DERECHO CIVIL II

TEMA I: LA RELACIÓN JURÍDICO-REAL

1. La relación jurídico-real.
Relación jurídica: situación en la que se generan derechos y obligaciones para cada
una de las partes que se vinculan. Puede ser entre personas o entre personas y cosas.
- Relaciones jurídico-familiares: son aquellas que tienen una función social.
- Relaciones jurídicas de cooperación: son las que establecen la obligación de una
vida en relación.
- Relaciones jurídicas de atribución: son la propiedad y los derechos reales.

2. El derecho real: concepto y clases.

Derechos reales: facultades o poderes conferidos por el ordenamiento jurídico a una
persona sobre una cosa. Su regulación sustituye el legado del Derecho Romano, con
posterioridad se introdujo al derecho hipotecario inexistente en aquel. El poder otorgado
por el ordenamiento jurídico, inmediato y absoluto sobre una cosa, que implica en su
titular, un señorío pleno o parcial sobre la cosa.
El C.Civ. se refiere a los derechos reales en su libro II, al hablar de bienes, propiedades
y modificaciones. Pero también lo encontramos en el libro III, al hablar de los modos de
adquirir la propiedad y en el libro IV al tratar de las obligaciones y los contratos.
Hay que tener presente que, sin embargo, existen leyes especiales que tratan de
específicos derechos reales. La más representativa será la Ley Hipotecaria y el
reglamento hipotecario sin perjuicio de que existan otras más.
Cuando hablamos de derecho reales, hay que centrarse en la propiedad privada, es el
derecho real en antonomasia (se usa para designar a la cosa mas importante). De este
derecho real surgen otros derechos, los que conocemos como derecho limitados, que
presuponen la existencia de la propiedad a la cual limita extrayendo alguna o algunas de
las facultades que corresponderían al propietario de la cosa.
El propietario tiene como consecuencia de su titularidad un conjunto de facultades sobre
la cosa, que puede utilizar o no. Siendo posible que el dueño permita que otra y otras
personas puedan ejercitar facultades parciales sobre al cosa.

Características de los derechos reales:

- Inmediatividad. Es el poder que el ordenamiento concede a la persona sobre la
cosa puede ser un poder de un solo sujeto o de varios sujetos, ya sea con un
único derecho real o con la confluencia de varios derechos reales. Ahora bien,
todos los titulares del derecho real tienen un poder inmediato y directo sobre la
cosa. Ejemplo: el propietario que tiene poder sobre su piso, el banco titular de la
hipoteca tendría en su caso un derecho de garantía sobre los prestado y una
usufructuaria del piso, tendría a su vez un derecho directo sobre la cosa.

- Eficacia erga omnes. Una vez reconocido el derecho real, son titulares del
mismo, el resto de la comunidad, están obligados a respetar esa posición
jurídica. El derecho real, es eficaz frente a cualquiera, es un derecho absoluto o
general, sin embargo, ningún derecho real es absoluto. La eficacia ínter partes es
la eficacia del contrato, es lo contrario a la eficacia erga omnes.

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Clases de derechos reales:

1. Derechos reales de goce.

Nos referimos a aquellos derechos que permiten a su titular usar y utilizar cosas que
pertenecen a otro, siendo ese otro el propietario. Tienen un carácter posesorio. Son el
usufructo, el uso, la habitación, los censos, las servidumbres y la superficie.
Estos derechos, por tanto, afectan a la capacidad de gozar del propietario, ya que la
restringe, así el propietario, no podrá usar la cosa, ni podrá disponer plenamente de ella
enajenándola.
El poseedor del derecho real de goce hará suyo los frutos (naturales, industriales y
civiles) que produzca la cosa. Cuanto más amplio sea el derecho real de goce, mas se
restringe la propiedad al no poder realizar esas facultades.
La característica de este derecho es erga omnes e inmediatividad. Estos tienen un alto
componente posesorio, dan la posesión en mayor o menor grado de la cosa.

Puede tener un origen convencional o legal.

- Convencional tiene que ver con convenio, con pacto o acuerdo. Puede ser a
titulo oneroso o a titulo gratuito (voluntad de empobrecerse con la de enriquecer
a otra, un animo de liberalidad).
- Legal quiere decir que viene establecido por la propia ley. Cuando se extingue el
derecho real de goce, de no haber señalado otra cosa, el propietario recuperará la
plenitud de las facultades dominicales.

2. Derechos reales de garantía.

El propietario titular de los bienes va a poder obtener crédito, sin dejar de gozar de la
cosa. La cosa se aporta como una garantía para el cumplimiento de las obligaciones.
Esta relacionado con el ppio de responsabilidad patrimonial universal. Si el deudor no
cumple, el acreedor se resarcirá con el bien especialmente afecto con la garantía de la
deuda. Los derechos de garantía son la hipoteca y la prenda.

- La hipoteca recae fundamentalmente sobre bienes inmuebles, aunque también

existe la hipoteca inmobiliaria. La hipoteca además aparece inscrita en el
registro de la propiedad, por lo que se da publicidad de la misma frente a todos.
- En la prenda, se entrega la posesión del bien mueble al acreedor, para garantizar
el cumplimiento de la obligación. Existe una transmisión posesoria, aunque
excepcionalmente puede haber prenda sin desplazamiento. La prenda recae
sobre bienes muebles.

3. Derechos reales de adquisición.

Nos encontramos con que hay una limitación de las facultades de disposición del
propietario, de forma que el ordenamiento jurídico dará preferencia al titular del
derecho real de adquisición para adquirir frente a otro. Un copropietario tiene facultad
de adquirir antes que un extraño.
Nos encontramos con que la ley permite a una persona adquirir con preferencia un bien
si la venta es onerosa. Podemos diferenciar: el tanteo, el retracto y la opción escrita. En
el tanteo y en el retracto, tienen un origen legal, aunque excepcionalmente
convencional. Mientras que la opción escrita tienen un origen convencional.

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Estos derechos dan a su titular un señorío muy limitado sobre al cosa, ya que solo le
permite adquirir la cosa con preferencia frente a cualquier otra persona en caso de que
haya una enajenación onerosa.

3. Figuras intermedias entre el derecho real y el derecho

personal.
Con el derecho de crédito nos referimos al poder o facultad que una persona tiene para
reclamar de otra la realización de la prestación de vida. Es una prestación personal
(obligaciones).
El derecho real es el poder o facultad que la persona titular tiene respecto de la cosa
sometida a su señorío (cosas).

Diferencias entre derecho real y derecho de crédito.

- El derecho real otorga una facultad concreta sobre una cosa, independientemente
de quien sea el poseedor. Además, los derechos reales, por su eficacia erga
omnes, deben ser respetados por todos los sujetos de la colectividad. En cambio,
los derechos de crédito, por su eficacia ínter partes solo pueden hacerse valer
frente al obligado.
- Los derechos reales son tendencialmente permanentes, mientras que los
derechos de crédito, son transitorios.
- Los derechos reales, en mucho casos, requieren para su constitución mayores
requisitos de forma que los derechos de crédito, ya sea para constituirlos,
modificarlo o extinguirlos
- Los derechos reales son posibles, lo que implica que pueda darse la usucapión o
prescripción adquisitiva, cosa que no sucede en los derechos de crédito.
- En el derecho real hay una relación sujeto-objeto, hay un único sujeto titular del
derecho real. Mientras que en el derecho de crédito, existe una relación
sujeto activo-sujeto pasivo, sin que exista un objeto.
- El derecho real, recae sobre una cosa, aquello susceptible de someterse a
derecho real. En cambio, en el derecho de crédito, el objeto es la prestación, esto
es, la conducta debida.

A- Los derechos de crédito con trascendencia real:

- Ius ad rem: un antiguo concepto que comprendía conceptos de un derecho que

todavía no es real, pero que tiene ciertos efectos típicos de los derechos reales. Hoy en
día, con la figura del ius ad rem, se ha tratado de explicar la eficacia sobre cosas
determinadas, y frente a terceros, de ciertos derechos personales. Por ejemplo, la
eficacia que tiene el derecho del comprador que es un derecho personal frente a un
segundo comprador, como un derecho a reclamar la cosa vendida.
- Derecho del arrendatario: tiene una cierta eficacia real, en aquellos casos en que se
produzca la inscripción registral del arrendamiento, en aquellos supuestos que están
regidos por ley especial. En arrendamientos rústicos y en arrendamientos urbanos. El
derecho del arrendatario es un derecho personal que, sin embargo, por determinación de
la ley, tiene ciertos efectos reales. No es un derecho usucapible ni puede prescribir como
los derechos reales.

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B- Los derechos reales con contenido obligacional:

- Los derechos reales in faciendo: conceden a su titular la facultad de exigir cierta

prestación así, por ejemplo, en las servidumbres, el sujeto titular del derecho, puede
exigir al dueño del predio sirviente que tenga una determinada conducta, o incluso, un
hacer. Así, por ejemplo, los articulo 533 o 599 C.civ.
- Obligaciones propter rem: el titular de un derecho real, por ser titular, está obligado a
realizar una cierta conducta, no lo está personalmente, sino en tanto, por ejemplo, tiene
una relación jurídica con la cosa, de manera que, si se transmite a otro, esa obligación
pasará al siguiente titular. Por ejemplo, en la ley de propiedad horizontal existe la
obligación de contribuir a los gastos generales según la cuota de participación que
corresponda a esa vivienda. El titular de dicha vivienda deberá abonar esos gastos
independientemente de que haya echo uso de esos servicios, y en caso de trasmitirlo a
otro, el piso continua respondiendo del pago de esas cantidades.

4. El juego de la autonomía de la voluntad en los derechos

reales.
Se trata de saber si hay un sistema de numerus apertus o de numerus clausus en materia
de derechos reales. Hay que tener en cuenta que diferenciamos entre derechos reales
típicos y atípicos. Nos encontramos con la posibilidad de que un particular pueda o no
crear libremente derechos reales.
El sistema de numerus clausus señalaría unos derechos reales tasados, solo los previstos
en la ley. En cambio, con un sistema de numerus apertus, aplicando el ppio. de
autonomía de la voluntad, cabría configurar derechos reales distintos a los establecidos
por la ley.
En el Código Civil, se mantiene un silencio frente a la cuestión, podemos decir, que
existen dos teorías:
- a favor de numerus apertus. Artículo 1255 C.civ. regula el ppio. de autonomía
de la voluntad, con la posibilidad de crear nuevos derechos reales.
- en contra del numerus apertus. Los derechos reales son los tipificados por el
ordenamiento jurídico, y las partes, solo pueden modificar aquello que le sea
permitido dentro de los derechos reales tipificados.

A mayores a la doctrina, fundamentalmente Albaladejo, señala que nuestro sistema es

un sistema de numerus apertus. Esta posición se sigue por la jurisprudencia del Tribunal
Supero y por la Dirección General de Registro y del Notariado. En este sentido, la
Dirección General de Registro del Notariado señala que cabe construir nuevas figuras
de derechos reales, aunque no sean las estipuladas por el legislador. Entre otras, la del
10 de abril de 1987 o del 4 de marzo de 1993. Se ha de matizar esta afirmación
señalando que se examina con mucho detenimiento las nueva figuras para apreciar si
tienen o no los requisitos propios de un derecho real.
En la práctica difícilmente nos encontraremos con un derecho real, sino con
adaptaciones. La trascendencia real y la inmeditividad del derecho, junto a la eficacia
erga homnes de los mismos.

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TEMA II: MODOS DE ADQUIRIR

1. Los modos de adquirir: concepto y clasificación.

Según el profesor Albaladejo, los modos de adquirir son aquellos hechos jurídicos a los
que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición de los mismos, del derecho real
que se trate. La clasificación es la siguiente:

Modos de adquisición originarios y derivativos

- Modos de adquisición originarios. Son aquellos en los que el derecho surge ex

novo, y por tanto, no se basan en ningún derecho anterior, y aunque lo hubiese,
son independientes, no necesitan colaboración de un transmitente. Así sucede,
por ejemplo, en la ocupación o en la usucapión.

- Modos de adquisición derivativos. La adquisición procede de un titular anterior,

así sucede, por ejemplo, en la sucesión mortis causa o en la atribución ínter
vivos. Por ejemplo, un comprador adquiere la propiedad, porque el vendedor se
despoja de ella, o en otro caso, un usufructuario recibe su derecho de usufructo
porque el propietario se autolimita desprendiéndose se esa facultad de disfrute.
Esta adquisición derivativa puede ser ínter vivos o mortis causa y a título
universal y particular.

Modos de adquisición por sucesión universal y a titulo particular.

- Sucesión universal. Nos referimos a una adquisición a través de un único acto,

de todo el patrimonio de una persona o de una parte alícuota del mismo. Así
sucede, por ejemplo, en el caso de la herencia.

- Sucesión a titulo particular. Nos encontramos en la sucesión referida a un bien o

derecho concreto que se adquiere, por ejemplo, cuando compramos un bien
sucedemos a titulo particular en su titularidad, o también por ejemplo, cuando
cobramos una pieza de caza.

En Derecho Español adquisición a titulo universal es la herencia, que es el único caso en

que se admite, en los demás supuestos, se da una sucesión a titulo particular.

Modos de adquisición onerosa y gratuita. El que lo sea de alguna manera dependerá

de que haya recíprocamente prestaciones o en su caso, de que exista el empobrecimiento
para enriquecer a otro sin contraprestación alguna.

Modos de adquisición mortis causa o ínter vivos.

- Adquisición mortis causa. Tiene su razón de ser en el fallecimiento del anterior

titular pasando su derecho al nuevo titular el cual ocupa el puesto del anterior.

- Adquisición ínter vivos. No es necesaria la muerte para que se produzca la

adquisición de ese derecho.

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Artículo 609 C.civ. pretende realizar una enumeración exhaustiva de modos de adquirir
la propiedad y derechos reales, si bien, hay que señalar, el que la enumeración que hace
es incompleta porque, por ejemplo, no habla de la accesión.
Dice que la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y
transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia
de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la
prescripción.

El profesor Albadalejo realiza una enumeración de modos adquisitivos, si bien no sirven

para todos los derechos reales:
- la ocupación.
- la sucesión mortis causa
- la usucapión
- la tradición precedida de contrato
- la inscripción en el Registro de al Propiedad precedida del acto que da base a la
adquisición. Por ejemplo, en el derecho de hipoteca
- la accesión
- la adjudicación por acto de la autoridad judicial o no.
- la separación de partes del cuerpo que no esté prohibida por el ordenamiento
jurídico y que permita la adquisición de un derecho patrimonial sobre esa cosa.
Por ejemplo, la sangre transfundida o el pelo cortado para hacer un postizo.
- por cualquier otro hecho a los cuales la ley atribuya ese efecto.

2. La usucapión.
- Concepto (Continuada + tiempo + condiciones).
Medio a través del cual se puede adquirir la propiedad con una serie de requisitos. La
usucapión es una manera de institucionalizar una cierta violencia a través de la cual se
va a castigar al propietario por no reclamar la cosa. En la usucapión no hay delito
porque es una institución civil.
Art. 609 C.Civ.: modo de adquirir la propiedad y los derechos reales por medio de la
prescripción.
Art 1930. 1º C.Civ.: por la prescripción, adquisitiva o usucapión, se adquiere de la
manera y con las condiciones determinadas por la ley, el dominio y los demás derechos
reales.
El profesor Albaladejo alude a la prescripción adquisitiva o usucapión como la
adquisición o dominio de un derecho real poseible por la posesión continuada del
mismo durante un tiempo y las condiciones señalas por la ley.
Hay autores que dicen que es discutible e incluso injusta, ya que un titular pierde su
derecho para adquirirlo otro, sin embargo parece, que es necesaria, para el bien público
y por ello, y por ello, mantiene la doctrina actualmente la necesidad y la utilidad social
de la usucapión.

3. Clases de Usucapión.
- Ordinaria y extraordinaria.

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Usucapión ordinaria
Art. 1955.1 se requiere poseer con buena fe y justo titulo, durante un cierto tiempo
la cosa o el derecho de que se trate.
Usucapión extraordinaria
Solo se exige poseer la cosa o el derecho sin buena fe ni justo titulo, durante el plazo de
tiempo señalado por la ley, mas largo que el de la usucapión ordinaria.

- Mueble o inmuebles: se diferencia en función de que se adquiera la propiedad o

el derecho real sobre una clase de bienes o sobre otra, se diferencia en que la
prescripción de muebles, tiene plazo mas cortos que la de inmuebles. Aunque se
conjugan también en función de que sea ordinaria o extraordinaria.

4. Requisitos generales.

- Los sujetos.
A. El usucapiente es la persona física o jurídica que adquiere el derecho real por
usucapir, capacidad que se requiere, es la capacidad general de obrar.
En este sentido el art. 1931 C.Civ. (Pueden adquirir bienes o derechos por medio de
la prescripción los capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos).
También el robo o el hurto art. 1956 C.Civ. (Los que roban o hurtan una cosa
mueble y sus cómplices o sus encubridores, no podrán usucapirla a no haber
prescrito el delito o falta o su pena o la acción para exigir la responsabilidad civil
nacida del delito o falta).
Art 1933 C.Civ. (La prescripción ganada por un copropietario o comunero
aprovecha a los demás, esto es, si un comunero prescribe, equivaldrá a que toda la
comunidad prescriba junto a el).

B. El titular del derecho es aquel que lo pierde al haber sido adquirido por
usucapión por el usucapiente.
Art 1932.1 C.Civ. (Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en
perjuicio de toda clase de personas, incluso las jurídicas, en los términos señalados
por la ley, esto significa que, perteneciendo la cosa a una persona física, capaz o
incapaz, o a una persona jurídica, la usucapión operará contra el).

- El objeto

Cuando hablamos del objeto nos referimos a aquella cosa susceptible de ser poseída,
mas concretamente, al derecho de propiedad o al derecho real de que se trate susceptible
de posesión. Se ha de tratar, por tanto, de muebles o inmuebles que estén en el comercio
de los hombres. Nos encontramos con cosas susceptibles de propiedad, compra y
usucapión (ej: la sangre) ya que sino no pueden recaer derechos sobre ella.

- Los requisitos

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Presupuestos indispensables son la posesión y el tiempo. Ya que la usucapión de

produce mediante la posesión continuada durante cierto tiempo.

