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INDICE
1. INTRODUCCION 2
2. CAPITULO I: ANTECEDENTES
3
a. ORIGEN HISTÓRICO DE LAS ARRAS 3
i. LAS ARRAS EN GRECIA
4
ii. LAS ARRAS EN EL DERECHO ROMANO CLÁSICO 4
iii. LAS ARRAS EN EL DERECHO JUSTINIANEO 5
b. ORÍGENES DE LA FUNCIÓN PENITENCIAL DE LAS ARRAS 5
c. II. HISTORIA DE LAS ARRAS 6
3. CAPITULO II: NATURALEZA JURIDICA
6
a. LAS ARRAS. 7
b. LAS DIFERENCIAS CLASIFICATORIAS DE ARRAS
7
4. CAPITULO III :ARRAS CONTRACTUALES
8
a. 3.1. CONCEPTO 8
b. CLASES
8
i. ARRAS CONFIRMATORIAS 8
ii. ARRAS DE RETRACTACIÓN 8
c. LA CLÁUSULA PENAL 9
d. UTILIDAD 10
5. CAPITULO IV: ANALISIS JURIDICO 11
6. CAPÍTULO V: LEGISLACIÓN COMPARADA 19
a. CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO
19
b. CÓDIGO CIVIL DE ESPAÑA 19
c. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE ARGENTINA
21
7. CONCLUSIONES 22
8. REFERENCIAS 23
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INTRODUCCION
Es común entre las parejas de novios, antes de contraer nupcias, que el novio regale a
la prometida como muestra de compromiso un anillo de bodas con el cual solicita la
mano de ella, y posteriormente se prepare el matrimonio. Este anillo es el compromiso
que existe entre la pareja para que en un futuro cercano se pueda celebrar el
matrimonio; pero es de muchos casos y según las circunstancias no se pueda llevar a
cabo la referida ceremonia, sea entre lágrimas y llantos, o en algunos casos risas y
alegrías, la situación desenlaza en la devolución del anillo a quien lo entrego, el novio.
Por lo que siendo a si es necesario entender que significa dicha figura y el trasfondo
que tiene.
Entonces deslindándonos del ejemplo anterior es meritorio señalar que en las
sucesorias líneas de manera sucinta se tratara sobre la figura a la cual se hace
referencia líneas arriba. Institución que tiene notable antigüedad en los focos
civilizatorios de occidente pero en especial de oriente, bien pues hablamos de las
arras; las cuales podrían conceptualizarse como la entrega de una parte del precio o
depósito de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligación
(…), pero que más adelante se desarrollaran y sistematizaran de mejor manera.
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pensando en las futuras legislaciones, analizaremos los artículos vigentes para poder
llegar a ese conocimiento que se espera obtener.
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CAPITULO I: ANTECEDENTES
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LAS ARRAS.
Las arras son un contrato privado entre comprador y vendedor, por el cual las
partes se reservan la compraventa de un inmueble a cambio de entregar una cantidad
de dinero, que es lo que se conoce como “arras”. Pese a la importancia jurídica que
puede tener este paso previo ante futuras contingencias de la operación de
compraventa, el contrato de arras como tal no viene regulado en el Código Civil, pero si
hace mención a esta figura en el artículo 1545. Dicho artículo establece lo siguiente:
Dentro del concepto de las arras, éstas pueden ser de tres tipos:
Confirmatorias: este tipo de arras solo prueban la existencia de un contrato, pero no
facultan a las partes para resolverlo. “En caso de incumplimiento, se imputan al precio,
teniendo así la consideración de mero anticipo o pago anticipado”. Las sumas
entregadas sin especificar en qué concreto concepto, se entienden como
confirmatorias. En caso de que se incumpla el contrato de arras confirmatorias, se
tienen dos opciones: o exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, o bien resolver
el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, pero sin poder
considerarse a dichas arras como el resarcimiento en dicho concepto. Arras penales:
funcionan como “un sistema apriorístico de la liquidación de los posibles daños y
perjuicios derivados de un incumplimiento en el contrato de compraventa, que no
impide reclamar el incumplimiento forzoso de la obligación de pago del precio o de
entrega de la cosa”, actuando de forma similar a la operativa establecida en el artículo
1.454, siendo el Juez competente quien determine el importe a pagar. Las arras
penales en definitiva lo que hacen es establecer una cuantía a pagar como clausula
penal en caso de incumplimiento, con independencia de que se pueda reclamar
judicialmente el cumplimiento del mismo. Arras penitenciales: dentro de los tipos de
arras es en el que mejor encuadra el artículo 1.454 del Código Civil. Pueden ser
consideradas como “el medio lícito para el desistimiento contractual. Son el caso de
lícito abandono de los compromisos adquiridos, de manera unilateral y mediante el
pago de una multa”.
