, pero no lo tiene en virtud de ese error de hecho.
Posesión ilegítima: La posesión es ilegítima cuando se tiene sin título o por un
título nulo, o por un modo insuficiente para adquirir derechos reales o cuando
se hubo de quien no tenía derecho de poseer o no lo tenía para transmitirla. Es
decir, cuando falta el título o el modo o son insuficientes hay posesión ilegítima.
Posesión legítima: La posesión es legítima cuando es el ejercicio de un dere-
cho real constituido conforme a las normas del código. Es decir, cuando hay
título y modo suficiente.
Tenencia: Habrá tenencia cuando una persona detente una cosa bajo su poder
reconociendo en otro la propiedad.
Tenencia desinteresada: Se tiene la cosa reconociendo en otro la propiedad,
sin poder usar y gozar de ella, sin obtener de la cosa ningún beneficio. Por
ejemplo: el caso del depositario o mandatario.
Tenencia interesada: Se tiene la cosa reconociendo en otro la propiedad, pero
pudiendo usar y gozar de la misma, obteniendo un provecho de la cosa. Por
ejemplo, el caso del locatario o comodatario.
Título putativo: Es aquel título que tiene los requisitos formales, pero o bien
el título no existe (cuando se posee en virtud de un testamento que ha sido
revocado) o se aplica en forma errónea a la cosa poseída (compro por escritura
pública el lote A pero por un error de hecho comienzo a poseer el lote B).
Tradición por indicación: Es una forma de tradición abreviada, donde no hace
falta la entrega de la cosa, por la relación en la que se encuentra la persona
con la cosa. Cuando alguien que posee a nombre de una persona, en virtud
de un acto jurídico se le indica que comience a poseer a nombre de otra. Caso
del locatario que al venderse el inmueble que alquila se le indica que posea en
nombre del nuevo locatario comprador del inmueble.
Traditio brevi manu: Es una forma de tradición abreviada, en donde no hace
falta la entrega de la cosa, en virtud de la cual una persona que estaba en rela-
ción a la cosa en calidad de tenedor en virtud de un acto jurídico se transforma
en poseedor. Caso el locatario que compra el inmueble que alquila y de tenedor
se transforma en poseedor.
Yuxtaposición local: Habrá yuxtaposición cuando exista un mero contacto
físico con la cosa, en el que no interviene para nada la voluntad del sujeto.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.70


Material de consulta:

• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera


y Graciela Medina.- 1ª. Ed –Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “La Ley
2014“
• BORDA, Guillermo: Derecho Civil - Tratado de Derechos Reales. Tomos
I y II. Editorial Abeledo-Perrot, 1975.
• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier, 1992.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código
Civil Comentado. Tomos 5A, 5B, 5C; “Derechos Reales”. Editorial
Hammurabi, 2004, 2da. edición.
• CALEGARI de GROSSO, Lydia E.: Derechos Reales. Tomos I y II. Edi-
torial Abeledo-Perrot, 1998
• GATTI, Edmundo: Propiedad y Dominio. Editorial Abeledo-Perrot, 1996.
• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil - Tratado de los Derechos Reales.
• LAQUIS, Manuel Antonio: Derechos Reales. Tomos I a VI. Editorial
Depalma, 1983.
• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos I, II y
III. Editorial Zavalía, 5ta. edición.
• MOISSET DE ESPANES, Luis: Dominio de Automotores Y Publicidad
Registral. Editorial Advocatus, 1981.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Tomos I, II, III y IV. Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1989.
• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA, 1975.
• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino – Reales.
Cuarta edición actualizada por Manuel J. ARGAÑARÁS. Editorial TEA.
• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales – Lecciones. Edicio-
nes Lerner.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 71


m3

Derecho de propiedad

1.- Diferencia entre propiedad y


dominio. Propiedad Intelectual:
Manifestaciones de la Propie-
dad Intelectual. Diferencias entre
Derecho de Autor y Propiedad
Industrial.
2.- Garantías Constitucionales
de la Propiedad: a) Frente a los
particulares: acciones poseso-
rias y acciones reales. b) Frente
al Estado: La expropiación: utili-
dad pública. Bienes expropiables,
requisitos, clases de expropia-
ción. Procedimiento administra-
tivo y judicial.

Microobjetivos
• Conocer el concepto de propiedad y diferenciarlo con el dominio, para
comprender el alcance y jerarquía constitucional de la primera a los
fines del asesoramiento.
• Entender el régimen de la Propiedad Intelectual para incorporar conoci-
mientos a aplicar en la profesión.
• Advertir la existencia, en nuestro régimen jurídico, de garantías a la
propiedad, para el ejercicio profesional.
• Entender el régimen de la expropiación; especialmente los requisitos
de su procedencia y los tipos de expropiación, para el asesoramiento
desde su rol como corredor inmobiliario.

Contenidos

Estimado alumno:
Hemos estudiado en el módulo 1, cómo se adquieren los derechos reales apli-
cando la teoría del título y el modo. Distinguimos también cuáles son las relacio-
nes reales y su clasificación en el módulo 2.

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Nos encontramos ahora en condiciones de ver en este módulo en qué consiste
el derecho de propiedad y cómo adquiere el dominio el Estado a través del
proceso expropiatorio, además de las garantías constitucionales que protegen la
propiedad de los particulares.

Para el estudio de este módulo deberá consultar, además del Código


Civil y Comercial actualizado, las siguientes leyes que se encuentran en
el Material básico de esta asignatura:
• Ley 21.499 Expropiación IC 1
• Ley 6394 Pcia. de Cba. Expropiación IC 2
Derecho de Propiedad

Diferencia entre propiedad y dominio

Hay una relación de género y especie entre la


Propiedad y el Dominio. El dominio es la especie pues se trata de un derecho de
propiedad que recae sobre cosas. La propiedad tiene un sentido amplio que
comprende todo derecho patrimonial, es decir, todos los derechos reales y
personales. . La Corte Suprema interpreta los términos propiedad contenidos en
los Art. 14 y 17 de la C.N. en un sentido amplísimo comprensivo de todo dere-
cho patrimonial. Así se pronunció en el sentido que el Art. 17 protege a todo
aquello que forma el patrimonio del habitante, trátese de derechos reales o de
derechos personales, de bienes materiales o inmateriales. También ha dicho
que la palabra propiedad comprende todos los intereses apreciables que
un hombre puede poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su
libertad.
A su vez el Código Civil y Comercial en su artículo 1941 define al Dominio como
“el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer mate-
rial y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.”
En relación al objeto y teniendo presente las definiciones vertidas de estas dos
instituciones jurídicas podemos establecer una diferencia en torno a que la
propiedad puede recaer tanto sobre bienes materiales como inmateriales, en
cambio el dominio recae solamente sobre cosas (bienes materiales).

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Propiedad intelectual
La propiedad Intelectual tiene 2 manifestaciones:

1. Derecho de autor: que


comprende las creaciones del intelecto, que tienen como objeto una
recreación del espíritu, una satisfacción personal (Art. 1, ley 11.723). El
Derecho de autor regula principalmente los derechos subjetivos del
creador de la obra y que pueden manifestarse como obras literarias,
musicales, teatrales, artísticas, científicas y audiovisuales. Todo creador
de una obra intelectual, ya sea ésta artística o literaria, se considera un
autor. En el Derecho de Autor encontramos dos tipos de facultades
reguladas, por un lado las de carácter personal, que conforman el
llamado derecho moral del autor y que nacen con la misma creación de
la obra. Dentro de este carácter personal encontramos el derecho de
secreto, el derecho de paternidad, el derecho de retracto y de no
alteración del núcleo o idea de la creación. Estos derechos, al ser de
raigambre moral, son inalienables, inembargables, intransferibles e
irrenunciables. Por otro lado, las de carácter económico o patrimonial
que se forman con la explotación económica de la creación del intelecto
y a diferencia de los morales, son transferibles, prescriptibles y renun-
ciables. Dentro de estos derechos encontramos la facultad del autor de
autorizar o prohibir la reproducción, comunicación pública, distribución,
traducción, etc. de la creación. Hay que destacar que las primeras son
el centro del resguardo de la normativa sobre esta materia.

2. Propiedad Industrial: hace referencia a la creación del intelecto que


debe ser:
1. Novedoso: conforme al estado de conocimiento de la técnica
2. Aprovechamiento Económico
3. Aplicación Industrial
La propiedad Industrial contiene:
a) Patente de Invención. Serán patentables las invenciones de
productos o de procedimientos, siempre que sean nuevas, entrañen
una actividad inventiva y sean susceptibles de aplicación industrial.
(art. 4 ley 24.481)
b) Certificado de Modelo de Utilidad. Toda disposición o forma
nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos de

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trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten
a un trabajo práctico, en cuanto importen una mejor utilización en la
función a que estén destinados, conferirán a su creador el derecho
exclusivo de explotación, que se justificará por títulos denominados
certificados de modelos de utilidad. (art. 53 ley 24.481)
c) Marcas y Designaciones. La ley 22.362 establece en su artículo
1 que Pueden registrarse como marcas para distinguir productos y
servicios: una o más palabras con o sin contenido conceptual; los
dibujos; los emblemas; los monogramas; los grabados; los estam-
pados; los sellos; las imágenes; las bandas; las combinaciones de
colores aplicadas en un lugar determinado de los productos o de los
envases; los envoltorios; los envases; las combinaciones de letras y
de números; las letras y números por su dibujo especial; las frases
publicitarias; los relieves con capacidad distintiva y todo otro signo
con tal capacidad. A su vez el mismo dispositivo legal en su artí-
culo 27 establece en relación a las designaciones que el nombre
o signo con que se designa una actividad, con o sin fines de lucro,
constituye una propiedad para los efectos de la ley.
d) Diseño Industrial. Es el aspecto aplicado a un producto indus-
trial que le confiere carácter ornamental. El registro de Modelos y
Diseños está regulado por el Decreto-ley N 6.673/63, ratif. por Ley N
16.478, Decreto reglamentario 5682/65, Disposición ExDNPI 21/74.

Cuadro Comparativo
DERECHO DE AUTOR PROPIEDAD INDUSTRIAL
Se exige originalidad Se exige originalidad y que sea nove-
doso
No se asegura un rédito económico, El Estado va a dar el certificado sobre
sino que se asegura que ninguna el instrumento, luego de un análisis de
persona tome rédito de de su obra. cumplimiento de los requisitos estable-
cidos por ley.
Inscripción Declarativa, excepto Inscripción Constitutiva.
traducciones.

Garantías Constitucionales de la Propiedad:


a) Frente a los particulares: acciones posesorias y acciones reales.
b) Frente al Estado

La Constitución protege la propiedad, en los siguientes artículos:


• Art. 14: al establecer como Derechos Civiles que todos los habitantes
de la Nación gozan del derecho de “…usar y disponer de su propie-
dad…”.
• Art. 14 bis: contempla los Derecho Sociales, así el Estado otorgará
“…. La defensa del bien de familia y el acceso a una vivienda digna”.
• Art. 17: Regula la protección del Derecho de Propiedad, Expro-
piación- Propiedad Intelectual, Confiscación, sienta las bases que

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“La Propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede
ser privado de ella, sino en virtud de una sentencia fundada en ley. La
expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley
y previamente indemnizada. …..” En este párrafo quedan regulados
los principios de la expropiación. También protege el derecho de autor
cuando dice “…Todo autor o inventor es propietario exclusivo de su
obra, invento o descubrimiento, por el término de que le acuerde la
ley….”.

Frente a los Particulares


El ordenamiento jurídico legal vigente establece que frente a los particulares el
propietario tiene la protección de ejercer contra ellos las acciones posesorias y
las acciones reales. Las acciones reales y las acciones posesorias confieren al
propietario una sólida y eficaz defensa contra los ataques ilegítimos a que está
expuesto en sus relaciones contra terceros. Con respecto a estas acciones solo
interesa destacar que las acciones posesorias son utilizadas contra la turbación
o el despojo que puede sufrir un poseedor sin interesar que sea propietario. En
cambio las acciones reales (reivindicatoria, confesoria y negatoria) solo son uti-
lizadas por los titulares de los derechos reales frente a la negación o existencia
del mismo.

Frente al Poder Público (al Estado)

Frente al Estado el propietario tiene la


defensa de la expropiación, que le permite como veremos una limitación al
avance que el Estado puede tener respecto de la propiedad privada. Es verdad
que el Estado con frecuencia se ve en la obligación de ocupar o autorizar la ocu-
pación de bienes pertenecientes a los particulares, para la mejor realización de
sus fines, pero está obligado a pagar un precio justo y en la forma que se
establece previamente.
Podemos definir a la Expropiación como el instituto de derecho público
mediante el cual el Estado, para el cumplimiento de un fin de utilidad pública,
priva coactivamente de la propiedad de un bien a su titular, siguiendo un deter-
minado procedimiento y pagando una indemnización previa, en dinero, integral-
mente justa y única.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.76


Dos son los efectos esenciales de la expropiación:
• la transferencia del derecho de propiedad.
• previa indemnización.

Elementos.

Los elementos de la expropiación pública son los siguientes:

1) Utilidad pública (elemento final)

La Ley de Expropiación establece que “la utilidad pública que debe servir de fun-
damento legal a la expropiación, comprende todos los casos en que se procure
la satisfacción del bien común, sea éste de naturaleza material o espiritual” (Art.
1º ley 21.499). Este elemento constituye una garantía constitucional en reguardo
de la propiedad privada. Hay que destacar que no existe un concepto de utilidad
pública, ya que la misma esencia de la expropiación es flexible y no rígida.

La expropiación debe ser establecida por medio de una ley dictada por el Poder
Legislativo, que debe calificar la utilidad pública a través de la misma. La decla-
ración de utilidad pública puede ser específica o genérica (art. 5º, Ley 21.499).
La declaración de utilidad pública se hará, en su caso, por ley, con referencia
a bienes determinados. Cuando la calificación sea sancionada con carácter
genérico, el Poder Ejecutivo individualizará los bienes requeridos a los fines de
la ley, con referencia a planos descriptivos, informes técnicos u otros elementos
suficientes para su determinación. Cuando el órgano legislativo no determine
individualmente el bien, corresponde hacerlo al Poder Ejecutivo entre los gené-
ricamente enumerados o dentro de la zona señalada, pero siempre respetando
los parámetros establecidos por la ley.

Por último, hay que señal que será el Poder Judicial el que tenga la potestad de
revisar la declaración de utilidad pública establecida por la ley, declarando a la
misma inconstitucional en el caso que falte este elemento formal.

2) Bien expropiable (elemento objetivo);

El artículo 4 de la ley 21499 establece de manera muy amplia el elemento


objetivo de la expropiación al establecer que pueden ser objeto de expropiación
todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la “utilidad
pública”, cualquiera sea su naturaleza jurídica, pertenezcan al dominio público o
al dominio privado, sean cosas o no. Por lo cual podemos afirmar que el objeto

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de la expropiación es la propiedad, vale decir, todos los derechos patrimonia-
les de contenido económico. Cabe destacar que en ciertas ocasiones puede
suceder que para la satisfacción de la utilidad pública no se requiera la expro-
piación total del objeto, como por ejemplo en el caso de un inmueble por donde
va a pasar una ruta nacional, para estos casos se utiliza la expropiación parcial,
teniendo el expropiado el derecho a solicitar la expropiación total para los casos
de que el remanente sea inútil según el uso que le venía dando al inmueble. En
los terrenos urbanos se considerarán sobrantes inadecuados los que por causa
de la expropiación quedaren con frente, fondo o superficie inferiores a lo autori-
zado para edificar por las ordenanzas o usos locales. Tratándose de inmuebles
rurales, en cada caso serán determinadas las superficies inadecuadas, teniendo
en cuenta la explotación efectuada por el expropiado. (art. 8 ley 21.499)

Por último el artículo 7 de la ley 21.499 expresa que la declaración de utilidad


pública podrá comprender no solamente los bienes que sean necesarios para
lograr tal finalidad, sino también todos aquellos cuya razonable utilización en
base a planos y proyectos específicos convenga material o financieramente a
ese efecto, de modo que se justifique que las ventajas estimadas serán utiliza-
das concretamente en la ejecución del programa que motivó la declaración de
utilidad pública.

3) Expropiante y expropiado (elemento subjetivo);

Los sujetos que encontramos en una expropiación son los siguientes:

• Expropiante (sujeto activo). Es el sujeto que ejecuta la ley que establ-


ece la expropiación del bien. Podrá actuar como expropiante el Estado
Nacional; también podrán actuar como tales la Municipalidad de la
Ciudad de Buenos Aires, las entidades autárquicas nacionales y las
empresas del Estado Nacional, en tanto estén expresamente facultadas
para ello por sus respectivas leyes orgánicas o por leyes especiales.
Los particulares, sean personas de existencia visible o jurídicas, podrán
actuar como expropiantes cuando estuvieren autorizados por la ley o
por acto administrativo fundado en ley. (art. 2 ley 21.499)


Expropiado (sujeto pasivo). Es el titular del bien objeto de la declara-
ción de utilidad pública. No existe impedimento para que el sujeto

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expropiado pueda ser también una persona pública estatal. La acción
expropiatoria podrá promoverse contra cualquier clase de personas, de
carácter público o privado (art. 3 ley 21.499)

• Puede haber un tercer sujeto, el beneficiario, cuando el bien no se


expropia para el expropiante sino para terceros. Es aquél a quien se
destina el objeto expropiado

4) Indemnización (elemento material);

El elemento material es el que garantiza que la condición del patrimonio del


expropiado quede indemne frente a la expropiación. La indemnización está
destinada a compensar económicamente la pérdida patrimonial que ha sufrido
el expropiado en pos de la utilidad pública. Como lo expresa la Corte Suprema
de Justicia de la Nación, significa restituir integralmente al propietario el mismo
valor económico del que se le priva, cubriendo los daños y perjuicios que sean
consecuencia de la expropiación [CSJN, 7/10/76, “Agros SA c/Consejo Nacio-
nal de Construcciones Antisísmicas y de Reconstrucción de San Juan (Instituto
Nacional de Prevención Sísmica)”, ED, 70-167; íd., 22/12/71, “Provincia de
Buenos Aires c/Bonabello, Ricardo”, ED, 43-566]. Es por eso que la Consti-
tución Nacional y la ley de expropiación determinan una serie de garantías que
el expropiante debe tener presente y que se pueden detallar de la siguiente
manera:

• Indemnización previa: El Art. 17 de la Constitución dispone que la


expropiación debe ser previamente indemnizada. Es el único de los
caracteres de la indemnización contemplado expresamente por la nor-
mativa Constitucional. Por esta razón el propietario seguirá siendo tal,
mientras no perciba íntegramente su indemnización.
• Indemnización única: La Ley de Expropiación adopta el sistema de
indemnización única, lo cual implica que el monto que tiene que abonar
el expropiante es uno sólo, resultando beneficiario exclusivo el expro-
piado.
• Indemnización en dinero: La Ley 21.499 en su Art. 12 prescribe que
la indemnización se pagará en dinero efectivo, salvo que medie con-
formidad del expropiado en el sentido de aceptar otra especie de valor,
como por ejemplo, bonos, títulos públicos, etc.

A su vez hay que establecer los rubros que integran la indemnización según el
régimen legal de la expropiación. En torno a ello la indemnización comprende el
valor objetivo del bien expropiado, es decir lo que realmente vale el bien para
el mercado y que a su vez debe ser un valor justo, entendiendo por este, la

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percepción de un monto equivalente al que se lo priva. Por su parte la indem-
nización debe ser fijada con un valor actual al momento de la desposesión.
Por último la indemnización tiene que comprender el valor integral del bien, es
decir, debe contener la totalidad de lo que se lo priva y no afectar en su monto
deducciones que lesionen su pérdida patrimonial

En relación a las
mejoras no se indemnizarán las mejoras realizadas en el bien con posterioridad
al acto que lo declaró afectado a expropiación, salvo las mejoras necesarias
(art. 11 ley 21.499). Tampoco se indemnizarán los valores afectivos o morales
del bien expropiado

5) Procedimiento y plazo (elemento formal).

La legislación prevé dos procedimientos expropiatorios:

a) Administrativo, de avenimiento, cesión amistosa o extrajudicial


El Art. 14 de la Ley 21.499 establece que declarada la utilidad pública
de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario,
dentro de los valores máximos que estimen a ese efecto el Tribunal de
Tasaciones de la Nación para los bienes inmuebles, o las oficinas técni-
cas competentes que en cada caso se designarán, para los bienes que
no sean inmuebles. Tratándose de inmuebles, el valor máximo estimado
será incrementado automáticamente y por todo concepto, en un 10%.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación es un ente autárquico, que se
encuentra regido por la ley 21.626. Entre sus funciones tiene a su cargo
la de tasar los inmuebles sujetos a expropiación y dictaminar acerca de
su valor en los casos previstos por la Ley de Expropiación (Art 2 inc. a),
de la citada Ley).
Si el expropiado acepta ese valor, no habrá necesidad de acudir a
la instancia judicial. Este procedimiento extrajudicial, sólo puede ser
utilizado en aquellos casos en que el expropiado no cuestiona la legit-
imidad de la calificación de la utilidad pública ni los valores que fije el
Tribunal de Tasación.

b) Judicial, o contencioso-expropiatorio.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.80


A partir del Art. 15 de la ley 21.499, regula el procedimiento judicial. Así
“No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles,
la cuestión será decidida por el Juez quien, respecto a la indemni-
zación prevista por el Art. 10 y sin perjuicio de otros medio probatorios,
requerirá dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el que
deberá pronunciarse dentro de los 90 días.”
El Art. 17 regula el no avenimiento sobre el valor de los bienes muebles
“No habiendo avenimiento acerca del valor de los bienes que no sean
inmuebles, sin perjuicio de las oficinas técnicas a las que alude el Art.
13, deberá sustanciarse prueba pericial. Cada parte designará un perito
y el juez a un tercero, a no ser que los interesados se pusieren de acu-
erdo en el nombramiento de uno solo.”
No habiendo avenimiento el expropiante deberá promover la acción judi-
cial de expropiación. El proceso tramitará por juicio sumario. Promovida
la acción se dará traslado por 15 días al demandado.
Si existieren hechos controvertidos se abrirá la causa a prueba por
el plazo que el juez estime prudencial. Las partes podrán alegar por
escrito sobre la prueba dentro del plazo común de 10 días. Presentados
los alegatos o vencido el plazo para hacerlo, el juez llamará autos para
sentencia, la que deberá pronunciarse dentro de los 30 días de quedar
firme aquella providencia. Las partes pueden interponer recursos con-
forme el Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Nación.
La sentencia fijará la indemnización teniendo en cuenta el valor del bien
al tiempo de la desposesión.
Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada cuando se
ha operado la transferencia del dominio al expropiante mediante senten-
cia firme toma de posesión y pago de indemnización (Arts. 18, 19, 20,
29 de la ley 21.499).

Plazo de la Expropiación:
Se tendrá por abandonada la expropiación:
a) Si el expropiante no promueve el juicio dentro de los 2 años de vigen-
cia de la ley que la autorice cuando se trate de bienes individualmente
determinados.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 81


b) De 5 años cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una zona
determinada.
c) De 10 años cuando se trate de bienes comprendidos en una enumer-
ación genérica.
Ver al respecto Art. 33 de la citada ley.

De la retrocesión:
El artículo 35 regula cuándo procede la acción de retrocesión a saber: “…
cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al previsto en la ley
expropiatoria, o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos años
computados desde que la expropiación quedó perfeccionada en la forma pre-
vista en el artículo 29 de la ley de Expropiación.”

“Cuando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plazo mencio-
nado en el artículo 35, a efectos de la acción de retrocesión el expropiado
deberá intimar fehacientemente al expropiante para que le asigne al bien el
destino que motivó la expropiación; transcurridos seis meses desde esa intima-
ción sin que el expropiante le asignara al bien ese destino, o sin que hubiere ini-
ciado los respectivos trabajos, los que deberá mantener conforme a los planos
de obra aprobados, la acción de retrocesión quedará expedita, sin necesidad
de reclamo administrativo previo. Si al bien se le hubiere dado un destino dife-
rente al previsto en la ley expropiatoria, deberá formularse el reclamo adminis-
trativo previo.” (Art. 39 de la ley citada)

“Para que la retrocesión sea procedente se requiere:


a) Que la expropiación que la motive haya quedado perfeccionada, en la forma
prevista en el artículo 29.
b) Que se de alguno de los supuestos que prevé el artículo 35 y en su caso se
cumpliese lo dispuesto en el artículo 39.
c) Que el accionante, dentro del plazo que fije la sentencia, reintegre al expro-
piante lo que percibió de éste en concepto de precio o de indemnización, con la
actualización que correspondiere.
Si el bien hubiere disminuido de valor por actos del expropiante, esa disminu-
ción será deducida de lo que debe ser reintegrado por el accionante. Si el bien
hubiere aumentado de valor por mejoras necesarias o útiles introducidas por el
expropiante, el expropiado deberá reintegrar el valor de las mismas. Si el bien
hubiere aumentado de valor por causas naturales, el reintegro de dicho valor no
será exigido al accionante. Si el bien, por causas naturales hubiere disminuido
de valor, el monto de esa disminución no será deducido del valor a reintegrar
por el accionante”. (Art. 42 ley 21.499)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.82


De la expropiación irregular:
Procede la acción de expropiación irregular en los siguientes casos:
a) Cuando existiendo una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado
lo toma sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnización.
b) Cuando, con motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una
cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedi-
mento para disponer de ella en condiciones normales.
c) Cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una inde-
bida restricción o limitación, que importen una lesión a su derecho de propiedad.
(Art. 51 ley 21.499)
Conforme lo regula el art 53 de la citada ley, el que acciona por expropiación
irregular está exento de la reclamación administrativa previa La acción de
expropiación irregular prescribe a los cinco años, computados desde la fecha en
que tuvieron lugar los actos o comportamientos del Estado que tornan viable la
referida acción (Art. 56 ley 21.499).

Ud. ya ha visto la ley Nacional de Expropiación. A los fines del estudio de la


Ley de la Pcia. de Córdoba 6394 le sugerimos realizar las actividades de este
módulo.
Actividades

Actividad 1: Estudio comparativo con la Ley Pcial 6394

A los fines de uniformar el estudio


de todos en una sola ley provincial,
teniendo en cuenta la diversidad de
provincias a la que pertenecen como
alumnos de distancia, enfocaremos
el estudio en la Ley de Expropiación
de Córdoba, 6394, a cuyo fin deberá
realizar un cuadro comparativo con la
Ley Nacional en donde deberá tener
en cuenta en particular:

a) Sujeto expropiante (Art. 3 de la ley 6394)


b) Objeto de la Expropiación (Art. 4, 5, 9)
c) Indemnización (Art. 12,13)
d) Procedimiento:
- Administrativo: Art. 14)
- Judicial: Art. 15, 19, 20, 21, 24, 25.
d) Expropiación Irregular (Art. 32,36)
e) Acción de Retrocesión: Art. 37,38, 39, 41, 42
f) Plazo de Expropiación (Art. 57)

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Actividad 2: Expropiación

Juan Gutiérrez es propieta-


rio de un inmueble que ha
sido afectado para la cons-
trucción de una autopista. El
Estado Nacional ha pagado
la indemnización, ha adqui-
rido el dominio y ha tomado
posesión, todo ello en Junio
del 2009. Hasta enero del
2012, el Estado no cons-
truyó la citada autopista.
Gutiérrez, que sabe que
Ud. es corredor inmobiliario,
concurre a su oficina a los
fines de que le explique en
qué situación se encuentra.

Para ello Ud. deberá responder los siguientes interrogantes:


a) Conforme los datos indicados en el caso planteado: ¿Ha quedado per-
feccionada la expropiación? Fundamente teniendo en cuenta la ley de
expropiación nacional.
b) ¿Qué recursos tiene Gutiérrez frente a la situación? Deberá indicar
fundadamente si puede recuperar el inmueble o en su caso instar el
proceso expropiatorio, todo ello conforme la ley nacional.

Ud. ya ha estudiado los módulos 1, 2 y 3, en consecuencia,


se encuentra en condiciones de realizar la Actividad 1 de la Evalua-
ción.

Glosario

Avenimiento en la expropiación: Hay avenimiento cuando el expropiante


adquiere directamente del propietario, dentro de los valores máximos estimados
por el Tribunal de Tasaciones de la Nación o Consejo General de Tasaciones en
la Provincia de Córdoba, para los bienes inmuebles, o las oficinas técnicas com-
petentes para los bienes que no sean inmuebles. Es decir, hay aceptación del
valor asignado por parte del expropiado. En el caso de los inmuebles, el valor
de tasación, existiendo avenimiento, se incrementa automáticamente en un diez
por ciento por todo concepto. En caso de no existir avenimiento, el expropiante

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.84


deberá promover la acción judicial de expropiación. En esta acción de expropia-
ción, sólo puede discutirse el valor del bien sujeto a expropiación.
Desistimiento de la expropiación: El expropiante puede desistir de la acción
promovida en tanto la expropiación no se encuentre perfeccionada.
Expropiación irregular: La ley contempla tres casos: a) Cuando existiendo una
ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado lo toma sin haber pagado
la indemnización. b) Cuando con motivo de la ley de declaración de utilidad
pública, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente
dificultad o impedimento. c) Cuando el Estado imponga al derecho del titular de
un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen una lesión a
su derecho de propiedad.
Expropiación perfeccionada: La expropiación está perfeccionada cuando se
ha operado la transferencia del dominio al expropiante mediando sentencia
firme, existe toma de posesión y hay pago de la indemnización.
Indemnización en la expropiación: La indemnización sólo comprende el valor
objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de
la expropiación. No comprende circunstancias de carácter personal o afectivo,
ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pudiera conferir al bien la obra a
ejecutarse.
Objeto expropiable: Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes con-
venientes o necesarios para la satisfacción de la “utilidad pública”, cualquiera
sea su naturaleza jurídica. Pueden pertenecer al dominio público o al dominio
privado; pueden ser cosas o no.
Propiedad: La Corte Suprema de Justicia de la Nación la ha conceptualizado a
través de sus resoluciones como todo interés apreciable del hombre, fuera de sí
mismo, su vida y su libertad. Agrega posteriormente, a los efectos de determinar
si existe propiedad o no, que debe tratarse de un derecho adquirido y no una
mera expectativa o posibilidad.
Retrocesión: Procede la acción de retrocesión cuando no se le diere destino
alguno en un lapso de dos años computados desde que la expropiación quedó
perfeccionada o cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al
previsto en la ley expropiatoria.
Utilidad pública: Comprende todos los casos donde se procure la satisfacción
del bien común sea éste de naturaleza material o espiritual. Prevalece el interés
o bienestar de la comunidad por sobre el interés o bienestar individual.

Material de consulta:
• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera
y Graciela Medina.- 1ª. Ed –Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “La Ley
2014“
• BIDAR CAMPOS, G. J. Manual de Derecho Constitucional Argentino.
Edigraf S.A., Bs As, 1983.
• BORDA, Guillermo. Derecho Civil. Tratado de Derechos Reales. Tomos
I y II. Editorial Abeledo-Perrot, 1975.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 85


• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier, 1992.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código
Civil Comentado. Tomos 5A, 5B, 5C; “Derechos Reales”. Editorial
Hammurabi, 2004, 2da. Edición.
• CALEGARI de GROSSO, Lydia E. Derechos Reales. Tomos I y II. Edito-
rial Abeledo-Perrot, 1998.
• GATTI, Edmundo: Propiedad y Dominio. Editorial Abeledo-Perrot, 1996.
• DIEZ MANUEL MARIA, Manual de Derecho Administrativo. Tomo 2,
Editorial Plus Ultra, 1985.
• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil. Tratado de los Derechos Reales.
• LAQUIS, Manuel Antonio. Derechos Reales. Tomos I a VI. Editorial
Depalma, 1983.
• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos I, II y
III. Editorial Zavalía, 5ta. Edición.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Tomos I, II, III y IV. Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1989.
• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA, 1975.
• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino – Reales.
Cuarta edición actualizada por Manuel J. ARGAÑARÁS. Editorial TEA.
• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales. Lecciones. Ediciones
Lerner.

m3 |contenidos | IC

información complementaria 1-2

VISUALIZAR DESDE LA PLATAFORMA.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.86


m4

Adquisición y extinción de los derechos reales

1.- Adquisiciones originarias y deri-


vadas. Concepto. Clases. Medios de
adquisición del dominio.
2.- Régimen general de adquisición del
dominio de las cosas muebles: Análisis
del Articulo 1895 CC y C
3.- Régimen especial de automotores.
Disposiciones generales del Decreto
Ley 6582/58
4.- El régimen de los semovientes.
Marcas y señales. Acreditación de la
propiedad del ganado mayor, menor,
cría y orejano.
5.- El régimen de las cosas perdidas.
Distinción con las abandonadas. Dere-
chos y deberes del hallador.
6.- Prescripción adquisitiva o usuca-
pión. Concepto. Fundamento. Distintas
clases de usucapión: inmuebles y mue-
bles.
7.- Causas de extinción del dominio.

Microobjetivos
• Identificar las características de las normas que informan los derechos
reales, con el fin de comprender los modos de adquisición y extinción de
los mismos.
• Conocer el régimen general de adquisición de cosas muebles para com-
prender su aplicación.
• Conocer el régimen de los automotores y de los semovientes, para
entender las disposiciones especiales aplicables.
• Advertir la existencia de la prescripción adquisitiva de cosas muebles e
inmuebles en nuestro régimen jurídico, para el asesoramiento profesio-
nal.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 87


Contenidos

Estimado alumno:
En este módulo estudiaremos los modos de adquirir y extinguir el dominio. Para
ello no deberemos perder de vista que al dominio, como uno de los derechos
reales, se le aplica para la adquisición del mismo, la teoría del título y el modo,
ya estudiada en la adquisición de los derechos reales en general.
Además, estudiaremos los modos de adquirir el dominio, distinguiendo si son
originarios o derivados.
Veremos cuál es el régimen general de adquisición en materia de cosas mue-
bles. Y comprenderemos que hay otros regímenes de adquisición regulados en
forma especial: tal el caso de los semovientes (regulados por ley 22.939), los
automotores (Decreto Ley 6582/58), el régimen de los tesoros y el de las cosas
perdidas, estos dos últimos regulados en diversos artículos del Código Civil.

Para el estudio de este módulo deberá consultar, además del Código


Civil y Comercial actualizado, las siguientes leyes que se encuentran en
el Material básico de esta asignatura:
• Dto. Ley 6582/58 Automotores IC 1
• Ley 22939 Ganado Marcas y Señales IC 2
• Ley 20378. Equinos Pura Sangre de Carrera IC 3

Adquisición y extinción del dominio

1. Generalidades sobre el título y el modo

Para que la constitución o transmisión de un


derecho real se produzca es necesario que concurran el título y el modo. El
título es causa fuente del derecho, mientras que el modo es la exterior-
ización de la modificación operada en el patrimonio de los titulares por el
título, frente a la comunidad. El título determina el cambio, el modo lo produce

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.88


en la realidad social y por ello se relaciona íntimamente con la publicidad y con
la oponibilidad y la eficacia de los derechos reales.

Los modos de adquisición de los derechos reales son los hechos o actos jurídi-
cos a los que la ley confiere la virtualidad de conducir a la adquisición de ese
derecho real

El Código Civil y Comercial, a partir del Libro IV, Titulo III, Capitulo 2 regula
los modos de adquisición del dominio expresando que el dominio se adqui-
ere por:
1. Apropiación
2. Adquisición de un tesoro
3. Régimen de cosas perdidas
4. Transformación y accesión de cosas muebles
5. Accesión de cosas inmuebles
6. Tradición
7. Percepción de frutos
8. Sucesión en los derechos del propietario
9. Prescripción

Con respecto a estos modos de adquisición del


dominio, la adquisición por la prescripción será
desarrollada más adelante en este mismo módulo
y con respecto a la sucesión en los derechos del
propietario, la estudiaremos en el módulo 10. No
corresponde aquí el tratamiento o estudio de la
percepción de los frutos.

Adquisiciones originarias y derivadas: clasificación

A su vez, estos modos de adquirir el dominio se clasifican en:


 Originarios: cuando se prescinde de la existencia de un derecho anterior.
Ya sea que la cosa no tiene dueño o ha sido abandonada por su dueño, o se
adquiere en contra de la voluntad del anterior titular.

 Derivados: presuponen la existencia de un titular anterior que se ha des-


prendido de un derecho, transmitiéndolo al actual propietario.

De los modos expresados en el Código Civil y Comercial, son originarios, entre


otros:
• La apropiación, porque recae sobre cosas sin dueño.
• La prescripción, porque si bien existe un titular anterior, el
poseedor realiza actos posesorios en contra de la voluntad del
anterior titular.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 89


• Son también originarias la especificación o transformación, pues
alguien con su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de
otro.
• La accesión.

Es derivada en cambio la tradición, pues el derecho deriva de un titular ante-


rior.
La sucesión en los derechos del propietario es también un modo derivado
mortis causa o por causa de muerte de adquirir el dominio, en donde el
heredero por una ficción jurídica continúa la persona del causante y es
acreedor o deudor de todo lo que el causante era acreedor o deudor, entrando
en posesión de la herencia desde la muerte del causante.

Apropiación
Hay apropiación cuando se toma la posesión de una cosa mueble sin dueño o
abandonada por su dueño, siendo la persona capaz y teniendo la intención de
adueñarse de ella.
El Código Civil y Comercial expresa en su artículo 1947 lo siguiente:
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación.
a. son susceptibles de apropiación:
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii. el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

A su vez el mismo artículo en su segunda parte expresa que:


b. no son susceptibles de apropiación:
i. las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida,
excepto prueba en contrario;
ii. los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si
emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si
no empleó artificios para atraerlos;
iv. los tesoros.

