AÑO:2018

PROYECTO DE
INVERSIÓN EDIFICIO SANTO DOMINGO I
INMOBILIARIA

Grupo n°1
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 1 RESUMEN EJECUTIVO

El siguiente es un proyecto de inversión inmobiliario consistente en la construcción del

edificio Santo Domingo I, emplazado en zona urbana de la ciudad de Salta en calle Alvarado
1395. El Proyecto contempla un tiempo aproximado de 24 meses de ejecución durante los
cuales se pretende lograr una venta total de las unidades haciendo uso de las herramientas
financieras que se ofrecen en el mercado actual.

El mismo será un edificio que compone 20 unidades habitacionales con tres tipologías
distintas de departamentos.

Esta inversión inmobiliaria es promovida por y su desarrollo estará a cargo de:

 Ing. Civil: Mamani Juan Manuel

 Ing. Civil: Cardozo Elber Alan
 Ing. Civil: Yampa Matías Alberto
 Ing. Civil: Vilte Sergio Francisco

Su desarrollo estará a cargo de la empresa Constructora ROLANDO AVENDAÑO

CONTRUCCIONES. Además, la planificación y administración de la obra estará a cargo del
equipo que dirige este proyecto, la dirección técnica estará a cargo de la empresa
constructora.

Bien definidos los factores claves de éxitos que impulsan nuestro proyecto, y considerando
la situación favorable en el mercado inmobiliario y la creciente demanda que existe en la
ciudad de Salta, estamos convencidos de estar en presencia de una gran oportunidad para
emprender proyectos en el rubro.

Respecto a la oferta actual y potencial, nuestro producto es competitivo en el mercado en

cuanto a calidad constructiva y de diseño, tiempos de construcción y plazos de entrega.

Se realizará publicidad propia, mediante publicidad gráfica, carteles en obra e internet; en

cuanto al precio se otorgarán descuentos y precios especiales para las preventas; los
puntos de venta y presentación del producto se harán en oficinas propias e internet.

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 2 NATURALEZA DEL PROYECTO
2.1 ESPESIFICACIONES DEL PRODUCTO

El edificio estará ubicado en una zona de gran desarrollo económico, en la cual se

desarrollaron muchos edificios en altura los cuales son muy codiciados por los salteños y
con una gran variedad de locales comerciales (restaurantes, almacenes, , etc.) y con
diversos lugares de esparcimiento (plazas, gimnasios, clubes, etc.), supermercados,
heladerías

Los departamentos se construirán con materiales tradicionales y de alta calidad.

El emprendimiento inmobiliario a encarar consiste en la construcción de un edificio de

departamentos para viviendas que tiene su ubicación en calle Alvarado 1395 zona centro,
una zona residencial en evolución y prometedora que cuenta con ciertos privilegios por
encontrarse a nueve cuadras de las Plaza 9 de Julio

Los mismos contarán con todos los servicios de infraestructura, aire acondicionado,
cocheras, seguridad, excelente iluminación y ventilación natural. Los materiales a utilizar
serán todos de primera calidad. Los ambientes se diseñaran de tal manera de garantizar el
confort de los futuros residentes.

El emprendimiento que se plantea es un edificio con SUBSUELOPLANTA BAJA, OCHO PISOS,

UN PISO TECNICO Y UNA AZOTEA INACCESIBLE conforme a la reglamentación vigente
prevista para esa zona. En el que se distribuyen las siguientes unidades:

Este complejo de departamentos residenciales cuenta con:

 SUBSUELO: Para cisterna y sala de máquinas = 52 m2

 PLANTA BAJA: 10 cocheras = 108.86 m2
 DEL PRIMER PISO AL CUARTO PISO POR PISO TENEMOS:

3 departamentos de 2 ambientes. Sup. de unidad funcional = 51 m2

1 departamento de 1 ambientes Sup. de unidad funcional = 30 m2

 QUINTO PISO AL 0CTAVO TENEMOS:

