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I) PLAN DE INVESTIGACION
1.1 Descripción de la realidad problemática

En la actualidad y en un ámbito global se habla mucho de la llamada burbuja

inmobiliaria, tanto como de los países altamente industrializados y de igual manera de

muestro país que no por el hecho de ser considerado un país en vías de desarrollo se salva

de esta llamada burbuja inmobiliaria. Pues bien, primero, para entender mejor este tema a

tratar, tenemos que tener en cuenta que “Se empieza a hablar de una burbuja(o crisis)

cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Como ingresa un amasa de dinero y hay

escasez de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la

industria también van en alza” señalo el representante del Instituto de Economía de la

Cámara de Comercio De Lima.

Los países que se encuentren dentro de la burbuja podrán notar que de la noche

a la mañana se da un incremento de precio sin ninguna justificación alguna. Dicho

incremento se trata de fundamentar en la especulación y en anhelo que puedan tener las

personas para poder adquirir bienes con el fin de poderlas revender a un mejor y buen

precio. Se sabe que al darse una elevación de precios de los bienes raíces, es el momento en

el cuales los inversionistas tratan de invertir en ese tipo de activos, ya que se vuelve en un

bien muy atractivo la cual trae como consecuencia un exceso de demanda elevando aún

más los precios.

Cabe recalcar que en una burbuja, la oferta de bienes no se incrementa con el

fin de cubrir las necesidades básicas de la sociedad en sí, sino esto se da para lograr

satisfacer ilógicamente solo al inversionista. Es por ello que a la larga se llega a construir
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más bienes de los que la sociedad pueda demandar o consumir cuando eso se da es el precio

momento en que toda la estructura especulativa se viene abajo. Es preciso mencionar que la

burbuja económica no solo se da a conocer en el ámbito inmobiliario sino que también se

puede dar en cualquier otro activo.

1.2 Formulación de pregunta

Teniendo en cuenta lo ya mencionado y viendo la suma importancia de este

tema para la arquitectura nacional e internacional, nos planteamos lo siguiente, ¿Qué

factores dan origen a la llamada burbuja inmobiliaria en el Perú y los países altamente

industrializados?

1.3 Objetivos

· Objetivo General

ü Conocer el estado actual de nuestro país con respecto a la burbuja inmobiliaria, es

decir si en la actualidad estamos dentro o a pocos pasos de entrar a dicha burbuja.

· Objetivos específicos

ü Identificar los factores que podrían dar origen a la llamada burbuja inmobiliaria

tanto en el Perú como en los países altamente industrializados.

ü Saber cuáles con los efectos más comunes que trae consigo la llamada burbuja

inmobiliaria.
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1.4 Justificación de la investigación

El motivo por el cual se eligió este tema es principalmente para conocer el

estado actual de nuestro país con respecto a la burbuja inmobiliaria, es decir si en la

actualidad estamos dentro o a pocos pasos de entrar a dicha burbuja. De igual manera este

proyecto de investigación es de suma importancia para nosotros los peruanos ya que

sabremos identificar los factores que podrían dar origen a la llamada burbuja inmobiliaria

tanto en el Perú como en los países altamente industrializados Por otro lado sería de gran

importancia tener en cuenta cuales son los efectos o los resultados que trae consigo pasar

por dicha crisis ya que de una u otra manera así se podría aminorar la intensidad del

impacto o reducir cuales quiera que sean los daños por ejemplo el daño económico.

II) MARCO REFERENCIAL

2.1 Antecedentes

Como bien se sabe el momento en que los precios de los bienes inmuebles

empiezan a crecen sin ningún motivo alguno o de manera acelerada muy por encima del

resto de bienes y servicios es lo que se puede afirmar que es el precio momento en que se

vive o se es parte de la conocida "burbuja inmobiliaria". Durante su apogeo, a simple

vista se puede observar que los precios empiezan a crecen sin ningún motivo alguno es

decir sin ninguna lógica contundente. Dicho incremento se explica, básicamente, con la

llamada especulación y el deseo de las personas de poder adquirir bienes para que luego

puedan venderlos a precios especulativos, es decir, por encima de su precio real,

aprovechando precisamente ese incremento de los precios. En este sentido, se usa la lógica

de que se vive en la burbuja cuando todo aquel que tiene los medios necesarios con que

adquirir o comprar un inmueble lo utiliza simple y llanamente con el fin de que luego pueda
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venderlo a mejor precio, obteniendo así una renta fija sin esfuerzo alguno o sin tener que

trabajar.

