Pontificia  Universidad  Católica  

Argentina  
Facultad  de  Derecho  

Resumen  de   Materia  

Derechos  Reales  
Derechos  Reales  Parte  General  

Profesor  

Parte  General   CÁSTRO  HERNÁNDEZ,  M.  

DE  GARAY,  I.  

Año  
Cuarto  

Turno  
Tarde  

Comisión  
M  

Año  Lectivo  
2012  

   
    

Bolilla  1  
Teoría  General  del  Derecho  Real  
 

2  
 
 
El  derecho  patrimonial:  concepto  
Dentro   de   los   derechos   subjetivos   (potestad   jurídica   conferida   por   una   norma)   encontramos,   en  
razón  de  su  contenido,  a  los  derechos  patrimoniales  y  extrapatrimoniales.  

Se  entiende  por  derecho  patrimonial  a  todo  aquel  derecho  que  puede  valuarse  pecuniariamente.  

Objeto  
Los  derechos  patrimoniales  tienen  por  objeto  a  las  cosas  y  bienes,  que  los  Arts.   2311   y   2312   CC  
definen  como  objetos  materiales  e  inmateriales,  respectivamente,  susceptibles  de  tener  un  valor.  

El  conjunto  de  cosas  y  bienes  conforman  el  patrimonio  de  una  persona.  

Clasificación  
Los  derechos  patrimoniales  se  clasifican  en:  

• Derechos  Reales:  son  la  relación  jurídica  inmediata  entre  una  persona  y  una  cosa.  
• Derechos   Intelectuales:   algunos   consideran   que   son   mixtos   (con   características   de  
patrimoniales  y  extrapatrimoniales)  
• Derechos  Personales  

Además  de  los  derechos  patrimoniales  existen  los  extrapatrimoniales  (personalísimos  y  de  familia).  

Diferencia  entre  Derechos  Personales  y  Derechos  Reales  

La   doctrina   ha   formulado   distintas   teorías   en   lo   que   respecta   a   la   diferenciación   entre   derechos  
reales  y  derechos  personales.  A  continuación  desarrollaremos  algunas  de  ellas.  

Posición  de  la  doctrina  clásica:  postura  dualista  

La  doctrina  clásica  establece  una  distinción  intrínseca  entre  derechos  personales  y  derechos  reales.    

• Los   derechos   personales   (ius   ad   rem)   tienen   por   objeto   la   actividad   de   un   sujeto  
determinado  o  determinables,  obligado  a  dar,  hacer  o  no  hacer  algo  (prestación)  y  la  cosa  es  
sólo  mediatamente  su  objeto,  interponiéndose  entre  ella  y  el  titular  del  derecho  creditorio,  
la  persona  del  deudor.  
• Los  derechos  reales  (ius  in  re)  crean  una  relación  directa  e  inmediata  con  la  cosa  que  es  su  
objeto,  pudiendo  el  titular  sacar  provecho  de  la  misma  sin  intermediario  alguno.    

Como  vemos,  la  principal  diferencia  está  dada  por  el  objeto  pero  se  pueden  mencionar  otras  en  base  
a  distintos  aspectos:  

 
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ASPECTO   DERECHOS  PERSONALES   DERECHOS  REALES  
Oponibilidad   Relativos  (inter  partes)   Absolutos  (erga  omnes)  
Sujetos   1  Sujeto   2  Sujetos:  activo  y  pasivo  
Objeto   Cosa  (res)   Prestación  
Relación  con  el  objeto   Mediata,   a   través   de   la   persona   del   Inmediata  y  directa  
deudor  
Creación   Autonomía  de  la  Voluntad   Orden  Público    
Cantidad     Ilimitada   Limitada  (numerus  clausus)  
Acciones   Personales  (adversus  personam)   Reales  (adversus  omnem)    
Prescripción   Liberatoria   Adquisitiva  
Ius  persequendi   No   Sí  
Ius  preferendi   No   Sí  

Las  posiciones  monistas  

Las   posiciones   monistas   consideran   que   no   existe   tal   distinción,   y   lo   hacen   basándose   en   distintos  
fundamentos   que   sustentan   las   distintas   tesis   que   nos   permiten   hablar   de   posiciones   monistas   en  
plural.  

Tesis  realista  
Consideran  que  todos  los  derechos  son  reales.  Según  esta  tesis  en  los  derechos  creditorios  no  hay  un  
vínculo  entre  personas  sino  más  bien  una  relación  entre  patrimonios.  En  consecuencia,  así  como  el  
derecho   real   implica   una   relación   entre   sujeto   y   cosa,   el   derecho   personal   importa   una   relación  
entre  el  acreedor  (sujeto)  y  el  patrimonio  del  deudor  (cosa).  

• Gaudemet   considera   que   el   derecho   obligacional   es   un   derecho   sobre   los   bienes.   Sólo   se  
diferencia   con   el   derecho   real   porque   no   pesa   sobre   una   cosa   determinada   sino   sobre   un  
patrimonio  entero.  
• Jallu,   sostiene   que   el   derecho   obligacional   es   una   derecho   sobre   las   cosas   ya   que   recae  
sobre  el  conjunto  de  bienes  (patrimonio)  del  deudor.  

Lo  que  se  critica  a  esta  tesis  es  que:  

1. No   recalcan   la   diferencia   existente   en   la   relación   de   persona   y   cosa   según   se   trate   de  

derecho   real   (relación   inmediata   y   directa)   o   derecho   personal   (relación   mediata   que  
requiere  de  la  actividad  de  un  sujeto  para  acceder  a  la  cosa).  
2. Enfocan  a  la  obligación  en  el  momento  del  incumplimiento,  que  es  cuando  recae  sobre  los  
bienes  del  deudor.  Así,  se  centran  únicamente  en  la  anormalidad  porque  lo  normal  es  que  
las  obligaciones  se  cumplan.  

Tesis  personalista  
Considera  que  todos  los  derechos  son  personales.  

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Partiendo   de   la   idea   de   Kant   que   consideraba   que   todo   derecho   es   necesariamente   una   relación  
entre  personas  y  que  a  todo  derecho  le  corresponde  necesariamente  un  deber,  se  construyeron  las  
teorías  que  atacaron  a  la  conceptualización  del  derecho  real  como  una  relación  directa  e  inmediata  
con  la  cosa.  

La  tesis  personalista  postulaba  que  el  derecho  real  establece  una  relación  jurídica  entre  una  persona  
como   sujeto   activo   y   todas   las   otras   como   sujetos   pasivos   correspondiéndole   a   estos   últimos   la  
obligación  de  abstenerse  de  perturbar  el  ejercicio  pacífico  del  derecho  por  parte  de  su  titular.  

El  derecho  real  no  es  más  que  una  obligación  pasivamente  universal  en  la  cual  el  sujeto  activo  está  
representado  por  una  persona  titular  de  ese  derecho  y  el  sujeto  pasivo  es  ilimitado  en  su  número  y  
comprende   a   todas   las   personas   que   puedan   ponerse   en   contacto   con   el   sujeto   activo.   El   derecho  
personal  es  entre  un  sujeto  y  otro,  en  tanto  que  el  derecho  real  es  entre  un  sujeto  y  todos  los  demás  
sujetos.  

De   lo   expuesto   se   deduce   que   las   tesis   personalistas   niegan   la   distinción   entre   derechos   reales   y  
personales:   ambos   tienen   la   misma   naturaleza,   son   obligaciones.   Las   diferencias   que   pudieran  
apuntarse   entre   ambos   son   diferencias   de   efectos,   que   derivan,   no   de   la   distinta   naturaleza   del  
vínculo  sino  del  hecho  de  que  son  disímiles  el  objeto  y  el  número  de  los  sujetos  pasivos,  y  nada  más.  

Lo  que  se  critica  a  esta  tesis  es  que:  

1. El   aspecto   que   se   supone   característico   de   los   derechos   reales   es   común   a   todos   los  
derechos:  el  deber  de  toda  la  sociedad  de  respetar  los  derechos  ajenos  es  genérico.  
2. Desprecia  lo  que  es  típico  del  derecho  real:  el  señorío  del  titular  sobre  la  cosa.  

Si  bien  se  considera  a  Planiol  como  el  autor  de  esta  teoría,  la  misma  ya  había  sido  considerada  por  
Savigny,  Freitas  e  incluso  en  Roma.  Planiol  fue  quien  la  expuso  de  forma  orgánica.  

El  problema  del  sujeto  pasivo  en  los  derechos  reales  

Hay   doctrinas   que   sugieren   la   existencia   del   sujeto   pasivo   determinado   en   los   derechos   reales   sobre  
la  cosa  ajena;  así  serían  sujetos  pasivos  individualizados  el  titular  del  dominio  gravado  con  usufructo,  
uso,  habitación,  servidumbre,  hipoteca,  prenda,  anticresis.  

En  lo  que  hace  al  invocado  sujeto  pasivo  determinado  los  derechos  reales  sobre  la  cosa  ajena,  puede  
replicarse   que   él   no   es   sino   uno   más   entre   todos   los   integrantes   de   la   comunidad   que   deben  
respetarlos.  

En  el  aspecto  pasivo  el  titular  del  dominio  gravado  asume  un  deber  de  abstención  similar  al  de  los  
otros  componentes  de  la  comunidad,  que  perdurará  aunque  cese  esa  titularidad.  Si  por  su  peculiar  
situación  está  más  expuesto  a  soportar  o  violar  el  derecho  real  sobre  cosa  ajena,  ello  obedece  una  
valoración  extrajurídica,  más  propia  del  orden  moral  o  psicológico.  

En   este   orden   de   ideas   Freitas   en   la   nota   al   art.   868   de   su   esbozo   advierte:   “la   posición   en   que   el  
poseedor   de   una   cosa   se   halla   para   con   el   titular   de   un   derecho   real   sobre   esa   cosa,   como   por   ej.   En  
el   caso   de   la   servidumbre   o   de   la   hipoteca   de   bienes   existentes   en   poder   de   un   tercero,   que   la  

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misma  posición  de  cualquiera  otra  persona  a  quien  se  prohíbe  impedir  el  ejercicio  de  los  derechos  
reales  y  no  constituye  por  tanto  la  posesión  de  un  deudor.  La  posición  de  deudor  en  relación  a  los  
derechos  reales  no  puede  manifestarse  sino  cuando  éstos  son  violados…”.  

La  afirmación  de  que  en  el  derecho  de  dominio  al  sujeto  pasivo  determinado  de  su  anterior  titular,  
es   inadmisible.   Vélez   en   la   nota   al   art.   497   transcribió   significativo   párrafo   de   marca   de:   “cuando   me  
habéis   vendido   vuestra   casa,   estáis   obligado   a   no   molestarme   en   el   goce   del   inmueble:   pero   esto   no  
es   una   obligación   de   no   hacer,   pues   no   os   priváis   de   ningún   derecho.   Esta   necesidad   nada   tiene   que  
os   sea   personal:   ella   es   común   a   todos;   es   para   vos,   como   para   los   otros,   la   consecuencia   y  
correlación  de  mi  derecho  real  existente  erga  omnes.  Esta  necesidad  general  y  común  a  todos,  que  
corresponde  a  un  derecho  real,  formó  un  deber  que  cada  uno  está  sin  duda  en  el  caso  de  respetar,  
común  obligación  personal,  mas  no  constituye  una  obligación”.  

Legón   procura   defender   el   aserto   de   ver   el   sujeto   pasivo   determinado   en   el   anterior   titular   de   la  
propiedad,   invocando   la   garantía   de   evicción,   “como   último   apéndice   perceptible”.   Pierde   de   vista  
que  esa  garantía  no  atañe  en  nada  al  derecho  real,  es  una  consecuencia  del  acto  jurídico  que  origina  
la   transmisión;   se   trata   de   una   relación   jurídica   independiente   del   derecho   real   y   del   carácter  
creditorio.   Más   aún,   la   garantía   de   evicción   pueda   cuando   el   derecho   real   no   fue   en   realidad  
trasmitido.  

Obligaciones  reales  o  propter  rem  

Al   hablar   de   obligaciones   reales   o   propter   rem   nos   enfrentamos   ante   una   categoría   de   derechos  
patrimoniales  intermedia  entre  los  personales  y  los  reales.  

Se  trataría  de  obligaciones  porque  tienen  un  deudor  que  debe  una  prestación  de  hacer  o  de  dar  y  a  
la   cual   debe   recurrir   el   acreedor   para   obtenerla.   Asimismo,   la   aproximación   a   los   derechos   reales  
surgiría  del  hecho  de  que  la  calidad  de  deudor  o  acreedor  depende  de  una  relación  de  señorío  con  la  
cosa:  se  es  deudor  o  acreedor  en  tanto  esa  relación  de  señorío  subsista.  Si  la  relación  de  señorío  se  
extingue,  la  calidad  de  deudor  o  acreedor  pasa  al  nuevo  titular  de  la  relación  sobre  la  cosa  quedando  
desobligado  el  anterior  titular.  Por  este  motivo  se  las  denomina  obligaciones  reales  o  propter  rem,  
es  decir  ambulatorias,  ya  que  viajan  junto  con  la  relación  real.  

Controversia  doctrinaria  
En  la  doctrina  hay  cierta  controversia  respecto  a  las  obligaciones  propter  rem,  ya  que  algunos  niegan  
su  existencia  en  tanto  que  otros  la  defienden.  

Los  artículos  497  y  3266  del  Código  Civil  

El   Art.   497   CC   establece   que:   “A   todo   derecho   personal   corresponde   una   obligación   personal.   No  
hay  obligación  que  corresponda  a  derechos  reales.”  En  este  artículo  fundamentan  su  postura  quienes  
adhieren  a  la  tesis  negatoria  de  las  obligaciones  propter  rem.  

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El  Art.   3266   CC  establece  que:  “Las  obligaciones  que  comprenden  al  que  ha  transmitido  una  cosa,  
respecto  a  la  misma  cosa,  pasan  al  sucesor  universal  y  al  sucesor  particular;  pero  el  sucesor  particular  
no   está   obligado   con   su   persona   o   bienes,   por   las   obligaciones   de   su   autor,   por   las   cuales   lo  
representa,  sino  con  la  cosa  transmitida.”  En  este  artículo  fundamentan  su  postura  quienes  adhieren  
a  la  tesis  que  acepta  la  existencia  de  las  obligaciones  propter  rem.  

El  Artículo  497  CC  es  más  claro,  negando  la  existencia.  Además,  el  Art.  3266  CC  tiene  por  fuente  a  
Zachariae,  a  quien  Vélez  refutó  en  la  nota  del  Art.  497  CC.  

La  cátedra  considera  que  las  obligaciones  propter  rem  no  existen  sino  cuando  la  ley  establece  que  es  
necesario  crearlas  (por  ejemplo  en  el  caso  del  Art.  17  de  la  Ley  13.512  de  Propiedad  Horizontal).  En  
igual   sentido   se   expresa   la   Doctrina   Plenaria   de   la   Cámara   Nacional   de   Apelaciones   en   lo   Civil   y   la  
Cámara  de  San  Isidro.  

Concepto  de  derecho  real  

Mariani  de  Vidal   cita   la   definición   de   Allende:   el   derecho  real  es   un   derecho   absoluto,   de   contenido  
patrimonial,  cuyas  normas  sustancialmente  de  orden  público,  establecen  entre  una  persona  (sujeto  
activo)   y   una   cosa   (objeto)  una   relación   inmediata,   que   previa   publicidad  obliga   a   la   sociedad  (sujeto  
pasivo)   a   abstenerse   de   realizar   cualquier   acto   contrario   al   mismo   (obligación   negativa),   naciendo  
para  el  caso  de  violación  una  acción  real  y  que  otorga  a  sus  titulares  las  ventajas  inherentes  al  ius  
persequendi  y  al  ius  preferendi.  

Origen  histórico  
Remontándonos   en   la   historia   encontramos   en   Roma   el   primer   antecedente   para   el   concepto   de  
derecho  real,  aunque  en  realidad  los  romanos  no  diferenciaban  a  los  derechos  sino  a  las  acciones  en  
personales   y   reales.   Esto   se   debe   a   la   practicidad   propia   de   los   romanos,   quienes   consideraban  
innecesario  elaborar  una  doctrina  abstracta  sobre  la  naturaleza  de  los  derechos  y,  por  el  contrario,  
hicieron  hincapié  en  la  forma  de  defender  a  los  derechos,  es  decir,  sus  acciones.  

Dijimos   que   en   Roma   al   derecho   se   lo   definía   por   la   acción,   tal   y   como   surge   del   Digesto   y   de   las  
Institutas   de   Justiniano:   si   la   acción   que   otorgaba   era   personal,   el   derecho   también   lo   era.   Si   la  
acción  era  in  rem  (real),  el  derecho  también  lo  era.  

En   las   acciones   personales   (también   llamadas   condicionales),   dirigidas   contra   una   persona  
determinada   obligada   hacia   el   actor   a   dar,   hacer   o   no   hacer   algo,   se   consignaba   el   nombre   del  
demandado.  En  cambio,  en  las  acciones  reales  (también  llamadas  reivindicatorias),  dirigidas  contra  
el   poseedor   de   una   cosa   perteneciente   al   actor   y   sin   que   existiera   título   alguno   que   obligara   al  
demandado  con  el  actor,  no  se  consignaba  nombre  alguno.  

Las  implicancias  de  la  tardía  Edad  Media  

Durante   la   tardía   Edad   Media,   tras   el   surgimiento   de   las   Universidades   y   con   la   aparición   de   los  
glosadores,   se   realizó   un   estudio   exhaustivo   de   los   textos   jurídicos   romanos.   Allí   se   hizo   una  
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distinción   entre   el   ius   realis   y   el   ius   personalis,   como   una   concepción   teórica   creada   por   los  
glosadores  al  estudiar  el  Corpus  Iuris  Civilis.  

Los  glosadores  hicieron  esta  distinción  tras  observar  la  división  entre  las  acciones  personales  y  reales  
que   existían   en   el   derecho   romano.   Ellos   consideraron   que,   si   la   acción   es   el   medio   de   hacer   valer   el  
derecho,  la  división  de  las  acciones  en  personales  y  reales  no  podía  sino  responder  a  la  clasificación  
de  los  derechos  que  ellas  tendían  a  proteger.  

Duns  Scotto  y  Guillermo  de  Occam  

 

Evolución  doctrinaria  posterior  

Ya   en   la   modernidad,   surgieron   distintas   teorías   en   torno   a   los   derechos   reales   que   los  
conceptualizaban  de  distintas  maneras.  En  esta  época  se  destacan  las  teorías  dualistas  y  las  monistas  
realista  y  personalista.  

Definiciones  de  las  distintas  notas  del  Código  Civil  

Definición  de  Ortolan   en  la   nota   al   Art.   497   CC:   “Derecho  personal  es  aquel  en  que  una  persona  es  
individualmente   sujeto   pasivo   del   derecho.   Derecho   real   es   aquel   en   que   ninguna   persona   es  
individualmente  sujeto  pasivo  del  derecho.”  

Según  Ortolan,  el  derecho  personal  es  entonces  el  que  da  la  facultad  de  obligar  individualmente  a  
una   persona   a   una   prestación   cualquiera.   En   cambio,   un   derecho   real   es   aquel   que   da   la   facultad   de  
sacar  de  una  cosa  cualquiera  un  beneficio  mayor  o  menor.  

En  esta  definición  se  observa  lo  que  otros  autores  denominarán  aspectos  externo  e  interno  
de   los   derechos   reales:   el   aspecto   externo   tiene   que   ver   con   la   relación   con   los   demás  
miembros   de   la   sociedad   y   el   aspecto   interno   con   la   relación   entre   el   titular   del   derecho   y   la  
cosa  objeto  del  mismo.  

Definición   de   Demolombe   en   la   nota   al   Título   IV   (De   los   derechos   reales)   del   Libro   III   (De   los  
derechos  reales)  CC:  “Derecho  real  es  el  que  crea  entre  las  personas  y  las  cosas  una  relación  directa  e  
inmediata,   de   tal   manera   que   no   se   encuentran   en   ella   sino   dos   elementos,   la   persona,   que   es   el  
sujeto  activo  del  derecho,  y  la  cosa,  que  es  el  objeto.”  

Según   Demolombe,   el   derecho   real   es   aquel   que   crea   una   relación   directa   e   inmediata   entre   una  
persona  (sujeto)  y  una  cosa  (objeto).  

Esta  definición  tiene  importancia  desde  lo  metodológico,  ya  que  al  seguirla  se  entiende  por  
qué   en   el   Libro   III   se   trata   primero   “de   las   cosas”   (Título   I)   y   “de   la   posesión”   (Título   II)   antes  
que   “de   los   derechos   reales”   (Título   IV):   esto   se   debe   a   que   la   cosa   y   la   posesión   son  
elementos  de  los  derechos  reales  (la  cosa  es  el  objeto,  la  posesión  es  el  poder  de  disponer  
físicamente  de  la  cosa).  
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Sujeto,  objeto  y  causa  en  los  derechos  reales  
En   los   derechos   reales   sólo   hay   sujeto   activo,   también   denominado   titular   del   derecho.   Puede   ser  
una  persona  física  o  de  existencia  ideal.  No  hay  sujeto  pasivo  determinado.  

En  cuanto  al  objeto,  dijimos  previamente  que  son  las  cosas  (en  sentido  amplio).  

Al  hablar  de  causa  (fuente)  hay  que  distinguir:  

• Derecho  real  normativo:  su  causa  fuente  es  únicamente  la  ley.  
• Derecho  real  subjetivo:  su  causa  más  común  es  la  voluntad  de  las  partes  y  excepcionalmente  
la  ley  (como  en  el  caso  del  usufructo  legal).  

Concepto  de  cosa,  bien  y  patrimonio  

• Cosa:  el  Art.   2311   CC  define  a  la  cosa  diciendo  que  se  llaman  cosas  a  los  objetos  materiales  
susceptibles  de  valor.  
• Bien:  el  Art.  2312  CC  comprende  el  sentido  restringido  y  amplio  del  término  bien.  
o Sentido  restringido:  objetos  inmateriales  susceptibles  de  valor  (sinónimo  de  derecho  
crediticio).  
o Sentido   amplio:   objetos   materiales   (cosas)   e   inmateriales   susceptibles   de   valor  
(sinónimo  de  conjuntos  que  integran  el  patrimonio).  
• Patrimonio:   el   Art.   2312   CC   dice   que   el   patrimonio   es   el   conjunto   de   bienes   de   una  
persona.   Se   entiende   a   los   bienes   en   sentido   amplio,   es   decir   que   el   patrimonio   es   el  
conjunto  de  cosas  y  bienes  (en  sentido  restringido).  

El  Art.  2311  antes  y  después  de  la  Ley  17.711  

La   reforma   de   la   Ley   17.711   incorporó   el   segundo   párrafo   del   Art.   2311,   que   establece   que   las  
disposiciones  referentes  a  las  cosas  son  aplicables  a  la  energía  y  a  las  fuerzas  naturales  susceptibles  
de  apropiación.  

En   resumen,   el   Art.   2311   CC   (tras   la   reforma)   equipara   a   la   energía   y   las   fuerzas   naturales  
apropiables   con   las   cosas.   No   es   que   sean   estrictamente   “cosas”,   pero   jurídicamente   les  
corresponde  el  mismo  régimen.  

Situaciones  especiales:  la  energía  

Según   Borda:   “La   opinión   tradicional   era   que   no   son   cosas...   Pero   hoy   predomina   la   opinión  
contraria.   Es   verdad   que   no   ocupan   un   lugar   en   el   espacio...   pero   tiene   la   energía   un   contenido  
económico   susceptible   de   apreciación   económica,   goce   y   disposición   que   la   asemeja   a   las   cosas,  
jurídicamente  hablando  y  eso  es  lo  que  importa  a  estos  efectos,  no  el  análisis  físico  de  la  energía.”  

En   el   Anteproyecto   de   1954   se   conceptualizaba   a   la   energía   como   bien   y   no   como   cosa,   lo   cual  

parece  más  criterioso.  
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Situaciones  especiales:  las  universalidades  

En   la   nota   del   Art.   2312   CC   se   define   como   universalidad   a   la   pluralidad   de   bienes   exteriores   que  
pueda  ser  considerada  como  una  unidad,  como  un  todo.  Por  ejemplo,  una  biblioteca  o  una  manada.  

