Introducción

La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a

cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas.
El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador
en el caso que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por éste
último. Más tarde en la compraventa consensual se incluía una cláusula accesoria
por la cual se establecía que el vendedor es responsable por los vicios jurídicos que
presente la cosa vendida. La cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al
comprador en caso de evicción, podía variar del simple al cuádruplo, pero
generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio
duplae). Posteriormente el Derecho romano consideró la obligación de sanear como
un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto. La
regulación de las obligaciones de saneamiento no es uniforme en la legislación
comparada. Finalmente, códigos como el portugués y el peruano de 1984 lo regulan
en la Parte General de la contratación, de modo que son aplicables a todos los
contratos sean nominados (típicos) o innominados (atípicos). Como se aprecia, en
un principio el saneamiento fue considerado como un efecto del contrato de
compraventa, luego se extendió a los contratos traslativos a título oneroso y
finalmente a todo contrato traslativo sea a titulo oneroso o gratuito.
1. DEFINICION DE SANEAMIENTO:

Es una obligación natural que tiene todo transferente de un bien o un

derecho, de garantizar el adquiriente disfrute de los mismos.
El saneamiento protege el derecho del adquirente a disfrutar en forma
pacífica y útil del bien que se le ha transferido, sea en propiedad, posesión o
uso. Por otro lado atañe a toda clase de bienes, sean estos muebles o
inmuebles. En virtud del saneamiento, el transferente está obligado a
responder frente al adquirente, por la evicción, por los vicios ocultos del bien
o por sus hechos propios, siempre que el bien adquirido no cumpla la
finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor.
La obligación de saneamiento por evicción comprende lo siguiente:

 La restitución de precio de la cosa vendida.

 El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.
 El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido
obligado a restituir al vendedor.
 El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa de la
demanda.
 El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya
tomado en poder del comprador.

Con esta acción se busca proteger al comprador de una cosa, para que, cuando
este se vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una
sentencia judicial, el comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha
perturbación o privación de la cosa y además reclamar por los vicios ocultos de la
misma.

2. CAUSAS QUE DAN LUGAR AL SANEAMIENTO

El saneamiento significa la obligación del transferente de responder o resarcir

al adquirente, si el bien objeto del contrato, no cumple con la finalidad para
el cual fue adquirido, o disminuya su valor, por cualquiera de las siguientes
causas: evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios.

 LA EVICCIÓN: Es la causa de la privación que sufre el adquirente, de

todo o parte del derecho de propiedad, uso o posesión del bien que
adquirió, en virtud de una resolución judicial o administrativa firme y
 por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia. La
privación del derecho del adquirente se da en la medida que exista
una resolución judicial o administrativa consentida y ejecutoriada, pero
siempre que se trate de un derecho de tercero, llamado eviccionante,
anterior a la fecha de la transferencia efectuada a favor del adquirente.

3. CLASES DE EVICCION:

TOTAL: El adquiriente se privado PARCIAL:El adquiriente es

de todo el derecho adquirido, privado del derecho de una
quedando sin titulo alguno. parte determinada del bien.

4. REQUISITOS DEL SANEAMIENTO DE EVICCION:

 Transmisión de un bien en propiedad, uso o posesión.

 Privación total y parcial del derecho adquirido.
 Resolución judicial o administrativa.
 Causa anterior a la transferencia.

5 EXTINSION DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO

a. Artículo 1484.- Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de

la propiedad, la posesión o el uso de un bien, al igual que los arts. 1.461 y 1.474 del
Código civil español, denomina saneamiento a lo que un gran sector de la doctrina y del
Derecho comparado conoce como garantía. Se trata de una responsabilidad del
transferente del derecho de propiedad, uso o posesión de bien, una vez que ha ejecutado
su prestación y con independencia de su buena o mala fe, por no poder el adquirente
destinar ese bien a la finalidad para la cual lo adquirió, o sea, es una responsabilidad
objetiva pos cumplimiento del contrato.
El saneamiento es regulado por el art. 1484 como una institución de aplicación general
a todos los contratos, onerosos o gratuitos, traslativos de la propiedad, uso o posesión
de un bien.
Se trata de una obligación impuesta por la ley, pero de esencia contractual. Sanear, en su
acepción amplia, significa hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo, y, en su acepción
contractual, es la obligación que asume el que transfiere un bien en propiedad, uso o
posesión, de responder ante el adquirente por las consecuencias de no poder utilizar el bien
para el fin de la adquisición, como consecuencia de la evicción, los vicios ocultos o el hecho
propio del transferente. Es inapropiado el uso de la palabra garantía por evicción y por vicios
redhibitorios, por cuanto no se comprende qué es lo que garantiza el transferente, de qué
modo se manifiesta esa garantía, si es una garantía personal o real o si se refiere a la garantía
patrimonial genérica.
En el saneamiento por evicción, antes que se produzca la evicción total o parcial no existe
obligación de sanear ni garantía alguna. Es apropiada la expresión responsabilidad por
evicción o por vicios ocultos, pero no se trata de una responsabilidad por incumplimiento
que tiene su origen en la falta de ejecución de las prestaciones contractuales debidas, sino
de una responsabilidad cuyo germen se encuentra en la negociación misma, pero que se
hace ostensible una vez ejecutada la prestación de dar un bien en propiedad, uso o
posesión, debido a que el transferente no era titular del derecho que transfiere o el bien
transferido adolecía de defectos ocultos, privando al adquirente de su derecho de poder
destinar el bien a la finalidad de la adquisición. No es una responsabilidad que
necesariamente se derive del dolo o la culpa, pues la obligación de sanear existe aun cuando
el enajenante no haya incurrido en culpa alguna; el dolo o la culpa sólo hará extensiva la
responsabilidad al pago de la indemnización de daños.
La obligación de saneamiento es la que contrae el que transfiere, a título oneroso o gratuito,
la propiedad, la posesión o el uso de un bien, cuando por sus propios hechos, la evicción de
un tercero o la existencia de vicios ocultos se priva al adquirente de su derecho de destinar
dicho bien a la finalidad para la cual fue adquirido. El art. 1484 elimina la limitación que
existía en el Código civil de 1936, cuyo art. 1370 lo circunscribía a los contratos celebrados
a título oneroso.
La finalidad perseguida por las partes en los contratos, onerosos o gratuitos, por los cuales
se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien, mueble o inmueble, registrado o no
registrado, es que el adquirente pueda destinarlo al fin previsto en el contrato o al que se
derive de su naturaleza.

