TUGASAN INDIVIDU

KOD KURSUS BPE23003

NAMA KURSUS PENGAMBILAN BALIK TANAH

PENGURUSAN TEKNOLOGI DAN PERNIAGAAN

FAKULTI
(FPTP)

MOHAMMAD MUHAIMIN BIN ABU KASSIM

NAMA PELAJAR
MUHAMMAD FIKRI BIN SAREGAT
AP160352
NO MATRIK
AP160352

SEKSYEN 1

NAMA PENSYARAH PN. NORJARIAH

TARIKH HANTAR 30/04/2018

MARKAH
1.0 Pengenalan
Nilai berbeza dengan harga. Harga adalah apa yang kita bayar. Nilai adalah apa yang kita
dapat. Nilai adalah titik keseimbangan antara tawaran dan permintaan. Permintaan terus
meningkat berbanding tawaran terhad dan tidak elastik. Semasa rundingan untuk
melakukan penjualan dan pembelian sesuatu harta tanah, situasi menang- menang “(win-
win situation)” perlu dititik beratkan. Rundingan tersebut juga tidak mempunyai unsur
tekanan, tidak ada kepentingan pada sanak saudara. Transaksi dilaksanakan langsung
antara penjual dengan pembeli, tiada unsur penipuan (bona fide).

Terdapat banyak faktor yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan sesuatu nilai harta
tanah seperti harga pasaran, keluasan, jenis pegangan tanah, kategori guna tanah, lokasi
dan banyak lagi. Selain itu, terdapat juga banyak kaedah dalam menentukan sesuatu nilai
harta tanah seperti kaedah perbandingan, kaedah kos, kaedah pelaburan, kaedah
keuntungan, dan kaedah nilai baki. Setiap kaedah tersebut mempunyai matlamat iaitu
melengkapkan antara satu sama lain. Tidak semua harta tanah sesuatu untuk satu kaedah
pengiraan, sebagai contoh penentuan nilai bagi sebuah Masjid tidak sesuai menggunakan
kaedah keuntungan kerana ia merupakan barang awam (rumah ibadat), jadi bagi
menggantikan kaedah keuntungan tersebut maka kaedah lain iaitu kaedah kos akan
digunakan bagi mendapatkan nilai harta tanah tersebut. Boleh disimpulkan kaedah- kaedah
penetuan nilai yang telah dicipta mempunyai matlamat yang sama iaitu mendapatkan nilai
yang terbaik walaupun mempunyai cara yang berbeza.
2.0 Definisi konsep
Maksud nilai pasaran ialah anggaran nilai harga yang munasabah untuk dipindah milik.
Ianya mesti ada penjual dan pembeli dan dimana penjual dan pembeli tiada hubungan sama
ada kekeluargaan atau sahabat. Selain itu juga, ia perlu dipasarkan di pasaran terbuka,
kedua-dua pihak mempunyai pengetahuan yang cukup mengenai harta tanah mahupun
perundangan berkenaan harta tanah tersebut serta kedua- dua pihak tiada unsur paksaan.

Mengikut Malaysian Valuation Standards (2006) nilai pasaran boleh didefinisikan sebagai
harga yang dijangka akan diperoleh apabila harta tanah telah bertukar tangan pada tarikh
nilaian antara seseorang penjual yang rela menjual kepada seseorang pembeli yang rela
membeli setelah harta tanah berkenaan telah dipasarkan di pasaran terbuka untuk tempoh
yang munasabah dengan pihak-pihak yang terlibat telah bertindak secara berpengetahuan,
berhati-hati dan tidak dipaksa.

Mengikut Manual of Valuation Standards yang dikeluarkan oleh LPPEH, nilai pasaran
merupakan “amaun yang dianggarkan untuk pertukaran sesuatu aset pada tarikh nilaian
bagi sesuatu transaksi yang tulen, antara penjual yang rela dan pembeli yang rela setelah
aset berkenaan dipasarkan di pasaran terbuka dalam tempoh yang berpatutan di mana
semua pihak telah bertindak dengan berpengetahuan, bijak dan tanpa paksaan”.