Las  universalidades  de  cosas  en  tanto  posean  valor  e  individualidad  separadamente,  como  en  el  caso  
de  la  biblioteca,  no  pueden  constituirse  derechos  reales  sobre  ellas.  

En   cambio,   cuando   las   universalidades   de   cosas   no   posean   valor   e   individualidad   separadamente,  

como   en   el   caso   de   un   mazo   de   naipes,   una   bolsa   de   granos   de   maíz   o   un   enjambre   de   abejas,   sí  
pueden  constituirse  derechos  reales  sobre  ellas.  

Situación  del  cuerpo  humano  y  trasplante  de  órganos  

El   cuerpo   humano   no   puede   ser   considerado   una   “cosa”   en   sentido   jurídico,   ya   que   si   bien   puede  
entenderse  como  un  objeto  material,  no  es  susceptible  de  apreciación  pecuniaria  (valor).  Tampoco  
puede  ser  considerado  un  bien  por  igual  razón  (se  encuentra  fuera  del  comercio).  No  hay  derecho  
real  sobre  el  cuerpo  humano,  sino  un  derecho  personalísimo  y  extrapatrimonial.  

Las   partes   del   cuerpo   humano   separadas   definitivamente   del   mismo,   cuando   sean   renovables   y  
separables  del  cuerpo  humano  (sangre,  piel,  etc)  pueden  considerarse  como  cosas  y  son  susceptibles  
de  actos  jurídicos  a  título  oneroso  o  gratuito,  siempre  que  no  sea  contrario  a  la  moral  y  las  buenas  
costumbres.  Este  régimen  fue  derogado.  

Por   último,   están   los   órganos   y   material   anatómico   humano   prohíbe   toda   contraprestación   o  
beneficios  por  la  dación  de  órganos  o  materiales  anatómicos.  

El  cadáver  
La  jurisprudencia  ha  determinado  que:  “Un  despojo  mortal  no  es  una  cosa  en  el  sentido  legal  de  esta  
palabra   porque   carece   de   valor   pecuniario.   En   razón   de   la   especial   naturaleza   jurídica   de   los  
cadáveres,   no   se   pueden   aplicar   a   ellos   las   normas   comunes   sobre   posesión   y   propiedad,   pues   no  
constituyen  una  cosa  en  el  sentido  legal  de  la  palabra,  ni  son  sujetos  de  derechos,  lo  cual  también  les  
impide   tener   una   adecuada   protección   en   las   normas   del   derecho   positivo   vigente,   pues   salvo  
disposiciones  de  carácter  administrativo  sobre  autopsias,  inhumaciones,  traslación  de  restos,  etc.,  no  
existen  otras  sobre  la  materia.”  

No  se  pueden  constituir  derechos  reales  sobre  los  cadáveres.  Las  decisiones  relativas  al  destino  de  
los   restos,   el   uso   médico   y   la   custodia   de   los   restos   está   regulada   por   las   disposiciones  
administrativas  correspondientes.  

Enumeración  de  los  derechos  reales:  Arts.  2503  y  2614  

10  
 
 
El   Código   Civil   enumera   en   dos   artículos   los   derechos   reales   que   admite.   El   primero   de   ellos   es   el  
Art.  2503  CC  que  contempla  los  siguientes:  

1. Dominio  y  condominio  
2. Usufructo  
3. Uso  y  habitación  
4. Servidumbres  activas  
5. Hipoteca  
6. Prenda  
7. Anticresis  
8. Superficie  forestal  (agregado  por  Ley  25.509).  

En   la   nota   del   Art.   2503   CC,   Vélez   justifica   por   qué   ha   excluido   a   los   derechos   de   superficie  
(consistente   en   edificar   o   plantar   en   suelo   ajeno;   considera   que   generaría   mil   dificultades   y   pleitos   y  
desmejoraría   los   bienes   raíces),   y   de   enfiteusis   (consistente   en   conceder   un   fundo   por   un   largo  
tiempo  a  cambio  de  mejorarlo  y  pagar  un  canon  anual;  considera  que  por  su  naturaleza  sui  generis  –  
un   poco   de   arrendamiento,   un   poco   de   usufructo   y   un   poco   de   propiedad   –   genera   grandes  
problemas,  incertidumbres  y  controversias).  

El   Art.   2614   CC,   por   su   parte,   abarca   otros   derechos   reales   para   prohibirlos   o   limitarlos  
temporalmente:  

1. Renta  
o En   Derecho   español,   renta   era   el   derecho   de   exigir   al   otro   el   pago   de   una   cierta   pensión,  
generalmente   anual.   Cuando   el   obligado   al   pago   afectaba   al   mismo   una   finca   de   su  
propiedad,  resultando  de  esa  afectación  un  derecho  real,  la  renta  tomaba  el  nombre  de  
o censo.  
2. Censo  
3. Enfiteusis  
4. Superficie  
o Figuraba  en  la  redacción  original  como  una  de  las  prohibiciones  pero  fue  eliminada  por  la  
Ley   25.509   que   además   agregó   el   derecho   real   de   superficie   forestal.   No   quedan   dudas  
respecto  a  que  el  derecho  de  superficie  (a  secas)  sigue  estando  prohibido,  ya  que  no  está  
enumerado  dentro  de  los  derechos  reales  creados  por  la  ley.  

Pero  lo  hace  con  una  deficiente  técnica  legislativa,  ya  que  suscita  dudas  respecto  a  cuáles  de  ellos  
están  prohibidos  y  cuáles  están  permitidos  por  el  término  de  5  años.  Hay  distintas  posturas:  

• Postura  negatoria:  Sólo  está  permitida  la  renta,  por  el  término  de  5  años.  
• Postura  permisiva:  Están  permitidos  todos  (renta,  enfiteusis,  y  censos)  pero  por  el  término  
de  5  años.  
• Postura  intermedia  (es  la  prevaleciente):  están  permitidos  los  censos  y  rentas  con  límite  de  
5   años   y   está   prohibida   la   enfiteusis.   El   fundamento   principal   está   dado   por   lo   expuesto   por  
Vélez   en   la   nota   del   Artículo   2503   y   por   la   redacción   del   artículo   que   separa   con   un   punto   y  
coma  los  que  están  prohibidos  de  los  que  están  permitidos  con  límite  temporal.  

11  
 
 
Numerus  clausus  
Nuestra  legislación  adopta  el  sistema  de  numerus  clausus  (número  cerrado).  

La   adopción   de   este   sistema   se   pone   de   manifiesto   en   el   Art.   2502   CC   que   establece   que:   “Los  
derechos  reales  sólo  pueden  ser  creados  por  la  ley.”  

Derechos  extra  Código  Civil  

El   mencionado   Art.   2502   CC   dispone   además   la   sanción   para   aquellos   contratos   o   disposiciones   de  
última   voluntad   que   constituyese   derechos   reales   distintos   a   los   reconocidos   por   la   ley   o   que  
modificase  a  éstos:  sólo  valdrá  como  constitución  de  derechos  personales,  si  como  tal  pudiese  valer.  

Esto   no   significa   que   otras   leyes   distintas   al   Código   Civil   tengan   vetada   la   posibilidad   de   constituir  
derechos   reales,   de   hecho,   hay   otras   leyes   que   crean   derechos   reales   (warrants,   propiedad  
horizontal,  hipotecas  naval  y  aeronáutica,  etc).  El  número  cerrado  es  para  el  intérprete  (incluido  el  
contratante),  pero  no  para  el  legislador.  

Derechos  constituidos  previamente  eliminados  por  el  CC  

Actualmente  esta  cuestión  es  por  demás  académica,  ya  que  a  más  de  140  años  de  la  promulgación  
del  Código  Civil  estos  derechos  han  desaparecido  de  la  realidad  jurídica  de  nuestro  país.  Sería  muy  
excepcional  que  alguno  todavía  persista.  

El   Código   no   resuelve   expresamente   este   problema,   pero   la   doctrina   y   la   jurisprudencia   se  

pronunciaron  por  la  subsistencia  en  base  a  tres  argumentos:  

• El  Art.  3  CC  establece  que  las  leyes  no  pueden  afectar  derechos  adquiridos.  
• La   nota   del   Art.   4048   CC   dispone   que   los   derechos   reales   no   pueden   ser   quitados   ni  
modificados  por  leyes  posteriores.  
• El  Art.   5   CC  establecía  que  los  derechos  adquiridos  no  procedían  contra  una  ley  de  orden  
público,  pero  Savigny  aclaraba  que  no  correspondía  una  extinción  del  mismo  ipso  iure  sino  
con  una  previa  indemnización.  Es  decir,  el  derecho  subsistía  pero  podía  extinguirse  mediante  
el  pago  de  una  indemnización.  

Sin   embargo,   admitieron   la   posibilidad   de   que   fueran   extinguidos   siempre   que   hubiese   redención  
mediante  el  pago  de  una  indemnización  al  titular,  la  cual  debía  ser  fijada  por  el  juez  conforme  a  cada  
situación  particular.  

Ley  4124  
Esta   ley   establece   un   régimen   especial   para   el   derecho   de   capellanía,   fijando   las   pautas   para   la  
determinación  de  la  indemnización.  

12  
 
 
Desmembraciones  del  derecho  de  propiedad:  postura  
Entendemos   por   “desmembrar”   al   derecho   de   propiedad   el   quitarle   alguna   de   las   facultades   que  
abarca  tener  el  dominio  sobre  una  cosa.  Dichas  facultades  son:  uso,  goce  y  disposición.  

De   estas   facultades,   las   de   uso   y   goce   pueden   otorgarse   a   personas   distintas   y   constituir   ellas  
mismas   derechos   reales   (la   facultad   de   disposición   no   se   puede   otorgar   a   terceros   porque  
desaparecería  el  dominio).  

Al   derecho   de   propiedad   que   se   encuentra   desprovisto   de   las   facultades   de   uso   o   goce   se   lo  

denomina  dominio  desmembrado.  

Por   su   parte,   a   los   derechos   reales   que   se   constituyen   con   esas   facultades   de   uso   o   goce,   se   los  
denomina  dominio  útil.  

Y  al  derecho  real  de  propiedad  que  se  encuentra  desmembrado  se  lo  denomina  nuda  propiedad.  

La  política  de  Vélez  al  respecto  es  restrictiva  tal  y  como  lo  explicita  en  la  nota   del   Art.   2503   CC.  
Admite   un   número   reducido   de   derechos   reales   sobre   cosa   ajena,   debido   a   que   este   tipo   de  
derechos   reales   habían   causado   grandes   males   a   la   riqueza   inmobiliaria   en   la   época   del   derecho  
feudal.  

Derechos  de  naturaleza  controvertida:  supuestos  

En  el  Derecho  no  existen  divisiones  claras  y  tajantes,  y  si  bien  muchos  casos  no  dan  lugar  a  dudas  
existen  otros  casos  que  se  hallan  en  una  zona  gris.  

• Posesión:   se   discute   si   es   un   hecho   o   un   derecho.   Nosotros   adherimos   a   la   postura  

mayoritaria  que  la  considera  un  hecho.  
Sin   embargo,   para   quienes   la   consideran   un   derecho   aparece   una   disyuntiva.   Algunos  
consideran   que   es   un   derecho   personal   porque   engendra   acciones   personales   (interdictos)  
en   tanto   que   otros   consideran   que   es   real   por   la   relación   directa   que   existe   entre   el  
poseedor  y  la  cosa  poseída.  
• Locación:   Vélez   considera   que   es   un   derecho   personal   porque   el   locatario   no   tiene  
facultades  que  pueda  ejercer  en  forma  inmediata  sobre  la  cosa,  sino  que  en  esa  relación  se  
interpone   el   locador.   Troplong   da   otro   argumento   sólido:   la   locación   persiste   aún   con   la  
enajenación   de   la   cosa   a   un   tercero   que   no   fue   parte   del   contrato   de   locación   originario,  
implicando  ello  la  existencia  de  un  derecho  que  afecta  a  la  cosa.  
• Hipoteca:   en   nuestro   derecho   no   existen   dudas   de   que   se   trata   de   un   derecho   real.   En   la  
doctrina   hubo   quienes   la   consideraban   un   derecho   personal   porque   no   habría   relación  
directa  e  inmediata  entre  la  cosa  y  el  acreedor  hipotecario.  
• Privilegios:   no   son   ni   derechos   personales   ni   derechos   reales   sino   simples   modalidades   de  
los  créditos  que  otorgan  una  preferencia  de  cobro  a  un  acreedor  por  encima  de  otro.  
• Derecho   de   retención:   no   es   un   derecho   real   ni   un   derecho   personal,   sino   simples  
excepciones  procesales  cuyo  efecto  es  que  no  se  pueda  desapoderar  de  la  cosa  al  retentor  
mientras  no  se  lo  desinterese.  
13  
 
 
 • Derechos   intelectuales:   si   bien   algunos   autores   lo   consideran   un   derecho   real,   la   doctrina  
mayoritaria   considera   que   en   nuestro   derecho   no   puede   serlo   porque   no   tiene   por   objeto  
una  cosa.  Es  un  tipo  de  derecho  patrimonial  (distinto  a  los  derechos  reales  y  a  los  derechos  
personales).  

Enfiteusis  
El  derecho  de  enfiteusis  supone  la  cesión  temporal  del  dominio  útil  de  un  inmueble,  a  cambio  del  
pago   anual   de   un   canon   y   de   un   canon   adicional   por   cada   enajenación   de   dicho   dominio,   cuando   las  
hubiere.  

La  enfiteusis  o  censo  enfitéutico,  es  un  régimen  compartido  de  tenencia  de  tierra  que  lleva  consigo  
la  disociación  del  dominio  entre  el  dominio  directo,  correspondiente  al  propietario,  y  el  útil,  el  de  la  
persona  que  usa  y  aprovecha  la  finca.  La  falta  de  pago  del  canon  por  parte  del  titular  del  dominio  útil  
puede   llevar   consigo   el   comiso   de   ese   dominio   por   el   titular   del   dominio   directo,   que   vuelve   a   la  
situación   de   la   propiedad   anterior   a   la   institución   de   la   enfiteusis.   El   dominio   útil   implica   que   el  
enfiteuta  podía  decidir  sobre  el  destino  económico  de  la  tierra  y  modificarlo  cuanto  quisiera  siempre  
y  cuando  abonara  el  canon  anual.  

En   el   derecho   argentino   está   prohibido,   en   tanto   que   en   el   derecho   comparado   todavía   lo  

encontramos  vigente  en  el  Código  Civil  Español.  

Vélez  detalló  por  qué  se  oponía  a  la  admisión  de  la  enfiteusis:  “La  experiencia  ha  enseñado...  que  las  
tierras  enfitéuticas  no  son  cultivadas,  que  no  admiten  capitales  fijos,  que  en  ellas  no  se  edifica  como  
en  las  del  dominio  privado.”    

Superficie  
El  derecho  de  superficie  supone  la  facultad  temporal  de  construir  sobre  el  suelo,  sobre  el  vuelo  o  en  
el   subsuelo   de   otro,   con   derecho   a   apropiarse   indefinidamente   de   lo   que   ha   sido   construido   en  
plazo.  

En   el   derecho   argentino   está   admitida   la   superficie   forestal   (Ley   25.509)   pero   prohibida   la   superficie  
común.  En  el  derecho  comparado  se  encuentra  vigente  en  el  Código  Civil  Español.  

El   derecho   de   superficie   forestal   es   un   derecho   real   autónomo   sobre   cosa   propia  

temporario,   que   otorga   el   uso,   goce   y   disposición   jurídica   de   la   superficie   de   un   inmueble  
ajeno   con   la   facultad   de   realizar   forestación   o   silvicultura   y   hacer   propio   lo   plantado   o  
adquirir  la  propiedad  de  plantaciones  ya  existentes,  pudiendo  gravarla  con  derecho  real  de  
garantía.  

Clasificación  de  los  derechos  reales  

Existen  numerosas  clasificaciones,  según  los  autores  y  los  criterios  adoptados.  El  programa  refiere  a  
las  que  desarrollaremos  a  continuación.  

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Sobre  cosa  propia  y  sobre  cosa  ajena  
• Sobre  cosa  propia:  cuando  el  dominio  pertenece  al  titular  del  derecho  real:  
o Dominio  
o Condominio  
• Sobre  cosa  ajena:  cuando  el  dominio  pertenece  a  otro  distinto  del  titular  del  derecho  real,  
también  se  los  denomina  desmembraciones  del  derecho  de  propiedad:  
o Uso  
o Usufructo  
o Habitación  
o Hipoteca  
o Prenda  

El   derecho   de   superficie   forestal   es   mixto,   según   la   conclusión   mayoritaria   de   las   XIX   Jornadas  
Nacionales  de  Derecho  Civil.  

Principales  y  accesorios  
• Principales:  son  aquellos  que  existen  por  si  mismos.  
• Accesorios:  son  aquellos  que  dependen  de  la  existencia  de  otro  derecho.  
o Garantía:  reviste  el  carácter  de  derecho  accesorio  del  crédito  que  garantiza.  

Excepto   la   garantía,   todos   los   demás   derechos   reales   de   nuestro   ordenamiento   jurídico   son  
principales.  

Otras  clasificaciones  
Sobre   muebles   e   inmuebles   (sólo   la   hipoteca,   servidumbres   y   habitación;   los   demás   son  
indistintamente  sobre  muebles  o  inmuebles).  

Perfectos  (se  ejercen  por  la  posesión:  dominio  y  condominio)  o  imperfectos.  

Adquisición,  transmisión  y  pérdida  de  los  derechos  

La  adquisición  del  dominio  puede  ser:  

• Originaria:   no   hay   una   persona   que   transmita   el   derecho,   sino   que   se   produce  
unilateralmente.  
• Derivada:  hay  una  persona  que  transmite  el  derecho,  es  bilateral  y  puede  ser:  
o Inter  vivos:  aquella  que  se  da  por  voluntad  de  dos  personas  vivas.  
o Mortis  causa:  aquella  que  se  produce  por  el  fallecimiento  del  titular  del  derecho.  

Los  requisitos  exigidos  para  la  adquisición  y  transmisión  varían  según  se  trate  de:  

• Bienes  inmuebles  
15  
 
 
 o Título  suficiente  
o Modo  suficiente  
o Inscripción  (declarativa)  
• Bienes  muebles  registrables  
o Modo  suficiente:  la  inscripción  hace  de  modo.  
o Inscripción  (constitutiva)  
• Bienes  muebles  no  registrables  
o Modo  suficiente  

Diferencia  entre  transmisión  inter  vivos  y  mortis  causa  

Los   requisitos   exigidos   para   la   adquisición   de   derechos   reales   varían   según   ésta   se   produzca   por  
transmisión  entre  vivos  o  mortis  causa.  

En  la  transmisión  inter  vivos  se  requiere  la  concurrencia  de:  

• Título  suficiente  
• Modo  suficiente  
• Inscripción  en  el  registro  en  el  caso  de  cosas  inmuebles  

En   la   transmisión   mortis   causa   se   aplica   el   sistema   del   Derecho   Francés,   por   el   cual   el   heredero  
entra  en  posesión  de  la  herencia  desde  el  día  de  la  muerte  del  causante  (no  se  requiere  tradición)  y  
se   convierte   en   propietario   y   poseedor   de   los  bienes  que   componen   el   acervo   sucesorio   del   causante  
en  el  mismo  momento  de  la  muerte  de  éste.  

La  entrada  en  posesión  de  la  herencia  opera  de  pleno  derecho  en  el  caso  de  ascendientes,  
descendientes   y   cónyuges,   y   necesita   de   la   declaración   de   un   juez   para   el   caso   de   los   demás  
herederos  (colaterales  y  testamentarios).  

El   heredero   tiene   derecho   a   la   posesión   de   la   herencia.   Esto   no   se   refiere   a   la   posesión  

material   de   los   bienes   de   la   herencia,   sino   a   la   posesión   jurídica   o   investidura   (en   el   derecho  
francés   “saisine”).   Esto   implica   asumir   la   condición   de   heredero   en   relación   con   el  
patrimonio   del   de   cujus   en   su   conjunto,   con   independencia   de   la   posesión   material   y  
efectiva  de  los  bienes  que  lo  integran.  El  heredero  puede  ejercer  todos  los  derechos  que  le  
corresponden  en  su  calidad  de  tal.  

Título,  modo  y  publicidad  en  el  derecho  argentino  

• Título  suficiente:  es  el  acto  jurídico  válido  que  tiene  por  fin  la  transmisión  o  constitución  de  
un   derecho   real   y   que   reúne   las   condiciones   de   fondo   (legitimación   y   capacidad   de   las  
partes)  y  de  forma  (en  el  caso  de  inmuebles,  escritura  pública)  establecidas  por  la  ley.  
• Modo  suficiente:  es  el  hecho  físico  que  exterioriza  la  constitución  de  un  derecho  real.  
o Sólo   procede   en   la   adquisición   derivada   por   acto   entre   vivos.   En   la   adquisición  
originaria  carece  de  sentido  y  en  la  adquisición  derivada  mortis  causa  ya  vimos  que  
rige  el  sistema  de  la  saisine.  

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 o El  modo  por  excelencia  es  la  tradición  (salvo  para  la  hipoteca  y  las  servidumbres).  
o Otros  modos  son  la  apropiación,  especificación  y  accesión.  
• Publicidad:  es  la  inscripción  de  la  transmisión  o  constitución  de  un  derecho  real.  
o Declarativa:  cuando  tiene  por  finalidad  hacer  oponible  a  terceros  dicho  derecho.  Ej.  
inmuebles.  
o Constitutiva:  cuando  se  exige  para  constituir  el  derecho.  Ej.  automotores.  

El  Art.  2505  y  su  nota  

El   Art.   2505   CC,   en   su   redacción   original,   establecía   que   los   derechos   reales   se   adquirían   y   perdían  
según   las   disposiciones   del   Código   relativas   a   los   hechos   y   a   los   actos   por   los   cuales   se   hace   la  
adquisición  y  la  pérdida  de  ellos.  

En  la  nota   al   Art.   2505   CC,  Vélez  citaba  a  Maynz  y  decía  que  consideraba  propicio  que  al  tratar  
cada   uno   de   los   derechos   reales   (es   decir,   en   la   parte   especial)   debía   disponerse   el   modo   de  
adquirirlos  y  las  causas  que  llevan  a  su  pérdida.  

El   Art.   2505   CC   fue   modificado   por   distintas   leyes   y   actualmente   se   refiere   a   la   publicidad  
registral   estableciendo   que,   en   materia   inmobiliaria,   la   adquisiciones   o   transmisiones   de  
derechos  reales  sólo  serán  oponibles  a  terceros  cuando  estén  registradas.  

La  tradición  como  requisito  constitutivo  

El   Art.   577   CC   establece   que   los   derechos   reales   se   adquieren   con   la   tradición   de   la   cosa.   Están  
exceptuados  la  hipoteca  y  las  servidumbres  (se  constituyen  por  el  primer  uso).  

El  principio  de  nemo  plus  iuris  

El  Art.  3270  CC  establece  el  principio  nemo  plus  iuris  cuando  dispone  que:  “Nadie  puede  transmitir  
a   otro   sobre   un   objeto,   un   derecho   mejor   o   más   extenso   que   el   que   gozaba;   y   recíprocamente,   nadie  
puede  adquirir  sobre  un  objeto  un  derecho  mejor  y  más  extenso  que  el  que  tenía  aquel  de  quien  lo  
adquiere.”  Puede  resumirse  como  que  nadie  puede  dar  lo  que  no  tiene  ni  más  de  lo  que  tiene.  

El  nemo  plus  iuris  tiene  dos  excepciones:  

• Art.   2412   CC  (Régimen  de  las  cosas  muebles):  la  posesión  de  buena  fe  de  una  cosa  mueble  
crea   la   presunción   de   tener   la   propiedad   de   ella   y   el   poder   de   repeler   la   acción   de  
reivindicación  si  la  cosa  no  fuese  robada  ni  perdida.  
• Art.  2504  CC  (Principio  de  la  convalidación):  ver  infra.  