De las distintas tipologías expuestas, las que se usan con más frecuencia son las
arras penitenciales. La razón probablemente radique en la redacción disuasoria del
artículo 1.454 del Código Civil, pues ante el incumplimiento del comprador, éste pierde
todas las cantidades entregadas en concepto de arras y en caso de incumplimiento del
vendedor, éste último debe devolverlas duplicadas.
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Las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de la clase de arras es la recogida
en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los
contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de dichas arras.
La interpretación del artículo 1454, en razón a su excepcional y exigente
interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de
derecho necesario, más aún cuando el cliente es un consumidor en sentido estricto,
resultando plenamente aplicable la legislación de defensa de los consumidores y
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CONCEPTO
Al celebrarse un contrato, las partes pueden acordar la entrega de una señal,
que puede ser un bien o dinero, para evidenciar la voluntad de haberse concluido un
contrato. A esta señal o caparras se le conoce como arras.
Lo más conocido y usual, es cuando se da el acto de venta de un bien inmueble,
en el cual se firmará el contrato-arras al momento de entrega del importe inicial
acordado, mientras se cumple con los diferentes requerimientos, revisiones etc., que
finalizarán al momento de realizar la respectiva elevación a Escritura Pública, éste
documento privado (arras) enfoca también la parte indemnizatoria en los casos de
incumplimiento por ambas partes intervinientes.
Acerca del origen de las ARRAS es pertinente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE,
quien señala lo siguiente: “…se dice que el origen de las arras debe buscarse en las
costumbres de los comerciantes púnicos, encontrándose también en la venta griega,
de donde pasó a Roma. Otro autor, FREUND indica que las arras tiene un origen
semítico, aunque coincide que la institución llegó a Roma a través de Grecia. En el
Derecho Romano clásico y en el Bajo Imperio Ia entrega de objetos o de dinero, al
momento de celebrarse un contrato consensual se consideró solo como medio de
prueba de que el contrato había quedado perfeccionado, teniendo así el carácter de
arras confirmatorias, pero a partir de una constitución de Justiniano del año 528 se ha
creído un reconocimiento de la facultad de retractación con la pérdida de las arras o
con su restitución “in duplum”, con lo cual surge el concepto de las arras
penitenciales”.
De acuerdo a lo señalado por CABANELLAS, las arras son definidas como “Lo
que se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato”.
Las arras constituyen una señal entregada por una de las partes contratantes a
la otra para que quede cierta “seguridad” que se celebrará posteriormente un acuerdo
de transferencia, ya sea de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba
de buena fe que la otra parte contratante percibe como seguridad en la celebración de
un determinado acuerdo.
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CLASES
ARRAS CONFIRMATORIAS
Vienen a ser la reiteración material de que las partes han concluido un contrato
y en muchos casos representa un adelanto de la prestación, cuya ejecución aún no se
ha materializado.