La posesión
Respecto de la posesión indicar el art. 1941 C.Civ. (La posesión ha de ser en concepto
de dueño, publica, pacifica y no interrumpida para que quepa la usucapión)

1. Posesión en concepto de titular del derecho real de que se trate. En este

sentido, el art.1941 C.Civ. solo alude al concepto de dueño, sin embargo el art
1447 C.Civ. también alude solo al concepto de dueño. Realmente cabe usucapir
cualquier otro derecho real, ahora bien, se ha de usucapir no en concepto de
dueño, sino por ejemplo, en concepto de titular de la servidumbre o en concepto
de usufructuario, y será ese derecho real el que se adquiera y no la propiedad.

2. La posesión pública en el art.1941 C.Civ. (que sea susceptible de ser conocida,

de manera que no se impida al autentico titular el que esa posesión llegue a su
conocimiento, y por tanto, pueda ser reclamada la cosa). La publicidad es muy
importante.

3. Posesión pacifica del art. 1941 (pacifico significa que el poder de hecho no se
mantiene por la violencia, hay que tener en cuenta que cabria la obtención
violenta, pero que dejase de serlo y pasase a ser pacifica, una vez que cesa la
violencia). Tenemos un problema probatorio.

4. Posesión ininterrumpida, se ha de poseer durante el tiempo señalado según los

casos. Art 1943 C.Civ. (la posesión se interrumpe para los efectos de la
prescripción naturalmente o civilmente). Se interrumpe naturalmente cuando por
cualquier causa se cese en ella por más de un año. La interrupción civil es
aquella donde la posesión civil no cesa, pero se interrumpe debido a una
reclamación judicial tendente a hacerla cesar. Hay que tener el cuenta el
problema de la prueba de la interrupción art. 1961.2 C.Civ. (el que demuestra la
posesión anterior y actual, se entenderá que poseyó durante el tiempo
intermedio). La interrupción no se presume, sino que tiene que ser expresa, se
tiene que probar, si se interrumpe, se inutiliza el tiempo transcurrido, y
comenzaría nuevamente el computo del plazo.

El tiempo
Toda usucapión exige un plazo de tiempo, se distingue según sean cosas ordinarias o
extraordinarias y muebles o inmuebles.
- Ordinaria de muebles: 3 años
- Extraordinaria de muebles: 6 años
- Ordinaria inmuebles: 10 años. Seria de 20 años entre ausentes, entendemos por
ausente, no a los declarados ausentes, sino a aquellos que no están porque residen en el
extranjero o en ultramar. Es posible que parte este presente y parte ausente. En este
caso, cada dos años de ausencia, se computan como 1 de presencia. Si la ausencia no
fue de un año entero y continuo no se toma en cuenta para el cómputo.
- Extraordinaria inmueble: 30 años.
La suspensión de la prescripción, no hay perdida de tiempo, sino que el plazo de puede
acorta y reanudar la usucapión. Habrá que ver las circunstancias para distinguir si hay
interrupción o prescripción.

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5. Requisitos especiales de la usucapión ordinaria.

En la usucapión extraordinaria solo necesitamos la posesión, pero en la usucapión
ordinaria, además, necesitamos art. 1955 C.Civ. (cosas muebles), art. 1957 C.Civ.
(cosas inmuebles): el que la posesión sea de buena fe y que haya justo titulo.

Cuando hablamos de buena fe, nos referimos a que el usucapiente ha de creer que le
corresponde dicha posesión, cree que es titular aunque en realidad este usucapiendo. La
buena fe en dos aspectos:
- Art. 1950 C.Civ.: la buena fe del poseedor consiste en creer que la persona de
quien recibió la cosa era sueño de ella y podía trasmitir su dominio.
- Art. 433 C.Civ.: se reputa poseedor de buena fe, al que ignora que en su titulo o
modo de adquirir exista vicio que lo invade.

Necesitamos justo titulo, refiriéndonos a un hecho suficiente para haber en su caso,

producido la adquisición del derecho real de que se trate, aunque en el caso concreto,
por alguna razón externa a él, no se produjo. Justo titulo podría ser: compra, donación,
permuta,…
Art.1952 C.Civ.: define justo titulo al señalar que se entiende por justo titulo aquel que
legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.
Nos referimos a un titulo que se ajusta a la finca que se quiere usucapir, y que justifica
el derecho que nosotros queremos tener.

Es necesario que el titulo sea verdadero, justo, valido y probado.

6. Renuncia y efectos.
- Renuncia

Cabe renuncia a la usucapión ganada, pero no a la usucapión por ganar, de manera que
solo cabe una renuncia posterior y no previa, si bien, la renuncia posterior tendrá un
efecto retroactivo. Art 1935 C.Civ.
La renuncia no puede ir en contra del interés o del orden publico ni perjudicar a
terceros. Tampoco esta sometida a un limite de tiempo y no exige forma solemne para
renunciarla.
La capacidad para renunciar es la capacidad para enajenar (art. 1935 C.Civ.)

- Efecto

La adquisición del derecho real de que se trate, una vez cumplidos los requisitos ya
vistos. La adquisición de produce ipso iure, una vez que trascurre el plazo de tiempo. La
adquisición tendrá efecto retroactivo, se entenderá que empezamos a ser propietario o
titulares del derecho en el momento que comenzó la usucapión.

La usucapión, implica un efecto penal (art. 245.1, 146, 247 C.Civ.)

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TEMA III: EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL

5. La extinción y pérdida de los derechos reales.

El profesor Albaladejo clasifica los modos de perder el dominio de voluntario o

involuntarios, según dependan o no de la voluntad o no del dueño. Además, cuando
hablamos de perdida, debemos distinguirlo de extinción.

Puede haber pérdida con extinción del derecho, si se extingue totalmente el derecho, sin
transmitirse a otro. También puede haber pérdida sin extinción, por ejemplo, cuando el
anterior titular lo transmite a otro.

Puig Brutau define los modos de extinción y perdida de dominio como aquellos hechos
y actos jurídicos previstos por la ley como causa eficiente de que el dominio o el
derecho real sobre una cosa, deje de corresponder a un sujeto determinado.

Podemos distinguir 2 modos de perder el dominio:

- Modos voluntarios. Aquí se encuentran la disposición del derecho, la renuncia

y el abandono.
- Modos involuntarios. Nos encontramos con la perdida de la cosa, puede serlo,
por salida del comercio (perdida jurídica), o bien por destrucción de la cosa
(perdida material). En segundo lugar tenemos la adquisición originaria o la non
domino, por tercera persona. En tercer lugar, la expropiación forzosa y el cuarto
la revocación.

6. Causas de la pérdida y extinción.

 La disposición del derecho

Es un modo voluntario de pérdida del dominio. Conviene tener presente que como
contenido del derecho de propiedad, se encuentra la facultad de libre disposición, ya
que, a través de ella, el titular tendrá poder para transmitir el dominio. Si hablamos de
disposición total o enajenación del derecho de propiedad, veremos que, el propietario
anterior, pierde para si el dominio, adquiriéndolo otro.

 La renuncia y el abandono

Cuando hablamos de renuncia y abandono nos referimos a un modo voluntario de

perdida del dominio o derecho real que se tiene.

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Renuncia

Los derechos reales, como regla general pueden ser objeto de renuncia. Art 6.2 C.Civ
(‘la exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella
reconocidos solo serán validas cuando no contraríen el interés o el orden publico ni
perjudiquen a terceros’)

Para la renuncia se deben cumplir unos determinados requisitos:

1. Respecto del sujeto que renuncia: necesita, igual que para el abandono, una
capacidad de disponer, y además, un poder de deposición.
2. En cuanto al objeto, de entrada, son renunciables, todos los derechos reales. Y
de forma expresa, aparece mencionados art.513 y 529 C.Civ. (el usufructo, el
uso y la habitación) / art.544 y 546 C.Civ.(la servidumbre).
3. Acto de la renuncia: nos referimos a una declaración unilateral de voluntad que
puede ser, expresa o tacita, pero que ha de ser inequívoca. No se necesita más
voluntad que la declaración de voluntad en tal sentido, hecha por el titular, sin
que tenga que realizar ningún otro acto.
Ahora bien, si nos referimos al derecho real de propiedad, y además, la cosa
cuyo derecho de titularidad pretendemos renunciar, esta en poder del
renunciante, se requiere también que el renunciante se desposea de la cosa, que
la abandone, y no se produce hasta ese momento, la perdida del derecho.

Abandono

Cuando hablamos de abandono, nos referimos a una perdida del dominio, provocada
por el dueño de la cosa, que hace dejación de su posesión con intención de perder su
propiedad. La facultad de disposición del titular, hará que el titular, ejercitando su
facultad de dominio, pueda abandonar la cosa, ya que no hace falta otra voluntad que la
de su dueño.
Sin embargo, no existen respecto del abandono, una regulación expresa en nuestro
ordenamiento, aunque se entiende admisible en base al art 6.2 C.Civ., señalar que la
desposesión de la cosa objeto de propiedad, surge en el derecho romano como deditio,
ello supone, que se distingan 2 elementos en el abandono:

- Animus dereliquendi: voluntad de renunciar al derecho de propiedad sobre la

cosa.
- Corpus derelictionis: es la desposesión efectiva de tal cosa.

El objeto del abandono es el derecho de dominio sobre al cosa. Presenta una serie de
requisitos:
- El abandono como medio de perder el dominio se efectúa mediante la dejación de la
posesión (art.469.1 C.Civ.) con intención de perder la cosa, es decir, se requiere
animus dereliquendi y corpus derelictionis.
- De esta manera al abandonar la posesión, la cosa, por voluntad de su dueño, deja de
estar sujeta a dicha voluntad. Conviene señalar que el abandono, no exige una
declaración, porque no tiene unos destinatarios singularmente favorecidos.
- Por tanto, no es un negocio formal, pero que si hacemos tal renuncia de forma
expresa y autenticada, en un documento publico, podremos inscribirlo en el registro de
al propiedad.

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Aunque no se exige la declaración, es un negocio jurídico no formal, pero si se hace

expresa y en documento publico es inscribible. Nadie puede ignorar lo inscrito en el
registro.

 Pérdida de la cosa

Modo voluntario de pérdida del dominio. Un derecho real recae sobre una cosa, por
tanto, si la cosa se pierde, jurídica o materialmente, se pierde en derecho.
Con la perdida material de la cosa nos referimos a la destrucción total de la cosa sobre
la cual recae el derecho, de forma que el derecho real se extingue. Si la destrucción no
es total, sino parcial, subsiste el derecho real sobre la parte de la cosa que reste.

Con la perdida jurídica nos referimos a la salida de la cosa del comercio de los hombres.
La cosa deja de ser idónea para el trafico jurídico deviniendo una res extra comercium,
en este caso, por tanto, la razones con jurídicas para la perdida de la cosa, no hay
razones materiales, simplemente deja la cosa de ser apta para ser sometida al poder
jurídico de los particulares, extinguiéndose el poder que tales particulares tuvieran sobre
la cosa.

 Adquisición originaria por otro

Es un modo involuntario, es decir, el titular pierde el dominio, porque la cosa sobre la

que recae ese dominio, es adquirida por otro, pero no porque la transmita su propietario,
sino porque el nuevo titular la adquiere con una adquisición originaria. Así por ejemplo,
es el caso de la usucapión, cuando alguien usucape, adquiere ex novo su derecho, y se
extingue el titular del derecho anterior.

También puede adquirirse esta por accesión, hallazgo y por adquisición non domino.
Este último es excepcional, se producen en casos en los que, el que aparece
formalmente como propietario, pero sin serlo, transmite la cosa a un tercero, el cual la
adquiere de buena fe, si bien, la propiedad no era del transmitente, sino de otra persona
distinta.
Así por ejemplo, art. 464.2 C.Civ (si el poseedor de al cosa mueble la adquiere de buena
fe, el dueño de la cosa no podrá obtener la restitución). En cuanto a bienes inmuebles el
art.34 de la Ley Hipotecaria.

En el caso de que se adquiera por abandono de la cosa, se adquiere por usucapión,

pudiendo ocuparla, en cambio, en el supuesto de la perdida, el que la encuentra tiene la
obligación de devolverlo, tal como señala el art. 615 C.Civ.(si encuentro algo en la
calle, estoy obligado de entregarlo).

El problema esta en que si la persona la perdió o la abandono. Conviene señalar que

haya una inequívoca intención de abandonar la cosa, algunos autores, prefieren hablar
de cosas presumiblemente perdida y presumiblemente abandonada.

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 Expropiación forzosa

Nos referimos a un privación de un derecho real realizada por la administración, por

causa de utilidad publica o interés social, previa indemnización (art. 33.3 C.Civ).
En la práctica el depósito se hará posteriormente.

 Revocación

Hablamos de un modo involuntario, porque se pierde el derecho de propiedad,

volviendo al anterior titular, al transmitente. Puig Brutau dice que es la facultad de la
persona para determinar la perdida del derecho de propiedad o de otro derecho real, para
su actual titular y para que reingrese en el patrimonio de quien lo transmitió. Se produce
así por tanto, la restitución al transmitente del derecho de propiedad que este a su vez
había transmitido.

Requisitos:
- voluntad de transmitir el dominio y la efectiva transmisión.
- enajenación valida.
- revocación: ejercicio de poder conferido por la ley. Se produce un cambio de
voluntad mediante el ejercicio de un poder que la ley ha concedido a tal
transmitente

Clases de revocación:
- Revocación real: cesa inmediatamente la propiedad en el adquiriente renaciendo sin
más en el enajenante.
- Revocación obligatoria. Se necesita un acto para transmitir la propiedad al enajenante
La responsabilidad por el perecimiento de la cosa ocurrirá por caso fortuito tras la
obligación de restituir, salvo si incurrió en mora.

Efectos de la revocación:

- Revocación ex tund: tiene efectos retroactivos al momento al que se celebro el acto de

que se trate.
- Revocación ex nunc: no tiene efectos retroactivos.

- En la revocación obligatoria no hay efectos frente a terceros

- En la real se debe ejercitar la revocación mediante una reivindicatoria
- La responsabilidad por el perecimiento de la cosa ocurrida por caso fortuito tras la
obligación de restituir.
- En cuando a la retroactividad habría que verla caso por caso, por regla general la
revocación real será retroactiva mientras que la obligatoria no lo será.

 Consolidación
Un derecho real en cosa ajena, pero que se supone que al titular del dominio se le
sustraen cosas para transmitirlas a otra.
Cuando hablamos de derecho real o cosa ajena, nos encontramos con que sea cual sea su
naturaleza o su función se extinguen por consolidación, es decir, por la remisión de la

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DERECHO CIVIL II

propiedad y del derecho real en cosa ajena en una misma persona. Ej/ el nudo
propietario y la usufructuaria, al fallecer la usufructuaria, se consolida en el propietario
al propiedad.

TEMA IV: LA PROPIEDAD

Derecho real de propiedad: evolución histórica y conceptual.

Se produce una evolución histórica que se divide en:

- Concepción romana: el propietario tenía un poder pleno.

- Concepción medieval: podemos encontrar un derecho germánico, en donde el

titular de la propiedad era la colectividad, y no los individuos que la componían.
Aparece así una propiedad colectiva con una función social. También, al
desaparecer este derecho germánico, la propiedad territorial quedo unida a la
soberanía territorial.

- Concepción moderna: nos encontramos con la propiedad como un derecho

absoluto, exclusivo, excluyente e ilimitado (carta de derechos del hombre y
ciudadano).

- Concepción codificaciones: nos encontramos con que se habla de la propiedad

como el más amplio poder que se podía tener sobre una cosa material, y se
resaltan las facultades de gozar y disponer. Eso si, con una alusión, al carácter
no ilimitado.

Concepto actual de propiedad

Podemos hablar de que la propiedad es un poder unitario, y no una suma de facultades

que se concede a un propietario. El derecho de propiedad se podría definir como el mas
amplio poder de dominación que el ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas,
ahora bien, no se trata de un poder ilimitado, ya que la ley señalara sus limites,
indicando lo que se permite al señorío o no. Es cierto además, el que el titular del
dominio, puede no tenerlo pleno, sino limitado, nos encontramos así también, con que
las facultades del propietario pueden estar reducidas por las facultades que tenga otra
persona con derecho sobre la misma cosa. Por ejemplo, un copropietario o un titular de
un derecho real limitativo.
Nos encontramos con que pueden existir límites y limitaciones. Los limites serian un
elemento connatural del derecho de propiedad, de forma que el propietario solo pueda
hacer aquello que su derecho de propiedad le permita.(puede usar y disfrutar del piso,
peor no puede acumular basura)
Limitaciones: se reduzcan los derechos del propietario mediante una disposición legal
expresa, ya sea por necesidad de interés público o privado (expropiación).

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DERECHO CIVIL II

Caracteres
Elementos esenciales

1. Generalidad: el titular del derecho real de propiedad tiene la totalidad de las

facultades que la ley permite sobre la cosa. Por ejemplo/ si yo rompo un libro
hago un abuso de derecho. Siempre dentro de sus límites normales. Si se trata de
un iure relaea tendremos las especiales facultades que se nos hayan concedido.
Es muy importante señalar, que la propiedad se presume libre de cargas y
gravámenes, lo que llamamos presunción de libertad de dominio.
2. Abstracción: el derecho de propiedad se concibe independientemente de las
facultades singulares que lo conforman, que pueden faltar en mayor o menor
medida.
3. Elasticidad: si el propietario carece de alguna propiedad, por un derecho real
sobre cosa ajena, al extinguirse este, el propietario reabsorberá tal facultad.
4. Exclusividad: se puede excluir a cualquier persona no titular de su relación con
la cosa (relativo).
5. Perpetuidad: el derecho real esta llamado a durar ilimitadamente, en manos de
sus sucesivos titulares.

El derecho de propiedad en el art. 348 C.Civ. (art. 349, 350 C.Civ.). El código civil
alude a gozar y dispones y la capacidad de reivindicar. El tenedor, en este caso, es el
que tiene la cosa para utilizarla.
Nos encontramos con un concepto que tiene la ventaja u inconveniente de ser adaptado
en cualquier ordenamiento, y que parece conceder un poder o gran margen al poder o
facultad del propietario, sin más limitaciones que la establecida por las leyes.