1 departamentos de 3 ambientes. Sup. de unidad funcional = 72 m2

 PISO TECNICO: Para tanques de agua y maquinas =26 m2

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2.2 HISTORIA DEL PROYECTO

La idea de realizar este emprendimiento inmobiliario nace a partir del aprovechamiento de

la demanda habitacional que existe en la provincia

Apuntamos directamente al segmento de solteros, parejas jóvenes y familias pequeñas a

las cuales les importe realmente una unidad de muy buena terminación con un lujo
distinguido y ostentoso, con otro muy actual, vinculado a la amplitud de espacios y calidad
de vida. Principalmente queríamos desarrollar el proyecto en una zona donde esté
permitida la construcción de edificios en altura por parte del código de planeamiento y que
se encuentre cerca del centro de la ciudad. Por ello se incorporó el terreno localizado en
una esquina de la calle Alvarado.

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 3 CARPETA TÉCNICA
3.1 UBICACIÓN

Nuestro proyecto se encuentra ubicado en calle Alvarado 1395.

El mismo se encuentra a:

 100 m de Plaza Alvarado,

 9 cuadras de Plaza 9 de Julio,
 6 cuadras del Museo Provincial de Bellas Artes de Salta
 zona muy a turística 200 mts. Peña Boliche BALDERRAMA, Renta Car, Confiterías.
Restoranes y Peatonal Paseo de los Poetas.
 El centro comercial El Palacio Galerías se encuentra a 900 metros
 El aeropuerto internacional Martín Miguel de Güemes está a 10 km

Fig.1 – ubicación satelital

Fig.2– croquis de ubicación.

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3.2 DATOS DEL TERRERO:

Las dimensiones del terreno en la cual se construirá el edificio son las siguientes.

Fig.3– medidas del terreno.

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3.3 PRECIO DEL TERRENO Y COSTO DE CONSTRUCCIÓN:

Realizando un relevamiento y análisis de precios de terrenos en la zona céntrica

representado en el siguiente cuadro:

Fig.3– el tribuno- clasificados (16/06/2018)

INMOBILIARIA ubicación del terreno PRECIO(dolares) DIM.(m) PRECIO USD/M2 PRECIO $/M2
RE/MAX NOA tres cerritos 150000 30x15 333.33 9600.00
Praga vicente lopez al 1000 250000 14x24 744.05 21428.57

Según fuente el clarín el cambio esta: 28,8 ARS = 1 USD (16/06/2018)

Por ende definimos un precio de $21428/m² ya que se considera más representativo

porque se encuentra más cerca del centro a aproximadamente 2 km de la ubicación del
terreno donde se construirá el edifico, con lo cual multiplicando por la superficie
obtenemos el precio del terreno de $ 6,278,580 (seis millones, doscientos setenta y ocho
mil, quinientos ochenta pesos)

Costo de construcción según el COPAIPA en el mes de ABRIL del 2018.

COSTO POR m 2 MES DE ABRIL 2018

Tipo Superficie Costo total Costo por m 2

Vivienda FONAVI 44 m2 $ 726,200.84 $ 16,504.56
Vivienda 2 Plantas 249 m2 $ 4,239,630.99 $ 17,026.63
2
Galpón Hº Aº 660 m $ 6,704,303.06 $ 10,158.03
2
Galpón Metálico 660 m $ 5,710,688.12 $ 8,652.56
Edificio 1.620 m2 $ 30,182,620.98 $ 18,631.25

* La vivienda tipo FONAVI tiene incorporado el I.V.A. de 10.5 % y no se

considera el Impuesto a las Actividades Económicas por estar exenta

NOTA: El valor de la mano de obra se puede considerar aproximadamente

como el 55% del costo por m2

Para determinar el costo de construcción multiplicaremos el costo por m2 de 18,631.25

(tipo edifico) por la superficie a construir.