La burbuja inmobiliaria comienza en el propio mercado inmobiliario, por

razones de índole no solo económicas, sino que también se re potencializa, sobre todo en

un segundo periodo, por cuantioso crédito hipotecario mejorado por políticas monetarias

expansivas y bajas tasas de interés. Su apogeo final comienza tras el pinchazo de la

burbuja, la cual cabe mencionar que fue ocasionado por severos cambios en los

fundamentos de la economía por ejemplo podemos mencionar que se dio menor valor de

las exportaciones, de igual manera se notó una desaceleración en el crecimiento, una

terrible caída en el ingreso de los hogares de la sociedad, la justificable pérdida de

confianza de los consumidores, el aumento en la inflación y el evidente crecimiento de las

tasas de interés, elevación sostenida de la cartera vencida y de difícil cobro y aceleración en

las ejecuciones hipotecarias por impago de la deuda.

Después que ésta madura, pueden llegas a pasar entre uno y dos años para su

rotundo colapso total. Mientras se da la expansión de la burbuja, es decir cuando crece

más y más la oferta de bienes ilógicamente no crece en función de las necesidades de la

sociedad en sí, sino todo por lo contrario esta crece con afán de lograr satisfacer a los

especuladores y rentistas; es de este modo que los bienes construidos abundan más que de

aquellos que la sociedad puede consumir y pagar, cabe resaltar que cuando esto sucede

toda la estructura especulativa se va de picada. En su desmoronamiento, los precios de la

finca raíz llegan a contraerse en alrededor de un 40 por ciento en términos reales.

El panorama mundial
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En Setiembre del 2008, estalla una crisis de magnitud histórica en los Estados Unidos.

· Se genera inestabilidad en las Bolsas de lMundo entero.

· Se presenta el fenómeno de “Burbuja inmobiliaria” en USA, Europa y

posteriormente en China

Se configura en el mundo un escenario de desaceleración económica (Ver Gráfico N°1).

Proyección de viviendas urbanas en el mundo

En el año 2009 la población urbana en el Mundo llegó a superar la población rural por

primera vez en la historia.

· En el 2010 el 50.5% de la población mundial vive en las ciudades.

· Se proyecta que para el 2050 la población urbana en el mundo crezca un 84%. Eso

significa que se espera que las ciudades vayan a absorber la mayor parte del

crecimiento poblacional en un futuro.

· Se espera que 45% del crecimiento de la población mundial entre el 2009 y el 2015

se ubicará en centros urbanos.

2.2 Marco Teórico

¿Cómo se forma la burbuja inmobiliaria?

· El consenso empieza a creer que la inversión inmobiliaria siempre será un camino

seguro y sin límites de crecimiento.

· La abundancia de fondos, las bajas tasas de interés y la falta de inversiones

alternativas lleva a los inversionistas a invertir incluso en inmuebles sobre

valorados.
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· Los precios sobre pasan ampliamente el nivel normal de precios y luego los

“analistas” empiezan a justificar tanto las excepcionales diferencias de precios con

respecto al pasado como los retornos bajísimos sobre la inversión.

¿Cómo explota la burbuja?

· Aumento de los costos x interese se incrementó de la percepción de riesgo.

· Los Negocios empiezan a cerrar total o parcialmente y a reducir personal.

· Los Hipotecados se retrasan en sus pagos.

· Con el fin de obtener liquidez, los promotores inmobiliarios empiezan a bajar los

precios.

· Los precios entran en caída libre.

· Las entidades financieras ejecutan las hipotecas muy atrasadas y se convierten en

verdaderas inmobiliarias, poniendo en venta un importante stock de propiedades.

· Las propiedades se demoran en vender.

El mercado de bienes Inmuebles

· Cuando hablamos del Mercado Inmobiliario, nos referimos a un espacio en el que

al igual que en cualquier Mercado priman los conceptos de OFERTA,

DEMANDA, INTERES Y VALOR.

· Es importante comprender el funcionamiento de estos conceptos fundamentales

dentro del mercado actual, y a que la valuación inmobiliaria tiene que descubrir

CUANTO VALE EL INMUEBLE, esto no sólo implica hablar de la Oferta y la

Demanda, sino también alinear ambas a los intereses de los protagonistas.