Surat Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian (KPTG) Bil. 2/2005: Prosiding Siasatan
(Enquiry) Dan Prinsip-prinsip Menetapkan Nilaian Tanah (Market Value) dan Award
Pampasan Di bawah Akta Pengambilan Tanah (APT 1960) bertarikh 5 Ogos 2005
membenarkan Pentadbir Tanah mentaksir amaun pampasan tanpa merujuk dan
memperolehi laporan penilaian daripada penilai jika sekiranya Pentadbir Tanah
memperolehi maklumat mengenai nilaian daripada sumber yang lain seperti perbandingan
nilai dan transaksi tanah yang berhampiran atau sebagainya.

Tiada definisi nilai pasaran dalam APT 1960 tetapi terdapat banyak kes-kes mahkamah
yang membuat keputusan tentang apa yang diertikan harga pasaran yang boleh dijadikan
panduan. Walaubagaimanapun adalah mencukupi mengambil definisi nilai pasaran dari
kes Nanyang Manufacturing Co. lwn. The Collector of Land Revenue, Johore (1954)
M.L.J. 69 di mana Hakim Buhagiar J telah bersetuju dengan definisi yang diberi dalam
kes Kailas Chandra lwn. Secreatary of State, 17 Cal. L.J. 35 iaitu “Harga yang seorang
pemunya sanggup dan tidak berkewajipan (willing seller) menjual, boleh secara berpatutan
daripada seorang pembeli yang sanggup membeli (willing purchaser) di mana dengan
pemunya telah tawar-menawar tentang penjualan dan pembelian pegangan itu”.

kaedah yang sesuai atau terbaik bagi menganggarkan nilai pasaran adalah bukti jualbeli
tanah yang terlibat atau tanah-tanah sebanding dalam kawasan yang sama dengan
mengambil kira faktor-faktor persamaan atau perbezaan. Dalam kes Superintendent of
Lands and Mines, Sarawak lwn. Aik Hoe & Co. (1966) 1 MLJ 243, Hakim Suffian telah
menyatakan bahawa nilai pasaran pada hakikatnya bermakna harga yang “diharapkan oleh
seorang penjual yang sanggup menjual daripada seorang pembeli yang sanggup membeli.
Keengganan penjual untuk melepaskan tanahnya dan keperluan yang tinggi pihak pembeli
tidak boleh diambil kira. Keduaduanya tidak boleh dianggap bertindak kerana dipaksa.
Tanah berkenaan misalnya mungkin mempunyai satu nilai sentimen yang tinggi bagi
penjual, lebih tinggi dari nilai pasarannya, tetapi pampasan tidak boleh dinaikkan
disebabkan pertimbangan sedemikian.”

Surat Pekeliling KPTG Bil. 2/2005 yang membolehkan Pentadbir Tanah mentaksir
amaun pampasan berdasarkan maklumat mengenai nilaian daripada perbandingan nilai
dan transaksi tanah yang berhampiran tanpa merujuk laporan penilaian daripada penilai
di khuatiri akan menghasilkan nilaian yang kurang tepat kerana di luar bidang dan
kepakarannya. Dalam kes Bertam Consolidated Rubber Co. Ltd. lwn. Deputy Collector
of Land Revenue, Butterworth (1965) 1 MLJ 171, Hakim Hepworth telah menyatakan
bahawa nilai pasaran tanah tidak boleh ditaksir dengan tepat kerana tanah bukan satu
komoditi sama jenis. Nilai tiap sesuatu bidang tanah itu diasaskan kepada beberapa faktor
dan apa yang diambil kira bagi satu bidang tanah tidak lebih daripada satu pendapat oleh
seorang yang dilatih dalam bidang itu.