El  principio  de  la  convalidación  

El  Art.  2504  CC  establece  el  principio  de  la  convalidación  cuando  dispone  que:  “Si  el  que  constituyó  
o   trasmitió   un   derecho   real   que   no   tenía   derecho   a   trasmitir   o   constituir,   lo   adquiriese   después,   se  

17  
 
 
entiende  que  trasmitió  o  constituyó  un  derecho  real  verdadero  como  si  lo  hubiera  tenido  al  tiempo  de  
la  trasmisión  o  constitución.”  

Excepción  en  materia  de  hipoteca  

El   Art.   3126   CC   establece   una   excepción   al   principio   de   convalidación,   ya   que   exige   que   el  
constituyente  de  la  hipoteca  sea  propietario  (del  inmueble  que  pretende  hipotecar)  al  momento  de  
constituir  la  hipoteca.  

Caso  especial  del  condómino  

En   el   condominio   se   presenta   una   situación   particular.   Esto   se   debe   a   que   el   condómino   tiene  
facultades  con  relación  a:  

• su  parte  indivisa  (denominada  también  cuota  ideal):  las  facultades  son  amplias  e  ilimitadas.  
• la   cosa   en   su   totalidad:   las   facultades   están   limitadas   y   los   actos   jurídicos   que   realice   en  
relación  a  ella  quedan  sujetos  al  resultado  de  la  partición.  

Luego   veremos   que   en   nuestro   Código   la   partición   tiene   efecto   declarativo,   es   decir,   que   se  
considera  que  lo  que  le  toca  en  ella  al  condómino  le  ha  pertenecido  desde  el  momento  en  que  nació  
el  condominio,  como  si  éste  nunca  hubiera  existido,  y  la  trasmisión  del  lote  se  le  hubiera  hecho  al  
condómino  directamente  por  el  anterior  propietario.  

En  consecuencia,  si  bien  en  principio  el  condómino  no  puede  realizar  actos  jurídicos,  ni  sobre  toda  la  
cosa   ni   sobre   una   parte   material   de   ella,   estos   actos   se   validarían   si   la   cosa   o   la   parte   material   de  
ella,   en   relación   a   la   cual   el   condómino   celebró   el   acto,   le   toca   en   la   partición;   pero   no   por   el  
principio   de   convalidación,   que   se   refiere   al   caso   de   un   derecho   real   constituido   por   un   no  
propietario  que  después  llega  a  serlo,  sino  por  el  efecto  declarativo  de  la  partición,  ficción  jurídica  de  
la   cual   resulta   que   el   derecho   fue   constituido   por   quien   tenía   derecho   a   hacerlo,   ya   que   “cada  
condómino   debe   ser   considerado   como   que   hubiere   sido,   desde   el   origen   de   la   indivisión,  
propietario  exclusivo  de  lo  que  hubiere  correspondido  en  su  lote  y  como  que  nunca  hubiese  tenido  
ningún  derecho  de  propiedad  en  lo  que  ha  tocado  a  otros  condóminos.”  

El  Art.  1051  
En   su   redacción   original,   el   Art.   1051   CC   establecía   la   nulidad   de   los   derechos   reales   sobre  
inmuebles   transmitidos   por   una   persona   que   había   llegado   a   ser   propietario   en   virtud   de   un   acto  
anulado.   Esto   va   de   la   mano   con   el   principio   nemo   plus   iuris,   ya   que   se   estaría   realizando   la  
transmisión  de  un  derecho  que  fue  adquirido  por  un  acto  nulo  o  anulable.  

La   reforma   introducida   por   la   Ley   17.711   dispuso   una   excepción   a   esa   nulidad:   el   caso   de   los  
terceros  adquirientes  de  buena  fe  a  título  oneroso.  

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Ejemplo:   A   es   propietario   de   un   inmueble.   B   hace   que   le   venda   el   inmueble   con   violencia   (acto  
anulable).  B  lo  vende  a  C,  quien  lo  compra  de  buena  fe.  A  no  puede  ejercer  la  acción  reivindicatoria  
contra  C  y  deberá  contentarse  con  una  acción  por  daños  y  perjuicios  contra  B.  

Ejercicio  de  los  derechos  reales:  Art.  1071  

El  dominio  otorga  las  facultades  de  usar,  gozar  y  disponer  de  la  cosa.  El  Art.  2513  CC  así  lo  afirma.  

El  Art.   2514   CC  establece  que  el  ejercicio  de  estas  facultades  no  puede  ser  restringido  ni  cuando  
privare  a  terceros  de  ventajas  o  comodidades,  salvo  que  fuere  abusivo.  

El  Art.   1071   CC  incorpora  la  teoría  del  abuso  de  derecho  a  nuestro  Código  Civil.  Así,  le  permite  al  
juez,   aun   en   el   caso   de   que   se   hubiera   adecuado   la   conducta   a   una   norma   legal,   desconocer   el  
derecho   emanado   de   ella   por   considerar   que   se   lo   ha   ejercido   abusivamente   (es   decir,   en   forma  
contraria  a  los  fines  que  tuvo  la  ley  al  reconocer  tales  derechos  o  en  forma  contraria  a  la  buena  fe,  la  
moral  y  las  buenas  costumbres).  

   

19  
 
 
    

Bolilla  2  
Las  Relaciones  Reales  
(derecho  de  propiedad  de  sectores  independientes    
 
integrativos  de  un  edificio  común  ,  mal  
denominado  "propiedad  horizontal".)  
 

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Relaciones  reales:  noción  
Para   llegar   a   un   concepto   de   “relación   real”   es   oportuno   remitirse   primeramente   a   una   breves  
consideraciones  acerca  de  la  evolución  histórica  que  permitió  llegar  a  este  concepto.  

Evolución  histórica  
La  primera  categoría  jurídica  que  aparece  en  la  historia  es  la  potestad:  una  relación  existente  entre  
una  persona  y  otra(s)  o  entre  una  persona  y  una  cosa,  por  la  cual  estos  últimos  quedan  sometidos  en  
forma   total   o   parcial   a   la   acción   y   voluntad   de   la   primera.   Esta   situación   no   sólo   se   vio   en   el   derecho  
romano,   sino   también   en   el   derecho   germánico   (mundium)   y   en   el   derecho   hebreo.   Esta   potestad  
era  absoluta  y  sin  diferencias  según  si  su  objeto  fuera  una  persona  individualmente  considerada,  una  
cosa  o  un  grupo  familiar.  

Con  la  sanción  de  la  ley  Paetelia  Papiria,  se  produce  una  división:  en  el  derecho  privado  desaparece  
el  nexum  (potestad  del  acreedor  sobre  la  persona  del  deudor)  siendo  reemplazada  por  la  obligatio  
(crédito  del  acreedor  que  obliga  al  deudor  a  una  prestación;  se  elimina  la  potestad  o  sometimiento  
del  deudor  al  acreedor).  La  potestad  sólo  subsiste  en  las  relaciones  familiares  (patria  potestad)  y  en  
los  derechos  reales  (potestad  real).    

Potestad  real  
La   potestad   real   es   la   relación   de   sometimiento   que   tiene   una   persona,   en   forma   total   o   parcial,  
sobre  los  bienes  materiales  o  inmateriales  y  que  puede  ser  objeto  de  distintas  reglamentaciones  que  
originan  los  derechos  reales.  

Esta   potestad   puede   ser   sobre   bien   totalmente   propio   (reglamentada   en   el   derecho   de   dominio),  
sobre   bien   parcialmente   propio   (reglamentada   en   condominios   y   propiedad   horizontal)   o   sobre   bien  
ajeno  (reglamentada  en  uso,  usufructo,  habitación,  etc).  

Concepto  de  relación  real  

Podemos  definir  a  la  relación  real  como  aquella  situación  fáctica  existente  entre  una  persona  y  una  
cosa.  Es  un  concepto  más  amplio  que  el  de  potestad  real  aunque,  como  infiere  (y  critica)  Molinario  
en   su   ensayo   “La   enseñanza   de   las   potestades   y   relaciones   jurídicas”,   ambos   conceptos   suelen   ser  
tratados  indistintamente.  

Molinario   también   da   una   definición   de   relación   real:   es   toda   relación   instantánea   o   estable,   que  se  
establece  entre  una  persona  y  un  bien.  Instituida  de  acuerdo  -­‐  o  en  contra  -­‐  de  lo  dispuesto  por  la  
ley,   o   que   resulta   ser   absolutamente   indiferente   a   esta   como   así   también   las   relaciones   reales  
abstractas  y  que  se  traducen  en  un  conjunto  de  requisitos  exigidos  por  la  ley,  ya  sea  para  otorgarle  a  
las  relaciones  reales  concretas,  ciertos  efectos,  o  para  identificarlas  y  clasificarlas.  

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La   relación   real   puede   ser   de   hecho   (cuando   la   relación   con   la   cosa   importa   el   simple   ejercicio   de   un  
poder   sobre   ella.   Ej.   posesión)   o   de   derecho   (cuando   la   relación   con   la   cosa   importa   la   titularidad   de  
un  derecho.  Ej.  dominio).  

Su  aplicación  en  nuestro  código  civil  

Nuestro   Código   Civil   hace   mención   a   la   posesión   (Art.   2351   CC)   y   tenencia   (Art.   2352   CC).   No  
habla  expresamente  de  yuxtaposición,  pero  se  la  puede  considerar  implícita  en  el  Art.   2392   CC  que  
refiere   a   los   dementes   y   menores   de   10   años   que   no   poseen   voluntad   jurídicamente   apta   para  
adquirir   la   posesión   (pero   quienes   sin   embargo   pueden   tener   una   relación   con   una   cosa,   cuya  
posesión  fuera  adquirida  por  su  tenedor  o  curador).  

Teoría  sobre  las  relaciones  reales  

Estas   teorías   se   van   a   dar   en   relación   a   la   posesión.   Vamos   a   encontrar   principalmente   una   gran  
polémica   entre   las   posturas   de   Savigny   y   Ihering,   aunque   cabe   aclararse   que   no   se   dio   una   discusión  
propiamente   dicha   entre   ambos,   sino   que   Ihering   refutó   a   Savigny   en   sus   obras.   En   las   sucesivas  
ediciones  de  su  obra  “La  posesión”,  Savigny  hace  agregados  esclarecedores  de  sus  pensamientos  y  
habla   en   general   de   los   autores   que   no   han   comprendido   su   pensamiento   (sin   hacer   mención  
específica  a  ninguno  de  ellos).  

La  polémica  gira  en  torno  a  los  elementos  de  la  posesión  y  su  caracterización.  

Teorías  unitarias  
Asemejan   a   la   posesión   con   la   tenencia.   En   las   Partidas   de   Alfonso,   toma   a   la   posesión   en   su   sentido  
más   general   y   en   su   elemento   más   simple.   Es   el   primer   grado   que   tiene   por   poner   al   individuo   en   su  
relación  con  la  cosa.  

Posición  de  Savigny:  teoría  subjetiva  

Savigny   considera   que   los   elementos   de   la   posesión   son   dos:   el   corpus   y   animus   domini   y   los  
caracteriza  de  la  siguiente  forma:  

• Corpus:  posibilidad  física  de  actuar  sobre  la  cosa,  disponer  de  ella   y  defenderla  de  cualquier  
acción  extraña.  
o Se  diferencia  de  la  mera  yuxtaposición  local  porque  hay  un  elemento  volitivo.  No  es  
el  sólo  contacto  físico  sino  el  contacto  físico  voluntario.  
• Animus  domini:  la  determinación  de  no  reconocer  en  otro  una  potestad  superior,  un  mejor  
derecho.  

22  
 
 
Posición  de  Ihering:  teoría  objetiva  
Ihering  considera  que  la  posición  de  Savigny  es  subjetiva,  y  por  tanto  criticable,  ya  que  la  intención  
de   ejercer   el   dominio   que   Savigny   ejerce   como   configurativa   del   animus   domini   convierte   a   la  
prueba   de   la   posesión   en   diabólica,   porque   es   muy   difícil   poder   determinar   una   subjetividad  
arbitraria  e  interna  del  sujeto.  

Ihering  considera  que  la  posesión  tiene  un  único  elemento:  el  corpus.  Y  lo  caracteriza  de  la  siguiente  
forma:  

• Corpus:   es   la   relación   exterior   económica   que   vincula   al   poseedor   con   la   cosa,   sin   necesidad  
de  poder  disponer  física  y  materialmente  de  la  cosa.  

Para   que   no   haya   posesión   aún   cuando   se   tenga   el   corpus,   debe   existir   una   causa   legal   que   así   lo  
determine.   Por   ejemplo:   tengo   el   corpus   de   un   campo,   al   cual   he   cercado   y   cultivado.   Seré  
considerado   poseedor   a   menos   que   exista   un   causa   que   demuestre   lo   contrario   como   ser   un  
contrato  de  locación.  

Sin  embargo,  el  error  de  Ihering  está  en  que  el  no  vislumbra  que  la  dificultad  probatoria  que  alega  es  
en  verdad  inexistente:  si  edifico,  cerco  y  cultivo  tengo  el  corpus  y  el  animus  domini.  Pero  si  alguien  
alega   que   soy   tenedor   y   demuestra   que   en   realidad   hay   un   contrato   de   locación,   ya   dejé   en   claro  
que  no  tengo  el  animus  domini  porque  reconozco  en  otro  un  señorío  superior.  

Comparación  entre  ambas  teorías  

• Elementos  de  la  posesión  (y  diferencia  con  la  tenencia):    
o Savigny   en   su   teoría   subjetiva   define   la   posesión:   corpus   y   animus   domini.   La  
tenencia:  corpus.  
o Ihering:   toda   relación   que   se   establece   entre   una   persona   y   la   cosa   es   posesión,  
salvo  que  una  norma  legal  determine  que  es  tenencia,  el  autor  hace  hincapié  en  el  
corpus:  la  cosa.  Cuando  no  existe  la  norma  hay  posesión.  
• Diferencia  en  la  naturaleza  jurídica  de  la  posesión:    
o Savigny  dice  que  la  posesión  es  un  hecho  con  consecuencias  jurídicas.  
o Ihering  dice  que  es  un  derecho  entre  la  persona  y  la  cosa  es  un  derecho  real  por  la  
relación  inmediata  entre  la  persona  y  la  cosa.    
o Vélez  en  el  Art.  habla  de  hecho  de  la  posesión,  pero  en  las  notas  habla  de  derecho;  
el  art.  prevalece  sobre  las  notas.  
• Fundamentos  que  protegen  la  posesión:    
o Savigny   dice   que   para   proteger   la   posesión   porque   así   se   protege   al   sujeto   de   la  
posesión.  
o Ihering  dice  que  protegemos  la  posesión  porque  así  protegemos  la  cosa.  

Posición  de  Molinario:  teoría  pluralista  

23  
 
 
Dice  Fossaseca  que  Molinario  observó  que  las  relaciones  reales  son  situaciones  múltiples  que  cada  
individuo   experimenta   cotidianamente;   son   fenómenos   complejos   no   reducibles   a   una   sola  
categoría.  

Clasificación  de  las  relaciones  reales  

• Concretas:  aquellas  que  el  legislador  reconoce,  es  decir,  existen  en  la  realidad.  
o Instantáneas:  de  efímera  vida,  dan  origen  a  las  estables.  
o Estables:   aquellas   que   manifiestan   externamente   la   existencia   de   un   derecho,  
independiente  de  su  calidad  de  verdadero.  
• Abstractas:  las  creadas  por  ley  por  la  cual  se  configuran  categorías  para  aplicar  un  régimen  a  
ciertos  conjuntos    de  las  anteriores  (concretas)  o  establecer  su  protección.  
o Instrumentales:   el   legislador   tiene   en   consideración   la   realidad   para   definirlas;  
ejemplos  de  lo  afirmado,    son  los  conceptos  abstractos  de  posesión  y  cuasiposesión.  
o Determinantes:   establecen   las   condiciones   para   la   defensa   procesal   de   la   relación  
real;  por  ejemplo,  la  interdictal  y  la  posesión  accional.  

Las  relaciones  co,  sub  y  cuasi  

• Las   relaciones   reales   “co”:   son   aquellas   que   intervienen   simultáneamente   dos   o   más  
personas.  
• Las  relaciones  reales  “sub”:  son  aquellas  que  implican  una  subdelegación.  
• Las  relaciones  reales  “cuasi”:  denotan  un  objeto  consistente  en  un  bien  en  sentido  estricto.  
Molinario   aplicó   tal   adverbio   de   cantidad,   que   implica   proximidad,   anteponiendo   a   los  
términos  de  aquellas  relaciones  que  recaen  sobre  una  cosa.  

Elementos  de  la  relación  real  

Molinario  considera  que  hay  dos  elementos  constitutivos  de  la  relación  real:  

• Relación   de   disponibilidad,   asemejable   al   corpus,   supone   una   relación   que   se   establece  

entre  su  titular  y  la  cosa  en  virtud  de  la  cual  el  sujeto  mantiene  o  establece  un  contacto  físico  
con  la  cosa.  
o Relación  suficiente  
o Factor  psicológico  que  lo  diferencia  de  la  yuxtaposición  local.  
• Posición  anímica,  asemejable  al  animus  domini,  supone  el  conocer  el  derecho  real  y  querer  
comportarse  como  titular  del  mismo  independientemente  de  si  lo  fuera  o  no.  

Las  relaciones  reales  en  nuestro  código  civil  

En  nuestro  código  civil  se  hace  referencia  explícita  a  la  posesión  y  a  la  tenencia.  

24  
 
 
Posesión:  definición  legal  
El  Art.   2351   CC  establece  que  “habrá  posesión   de   las   cosas  cuando  alguna  persona,  por  sí  o  por  
otro,   tenga   una   cosa   bajo   su   poder,   con   intención   de   someterla   al   ejercicio   de   un   derecho   de  
propiedad.”  

Interpretación  del  texto  legal:  alcance  del  término  propiedad  

Hay   una   importante   discusión   doctrinaria   respecto   al   uso   del   término   “propiedad”   en   el   código   civil.  
Se   discute   principalmente   si   se   habla   de   propiedad   como   sinónimo   de   derecho   real   en   general   o   del  
derecho  real  de  dominio  en  particular.  

Debido   a   que   el   Art.   2351   CC   habla   de   “un   derecho   de   propiedad”   (y   no   de   “el   derecho   de  
propiedad”)   entendemos   que   el   término   “propiedad”   tiene   en   este   artículo   el   mismo   alcance   que  
hablar  de  “derecho  real”  (si  hablase  de  “el  derecho  de  propiedad”  podría  entenderse  que  se  refiere  
a  un  derecho  real  determinado,  el  de  dominio,  pero  no  es  el  caso).  

De  esto  resulta  que  a  la  posesión  hay  que  mirarla  en  relación  a  cada  derecho  real  en  particular.  

En   el   caso   del   usufructo   ¿el   titular   del   mismo   es   poseedor   o   tenedor?   A   priori   parecería   que  
fuese  tenedor  porque  reconoce  la  existencia  del  nudo  propietario,  que  sería  el  poseedor,  y  a  
quien  el  usufructuario  representa.  Sin  embargo,  el  Art.   2355   CC  establece  que  al  adquirir  
un   derecho   real   en   conformidad   con   las   disposiciones   de   este   código,   se   es   poseedor  
legítimo.  Consecuentemente,  el  usufructuario,  con  relación  al  derecho  real  de  usufructo,  es  
poseedor   porque   no   reconoce   ese   derecho   real   en   otro   más   que   en   sí   mismo.   Sí   podría  
considerarse   tenedor,   pero   en   relación   al   derecho   real   de   dominio   (cuyo   poseedor   es   el  
nudo  propietario).  

Posesión  y  dominio  
La  posesión  es  una  relación  real  fáctica,  en  tanto  que  el  dominio  es  un  derecho  real.  

Clasificación:  posesión  legítima  e  ilegítima  

El  Art.  2355  CC  establece  que  la  posesión  será:  

• Legítima:  cuando  resulte  del  ejercicio  de  un  derecho  real  constituido  en  conformidad  a  las  
disposiciones  del  Código.  Es  decir,  cuando  se  posea  por  ejercer  un  derecho  real  adquirido  en  
forma  perfecta.  
o Esas  disposiciones  del  código  son:  título  suficiente  y  modo  suficiente  (y  registración,  
cuando  corresponda).  
• Ilegítima:  cuando  se  tenga:  
o Sin  título  
o Por  título  nulo  

25  
 
 
 o Por  un  modo  insuficiente  para  adquirir  derechos  reales  
o Por   adquisición   de   quien   no   tenía   derecho   a   poseer   la   cosa   o   no   lo   tenía   para  
transmitirla.  

La   calificación   de   la   posesión   como   legítima   carece   de   consecuencias   prácticas,   como   lo   señalan  

todos   los   autores,   porque   las   que   resulten   respecto   de   la   posesión   legítima   serán   las   que  
correspondan  al  derecho  real  de  que  se  trate.  Tanto  es  así  que  el  Anteproyecto  Bibiloni,  el  Proyecto  
de  1936  y  el  Anteproyecto  de  1954  suprimen  las  definiciones  de  posesión  legítima  e  ilegítima.  

Agregado  de  la  Ley  17.711  al  Art.  2355  

El  Art.   2355   CC  fue  modificado  por  la  Ley   17.711,  la  cual  incorporó  la  siguiente  disposición:  “Se  
considera   legítima   la   adquisición   de   la   posesión   de   inmuebles   de   buena   fe,   mediando   boleto   de  
compraventa.”  

A   la   hora   de   interpretar   este   agregado   se   observa   claramente   que   es   legítima   la   adquisición   de   la  

posesión,  pero  no  la  posesión.  Para  que  la  posesión  sea  legítima  es  necesario  que  haya  título  y  modo  
suficientes.   Es   decir,   es   legítima   la   adquisición   de   esa   posesión   (ilegítima),   a   diferencia   de   una  
posesión  también  ilegítima  adquirida  ilegítimamente  por  ejemplo  sacando  por  la  fuerza  al  dueño.  

Así   como   no   se   transmite   la   posesión   tampoco   se   transmite   el   dominio:   la   compraventa  

podrá   quedar   o   no   perfeccionada   con   la   mera   suscripción   del   boleto   (esto   también   se  
discute   en   materia   de   contratos),   pero   si   quedase   perfeccionado   tal   perfeccionamiento  
queda  confinado  al  ámbito  de  los  derechos  personales;  en  el  campo  de  los  derechos  reales,  
en  cambio,  para  tener  por  operada  la  transmisión  del  dominio  del  inmueble  de  la  cabeza  del  
vendedor   a   la   del   comprador,   no   bastará   con   el   boleto   y   la   tradición   sino   que   será  
indispensable   el   otorgamiento   de   la   escritura   pública.   Mientras   no   se   firme   la   escritura  
pública   y,   eventualmente,   se   la   inscriba   en   el   Registro   de   la   Propiedad   Inmueble,   el   único  
propietario  de  la  cosa  para  los  terceros  será  el  vendedor,  aunque  se  haya  hecho  tradición  de  
ella  al  adquirente  por  boleto  y  aun  cuando  mediara  condena  judicial  a  escriturar.  

Posesión  de  buena  y  de  mala  fe  

El  Art.  2356  CC  establece  que  la  posesión  puede  ser:  

• De   buena   fe:  cuando  el  poseedor,  por  ignorancia  o  error  de  hecho  (excusable,  conforme  Art.  
4007   CC),   se   persuade   de   su   legitimidad.   La   posesión   es   ilegítima   pero   el   poseedor   está  
convencido  de  que  se  trata  de  una  legítima.  
• De   mala   fe:   no   está   definida   en   el   código,   la   doctrina   la   define   por   exclusión.   Puede   ser  
viciosa  o  no  viciosa.  