Por lo tanto, el costo de construcción del edificio será de $ 24,220,625

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3.4 FACTIBILIDADES DE SERVICIOS:

Con respeto al lugar en donde se desarrollara el proyecto inmobiliario, es fundamental

conocer los servicios con que cuenta y sus respectivas factibilidades, las cuales son
otorgadas por los organismos competentes. Para el caso de no contar con los mismos se
debe evaluar los costos que ello implica.

Nuestro terreno cuenta con los servicios primarios exigidos, que son:

 Servicio de Agua y cloacas otorgada por Aguas de Salta

 Servicio de energía eléctrica otorgada por EDESA

En base a las características constructivas del edificio y los planos de instalaciones

correspondientes, se establecieron las siguientes obras de infraestructura, que se
deberán realizar para acceder a la factibilidad:
1) EDESA a cambio de la factibilidad del servicio, pidió poner un transformador
subterráneo para abastecer al edificio en cuestión.
2) La obra de infraestructura de red de agua se requiere de una cañería para el
edificio.

3.5 ANÁLISIS DEL CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO AMBIENTAL

3.5.1 PARTE I: Del desarrollo urbano ambiental

TITULO III: DEL MODELO ESPACIAL

Capítulo III: De la Zonificación de Usos del Suelo

Art. 43: Distritos de Zonificación ubicados en Área Urbana Consolidada

Distritos predominantemente residenciales: Aquellos donde se estimula la vida de barrio,

con actividades complementarias a la habitacional y otras actividades calificadas como
conformes. Involucra los siguientes distritos:

R1 : Distrito predominantemente residencial, de muy alta densidad, orientado a la

materialización de edificios en propiedad horizontal. Se complementa con usos comerciales
y servicios.

LIMITES DISTRITOS

R1 (Centro)

Norte: Línea de fondo de lotes frentistas a Av. Entre Ríos (vereda N), desde intersección con
calle Ibazeta hasta Av. Sarmiento.

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Este: Línea de fondo de lotes frentistas a Av. Sarmiento (vereda E), desde intersección con
Av. Entre Ríos hasta el eje de calle Gral. Güemes. Desde allí hacia el Oeste hasta la línea de
fondo de lotes frentistas a Av. Sarmiento (vereda O) y su continuación Av. Jujuy hasta
encontrarse con línea de fondo de lotes frentistas a Av. San Martín (vereda N).

Sur: Línea de fondo de lotes frentistas a Av. San Martín (vereda N) desde intersección con
calle Jujuy hasta calle Ibazeta.

Oeste: Línea de fondo de lotes frentistas a calle Ibazeta (vereda E) desde intersección con
línea de fondo de lotes frentistas a Av. San Martín (vereda N) hasta Av. Entre Ríos.

Fig. 4 – croquis de ubicación.

3.5.2 PARTE III: Del plan regulador

TITULO I: DE LAS NORMAS GENERALES DEL REGIMEN URBANÍSTICO

Capítulo I: Del Régimen de las Actividades

Art. 203: A los fines del presente Código, se considerarán las siguientes definiciones para la
terminología relativa a Usos del Suelo y Régimen de las Actividades

III. Uso del Suelo Habitacional o Residencial: comprende actividades destinadas al

alojamiento permanente o temporario de personas, familias y/o grupo de personas e
incluye los siguientes tipos:

2. Vivienda Multifamiliar: uso habitacional destinado al alojamiento de personas o grupos

familiares en forma estable, en dos o más unidades funcionales de tipo residencial
reguladas bajo el régimen de Propiedad Horizontal. Comparten accesos, circulación interna
de distribución y servicios de infraestructura.