Berdasarkan sub-perenggan (1), dalam Jadual Pertama (Schedule Land), Akta Pengambilan
Tanah Tanah 1960 (Akta 486) pula, nilai pasaran bermaksud nilai tanah pada tarikh tanah
tersebut diwartakan dibawah seksyen 4 atau pada tarikh tanah tersebut diwartakan dibawah
seksyen 8. Jika tarikh warta seksyen 8 disiarkan dalam tempoh 12 bulan dari tarikh warta
seksyen 4, nilai tanah akan dikira mengikut tarikh warta seksyen 4. Berdasarkan sub-
perenggan (1), Akta Pengambilan Tanah Tanah 1960 (Akta 486) tidak mendefinisikan,
 perkataan “nilai pasaran”. Oleh yang demilian, tafsiran nilai pasaran adalah berdasarkan
keputusan mahkamah sebelum ini.

1) Kes Nanyang Manufacturing Co vs The Collector of Land Revenue, Johor (1954) MLJ
69

“…… Harga yang tuanpunya tanah bersedia da dijangka tidak dipaksa untuk menjualnya
secara munasabah dan dijangka akan memperolehnya daripada seorang pembeliyang
berkehendak dengannya dan telah berunding tentang transaksi jual beli tanah tersebut”

2) Kes Supritendent of Lands and Survey Sarawak Vs Aik Hoe and co (1996) MLJ 243

“…… Harga yang diharapkan oleh seorang penjual yang sanggup menjual daripada
seorang pembeli yang sanggup membeli.keenggananpenjual untuk melepaskan tanahnya
dan keperluan yang tinggi pihak pembeli tidak boleh diambil kira.”

3.0) Elemen – Elemen Penentuan Nilai Pasaran

Sub perenggan (1A), dalam mentaksir nilai pasaran mana – mana tanah dijadualkan,
penilai boleh menggunakan apa – apa cara atau kaedah penilaian yang sesuai dengan syarat,
perhatian hendaklah diberi kepada transaksi tanah lain dengan ciri – ciri yang sama serta
terletak di kawasan yang sama. Selain itu perhatian khusus hendaklah diberikan kepada
transaksi terakhir tanah terjadual dalam tempoh 2 tahun dari tarikh warta (pampasan yang
diterima hendaklah lebih tinggi daripada harga transaksi yang telah dibayar). Ciri – ciri dan
kawasan yang sama seperti yang dimaksudkan dalam ayat diatas adalah seperti beriukut:

i. Lokasi dan persekitaran tanah

ii. Saiz dan bentuk tanah
iii. Jalan masuk ( ada atau tiada)
iv. Infrastruktur (ada atau tiada)
v. Kemudahan awam ( ada atau tiada)
vi. Pembangunan sekitar (ada atau tiada)
vii. Potensi pembangunan akan datang.
Sub perenggan (1B), perlu dinyatakan, jika hanya sebahaguan kecil sahaja dari tanah telah
diambil (contoh, keluasan tanah 10 ekar, keluasan yang diambil hanyalah 0.2 ekar untuk
mendirikan dewan orang ramai), nilaian pasaran atau bahagian yang diambil mestilah
berasaskan kepada keseluruhan lot tersebut namun perlu juga diambil kira ciri – ciri
bahagian atau kawasan yang diambil. Sebagai contoh, bahagian atau kawasan diambil lebih
tinggi dan ditepi jalan jika dibandingkan dengan bahagian atau kawasan yang tidak diambil.
Oleh itu, nilaian bagi bahagian atau kawasan tersebut boleh ditingkatkan.

Sub perenggan (1C), bukti nilaian tanah dalam urus niaga yang terlibat dengan
pengambilan selepas tanah tersebut dinyatakan samada dibawah seksyen 4 atau seksyen 8
tidak boleh diambil kira sebagai nilai pasaran tanah tersebut. Ini bermaksud, urusniaga
(seperti pindah milik) boleh dilaksanakan walaupun tanah tersebut telah diwartakan
pengambilannya tetapi tanah semasa urusniaga tersebut berlaku tidak boleh diambil kira
sebagai pasaran tanah tersebut.