Posesión  viciosa  y  no  viciosa:  muebles  e  inmuebles  

El  Art.  2364  CC  establece  que  la  posesión  será  viciosa:  

26  
 
 
 • En  muebles:  cuando  fuese  adquirida  por  hurto,  estelionato  o  abuso  de  confianza.  
• En   inmuebles:   cuando   sea   adquirida   por   violencia   o   clandestinamente;   y   siendo   precaria  
cuando  se  tuviese  por  abuso  de  confianza.  
o Violencia:  adquirida  o  tenida  por  vías  de  hecho,  acompañadas  de  violencia  material  
o  moral,  o  por  amenazas  de  fuerza,  realizadas  por  sí  o  por  terceros.  
o Clandestina:   adquirida   o   tenida   por   actos   ocultos,   o   en   ausencia   del   poseedor,   o   con  
precauciones  para  sustraerla  a  quien  tenía  derecho  a  oponerse.  
o Abuso  de  confianza:  cuando  se  recibió  la  cosa  con  obligación  de  restituirla.  

Una  posesión  que  comienza  siendo  viciosa  tal  continúa  siendo  siempre  cuando  no  se  purgue  el  vicio.  
Para   la   doctrina:   se   purga   al   año   de   haber   cesado   el   vicio,   sigue   siendo   de   mala   fe   pero   el   vicio   lo  
purgo,  se  transforma  en  simple  o  no  viciosa.  El  titular  de  una  cosa  tiene  para  defenderse  frente  al  
ataque  en  su  posesión  1  año  para  protegerse  sino  pierde  esta  acción  pero  tiene  otras,  tiene  que  ir  
por  otra  vía  no  la  de  la  posesión  por  que  se  pierde  en  1  año  si  le  propietario  no  hace  nada.  

Robo  /  
Hurto  
Legípma   Cosas  
Estelionato  
Muebles  
Abuso  de  
Buena  Fé  
Confianza  
Ilegípma   Viciosa  
Mala  Fé   Violencia  
Simple  o  no  
Viciosa   Cosas   Clandes-­‐
Imnuebles   pnidad  
Abuso  de  
Confianza  

Elementos  de  la  posesión  

Queda  en  claro  que  Vélez  sigue  a  Savigny  (teoría  subjetiva):  

• Objeto:  “cosas”  
o Determinadas,  corporales,  actuales,  exclusivas,  principales,  íntegras.  
• Sujeto:  “una  persona”  

27  
 
 
 o Capacidad:   el   Art.   2392   CC   establece   que   son   incapaces   para   adquirir   la   posesión   los  
dementes,  fatuos  y  menores  de  diez  años.  Sin  embargo,  pueden  adquirir  la  posesión  
a  través  de  sus  tutores  o  curadores.  
• Corpus:  “tenga  una  cosa  bajo  su  poder”  
• Animus  domini:  “con  intención  de  someterla  al  ejercicio  de  un  derecho  de  propiedad”.  

En  cuanto  a  la  naturaleza  jurídica  de  la  posesión,  Vélez  sigue  a  Savigny  que  la  considera  un  hecho  
con   consecuencias   jurídicas   (estas   consecuencias   jurídicas   son   la   posibilidad   de   usucapir   y   las  
acciones  posesorias).  

En  las  notas  parece  seguir  la  tesitura  contraria,  pero  los  artículos  prevalecen.  El  Art.   2470   CC  dice  
claramente  “el  hecho  de  la  posesión  […]”.  

Tenencia:  definición  legal  

El  Art.   2352   CC  establece  que:  “el  que  tiene  efectivamente  una  cosa  (corpus),  pero  reconociendo  
en   otro   la   propiedad   (animus),   es   simple   tenedor   de   la   cosa   y   representante   de   la   posesión   del  
propietario,  aunque  la  ocupación  de  la  cosa  repose  sobre  un  derecho.”  

Comprende  la  relación  fundada  en  vínculo  de  hospitalidad  (huésped  con  las  cosas  que  se  hallan  en  el  
lugar   donde   se   hospeda),   la   relación   fundada   en   un   vínculo   de   hospedaje   (departamento   del  
encargado)   y   la   relación   fundada   en   un   vínculo   de   dependencia   (computadora   del   trabajo).   Parte   de  
la   doctrina   las   considera   una   relación   real   distinta   (servidores   de   la   posesión)   en   tanto   que   otros  
como  un  tipo  de  tenencia  desinteresada.  

Correlación  con  el  Art.  2461  y  2462  

El   Art.   2461   CC   va   en   el   mismo   sentido.   Dice   que,   cuando   alguno   se   hallase   en   la   posibilidad   de  
ejercer  actos  de  dominio  sobre  alguna  cosa,  pero  solo  con  la  intención  de  poseer  en  nombre  de  otro,  
será  simple  tenedor.  

El  Art.  2462  CC  enumera  algunos  casos  de  tenencia:  

• Los  que  poseyeren  en  nombre  de  otro,  aunque  con  derecho  personal  a  tener  la  cosa,  como  
el  locatario  o  comodatario.  
• Los  que  poseyeren  en  nombre  de  otro,  sin  derecho  a  tener  la   cosa,  como  el  depositario  o  el  
mandatario.  
• El  que  transmitió  la  propiedad  de  la  cosa  y  se  constituyó  poseedor  a  nombre  del  adquiriente.  
• El   que   continuó   en   poseer   la   cosa   después   de   cesar   el   derecho   de   poseerla,   como   el  
usufructuario  acabado  el  usufructo.  
• El  que  continuase  en  poseer  la  cosa  después  de  reconocer  que  la  posesión  o  el  derecho  de  
poseerla  le  pertenece  a  otro.  

Facultades  del  tenedor  

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Son  facultades  del  tenedor,  conforme  al  Art.  2466  CC:  

• Ser  indemnizado  por  los  gastos  o  mejoras  necesarias  realizadas  para  conservar  la  cosa.  
• Retener  la  cosa  hasta  ser  indemnizado.  

El  Art.   2464   CC  lo  faculta  a  hacer  responsable  al  poseedor  por  la  evicción  frente  a  demanda  de  un  
tercero,  previo  nombramiento  del  poseedor  a  cuyo  nombre  posee.  

Clasificación  de  la  tenencia  

La  tenencia  puede  ser:  

• Absoluta   o   pura:  es  la  tenencia  que  se  representa  con  carácter  autónomo,  sin  vínculo  alguno  
con   la   posesión.   Tal   es   el   caso   de   los   bienes   de   dominio   publico   del   Estado   cuando   los  
particulares   lo   utilizan   sin   que   exista   una   concesión,   por   ejemplo   caminar   por   la   calle,  
sentarse  en  el  banco  de  una  plaza,  etc.  
• Relativa:  cuando  existe  un  poseedor  cuya  posesión  está  representada  por  el  tenedor.  Es  la  
tenencia  definida  en  el  código  civil.  
o Interesada:  comodatario,  locatario  (tienen  derecho  a  usar  la  cosa).  
o Desinteresada:  depositario,  mandatario  (no  tienen  derecho  a  usar  la  cosa).  

Yuxtaposición:  concepto  
La   yuxtaposición   es   una   relación   de   simple   contacto   físico   sin   voluntad   alguna,   jurídicamente  
relevante,  de  tener  ese  contacto.  

Diferencia  con  la  tenencia  

Se  diferencia  con  la  tenencia  porque  en  ella  hay  corpus  (existe  una  voluntad  de  tener  la  cosa  aunque  
reconociendo   un   señorío   superior   en   otra   persona),   en   tanto   que   en   la   yuxtaposición   no   hay   tal  
voluntad.  

Su  recepción  en  el  CC  

No   hay   referencia   expresa   ni   tratamiento   orgánico   alguno   en   el   Código   Civil   porque   la   yuxtaposición  
no  es  relevante  jurídicamente.  De  todas  formas,  el  Art.  2392  CC  se  refiere  a  los  casos  de  personas  no  
capaces   de   adquirir   la   posesión   (menores   de   10   años,   dementes,   etc).   Ellos   pueden   tener   una  
relación  con  la  cosa  pero  no  serán  reputados  poseedores  ni  tenedores.    

Adquisición  de  la  relación  real  

La  adquisición  de  la  relación  real  consiste  en  asumir  el  poder  de  disponer  físicamente  de  la  cosa  para  
sí.  

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Puede  ser:  

• Por  actos  entre  vivos:  requiere  corpus  y  animus.  

o Unilateral  u  originaria  
o Bilateral  o  derivada  
• Mortis  causa:  se  produce  por  la  sola  muerte  del  causante.  

Modos  lícitos  e  ilícitos  

Son  modos  lícitos  todos  los  contemplados  en  la  ley  en  tanto  que  son  ilícitos  los  restantes.  

Modos  originarios  y  derivados  

• Adquisición  originaria:   también   llamada   unilateral,   es   aquella   en   la   cual   la   posesión   nace   en  
cabeza  del  adquiriente.  No  hay  vínculo  entre  la  posesión  actual  y  la  del  anterior  poseedor.  
Hay  dos  modos  originarios:  
o Aprehensión:  contemplada  en  el  Art.  2374  CC,  debe  ser  un  acto  que,  cuando  no  sea  
un   contacto   personal,   ponga   a   la   persona   en   presencia   de   la   cosa   con   posibilidad  
física  de  tocarla.  
§ Se   aplica   a   las   cosas   sin   dueño   (muebles,   ya   que   las   inmuebles   sin   dueño  
pertenecen   al  Estado).   No   es   necesario   el   animus   domini,   ya   que   en   relación  
a  ellas  no  podría  reconocerse  a  otro  como  propietario.  
o Ocupación:  contemplada  en  el  Art.  2382  CC,  es  un  modo  de  adquirir  la  posesión  de  
muebles  o  inmuebles  contra  la  voluntad  del  actual  poseedor.  
§ En   cosas   muebles   se   adquiere   por   hurto   o   estelionato   y   en   inmuebles   por   la  
mera   ocupación   o   por   el   ejercicio   de   actos   posesorios   si   fuera   violenta   o  
clandestina.  
• Adquisición   derivada:  también  llamada  bilateral,  es  aquella  en  la  cual  la  posesión  proviene  
del  actual  poseedor,  que  la  transmite  al  adquiriente.  Hay  un  modo:  
o Tradición:  ver  infra.  

Tradición:  concepto  
La  tradición  es  un  acto  jurídico  bilateral  a  través  del  cual  una  persona  entrega  voluntariamente  una  
cosa  a  otra  persona  que  voluntariamente  la  recibe.  

El   Art.   2377   CC   deja   en   claro   que   es   un   modo   de   adquisición   de   la   posesión   diciendo   que   la  
posesión   se   adquiere   por   tradición   de   las   cosas.   Seguidamente   da   la   definición   de   posesión   que  
enunciamos  previamente.  

Requisitos  
El  Art.   2378   CC  establece  que  la  tradición  se  juzgará  hecha  cuando  se  hiciere  según  alguna  de  las  
formas  previstas  en  el  código.  
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El  Art.   2379   CC  establece  que  la  tradición  de  los  inmuebles  solo  puede  consistir  en  actos  materiales  
del  que  entrega  la  cosa  con  asentimiento  del  que  recibe  o  viceversa.  El  Art.   2380   CC  dispone  que  
también   puede   hacerse   la   tradición   de   los   inmuebles   desistiendo   el   poseedor   de   la   posesión   que  
tenía   y   ejerciendo   el   adquirente   actos   posesorios   en   el   inmueble   (Art.   2385   CC:   deslinde,   construcción,  
reparación  y  ocupación  en  cualquier  modo),   en   presencia   de   él   y   sin   oposición   alguna.   El   Art.   2383   establece  
que,  si  el  adquiriente  no  está  en  la  simple  tenencia  del  inmueble,  es  necesario  que  el  inmueble  esté  
libre  de  toda  otra  posesión  (posesión  vacua)  y  sin  contradictor  que  se  oponga  a  que  el  adquiriente  la  
tome.  

El   Art.   2381   CC   establece   que   la   tradición   de   muebles   debe   ser   entre   personas   capaces,  
consintiendo   el   actual   poseedor   en   la   transmisión   de   la   posesión.   Si   la   cosa   estuviere   en   caja   o  
edificio   cerrado,   basta   con   entregar   la   llave.   Si   el   adquiriente   no   está   presente   pero   el   poseedor  
actual  remite  la  cosa  a  un  tercero  designado  por  aquél  es  suficiente.  

Sucedáneos  de  la  tradición  

Se   entiende   por   sucedáneo   a   algo   que   tiene   características   parecidas   a   otra   cosa   y   es   capaz   de  
reemplazarlo.  

Los  sucedáneos   de   la   tradición  son  situaciones  que  producen  los  mismos  efectos  que  la  tradición  sin  
ser   ésta:   traditio   brevi   manu   y   constituto   posesorio.   Son   dos   excepciones   al   Art.   577   CC   que   dice  
que   ningún   derecho   real   se   constituye   sin   la   tradición   y   se   dan   cuando   por   un   cambio   de   causa   el  
tenedor  se  transforma  en  poseedor  o,  a  la  inversa,  cuando  el  poseedor  se  transforma  en  tenedor.  

Traditio  brevi  manu  

La   traditio   brevi   manu   es   aquel   sucedáneo   de   la   tradición   que   tiene   lugar   cuando   quien   se  
encuentra  en  tenencia  de  la  cosa,  por  la  realización  de  un  acto  jurídico,  se  transforma  en  poseedor.  
Por  ejemplo:  locatario  que  compra  el  inmueble  que  alquila.  

También  opera  cuando  el  que  poseía  la  cosa  a  nombre  del  propietario  pasa  a  poseerla  a  nombre  de  
otro.  Por  ejemplo:  el  tenedor  de  un  inmueble  que  es  vendido  a  un  tercero  pasa  a  ser  tenedor  de  ese  
tercero.  

Tiene   su   origen   en   el   derecho   romano   y   tiene   un   fundamento   muy   pragmático:   evitar   el   doble  
desplazamiento  innecesario  de  la  cosa.  En  nuestro  ordenamiento  jurídico  aparece  en  el  Art.   2387  
CC.  

Constituto  posesorio  
El   constituto   posesorio   es   aquel   sucedáneo   de   la   tradición   que   tiene   lugar   cuando   el   poseedor  
transmite   a   otro   la   posesión   de   la   cosa   pero   queda   como   tenedor   de   la   misma.   Por   ejemplo:   la  
persona   que   posee   un   departamento   en   el   que   vive   y   se   lo   vende   a   un   tercero   pero   permanece  
viviendo  en  el  mismo  a  título  de  locatario.  

31  
 
 
Tiene  su  origen  en  las  interpretaciones  hechas  por  los  glosadores  sobre  el  Digesto.  Es  resistido  por  el  
carácter  oculto,  ya  que  los  terceros  ajenos  a  la  relación  no  se  enterarían  del  cambio  en  la  posesión.  
En   nuestra   doctrina   y   jurisprudencia   se   debate   acerca   de   su   admisibilidad.   Prevalece   la   posición  
afirmativa,   que   se   basa   en   el   Art.   2462   inc.   3   CC   (que   dispone   que   es   tenedor   el   que   transmitió   la  
propiedad   de   la   cosa   y   se   constituyó   poseedor   a   nombre   del   adquiriente)   y   que   exige   resulte   de   dos  
actos   reales,   serios,   distintos,   independientes   y   de   fecha   cierta.   Por   ejemplo:   no   bastaría   con  
manifestar   en   la   escritura   de   venta   que   el   "vendedor   trasmite   el   dominio   y   la   posesión   y   se  
constituye   en   poseedor   a   nombre   del   comprador,   a   título   de   inquilino"   sino   que   en   la   misma  
escritura   o   por   acto   aparte   formalizado   en   instrumento   público   o   privado   de   fecha   cierta,   se  
materializara   un   contrato   de   locación,   con   todos   los   requisitos   necesarios,   pues   de   esta   forma  
quedaría  demostrada  la  seriedad  del  negocio  jurídico.  

Conservación  y  pérdida  de  las  relaciones  reales  

El  Art.  2445  CC  establece  que  para  conservar  la  posesión  sólo  es  necesaria  la  voluntad  de  continuar  
en  ella,  es  decir,  alcanza  con  el  animus  domini,  mientras  no  se  manifieste  una  voluntad  contraria.  

Algunos   autores   consideran   que   este   principio   sólo   rige   para   los   poseedores   legítimos,   en  
tanto  que  los  ilegítimos  deben  mantener  el  corpus  y  el  animus.  

La  posesión  se  pierde:  

• Corpore:   cuando   por   el   hecho   de   un   tercero,   que   tiene   ánimo   de   poseer,   se   desposea   al  
poseedor;  cuando  el  objeto  que  se  posee  deja  de  existir  (si  es  violenta  en  forma  inmediata,  si  
es  clandestina  tras  un  año  sin  ejercer  actos  posesorios);  cuando  hay  imposibilidad  física  de  
ejercer   actos   posesorios;   cuando   se   pierde   la   cosa   sin   esperanza   probable   de   encontrarla  
(salvo   que   no   haya   sido   sacada   del   lugar   donde   el   poseedor   la   guardó,   aunque   el   no  
recuerde  cuál  es  ese  lugar).  
• Animo:  por  constituto  posesorio  o  traditio  brevi  manu.  
• Corpore  y  animo:  por  tradición  y  abandono  voluntario.  

Derechos  y  obligaciones  del  poseedor  de  buena  y  mala  fe  

Obligaciones   y   ds   del   poseedor   de   buena   fe   y   de   mala   fe   (vicioso   o   no):   indemnización,   frutos,   productos,  
gastos,  mejoras,  riesgos.  

Indemnización:   art  2422:  Sucediendo  la  reivindicación  de  la  cosa,  el  poseedor  de  buena  fe  no  puede  reclamar  lo  
que  haya  pagado  a  su  cedente  por  la  adquisición  de  ella;  pero  el  que  por  un  título  oneroso  y  de  buena  fe,  ha  
adquirido   una   cosa   perteneciente   a   otro,   que   el   propietario   la   hubiera   difícilmente   recuperado   sin   esta  
circunstancia,  puede  reclamar  una  indemnización  proporcionada.  

La  doctrina  mayoritaria  sostiene  que  el  precepto  raramente  será  aplicable  a  cosas  inmuebles,  porque  es  poco  
concebible   para   ellas   el   supuesto   previsto   por   la   norma.     El   ámbito   propio   del   art   es   el   de   cosas   muebles  
robadas  o  perdidas.    Ej  una  joya  robada  que  es  llevada  al  extranjero  fue  adquirida  allí  de  buena  fe  y  a  título  
oneroso  por  quien  a  su  vez  la  trae  de  regreso  al  país  y  de  ese  modo  facilitó  la  reivindicación  por  el  propietario,  
que  de  otro  modo  la  “hubiera  difícilmente  recuperado”.  

Se  exige  en  el  subadquirente  buena  fe  y  título  oneroso,  están  excluidos  los  subadquirentes  de  mala  fe  y  aun  los  
de  buena  fe  pero  a  tit  gratuito.  
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“Indem   proporcionada”:   se   fundamenta   en   el   enriquecimiento   del   propietario   como   reflejo   de   la  
subadquisición   de   buena   fe   y   a   tit   oneroso,   que   le   facilitó   la   recuperación   de   la   cosa.     Algunos   dicen   que   la  
indem  debe  ser  proporcional  al  precio  pagado  y  a  su  valor,  para  otros  consistirá  en  lo  que  el  propietario  habría  
tenido  que  gastar  para  recuperarla  (Corna:  la  indem  será  proporcional  a  la  dificultad  para  recuperarla).  

Poseedor  ilegítimo  de  buena  fe  

Se  habla  sólo  de  poseedor  ilegítimo  porque  la  P  legítima  no  admite  clasificación.    

a)   Frutos:   el   art   2423   atribuye   al   poseedor   de   buena   fe   los   frutos   percibidos,   sin   consideración   alguna  
en  cuanto  a  su  nat.    La  buena  fe  debe  existir  en  cada  hecho  de  la  percepción  de  frutos,  o  sea  que  no  
basta  la  buena  fe  inicial.  

Son  frutos  naturales  las  producciones  espontáneas  de  la  naturaleza  (se  generan  sin  la  intervención  del  
H).   Los   frutos   industriales   son   los   que   se   originan   por   la   industria   del   H   o   por   la   cultura   de   la   tierra   (ej  
cereales,  flores  del  floricultor).  Son  frutos  civiles  las  rentas  que  la  cosa  produce.  à  Art  2424.    

“Se  entienden  percibidos  los  frutos  naturales  o  industriales  desde  que  se  alzan  y  separan.  Los  frutos  
civiles   se   juzgaran   percibidos   solamente   desde   que   fuesen   cobrados   y   recibidos,   y   no   por   día”   (art  
2425).  

“Los   frutos   pendientes   (antes   de   ser   percibidos),   naturales   o   civiles,   corresponden   al   propietario,  
aunque  los  civiles  correspondiesen  al  tiempo  de  la  posesión  de  buena  fe,  abonando  al  poseedor  los  
gastos  hechos  para  producirlos”  (art  2426).    Todo  poseedor,  sea  de  buena  o  mala  fe,  debe  restituir  los  
frutos  pendientes.  

b)  Productos:  art  2444:  Tanto  el  poseedor  de  mala  fe  como  el  poseedor  de  buena  fe,  deben  restituir  
los   productos   que   hubieren   obtenido   de   la   cosa,   que   no   entran   en   la   clase   de   frutos   propiamente  
dichos.  

Los   productos   son   aquellos   que   al   ser   extraídos,   como   no   se   reproducen,   disminuyen   y   finalmente  
agotan  la  cosa  productora.  

c)  Gastos  y  mejoras:    

El  código  en  el  artículo  utiliza  el  concepto  “gastos”  como  genérico  y  el  de  “mejoras”  como  específico.      

Las  mejoras/gastos  pueden  ser:  necesarios  (aquellos  sin  los  cuales  la  cosa  no  podría  ser  conservada);  
útiles   (aquellos   de   manifiesto   provecho   para   cualquier   poseedor);   voluntarios   (de   exclusiva   utilidad  
para  aquel  que  los  hizo).  

 “Los   gastos   necesarios   o   útiles   serán   pagados   al   poseedor   de   buena   fe”   (art   2427).     Para   poder  
garantizar  su  cobro,  la  ley  le  da  el  D  de  retención  (art  2428:  El  poseedor  de  buena  fe  puede  retener  la  
cosa   hasta   ser   pagado   de   los   gastos   necesarios   o   útiles;   pero   aunque   no   usare   de   este   derecho,   y  
entregase  la  cosa,  dichos  gastos  le  son  debidos).      

Nada   dice   el   art   sobre   las   mejoras   voluntarias,   con   lo   que   se   las   excluye   del   resarcimiento   (no   tiene   D  
a   cobrarlas).     Sin   embargo,   pueden   ser   llevadas/retiradas   por   el   poseedor,   si   al   hacerlo   no   causare  
perjuicio  a  la  cosa,  pues  si  esta  fac  la  tiene  el  poseedor  de  mala  fe  (art  2441),  con  mayor  razón  le  cabe  
al  de  buena  fe.  

“Son   gastos   necesarios   o   útiles,   los   impuestos   extraordinarios   al   inmueble,   las   hipotecas   que   lo  
gravaban   cuando   entró   en   la   posesión,   los   dineros   y   materiales   invertidos   en   mejoras   necesarias   o  
útiles  que  existiesen  al  tiempo  de  la  restitución  de  la  cosa  (aunque  las  mejoras  nec  son  indemnizables  
aunque  hubiesen  desaparecido,  pues  son  inevitables  para  la  conservación  de  la  cosa.)”.  

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 -­‐   Art   2429:   El   dueño   de   la   cosa   no   puede   compensar   los   gastos   útiles   o   necesarios   con   los   frutos  
percibidos  por  el  poseedor  de  buena  fe.  

-­‐  Art  2430:  Los  gastos  hechos  por  el  poseedor  de  buena  fe  para  la  simple  conservación  de  la  cosa  en  
buen  estado,  son  compensables  con  los  frutos  percibidos  y  no  puede  cobrarlos.  

d)   Riesgos:   art   2431:   “El   poseedor   de   buena   fe   no   responde   de   la   destrucción   total   o   parcial   de   la  
cosa,  ni  por  los  deterioros  de  ella,  aunque  fuesen  causados  por  hecho  suyo,  sino  hasta  la  concurrencia  
del   provecho   que   hubiese   obtenido,   y   sólo   está   obligado   a   entregar   la   cosa   en   el   estado   en   que   se  
halle.  En  cuanto  a  los  objetos  muebles  de  que  hubiese  dispuesto,  sólo  está  obligado  a  la  restitución  
del   precio   que   hubiera   recibido   (si   la   disposición   es   a   tit   gratuito,   no   hay   resp   para   el   poseedor   de  
buena  fe)”.  