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Capítulo III: De los Dispositivos de Control de las Edificaciones

Sección I: Ocupación de Parcelas

Art. 228: La edificación, de acuerdo a su adecuación a las características de la zona de

implantación, es regulada por los siguientes dispositivos de control, todos los cuales se
aplicarán sobre la unidad parcelaria, existente o proyectada, afectada al proyecto:

I. Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.), y Factor de Ocupación Total (F.O.T.),

II. Régimen Volumétrico.

III. Retiros para Jardín o de reserva vial.

IV. Garajes y Estacionamientos.

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A continuación se realiza la verificación del cumplimiento de los dispositivos de control que
establece el CPUA para las condiciones mencionadas:

EDIFICACIÓN ENTRE MEDIANERAS

ZONA DE USO: R1

 SUB DIVISION MINIMA:

o SUP. MÍNIMA: 400 m²
o FRENTE MÍNIMO: 10 m
 F.O.T.:
o PRIVADO: 5,40
o PÚBLICO: 1,40
 F.O.S. : 0,65
 RETIROS
o JARDIN: SIN RETIRO
o FONDO: 1/3 H.
o BASAMENTO y/o PERFIL SOBRE CALLE: S/anexo 5.2
 ALTURA MAX.: 27,00 m (9 planta máx.)

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 
EDIFICACIÓN DE PERIMETRO LIBRE: Aquellos cuyos paramentos desde el nivel del suelo o por
encima de la altura de basamento, están retirados, total o parcialmente, de la líneas divisorias de la
parcela.

TORRE

 F.O.S.: 0,3
 RETIROS
o DE FRENTE (Desde eje de calle): 15,00 m
o LATERAL: 10,00 m
o DE FONDO: 1/3H

BASAMENTO (parte del edificio construida sobre el nivel de terreno sobre la cual se asientan los
volúmenes sobre elevados):

 RETIRO DE FRENTE (Desde L.M.): 5,00 m

 ALTURA MÁX.: 9,00 m

3.5.3 ANALISIS EL FOS Y FOT DEL PROYECTO:

F.O.S. (Factor de Ocupación del Suelo): Porcentaje máximo de la superficie total de una parcela que
puede ser ocupada con edificación, ya sea a nivel físico en la cota de la parcela o según la
proyección horizontal a esa cota, considerando la envolvente total del edificio, excluidos solamente
los balcones de vuelo menor o igual a 1,20 m.

F.O.T. (Factor de Ocupación Total): Número que multiplicado por la superficie total de la
parcela, determina la superficie cubierta total edificable. En el cómputo de la superficie
total edificable, a los efectos de la aplicación del F.O.T., no se incluirá la superficie cubierta y
semicubierta ubicada por debajo del nivel municipal establecido para la parcela. Tampoco los

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locales destinados a instalaciones de servicios centrales como: instalaciones complementarias de
gas, electricidad, agua corriente, desagües cloacales y pluviales, calefacción y refrigeración
centrales, sala de máquinas, ascensores y escaleras, montacargas y sala para incineración,
compactación o depósito transitorio de residuos. Asimismo, no se computará la superficie cubierta
de la planta baja.

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3.5.4 VERIFICACION DEL FOS Y FOT

 Según C.P.U.A.

FOS=0.65

FOT=5.4

 DEL PROYECTO

sup edificable en planta

FOS =
sup total del terreno

Por lo tanto VERIFICA

Sup. edificable total

FOT =
sup total del terreno

Balance de superficie
NIVEL SUP [m²]
P.B. 108.86
P.1° 188.86
P.2° 188.86
P.3° 188.86
P.4° 188.86
P.5° 105.23
P.6° 101.82
P.7° 101.82
P.8° 101.82
P. Tecnico 25.82
TOTAL= 1300.81

F.O.T.del proyecto= 4.35

Por lo tanto VERIFICA

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 Altura [m] Retiro jardín Retiro FONDO
C.P.U.A. : 27 C.P.U.A. : S/R C.P.U.A. : 1/3H=4.80m
Edificio: 25.96 Edificio: S/R Edificio: 5.00m

Por lo tanto VERIFICA

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3.6 ANÁLISIS DEL CÓDIGO DE EDIFICACIÓN:

Para garantizar la habitabilidad y seguridad de nuestro edificio, hemos extraídos algunos

artículos del código de edificación que creemos que es necesario que deba cumplir:

3.6.1 PARTE II: Disposiciones orgánicas y de procedimientos.

TITULO II: Tramitaciones

Autorización Municipal:
Como se trata de la construcción de un edificio nuevo, existe un conjunto de trabajos que
requieren la previa aprobación de planos para su inicio ya que afecta la vía pública. Algunos
de estos trabajos son: ejecución de veredas, muros de cerca sobre la línea municipal,
trabajos en fachadas, etc.