Extensión
El derecho de propiedad en la constitución:

Articulo 33 CE, se encuentra en la parte de los derechos fundamentales que no es

susceptible de recurso de amparo.
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. Quiere decir que
lo configura como un derecho anterior y previo a la propia constitución. No hay
propiedad ni herencia porque lo diga la constitución, las personas tienen derecho
a estas y la CE solo puede reconocerlos.
2. La función social de estos derechos delimitara su contenido, de acuerdo a las
leyes. Se reconoce el derecho, pero que el contenido se delimita exclusivamente
a la función social.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de
utilidad pública o interés social, mediante a correspondiente indemnización y de
conformidad con lo dispuesto por las leyes.
La propiedad ya no es tanto una idea de derecho sino de obligaciones.

El derecho de propiedad esta en la sección destinada a derecho y deberes de los

ciudadanos, se reconoce, señalando que solo cabe su privación si hay causa justificada
de utilidad publica o interés social, obliga a que la propiedad cumpla con su interés
social y obliga a indemnizar a propietario que se ve privado de sus bienes. Ahora bien,
hay que tener en cuenta, que el derecho de propiedad ha cambiado en cuanto a su

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DERECHO CIVIL II

configuración. Así se entiende que hoy en día ya no es un derecho individual propio del
estado liberal clásico, sino que el tribunal constitucional se entra a configurarlo como
ese dominio, teniendo en cuenta la pluralidad de figuras y situaciones jurídicas
reguladas por la ley. Hablamos así de una flexibilidad o plasticidad de dominio, por
haber distintos tipos de propiedades con estatus jurídicos, distintos según los bienes
sobre los que recaiga dicho dominio. En este sentido:

STC 37/1987, de acuerdo con esta, el derecho de propiedad deja de entenderse como
individual y personal, para articularse como una institución jurídica objetiva, cargada de
limitaciones, que vienen dadas por la función social de que se trate, de ahí que el
contenido esencial del derecho de propiedad debe necesariamente incluir la referencia a
la función social, no como un limite, sino como parte integrante del derecho. Hay que
tener en cuenta también, el que la constitución reconoce el derecho a la propiedad
privada como un conjunto de derechos y obligaciones establecidos en atención a los
valores e intereses de la comunidad de acuerdo con las leyes, se conjuga así la utilidad
individual y la función social, configurándose, según los casos, de forma distinta en
cada categoría de bienes o tipo de bienes.

Es importante que el TS configura la propiedad como un derecho estatutario que puede

ser modificado por el ordenamiento jurídico, y que, por norma general, no dará lugar a
indemnizaciones, ya que al ser una creación de la ley, el titular solo tendrá las facultades
que en cada caso la norma de conceda. En este sentido STS 5.11.1996.

El TC señala que cabe plasmar una determinada concepción del derecho de propiedad
urbana, disociando la propiedad del suelo del derecho a edificar. También, conviene
tener en cuenta que existe una normativa administrativa sobre suelo y valoraciones, y
que existe la idea de que la propiedad del suelo ha abandonado el derecho civil, en
tanto, la propiedad privada casi desaparece cuando existe un proceso urbanizador.

Estructura del derecho de propiedad.

- Sujetos:

El código civil no contiene norma en cuanto a los sujetos, regulación específica para la
propiedad, por tanto, aplicaremos las normas generales sobre capacidad jurídica y
capacidad de obrar, tanto de las personas físicas como de las jurídicas.

Capacidad jurídica: es la facultad de ser titular de derechos y obligaciones.

Capacidad de obrar: es la facultad de ejercitar derechos y obligaciones por si
mismo, o por otro. Viene dado por el fin o el objeto social.

- Objeto:

Nos referimos a cosas susceptibles de sometimiento s su titular. Pueden ser corporales o

incorporales, muebles o inmuebles.
Ahora bien, no cabe la propiedad sobre cosas genéricas, sino sobre cosas específicas.
Existen propiedades distintas, ya que por ejemplo, hablamos de propiedades
inmateriales como una obra o como un invento. Hay que tener en cuenta además, que
las pluralidades de cosas no supone una propiedad sobre el todo, sino sobre cada una de
las cosas que la componen. Sin embargo, hay supuestos especiales (colección de un

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DERECHO CIVIL II

pintor conocido). Las partes de la cosa se entienden incluidas dentro de a cosa misma en
su unidad, y de entrada, no pueden constituirse en derechos distintos de propiedad.
Ejemplo: la puerta y la ventana de esta clase no son propiedades distintas de edificio,
sino que se encuentran en ella (art. 358,375, 381 C.Civ).

Contenido
Las facultades que lo integran son las siguientes:
1. Facultades jurídicas: la libre disposición y la exclusión.
2. Facultades materiales: el libre aprovechamiento.

Facultad de libre disposición art. 348 C.Civ.

Es una facultad libre de disponer de ella, se trata por tanto, de transmitirlo a otra, de
forma total o parcial. Las formas que encontramos son: la enajenación (trasmisión a otra
persona), gravamen (transmitir un derecho real, trasmitiendo a un tercero las facultades
de dominio), trasformas o destruir, variando la naturaleza, forma o destino de la cosa,
abandonándola o inutilizándola.
Esta facultad de libre disposición debe de realizarse de acuerdo con la ley, y por ello,
según los casos, encontraremos prohibiciones de enajenación o limitaciones. También
podemos encontrar limitaciones a esa posibilidad de destrucción o transformación.

Facultad de libre aprovechamiento

Se trata de la utilización de la cosa. Hablaríamos de usa y disfrutar. Usar consiste en

utilizar la cosa mis, disfrutar seria el percibir los frutos de la cosa, normalmente estas
facultades pertenecen al propietario, pero pueden pertenecer a otra persona. Pertenecer
al propietario los frutos naturales, industriales, civiles.
Conviene señalar que este uso y disfrute no es libre, sino que tendrá que hacerse de
acuerdo con la ley, será la ley específica del bien, la que determina en que medida cabe
ese uso y disfrute. El no uso seria una vía anormal del derecho.

Exclusión

También tenemos que tener en cuenta la facultad de exclusión, hablamos de la

posibilidad de exclusión de la cosa al goce, el cerramiento de finca, y la facultad de
deslinde y amojonamiento.

*Ley del suelo

Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.

1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del
mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada
momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del
bien. Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el
régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 17.

Las facultades a que se refiere el párrafo anterior incluyen:

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DERECHO CIVIL II

a. La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del

suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el
carácter legal de edificación.
b. La de edificar sobre unidad apta para ello en los términos dispuestos en la letra d
del artículo 6, cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla
edificabilidad para uso o usos determinados y se cumplan los demás requisitos y
condiciones establecidos para edificar.

Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización

administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y
urbanística. Su denegación deberá ser motivada.

En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o

derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

c. La de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización a que se refiere la

letra a del apartado 1 del artículo 14, en un régimen de equitativa distribución de
beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación.

Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario
dispondrá del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, que no
podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda conocer
el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados.

2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde
determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables
y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.

1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones,

comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a
usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las
condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad,
salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora
y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el
límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración
las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras
que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.

En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad, el deber de
uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o esté vacante de edificación, el deber de
conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de
erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o
al interés general; incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y
las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y
mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las
actividades que se desarrollen en el suelo.

2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras a y b del apartado primero del artículo
anterior, en terrenos que se encuentren en el suelo rural a los efectos de esta Ley y no estén

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DERECHO CIVIL II

sometidos al régimen de una actuación de urbanización, comporta para el propietario, en la

forma que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística:

a. Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa
vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado, en los términos
previstos en la normativa que sea de aplicación.
b. Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para legitimar
usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria.
c. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, la
construcción o la edificación con las redes generales de servicios y entregarlas a la
Administración competente para su incorporación al dominio público cuando deban
formar parte del mismo.

3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c del apartado primero del artículo anterior,
conlleva asumir como carga real la participación en los deberes legales de la promoción de la
actuación, en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas y en los términos de la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así como permitir ocupar los bienes
necesarios para la realización de las obras al responsable de ejecutar la actuación.

Art 6.4 C.Civ. Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un
resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán
ejecutados en fraude de Ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se
hubiere tratado de eludir.
Art. 7.1 C.Civ. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena
fe.
Art. 7.2 C.Civ. La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del
mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las
circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del
ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente
indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan
la persistencia en el abuso.

Extensión.
El profesor Alvadalejo dice que si la propiedad es de una cosa mueble, no presenta
problema, porque el poder del dueño se extiende sobre la cosa entera, llegando hasta los
límites de esta. Ahora bien, nos vamos a encontrar con que el dueño no puede pretender
señorío sobre otro objeto, ni sobre el espacio donde se encuentre la cosa.

Si se trata de una propiedad inmueble, como por ejemplo un edificio o una finca
rustica, tenemos que ver que el poder del propietario alcanza a la cosa, pero cabe la
duda de suelo, subsuelo y vuelo. Cuando hablamos de suelo nos referimos no solo a la
superficie del terreno, sino a las construcciones o plantaciones que se encuentran sobre
el. Hay que tener en cuenta también, que se tarta de saber quien es propietario de lo que
esta por debajo y lo que esta por encima de la superficie, el subsuelo y el vuelo.
Igualmente tendríamos problemas para determinar los límites horizontales.

Sentido vertical:

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DERECHO CIVIL II

- Vuelo. El propietario del suelo, tiene la facultad exclusiva de la

utilización del espacio situado sobre el mismo.

- Subsuelo: la propiedad del inmueble comprende el subsuelo. Alude a lo

que esta debajo de el y el propietario por tanto, puede utilizarlo y excluir
a los demás, ahora bien, hay que tener en cuenta que esto tampoco es
cierto, porque será al ley la que determine si se puede utilizar o no ese
subsuelo. (ejm. AVE)

En referencia a estos dos el art. 350 C.Civ.: El propietario de un terreno es dueño de su

superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y
excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto
en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.

Sentido horizontal:

- Cierre de fincas: art. 388 C.Civ. Todo propietario podrá cerrar o cercar sus
heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera
otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.
El propietario estará obligado hacerlo, y según lo que se le establezca, tanto en fincas
rusticas como urbanas.

- Deslinde y amojonamiento: cuando hablamos de deslinde, nos referimos a

marcar los límites entre dos o varias fincas, y amojonamiento a marcar los hitos
o mojones que dan lugar a tales limites. En el deslinde podrían existir dudas,
pero en el amojonamiento no cabrían dudas respecto de los linderos.

Art. 384 C.Civ. Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con
citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá
a los que tengan derechos reales.

Deslinde y amojonamiento: marcar límites entre fincas y a marcar los hitos o mojones
que dan lugar a tales límites. En el deslinde podría haber dudas, pero en el
amojonamiento no habría dudas respecto de los linderos (2061 y ss LECV), que deben
ser identificados.

Limites
- Limites del dominio:

Fronteras hasta las cuales puede llegar el dueño, es el régimen normal de restricciones a
las que está sometido el dueño, ya sea por la ley, por la jurisprudencia o por la doctrina.

Frente a estos límites encontramos las limitaciones: que son aquellas que en casos
singulares se producen en el poder del dueño sobre la cosa. Albadalejo señala que son
limitaciones los derechos reales voluntarios, ya que si vienen impuestos por la ley son
limites (ej retractos legales), las servidumbres administrativas que se realizan en
beneficio de la comunidad y en tercer lugar las prohibiciones de enajenar.

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DERECHO CIVIL II

En los limites de interés privado comenzamos por las relaciones de vecindad:

restricción parcial de libertad de los dueños de fincas colindante para evitar
perturbaciones y molestias al ocupante de las fincas contiguas, al igual que suceded al
colindante respecto de nosotros; así, una nota característica es la reciprocidad. Pero
estas relaciones de vecindad corresponden al propietario, a los vecinos (como
arrendatarios, usufructuarios, etc).

Las inmisiones: cosas que derivan una actuación que gusta a uno y perjudica a otros,
una barbacoa que molesta a otros. Al hablar de estas relaciones nos referimos a unas
concretas, sin perjuicio de que existan otras que aparezcan en distintas ramas jurídicas
(relativas a humos, ruidos, etc):
552: vertiente natural de las aguas
569: derecho temporal de paso.
581-583: servidumbres de luces y vistas.
586: recogida de aguas pluviales en el propio fundo.
590: guardar debidas distancias sobre la construcción.
591: guardar distancias en las plantaciones.
1908: responsabilidad civil por los daños causados.

- Limites de interés privado:

-Relaciones de vecindad

-Medianería: nos referimos a medianera que puede ser un muro o zanja que se
encuentra en la línea divisoria d propiedades pero generando una comunidad entre los
copropietarios con derechos y deberes hacia ambos (571, 575 C.Civ.).

-Tanteo y Retractos legales: limites al derecho de propiedad que lo restringe en cuanto

a la libertad de disposición, de forma que la ley establece a favor de ciertas personas un
derecho a adquirir con preferencia frente a otras personas para el caso en que la cosa sea
enajenada. Estos derechos reales de adquisición preferentes son tanteo, retractos legales
y opción inscrita. Generalmente, el tanteo legal, previo a la enajenación, suele llevar un
retracto legal para el caso en q no se haya anunciado la venta de la cosa y se haya
procedido a su enajenación; a través de este retracto legal la cosa transmitida a un 3º
podrá ser adquirida por el titular del derecho de retracto en las mismas condiciones
establecidas en el caso anterior (art. 1521 C.Civ.). Supuestos de retracto legal:
comuneros, colindantes...

- Limites de interés público:

1. Por razón de persona: limites aplicables a extranjeros y a españoles en el extranjero.

2. Por razón de objeto: riberas de ríos (hay derecho d paso), bienes que integran el
patrimonio nacional o al patrimonio histórico (son bienes indisponibles).

3. Por razón del destino o actividad: en interés de la defensa nacional, protección del
medio ambiente, interés de las comunicaciones públicas, la zona marítimo-terrestre y el
derecho urbanístico.

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DERECHO CIVIL II

- Limitación impuesta por la voluntad del transmitente:

Son limitación es que reducen el poder del dueño y que son:

-Iura in re aliena: derecho real sobre cosa ajena, convienen tener en cuenta que si es la
ley la que los establece (en caso de retractos legales por ej) son límites y no
limitaciones.

-Servidumbres administrativas: sujetan parcialmente la cosa al beneficio de la

comunidad.

-Prohibiciones de disponer: restricción a la libre disposición de una cosa que reduce el

régimen de libertad que corresponde normalmente al propietario.

TEMA V: LA OCUPACIÓN

Es la forma más primaria de adquirir la propiedad. Consiste en apoderarse de algo que

no esta bajo el dominio de nadie y que por ello puede ser objeto de libre apropiación
(art. 610 C.Civ.). A través de la ocupación solo se adquiere la propiedad, pero no el
resto de los derechos reales. Albadalejo la define como la toma de posesión de una cosa
mueble no poseída sin dueño, con animo de hacerla nuestra, es un modo originario de
adquirir la propiedad; la doctrina discute si un simple hecho jurídico o si se trata de un
negocio jurídico unilateral.

Requisitos de la ocupación:
- Sujeto: necesitamos un ocupante, alguien que toma posesión de la cosa: tiene
que tener aptitud para entender y querer, que le permita adquirir la posesión de
la cosa con la intención o animus de adquirir su propiedad.

- Objeto: serán cosas apropiables por naturaleza, es decir, tiene que ser un bien
idóneo para ser ocupado. Tiene que producirse una aprensión material efectiva
de la cosa, de forma que el ocupante detenta la posesión material de la res
nullius, y en 2º lugar el ocupante realiza actos que la conciencia generalizada
considera adecuados para suponer la titularidad dominical; por ejemplo, se anula
públicamente que se ha encontrado una escultura.

- Ánimo de apropiación: por parte del ocupante, que quiere convertirse en

propietario.

- Carencia de dueño: el bien debe encontrares abandonado o sin dueño, así

encontramos los bienes vacantes que nunca han tenido dueño, bienes
abandonados por el dueño y los tesoros ocultos.

El regimiento jurídico es distinto según los casos:

- Cosas procedentes del mar: productos del mar y sus riberas, existe una
normativa específica para el caso de las concesiones para el marisqueo; con
estos productos nos referimos a res nullius susceptible de ser adquirido por

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DERECHO CIVIL II

ocupación. El 617 se remite a las leyes especiales (ley de puertos, ley de

hallazgos marítimos y a la normativa que regula la recogida-comercialización de
algas y sargazos); si aparece el propietario de la cosa se le devolverá la cosa,
pero deberá pagar al hallador los gastos y 1/3 del valor de las cosas; si no parece
el propietario en el plazo de 6 meses, las cosas son res nullius y las adquiere por
ocupación el hallador, si su valor no excede de 60€; si vale mas, se subasta la
cosa, el hallador tendrá derecho a 60€ y además, a 1/3 del exceso sobre esta
suma obtenido en la subasta. El remanente lo adquiere el estado, por ello
podemos decir que este caso no hay ocupación sino un premio en metálico por el
hallazgo.

- Cosas muebles en general: hallazgo, tesoro y animales.

Art. 610 C.Civ.: la cosa mueble sin dueño, puede ser adquirida por ocupación, cuando
es aprendida materialmente, con ánimo de adquirir su propiedad.

Los animales son susceptibles de ocupación cuando carecen de dueño, podemos así
distinguir, tres grupos: animales domésticos, animales domesticados y animales
salvajes. Hay que tener en cuenta que, cabe la ocupación de animales, esto es, si
tomamos posesión de ellos con ánimo de apropiárnoslos. Ejemplo/ gatito abandonado
por la vecina, que yo recojo y me quedo. Ahora bien, generalmente se ocupan mediante
la caza, y por ello, habrá que ver la legislación aplicable en cada caso concreto.

1. Animales mansos o domésticos: nacen y se crían bajo el poder de la persona, no

son res nullius, y por eso, no pueden ser adquiridos por ocupación. Si se
abandonan los animales domésticos, se pierde el dominio sobre ellos, y siendo
res nullius, se pueden adquirir por ocupación. Es posible también que dejen de
ser domésticos y pasen a ser salvajes. Ejemplo/ perros asilvestrados, que se rigen
por la normativa de animales salvajes, y pueden ocuparse por caza de acuerdo
con la legislación que lo regule.

2. Animales salvajes o fieros: son los que ordinariamente no nacen ni se crían bajo
el poder del hombre. Si no es de aplicación otra normativa, si están en libertad,
son res nullius, y susceptibles de ocupación, pasan a ser propiedad de aquel que
los ocupa, pero sin embargo, pierde su propiedad si se le escapan.

Art. 465 C.Civ.: los animales fieros solo se poseen mientras se hallaren en
nuestro poder. También hay que pensar, que es posible la ocupación de animales
salvajes, mediante la caza y la pesca.