La  norma  aplica  el  ppio  de  que  la  cosa  se  destruye  para  su  dueño,  liberando  de  resp  al  poseedor  de  
buena  fe  ante  la  destrucción  de  la  cosa  total  o  parcial  y  por  los  deterioros,  hayan  sido  causados  por  
caso  fortuito  o  por  el  hecho  suyo  (debido  a  que  el  poseedor  de  buena  fe  creía  ejercitar  sus  fac  sobre  
una  cosa  propia).  

Pero   la   irresponsabilidad   no   es   total,   puesto   que   responde   hasta   la   concurrencia   del   provecho   que  
hubiese   obtenido   (ej   si   el   poseedor   demuele   un   inmueble   y   vende   los   restos   de   la   construcción,   debe  
restituir  el  valor  obtenido).  

e)  Situación  del  poseedor  de  buena  fe  luego  de  la  notificación  de  la  demanda:  art  2433:  “El  poseedor  
de   buena   fe   que   ha   sido   condenado   por   sentencia   a   restituir   la   cosa,   es   responsable   de   los   frutos  
percibidos  desde  el  día  en  que  se  le  hizo  saber  la  demanda,  y  de  los  que  por  su  negligencia  hubiese  
dejado  de  percibir;  pero  no  de  los  que  el  demandante  hubiera  podido  percibir.  El  no  responde  de  la  
pérdida  y  deterioro  de  la  cosa  causados  por  caso  fortuito”.    A  partir  de  la  notificación  de  la  demanda  
cesa  la  buena  fe.  

Poseedor  ilegítimo  de  simple  mala  fe  

El  poseedor  de  buena  fe  se  convierte  en  poseedor  de  simple  mala  fe  desde  el  momento  en  el  que  se  
le  notifica  la  demanda  por  reivindicación.      

Art  2443:  “No  siendo  posible  determinar  el  tiempo  en  que  comenzó  la  mala  fe,  se  estará  al  día  de  la  
citación  al  juicio”.    Acá  la  mala  fe  fue  acreditada,  peor  no  es  posible  det  el  tiempo  en  que  comenzó;  en  
tal  caso  se  estará  al  día  de  la  citación  a  juicio.  

a)  Frutos:  art  2438  y  2439  

-­‐   “El   poseedor   de   mala   fe   está   obligado   a   entregar   o   pagar   los   frutos   de   la   cosa   que   hubiese  
percibido”.    Debe  devolverlos  porque  no  tienen  modo  de  adquisición.    

-­‐   Está   obligado   a   entregar   o   pagar   los   frutos   “los   que   por   su   culpa   hubiera   dejado   de   percibir”.     Se  
trata   de   frutos   que   no   llegaron   a   percibirse   por   negligencia   del   poseedor   y   no   de   aquellos   que   se  
frustraron  por  caso  fortuito  o  fuerza  mayor.  

-­‐  “Está  obligado  a  indemnizar  al  propietario  de  los  frutos  civiles  que  habría  podido  producir  una  cosa  
no  fructífera,  si  el  propietario  hubiese  podido  sacar  un  beneficio  de  ella”.  

El  poseedor  tiene  D  a  deducir  los  gastos  de  producción  de  los  frutos  (“los  gastos  de  cultivo,  cosecha,  o  
extracción  de  los  frutos”).  

“El  propietario,  para  exigir  el  pago  de  los  frutos  del  poseedor  de  mala  fe,  no  necesita  probar  su  mala  
fe  al  tiempo  de  la  adquisición  de  la  posesión,  y  le  basta  probar  su  mala  fe  sobreviniente”  (art  2442).  

b)  Productos:    

34  
 
 
 “Tanto   el   poseedor   de   mala   fe   como   el   poseedor   de   buena   fe,   deben   restituir   los   productos   que  
hubieren  obtenido  de  la  cosa”  (art  2444).  

c)  Gatos  y  mejoras:  art  2440  y  2441  

Tiene   D   a   cobrar   las   mejoras   necesarias   (a   que   le   sean   resarcidas),   teniendo   D   de   retención   por   los  
gastos  necesarios.      

Tmb  tiene  D  a  cobrar  las  mejoras  útiles,  previendo  el  código  un  resarcimiento  hasta  la  concurrencia  
del   mayor   valor   existente.     Éstas   son   compensables   con   los   frutos   percibidos   o   que   hubiere   podido  
percibir.  

En  cuanto  a  las  mejoras  voluntarias,  puede  retirarlas  si  al  hacerlo  no  causa  perjuicio  a  la  cosa.  

d)  Riesgos:    

“El   poseedor   de   mala   fe   responde   de   la   ruina   o   deterioro   de   la   cosa,   aunque   hubiese   ocurrido   por  
caso   fortuito,   si   la   cosa   no   hubiese   de   haber   perecido,   o   deteriorádose   igualmente,   estando   en   poder  
del  propietario”  (art  2435).    El  art  deja  en  pie  la  posibilidad  para  el  poseedor  de  mala  fe  de  liberarse  
de   las   consec   del   caso   fortuito,   si   la   cosa   hubiese   de   haber   perecido,   o   deteriorádose   igualmente,  
estando  en  poder  del  propietario  (ej  terremotos,  inundaciones).  

e)  Disposición  de  accesorios  del  inmueble:  art  2437:  Cuando  el  poseedor  de  mala  fe  ha  dispuesto  de  
objetos   muebles   sujetos   a   la   restitución   como   accesorios   del   inmueble,   está   obligado   a   bonificar   al  
propietario  el  valor  íntegro,  aunque  él  no  hubiese  obtenido  sino  un  precio  inferior.  

Poseedor  ilegítimo  de  mala  fe  viciosa  

a)  Frutos  y  productos:  debe  devolverlos  

b)  Gastos  y  mejoras:    

Tiene  D  a  cobrar  las  mejoras  necesarias,  pero  no  puede  ejercitar  el  D  de  retención  por  esas  mejoras:  
art   2440   “El   poseedor   de   mala   fe   tiene   D   a   ser   indemnizado   de   los   gastos   nec   hechos   en   la   cosa,   y  
puede  retenerla  hasta  ser  pagado  de  ellos.    De  este  beneficio  (D  de  retención)  no  goza  el  que  hubiese  
hurtado  la  cosa”.    El  supuesto  de  hurto  es  uno  de  los  casos  comprendidos  de  P  viciosa.  

Las  mejoras  suntuarias  podrá  retirarlas  siempre  que  no  destruya  la  cosa.  

c)   Riesgos:   responde   siempre   por   la   destrucción,   ruina   o   deterioro   de   la   cosa,   aun   provocados   por  
caso  fortuito,  aunque  estando  en  poder  del  dueño  no  lo  hubiese  éste  evitado.  

Defensa  de  la  relación  real:  origen  y  evolución  histórica  

El  origen  de  la  defensa  de  la  relación  real  esta  dada,  como  puede  inferirse,  en  el  derecho  romano,  el  
cual  comprendía  distintos  interdictos  tendientes  a  defender  la  posesión.  En  la  Edad  Media  persistió  
el  derecho  romano  a  través  del  Corpus  Iuris.  Además,  el  Derecho  Canónico  surge  la  exceptio  spolii  
que  paralizaba  la  causa  criminal  contra  los  obispos  hasta  tanto  fueran  repuestos  en  la  posesión  de  
sus  bienes.  

Defensa  de  la  relación  real  y  del  derecho  a  la  relación  real  

35  
 
 
 • Defensa  de  la  posesión  (relación  real):  Los  que  tienen  que  ver  con  el  ius  posessionis  esto  es  
con  el  hecho  de  la  posesión  que  genera  2  derechos:  la  posibilidad  de  usucapir  y  la  posibilidad  
de  entablar  acciones  posesorias.  
• Defensa  del  derecho  a  poseer  (derecho  a  la  relación  real):  Es  cuando  una  persona  tiene  un  
titulo  suficiente  pero  le  falta  el  modo.  Tiene  derecho  a  poseer,  tiene  él  titulo  suficiente  pero  
sin  tradición  de  la  cosa  esto  es  sin  modo  suficiente.  

El  Art.  2468  CC  dispone  que:  “Un  titulo  valido  da  derecho  a  la  posesión  de  la  cosa,  y  no  la  posesión  
misma.  El  que  no  tiene  sino  un  derecho  a  la  posesión  no  puede,  en  caso  de  oposición,  tomar  la  
posesión  de  la  cosa:  debe  demandarla  por  las  vías  legales”.  

Posesorio  y  petitorio  
El   titular   de   la   posesión   tiene   2   categorías   de   juicios   para   obtener   judicialmente   una   solución   a   su  
problema:  

• Juicio  posesorio:  “ius  posessionis”:  

o se  discute  el  hecho  de  la  posesión  
o no  necesita  titulo  (son  irrelevante)  
o acciones   posesorias   propiamente   dicha   y   acciones   policiales   ambas   de   código   civil;  
interdictos  procesales.  
o sentencia  provisoria.  
o juicio  sumario  o  sumarísimo  
• Juicio  petitorio:  “ius  possedendi”:  
o se  discute  el  derecho  de  poseer  
o se  necesita  titulo  (son  relevantes)  
o acciones  reales  
o sentencia  definitiva  
o juicio  ordinario  

El   que   tuviere   derecho   a   poseer   y   fuere   turbado   o   despojado   en   su   posesión   (muebles   como  
inmuebles),  puede  intentar  la  acción  real  que  le  competa,  o  servirse  de  las  acciones  posesorias,  pero  
no  podrá  acumular  el  petitorio  y  el  posesorio,  porque  teniendo  el  primero  efectos  más  vastos,  que  
incluyen  a  la  posesión,  sería  inútil  la  acumulación.  

• Petitorio:   es   la   acción   real,   donde   se   discute   el   derecho   de   la   posesión.   Si   la   ejerce,   pierde   el  

derecho  a  intentar  las  acciones  posesorias.  
• Posesorio:  se  discute  el  hecho  de  la  posesión.  Si  se  las  usa  podrá  usarse  después  la  acción  
real.   Establecido   el   juicio   posesorio,   el   petitorio   no   puede   tener   lugar,   antes   que   la   instancia  
posesoria   haya   terminado.   El   demandado   vencido   en   el   posesorio,   no   puede   comenzar   el  
juicio   petitorio,   sino   después   de   haber   satisfecho   plenamente   las   condenaciones  
pronunciadas  contra  él.    

El   fallo   dictado   en   el   posesorio   no   hace   cosa   juzgada   sobre   el   petitorio;   pero   las   conclusiones   del  
primero   en   cuanto   a   hechos   y   situaciones   jurídicas   propios   de   él,   como   la   referente   a   la   posesión  

36  
 
 
invocada  por  ambas  partes,  deben  considerarse  validas  y  eficaces  en  el  petitorio,  especialmente  si  
sus  constancias  fueron  incorporadas  como  pruebas  a  este.  

Relaciones  
No  lo  puedo  acumular  a  ambos,  entablo  primero  el  juicio  posesorio,  protege  la  posesión;  si  lo  pierdo,  
dictada   la   sentencia   del   posesorio   es   sentencia   provisoria   entonces   podemos   entablar   un   juicio  
petitorio;   pero   no   cualquier   poseedor   va   por   petitorio   solo   los   que   tienen   “titulo”.   No   se   puede   al  
revés  por  que  la  sentencia  del  petitorio  es  definitiva  (de  derecho).  

Art.   617   CPPCN:  El  código  procesal  nos  dice  que  tenemos  que  elegir  una  de  las  acciones  posesorias  
y  si  nos  va  mal  vamos  a  la  acción  real.  

Régimen  del  Código  Civil  

1. acción  policial  
2. acción  posesoria  propiamente  dicha  y  luego  
3. acción  real;    

O  podría  ser:    

1. interdicto    
2. acción  policial  
3. acción  posesoria  propiamente  dicha  y  luego  
4. la  acción  real.  

El   Art.   617   CPPCN   nos   corta   la   acción   por   eso   es   inconstitucional   por   que   es   un   código   de   forma   que  
contraria  al  código  de  fondo  sacando  acciones  si  te  va  mal  en  una  vas  a  la  otra  pero  no  optas  una  u  
otra,   sino   que   vas   a   una   y   otra   y   luego   a   otra.   Por   eso   se   aplica   en   la   practica   el   código   civil,   ir   acción  
por  acción  y  no  saltear  como  dice  el  617  por  que  nos  quita  posibilidades.  

Sistema  del  Código  Civil  

Las   acciones   o   defensas   posesorias   defienden   la   plenitud   y   la   libertad   de   la   posesión,   pero   de   la  
posesión   como   un   hecho.   Con   lo   cual   todos   van   a   poder   defenderse,   hasta   el   más   vicioso   de   los  
poseedores.   Pero   nunca   va   a   ser   lo   mismo   ser   un   poseedor   vicioso   a   ser   un   poseedor   calificado  
(posesión  pública,  pacífica,  continua,  etc.),  o  legítimo,  o  un  tenedor,  o  un  servidor  de  la  posesión.  

Se   pueden   ejercer   estas   acciones   posesorias   ante   turbaciones   (No   hay   desposesión,   pero   hay  
molestias  que  no  me  permiten  ejercer  plenamente  mi  posesión),  desposesiones  (Exclusión  absoluta  
en  mi  posesión)  o  despojos  (Desposesión  con  violencia).  

Para  entender  esto  hay  que  saber  quién  soy  (poseedor  de  buena  fe,  de  mala  fe,  etc.)  y  contra  que  
me  defiendo  (turbación,  desposesión,  despojo).  

37  
 
 
Hay   defensas   en   el   código   procesal   y   en   el   código   civil.   En   el   código   procesal   van   a   estar   los  
interdictos,  y  en  el  código  civil  las  defensas  judiciales  y  extrajudiciales.  

Defensa  extrajudicial  
El  Art.   2470   CC  dispone  que:  “El  hecho  de  la  posesión  da  el  derecho  de  protegerse  en  la  posesión  
propia  y  repulsar  la  fuerza  con  el  empleo  de  una  fuerza  suficiente,  en  los  casos  en  que  los  auxilios  de  
la  justicia  llegarían  demasiado  tarde;  y  el  que  fuese  desposeído  podrá  recobrarla  de  propia  autoridad  
sin  intervalo  de  tiempo,  con  tal  que  no  exceda  los  limites  de  la  propia  defensa”.  

Requisitos  
1. Agresión  violenta  (el  autor  del  ataque  debe  valerse  de  la  fuerza,  por  lo  cual  queda  excluida  la  
usurpación  clandestina).  
2. Reacción  inmediata  entre  el  ataque  y  la  defensa,  en  el  mismo  momento  que  se  produce  la  
primera  debe  producirse  la  segunda.  
3. Imposibilidad  de  intervención  del  poder  público.  
4. Defensa   adecuada   (relación   proporcional   entre   el   medio   empleado   por   el   agresor   y   el  
atacado).  

Legitimación  
• Poseedor  anual  y  no  anual,  vicioso  y  no  vicioso  (todos  los  poseedores)  
• Tenedor  interesado  y  desinteresado  (todos  los  tenedores)  

Acciones  posesorias  stricto  sensu  

Se  las  llama  así  porque  se  les  da  estrictamente  a  los  poseedores  anuales  no  viciosos.  Son  acciones  
que  buscan  mantener  o  recuperar  la  posesión.  El  trámite  es  ordinario.    

• Acción  posesoria  de  mantener:  mantener  la  posesión  contra  la  turbación.  
• Acción  posesoria  de  recobrar:  recuperar  la  posesión  contra  el  despojo.  
• Acción  posesoria  de  obra  nueva:  
o en   terreno   que   no   es   del   poseedor   pero   que   por   causa   de   aquella   se   ve  
menoscabada  su  posesión  
o en  terreno  del  poseedor  

Legitimación  
• Poseedores  anuales  (posesión  continua  e  ininterrumpida)  no  viciosos.  

Acciones  policiales  

38  
 
 
Estas   acciones   se   inician   ante   los   tribunales   y   son   rápidas.   Se   llaman   policiales   porque   su   fin   es  
mantener   el   orden,   cesar   con   la   violencia   o   justicia   por   mano   propia.   El   trámite   es   sumarísimo.  
Originadas  en  el  derecho  francés  (salvo  la  de  despojo  que  es  del  derecho  canónico).  

• Acción  policial  de  mantener:  mantener  la  posesión  o  tenencia  en  caso  de  turbación.  
• Acción  policial  de  despojo:  recuperar  la  posesión  o  tenencia.  
• Acción  policial  de  obra  nueva  que  tramita  como  despojo:  obra  iniciada  en  terreno  propio.  

Legitimación  
• Todos  los  poseedores.  
• Todos  los  tenedores  (parte  de  la  doctrina  dice  que  la  de  despojo  es  para  tenedores  interesados)  

Interdictos  
Acciones   posesorias   e   interdictos   procesales,   ¿son   lo   mismo?   Para   algunos   autores   (tesis   dualista)  
son   cosas   distintas;   para   otros   (tesis   monista)   los   interdictos   procesales   son   la   reglamentación  
procesal  de  las  acciones  posesorias.  Para  la  teoría  dualista  las  acciones  protegen  la  posesión  anual,  
continua,   ininterrumpida,   no   precaria   y   sin   vicios   de   violencia   o   clandestinidad,   y   los   interdictos  
amparan  la  posesión  que  no  reúne  esas  características  e,  incluso,  la  tenencia.  

Son   remedios   en   los   que   no   se   discute   el   derecho   a   la   posesión   o   a   la   tenencia   sino   solamente   la  
existencia   de   ellas,   debiendo   protegerse   el   estado   de   cosas   existente,   hasta   que   la   justicia   se  
pronuncie  en  definitiva  sobre  la  relación  sustancial.  

Son   las   pretensiones   que   surgen   por   la   turbación   o   despojo,   de   posesión   o   tenencia,   de   un   bien  
mueble   o   inmueble   (o   de   una   obra   nueva   que   afecta   a   un   bien)   y   su   fin   es   lograr   que   el   juez   se  
expida   sobre   su   amparo   o   restitución   (o   en   caso   de   la   obra   nueva,   lograr   su   suspensión   y  
destrucción).  

• Interdicto   de   adquirir:   se   usa   para   adquirir   la   posesión,   probando   que   se   tiene   título   o  
derecho  de  poseer  y  que  no  hay  otro  que  posea  ese  bien.  
• Interdicto  de  mantener:  se  usa  para  casos  de  turbación.  
• Interdicto  de  recobrar:  se  usa  para  casos  de  despojo.  
• Interdicto  de  obra  nueva:  ver  supra.  

Alsina  Atienza  
Considera  que  del  Art.   2469   CC  se  desprende  una  acción  policial,  innominada  (no  nombrada  por  el  
código)  de  manutención  de  la  tenencia  (cualquiera  sea  su  naturaleza).  

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Acción  de  daño  temido  
Con   la   reforma   del   Código   Civil,   a   través   de   la   ley   17.711   se   establece   una   novedad:   el   que   tema  
sufrir  un  daño  a  sus  bienes  a  causa  de  un  edificio  u  otra  cosa)  puede  denunciarlo  al  juez  para  que  
éste  adopte  medidas  cautelares  (Art.  2499).  

Ocurre   que   el   art.   1132,   que   no   permite   ningún   tipo   de   acción   frente   al   daño   temido,   no   fue  
derogado   expresamente.   Para   algunos   autores   fue   derogado   tácitamente,   para   otros   autores   este  
artículo  se  aplica  sólo  para  inmuebles  y  el  2499  se  aplica  para  muebles.  .  

El   art.   623   bis   del   Código   Procesal   Civil   y   Comercial,   nos   habla   de   la   denuncia   de   daño   temido:   el  
daño  debe  ser  grave  e  inminente  y  será  analizado  por  el  juez  al  constituirse  en  el  lugar,  el  cual  si  ve  
que  corresponde,  dispondrá  medidas  para  cesar  el  peligro.  

¿Quién  puede  iniciarlas?  todos  los  que  teman  un  daño  a  sus  bienes.  

   

40  
 
 
    

Bolilla  3  
Dominio  
 

41  
 
 
Propiedad  y  dominio  
El  Código  Civil  genera  un  problema  ya  que  usa  al  término  propiedad  con  distintos  sentidos,  a  saber:  

• Indistintamente  como  sinónimo  de(l  derecho  real  de)  dominio  

• Como  sinónimo  de  derecho  real  (en  general)  
• Como  sinónimo  de  derecho  patrimonial  (en  general)  

Seguimos   a   la   doctrina   que   considera   que   el   derecho   de   propiedad   es   el   género,   identificable   con  
todo  derecho  subjetivo  incorporado  al  patrimonio,  y  el  dominio  es  la  especie,  como  el  derecho  de  
propiedad  que  brinda  más  cantidad  de  facultades  sobre  la  cosa.  

Importancia  desde  el  punto  de  vista  constitucional  

El   determinar   con   exactitud   el   alcance   de   los   vocablos   propiedad   y   dominio   es   problemático   no   sólo  
en   el   ámbito   doctrinario   sino   también   en   la   aplicación   práctica.   Desde   el   punto   de   vista  
constitucional   es   especialmente   relevante   determinar   el   alcance   de   estos   términos   porque   el   Art.  
17  CN  garantiza  la  inviolabilidad  de  la  propiedad  privada.  

Fallo  Caso  Bourdieu  

Este   fallo   es   de   fundamental   importancia   porque   establece   una   definición   para   el   término  
propiedad,   determinando   su   alcance.   Esa   definición   ha   sido   utilizada   en   reiteradas   ocasiones   por   los  
Tribunales  de  nuestro  país.  

En   el   presente   litigio   se   reclamaba   por   el   actor   la   devolución   de   un   impuesto   pagado   bajo  

protesta,   en   relación   con   un   sepulcro   situado   en   el   Cementerio   del   Oeste   (que   Bourdieu  
habría   comprado   a   quien   la   Municipalidad   lo   habría   concedido   a   perpetuidad),   alegándose  
violación  de  la  garantía  constitucional  de  la  propiedad.  En  primera  instancia  se  falló  a  favor  
de   Bourdieu.   La   Municipalidad   apeló   y   en   segunda   instancia   se   revocó   la   sentencia   de  
primera  instancia.  

La  Municipalidad  argumentó  que  el  derecho  al  sepulcro  no  era  "propiedad"  ni  "dominio",  y  
que,   en   consecuencia,   estaba   regido   por   disposiciones   del   derecho   público   y   la   imposición  
para  nada  violaba  la  garantía  del  art.  17  de  la  Carta  Magna.  

Ante   esto,   el   Máximo   Tribunal   dice   que:   “el   término   'propiedad'   cuando   se   emplea   en   los  
arts.  14  y  17  de  la  Constitución  o  en  otras  disposiciones  de  este  estatuto,  comprende,  como  lo  
ha  dicho  esta  Corte,  'todos  los  intereses  apreciables  que  un  hombre  pueda  poseer  fuera  de  
sí  mismo,  fuera  de  su  vida  y  de  su  libertad'.”  

Además,  consigna  que:  “los  derechos  emergentes  de  una  concesión  de  uso  sobre  un  bien  del  
dominio   público   (derecho   a   una   sepultura)   […]   se   encuentran   tan   protegidos   por   las  
garantías  constitucionales  consagradas  en  los  arts.  14  y  17  de  la  Constitución  como  pudiera  

42  
 
 
 estarlo  el  titular  de  un  derecho  real  de  dominio.”  La  municipalidad  fue  condenada  a  restituir  
la  suma  reclamada  y  sus  intereses.  

Garantías  constitucionales  de  la  propiedad  

• Art.  14  CN:  derecho  a  usar  y  disponer  de  la  propiedad.  
• Art.  14  bis  CN:  defensa  del  bien  de  familia  y  acceso  a  una  vivienda  digna.  
• Art.  75.12  CN:  autoriza  al  Congreso  a  dictar  el  CC,  reglamentario  del  derecho  de  propiedad.  
• Art.  75.22  CN:  tratados  internacionales  que  refieren  a  la  propiedad.  