Los requisitos son:


 Idoneidad del Objeto: debe tratarse de cosas muebles sin dueño
res nullius o abandonadas res derelictae. Las primeras son aquellas que no
tienen signos de una posesión anterior. A su vez el Código Civil y Comercial
menciona además como objetos susceptibles de apropiación, a los animales
que son objeto de caza y peca y al agua pluvial que caiga en lugares públicos
o corra por ellos

Las cosas abandonadas son aquellas de cuya posesión se desprenden mate-


rialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas. Los inmuebles no

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.90


pueden ser adquiridos por apropiación, pues nunca carecen de dueño aunque
la posesión se encuentre vacua (vacía), si no han tenido con anterioridad
dueño o han sido abandonados, pertenecen al Estado.

Hay que determinar la necesidad del cumplimiento de dos requisitos para que
se de este modo de adquirir:
• Aprehensión: es la toma de posesión efectiva de la cosa, y fija el
momento en el cual se adquiere la posesión y la propiedad.

• Ánimo de Adquirir: sin este requisito no puede interpretarse que
exista adquisición de la posesión y tampoco de la propiedad.

La Caza y la Pesca: son dos


típicas maneras de apropiación. Respecto de la Caza el Código Civil y Comer-
cial regula dónde se puede cazar, cuándo se considera que el animal ha sido
cazado y se contempla el caso del animal herido.
Así el Art. 1948 CC y C dice:
El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece
al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista
de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o
caiga en su trampa. Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin
su autorización expresa o tácita.

El animal se juzga cazado cuando es tomado por el cazador vivo o muerto, o


cuando ha caído en las trampas puestas por él. La trampa indica la intención
de aprehender al animal, y es también la exteriorización del elemento objetivo
de la aprehensión.
En caso de que el animal se encuentre herido y el cazador no desista de él,
nuestro Código Civil y Comercial, veda a los terceros apoderarse del animal
mientras el cazador continué en la persecución del animal herido, dando así
un derecho preferencial a su adquisición (aunque otro la tome o caiga en su
trampa).

Respecto de la Pesca, el artículo 1949 CC y C establece que quien pesca en


aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere
el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 91


El Código Civil y Comercial a su vez regula la situación de los Enjambres al
establecer que el dueño puede seguir al enjambre por otros inmuebles ajenos
pero si no lo persigue o su intento cesa o llegan a unirse a otro enjambre,
pierde el derecho que tenía respecto a éste. (Art. 1950 CC y C)

Régimen de los tesoros

El tesoro es un modo de
adquirir el dominio con características propias.
El concepto legal se encuentra en el Art. 1951 CC y C y es tesoro toda cosa
mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble.
No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de
restos humanos mientras subsiste esa afectación.

El tesoro no es una cosa res nullíus (sin dueño), tampoco es una cosa aban-
donada, ya que quien esconde una cosa para ponerla al resguardo, está lejos
de manifestar intención de abandono, sino que el dueño no es conocido.
Es una cosa mueble no sólo porque así lo expresa el Art. 1951 CC y C y
porque no encaja en la definición de inmuebles del 225 CC y C, sino que tam-
poco puede ser inmueble por accesión, que son aquellos que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, y además hay que tener pre-
sente que el tesoro hallado en un inmueble hipotecado o dado en anticresis,
no está comprendido en dichas garantías. O sea que es independiente y no
responde por estos gravámenes.

• Derechos y deberes del hallador seguir


Se entiende por descubridor del tesoro al primero que lo hace visible, aunque no
sepa que es un tesoro. Art 1952 del CC y C.
A su vez este mismo artículo expresa que el hallazgo debe ser casual y que
solo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de los dere-
chos reales que se ejercen por la posesión, con excepción a la prenda.
En referencia a los derechos del descubridor el Código Civil y Comercial en
su artículo 1953 contempla todas las situaciones en las que se puede hallar el
descubridor respecto de sus derechos.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.92


Derechos del descubridor. Se puede desmembrar al artículo citado de la
siguiente manera:
• Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al
dueño en su totalidad.
• Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor
y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la
cosa.
• Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece
por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.

Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el


dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca
sin su autorización.
Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera
posibilidad de encontrar un tesoro.

Al margen de lo expresado el articulo 1954 CC y C regula la situación que se


haya la persona que pretende la propiedad de un tesoro que se encuentra en
un inmueble ajeno.
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en
predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del
predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemni-
zación de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no
se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble. (Art. 1954
CC y C)

Régimen de cosas perdidas

Dentro del capítulo 2 (Modos


especiales de adquisición del dominio) del Título III, del libro IV en la sección
3ª encontramos al régimen de cosas perdidas. Esta ubicación puede traer una
serie de discusiones en torno a que si pertenece o no a un modo especial de
adquisición del dominio.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 93


Nos limitaremos a expresar lo establecido por los artículos 1955 y 1956 CC y
C que contemplan su normativa:
ARTÍCULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está
obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a
título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a recla-
marla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo,
quien debe dar intervención al juez.

ARTÍCULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien


tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la rec-
ompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o rec-
lamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa
puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.

Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla,
la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa
es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de
la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que
se halló.

Transformación y accesión de cosas muebles

La especificación o transformación, está contemplada en el Art. 1957 CC y C “


Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una
cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una
nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior.
“. Ej.: plata transformada en una medalla, o la uva en vino.
A los fines de analizar este modo de adquirir el dominio, se deben tener en
cuenta dos circunstancias:
1. La buena o mala fe del transformador
2. Que la cosa pueda o no volver a su forma primitiva
El artículo mencionado regula dichas circunstancias que las agruparemos en
otro orden para su mejor comprensión:
• Buena fe del transformador:
1. La transformación no puede volver al estado anterior: Hay adquisición
del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa
ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace
una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al
estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.

2. La transformación es reversible: Si el transformador es de buena fe


y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño
de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.94


al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los
gastos de la reversión.

• Mala fe del transformador:


1. La transformación no puede volver al estado anterior: Si la transfor-
mación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser
indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva
forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor
valor que haya adquirido la cosa, a su elección.

2. La transformación es reversible: Si el transformador es de mala fe, y la


cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la
cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la
hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.

Accesión de cosas muebles


Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho
del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos,
la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al
tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor,
los propietarios adquieren la nueva por partes iguales. (Art. 1958 CC y C). De la
lectura del artículo expuesto se desprende la necesidad del cumplimiento de los
siguientes requisitos para que se puede adquirir el dominio mediante este modo
especial:
a) Cosas muebles
b) Diferentes propietarios
c) Confusión
d) Sin el hecho del hombre
e) Irreversible o dificultosa su separación

Accesión de cosas inmuebles


Este modo de adquirir el dominio puede darse por adherencia natural, en
donde encontramos a los casos de aluvión y avulsión o puede darse por
adherencia artificial, destacando en ella a la construcción, siembra y plant-
ación.

Adherencia Natural:
a) Aluvión:
Se consideran terrenos de aluvión aquellas que quedan al descubierto o se
forman lentamente por los desvíos provocados por dicha afluencia de agua.
El Código Civil y Comercial lo regula en el artículo 1959 estableciendo

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 95


cuando este se produce y los casos en los que no debe considerarse alu-
vión.
Requisitos de procedencia:
a) Acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes.
b) Adherencia de la sedimentación al inmueble.
c) Producida de modo natural o con fines meramente defensivos.

Cabe destacar que se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acre-
centamientos producidos por el retiro natural de las aguas, como por el
abandono de su cauce.
No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran com-
prendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera
que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias (art. 1960 CC y C).

b) La avulsión presupone un brusco acrecentamiento, causado por una


fuerza súbita. Una inundación, un deshielo, pueden arrancar de una costa
una porción de tierra, plantas, etc., y depositarlas río abajo en la propiedad
de otro ribereño. En la avulsión la propiedad no se adquiere automática-
mente por el ribereño sino que el dueño originario conserva el dominio, al
sólo efecto de llevársela, mientras no se hayan adherido naturalmente al
fundo. No obstante ello, aunque no se haya producido adherencia natu-
ral, el propietario originario puede perder las porciones arrancadas de su
predio si no acciona por reivindicación en el término de seis meses. En
este orden de ideas el artículo 1961 expresa que el dueño del otro inm-
ueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término
de seis meses, las adquiere por prescripción. Cuando la avulsión es de
cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las
cosas perdidas.

Adherencia Artificial

Construcción, siembra y
plantación
Estos son medios artificiales de accesión. Puede que una persona proceda a
plantar o sembrar en su propio terreno, semillas o plantas que pertenezcan a
otra o que comience a edificar con materiales ajenos. Puede ocurrir también que

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.96


una persona plante, siembre o edifique con semillas o materiales propios en ter-
renos ajenos o con materiales ajenos en terrenos también ajenos.
Puede además que quien construye o siembra actúe de buena fe, ignorando
que los materiales o semillas son ajenos o de mala fe, sabiendo que lo son.
El Código Civil y Comercial establece las siguientes formas de proceder
teniendo presente la buena o mala fe y la propiedad de los materiales utilizados
como así también sobre que inmueble fueron plantados o clavados.

• Materiales ajenos en inmueble propio


- Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales
ajenos, los adquiere, pero debe su valor.
- Si es de mala fe también debe los daños.

• Materiales propios en inmueble ajeno


- Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los
materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el
mayor valor adquirido.
- Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que
reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia
de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y
el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor
del inmueble y del daño.

• Materiales ajenos en inmueble ajeno


- Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con
trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo
o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del
inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

A su vez el artículo 1963 CC y C regula la situación de cuando la construcción


invade inmuebles colindantes

• Buena fe del invasor


- Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble
colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no
se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
- El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del
valor de la parte invadida del inmueble.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 97


- Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente
el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución
del valor de la parte no invadida.
- Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.

• Mala fe del invasor


- Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inme-
diatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de
lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez
puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

Tradición
Es un modo de adquirir el dominio en forma derivada y tiene una función consti-
tutiva del derecho real.
El artículo 1892 CC y C fija los requisitos que se deben tener presente para que
la tradición sea eficaz:
a) que sea hecha por el propietario o su representante;
b) que éste tenga capacidad para enajenar y el que la recibe sea capaz
para adquirir; y
c) que la transmisión se haga por título suficiente para adquirir el dominio.

El Art. 1892 CC y C expresa que la tradición posesoria es modo suficiente para


transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. Continúa
el artículo citado en su última parte disponiendo que para que el título y el
modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.

Régimen general de adquisición de cosas muebles.

Condiciones de aplicación
El artículo 1895 CC y C sienta un principio general respecto a la adquisición de
cosas muebles, a saber: La posesión de buena fe del subadquirente de cosas
muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para
adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario
pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas muebles reg-
istrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tam-
poco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios
de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.98


• Requisitos o condiciones de aplicación:
1. Posesión
2. Buena Fe
3. Cosa mueble
4. Título oneroso
5. Cosa no hurtada o perdida
6. Desapoderamiento voluntario

1. Posesión. Aquí la posesión debe ser entendida en sentido estricto. Por


posesión en estricto sensu o en sentido estricto, se entiende no la posibi-
lidad física de acceder a la cosa sino el contacto directo con la misma.
De ahí que para la aplicación de este artículo el poseedor debe ejercer la
posesión por sí mismo, no se admite el ejercicio de la misma a través de
representante, porque no habría contacto directo de la cosa por parte del
poseedor.

2. Buena Fe. Se la entiende como el error de hecho excusable, no imput-


able al poseedor, con un elemento subjetivo, que es la buena fe creencia,
en donde el poseedor se encuentra persuadido sin duda alguna que su
posesión es legítima, es decir que se ejerce a través del título y modo
suficiente, al respecto el Art. 1902 dice: “La buena fe requerida en la rel-
ación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta
de derecho a ella.”.

3. Cosa Mueble. El concepto está contemplado en el Art. 227 del CC Y C el


cual expresa que son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí
mismas o por una fuerza externa.

4. Título Oneroso. Este requisito surge a contrario sensu del Art. 1895 CC Y
C al establecer ¨…que excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.¨ Con lo cual queda limitada la aplicación cuando
la adquisición se ha producido de manera onerosa.

5. No hurtada ni perdida. El robo es comprensivo del hurto en materia civil,


a diferencia del hurto penal que es la sustracción de la cosa sin violencia
y el robo, entendido como la sustracción de la cosa mediando violencia.
En cambio, en materia civil, pueden definirse ambos (hurto y robo) como
la sustracción fraudulenta de la cosa ajena independiente que exista o no
violencia. Asimismo, cabe aclarar que la cosa perdida está regulada en
el Código Civil y Comercial en los de los Arts. 1955 y 1956. En caso de
duda, si la cosa es perdida o ha sido abandonada, se presume que ha
sido perdida si la cosa es de algún valor.

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6. Desapoderamiento voluntario. Intervienen tres sujetos, el propieta-
rio, que se ha desprendido voluntariamente del elemento Corpus, de la
tenencia, que la entrega a otro voluntariamente y este tenedor que recibe
la cosa del propietario, abusando de la confianza que le han depositado
intervierte el título, es decir, cambia la causa por la cual está en rela-
ción con la cosa y de tenedor se convierte en poseedor. Y este segundo
sujeto, que de tenedor se ha transformado en poseedor, entrega a título
oneroso la cosa a este tercero que protege el Art. 1895 CC Y C, razón
por la cual al ser la entrega a título oneroso, el tercero puede paralizar la
acción reivindicatoria que para recuperar la cosa inicie el propietario.

Registro de marcas y señales

Es relevante aquí la Ley 22939 IC 4 que regula el régimen de los semovientes.


Se trata de una ley Nacional del año 1983, que regula todo lo referente al régi-
men de la propiedad, tanto del ganado común (sea mayor o menor), como de
los animales de Raza que se inscriben en la Sociedad Rural.

Acreditación de la propiedad del ganado común. Marcas y señales


En materia de semovientes, previo a analizar los efectos de la registración, es
de fundamental importancia comprender cómo nace el derecho de dominio.
Para ello hay que distinguir entre:
Ganado mayor: se llama ganado mayor al vacuno, equino, mular y asnal.
Ganado menor: comprende al caprino, ovino y porcino.

El ganado mayor se marca y el menor se señala.


El Artículo 1º de la ley 22.939 expresa: “La marca es la impresión que se efectúa
sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro candente, de marca-
ción en frío o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en
forma indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería”.
“La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la
oreja del animal”
Tanto la marca como la señal, deben cumplir las formalidades que determine
cada Estado Provincial, mediante el registro correspondiente y bajo ningún con-
cepto debe ser admitida la recepción de marcas y señales idénticos o semejan-

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.100


tes, o que pudieran confundirse entre sí dentro de una misma provincia. En la
Provincia de Córdoba rige la ley 5542 del año 1973 que establece que no puede
haber una misma marca por Departamento ni una misma señal por Pedanía
(Arts. 6, 16 y 17 de la Ley Pcial citada).
El Registro del diseño de Marcas y Señales, confiere a su titular el derecho de
uso exclusivo de la marca o señal por el plazo que las respectivas legislaciones
provinciales establezcan, pudiendo éste ser prorrogable. En la Provincia de
Córdoba es por diez años prorrogables (Art. 11 de la ley 5542).

El artículo 9 de la ley regula cómo se acredita la propiedad de:


a) Ganado mayor y menor: a saber, Art. 9: “Se presume, salvo prueba en
contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el Título 4 de la presente ley,
que el ganado mayor marcado y el menor señalado pertenecen a quien
tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al
animal”.
Es decir que no es la marca o la señal en sí, aplicadas en el animal lo que
acredita la propiedad, sino la inscripción de las mismas en la oficina
correspondiente. La inscripción, como dice el artículo, sólo genera una pre-
sunción que admite prueba en contra. En la Provincia de Córdoba, la oficina
competente es la Secretaría de Agricultura y Ganadería de la Provincia. La
presunción que genera la inscripción es iure tantum, es decir, admite prueba
en contra.
b) Cría: es cuando el ganado, sea mayor o menor, aún no ha sido mar-
cado ni señalado por el plazo que la ley nacional fija para dicho acto.
El Art. 6 y 7 de la ley citada, regula que es obligación de todo propie-
tario de hacienda marcar el ganado mayor antes del año y el menor
dentro de los 6 meses de vida del animal. Estableciendo en el artículo 9
segunda parte que:

“Se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que la cría no marcada


o señalada pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presunción
sea aplicable, las crías deberán encontrarse al pie de la madre”.
c) Hacienda orejana: Es aquella que no está marcada o señalada o cuya
marca o señal no es lo suficientemente clara. El Art. 10 de la ley regula
que “El poseedor de hacienda orejana y de aquélla cuya marca o señal
no fuere suficientemente clara quedará sometido en su derecho de
propiedad al régimen común de las cosas muebles, sin perjuicio de las
sanciones que estableciere la autoridad local”.
d) Animales de Raza: Los Arts. 11 y 14 de la citada ley rigen a los anima-
les de raza, es decir, aquellos que tienen pedigree (son de raza acre-
ditada por sus ascendientes), que se inscriben en le Sociedad Rural.
Así, el Art. 11 establece: “La propiedad de los ejemplares de pura raza
se probará por el respectivo certificado de inscripción en los registros
genealógicos y selectivos”. A su vez el Art. 14 dice: “La transmisión de
dominio de los animales de pura raza podrá perfeccionarse mediante

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 101


acuerdo de partes por la inscripción del acto en los registros genealógi-
cos y selectivos a que se refiere el artículo 11”.

En resumen, se debe tener presente que el ganado mayor se marca, y el menor


se señala. Es relevante también recordar qué es la inscripción de la marca o
señal, la que crea una presunción de propiedad. La inscripción se realiza en la
Secretaría de Agricultura y Ganadería de cada provincia (la denominación de la
repartición puede variar según la época y provincia).
En cambio, los animales de raza a los que se refieren los artículos 11 y 14 de la
ley 22.939, esto es, vacunos, bovinos, equinos que no sean de carrera (regu-
lados por ley 20378), sino caballos de salto, etc. que sean de raza, han sido
tradicionalmente llevados por la Sociedad Rural. Se tatúan y rigen los artículos
11 y 14 de la ley.
Es decir que en estos animales de raza, la inscripción es la determinante en el
derecho real de dominio (Arts. 11 y 14), es decir, que tienen una registración
constitutiva pues la misma es la que hace nacer el derecho real.
En el resto de los semovientes de la ley 22939, la inscripción de la marca o la
señal crea una presunción (que admite prueba en contra) de propiedad. Pues
no es la marca o señal en sí que hace nacer el derecho de dominio, sino su ins-
cripción que crea, como se ha manifestado una presunción de propiedad (que
puede ser descartada por prueba en contra).
Artículo 2: “Para obtener el registro del diseño de una marca o señal, deberá
cumplirse con las formalidades establecidas en cada provincia”.

e) Equinos pura sangre de carrera: están regulados en la ley 20378, IC 5


con inscripción constitutiva. Es decir que el derecho real no nace si no
se procede a registrar.

El Stud Book Argentino es el Registro Genealógico de Caballos Pura Sangre de


Carrera, cuya propietaria es la Asociación Civil Jockey Club de Buenos Aires. Su
sitio web es www.studbook.com.ar

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Los elementos determinantes de la ley 20378 son, entre otros, que su inscripción acredita origen, calidad y
la propiedad a favor de su titular, y que la transmisión de dominio sólo se perfeccionará entre partes y
respecto de terceros mediante la inscripción. Es decir que también tiene un régimen de registración
constitutiva, en la cual si no se inscribe, el derecho de dominio no nace. Se anotan también en esta
Asociación los actos de disposición, medidas precautorias, gravámenes y restricciones.

Régimen especial de automotores. Disposiciones generales del decreto 6582/58 ratificado por ley
14.467
En materia de automotores hay que tener en cuenta que la registración es constitutiva de derechos, en el
sentido que el derecho real no nace sino se inscribe, aunque no se realice tradición del automotor. (Art. 1º
del citado decreto).

Características principales
• El registro nacional de la propiedad del automotor depende de la Dirección Nacional de los Registros de
la Propiedad del Automotor y de Créditos Prendarios, que será el organismo de aplicación del presente
régimen. La Dirección Nacional tiene la facultad de dictar normas administrativas y de procedimiento
relativas a los trámites registrales y a la organización y funcionamiento de los registros seccionales, y
fijar requisitos de la documentación que expida el registro y de las placas y otros medios identificatorios
del automotor.
Es facultad del Poder Ejecutivo Nacional determinar el número de secciones en que se dividirá
territorialmente el registro y fijar los límites de cada una de ellas. En los Registros Seccionales se
inscribirá el dominio de los automotores, sus modificaciones, su extinción, sus transmisiones y
gravámenes. También se anotarán en ellos los
embargos y otras medidas cautelares, las denuncias de
robo y hurto y demás actos que prevean las
disposiciones del Decreto como su Reglamentación
(Art. 7 del Decreto citado)
• Los trámites que realicen ante el Registro Nacional de
la Propiedad del Automotor, deberán abonar un arancel
que fije el Poder Ejecutivo Nacional, salvo los casos
expresamente exceptuados por la reglamentación (Art.
9).
• En general todos los trámites que se realicen ante el registro solo podrán efectuarse mediante la
utilización de las solicitudes tipo que determine el organismo de aplicación.
• Será pues la Dirección Nacional la que fije el contenido de dichas solicitudes y demás requisitos de
validez.
• La inscripción de los automotores es obligatoria (Art. 15 y 27).
• La innovación más relevante es el otorgar carácter constitutivo a la inscripción del automotor, conforme
a lo explicado ut. supra (Arts. 1 y 2).

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• El Art. 4 regula la posibilidad de usucapir un automotor hurtado o robado, concordantes con las
disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
• El Art. 5 hace una enumeración no taxativa de que son
considerados automotores a los efectos de la ley,
agregándose que lo son “….todos aquellos que se
autopropulsen”.
• El articulo 16 regula lo concerniente al certificado que
bloquea el dominio (es decir, establece una prioridad para la futura transferencia independiente que
entre un embargo, el cual quedará condicionado a que se realice la transferencia dentro del plazo de 15
días) por un plazo de quince días hábiles (Art. 35), estableciendo que dicho certificado puede ser
solicitado por el titular registral o el juez.
• El Art. 11 establece que el automotor tendrá como lugar de radicación para todos sus efectos, el del
domicilio del titular de dominio o el de su guarda habitual.
• El Art. 14 regula todo lo referente a las transferencias, estableciendo que si ésta se formaliza en
instrumento privado se inscribirá en el Registro mediante la utilización de las solicitudes tipo.
• Cuando la transferencia se formalice por instrumento público o haya sido dispuesto por autoridad
judicial o administrativa, se presentará para su inscripción, junto con el testimonio u oficio
correspondiente, la solicitud tipo de inscripción suscripta por el escribano autorizante, o por la autoridad
judicial o administrativa.
• Se entiende que el Registro de la Propiedad Automotor es tanto un registro real (porque se inscribe la
cosa) como un registro de legajamiento (sistema de acumulación de copias), ya que a los fines de
realizar cualquier trámite deberá acompañarse una vasta documentación.
• Así, para hacer una transferencia se acompañará DNI del comprador, el formulario 08, el formulario tipo
donde consta la verificación física y jurídica del automotor, el título del mismo y la cédula verde.
• En los cero Km, debe acompañarse el formulario 01, los documentos que acreditan la identidad del
comprador y el certificado de fabricación.
• Es relevante también, la mal llamada denuncia de venta que en realidad es una comunicación que hace
el vendedor al Registro de la propiedad que ha transferido la posesión o la tenencia, indicando la mayor
cantidad de datos que individualicen a quien lo tiene en su poder. Esta denuncia o comunicación libera
al vendedor de responsabilidad civil y tributaria (Art. 27).

Se recomienda realizar un estudio exhaustivo de sus principales disposiciones a saber:

Art 1: la transmisión del dominio de automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y
sólo producirá efectos (constitutivos) entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su
inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.

Art 2: la inscripción de buena fe de un automotor en el Registro confiere al titular de la misma la propiedad


del vehiculo y el poder de repeler cualquier acción reivindicatoria, si el automotor no hubiese sido hurtado
o robado.

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Art 3: si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo
tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiera abonado si la inscripción fuera de
buena fe y conforme a las normas establecidas es este decreto - ley.

Art 4: el que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción la
acción reivindicatoria transcurridos 2 años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese
poseído de buena fe y en forma continua.

Art 15: la inscripción en el Registro de la transferencia de la propiedad de un automotor, podrá ser


peticionada por cualquiera de las partes. No obstante, el adquirente asume la obligación de solicitarla
dentro de los 10 días de celebrado el acto, mediante la presentación de las solicitud prescripta en los Art.
13 y 14. En caso de incumplimiento de estas obligación, el transmitente podrá revocar la autorización para
circular con el automotor que, aun implícitamente mediante la entrega de la documentación a que se
refiere el Art. 22, hubiere otorgado el adquirente, debiendo comunicar esa circunstancia al Registro, a los
efectos previsto en el Art. 27.
Será nula toda cláusula que prohíba o limite esta facultad. Idéntico derecho tendrá el propietario de un
automotor que por cualquier título hubiese entregado su posesión o tenencia, si el poseedor o tenedor no
inscribe su título en el Registro en el plazo indicado en este artículo.
El encargado del registro ante el cual se peticione la inscripción de la transferencia deberá verificar que las
constancias del título concuerden con las anotaciones que obren en el Registro y procederá a la
registración dentro de las 24 horas de serle presentada la solicitud.
Una vez hecha la inscripción el encargado del registro dejara constancia de ella en el título del automotor
en el cual actualizará también las demás anotaciones que existan en el mismo.

Art 16: el registro otorgara al titular de dominio o a la autoridad judicial que lo solicite un certificado de las
constancias de su inscripción y demás anotaciones que existan el que tendrá una validez de 15 días a
partir de la fecha de su emisión y de cuyo libramiento se dejará nota en sus antecedentes. Este certificado
podrá ser requerido al titular del dominio en las transferencias del automotor o en la constitución de
gravámenes, por los interesados en dichas operaciones, las que se inscribirán dentro del plazo de validez.
Durante el mismo plazo de validez, los embargos y demás anotaciones que se soliciten con respecto al
automotor tendrán carácter condicional y sólo quedarán firmes y producirán sus efectos legales una vez
vencido dicho plazo, siempre que no hayan modificado el dominio o la situación jurídica del automotor.

Art 27: hasta tanto se inscriba la transferencia el transmitente será civilmente responsable por los daños y
perjuicios que se produzca con el automotor, en su carácter de dueño de la cosa. No obstante si con
anterioridad al hecho que motive su responsabilidad, el transmítete hubiere comunicado al registro que
hizo tradición del automotor, se reputará que el adquirente o quienes de este último hubiesen recibido el
uso, la tenencia o la posesión de aquel, revisten con relación al transmitente el carácter de terceros por
quienes él no debe responder, y que el automotor fue utilizado en contra de su voluntad. La comunicación

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 105


prevista en este Art., operará la revocación de la autorización de circular con el automotor, si el titular la
hubiese otorgado, una vez transcurrido el plazo fijado en el Art. 15 sin que la inscripción se hubiere
peticionado, e importará su pedido de secuestro, si en un plazo de 30 días el transmitente no iniciare su
tramitación.
El registro notificara esta circunstancia al adquirente, si su domicilio fuere conocido, una vez transcurrido el
plazo mencionado o si el domicilio resultase desconocido, dispondrá la prohibición de circular y el
secuestro del automotor.
El automotor secuestrado quedará bajo depósito, en custodia del organismo de aplicación, quien lo
entregará al adquirente cuando acredite haber realizado la inscripción y previo pago del arancel de
rehabilitación para circular y de los gastos de estadía que hubiere ocasionado.
Una vez efectuada la comunicación, el transmitente no podrá hacer uso del automotor, aunque le fuese
entregado o lo recuperase por cualquier título o modo sin antes notificar esa circunstancia al registro. La
violación de esa norma será sancionada con la pena prevista en el artículo.
Además los registros del lugar de radicación del vehículo notificaran a las distintas reparticiones oficiales
y/o municipales la denuncia de la tradición del automotor, a fin de que procedan a la sustitución del sujeto
obligado al tributo (patente, impuestos, multas, etc.) desde la fecha de la denuncia, desligando a partir de
la misma al titular transmitente.

Esta es la mal llamada “denuncia de venta” (formulario 09) y se trata de una comunicación al registro
realizada por el titular registral, de que se ha entregado la posesión o la tenencia a otra persona pero que
no se ha cumplido con el formulario 08 (inscripción). Así se libera de la responsabilidad civil y del pago de
los impuestos desde la denuncia.

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Los regímenes especiales anteriormente descriptos quedan sintetizados en la siguiente tabla:

Regímenes especiales

Mayor (vacas – equinos)


Menor (ovinos – porcinos) Art. 9 Ley 22939
Cría
Orejano Art. 10 Ley 22939
Propiedad del ganado
Inscripción constitutiva
Animales de raza
Art. 11 y 14 Ley 22939
Inscripción constitutiva
Equinos pura sangre de carrera
Ley 20378

Inscripción constitutiva
Régimen de automotores
Dcto. 6582/58

Régimen de las cosas


Arts. 1955 y 1956 CC y C
perdidas

Régimen de los tesoros Arts. 1951 al 1954 CC y C

Prescripción adquisitiva o usucapión

Es un modo de adquirir los derechos reales, a través de la posesión pública (contraria a clandestina),
pacífica (contraria a violenta), no interrumpida y continua por el plazo establecido por ley.
Es de destacar que para cualquier caso de prescripción adquisitiva se tiene como requisito común de
procedencia la posesión en los términos mencionados y el transcurso del tiempo determinado por la ley.
El artículo 1897 del CC y C establece que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor
de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

La nota al Art. 2481 del Código Civil de Vélez Sarsfield establece la diferencia entre continuidad e
interrupción. La discontinuidad implica una omisión por parte de quien posee, mientras la interrupción
implica hechos positivos que pueden provenir tanto del poseedor como de un tercero.
La doctrina mayoritaria considera que es un modo originario de adquirir los derechos reales.
Así, en materia de inmuebles en donde se requiere de veinte años de posesión (prescripción larga), sin
necesidad de acreditar el justo título y la buena fe, el poseedor adquiere el dominio, con prescindencia del
anterior propietario, más aún contra la voluntad de él. Es la llamada prescripción corta, que requiere diez
años de posesión, buena fe y justo título. También la adquisición sería originaria, pues la característica del

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 107


Justo Titulo es que no emana del titular del derecho o éste es un incapaz, razón por la cual en la
prescripción corta se prescinde de la existencia del anterior propietario.

Fundamento
El instituto de la prescripción tiene como fundamento la seguridad jurídica. Así, en el derecho existen dos
seguridades: la estática que protege al propietario titular de un
derecho y la dinámica que protege a quien realiza actos, en
este caso al poseedor que con su acción vuelve la cosa al
tráfico jurídico, pues paga impuestos, realiza gastos para
mejoras, o conservación de la cosa, etc. Así el derecho
considera que la cosa no puede estar fuera del tráfico, porque
ello genera inseguridad jurídica, y así sanciona al propietario
de la cosa que con su inacción sustrae la misma del comercio y se inclina por el poseedor que con su
acción la vuelve al tráfico. En definitiva, la ley en materia de prescripción se inclina por la seguridad
dinámica que otorga más seguridad jurídica.

¿Desde cuándo se considera el cómputo de la posesión? Cuando se encuentran el corpus y el animus


juntos, es decir, desde que se adquiere la posesión.

¿Quiénes pueden prescribir? Todas las personas, sean de existencia ideal, tanto de carácter público
como privado, o de existencia visible pueden adquirir por prescripción.

¿Contra quién podemos prescribir?


1) Particulares, sean de existencia ideal o visible.
2) Contra el Estado, respecto de sus bienes de dominio privado, no así los de dominio público.

Alteraciones al Orden de la Prescripción


Las alteraciones al orden de la prescripción son la interrupción, la suspensión y la dispensa.

1) Interrupción: en este caso el plazo para prescribir corre, pero producido el hecho interruptivo, el
plazo de la posesión queda sin efecto alguno. Hay dos clases de interrupción:
y Natural: Es la privación de la posesión realizada por el propietario o por un tercero contra
la persona de poseedor.
y Civil: tiene tres supuestos:
a) por el reconocimiento del poseedor que hace de la posesión del propietario (Art.
2545 CC y C);
b) cuando haya solicitud de arbitraje (Art. 2548 CC y C);
c) o por demanda judicial que el propietario hace contra el poseedor. Cuando se
habla de demanda se refiere a una petición en sentido amplio, como un beneficio de
litigar sin gastos, aunque sea defectuoso o presentada a un juez incompetente (Art.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.108


2546 CC y C.). No integran el concepto de demanda intimaciones extrajudiciales,
como por ejemplo Cartas Documentos.
El artículo 2547 del CC y C, regula cuándo la interrupción por demanda se tiene por
no sucedida: La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si
se desiste del proceso o caduca la instancia.

2) Suspensión: En las situaciones suspensivas el plazo de la prescripción corre, pero producida la


situación suspensiva, el plazo se suspende durante el tiempo en que dure dicha situación (nota al
Art. 3983 del Código Civil de Vélez Sarsfield). Son circunstancias especiales, por la relación que
une a las personas que la ley regula suspendiendo el plazo de la prescripción, mientras dura dicha
relación, como por ejemplo la prescripción entre cónyuges o entre tutor, curador y su pupilo, en las
cuales no corre el plazo, por considerar la ley que existen lazos que prohíben prescribir mientras
éstas duren. Cesada la situación se computa el plazo anterior y posterior a dicha situación
suspensiva.
Las típicas situaciones suspensivas son:
a. entre cónyuges, durante el matrimonio;
b. entre convivientes, durante la unión convivencial;
c. entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o
apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d. entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e. a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que
tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

3) Dispensa: son impedimentos de hecho en los cuales, si bien la prescripción corre, el juez autoriza
a perdonar el plazo de la prescripción ya cumplida si en el término de 6 meses de cesado el
impedimento o en el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se
computa desde la cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante, el
impedido hace valer sus derechos (Arts. 2550 CC y C). Es el caso de una guerra o inundación en
donde no se pueden ejercer los actos posesorios o el supuesto de un incapaz que no tenga
representante legal, en cuyo caso cesará el impedimento cuando al incapaz se le asigne
representante.

Distintas clases de usucapión adquisitiva

Existe la usucapión de inmuebles y la usucapión de muebles:

• Usucapión de inmuebles
En materia de inmuebles hay dos clases de usucapión: la larga y la corta.
a. Larga: se requieren veinte años de posesión, con las características explicitadas más arriba (pública,

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 109


pacífica, continua y no interrumpida) sin necesidad de acreditar justo título ni la buena fe, es decir se
puede no tener título formal y ser de mala fe (Art. 1899 CC y C).
b. Corta o Breve: se requieren diez años de posesión con la necesidad de acreditar justo título y la
buena fe (Art. 1898 CC y C).

Reglas que rigen el Juicio de Usucapión


Antes se trataba de un proceso sumario, sin contradictor ni
bilateralidad, es decir sin darle participación a la persona del
propietario contra quien se estaba usucapiendo. Hoy, con la
sanción de la ley Nacional 14159, se establecen como reglas
del proceso la bilateralidad y el contradictor (control de las
partes) y en relación a la prueba a utilizar, ésta no podrá
basarse solamente en declaraciones juradas ni prueba
testimonial ya que se prestaban a fraude, debiendo estar
respaldadas las mismas por la prueba documental.
En la Provincia de Córdoba, la prescripción adquisitiva está reglada en el Código de Procedimientos Civil a
partir de los Arts. 780 al 790.
Existen previo al juicio, medidas preliminares que consisten en pedir informes al Registro de la Propiedad
Inmueble, a Catastro, a las entidades recaudadoras de impuestos (Rentas - Municipalidad) y a las otras
entidades prestadoras de servicios (agua, luz, gas).
También debe hacerse un estudio de título de los últimos 20 años, suscripto por profesional competente y
se aconseja que sea de los últimos 20 años que se hayan hecho transmisiones del bien, es decir que no
haya permanecido durante veinte años con el mismo titular, en cuyo caso es conveniente realizar el
estudio de título más allá de los veinte años. Se debe acompañar plano de mensura aprobado por
Catastro realizada por un ingeniero agrimensor que debe ser presentado al Juzgado con una antigüedad
no superior a 1 año de su aprobación por Catastro.
El juicio se inicia contra quien figura como titular registral en el registro de la propiedad y a los
demás que surjan de los informes que anteceden se los cita como terceros interesados, de igual modo se
citan a la Provincia, a la Municipalidad y a los colindantes, todos en el carácter de terceros interesados a
los fines que hagan valer sus derechos, si los tuvieren.
Se procede a la colocación de un cartel con los datos del Juzgado, Secretaria, y todos aquellos que
individualicen el juicio, en la entrada del inmueble.
Es importante el valor que se le da en el juicio a la prueba documental como pago de impuestos en forma
periódica, fotos que demuestren el paso del tiempo en el lugar de una persona siendo joven y luego
adulta, partidas de nacimiento y matrimonio que acrediten la edad de las personas, presupuestos de
arreglos y mejoras, así como recibos de trabajos realizados. Toda esta prueba documental deberá quedar
incorporada al expediente, con el reconocimiento testimonial de la firma de aquéllos que lo emitieron.
También es relevante la prueba pericial a los fines que el perito determine la antigüedad de plantaciones,
alambres, cercos, etc.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.110


Efectos de la Sentencia:
1) Declarativos: reconoce un derecho que ya existía por la posesión y por el tiempo establecido por la
ley (no es constitutiva de derechos).
2) Retroactivos: existen varias teorías al respecto. Una de ellas dice que la retroactividad opera desde
que se adquirió la posesión, pues desde allí, el poseedor ha actuado como titular del derecho real1.
Otra posición establece que el derecho real existe desde que se cumplió con el plazo establecido en la
ley (20 años), porque a partir de allí quedó consolidado el derecho real.