Para ponerlo en términos sencillos, las arras confirmatorias funcionan como un
adelanto del precio o retribución pactada en un contrato. Así, por ejemplo, si se celebra
un contrato de compraventa, el comprador puede entregar un monto en calidad de
arras confirmatorias y que será recibido por el vendedor. Este monto, en la medida que
se cumpla el contrato, será aplicado al pago del precio. Pero, si el comprador incumple
con sus obligaciones, por ejemplo, con el pago del saldo del precio, el vendedor podrá
resolver el contrato y quedarse con el monto entregado en calidad de arras, en cuyo
caso dejarán de tener la calidad de un adelanto del precio y constituirán una
indemnización por el perjuicio causado.
Pero, podría ocurrir también que sea el vendedor, que ha recibido las arras, quien
incumpla el contrato, en cuyo caso el comprador podrá exigir la entrega del doble del
monto de las arras. Debe tenerse en cuenta que la parte perjudicada con el
incumplimiento puede optar también por ejercer su pretensión de resolver el contrato y
solicitar una indemnización distinta a las arras, pues puede considerar que el daño
sufrido es mayor al monto entregado en calidad de arras.
De conformidad con lo establecido en el Art. 1477 del C. C., estas arras importan la
conclusión del contrato, y presentan los siguientes efectos:
1. Si se cumple el contrato, quien las recibió deberá devolverlas, o a su elección y
salvo pacto distinto, las imputará como adelanto de la prestación, si ello es
posible.
2. Si se incumple el contrato, por culpa de quien entregó las arras, éste las pierde.
Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra parte puede dejar sin
efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Quien se perjudica por el incumplimiento del contrato, acepta la fórmula
establecida anteriormente o puede pedir alternativamente, la ejecución judicial del
contrato o la resolución del mismo, y en ambos casos el cobro de la indemnización por
daños y perjuicios.
ARRAS DE RETRACTACIÓN
Se utilizan únicamente en contratos preparatorios (compromiso de contratar en
el futuro y contrato de opción), facultándose a una de las partes o ambas, a retractarse
o arrepentirse de celebrar el contrato definitivo.
Lo que debe quedar en claro sobre este aspecto, es que las arras de
retractación solamente pueden ser pactadas en los contratos preparatorios, como los
compromisos de contratar o los contratos de opción, de los que ya hemos hablado. Y
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esto es así porque las arras de retractación cumplen una función distinta a las arras
confirmatorias. Las arras de retractación no son una seña de que se ha culminado la
celebración de un contrato, sino que confieren el derecho a retractarse de un contrato
preparatorio.
El efecto de estas arras es el siguiente:
1. Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre su crédito, de ser posible (Art. 1483 del C.C).
2. Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en beneficio de la otra
parte.
En cambio, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo
de ejercitar el derecho.
LA CLÁUSULA PENAL
Es el pacto o acuerdo de pago de una indemnización o penalidad para el caso
de que una de las partes incumpla con el contrato. El Art. 1343 del C.C. determina que
para exigir la cláusula penal no es necesario probar la existencia del daño causado ni
su cuantía, y como se trata de la pena convencional, importa la fijación anticipada del
perjuicio, no siendo necesario que el acreedor alegue y compruebe el daño causado
por el incumplimiento.
Esta cláusula tiene la naturaleza de ser una cláusula accesoria y puede ser
estipulada conjuntamente con la obligación principal (contrato de compraventa,
arrendamiento, permuta, suministro, comodato, donación, etc.) o por acto posterior,
pero en ningún caso después de producido el incumplimiento.
UTILIDAD
La entrega de arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios
y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el
artículo 1480º del Código Civil de 1984. Para que existan las arras de retractación es
necesario que exista un contrato preparatorio, el cual es un compromiso que asumen
las partes para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se debe señalar que el
plazo del compromiso de contratar no será mayor de un año y cualquier exceso se
reducirá a este límite.
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quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble
de las arras entregadas como señal.
En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes tiene
la intención de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello
se entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso
mayor que si se tratara de las arras de retractación. Este tipo de contrato permite
asegurar la adquisición del inmueble.
