El contrato de locación de IM, en el CCCN.

Regula este contrato en el Libro Tercero,

Título IV, Sección 8ª, Capítulo 4.

¿Cómo es la legislación? -Es muy breve. Sólo cuenta con 41 normas y debe ser hecho por
escrito.

¿Cuál es el plazo mínimo del contrato? -Es de 2 años, si carece de plazo expreso
determinado mayor y cualquiera sea su destino, salvo los siguientes casos:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habilitación
de personal extranjero, diplomático o consular,
b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares.
Si el plazo supera los SEIS meses se presume que no fue hecho a esos fines,
c): Guarda de cosas, y
d): Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

¿Tampoco se aplica el plazo mínimo legal? –A los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en un plazo menor.

¿Cuál es el plazo máximo del contrato? -Cualquiera sea su objeto no puede exceder de:
20 años para el destino habitacional, y 50 años para los otros destinos.

-Meses de anticipo y depósito- –Si el destino es habitacional no puede requerirse del

locatario:
a): El pago de alquileres anticipados mayores a un (1) mes;
b): Depósito de garantía o exigencias similares, por cantidad mayor al importe de un (1)
de alquiler por cada año de locación contratado,
c): El pago de valor llave o equivalentes.

La nueva redacción, por otro lado, dispone que la locación se transmite por causa de
muerte del propietario o del inquilino y subsiste durante el tiempo convenido, aunque la
cosa sea enajenada.
Otra diferencia con la redacción anterior es la siguiente:
En caso de abandono o fallecimiento del locatario, si la cosa locada es inmueble, o parte
material de un inmueble, destinado a habitación, la locación puede ser continuada en las
mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quién lo
habite y acredite un “ostensible trato familiar“ durante el año previo al abandono o
fallecimiento.

Asimismo, el locatario debe dar al IM el destino acordado en el contrato.

-Las obligaciones de las partes- Propietarios e inquilinos deben cumplir obligaciones.

-En el caso de los propietarios, se mencionan las siguientes:
I: Entregar el inmueble conforme lo acordado.
II: Conservar el inmueble con aptitud para el uso convenido,
III: Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario o inquilino.

Otro cambio en la redacción se refiere al caso de pérdida de luminosidad del inmueble

urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la
reducción del precio ni a resolver el contrato.

Excepto que medie dolo del locador.

-Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan:

I: Prohibición de variar el destino del inmueble, aunque ello no cause perjuicio al
propietario,
II: Mantener el bien en buen estado y conservarlo en el estado en que lo recibió,
III: Pagar el canon convenido. Cargas y contribuciones, por la actividad que otorgue al
inmueble locado,
IV: Pagar por anticipado la prestación dineraria mensual,
V: Restituir el inmueble al concluir el contrato, en el estado en que lo recibió, excepto
los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular,
VI: Pagar los deterioros causados, que no sean los enunciados anteriormente.

Debe quedar claro que el inquilino no tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que graven el bien excepto pacto en contrario.

Otro de los cambios en el Nuevo Código consiste en que si por caso fortuito o fuerza
mayor, el inquilino se ve impedido de usar y gozar del inmueble, o ésta no puede servir
para objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del
pago del precio por el tiempo que no pueda usar y gozar de ella.

–Régimen de mejoras- Finalmente, se detalla que el locatario puede realizar mejoras en el

bien alquilado, excepto que: - Esté prohibido en el contrato,
- Alteren la substancia o forma de la cosa,
-Haya sido interpelado a restituir el inmueble.

El texto de la norma no deja lugar a dudas de que el inquilino no tendrá derecho a

reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras
necesarias, puede reclamar su valor al propietario.

-Extinción del contrato- Al respecto, la Sección 6ª especifica los modos especiales de

extinción de lo locación:
a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el art. 1.218, según
sea el caso,
b) La resolución anticipada.
Asimismo dispone que en caso de vencimiento del plazo convenido o del plazo mínimo
legal – en caso de ausencia de convención-, si el locatario continúa en la tenencia del
inmueble, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos
términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato
mediante comunicación fehaciente.

-Resolución imputable al locatario que autoriza al locador a resolver el contrato,

a) Por cambio de destino o uso irregular en los términos vistos,
b) Por falta de conservación del inmueble locado, o su abandono sin dejar quién haga sus
veces,
c) Por falta de pago del alquiler convenido, durante 2 períodos mensuales consecutivos.

-Resolución imputable al locador que autoriza al locatario a resolver el contrato, si el

locatario incumple:
a) La obligación de conservar el inmueble, con aptitud para su uso y goce convenidos,
b) La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

-Resolución anticipada- El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el

locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han trascurrido seis (6) meses de contrato,
debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador,
Si se hace uso de la opción resolutoria durante el primer año
de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio (1 y 1/2) de alquiler al momento
de desocupar el inmueble, y la de un (1) mes si la opción la ejercita trascurrido dicho
lapso,
b) En los casos de excepciones al plazo mínimo legal, debe abona al locador el
equivalente a dos (2) meses de contrato.

-Desalojo- El CCCN dispone que al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la

cosa locada.
Además, establece que, si no paga el alquiler, el locador previamente a la demanda de
desalojo, debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida,
ordenando un plazo no inferior de diez (10) días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Es el mismo plazo estipulado para la ejecución de sentencia de desalojo.

En tanto el locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación, pero
no puede hacerlo si se acordó que quede en beneficio del inmueble o si la separación se
sigue de daño para ella.
-No se aplica el procedimiento previsto para la cláusula resolutoria implícita-

-Fianza- Respecto de la fianza se dispone que su obligación cesa automáticamente al

vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en
tiempo del inmueble locado.

Asimismo, se exige el consentimiento del fiador para obligarse en la renovación o

prórroga del contrato debe ser expreso, una vez vencido el plazo del contrato de
locación.
Por último dispone que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que
extienda la fianza del contrato de locación.