Estas  garantías  no  se  refieren  estrictamente  al  derecho  real  de  dominio  sino  que,  como  vimos  en  el  
fallo  del  Caso  Bourdieu,  tiene  un  alcance  mucho  más  amplio.  

Origen  y  evolución  histórica  de  la  propiedad  

En   la   prehistoria,   el   concepto   de   propiedad   recaía   sobre   los   frutos,   animales   u   objetos.   En   esa   época  
el   hombre   era   nómade   (se   trasladaba   de   un   lugar   a   otro   en   busca   de   comida);   recién   al   volverse  
sedentario   (estableciendo   su   vida   en   un   lugar   fijo)   empieza   a   cultivar   y   surge   la   apropiación   de   la  
tierra.   En   un   principio   la   propiedad   fue   colectiva   (todos   la   trabajaban   se   beneficiaban),   luego   fue  
familiar,  y  por  último  cambió  por  la  propiedad  individual  

Con  la  Ley  de  las  XII  Tablas  la  propiedad,  que  en  un  principio  era  colectiva,  pasó  a  ser  individual.  El  
derecho  de  propiedad  en  Roma  pertenecía  al  pater  en  forma  absoluta  y  exclusiva,  titularizando  el  ius  
utendi,  fruendi  y  abutendi.  

En   la   Edad   Media,   una   característica   especial   al   régimen   de   propiedad   fue   aportada   por   el  
feudalismo  (que  inicia  cerca  del  843  con  el  Tratado  de  Verdún,  por  el  cual  los  nietos  de  Carlomagno  
se   dividen   el   Imperio).   Aparecen   los   señores   feudales   y   las   tierras   se   “enfeudan”   separándose   el  
dominio   directo   del   dominio   útil.   El   primero   corresponde   al   señor   y   el   segundo   a   los   vasallos.   Con   la  
culminación   del   feudalismo   y   el   surgimiento   de   las   ciudades,   y   con   la   influencia   de   los   juristas  
inspirados  en  el  derecho  romano,  se  fue  estableciendo  un  régimen  similar  al  de  la  propiedad  romana  
respecto   de   las   tierras   sometidas   al   dominio   útil.   Con   la   Revolución   Francesa,   los   señores   feudales  
renunciaron  definitivamente  a  sus  privilegios  de  dominio  directo.  

Tras  la  Revolución  Francesa,  la  doctrina  del  Liberalismo  predominó  en  las  legislaciones  europeas.  La  
propiedad   aparece   organizada   conforme   al   sistema   romano:   es   un   derecho   absoluto,   exclusivo   y  
perpetuo.   Durante   esta   época,   en   la   cual   el   Estado   se   caracterizó   por   su   rol   de   gendarme,   se  
produjeron   ciertos   abusos   por   los   propietarios   de   las   grandes   riquezas,   derivando   en   una   teoría  
reaccionaria:  el  marxismo.  Dentro  de  esta  doctrina  se  consideraba  a  la  propiedad  privada  como  un  
medio  de  sometimiento  y   promovía  la  socialización  de  la  propiedad,  pasando  a  ser  controlada  por  el  
Estado,  implicando  una  vuelta  al  régimen  de  propiedad  colectiva.  

43  
 
 
 La   cuestión   social   fue   el   conjunto   de   consecuencias   derivadas   del   maquinismo   y   la  
revolución  industrial,  y  sirvió  como  punto  de  partida  para  el  surgimiento  de  la  mencionada  
teoría  marxista.  Sin  embargo,  también  dio  origen  a  otras  teorías  como  la  DSI.  

La  Iglesia  Católica  intervino  de  lleno  en  esta  discusión  con  la  Encíclica  Renum  Novarum  (1891)  en  la  
cual  considera  a  la  propiedad  privada  como  un  derecho  natural  inherente  a  la  calidad  humana.  Sin  
embargo,  no  se  promueve  la  acumulación  excesiva  de  riquezas,  sino  que  siguiendo  a  Santo  Tomás  se  
entiende  a  la  propiedad  en  un  doble  sentido:  por  un  lado  con  un  fin  o  función  personal,  permitiendo  
cubrir   las   necesidades   del   poseedor,   por   otro  lado   un   fin   o   función   social,   desplazando   el   sobrante   a  
la   comunidad   (por   ello   se   define   a   la   propiedad   como   la   posibilidad   de   procurarse   el   legítimo  
beneficio,  dispensando  el  excedente  a  la  comunidad).  Las  Encíclicas  Mater  et  Magistra  y  Populorum  
Progressio  también  son  influyentes  en  este  tema.  Duguit  considera  que  la  propiedad  es  una  función  
social,   no   la   entiende   como   un   derecho   subjetivo   sino   como   un   deber   social   del   tenedor   de   la  
riqueza.  

En  los  países  comunistas  se  suprime  la  propiedad  individual,  quedando  en  manos  del  Estado.  Es  el  
Estado  el  que  determina  qué  bienes  puede  poseer  el  individuo  y  bajo  qué  condiciones.  

Concepto  de  dominio  en  el  Código  Civil  

Según   Wolff,   es   el   más   amplio   derecho   de   señorío   que   puede   tenerse   sobre   una   cosa.   Confiere   la  
mayor   cantidad   de   facultades   que   es   posible   tener   sobre   un   objeto   (lo   cual   no   significa   que   sea  
ilimitado,  sino  que  es  absoluto  dentro  de  los  límites  del  ordenamiento  jurídico).  

El  Art.  2506  y  su  nota  

El  Art.   2506   CC  define  al  dominio  como:  el  derecho  real  en  virtud  del  cual  una  cosa  se  encuentra  
sometida   a   la   voluntad   y   a   la   acción   de   una   persona.   La   definición   esta   tomada   casi   textualmente   de  
Aubry  y  Rau.  Nótese  que  le  da  calidad  de  derecho  real.  Allende  critica  esta  definición  porque  todos  
los  derechos  reales  implican  la  sujeción  de  una  cosa  a  la  voluntad  y  acción  de  la  persona.  

En  la  nota  al  Art.   2506   CC  se  cita  a  las  Partidas  de  Alfonso  el  Sabio  como  antecedente  histórico  (“el  
poder  que  un  hombre  tiene  en  su  cosa  de  hacer  de  ella  o  en  ella  lo  que  quiera;  pero  en  Dios  y  en  el  
fuero”)  y  al  Código  Francés,  donde  se  definía  al  dominio  como  “el  derecho  de  gozar  y  disponer  de  las  
cosas   de   la   manera   más   absoluta.”   Vélez   considera   que   ese   código   más   que   definir   al   dominio,   lo  
caracteriza.  

Clasificación  del  dominio:  perfecto  e  imperfecto  

Conforme  al  Art.  2507  CC  el  dominio  puede  ser:  

• Perfecto:   o   pleno,   cuando   es   perpetuo   y   la   cosa   no   está   gravada   con   ningún   derecho   real  
hacia  otras  personas.  
• Imperfecto:  ocurre  cuando  se  aminora  una  característica  del  dominio,  hay  tres  casos  (los  dos  
primeros  disminuyen  el  carácter  perpetuo,  y  el  tercero  el  carácter  absoluto):  
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 o Revocable:  cuando  debe  resolverse  al  fin  de  un  cierto  tiempo  o  al  cumplimiento  de  
una  condición.  
o Desmembrado:  cuando  es  un  inmueble  y  ha  sido  gravado  respecto  de  terceros  con  
derechos  reales  como  usufructo,  servidumbre,  etc.  

Dominio  del  Estado  

Cuando   el   sujeto   del   derecho   real   de   dominio   es   el   Estado,   hablamos   de   dominio   del   Estado  
(General:  Nación,  o  Particular:  provincias  y  municipios).  

El  dominio  del  Estado  puede  ser:  

• Dominio   Público:   cuando   las   cosas   que   tiene   por   objeto,   pertenecientes   al   ente   público,  
están   destinadas   al   uso   directo   y   general   de   los   habitantes,   o   están   afectadas   a   un   fin   de  
utilidad   o   comodidad   común.   Es   natural   o   artificial   según   de   dónde   provengan.   Están  
enumerados  en  el  Art.  2340  CC:  
o Mares  hasta  la  distancia  determinada  por  la  legislación  especial.  
o Ríos  y  mares  interiores.  
o Playas  y  riberas  internas.  
o Islas.  
o Calles,  plazas,  caminos,  canales,  puentes  y  obras  públicas  construidas  para  utilidad  o  
comodidad  común.  
o Documentos  oficiales  de  los  poderes  del  Estado.  
o Ruinas  y  yacimientos  arqueológicos  y  paleontológicos.  
• Dominio  Privado:  cuando  las  cosas  que  tiene  por  objeto,  pertenecientes  al  ente  público,  no  
están  destinadas  al  uso  de  los  habitantes.  Están  enumerados  en  el  Art.  2342  CC:  
o Tierras  que  no  tengan  otro  dueño.  
o Minas.  
o Bienes   vacantes   o   mostrencos   (sin   dueño   conocido)   y   los   de   las   personas   que  
mueren  sin  tener  herederos.  
o Muros,  puentes,  ferrocarriles  y  bienes  adquiridos  por  el  Estado  por  cualquier  título.  

Los   bienes   de   dominio   público   son   inajenables,   inembargables   e   imprescriptibles.   Tampoco   puede  
constituirse   sobre   ellos   derechos   reales   a   favor   de   terceros   (ya   que   importan   un   principio   de  
enajenación).   Son   susceptibles   de   un   uso   general   por   todos   los   habitantes   o   de   un   uso   especial   a  
través  de  la  concesión  o  el  permiso.  

Los  bienes  de  dominio  público  son  embargables,  prescriptibles  y  enajenables  (previa  autorización),  
por  lo  cual  están  dentro  del  comercio  jurídico.  

Caracteres  del  dominio  

El  dominio  tiene  tres  caracteres:  carácter  absoluto,  carácter  perpetuo  y  carácter  exclusivo.  

El  carácter  absoluto  
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Por   absoluto   no   se   entiende   la   oponibilidad   erga   omnes,   sino   la   extensión   de   las   facultades   posibles  
sobre  la  cosa.  Es  absoluto  porque  confiere  la  mayor  cantidad  de  facultades  posibles  sobre  una  cosa.  

Ius  utendi,  fruendi  y  abutendi  

Decíamos  previamente  que  el  dominio  confiere  la  mayor  cantidad  de  facultades  posibles  sobre  una  
cosa.  ¿Cuáles  son  esas  facultades?  

• Ius  utendi:  facultad  de  uso.  

• Ius  fruendi:  facultad  de  goce/percepción  de  frutos.  
• Ius  abutendi:  facultad  de  disponer  física  y  jurídicamente  de  la  cosa.  

Facultades  materiales  
Contempladas   principalmente   en   el   Art.   2513   CC,   el   propietario,   a   la   cosa   podrá   usarla,   gozarla,  
servirse  de  ella,  poseerla.  

Restricciones:  abuso  de  derecho  

El  Art.   2514   CC  dispone  que  el  ejercicio  de  estas  facultades  no  puede  ser  restringido,  en  tanto  no  
fuere  abusivo,  aunque  privare  a  terceros  de  ventajas  o  comodidades.  

El   Art.   1071   CC,   tras   la   reforma   introdujo   esta   teoría   que   permite   al   juez,   aun   en   el   caso   de   que   se  
hubiera   adecuado   la   conducta   a   una   norma   legal,   desconocer   el   derecho   emanado   de   ella   por  
considerar   que   se   lo   ha   ejercido   "abusivamente".   Hay   grandes   críticas   de   la   doctrina   por   la   situación  
de   inseguridad   jurídica   que   podría   derivarse   de   esto,   ya   que   no   existe   un   módulo   objetivo   e  
invariable  para  valorar  las  conductas,  sino  que  queda  a  criterio  variable  de  los  jueces.  

Facultades  jurídicas  
Están  contempladas  por  el  Art.   2515   CC  que  autoriza  todos  los  actos  de  administración  como  de  
disposición,   ajustándose,   naturalmente,   a   los   preceptos   legales.   El   artículo   en   cuestión   hace   una  
enumeración   no   taxativa   de   tales   facultades:   enajenarla   gratuita   u   onerosamente,   alquilarla,  
gravarla  con  derechos  reales  a  favor  de  terceros,  abandonarla.    

El  carácter  perpetuo  
Por   perpetuo   se   entiende   que   el   dominio   no   se   extingue   por   el   no   uso.   Con   esto   se   diferencia   de  
otros  derechos  reales  como  el  usufructo,  uso,  habitación  y  servidumbres  (se  extinguen  por  el  no  uso  
durante  diez  años).  

La   inacción   del   titular   no   se   traduce   por   sí   misma   en   ninguna   consecuencia.   La   usucapión   no   se  

produce  por  el  no  uso  sino  por  la  prescripción  adquisitiva  que  beneficia  al  tercero.  

46  
 
 
El  carácter  exclusivo  
Por  exclusivo  se  entiende  que  el  propietario  puede  impedir  a  cualquiera  disponer  de  la  cosa  que  le  
pertenece.  El  Art.  2508  CC  dispone  que  dos  personas  no  pueden  tener  en  el  todo  el  dominio  de  una  
cosa  (pueden  tener  un  poco  una  y  un  poco  la  otra,  pero  no  todo  ambas).  

Las  servidumbres  no  afectan  a  lo  exclusivo  sino  más  bien  a  lo  absoluto.  

Extensión  material  del  dominio  

 

Espacio  aéreo  y  subsuelo  

El  Art.   2518   CC   establece  que  la  propiedad  del  suelo  se  extiende  a  toda  su  profundidad  y  al  espacio  
aéreo  sobre  el  suelo  en  líneas  perpendiculares.  

El   Art.   2519   CC   establece   que   se   presume   iuris   tantum   que   las   plantaciones   y   obras  
existentes  en  la  superficie  o  interior  de  un  terreno  son  del  propietario  de  éste.  

El  Art.   2521   CC,  por  el  contrario,  dispone  que  las  obras  establecidas  en  el  espacio  aéreo  no  
causan  presunción  de  propiedad  del  suelo.  

Accesorios  
El   Art.   2520   CC   dispone   que   la   propiedad   de   una   cosa   comprende   simultáneamente   la   de   los  
accesorios  que  se  encuentran  en  ella,  natural  o  artificialmente  unidos.  

Frutos  y  productos  
Son   frutos   los   que   la   cosa   produce   sin   alteración   de   su   sustancia.   Son   productos   las   porciones  
desprendidas  de  la  sustancia  misma  de  la  cosa.  

Los  frutos  civiles  son  cosas  accesorias.  Los  frutos  naturales  e  industriales  y  los  productos  forman  un  
todo  con  la  cosa.  

Por   imperio   del   Art.   2520   CC,   al   propietario   le   corresponden   los   frutos   de   cualquier   clase   y   los  
productos,  porque  bien  forman  parte  de  la  cosa  o  son  accesorios  de  ella.  

Dominio  imperfecto  

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Dijimos  previamente  que  el  Art.  2507  CC  distingue  entre  dominio  perfecto  e  imperfecto,  y  que  para  
el  imperfecto  corresponden  distintos  supuestos.  

Distintos  supuestos  
Los  supuestos  de  este  artículo  son:  

• Dominio  revocable:  aquel  que  se  resuelve  bajo  alguna  de  las  siguientes  formas:  
o Al  fin  de  un  cierto  tiempo  
o Al  advenimiento  de  una  condición  resolutoria  
• Dominio   desmembrado:   cuando   la   cosa   que   es   objeto   del   dominio,   siendo   inmueble,   es  
gravado  respecto  de  terceros  con  un  derecho  real  (como  servidumbre,  usufructo,  etc).  

Todos  estos  casos  están  legislados  en  el  Título  VII  “Del  dominio  imperfecto”.  

Dominio  fiduciario  
El   Art.   2662   CC   (modificado   por   Ley   24.441   de   Financiamiento   de   la   Vivienda   y   la  
Construcción)   dice   que   el   dominio   fiduciario   es   el   que   se   adquiere   en   razón   de   un   fideicomiso  
constituido   por   contrato   o   testamento,   y   que   está   sometido   a   durar   hasta   la   extinción   del  
fideicomiso,   para   el   efecto   de   entregar   la   cosa   a   quien   corresponda   según   el   contrato,   testamento   o  
ley.  

Régimen  de  la  Ley  24.441  

El   Art.   1   de   la   Ley   24.441   define   al   fideicomiso   (y   establece   sus   efectos)   diciendo   que   existirá  
cuando   una   persona   (fiduciante)   transmita   la   propiedad   fiduciaria   de   bienes   determinados   a   otra  
(fiduciario),  quien  se  obliga  a  ejercerla  en  beneficio  de  quien  se  designe  en  el  contrato  (beneficiario),  
y   a   transmitirlo   al   cumplimiento   de   un   plazo   o   condición   al   fideicomisario   (o   al   fiduciante   o   al  
beneficiario).  

• Fiduciante  o  fideicomitente:  es  la  parte  que  transfiere  a  otra  bienes  determinados.  
Tiene  que  poseer  el  dominio  pleno  de  los  bienes  dados  en  fideicomiso.  
• Fiduciario   o   fideicomitido:  es  la  parte  a  quien  se  transfieren  los  bienes,  y  que  está  
obligada  a  administrarlos  con  la  prudencia  y  diligencia  propias  del  buen  hombre  de  
negocios  (administrar  lo  ajeno  como  propio),  que  actúa  sobre  la  base  de  la  confianza  
depositada  en  él.  Puede  ser  cualquier  persona  física  o  jurídica.  
• Beneficiario:  es  la  persona  en  cuyo  beneficio  se  ha  instituido  el  fideicomiso  (puede  o  
no  existir)  mientras  dure,  sin  ser  el  destinatario  final  de  los  bienes.  
• Fideicomisario:  es  el  destinatario  final  o  natural  de  los  bienes  fideicomitidos.  
o Normalmente   el   beneficiario   y   el   fideicomisario   son   una   misma   persona.  
Pero  puede  ocurrir  que  no  sea  la  misma  persona,  puede  ser  un  tercero,  o  el  
propio  fiduciante,  aunque  nunca  puede  ser  fideicomisario  el  fiduciario.  

48  
 
 
La   idea   es   interesante,   pero   hay   que   controlar   bien   quién   ingresa   a   ellos.   Se   separa   el  
fiduciante/fideicomitente   (constituyente,   dueño   de   los   bienes   que   se   van   a   afectar),   el  
fiduciario/fideicomitido   (dominus   temporario,   hasta   el   cumplimiento   de   un   plazo   o   condición).   El  
fiduciante/fideicomitente   limita   la   responsabilidad   objetiva   del   fiduciario   al   valor   de   la   cosa  
fideicomitida.  

En   el   fideicomiso   inmobiliario:   fiduciante   =   inversor   (y   también   fideicomisario)   y   fiduciario   =  

constructor.  

El  contrato  debe  contener  los  bienes  individualizados  que  sean  objeto  del  mismo,  la  determinación  
del   modo   en   que   otros   bienes   podrán   incorporarse   y   el   destino   de   los   bienes   a   la   finalización   del  
fideicomiso.  

Noción  de  fideicomiso  financiero  

El   Art.   19   de   la   Ley   24.441   define   el   fideicomiso   financiero:   es   aquel   contrato   de   fideicomiso  
sujeto   a   las   reglas   precedentes,   en   el   cual   el   fiduciario   es   una   entidad   financiera   o   una   sociedad  
especialmente   autorizada   por   la   Comisión   Nacional   de   Valores   para   actuar   como   fiduciario  
financiero,  y  beneficiario  son  los  titulares  de  certificados  de  participación  en  el  dominio  fiduciario  o  
de  títulos  representativos  de  deuda  garantizados  con  los  bienes  así  transmitidos.  

Está  regulado  en  todo  el  Capítulo  IV  de  esa  Ley.  Funciona  como  una  alternativa  de  financiamiento  de  
la  empresa  y  una  opción  de  inversión  en  el  mercado  de  capitales.  

Restricciones  y  límites  del  dominio:  concepto  

Podemos  definir  a  las  restricciones   al   dominio  como  las  fronteras  que  le  da  la  ley  al  dominio,  más  
allá  de  las  cuales  no  es  válido.  

Vamos  a  tener  restricciones  y  límites  cuyo  fundamento  son  el  interés  público  (creado  en  razones  de  
comunidad  y  regido  por  el  derecho  administrativo)  o  basadas  en  los  derechos  que  tienen  los  vecinos,  
al  igual  que  nosotros  (creados  en  razones  de  vecindad).  

Art.  2611  y  su  nota  

El   Art.   2611   CC   dispone   que   las   restricciones   impuestas   al   dominio   privado   sólo   en   el   interés  
público,  son  regidas  por  el  derecho  administrativo.  

La   nota   al   Art.   2611   CC   deja   en   claro   que   estas   restricciones   están   fundadas   en   razones   de  
salubridad,  sanidad  o  moralidad.  

Diferencia  con  las  servidumbres  

• Las   servidumbres   son   un   derecho   real,   las   restricciones   son   un   límite   al   derecho   real   de  
dominio.  
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 • Las  servidumbres  distinguen  entre  inmueble  dominante  y  sirviente,  las  restricciones  no.  
• Las  servidumbres  son  convencionales,  las  restricciones  surgen  de  la  ley.  

Restricciones  a  la  libre  disponibilidad  jurídica  

Los  Arts.   2612,   2613   y   2614   CC  establecen  las  restricciones  a  la  libre  disponibilidad  jurídica  de  la  
propiedad:  

• El  propietario  de  un  inmueble  no  puede  obligarse  a  no  enajenar  y  si  lo  hiciere  la  enajenación  
será  válida  (aunque  responde  por  los  daños  y  perjuicios  que  pudiera  ocasionar).  
• Los   donantes   o   testadores   pueden   prohibir   la   enajenación   de   los   bienes   muebles   e  
inmuebles  donados/testados  pero  sólo  por  el  término  de  diez  años.  
• Los  propietarios  de  inmuebles  no  pueden  constituir  sobre  ellos  derechos  enfitéuticos  (ni  por  
un  segundo),  ni  imponerles  censos/rentas  por  más  de  cinco  años.  

El  camino  de  sirga  

"Sirga"  era  el  nombre  de  una  soga  o  maroma  que  se  usaba  desde  la  orilla  de  los  cursos  de  agua  para  
remontar  contra  la  corriente  a  los  navíos.  El  camino  de  sirga  era  el  espacio  de  los  márgenes  que  se  
necesitaba  para  que  las  carretas  tiradas  con  bueyes  pudieran  empujar  esas  sogas.  

El  Art.   2639   CC  contempla  el  camino  de  sirga  y  establece  que  los  propietarios  limítrofes  de  ríos  o  
canales  que  sirven  a  la  comunicación  por  agua  están  obligados  a  dejar  una  calle  o  camino  público  de  
35  metros  hasta  la  orilla  del  río  o  canal  sin  ninguna  indemnización.  

El  Art.   2640   CC  hace  una  distinción   cuando   la   vía   acuática   atraviesa   una   ciudad   o   población:  la  
autoridad  administrativa  podrá  reducir  ese  ancho  pero  nunca  por  debajo  de  un  total  de  15  metros.  

El   objetivo   del   mismo   era   que   los   pescadores   y   propietarios   de   barcos   pudieran   acceder   a   los  
mismos.   Actualmente   ha   entrado   en   cierta   forma   en   desuso,   pero   se   ha   reavivado   la   polémica   tanto  
por  quienes  reivindican  ese  camino  para  practicar  la  pesca  (aunque  en  realidad  es  un  camino  para  
transitar  y  no  un  lugar  para  permanecer  y  desarrollar  actividades)  y  quienes  lo  pretenden  por  fines  
medioambientales.  

Excavaciones  y  fosos  
El   Art.   2615   CC  dispone   que   el   propietario   de   un   fundo   no   puede   hacer   excavaciones   ni   abrir   fosos  
en   su   terreno   cuando   estas   puedan   producir   daños   en   los   edificios   o   plantaciones   existentes   en   el  
fundo  vecino  ni  cuando  pueda  producir  desmoronamientos  de  tierra.  