b. ARTICULO 1485: Define al saneamiento en los siguientes términos: “En

virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder
frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o
por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido
a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor”.
Es decir, el saneamiento es la institución destinada exclusivamente a que
el transferente compense (indemnice, resarza) al adquirente por la
privación de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual fue
adquirido o que disminuya su valor para ese efecto como consecuencia de
la evicción, los vicios ocultos del bien o los hechos propios del transferente.
En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente
al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus
hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la
finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor.
Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesión para destinarlo a la
producción de otros bienes o servicios, o para revenderlo, donarlo,
entregarlo en garantía, en préstamo, exhibirlo, guardarlo, consumirlo,
para cualquier uso lícito que se le pueda dar en el futuro de acuerdo a
su naturaleza, para usufructuarlo, etcétera.
Por ejemplo, si el caballo comprado para fines de reproducción es
impotente (vicio oculto), o si A vende a B un bien que es de propiedad
de C, por lo que éste demanda al comprador por reivindicación y obtiene
una sentencia que lo declara propietario y condena a ese comprador a
desocuparlo (el comprador es eviccionado del bien); o el propietario de
un fundo vende la parte baja conservando las tierras altas y, después
de la venta, desde las tierras altas desvía el curso de las aguas dejando
sin agua a las tierras bajas vendidas (el comprador se ve perjudicado
por un hecho propio del vendedor), es evidente, en estos tres ejemplos,
que el adquirente no podrá destinar el bien para la finalidad de la
adquisición, por lo que su transferente debe resarcirlo del perjuicio
sufrido.

c. ARTICULO 1486: Si no se indica expresa o tácitamente la finalidad de

la adquisición, se presume que la voluntad de las partes es dar al bien
el destino normal de acuerdo con sus características, la oportunidad de
la adquisición y las costumbres del lugar. Si en el contrato no se ha
indicado la finalidad de la adquisición, expresa ni tácitamente, se
presume, iuris tantum, para fines del saneamiento, que es voluntad de
las partes dar al bien su destino normal, el más conforme a su
naturaleza, considerando sus características, la oportunidad de la
adquisición, la clase de actividades a que se dedica el adquirente, si
éstas fueron comunicadas al transferente o éste las conocía por sus
propios medios, y las costumbres del lugar de ubicación del bien; todo
lo cual requiere ser probado en la etapa procesal correspondiente.
Por ejemplo, se puede adquirir el derecho de propiedad de un bien con
la finalidad de consumirlo, exhibirlo en una feria, revenderlo, entregarlo
en arrendamiento, comodato, gravarlo en respaldo del pago de una
deuda, guardarlo, etc. Esa finalidad puede ser la convenida por las
partes expresa o implícitamente, caso en el que se habla de “finalidad
de la adquisición prevista por las partes”; o, si en el contrato no se ha
previsto la finalidad de la adquisición, se presume que las partes
quisieron dar al bien un destino de acuerdo a su naturaleza (una
inmueble construido para casa habitación no puede ser destinado para
local industrial; un caballo de paso no puede ser usado como caballo de
carrera), a la oportunidad de la adquisición (el comerciante minorista
que compra a un mayorista hace la adquisición para revender los bienes
adquiridos; el que compra a un minorista generalmente adquiere el bien
para su consumo) y las costumbres del lugar (en un lugar donde las
gentes se dedican a la agricultura utilizando la fuerza de los animales,
el que compra una yunta de bueyes lo hace con el fin de dedicarlos a
remover la tierra, no para revenderlos o sacrificarlos y consumirlos).