3. Animales amansados o domesticados: hablamos así de animales fieros o

salvajes, pero que están domesticados, pasan a recibir el trato de los domésticos.
No son res nullius, no cabe ocupación, pero si se abandonan o escapan, vuelven
a ser salvajes, y son, por tanto, ocupables.

Art 612.3 C.Civ.: el propietario de animales amansados, podrán también

reclamarlos dentro de 20 días a contar desde su ocupación por otro, pasado este
termino, pertenecerán al que os haya cogido y conservado.

- Cosas inmuebles:

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DERECHO CIVIL II

Inmuebles res nullius, se adquiere su propiedad por el estado, no por ocupación, sino de
forma automática, se pretende así, que la cosa nunca sea res nullius, y por tanto, no
llegue a se ocupable. El particular por tanto, no puede ocuparlos, pero podrá poseerlos y
llegar a adquirirlos por usucapión.

El hallazgo.
El hallazgo se va a producir respecto de una cosa mueble, pero que se ignora si esta
abandonada o perdida, o sabiéndose perdida, no se sabe quien es su propietario. Se
produce entonces el hallazgo, que en su caso, de seguirse desconociendo al propietario
puede dar lugar a la adquisición de la propiedad.

Art. 615.1 2º C.Civ.: cuando el poseedor de una cosa mueble no sea conocido, deberá
consignar a favor del alcalde del pueblo donde se encontrase.

Nos encontramos entonces, con que de presentarse el propietario, recupera la cosa, pero
esta obligado a abonar la 10 parte de la suma o el precio de la cosa encontrada, esto es
hasta los 12 euros, si lo hallado excede a 12 euros, el premio se reduce a la vigésima
parte de lo encontrado. Ahora bien, hay que tener en cuenta, que puede no presentarse el
dueño, si este no se presenta en el plazo de 2 años, a contar desde el día de la segunda
publicación del hallazgo art. 615.4 C.Civ. se adjudica la cosa al que la hubiese hallado,
eso si, tendrá que satisfacer los gastos que se producirán por la custodia de la cosa
consignada. En este caso, el ya propietario adquiere definitivamente la propiedad por
ocupación.

Si se trata de una cosa mueble que no pueda conservarse sin deterioro o sin hacer gastos
que deterioren la cosa, se venderá en subasta después de que hayan pasado 20 días,
haciendo el anuncio la segunda vez, sin que se hubiera presentado el dueño y se
depositara su precio, art. 615.3 C.Civ..

El tesoro oculto.
Art. 614 C.Civ.: el que por casualidad descubre tesoro oculto el propiedad ajena, tiene
derecho a el.

Art. 352 C.Civ.: nos dice que se trata de un depósito oculto e ignorado de dinero a y
otro objetos preciosos, cuya legitima pertenencia no conste.

Art. 351 C.Civ.: una vez hallado materialmente ese tesoro, pertenece al dueño del
terreno en que se haya.
Se descubra el tesoro la propiedad ajena o en propiedad del estado. Si se encuentra por
casualidad, la mitad corresponde al descubridor y el resto, al propietario del terreno. Es
posible también que los efectos descubiertos sean interesantes para las ciencias o las
artes, en cuyo caso, dice el código civil, el estado podrá adquirirlos por su justo precio,
que se distribuirá de conformidad con lo reseñado. Conviene tener en cuenta la
legislación sobre patrimonio histórico español, que realiza una excepción a este ppio,

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DERECHO CIVIL II

señalando como propiedad del estado, estos bienes que se encontraron, dando derecho
en su caso, a un precio o recompensa, y no a la adquisición de la propiedad de la cosa.

La accesión.
Art. 353 C.Civ.: la propiedad da derecho por accesión a todos los que ellos producen,
es lo que llamamos accesión discreta, o también aquello a que se les une o incorpora
natural o artificialmente, es lo que llamamos accesión continua. En ambos casos, el
dueño de la cosa más importante, adquiere por accesión la propiedad de los frutos o de
la cosa incorporada. Nos encontramos, con que de esta manera, la cosa principal
continua complementada con la accesoria, producida o incorporada a ella, de manera
que la cosa accesoria desaparece y para a incorporarse a la principal.

Podemos decir que la accesión discreta, es una facultad de dominio. La accesión

continua, en cambio, es un modo de adquirir la propiedad.

Art. 609 C.Civ.: no incluye la cesión como modo de adquirir, sino que la trata como una
derivación de la propiedad, o como un derecho o facultad.

- Clases:
1. Accesión discreta y accesión continúa. Accesión discreta: el propietario hace suyos
los frutos de la cosa de su propiedad. Accesión continúa art. 354 C.Civ.: el propietario
hace suya la cosa que se une o incorpora a la ppal.

2. Accesión natural o artificial. Accesión natural: las cosas se unen o incorporan por
un hecho de la naturaleza. Accesión artificial o industrial se produce por un acto
voluntario del hombre.

3. Accesión inmobiliaria y accesión mobiliaria. Accesión inmobiliaria se produce

entre inmuebles. Accesión mobiliaria: se produce entre cosas muebles, y tiene las
siguientes variedades: adjunción, conmixtión y especificación.

4. Accesión horizontal y vertical. Accesión horizontal comprende los casos de unión

de cosa, esto es, la adjunción, conmixtión y especificación. La accesión vertical se
refiere a casos de construcción de obras o de plantación de una finca.

- Accesión discreta. El fruto es un producto o una utilidad que supone el

rendimiento de la cosa de acuerdo con su destino económico y sin alterar su sustancia,
de alguna manera, ese fruto es una cosa nueva respecto de la cosa que lo produce.

Clases de frutos:
- Naturales, industriales y civiles. Los naturales son productos espontáneos de la
tierra, las crías y los demás productos de los animales. Los industriales son los
obtenidos como consecuencia del trabajo del hombre. Frutos civiles son aquellos
que se producen por razón de una relación jurídica constituida sobre la cosa, por
ejemplo, la renta de un arrendamiento es un fruto civil producido por una finca
urbana.

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DERECHO CIVIL II

- Aparentes y no aparentes. Los aparentes son los manifiestos y los no aparentes

son los no manifiestos o no nacidos. Los aparentes muestran su existencia, los
no aparentes no. Los aparentes pueden ser: pendientes, separados y recibidos.
Los pendientes son los adheridos a la cosa. Los separados y recibidos son los
separados de la cosa que producen los frutos, pasan a ser cosa nueva y pasan a
ser atribuidos al titular.

La accesión discreta no es una verdadera accesión, es una facultad del dominio, de

manera que el propietario hace suyos los frutos de las cosas que le pertenecen. Art 354
C.Civ.: pertenecen al propietario: primero los frutos naturales, segundo los frutos
industriales, tercero los frutos civiles. Conviene matizar que el código civil alude al
propietario, pero el fruto puede no pertenecer a este, sino a aquel que ostente un derecho
que le faculte a hacer suyos los frutos, por ejemplo, un usufructuario o un inquilino o
arrendatario de una finca rustica destinada a explotación agrícola. Incluso podemos
decir, que en general, corresponden al poseedor tales frutos art. 451 y ss C.Civ.

Como se perciben los frutos:

Los frutos naturales o industriales se consideran adquiridos por su separación, sin que
sea necesaria su percepción, como dicen el art. 451 C.Civ. desde que se alzan o se
pagan. En cambio los frutos civiles se entienden percibidos por días, a medida que se
van produciendo cotidianamente art. 451 y 471 C.Civ.

Gastos:
Art 356 C.Civ.: el que percibe los frutos tiene la obligación de abonar los gastos hechos
por un tercero para su producción, recolección y conservación.

- La accesión continúa. Es la unión de una cosa a otra en calidad de accesoria y de

modo inseparable.

- La accesión natural de inmuebles: encontramos figuras como el aluvión (art.

366 C.Civ.); avulsión se distingue del aluvión porque no es consecuencia de una
obra paulatina del agua, sino de la violencia de las aguas (art. 1668 y 169
C.Civ.); mutación de cauce los problemas son cauce antiguo abandonado por el
agua y cauce nuevo, si eran de dominio publico (art. 370 C.Civ.) y el cauce
nuevo, este se aplica también a rios no navegables y flotables, ya que sus cauces
son de dominio publico (art. 372 C.Civ.); formación de isla (art. 373 C.Civ.).

- La accesión artificial de inmuebles: art. 359 C.Civ. todas las obras, siembras y
plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se
pruebe lo contrario.
Suelo propio+ materiales ajenos. Art 360 C.Civ. el propietario del suelo que
infiera en el, por si o por otro, plantaciones, construcciones y obras con materiales
ajenos, adquiere la propiedad del todo resultante por accesión, por el ppio del art
358 C.Civ.
Hay que señalar el art 360 C.Civ. que si el propietario obró de buena fe, debe abonar
el valor de los materiales ajenos al dueño de estos.
Art 360 C.Civ., si ha obrado en mala fe, esta obligado al resarcimiento de daños y
perjuicios. La incorporación hecha en suelo ajeno con materiales propios, nos
encontramos con que alguien modifica, siembra o planta, con materiales propios en

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DERECHO CIVIL II

terreno ajeno, en ppio se produce accesión del propietario del suelo al todo
resultante, por aplicarse el ppio superficie, solo cedit.
Suelo ajeno + materiales propios .Art. 361 C.Civ. edificar, plantar y sembrar en
suelo ajeno con buena fe, el dueño del terreno por accesión, tiene derecho ha hacer
suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida o bien puede
editar la accesión, ya que el código civil de concede el derecho a obligar al que
fabrico o planto a pagarle el precio del terreno y al que sembró la renta
correspondiente, es decir, habría una compraventa o un arrendamiento de terreno.
Edificación, plantación o siembra con mala fe, en este caso, el dueño del terreno
ajeno adquiere el todo resultante sin indemnización alguna (art. 362 C.Civ.). Art.
363 C.Civ. el dueño del terreno en que se haya modificado, plantado o sembrado
con mala fe, puede exigir la demolición de la obra, o que se arranque la plantación o
siembra, exigiendo que se vuelvan las cosas a su estado primitivo.
Suelo ajeno+materiales ajenos. Es posible que sea un tercero el dueño de los
materiales o el que hace la siembra o la plantación. Si no hay accesión, como
cuando se pide la demolición o separación, lo único que se plantea es el derecho a la
indemnización, esta corresponderá al dueño de los materiales que podrá reclamarla
de aquel que los utilizo indebidamente.
Ahora bien, si hay accesión y el tercero no procedió de mala fe art 365, será
indemnizado por el que utilizo los materiales y si carece de bienes subsidiariamente
por el dueño del terreno, ya que art 365 C.Civ.

- La accesión cosas muebles: adjunción, conmixtión y especificación.

Adjunción: es la unión de cosas que se distinguen pero no pueden separarse. Art 365
C.Civ. cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueño s de unen de tal
manera que pasan a ser una sola.
Art 365 C.Civ. de buena fe, el propietario de la ppial adquiere la accesoria
indemnizando su valor al anterior dueño.
Art 369.1 C.Civ. cuando lo hace de mala fe, pierde la cosa incorporada, y tiene la
obligación de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios producidos.
Conmixtión: mezcla o uniones de varias cosas de modo que no se distinguen ni se
pueden separar. Nos encontramos con mezcla de líquidos, materiales, vegetales. Se
produce accesión tan solo en el caso, de que el dueño de una de las cosas la haya
mezclado de mala fe. No hay accesión en el Art 381 C.Civ.
Especificación: art. 383 C.Civ. el empleo de materia ajena en todo o en parte para
formar una obra de nueva especie. La unión del trabajo de uno a la materia de otro.
Art 383.1 y 2 C.Civ.: el que de buena fe emplea materia ajena en todo o en parte para
formar una obra de nueva especie, hará suya la obra, indemnizando el valor de la
materia al dueño de esta. Si esta es más preciosa que la obra, o superior en valor, el
dueño de ella podrá a su elección, quedarse con la nueva especie previa indemnización
del valor de la obra o pedir indemnización de la materia.
Art 383.3 C.Civ. si hay mala fe en la formación de la nueva especie, el dueño de la
materia tiene el derecho de quedarse con la nueva obra sin pagar nada al autor, o de
exigir de este que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan
seguido.

- Accesión invertida. Nos referimos a la construcción extralimitada, de manera que

el dueño de un terreno, invade parcialmente o totalmente el terreno limítrofe, de manera
que la construcción queda en suelo propio y en suelo ajeno. Nos encontramos con que
no hay una regulación especifica en el código civil y se rige por la reglas de la accesión.

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DERECHO CIVIL II

Mala fe: constructor que actúa de mala fe. El dueño del terreno invadido puede optar,
arts. 361 y 363 C.Civ., entre valor del terreno o en su caso, la demolición de lo
construido, y además, que se le satisfaga la indemnización por lo daños y perjuicios
sufridos.

Buena fe: constructor que actúa de buena fe. La construcción no debe ser demolida ni
dividida, el todo, incluyendo el terreno parcialmente invadido, pertenece al constructor
que construyo en lo suyo y en lo del vecino, si bien, indemnizara al que era el dueño del
terreo invadido.

TEMA VI: ACCIONES PROTECTORAS DE LA PROPIEDAD

Indicaciones generales.
El derecho español protege al poseedor, incluso ante el mismo propietario. El
ordenamiento jurídico prevé un sistema general de protección mediante el ejercicio de
acciones. Se trata de proteger la propiedad y la posesión. Art. 348.2 C.Civ. el
propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa, la reivindicarla. Esta
indicación es incorrecta e incompleta, parece referirse solo a la acción reivindicatoria y
no al resto de las acciones

Protección de la actividad dominical.

- Acción reivindicatoria.
Concepto: cuando hablamos de reivindicar nos referimos a reclamar la propiedad de
algo que otro detenta o pose, sin titulo para ello. Albaladejo indica que la acción
reivindicatoria tiende a que se restituya al propietario aquella cosa por la persona que la
posee indebidamente, ya que como hemos visto, art. 348 C.Civ. La propiedad nos da
derecho a gozar, disponer y en su caso, reivindicar.
Art. 348.2 es parco en la indicación y por ello, al utilizarse muy frecuentemente, es la
jurisprudencia la que establece como funciona la acción reivindicatoria.

Presupuestos:
1º un propietario no poseedor reclama el dominio de su bien.
2º existe un tercero que posee el bien, pero no tiene un titulo que justifique dicha
posesión, y por ello, el propietario reclama el dominio de la cosa al poseedor de la
misma.

Requisitos:
- El actor ha de acreditar su propiedad sobre la cosa reclamada.
- La cosa ha de ser identificada con exactitud.
- El poseedor no tenga titulo alguno que legitime tal posesión.

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DERECHO CIVIL II

A. Dominio del actor:

- El reivindicante ha de acreditar que es el dueño y que ha sido probado ilegalmente de

la posesión (la posesión la realiza otro).
- La propiedad puede demostrarse a través de cualquier medio, no solo del titulo (como
la posesión, usucapión,..) en las cosas muebles, debido a la dificultad de la prueba. Para
los inmuebles es suficiente la inscripción en el registro de la propiedad.

B. Identificación de la cosa:

La cosa reclamada tiene que ser exactamente la que pertenece al propietario y no

cualquier otra.

C. La posesión infundada del demandado:

Aquel que tiene en su poder la cosa y carece de derecho para tenerlo, ya que no tiene su
titulo. Es posible que presente algún titulo, por ejemplo, el usufructo o un
arrendamiento, siendo necesario que el reivindicante solicite en la declaración el titulo
que se le oponga.

Efectos:
Si la sentencia es favorable, se restituye al propietario, que es su legítimo dueño,
incluyendo los frutos. Arts. 451 y ss. C.Civ. Se produciría la liquidación del estado
posesorio.

Plazo de ejercicio:
- Bienes inmuebles: 30 años. Salvo que con anterioridad a dicho plazo, la
usucapión de un tercero haya echo perder el dominio al propietario. Art. 1963
C.Civ.
- Bienes muebles: 6 años. Art. 1962 C.Civ.

**La acción reivindicatoria y la acción declaratoria del dominio. El dominio de un

propietario se discute por un tercero que no es poseedor del bien se trata así, la acción
declarativa del dominio, se utiliza por el propietario para cesar las acciones de terceras
personas, que sin privando de la posesión efectiva, perturben su dominio.

- Acción negatoria.
Concepto: tiene por objeto que se declare que la cosa no esta sometida a un derecho real
del demandado y que se haga cesar el mismo.

Requisitos:
1. El demandante deberá probar su derecho de propiedad sobre la cosa, en los
mismos términos que en la acción reivindicatoria. Asimismo, deberá probar la
perturbación que hace en la cosa el demandado.
2. El demandado será aquel que perturbe parcialmente el derecho de propiedad del
demandante mediante el ejercicio de un supuesto derecho real en cosa ajena, o
bien, el que alega la titularidad de este supuesto derecho real.

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DERECHO CIVIL II

Efectos: 1º declaración de que el derecho de propiedad del demandante no se haya

sujeto al derecho real pretendido por el demandado, 2º condena a éste de que cese la
perturbación, 3º y en su caso, indemnización de los daños y perjuicios causaos por tal
perturbación.

- Acción de cerramiento de fincas.

Concepto: art. 388 CC, todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio
de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las
servidumbres constituidas sobre las mismas.
Cualquier dueño tiene la facultad de cerrar su propiedad, tanto rustica como urbana.

Clases:
- Material (tapia u otros objetos).
- Simbólico (letreros y otros medios de prohibición de paso).
La práctica de cierre basta con la determinación que tome y ponga en práctica el dueño.

- Acción de deslinde y amojonamiento.

Concepto: Se recoge en el art. 384 CC cuya finalidad es precisar los límites de la finca
para que quede perfectamente determinado el ámbito objetivo sobre el que puede ejercer
las facultades derivadas de su derecho civil.

El deslinde se puede realizar de tres modos:

1) Mediante pacto entre las partes: los interesados fijan mediante concurso
el alcance y limite de sus respectivos derechos. Tendrá eficacia ínter
partes, no afecta a lo derechos entre terceros.
2) La posibilidad de acudir a la jurisdicción voluntaria: el juez realiza el
deslinde de acuerdo con la voluntad de los interesados.
3) Mediante un procedimiento contencioso: a través de la acción de
deslinde.
Sujetos:
- Legitimación activa: corresponde a cualquier propietario de una finca cuyos linderos
no estén claramente identificados. Art. 384 CC le atribuye este derecho a cualquier otro
titular de derechos reales sobre la finca.
- Legitimación pasiva: corresponde al propietario de la finca colindante cuyo lindero no
esta determinado.