• Usucapión de Muebles
Está regulada en los artículos 1898 y 1899 del Código Civil y Comercial, a saber:

Artículo 1898: … Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable,
el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

Artículo 1899: … También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen
especial sean coincidentes.

Estos artículos contemplan los siguientes supuestos:


• Prescripción breve: requisitos de procedencia.
a) Posesión (publica, pacifica, continua, ininterrumpida)
b) Cosa mueble hurtada o perdida
c) Dos años (el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título si el
objeto es registrable)
d) Buena fe
e) Justo titulo

• Prescripción larga especial: requisitos de procedencia.


a) Posesión (publica, pacifica, continua, ininterrumpida)
b) Cosa mueble no hurtada ni perdida
c) Diez años
d) Cosa registrable, sin inscribir pero que pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo
e) Elementos identificatorios de un régimen especial de existir, sean coincidentes (ej.: régimen
del automotor)

• Prescripción larga general: requisitos de procedencia.

1
Moisset de Espanés, Luis, Clases de Derechos Reales, Córdoba, Advocatus, 1998, Pág. 223.; Arean Beatriz, Curso de Derechos

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 111


a) Posesión (publica, pacifica, continua, ininterrumpida)
b) Veinte años

Extinción del dominio


El artículo 1907 del Código Civil y Comercial establece que sin perjuicio de los medios de extinción de todos
los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la
destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación
en los derechos reales sobre cosa ajena.

Causas generales de extinción: Relacionadas con: a) el objeto del derecho; b) la posibilidad de su


ejercicio; c) la voluntad del propietario.

a) En relación al objeto.
La destrucción de la cosa trae como consecuencia la extinción de los derechos reales La destrucción debe
ser total, pues si es parcial, el dominio se mantiene por lo que queda.

b) Por la posibilidad de ejercicio.


La imposibilidad jurídica, produce la extinción del derecho real, el supuesto está dado cuando la cosa queda
fuera del comercio. Que la cosa quede fuera del comercio debe ser entendido en este artículo como que
pasa al dominio público del Estado Nacional, Provincial o Municipal.

c) Por la voluntad del propietario.


- Se da en los casos de enajenación de la cosa.
- Abandono.

d) Circunstancias especiales.
- Transformación, accesión y prescripción. El Código Civil y Comercial engloba en estas tres
hipótesis, los casos en que es la ley la que atribuye a una persona la propiedad de una cosa que
pertenecía a otra.
- Transmisión Judicial. Se pierde el dominio por transmisión judicial y cita como ejemplo la
ejecución de sentencia, cuando el fallo condena a una persona a entregar una cosa.
- Expropiación. La expropiación por causa de utilidad pública es una forma de extinción del dominio
del particular.

Reales, Bs As, Abeledo Perrot, 1997, Pág. 329.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.112


En la siguiente tabla quedan sintetizadas las causas por las que puede darse la extinción del dominio:

Destrucción total de la cosa


Cuando la cosa pasa al dominio del Estado (queda fuera del comercio)
Enajenación de la cosa
puede darse por Abandono
Extinción del
Transformación
dominio
Accesión
Prescripción
Transmisión judicial
Expropiación

Actividades

Actividad 1: Adquisición de cosas muebles

Fernando Juárez tiene un galpón, el cual es utilizado para


depósito de mercaderías de terceros. Recibe unos muebles
viejos y unos electrodomésticos por parte de Marcelo
Rodríguez a los fines de la guarda de los mismos,
entregándole Rodríguez la tenencia. Juárez abusa de la
confianza que le ha depositado Rodríguez y vende a Pedro
Santamaría, todos los muebles de Rodríguez.

Ud. en el carácter de corredor inmobiliario amigo de Rodríguez deberá responder:


a) ¿Pedro Santamaría se ha transformado en propietario? Fundamente la respuesta.
b) ¿Puede Rodríguez hacer uso de la acción reivindicatoria a los fines de recuperar las cosas
depositadas? Fundamente teniendo en cuenta los preceptos legales estudiados.
c) ¿Cuál sería la situación jurídica de las cosas dadas en depósito, si Juárez se las entrega a
Santamaría a título gratuito? Fundamente.

Actividad 2: Disposiciones Jurídicas en materia de automotores

Juan Torres es titular registral de un automotor que se lo


vende a Diego Gutiérrez. La venta es instrumentada por
boleto de compraventa y se hace la correspondiente
tradición del automotor. También le firma un 08 que no
ingresa al Registro de la Propiedad. Con el tiempo, como
Gutiérrez tiene en su poder el auto, impacta su vehículo
contra el de Héctor Moreno, desde atrás, por no frenar a
tiempo y venir a exceso de velocidad.

Ud. deberá responder:


a) ¿Nació para Gutiérrez el derecho real de dominio sobre el automotor? Fundamente la repuesta
teniendo en cuenta los efectos de la registración en el Registro de la Propiedad Automotor.
b) En la situación problemática planteada, ¿Torres tiene algún tipo de responsabilidad frente a
Moreno? Fundamente indicando qué disposiciones del Decreto de Automotores aplican al caso.
c) ¿Qué remedio jurídico tiene López para liberarse de todo tipo de responsabilidad? Fundamente
indicando qué disposiciones del Decreto de Automotores aplican al caso.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 113


Glosario

Accesión: Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa mueble o inmueble acrecienta a otra
por adherencia natural o artificial.
Apropiación: Es la aprehensión de una cosa mueble sin dueño o abandonada por su dueño, realizada por
una persona con capacidad plena, con el ánimo de apropiársela (animus domini).
Especificación o transformación: Se adquiere el dominio por especificación o transformación cuando
alguien, por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con intención de apropiársela (animus
domini).
Interrupción del curso de la prescripción: La interrupción del curso de la prescripción tiene como efecto
la anulación del término transcurrido hasta el acaecimiento de la causal de interrupción. Borra el tiempo
transcurrido y en caso de volver a poseer, luego de finiquitada la interrupción, vuelve a contarse de cero.
Justo título: Es un título intrínseca y extrínsecamente válido; en razón de contener un acto jurídico válido
para transmitir un derecho de propiedad y estar realizado bajo la forma de escritura pública. La falla radica
en haber emanado de quien no era dueño o no tenía capacidad para transmitir el derecho.
Posesión continua: Los actos del poseedor deben ser cumplidos regularmente, como lo haría el verdadero
propietario, aunque no se trate de un ejercicio incesante y sin intermitencias. Una posesión no es
discontinua sólo porque se manifieste por hechos separados, siempre que haya sido ejercida en todas las
ocasiones en que debió serlo, conforme a la naturaleza y destino del inmueble. Así por ejemplo, si el lugar
es inaccesible durante los meses de invierno, es suficiente que el poseedor haya efectuado actos
posesorios durante la época en que el acceso era posible.
Posesión ininterrumpida: Mientras que la discontinuidad deriva de hechos negativos del propietario (no
efectúa actos posesorios pudiendo hacerlos), la interrupción es el resultado de hechos positivos de un
tercero o el propietario (desposesión prolongada durante un año, promoción de una demanda contra la
persona del poseedor), o bien del poseedor (reconocimiento de la propiedad o de la posesión en la persona
del propietario).
Posesión pacífica: Cuando la posesión ha sido adquirida con violencia, se purga el vicio no cuando de
hecho cesa la violencia, sino luego de transcurrido un año, que es el término que tiene el poseedor
despojado para ejercer una acción posesoria. Vencido ese término la posesión será pacífica.
Posesión pública: Como la usucapión tiene como resultado la pérdida del dominio por parte del propietario
y a favor del usucapiente, es necesario que el propietario pueda conocer que otra persona está poseyendo
su mueble o inmueble, comportándose como dueño, a efectos de adoptar las medidas tendientes a
interrumpir el curso de la prescripción. Debe existir la posibilidad que pueda tener el propietario de haber
conocido tal situación.
Prescripción adquisitiva: Es un modo de adquirir un derecho real a través de la posesión pública, pacífica,
continua y no interrumpida por el plazo establecido por la ley.
Sucesión en los derechos del propietario: Producida la muerte del titular de dominio, los herederos
entran en posesión de los bienes.
Suspensión del curso de la prescripción: La suspensión del curso de la prescripción tiene como efecto la

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.114


paralización o detención del término por circunstancias que hacen que el mismo deje de correr (matrimonio,
incapacidad, tutela y curatela), pero apenas ellas desaparecen la prescripción se reanuda computándose el
término anterior. Se suma el tiempo transcurrido antes de la suspensión y el posterior a la suspensión.
Tesoro: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido y que está enterrado en un
inmueble, sea este objeto de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se encuentran
en los sepulcros, o en los lugares públicos destinados a la sepultura de los muertos.
Tradición: Es el acto jurídico por el cual el propietario de la cosa, con capacidad plena, entrega la misma al
adquirente, también con capacidad plena, en virtud de un título suficiente para transmitir el dominio.
Diferencias entre la tradición para adquirir dominio y la tradición para adquirir posesión: Para que
haya tradición posesoria es necesaria la entrega y recepción voluntaria de la cosa, y queda consumada sólo
a través de la realización de actos materiales de ambas partes o de alguna de ellas con el asentimiento de
la otra, siendo la capacidad exigida la llamada capacidad de voluntad. Para que se tenga por operada la
tradición traslativa de dominio, a más del cumplimiento de los actos materiales es indispensable que
concurran la legitimidad y capacidad del tradente, la capacidad del adquirente, y que la tradición sea
consecuencia de una obligación asumida en virtud de un título suficiente.

Material de consulta:
• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera y Graciela Medina.- 1ª. Ed –
Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “La Ley 2014“
• AREÁN, Beatriz: Juicio de Usucapión. Editorial Hammurabi, 1992, 2da. edición.
• BORDA, Guillermo: Derecho Civil - Tratado de Derechos Reales. Tomos I y II. Editorial Abeledo-
Perrot, 1975.
• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier, 1992.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código Civil Comentado. Tomos 5A,
5B, 5C; “Derechos Reales”. Editorial Hammurabi, 2004, 2da. edición.
• CALEGARI de GROSSO, Lydia E.: Derechos Reales. Tomos I y II. Editorial Abeledo-Perrot, 1998
• CONSOLE, José: Usurpación de Inmuebles. Ediciones La Rocca, 1997.
• GATTI, Edmundo: Propiedad y Dominio. Editorial Abeledo-Perrot, 1996.
• GHERSI, Carlos A.: Juicio de Automotores. Editorial Hammurabi, 1996.
• GHERSI, Carlos A.: Responsabilidad del Fabricante, Dueño y Guardián del Automotor. Editorial
Hammurabi, 1986.
• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil - Tratado de los Derechos Reales.
• LAQUIS, Manuel Antonio: Derechos Reales. Tomos I a VI. Editorial Depalma, 1983.
• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos I, II y III. Editorial Zavalía, 5ta.
edición.
• MOISSET DE ESTPANES, Luis, Clases de Derechos Reales, Ed. Advocatus, 1998.
• MOISSET DE ESPANES, Luis: Dominio de Automotores Y Publicidad Registral. Editorial Advocatus,
1981.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Tomos I, II, III y IV. Editorial Rubinzal-Culzoni, 1989.
• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA, 1975.
• PROSPERI, Fernando: Régimen Legal de Automotores. Ediciones La Rocca, 1997.
• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino – Reales. Cuarta edición actualizada
por Manuel J. ARGAÑARÁS. Editorial TEA.
• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales – Lecciones. Ediciones Lerner.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 115


m4 |contenidos | IC

información complementaria 1-5

VISUALIZAR DESDE LA PLATAFORMA.

m5

Derechos reales sobre cosa propia

1.- Dominio. Concepto. Caracteres.


Clases de dominio: Perfecto e Imper-
fecto. Dominio Revocable, fiduciario y
desmembrado.
2.- Condominio. Concepto. Clases.
Condominio sin indivisión forzosa:
facultades de los condominios: a)
Respecto de la parte Indivisa b) Res-
pecto de la cosa. Obligaciones de
los condóminos. Administración de la
cosa común. Condominio de indivisión
forzosa: Fuentes de la indivisión. Dis-
tintos supuestos. La medianería. Dis-
tintas clases de muros. Análisis.
3.- Derecho de superficie. Concepto.
Facultades del propietario. Destruc-
ción de la propiedad superficiaria.
Extinción. Efectos.

Microobjetivos
• Conocer el tratamiento normativo dado por el Código Civil y Com-
ercial al dominio, para comprender los demás derechos reales.
• Distinguir las distintas clases de dominio y qué carácter está
afectado en cada uno de los supuestos de dominio imperfecto, a fin

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.116


de comprender las disposiciones aplicables.
• Entender el concepto de condominio y sus clases, y las obligaciones y
facultades de los condóminos, así como las reglas para la administra-
ción, para aplicarlos al ejercicio profesional.

Contenidos

Estimado alumno:
Comenzaremos a transitar en este módulo 5, el estudio de los derechos reales
sobre cosa propia, empezando por el dominio y sus clases, como así también
el condominio y el derecho de superficie. En el módulo 6 continuaremos con
los Derechos reales de Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo
Compartido y Cementerios Privados.

Para el estudio de este módulo deberá consultar el Código Civil y Comer-


cial actualizado.

Derechos reales sobre cosa propia

El Dominio
El dominio está regulado por el artículo
1941 del CC y C que lo define como: El
dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar
y disponer material y jurídicamente de
una cosa, dentro de los límites previstos
por la ley.” De la definición expresada
por el Código Civil y Comercial se puede
desprender que el dominio es el dere-
cho real por excelencia. Es el modelo
perfecto respecto del cual todos los otros derechos reales se califican como
limitados.

Caracteres del dominio

El dominio es absoluto, perpetuo y exclusivo.


1) Absoluto: porque es el derecho real que mayor cúmulo de facultades
tiene en relación a otros derechos reales, como ya se expresó anterior-
mente, el titular del derecho real de dominio tiene facultad de disposición
(material, Ej. mejoras y jurídica, Ej. una venta) de uso y de goce, es decir
de percepción de los frutos sean estos civiles o naturales.
2) Exclusivo: ya que dos personas no pueden tener por el todo, toda la
cosa. Este carácter lo diferencia del condominio. Así reza el artículo 1943
CC y C al disponer que el dominio es exclusivo y no puede tener más
de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
3) Perpetuo: porque no se extingue por el no uso, salvo la prescripción (Art.
1942 CC y C)
El Art. 1942 dice que el dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño
no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el
dominio por prescripción adquisitiva. Es decir que ni el desuso hace extinguir
el dominio, ni la falta de uso de algunas de las facultades produce merma en el
derecho de dominio.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 117


Extensión del Dominio

En la extensión del dominio rige el principio de verticalidad. Así la propiedad


del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo
en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran
bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispues-
tas por las leyes especiales sobre ambos objetos.
Referido a este tema el Código Civil y Comercial en su artículo 1945 dispone
lo siguiente: El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se
extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovecha-
miento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las
construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertene-
cen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plan-
taciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.

Clases de dominio:

Perfecto: El dominio es perfecto cuando tiene los caracteres de absoluto y


perpetuo.
Imperfecto: El dominio es imperfecto cuando le falta alguno de los caracteres
del dominio.
Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el
fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de
este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título
IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respec-
tiva carga real que lo grava. (art. 1964 CC y C)

Dominio Revocable
Hay dominio revocable cuando está sujeto a condición o plazo resolutorio
(venta sujeta a plazo o condición resolutorio), o que ha sido trasmitido en
virtud de un título revocable a voluntad del transmitente (Ej. venta con pacto
de retroventa) o puede serlo por una causa inherente al título (Ej. revoca-
ción por los cargos no cumplidos que se le impusieren al donatario, llamada
donación con inejecución del cargo). Al dominio revocable le falta el carácter
perpetuo del dominio.
Se habla de plazo, cuando el derecho está sujeto a un acontecimiento cierto
que va a suceder, Ej. ”Te daré un auto hasta que cumplas los veintitrés años”.
Hablamos de condición, en cambio, cuando se sujeta a un acontecimiento
incierto, que puede o no suceder, Ej. “Te daré un auto hasta que te recibas de
Martillero”. Asimismo se habla de plazo o condición resolutorio, no suspen-
sivo, cuando el derecho se adquiere, pero cumplido el plazo o condición, el
derecho queda sin efecto.
El Código Civil y Comercial establece una serie de pautas para los casos de
dominio revocable y que a continuación se expresan teniendo presente los
artículos 1964, 1965, 1966, 1967, 1968 y 1969:
• La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria
expresa o por la ley.
• Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender
limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho
previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha
del título constitutivo del dominio imperfecto.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.118


• El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el
dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las
consecuencias de la extinción de su derecho.
• La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo,
excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
• Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto
respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe,
tengan una obligación personal de restituir la cosa.
• Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa
queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño
perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la ins-
cripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
• Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio
libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio
resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.

Dominio Desmembrado
Es el dominio cuyo objeto está gravado respecto de terceros con un derecho
real.
Es aquél en donde se constituye un derecho real de uso, habitación, o usu-
fructo sobre la misma cosa que es objeto del derecho real de dominio, por lo
que le falta el carácter de absoluto.
Se habla de dominio desmembrado porque los demás derechos reales (usu-
fructo, uso, habitación, derecho de superficie forestal) surgen como conse-
cuencia de una separación en las facultades que tiene el titular del derecho
real de dominio. Así si se constituye un usufructo sobre un dominio, el dómino
conserva solo la facultad de disposición, reservándose el uso y goce al usu-
fructuario. Lo mismo ocurre con el uso o la habitación, siendo este último un
derecho de uso sobre un inmueble, destinado a casa-habitación, en donde a
éstos se le reserva la facultad de uso quedando las demás facultades para el
titular del derecho real de dominio.

Dominio Fiduciario
El Dominio fiduciario está previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del
Libro Tercero del Código Civil y Comercial.
Se lo puede definir como el que se adquiere con razón de un fideicomiso
constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente
hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien
corresponda según el contrato, el testamento o la ley. (art. 1701 CC y C)
Esta institución se utiliza para salvataje de empresas en quiebra, así el fidu-
ciante puede ser una empresa que entrega un inmueble, el fiduciario la
empresa constructora que va a construir departamentos sobre el inmueble que
entrega el fiduciante y el beneficiario el que percibe las rentas que la cosa pro-
duce, como ventas de las distintas unidades que se construyen. El beneficiario
puede coincidir con la persona del beneficiario, razón por la cual se habla de
superposición de roles.
El fideicomisario, en cambio, es el destinatario final de esos bienes una vez
concluido el contrato, éste último puede coincidir con la persona del fiduciante.

Facultades del titular de dominio fiduciario.


El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto
los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposi-
ciones contractuales pactadas. (art. 1704 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 119


Irretroactividad.
La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los
actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fidei-
comiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente
carezca de buena fe y título oneroso.(art. 1705 CC y C)

Readquisición del dominio perfecto.


Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inme-
diatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa
es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva,
se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad. (art. 1706 CC y C)
Efectos.
Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los
actos realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extinción es retroac-
tiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados. (art. 1707 CC y C)

En Derecho Civil II hacemos hincapié en el Dominio Fiduciario como Dominio


Imperfecto, pero debe tener presente las disposiciones relativas al Contrato de
Fideicomiso, ya que es la causa generadora del presente dominio imperfecto.
Es por eso y a modo de simplificar al alumno la búsqueda del articulado para
la lectura del Contrato de Fideicomiso, que se expone a continuación:
Contrato de fideicomiso IC 1

A modo de sintetizar las clases de dominio, veamos la siguiente tabla:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.120


DOMINIO Clases Características

Definido en el Tiene la mayor cantidad de facultades –


Dominio Absoluto
Art. 1941 del disposición, uso y goce- que otros derechos
Perfecto

caracteres
C.C.C. reales.
Tiene todos
Perpetuo
los caracteres Art. 1942 de C.C.C.
Es el derecho
del dominio
real que Exclusivo Art. 1943 del C.C.C.
otorga todas
las facultades Dominio El plazo o condición
de usar, gozar Imperfecto Dominio resolutoria

son supuestos
y disponer Le falta un revocable
material y carácter, dos o Le falta el El título revocable Ej: venta con pacto de
jurídicamente todos. carácter retroventa
de una cosa, perpetuo La cláusula Ej: donación con
dentro de los inherente al título inejecución de cargo
límites
previstos por Dominio Sobre un derecho real de Usufructo
la ley. desmembrado dominio se constituye un Uso
Le falta el derecho real de: Habitación
carácter Superficie forestal
absoluto

El fiduciario no puede
puede ser

Dominio usar la cosa para sí,


fiduciario sino para el fondo que
administra
El fiduciario tiene un
patrimonio separado
Tiene afectado el
es imperfecto porque

de los bienes que


carácter absoluto
administra
El fiduciario tiene
obligación de rendir
cuentas
El fiduciario percibe
una remuneración por
su trabajo

Tiene afectado el El fiduciario administra


carácter perpetuo por el tiempo fijado en
el contrato, el cual no

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 121


puede exceder los 30
años
Puede llegar a tener
Si hay más de un
afectado el carácter
fiduciario
exclusivo
Fiduciante Entrega la propiedad
de los bienes al
fiduciario
Fiduciario Recibe los bienes del
fiduciante
Beneficiario Percibe las rentas que
la cosa produce y que

sujetos
son administradas por
el fiduciario durante la
vigencia del contrato
Fideicomisario Destinatario final de
los bienes una vez
concluido el contrato
de fideicomiso

Condominio
Está regulado en el Art. 1983: ¨ es el derecho real de
propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa¨.

Elementos
1) Pluralidad de personas (más de una).
2) Cosa (mueble o inmueble).
3) Parte indivisa o porción ideal, que es la porción que el
condómino tiene respecto de la cosa que puede estar representada en porcentajes (25%) o en
quebrados ½.

El Código Civil y Comercial establece a partir del artículo 1983 una serie de disposiciones generales
respecto del condominio que son importantes tener presente y que a continuación se detallan:

Presunción.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción. (art. 1983 CC y C)
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente al condominio. (art. 1984 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.122


Destino de la cosa común.
Se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de
hecho. (art. 1985 CC y C)

Uso y goce de la cosa.


Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino.
No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los
restantes condóminos. (art. 1986 CC y C)

Convenio de uso y goce.


Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. (art. 1987 CC y C)
El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da
derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en
beneficio del oponente. (art. 1988 CC y C)

Facultades con relación a la parte indivisa.


Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de
los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la
partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos. (art.
1989 CC y C)

Disposición y mejoras con relación a la cosa.


La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse
con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.
Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer
en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento. (art. 1990 CC y C)

Gastos
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias
y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede
reclamar intereses desde la fecha del pago. (art. 1991 CC y C)

Deudas en beneficio de la comunidad.


Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero
acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 123


partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene
derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción. (art. 1992 CC y C)

Administración
Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de
alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. (art. 1993
CC y C)
En relación a la asamblea, todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y
citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas
aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte. (art. 1994 CC y
C). Cabe destacar con relación a los frutos que no habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa
común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos. (art. 1995 CC y C)

Clases de condominio

El Código Civil y Comercial establece las siguientes clases de condominio:

1) Condominio sin indivisión forzosa: es aquel en que cualquiera de los condóminos puede pedir la
división de la cosa en cualquier momento, sin necesidad del consentimiento de los demás
condóminos. En referencia a la partición, se rige por las reglas de la división de la herencia en tanto
sean compatibles. Dicha partición puede solicitarse en cualquier momento, a no ser que los
condóminos hayan pactado la indivisión. La acción para solicitar la partición es imprescriptible. Cabe
destacar que al margen de lo establecido por las reglas de la división d la herencia si uno de los
condóminos se convierte en propietario único del objeto del condominio también será reputada dicha
acción como partición.

2) Con indivisión forzosa: cuando no se puede pedir la partición de la cosa. A su vez se establecen dos
tipos de indivisión forzosa:

a) Temporaria.
- Por acuerdo de partes: La indivisión está sometida a un tiempo determinado. Dicho tiempo no
puede exceder de 10 años. Cabe destacar que si no hay un plazo fijado o este es incierto o
superior a 10 años, se establecerá la indivisión por el término de 10 años.
- Partición nociva: Si la partición del objeto en condominio es nociva para de los condóminos,
por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la
cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por
un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es
renovable por una vez. (art. 2001 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.124


Cabe destacar que aun habiendo indivisión convenida o judicial, si concurren circunstancias
graves el juez puede autorizar su partición antes del tiempo previsto.

b) Perdurable.
En relación a este punto se pueden distinguir dos situaciones:
I) Condominios sobre accesorios Indispensables: Existe indivisión forzosa cuando el condominio
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de
los condóminos puede pedir la división. (art. 2004 CC y C). De la lectura del artículo se
desprende la necesidad de la conjunción de los siguientes requisitos para estar amparados
por la norma: 1) dos o más inmuebles de propietarios distintos. 2) condominio sobre cosas
accesorias. 3) y que esas cosas sean accesorios indispensables al uso común de los
inmuebles. Ejemplos típicos son: desagües, diques, represas, bebederos, etc.

II) Condominio sobre muros, cercos y fosos: El artículo 2006 del CC y C establece una
enumeración de los distintos tipos de muros que se pueden dar. A su vez define a cada uno
de ellos. El artículo mencionado expresa: El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de
modo que el filo coincide con el límite separativo;

d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;


e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en
la superficie.

De lo expresado podemos clasificar los muros desde el punto de vista físico y jurídico. Desde el punto de
vista físico puede ser, entre otros:

• Muro contiguo o privativo: Es aquel que está realizado íntegramente en uno de los terrenos.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 125


• Muro encabalgado o encaballado: es aquel que está asentado proporcionalmente en ambos
terrenos.

El muro desde el punto de vista jurídico:


Desde el punto de vista jurídico, el Código Civil y Comercial recepta dos tipos de cerramientos, el urbano y
el rural. Establece el Código Civil y Comercial una regulación de manera directa sobre el urbano y expresa
una aplicación subsidiaria de lo previsto en éste, según las circunstancias, sobre el rural.
Por ello es que nuestro análisis se centrará en los cerramientos urbanos.

Características de cerramiento urbano


Primeramente hay que establecer que el cerramiento urbano produce obligaciones y derechos recíprocos
frente a los titulares de los inmuebles colindantes.
El cerramiento debe tener las siguientes características:
• estable, aislante
• altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los
inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

Presunción en cuanto a la altura


Se presume medianero el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros hasta la
línea común de elevación. Dichas presunciones se establecen a la fecha de construcción del muro y
subsisten aunque se destruya total o parcialmente. Cabe destacar que si los muros son separados por
patios, huertos o jardines tal presunción no se aplica.

Cobro de medianería
El artículo 2014 del Código Civil y Comercial establece que el que construye el muro de cerramiento
contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos. A

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.126


su vez hay que tener presente que no puede reclamar el mayor valor por las características del
cerramiento que excedan los estándares del lugar.
Cabe destacar que el que construye puede reclamar a su colindante la mitad del valor del muro desde que
este último lo utilice efectivamente para sus fines específicos. Igual situación se encuentra el que
construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la
requerida para su cimentación. (art. 2017 CC y C)
La obligación de pagar el muro de cerramiento se extiende en toda su longitud y en lo referente a la
elevación solo la parte que utilice efectivamente.
Por último hay que expresar que el condómino requerido al pago de la medianería puede abdicar sus
derechos que tiene sobre esta liberándose así de la obligación del pago. No podrá realizar esta abdicación
en los siguientes casos:
a) el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un
hecho propio.
b) si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento
La abdicación se extiende sobre el terreno donde está construido el cerramiento y sobre el muro. En caso
de querer el abdicante readquirir la medianería debe pagarla como si nunca la hubiera tenido antes.

Facultades materiales
El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir
cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte
peligro para la solidez del muro (art. 2021 CC y C). Cabe destacar que el condómino puede prolongar el
muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que
cargue sobre el muro (art. 2022 CC y C). Pesa sobre este la obligación de restituir al estado anterior el
muro si el ejercicio de sus facultades materiales causa perjuicio para el condómino.

Mejoras en la medianería urbana.


Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o
reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de
mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante. (art. 2027 CC y C).

Condominio de árboles y arbustos.


El Código Civil y Comercial establece en su artículo 2034 que es medianero el árbol y arbusto contiguo o
encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Cabe destacar que cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio,
que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte
de ramas o raíces. (art. 2027 CC y C). En caso de que el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede
reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.

Derecho de Superficie

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 127


Concepto
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar
o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y
dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales. El concepto vertido por el código establece no
solo la facultad del Superficiario sino también la temporalidad de este derecho real, el que no puede
exceder de 70 años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones. Dichos plazos corren desde la adquisición del derecho real y pueden ser prorrogados.

Modalidades, legitimación y forma del Derecho Real de Superficie.


Se establecen dos modalidades respecto a este derecho real:
• construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
• constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo. (art. 2115)
En cuanto a la legitimación cabe destacar que solo los titulares de los derechos reales de Dominio,
Condominio y Propiedad Horizontal pueden constituir este Derecho Real de Superficie.
Este Derecho Real puede constituirse por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos
entre vivos o por causa de muerte. Al recaer sobre inmueble es necesaria la escritura pública. No se
puede adquirir por usucapión.

Facultades.
Facultades del superficiario.
a) constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la
propiedad superficiaria.
b) afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario;
c) transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del
propietario.

Facultades del propietario.


a) conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza
sin turbar el derecho del superficiario.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.128


Extinción.
El Derecho Real de Superficie se extingue por:

1. renuncia expresa,
2. vencimiento del plazo,
3. cumplimiento de una condición resolutoria,
4. consolidación
5. por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar
o forestar.

Efectos de la extinción.
En este punto hay que tener presente la causa de la extinción para determinar sus efectos:
• por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo
construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
• antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la
superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten
también los derechos personales durante el tiempo establecido. (art. 2125 CC y C)
Como regla general se establece que salvo pacto en contrario el titular del Derecho Real sobre el suelo
debe indemnizar al superficiario. Dicha indemnización puede ser fijada al constituir el Derecho Real de
Superficie o por acuerdos posteriores. El monto de la indemnización, de no estar establecido por las partes,
se fijan teniendo en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos
años, descontada la amortización.

Normas aplicables al Derecho Real de Superficie.


El Código Civil y Comercial establece que se aplicaran de forma supletoria las normas relativas a las
limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al
respecto en el acto constitutivo. Y si el Derecho Real de Superficie se ejerce sobre una construcción,
plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en
tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título. (art. 2127 y 2128 CC yC)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 129


Actividades

Actividad 1: Dominio Imperfecto

Juan Torres ha recibido en donación un inmueble por parte


de Diego Santos. La donación fue instrumentada por
escritura pública, e inscripta en el Registro de la Propiedad.
En la cláusula octava se establece que una parte del
inmueble deberá ser destinado a la construcción de un
hogar con asistencia de niños y ancianos, estableciéndose
también en esa cláusula que dicho hogar deberá ser
construido dentro del plazo de dos años, transcurridos los
cuales sin haberse cumplido la voluntad del donante, el
dominio deberá volver al mismo. Han transcurrido cinco
años sin que Torres haya cumplido con dicha cláusula.

Ud. con los conocimientos adquiridos en este módulo deberá responder:


a) ¿Qué tipo de dominio tiene Torres? Para fundamentar es importante que usted estudie la
clasificación del dominio.
b) Conforme los datos aportados al caso: ¿Qué carácter del dominio ha quedado afectado?
c) Ud. tiene como cliente a Santos y deberá indicarle: ¿Qué solución jurídica tiene ante la situación y
qué efectos produce la misma? Fundamente.

Glosario

Carácter absoluto: El dominio es absoluto porque abarca el summum de las facultades reconocidas al
individuo sobre una cosa, a saber facultad de disposición material y jurídica, de uso y de goce o percepción
de los frutos.
Carácter exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa.
Evidentemente sobre una cosa pueden existir varios derechos reales; como puede ocurrir por ej. respecto
de un inmueble que esté gravado con usufructo, hipoteca y servidumbre. Lo que nunca puede suceder es
que el dueño sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa. Este carácter lo diferencia del
condominio.
Carácter perpetuo: Significa que el dominio no se extingue por el no uso, salvo la prescripción adquisitiva
que sobre la cosa ejerza el poseedor. El dominio es ilimitado en el tiempo, subsiste tanto como dura la cosa
que constituye su objeto. Cuando se transmite, el derecho es el mismo y solamente cambia de titular.
Condominio: Es el derecho real de propiedad que pertenece a dos o más personas, sobre una cosa
mueble o inmueble, por una parte alícuota.
Derecho real de superficie: Es el derecho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso,

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.130


goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o
silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo
gravarla con derecho real de garantía.
Dominio: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de
una persona.
Dominio desmembrado: Es el dominio en el cual su titular se ha desprendido, en favor de terceros, de
algunas facultades, constituyendo sobre la cosa objeto del derecho real de dominio otro derecho real, como
por ejemplo: usufructo, uso o habitación.
Dominio fiduciario: Es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar
la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto o menos pleno cuando debe resolverse en un determinado
tiempo, o al advenimiento de una condición resolutoria (revocable o fiduciario) o si la cosa que es su objeto
está gravada respecto de terceros con otro derecho real, como servidumbre, usufructo, etc. De lo que se
concluye que es imperfecto cuando le falta alguno de los caracteres del dominio (absoluto o perpetuo).
Dominio perfecto: El dominio es perfecto o pleno cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con
ningún derecho real hacia otras personas. Es decir, reúne los caracteres de absoluto y perpetuo.
Dominio revocable: Es el dominio que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del
transmitente, o cuando el actual titular del derecho de dominio puede ser privado de su derecho real de
dominio por una causa proveniente de su título. Como ejemplo del primer supuesto es el caso de quien
adquirió un inmueble con un pacto de retroventa. Como ejemplo del segundo supuesto es el caso de
revocación de la donación. Tiene afectado el carácter perpetuo.

Material de consulta:
• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera y Graciela Medina.- 1ª. Ed –
Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “La Ley 2014“
• BORDA, Guillermo (1975) Derecho Civil. Tratado de Derechos Reales. Tomos I y II. Editorial
Abeledo-Perrot.
• BORGARELLO, Luis Avelino (1992) Manual de Medianería Urbana. Editorial Mateo José García,
1992.
• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.) (2004) Código Civil Comentado.
Tomos 5A, 5B, 5C; “Derechos Reales”. Editorial Hammurabi. 2da. edición.
• CALEGARI de GROSSO, Lydia E. (1998) Derechos Reales. Tomos I y II. Editorial Abeledo-Perrot.
• COGHLAN, Antonio R. M.: El Condominio sin Indivisión Forzosa. Editorial La Ley, 1980.
• GATTI, Edmundo: Propiedad y Dominio. Editorial Abeledo-Perrot, 1996.
da
• HIGHTON, Elena I. et al.: Nuevas Formas de Dominio. Editorial Ad-Hoc, 1993, 2 edición.
• KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída y PUERTA de CHACÓN, Alicia: Derecho Real de Superficie.
Editorial Astrea, 1989.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 131


• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil - Tratado de los Derechos Reales.
• LAQUIS, Manuel Antonio: Derechos Reales. Tomos I a VI. Editorial Depalma, 1983.
• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos I, II y III. Editorial Zavalía, 5ta.
edición.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Tomos I, II, III y IV. Editorial Rubinzal-Culzoni, 1989.
• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA, 1975.
• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino – Reales. Cuarta edición actualizada
por Manuel J. ARGAÑARÁS. Editorial TEA.
• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales – Lecciones. Ediciones Lerner.

m5 |contenidos | IC

información complementaria 1

VISUALIZAR DESDE LA PLATAFORMA.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.132


m6

Derechos reales sobre cosa propia (continuación)

1.- Propiedad Horizontal. Concepto. Elementos: unidad de propiedad exclu-


siva, partes de uso común, terreno. Sujeción de un edificio al régimen de la
propiedad horizontal. Reglamento de Copropiedad y Administración: Análisis
de sus cláusulas. El consorcio de propietarios. Concepto. Naturaleza y funcio-
namiento. Subconsorcios. Asambleas. Facultades y obligaciones del Adminis-
trador. Prehorizontalidad: Alcance de la normativa.

2.- Conjuntos inmobiliarios. Concepto. Cosas y partes comunes y privati-


vas. Limitaciones y restricciones reglamentarias.

3.- Tiempo Compartido. Concepto. Bienes que lo integran. Afectación.


Administración. Extinción.

4.- Cementerios Privados. Concepto. Reglamento de administración y uso.


Registros de inhumaciones y sepulturas. Inembargabilidad.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 133


Microobjetivos

• Comprender el régimen legal de la propiedad horizontal a fin de com-


pararla con la Prehorizontalidad, para un correcto asesoramiento en la
profesión.

• Conocer el concepto de consorcio de co-propietarios, naturaleza y órga-


nos deliberativos, para analizar sus funciones y responsabilidades.

• Establecer la correcta aplicación práctica de los Conjuntos Inmobiliarios


para poder delimitar su ámbito de ejercicio en la profesión.

• Determinar la implicancia que tiene el Tiempo Compartido en la legis-


lación actual para comprender su desarrollo práctico.

• Reconocer la importancia de la regulación jurídica de los Cementerios


Privados para poder efectuar un buen asesoramiento en la profesión.

Contenidos

Estimado alumno:

Comenzaremos a transitar en este módulo 6 como una continuación del módulo


anterior en referencia a que se desarrollan derechos reales que recaen sobre
cosa propia. En este módulo usted verá los Derechos Reales de Propiedad Hori-
zontal, Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo Compartido y Cementerios Privados.