El permiso se realizará por medio de la presentación de una nota en la que se detallarán

todas las tareas a realizar, deberá estar firmada por el propietario y el profesional a cargo
de los trabajos y además el sellado del Consejo Profesional.

Anterior a la aprobación de toda la documentación está el visado y tiene por objeto

verificar el cumplimiento de la normativa vigente. El visado tendrá una validez de tres
meses y luego de dicho plazo, decaerá todo derecho adquirido.

Para el visado de planos, es requisito indispensable la presentación de la siguiente

documentación mínima:

1. Acreditación de la titularidad del dominio mediante cédula parcelaria

actualizada y certificada. En el caso de boletos de compraventa los mismos
tendrán validez únicamente si están inscriptos en la correspondiente cédula
parcelaria.
2. Certificado de Línea Municipal
3. Certificado de Uso Conforme otorgado
4. Certificado de Factibilidad de suministro de los Servicios (de agua potable,
cloaca, energía eléctrica y gas natural) expedido por las empresas
concesionarias responsables de los mismos.

Este certificado será exigido no sólo para edificios sometidos al Régimen de Propiedad
Horizontal que superen las cuatro unidades funcionales, sino también para los proyectos
de edificios destinados a usos no residenciales que, a criterio del O.T.A., lo requieran.
1. Formulario de Solicitud de Visado de Planos.
2. Planos de Arquitectura:
a) Planta de cada uno de los distintos pisos con indicación del
destino de cada local, sus dimensiones (parciales y totales),
espesores de muros, tipos de aberturas de iluminación y
ventilación, niveles, etc.
b) Planta de techos

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 c) Secciones necesarias para dar una idea exacta de la construcción
a realizar en las que se acotarán (total y parcialmente) todas las
alturas y niveles de las distintas partes del edificio.
d) Fachadas
e) Planillas de Aberturas, de Locales y cuadro resumen de los
Indicadores Urbanísticos
f) Silueta de superficies. En la misma se deberá discriminar, en los
casos que correspondan, las distintas superficies según su
situación (existente, aprobada, a liquidar o a construir, a
demoler).
g) Balance de Superficies.
h) La representación de los muros y techos será la siguiente:
 a construir: llenos, pintados o sombreados
 existentes: rayados a 45º
 a demoler: en líneas de trazo

Las escalas a aplicar en los dibujos serán 1:100, 1:75 o 1:50, pudiendo considerar el O.T.A.
otras escalas acordes a la envergadura de las obras.
Se deberá indicar en las carátulas de cada plano el contenido de dicha documentación
(plantas, cortes, frentes, planillas, etc.) a fin de facilitar la verificación de la misma.
La Aprobación de la documentación técnica constituye la autorización para el inicio de los
trabajos.
En la etapa de Aprobación se suman, al legajo de los planos visados, los planos de
estructuras y cualquier otro documento que solicite el O.T.A. según la naturaleza de los
trabajos a ejecutar. Toda esta documentación debe contar con los sellados
correspondientes.
Todo el legajo correspondiente a la aprobación debe estar firmado por el/los profesionales
responsables del proyecto, dirección técnica y ejecución de la obra.

3.6.2 PARTE III: Proyecto de Obras

Este apartado de dicha normativa se refiere al proyecto de obra, es decir rige en cuanto a
dimensiones, materiales, pendientes, líneas municipales, líneas de edificación, ochavas,
retiros, fachadas, estacionamientos, instalaciones, etc. Así es como se divide en 5 títulos a
revisar, que se desarrollan a continuación:

Título I: Ocupación

 Veredas: hace referencia a estas en los artículos 51 al 56, donde se establece que el
ancho de la misma debe determinarse por el O.T.A. a través del certificado
municipal. Como el CPUA para nuestra edificación solicita espacio verde sobre

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 vereda, el ancho mínimo es de 3,00m el cual fue superado cumpliendo dicha
normativa.