Protección exclusivamente de la posesión.

- Acción publiciana
Concepto: no aparece recogida como tal en el código civil, la doctrina discute sobre la
existencia de esta acción en nuestro derecho. Se trataría de una acción en favor del
poseedor en concepto de dueño, que no es propietario, frente a quien es poseedor de
peor derecho, para recuperar la cosa. No se puede ejercer ni en contra del dueño, ni en

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DERECHO CIVIL II

contra de quien tenga mejor derecho. Se realiza en los mismos términos que la acción
reivindicatoria.

La doctrina y la jurisprudencia se dividen en tres líneas:

1. Estima que la acción publiciana existe en nuestro ordenamiento y es una acción
independiente.
2. Considera que existe, pero que no es independiente, sino como faceta o
subespecie de la reivindicatoria.
3. No es admisible en nuestro ordenamiento, puesto que, una cosa es suavizar la
prueba del dominio, y otra distinta es permitir la reivindicación de quien no es
dueño.

- Interdictos
Concepto: se conocen como procedimientos para la tutela sumaria de la posesión.

Características: la acción dirigida a retener la posesión surge cuando existe inquietación,

perturbación y obstaculización del ejercicio de la posesión, pero sin despojo de la mima.
En caso de despojo, es pertinente el ejercicio del interdicto de recobrar la posesión.

Sujetos: La demanda se dirige contra quien ejecuta los actos materiales de despojo o
molestia, si bien puede demandarse también al inductor de tales actos, que se considera
causante jurídico de la acción.
En nuestro ordenamiento no se exige más que la autentica posesión de la cosa, para
poder ejercer esta acción.

Plazo: el plazo de prescripción de la acción interdictal, según el art. 1968, es de 1 año.

TEMA VII: LA COMUNIDAD DE BIENES

Concepto y clases.
La comunidad de bienes es donde hay un titular o varios.
Cuando hablamos de comunidad de bienes nos referimos a que existen varios
titulares de un mismo derecho real. Si esa propiedad es la propiedad de dominio se
denomina copropiedad o condominio.

Art. 392.1 C.Civ. alude a la comunidad de bienes, nos dice que hay comunidad
cuando la propiedad de una cosa pertenece pro indiviso a varias personas.

Origen:
- Convencional: por convenio o acuerdo entre las partes, ejemplo, tres amigas
compran juntas un audi descapotable, el coche pertenece a las tres.

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DERECHO CIVIL II

- Legal: supuestos en los que la ley establece la existencia de una comunidad.

Muy habitual la comunidad de herederos.

Clases:
Según las normas por las que se rigen:

- Comunidad ordinaria: se rige por las normas ordinarias de comunidades

- Comunidad especial: se rige por una norma especial, que la reguula
expresamente, y en lo no previsto por esa norma, por las normas ordinarias (art.
392 C.Civ.)

- Comunidad por cuotas: es el tipo genérico en nuestro ordenamiento jurídico, el

derecho de cada cotitular viene dado por su cuota, el titular puede disponer de
su cuota, y además puede materializarla mediante la actio comuni dividendo.
Ejemplo/ la tia tiene el 80% y el sobrino el 20%.
- Comunidad romana: lo mismo que la comunidad en cuotas pero la cosa es de
todos, todos son copropietarios.
- Comunidad germánica: la cuota es de todos los comuneros, son todos cotitulares
y no hay cuota.
- Asociaciones: surge si esta totalmente constituida por una persona jurídica con
un patrimonio propio y con personalidad distinta de la de los asociados, no hay
por tanto cotitularidad, sino propiedad individual de la asociación.
- Patrimonio separado colectivo: la cotitularidad recae sobre un patrimonio y no
sobre los derechos individuales que componen ese patrimonio. En el derecho
español hay numerus clausus de patrimonio colectivos, ejemplo, sociedad de
gananciales, la compañía de sociedad gallega, los patrimonios de liquidación
que pertenecen a diferente titulares,
- Comunidad en mano común: se trata de una figura especifica ya que hay una
comunidad especial sobre los elemento de utilidad común. Ejemplo/ piscina,
salón social,… pero en cambio existen pluralidad de derechos autónomos,
ejemplo, el derecho de cada uno de propiedad sobre su adosado. Nos
encontramos así, con que en las urbanizaciones privadas se da un régimen
especifico, pero también existen supuestos como el de la propiedad horizontal,
en donde se producen caso sobre una unidad económica integrada sobre la
misma cosa.

Comunidad romana y “ germánica”.

Características de la comunidad romana:
1. Cada uno de los propietarios tiene una cuota ideal que rige para los gastos y
también para la formación de acuerdos por mayoría, ya que, las mayorías no lo
son de personas sino de cuotas.
2. Los copropietarios tiene una amplia libertad para adoptar los acuerdos y pueden
instar la división de la cosa común.
3. La copropiedad por tanto, se entiende como una situación tendencialmente
transitoria. Esto es relativo, o la extinguimos o cada vez tendremos más
copropietarios.

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DERECHO CIVIL II

4. Respecto a la cuota: cada uno de los propietarios puede realizar sin

consentimiento de los demás, los actos de disposición o enajenación que
considere oportunos sobre su cuota. Desligándose por tanto de la forma
definitiva de propiedad. Esto es relativo, porque hay que hacer lo que dicen los
estatutos.
5. Entre los copropietarios no existe mas vinculo que la titularidad compartida del
derecho de propiedad.

Características de la comunidad germánica:

1. No hay cuotas, la cosa es de todos, no cabe dividir la cosa entre los comuneros.
2. Existe un vínculo personal entre los copropietarios, que puede ser familiar. Ese
vínculo preexiste a la condición de propietario y trasciende a la misma, estando
subordinada a aquel vinculo.
3. Tendencialmente permanente y de gran estabilidad.
4. Imposibilidad de enajenación o trasmisión a un tercero por no existir las cuotas.
No puedo vender mi parte porque no hay parte, es todo, no puedo vender mi
condición de todo.
5. Montes veciñais en man común: son un exponente característico de la
comunidad germánica. La propiedad corresponde a quienes tenga la condición
administrativa de vecinos del lugar o patrucio, son indivisibles, los vecinos
carecen de cuota alguna y no pueden enajenar su participación

La comunidad ordinaria en el derecho civil estatal

La copropiedad según lo dispuesto en el código civil la coexistencia sobre la misma
cosa de varios derechos de propiedad pertenecientes a personas distintas obliga a
descomponer mediante la atribución de cuotas a cada una de los propietarios. Art. 393
C.Civ.

Características:
1. Pluralidad de titulares. La pluralidad de titulares del mismo derecho.
2. Unidad de la cosa, una única cosa, respecto de la cual son propietarios varias
personas (mismo coche de cuatro hermana)
3. La división en cuotas. Las cuotas no tienen porque ser iguales.

Régimen legal de la comunidad ordinaria:

1º lo pactado,
2º normas especificas de la comunidad de que se trate (ej. propiedad horizontal),
3º normas genéricas del art. 392 y ss. C.Civ.

A falta de lo pactado en contrario, las cuotas se presumen, participando en los

beneficios y en las cargas de forma igual. Si existe desigualdad de cuotas –dispuesta en
el titulo o por convenio- las cargas y beneficios se repartirán proporcionalmente.

Derechos de los copropietarios sobre la cosa común:

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DERECHO CIVIL II

1. Uso y disfrute de los bienes comunes:

La utilización de las cosas comunes por parte de los copropietarios no puede conllevar
un perjuicio para el interés de la comunidad, ni tampoco impedir utilizar las cosas
comunes, según su derecho del art. 394 C.Civ. El uso dependerá de la naturaleza de las
cosas (la piscina puede ser usada simultáneamente y la bici no). En la práctica cuando el
uso simultaneo no resulta cómodo, los copropietarios deben repartirse la utilización del
mismo.

2. Conservación y defensa en juicio:

Ante el silencio del código civil, la jurisprudencia ha establecido que cualquiera de los
propietarios se encuentra legitimado procesalmente, tanto activa como pasivamente,
para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad. En la práctica lo
normal es que existiese un acuerdo.

3. Administración de la cosa común. Art. 298 C.Civ.

Los acuerdos han de ser adoptados por la mayoría de los participes. Se requiere no la
mayoría numérica de los propietarios, sino que la suma de las cuotas de los propietarios
que voten un acuerdo, sea superior a las cuotas de aquellos que se quedan en situación
minoritaria (se exige por tanto, mayoría de cuotas).
Si un propietario mayoritario adopta de forma sistemática decisiones que se entienden
perjudiciales para la comunidad, los demás copropietarios podrán dirigirse al juez para
que provea lo necesario, pudiendo nombrar a un administrador si es necesario.
Igualmente se podrá nombrar a un administrador.
- En caso de empate.
- Cuando por desidia o dejación del comunero mayoritario/s sea imposible
administrar la cosa común.

4. Disposición y alteración de la cosa común. Art. 397 C.Civ.

Las alteraciones materiales de la cosa común, así como la disposición (enajenación,
gravar,..) no pueden realizarse salvo que concurra el consentimiento de todos los
propietarios. Se exige por tanto, la absoluta unanimidad.
Las disposiciones entre los gastos de administración y los de disposición, es que en los
primeros se refieren solo al aprovechamiento de la cosa y su carácter es transitorio. Los
actos dispositivos tienen consecuencias permanentes.
5. Contribución a los gastos comunes.
En función de la cuota de cada uno de los copropietarios, se determinara la contribución
a los gastos comunes. Rige la regla de la proporcionalidad a mayor cuota, mayor será la
carga.
Aunque el art. 393.1 C.Civ. se refiere exclusivamente a cargas, debe ser extendido a
todo tipo de obligaciones que hayan de ser afrontadas por los comuneros: gastos de
conservación, administración y reparación, impuestos.

Enajenación o disposición de la cuota privativa:

- Cada comunero puede llevar a cabo la venta o cesión de su propia cuota, pero no
de la cosa, para lo que no requiere el consentimiento de los demás.

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DERECHO CIVIL II

- Existe un derecho de adquisición preferente a favor de los restantes comuneros,

art. 1522 C.Civ. Ejemplo/ finca 3 hermano, necesito vender la finca por
necesidad, se establece que el comunero tiene preferencia para adquirir la cuota
antes que el extraño.

División de la cosa común:

- La acción de división:

La ley no muestra ninguna simpatía hacia las situaciones de copropiedad y facilita la

salida de la misma, favoreciendo que cualquiera de los copropietarios pueda solicitar la
división de la cosa común, art. 400 C.Civ.

No se exige justa causa ni razones objetivamente atendibles, por cualquiera causa. Solo
se limita la facultad de instar la división de la cosa común

- El pacto de indivisión:

Pacto en virtud del cual resulta obligado conservar la cosa indivisa, para siempre por un
determinado plazo temporal, no de forma indefinida. En la práctica se realiza a través de
las cláusulas testamentarias (no vender pisos de un edificio durante 5 años)

El plazo de indivisión no limita a 10 años, art.400.2 C.Civ. La mayoría de la doctrina

opina que si el plazo se establece de forma indefinida, no puede superar los 2 años. La
indivisión se puede proyectar mediante otorgamiento de sucesivos pactos, pero en
ningún caso superar los 10 años.

- La objetiva divisibilidad de la cosa

No se podrá realizar la división de la cosa si esta es objetivamente indivisible, pues en

caso de producirse la indivisión, art. 401.1 C.Civ.

La cosa resultara inservible para el uso al que se destina (caballo), indivisibilidad

material propiamente dicha.

Aunque el bien sea objetivamente divisible, en caso de división perderá valor (fabrica
que se divide en modos) indivisibilidad funcional.
En estos casos se producirá la finalización de la copropiedad. La ley exige:

- Los condueños convengan en adjudicar a uno de ellos la cosa indivisible. El que la

reciba deberá abonar a los restantes copropietarios el valor de la cuota

- En el caso de no llegar a acuerdo, el art. 404 C.Civ. exige la venta de la cosa y el

reparto del precio a los copropietarios de acuerdo a sus respectivas cuotas.

El art. 402 determina que podrá realizarse por los interesados o por arbitrios:

1- Por los interesados

El art. 1058 C.Civ. dispone que la división se puede realizar como tengan por
convenientes. Pueden actuar a su libre albedrío incluso cuando no haya una exacta y

35
DERECHO CIVIL II

absoluta correspondencia de las cuotas. La división se tiene que realizar de dorna

uniforme, sino deberá intervenir el juez.

2- Arbitrios o amigables componedores

No tiene ninguna relación con el sistema de arbitraje propiamente dicho. El
nombramiento de los árbitros depende única y exclusivamente de la voluntad de los
propios interesados. Tiene que ser realizado de acuerdo común.

3- La división judicial
En caso de desacuerdo o de imposibilidad momentánea de contar con todos los
interesados, la división de la cosa requerirá el correspondiente proceso judicial.

Efectos de la división
Es preciso distinguir entre:

1. Efectos entre los comuneros

La efectiva división consiste en convertir la cuota indivisa en la correspondiente

propiedad singular de cada uno de los comuneros. Dispone el art. 450
406

2. Respecto terceros

Dispone el ar. 403 que los hacedores podrán oponerse a que se practique la división sin
su consentimiento. Si esta ya se ha producido, solo la podrán impugnar en caso de
fraude.
El art. 405 recoge que la división de la cosa común no perjudicara a terceto que seguirá
manteniendo sus derechos de hipoteca y servidumbre.

TEMA VIII: LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre las casas construidas por pisos
y sobre otros conjuntos residenciales
Normativa:
Ley 49/1960, de 21 de julio.

Se rige: 1º normas imperativas (legales, en la que la ley no me permite, no se puede

hacer) 2º reglas de titulo constitutivo (aquel de donde surge la propiedad horizontal) 3º
normas legales dispositivas.

Modificaciones + importantes:
- La obligación de constituir el fondo de reserva, para poder hacer frente a
situaciones extraordinarias que puedan surgir
- Se priva a los propietarios morosos del derecho de voto en las juntas de la
comunidad.

36
DERECHO CIVIL II

Estatutos y normas de régimen interior:

- Los propietarios podrán autoimponerse unos estatutos, siempre que no sea
contrario a los dispuesto en el titulo constitucional
- En la práctica los estatutos, no suelen tener demasiada importancia y cuando
existen, son frecuentemente inobservadas. Si forman parte del titulo constitutivo
su modificación requiere la unanimidad de los propietarios y si se inscribe en el
registro de la propiedad sus normas vinculan y pueden perjudicar a terceros.
- Como complemente a los estatutos, en algunas comunidades existen unas
normas de régimen interior y ordenanzas, cuyo objetivo, fundamental es regular
los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y sosas
comunes (tener animales domésticos, entrada de familiares a la piscina).
Requiere simple mayoría para su aprobación.

Modalidades de constitución y titulo constitutivo.

a) El dueño de un edificio ya construido enajena los diferentes pisos o, al menos,
alguno de ellos llevando a cabo previa o simultáneamente, mediante un acto unilateral la
constitución del régimen de propiedad horizontal.

b) Sometiendo al régimen de propiedad horizontal de un inmueble que, con

anterioridad, se encontraba sometido a la copropiedad ordinaria o por cuotas de varios
condueños.

Generalmente, en la práctica el régimen de propiedad horizontal comienza cuando el

titular vende los pisos mediante un documento privado, esté o no esté construido el
edificio, transmitiendo a los adquirentes la propiedad de los pisos y sus anejos.

Contenido del título constitutivo art. 5 L.P.H

-Descripción del inmueble en su conjunto y de casa uno de los pisos o locales, " a los
que se asignará número correlativo"

-Fijación de la cuota de participación que corresponda a cada piso o local.

-De forma potestativa, se pueden incluir los Estatutos de la comunidad

-De forma potestativa, se pueden incorporar las normas de régimen interior

(ordenanzas).

- Elementos privativos

art 396 cc y art 3 LPH

Espacio suficientemente limitado y susceptible de aprovechamiento independiente con

los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases aparentes o no, que estén
comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el
de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera

37
DERECHO CIVIL II

del estado limitado"

art. 5 LPH

Las instalaciones internas del piso solo pueden considerarse privativas si prestan
servicio exclusivamente al propietario. Si el servicio que prestan es general, aunque se
encuentren dentro del espacio privativo, se consideran elementos comunes (las
conducciones del agua, luz, antenas, así como la propia estructura de sostén del edificio
(muros de carga, vigas de sujeción)

El carácter privativo de un bien se determina por el servicio que pueda desempeñar.

- Elementos comunes

art 396 cc definidos por exclusión " los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes"

"suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías,
ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres" tienen carácter
enunciativo y carácter dispositivo.

- Elementos precomunales

Aquellos espacios o locales que, siendo en principio susceptibles de propiedad singular

y privativa, han sido, sin embargo, objeto de destinación al servicio común del
inmueble.

Propiedad de las partes privativas y copropiedad de los

elementos comunes.
La LPH reconoce la propiedad en exclusiva del propietario de cada uno de los pisos,
locales o apartamentos, es decir, sobre las partes privativas.

Distinción entre las facultades de los copropietarios respecto de las partes privativas y
comunes.

Derechos del propietario sobre las partes privativas y copropiedad de

los elementos comunes.

1. Derechos del propietario sobre las partes privativas.

- Realización de obras y modificaciones en sus elementos privativos, siempre que no

menoscabe o altere la seguridad del edificio, estructura general o perjudique los
derechos del otro propietario.
- El propietario puede dividir materialmente, si la estructura lo soporta, su parte
privativa (dividir gran piso con dos entradas en apartamentos distintos). Estas obras han
de ser objeto aprobación por la Junta de Propietarios, porque la cuota de participación
será modificada, aunque no la de los restantes propietarios (si el piso tenía una cuota de
participación de 0,5…).

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DERECHO CIVIL II

- El propietario podrá disponer (enajenar, donar, ceder, gravar…) libremente su derecho

de propiedad, siempre que el acto de disposición recaiga sobre el piso de forma conjunta
sobre los elementos que son anejos e inseparables (ej. el trastero va anexo al piso y no
se pueden enajenar independientemente), así como su derecho de propiedad respecto de
los elementos comunes del edificio.