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No carece de sentido esta salida por cuanto la propiedad conlleva derechos que
facilitan la finalidad de las arras confirmatorias. Sin embargo, al ser la entrega base de
las arras, la transmisión de la propiedad del bien entregado en seña puede variar
dependiendo de su condición de mueble o inmueble. En caso sea un bien mueble, con
la simple tradición se efectúa la transferencia de propiedad, salvo disposición legal
diferente (artículo 947). En bienes inmuebles, la obligación de enajenar (pacto de
arras) conlleva la transferencia de la propiedad salvo disposición legal diferente o pacto
en contrario (artículo 949), por lo que las partes de común acuerdo podrían pactar una
forma de transmisión diferente. En cuanto a la falta de calificación de las arras por las
partes, el Código Civil no se pronuncia al respecto, como sí lo hacía el Código de 1936
(1348), al reputar como arras confirmatorias, a las que eran entregadas sin indicación
de su condición (confirmatorias o de retractación).
Al respecto, coincidiendo con la posición adoptada por la jurisprudencia
española, la simple entrega de una cosa a título de arras sin precisar su condición, en
el marco de la celebración de un contrato, no determina de manera automática la
aplicación del artículo 1477, pues es necesario que conste de manera indubitable que
la entrega se hace por concepto de arras confirmatorias o de retractación; en su
defecto, como expresa De la Puente y Lavalle, coincidiendo con la jurisprudencia y
doctrina españolas, si por su naturaleza es susceptible de aplicación a la ejecución del
contrato, constituye una entrega a cuenta de la prestación debida. Si ello no es posible,
las llamadas "arras" no cumplen función alguna y deben ser devueltas a quien las
entregó. En este caso no cabe la posibilidad tampoco de considerarlas como una
prenda irregular, ya que para la constitución de la prenda también se requiere que en
el contrato respectivo se especifique la voluntad de las partes en el sentido de que la
entrega se efectúa para garantizar la obligación principal.
Sobre éstos dos artículos en cuanto a arras confirmatorias, entendemos que
están dirigidas a reforzar la existencia de un contrato y garantizar su cumplimiento,
afianzando la intención de formalizar un acuerdo. También dispone sanciones y las
indemnizaciones correspondientes para ambas partes.
Como ya quedó dicho, las arras penales son consecuencia del incumplimiento
del contrato principal constituido con arras confirmatorias. Por ello, no podemos decir
que tengan una naturaleza jurídica distinta a la de las arras confirmatorias. Ello no
significa que no reconozcamos como característica propia el hecho de que las arras
penales cumplen un rol de determinar convencional y anticipadamente los daños
reclamables en caso de incumplimiento del contrato principal. A lo largo del artículo
1478 se regulan totalmente los efectos de las arras confirmatorias en caso de
incumplimiento imputable de una de las partes. Por sus efectos, en caso de
incumplimiento, las arras confirmatorias toman carácter penal diferenciándose según la
parte que incumpla. Si la parte que hubiese entregado las arras incumple su obligación
por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando
las arras entregadas. Si la parte que recibió las arras fuera la que no cumplió por causa
imputable, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato y exigir la devolución del
doble de las arras entregadas.
En ambos casos la parte que cumplió el contrato puede "dejar sin efecto el
contrato", no aclarando si la falta de efecto se realiza por resolución o rescisión de
contrato, pues ambas figuras dejan sin efecto un contrato. Por ser el incumplimiento
una causal sobreviniente a la celebración del contrato principal, creemos que el artículo
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versa sobre la resolución (artículo 1371). Por causa imputable debemos entender la
inejecución dolosa o culposa de la obligación (artículo 1321).
De modo que si el incumplimiento se produce por causa extraña a la voluntad
de los contratantes (caso fortuito o fuerza mayor), tan solo procede la restitución de las
arras a quien las entregó, a fin de evitar el enriquecimiento indebido de la contraparte.