 Las entradas de vehículos sobre vereda, tiene el largo mínimo de 3,20m y supera el
ancho de 2,50, según lo requerido en el art 53.

 Las rampas para garaje tienen pendiente menor al máximo de 12% solicitado en el
artículo 56.
 Retiros: Es la distancia que hay entre la línea municipal y la línea de edificación
especificados desde el articulo 63 hasta el 68. Para nuestro caso el ítem está
desarrollado sobre el apartado del CPUA.
 Respecto a los estacionamientos, el código hace referencia desde el articulo 81
hasta el 93, en nuestro caso importa la sección destinada a viviendas colectivas (art
83). En el plano se muestra la circulación satisfactoria de los automóviles y el
espaciamiento de cada vehículo, que es de 2,40m x 5,00m, como lo establece la
normativa. La altura por debajo de la viga es de 2,20m es decir 0,20m más que la
mínima. Distritos ubicados fuera del AC y EP: un espacio para vehículo cada dos
unidades funcionales conformadas por un ambiente o un dormitorio, y dos espacios
para vehículos cada tres unidades funcionales conformadas por dos o más
dormitorios.

 No se registran aleros, marquesinas, carteles, balcones o alguna clase de salientes

que sobrepasen la línea municipal. Por eso no hacemos referencia a este apartado.

 El estacionamiento posee una escalera con pasamanos. En este caso como el

número de módulos de estacionamiento es menor a 20 no se dispone de módulo
especial para personas con discapacidad. (Art 93).

Título II: Habitabilidad

 En los planos se colocan en forma clara, según lo exigido en el artículo 97, el destino
de cada local.

 Artículos 102 al 104 rigen sobre las dimensiones mínimas necesarias de los locales
para el desarrollo de las actividades a las que estén destinados, incluyendo el
mobiliario y equipamiento correspondiente, y las alturas mínimas. Las alturas de los
locales, hasta el cielorraso en el proyecto son las mínimas, es decir 2,40m y en
sanitarios de 2,20m.

 Iluminación y ventilación de locales especificados en los art. 105 al 110. Se debe

cumplir con las condiciones exigidas para cada local, el proyecto posee aberturas
que dan hacia la calle, por lo que naturalmente se dispone de ventilación. Al
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 proveerse de vidrios traslucidos, también cuenta con la adecuada iluminación
natural. Solamente en algunos baños tenemos ventilación por ductos.

 La dotación sanitaria en cada unidad de vivienda se compone de: inodoro, bidet,

lavatorio, bañera y pileta de cocina, faltante la pileta de lavar ropa exigida en el
artículo 118. Aunque en los planos se especifica como local cocina-lavadero, no
cuenta con dos piletas independientes como se solicita.

Título III: Seguridad

 Las normas sismo resistentes y el estudio de suelo queda sujeto al cálculo

correspondiente, asumiendo en este trabajo de que se han efectuado
correctamente, respetando la normativa. (Art. 121).

 La junta sísmica entre construcciones según calculo, es de 8cm en el sector más

estrecho respecto del eje medianero, superando la mínima de 2,5cm.

 Artículo 125: en edificios con subsuelos o de más de 2 plantas, es obligatorio un

estudio de suelos firmado por profesionales habilitados, por lo tanto nuestro
proyecto lo tiene. El artículo 126 no permite, por la peligrosidad sísmica de la
ciudad de Salta, el empleo de revestimientos que pudieran desprenderse en
fachada por el movimiento sísmico.