2. Derechos del propietario sobre los elementos comunes.

Tiene derecho a su utilización conforme a su naturaleza, no pudiendo proceder a su

disposición por separado (no puede vender un ascensor, sólo puede usarlo).

Obligaciones del propietario.

1. Pago de los gastos de la comunidad.

Es su obligación fundamental. El propietario contribuye al pago de los gastos generales
originados por el sostenimiento, servicios y conservación del inmueble.
La aprobación de la Ley 8/1999 se produjo, en gran medida, por la generalización de la
falta de pago de los gastos de la comunidad. Por lo tanto, estableció una pluralidad de
medidas parar fortalecer el crédito de la comunidad de propietarios frente al propietario
que no paga.
- Carácter preferente del crédito.
Art.9 L.P.H..
Los créditos a favor de la comunidad de propietarios se sitúan inmediatamente detrás
de los créditos de la naturaleza fiscal y de los créditos de las aseguradoras.

- Afección real del inmueble.

Art. 9 L.P.H.. (Pedir a la comunidad una certificación del pago de las cuotas y de la
previsión de las cuotas a pagar, para no encontrarse con deudas después de haber
comprado el piso).

2. Otras obligaciones.
Debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás propietarios. Deberá permitir la entrada en su piso para realizar las obras
necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble (art. 9 L.P.H.) (Criterio
flexible, siempre que se pueda, ya que si alguien está trabajando y no puede abrir su
piso, no tiene obligación).

Cuota de participación
Determina la participación en las cargas y beneficios de la comunidad (art. 3.2 L.P.H.)

1. Fijación en el título constitutivo e inmodificabilidad de la cuota. Arts. 5.2 y 3.

2 L.P.H..
En el caso de que la cuota en la constitución esté mal fijada, reunirse para volver a
fijarla, no pasa nada al menos que haya sido con dolo.
Antes la ley indicaba que las cuotas no se podían modificar, ahora sí.  Problema,
cuesta dinero.
2. Posibilidad de impugnación de la cuota injusta.

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DERECHO CIVIL II

Cuando se hayan burlado los criterios establecidos en el art. 5.2 L.P.H, la cuota podrá
ser impugnada.
3. Fijación de la cuota en centésimas.

Fondo de reserva.

- Art. 9.1.f) Ley 8/1999.

Es necesario tener en reserva un 5%.
- Con cargo al fondo de reserva se podrá suscribir el contrato de seguro que cubra los
daños causados o estipular un contrato para el mantenimiento permanente del inmueble
y sus instalaciones generales.
- La existencia y dotación efectiva del fondo de reserva dependerá de los órganos de
gestión de la comunidad, limitándose los copropietarios al pago de sus cuotas.

Régimen de administración y de representación de la

comunidad de propietarios.

- La comunidad de propietarios es una colectividad organizada, aunque

dogmáticamente carezca de personalidad jurídica.
- Se le reconoce personalidad

Quórum de la constitución de la Junta

1. Mayoría de cuotas:
a- En primera convocatoria, asistencia de la mitad más de una de los propietarios
que, su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación.
b- En segunda convocatoria no hay quórum.

2. Los acuerdos de la Junta art. 17 L.P.H..

a- Unanimidad únicamente cuando los acuerdos afecten a aspectos recogidos en el
título constitutivo o en los Estatutos.
b- Aunque el establecimiento o supresión de los servicios del ascensor, portería,
conserjería…
Estén recogidos en el título constitutivo, el acuerdo podrá adoptarse por las 3/5 partes
de los propietarios.

3. El presidente.

- Órgano unipersonal encargado de la gestión o ejecución de los acuerdos adoptados por

la Junta, así como de su representación.
- Es elegido por la Junta cada año, por lo general, regla dispositiva. Cualquiera de los
propietarios puede desempeñar el cargo, se adopta un criterio de rotación anual.

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DERECHO CIVIL II

- El Presidente convocará la Junta (derecho-deber). Si no lo hace, la iniciativa de

convocar la Junta la puede realizar “la cuarta parte de los propietarios o un número de
éstos que representen al menos al 25% de las cuotas de participación” (art. 16.1. L.P.H.)
- En ocasiones resulta que el presidente si es por sorteo puede coincidir muchas veces
con la misma persona, puede coincidir con la promotora porque sale siempre el cada
año un piso.

4. Secretario.
Consejo: Alguien profesional. Puede ser desempeñado por cualquiera, si no es
propietario no tendrá derecho a voto.

Funciones:
- Levantar actas de las sesiones.
- Emitir certificados o acuerdos de lo tratado en las Juntas.
- Custodiar la documentación de la comunidad. Si se pierde la documentación de la
comunidad, es mejor tenerla.

5. Administrador
Figura importante, aunque hay comunidades que se niegan a tener administrador, por
lo que sus funciones son llevadas a cabo por el presidente o por un contratado por este.

Las comunidades de bienes son una auténtica catástrofe, quiero vender el piso 25, no
puedo venderlo porque soy el propietario del edificio entero, por lo que habría que
constituir la propiedad horizontal.

Extinción.

Artículo 23 L.P.H.

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida

aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de
la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté
cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

En aguas y minas no, en propiedad horizontal Sí.

TEMA IX: USUFRUCTO

Definición: Derecho real en virtud del cual una persona puede disfrutar (poseer y
obtener los frutos o rendimientos) de una cosa ajena (art. 467 C.C.).

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DERECHO CIVIL II

Albaladejo: Derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo
de ser.
Permite el uso directo o indirecto y el disfrute de los frutos naturales o civiles sin alterar
la forma y sustancia y sin poder de disposición sobre la cosa.

Uso directo e indirecto.

Tipos de frutos.

a. Frutos naturales o industriales.

Art. 472. Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el
usufructo, pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el
usufructo pertenecen al propietario. En los precedentes casos el usufructuario, al
comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los
gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el
producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros
semejantes, hechos por el usufructuario... Todo ello sin perjuicio de los derechos de
tercero, adquiridos al comenzar o terminar el usufructo.
Art. 473. Si el usufructuario hubiere arrendado las tierras o heredades dadas en
usufructo, y acabare éste antes de terminar el arriendo, sólo percibirán él o sus herederos
y sucesores la parte proporcional de la renta que debiere pagar el arrendatario.

b. Frutos civiles.
Art. 474. Los frutos civiles se entienden percibidos día por día, y pertenecen al
usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo.

Características:

- Derecho real de goce por excelencia.

- Carácter temporal: 30 años cuando el usufructuario sea una persona jurídica y en
caso de ser persona física, la duración máxima es la vida del usufructuario (que es lo
que suelen durar).
- Conversación de la cosa conforme a su naturaleza. El usufructuario no podrá alterar
las condiciones materiales o el destino económico del bien usufructuado (ppio. salva
rerum substancia), salvo pacto en contrario.

Constitución:

1- Constitución de usufructos legales.

1.1. Usufructo del cónyuge viudo: La viuda tiene que conservar los bienes para sus
hijos.
1.2. Usufructo paterno: Abolido.

2- Constitución de usufructos voluntarios.

1.1. Inter vivos.

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DERECHO CIVIL II

Se puede realizar a través de cualquier figura, acto o contrato, sea a título oneroso o
lucrativo. El propietario originario reservarse la nuda propiedad de la cosa o mantener el
usufructo y transmitir la propiedad (supuestos más frecuente en la práctica).
Escritura pública si es inmueble e inscripción en el Registro de la Propiedad para
efectos frente a 3º. Lo inscrito perjudica a terceros.
1.2. Testamentarios.
El causante puede atribuir a alguna persona el goce y disfrute del bien y la nuda
propiedad a otra persona a través del testamento.

3- Constitución usufructos mediante usucapión.

Requiere que el usucapiente, reuniendo los requisitos generales para usucapir, posea el
bien a título de usufructo durante el plazo correspondiente a la usucapión ordinaria o
extraordinaria, según exista justo título o no y buena fe a su favor. Bastante raro en la
práctica.

4- Constitución de usufructos conforme al título constitutivo.

El contenido del usufructo depende en primer lugar de los que se establezca en el título
constitutivo. Lo dispuesto en el C.C. sobre el mismo tiene naturaleza […].

Sujetos
Art. 469 C.C.: Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a
favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o
hasta cierto día, puramente o bajo condición.

Objeto
Art. 469 C.C.
Sólo puede constituirse el usufructo de derechos cuando no sean personalísimos e
intransmisibles.
- Usufructo de derechos (lo vamos a ver en Mercantil, no entra).
- Usufructo de una acción real: Art. 486 C.C.
- Usufructo de una cosa común: Art. 490 C.C.
- Usufructo de un patrimonio:
---Constitución inter vivos a título gratuito: Art. 505 C.C.
---Constitución mortis causa. Si el patrimonio objeto del usufructo ha sido
determinado por una persona mediante testamento: 508 y 510 C.C.

Contenido del usufructo según el código civil.(muy importante a

partir de aquí el tema).

1- Obligaciones previas del usufructuario Arts. 491 – 496 C.C.

Es necesario de realizar un inventario de las cosas para garantizar la correcta devolución
al nudo propietario de la cosa. No se suele hacer por Hacienda.
Artículo 493.
El usufructuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la
obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare
perjuicio a nadie.

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DERECHO CIVIL II

2- Obligaciones de inventario y fianza. Art. 491 C.C.

Prestar fianza. Debe ser entendida en el sentido de garantía y afianzamiento de las
obligaciones que competen al usufructuario. La garantía puede ser personal o real. Es
fundamental que resulte suficiente para el nudo propietario. En el supuesto de no llegar
a un acuerdo, será el Juez quien lo determine. […].
La obligación de inventario y fianza es previa al disfrute material de los bienes del
usufructo, pero el retardo en su prestación no determina la extinción, ni ineficacia del
usufructo ni la pérdida de derechos del usufructuario. La prestación de la eficacia tiene
efectos retroactivos respecto a la adquisición de los frutos.

3- Usufructuarios eximido de la obligación de fianza. Art. 492 C.C.

La obligación de prestar fianza no es aplicable al vendedor o donante que se hubiere
reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, ni a los padres usufructuarios
de los bienes de los hijos, ni al cónyuge sobreviviente respecto de la cuota legal
usufructuaria si no contrajeren los padres o el cónyuge ulterior matrimonio.

4- La dispensa: Resto de los casos: art. 492 C.C. Art. 493 C.C.
Se debe garantizar al nudo propietario que cuando se restituya la cosa no se encuentre
desnaturalizada o privada de sus condiciones básicas de utilización respecto del estado
en que se encontraba en el momento de constitución del usufructo.
Art. 487 C.C.: El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las
mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o
su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante,
retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
Cuidado con el término mejora. Ej. Señora que modernizo una carpintería espectacular
pero clásica.
Art. 489 C.C.: El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo, podrá
enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique
al usufructuario.

5. Obligaciones del usufructuario respecto de la conservación de las cosas

usufructuadas:
a- Art. 497 C.C.: El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como
un buen padre de familia.

b- Art. 500 C.C.: El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias
que necesiten las cosas dadas en usufructo.

c- Art. 501 C.C.: Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El
usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.
Tiene que quedar constancia, delante de testigos.

d- Art. 504 C.C.: El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se
consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo
que el usufructo dure.

e- Art. 511 C.C.: El usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del

propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar

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DERECHO CIVIL II

los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios,

como si hubieran sido ocasionados por su culpa.

6. Obligaciones del nudo propietario respecto de la conservación de las cosas

usufructuadas.
a- Art. 501 C.C.: Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario.
b- Art. 505 C.C.: Las contribuciones que durante el usufructo se impongan
directamente sobre el capital, serán de cargo del propietario.

7. Figuras especiales.

- Cuasiufructo o usufructo de cosas consumibles.

Art. 482. Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el
usufructuario tendrá derecho a servirse ellas con la obligación de pagar el importe de su
avalúo al terminar el usufructo, si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen
estimado, tendrá el derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio
corriente al tiempo de cesar el usufructo.

- Usufructo de cosas deteriorables.

Art. 481. Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a
poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas empleándolas según
su destino, y no estará obligado a restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en
que se encuentren; pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que
hubieran sufrido por su dolo o negligencia.

- Usufructo con facultad de disposición

Esta figura no se encuentra recogida en el C.C. pero preferentemente en la práctica
(sobre todo en la testamentaria). Según el TS no es una nueva institución, sin que es un
usufructo al que se le agrega una especial legítima para disponer.
Según el TS no es una nueva institución, sino que es un usufructo al que se le agrega
una especial legitimación para disponer en las condiciones estipuladas.
El principio de conservar la forma y sustancia hace aguas por la admisión de esta figura.

- La modificación del destino agrícola de las fincas rústicas.

Art. 503 CC.: El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la
finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales
actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del
usufructuario

Derechos y obligaciones del usufructuario.

- Posesión, goce y disfrute de la cosa.
Representa el mayor grado de uso y utilización posible de las cosas que otorga cualquier
derecho real con componente posesoria. Es tan amplio el goce y disfrute que, con
carácter general.
a- El pleno goce de las cosas: accesiones y servidumbres.

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DERECHO CIVIL II

Art. 479 C.C.: El usufructuario tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba
por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y en
general de todos los beneficios inherentes a la misma.

b- Percepción de frutos.
En usufructuario sustituye al nudo propietario en la percepción y adquisición de los
frutos (art. 471 C.C.: El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos
naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que
se hallaren en la finca será considerado como extraño.).
Art. 472 C.C.

c- Realización de mejoras.
Art. 487 C.C.: El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las
mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o
su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante,
retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.

- Supuestos especiales de usufructo en relación con el disfrute.

Art. 483: El usufructuario de viñas, olivares u otros árboles o arbustos podrá

aprovecharse de los pies muertos, y aun de los tronchados o arrancados por accidente,
con la obligación de remplazarlos por otros.
Art.484..

- Las facultades de disposición inherentes al derecho de usufructo.

A- Los arrendamientos celebrados por el usufructuario.

Art. 480 C.C.: Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada,
arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero
todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo,
salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante
el año agrícola.
B- Enajenación del derecho de usufructo.
Art. 480 C.C. (arriba)
C- Responsabilidad del usufructuario por el arrendamiento o enajenación.
Art. 498 C.C.: el usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de
usufructo, será responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa
o negligencia de la persona que le sustituya.
D- Actos de gravamen del derecho de usufructo.
El usufructuario puede imponer toda suerte de gravámenes sobre su derecho de
usufructo: si puede enajenar puede gravar (constituir una hipoteca, prenda). Recaerán
sobre el derecho de usufructo, no sobre la cosa usufructuada en sí misma. Deben
finalizar cuando finalice el usufructo.

Derechos del nudo propietario.

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DERECHO CIVIL II

Los dos derechos reales coexisten sobre la misma cosa y funcionan con absoluta
independencia, pudiendo el usufructuario y el nudo propietario disponer de ellos, pues
ambos tienen valor económico. El nudo propietario podrá:
- Enajenar la nuda propiedad (bienes sujetos a usufructo) (art. 489 C.C.).
- Hipotecar su derecho de nuda propiedad (art. 107.2º LH).
- Hacer obras y mejoras en la finca, siempre que no perjudique el derecho del
usufructuario (art. 503 C.C.).

Extinción del usufructo.

Las causas de extinción del usufructo se recogen en el art. 513 C.C.:
El usufructo se extingue:
Por muerte del usufructuario.
Por expirar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria
consignada en el título constitutivo.
Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
Por la renuncia del usufructuario.
Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
Por la resolución del derecho del constituyente.
Por prescripción

Pérdida de la cosa

A- La pérdida total de la cosa: efecto extintivo.

Art. 1122 C.C.
La pérdida puede ser de origen fáctico (terremoto que destruye el inmueble) o jurídico
(derrumbe del inmueble por aplicación de la Ley de Costas).
El carácter total de la pérdida no debe equipararse a una verdadera desintegración.

B- Pérdida parcial: continuidad del usufructo.

Art. 514 C.C. Art. 517 C.C.

C- Pérdida de la cosa asegurada.

Art. 518 C.C.:

Prescripción
Art. 517.3 C.C. Con inclusión de los arts. 1962, 1963, 1955.1 y 1957 C.C.

Expropiación del bien objeto de usufructo.

Art. 519 C.C.: Si la cosa usufructuada fuere expropiada por causa de utilidad pública, el
propietario estará obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y análogas
condiciones, o bien a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la
indemnización por todo el tiempo que deba durar el usufructo. Si el propietario optare
por lo último, deberá afianzar el pago de los réditos.

Efectos de la extinción.

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DERECHO CIVIL II

El usufructuario o sus herederos deberán devolver la cosa al propietario desde luego, de

forma inmediata a la terminación del usufructo. Se puede realizar por cualquier
procedimiento adecuado. (Art. 522 C.C.: Terminado el usufructo, se entregará al
propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al
usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados.
Verificada la entrega se cancelará la fianza o hipoteca).

Derechos de uso y habitación.

Personalísimo, intransmisible.
- Art. 524.1 C.C.: El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que
basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.
- Art. 524.2 C.C.: La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar
en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
- Art. 525 C.C.: Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar
a otro por ninguna clase de título.

LA SERVIDUMBRE
Albadalejo dice que es un poder real que una persona tiene sobre un derecho ajeno para
servirse de el parcialmente en algún aspecto. (art.530).

Caracteres.
- Predialidad e inherente. Predialidad quiere decir que la servidumbre recae sobre
un predio (Art. 530). Inherente (art 534).
- Nemine res sus servit. No cabe servidumbre sobre una cosa propia, decir,
habiendo dos predios del mismo propietario, se entiende que la servidumbre
desaparece.
- Inseparabilidad. Nos referimos en este caso, a que la servidumbre va unida al
predio, ya sea dominante o sirviente. Art. 534.
- Utilidad y posibilidad. Utilidad: la servidumbre debe satisfacer un interés del
predio dominante o del titular, de forma que, una servidumbre no útil seria
imposible.
- Indivisibilidad. Art. 535. Las servidumbres son indivisibles, si el predio se
divide, la servidumbre no se modifica y cada uno la tolera en su parte. Si lo que
se divide es el predio dominante, cada porcionero podrá usar por entero la
servidumbre, no alterándola.
- Permanencia. La servidumbre puede estar limitada en el tiempo, pero es
permanente, es decir, perdura hasta que no se extinga por alguna causa (ley o
titulo constitutivo).