Sub perenggan (1D), bagi tanah – tanah milik yang dipegang di bawah Pajakan Mukim
(Mukim Lease) dan Pajakan Negeri (State Lease), tempoh tamat pajakan hendaklah diambil
kira. Tanah yang akan habis tempoh pajakan, perlu dinilai berdasarkan kepada baki tempoh
pajakan tidak boleh diambilkira kerana ia belum pasti akan diluluskan oleh Pihak Berkuasa
Negeri.

Sub perenggan (2a), syarat nyata dan syarat tetap (syarat tersirat) tanah yang terlibat
dengan pengambilan hendaklah diambil kira dalam menentukan nilai pasaran tanah.
Sebagai contoh, tanah pertanian yang bersyarat nyata ‘padi’ nilainya berbeza dengan tanah
pertanian yang bersyarat nyata ‘getah’.begitu juga tanah pertanian yang tidak diusahakan
dengan tanaha pertanian yang diusahakan dan mematuhi seksyen 115(1)(c)(d) Kanun
Tanah Negara sebagai contoh, nilai antara keduanya juga pasti berbeza.

Sub perenggan (2b), kesan larangan atau sekatan yang dikenakan dibawah Akta
Bendapurba 1976, hendaklah diambil kira. Sebagai contoh seksyen 17(c) Akta Bendapurba
1976, Ketua Pengarah boleh mengambil tanah milik yang ada satu monument lama atau
tapak sejarah dan pengambilan itu adalah untuk maksud awam dan nilai tanah tersebut
adalah rendah kerana pengambilan tersebut bertujuuan untuk mengekalkan bangunan
bersejarah dan bukan untuk tujuan lain.
Sub perenggan (2A), jika tanah yang terlibat dengan pengambilan adalah tanah rizab
melayu dibawah mana –mana undang – undang perizaban melayu atau dibawah enakmen
Perizaban Melayu Terengganu atau Tanah Adat Negeri Sembilan atau Melaka dan
pengambilannya hanya bagi maksud dan munafaat kepada ‘Orang Melayu’ sahajanilaian
tanah tersebut adalah berbeza (kemungkinan lebih rendah) jika dibandingkan dengan
tujuuan pengmbilan untuk digunakan oleh semua golongan masyarakat.

Sub perenggan (2BA), sekiranya tanah yang terlibat dengan pengambilan termasuk
didalam kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, dibawah Akta Perancangan
Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) dan maklumat perancangan telah pun diperoleh seperti
yang dikehendaki mengikut seksyen 9A Akta Pengambilan Tanah, nilaian tersebut
hendaklah mengambil kira guna tanah yang ditunjukkan di dalam pelan pembangunan
tersebut. Sebagai contoh, jika tanah kategori pertanian tetapi di dalam pelan pembangunan
kawasan tersebut ditunjukkan sebagai ‘kawasan perumahan’, maka nilaian bagi tanah
tersebut bukan nilaian tanah pertaniaan, ianaya mungkin lebih tinggi.

Sub perenggan (2C), tanah yangdikhususkan pengunaanya dan tiada permintaan untuk
diurusniaga seperti rumah ibadat, nilaaian tanah tersebut adalah berdasarkan kos supaya
tuan atau pemunya tanah dapat menggantikan dan mendirikan semula tapak tersebut.

Sub perenggan (2D), tanah ladang hendaklah dinilaikan sebagai tanah ladang tanpa
megambil kira fakta yang ianya boleh dijual kepada satu orang.