· El Mercado Inmobiliario es un espacio social en el que se debe tener en cuenta el

conjunto de relaciones que se establecen entre la Oferta y la Demanda

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¿Qué estudia la economía?

Como sabemos, la Economía tiene como objetivo estudiar la CORRECTA

DISTRIBUCION DE LOS RECURSOS. Analiza la relación entre los Recursos que son de

carácter limitado OFERTA y las necesidades DEMANDA que son de carácter ilimitado.

(Las necesidades siempre son prácticamente infinitas) Ambos conceptos OFERTA y

DEMANDA encuentran sin embargo su equilibrio en lo que llamamos PRECIO

El mercado inmobiliario en el Perú

El sector inmobiliario peruano fue uno de los menos afectados por la crisis internacional.

Esto debido principalmente a:

· Variables macroeconómicas positivas

· Crecimiento sostenido del PBI

· Sector construcción y comercio aportan significativamente al crecimiento del PBI

· Adecuado acceso a los créditos hipotecarios en todos los sectores socioeconómicos.

· El Perú es visto como atractivo destino de inversión tanto nacional como extranjera.

· Desarrollo de nuevos importantes Proyectos inmobiliarios.

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La burbuja inmobiliaria en España

Lo que sucedió en España fue algo controversial debido a que desde el 2002 el

Banco de España habia alertado sobre la sobrevaloración de la vivienda, aunque en esos

momentos se haya sido demasiado optimista sobre la probabilidad de que fuera “compatible

con una reabsorción paulatina y ordenada”, quizá porque se temía pinchar la burbuja. En

2003 The Economist estimaba la sobrevaloración en España en el 52%. En 2004 el Fondo

Monetario Internacional la situaba en el 20-30%. Entre los economistas españoles, José

García-Montalvo la cifraba en 2003 en un 28.5%, indicando: “En resumen es muy probable

que el mercado inmobiliario español sea una bomba de relojería esperando a ser detonada”.

No obstante, tanto altos cargos políticos como empresarios negaron repetidamente y hasta

fechas recientes que hubiera una burbuja.

Hasta la fecha se sabe que se pudo haber hecho algo para evitar que la burbuja

afectara a dicho país ya que atajar una burbuja es más fácil (técnicamente) si se cuenta con

la herramienta adecuada: los tipos de interés. Es más difícil si no se tienen, como en

España, que los ha dejado en manos del Banco Central Europeo –que durante mucho

tiempo los mantuvo demasiado bajos para las necesidades de la economía española–. No

obstante, al parecer las siguientes medidas, orientadas a conocer realmente el nivel de

precios de la vivienda y a reducir las distorsiones fiscales que hacían artificialmente

rentable este tipo de inversión, hubieran mitigado la burbuja.

· Mejorar la información sobre los precios de la vivienda.

A diferencia de otros países, en España no existe información sobre precios reales

de transacción. Solo desde 2008 se dispone de datos registrales provenientes de las

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notarías y solo en forma de índice, no de valor monetario (quizá por sospechar una

infradeclaración en los valores escriturados). Hasta entonces solo había series

oficiales del Ministerio de Vivienda elaboradas a partir de datos proporcionados

por empresas que tasan viviendas con cargo a los clientes, a menudo para la

concesión de hipotecas. Por motivos obvios, ésta no es una fuente fiable. Y la

política informativa oficial ha sido lamentable. Por ejemplo, el ministerio anunció

en octubre de 2004 que suspendía la publicación de datos de precios de la

vivienda, aunque luego rectificó. Acto seguido introdujo un cambio metodológico

que sesga la medición de los precios a la baja. ¡En la actualidad el ministerio no

ofrece en su página web ningún dato de precios por ciudades anterior a 2005! Y en

ningún momento se intentó que el público fuera consciente de la posible

sobrevaloración de la vivienda.

Sin embargo, sería posible contar con información sobre el valor real de las

transacciones inmobiliarias, por ejemplo recabándola en una de las encuestas a los

hogares que realiza el INE o llevando a cabo una encuesta específica para ello, y

usarla para corregir la medición de precios de los cambios de calidad de la

vivienda.