Igual criterio se sigue si el contrato no puede ejecutarse por imposibilidad
sobreviniente de la prestación no imputable a las partes (artículos 1138.5, 1156 Y
1160). También opera la restitución en caso de nulidad del contrato o su resolución por
excesiva onerosidad de la prestación. El segundo efecto de las arras penales es el
derecho de la parte fiel del contrato de conservar las arras, si es que las ha recibido, o
exigir el doble de las arras, si las ha entregado.
De esta manera se estarían terminando definitivamente las relaciones entre las
partes, no procediendo la demanda por daños y perjuicios a que se refiere el artículo
1321 y que por el artículo 1479 es posible en las arras. Por su naturaleza, las arras
penales son propias de contratos bilaterales. Y es que la razón importante de la
existencia de las arras es la posibilidad de incumplimiento de ambas partes del cual
buscan protegerse, no siendo posible en los contratos de prestación unilateral, por
cuanto solo una de las partes puede incumplir su obligación, no existiendo la
posibilidad de que las arras cumplan su finalidad contra la parte no obligada,
característica principal de esta institución jurídica.
Existe la posibilidad de que ambas partes incumplan sus respectivas
obligaciones (incumplimiento recíproco), lo cual no está previsto en el Código Civil.
Solución a este problema, y creemos que de manera acertada, la ha dado la
jurisprudencia peruana, la cual mediante Casación N° 1144-98 ha establecido que en
caso ambas partes incumplan con sus obligaciones se deja sin efecto el contrato y
corresponda a la parte que recibió las arras, devolverlas.
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Nuestro ordenamiento jurídico civil no entra a tallar en las clases o tipos de bienes
sobre los que puede recaer un pacto arral, sin embargo, las normas dispensadas a las
arras de retractacíón nos advierten importantes características que estos bienes deben
tener, así nos señala que estos deben ser objeto de "entrega", que las arras entregadas
son pasibles de "pérdida" en provecho del otro contratante, que pueden ser "devueltas
dobladas" o "imputables al crédito", según su naturaleza.
1. Dinero y títulos valores.- El dinero suele ser el bien más común para ser
entregado en calidad de arras de retractación (e incluso confirmatorias). Su
entrega no solo puede ser en efectivo, sino también mediante un título que lo
represente (cheque, por ejemplo). En este sentido, nada obsta para que las
partes contratantes acuerden entregar o recibir títulos valores en calidad de
arras de retractación, mediante el endoso de los mismos. Este tipo de bien tiene
una ventaja evidente, como es su fácil cuantificación. Si quien se arrepiente de
perfeccionar el contrato definitivo es quien recibió las arras, las deberá devolver
dobladas en su monto, en este sentido si se entregó 100 deberá devolverse
200, no existe mayor complejidad en esta operación; asimismo, permite imputar
su monto fácilmente al crédito, sin mayor controversia.
2. Muebles.- Los bienes muebles, en principio, no representan mayor
inconveniente para ser entregados a título de señales de retractación, pues
como sabemos la entrega se consuma con la tradición. Pero, cuando la norma
sanciona con la devolución del doble, es donde empieza a cuestionarse su
validez, dado que si se entrega un vehículo en arras de retractación, ¿deberá
devolver dos vehículos quien los recibió y quien se desiste de firmar el contrato
definitivo? Cómo poder cuantificar el doble de un bien mueble, pues como
sabemos las valorizaciones de bienes suelen ser fuente de innumerables
controversias. En realidad no existe impedimento legal para que las partes se
obliguen a entregar bienes muebles como arras de retractación, por ello la
doctrina predominante apunta a indicar que en caso de tener que devolver el
duplo de las cosas muebles, el obligado deberá restituir el bien más un monto
en dinero igual a su valor.