Propiedad horizontal

Concepto:

La propiedad horizontal es el
derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.134


facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Las diversas partes
del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdepen-
dientes y conforman un todo no escindible. (art. 2037 CC y C). Es un derecho
real autónomo que consta de partes privativas, partes comunes y el terreno.

Extensión y elementos de la Propiedad Horizontal

El Código Civil y Comercial establece en su artículo 2039 que el Derecho de


Propiedad Horizontal se establece en la unidad funcional. Esta unidad funcio-
nal consiste en los pisos, departamento, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común. Con lo que queda establecido como requisito esencial la necesidad
que se den las características en el inmueble de independencia funcional y
salida a la vía pública. Sin el cumplimiento de estos requisitos no se podrá
sujetar el inmueble a la normativa de la Propiedad Horizontal.
Cabe destacar que además la propiedad de la unidad funcional comprende la
parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble
o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a servirla.

Los elementos de la Propiedad Horizontal son los siguientes:

1) Partes privatistas: El artículo 2043 del Código Civil y Comercial establ-


ece que son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional
las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estruc-
turas divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, venta-
nas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También
son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclu-
sivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal,
sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

2) Partes Comunes: Son comunes a todas o a algunas de las unidades


funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables
para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento
de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determi-
nado, se consideran comunes. En relación a las facultades sobre estas
cosas ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio
de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales y cada
propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su des-

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 135


tino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios (art.
2040 CC y C)

El Código Civil y Comercial hace una división de las cosas comunes en:

I) Necesariamente comunes, para lo que hace la siguiente


enumeración de carácter enunciativa en el artículo 2041:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades


entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros


maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su


extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con


cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de


personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad
funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para


servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que


trabaja para el consorcio.

II) No indispensables, para lo que hace la siguiente enumeración de


carácter enunciativa en el artículo 2042:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.136


a) la piscina;

b) el solárium;

c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Modificaciones en cosas y partes comunes

En relación a las
mejoras u obra nueva en cosas y partes comunes hay que tener presente que
los propietarios o el consorcio requieren del consentimiento de la mayoría de los
propietarios para su realización. Para la realización de las modificaciones en
cosas y partes comunes es necesario un informe técnico de un profesional
autorizado (ej.: Arquitecto, Ingeniero). En caso de denegación para la realización
de las modificaciones solicitadas los propietarios o el consorcio pueden requerir
la intervención de un juez para que deje sin efecto la decisión de la asamblea.
Asimismo también los que resultaron en minoría pueden concurrir al juez con
iguales fines. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo
excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez,
salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La
resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa. (Art.
2051 CC y C)

Será necesario unanimidad cuando:

a) las modificaciones gravitan o modifican la estructura del inmueble de


una manera sustancial.

b) Benefician solo a un propietario. En este caso el propietario deberá


cargar con los gastos no solo de la modificación sino también de la
modificación e inscripción del reglamento de Propiedad Horizontal si
correspondiere.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 137


Consorcio

Para tener claro que se entiende por consorcio, cuál es su integración y su fun-
cionamiento debemos hacernos y responder las siguientes preguntas:

¿Qué es el consorcio?

Es conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

¿Tiene personalidad jurídica?

Sí, es una persona jurídica. La personalidad del consorcio se extingue por la


desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal.

¿Cuál es su domicilio?

Tiene su domicilio en el inmueble al que pertenece su Propiedad Horizontal.

¿Cuáles son sus órganos?

a) la asamblea,

b) el consejo de propietarios

c) el administrador.

¿Subconsorcios?

Son sectores con independencia funcional o administrativas que son previstos


en el Reglamento de Propiedad Horizontal por la estructura o naturaleza del
edificio. Estos pueden tener una subasamblea y un subadministrador. Cabe
destacar que frente a los terceros responde todo el consorcio sin tener presente
la existencia de los sectores establecidos.

A continuación se desarrollan los órganos del consorcio por la importancia que


conlleva el conocimiento de estos para su ejercicio profesional.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.138


Asamblea

La asamblea es la reunión de propietarios que está facultada para entender y


resolver las siguientes cuestiones:

a) que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propie-


dad horizontal;

b) atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son some-


tidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las
partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consor-


cio;

d) no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de pro-


pietarios, si lo hubiere. (art. 2058 CC y C).

Convocatoria y quórum

Las asambleas son


convocadas según lo establecido para ello en el Reglamento de Propiedad
Horizontal. En ella deben tratarse lo establecido como orden del día, excepto
que estén presentes todos los propietarios, caso en el que pueden modificar
dicho orden del día, previo acuerdo por unanimidad.

Las asambleas pueden también auto convocarse para deliberar, y sus decisio-
nes son válidas si se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de
los propietarios. Igualmente son validadas las decisiones tomadas por la volun-
tad unánime del total de los propietarios aunque no se lo haga en la asamblea.

Hay que tener presente lo establecido en cuanto a las mayorías respecto de


las decisiones de la asamblea, para lo cual el Código Civil y Comercial en su
artículo 2060 expresa lo siguiente:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 139


Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada
sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con
la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivi-
sas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comu-
nicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por apro-
badas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por
igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los


treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

Cabe destacar que cuando el orden del día trate supresiones o limitaciones de
derechos acordados que excedan las cuestiones de mero funcionamiento, la
mayoría deberá integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

En referencia al funcionamiento de la asamblea es obligatorio llevar un libro de


actas de Asamblea y un libro de Registro de firmas de los propietarios.

Por último hay que tener presente que para el caso que el administrador o el
consejo de propietarios omita convocar la asamblea, los propietarios que rep-
resenten el 10% del total pueden solicitar al juez la convocatoria judicial de la
asamblea.

Consejo de Propietarios

Son los propietarios designados por la asamblea, que no sustituyen al Adminis-


trador ni pueden cumplir sus obligaciones pero que pueden tener las siguientes
atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el


administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos


imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del


administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.140


Administrador

Es represent-
ante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propi-
etario o un tercero, persona humana o jurídica.

En relación a su designación hay que tener presente que si fue designado en el


reglamento de Propiedad Horizontal debe ser ratificado en la primera asamblea,
la que debe llevarse a cabo dentro de los 90 días de cumplido los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el
cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los Administradores siguientes deben ser nombrados y removidos por la asam-


blea, sin necesidad de modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal ni
expresión de causa

El Código Civil y Comercial en su artículo 2067 hace una enumeración ejemplifi-


cativa de los derechos y obligaciones del Administrador, a saber:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) ejecutar las decisiones de la asamblea;

c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de


la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para sat-


isfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorización previa del consejo de propietarios;

e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre


del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;

f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea


convocada al efecto;

g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y


tributaria;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 141


h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de


propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación
local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y
conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio
y de las sucesivas administraciones;

j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe


entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos
del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después


de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;

I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con con-
stancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información
sobre los seguros vigentes;

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales


como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de
representante legal.

Facultades y obligaciones de los propietarios

Facultades de los propietarios.

En relación a las facultades de los propietarios, estas se pueden dividir en mate-


riales y jurídicas.

- Facultades materiales: Cada propietario podrá usar de los bienes


comunes conforme a su destino y a lo establecido por el Reglamento de
Propiedad Horizontal, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de
los demás.

- Facultades jurídicas: el propietario puede enajenar la unidad funcional


que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen
o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y
partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse
separadamente de éstas.(art. 2045 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.142


Obligaciones de los propietarios

El propietario tiene la obligación de:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del


reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su


parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas


y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por


constituir uno diferente del de la unidad funcional.

Prohibiciones del propietario

Al propietario y ocupantes les está prohibido:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distin-


tos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la


normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 143


Reglamento de Propiedad Horizontal

A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condómi-
nos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal,
que debe inscribirse en el registro inmobiliario. (art. 2038 CC y C)

Se puede definir a este como el cuerpo normativo que regula más directamente
las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de la
propiedad horizontal. El reglamento es el estatuto básico, y regula los derechos
y obligaciones de la comunidad. Cabe destacar que el Reglamento de Propie-
dad Horizontal es de naturaleza contractual por lo cual está regido por la libertad
de las convenciones. Pero debido a la importancia y trascendencia que tiene
este instrumento para el desarrollo de la Propiedad Horizontal es que el Código
Civil y Comercial establece requisitos mínimos que se deben contemplar en sus
cláusulas, a saber:
a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodi-


cidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede


detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.144


ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de


propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de


unidades complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Cabe destacar que el Reglamento de Propiedad Horizontal puede ser modifi-


cado por resolución de los propietarios mediante una mayoría de dos terceras
partes de la totalidad de los propietarios (art. 2057 CC y C)

Prehorizontalidad.

Es la situación jurídica en la que se encuentra un inmueble antes de la suje-


ción al régimen de propiedad horizontal. Esta situación se extiende desde el
momento en que se ofrece en venta unidades que todavía pueden ni siquiera
estar en construcción, hasta aquel en que finaliza la edificación y con la redac-
ción e inscripción del reglamento de copropiedad y administración.

Para la celebración de los contratos de prehorizontalidad es indispensable que


el titular del dominio del inmueble constituya un seguro a favor del adquirente
que lo proteja contra el riesgo del fracaso de la operación. La cobertura debe
abarcar el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en
su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en
el contrato preliminar.

El Código Civil y Comercial en su artículo 2072 establece los casos en donde


están excluidos los contratos de prehorizontalidad, a saber:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta


de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la
liquidación de personas jurídicas;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 145


b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;

c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento


o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras
especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus
cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes
deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

Conjuntos inmobiliarios

Es uno de los nuevos Derechos Reales que ha incorporado el Código Civil y


Comercial de la Nación debido a la utilización que la sociedad venía haciendo
de esta figura sin una legislación específica al respecto.

Concepto

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,


parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o tem-
poraria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.

Características

a) Este Derecho Real, tiene las siguientes características:Cerramiento,


partes comunes y privativas,

b) Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes


comunes,

c) Reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento,


limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario,

d) Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes

e) Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las


unidades privativas.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.146


Marco legal.

Le son aplicables a este Derecho Real las siguientes normativas:

1. Las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

2. Las del derecho real de propiedad horizontal

3. Las establecidas de manera especial por el Código Civil y Comercial en


el Libro IV, Titulo VI

Cosas y partes integrativas de los Conjuntos Inmobiliarios.

Al igual que en el Derecho Real de Propiedad Horizontal, este Derecho Real se


compone de cosas y partes comunes y privativas. El Código Civil y Comercial
sienta la regla del carácter común para las partes y cosas que no tengan una
asignación determinada.

Se establece como necesariamente comunes o de uso común las partes y


lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación,
áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreati-
vas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al
uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
horizontal que regula el emprendimiento. (art. 2076 CC y C)

Se establece como cosas y partes privativas a la unidad funcional que reúne los
requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública
por vía directa o indirecta.

Facultades y obligaciones del propietario.

Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la


presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo
reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de
valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos. (Art. 2078 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 147


Gastos y contribuciones.

Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones


comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmo-
biliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad
horizontal (art. 2081 CC y C)

Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.

El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e


instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del
propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión
de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las
condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. (Art. 2083 CC y
C)

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser
pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no
susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por
actos entre vivos ni mortis causa. (Art. 2083 CC y C)

Transmisión de unidades.

El reglamento de propiedad horizontal puede prever:

1. Limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente


adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario,

2. Derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de


propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.148


Tiempo Compartido

Es uno de los nuevos Derechos Reales que ha incorporado el Código Civil y


Comercial de la Nación debido a la utilización que la sociedad venía haciendo
de esta figura sin una legislación específica al respecto. Cabe destacar que al
Tiempo Compartido además de las normas específicas creadas para su regu-
lación se le aplican las normas generales de los Derechos Reales y se deben
cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional,
provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema.

Concepto.

Se considera que existe


tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por
turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y
para brindar las prestaciones compatibles con su destino (art. 2087 CC y C) De
la lectura del concepto dado por el Código Civil y Comercial de la Nación se
desprende que dentro de sus particularidades tenemos la existencia de:

a) Uso periódico: el cual puede ser establecido por meses, época del año,
etc.

b) Turno: variación en cuanto el beneficiario de ese uso periódico.

c) Finalidad: entre las que se destacan las de turismo, industria y


alojamiento.

d) Utilización de los bienes según el destino.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 149


Requisitos para la afectación de un bien al Tiempo Compartido.

En este punto es importante destacar que los objetos que integran este Dere-
cho Real pueden ser inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea
compatible con los fines mencionados. Cabe mencionar que si el objeto es un
inmueble debe formalizarse por escritura pública este Derecho Real.

Como requisitos para le afectación se destacan los siguientes:

a) Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.

b) El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no


deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.

c) El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con


posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación.

d) El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro


de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos
afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial,
previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.(art 2094 CC
y C)

Cabe destacar que la administración puede ser ejercida por el propio titular o
por un tercero designado por él, teniendo ambos la responsabilidad por el ejerci-
cio del Tiempo Compartido por parte de los Usuarios del mismo. El Código Civil
y Comercial establece una serie de obligaciones que pesan sobre el administra-
dor, de las que se destacan las siguientes:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso


común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus
derechos;

b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades


temporales de las reservaciones;

c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previs-


tas;

d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspon-


den;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.150


e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;

f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;

g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro
cargo que corresponde;

h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de


ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se
optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;

i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a


quien éste indique, al cesar su función;

j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos
y prácticas del sector. (art 2097)

Deberes del emprendedor.

El Código Civil y Comercial establece que son deberes del emprendedor los
siguientes:

a) Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y


servicios que forman parte del tiempo compartido.

b) Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador.

c) Habilitar un Registro de Titulares.

d) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios.

e) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no


enajenadas.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 151


Deberes de los usuarios del tiempo compartido.

El Código Civil y Comercial


establece como deberes de los usuarios del tiempo compartido los siguientes:

a) Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni


sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les
corresponden.

b) Responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas


comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que
ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y
regular o por el mero transcurso del tiempo.

c) Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus


derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento
de uso.

d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del
fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado
particularmente.

Extinción del Tiempo Compartido.

Este Derecho Real se extingue por:

a) Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación.

b) En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o


se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que
se debe dejar constancia registral.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.152


c) Destrucción o vetustez.

Cementerio Privado

Es uno de los nuevos Derechos


Reales que ha incorporado el Código Civil y Comercial de la Nación debido a la
utilización que la sociedad venía haciendo de esta figura sin una legislación
específica al respecto. Cabe destacar que al Cementerio Privado además de las
normas específicas creadas para su regulación se le aplican las normas genera-
les de los Derechos Reales y se deben cumplir con las leyes, reglamentos y
demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía
mortuoria

Concepto.

Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afec-


tados a la inhumación de restos humanos. Dicha afectación debe inscribirse en
el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de adminis-
tración y uso del cementerio. Y una vez autorizado por la municipalidad del lugar
no podrá alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

Reglamento de administración y uso.

El reglamento de administración y uso debe contener, según lo preceptuado por


el Código Civil y Comercial, las siguientes disposiciones:

a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio


privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;

b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de


sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de
las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 153


c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento,
que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a
perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y trasla-
dos;

e) pautas sobre la construcción de sepulcros;

f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas


abandonadas;

g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;

h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración. (art.


2105 CCC)

Es importante destacar que la dirección y administración del cementerio está a


cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las
instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de
sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.

Registros de inhumaciones y sepulturas.

El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar:

a) Un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la


persona inhumada;

b) Un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que


deben consignarse los cambios de titularidad producidos.

Facultades del titular del derecho de sepultura.

El titular del derecho de sepultura puede (art. 2107 CC y C):

a) Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga,


hasta la dimensión establecida en el reglamento.

b) Efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando


estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto.

c) Construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad


a las normas de construcción dictadas al efecto.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.154


d) Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados.

e) Utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares


comunes según las condiciones establecidas.

Deberes del titular del derecho de sepultura.

El titular del derecho de sepultura debe (art. 2107 CC y C):

a) Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar


y el derecho de otros.

b) Contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el


mantenimiento y funcionamiento del cementerio.

c) Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos


se fijen sobre su parcela;

d) Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales


y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria.

Actividades

Actividad 1: Propiedad Horizontal

Fernando Cerquatti es titular de


una unidad funcional en un edifi-
cio céntrico en Planta Baja, de la
ciudad de Villa María. La unidad
consta de tres habitaciones, dos
baños, cocina, comedor y un patio.

Como el patio no tiene quincho ha


decido construir uno y se lo comu-
nica al administrador. Éste se
opone y le hace saber las razones
jurídicas de su oposición.

Ud. es corredor inmobiliario y como tal deberá responder los siguientes interro-
gantes.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 155


a) ¿Puede Fernando Cerquatti realizar modificaciones al patio? Para poder
responder esta pregunta deberá tener en cuenta los elementos de la unidad
funcional e identificar si se trata de parte privativa o común. Fundamente
teniendo en cuenta estas últimas circunstancias.

b) ¿Qué remedio legal tiene Cerquatti para poder llevar a cabo la reforma
que se propone? Deberá tener en cuenta para responder, la función de las
asambleas y las distintas mayorías necesarias para tomar decisiones.

Ud. ya ha estudiado hasta el módulo 6, en consecuencia, se encuentra en


condiciones de realizar la Actividad 2 de la Evaluación y aplicar luego, en la
resolución de los casos prácticos, todos sus conocimientos a las situaciones
planteadas.

Glosario

Propiedad Horizontal: Derecho real de uso goce y disposición jurídica sobre


una unidad funcional de un edificio que está integrada por una parte privativa,
partes comunes y el terreno donde está asentado parte del edificio.

Supuestos de propiedad horizontal: Los distintos pisos de un edificio o


distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de
una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos,
de acuerdo a las disposiciones de esta ley.

Material de consulta:

• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera


y Graciela Medina.- 1ª. Ed –Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “La Ley
2014“

• BORDA, Guillermo (1975) Derecho Civil. Tratado de Derechos Reales.


Tomos I y II. Editorial Abeledo-Perrot.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.156


• BORGARELLO, Luis Avelino (1992) Manual de Medianería Urbana.
Editorial Mateo José García, 1992.

• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier.

• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.) (2004)


Código Civil Comentado. Tomos 5A, 5B, 5C; “Derechos Reales”. Edito-
rial Hammurabi. 2da. edición.

• CALEGARI de GROSSO, Lydia E. (1998) Derechos Reales. Tomos I y


II. Editorial Abeledo-Perrot.

• COGHLAN, Antonio R. M.: El Condominio sin Indivisión Forzosa. Edito-


rial La Ley, 1980.

• DI FILIPPO, María Isabel: Tiempo Compartido. Editorial Abeledo-Perrot,


1987.

• GATTI, Edmundo: Propiedad y Dominio.Editorial Abeledo-Perrot, 1996.

• GUSTAVINO: La Propiedad Participada y sus Fideicomisos. Ediciones


La Rocca, 1994.

• HIGHTON, E. et al.: Reformas al Derecho Privado (Ley 24.441). Edito-


rial Rubinzal-Culzoni, 1995.

• HIGHTON, E.: Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad. Volumen 4.


Editorial Hammurabi, 2001, 2da edición.

• HIGHTON, Elena I. et al.: Nuevas Formas de Dominio. Editorial Ad-Hoc,


1993, 2da edición.

• KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída y PUERTA de CHACÓN, Alicia:


Derecho Real de Superficie. Editorial Astrea, 1989.

• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil - Tratado de los Derechos Reales.

• LAQUIS, Manuel Antonio: Derechos Reales. Tomos I a VI. Editorial


Depalma, 1983.

• LISOPRAWSKI, Silvio V. y KIPER, Claudio M.: Fideicomiso. Dominio


fiduciario. Securitizacion. Editorial: Depalma, 1995.

• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos I, II y


III. Editorial Zavalía, 5ta. edición.

• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.

• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales.Tomos I, II, III y IV. Editorial


Rubinzal-Culzoni, 1989.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 157


• ORELLE, ARMELLA, CAUSSE: Financiamiento de la Vivienda y de la
Construcción (Ley 24.441). Tomos I y II-A. Editorial Ad-Hoc, 1995.

• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA, 1975.

• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino – Reales.


Cuarta edición actualizada por Manuel J. ARGAÑARÁS. Editorial TEA.

• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales – Lecciones. Edicio-


nes Lerner.

m7

Derechos reales sobre cosa ajena

1.- Servidumbre en general.


Concepto. Servidumbres perso-
nales y prediales. Diferencias.

2.- Servidumbres en particu-


lar: a) Usufructo. Concepto.
Clases. Constitución. Debe-
res del usufructuario antes y
después de entrar en el uso
y goce. Derechos del usufruc-
tuario. Deberes y derechos
del nudo propietario. b) Uso y
habitación. Concepto. Consti-
tución. Derecho de habitación
legal del cónyuge supérstite.
Concepto. Requisitos. Extin-
ción. c) Servidumbre. Con-
cepto, caracteres y clases.
Transmisibilidad. Derechos y
obligaciones del titular domi-
nante. Derechos del titular sir-
viente. Extinción.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.158


Microobjetivos

• Conocer el esquema de los derechos reales sobre cosa ajena para


entender el régimen aplicable, al existir dos o más derechos reales
sobre la cosa objeto del derecho.

• Entender los derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute a fin
de comprender que caducan por el no uso.

• Comprender el régimen de la servidumbre y su distinción entre reales


y personales, para aplicarlas al ejercicio profesional.

Contenidos

Estimado alumno:

En este módulo veremos los derechos reales sobre cosa ajena, también llama-
dos desmembrados. Veremos pues la regulación jurídica del usufructo, uso,
habitación y las servidumbres.

Usufructo

Concepto

El usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un


bien ajeno, sin alterar su sustancia. (Art. 2129 CC y C).

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 159


Objeto

El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por
una parte indivisa de los siguientes objetos:

a) una cosa no fungible;

b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;

c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de


origen testamentario.

Formas de constitución

Constitución: el usufructo se constituye:


Por contrato oneroso: cuando es el objeto directo de una
venta, de un cambio, de una partición, de una transacción,
o cuando el vendedor enajena solamente la nuda propiedad
de un fundo, reservándose su goce.


Por contrato gratuito: cuando el donante no
enajena sino la nuda propiedad de la cosa, reservándose su
goce, o cuando no da más que el usufructo, o cuando cede a
uno el derecho de propiedad y a otro el goce.

En caso de duda se presume oneroso el usufructo (Art. 2135 CC y C).

Modos de Constitución

El usufructo puede constituirse (art. 2134 CC y C):

a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;

b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;

c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a


otra.

Cabe destacar que solo están legitimados para constituir este Derecho Real:

• El titular del Derecho Real de Dominio.

• El titular del Derecho Real de Propiedad Horizontal.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.160


• El titular del Derecho Real de Superficie.

• Los titulares del Derecho Real de Condominio.

En relación al usufructuario, se puede decir que el usufructo puede establ-


ecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas, no teniendo
frente a la extinción sobre uno de ellos el derecho de acrecer, excepto que
dicha situación este pactada en el acto constitutivo. A su vez el usufructo es
intransmisible por causa de muerte.

En cuanto al acto de constitución, el usufructo puede ser establecido:

a) Pura y simplemente

b) Sujeto a condición o plazo resolutorio. No pudiendo establecerse


sobre condición o plazo suspensivo.

c) Con cargo

Inventario

El Código Civil y Comercial establ-


ece en su artículo 2137 CC y C el derecho que tienen las partes a realizar el
inventario sobre el que recae el usufructo para establecer el estado en el que
se entrega antes de entrar en uso y goce. En relación al inventario se establ-
ece que si las partes del Usufructo son personas capaces y mayores de edad,
este tiene carácter facultativo y puede realizase por instrumento público. En
caso de que las partes sean menores de edad o incapaces, es obligatoria su
realización y debe instrumentarse por escritura pública. Si el usufructo se
constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado
a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta
obligación tampoco es dispensable. La parte interesada puede reclamar en
cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 161


Se establece como presunción ante la falta de la realización del Inventario y
la determinación del estado de los objetos sobre los que recae el Usufructo
que estos corresponden a lo establecido en el título de constitución y se han
entregado en buen estado de conservación.

Garantías

El nudo propietario puede solicitarle al usufructuario el establecimiento de las


garantías suficientes y necesarias para asegurar la conservación y restitución
de los bienes una vez extinguido el usufructo.

Derechos del Usufructuario

En relación a los frutos y productos, el Código Civil y Comercial establece


en su artículo 2141 lo siguiente:

Pertenecen al usufructuario singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de ani-


males, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con
otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes


al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el


usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados


por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.

En relación a la transmisión del usufructo, el usufructuario puede transmitir


su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el
límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión,
el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conserva-
ción y restitución del bien.

En relación a la constitución de derechos reales y personales, el usufructuario


puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y hab-
itación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el
usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

En relación a la realización de mejoras facultativas, el usufructuario podrá


realizar mejoras de este carácter siempre que no altere la sustancia del bien
entregado en usufructo. Además podrá, a la finalización del usufructo, retirarlas

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si esto no ocasiona un daño al bien y no teniendo derecho al reconocimiento
económico para el caso que las mejoras facultativas deban quedar a favor del
Nudo Propietario a la extinción del Usufructo.

En el caso que el acreedor del usufructuario ejecute el derecho de usufructo,


el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de
la conservación y restitución de los bienes.

Obligaciones del usufructuario

En relación al destino del bien, el uso y goce debe ajustarse al destino de


los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la natura-
leza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

En relación a las mejoras necesarias, El usufructuario debe realizar a su


costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se
originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez
o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las
mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo (art.
2146 CC y C).

En relación a los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes,


el usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo (art. 2148
CC y C).

En relación a la comunicación con el nudo propietario, el usufructuario


debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufri-
dos por el nudo propietario. (art. 21489 CC y C).

En relación a la restitución, el usufructuario debe entregar los bienes objeto


del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo,
en la cantidad y estado según lo inventariado o presunción establecida por el
artículo 2138 CCC (art. 2150 CC y C)

Derechos y deberes del nudo propietario

El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde


a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el
usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso,
puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la
turbación. (art. 2151 CC y C).

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Extinción

El usufructo se puede extinguir por modos especiales que atañen a la natura-


leza de este derecho real y que están enumerados en el artículo 2152 CC y C,
a saber:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o


condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que
es vitalicio;

b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración,


se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El
desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración
del usufructo;

d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos


por el usufructuario y sus sucesores particulares. El usufructo cedido por el
usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extin-
ción del usufructo originario. (art. 2153 CCC)

Derecho Real de Uso

Concepto y generalidades.

El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el
título, sin alterar su sustancia. (art. 2154 CC y C)

En el caso de duda frente a la extensión del uso y goce respecto del bien
sobre que recae el Derecho Real, se entiende que se ha constituido Derecho
Real de Usufructo.

El Derecho Real de Uso solo puede ser establecido a favor de personas


humanas.

Si bien contiene una normativa especial en el Código Civil y Comercial le son


aplicables las normas del Derecho Real de Usufructo.

El usuario tiene como limitación en el ejercicio de su Derecho Real la no posi-


bilidad de constituir Derechos Reales sobre el objeto que versa su Uso.

Por último hay que destacar que los frutos no pueden ser embargados por los
acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su
familia (art 257 CC y C).

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Derecho Real de Habitación

Concepto y generalidades.

La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno


construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. Este derecho real
al igual que el de uso solo puede constituirse a favor de personas humanas.

Si bien contiene una normativa especial en el Código Civil y Comercial le son


aplicables las normas del Derecho Real de Uso, con lo que se deriva que se
aplican supletoriamente las normas del usufructo.

Como limitación especial, el Habitador no puede transmitir por actos entre


vivos ni por causa de muerte su Derecho Real de Habitación, y no puede
constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los
acreedores.

El habitador tiene a su cargo el pago de impuestos, contribuciones y repara-


ciones pero cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le
señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa. (art. 2161 CC y C)

Derecho Real de Servidumbre

Concepto

La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y


que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 165


Caracteres

a) Es un derecho real.

b) Se establece sobre un inmueble ajeno. La ajenidad de la cosa es


carácter esencial ya que no podemos ser titulares de una servidumbre
sobre un objeto de nuestra propiedad.

c) Perpetua o temporaria. Las servidumbres pueden ser perpetuas o


temporarias. Se puede afirmar que la regla general es la vigencia de
la servidumbre a perpetuidad, como lo son las servidumbres reales.
Salvo el caso de las servidumbres personales que son por su esencia
temporarias. Las que no tiene término determinado sólo se prolongan
durante la vida de su titular si se trata de una persona de existencia
visible, o hasta un máximo de 50 años si fueran constituidas a favor
de una persona jurídica (Art. 2182 in c CC y C). Por regla general las
servidumbres forzosas son perpetuas, las establecidas por convención
o testamento pueden tener una duración limitada.

d) El contenido del derecho de servidumbre puede ser el derecho de


usar del inmueble ajeno, o ejercer ciertos actos de disposición o
impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propie-
dad. Pero nunca el contenido podrá ser “un hacer” por parte del fundo
sirviente. Por lo tanto la servidumbre únicamente puede consistir en un
no hacer, como la de no edificar (servidumbre negativa) o en un dejar
hacer, como la de tránsito (servidumbre positiva) .Nunca el contenido
entonces puede importar en un hacer, pues el hacer es típico de los
derechos personales. Igualmente, ningún derecho de disposición
puede ejercer el titular de una servidumbre, pues el contenido se limita
a obtener una determinada utilidad sobre un inmueble ajeno, siendo
por lo tanto una expresión impropia hablar de “disposición”.

e) Son indivisibles, pues el titular de cualquier tipo de servidumbre no


tiene el derecho solo en parte, lo tiene o no, pero sin seccionamientos.

Objeto

El Código Civil y Comercial establece que la servidumbre puede tener por


objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. Asimismo se tiene
como presunción la onerosidad de la servidumbre en caso de duda y esta no
podrá constituirse, en ningún caso, por el juez; con lo que está prohibido la
constitución de servidumbres judiciales. Es preciso aclarar que no hay que
confundir esto último, con la potestad que tiene el juez cuando en una ser-
vidumbre legal, las partes no llegan a un acuerdo en torno a la indemnización
por la constitución de la servidumbre.

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Legitimación

Solamente los titulares de los Derechos Reales que recaen sobre inmuebles y
se ejercen por la posesión (ej. Dominio, Condominio, etc.) pueden constituir ser-
vidumbres. Asimismo, para el caso de que exista comunidad (ej. Condominio) la
servidumbre debe ser constituida por el conjunto de titulares.

Requisitos básicos necesarios para la servidumbre.

1) Debe haber dos fundos o inmuebles, sea que se trate de servidumbres


reales o personales

2) Pertenecer a distintos propietarios

3) Tener entre sí una situación física que permita a uno de ellos gozar de
algún provecho que le reporte el otro.

Clases de Servidumbres

Las servidumbres pueden clasificarse de la siguiente manera:

1. Positivas o Negativas: La servidumbre es positiva si la carga


real consiste en soportar su ejercicio (ej. Una servidumbre de
tránsito); es negativa si la carga real se limita a la abstención
determinada impuesta en el título. (ej. servidumbre de no con-
struir a determinada altura). (art. 2164 CC y C)

2. Servidumbre Real y Personal: es personal si es constituida


en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble
dominante. Si se constituye a favor de una persona humana
se presume vitalicia, si del título no resulta una duración
menor. Puede constituirse a favor de varias personas pero
sin derecho a acrecer, excepto disposición contractual en
contrario. Por último la servidumbre personal no puede ser
establecida a favor de varias personas que se sucedan entre
sí, a excepción que el indicado en un orden establecido no
pueda o no quiera aceptar la servidumbre y no pueden ser
transmitidas por causa de muerte. Es real es la inherente al
inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto
en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar
una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los
predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable
que se toquen. En caso de duda, la servidumbre se presume
personal.(art. 2165 CC y C)

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3. Continuas y Discontinuas: Es continua cuando no requi-
eren el hecho del hombre para existir, ejemplo servidumbre
de acueducto, servidumbre de recibir agua. Es discontinua
cuando requieren el hecho del hombre para existir, ejemplo
servidumbre de paso, y de sacar agua.

4. Aparentes y no aparente: Es aparente cuando se manifi-


estan por signos exteriores, como el acueducto (salvo sub-
terráneo) y la servidumbre de paso (si tiene una tranquera
por ejemplo). Es no aparente cuando no se manifiestan por
ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a una
altura determinada o una servidumbre de paso que no tenga
signos que la manifiesten.

Servidumbre Forzosa

Las servidumbres no pueden constituirse de manera forzosa excepto que la ley


prevea la necesidad jurídica de hacerlo.

El Código Civil y Comercial establece que son servidumbres forzosas y reales:

a) La servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación


suficiente con la vía pública.

b) La de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación


económica establecida en el inmueble dominante, o para la población.

c) La de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no


resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.

Cabe destacar que ante el no acuerdo en lo referido a la indemnización por la


constitución de la servidumbre, será el juez quien la fije.

Derechos y Obligaciones del titular dominante

En relación a los derechos reales y personales, el titular de una servidumbre


puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le
es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
constituir derechos reales. (art. 2173 CC y C)

En relación a su extensión, la servidumbre comprende la facultad de ejercer


todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la princi-

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.168


pal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio. (art. 2174 CC y
C). Un caso típico de ejercicio de servidumbre accesoria se da con la servidum-
bre de sacar agua, en donde se tiene el ejercicio accesorio de la servidumbre de
paso.

En relación al ejercicio, la servidumbre debe ser ejercida según lo establecido


en su constitución, no pudiendo ampliar su ejercicio y con posterioridad las
necesidades del inmueble dominante así lo requieren, a excepción que se trate
de una servidumbre forzosa.

En relación a las mejoras necesarias, es obligación del titular de la servidum-


bre realizar los gastos necesarios en el fundo sirviente para el ejercicio de la
servidumbre, a excepción de aquellos que se hayan originado por culpa de un
tercero o del titular del inmueble sirviente.

En relación a los trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, el titular


dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que
menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado
anterior, a su costa. (art. 2177 CC y C)

En relación a la ejecución por acreedores, cualquier transmisión o ejecución


que se efectúe de la servidumbre puede hacerse con independencia del inm-
ueble dominante.

En relación a la comunicación al titular sirviente de la servidumbre, el


titular dominante de la servidumbre tiene la obligación de comunicar al titular
sirviente de toda situación que pueda perturbar su derecho y que son sufridas
en razón del ejercicio de la servidumbre. Cabe destacar que de no realzar esta
comunicación será responsable por los daños causados al titular sirviente de la
servidumbre.

Derechos del Titular Sirviente

En relación a las disposiciones jurídicas y materiales, el titular sirviente


conserva dichas disposiciones y no pierde el derecho de hacer servir el predio
a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre, por ejemplo si hay
una servidumbre de paso, el titular sirviente conserva el derecho de paso por el
mismo lugar. Cabe destacar que no puede perturbar el ejercicio de la servidum-
bre constituida a causa del ejercicio de sus disposiciones jurídicas (ej. Consti-
tución de otra servidumbre) o materiales (ej. Construcción que impida el normal
desarrollo de la servidumbre de paso). De ocurrir dicha situación, el titular domi-
nante puede solicitar el cese de la turbación y si esta es oneroso la reducción
proporcional del precio pactado según la gravedad de la turbación.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 169


En relación a alcance de la constitución y del ejercicio de la servidum-
bre, el titular sirviente puede exigir que la servidumbre se realice con el menor
menoscabo posible para el inmueble afectado a la servidumbre, pero no puede
privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Por último hay que
tener en cuenta que si en el acto de constitución de la servidumbre no se deter-
minó el lugar y tiempo de ejercicio de la servidumbre, será el titular sirviente
quien lo determine.

Extinción de la Servidumbre

El Código Civil y Comercial establece medios especiales de extinción de la ser-


vidumbre teniendo presente las particularidades de su naturaleza. La servidum-
bre se extingue por:

a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;

c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su


muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el
titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una dura-
ción menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.

Ante la extinción de la servidumbre, todos los derechos que haya constituido el


titular dominante quedan extinguidos.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.170


Actividades

Actividad 1: Usufructo. Derechos y obligaciones del usufructuario y nudo


propietario.

Eduardo Pérez es usufructua-


rio de un campo destinado a la
explotación agrícola. Al cons-
tituirse el usufructo, se omitió
hacer el inventario de los mue-
bles y el estado del inmueble, a
pesar de que todo estaba muy
deteriorado. Además, en razón
de la relación amistosa que exis-
tía con el propietario, éste no
le pidió fianza. Años después,
Pérez decide dejar la explota-
ción agrícola para dedicarse a la
forestación, pero fallece un día
antes de iniciar la cosecha sin
haber pagado los sueldos de los
peones correspondientes a la
misma. No obstante el hecho del
fallecimiento, se lleva a cabo la
cosecha.

Ud. como corredor inmobiliario deberá contestar:

a) ¿Podía Pérez cambiar el género de explotación aduciendo que la fores-


tación resulta más ventajosa que la agricultura? Fundamente.

b) ¿Podía el propietario exigirle una fianza, a pesar de no habérsela solici-


tado en el acto constitutivo?

c) ¿A quién corresponde la cosecha? ¿A quién pueden reclamarle los


peones el pago de lo que se les debe? Fundamente.

Para responder las preguntas a), b) y c) deberá tener en cuenta los derechos y
obligaciones del usufructuario y nudo propietario.

d) ¿Les ocasionará algún problema a los herederos de Pérez, el hecho de


no haberse realizado el inventario? Fundamente.

Para fundamentar la pregunta d) tenga en cuenta que los herederos son, por
un principio de ficción jurídica, los continuadores de la personalidad jurídica del

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 171


causante, y por lo tanto acreedores y deudores de todo lo que el causante era
acreedor o deudor. Además, deberá analizar los efectos de la no realización de
inventario.