 No tenemos registros de cumplimentación de las medidas de seguridad contra

incendios. Pero suponemos que como obra visada y aprobada, responde a las
exigencias del código.
 Todo edificio con más de dos unidades funcionales independientes, y todo lugar
cubierto o no, destinado a la concentración de personas deberá cumplir
condiciones mínimas de egreso respecto de las puertas de salida, egresos
horizontales, escaleras para la rápida evacuación, según art. 146. Consideramos las
escaleras como medios de egreso, en casos de emergencias. Como en el ítem
anterior no contamos con la información certera de la señalización. El ancho
mínimo en los pasillos de circulación interna en vivienda permanente es de 0,90m
(art. 150), nuestro proyecto supera dicha dimensión y en algunos casos es igual.

 El número de ocupantes, es según el diseño, nosotros podríamos inferir en una

cantidad aproximada, y realizar las verificaciones correspondientes, por lo tanto
esto permanecerá flotando hasta bien no salvemos dudas con los docentes acerca
de cómo hacerlo.

 Las dimensiones de las circulaciones horizontales exigidas por el artículo 166. En los
corredores o pasajes de piso colectores de otros y que los vinculen con la
circulación vertical, en cualquier sección de su recorrido, el ancho mínimo se

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 calculará por el número de personas que de acuerdo a la capacidad de las zonas de
influencia tengan que agregar por la sección considerada. Dichos mínimos será
hasta 50 personas de 1,20 mts. dimensión que posee el proyecto para los pasillos
centrales. Para el caso de corredores o pasajes que vinculen las circulaciones
verticales con la vía pública, darán egreso a la capacidad total del edificio y en
consecuencia se calcularán para dicha cantidad de personas, con un ancho mínimo
hasta 50 personas 1,40 mts, superado por el proyecto que lo posee de 1,45m.

 El artículo 170 versa sobre las escaleras de Incendio en obras nuevas. Todos los
edificios a construir deberán contar con los medios exigidos de salidas para
incendio, denominados "escaleras" de acuerdo a las siguientes generalidades: Los
acabados y revestimientos deben ser incombustibles, deberá contar con caja de
escalera; en edificios residenciales de viviendas colectivas esta exigencia será a
partir de los 12 m de altura, por lo tanto nuestro proyecto debe cumplirlo. Las
escaleras serán construidas en tramos rectos, no admitiéndose las denominadas
compensadas, debiendo poseer en todos los casos las respectivas barandas
pasamanos. La escalera deberá conducir en continuación directa a través de los
pisos a los cuales sirve, quedando interrumpida en el piso bajo en cuyo nivel
comunicará con la vía pública, de forma que las personas no puedan continuar su
descenso al o los subsuelos, debiendo facilitar el egreso.

Título IV: Instalaciones

 Las instalaciones eléctricas deben responder el articulo 194 al 199, como no

tenemos memoria técnica de lo realizado, podemos decir que cuenta con energía
eléctrica de emergencia, a los efectos de evitar los problemas que ocasionarían
cortes prolongados de energía eléctrica, por ser un edificios de uso colectivo y con
concentración de público.

 Para las instalaciones sanitarias son obligatorias para asegurar fundamentalmente

el saneamiento integral de la población. Las aguas pluviales provenientes de techos,
azoteas o terrazas, son conducidas mediante caños aprobados, hacia las veredas,
evitando su caída sobre la vía pública o predios linderos. (art. 200 al 207).

 Instalaciones de gas deben regirse por las normas del Ente Regulador de Gas. (Art.
208).
 Las instalaciones mecánicas escapan a las estimaciones que podamos hacer sobre
calculo y demás cuestiones, pero si podemos asegurar que posee la señalización
correspondiente.

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Título V: Instalaciones

Esta sección hace referencia a todas aquellas disposiciones arquitectónicas relativas a

puertas, herrajes, formas de accionamiento, umbrales, zócalos, rampas, etc. que no
requieren especial estudio por no contar con información de las mismas.