3. Inmuebles.- Igual que el criterio predominante para el caso de los bienes
muebles, la sanción de devolver el doble de lo entregado se materializa
reintegrando el inmueble más un monto igual a su valor. En términos generales
no habría inconveniente en entregar en arras de retractación bienes inmuebles,
siempre que se proceda a su entrega física como jurídica, siendo en este último
caso que la entrega se materializaría mediante inscripción registral!. Ahora bien,
teóricamente no debería haber objeciones, desde el punto de vista registral,
para la inscripción de este tipo de actos jurídicos modales.
4. Intangibles, derechos y créditos.- Los bienes intangibles y los derechos, podrían
ser dados en arras de retractación en la medida que puedan ser entregados
jurídicamente de manera válida y eficaz. Una marca comercial o un derecho de
concesión, podrían ser consignados en señal de retractación, en la medida que
su entrega jurídica o sin desplazamiento se produzca vía inscripción en los
registros correspondientes. Sobre los intangibles o derechos que no merezcan
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Los créditos por sí mismos, están excluidos de ser arras penitenciales, pues en su
mayoría consisten en acreencias que se reportan en contratos o actos
extracontractuales, resultando abiertamente imposible efectuar una entrega a la
contraparte, pues por consistir en obligaciones puras, estas en la práctica pueden ser
prometidas a varios beneficiarios a la vez. Lo cual nos lleva a concluir, que en este
caso, resulta imposible retener o confiscar el crédito, menos afirmar que el cedente los
pierde efectivamente a favor del poseedor. Distinto sería el caso, que este crédito
conste en un instrumento cambiario, para lo cual nos remitimos a los criterios de los
títulos valores.
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Art.1481.- “Si se retracta la parte que entrega el arras, las pierde en provecho
del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas
dobladas al tiempo de ejercitar el derecho”.
b) Si quien se retracta es aquel que recibió las arras de retractación. Si la parte que
recibió las arras de retractación es quien decide arrepentirse de celebrar el contrato
definitivo, como sanción tendrá que devolver el doble de lo recibido. La sanción
establecida no solo consiste en reintegrar el bien recibido, sino además en suministrar
un monto igual como penitencia. Como hemos manifestado, la fórmula legal
consagrada por el artículo 1481 ("devolverlas dobladas"), está pensada mayormente
para los casos en que se consigna dinero (S/. 5,000) o bienes fungibles (30 Kg. de
arroz) en calidad de arras penitenciales, de tal forma que resulta correcto referirse a la
obligación de devolverlas dobladas (S/. 10,000 o 60 Kg. de arroz). Pero existen
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Art.1482.- “La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de
retracción”.
Como señalaba Max Arias Schreiber "se infiere (…) que las arras de retractación
favorecen a todos los contratantes, esto es, tanto a quien las entrega como a quien las
recibe. Empero, no existe impedimento para que este último renuncie al derecho de
retractación, en cuya hipótesis el único que podrá válidamente desligarse del contrato
es quien hizo entrega de las arras" (ARIAS SCHREIBER, p. 158). En términos generales
los derechos pueden ser materia de renuncia, expresa o tácita. Así que se puede
renunciar a los derechos ganados como consecuencia del arrepentimiento del otro
contratante (el doble de lo entregado), como también cabe la renuncia al derecho de
retractarse.
Sin embargo, llama la atención que el Código Civil regule únicamente la
renuncia del derecho a la retractación y no a otros derechos derivados de las arras
penitenciales o de arrepentimiento. No solo ello, sino que careciendo de amplitud, solo
consagra la renuncia al derecho de retractación para la parte que recibe las arras
penitenciales, obviando a la parte que las entrega.
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Art.1483.- “Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras, las
devolverá de inmediato ó las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de
su prestación”
Observamos entonces que las arras de retracción son aplicables a los pre-
contratos y de la posible decisión de retractarse ó retirarse de la futura adquisición, por
lo que también se establece las penalidades respectivas. Queda establecido que si se
concluye en forma correcta la operación de adquisición, éstas arras serán devueltas ó
se descontarán del importe mayor dándose por cancelado.