Actividad 2: Servidumbre

Ángeles Alonso, propietaria de


un inmueble identificado como
lote A, es titular de una servi-
dumbre de tránsito sobre el lote
B, si bien hace quince años que
ha dejado de utilizar el camino.
Asimismo hace aproximada-
mente veinticinco años que
saca agua de un pozo ubicado
en el lote D.

1) Si Alonso decide volver a pasar por el camino del lote B, ¿su propieta-
rio puede oponerse? Fundamente teniendo en cuenta las causales de
extinción de las servidumbres.

2) ¿Es posible que Alonso adquiera por usucapión la servidumbre de sacar


agua sobre el lote D?

3) ¿En qué situación se encontraría la constitución de la servidumbre de


sacar agua, si se tratara no de un acueducto subterráneo, sino a cielo
abierto?

Fundamente las respuestas 2) y 3) teniendo en cuenta las causales de constitu-


ción de las servidumbres.

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En esta instancia, habiendo estudiado hasta el módulo 7 de la materia,
usted se encuentra en condiciones de realizar la Actividad 3 de la Evalua-
ción.

Glosario

Constitución de servidumbre por el destino del padre de familia: Se llama


destino del padre de familia la disposición que el propietario de dos o más
heredades ha hecho para su uso respectivo. Cuando el propietario de dos
heredades haya él mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres
continuas y aparentes, y haga después una desmembración de ellas, sin cam-
biar el estado de los lugares, y sin que el contrato contenga convención alguna
respecto a la servidumbre, se juzgará a ésta constituida como si fuese por título.

Derecho real de habitación viudal: Es constituido por disposición de la ley a


favor del cónyuge supérstite, si a la muerte del causante éste hubiese dejado
un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario, siempre que
hubiera sido el asiento del hogar conyugal, su valor no sobrepase el establecido
para que las viviendas sean constituidas como bien de familia y concurrieran
con el cónyuge otros herederos o legatarios. Este derecho es vitalicio y gratuito;
extinguiéndose si el cónyuge contrae nuevas nupcias.

Habitación: Si el derecho de uso se refiere a una casa y a la utilidad de morar


en ella, se llama derecho de habitación.

Renacimiento de la servidumbre: Se trata de un supuesto distinto al destino


del padre de familia. Aquí existía una servidumbre y se extinguió por confusión,
de allí que si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo
aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el
contrato contenga ninguna convención relativa a la servidumbre, ésta continúa
existiendo activa o pasivamente a favor del fundo enajenado, o sobre el fundo
enajenado.

Servidumbre: Es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble


ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos de dis-
posición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de
propiedad.

Servidumbres aparentes y no aparentes: Las servidumbres aparentes son


aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana.
Las no aparentes son aquellas que no se manifiestan por ningún signo, como es
la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.

Servidumbres continuas y discontinuas: Las servidumbres son continuas


cuando el uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre como
la servidumbre de vista; son discontinuas cuando tienen la necesidad del hecho
actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.

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Uso: Es el derecho real que consiste en la facultad de servirse de una cosa
ajena, con cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos
de un fundo ajeno lo necesario para las necesidades del usuario y su familia.
Las facultades del usufructuario están limitadas en este derecho real de uso a
las necesidades del usuario y su familia.

Usufructo: Es el derecho real de usar y gozar de una cosa ajena, mueble o


inmueble, sin alterar su sustancia.

Usufructo imperfecto: Corresponde a las cosas que serían inútiles al usufruc-


tuario si no las consumiese o cambiase la sustancia, tales como los granos y el
dinero. Se trata de cosas fungibles.

Usufructo legal: El único supuesto es el que corresponde a los padres sobre


los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad.

Usufructo perfecto: Corresponde a las cosas que el usufructuario puede gozar


sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o
por el uso que se haga.

Material de consulta:

• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera


y Graciela Medina.- 1ª. Ed –Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “La Ley
2014“

• BORDA, Guillermo: Derecho Civil - Tratado de Derechos Reales. Tomos


I y II. Editorial Abeledo-Perrot, 1975.

• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier, 1992.

• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código


Civil Comentado. Tomos 5A, 5B, 5C; “Derechos Reales”. Editorial
Hammurabi, 2004, 2da. edición.

• CALEGARI de GROSSO, Lydia E.: Derechos Reales. Tomos I y II. Edi-


torial Abeledo-Perrot, 1998

• GARRIDO CORDOBERA: Anticresis, Editorial Universidad, 1986.

• GOLDENBERG, Alicia E.: Ejecución Hipotecaria. Ediciones La Rocca,


1999.

• HIGHTON, E. et al.: Reformas al Derecho Privado (Ley 24.441). Edito-


rial Rubinzal-Culzoni, 1995.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.174


• HIGHTON, E.: Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito. Editorial
Depalma, 2000, 2da edición.

• KELLY, Julio Alberto: Derechos de Garantía sobre Bienes Muebles,


Editorial Heliasta, 1989.

• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil - Tratado de los Derechos Reales.

• LAQUIS, Manuel Antonio: Derechos Reales. Tomos I a VI. Editorial


Depalma, 1983.

• LISOPRAWSKI, Silvio V. y KIPER, Claudio M.: Fideicomiso. Dominio


fiduciario. Securitizacion. Editorial: Depalma, 1995.

• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos I, II y


III. Editorial Zavalía, 5ta. edición.

• MOISSET DE ESPANES, Luis: Dominio de Automotores Y Publicidad


Registral. Editorial Advocatus, 1981.

• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.

• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Tomos I, II, III y IV. Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1989.

• ORELLE, ARMELLA, CAUSSE: Financiamiento de la Vivienda y de la


Construcción (Ley 24.441). Tomos I y II-A. Editorial Ad-Hoc, 1995.

• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA, 1975.

• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino – Reales.


Cuarta edición actualizada por Manuel J. ARGAÑARÁS. Editorial TEA.

• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales – Lecciones. Edicio-


nes Lerner.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 175


m8

Derechos reales de garantía

1.- Hipoteca. Concepto.


Caracteres. Constitución.
Requisitos de fondo: Capa-
cidad. Relaciones que la
hipoteca establece entre
el deudor y el acreedor.
Tercer adquirente. Tercer
poseedor. Hipoteca de
parte indivisa. Extinción de
la hipoteca. Cancelación.
Caducidad.
2.- Prenda. Concepto.
Caracteres. Constitución.
Prendas Sucesivas. Pren-
das de cosas. Prenda de
créditos.
3.- Anticresis. Concepto.
Constitución. Derechos y
obligaciones de las partes.
Extinción.

Microobjetivos
• Comprender que los derechos reales sobre cosa ajena pueden ser no sólo
de uso y disfrute sino también de garantía, pues existen en ambos, dos o
más derechos reales sobre la cosa, para aplicar su regulación jurídica en el
asesoramiento profesional.

• Comprender las facultades del acreedor hipotecario como medio de mante-


ner incólume el valor del inmueble objeto del derecho real de garantía.

• Distinguir el llamado tercero adquirente de un inmueble hipotecado del lla-


mado tercero poseedor para conocer las situaciones que éstos asumen
frente al acreedor hipotecario.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.176


• Conocer el concepto de prenda civil, o también llamada con desplazamiento,
así como el régimen de la anticresis a fin de comprender las disposiciones
aplicables.

Contenidos

Estimado alumno,
Ya hemos estudiado en el módulo anterior los derechos reales sobre cosa ajena,
nos encontramos pues en condiciones de avanzar con los derechos reales de
garantía, los cuales también entran dentro de la categoría de los citados dere-
chos reales sobre cosa ajena.

Derechos reales de garantía

Garantías. Principios comunes. Clasificación.

El deudor responde del cumplimiento de las obligaciones que haya contraído


con todos sus bienes presentes y futuros, lo cual se concreta en la máxima “el
patrimonio del deudor es la prenda común de los acreedores”, que significa que
todos los bienes que integran el patrimonio del deudor están afectados al cum-
plimiento de sus obligaciones.

Como todos los acreedores gozan de este derecho- están en un pie de igual-
dad- para cobrarse sus créditos con los bienes que integran el patrimonio del
deudor.

Mientras estos sean suficientes parar responder a todos sus acreedores, no


existe problema alguno, pero en el caso de insolvencia, deberán cobrar a pror-
rata y verán reducidos proporcionalmente sus acreencias. Por ello se han ideado
instrumentos jurídicos que brinden a los acreedores una cierta seguridad de
cobro que reciben el nombre de garantías. Estas garantías surgen siempre de
la ley aunque a veces se necesita la voluntad de las partes, de ahí que pueden
dividirse en legales (dentro de ellas las judiciales) y las convencionales.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 177


Desde otro punto de vista se clasifican en reales y personales. En las person-
ales se agrega al deudor otro deudor que se obliga igual o subsidiariamente. En
las reales se afecta al pago algún o algunos de los bienes del deudor.

En un sentido estricto, sólo puede hablarse de garantías en el caso de la fianza-


garantía personal que puede ser legal, judicial o convencional- y de los dere-
chos reales a saber: hipoteca, prenda y anticresis –garantías reales.

Las garantías reales representan una seguridad más fuerte para el acreedor, ya
que afectan y recaen directamente sobre la cosa, cuyo valor pudo apreciar el
acreedor en el momento de la constitución, permitiendo su persecución y otor-
gando además, salvo en la anticresis, un derecho de preferencia en el cobro.

En cambio, las garantías personales presentan las desventajas de que si el


deudor entra en insolvencia resultará difícil conseguir quien se obligue con él,
tornando dificultoso el cobro por parte del acreedor.�

Los derechos reales de garantía, entran también dentro de la clasificación


sobre cosa ajena, ya que el dominio le pertenece a otro. Y se llaman también
de garantía porque sirven para garantizar el cumplimiento de una obligación,
afectando una cosa mueble o inmueble determinada. A su vez, por eso mismo,
son derechos accesorios del derecho personal que garantizan.

Estos derechos son: la hipoteca, prenda y anticresis.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.178


GARANTÍAS
Ej: Art. 2139 y 2144 CCC
Legal
Ej: lo que exige un juez para
Legales Fianza decretar un embargo preventivo
Judicial
(Art. 199 Cód. Proc. Civ. Y Com.
de la Nación)

Fianza
Personales
Conven- Hipoteca
cionales Prenda
Reales
Anticresis

Derechos Reales de Garantía


El Código Civil y Comercial de la Nación establece una serie de disposiciones
comunes que se aplican a los Derechos Reales de Garantía en forma general,
continuado después de estas disposiciones estableciendo la normativa parti-
cular que hace a la esencia de cada uno de los Derechos Reales de Garantía
(Hipoteca, Anticresis y Prenda)
Luego de haber efectuado la aclaración correspondiente, se desarrollarán las
disposiciones y normativa general a los Derechos Reales de Garantía.

Constitución
Los Derechos Reales de Garantía solo pueden ser constituidos por acuerdo
entre partes, es decir convencionalmente. No pueden establecerse ni de manera
judicial, ni de manera legal.

Características generales
• Accesoriedad: los Derechos Reales de Garantía son accesorios al cré-
dito principal que garantizan y no pueden transmitirse sin éste. A su vez
hay que recordar que al ser accesorio sigue la suerte del principal.
• Créditos garantizables: son pasible de ser garantizados bajo uno de
estos derechos reales los créditos puro y simple, a plazo, condicional o
eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito
debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto
y su causa, con las excepciones admitidas por la ley. (art. 2187 CCC)
• Especialidad: esta particularidad en torno al objeto del Derecho Real
de Garantía como al crédito que garantiza, establece que deben indi-
vidualizarse todos y cada uno de los elementos que componen dicha
situación jurídica teniendo presente una serie de determinaciones esta-
blecidas por el Código Civil y Comercial en los artículos 2188, 2189 y
2190. Dentro de estas determinaciones se destacan las siguientes:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 179


a) El objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente
en el contrato constitutivo.
b) El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero.
c) El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde
el origen o puede nacer posteriormente.
d) El gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo con-
cepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea
por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
e) El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta,
que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Ven-
cido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos naci-
dos durante su vigencia.
f) La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las
especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda
integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto cons-
titutivo.

• Indivisibilidad: es una de las características esenciales de los Dere-


chos Reales de Garantía y establece que cada una de las partes que
componen el Derecho Real de Garantía están afectados al cumpli-
miento íntegro de cada una de las partes que componen el crédito. Con
lo cual el deudor no puede solicitar la reducción de su garantía frente
a la reducción del crédito por su pago. A su vez el artículo 2191 del
Código Civil y Comercial en su última parte dispone que puede conve-
nirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes
afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud
de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a
petición de este último si hace a su propio interés. Por ejemplo, en caso
de haber más de un inmueble afectado como garantía se puede soli-
citar el orden de ejecución para no afectar en demasía la situación del
deudor si con la ejecución de uno de ellos cubre el monto demandado.
• Extensión de la garantía: en este punto hay que diferenciar lo relativo
al objeto y lo relativo al crédito:
a) En relación al objeto, se destaca que la garantía se extiende a todos
los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas
debidas. El Código Civil y Comercial en su artículo 2192 establece
que no están comprendidos en la garantía los siguientes bienes:
1) Físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda
constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terce-
ros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un
vínculo contractual.
2) Que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo
de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de
terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
b) En relación al crédito, la garantía se extiende hasta cubrir el capital

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.180


adeudado, los intereses posteriores a su constitución y los daños y
costas posteriores que provoquen el incumplimiento.
• Subrogación real: en caso de que los bienes gravados sean susti-
tuidos, la garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que
entran en reemplazo de estos. Como por ejemplo en caso de una
indemnización por destrucción total o parcial del objeto que era garantía
de una deuda, la garantía se traslada a la indemnización recibida. De
ser parcial la destrucción del objeto, la garantía continua sobre la parte
material remanente.

Facultades del constituyente.


La particularidad de los Derechos Reales de Garantía determina que se separe
por un lado las facultades del constituyente de la garantía del ejercicio del
mismo que pertenece al titular del Derecho Real de Garantía. En consecuencia
el constituyente conserva todas las facultades inherentes a su derecho, siempre
y cuando esto no traiga aparejado una disminución en el valor de la garantía.

Ejercicio del Derecho Real de Garantía frente al deudor y frente a terceros.


a) Frente al deudor
En caso de que se produzca alguna disminución de la garantía por el obrar del
titular dominial, el acreedor podrá, según lo dispuesto por el artículo 2195 CC y
C, requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor
de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.
Es importante señalar que en caso de ejecución, le son inoponibles al acreedor
todos los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
Para el caso de que el bien objeto de la garantía sea subastado por un tercero
antes del cumplimiento del plazo de la obligación que garantiza, el acreedor
tiene derecho a dar por caduco el plazo y cobrar con las preferencias que la ley
le otorga.

b) Frente a terceros
Cabe destacar que puede darse la situación de que el titular dominial no sea
el deudor de la obligación, pero haya dado su consentimiento para ligar al bien

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 181


de su propiedad con un Derecho Real de Garantía o haya adquirido el bien ya
gravado con este derecho. Para estos casos, el no deudor pero responsable
de la garantía responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta
el máximo del gravamen. Asimismo puede el no deudor obligarse de forma
expresa al pago del crédito asegurado. El primer caso planteado se denomina
tercero poseedor (no responde por la deuda) y para el segundo caso tercero
adquirente (responde por la deuda).
En cado de ejecución contra el propietario no deudor, el acreedor debe primero
reclamar el pago al obligado y luego puede intimarlo para que pague la deuda
garantizada con el bien de su propiedad. El propietario no deudor puede hacer
valer las defensas personales del deudor solo si se dan los requisitos de la
acción subrogatoria. (art. 2200 CC y C)
De proceder la ejecución y existir un remanente, el propietario no deudor tiene
el derecho al excedente del monto del gravamen, con exclusión del precedente
propietario y de los acreedores quirografarios.
El Código Civil y Comercial de la Nación establece en su artículo 2202 que
el propietario no deudor, una vez ejecutada la garantía o satisfecha la deuda
garantizada tiene derecho a:
a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;
b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía
en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de
ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la conde-
nación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se
haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada
uno de los bienes gravados.

Cancelación del gravamen


Los derechos reales de garantía inscriptos en los respectivos registros se can-
celan:
a) Por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual
naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado
puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales.
b) Por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la reso-
lución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota
marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía. (art. 2204 CC y C)

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Hipoteca
El Código Civil y Comercial define a la Hipoteca en su artículo 2205 como el
derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualiza-
dos que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

Caracteres
Los caracteres de la hipoteca suelen clasificarse en esenciales y natura-
les.
Los primeros son aquellos sin los cuales la hipoteca no sería tal y si faltaren la
constitución hipotecaria estaría afectada de nulidad. Los segundos, son aquellos
de cuya ausencia no deriva la inexistencia de la hipoteca, las partes pueden
pactar dejar de lado estos caracteres, pero a falta de pacto expreso sobre ellos,
la hipoteca gozará de ellos.

Caracteres esenciales

1. Derecho Real: surge del Código Civil en su artículo 1887 al estar incluido
en la enumeración que realiza.
2. Accesorio: es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe
consistir en un crédito cierto. Es accesorio de la obligación, no obligación
accesoria. Como consecuencia no puede existir hipoteca sin crédito al cual
garantice y se extingue por la extinción total de la obligación principal.
3. Convencional: nace con el acuerdo de partes plasmado en escritura
pública. Cabe destacar que la aceptación del acreedor hipotecario puede
ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente
a la registración (art. 2208 CC y C). Es decir que en la legislación argen-
tina sólo existe la hipoteca convencional.
4. Publicidad: debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad, a fin que
pueda ser opuesta a terceros.
5. Especialidad: Significa que deben estar determinados los tres elementos
de la relación jurídica que son el sujeto, objeto y causa.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 183


• En cuanto al sujeto, es la determinación del deudor o constituyente y
el acreedor, con especificación del nombre apellido, tipo y número de
documento de identidad, nacionalidad, fecha de nacimiento o indicación
de que se es mayor de edad, estado civil, con indicación si es primera
o segundas nupcias y domicilio. Estos datos si se trata de una persona
física Si es persona jurídica, nombre o razón social, número de CUIL y
domicilio.

• En cuanto al objeto, el inmueble que grava la hipoteca debe estar


determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización (art.
2209 CC y C)

• En cuanto a la causa debe estar identificada el contrato que da lugar a


la hipoteca, con indicación de su instrumento portante, es decir, número
y fecha de escritura, escribano interviniente y registro.

Especialidad en cuanto al crédito. Por tratarse de un derecho real de garan-


tía, tienen también que estar determinados el capital (crédito) e intereses.

Carácter Natural

La indivisibilidad

Tiene lugar tanto activa (desde el


punto de vista del acreedor) como pasivamente (desde el punto de vista del
deudor): nota al Art. 3112 del Código Civil de Vélez Sarsfield: “El carácter de
indivisibilidad inherente a la hipoteca no es de su esencia y por consiguiente se
puede modificar por contrato los efectos de indivisibilidad. Como ese carácter es
independiente de la divisibilidad o indivisibilidad de la deuda, el heredero del
deudor o un tercero que posee sólo una parte de los bienes hipotecados, puede
ser perseguido en la cosa que tenga, por el todo de la deuda aunque ofrezca
pagar la parte de la deuda, sin que por esto la hipoteca se haya purgado por la
mitad. El acreedor conservará su hipoteca sobre todo el inmueble, y podrá hac-
erlo vender para pagarse de lo que aún se le deba. Activamente, si el acreedor

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.184


tiene dos herederos, y el deudor paga a uno su porción, el otro conservará la
totalidad del inmueble bajo la hipoteca originaria, la cual no sufre disminución
alguna, porque se haya pagado una parte de la deuda...”.

Consecuencias

Del principio aludido derivan las siguientes consecuencias:

a) Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue


afectando la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que
puede ejecutarse todo(s) las cosa(s) gravada(s) para lograr el pago de
saldo deudor, por reducido que sea porque “toda la cosa hipotecada está
afectada al pago de cada parte de la deuda”.
b) Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder
puede ser demandado por el todo de la deuda, aunque ofrezca pagar su
parte, porque toda la cosa hipotecada está afectada al pago de la deuda.
c) Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crédito y el acreedor puede
ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda, porque “cada parte de
la cosa está afectada al pago de toda la deuda”.
d) Como lo indivisibilidad tiene lugar no sólo pasiva, sino activamente si
existen varios acreedores hipotecarios en relación a un inmueble, el pago
de la porción de uno deja subsistente la garantía a favor de los otros que,
si bien no pueden demandar más que su parte en el crédito, por esa
parte pueden ejecutar todo el inmueble gravado, pues toda la cosa está
afectada a cada parte de la deuda.
e) La indivisibilidad de la hipoteca no afecta la divisibilidad del crédito. Así,
si ejercida la acción hipotecaria por el todo, y ejecutado el inmueble, el
precio obtenido no alcanza a satisfacer la totalidad del crédito y quedara
un saldo deudor, como la garantía hipotecaria se habría extinguido, y
dado que el crédito es divisible, a cada codeudor sólo se le puede recla-
mar su parte.
De lo que se concluye que la indivisibilidad al ser un carácter natural de la hipo-
teca, puede dejarse de lado por la voluntad de las partes y convenir lotear un
inmueble y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca- si esta
recae sobre un sólo inmueble- o que la hipoteca afecte proporcionalmente cada
uno de los inmuebles hipotecados si éstos son varios, ej si son fundos que cada
uno soporte el 50% de la hipoteca. 1

Objeto de la Hipoteca
Además de lo expresado en las características generales de los Derechos
Reales de Garantía en cuanto a la extensión del objeto, en la hipoteca tenemos
que agregar que solo pueden ser afectados a este Derecho Real de Garantía
los inmuebles.

1 Marina Mariani de Vidal, Curso de Derechos Reales, Tomo 3, Bs As, Zavalia,


1997, pág150.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 185


Legitimación
Pueden constituir Derecho Real de Hipoteca los siguientes titulares de Dere-
chos Reales de:
• Dominio
• Condominio
• Propiedad Horizontal
• Conjuntos Inmobiliarios
• Superficie
Para el caso del condominio hay que aclarar que el acreedor hipotecario puede
ejecutar la hipoteca sin esperar el resultado de la partición, cuando su hipoteca
recaiga sobre una parte indivisa. Asimismo no le será oponible al acreedor hipo-
tecario la partición extrajudicial del condominio sino ha prestado consentimiento
expreso.

Duración de la Inscripción
Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte
años, si antes no se renueva. (art. 2211 CC y C)

Anticresis

Se trata de un derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables


individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado
por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda. (art. 2212 CC y C). Hay que tener presente que el objeto sobre el que
recae este Derecho Real de Garantía pueden ser tanto cosas inmuebles como
muebles registrables.

Caracteres

a) Se trata de un derecho real. Surge del Código Civil en su artículo 1887


al estar incluido en la enumeración que realiza.
b) Es convencional, porque nace por acuerdo de partes
c) Se trata de un derecho accesorio.
d) Es indivisible vale decir que el titular no está obligado a restituir el inm-
ueble mientras no se le haya pagado enteramente el crédito.
e) Rige el principio de especialidad en cuanto al sujeto, objeto y crédito.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.186


El contrato de Anticresis: es el contrato real, unilateral y oneroso que sirve de
fuente al derecho real de anticresis
En cuanto al derecho real de anticresis debe ser formalizado por escritura
pública para el caso que recaiga sobre inmuebles. El modo posesorio se da
a través de la entrega de la cosa al acreedor o a una tercero designado por el
deudor y el acreedor. Respecto de terceros para que le sea oponible el derecho
real de anticresis, el acto que lo constituye debe ser inscripto en el Registro cor-
respondiente.

Legitimación
Pueden constituir Derecho Real de Anticresis los siguientes titulares de Dere-
chos Reales de:
• Dominio
• Condominio
• Propiedad Horizontal
• Conjuntos Inmobiliarios
• Superficie
• Usufructo

Plazo de constitución
El plazo de constitución de la Anticresis es:
a) 10 años para cosas inmuebles.
b) 5 años para cosas muebles registrables.
c) Si el constituyente es titular de un derecho rea de menor duración, la
anticresis e acaba con su derecho.

Derechos del acreedor anticresista


El artículo 2215 del Código Civil y Comercial establece que son derechos del
acreedor anticresista los siguientes:
a) Usar la cosa dada en anticresis y/o darla en arrendamiento.
b) Percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y
luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.
c) Puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto
el alquiler que otro pagaría. (art. 2216 CC y C).
d) El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para
la conservación del objeto, aunque éste no subsista (art. 2217 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 187


Deberes del acreedor anticresista
El artículo 2216 del Código Civil y Comercial establece que son deberes del
acreedor anticresista los siguientes:
a) El acreedor anticresista debe conservar la cosa.
b) Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar
ningún cambio del que resulta que el deudor, después de pagada la
deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
c) El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del
mandato
d) Responde de los daños que ocasiona al deudor.
e) El acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del
inmueble. (art. 2217 CC y C)
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a
restituir la cosa al titular actual legitimado.

Duración de la Inscripción
Los efectos del registro de la anticresis, y si antes no se renueva, se conservan
por el término de:
a) veinte años para inmuebles
b) diez años para muebles registrables,

Prenda
Este Derecho Real en su normativación en el Código Civil y Comercial está
desarrollado sobre una parte general que se aplica a la parte especial que está
dividida en dos secciones, una referida a la prenda de cosas y otra a la prenda
de créditos. Es por ello que primero se desarrollan las particularidades genera-
les de la prenda para luego ingresar a sus dos partes especiales según el objeto
sobre el que recaiga.

Concepto
La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropi-
etarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. (art. 2219 CC y C).
Cabe destacar que si el objeto es registrable la prenda será con registro y se
regirá por la legislación especial al respecto y no por lo dispuesto en el Código
Civil y Comercial en su Título XII, capítulo 4 del libro IV.

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Caracteres
• Accesoria
• Convencional
• Rige el principio de especialidad en cuanto al objeto, sujeto y causa y
crédito.
• indivisibilidad, no obstante ello la divisibilidad de la deuda.

Constitución
Condiciones de Forma
Cuando se habla de condiciones de forma, hace a la instrumentación del dere-
cho de prenda, a su nacimiento aplicando la teoría del título y el modo. En
cambio el Fondo, hace a la parte sustancial, a la capacidad de las partes y al
modo de obligarse.
En cuanto al modo, es necesario la entrega de la cosa por el deudor al acreedor.
Respecto de la forma que debe revestir el contrato prendario, es menester dis-
tinguir según se trate de relaciones ente partes o respecto de terceros.
Entre partes, no se exige formalidad alguna y la prueba del contrato puede ren-
dirse por cualquier medio.
Frente a los terceros, es necesario que el contrato conste en instrumento
público (escritura pública, acta judicial que formalice por Ej. Una transacción)
o por instrumento privado de fecha cierta, el que debe contener las siguientes
enunciaciones: a) el importe del crédito garantizado b) designación detallada de
la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda y su calidad, su peso y
medida, si fuere necesario para la individualización de la cosa. Estos requisitos
se requieren para que la prenda pueda oponerse a terceros.

Condiciones de Fondo.
Capacidad: para constituir prenda es necesario ser propietario de la cosa o
titular del crédito. Debe existir capacidad de enajenar en el constituyente y de
contratar en el que recibe la cosa en prenda.
El Art. 2219 CC y C establece que sólo puede constituir prenda el que es dueño
de la cosa o la totalidad de los copropietarios.
La prenda puede ser constituida –al igual que la hipoteca- por el deudor o por
un tercero (que garantizaría una deuda ajena). Si el tercero no asume la deuda
garantizada, su posición sería análoga a la del tercer poseedor en materia hipo-
tecaria.
En caso de hacerse cargo de ésta, su responsabilidad la tendría como dueño
de la cosa y como deudor (semejante a la del tercer adquirente del inmueble
hipotecado).
Por otra parte, recayendo el objeto sobe cosas muebles, su régimen jurídico se
hace presente también en la constitución de prenda. En consecuencia, pueden
presentarse las siguientes situaciones:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 189


a) Si la cosa no es robada ni perdida y el acreedor es de buena fe, puede
negar la entrega al verdadero propietario.
b) Si la cosa es robada o perdida, aunque el acreedor sea de buena fe no
puede oponerse a la reivindicación que intente el propietario, pero si el
deudor la ha comprado en una venta pública o a un individuo que acos-
tumbraba vender cosas semejantes el acreedor debe pagar el precio
que el deudor hubiere pagado por la cosa. El dinero así obtenido queda
afectado a la prenda, operándose una subrogación real.
c) Si en la misma hipótesis anterior el acreedor restituye la cosa al dueño,
puede exigir al deudor la entrega de otra cosa de igual valor y sí éste no
cumple, queda facultado para reclamar el cumplimiento de la obligación
garantizada como si fuese de plazo vencido.
Para que el acreedor pueda hacer valer ambas facultades es necesario
que sea de buena fe, es decir que ignore que se trata de una prenda
de cosa ajena,
Salvo la hipótesis analizada en a), en todos los supuestos en que la
prenda recaiga sobre cosa ajena, no hay verdadera constitución de un
derecho real de prenda, pero ello no obsta para que entre las partes se
produzcan consecuencias de carácter personal (Art. 2224 del CC y C).

Posesión
En referencia a la posesión los derechos provenientes de la prenda sólo sub-
sisten mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del ter-
cero designado. Cabe destacar que en caso que medie pérdida o sustracción
del objeto dado en prenda o hubiera sido entregada a otro con obligación de
devolverla se presume que la posesión persiste. Asimismo si el acreedor pierde
la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin
exceptuar al propio constituyente de la prenda. (art. 2221 CC y C)

Oponibilidad
Para que la prenda sea oponible a terceros deben cumplirse ciertos requisitos,
a saber:
a) Debe constar en un instrumento público o privado de fecha cierta,
cualquiera sea la cuantía del crédito.
b) El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la des-
ignación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida,
descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para
individualizarlos.

Prendas Sucesivas
Esta situación se presenta para el caso que una vez prendado el bien mueble no
registrable o el crédito instrumentado, el dueño o la totalidad de los copropietar-
ios pretendan constituir otra prenda sobre el mismo objeto. Para ello hay que
cumplimentar una serie de requisitos y consideraciones a tener en cuenta, que
están planteadas en el artículo 2223 del Código Civil y Comercial de la Nación:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.190


a) El acreedor en cuyo poder se encuentra el objeto prendado debe con-
sentir en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un ter-
cero en interés común.
b) La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su
constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de
su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos
de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a
fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

Prenda de Cosas

En relación a la prenda de cosa ajena, si el acreedor restituye el objeto


dado en prenda a su verdadero dueño puede exigir al deudor la entrega en
prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir
el cumplimiento de la obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el
crédito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197 CCC. (art. 2224 CC y C)

En relación a los frutos, el acreedor debe percibir los frutos y/o intereses que
generen el objeto dado en prenda e imputarlos al pago de la deuda, teniendo
como prioridad la imputación a gastos e intereses y luego al capital, pudiendo
existir pacto en contrario.

En relación al uso, el acreedor, salvo acuerdo en contrario, no puede usar la


cosa dada en prenda a menos que el uso de la cosa sea necesario para su
conservación.

En relación al abuso, si el acreedor usa el objeto dado en prenda sin estar


autorizado a ello o estando autorizado realiza un abuso del uso, el deudor pren-
dario tiene derecho a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.

En relación a los gastos, el acreedor tiene derecho a reclamar al deudor el


pago de los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación de la cosa,
aunque la cosa haya perecido. Asimismo puede reclamarle al deudor el gasto
útil pero solo hasta el mayor valor de la cosa.

En relación a la venta del bien empeñado, el Código Civil y Comercial de la


Nación establece en su artículo 2228 con buen tino la posibilidad de la venta del
objeto dado en prenda en algunas circunstancias, a saber:
a) Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pér-
dida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir
la venta del bien.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 191


b) El constituyente puede recabar la devolución de la prenda sustituyén-
dola por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favor-
able para su venta, requerir la autorización judicial para proceder, previa
audiencia del acreedor.
c) La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros
acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el privilegio del
acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido

Ejecución (art. 2229 CC y C)


El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, teniendo que
anunciarlo por lo menos con diez días de anticipación en el diario de publica-
ciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el con-
trato, la cosa deba encontrarse.
Cabe destacar que si la prenda consiste en títulos u otros bienes
negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hac-
erse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
El acreedor y el deudor prendario pueden conve-
nir simultáneamente con la constitución de la prenda que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella
se haga al tiempo del vencimiento de la deuda.
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determi-
nan, el que puede consistir en la designación de una persona para efectuarla
o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un deter-
minado ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de
mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras empre-
sariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la
venta privada o por su adjudicación. (art. 2229 CC y C)
Hay que expresar que una vez realizada la venta el acreedor prendario debe
efectuar la correspondiente rendición de cuentas que puede ser impugnada
judicialmente pero que ello no va a afectar la venta realizada.

Prenda de Créditos

En relación al objeto, la prenda de créditos es la que se constituye sobre


cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido.

En relación a la constitución, la prenda de créditos se constituye cuando se


notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendado. (art. 2233 CC
y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.192


En relación a la conserva-
ción, el acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el
crédito prendado. En referencia a esta situación se aplica lo dispuesto en las
normas del mandato.

En relación a la cobranza, el acreedor debe aplicar lo recibido si es dinero


hasta cubrir íntegramente su derecho contra el deudor. De no ser dinero lo perc-
ibido el acreedor debe proceder a la venta de la cosa aplicándose lo dispuesto
por el artículo 2229 CC y C.

Extinción de la Prenda
Dado su carácter de derecho accesorio, se extingue por vía de consecuen-
cia - cuando se extingue el crédito garantizado- o por vía principal si la cosa
se extingue o es puesta fuera del comercio, o en los casos de confusión, si la
propiedad de la cosa pasa al acreedor o renuncia por parte del acreedor.
Si la cosa se vende en una ejecución forzada por subasta judicial, como el com-
prador la adquiere libre de gravámenes, los derechos del acreedor se trasladan
sobre el precio.

Efectos
Extinguido el derecho de prenda por pago de la deuda, el acreedor está obligado
a:
a) Para el caso de la prenda de cosas debe restituir al deudor la cosa
empeñada con todos los accesorios que dependían de ella al tiempo del
contrato y las accesiones que después hubiese recibido.
b) Para el caso de la prenda de créditos, el acreedor debe restituir el
instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la
prenda al deudor del crédito prendado.

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Actividades

Actividad 1: Adquisición de inmueble hipotecado. Tercer poseedor o tercer


adquirente.

Jorge Paniagua garantizó una deuda de veinte


mil pesos, que debía pagar en veinte cuotas
de mil pesos cada una, constituyendo hipoteca
sobre un inmueble de su propiedad. Luego
de haber pagado la cuota número diez decide
vender el inmueble a Enzo Zamora, quien
además de asumir personalmente la deuda
fue aceptado expresamente, como deudor por
el acreedor hipotecario. Zamora paga sólo dos
cuotas y deja de abonar las cuotas pactadas,
razón por la cual caen en mora.
Ud. ha intervenido en la venta del inmueble y Ud.
es corredor inmobiliario y en tal carácter deberá
responder:
1) ¿Enzo Zamora es tercer adquirente o tercer poseedor?
2) ¿Paniagua sigue siendo deudor a pesar de haber vendido el inmueble gravado
con hipoteca?
3) ¿Jorge Paniagua está obligado a pagar la deuda? En su caso, ¿hasta dónde
está obligado?
4) ¿Qué sucedería si el acreedor hipotecario lo hubiera exonerado expresamente
de la deuda?
Deberá fundamentar todas las repuestas teniendo en cuenta la relación de los
terceros con el acreedor hipotecario explicadas en los contenidos.

Actividad 2: Prenda

Alicia Pérez pide prestado tres mil pesos a una


amiga llamada Silvana Rossi. Esta le da el cré-
dito solicitado pero le pide a cambio constituya
una prenda sobre una joya antigua que Alicia
asevera haber recibido de su madre.
Tres meses más tarde Alicia recibe una
demanda por reivindicación, pues la joya anti-
gua no fue dada por herencia de su madre,
sino que la encontró en la calle.

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1.- ¿Qué efecto produce la reivindicación en relación a la prenda? A los fines de
responder deberá tener en cuenta que la acción reivindicatoria la inicia quien en
titular del derecho real de dominio que ha sido desposeído, contra quien tiene la
posesión de la cosa de mala fe y a título gratuito.
2.- ¿Podría Silvana Rossi resistir la restitución aduciendo que es de buena fe?
3.- ¿Cuál sería la solución si Alicia si en lugar de haberlo encontrado en la calle,
lo hubiera adquirido en un comercio dedicado a la venta de objetos antiguos?
Fundamente las repuestas 1.-, 2.- y 3.- teniendo en cuenta los principios genera-
les sentados en materia de reivindicación de cosas muebles.

