LA LEY NO.

5038 Y LOS REGÍMENES DE CONDOMINIO

Por Julio Cury

¿Puede el propietario de un apartamento cerrar con cristales o rejas el área del balcón o, por el
contrario, está obligado a observar lo que establece al respecto el régimen de condominio
correspondiente al edificio de que se trate? Se sabe que la Ley No. 5038 del 21 de noviembre de
1958 instituye un régimen especial para las edificaciones verticales de dos o más pisos; se sabe
también que la referida reglamentación no prevé todas las ocurrencias que se presentan en edificios
de apartamentos, ni entra en los detalles técnicos de una construcción de tal naturaleza, por lo que
los condómines deben conformar su propio reglamento de suerte que gobierne la vida y propiedad
comunes.

Supongamos que un régimen de condominio prohíba expresamente realizar modificaciones como

las contenidas en las interrogantes que motivan este trabajo. ¿Afectaría dicho impedimento el goce
y la disposición de la propiedad? Algunos abogados sostienen que en razón de su carácter
complementario, el reglamento de condominio se impone a la Ley No. 5038 y, por lo tanto, todo
propietario de apartamentos está constreñido a respetar sus restricciones. Esta tesis, aislada y
solitaria, gira alrededor de una interpretación que le vuelve la espalda a elementales principios de
nuestra legislación vigente.

La ley, en el mundo jurídico sometido al imperio del derecho francés, es una regla obligatoria de
alcance general que se impone a todos, sin excepción. Cuando ella es imperativa, "ordena y el
individuo está obligado a someterse a ella; no puede eludirla ni colocarse en situación tal que la ley
no se aplique". Se opone a la ley supletoria que, al contrario, "no se impone a los individuos más
que en el caso de que no hayan eludido su aplicación, es decir, si se han colocado en una situación
tal que la ley no les alcance. Es, pues, una regla obligatoria solo en el sentido de que se impone a
las partes que no la han descartado previamente".

La Ley No. 5038, no cabe dudas, es imperativa y, también, de un carácter especial, hecho este que
la coloca, por aplicación del principio "Specialia generalibus derogant", por encima de las leyes
generales. En consecuencia, ningún convenio celebrado entre particulares puede descartar el
cumplimiento de un texto imperativo que posee una mayor jerarquía. Visto desde cualquier ángulo,
el régimen de un condominio no es más que una convención particular que, frente a una ley, posee
una manifiesta e incuestionable inferioridad. Dicho de otro modo, no es posible que un acuerdo
suscrito entre dos o más partes se sobreponga a una disposición legal que se caracteriza, en cuanto
al fondo, por su generalidad. Ni qué hablar cuando esta tiene un carácter especial, que equivale a
decir que en su aplicación ella deroga la regla general. Se me dirá que los acuerdos legalmente
formados poseen fuerza de ley entre las partes, razonamiento absolutamente correcto siempre que
la obligación, ya sea de dar, de hacer o de no hacer, no sea contraria a la ley: "A nadie se le
puede obligar a hacer lo que la ley no manda ni impedírsele lo que la ley no prohíbe".

Ml. Rodríguez Objío No.12, Gascue, Santo Domingo, D. N. República Dominicana

Tel.: 809.687.7747 | Fax: 809.687.4114 | info@jottincury.com
¿Qué posición adoptar cuando el régimen modifica o altera disposiciones de la Ley No. 5038?
Veamos lo que en ese sentido enseñan Henry & Leon Mazeaud en sus Lecciones de Derecho Civil,
parte I, tomo I, pág. 404, núm. 265: "Si ha de establecerse, en principio, que la voluntad es libre
para actuar en el ámbito jurídico, debe sin embargo no chocar con una ley imperativa, con una
disposición de orden público...Desde el instante en que un acto jurídico es contrario a una
disposición imperativa o juzgada como tal por los tribunales, es nulo de nulidad absoluta".

Recapitulando: los condómines no pueden redactar un régimen que colida con las reglamentaciones
de la Ley No. 5038, pues a pesar de contar con la unánime aprobación de todos, carecería de
toda validez. Más todavía, supongamos que algún propietario venda, ceda o transfiera su
inmueble, ¿estaría obligado el nuevo adquiriente a respetar las obligaciones contenidas en un
convenio del que él no fue parte? De conformidad con el artículo 1165 de nuestro código civil, "los
contratos no producen efecto sino respecto de las partes contratantes...". Así, pues, un acto que no
le es oponible al nuevo propietario y que, además, es contrario a la ley, no puede impedirle hacer
modificaciones a su inmueble, siempre que haga lo propio dentro de los marcos legales, esto es,
que ellas no adulteren la fachada del edificio. Esto quiere decir que si, por ejemplo, los cristales
utilizados en la obra fueron los denominados ahumados, el propietario no podrá cerrar su balcón
utilizando madera o vidrios blancos, sino con paneles de idéntico cristal al empleado en la obra, sin
importar si tal eventualidad ha sido prohibida o no en el régimen de condominio.

Basta con remitirse al artículo 7 de la Ley No. 5038 para corroborar este criterio: "Cada
propietario atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su propio piso, departamento,
vivienda o local. No podrá hacer en él innovaciones o modificaciones que puedan afectar la
seguridad o estética del edificio...". Por lógica deducción, lo único que la ley no le autoriza hacer al
dueño de una vivienda de apartamento es desnaturalizar la fachada con edificaciones que no se
correspondan con la estética observada.

De manera, pues, que cerrar el balcón de un apartamento con cristales o rejas, colocar
acondicionadores de aire del tipo ventana, etc., no puede prohibirsele a ningún propietario de
apartamento, aún cuando el régimen de condominio imponga dicha prohibición. Cabe recordar
aquí que la ley, después de publicada, es obligatoria a todo el mundo y nadie, absolutamente
nadie, puede sustraerse a su mandato alterando su contenido ni haciendo distinciones caprichosas:
"Ubi lex non distinguire, non distinguire debemus". Y nada más.

Ml. Rodríguez Objío No.12, Gascue, Santo Domingo, D. N. República Dominicana

Tel.: 809.687.7747 | Fax: 809.687.4114 | info@jottincury.com