· Reducir la desgravación a la vivienda en el impuesto sobre la renta, que sesga

fuertemente las decisiones de inversión de los hogares hacia la vivienda frente a

otros activos y, junto con la ley de arrendamientos, favorece la vivienda en

propiedad (81.3% de los hogares en 2005) frente al alquiler. En 2002, el 79.7% de

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la riqueza bruta de los hogares correspondía a bienes inmuebles, frente al 75.5%

de Italia o el 38.4% de

Estados Unidos. En 2005 el porcentaje era ya del 80%.8 En 1998 el gobierno del

PP redujo la altísima desgravación existente, pero después no se ha avanzado por

esta vía.

· Aumentar la presión inspectora sobre las empresas y las transacciones

inmobiliarias.

Estimaciones recientes sitúan a España en 2004-2005 como el tercer país

desarrollado con mayor economía sumergida (20.5% del PIB oficial), tras Grecia e

Italia. Este porcentaje solo se ha reducido en 2.2 puntos desde 2000.

Probablemente una parte importante de la actividad oculta se canaliza a través del

mercado inmobiliario. El Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda estima

la evasión fiscal en el sector inmobiliario en unos 8.600 millones de euros anuales

(alrededor del 0.8% del PIB).

La burbuja inmobiliaria en Estados Unidos

La crisis del mercado inmobiliario en los Estados Unidos se identifica como la

principal causa de la turbulencia financiera ocurrida en los principales mercados financieros

del mundo y que afectan a la baja las proyecciones de crecimiento de esa importante

economía, con repercusiones en el crecimiento global. En este número se plantea una visión

de lo ocurrido en el mercado inmobiliario y algunas lecciones del proceso.

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Wray (2007), señala como origen de los problemas financieros: por un lado, la

liberalización de los sistemas bancarios, que permitía a los bancos realizar más operaciones

bursátiles y por otro, la conducción de política monetaria realizada por la Reserva Federal,

de reducción de los tipos de interés. En efecto, la reserva federal siguió una política de

reducción de tasas de interés desde principios de 2001 hasta mayo de 2004, con el propósito

de estimular la economía a través del gasto (ver Gráfico No.2). Las bajas tasas de interés

impulsaron el auge del crédito y del mercado inmobiliario.

El gasto de inversión en vivienda estimuló la actividad de otros sectores y se

convirtió en una de las actividades que contribuyeron en gran medida a la recuperación de

la economía norteamericana, que alcanzó su punto máximo de crecimiento (3.6%) en 2004.

Auspiciados por las bajas tasas de interés, los precios de las viviendas crecieron

aceleradamente a tasas que llegaron a superar el 12% anual en 2005 (ver Gráfico No. 3).

Esta revalorización de los inmuebles tuvo otro efecto en las hipotecas que en su mayoría

estaban contratadas a tasa fija. Resultaba atractivo refinanciar una deuda para pactarla a una

tasa más baja y obtener un préstamo de mayor monto para adquirir otra vivienda o, lo que

gran parte de las familias residentes en EE.UU. hicieron, aumentar el consumo de bienes y

servicios.

La crisis y sus efectos

Cuando la FED empezó a restringir las tasas de interés en la segunda mitad de

2004 (Véase Gráfico No.1) y las tasas de mercado siguieron sus señales, los créditos

subprime contratados en 2005-2006 vieron ajustadas hacia arriba sus tasas y cuotas,

rebasando la capacidad de pago de los deudores e incrementando la tasa de morosidad y, en

consecuencia, las ejecuciones hipotecarias. Este fue el inicio del proceso que desencadenó

la turbulencia financiera global. Desde el cuarto trimestre de 2006, las tasas de morosidad
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de los préstamos hipotecarios comenzaron a subir, a consecuencia del alza en las tasas de

interés bancarias. Las repercusiones que en un principio se supusieron limitadas a un

pequeño número de prestatarios en el mercado, se transmitieron posteriormente a nivel

mundial.

Conforme los problemas de mora en los créditos hipotecarios se extendieron y

creció la incertidumbre sobre las pérdidas asociadas a instrumentos financieros de baja

calidad crediticia, la reevaluación del riesgo de crédito condujo a masivas rebajas en las

calificaciones de bonos de titularización hipotecaria desde el 15 de junio de 2007 y los

inversionistas abandonaron los activos de riesgo, con lo que el crédito se contrajo en un

inicio para estos segmentos del mercado. A la contracción del crédito siguieron las

dificultades de obtener financiamiento para muchas instituciones financieras que

manejaban activos que no se transaban libremente en los mercados.