Glosario

Anticresis: Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un ter-


cero por él, poniéndolo en posesión de un inmueble y autorizándolo a percibir los
frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos
y en caso de exceder sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben
intereses.
Caducidad de la hipoteca: Es la pérdida de los efectos registrales por el simple
transcurso del tiempo. La hipoteca caduca a los veinte años si antes no se
renueva. Se diferencia de la cancelación, porque en esta última hay pérdida de
los efectos registrales a pedido de parte. También se diferencia de la extinción,
porque en la extinción lo que se pierde es el derecho real de hipoteca.
Cancelación de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la inscrip-
ción registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los medios
establecidos en la ley, tales como extinción de la obligación principal, confusión,
renuncia y no haberse cancelado la inscripción registral.
Extinción de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una
obligación principal, no puede subsistir si la obligación se extingue por cualquiera
de los modos previstos en la ley. Además se extingue por renuncia, resolución o
revocación del dominio del constituyente, remate judicial del inmueble por otro
acreedor y por confusión.
Hipoteca: Es el derecho real constituido en seguridad de un crédito cierto en
dinero, sobre una cosa inmueble que continúan en poder del propietario.
Prenda: Habrá constitución de derecho real de prenda cuando el deudor, por una
obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa
mueble o un crédito en seguridad de la deuda.
Prenda tácita: Si el mismo deudor que hubiere dado la prenda tuviera una deuda
con el mismo acreedor, contratada posteriormente, pero que viniese a ser exigible
antes del pago de la primera, el acreedor no está obligado a devolver la prenda
antes de ser pagado de la una y otra deuda, aunque no hubiese estipulación de
afectar la cosa al pago de la segunda. En sí, no es un derecho real sino un dere-
cho de retención.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 195


Material de consulta:
• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera
y Graciela Medina.- 1ª. Ed –Ciudad Autónoma de Buenos Aires: La Ley
2014“

• BORDA, Guillermo: Derecho Civil - Tratado de Derechos Reales. Tomos


I y II. Editorial Abeledo-Perrot, 1975.
• BRUSA, Horacio H.: Derechos Reales. Impresora Brigadier, 1992.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código Civil
Comentado. Tomos 5A, 5B, 5C; “Derechos Reales”. Editorial Hammu-
rabi, 2004, 2da. edición.
• CALEGARI de GROSSO, Lydia E.: Derechos Reales. Tomos I y II. Edito-
rial Abeledo-Perrot, 1998
• GARRIDO CORDOBERA: Anticresis, Editorial Universidad, 1986.
• GOLDENBERG, Alicia E.: Ejecución Hipotecaria. Ediciones La Rocca,
1999.
• HIGHTON, E. et al.: Reformas al Derecho Privado (Ley 24.441). Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1995.
• HIGHTON, E.: Hipoteca: la especialidad en cuanto al crédito. Editorial
Depalma, 2000, 2da edición.
• KELLY, Julio Alberto: Derechos de Garantía sobre Bienes Muebles, Edi-
torial Heliasta, 1989.
• LAFAILLE, Héctor: Derecho Civil - Tratado de los Derechos Reales.
• LAQUIS, Manuel Antonio: Derechos Reales. Tomos I a VI. Editorial
Depalma, 1983.
• LISOPRAWSKI, Silvio V. y KIPER, Claudio M.: Fideicomiso. Dominio fidu-
ciario. Securitizacion. Editorial: Depalma, 1995.
• MARIANI de VIDAL, Marina: Curso de Derechos Reales. Tomos I, II y III.
Editorial Zavalía, 5ta. edición.
• MOISSET DE ESPANES, Luis: Dominio de Automotores Y Publicidad
Registral. Editorial Advocatus, 1981.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Editorial Astrea, 2000.
• MUSTO, Néstor Jorge: Derechos Reales. Tomos I, II, III y IV. Editorial
Rubinzal-Culzoni, 1989.
• ORELLE, ARMELLA, CAUSSE: Financiamiento de la Vivienda y de la
Construcción (Ley 24.441). Tomos I y II-A. Editorial Ad-Hoc, 1995.
• PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto: Derechos Reales. Editorial TEA, 1975.
• SALVAT, Raymundo M.: Tratado de Derecho Civil Argentino – Reales.
Cuarta edición actualizada por Manuel J. ARGAÑARÁS. Editorial TEA.
• VALDEZ, J. y ORCHANSKI, B.: Derechos Reales – Lecciones. Ediciones
Lerner.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.196


m9

Sociedad conyugal

1.- La familia. Concepto.


Evolución histórica. Estado de familia. Caracteres. Parentesco. Concepto.
Clases y cómputos.
2.- Matrimonio. Requisitos del matrimonio. Celebración del matrimonio:
Modalidad ordinaria y extraordinaria de celebración. Prueba del matrimonio.
Derechos y deberes de los cónyuges. Disolución del matrimonio: causales.
Proceso de divorcio. Efectos del divorcio.
3.- Régimen patrimonial del matrimonio. Convenciones matrimoniales.
Régimen de comunidad: Bienes propios y gananciales. Deudas de los cón-
yuges. Administración de los bienes dentro del matrimonio. Extinción de la
comunidad. Liquidación de la comunidad. Régimen de separación de bienes.
4.- Uniones convivenciales. Constitución y prueba. Pacto de convivencia.
Efectos de las uniones convivenciales durante la convivencia. Cese de la
convivencia.

Microobjetivos

• Conocer el régimen legal de la sociedad conyugal, para comprender los


tipos de bienes que conforman la misma.

• Entender el concepto de asentimiento conyugal, a fin de conocer en qué


situaciones es requerido.

• Comprender el régimen legal aplicable a los bienes adquiridos con el tra-


bajo personal de cada uno de los cónyuges, a fin de determinar la disponi-
bilidad material de los mismos.

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• Advertir las causales de disolución de la sociedad conyugal, para un
correcto asesoramiento profesional.

Contenidos

Estimado alumno,
En este módulo veremos el régimen de la sociedad conyugal, su administración,
los bienes que la integran y las causales de disolución de la misma. Empece-
mos pues, con el análisis de dichos temas:

La familia

Evolución Histórica
Según Belluscio (1998) el problema del origen de la familia, abordado espe-
cialmente por los sociólogos del siglo XIX, no ha podido ser aclarado, pues las
teorías formuladas no han pasado de la categoría de las hipótesis. Este autor
señala la existencia de dos teorías:
1. Teoría Matriarcal: Centrada en que el origen y evolución de la familia se
dan a partir de la madre, debido a una época primitiva de promiscuidad
sexual, en la cual la paternidad era insegura y solo era notoria la materni-
dad.
2. Teoría Patriarcal: El origen y posterior evolución de la familia parte del
padre de la misma. Este cumplía un rol trascendental de cuidado y propor-
ción de alimentos necesarios para la subsistencia de la familia.

Existen, según Borda (1995), tres fases en la organización familiar:


1. El clan: existe un agrupamiento humano que se une por consanguinidad en
donde hay un jefe y existe la denominada unidad económica social, en con-
secuencia, encontramos una concepción delimitada de lo que es la propie-
dad privada, ya que hay propiedad común y solidaria.
2. Gran Familia: (pater familia romano) existe una unión de padre, madre e
hijo, se mantiene la unidad económica. Existen diversos factores señalados
por la doctrina que resquebrajaron la solidez del sistema de la gran familia,
se destacan los siguientes:
• Aumento de la riqueza, complejidad de las relaciones económicas
e intercambio comercial mostraron la insuficiencia de la industria
familiar.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.198


• Rudeza con que el pater familiae ejerció su poder, lo cual se hizo
insoportable.

• La mujer fue saliendo de su sujeción hasta conquistar la igualdad


jurídica que hoy se le reconoce.

• Influencia del cristianismo.

• Abolición de la esclavitud y emancipación de los hijos por la mayoría


de edad o por contraer matrimonio.

3. Pequeña Familia: compromiso del padre y la madre hacia sus hijos, en


donde existe una igualdad entre los padres haciéndose cargo los dos del
mantenimiento y crecimiento de la familia. Es este último estadio de la fami-
lia, es el Estado el que cumple la mayoría de las funciones que tenían las
familias en evoluciones anteriores, como por ejemplo: la seguridad, educa-
ción, salud, etc.

La familia Argentina
Según Belluscio (1998) la familia argentina haya su origen en la familia espa-
ñola que llegó a América y en las familias que llegaron luego de la organización
nacional como consecuencia de la inmigración de otros países europeos.
La conformación y regulación jurídica de la familia española estaba asentada
sobre la base de la legislación de las Partidas, pero modificada por las ideas
introducidas por la casa de Austria con la exclusión absoluta de los extranjeros y
de quienes no profesaren el culto católico.
En el aspecto económico, expresa Belluscio (1998), el ordenamiento estaba
caracterizado por la existencia del mayorazgo, con la consiguiente indivisión e
intransmisibilidad de los bienes heredados y por el retracto gentilicio.

En el aspecto de los derechos personales, las facultades del padre como jefe de
familia eran muy amplias.
La familia patria sufrió modificaciones después de la Revolución de Mayo, entre
las que se destacan según Belluscio (1998), las siguientes:
1. La asamblea del año XIII suprimió la servidumbre indigna, decretó la libertad
de vientre, abolió el mayorazgo y las vinculaciones.
2. En el Estado de Buenos Aires se dictó la ley del 22 de Mayo de 1857, que
otorgaba a los cónyuges derechos hereditarios en mejor grado que los
colaterales.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 199


3. Desde 1871, con la sanción del Código Civil, y las diversas modificaciones y
leyes fueron formando la organización familiar.
4. La reforma constitucional de 1957, ha incluido en el texto del nuevo artículo
14 bis ciertos derechos de familia.
5. Adhesión a convenios Internacionales.

Concepto de Familia
La doctrina divide al concepto de familia en sociológico y en jurídico. Al respecto
se puede establecer que sociológicamente la familia es el conjunto de rela-
ciones humanas interrelacionadas a raíz de la unión sexual, la procreación,
la convivencia y el apoyo general. En relación al concepto jurídico, la doctrina
entiende que la familia es el conjunto de personas que se encuentran unidas
entre sí por vínculos interdependientes y recíprocos a partir de la unión sexual y
la procreación.

Derecho de Familia
Para Lafaille, citado por Belluscio (1998) el Derecho de familia es el conjunto
de instituciones jurídicas de orden personal y patrimonial que gobierna la fun-
dación, la estructura, la vida y la disolución de la familia.

Caracteres
Debido a las particularidades que tiene esta rama del Derecho Civil, la doctrina
es casi unánime en señalar a los siguientes, como los caracteres típicos del
derecho de familia. Es por eso y siguiendo a Belluscio (1998) se destacan, entre
otros:
1. Son complejos de derechos y deberes.
2. Existe una influencia directa de ideas morales y religiosas

3. La voluntad en materia de familia es mucho más restringida que en el resto


del derecho privado, sufriendo muy pocos cambios a lo largo de la historia.
Los cambios producidos por lo general son de gran importancia y necesitan
de un tiempo para su aceptación en sociedad.
4. Derechos imprescriptibles, sin embargo, la ley establece en ciertos casos
plazos de caducidad para las acciones de nulidad de matrimonio y de
impugnación de la legitimidad de la filiación.
5. Se basa en relaciones de superioridad y relativa dependencia, con excep-
ción de relación entre cónyuges, que están en un plano de igualdad.
6. Rango superior de las relaciones familiares puras u organizadoras de la
familia por sobre las relaciones jurídicas reguladoras de los efectos pecunia-
rios de dicha organización.

Estado de Familia
Es el conjunto de cualidades que la ley tiene en cuenta para atribuirles efectos
jurídicos, o bien la posición jurídica que ellas ocupan en la sociedad, dada por el
conjunto de cualidades. (Belluscio, 1998, pág. 31)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.200


Caracteres
Los caracteres del estado de familia representan la importancia jurídica que
la normativa le da en su regulación ya que marcan la esencia del conjunto de
derechos y obligaciones familiares. Belluscio (1998) señala como caracteres del
estado de familia a los siguientes:
1. Universalidad: comprende todas las relaciones jurídicas familiares.
2. Unidad: implica que cada individuo es eje de una serie de vínculos, tanto de
origen matrimonial como de fuente extramatrimonial.
3. Indivisibilidad: no es posible ostentar frente a unas personas un estado de
familia y frente a otras otro diferente.
4. Correlatividad o Reciprocidad: el estado de familia está integrado por
vínculos entre personas que son correlativos o recíprocos, ej: al estado de
esposo corresponde el de esposa. Este carácter no es absoluto, sino que
se da únicamente con relación a la existencia de vinculaciones parentales
y conyugales, más no a su ausencia, ej: la disolución del matrimonio por
muerte, da el carácter de viudo, pero no se correlaciona con el cónyuge que
ha dejado de existir.
5. Oponibilidad: es oponible por la persona a quien corresponda contra
todos, sea mediante el ejercicio de facultades inherentes a ese estado, sea
mediante su invocación ante quienes pretendan desconocerlo o vulnerarlo.
6. Estabilidad: su regulación por normas de orden público importa la imposibi-
lidad de modificación por la libre voluntad de los interesados. Ello no implica
que en determinados casos, sea modificado. En todos los casos, las modi-
ficaciones sólo pueden producirse con arreglo a las disposiciones legales y
no por la libre voluntad de los interesados, y en la mayor parte de los casos
con intervención de la autoridad pública, administrativa o judicial.
7. Inalienabilidad: deriva de su regulación por normas de orden público y de
su carácter de atributo de la personalidad, lo que implica que el estado de
familia de una persona no puede ser transferida a otra.
8. Irrenunciabilidad: el estado de familia no se puede adquirir mediante la
prescripción adquisitiva o usucapión, ni se pierde por prescripción liberato-
ria. Son imprescriptibles los derechos no patrimoniales del estado de familia.
Son prescriptibles los derechos patrimoniales del estado de familia.
9. Inherencia personal: está excluido su ejercicio por toda persona que no
sea su titular.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 201


Parentesco

Concepto
Parentesco es el vínculo jurídico existente entre personas en razón de la natu-
raleza, las técnicas de reproducción humana asistida, la adopción y la afinidad.
(art. 529 CC y C)

Elementos del cómputo.


La proximidad del parentesco se establece por líneas y grados.
Se llama:
a) grado, al vínculo entre dos personas que pertenecen a generaciones
sucesivas;

b) línea, a la serie no interrumpida de grados;

c) tronco, al ascendiente del cual parten dos o más líneas;

d) rama, a la línea en relación a su origen.

Clases de líneas.
Se llama línea recta a la que une a los ascendientes y los descendientes; y línea
colateral a la que une a los descendientes de un tronco común. (art. 532 CC y
C)

Cómputo del parentesco.


Para el cómputo del parentesco se debe distinguir lo siguientes:
a) En la línea recta hay tantos grados como generaciones.

b) En la colateral los grados se cuentan por generaciones, sumando


el número de grados que hay en cada rama entre cada una de las
personas cuyo parentesco se quiere computar y el ascendiente común.

Hermanos bilaterales y unilaterales.


Debido a las modificaciones culturales y sociales que ha sufrido la familia en el
último tiempo el Código Civil y Comercial vio oportuno hacer la siguiente distin-
ción entre hermanos. Artículo 534 CC y C:

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• Son hermanos bilaterales los que tienen los mismos padres.

• Son hermanos unilaterales los que proceden de un mismo ascendiente


en primer grado, difiriendo en el otro.

Parentesco por adopción.


Se distinguen en el parentesco por adopción, si la adopción es plena o simple:
a) En la adopción plena, el adoptado adquiere el mismo parentesco que
tendría un hijo del adoptante con todos los parientes de éste.

b) La adopción simple sólo crea vínculo de parentesco entre el adoptado y


el adoptante.

Parentesco por afinidad.


Se puede conceptualizar a este tipo de parentesco como el que existe entre la
persona casada y los parientes de su cónyuge. Este se computa por el número
de grados en que el cónyuge se encuentra respecto de esos parientes. Cabe
destacar que no se crean vínculos jurídicos entre los parientes de los cónyuges.


1. Matrimonio
Concepto
La palabra matrimonio puede tener tres significaciones:es el acto de cele-
bración.
2. es el estado que para los contrayentes deriva de ese acto.
3. pareja formada por los esposos.

Requisitos del matrimonio


El Código Civil y Comercial establece una serie de requisitos necesarios para
poder contraer matrimonio, a saber:
• Para la existencia del matrimonio es indispensable el consentimiento
de ambos contrayentes expresado personal y conjuntamente ante
la autoridad competente para celebrarlo, excepto lo previsto en este
Código para el matrimonio a distancia. (art 406 CC y C).
• El consentimiento matrimonial no puede someterse a modalidad alguna.
Cualquier plazo, condición o cargo se tiene por no expresado, sin que
ello afecte la validez del matrimonio. (art. 408 CC y C).
Se establecen como vicios del consentimiento: a) la violencia, el dolo
y el error acerca de la persona del otro contrayente; b) el error acerca
de las cualidades personales del otro contrayente, si se prueba que
quien lo sufrió no habría consentido el matrimonio si hubiese conocido
ese estado de cosas y apreciado razonablemente la unión que contraía.

A su vez el Código expresa una serie de normativas que impiden a los contra-

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 203


yentes contraer matrimonio. En esta normativa se encuentran los impedimentos
dirimentes del matrimonio, la falta de edad nupcial y la falta de salud mental.
En relación a los impedimentos dirimentes del matrimonio, se puede decir que
son hechos o situaciones que no permiten la realización del matrimonio y que
su incumplimiento trae aparejado la nulidad del matrimonio. El Código Civil y
Comercial en su artículo 403 establece como impedimentos dirimentes a los
siguientes:
1. El parentesco en línea recta en todos los grados, cualquiera que sea el
origen del vínculo.
2. El parentesco entre hermanos bilaterales y unilaterales, cualquiera que
sea el origen del vínculo.
3. La afinidad en línea recta en todos los grados.
4. El matrimonio anterior, mientras subsista.
5. Haber sido condenado como autor, cómplice o instigador del homicidio
doloso de uno de los cónyuges.
6. Tener menos de dieciocho años. Cabe destacar que en caso de no
haber cumplido los 16 años el menor necesitará dispensa judicial para
contraer matrimonio. De haber cumplido los 16 años pero ser menor de
18 años requerirá autorización de sus representantes legales o dis-
pensa judicial (art. 403 CC y C)
7. La falta permanente o transitoria de salud mental que le impide tener
discernimiento para el acto matrimonial. El artículo 405 CC y C con-
templa la posibilidad de dispensa judicial para que en esta situación se
pueda contraer matrimonio, para lo cual se requerirá de un dictamen
previo del equipo interdisciplinario sobre la comprensión de las conse-
cuencias jurídicas del acto matrimonial y de la aptitud para la vida de
relación por parte de la persona afectada.

Celebración del Matrimonio


El Código Civil y Comercial regula dos modalidades de celebración del Matrimo-
nio, una ordinaria y otra extraordinaria

Modalidad ordinaria de celebración


Quienes pretenden contraer matrimonio deben presentar ante el oficial público
encargado del Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas corres-
pondiente al domicilio de cualquiera de ellos, una solicitud que debe contener:
a) nombres y apellidos, y número de documento de identidad, si lo tienen;
b) edad;
c) nacionalidad, domicilio y el lugar de su nacimiento;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.204


d) profesión;
e) nombres y apellidos de los padres, nacionalidad, números de documen-
tos de identidad si los conocen, profesión y domicilio;
f) declaración sobre si han contraído matrimonio con anterioridad. En caso
afirmativo, el nombre y apellido del anterior cónyuge, lugar de celebra-
ción del matrimonio y causa de su disolución, acompañando certificado
de defunción o copia debidamente legalizada de la sentencia ejecuto-
riada que hubiera anulado o disuelto el matrimonio anterior, o declarado
la muerte presunta del cónyuge anterior, según el caso. (art 416 CC y C)

El matrimonio debe celebrarse públicamente, con la comparecencia de los


futuros cónyuges, por ante el oficial público encargado del Registro del Estado
Civil y Capacidad de las Personas que corresponda al domicilio de cualquiera
de ellos. Cabe destacar la necesidad de la presencia de dos testigos para el
caso que el matrimonio se celebre en la oficina del oficial público y de cuatro
testigos para el caso que la celebración se efectúe fuera de la misma. En el acto
de celebración del matrimonio el oficial público da lectura al artículo 431 del CC
y C, recepta el consentimiento de los cónyuges y pronuncia que quedan unidos
en matrimonio en nombre de la ley. La persona que padece limitaciones en su
aptitud para comunicarse en forma oral debe expresar su voluntad por escrito o
por cualquier otra manera inequívoca. (art.418CCyC).
Luego de celebrado el matrimonio, el mismo se asienta en el acta de matrimonio
que debe contener:
a) fecha del acto;
b) nombre y apellido, edad, número de documento de identidad si lo tienen,
estado civil, nacionalidad, profesión, domicilio y lugar de nacimiento de los com-
parecientes;
c) nombre y apellido, número de documento de identidad, nacionalidad, profe-
sión, y domicilio de sus respectivos padres, si son conocidos;
d) lugar de celebración;
e) dispensa del juez cuando corresponda;
f) mención de si hubo oposición y de su rechazo;
g) declaración de los contrayentes de que se toman por esposos, y del oficial
público de que quedan unidos en matrimonio en nombre de la ley;
h) nombre y apellido, edad, número de documento de identidad si lo tienen,
estado de familia, profesión y domicilio de los testigos del acto;
i) declaración de los contrayentes de si se ha celebrado o no convención matri-
monial y, en caso afirmativo, su fecha y el registro notarial en el que se otorgó;
j) declaración de los contrayentes, si se ha optado por el régimen de separación
de bienes;
k) documentación en la cual consta el consentimiento del contrayente ausente,
si el matrimonio es celebrado a distancia.
El acta debe ser redactada y firmada inmediatamente por todos los que intervie-
nen en el acto, o por otros a su ruego, si no pueden o no saben hacerlo.
El oficial público debe entregar a los cónyuges, de modo gratuito, copia del acta

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 205


de matrimonio y de la libreta de familia expedida por el Registro de Estado Civil
y Capacidad de las Personas. (art. 420 CC y C)

Modalidad extraordinaria de celebración


La modalidad extraordinaria de celebración del matrimonio contempla dos situa-
ciones en el Código Civil y Comercial de la Nación, a saber:
• Matrimonio en artículo de muerte. El oficial público puede celebrar
matrimonio con prescindencia de todas o de alguna de las formalidades
previstas para el matrimonio de celebración ordinaria, cuando se justi-
fica que alguno de los contrayentes se encuentra en peligro de muerte,
con el certificado de un médico y, donde no lo hay, con la declaración de
dos personas. Ante la ausencia del oficial público encargado del Regis-
tro del Estado Civil y Capacidad de las Personas, puede celebrarse
ante cualquier juez o funcionario judicial, quien debe levantar acta de
la celebración, haciendo constar las circunstancias mencionadas en el
artículo 420 con excepción del inciso f) y remitirla al oficial público para
que la protocolice. (art. 421 CC y C)
• Matrimonio a distancia. El matrimonio a distancia es aquel en el cual
el contrayente ausente expresa su consentimiento personalmente, en el
lugar en que se encuentra, ante la autoridad competente para celebrar
matrimonios, según lo previsto en este Código en las normas de dere-
cho internacional privado. (art. 422 CC y C)

Prueba del matrimonio


El matrimonio se prueba con:
• el acta de su celebración,
• testimonio, copia o certificado del acta de celebración,
• la libreta de familia.
Cabe destacar que frente a la imposibilidad de probarlo con los instrumentos
mencionados, el matrimonio puede probarse por otros medios, justificando esta
imposibilidad.
No puede utilizarse a la posesión de estado como única prueba para establecer
el estado de casados o para reclamar los efectos civiles del matrimonio.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.206


Derechos y deberes de los cónyuges

En relación a la asistencia, los esposos se comprometen a desarrollar un


proyecto de vida en común basado en la cooperación, la convivencia y el deber
moral de fidelidad. Deben prestarse asistencia mutua. (art 431 CC y C)

En relación a los alimentos, los cónyuges se deben alimentos entre sí durante


la vida en común y la separación de hecho. (art. 432 CC y C). El Código esta-
blece como pautas para la determinación de los alimentos las siguientes:
a) el trabajo dentro del hogar, la dedicación a la crianza y educación de los hijos
y sus edades;
b) la edad y el estado de salud de ambos cónyuges;
c) la capacitación laboral y la posibilidad de acceder a un empleo de quien soli-
cita alimentos;
d) la colaboración de un cónyuge en las actividades mercantiles, industriales o
profesionales del otro cónyuge;
e) la atribución judicial o fáctica de la vivienda familiar;
f) el carácter ganancial, propio o de un tercero del inmueble sede de esa
vivienda. En caso de ser arrendada, si el alquiler es abonado por uno de los
cónyuges u otra persona;
g) si los cónyuges conviven, el tiempo de la unión matrimonial;
h) si los cónyuges están separados de hecho, el tiempo de la unión matrimonial
y de la separación;
i) la situación patrimonial de ambos cónyuges durante la convivencia y durante
la separación de hecho.
Cabe destacar que el derecho alimentario cesa si desaparece la causa que lo
motivó, el cónyuge alimentado inicia una unión convivencial, o incurre en alguna
de las causales de indignidad.
Es importante destacar que el este derecho – obligación puede ser fijado aún
después de la disolución del matrimonio por divorcio en los siguientes casos:
a) a favor de quien padece una enfermedad grave preexistente al divorcio
que le impide autosustentarse. Si el alimentante fallece, la obligación se
transmite a sus herederos;
b) a favor de quien no tiene recursos propios suficientes ni posibilidad
razonable de procurárselos. La obligación no puede tener una duración
superior al número de años que duró el matrimonio y no procede a favor
del que recibe la compensación económica del artículo 441 CC y C.
En los dos supuestos previstos, la obligación cesa si desaparece la causa que la
motivó, o si la persona beneficiada contrae matrimonio o vive en unión convi-
vencial, o cuando el alimentado incurre en alguna de las causales de indignidad.
(art. 434 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 207


Disolución del matrimonio
Son causales de disolución del matrimonio las siguientes:
a) muerte de uno de los cónyuges;
b) sentencia firme de ausencia con presunción de fallecimiento;
c) divorcio declarado judicialmente.

Proceso de divorcio
El divorcio se decreta judicialmente a petición de ambos o de uno solo de los
cónyuges. Toda petición de divorcio debe ser acompañada de una propuesta
que regule los efectos derivados de éste; la omisión de la propuesta impide dar
trámite a la petición. Si el divorcio es peticionado por uno solo de los cónyuges,
el otro puede ofrecer una propuesta reguladora distinta. En ningún caso el des-
acuerdo en el convenio suspende el dictado de la sentencia de divorcio. (arts.
436, 437 y 438 CC y C)

Efectos del divorcio


Los efectos del divorcio se ven plasmado en la existencia de un convenio regu-
lador que va a determinar las cuestiones relativas a:
• La atribución de la vivienda.
• La distribución de los bienes, y las eventuales compensaciones econó-
micas entre los cónyuges.
• Al ejercicio de la responsabilidad parental, en especial, la prestación
alimentaria;
• Todo aquello que las partes crean de interés.

Compensaciones económicas
Uno de los efectos del divorcio son las compensaciones económicas puede
tener derecho el cónyuge a quien el divorcio le produce un desequilibrio mani-
fiesto que signifique un empeoramiento de su situación y que tiene por causa
adecuada el vínculo matrimonial y su ruptura. Esta puede consistir en:
• una prestación única,
• una renta por tiempo determinado o, excepcionalmente, por plazo inde-
terminado.
Puede pagarse con dinero, con el usufructo de determinados bienes o de cual-
quier otro modo que acuerden las partes o decida el juez. (art 441 CC y C)

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De no ponerse los cónyuges de acuerdo con la compensación económica, será
el juez quien determine su cuantía y forma teniendo en cuenta, entre otras cir-
cunstancias las siguientes:
a) el estado patrimonial de cada uno de los cónyuges al inicio y a la finali-
zación de la vida matrimonial;
b) la dedicación que cada cónyuge brindó a la familia y a la crianza y
educación de los hijos durante la convivencia y la que debe prestar con
posterioridad al divorcio;
c) la edad y el estado de salud de los cónyuges y de los hijos;
d) la capacitación laboral y la posibilidad de acceder a un empleo del. cón-
yuge que solicita la compensación económica;
e) la colaboración prestada a las actividades mercantiles, industriales o
profesionales del otro cónyuge;
f) la atribución de la vivienda familiar, y si recae sobre un bien ganancial,
un bien propio, o un inmueble arrendado.
La acción para reclamar la compensación económica caduca a los seis
meses de haberse dictado la sentencia de divorcio. (art. 442 CC y C)

Atribución del uso de la vivienda.

Otro efecto del divorcio es la solicitud


que puede hacer uno de los cónyuges sobre la atribución de la vivienda familiar,
sea el inmueble propio de cualquiera de los cónyuges o ganancial. En este caso
el juez determina la procedencia, el plazo de duración y efectos del derecho
sobre la base de las siguientes pautas, entre otras:
a) la persona a quien se atribuye el cuidado de los hijos;
b) la persona que está en situación económica más desventajosa para
proveerse de una vivienda por sus propios medios;
c) el estado de salud y edad de los cónyuges;
d) los intereses de otras personas que integran el grupo familiar.(art 443 CC y C)
Cabe destacar que el juez puede establecer al atribuir el uso de la vivienda lo
siguiente:
• una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del cónyuge a
quien no se atribuye la vivienda;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 209


• que el inmueble no sea enajenado sin el acuerdo expreso de ambos;
• que el inmueble ganancial o propio en condominio de los cónyuges no
sea partido ni liquidado.
Por último se establece como causales de cese de la atribución del uso de la
vivienda familiar a las siguientes:
a) cumplimiento del plazo fijado por el juez;
b) cambio de las circunstancias que se tuvieron en cuenta para su fijación;
c) por las mismas causas de indignidad previstas en materia sucesoria. (art. 445
CC y C)

Régimen patrimonial del matrimonio

Convenciones matrimoniales
a) Antes de la celebración del matrimonio los futuros cónyuges y mediante
escritura pública pueden hacer convenciones que tengan únicamente
(todo otro contenido será de ningún valor) los objetos siguientes:la
designación y avalúo de los bienes que cada uno lleva al matrimonio;

b) la enunciación de las deudas;

c) las donaciones que se hagan entre ellos. En el caso de ser menores de


edad autorizados o dispensados para contraer matrimonio no pueden
realizar donaciones

d) la opción que hagan por alguno de los regímenes patrimoniales


previstos en el Código Civil y Comercial de la Nación. En el caso
de ser menores de edad autorizados o dispensados para contraer
matrimonio no pueden elegir el régimen patrimonial al cual se someten.
Cabe destacar que el régimen puede modificarse con posterioridad
a la celebración del matrimonio por acuerdo entre cónyuges una vez
transcurrido un año del régimen patrimonial anterior. Dicha modificación
es oponible a terceros después de anotarse marginalmente en el acta
de matrimonio.

Régimen patrimonial - matrimonial


El Código Civil y Comercial de la Nación establece la existencia de dos regíme-
nes patrimoniales en función del matrimonio. Por un lado regula el régimen de
comunidad de bienes y por el otro el régimen de separación de bienes, estable-
ciendo disposiciones comunes y particulares a ambas regulaciones.

Disposiciones comunes a los dos regímenes

En relación al deber de contribución, los cónyuges deben contribuir a su


propio sostenimiento, el del hogar y el de los hijos comunes, en proporción a sus

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.210


recursos. Esta obligación se extiende a las necesidades de los hijos menores
de edad, con capacidad restringida, o con discapacidad de uno de los cónyuges
que conviven con ellos. El trabajo que uno de los cónyuges realice en el hogar
es computable como contribución a las cargas (art 455 CC y C)

En relación a los actos que requieren asentimiento, ninguno de los cónyuges


puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda
familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de
la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges
conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro. (art. 456 CC y C)

En relación a la responsabilidad solidaria, los cónyuges responden solida-


riamente por las obligaciones contraídas por uno de ellos para solventar las
necesidades ordinarias del hogar o el sostenimiento y la educación de los hijos.
(art 461 CC y C)

En relación a las cosas muebles no registrables, los actos de administración


y disposición a título oneroso de cosas muebles no registrables cuya tenencia
ejerce individualmente uno de los cónyuges, celebrados por éste con terceros
de buena fe, son válidos, excepto que se trate de los muebles indispensables
del hogar o de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o al ejer-
cicio de su trabajo o profesión. (art 461 CC y C)

Régimen de comunidad
Además de las disposiciones generales establecidas anteriormente se le aplican
al régimen de comunidad las siguientes normativas teniendo en cuenta su natu-
raleza.

Carácter supletorio.
A falta de opción hecha en la convención matrimonial, los cónyuges quedan
sometidos desde la celebración del matrimonio al régimen de comunidad de
ganancias.

Bienes de los cónyuges


Los bienes de los cónyuges están divididos en bienes propios y en bienes
gananciales.
Son bienes propios de cada uno de los cónyuges, según lo establecido por el
artículo 464 CC y C los siguientes:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 211


a) los bienes de los cuales los
cónyuges tienen la propiedad, otro derecho real o la posesión al tiempo de la
iniciación de la comunidad;
b) los adquiridos durante la comunidad por herencia, legado o donación, aunque
sea conjuntamente por ambos, y excepto la recompensa debida a la comunidad
por los cargos soportados por ésta.
c) los adquiridos por permuta con otro bien propio, mediante la inversión de
dinero propio, o la reinversión del producto de la venta de bienes propios, sin
perjuicio de la recompensa debida a la comunidad si hay un saldo soportado
por ésta. Sin embargo, si el saldo es superior al valor del aporte propio, el nuevo
bien es ganancial, sin perjuicio de la recompensa debida al cónyuge propietario;
d) los créditos o indemnizaciones que subrogan en el patrimonio de uno de los
cónyuges a otro bien propio;
e) los productos de los bienes propios, con excepción de los de las canteras y
minas;
f) las crías de los ganados propios que reemplazan en el plantel a los animales
que faltan por cualquier causa. Sin embargo, si se ha mejorado la calidad del
ganado originario, las crías son gananciales y la comunidad debe al cónyuge
propietario recompensa por el valor del ganado propio aportado;
g) los adquiridos durante la comunidad, aunque sea a título oneroso, si el dere-
cho de incorporarlos al patrimonio ya existía al tiempo de su iniciación;
h) los adquiridos en virtud de un acto anterior a la comunidad viciado de nulidad
relativa, confirmado durante ella;
i) los originariamente propios que vuelven al patrimonio del cónyuge por nulidad,
resolución, rescisión o revocación de un acto jurídico;
j) los incorporados por accesión a las cosas propias, sin perjuicio de la recom-
pensa debida a la comunidad por el valor de las mejoras o adquisiciones hechas
con dinero de ella;
k) las partes indivisas adquiridas por cualquier título por el cónyuge que ya era
propietario de una parte indivisa de un bien al comenzar la comunidad, o que la
adquirió durante ésta en calidad de propia, así como los valores nuevos y otros
acrecimientos de los valores mobiliarios propios, sin perjuicio de la recompensa
debida a la comunidad en caso de haberse invertido bienes de ésta para la
adquisición;
l) la plena propiedad de bienes cuya nuda propiedad se adquirió antes del
comienzo de la comunidad, si el usufructo se extingue durante ella, así como la
de los bienes gravados con otros derechos reales que se extinguen durante la

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.212


comunidad, sin perjuicio del derecho a recompensa si para extinguir el usufructo
o los otros derechos reales se emplean bienes gananciales;
m) las ropas y los objetos de uso personal de uno de los cónyuges, sin perjuicio
de la recompensa debida a la comunidad si son de gran valor y se adquirieron
con bienes de ésta; y los necesarios para el ejercicio de su trabajo o profesión,
sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad si fueron adquiridos con
bienes gananciales;
n) las indemnizaciones por consecuencias no patrimoniales y por daño físico
causado a la persona del cónyuge, excepto la del lucro cesante correspondiente
a ingresos que habrían sido gananciales;
ñ) el derecho a jubilación o pensión, y el derecho a alimentos, sin perjuicio del
carácter ganancial de las cuotas devengadas durante la comunidad y, en gen-
eral, todos los derechos inherentes a la persona;
o) la propiedad intelectual, artística o industrial, si la obra intelectual ha sido
publicada o interpretada por primera vez, la obra artística ha sido concluida, o el
invento, la marca o el diseño industrial han sido patentados o registrados antes
del comienzo de la comunidad. El derecho moral sobre la obra intelectual es
siempre personal del autor.

Son bienes gananciales de cada uno de los cónyuges, según lo establecido


por el artículo 465 CC y C los siguientes:
a) los creados, adquiridos por título oneroso o comenzados a poseer durante la
comunidad por uno u otro de los cónyuges, o por ambos en conjunto, siempre
que no estén incluidos en la enunciación del artículo 464;
b) los adquiridos durante la comunidad por hechos de azar, como lotería, juego,
apuestas, o hallazgo de tesoro;
c) los frutos naturales, industriales o civiles de los bienes propios y gananciales,
devengados durante la comunidad;
d) los frutos civiles de la profesión, trabajo, comercio o industria de uno u otro
cónyuge, devengados durante la comunidad;
e) lo devengado durante la comunidad como consecuencia del derecho de usu-
fructo de carácter propio;
f) los bienes adquiridos después de la extinción de la comunidad por permuta
con otro bien ganancial, mediante la inversión de dinero ganancial, o la reinver-
sión del producto de la venta de bienes gananciales, sin perjuicio de la recom-
pensa debida al cónyuge si hay un saldo soportado por su patrimonio propio.
Sin embargo, si el saldo es superior al valor del aporte ganancial, el nuevo bien
es propio, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad;
g) los créditos o indemnizaciones que subrogan a otro bien ganancial;
h) los productos de los bienes gananciales, y los de las canteras y minas pro-
pias, extraídos durante la comunidad;
i) las crías de los ganados gananciales que reemplazan en el plantel a los
animales que faltan por cualquier causa y las crías de los ganados propios que
excedan el plantel original;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 213


j) los adquiridos después de la extinción de la comunidad, si el derecho de incor-
porarlos al patrimonio había sido adquirido a título oneroso durante ella;
k) los adquiridos por título oneroso durante la comunidad en virtud de un acto
viciado de nulidad relativa, confirmado después de la disolución de aquélla;
l) los originariamente gananciales que vuelven al patrimonio ganancial del cón-
yuge por nulidad, resolución, rescisión o revocación de un acto jurídico;
m) los incorporados por accesión a las cosas gananciales, sin perjuicio de la
recompensa debida al cónyuge por el valor de las mejoras o adquisiciones
hechas con sus bienes propios;
n) las partes indivisas adquiridas por cualquier título por el cónyuge que ya era
propietario de una parte indivisa de carácter ganancial de un bien al extinguirse
la comunidad, sin perjuicio de la recompensa debida al cónyuge en caso de
haberse invertido bienes propios de éste para la adquisición;
ñ) la plena propiedad de bienes cuya nuda propiedad se adquirió a título oner-
oso durante la comunidad, si el usufructo se consolida después de su extinción,
así como la de los bienes gravados con derechos reales que se extinguen
después de aquélla, sin perjuicio del derecho a recompensa si para extinguir el
usufructo o los otros derechos reales se emplean bienes propios.
No son gananciales las indemnizaciones percibidas por la muerte del otro
cónyuge, incluso las provenientes de un contrato de seguro, sin perjuicio, en
este caso, de la recompensa debida a la comunidad por las primas pagadas con
dinero de ésta.