Clases
1. Servidumbres voluntarias y legales (art. 536: Las servidumbres se establecen
por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales, y
éstas voluntarias.). Hay que tener en cuenta que muchas de las servidumbre
legales, realmente no lo son, sino que son simplemente limites del dominio. La

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DERECHO CIVIL II

autenticas servidumbre legales, pueden llamarse forzosas, porque la ley permite

al titular el exigir su constitución.
2. Servidumbres reales y personales (art. 530 y 531). Servidumbre real es el
poder de un predio, al que llamamos dominante, sobre otro predio, al que
llamamos sirviente, independientemente de quien sea su titular. En las
servidumbre personales es una persona, física o jurídica, la que tiene ese derecho
de servidumbre, prescindiendo de esa posible relación por el predio.
3. Servidumbres continuas y discontinuas (art. 532.2 y 3). Las continuas son
aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin que intervenga ningún hecho del
hombre. Ejemplo/ acueducto y luces y vistas. Discontinuas las que se usan a
intervalos más o menos largos y que dependen de actos del hombre. Ejemplo/ la
servidumbre de paso
4. Servidumbres aparente y no aparentes (art. 532.4 y 5). Aparentes son
aquellas que se anuncian y están a la vista por signos exteriores que rebelan su
uso y su aprovechamiento. En cambio, en las no aparentes, no hay indicio
alguno de su existencia, no se ven pero existen.
5. Servidumbres positivas y negativas (art. 533). Las positivas imponen al dueño
del predio sirviente el que deje hacer alguna cosa a otro o que haga por si mismo
alguna cosa. Las negativas serian aquellas que prohíben al dueño del predio
sirviente hacer algo que sin la servidumbre, seria licito.

Constitución de servidumbres
A. Por negocio jurídico. Puede ser: inter vivos o mortis causa. Así por ejemplo art.
536-537.
B. Por adjudicación. Nos referimos a una disposición judicial o administrativa
decretada a favor del titular de la servidumbre.
C. Por usucapión. Se pueden usucapir por un plazo de 20 años si son continuas y
aparentes. Art. 537.
D. Por destino de padre de familia (IMP). Art. 541. El destino de padre de familia
se aplica solo a las servidumbres prediales, se trata de que exista un signo
aparente de servidumbre entre dos fincas que esta establecido por el propietario
de ellas, de manera que, si se enajena una sirve como titulo para que la
servidumbre surja, salvo en primer lugar, que se exprese lo contrario, al
separarse las dos fincas o se haga desaparecer el signo aparente antes de
otorgamiento de la escritura.

Contenido, derechos y obligaciones

- Contenido concreto adaptable al tipo de servidumbre de que se trate, por tanto,
que no es general. Art. 594: normas que regulan la servidumbre concreta de que
se trate, siempre que no contravengan ni las leyes ni el orden público. Siempre
hay que ir al titulo constitutivo. Las normas del código civil son escasas.

- Dueño del predio dominante.

Facultades.
Ejercer los derechos necesarios para conservar su servidumbre (uso civiliter: uso
adecuado a las circunstancias sin imponer mayores gravámenes de los que
corresponden, se puede exigir a cualquiera).

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DERECHO CIVIL II

Art. 543: podrá hacer a su costa obras necesarias de conservación. Para poder usar esta
servidumbre.
Deberes.
Si hace obras necesarias, no puede alterar la servidumbre ni hacerla mas gravosa (art.
543). Elegir el tiempo y la forma más conveniente para causar la menor incomodidad al
dueño del predio.
Si son varios dueños del predio dominante: sus dueños contribuyen proporcionalmente a
los gastos de la sobra necesarias. (art. 544)

- Dueño del predio sirviente.

Facultades.
Si la reparación es incomoda o le impide hacer obras importantes, puede variar a su
costa la servidumbre, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos y que
no perjudiquen al titular de la servidumbre. (art. 545.2)
Deberes
Tendrá que contribuir a los gastos de la obras si se aprovecha la servidumbre. (art.
544.2)

Modificación de las servidumbres.

- Por acuerdo. El acuerdo no puede perjudicar a terceros ni puede tampoco
contravenir las leyes ni el orden publico.
- Por modificación externa de los predios dominante o sirviente.
- Por el cambio del lugar del prestado o porque se usucape de forma distinta a la
establecida en su contenido, siempre que transcurra en tiempo señalado por la
ley.

Extinción
- renuncia del titular del derecho de servidumbre.
- Por acuerdo extintivo (normalmente cantidad de dinero).
- Por razón de objeto: pérdida o imposibilidad de poder usar tal servidumbre.
- Por la propia extinción de la relación jurídica, así que venza el término o se
cumpla la condición resolutoria.
- Por consolidación. (art. 536). Se reúne en una misma persona la titularidad del
dueño del predio dominante y sirviente.
- Prescripción extintiva (art. 546.2) Por el no uso durante 20 años.

Tipos de servidumbres.
Servidumbres legales y personales

Legales: aguas, medianería, luces y vistas, desagüe y obras intermedias.

Servidumbre de aguas: pueden ser servidumbres legales, administrativas o límites al

derecho de propiedad. Art. 552-562. Los particulares pueden modificar el contenido de

50
DERECHO CIVIL II

la servidumbre siempre que no sea contrario a la ley ni perjudique a un tercero. En el

caso de la aguas habrá que tener en cuentas la leyes del código civil y la ley de aguas.

Servidumbres legales: servidumbre de estribo de presa (art. 554), servidumbre

de parada o partidor (art. 562), servidumbre de acueducto (art. 557)

Servidumbres administrativas: servidumbre se saca y abrevadero, de estribo y

presa y de la parada o partidor y la de paso para acceder a cauces de dominio publico.
Art. 555-556. art. 48 ley de aguas. Servidumbre de acueducto pero para el caso que se
trate de un aprovechamiento de recurso o de evacuación. Ley de aguas, art. 48.1.

Limites al derecho de propiedad: escorrentía y aquellas que se constituyen en

interés de la navegación y de la flotación, art, 553.
Servidumbre de medianería (imp): art. 551 y ss. Nos referimos a un elemento que
separa dos propiedades. El código civil lo define como servidumbre, pero no es una
servidumbre, puede entenderse como un supuesto de propiedad especial, aunque
algunos lo configuran como un limite a la propiedad. Se regula por el código civil en lo
relativo a las servidumbres, también por las ordenanzas y usos locales. En lo que no
este previsto en el código civil se aplicaran los usos locales.

Facultades de los medianeros:

- Art. 579: usar la medianera en proporción al derecho
- Art. 577: alzar la medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios
causados por la obra.
- Art. 578: poder adquirir al otro la medianería en la parte aumentada.

Deberes de los medianeros:

- Art. 575: contribuir cada uno en proporción a su derecho a los gastos de la medianería.
- Art. 580: no abrir ningún medianero sin consentimiento del otro, ventana o hueco en la
pared medianera.

Extinción de la medianería:
Por la renuncia del medianero que quedara exento de lo deberes, salvo que art. 575.2. ,
que la pared sostenga un edificio suyo.
Art. 576: Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera
derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las
reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el
derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

Servidumbre de luces y de vistas (imp):

Servidumbre de luces: art. 580 y ss. Se refiere al propietario de una pared

contigua a una finca ajena, puede abrir ventanas o huecos para recibir luces a la altura
de las carreras o inmediatos a los techos y de las dimensiones de 30 cm en cuadrado con
reja de hierro y red de alambre. Hay que tener en cuenta, que el dueño de la finca
contigua puede cerrarlos si adquiere la medianería salvo pacto en contrario y también
por supuesto, puede cubrirlos, edificando en su terreno o levantando en pared contigua.

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DERECHO CIVIL II

Servidumbre de vistas: art. 582. No se pueden abrir sobre al finca del vecino,
sino hay dos metros de distancia en vistas rectas y 60 cm en vista de costado u oblicua.
Esta norma no es aplicable si los edificios están separados por vía pública. También es
posible adquirir las vista voluntariamente, se adquiriría así una servidumbre de vista
sobre finca ajena, en cuyo caso, el dueño de predio sirviente no podrá edificar a menos
de 3 metros de distancia (art.585).

Servidumbre de desagüe y edificios: art 586 limite de derecho a la propiedad. Art. 587
servidumbre voluntaria. Art. 588 servidumbre legal.

Servidumbre de distancia y obras intermedias: (art.590, 591 y 592) limites al

derecho de propiedad que son expresión de las relaciones de vecindad, es muy
importante señalar que también hay disposiciones administrativas que se aplican.

Servidumbre de paso en el derecho civil de Galicia y en el c.c.:

En Galicia la servidumbre de paso se adquiere: por ley, por dedicación del dueño del
predio sirviente o por negocio jurídico, pero añade la ley, 82.1, también puede
adquirirse por usucapión, esta es una diferencia fundamental con el código civil, ya que
cabe una usucapión extraordinaria sin buena fe ni justo titulo.

Art. 564-570
a) Art. 564-566: servidumbre del paso permanente: el lugar de paso será el menos
perjudicial para el predio sirviente, y el mas corto en lo posible, la anchura será la que
baste a las necesidades del predio dominante.
b) Art. 569: servidumbre de paso transitorio: limite a la propiedad.
c) art. 570: el paso de ganado: una servidumbre de paso de abrevadero para el paso de
ganado que no puede exceder de lo 10 m, también hay referencias en el art. 570.1 y 2 a
las cañadas, cordeles o veredas. Esas cañadas son bienes demaniables y por tanto no
supone una servidumbre.

Servidumbres personales:
En la servidumbre personal no hay predio dominante, sino que el titular es un apersona
física o jurídicas.
Art. 603-604: servidumbre de pastos y de aprovechamiento de leñas.
Art. 531: posibilidad de que existan servidumbres personales, la jurisprudencia
considera que las servidumbres personales son figuras excepcionales en el código civil.

Régimen jurídico: se regularían por lo previsto en el titulo de constitución y

subsidiariamente por las normas aplicables en el código civil.

TEMA X: DERECHOS REALES

Albadalejo: aquellos derechos reales que aseguran el cumplimiento de una obligación

(ppal.) mediante la concesión de un poder directo e inmediato (real) sobre la cosa ajena

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DERECHO CIVIL II

facultando al titular para enajenar la cosa en caso de incumplimiento y para hacerse

pago con el precio obtenido.
- Responsabilidad patrimonial universal. Art 1911. El deudor responde del
cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros. Excepción:
aquellas hipotecas o entidades que permiten la acción de pago (se extingue la deuda con
la entrega del bien) se limita la responsabilidad universal, solo se respondería con el
piso que se compro por ejemplo.
- Concentración de un bien concreto con preferencia a otros acreedores. En un bien
concreto de la garantía para de esta forma tener preferencia respecto de otros y otro
acreedor.
- Art. 1857.1: requisito esencial para asegurar el cumplimiento de una obligación ppal.
Nos encontramos con que la hipoteca es un derecho de realización de valor. Se trata así,
de que, si se incumple, el titular del derecho real de hipoteca, puede promover la
realización, es decir, la enajenación forzosa, para aplicar el precio obtenido al
cumplimiento de la obligación ppal.
- Preferencia en el cobro: el acreedor se garantiza preferencia para percibir su crédito
con el precio obtenido frente a otros acreedores
- La hipoteca ni excluye ni limita la responsabilidad patrimonial universal del art. 1911,
por eso, el acreedor podrá ejercer acciones personales contra el deudor para cobrar su
crédito (ppal).

1. Caracteres.
1. Son derecho reales limitados: es decir, conceden a su titular, un poder
inmediato sobre la cosa, limitando por tanto, las facultades del propietario.
2. Son accesorios: necesitan una obligación ppal. de la cual dependen (art. 1857.1
y 1528).
3. Es indivisible: es decir, recae sobre toda la cosa en garantía del cumplimiento
completo de la obligación. Ojo/ es matizable, puede no ser sobre toda la cosa,…

2. Clases: prenda (pignoración o empeñar), hipoteca, anticresis.

- Hipoteca: Mediante ella, el propietario puede obtener, fundamentalmente, préstamos y
créditos sin desprenderse de la utilización efectiva de la cosa. Recae sobre bienes
inmuebles y está garantizada por el Registro de la Propiedad, por lo que se da
publicidad de la misma frente a todos. No existe desplazamiento posesorio.
- Prenda: Entrega de la posesión de un bien mueble al acreedor para garantizar el
cumplimiento de una obligación. Existe transmisión posesoria, aunque
excepcionalmente puede haber prenda sin desplazamiento. Recae sobre bienes muebles.

3. Derecho real de hipoteca:

Derecho real de garantía que asegura el cumplimiento de una obligación ppal otorgando
al titular de dicha hipoteca el poder sobre una cosa inmueble que le permite realizarla, si
se incumple. Ejecutaremos la hipoteca en caso de incumplimiento, sino no.

Caracteres:

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DERECHO CIVIL II

1. Derecho real limitado

2. Derecho real accesorio: depende de la obligación ppal que garantiza.
3. Es indivisible.
4. Su objeto es un cosa inmueble, por naturaleza, es decir, una finca o también
derecho reales que recaigan sobre la finca y que puedan ser hipotecados (art.
1874 y 1858 - 106 ley hipotecaria). Se admite la hipoteca mobiliaria (joyas).
5. En la hipoteca no hay desplazamiento posesorio, se trata así de que el deudor
hipotecario continúa en la posesión del bien. (ej/ piso yo vivo 30 años). La
publicidad se consigue por la inscripción en el registro de la propiedad.

Clases de hipotecas:
Art. 137 ley hipotecaria.

- Voluntarias y legales. Hipotecas voluntarias, art. 138 ley hipotecaria, se

establecen por negocio jurídico, y requieren escritura pública e inscripción en el
registro de la propiedad. Hipotecas legales, son aquellas que establece
directamente la ley y que de entrada, no necesitan ni constitución especifica ni
inscripción en el registro. Hipotecas expresas, art. 159 ley hipotecaria, se pueden
permitir en que un particular exija la constitución de esa hipoteca legal. Las
voluntarias y legales producen los mismo efectos. Hipotecas tacitas nos vamos a
encontrar con que no están en el registro de la propiedad pero sin embargo
existen.
- Expresas y tacitas. Expresas: son todas voluntarias y constan en el registro
propiedad. Tacitas son aquellas legales establecida en la ley sin necesidad de
escritura pública ni inscripción.
- De tráfico y de seguridad. Hipoteca de tráfico: garantiza una obligación
concretamente predeterminada que se recoge en el registro (se sabe la cuantía
exacta). Hipotecas de seguridad son aquellas que garantizan una obligación
delineada en el registro solo en sus gastos básicos, pero cuya existencia efectiva
y montante no recoge el registro (no se sabe la cuantía exacta, pero hay un
limite).

Constitución de hipoteca:
Elementos personales:
- Acreedor y deudor hipotecario. El deudor hipotecario puede ser el mismo que en
la deuda ppal (el que solicita el préstamo es el dueño del piso hipotecado) o
puede ser un tercero (el que hipoteco el piso es la madre del chico que pidió el
préstamo ppal).
- Sea el mismo u otro, tiene que ser propietario de la finca hipotecada y ha de
tener un poder de disposición de la misma (art. 1857.3 y 187 ley hipotecaria).
- También tiene que ser el titular registral.

Elementos reales:
- Cosas y derechos hipotecados (art. 1874 cc y 106 LH), bienes inmuebles
susceptibles de inscripción y los derechos enajenables sobre los bienes
inmuebles.
- Cosas y derecho no hipotecables (art. 108 LH).

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DERECHO CIVIL II

Elementos formales:
- Publicidad: la publicidad en la hipoteca se consigue mediante una inscripción
del derecho de hipoteca en el registro de la propiedad. Se trata de un derecho
real de constitución registral, de ahí que tengamos que otorgar escritura pública
y tengamos además que inscribirlo en el registro de la propiedad. Queda el
negocio perfeccionado cuando se incluye ese requisito formal, practicando la
inscripción de la hipoteca en el registro. Ojo/ hipotecas tacitas: casos
excepcionales.
- Negocio jurídico formal que precisa de inscripción registral constitutiva. Si no
se inscribe una hipoteca no se constituye, sino que generaría la obligación de
inscripción pero no vincularía respecto de terceros, seria una especia de
“contrato de hipoteca”

Contenido: extensión y efectos de la hipoteca.

Extensión:
Respecto a la obligación garantizada:
- Obligación ppal: garantiza la cuantía expresada en la inscripción.
- Intereses: se entiende también a los intereses de la obligación si los produce.
- Costas: es el importe de los gastos que devengue la reclamación judicial. Solo se
deben si se han pactado expresamente y hasta la cantidad máxima que se haya
fijado en la constitución de la hipoteca inscrita en el registro de la propiedad.
(imp)
Respecto de la finca hipotecada:
- Finca o derecho: la hipoteca se extiende a la finca o derecho inscrito que se ha
constituido.
- Accesiones naturales: mejoras e indemnizaciones por razón de los bienes que se
hayan concedido al propietario de los bienes hipotecados (los bienes pasan a
estar hipotecados).
- Los muebles, frutos o rentas no están incluidos en la hipoteca.

Efectos:
Respecto del acreedor hipotecario: es el titular del derecho real de hipoteca. Efecto
esencial, ius distraendi, vencida la hipoteca y no cumplida la obligación garantizada,
tiene derecho a la realización del valor de la finca hipotecada, promoviendo la
enajenación forzosa, para hacerse cargo de su crédito con preferencia a otros, si hay
exceso, se aplicara a las restantes cargas, y de no haberlas, se entrega al propietario de la
finca.

Respecto del propietario: aunque la finca esté ocupada no significa que el propietario
pierda el derecho de propiedad ni sus facultades, eso significa, que tiene el
aprovechamiento, la exclusión y la libre deposición total. Nos encontramos con que
cabe también, que el propietario pueda incluso constituir una nueva hipoteca. Los actos
dispositivos pueden ser dejados sin efecto y cancelados si se realiza la finca hipotecada.
No se puede dejar de respetar el propietario de la finca los derechos de acreedor
hipotecario, que en su día, podrá percibir su crédito con la enajenación forzosa de la
finca.

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DERECHO CIVIL II

Satisfacción del crédito hipotecario. Acciones del acreedor:

Acción real hipotecaria en caso de incumplimiento, por lo que se procederá a la venta
del inmueble según la forma pactada, puede ser una venta judicial o extra judicial (ej/
subasta ante notario u otro tipo de subasta). Además, el crédito hipotecario generara
para su titular, la acción personal que derive del propio derecho de crédito ppal, respecto
del cual se podrá pedir su cumplimiento e incluso solicitar daños y perjuicios. También
se pueden ejecutar una u otra acción según la legislación procesal-civil establecida.