Esta situación se observó primero en Europa y se propagó a otras regiones con

rapidez. La crisis explotó el 9 de agosto de 2007 cuando se exacerbaron las preocupaciones

crediticias originadas por la situación de las hipotecas de alto riesgo (subprime), lo que

desató una brusca subida de las tasas de interés interbancarias a corto plazo. Los bancos

centrales reaccionaron mediante fuertes inyecciones de liquidez para garantizar el

funcionamiento de los mercados y sistemas de pagos.

2.3 Marco Conceptual

Burbuja Inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los

bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación. En una

Burbuja, los precios los precios se incrementan sin que para ello exista una razón lógica.
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Boom inmobiliario

Es el crecimiento desmedido y rápido de una actividad económica o financiera, en un

breve lapso de tiempo. Por ejemplo la construcción de un enorme número de viviendas en

pocos años, con el gran incremento del empleo en el sector, del número de agencias

inmobiliarias, de las ventas de viviendas y de los beneficios de los promotores, se

corresponde a lo que los beneficios de los promotores, se corresponde a lo que se ha

denominado boom inmobiliario, o boom del sector de la construcción

Subprime

Los créditos hipotecarios en Estados Unidos se dividen en prime y subprime.

En una escala de calificación entre 300 y 850 puntos, los créditos subprime son aquellos

con una calificación menor de 620 puntos. En un contexto de bajos tipos de interés e

inversores ávidos por alcanzar mayores rentabilidades, este producto se ha desarrollado

rápidamente: las hipotecas subprime suponen alrededor del 20% del total de las hipotecas

originadas en Estados Unidos en los últimos años.

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III) CONCLUSIONES

La burbuja inmobiliaria en el Perú aún no se da, el principal motivo es que

tenemos un déficit de viviendas de 2 millones anuales con tendencia a seguir aumentando.

Tampoco es un hecho que sucederá por lo menos en un par de años, lo que si estamos

seguros es que el “boom inmobiliario” creció en un porcentaje amplio hace 2 décadas.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España ha creado una nueva burbuja:

la burbuja de la deuda pública. Pero llegados a este punto no hay ningún otro lugar hacia

donde empujar la burbuja.. El resultado final de este encadenamiento de burbujas

dependerá de la capacidad del sector público para desapalancarse o la posibilidad de

devolver la burbuja a los mercados bursátiles y posponer el ajuste.

La globalización de las inversiones expandió las repercusiones del estallido de

la burbuja inmobiliaria no sólo en el sistema financiero de Estados Unidos, sino también en

Europa y otros países, provocando restricciones de liquidez y de crédito.

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IV) REFERENCIAS

· Banco de España (2005), Informe Anual 2004, p. 41. “Castles in hot air”, The

Economist, 29-3-2003.

· BCIE (2008) “Tendencias y perspectivas Económicas de Centroamérica y República

Dominicana”, BCIE, presentación, mayo de 2008, consultado desde Internet en mayo

de 2008: http://www.bcie.org/spanish/documentos/Tendencias%20&%20Perspectivas

%20Mayo%202008.pdf

· Euribor(2010) “burbujas inmobiliarias y crisis financieras, consultado desde internet en

junio del 2016

http://www.euribor.com.es/docs/LA%20BURBUJA%20INMOBILIARIA-Set-

2010.pdf

· Gerencie “¿ qué es una burbuja económica?” consultado desde internet en Junio del

2016: http://gerencie.com/que-es-una-burbuja-inmobiliaria.html

· Semana Economica (2015) “el boom inmobiliario y la supuesta burbuja inmobiliaria”

citad por internet en Junio del 2016:

http://semanaeconomica.com/boominmobiliario/2015/05/20/el-boom-inmobiliario-y-

la-supuesta-burbuja-inmobiliaria/

· Wray, L. R. (2007), “Lessons from the Subprime Meltdown”, Working Paper No. 522,

The Levy Economics Institute of Bard College, diciembre de 2007, consultado desde

internet en Junio de 2016: http://www.levy.org/pubs/wp_522.pdf

V) ANEXOS
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Grafico N° 1

Grafico N°2
Tasa Objetivo de Fondos Federales

Fuente: Bloomberg

Gráfico No. 2
Variación Anualizada en los Precios de Viviendas
 23

para la Venta en EE.UU.

Fuente: BCIE, Tendencias y Perspectivas Económicas de Centroamérica

y República Dominicana, mayo de 2008.