Prueba del carácter propio o ganancial.


Se presume, excepto prueba en contrario, que son gananciales todos los bienes
existentes al momento de la extinción de la comunidad. (art 466 CC y C)

Deudas de los cónyuges


Cada uno de los cónyuges responde frente a sus acreedores con todos sus
bienes propios y los gananciales por él adquiridos. Por los gastos de conserva-
ción y reparación de los bienes gananciales responde también el cónyuge que
no contrajo la deuda, pero sólo con sus bienes gananciales. (art. 467 CC y C)

Recompensa.
El cónyuge cuya deuda personal fue solventada con fondos gananciales, debe
recompensa a la comunidad; y ésta debe recompensa al cónyuge que solventó
con fondos propios deudas de la comunidad. (art 468 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.214


Gestión de los bienes en la comunidad
Cada uno de los cónyuges tiene la libre administración y disposición de sus
bienes propios, excepto lo dispuesto en el artículo 456 CC y C. En relación a la
administración y disposición de los bienes gananciales corresponde al cónyuge
que los ha adquirido, excepto la necesidad de asentimiento del otro para los
casos de enajenar o gravar:
a) los bienes registrables;

b) las acciones nominativas no endosables y las no cartulares, con


excepción de las autorizadas para la oferta pública, sin perjuicio de la
aplicación del artículo 1824.

c) las participaciones en sociedades no exceptuadas en el inciso anterior;

d) los establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios.

Extinción de la comunidad
Son causas de extinción de la comunidad de bienes las siguientes:
a) la muerte comprobada o presunta de uno de los cónyuges;
b) la anulación del matrimonio putativo;
c) el divorcio;
d) la separación judicial de bienes;
e) la modificación del régimen matrimonial convenido.

Liquidación de la comunidad
Para la liquidación de la comunidad de bienes se deberán tener presente las
cargas de la comunidad, es decir, aquellas deudas que debe afrontar la comuni-
dad de bienes formada por los cónyuges y las deudas personales de cada uno
de los cónyuges.
Al respecto el Código Civil y Comercial establece como cargas de la comunidad
de bienes a las siguientes:
a) las obligaciones contraídas durante la comunidad, no previstas en el artículo
siguiente;
b) el sostenimiento del hogar, de los hijos comunes y de los que cada uno tenga,
y los alimentos que cada uno está obligado a dar;
c) las donaciones de bienes gananciales hechas a los hijos comunes, y aun la
de bienes propios si están destinados a su establecimiento o colocación;
d) los gastos de conservación y reparación de los bienes propios y gananciales.

El artículo 490 del Código Civil y Comercial establece como obligaciones perso-
nales de los cónyuges a:
a) las contraídas antes del comienzo de la comunidad;
b) las que gravan las herencias, legados o donaciones recibidos por uno de los
cónyuges;
c) las contraídas para adquirir o mejorar bienes propios;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 215


d) las resultantes de garantías personales o reales dadas por uno de los cónyu-
ges a un tercero, sin que de ellas derive beneficio para el patrimonio ganancial;
e) las derivadas de la responsabilidad extracontractual y de sanciones legales.

Casos de recompensas.
La comunidad debe recompensa al cónyuge si se ha beneficiado en detrimento
del patrimonio propio, y el cónyuge a la comunidad si se ha beneficiado en detri-
mento del haber de la comunidad.
Si durante la comunidad uno de los cónyuges ha enajenado bienes propios a
título oneroso sin reinvertir su precio se presume, excepto prueba en contrario,
que lo percibido ha beneficiado a la comunidad. Si la participación de carác-
ter propio de uno de los cónyuges en una sociedad adquiere un mayor valor a
causa de la capitalización de utilidades durante la comunidad, el cónyuge socio
debe recompensa a la comunidad. Esta solución es aplicable a los fondos de
comercio. (art. 491 CC y C)

Partición de la comunidad
Luego de establecida las recompensas para uno u otro cónyuge y para la comu-
nidad de bienes, el remanente de la masa de activos de comunidad de bienes
deberá particionarse teniendo en cuenta los siguientes:
• La masa común se divide por partes iguales entre los cónyuges, sin
consideración al monto de los bienes propios ni a la contribución de
cada uno a la adquisición de los gananciales.

• Si se produce por muerte de uno de los cónyuges, los herederos reciben


su parte sobre la mitad de gananciales que hubiese correspondido al
causante. (art. 498 CC y C)

Régimen de separación de bienes


En el régimen de separación de bienes, cada uno de los cónyuges conserva la
libre administración y disposición de sus bienes personales, excepto lo dis-
puesto en el artículo 456 CC y C. Cada uno de ellos responde por las deudas
por él contraídas, excepto lo dispuesto en el artículo 461 CC y C.
Tanto respecto del otro cónyuge como de terceros, cada uno de los cónyuges
puede demostrar la propiedad exclusiva de un bien por todos los medios de
prueba. Los bienes cuya propiedad exclusiva no se pueda demostrar, se pre-
sume que pertenecen a ambos cónyuges por mitades. (art. 505 y 506 CC y C)

�Uniones convivenciales
Se entiende por unión convivencial a la unión basada en relaciones afectivas de
carácter singular, pública, notoria, estable y permanente de dos personas que
conviven y comparten un proyecto de vida común, sean del mismo o de dife-
rente sexo.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.216


Requisitos.
El reconocimiento de los efectos jurídicos previstos para las uniones conviven-
ciales requiere que:
a) los dos integrantes sean mayores de edad;
b) no estén unidos por vínculos de parentesco en línea recta en todos los
grados, ni colateral hasta el segundo grado;
c) no estén unidos por vínculos de parentesco por afinidad en línea recta;
d) no tengan impedimento de ligamen ni esté registrada otra convivencia de
manera simultánea;
e) mantengan la convivencia durante un período no inferior a dos años.(art 510
CC y C)

Registración y prueba.

La existencia de la unión
convivencial, su extinción y los pactos que los integrantes de la pareja hayan
celebrado, se inscriben en el registro que corresponda a la jurisdicción local,
sólo a los fines probatorios. No procede una nueva inscripción de una unión
convivencial sin la previa cancelación de la preexistente. La registración de la
existencia de la unión convivencial debe ser solicitada por ambos integrantes.
En lo que respecta a la prueba puede acreditarse por cualquier medio de
prueba; la inscripción en el Registro de uniones convivenciales es prueba
suficiente de su existencia. (art. 511 y 512 CC y C)

Pactos de convivencia
El pacto debe ser hecho por escrito y no puede dejar sin efecto lo dispuesto en
los artículos 519, 520, 521 y 522, ni tampoco ser contrario a la moral, el orden
público y al principio de igualdad de los convivientes.
Los pactos de convivencia pueden regular, entre otras cuestiones:
a) la contribución a las cargas del hogar durante la vida en común;
b) la atribución del hogar común, en caso de ruptura;
c) la división de los bienes obtenidos por el esfuerzo común, en caso de ruptura
de la convivencia.

A falta de pacto, cada integrante de la unión ejerce libremente las facultades de


administración y disposición de los bienes de su titularidad, con la restricción
tendiente a la protección de la vivienda familiar y de los muebles indispensables

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 217


que se encuentren en ella. (art 518 CC y C)

Efectos durante la convivencia


• Además de lo prescripto en relación al pacto de convivencia, los
convivientes deben:Asistencia durante la convivencia.(art 519 CC y C)

• Obligación de contribuir a los gastos domésticos.(art 520 CC y C)

• Son solidariamente responsables por las deudas que uno de ellos


hubiera contraído con terceros de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 461 CCC. .(art 521 CC y C)

• Si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de los convivientes


puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre
la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni
transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición
del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido.
(art 522 CC y C)

Cese de la convivencia.
La unión convivencial cesa por las siguientes causas estipuladas en el artículo
523 del Código Civil y Comercial:
a) por la muerte de uno de los convivientes;

b) por la sentencia firme de ausencia con presunción de fallecimiento de


uno de los convivientes;

c) por matrimonio o nueva unión convivencial de uno de sus miembros;

d) por el matrimonio de los convivientes;

e) por mutuo acuerdo;

f) por voluntad unilateral de alguno de los convivientes notificada


fehacientemente al otro;

g) por el cese de la convivencia mantenida. La interrupción de la


convivencia no implica su cese si obedece a motivos laborales u otros
similares, siempre que permanezca la voluntad de vida en común.

Al igual que el matrimonio, los efectos del cese de la unión convivencial pueden
separase de la siguiente manera:

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.218


En relación a la
compensación económica, el conviviente que sufre un desequilibrio manifiesto
que signifique un empeoramiento de su situación económica con causa adec-
uada en la convivencia y su ruptura, tiene derecho a una compensación. Esta
puede consistir en una prestación única o en una renta por un tiempo determi-
nado que no puede ser mayor a la duración de la unión convivencial.
Puede pagarse con dinero, con el usufructo de determinados bienes o de
cualquier otro modo que acuerden las partes o en su defecto decida el juez. (art.
524 CC y C). A falta de acuerdo el juez podrá determinar la procedencia y monto
de ésta sobre los siguientes parámetros:
a) el estado patrimonial de cada uno de los convivientes al inicio y a la final-
ización de la unión;
b) la dedicación que cada conviviente brindó a la familia y a la crianza y edu-
cación de los hijos y la que debe prestar con posterioridad al cese;
c) la edad y el estado de salud de los convivientes y de los hijos;
d) la capacitación laboral y la posibilidad de acceder a un empleo del conviviente
que solicita la compensación económica;
e) la colaboración prestada a las actividades mercantiles, industriales o profesio-
nales del otro conviviente;
f) la atribución de la vivienda familiar.
La acción para reclamar la compensación económica caduca a los seis meses
de haberse producido cualquiera de las causas de finalización de la convivencia
enumeradas en el artículo 523 CC y C. (art. 525 CC y C)

En relación a la atribución del uso de la vivienda familiar, puede ser atri-


buido a uno de los convivientes en los siguientes supuestos:
a) si tiene a su cargo el cuidado de hijos menores de edad, con capacidad
restringida, o con discapacidad;
b) si acredita la extrema necesidad de una vivienda y la imposibilidad de pro-
curársela en forma inmediata.
El juez debe fijar el plazo de la atribución, el que no puede exceder de dos años
a contarse desde el momento en que se produjo el cese de la convivencia, con-
forme a lo dispuesto en el artículo 523.
Cabe destacar que a petición de parte interesada, el juez puede establecer:
• una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del conviviente
a quien no se atribuye la vivienda;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 219


• que el inmueble no sea enajenado durante el plazo previsto sin el
acuerdo expreso de ambos;

• que el inmueble en condominio de los convivientes no sea partido ni


liquidado.

El derecho de atribución cesa en los mismos supuestos previstos en el artículo


445 CC y C.

El Código Civil y Comercial regula la situación de atribución de la vivienda


en caso de muerte de uno de los convivientes, para lo cual si el conviviente
supérstite carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que
aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito
por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante
que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los
acreedores del causante y se extingue si el conviviente supérstite constituye una
nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia
habitable o bienes suficientes para acceder a ésta. (art. 527 CC y C)

Distribución de los bienes.


A falta de pacto, los bienes adquiridos durante la convivencia se mantienen en
el patrimonio al que ingresaron, sin perjuicio de la aplicación de los principios
generales relativos al enriquecimiento sin causa, la interposición de personas y
otros que puedan corresponder. (art. 528 CC y C)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.220


Actividades

Actividad 1: Venta del inmueble que es asiento del hogar conyugal

Ud. es propietario de una


inmobiliaria y concurre Estela
Vélez solicitándole que colo-
que un cartel de venta en el
inmueble que es asiento del
hogar conyugal y donde vive
actualmente con sus dos
hijos menores de edad. Al
leer la escritura que le deja
Vélez, Ud. comprueba que
ella es única titular en razón
de habérsele adjudicado en
la sucesión de sus padres.
Por otra parte, ella misma
le ha manifestado que su
esposo se ha radicado en
Europa desde hace más de
diez años, no sabiendo exac-
tamente dónde y, a la fecha,
no sabe dónde está viviendo.

Ud. ya tiene un comprador, quien interiorizándose del caso le ha hecho los


siguientes cuestionamientos:

1) ¿El inmueble que Estela Vélez pretende vender integra la sociedad con-
yugal? Fundamente. A los fines de contestar esta respuesta deberá tener en
cuenta qué bienes integran la sociedad conyugal.
2) ¿Existe algún requisito para disponer del inmueble que es asiento del hogar
conyugal? Fundamente. Para contestar este interrogante deberá recordar para
qué tipos de actos se requiere el consentimiento.
3) ¿Representa algún inconveniente que el esposo de Estela no tenga paradero
conocido y se encuentre ausente desde hace más de diez años, sin tener noti-
cias de él? Recuerde para fundamentar este caso cuáles son las causales de la
disolución conyugal.

Actividad 2: Bienes Propios y Gananciales.

Irene Gauna está casada con Diego Torres, desde hace más de 20 años.
Durante el matrimonio habilitó una boutique que administra y de la que es

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 221


titular. También le compró a su hermano la otra mitad de la casa de sus padres
fallecidos, compra que la realiza con dinero de la venta de un departamento que
también heredó, habiendo quedado constancia en la escritura de venta dicha
circunstancia, en la cual compareció también el marido, reconociendo el origen
de los bienes.

Por otro lado, adquirió por


boleto privado una casa en las
sierras cuando era soltera, ter-
minándola de pagar durante el
matrimonio. En la escritura de
venta figura ella como compra-
dora casada en primeras nup-
cias con Diego Torres.

Su matrimonio ya estaba en
crisis y al poco tiempo de sepa-
rarse, tiene un accidente que
le produce una disminución
definitiva en la movilidad de la
pierna.
Ud, como corredora tendrá que contestar los siguientes interrogantes:
a) En relación a la boutique deberá responder: ¿Cuál es el carácter del
bien, es decir, propio o ganancial? Fundamente. ¿Qué medidas precau-
torias podría tomar en relación a su marido? Enúncielas.
b) ¿Qué carácter tiene la casa que ha comprado a su hermano? Funda-
mente teniendo en cuenta el origen de los bienes.
c) ¿Qué carácter tiene la casa que ha comprado en la sierra? Fundamente
con los mismos motivos explicitados en b).
d) Determine el carácter propio o ganancial de la indemnización por inca-
pacidad permanente. Fundamente.

Glosario

Administración de la sociedad conyugal (Leyes 11.357 y 17.711): Estas


leyes introdujeron una reforma fundamental en el régimen de la administración
de la sociedad conyugal. La mujer puede administrar sus bienes propios y los
gananciales adquiridos con su trabajo o por cualquier otro título legítimo; los
bienes propios de la mujer y los gananciales que ella adquiera no responden por
las deudas del marido, ni los bienes propios del marido y los gananciales que él
administre responden por las deudas de la mujer.
Bienes adquiridos en parte con dinero propio de alguno de los cónyuges:
Se trata de casos donde un bien se adquiera en parte con dinero propio de

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alguno de los cónyuges y en parte con gananciales. La jurisprudencia ha dicho
que si la parte del precio pagada con dinero propio es mayor que la otra, el
bien se considera propio, reconociéndose en favor de la sociedad conyugal un
crédito por el saldo, y viceversa.
Bienes gananciales: Son los bienes adquiridos durante la vida en común
por el esfuerzo de cualquiera de los cónyuges, por el juego o el azar o con el
producido de las rentas y frutos de los propios y comunes. Son gananciales las
alhajas regaladas por un cónyuge a otro durante el matrimonio y el producido de
los derechos intelectuales, patentes de invención o diseños industriales durante
la vigencia de la sociedad conyugal.
Bienes propios: Son los bienes que los cónyuges aportan cada uno al
matrimonio así como los recibidos posteriormente por herencia, donación o
legado.
Clases de bienes que integran la sociedad conyugal: En toda sociedad
conyugal puede haber cuatro masas de bienes: a) los bienes propios del marido,
b) los bienes propios de la mujer, c) los gananciales cuya administración está
reservada al marido y d) los gananciales cuya administración está reservada a
la mujer.
Comienzo de la sociedad conyugal: La sociedad principia desde la
celebración del matrimonio, y no puede estipularse que principie antes o
después.
Condiciones para que un inmueble pueda considerarse propio de uno de
los cónyuges: En la escritura de adquisición debe consignarse que el dinero es
propiedad de él y establecerse claramente cómo el dinero le pertenece. Se trata
de una presunción “juris tantum”, admitiendo prueba en contrario.
Convenciones matrimoniales: Son los acuerdos entre los cónyuges
tendientes a modificar el régimen jurídico de la sociedad conyugal.

Convenios de separación de bienes en la partición de la sociedad


conyugal: Al seguirse las reglas de la partición hereditaria, puede ser judicial o
extrajudicial. Puede ser extrajudicial cuando las partes son mayores de edad y
están de acuerdo. Se exige partición judicial en los casos de: 1) cuando haya
menores, aunque estén emancipados, o incapaces, o ausentes cuya existencia
sea incierta; 2) cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan
a que se haga partición privada; 3) cuando los herederos mayores y presentes
no acuerden en hacer la división privadamente.
Deudas por las que responden ambos cónyuges: Art. 6 Ley 11.357: “Un
cónyuge sólo responde con los frutos de sus bienes propios y con los frutos de
los bienes gananciales que administre, por las obligaciones contraídas por el
otro cuando sean contraídas para atender las necesidades del hogar, para la
educación de los hijos o para la conservación de los bienes comunes”.
Disolución de la sociedad conyugal: Integrando solamente la sociedad
conyugal los bienes gananciales y siendo la comunidad un régimen legal y de
orden público, sólo puede concluir por aquellas causas que la ley misma fija,
y son: a) muerte de cualquiera de los cónyuges, b) nulidad del matrimonio, c)

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 223


ausencia con presunción de fallecimiento, d) separación judicial de personas,
e) divorcio, f) concurso o mala administración de uno de los cónyuges g)
Administración de los bienes del cónyuge por un tercero, g) abandono de hecho
de la convivencia matrimonial.
Exigencia del asentimiento del cónyuge: Es necesario el consentimiento de
ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales, cuando se
tratase de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han impuesto
las leyes en forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes a
sociedades y, tratándose de sociedades de personas, la transformación o fusión
de éstas. En caso de que no haya acuerdo sobre la enajenación del bien, el
único que puede pedir la autorización supletoria del juez es el cónyuge titular de
la administración.
Forma de hacer la partición: La partición puede ser: a) privada: los
interesados mayores de edad y capaces convienen la forma de dividir los
bienes, sin intervención judicial; b) judicial: se realiza judicialmente, siguiendo el
procedimiento fijado por la ley.
Forma de practicarse la liquidación: Cada cónyuge actúa como liquidador de
los bienes gananciales cuya administración le correspondía, con los poderes
de un administrador de hecho con fines de liquidación; pero el otro cónyuge
tiene derecho a designar un representante; puede también exigir rendición de
cuentas. El juez puede designar un liquidador judicial si los actos de liquidación
del cónyuge administrador causan perjuicio al otro.
Forma del asentimiento prestado por el cónyuge: Puede ser expreso o
tácito, así si uno de los cónyuges ha dado poder al otro para vender un bien
ganancial y éste lo vende, ha prestado su asentimiento.
Modo de partirse la sociedad conyugal: Los bienes gananciales de la
sociedad conyugal se dividen por partes iguales entre marido y mujer, o sus
herederos, sin consideración alguna al capital propio de los cónyuges, y aunque
alguno de ellos no hubiese llevado a la sociedad bienes algunos.
Régimen legal de la sociedad conyugal: Está fundado en una comunidad
relativa, integrando la sociedad conyugal solamente los bienes gananciales. No
ingresan los bienes propios de cada uno de los esposos. De estos últimos, sólo
el uso y goce es común. Es un régimen forzoso y único, inmodificable por los
cónyuges; las convenciones matrimoniales han sido reducidas a un mínimo que
en nada afecta al sistema legal.
Supuesto de disposición de bienes propios que requiere el asentimiento
del otro cónyuge: Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para
disponer del inmueble propio de uno de ellos, sea enajenación o constitución
de gravamen hipotecario, en que esté radicado el hogar conyugal, si hubiere
hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun disuelta la sociedad
conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial. El juez podrá
autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no
resulte comprometido.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.224


• Material de consulta:
• Código Civil y Comercial de la Nación Comentado / Julio César Rivera
y Graciela Medina.- 1ª. Ed –Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “La Ley
2014“
• BELLUSCIO, Augusto César, Manual de Derecho de Familia, Abeledo
Perrot, 2009.
• BELLUSCIO, Augusto César, Manual de Derecho de Familia, tomos I y
II, 6ª ed. Depalma, 1998.
• BORDA, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil Argentino. Familia, 7ª
ed. Buenos Aires, 1995
• BOSSERT , Gustavo y Zannoni Eduardo, Manuel de Derecho de Fami-
lia, Ed. Astrea, 1988
• MAFFIA, Jorge O.: Manual de Derecho Sucesorio. Tomos I y II. Editorial
Lexis Nexis-Depalma, 2002, 5ta. edición.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código
Civil Comentado. Tomo 3C; “Obligaciones - Contratos Arts. 1190 a
1466”. Editorial Hammurabi, 2000, 1ra. edición.
• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código
Civil Comentado. Tomos 6A, 6B; “Sucesiones”. Editorial Hammurabi,
2001, 1ra. Edición.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 225


m10

Sucesiones

1.- Sucesión. Concepto.


Objeto de la sucesión. Fundamento de la sucesión. Tipos de sucesión mortis
causa: intestada y testamentaria.

2.- Apertura de la sucesión. Herederos y legatarios. Indignidad. Aceptación y


renuncia de la herencia. Cesión de herencia. Petición de herencia. Responsa-
bilidad de los herederos y legatarios. Administración judicial y extrajudicial de
la sucesión. Partición. Declaratoria de herederos

3.- Sucesiones intestadas. Heredero legítimo. Porción legitima.

4.- Sucesiones testamentarias. Testamento. Concepto. Formalidades gene-


rales requeridas. Tipos de testamentos: a) Testamento ológrafo. b) Testamento
por acto público. Revocación y caducidad de las disposiciones testamentarias.

Microobjetivos

• Comprender el concepto de sucesión, para conocer el régimen legal


aplicable a los efectos de un correcto asesoramiento profesional.

• Entender la naturaleza jurídica de la declaratoria de herederos, para


identificar los efectos que ésta produce tanto respecto de los herederos
como de los eventuales acreedores del causante.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.226


• Reconocer las distintas maneras de hacer la partición hereditaria, a fin
de determinar los requisitos legales exigidos.

• Conocer el concepto de testamento como disposición de última volun-


tad, para entender las clases de testamentos y las formalidades reque-
ridas.

Contenidos

Estimado alumno,

Hemos podido avanzar no sólo en el conocimiento de los derechos reales, en


particular, sino en el régimen de la sociedad conyugal. Los invito pues, a esta
última etapa que tiene que ver con la sucesión mortis causa, sus distintas clases
y efectos.

Sucesión

Concepto

Cuando hablamos de sucesión y


tomando gramaticalmente el término de la palabra Borda (2002) establece que

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 227


suceder es entrar una persona o casa en lugar de otra. Jurídicamente, significa
continuar el derecho de que otro era titular.

Sigue expresando el autor mencionado que esa transmisión del derecho puede
ocurrir ya sea por actos entre vivos, como la venta, la donación, la cesión; ya
sea por muerte del titular. En la transmisión entre vivos hay una sucesión a título
particular, porque solo se transmiten ciertos derechos integrantes del patrimonio
de una persona. En la transmisión mortis causa hay una sucesión a título univer-
sal, porque se transmite todo el conjunto de bienes del difunto.

La sucesión ha sido definida por el Código Civil de Vélez como ¨ la transmisión


de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona, a
persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla ¨.

Se destaca de la definición expresada por Vélez Sarsfield los siguientes elemen-


tos necesarios de toda sucesión mortis causa:

• Persona fallecida (causante)

• Los llamados a sucederla (por ley o por testamento)

• Conjunto de bienes de que era titular el difunto, su patrimonio.

Fundamento de la sucesión

La fundamentación del porqué de la sucesión mortis causa está dada, según


Borda (2002) por:

1) La transmisión de los bienes mortis causa es inseparable de la propie-


dad privada. Como dice Kipp, sin el derecho de sucesión no llegaría-
mos a ser más que un usufructuario vitalicio de los bienes por nosotros
adquiridos.

2) Importa la afirmación de que no todo se termina con la muerte.

3) Necesidad de defender y fortificar la familia.

4) Razón de interés económico – social: si el hombre supiera que al morir,


todo su trabajo va a quedar anulado, un primario egoísmo lo llevaría a
disfrutar lo más posible de sus bienes, a tratar de consumirlos junto con
su vida.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.228


Tipos de sucesión por causa de muerte

Desde los tiempos inmemorables, dice Borda (2002) se conocen dos tipos de
sucesiones por causa de muerte:

1. Sucesión legítima: es aquella que la ley difiere a los parientes más próxi-
mos, de acuerdo con un orden que ella misma establece.

La ley llama:

1. Descendientes

2. Ascendientes

3. Cónyuge

4. Colateral

Hay relación familiar, lo que la ley persigue es:

• Proteger los intereses de la familia.

• El afecto presunto (compromiso del hombre maduro)

Es el llamado que la ley hace.

2. Sucesión Testamentaria: es aquella que se basa en la voluntad del difunto


expresada en el testamento.

3. Sucesión Mixta (Argentina): La ley interviene de dos maneras frente al


causante:

a. La ley impone el heredero

b. Si yo no tengo heredero o legitimario, la ley guarda silencio y aparece el


testamento.

c. Si no tengo herederos forzosos y no testo, la ley ordena el llamado a


los colaterales.

Parientes Porción legitima Porción disponible


Descendiente 2/3 1/3
Ascendientes 1/2 1/2
Cónyuge 1/2 1/2

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 229


Porción legítima: es la porción del patrimonio del causante que este no puede
afectar.

Porción disponible: es la porción del patrimonio del causante que este puede
disponer sin afectar la legítima impuesta por la ley.

Apertura de la sucesión.

La muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su sucesión y la


transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por el testa-
mento o por la ley. Si el testamento dispone sólo parcialmente de los bienes, el
resto de la herencia se defiere por la ley. La herencia comprende todos los
derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento.
(art. 2277 CC y C)

Heredero y legatario

El Código Civil y Comercial de la Nación define los términos de heredero y lega-


tario de la siguiente manera:

• Se denomina heredero a la persona a quien se transmite la universali-


dad o una parte indivisa de la herencia.

• Se denomina legatario, al que recibe un bien particular o un conjunto de


ellos.

Capacidad para suceder

Son capaces de suceder al causante:

a) las personas humanas existentes al momento de su muerte;

b) las concebidas en ese momento que nazcan con vida;

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.230


c) las nacidas después de su muerte mediante técnicas de reproducción
humana asistida, con los requisitos previstos en el artículo 561 CC y C;

d) las personas jurídicas existentes al tiempo de su muerte y las fundaciones


creadas por su testamento.

Situación de los herederos.

Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y accio-
nes de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles
por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor. En
principio, responden por las deudas del causante con los bienes que reciben, o
con su valor en caso de haber sido enajenados. (art. 2280 CC y C)

Indignidad

Se puede definir a la indignidad como la sanción legal en virtud de la cual un


heredero o legatario queda excluido de la sucesión por haber incurrido en deter-
minadas ofensas contra el difunto.

El Código Civil y Comercial establece como cau-


sales de Indignidad a las siguientes:

a) los autores, cómplices o partícipes de delito doloso contra la persona, el


honor, la integridad sexual, la libertad o la propiedad del causante, o de sus
descendientes, ascendientes, cónyuge, conviviente o hermanos. Esta causa de
indignidad no se cubre por la extinción de la acción penal ni por la de la pena;

b) los que hayan maltratado gravemente al causante, u ofendido gravemente su


memoria;

c) los que hayan acusado o denunciado al causante por un delito penado con
prisión o reclusión, excepto que la víctima del delito sea el acusador, su cón-
yuge o conviviente, su descendiente, ascendiente o hermano, o haya obrado en
cumplimiento de un deber legal;

d) los que omiten la denuncia de la muerte dolosa del causante, dentro de un


mes de ocurrida, excepto que antes de ese término la justicia proceda en razón

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 231


de otra denuncia o de oficio. Esta causa de indignidad no alcanza a las perso-
nas incapaces ni con capacidad restringida, ni a los descendientes, ascendien-
tes, cónyuge y hermanos del homicida o de su cómplice;

e) los parientes o el cónyuge que no hayan suministrado al causante los alimen-


tos debidos, o no lo hayan recogido en establecimiento adecuado si no podía
valerse por sí mismo;

f) el padre extramatrimonial que no haya reconocido voluntariamente al caus-


ante durante su menor edad;

g) el padre o la madre del causante que haya sido privado de la responsabilidad


parental;

h) los que hayan inducido o coartado la voluntad del causante para que otorgue
testamento o deje de hacerlo, o lo modifique, así como los que falsifiquen,
alteren, sustraigan, oculten o sustituyan el testamento;

i) los que hayan incurrido en las demás causales de ingratitud que permiten
revocar las donaciones.
En todos los supuestos enunciados, basta la prueba de que al indigno le es
imputable el hecho lesivo, sin necesidad de condena penal. (art 2281 CC y C)

Cabe destacar que el causante puede perdonar la indignidad, dándole al indigno


nuevamente la capacidad para sucederlo.

Aceptación y renuncia de la herencia

La aceptación y la renuncia de la herencia se deben hacer desde el momento


que fallece el causante, estando prohibida la aceptación y renuncia de herencias
futuras.

El derecho de aceptar la herencia caduca a los diez años de la apertura de


la sucesión. El heredero que no la haya aceptado en ese plazo es tenido por
renunciante. A su vez hay que destacar que cualquier interesado puede solici-
tar judicialmente al heredero la aceptación o renuncia de la herencia y en caso
de que el heredero fallezca la opción de aceptar o renunciar a la herencia se
transmite a sus herederos. Por último hay que señalar que en caso de que el
heredero renuncié en detrimento de sus acreedores, estos pueden solicitar judi-
cialmente la aceptación en su nombre.

Formas de aceptar la herencia

• El Código Civil y Comercial establece que la herencia puede ser acep-


tada de la siguiente forma:Expresa, cuando el heredero toma la calidad
de tal en un acto otorgado por instrumento público o privado.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.232


• Tácita, si otorga un acto que supone necesariamente su intención de
aceptar y que no puede haber realizado sino en calidad de heredero.
El artículo 2294 del Codigo Civil y Comercial establece una serie de
supuestos de actos que implican aceptación de la herencia, entre esos
actos se destacan:

a) la iniciación del juicio sucesorio del causante o la presentación en un


juicio en el cual se pretende la calidad de heredero o derechos deriva-
dos de tal calidad;

b) la disposición a título oneroso o gratuito de un bien o el ejercicio de


actos posesorios sobre él;

c) la ocupación o habitación de inmuebles de los que el causante era


dueño o condómino después de transcurrido un año del deceso;

d) el hecho de no oponer la falta de aceptación de la herencia en caso


de haber sido demandado en calidad de heredero;

e) la cesión de los derechos hereditarios, sea a título oneroso o gratuito;

f) la renuncia de la herencia en favor de alguno o algunos de sus


herederos, aunque sea gratuita;

g) la renuncia de la herencia por un precio, aunque sea en favor de


todos sus coherederos.

• Forzada, se produce cuando el heredero oculta o sustrae bienes de la


herencia. En este caso se lo considerada aceptante con responsabili-
dad ilimitada, pierde el derecho de renunciar, y no tiene parte alguna
en aquello que ha sido objeto de su ocultamiento o sustracción. En el
supuesto de que no pueda restituir la cosa, debe restituir su valor, esti-
mado al momento de la restitución.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 233


Renuncia de la herencia

El heredero puede renunciar a la herencia en tanto no haya mediado acto de


aceptación. Esta debe materializarse de manera expresa en escritura pública o
en acta judicial. El heredero renunciante se lo considera como si nunca hubiera
tenido derecho a la herencia.

Cesión de herencia

La cesión del derecho a una herencia ya deferida o a una parte indivisa de ella
tiene efectos:

a) Entre los contratantes, desde su celebración.

b) Respecto de otros herederos, legatarios y acreedores del cedente, desde que


la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio.

c) Respecto al deudor de un crédito de la herencia, desde que se le notifica la


cesión.
La cesión de herencia comprende las ventajas que pueden resultar ulterior-
mente por colación, por la renuncia a disposiciones particulares del testamento,
o por la caducidad de éstas.
No comprende, excepto pacto en contrario:

a) lo acrecido con posterioridad en razón de una causa diversa de las expresa-


das, como la renuncia o la exclusión de un coheredero;

b) lo acrecido anteriormente por una causa desconocida al tiempo de la cesión;

c) los derechos sobre los sepulcros, los documentos privados del causante, dis-
tinciones honoríficas, retratos y recuerdos de familia. (art. 2302 y 2303 CC y C)

Petición de herencia

• La petición de herencia procede para obtener la entrega total o par-


cial de la herencia, sobre la base del reconocimiento de la calidad del

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.234


heredero del actor, contra el que está en posesión material de la heren-
cia, e invoca el título de heredero. La petición de herencia es imprescrip-
tible, sin perjuicio de la prescripción adquisitiva que puede operar con
relación a cosas singulares. (art. 2310 y 2311 CC y C)
En relación a la valides de los actos realizados por el heredero aparente
hay que destacar los siguientelos actos de administración del heredero
aparente realizados hasta la notificación de la demanda de petición de
herencia, excepto que haya habido mala fe suya y del tercero con quien
contrató son válidos.

• los actos de disposición a título oneroso en favor de terceros que igno-


ran la existencia de herederos de mejor o igual derecho que el heredero
aparente, o que los derechos de éste están judicialmente controvertidos
son válidos.

El heredero aparente de buena fe debe restituir al heredero el precio recibido; el


de mala fe debe indemnizar todo perjuicio que le haya causado.

Responsabilidad de los herederos y legatarios.

En relación a los acreedores por deudas del causante y por cargas de la


sucesión, y los legatarios, tienen derecho al cobro de sus créditos y legados
sobre los bienes de la herencia, con preferencia sobre los acreedores de los
herederos. (art. 2316 CC y C)

En relación a la responsabilidad del heredero, este queda obligado por las


deudas y legados de la sucesión sólo hasta la concurrencia del valor de los
bienes hereditarios recibidos.

En relación a la responsabilidad del pago con bienes propios del heredero,


este responde cuando:
a) no hace el inventario en el plazo de tres meses desde que los acreedores o
legatarios lo intiman judicialmente a su realización;

b) oculta fraudulentamente los bienes de la sucesión omitiendo su inclusión en


el inventario;
c) exagera dolosamente el pasivo sucesorio;

d) enajena bienes de la sucesión, excepto que el acto sea conveniente y el


precio obtenido ingrese a la masa.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 235


Administración extrajudicial y judicial

El Código Civil y Comercial de la Nación establece dos tipos de administración


de la herencia, una extrajudicial y otra judicial. A continuación se establecen las
particularidades más importantes de cada una de ellas.

• Administración extrajudicial de la sucesióSe aplican en toda suce-


sión en la que hay más de un heredero, desde la muerte del causante
hasta la partición, si no hay administrador designado.

• Cualquiera de los herederos puede tomar las medidas necesarias para


la conservación de los bienes indivisos, empleando a tal fin los fondos
indivisos que se encuentran en su poder.

• Los actos de administración y de disposición requieren el consen-


timiento de todos los coherederos.

• El heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su


destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartíci-
pes.

• Los frutos de los bienes indivisos acrecen a la indivisión, excepto que


medie partición provisional.

Administración judicial de la sucesión

• Las personas humanas plenamente capaces, y las personas jurídicas


autorizadas por la ley o los estatutos para administrar bienes ajenos,
pueden ejercer el cargo de administrador.

• Los copropietarios de la masa indivisa pueden designar administrador


de la herencia y proveer el modo de reemplazarlo.

• El testador puede designar uno o varios administradores y establecer el


modo de su reemplazo.

• El administrador tiene derecho a que se le reembolsen los gastos nec-


esarios y útiles realizados en el cumplimiento de su función, como asi
también tiene derecho a la remuneración por su actuación.

• Si el administrador no ha sido aún designado, rehúsa el cargo, demora


en aceptarlo o debe ser reemplazado, cualquier interesado puede
solicitar medidas urgentes tendientes a asegurar sus derechos, como la
facción de inventario, el depósito de bienes, y toda otra medida que el
juez considere conveniente para la seguridad de éstos o la designación

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.236


de administrador provisional. Los gastos que ocasionan estas medidas
están a cargo de la masa indivisa.