Hipotecas especiales:
De usufructo, de nuda propiedad, de bienes ya hipotecados, del derecho de superficie y
del vuelo o subsuelo, de concesiones administrativas, de bienes con pacto de retro…

Modificación o extinción de la hipoteca: (interesante)

1. Trasmisión de crédito e hipoteca: si se trasmite el crédito asegurado con

hipoteca, cambia el titular, que pasa a ser el adquirente.
2. Venta de la cosa hipotecada: cabe el que el vendedor pacte con el
comprador, el que el adquirente se subrogue, tanto en las
responsabilidades de la hipoteca como en la obligación ppal, en este
caso, si el comprador lo acepta y el acreedor presta su consentimiento,
cabra el cambio de deudor.
3. Ampliación de la hipoteca: la hipoteca alcanza a cubrir intereses no
pagados o es insuficiente. Pueden ser tanto de la cuantía como de los
plazos.
4. División: la división de la hipoteca es posible cuando se traduce la
división de la finca hipotecada y los interesados acuerdan dividir también
la hipoteca entre las fincas resultantes.
5. Cambio de la cosa hipotecada: por otra, mediante acuerdo entre deudor y
creedor.
6. Cambio de rango: una modificación de la hipoteca que pasa a ocupar un
lugar más o menos preferente respecto de otra. Hay que tener en cuenta
que las hipotecas van a tener prelaciones entre si.
7. Extinción: las causas de extinción, normalmente, son la de los derechos
reales. Y el derecho de hipoteca, se extingue también por extinción de la
inscripción.

4. El derecho real de prenda.

Pignorar: pignoración, pignoraticio, empeñar.

Concepto

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DERECHO CIVIL II

Prenda ordinaria con desplazamiento posesorio: es un derecho real de garantía que para
asegurar el cumplimiento de una obligación ppal, otorga a su titular el poder sobre una
cosa mueble que le permite poseerla y si se incumple, realizarla.

Caracteres:
- El desplazamiento posesorio: la cosa queda sustraída a la disponibilidad del
deudor, ya que pasa al poder del acreedor, para evitar perdidas o deterioros.
- Accesoriedad: nace para asegurar un crédito, y por tanto, la prenda sigue las
vicisitudes del crédito ppal.
- Invidisibilidad: la prenda es indivisible y por ello subsiste (art. 1869.1) hasta la
completa extinción del crédito garantizado.

Constitución de la prenda:
1º El código civil solo contempla la constitución mediante contrato.
Sin embargo, el profesor Albadalejo considera que también cabria la constitución de
otras formas:
2º Por usucapión (art. 1930).
3º Non dominio: dice que es posible la adquisición de la prenda por una persona que ya
no era propietaria de la cosa pero si aparecía en el registro de la propiedad (art. 464).
4º Acto de última voluntad.

Titular del derecho real de prenda: acreedor pignoraticio, a favor del cual se
constituyo la garantía.

Quien constituye la prenda:

- Puede ser el propio deudor o un tercero, que grava la cosa de su propiedad para
garantizar la obligación.
- El constituyente ha de tener los requisitos normales de capacidad, ha de ser propietario
de la cosa y ha de tener la libre disposición de la misma (art. 1857.2 y 3).

Objeto de la prenda: nos referimos a un bien mueble poseible y enajenable. Así mismo
la prenda se constituye en garantía de toda clase de obligaciones.

Elemento esencial del derecho real de prenda:

Es la puesta en posesión de la cosa pignorada, que se entrega por el deudor al acreedor
pignoraticio o a un tercero.

Excepción: el caso de constitución de la prenda sin desplazamiento. Si no se entregara

la cosa, no surgiría el derecho real, sino solo una obligación ínter partes (art. 1863).
Siempre hay que entregar la cosa en la prenda.

Contenido: Derecho y obligaciones del acreedor pignoraticio.

Derechos:

1. Ius retentionis: el acreedor pignoraticio tiene la posesión de la cosa hasta que se

extinga la deuda de ppal, interese y gastos.

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DERECHO CIVIL II

2. Ius distrahendi: así, si se incumple la obligación, el acreedor pignoraticio tiene

derecho a realizar la cosa, promoviendo su enajenación (art. 1872). Con el
precio obtenido el acreedor se hace cargo de la obligación garantizada, aunque
se han de tener en cuenta las normas del concurso de acreedores.
3. Defensa de la cosa: art. 1869.2, el acreedor pignoraticio puede ejercitar las
acciones que correspondan al dueño para reclamar o defender la cosa.
4. Compensación anticrética: los intereses de la obligación se compensan con los
intereses de la deuda, que para producirlos será de dinero o se imputan al capital
(art. 1868).
5. Transmisibilidad: art. 1528, la venta o cesión de un crédito comprende la de los
derechos accesorios como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio

Obligaciones:

1. Conservar la cosa: art. 1867, pero muy muy importante, no puede disponer de la
cosa, ni puede usar al cosa, salvo que el propietario de lo autorice. Si la usa o si
abusa de ella, el propietario puede pedir, que se constituya en deposito.
2. Restitución: extinguido el derecho de prenda (art. 1871), al pagarse deuda,
intereses y expensas, el acreedor debe restituir la cosa pignorada.

Quien constituye la prenda: normalmente es el propietario de la cosa (1857.2). Ahora

bien, pese a que se constituya tal derecho de prenda, continúa siendo el dueño de la cosa
pignorada (art.1869.1)

Extinción del derecho:

1º Por extinción de la obligación garantizada. (art. 1871)
2º Por extinción del derecho real de prenda: como los restantes derechos reales.

Las anteriores son la hipoteca inmobiliaria y prenda con desplazamiento posesorio

5. Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento

posesorio.
- Ley 16 de diciembre de 1964 regula conjuntamente hipoteca mobiliaria y prenda sin
desplazamiento.
- El elemento común: es que la cosa hipotecada no pasa al acreedor, la cosa pignorada
tampoco pasa al acreedor, sino que se mantienen en poder del acreedor, que pueden
seguir usándolas con ciertas limitaciones.
- El hipotecante esta obligado a conservar los bienes y custodiarlos con la diligencia
propia de un buen padre de familia, y debe realizar las reparaciones necesarias para que
la cosa hipotecada no disminuya de valor.

Registro de bienes muebles

58
DERECHO CIVIL II

Hablamos de un registro gestionado por registradores de la propiedad y mercantiles,

dependen del ministerio de justicia, y dan publicidad a titularidades y gravámenes
derivados de actos y contratos relativos a bienes muebles, y también, a las condiciones
generales de contratación (deben ser inscritas en el registro de bienes muebles).

Bines inscribibles en este registro:

Contratos sobre bienes muebles, es decir, aquellos susceptibles de desplazamiento.
- Contratos de venta a plazos de bienes muebles.
- Arrendamientos financieros (leasing).
- Otros contratos de arrendamiento ordinarios (renting).
- Hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento.
- Hipoteca naval.
- Anotaciones en banco y de demanda sobre bienes muebles.
- Compraventa de bienes muebles.
- Contratos onerosos y gratuitos, ínter vivos y mortis causa sobre esos bienes.
- Condiciones generales de contratación.

TEMA XI

Son derechos que facultan a su titular para, concurriendo ciertos requisitos, convertirse
en propietario de la cosa sobre la que recae. Se trata así, de que el titular del derecho de
adquisición que se encuentra en la situación jurídica prevista por la ley (por ejemplo,
arrendatario o colindante) tienen la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su
propietario ha decidido venderla, o cuando la ha ya enajenado a un 3º.

Son: el tanteo, el retracto y la opción inscrita. Primero el tanteo y después el retracto. La

ley determina que hay alguien que va a tener preferencia ha adquirir antes que otro
(tanteo) o que va a establecer que una vez realizada al enajenación, una persona titular
del derecho, tiene la facultad de ya realizada la enajenación, sacar a ese comprador
propietario y colocarse en el lugar de este, abonando la cantidad (retracto).

Caracteres:

1. Son derechos reales, ya que confieren un poder sobre al cosa concreta. Poder
que queda protegido frente a todos.
2. Derechos reales limitados
3. Confiere al titular la facultad de adquirir el dominio de la cosa o el derecho real
de que se trate sobre la cosa.

1. Clases

- Tanteo: faculta a su titular inicialmente, para adquirir una cosa antes que otra
persona por tanto como esta otra persona iba a pagar al producirse una
enajenación. De ahí la importancia de que el dueño cuando desee enajenar
notifique al titular del tanteo la enajenación proyectada.

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DERECHO CIVIL II

Si enajena sin notificar, violando el tanteo, el tanteante puede hacer que se le trasmita la
cosa todavía a el, privando de ella al adquirente (ya que suele ir acompañada de un
retracto).

- Retracto: faculta para adquirir aquello que ya fue transferido a otro, y por lo que
este dio por la cosa. No hay derecho a adquirir antes de la enajenación, sino que
solo se puede adquirir después que la cosa fue enajenada por quien tiene derecho
a reclamarla.

- Opción: autoriza a que se trasmita a una persona una cosa que pertenece a otra,
sin que sea preciso una enajenación ni se haya realizado tal enajenación.

Derecho real de tanteo voluntario

Definición: es un derecho constituido por la voluntad del titular de la cosa que confiere
al titular el derecho, la facultad de ser preferido por igual precio y condiciones, cuando
se pretenda la enajenación por el dueño de la cosa

Origen: se encuentra en la voluntad del dueño de la cosa, a diferencia de lo que sucede

con los tanteos legales.

Efectos: produce efectos antes de la enajenación, antes de que se produzca, el dueño de

la cosa, debe comunicar la voluntad de enajenar la cosa para que ejercite el titular del
derecho real de tanteo tal tanteo, si así lo desea. Para que tenga efectos contra terceros
debe estar inscrito en el registro de la propiedad.

Derecho de retracto voluntario

Concepto: se confiere al titular de tal retracto voluntario, la facultad de adquirir la cosa,

por el mismo precio y condiciones que ha pagado otro, una vez enajenada (la cosa ya se
vendió, y se me da la facultad de ocupar el lugar que ocupo es persona y pagar ese
precio).

Origen: es la voluntad. A diferencia del retracto legal que surge por la ley. Para que
produzca efecto frente a terceros debe estar inscrito en el registro de la propiedad.

Duración: el plazo se produce una vez que se da la enajenación. La enajenación se

notifica al titular del derecho de retracto, o es conocida por el. Generalmente se
establecen plazos cortos, y la concreción de este plazo es requisito para su configuración
como un derecho real.

Retracto convencional

Concepto: nos referimos a un derecho real por el cual el vendedor se reserva el derecho
a recuperar la cosa vendida, resolviendo la venta.

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DERECHO CIVIL II

- Retroventa: cuando ocultamos un préstamo de dinero, con una especie de

compraventa, la persona de la el dinero a cambio de la fina, si este no se lo
devuelve se queda con la finca.
- Venta con pacto de retro: quiero vender un cuadro para pagar la comunión,
firmo con uno que me da mas, si luego otro me da mas aun, puedo devolverle al
otro y volver a firmar con este.

Nos referimos a un derecho real potestativo, con carácter real, art. 1310, y que concede
a su titular, la facultad de recuperar o redimir la cosa.

Puede ejercitarlo el vendedor o aquello que tengas causa de el, ya que es transmisible e
hipotecable. También, por vía subrogatoria, los acreedores del vendedor, los acreedores
que no ven satisfecho su precio, podrían subrogarse.

Contra quien puede ejercitarse: art. 1510, contra todo poseedor que traiga su derecho
de comprador. Excepción/ lo dispuesto en la ley hipotecaria.

Duración: el derecho de retracto convencional durara, salvo pacto expreso, 7 años

contados desde la fecha del contrato. Si hay pacto en contrario no podrá exceder de lo
10 años (art. 1508).
Si se ejercita el pacto convencional, surge la necesidad de ejercitar los reembolsos, art.
1518, por lo cual, el vendedor reembolsara al comprador: 1º el precio de la venta; 2º
gastos del contrato y cualquier otro pago legitimo hecho para la venta; 3º los gastos
necesarios y los gastos útiles (incrementar rendimiento) hecho en la cosa vendida. El
vendedor, el readquirirla deberá abonarlos, si no lo hace art. 1509, el comprador,
adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa.

Efectos: se da por finalizada la relación jurídica de la compraventa, y en base a ello, el

precio y los gastos realizados vuelven al comprador, y la cosa, volvería al comprador
primitivo.

Tanteos legales

Concepto: nos referimos a facultades, que como dice la ley, derivan de una relación
jurídica compleja, y confieren a su titular, la facultad de ser preferido por el tanto, es
decir, por el mismo precio y condiciones, cuando le duelo pretende enajenar.

Origen: son derechos potestativos con origen legal, que permite a su titular adquirir el
dominio o el derecho real de que se trate, mediante una declaración de voluntad del
titular.
Tienen un carácter real, que proviene de la propia ley que los establece (nadie puede
alegar ignorancia respecto de la ley).
Existen numerosos casos: los de la ley de arrendamientos rústicos, y los de la ley de
arrendamientos urbanos de 1964 y de 1974. Existe preferencia de venta al inquilino,
peor a precio de mercado, no como antiguamente al precio de capitalización (situación
muy injusta).

Retractos legales

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DERECHO CIVIL II

Concepto: Art. 1521. Supone el derecho de subrogarse con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, el lugar del que adquiere una cosa por compra o dacion en
pago.
Retrata de derechos potestativos: que pueden o no ser ejercitados, mediante una
declaración del titular, y tienen carácter real, el tanto sujeta a la cosa sobre la que recaen
frente a todos. Los establece la ley, y derivan de una relación jurídica mas compleja.
Por ejemplo/ de la preexistencia de una comunidad o de la existencia del dominio sobre
una finca. Finalmente, confiere a su titular, la facultad de subrogarse en el puesto
ocupado por el comprador de la cosa tras su enajenación, pagando un precio.

Casos de retracto legal:

Concepto: Art. 1521: supone el derecho de subrogarse con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa, por compra o dacion en
pago.

Caracteres:
1. Facultades de un titular: un derecho potestativo, ya que confiere la posibilidad
de adquirir, ya el dominio, ya otro derecho real, mediante una declaración de
voluntad del titular.
2. De carácter real: sujetan la cosa sobre la que recae frente a todos.
3. Son facultades que por ley derivan de una relación jurídica más compleja. Así
por ejemplo, pueden ser facultades del dominio, pueden ser un derecho de un
comunero sobre la cosa tenida en común, o pueden ser o constituir, uno de los
derechos que integran el contenido ordinario de un derecho sobre una finca.
4. Confieren la facultad de adquirir por precio con preferencia, cuando el dueño
ya enajeno a otro, resolviendo la primera enajenación (resolución del contrato).

Casos:

a) Retracto de comunero (art. 1522: El copropietario de una cosa común podrá usar
del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás
condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar
del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa
común).
b) Retracto de coherederos (art. 1067: Si alguno de los herederos vendiere a un
extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera
de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio
de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que
esto se les haga saber).
c) Consocios (art. 1708, 1067)
d) Colindantes (art. 1523): hablamos de una finca rustica, si son menos de 1
hectárea (menos de 10000 metros). No se aplica si están separados por arroyo,
aceita, barranco, camino y servidumbre. Se prefiere al que tenga menor cabida.

Otros casos:

- Retractos de derechos litigiosos (art. 1535, 1536). Se entiende por litigiosos

cuando se contesta.

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DERECHO CIVIL II

- Los privilegios en los derechos civiles territoriales: ejemplos de ley de derecho

civil de Galicia: derechos de muiños de ríos.
- Los previstos en leyes especiales: LAR, LAU,…

Derecho real de opción

Concepto: confiere a su titular la facultad de adquirir una cosa determinada por precio y
condiciones preestablecidas en un negocio jurídico previo. (ejemplo compraventa piso)

Caracteres:

- Tiene carácter real por su inscripción en el registro de la propiedad.

- En un derecho potestativo: originado por un precontrato + puesta en marcha por
declaración de su titular.

Art.1124: condición resolutoria tacita de las obligaciones bilaterales.

(La escritura publica suple a la travitio si pagué sobre plano el precio del piso que nunca
se hizo. No es propietario porque no existe nada sobre lo que ser propietario, soy
comprador, pero no propietario, no se debería firmar CV, sino Opción de CV. Hay una
irresponsabilidad civil y hay derecho a que se le devuelva lo que pago, derecho a
indemnización y en estas obligaciones reciprocas si una parte no cumple habrá una
resolución según el 1124; ninguna de las aportes esta obligada a cumplir si el otro no
cumple, puede exigir que cumpla y sino restituirme la cosa (o el dinero como este caso)
mas indemnización de daños y perjuicios. Pero el constructor podría ser insolvente y
podría no devolverme nada).

Así se garantiza el que se va a realizar la venta al que será el futuro comprador que no
desea vincularse todavía con una CV.

Regulación jurídica:

Se constituye por negocio jurídico a titulo oneroso o gratuito en escritura pública o por
vía de legado, es el denominado contrato de opción.

Caracteres:

1. Requisitos para esta opción inscrita a través del reglamento hipotecario (14 RH):

-Convenio expreso por las partes.

-Fijo el precio de la CV.

-Precio, si lo hay, de la opción de compra.

-Precio de no mas de 4 años. Si lo quisieras por mas tiempo, haríamos otro

negocio.

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DERECHO CIVIL II

2. Es la declaración de voluntad del derecho de opción la que pone en marcha el

ejercicio de la opción.
3. Es una declaración de voluntad recepticia (tiene que llegar al conocimiento del
vendedor).

Es posible que el propietario pueda enajenar la cosa, porque nada se pactó en ese
sentido. Pero lo importante es que el derecho de opción real se puede hacer valer frente
a terceros, que quedan afectados por la opción en las condiciones señaladas por el
registro. De manera que el ejercicio de la opción funcionaria como una condición
resolutoria. Los derechos que hayan adquirido esos terceros solo podrán cancelarse si se
acredita la consignación del precio en un establecimiento publico.

Ojo, la opción debe estar inscrita, para que funcione como derecho real.

Ojo, la inscripción no es obligatoria, da un plus de seguridad.

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