Por lo que hay que tener en cuenta que para estar protegidos por éstos
artículos, se debe tener mucho cuidado de anotar el que corresponda en el contrato-
arras, al inicio del convenio comercial, evitando de ésta manera ser sancionados con
pérdidas y castigos legales.
Si el contrato definitivo se celebra, esto es, no tiene ocurrencia el derecho de
retractarse, las arras penitenciales que hayan sido entregadas deberán ser devueltas o
pueden ser imputadas al crédito, según la naturaleza de la prestación. Las arras de
retractación se entregan al momento de celebrarse el contrato preparatorio o
preliminar, de tal forma que al otorgarse el contrato definitivo, el artículo 1483 del
Código Civil, obliga a devolverlas de inmediato. Alternativamente, a elección del
contratante que las recibió, se puede imputar sobre el crédito, es decir, que lo puede
considerar como parte de la prestación debida, si es que la naturaleza de la prestación
lo admite. ¿Podría el beneficiado, alterar el orden dispuesto en el artículo 1483?, ¿sería
válido que primero las impute sobre su crédito, antes que devolverlas de inmediato?
Consideramos que el orden dispuesto por nuestro Código no es del todo
apropiado, pues lo natural es que primero ocurra la imputación en pago, y si, por
determinadas circunstancias, esta no fuera posible recién se procede a la devolución
postrera. De tal forma que bien harían las partes en pactar convencionalmente un
orden inverso en el destino de las señales de retractación cuando se celebre el
contrato definitivo. Volviendo sobre el ejemplo antes descrito, si el optante "Modelo SA"
acepta celebrar el contrato de compraventa del vehículo, "Inversiones SAC." tiene la
alternativa legal de devolver las arras de retractación a "Modelo S.A." (Lo cual como
hemos explicado no resulta natural) o de imputar los S/.5,000.00 como parte del precio
por la venta del vehículo, quedando pendiente el pago del saldo, conforme a lo
acordado.
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En ese sentido, si el extremo negocial que dio las arras decide hacerlas
efectivas las perderá, pero si la persona que ejerce el retracto fue quien las recibió,
está obligado a restituirlas dobladas a su contraparte. En cualquiera de los dos eventos
surge el derecho a favor de quien se retracta de no continuar con el contrato y de no
pagar perjuicios. El artículo 1860 del Código Civil establece que el plazo para hacer
efectivas las arras de retractación dependerá del término que las partes acordaron en
el contrato. Si no se estipuló plazo, cualquiera de los extremos contractuales podrá
retractarse dentro de los dos meses siguientes a la convención.
Arras simplemente confirmatorias: El artículo 1861 del Código Civil estipula que
las arras confirmatorias son aquellas que se dan como señal o prueba de quedar
convenidos los contratantes; por ende no conceden la facultad para que estos se
retracten o desistan del contrato. Si el contrato se llega a ejecutar, las arras
confirmatorias deberán devolverse a la parte que las dio o imputarse como pago
parcial o total del precio, según el caso.
La citada clase de arras se regula con las normas de la cláusula penal por su
afinidad; sin embargo, es importante aclarar que son distintas, pues las arras
confirmatorias penales se caracterizan porque existe una entrega real y anticipada de
una cosa, por lo general dinero, y en cambio en la cláusula penal no.
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daños. Es la tipología de arras que a todos nos viene a la cabeza, pero realmente
suponen una excepción y sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara
indiquen sus consecuencias o haga referencia directa del artículo del código civil y su
contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras.
Artículo 1152 C.C.- En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la
indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de
cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse
efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del
presente Código.
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tomar posesión de la cosa, aportar pagos, mandar hacer arreglos en la cosa, etc.),
cuando se los constituya en mora o hasta la contestación de la demanda.