Partición
La indivisión hereditaria sólo cesa con la partición. Si la partición incluye bienes
registrables, es oponible a los terceros desde su inscripción en los registros
respectivos.

Pueden pedir la partición los copropietarios de la masa indivisa y los cesion-


arios de sus derechos. También pueden hacerlo, por vía de subrogación,
sus acreedores, y los beneficiarios de legados o cargos que pesan sobre un
heredero.

La partición puede ser solicitada en todo tiempo después de aprobados el inven-


tario y avalúo de los bienes.

La acción de partición de herencia es imprescriptible mientras continúe la indi-


visión, pero hay prescripción adquisitiva larga de los bienes individuales si la
indivisión ha cesado de hecho porque alguno de los copartícipes ha intervertido
su título poseyéndolos como único propietario, durante el lapso que establece la
ley.

Modos de hacer la partición

• La partición puede hacerse de la siguiente manera:Partición privada.


Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la
partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial. (art. 2369
CC y C)

• Partición provisional. La partición se considera meramente provisional


si los copartícipes sólo han hecho una división del uso y goce de los
bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provi-

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 237


sional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva. (art. 2370 CC
y C)

• Partición judicial. La partición debe ser judicial:

a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausen-


tes;

b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la


partición se haga privadamente;

c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer


la partición privadamente. (art. 2371 CC y C)

La partición es declarativa y no traslativa de derechos. En razón de ella, se


juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los
bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y
que no tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos. (art
2403 CC y C)

Cabe destacar que el Código Civil y Comercial de la Nación regula además


de lo expresado, la partición por los ascendientes, la cual puede darse por
donación o por testamento. Si la partición hecha por los ascendientes no
comprende todos los bienes que dejan a su muerte, el resto se distribuye y
divide según las reglas legales. Al hacer la partición, sea por donación o por
testamento, el ascendiente debe colacionar a la masa el valor de los bienes que
anteriormente haya donado y sean susceptibles de colación. En la partición, el
ascendiente puede mejorar a alguno de sus descendientes o al cónyuge dentro
de los límites de la porción disponible, pero debe manifestarlo expresamente.
(art. 2411, 2412, 2413 y 2414 CC y C)

Declaratoria de Herederos

Si bien se ha efectuado anteriormente un análisis casuístico del Código Civil y


Comercial de la Nación en torno a la sucesión, a continuación se desarrolla la
declaratoria de herederos teniendo presente lo dispuesto en el código de proce-
dimiento de Córdoba.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.238


Concepto

La declaratoria de herederos en el
pronunciamiento judicial mediante el cual se reconoce a determinada/s
personas/s el carácter de heredero del causante. Como su nombre lo sugiere se
trata de una sentencia declarativa, pues reconoce un derecho que ya existe (la
calidad de heredero del causante) y le otorga a los mismos, la posesión de la
herencia, que la tienen por el solo ministerio de la ley, desde la muerte del
autor de la sucesión (causante).

Cabe señalar que el Código Civil y Comercial no contiene disposiciones de


fondo sobre la declaratoria de herederos, razón por la cual son los Códigos de
Procedimiento de cada Provincia que la regulan.

En la Provincia de Córdoba, la declaratoria de herederos está regulada en el


Código de Procedimientos, Ley 8465, a partir de los Arts. 654 y sgtes.

Así este Art. 654 establece “Al juicio de sucesión deberá preceder siempre la
declaratoria de herederos, la cual confiere la posesión de la herencia “, la cual
en realidad la tiene el heredero desde la muerte del causante por el sólo minis-
terio de la ley.

Es decir, que es un requisito del Código de Procedimientos que primero se


realiza la declaratoria, y luego, si las partes quieren (no es una instancia obliga-
toria) puede abrirse el juicio sucesorio.

El Art. 655 establece “La declaratoria de herederos deberá solicitarse ante el


Tribunal de la sucesión. A tal fin, deberá acreditarse el fallecimiento del causante
y acompañarse los documentos relativos al título que se invoque…”. Se refiere
a las respectivas partidas de nacimiento o matrimonio que acreditan el vínculo
invocado por el heredero respecto del causante Y la partida de defunción que
prueba el fallecimiento.

Art. 656. Legitimación. Son parte legítima para solicitar la declaratoria y para
pedir la división de la herencia:

1) El herederos o sus sucesores

2) El cesionario de la herencia o de una parte alícuota, a nombre del


cedente

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 239


3) Los legatarios

4) Los acreedores del heredero

5) Los albaceas

Se procede a inscribir el juicio en el Registro de Juicios Universales, que en la


Provincia de Córdoba funciona en el mismo edificio de Tribunales, este registro
lleva un registro de todas las declaratorias de herederos iniciadas en la Provin-
cia.

Dentro del proceso se debe dar intervención al Ministerio Fiscal (que representa
a la sociedad) y si hubiere menores al Asesor de menores, se publican edic-
tos por cinco días en el Boletín Oficial, para que comparezcan a juicio todos
aquellos que se consideren con derecho a la herencia, se cita a una audiencia
a todos los nombrados anteriormente y a los herederos y con posterioridad, si
no hay oposición, se dicta el Auto de Declaratoria de Herederos, por medio del
cual se declara herederos a las personas denunciadas en el juicio con calidad
de tales, otorgándole el juez la posesión judicial de la herencia que la tienen por
el solo ministerio de la ley. Es por ello que se dice que la resolución del juez en
una declaratoria es declarativa, pues reconoce un derecho que ya existe, la
calidad de herederos desde la muerte del causante.

La resolución judicial, no tiene


el valor de cosa juzgada pues se dicta sin perjuicio de terceros, que pueden
hacer valer sus derechos.

Apertura de Juicio Sucesorio.

El Art. 670 del C. de P.CC de Cba (léase Código de Procedimientos Civil y


Comercial) establece: “Firme la declaración de herederos y acreditada la legiti-

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mación del peticionante, el tribunal declarará abierto el sucesorio y procederá de
acuerdo al siguiente artículo”.

Inventario y Avalúo.

Manifestación y adjudicación de bienes. Audiencia para peritos. El Art. 670


del mismo ordenamiento dice: “Si no se hubiere presentado manifestación y
adjudicación de bienes, que deberán firmar todos los herederos, se designará
defensor a los ausentes citados por edictos, de los que no habrá recurso alguno
y se fijará audiencia para que se haga el nombramiento de un perito inventaria-
dor, tasador y partidor.”

Nombramiento de Perito. Art. 671. El perito será nombrado de común acuerdo


por las partes legítimas que asistieren a la audiencia o por el tribunal en defecto
de acuerdo para el nombramiento.

Procedimiento. Plazo. El perito deberá aceptar el cargo, bajo juramento y fijar


domicilio, dentro de los tres días de notificada su designación.

En ese acto o dentro de los diez días indicará el lugar, día y hora en que dará
comienzo a las operaciones, no más allá de los doce días siguientes a la comu-
nicación, todo bajo apercibimiento de remoción.

De lo anterior se comunicará a los herederos, albacea, legatarios y acreedores


presentados.

Las operaciones se llevarán a cabo ante el actuario (secretario), oficial de justi-


cia o Juez de paz.

El Art. 674 del C. de P.C. dice al respecto de la realización del inventario.


El día y hora señalados y con los que concurran, procederá a inventariar los
bienes, especificándolos con claridad y precisión en el orden siguiente:

1) Dinero

2) Efectos públicos

3) Alhajas.

4) Semovientes

5) Muebles

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6) Inmuebles

7) Derechos y acciones.

Inventario Especial. Art. 675 CPCC. Con la misma precisión se hará un inven-
tario especial de las escrituras, documentos y papeles de importancia que se
encuentren.

Formalidades. Art. 676 CPCC. El inventario contendrá la declaración jurada del


tenedor de los bienes, si lo hubiere, de que no existen otros en su poder perte-
necientes a la sucesión, y será firmado por el perito, el funcionario interviniente
y los interesados, si quisieren hacerlo.

Tasación. 677 CPCC. Dentro de los quince días de finalizado el inventario, el


perito deberá presentarlo junto la tasación de los bienes, bajo apercibimiento de
remoción a pedido de cualquiera de las partes. El plazo podrá ser ampliado por
razones fundadas.

Examen. Art. 678 CPCC. Practicas las operaciones de inventario y avalúo y las
de partición, en su caso, se agregará a autos, y se mandarán poner de mani-
fiesto en la oficina, por un plazo de cinco a diez días fatales, para que puedan
ser examinadas.

Aprobación. Art. 679 CPCC. Transcurrido este plazo sin que mediare oposición,
el tribunal aprobará las operaciones sin más trámites.

Partición

Peticionantes. Art. 682 CPCC. Aprobado el avalúo, cualquiera de los interesa-


dos podrá solicitar la partición de los bienes que no estén sujetos a litigio.

Partición. Plazo. Art. 684 CPCC. El perito recibirá el expediente y demás


papales y documentos relativos a la herencia, todo bajo inventario y recibo y
procederá a hacer la partición dentro del plazo que los interesados o el tribunal
designen.

Audiencia de interesados. Art. 685 CPCC. Para hacer la las adjudicaciones, el


perito oirá a los interesados a fin de obrar de conformidad con ellos en todo lo
que estén de acuerdo o de conciliar en los posible, sus pretensiones.

Examen. Concluida la partición, el perito la presentará y el tribunal ordenará


ponerla de manifiesto en la oficina, por un plazo de cinco a diez días fatales,
para que puedan examinarla los interesados.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.242


Aprobación. Art. 687 CPCC. Pasado el plazo sin que se hubiese deducido opo-
sición el tribunal aprobará la operación.

Aprobación y ejecución. Aprobada definitivamente la partición, se procederá a


ejecutarla, entregando a cada interesado las cosntancias correspondientes.

Sucesión Intestadas

Este tipo de sucesiones es la que se defieren a:

• descendientes del causante,

• ascendientes,

• cónyuge supérstite,

• parientes colaterales dentro del cuarto grado inclusive.

A falta de herederos, los bienes corresponden al Estado nacional, provincial o a


la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según el lugar en que están situados.

En relación a los descendientes

Se deben tener presente las siguientes reglas establecidas por el Código Civil y
Comercial de la Nación:

• Los hijos del causante lo heredan por derecho propio y por partes igua-
les.

• Los demás descendientes heredan por derecho de representación, sin


limitación de grados.

• En caso de concurrir descendientes por representación, la sucesión se


divide por estirpes, como si el representado concurriera. Si la represen-
tación desciende más de un grado, la subdivisión vuelve a hacerse por
estirpe en cada rama.

• Dentro de cada rama o subdivisión de rama, la división se hace por


cabeza.

• La representación tiene lugar en caso de premoriencia, renuncia o indig-


nidad del ascendiente.

• El adoptado y sus descendientes tienen los mismos derechos heredita-


rios que el hijo y sus descendientes por naturaleza y mediante técnicas
de reproducción humana asistida.

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En relación a los ascendientes

Se deben tener presente las siguientes reglas establecidas por el Código Civil y
Comercial de la Nación:

• A falta de descendientes, heredan los ascendientes más próximos en


grado, quienes dividen la herencia por partes iguales.

• Los adoptantes son considerados ascendientes. Sin embargo, en la


adopción simple, ni los adoptantes heredan los bienes que el adoptado
haya recibido a título gratuito de su familia de origen, ni ésta hereda los
bienes que el adoptado haya recibido a título gratuito de su familia de
adopción. Estas exclusiones no operan si, en su consecuencia, quedan
bienes vacantes. En los demás bienes, los adoptantes excluyen a los
padres de origen.

En relación al cónyuge

Se deben tener presente las siguientes reglas establecidas por el Código Civil y
Comercial de la Nación:

• Concurrencia:

a) Si heredan los descendientes, el cónyuge tiene en el acervo heredi-


tario la misma parte que un hijo. En todos los casos en que el viudo
o viuda es llamado en concurrencia con descendientes, el cónyuge
supérstite no tiene parte alguna en la división de bienes gananciales
que corresponden al cónyuge prefallecido.

b) Si heredan los ascendientes, al cónyuge le corresponde la mitad de


la herencia.

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• A falta de descendientes y ascendientes, el cónyuge hereda la totalidad,
con exclusión de los colaterales.

• La sucesión del cónyuge no tiene lugar si el causante muere dentro de


los treinta días de contraído el matrimonio a consecuencia de enferme-
dad existente en el momento de la celebración, conocida por el supérs-
tite, y de desenlace fatal previsible, excepto que el matrimonio sea
precedido de una unión convivencial. (Matrimonio “in extremis”).

• El divorcio, la separación de hecho sin voluntad de unirse y la decisión


judicial de cualquier tipo que implica cese de la convivencia, excluyen el
derecho hereditario entre cónyuges.

En relación a los colaterales

Se deben tener presente las siguientes reglas establecidas por el Código Civil y
Comercial de la Nación:

• A falta de descendientes, ascendientes y cónyuge, heredan los parien-


tes colaterales hasta el cuarto grado inclusive.

• Los colaterales de grado más próximo excluyen a los de grado ulterior,


excepto el derecho de representación de los descendientes de los her-
manos, hasta el cuarto grado en relación al causante.

• Los hermanos y descendientes de hermanos desplazan a los demás


colaterales.

• En la concurrencia entre hermanos bilaterales y hermanos unilatera-


les, cada uno de éstos hereda la mitad de lo que hereda cada uno de
aquéllos.

En relación a los derechos del Estado

Se deben tener presente las siguientes reglas establecidas por el Código Civil y
Comercial de la Nación:

• A pedido de cualquier interesado o del Ministerio Público, se debe


declarar vacante la herencia si no hay herederos aceptantes ni el cau-
sante ha distribuido la totalidad de los bienes mediante legados.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 245


Porción legítima

• Porción legítima: es la porción del patrimonio del causante que este no


puede afectar. En este sentido se encuentran:los descendientes,

• los ascendientes

• el cónyuge.

Porción disponible: es la porción del patrimonio del causante que este puede
disponer sin afectar la legítima impuesta por la ley.

Parientes Porción legitima Porción disponible


Descendiente 2/3 1/3
Ascendientes 1/2 1/2
Cónyuge 1/2 1/2

Si concurren sólo descendientes o sólo ascendientes, la porción disponible se


calcula según las respectivas legítimas. Si concurre el cónyuge con descendien-
tes, la porción disponible se calcula según la legítima mayor.

El causante puede disponer, por el medio que estime conveniente, incluso


mediante un fideicomiso, además de la porción disponible, de un tercio de las
porciones legítimas para aplicarlas como mejora estricta a descendientes o
ascendientes con discapacidad. A estos efectos, se considera persona con
discapacidad, a toda persona que padece una alteración funcional permanente
o prolongada, física o mental, que en relación a su edad y medio social implica
desventajas considerables para su integración familiar, social, educacional o
laboral.

Sucesiones testamentarias

El Código Civil y Comercial de la Nación regula la sucesión testamentaria a


partir del artículo 2462, en donde establece las disposiciones generales que
se aplicarán a este tipo de sucesiones para luego normativizar cada uno de los
testamentos admitidos por dicha legislación.

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Testamento.

Concepto

Se lo define con un acto de disposición de bienes mediante la declaración testa-


mentaria y que tiene efectos para después de la muerte del testador. Es un acto
unilateral pues se requiere de la voluntad del testador y por ende es revocable a
voluntad del mismo.

Formalidades generales requeridas

Se establecen como formalidades generales requeridas para la realización de


un testamento valido las siguientes:

• Pueden testar las personas mayores de edad al tiempo del acto. Cabe
destacar que las disposiciones testamentarias deben ser la expresión
directa de la voluntad del testador, y bastarse a sí mismas.

• La facultad de testar es indelegable.

• Las disposiciones testamentarias no pueden dejarse al arbitrio de un


tercero.

• La ley vigente al tiempo de testar rige la forma del testamento.

• La inobservancia de las formas requeridas para otorgar el testamento


causa su nulidad total; pero, satisfechas las formas legales, la nulidad
de una o de varias cláusulas no perjudica las restantes partes del acto.

• Cuando en los testamentos se requiera la firma, debe escribírsela tal


como el autor de ella acostumbra firmar los instrumentos públicos o pri-
vados. Los errores de ortografía o la omisión de letras no vician necesa-
riamente la firma, quedando su validez librada a la apreciación judicial.

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Formalidades según los tipos de testamento

Testamento ológrafo

• El testamento ológrafo debe ser íntegramente escrito con los caracteres


propios del idioma en que es otorgado, fechado y firmado por la mano
misma del testador.

• La firma debe estar después de las disposiciones, y la fecha puede


ponerse antes de la firma o después de ella.

• No es indispensable redactar el testamento ológrafo de una sola vez ni


en la misma fecha.

Testamento por acto público

• El testamento por acto público se otorga mediante escritura pública,


ante el escribano autorizante y dos testigos hábiles, cuyo nombre y
domicilio se deben consignar en la escritura.

• El testador puede dar al escribano sus disposiciones ya escritas o sólo


darle por escrito o verbalmente las que el testamento debe contener
para que las redacte en la forma ordinaria.

• En ningún caso las instrucciones escritas pueden ser invocadas contra


el contenido de la escritura pública.

• Concluida la redacción del testamento, se procede a su lectura y firma


por los testigos y el testador.

• Los testigos deben asistir desde el comienzo hasta el fin del acto sin
interrupción, lo que debe hacer constar el escribano.

• Si el testador no sabe firmar, o no puede hacerlo, puede hacerlo por él


otra persona o alguno de los testigos.

• Pueden ser testigos de los testamentos las personas capaces al tiempo


de otorgarse el acto.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.248


• No pueden serlo, además de los enunciados en el artículo 295 CC y C,
los ascendientes, los descendientes, el cónyuge ni el conviviente del
testador, ni los albaceas, tutores o curadores designados en el testa-
mento, ni los beneficiarios de alguna de sus disposiciones.

El Código Civil y Comercial establece que las siguientes personas no pueden


suceder por testamento:
a) los tutores y curadores a sus pupilos, si éstos mueren durante la tutela o
curatela o antes de ser aprobadas las cuentas definitivas de la administración;

b) el escribano y los testigos ante quienes se haya otorgado el testamento, por


el acto en el cual han intervenido;
c) los ministros de cualquier culto y los líderes o conductores espirituales que
hayan asistido al causante en su última enfermedad.

Revocación y caducidad de las disposiciones testamentarias

El testamento es revocable a voluntad del testador y no confiere a los institui-


dos derecho alguno hasta la apertura de la sucesión. Esta facultad que tiene el
testador es irrenunciable e irrestringible.
La revocación del testamento puede ser realizada de forma expresa o tácita.

• Revocación expresa: debe ser realizada según las formalidades pro-


pias de los testamentos.

• Revocación Tacita: esta se produce por:

1. Testamento posterior, excepto que de las disposiciones del


segundo resulte la voluntad del testador de mantener las del
primero en todo o en parte.

2. Revocación por matrimonio, el matrimonio contraído por el


testador revoca el testamento anteriormente otorgado, excepto
que en éste se instituya heredero al cónyuge o que de sus
disposiciones resulte la voluntad de mantenerlas después del
matrimonio.

3. Revocación por Cancelación o destrucción del testamento


ológrafo.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 249


4. Revocación del legado por transmisión, transformación o
gravamen de la cosa.

Es importante aclarar que la institución de heredero o legatario caduca cuando


el instituido muere antes que el testador o antes del cumplimiento de la condi-
ción de la que depende la adquisición de la herencia o el legado.

Actividades

Actividad 1: Sucesión Ab intestato.

Ud. es dueño de una inmobi-


liaria a la que concurre Héctor
Moyano quien le plantea que
quiere poner en venta un depar-
tamento ubicado en la calle La
Rioja 350, Piso Tercero, Depar-
tamento D, de la ciudad de Río
Tercero. Le manifiesta también
que dicho departamento era de
propiedad de sus padres José
Moyano y Margarita Suárez,
ambos fallecidos, y que a su
muerte han quedado como
únicos y universales herede-
ros, él (Héctor Moyano) y sus
dos hermanos: Lautaro Moyano
(quien ha fallecido antes que su
padre, quien tiene un solo hijo)
y Laura Moyano.

También le manifiesta que todos los herederos están de acuerdo con la venta de
la propiedad.

Con posterioridad, los mismos concurren a la inmobiliaria trayendo una escritura


pública en donde figura la propiedad a vender a nombre de sus padres falleci-
dos.

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Como corredor Inmobiliario deberá responder:

1) ¿Cuál es la importancia jurídica de la declaratoria de herederos? ¿Es ésta


necesaria a los fines de la redacción de un boleto privado y posterior escritura
pública en esta situación planteada? Fundamente la repuesta.

2) Deberá explicar además, conforme a lo estudiado:

a) ¿Qué clase de sucesores son los indicados en el caso práctico?

b) ¿Cómo concurren en el orden sucesorio y que porción alícuota le corres-


ponde a cada uno de ellos? Fundamente su respuesta.

c) ¿Qué entiende Ud. por derecho de representación? ¿Existe en esta situación


planteada? Fundamente.

Actividad 2. Sucesores Testamentarios

Ud. trabaja en una inmobilia-


ria a la que concurre Diego
González, soltero sin hijos,
sin hermanos ni padres
vivos. Sólo tiene dos sobri-
nos pero desea hacer un tes-
tamento a favor de un amigo
de la infancia, al cual quiere
dejarle un inmueble de los
cinco que tiene en la ciudad
de Córdoba. Le aclara que
esos cinco inmuebles inte-
gran todo su patrimonio. Le
manifiesta también que no
sabe leer ni firmar.

Con los datos indicados Ud. deberá responder:

1) ¿Tienen vocación hereditaria los sobrinos? En cuyo caso, ¿qué clase de


sucesores son dentro de la clasificación estudiada? Fundamente.

2) ¿Puede dejar en testamento uno de sus inmuebles a su amigo de la


infancia? En cuyo caso, por las circunstancias especiales del caso:
¿Qué tipo de testamento le aconsejaría hiciera? Fundamente.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 251


Ud. ya ha estudiado todos los módulos de la asignatura. En función de
ello, se encuentra en condiciones de realizar la Actividad 4 de la Evalua-
ción.

Glosario

Aceptación de la herencia: Es un acto en virtud del cual la persona llamada


por la ley o la voluntad del causante asume los derechos y obligaciones
inherentes a ella. El heredero es libre de asumir o no la condición de tal; está
facultado para rechazar la herencia.

Aceptación de la herencia bajo beneficio de inventario: A partir de la sanción


de la ley 17.711, toda aceptación de herencia se presume hecha con beneficio
de inventario. Pero este beneficio se pierde si no se practica el inventario en el
plazo del Art. 3366 del Código Civil. El heredero debe hacer el inventario dentro
de los tres meses contados desde que hubiera sido judicialmente intimado por
parte interesada. Es limitar el heredero su responsabilidad hasta el monto de
los bienes recibidos; y el derecho de los acreedores del causante de solicitar la
separación de patrimonios, con lo cual se impide la confusión de patrimonios
hasta que aquéllos se hayan pagado íntegramente.Eliminar

Administrador judicial de la herencia: Sólo tiene facultades para realizar


actos conservatorios de los derechos e intereses de la comunidad; fuera de
ellos, se requiere el consentimiento unánime de todos los herederos o, en su
defecto, la decisión judicial.

Beneficio de inventario: Es el beneficio que se concede al heredero para eludir


la responsabilidad personal por el pago de las deudas del causante; responde
sólo con bienes dejados por éste, pero no con los propios. Cuando son varios
los herederos, el beneficio se concede separadamente a cada uno de ellos

Capacidad para aceptar la herencia: Sólo pueden aceptar o repudiar una


herencia los que tienen la libre disposición de sus bienes.

Capacidad para recibir por testamento: Toda persona, sea de existencia


natural o jurídica, tiene derecho a suceder por testamento. Las personas
jurídicas lo son desde el momento en que han recibido la autorización del
Estado. Es válida la institución hereditaria o el legado hecho en favor de una
persona jurídica aún no existente, cuando se lo hace con el fin de fundarlas
y requerir luego la autorización. Si la persona natural no naciera viva o la

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.252


entidad a fundarse no recibiera la autorización del Estado, queda sin efecto la
disposición hecha en su favor.

Capacidad para suceder: Es la aptitud para ser sujeto pasivo de una


transmisión mortis causa. Esta aptitud es de carácter general, y abre la
posibilidad de ser sucesor de un difunto que tiene toda persona física o jurídica.
La capacidad para suceder se rige por la ley del domicilio de la persona al
tiempo de la muerte del autor de la sucesión.

Capacidad para testar: Se requiere capacidad de obrar. Toda persona física,


legalmente capaz de tener voluntad y de manifestarla, tiene la facultad de
disponer de sus bienes por testamento.

Clases de sucesión: La sucesión puede ser de dos clases: legítima o


testamentaria.

Clases de sucesores: Hay dos clases de sucesores mortis causa: a) los


herederos son sucesores universales, continúan la persona del causante, tienen
derecho de acrecer eventualmente; b) los legatarios son sucesores singulares,
no confunden su patrimonio con el del causante ni continúan su persona, su
responsabilidad por las deudas de aquél se limita al valor de la cosa legada.

Comunidad hereditaria: Existe cuando al fallecimiento del causante quedan


varios herederos. Los bienes no pertenecen a ningún heredero en particular
sino a todos en común; de manera que no podrán alegar derecho a ningún
bien determinado, sino a partes o porciones ideales de ellos. La comunidad
hereditaria es forzada para los herederos y concluye con la partición.

Declaratoria de herederos: Es el reconocimiento judicial de la condición


de heredero. Todos los herederos ab intestato (incluso los ascendientes y
descendientes) deben pedirla, puesto que sin ella no pueden inscribir el dominio
a su nombre en el Registro de la Propiedad. En los juicios testamentarios
basta con la aprobación del testamento en cuanto a sus formas, “Auto” que,
a los efectos de acreditar el carácter de heredero, suple la declaratoria. Si
el testamento no contiene institución hereditaria, debe dictarse declaratoria,
habiendo parientes en grado sucesible. El auto de declaratoria de herederos
importa la posesión hereditaria; en caso de sucesión testamentaria, tiene ese
valor el auto por el cual se aprueba el testamento.

Derecho de acrecer: Procede cuando el testador ha dejado una misma cosa


en legado a varias personas, estableciendo que todas ellas tendrán partes
iguales. En caso de renuncia, premoriencia o incapacidad de uno de los
herederos testamentarios, habiendo varios, la herencia se trasmite como un
todo ideal a los restantes, que quedan así dueños del patrimonio del causante y
beneficiados en la parte que correspondía al renunciante, premuerto o incapaz.
El legatario de cuota carece del derecho de acrecer. Su parte en la herencia
está siempre limitada a la proporción que le ha fijado el causante; de tal modo

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 253


que si uno de los coherederos o colegatarios resulta incapaz para suceder o
renuncia a la herencia, el legatario de cuota no se beneficia con ello. La parte
del renunciante pasará a los herederos legítimos o testamentarios.

Determinación del domicilio del causante: Para determinar el domicilio del


causante a la época del fallecimiento deben observarse las siguientes reglas:
a) En caso de duda, debe entenderse que la persona estaba domiciliada en
el lugar en que falleció; la partida de defunción es un elemento de juicio que
debe tomarse en consideración; la inscripción en el Registro Electoral hecha
poco antes de fallecer es un indicio importante; también lo es la manifestación
contenida en un testamento. b) El juez del lugar en que el causante residía con
su familia priva sobre el del asiento de sus negocios, aunque falleciera éste; si
el causante residía alternativamente en varios lugares, es competente el juez
del lugar en que tenía la mayor parte de los bienes y el asiento principal de sus
negocios; si se trata de una persona fallecida en viaje a la Argentina, adonde
venía a establecerse, deben entender los jueces argentinos.

Forma de hacer la partición: La partición puede ser: a) privada: los


interesados mayores de edad y capaces convienen la forma de dividir los
bienes, sin intervención judicial; b) judicial: se realiza judicialmente, siguiendo el
procedimiento fijado por la ley, cuando los herederos no se ponen de acuerdo,
son incapaces o están ausentes.

Formas ordinarias de testamento: Son los testamentos ológrafo, cerrado y por


acto público.

Heredero aparente: Se llama heredero aparente a quien se encuentra en


posesión de la herencia y, por haber obtenido declaratoria de herederos a su
favor o la aprobación de un testamento, actúa como heredero real. Luego se
demostrará que no lo es, que no tenía título para suceder al causante; será
vencido en la acción de petición de herencia o quizá, sin necesidad de pleito,
hará entrega de los bienes cuando otra persona le demuestre su mejor derecho
a la sucesión.

Inventario: Es el detalle preciso de los bienes, con indicación de la persona que


efectúa la denuncia. Si hubiere títulos de propiedad bastará una relación sucinta
de su contenido. Comprende tanto el activo como el pasivo; los inmuebles se
describen por sus datos esenciales sobre ubicación, medidas, linderos y los
elementos que reflejen su anotación en el Registro de la Propiedad, dejándose
constancia de las mejoras; los muebles se describen con la mayor minuciosidad
para individualizarlos lo mejor posible; se detallan los títulos y papeles que
documenten deudas o créditos. Es la primera medida a tomar en la partición,
puesto que así quedará establecida la composición del patrimonio del de cujus.

Juez competente: Es competente para entender en la sucesión del causante el


juez de su último domicilio. Ello permite concentrar ante un solo magistrado todo
lo relativo a la realización de los bienes, su distribución y pago de las deudas.

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag.254


La disposición es de orden público; la jurisdicción en principio no puede ser
prorrogada, ni aun con la conformidad de todos los interesados. Sin embargo,
se ha decidido que, dentro del territorio de cada provincia de la república
Argentina, puede aceptarse la prórroga.

Legatario de cuota: Es quien recibe una parte proporcional de los bienes, sin
especificación de cuáles le corresponden; por ejemplo, un quinto, un tercio de la
herencia.

Legítima: Es la porción de sus bienes que el testador no puede disponer y


la ley reserva a los parientes en línea recta y al cónyuge, que varía según el
parentesco. El testador carece de facultad de disponer libremente de todos sus
bienes, salvo que no haya herederos forzosos; en tal supuesto el testador tiene
libertad para distribuir sus bienes como mejor le plazca.

Ley aplicable a la sucesión: Corresponde aplicar a la sucesión al patrimonio


del difunto el derecho local del domicilio que el difunto tenía a su muerte, sean
los sucesores nacionales o extranjeros. Es el llamado principio de unidad de las
sucesiones. Esta regla tiene excepciones respecto de bienes raíces, toda vez
que forman parte del territorio del Estado y que sólo pueden ser transferidos de
conformidad con las leyes de la República. Igualmente sucede con los bienes
muebles que tienen una situación permanente y que se conservan sin intención
de transportarlos, que se rigen también por la ley territorial.

Masa hereditaria: Es el conjunto de bienes que dejó el causante al fallecer y


que pasan a sus herederos. Están comprendidos en ella todos los derechos
patrimoniales susceptibles de transmisión mortis causa. Hasta el momento de
la partición, ese patrimonio constituido por la masa hereditaria mantiene una
indudable autonomía respecto del patrimonio personal de cada uno de los
herederos.

Modo de hacer la partición: En materia sucesoria rige el principio de que


la división de los bienes debe hacerse en especie, en tanto sea posible. La
venta de los bienes será indispensable: a) cuando la división sea material
o jurídicamente imposible; b) cuando la división de bienes convierta en
antieconómico el aprovechamiento de las partes; c) si es necesaria la venta
para pagar deudas.

Partición: Es el acto mediante el cual los herederos materializan la porción


ideal que en la herencia les tocaba, transformándola en bienes concretos sobre
los cuales tienen un derecho exclusivo. Es un acto de asignación, donde los
derechos sobre una cuota parte ideal se materializan en objetos determinados.
Es la adjudicación a cada heredero de una parte de los bienes, pero no ya una
parte alícuota ideal –que la tienen desde el momento mismo de la muerte del
causante– sino una porción concreta. Tiene carácter declarativo y la ley supone
que los bienes asignados a cada heredero han sido de propiedad exclusiva de
éste desde el momento mismo de la muerte del causante; que los ha recibido

EDUBP | MARTILLERO | derecho civil II - pag. 255


de éste y no de sus coherederos, razón por la cual también tiene efectos
retroactivos.

Partición judicial: Es necesaria cuando: a) Haya menores, aunque estén


emancipados, o incapaces interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta.
b) Cuando terceros –acreedores– fundándose en un interés jurídico, se
opongan a que se haga partición privada. c) Cuando los herederos mayores y
presentes no acuerden en hacer la división privadamente.

Partición privada: Tiene lugar cuando todos los herederos son mayores
de edad y capaces, y hay acuerdo unánime para hacerlo así. La partición
extrajudicial debe ser hecha en escritura pública.

Petición de herencia: Es la acción por la cual el heredero reclama, de quien


los detenta invocando también derechos sucesorios, la entrega de los bienes
que componen el acervo sucesorio. Es necesario, por consiguiente: a) que los
bienes del sucesorio se encuentren en poder de un tercero; b) que el reclamante
invoque para fundar la acción su título de heredero; c) que el tenedor de los
bienes también lo invoque.

Posesión hereditaria: Es el reconocimiento de la calidad de heredero;


reconocimiento que a veces la ley hace de pleno derecho, sin intervención
judicial (descendientes y ascendientes legítimos) y que, en los casos restantes
exige una declaración del magistrado. Es la investidura de heredero, el título en
virtud del cual se pueden ejercer todos los derechos inherentes a tal calidad.
�Los ascendientes y descendientes y el cónyuge tienen la plenitud del ejercicio
de sus derechos desde el momento mismo de la muerte del causante, por ello
gozan de pleno derecho de la posesión hereditaria. Otros, en cambio, para
entrar en el ejercicio de esos derechos, necesitan que el juez les reconozca su
carácter de herederos; este reconocimiento (que se realiza bien en forma de
aprobación del testamento, bien en forma de declaratoria de herederos) importa
otorgarles la posesión hereditaria. No obstante, todos los herederos, cualquiera
sea su rango, necesitan el reconocimiento judicial de su carácter de tales.

Renuncia a la herencia: Es un acto jurídico unilateral por el que la persona


llamada a la herencia declara su voluntad de repudiarla. Aceptada la herencia
con beneficio de inventario, el heredero conserva la facultad de renunciarla.

Sucesión: En sentido gramatical,  es entrar una persona o cosa en lugar de


otra. Jurídicamente, significa continuar el derecho de que otro era titular,  el
derecho que pertenecía a uno ha pasado a otro. 

Tasación: Es el valor asignado a los bienes, y resulta indispensable pues sólo


así puede procederse con equidad a la formación de los lotes. No es necesaria
cuando los bienes se van a vender en pública subasta, porque entonces el
avalúo no tendría otro objeto que establecer la base sobre la cual ha de hacerse
el remate y en tal caso es suficiente la valuación territorial.

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Testamentario: Es el juicio iniciado sobre la base de un testamento ológrafo o
cerrado. En este caso la declaratoria de herederos es suplida por el auto judicial
que aprueba el testamento.

Testamento: Es el acto escrito, celebrado con las solemnidades de la ley, por


el cual una persona dispone del todo o parte de sus bienes para después de su
muerte. Queda perfeccionado con la sola declaración de voluntad del causante.

Testamento cerrado: Es el testamento que debe estar firmado por el testador,


pero puede ser escrito por un tercero o a máquina, no siendo necesaria la
fecha; el pliego debe ponerse en un sobre cerrado y entregarse a un escribano
en presencia de cinco testigos, manifestando que ese sobre contiene el
testamento; el sobre debe ser fechado y firmado por el escribano y los testigos.

Testamento ológrafo: Es el testamento que ha sido enteramente escrito,


fechado y firmado de puño y letra del testador.

Testamento por acto público: Es cuando el testamento es otorgado por


escritura pública. Requiere como mínimo tres testigos.

Testamentos especiales: Son los que pueden otorgarse en ciertas


circunstancias de excepción, tales como guerras, viaje por mar, residencia en el
extranjero, peste o epidemia.

Transmisión hereditaria: Es el paso del causante a los herederos y se produce


en el instante mismo de la muerte del autor de la sucesión, aunque el heredero
sea incapaz o ignore que la herencia se le ha deferido. La muerte, la apertura
y la transmisión de la herencia, se causan en el mismo instante. No hay entre
ellas el menor intervalo de tiempo; son indivisibles.

• Vocación sucesoria: Es el llamamiento a la herencia, que surge del


parentesco o de la voluntad del testador; es un derecho concreto,
referido a una determinada sucesión y que requiere, como condición
previa, la existencia de capacidaCódigo Civil y Comercial de la Nación
Comentado / Julio César Rivera y Graciela Medina.- 1ª. Ed –Ciudad
Autónoma de Buenos Aires: “La Ley 2014“

• Material de consulta :

• BORDA, Guillermo A y BORDA, Delfina. Manual de Sucesiones. 14ª ed.


Abeledo Perrot, 2002

• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código


Civil Comentado. Tomo 3C; “Obligaciones - Contratos Arts. 1190 a
1466”. Editorial Hammurabi, 2000, 1ra. edición.

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• BUERES, Alberto J. (Director) y HIGHTON, Elena I. (Coord.): Código
Civil Comentado. Tomos 6A, 6B; “Sucesiones”. Editorial Hammurabi,
2001, 1ra. edición.

• MAFFIA, Jorge O.: Manual de Derecho Sucesorio. Tomos I y II. Editorial


Lexis Nexis-Depalma, 2002, 5ta. edición.

• ZANNONI, Eduardo A.: Manual de Derecho de las Sucesiones. Editorial


Astrea, 2003, 4ta. edición.

e v a l u ación

La versión impresa no incluye las actividades obligatorias. Las mismas se


encuentran disponibles directamente en plataforma.

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