NAMA : SEPTYANSYAH NUR ETIKANTORO

NIM : 14410019

TUGAS AGRARIA

Dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata, tanah jika tidak dimiliki oleh orang
perorangan atau badan kesatuan, maka tanah tersebut adalah milik negara. Dalam konsep undang-
undang pokok agraria, tanah diseluruh wilayah indonesia bukanlah milik Negara Republik
Indonsia., melainkan ialah milik seluruh bangsa Indonesia (Pasal 1 ayat 2 Undang-Undang Pokok
Agraria) dan pada tingkatan yang paling tinggi dikuasai oleh Negara Republk Indonesia, sebagai
organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria). Atas dasar
hak menguasai dari negara itu, ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah, yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik secara pribadi maupun bersama-sama
dengan orang lain, serta badan-badan hukum (pasal 4 ayat 1 Undang-undang Pokok Agraria). Hak-
hak atas tanah yang diberikan tersebut memberikan wewenang kepada yang bersngkutan untuk
mempergunakannya (pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria), semuanya dengan
memperhatikan akan fungsi hak atas tanah yang berfungsi sosial (Pasal 6 Undang-Undang Pokok
Agraria). Penggunaan tnah tersebut harus disesuaikan dengan keadaannya yang disesuaikan
dengan haknya, hingga memberikan manfaat bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang
mempunyainya maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara. Kepentingan-kepentingan
masyarakat dan perseorangan haruslah berada dalam keadaan yang seimbang. Dari prinsip-prinsip
dasar tersebut, maka lahirlah hak-hak atas tanah yang peruntukannya dibeda-bedakan pada jenis
pemanfaatannya, serta pada pribadi-pribadi hukum yang akan menjadi pemiliknya. Secara umum
ketentuan tersebut dapat dijelaskan, yaitu sebagai berikut:
1. Hak Milik, yang merupakan hak yang terpenuh dan yang paling kuat serta bersifat turun temurun,
yang hanya diberikan kepada warga negara tunggal dengan pengecualian badan-badan hukum
tertentu, yang pemanfaatannya dapat disesuaikan dengan peruntukan tanahnya di wilayah, dimana
tanah terletak.
2. Hak Guna Usaha, yang merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
negara, untuk jangka waktu tertentu, yang dapat diberikan baik pada warga negara Indonesia
tunggal maupun badan hukum Indonesia.
3. Hak Guna Bangunan, yang merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri, untuk selama jangka waktu tertentu yang dapat dimiliki oleh
warga negara Indonesia tunggal maupun badan hukum indonesia.
4. Hak Pakai, yang merupakan hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah milik
orang lain atau yang dikuasai langsung oleh negara, yang bukan sewa menyewa atau pengolahan
tanah, yang dapat diberikan untuk suatu jangka waktu tertentu kepada warga negara Indonesia
tunggal, badan hukum Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum
asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

A. Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan adalah salah salah satu hak atas tanah lainnya yang diatur dalam
Undang-Undang Pokok Agraria. Menurut ketentuan pasal 35 UUPA sebagai berikut:
  Pasal 35
1) Hak Guna Bangunan Ialah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-
bangunannya jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama
20 tahun
3) Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain.
Dapat diketahui bahwa yang dinamakan Hak Guna Bangunan ialah hak untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30
tahun. Jadi dalam hal ini pemilik bangunan berbeda dari pemilik hak atas tanah dimana bangunan
tersebut didirikan. Ini berarti seorang pemegang Hak Guna Bangunan adalah berbeda dari
pemegang hak milik atas bidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan, atau dalam konotasi
yang lebih umum, pemegang Hak Guna Bangunan bukanlah pemegang Hak Milik dari tanah
dimana bangunan tersebut didirikan. Sehubungan Hak Guna Bangunan ini, pasal 37 UUPA
menyatakan bahwa:
 Pasal 37
Hak Guna Bangunan terjadi:
1. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara; karena penetapan pemerintah.
2. Mengenai tanah milik; karena perjanjian yang berbentuk autentik antara pemilik tanah yang
bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan itu, yang bermaksud
menimbulkan hak tersebut.
Ruang Lingkup Hak Guna Bangunan (HGB)
A. Subjek Hukum yang Dapat Menjadi Pemegang Hak Guna Bangunan
Dalam kaitannya dengan kepemilikan Hak Guna Bangunan, ketentuan pasal 36 Undang-undang
Pokok Agraria menyatakan bahwa:
 Pasal 36
1. Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah:
a. Warga negara Indonesia
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
2. Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi
syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap
pihak yang memperoleh Hak Guna Bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika
Hak Guna Bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu
tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan
diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Sejalan dengan ketentuan Hak Guna Bangunan, seperti telah dijelaskan dimuka, dari rumusan
Pasal 36 UUPA tersebut juga dapat diketahui bahwa Undang-undang memungkinkan dimilikinya
Hak Guna Bangunan oleh badan hukum yang didirikan menurut ketentuan hukum Negara
Republik Indonesia dan yang berkedudukan di Indonesia. Dua ketentuan diatas yaitu:
1. Didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia, dan
2. Berkedudukan di Indonesia
Adalah dua unsur yang secara bersama-sama harus ada, jika badan hukum tersebut ingin
mempunyai Hak Guna Bangunan di Indonesia. Ini berarti badan hukum yang didirikan menurut
ketentuan hukum Indonesia tetapi tidak berkedudukan di Indonesia tidak mungkin memiliki Hak
Guna Bangunan, atau badan hukum yang tidak didirikan di Indonesia tetapi berkedudukan di
Indonesia juga tidak dapat memiliki Hak Guna Bangunan.
B. Pengertian Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan
pertanian, perikanan atau peternakan.
Menurut pasal 29 pada undang-undang yang sama Hak Guna Usaha diberikan waktu paling lama
25 tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu paling lama
35 tahun.
Luas tanah Hak Guna Usaha adalah untuk perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan
maksimalnya 25 hektar. Sedangkan untuk badan hukum, luas minimalnya 5 hektar dam
maksimalnya ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (Pasal 28 ayat (2) UUPA jo. Pasal
5 PP No. 40 Tahun 1996).

 Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang
memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu paling lama 35
tahun. Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang
dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25
tahun. Perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha diajukan selambat-lambatnya dua tahun
sebelum berahirnya jangka waktu yang telah ditentukan.