Mantenimiento  de  edificios  

El   Art.   2616   CC   dispone   que   el   propietario   debe   mantener   sus   edificios   para   que   la   caída   o   los  
materiales  que  de  ellos  se  desprendan  no  puedan  dañar  a  los  vecinos  o  transeúntes.  Impone  la  pena  

50  
 
 
de   satisfacer   daños   e   intereses   en   caso   de   producirse   (esto   era   problemático   porque   había   que  
esperar  a  que  se  produjera  el  daño,  pero  actualmente  existe  la  acción  de  daño  temido).  

Luces  y  vistas  
El  Art.   2655   CC  dispone  que:  el  dueño  de  una  pared  no  medianera  contigua  a  finca  ajena,  puede  
abrir  ventanas  para  recibir  luces,  a  tres  metros  de  altura  del  piso  de  la  pieza  a  que  quiera  darse  luz,  
con  reja  de  fierro  cuyas  barras  no  dejen  mayor  claro  que  tres  pulgadas.  

El  Art.   2656   CC  aclara  que  esas  luces  no  constituyen  servidumbre  y  si  el  dueño  de  la  finca  vecina  
adquiere   la   medianería   de   la   pared   puede   cerrera   las   ventanas   de   luces,   siempre   que   edifique  
apoyándose  sobre  la  pared  medianera.  

El   Art.   2658   CC   dispone   que   no   se   pueden   tener   vistas   sobre   el   predio   vecino   por   medio   de  
ventanas  o  balcones,  a  menos  que  medie  distancia  de  tres  metros  de  la  línea  divisoria.  

El  Art.   2659   CC  complementa  estableciendo  una  distancia  de  sesenta  centímetros  para  las  paredes  
oblicuas.  

Ruidos,  olores:  soluciones  y  facultades  judiciales  

La   Ley   17.711   modificó   el   Art.   2618   CC   contemplando   estas   situaciones   propias   de   las   nuevas  
formas  de  vivienda,  distintas  a  la  realidad  existente  al  momento  de  la  redacción  del  código.  

Las   molestias   que   ocasionen   el   humo,   calor,   olores,   luminosidad,   ruidos,   vibraciones   o   daños  
similares  por  el  ejercicio  de  actividades  en  inmuebles  vecinos,  no  deben  exceder  la  normal  tolerancia  
teniendo   en   cuenta   las   condiciones   del   lugar   y   aunque   mediare   autorización   administrativa   para  
aquéllas.  

Según   las   circunstancias   del   caso,   los   jueces   pueden   disponer   la   indemnización   de   los   daños   o   la  
cesación   de   tales   molestias.   En   la   aplicación   de   esta   disposición   el   juez   debe   contemporizar   las  
exigencias  de  la  producción  y  el  respeto  debido  al  uso  regular  de  la  propiedad;  asimismo  tendrá  en  
cuenta   la   prioridad   en   el   uso.   El   juicio   tramitará   sumariamente   (como   se   eliminó   el   juicio   sumario  
ahora  tramita  en  ordinario).  

   

51  
 
 
    

Bolilla  4  
Dominio  (Continuación)  
 

52  
 
 
Adquisición  y  pérdida  del  dominio  
Los  modos   de   adquirir   el   dominio  son  los  hechos  o  actos  de  los  que  puede  resultar  la  adquisición  de  
este  derecho  real.  

Enumeración  legal  
El  Art.  2524  CC  enumera  los  modos  de  adquirir  el  dominio:    

1. Apropiación  
2. Especificación  
3. Accesión  
4. Tradición  
5. Percepción  de  los  frutos  
6. Sucesión  en  los  derechos  del  propietario  
7. Prescripción  

Hipótesis  omitidas  
Se  critica  que  no  figuran  los  siguientes  modos  de  adquisición:  

• Ley:   ya   que   el   Art.   2412   CC   atribuye   la   propiedad   al   poseedor   de   buena   fe   de   una   cosa  
mueble  no  robada  ni  perdida.  
• Expropiación  por  causa  de  utilidad  pública:  está  contenida  en  el  Art.  17  CN  y  reglamentada  
en   el   Art.   2511   CC,   se   la   menciona   como   causa   de   pérdida   pero   no   como   causa   de  
adquisición  y  el  Estado  adquiere  a  través  de  ella.  

Apropiación  
La   apropiación   es   el   acto   por   el   cual   se   aprehende   una   cosa   con   ánimo   de   hacerse   dueño   de   la  
misma.  Tiene  que  haber  capacidad  de  adquirir  (conforme  Art.  2392  CC  véase  supra)  y  la  cosa  tiene  
que  ser  susceptible  de  apropiación.  

Cosas  susceptibles  de  apropiación  

Son   cosas   susceptibles   de   apropiación:   las   cosas   muebles   sin   dueño   y   las   cosas   muebles  
abandonadas  por  sus  dueños.  

Los  inmuebles  no  son  susceptibles  de  apropiación,  porque  nunca  pueden  estar  sin  dueño.  

Caza,  pesca,  tesoros  

La  caza  y  la  pesca  son  maneras  de  apropiación.  

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Los  tesoros  (objetos  sin  dueño  conocido,  ocultos  o  enterrados  en  algún  inmueble,  salvo  sepulcros)  
ocultos   en   casa   o   fundo   propio   son   de   dominio   del   que   los   encuentra,   si   fuera   en   predio   ajeno   le  
corresponde  mitad  al  que  lo  encuentra  y  mitad  al  dueño.  

Cosas  perdidas:  régimen  legal  

Para  que  existan  cosas  perdidas  se  exigen  dos  requisitos:  

• Requisito  objetivo:  que  la  cosa  se  encuentre  expuesta  a  las  miradas  de  todos  y  accesible  a  
cualquiera  en  un  lugar  no  destinado  a  conservarla.  
• Requisito  subjetivo:  que  haya  negligencia  o  descuido  por  parte  del  dueño,  sin  intención  real  
de  renunciar  a  los  derechos  sobre  ella.  
o En   caso   de   duda   respecto   a   si   está   perdida   o   abandonada   se   presume   que   está  
perdida.  

Las  cosas  perdidas  tienen  dueño,  por  lo  tanto  no  son  susceptibles  de  apropiación.  Si  alguien  hallara  
una   cosa   perdida   no   está   obligado   a   tomarla   pero   si   lo   hiciere   carga   con   las   obligaciones   del  
depositario  mientras  la  tuviere  en  su  poder.  

Si   el   que   encuentra   las   cosas   perdidas   conoce   al   dueño   debe   darle   noticia   de   ello,   y   tiene  
derecho   a   que   le   paguen   los   gastos   que   fueren   hechos   y   a   una   recompensa   (salvo   que   el  
propietario  decida  exonerarse  cediéndole  la  cosa  al  que  la  encontró).  

Si   el   que   encuentra   las   cosas   perdidas   no   conoce   al   dueño,   debe   entregarla   al   juez   más  
cercano  o  a  la  policía  del  lugar.  Estos  colocarán  avisos  mensuales,  y  si  en  el  término  de  seis  
meses   desde   publicado   el   último   aviso   no   se   presentare   nadie,   se   venderá   la   especie   en  
subasta   pública.   Del   resultante   se   deducirán   los   gastos   de   conservación   y   la   recompensa  
debida  al  que  la  halló  y  el  resto  corresponderá  a  la  municipalidad  del  lugar  en  que  se  halló  la  
cosa.   Si   el   dueño   apareciese,   le   será   devuelta   pero   deberá   pagar   los   gastos   y   recompensa.   Si  
apareciese   después   del   remate   sólo   podrá   recuperarla   pagando   los   gastos   y   el   precio   del  
remate.  

Casos  Dévoli  y  Reijo  Niemi  

Dévoli:  habiendo  encontrado  en  los  techos  y  pasillos  de  su  casa  una  verdadera  fortuna  en  monedas  
argentinas,  extranjeras,  oro,  etc.,  el  señor  Dévoli,  pensando  que  eran  cosas  perdidas,  dio  parte  a  la  
policía   y   peticionó   la   recompensa   que   la   ley   otorga   al   hallador;   pero   como   nadie   se   presentó   a  
reclamar   cambió   su   pretensión   y,   alegando   que   se   trataba   de   cosas   abandonadas.   La   Cámara   aun  
cuando  estimó  no  reunido  el  requisito  del  "ánimo  de  apropiársela"  exigido  por  el  art.  2525,  Código  
Civil,   a   raíz   del   comportamiento   originariamente   observado   por   Dévoli,   resolvió   otorgarle   la  
propiedad   de   las   cosas,   mentando   su   honestidad   y   por   aplicación   analógica   de   las   normas   del  
Código.  

Reijo   Niemi:  en  noviembre  de  1973,  al  concurrir  el  señor  Reijo  Niemi  al  Banco  donde  alquilaba  una  
caja   de   seguridad,   encontró   en   ella   gran   cantidad   de   monedas   de   oro.   Pensando,   en   un   primer  
momento,  que  se  trataba  de  cosas  perdidas,  las  depositó  en  una  escribanía  y  denunció  el  hallazgo,  
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solicitando   una   recompensa;   mas   como   nadie   se   presentara   a   reclamar,   modificó   la   pretensión  
requiriendo   la   adjudicación   de   los   valores   en   propiedad.   La   Cámara   Nac.   Especial   en   lo   Civil   y  
Comercial  hizo  lugar  al  pedido.  

Especificación  
El   Art.   2567   CC   define   la   especificación:   es   el   modo   de   adquisición   del   dominio   que   tiene   lugar  
cuando   alguien   por   su   trabajo,   hace   un   objeto   nuevo,   con   la   materia   de   otro   objeto   y   con   la  
intención  de  apropiárselo.  

Art.  2.568.   Si  la  transformación  se  hace  de  buena  fe,  ignorando  el  transformador  que  la  cosa  era  ajena  y  no  
fuere   posible   reducirla   a   su   forma   anterior,   el   dueño   de   ella   sólo   tendrá   derecho   a   la   indemnización  
correspondiente.  

Art.  2.569.  Si  la  transformación  se  hizo  de  mala  fe,  sabiendo  o  debiendo  saber  el  transformador  que  la  cosa  era  
ajena,   y   fuere   imposible   reducirla   a   su   forma   anterior,   el   dueño   de   la   materia   tendrá   derecho   a   ser  
indemnizado  de  todo  daño,  y  a  la  acción  criminal  a  que  hubiere  lugar,  si  no  prefiriese  tener  la  cosa  en  su  nueva  
forma,  pagando  al  transformador  el  mayor  valor  que  hubiese  tomado  por  ella.  

Art.  2.570.  Si  la  transformación  se  hizo  de  buena  fe  y  fuere  posible  reducir  la  cosa  a  su  forma  anterior,  el  dueño  
de  la  materia  será  dueño  de  la  nueva  especie,  pagando  al  transformador  su  trabajo;  pero  puede  sólo  exigir  el  
valor  de  la  materia,  quedando  la  especie  de  propiedad  del  transformador.  

Notas  a  los  Arts.  2567/70  

En   la   nota   Vélez   pone   de   manifiesto   la   controversia   existente   entre   dos   escuelas   en   el   Derecho  
romano:   la   de   los   sabinianos   (quienes   le   daban   mayor   importancia   a   la   materia)   y   la   de   los  
proculeyanos   (quienes   le   daban   mayor   importancia   al   trabajo).   Y   agrega:   "Justiniano   procuró  
resolver  la  cuestión  y  no  hizo  sino  crear  otras  nuevas",  puesto  que  agregó  un  elemento  más:  que  la  
cosa  nueva  pudiera  retomar  la  forma  primitiva  o  no,  lo  que  complicó  el  problema.  

Carencia  de  interés  práctico  

La   importancia   de   la   especificación   es   prácticamente   nula   teniendo   en   cuenta   lo   dispuesto   por   el  
Art.   2412   CC:   la   posesión   de   buena   fe   de   una   cosa   mueble  crea   a   favor   del   poseedor   la   presunción  
de  tener  la  propiedad  de  ella.  

Solución  simplificada  en  el  Proyecto  de  1998  

Se   establece   el   régimen   de   adquisición   por   transformación   (en   lugar   de   especificación),   si   alguien   de  
buena   fe,   con   su   sola   actividad   o   mediante   la   incorporación   de   otra   cosa,   hace   una   nueva   con  
intención  de  adquirirla.  Si  no  se  puede  volver  al  estado  anterior,  solo  debe  el  valor  de  esa.  

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Accesión  
El   Art.   2571   CC   define   a   la   accesión   como   el   modo   de   adquisición   del   dominio   que   tiene   lugar  
cuando  alguna  cosa  mueble  o  inmueble  acreciera  a  otra  cosa  por  adherencia  natural  o  artificial.  

No  se  trata  de  un  accesorio  (quedaría  incluido  en  el  dominio  de  la  cosa  principal,  como  en  el  caso  de  
un   árbol   con   las   manzanas   del   mismo)   sino   de   la   adhesión   de   una   cosa   distinta   a   otra   de   nuestra  
propiedad.  

Diversas  clases  
El   Código   legisla   distintas   clases   de   accesión:   aluvión,   avulsión,   edificación   y   plantación,   adjunción,  
mezcla  y  confusión.  

Aluvión  
Es  una  forma  de  acrecentamiento  de  los  inmuebles  por  la  acción  paulatina  y  constante  del  agua  de  
los  ríos.  Puede  darse  cuando:  

• Se  acrecientan  las  riberas  

• Se  seca  el  río  

Avulsión  
Es   una   forma   de   acrecentamiento   de   los   inmuebles   por   la   acción   súbita   y   violenta   del   agua   de   los  
ríos.  Lleva  una  cosa  susceptible  de  adherencia  natural,  como  tierra,  arena  o  plantas  y  las  une  a  un  
campo   inferior   o   a   un   fundo   situado   en   la   ribera   opuesta.   Si   se   trata   de   cosas   no   susceptibles   de  
adherencia  natural  se  aplican  las  disposiciones  relativas  a  cosas  perdidas.  

Edificación  
Son   casos   de   accesión   por   adherencia   artificial   porque   está   presente   la   mano   del   hombre   (Art.   2587  
CC.).  Por  el  principio  ya  visto  del  Art.  2519  CC:  el  dueño  del  terreno  se  hace  dueño  de  lo  edificado  o  
plantado  o  sembrado  en  él  (en  principio)  y  aunque  use  materiales  ajenos.  
Pero  veamos  los  diferentes  casos  que  pueden  presentarse:  
1. Edificar,   sembrar   o   plantar   en   terreno   propio   con   materiales   ajenos:   el   dueño   del  
terreno   se   queda   con   lo   edificado,   plantado   o   sembrado   pero   indemnizará   por   los  
materiales   si   es   de   buena   fe,   mientras   que   si   es   de   mala   fe   además   de   los   materiales  
pagará  daños  y  perjuicios  (es  decir,  si  sabía  que  los  materiales  eran  de  otra  persona).  
2. En   terreno   ajeno   con   materiales   propios:   si   el   edificante   actuó   de   buena   fe,   el   dueño   del  
terreno  lo  indemniza  y  se  queda  él  con  la  obra;  pero  si  el  edificante  actuó  de  mala  fe  el  
art.   2589   CC.   anterior   a   la   reforma   decía   que   el   dueño   del   terreno   podía   pedir   la  
demolición  de  la  obra  y  que  así  volviera  todo  al  estado  anterior  (a  costa  del  edificante);  

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 salvo  que  prefiera  quedársela,  reembolsándole  al  edificante  los  materiales  y  la  mano  de  
obra;   pero   esto   último   cambió   porque   el   nuevo   art.   2589   CC.   dice   que   tendrá   que  
pagarle   al   edificador   la   diferencia   de   valor   que   obtuvo   el   terreno   gracias   a   la   mano   de  
obra  (caso  contrario  habría  enriquecimiento  sin  causa).  
3. Mala   fe   de   ambos:   este   caso   está   tratado   en   los   Art.   2590   y   2591,   y   la  solución   es   tomar  
el   caso   como   edificante   de   buena   fe,   porque   si   el   dueño   no   se   opone   a   la   obra,  
estaríamos  ante  un  consentimiento  tácito.  
¿Qué   pasa   si   al   edificar   en   mi   terreno   me   excedo   unos   centímetros   en   terreno   vecino?   Antes   el  
vecino  podía  pedir  la  reivindicación,  teniendo  que  destruir  el  edificio,  lo  cual  es  abuso  del  derecho  
(ya   que   estamos   hablando   de   unos   pocos   centímetros).   Hoy   la   jurisprudencia   aceptó   que   el  
edificante  deba  pagar  el  valor  de  la  tierra  ocupada  y  los  daños  que  pudiera  causarle  al  vecino.  
4. En   terreno   ajeno   con   materiales   ajenos:   (Art.   2591   CC.)   en   este   caso   el   dueño   de   los  
materiales   será   indemnizado   por   el   dueño   del   terreno   (ya   que   éste   o   se   quedó   con   la  
obra   o   fue   indemnizado   por   el   edificador).   El   dueño   del   terreno   arregla   con   el   edificador  
(dependerá  de  que  éste  sea  de  buena  o  mala  fe)  y  luego  tendrá  que  indemnizar  al  dueño  
de  los  materiales.  

Adjunción,  mezcla  y  confusión  

La   adjunción   es   el   modo   de   adquisición   por   accesión   que   ocurre   cuando   dos   cosas   muebles   (de  
distintos  dueños)  se  unen,  sin  fusionarse  y  forman  una  sola  (caso  contrario  cada  dueño  conserva  su  
propiedad).  

El   dueño   de   la   cosa   principal   adquiere   la   cosa   accesoria,   aunque   puedan   separarse,   pagando   a   su  
dueño  su  valor;  pero  si  es  más  valiosa  la  accesoria  que  la  principal,  el  dueño  de  aquella  podrá  pedir  
su  separación.  

Ej.:  en  un  cuadro  común  la  tela  es  accesoria  del  marco  (ya  que  éste  es  de  más  valor)  pero  si  
el  cuadro  es  de  Picasso,  la  tela  va  a  tener  más  valor  y  será  lo  principal.  

¿Y   si   las   2   tienen   el   mismo   valor?   En   este   caso   no   habrá   accesoria   y   principal   y   cada   dueño   adquiere  
en  todo  un  derecho  en  proporción  a  la  parte  que  le  corresponde.  

Si   alguno   de   los   dueños   tuvo   mala   fe,   el   otro   tendrá   la   opción   de   pedirle   otra   cosa   de   las   mismas  
características  que  la  de  él,  usada  en  la  adjunción.  

La  mezcla  se  produce  cuando  dos  sólidos  se  fusionan  sin  posibilidad  de  separarse  (Ej.:  se  juntan  dos  
medidas  de  cemento  de  diferente  dueño).  

La  confusión  es  lo  mismo,  pero  con  líquidos  (Ej.:  se  juntan  aceites  de  distintos  dueños).  

Animales  domésticos,  domesticados  y  salvajes  

• Animales   salvajes:   son   los   que   viven   libres   naturalmente   sin   depender   del   hombre.   Al   ser  
“res  nullius”  (sin  dueño)  son  los  únicos  que  pueden  adquirirse  por  caza.  Ej.:  un  tigre.  
• Animales   domésticos:   son   los   que   viven   bajo   la   dependencia   del   hombre   (no   pueden  
cazarse,  deben  ser  devueltos  a  su  dueño).  Ej.:  un  perro.  
57  
 
 
 • Animales   domesticados:   son   los   salvajes   que   fueron   domesticados;   si   pierden   el   hábito   de  
depender  del  hombre  se  consideran  salvajes.  Ej.:  un  toro  que  no  pudo  ser  amansado.  

Si  los  salvajes  o  domesticados  que  recuperan  su  libertad  se  van  a  otro  fundo  y  se  acostumbran  a  vivir  
allí   (o   si   se   escapan   y   son   capturados   por   otro),   el   dueño   del   fundo   adquiere   su   dominio   salvo   que   él  
los   haya   atraído   a   propósito,   en   cuyo   caso   el   dueño   del   animal   puede   reivindicarlo   o   ser  
indemnizado.  

Percepción  de  frutos  

El  Art.   2571   CC   establece     que   el   dueño   de   una   cosa   va   a   ser   dueño   también   de   los   frutos   que   ella  
produce,   aunque   se   hayan   separado   (Ej.:   los   limones   del   limonero),   porque   si   el   dueño   separa   un  
fruto,  no  lo  está  adquiriendo  sino  que  está  ejerciendo  su  derecho  de  propietario.  

Éste   puede   darle   a   un   tercero,   por   medio   de   un   derecho   real,   la   facultad   de   percibir   esos   frutos,  
entonces   ese   tercero   va   a   adquirir   el   dominio   sólo   al   ser   separados   de   la   cosa,   voluntaria   o  
artificialmente.  

Sucesión  en  los  derechos  del  propietario  

Esta   forma   de   adquirir   el   dominio   se   lleva   a   cabo   cuando   el   dueño   de   los   derechos   se   muere   y   se  
hace  la  sucesión  (es  decir  el  traspaso  de  los  bienes),  ya  sea  a  título  universal  (en  donde  el  adquirente  
se  denomina  heredero)  o  a  título  singular  (en  este  caso  se  denomina  legatario  o  beneficiario).  

La   diferencia   es   que   el   heredero   recibe   todo   el   patrimonio   o   una   parte   alícuota,   mientras   que   el  
legatario  recibe  un  bien  o  bienes  determinados.  

Tradición  traslativa  de  dominio  

El  término  tradición  proviene  del  latín  traditio  que  significa  entrega  de  la  cosa.  Tiene  lugar  cuando  el  
dueño  de  una  cosa  se  la  entrega  a  otro  (aquél  con  la  voluntad  de  transferir  el  dominio  y  éste  con  la  
voluntad  de  adquirirlo).  

Derecho  Romano  
Para  transmitir  el  dominio  era  necesario  el  consentimiento  de  las  partes  (a  través  del  contrato)  y  la  
tradición   (entrega   material   de   la   cosa),   la   cual   funcionaba   como   medio   visible   de   publicidad   frente   a  
terceros.  Esto  servía  en  un  pueblo  pequeño,  pero  en  las  grandes  ciudades,  no  alcanzó.  

Derecho  Francés  
Alcanzaba  con  el  simple  consentimiento  (contrato)  y  la  tradición  no  era  necesaria.  Luego  surgieron  
los  registros  y  fue  exigida  la  inscripción  del  contrato  para  su  oponibilidad  frente  a  terceros.  

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Derecho  Alemán  
Mientras  que  para  los  muebles  alcanza  con  la  tradición,  para  los  inmuebles  se  aplica  el  sistema  de  
registros.  

Nota  del  Art.  577  CC  

Vélez  establece  en  el  Art.  577  CC  que  antes  de  la  tradición  no  se  adquiere  ningún  derecho  real.  

En  la  nota   al  Art.   577   CC,  Vélez  critica  ferozmente  al  Derecho  Francés,  el  cual  para  nada  tiene  en  
cuenta   que   el   dominio   es   "en   esencia   un   derecho   absoluto   y   sus   correspondientes   obligaciones  
comprenden  a  todos  los  individuos"  y  "no  se  concibe  que  una  sociedad  esté  obligada  a  respetar  un  
derecho  que  no  conoce".  Por  ello  es  que  "se  comprende  desde  el  primer  momento  que  el  derecho  
real   debe   manifestarse   por   otros   caracteres   que   no   sean   los   del   derecho   personal,   y   que   esos   signos  
deben  ser  tan  visibles  y  tan  públicos  cuanto  sea  posible".  

Hace   notar   asimismo   que   el   Derecho   francés   hubo   de   volver   sobre   sus   pasos,   desde   que   a   fin   de  
solucionar  los  problemas  que  acarreaba  la  falta  de  publicidad  de  las  trasmisiones,  instituyó  en  el  año  
1855,   un   registro   donde   debían   transcribirse   los   títulos   traslativos   de   dominio,   a   fin   de   que   las  
trasmisiones  pudieran  oponerse  a  terceros.  