Debe observarse que la seña en el Código de Comercio (Art. 475) es
confirmatoria y 'a cuenta de precio' y no admite arrepentimiento salvo pacto expreso
en contrario en el Código Civil la señal o arras es penitencial permitiendo el
arrepentimiento. De todas maneras por imperio de la voluntad de las partes se le pude
dar a la seña el tratamiento que se desee ya sea en un contrato civil o en uno
comercial. Esto es porque las disposiciones respecto de la seña e nuestro orden jurídico
no son de orden público y por ende se encuentran disponible para las partes.
Una costumbre muy usada es en la compra venta de inmuebles la cláusula con
la leyenda '... el comprador entrega la suma tal (...) como seña y a cuenta de precio'
aflorando la duda doctrinaria si es 'seña' las partes podrían arrepentirse y si es 'a
cuenta de precio', no, por haber existido un principio de ejecución contractual al hacer
la entrega de dinero a cuenta de mayor valor. Entonces se ha acordado que la cláusula
como seña y a cuenta de precio tiene una doble función: como seña si el contrato no se
cumple y a cuenta del precio si el contrato se formaliza.
CONCLUSIONES
El contrato de arras tal y como se ha visto es un acuerdo privado entre
las partes, en el que se establece una reserva de una compraventa de un
inmueble a cambio de entregar una cantidad económica. No es preceptivo pero
si recomendable pues desde su firma se vincula a las partes a que cumplan con
su obligación, pues en caso de no hacerlo debe resarcirse a la otra con una
indemnización por dicho incumplimiento.
Para la aplicación de las arras es necesario que exista un contrato previo;
que se haya pactado la constitución de las mismas, y que se haya producido la
rescisión voluntaria por una de las partes, por ende concluimos que es
importante determinar bien las cláusulas del contrato a suscribirse para evitar la
disconformidad de una de las partes.
Asimismo es necesario poner énfasis lo que respecta a los bienes que
pueden ser susceptibles de ser incluidos en la categoría de arras, ya que si bien
es ciertos estos pueden ser de distinta índole como lo señala el código y ante
la ausencia de pronunciamiento sobre el tema damos por entendido que
cualquier tipo de bien, sea mueble o inmueble, puede ser entregado en arras,
aunque lo más común sea la entrega de sumas de dinero en efectivo. Sin
embargo, esta libertad crearía un problema para el cumplimiento de los efectos
de las arras. ¿Acaso es posible entregar una concesión minera en calidad de
arras?, ¿letras de cambio?, ¿derechos de autor? Esto teniendo en cuenta lo
discutible que es definir la condición jurídica de los bienes entregados, el
destino de los frutos, la asunción de los riesgos, el régimen para la restitución
en caso de cumplimiento, etc.
Por otro lado, este grupo considera que al no haber una referencia clara
sobre la posibilidad de entregar bienes ajenos en arras, nos remitimos al Código
Civil que permite la contratación sobre bienes ajenos, embargados, en garantía
o sujetos a litigio. Obviamente, en este tipo de contratos, la otra parte debe
conocer el carácter ajeno del bien, pues de lo contrario se estaría cometiendo
un ilícito penal (artículo 197 del Código Penal), deviniendo en lo civil en la
nulidad del acto jurídico
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REFERENCIAS
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http://derechoyperspectiva.es/el-contrato-de-arras/
https://vlex.es/tags/contrato-arras-naturaleza-juridica-269875
http://venusbridal.es/origen-e-historia-de-las-arras/
http://diccionario.leyderecho.org/arras/
https://digitum.um.es/xmlui/bitstream/10201/6524/1/N%203%20Las%20arras
%20confirmatorias.pdf
http://www.leyaldia.com
http://habitat-abogados.com/la-ley/arras-penitenciales-arras-confirmatorias-
arras-penales-diferencias/
http://www.codigocivilonline.com.ar/articulo-1059/
http://www.oscarlondero.com.ar/Curso/1/Tercero/civil/senas.htm
http://codigocivilycomercial.blogspot.com/2015/09/la-sena-en-el-nuevo-codigo-
civil-y.html
https://andrescusi.files.wordpress.com/2014/03/codigo-civil-comentado-tomo-
vii.pdf
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