Sub perenggan (3), peningkatan nilai tanah tidak boleh diambil kira dalam keadaan:

I. Pembaikan (improvement) yang dibuat oleh tuan punya tanah atau orang yag
berkepentingan dalam tempoh dua tahun sebelum pewartaan dibawah seksyen 8
melaikan pembaikkan tersebut dibuat dengan niat yang baik (bona fide) dan tidak
berkaitan dengan prosiding pengamnbilan tersebut.
II. Pembangunan tanah atau premis yang boleh dihalang oleh undang – undang.
Sebagai contohtanah pertanian dibuat industrui maka nilainya tidak boleh dinaikkan
atau tanah bangunan yang didirikan bangunan dan pembaikkannya (alteration) tidak
mendapat kelulusan pihak berkuasa.

Sub perenggan (3A), nilaian bangunan atas tanah yang diambil tidak boleh diambil kira
atau dibayar, jika bangunan tersebut tidak dibenarkan pembinaannya kerana mematuhi
kehendak kategori guna tanah atau syarat nyat, syarat tetap atau syarat tersirat tersebut.
4.0) Contoh Kes

Laporan Dan Nilaian Bagi Maksud Pengambilan Tanah Untuk Pembangunan

Bercampur Keatas Lot 2816, Mukim Bukit Baru, Daerah Melaka Tengah , Melaka.

Kes diatas adalah laporan dan nilaian untuk pengambilan tanah keatas Lot 2816, Mukim
Bukit Baru, Daerah Melaka Tengah , Melaka. Di dalam laporan ini telah
memperincikan tentang maklumat – maklumat berkaitan tanah tersebut adalah seperti
berikut:

i. No lot :2816
ii. No hak milik :GRN2593
iii. Luas lot (meter persegi) :7,797.4417
iv. Luas diambil (meter persegi) : 7,797.4417

Laporan ini juga menerangkan tentang tarikh penting yang perlu diberi perhatian dalam
sesuatu prosedur pengambilan tanah. Tarikh warta bagi kes ini adalah pada 12
November 2015 bernombor warta, 588. Manakala tarikh nilaian berdasarkan seksyen 8
adalah sama dengan tarikh warta iaitu pada 12 November 2015. Laporan ini juga
menerangkan butir – butir berkaitan dengan tanah tersebut seperti lokasi, bahagian
tanah yang terlibat dan struktur terlibat.

Asas nilaian yang diambil bagi kes ini adalah berdasarkan keputusan kes mahkamah
tinggi dalam kes “Nanyang Manufacturing Co Vs The Collector Of Land Revenue,
Johore 1954 dimana hakim telah memutuskan,“ harga yang tuanpunya tanah bersedia
da dijangka tidak dipaksa untuk menjualnya secara munasabah dan dijangka akan
memperolehnya daripada seorang pembeliyang berkehendak dengannya dan telah
berunding tentang transaksi jual beli tanah tersebut”.

Seperti yang telah dinyatakan dalam sub perenggan (1A), dalam mentaksir nilai pasaran
mana – mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa – apa cara atau kaedah
penilaian yang sesuai, penilai bagi kes ini telah menggunakan kaedah perbandingan
apabila melihat banyak lot – lot di sekitar yang mempunyai ciri – ciri perbandingan
serupa dengan lot subjek. Penilai telah mengemukakan 4 lot perbandingan iaitu, lot 44,
lot 2824, lot 1700 dan lot 2813,2818 + 2819 dimana kesemua lot terletak di Mukim
Bandar Baru, Daerah Melaka Tengah.
 RUJUKAN

1.http://www.inspen.gov.my/inspen/v2/IG/2008/IG%202008%20Perbandingan%20Nilaia
n%20JPPH%20-%20Rosninawati.pdf

2 http://bahayusuf-bayu.blogspot.my/2013/01/jadual-pertama-first-schedule-akta.html.

3https://www.mainpp.gov.my/index.php/nota-kursus-latihan/category/4-
tanah?download=51:pengenalan-kepada-akta-pengambilan-tanah-1960

https://www.mainpp.gov.my/index.php/nota-kursus-latihan/category/4-
tanah?download=51:pengenalan-kepada-akta-pengambilan-tanah-1960