Son  todas  estas  las  razones  por  las  cuales  Vélez,  siguiendo  a  Freitas,  a  quien  cita  expresamente  (lo  
que  es  raro)  establece  el  principio  consagrado  en  el  art.  577:  antes  de  la  tradición  no  hay  derecho  
real,  no  ya  sólo  respecto  a  terceros,  sino  ni  siquiera  entre  las  partes.  La  tradición  es  constitutiva  del  
derecho  real.  

Título,  modo  e  inscripción  registral  

Para  que  la  tradición  traslativa  de  dominio  surta  efectos  plenos  se  exige:  

• Título   suficiente:   acto   jurídico   que   sirve   de   antecedente   de   la   tradición   (se   entiende   al   título  
como   causa,   no   como   instrumento).   Debe   reunir   los   requisitos   de   fondo   (legitimación   y  
capacidad  de  las  partes)  y  de  forma  (los  exigidos  por  la  ley,  en  el  caso  de  inmuebles  escritura  
pública).  
• Inscripción  registral:  El   Art.   2505   CC  exige,  para  que  el  derecho  real  sobre  inmuebles  sea  
oponible   frente   a   terceros,   la   inscripción   de   los   títulos   en   el   registro   inmobiliario  
correspondiente.   Cabe   destacarse   que   la   inscripción   es   declarativa   (no   constitutiva):   esto  
significa   que   no   se   necesita   la   publicidad   para   que   nazca   o   se   constituya   el   derecho   real   sino  
sólo  para  que  el  mismo  sea  oponible  a  terceros.  

Título  suficiente,  putativo  y  justo  título  

• Título   suficiente:  es  aquel  que  reúne  las  condiciones  de  fondo  (legitimación  y  capacidad)  y  
forma  (las  exigidas  por  la  ley).  

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 • Justo   título   (Art.   4010   CC):   es   el   acto   jurídico   valido   revestido   de   las   formas   legales   que  
sería  idóneo  para  transmitir  un  derecho  real  si  no  fuere  porque  el    transmitente  no  es  una  
persona  capaz  ni  legitimada  (ausencia  de  condiciones  de  fondo).  
• Título  putativo:  equivale  a  un  título  realmente  existente,  cuando  el  poseedor  tiene  razones  
suficientes  para  creer  en  la  existencia  de  un  título  a  su  favor,  o  para  extender  su  título  a  la  
cosa  poseída.  Este  título  no  sirve  para  nada.  
o No  es  hábil  para  la  usucapión  corta,  existe  solo  en  apariencia  y  es  un  caso  especial  
de  posesión  de  buena  fe.  

1) Para   inmuebles:   tradición   (Art.   577:   constituye   dominio)   +   escritura   pública   +  

inscripción  en  registro  (Art.  2505  y  ley  17.801:  la  inscripción  tiene  carácter  declarativo,  
es  decir,  sirve  para  ser  oponible  frente  a  terceros.).  
Entonces:  con  la  tradición  y  la  escritura  nace  el  derecho  real,  y  con  la  inscripción  de  
la  escritura,  ese  derecho  es  oponible  a  terceros.  

2) Para  muebles:  tradición  (no  se  necesita  escritura  ni  inscripción).  (Art.:  2412  y  2778:  el  
poseedor   de   buena   fe   a   título   oneroso   se   presume   propietario   y   repele   la   acción   de  
reivindicación  de  terceros,  siempre  que  la  cosa  no  sea  robada  ni  perdida).  
3) Para  muebles  registrables:  tradición  +  inscripción  en  el  registro  (Ej.:  aeronaves,  autos).  
El   problema   con   los   autos   es   que   a   veces,   al   efectuar   la   compraventa   no   se   hace   la  
inscripción   o   la   misma   tarda   bastante   y   durante   ese   lapso   va   a   ser   responsable   por  
cualquier  accidente,  frente  a  terceros,  quien  está  inscripto  como  propietario  del  dominio  
del   auto.   Para   automotores   lo   realmente   importante   es   la   inscripción   en   el   Registro  
Público   del   Automotor   porque   es   la   que   producirá   efectos entre partes y respecto de
terceros.  

Prescripción  adquisitiva:  metodología  del  código  

La   prescripción,   conforme   al   Art.   3947   CC,   puede   ser:   adquisitiva   (usucapión,   sirve   para   adquirir  
derechos  reales)  o  liberatoria  (conlleva  la  pérdida  de  las  acciones  para  reclamar  el  cumplimiento  de  
una  obligación,  convirtiéndola  en  obligación  natural).  

Derecho  Romano  
En  la  ley  de  las  XII  Tablas  se  establecía  que  la  posesión  continuada  de  las  cosas,  pasado  cierto  
tiempo,  otorgaba  la  propiedad  al  poseedor.  Esto  dio  origen  a  la  institución  de  la  “usucapio”,  
ampliamente  desarrollada  en  el  Derecho  Romano  clásico.  

Para  que  pudiera  adquirirse  el  dominio  por  usucapión  debía  tratarse  de  cosas  susceptibles  de  
propiedad  quiritaria  (ejercible  por  ciudadanos  romanos).  Se  requería  justo  título  o  justa  causa,  
buena  fe  y  posesión  continuada.  

EL  TEMA  SE  DESARROLLA  COMPLETO  EN  EL  ANEXO  

60  
 
 
Expropiación  
Etimológicamente  expropiación  significa  privar  del  dominio  o  de  la  propiedad  (latín  exponer:  fuera,  
proprietas:  propiedad).  

Jurídicamente,  se  refiere  al  acto  por  el  cual  el  Estado  priva  al  titular  de  su  derecho  de  propiedad,  con  
un  fin  de  utilidad  pública  y  mediante  el  pago  de  una  justa  indemnización.  

Fundamento  
Originariamente   se   fundamentaba   en   la   soberanía   del   Estado,   en   base   a   la   cual   le   corresponde   el  
dominio  eminente.  Esta  teoría  se  dejó  de  lado  porque  bajo  ese  criterio  podría  eliminarse  el  requisito  
de  la  justa  indemnización  y  de  la  razón  de  utilidad  pública.  

Actualmente   el   fundamento   está   dado   en   el   privilegio   del   interés   colectivo   por   sobre   el   interés  
común,  que  va  de  la  mano  con  el  fin  del  Estado,  el  cual  tiene  que  buscar  el  bien  común  y  para  lo  cual  
le  es  útil  esta  facultad  de  expropiar.  

En   nuestro   ordenamiento   jurídico,   se   la   considera   una   institución   de   derecho   público,   que   se  

sostiene   en   el   Art.   17   CN   La   propiedad   es   inviolable   y   ningún   habitante   de   la   nación   puede   ser  
privada   de   ella,   sino   en   virtud   de   sentencia   fundada   en   ley.   La   expropiación   por   causa   de   utilidad  
pública,   debe   ser   calificada   por   ley   y   previamente   indemnizada.   Está   reglamentado   por   la   Ley  
21.499.  

Ley  21.499  
La  Ley   21.499  de  1977  reglamenta  la  expropiación  en  el  ámbito  nacional  (en  el  ámbito  provincial  
cada  Provincia  se  rige  por  su  propia  constitución  y  sus  propias  leyes).  Su  aplicación  corresponde  a  los  
Jueces  Federales  del  Fuero  Contencioso  Administrativo.  

Sancionada  la  Ley,  el  expropiante  podrá  adquirir  al  precio  que  fijen  los  Tribunales  de  Tasaciones.  Si  
no   hay   avenimiento,   procede   la   acción   de   expropiación.   La   sentencia   fijará   el   precio   al   valor   del  
momento  de  la  desposesión.  Se  entenderá  que  la  expropiación  ha  quedado  perfeccionada  cuando  se  
ha  operado  la  transferencia  del  dominio  al  expropiante  mediante  sentencia  firme,  toma  de  posesión  
y  pago  de  la  indemnización.  

Abandono  de  la  expropiación  

Se   tendrá   por   abandonada   la   expropiación   —salvo   disposición   expresa   de   ley   especial—   si   el  
expropiante   no   promueve   el   juicio   dentro   de   los   dos   años   de   vigencia   de   la   ley   que   la   autorice,  
cuando   se   trate   de   llevarla   a   cabo   sobre   bienes   individualmente   determinados;   de   cinco   años,  
cuando  se  trate  de  bienes  comprendidos  dentro  de  una  zona  determinada;  y  de   diez  años  cuando  se  
trate  de  bienes  comprendidos  en  una  enumeración  genérica.  

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No   regirá   la   disposición   precedente   en   los   casos   en   que   las   leyes   orgánicas   de   las   municipalidades  
autoricen   a   éstas   a   expropiar   la   porción   de   los   inmuebles   afectados   a   rectificaciones   o   ensanches   de  
calles  y  ochavas,  en  virtud  de  las  ordenanzas  respectivas.  

Retrocesión  
Procede   la   acción   de   retrocesión   cuando   al   bien   expropiado   se   le   diere   un   destino   diferente   al  
previsto   en   la   ley   expropiatoria,   o   cuando   no   se   le   diere   destino   alguno   en   un   lapso   de   dos   años  
computado  desde  que  la  expropiación  quedó  perfeccionada.  

Se   entenderá   que   no   hubo   cambio   de   destino   cuando   el   acordado   al   bien   mantenga   conexidad,  
interdependencia   o   correlación   con   el   específicamente   previsto   en   la   ley.   Tampoco   se   considerará  
que   medió   cambio   de   destino   si   a   una   parte   del   bien   expropiado   se   le   asignare   uno   complementario  
o  que  tiende  a  integrar  y  facilitar  el  previsto  por  la  ley.  

Cuando   al   bien   no   se   le   hubiere   dado   destino   alguno   dentro   del   plazo   mencionado   en   el   artículo   35,  
a  efectos  de  la  acción  de  retrocesión  el  expropiado  deberá  intimar  fehacientemente  al  expropiante  
para   que   le   asigne   al   bien   el   destino   que   motivó   la   expropiación;   transcurridos   seis   meses   desde   esa  
intimación   sin   que   el   expropiante   le   asignara   al   bien   ese   destino,   o   sin   que   hubiere   iniciado   los  
respectivos  trabajos,  los  que  deberá  mantener  conforme  a  los  planes  de  obra  aprobados,  la  acción  
de  retrocesión  quedará  expedita,  sin  necesidad  de  reclamo  administrativo  previo.  

Para  que  la  retrocesión  sea  procedente  se  requiere:  

• Que  la  expropiación  que  la  motive  haya  quedado  perfeccionada,  en  la  forma  prevista  en  el  
artículo  29.  
• Que   se   de   alguno   de   los   supuestos   que   prevé   el   artículo   35   y   en   su   caso   se   cumpliese   lo  
dispuesto  en  el  artículo  39.  
• Que   el   accionante,   dentro   del   plazo   que   fije   la   sentencia,   reintegre   al   expropiante   lo   que  
percibió   de   éste   en   concepto   de   precio   o   de   indemnización,   con   la   actualización   que  
correspondiere.   Si   el   bien   hubiere   disminuido   de   valor   por   actos   del   expropiante,   esa  
disminución   será   deducida   de   lo   que   debe   ser   reintegrado   por   el   accionante.   Si   el   bien  
hubiere  aumentado  de  valor  por  mejoras  necesarias  o  útiles  introducidas  por  el  expropiante,  
el   expropiado   deberá   reintegrar   el   valor   de   las   mismas.   Si   el   bien   hubiere   aumentado   de  
valor   por   causas   naturales,   el   reintegro   de   dicho   valor   no   será   exigido   al   accionante.   Si   el  
bien,  por  causas  naturales  hubiere  disminuido  de  valor,  el  monto  de  esa  disminución  no  será  
deducido  del  valor  a  reintegrar  por  el  accionante.  

Expropiación  irregular  
Procede  la  acción  de  expropiación  irregular  en  los  siguientes  casos:  

• Cuando   existiendo   una   ley   que   declara   de   utilidad   pública   un   bien,   el   Estado   lo   toma   sin  
haber  cumplido  con  el  pago  de  la  respectiva  indemnización.  

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 • Cuando,  con  motivo  de  la  ley  de  declaración  de  utilidad  pública,  de  hecho  una  cosa  mueble  o  
inmueble  resulte  indisponible  por  evidente  dificultad  o  impedimento  para  disponer  de  ella  
en  condiciones  normales.  
• Cuando  el  Estado  imponga  al  derecho  del  titular  de  un  bien  o  cosa  una  indebida  restricción  o  
limitación,  que  importen  una  lesión  a  su  derecho  de  propiedad.  

Extinción  del  dominio  

La  extinción  del  dominio  es  la  pérdida  de  ese  derecho  real.  

Extinción  absoluta  y  relativa  

La  extinción  es  absoluta  cuando  el  dominio  sobre  una  cosa  se  extingue  y  nadie  la  adquiere.  Son  los  
casos  del  Art.  2604  CC:  

1. Destrucción  (se  incendia  la  cosa)  o  consumo  (comerse  la  cosa)  total.  
2. Cosa   es   puesta   fuera   del   comercio   (Ej.:   bien   que   se   expropia   para   hacer   una   plaza:   nadie  
puede  adquirir  el  dominio  de  esa  plaza).  
3. El  Art.   2605   CC  se  refiere  a  los  animales  salvajes  o  domesticados  que  recuperen  su  libertad  
o   pierden   la   costumbre   de   volver   con   sus   dueños   (aunque   pueda   ser   cazado   luego,  
adquiriendo  así  el  dominio).  

La  extinción  es  relativa  cuando  se  extingue  el  dominio  para  uno  porque  lo  adquiere  otro:  

1. Art.   2606   CC:  por  disposición  de  la  ley;  la  cual  le  da  el  dominio  de  algo  a  otra  persona  por  
transformación,  accesión  o  prescripción  (Ej.:  persona  que  pierde  tierra  por  avulsión).  
2. Art.   2609   CC:  enajenación  en  forma  voluntaria  a  través  de  un  título  apto  para  transferir  el  
dominio  (Ej.:  venta).  
3. Art.   2610   CC:  transmisión  judicial:  no  importa  la  causa,  la  transmisión  puede  ser  producto  
de  una  expropiación  o  ejecución  de  sentencia,  etc.  Son  casos  en  donde  hay  que  restituir  la  
cosa,  se  extingue  el  dominio.  

Por   último   tenemos   el   caso   del   abandono   de   la   cosa,   citado   en   el   Art.   2607   CC:   para   algunos  
autores   es   relativa,   pero   Borda   nos   dice   que   es   absoluta,   ya   que   al   abandonarla   se   produce   la  
pérdida  del  dominio  y  no  hay  un  dueño;  si  luego  alguien  se  la  apropia  nace  un  nuevo  derecho:  es  
el  mismo  caso  del  2605,  el  animal  puede  ser  cazado  luego.  

Aclaramos   que   para   inmuebles   el   abandono   no   se   aplica   y   el   que   se   apodera   de   un   inmueble  

"abandonado"  por  su  dueño,  sólo  puede  adquirirlo  por  prescripción.  

   

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Bolilla  5  
Propiedades  sometidas  a  regímenes  especiales  
 

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Propiedad  de  las  aguas  
El  agua  es  compuesto  incoloro,  inodoro  e  insípido,  formado  por  dos  moléculas  de  hidrógeno  y  por  
una  molécula  de  oxígeno,  presente  en  la  naturaleza  en  forma  líquida,  gaseosa  y  sólida.  

La  Ley   25.688  considera  agua  a  la  que  integra  el  conjunto  de  cursos  y  cuerpos  de  aguas  naturales  o  
artificiales,   superficiales   y   subterráneas,   las   contenidas   en   los   acuíferos,   ríos   subterráneos   y   las  
atmosféricas.  

Clasificación  de  las  aguas  

• Marítimas:  comprende  las  aguas  de:  
o Aguas   interiores:   aguas   que   están   hacia   adentro   en   tierra   firme   (ríos   no  
internacionales,  aguas  portuarias,  lagos,  bahías  cuyas  costas  pertenezcan  a  un  solo  
Estado,  mares  interiores,  etc.).  
o Mar  territorial:  franja  de  agua  adyacente  a  las  costas  del  Estado  ribereño,  más  allá  
de  sus  aguas  interiores,  quien  tiene  plena  soberanía  sobre  dicha  franja  de  agua  y  su  
lecho,  subsuelo  y  espacio  aéreo.  
o Zona  contigua:  la  adyacente  al  mar  territorial.  
o Zona   económica   exclusiva:   zona   adyacente   al   MT   (que   contiene   a   la   ZC)   en   donde   el  
Estado   ribereño   puede   explotar,   explorar,   conservar   y   administrar   los   recursos  
naturales.  
o Alta   mar:   parte   de   los   mares   que   no   está   sujeta   a   la   soberanía   de   ningún   Estado,  
puede   ser   utilizada   por   todos   los   Estados,   siempre   que   sea   con   fines   pacíficos.  
Dentro   de   ella   hay   libertad   de   navegación,   pesca,   tendido   de   cables   y   tuberías  
submarinas,   sobrevuelo,   construcción   de   islas   artificiales,   investigación   científica   y  
demás  usos  pacíficos  para  todos  los  Estados.  
• Fluviales:  ríos  y  lagos.  
• Pluviales:  son  las  que  provienen  de  las  lluvias.  
• Subterráneas:  son  las  que  están  debajo  de  la  tierra.  

Régimen  jurídico  
En   nuestro   país   existen   normas   sobre   aguas   tanto   en   la   legislación   nacional   como   en   la   provincial.  
Parte   de   la   doctrina   aboga   por   la   sanción   de   un   Código   Nacional   de   Aguas   que   reúna   las  
disposiciones   básicas   de   la   materia.   Otros   son   partidarios   de   la   inclusión   del   régimen   en   forma  
íntegra  en  el  Código  Civil.  

En  la  CN  hay  referencias  a  las  aguas  (navegabilidad,  etc)  en  tanto  que  el  Código  Civil  las  contempla  al  
legislar   las   cosas,   los   modos   de   adquisición   del   dominio   y   las   servidumbres.   Hay   también   una   Ley  
Federal  de  Irrigación  y  una  Ley  de  Obras  Sanitarias  de  la  Nación  (reformada).  

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Las   aguas   marítimas   son   consideradas   de   dominio   público   del   Estado.   Las   aguas   pluviales   son   de  
dominio  privado  si  caen  en  terrenos  particulares  y  se  discute  si  son  res  nullius  o   de  dominio  público  
si  caen  en  lugares  públicos.  

Las  aguas  fluviales  que  pertenecen  al  cauce  de  los  ríos  son  de  dominio  público  (Art.   2340   inc.   3  
CC),  salvo  que  nazcan  y  mueran  dentro  de  un  mismo  fundo.  

Las   aguas   subterráneas   se   consideran   aguas   de   dominio   publico,   si   se   encuentran   debajo   de   un  

inmueble   es   de   dominio   privado,   el   propietario   esta   facultado   para   usar   esa   agua.   Si   el   agua  
subterránea   aflora   recibe   el   nombre   de   vertiente   o   manantial   (se   aplica   el   mismo   régimen   que   las  
aguas  pluviales).  

Bien  de  familia  

Guastavino  define  al  bien  de  familia  como  una  institución  jurídica  del  derecho  civil,  concerniente  a  
un  inmueble,  ocupado  por  los  beneficiarios  directamente,  que  goza  de  inembargabilidad,  restringida  
disponibilidad  y  se  encuentra  desgravado  impositivamente.  Está  regulado  por  la  Ley  14.394.  

Alcance  de  la  familia  protegida  

El   Art.   36   de   la   Ley   14.394   establece   que   se   considera   familia   protegida   en   primer   término   el  
propietario  y  el  cónyuge,  ascendientes,  descendientes  o  hijos    adoptivos  (hasta  acá  es  familia);  en  su  
defecto,   a   los   parientes   por   consanguinidad   hasta   el   tercer   grado   que   convivieran   con   el  
constituyente.  Excluidos  los  parientes  por  afinidad  (suegros,  cuñados,  etc).  

Matrimonio  y  concubino:  solución  jurisprudencial  

La   Cámara   Nacional   Civil   estableció   que   la   relación   concubinaria   queda   excluida,   porque   no  
estaríamos  frente  a  un  cónyuge  y  la  presencia  de  un  concubino  no  obstaría  la  afectación  a  favor  de  
las  personas  determinadas  en  el  Art.  36.  

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Supuestos  contemplados  
Un  único  inmueble  rural  o  urbano,  que  no  exceda  de  determinado  valor  (necesidades  básicas).  

Tiene   que   usarse   como   vivienda   de   familia   o   comercial/industrialmente   por   cuenta   propia   del  
constituyente  y  su  familia,  sirviendo  como  medio  de  sustento  y  fuente  de  trabajo  para  la  familia.  

Constitución  
Por  acta  realizada  en  el  registro  de  la  propiedad  inmueble,  por  escritura  publica  (es  la  más  usada  y  es  
gratuita)  o  testamento.  Si  necesita  asesoramiento  para  constituir  el  bien  de  familia  el  honorario  no  
puede  exceder  el  1%  de  la  valuación  fiscal.  

El  constituyente  debe  acompañar:  

1. Titulo  de  propiedad  del  inmueble  (escritura).  

2. Partidas   que   acrediten   parentesco   de   los   hijos   o   ascendientes   o   descendientes   que   se  
propongan  como  beneficiarios.  
3. Documento  de  Identidad  del  constituyente  y  de  los  beneficiarios.  

Efectos  
Efectos  para  el  constituyente:  se  produce  la  indisponibilidad  relativa  del  inmueble,  no  puede  ser  ni  
delegado  ni  enajenado,  las  deudas  posteriores  a  la  inscripción  las  pueden  oponer  el  constituyente.  
En   cuanto   no   le   es   oponible   con   respecto   a   impuestos,   tasas,   contribuciones,   no   nos   liberamos   de  
pagarlas.  

Para  saber  si  es  oponible  o  no:  el  bien  de  familia  además  de  la  inscripción  se  tiene  en  cuenta  la  causa  
de   la   obligación   si   se   puede   atacar   o   no   por   los   acreedores   por   ej.   si   la   causa   es   extracontractual   por  
un   accidente   de   transito,   si   es   antes   de   la   inscripción   nos   puede   atacar,   pasa   lo   mismo   con   las  
expensa   de   la   propiedad   horizontal,   el   reglamento   que   le   da   vida   a   la   PH   es   anterior   a   la   compra   del  
departamento  pues  primero  se  inscribe  y  luego  se  venden  los  deptos.  

Efectos  para  los  beneficiarios:  tienen  el  uso  y  goce  del  bien  de  familia.  

Desafectación  
Desafectacion  de  bien  de  familia:  Art.  49:  causales:  inc.1º  el  propio  constituyente  con  conformidad  
del   conyuge.   inc.   2º   si   el   bien   de   familia   se   constituyo   por   testamento   se   requiere   el   consentimiento  
de   la   mayoría   del   coheredero,   salvo   negativa   del   cónyuge   vivo   o   que   sean   incapaces.   inc.   3º  
condominios   (acreditar   parentesco)   para   desafectarlo   se   requiere   el   consentimiento   de   la   mayoría  
de  los  condóminos  computada  por  porcentual,  figuran  en  la  escritura.  inc.  4º  se  pide  desafección    de  
oficio  o  por  interesado  por  ej.  un  tercero  acreedor  demuestra  que  el  propietario  no  tiene  requisitos  
para  que  sea  bien  de  familia,  por  que  el  propietario  no  vive  ahí  y  no  lo  explota  común  y  por  cuenta  

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propia,  si  el  acreedor  demuestra  esto  se  puede  desafectar.  inc.  5º  por  circunstancias  externas  por  ej.  
la  expropiación.  

Causales  que  no  son  consideradas  para  la  desafección:  jurisprudencia:  1)  la  ausencia  temporaria  del  
inmueble,   transitoria   un   año   es   ausencia   transitoria.2)   la   muerte   del   propietario   del   inmueble   la  
doctrina   entiende   que   la   familia   ahí   necesita   mas   protección   por   eso   tampoco   no   es   considerada  
causal.  3)  la  mayoría  de  edad  de  los  beneficiarios  tampoco.  

Sepulcros  
 

Clubes  de  campo  

 

   

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