3.7 EJECUCIÓN DE OBRA

Cartel de Obra:

Al frente de todas las obras es obligatorio colocar un letrero con las siguientes
características:
a) Será colocado al frente de la obra, en lugar visible y con carácter permanente.
Contendrá el nombre y apellido, diploma o título, número de matrícula profesional y
domicilio de todos los profesionales, con sus respectivos representantes técnicos, que
intervengan con su firma en el legajo de obra.
b) Constará el número del expediente municipal de obra y la fecha de aprobación.
c) El letrero exigido al frente de una obra también puede contener: el nombre del
propietario y del/ los asesores técnicos que intervengan con su firma en el expediente
de permiso.
d) No debe contener abreviaturas, inscripciones, iniciales o siglas ambiguas, nombre de
personas sin especificación de función alguna, ni leyendas que, a juicio del O.T.A., se
preste a confusión.
e) En tales casos, se intimará la inmediata corrección de la leyenda impugnada, bajo
apercibimiento de efectuarse por administración a costa de los profesionales que
intervengan en el expediente de obra.

Planos en Obra:

Es obligatorio mantener en la obra un juego completo de planos aprobados. El mismo

deberá ser presentado, ante quien lo solicite en representación de la municipalidad, en
cualquier etapa de la obra.

Vallados y Protecciones:

Antes de iniciar una obra o demolición, se deberá colocar una valla provisoria al frente del
predio, en la longitud necesaria del mismo, para cualquier trabajo que por su índole sea
peligroso, incómodo o signifique algún obstáculo para el tránsito en la vía pública.

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La valla provisoria se construirá de modo que evite daño o incomodidad a los transeúntes
y además impida escurrir materiales al exterior.
Serán fabricadas con placas lisas metálicas o de otro material especialmente conformado
para este fin y deberá constituir un paramento de aspecto y altura uniformes que deberá
mantenerse permanentemente en buen estado de conservación.
En cualquier lugar de la valla podrán colocarse puertas o ventanas, las que en ningún caso
abrirán hacia afuera. Tendrá una altura mínima de 2,50 m y dejará como mínimo un paso
de 1,00 m libre, hasta la línea del cordón.
Cuando dicha valla no deje el paso libre mínimo de 1,00 m de ancho respecto a la línea del
cordón de vereda o la línea de los árboles si hubiere, se ejecutará una pasarela de 0,90 m
de ancho libre con una baranda exterior de defensa pintada de negro y amarillo a franjas
inclinadas y con luz roja durante la noche en el ángulo exterior que enfrenta al tránsito de
vehículos.
En todas las obras con una altura de edificación mayor a planta baja y 2 pisos, el
responsable de obra tomará los recaudos necesarios para evitar la caída de materiales a la
vía pública, implementando las medidas de seguridad que la obra lo requiera. De igual
forma en las partes de la obra lindera con inmuebles vecinos en que existan riesgos de
caída de materiales que pudieren ocasionar daños a personas o bienes.

Estacionamiento al frente de las obras:

El movimiento vehicular propio de una obra no deberá entorpecer el tránsito de la zona; a

tal efecto, deberán cumplir con las normas fijadas por la Dirección de Tránsito.

3.8 TIPOLOGÍAS DE UNIDADES QUE OFRECE EL PROYECTO

Nuestro proyecto cuenta con dos tipologías constructivas, una de ellas de 1 dormitorio y la
otra de 2 dormitorios. A continuación se esquematizan en planta ambas tipologías,
quedando así definidos la distribución de los espacios en ambas unidades y también un
balance aproximado de los locales.

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3.9 Anteproyecto – Superficie total – Especificaciones técnicas

Proyecto inmobiliario: Se trata de la construcción de un edificio en altura de

departamentos emplazado en Ciudad de Salta, sobre la calle ALVARADO 1395. Se estima un
plazo de 24 meses para la construcción de la obra.

El mismo contara con planta baja para estacionamiento para 10 automóviles y 8 niveles de
departamentos de 1,2 Y 3 ambientes con un total de 20 departamentos, en una superficie
total a construir de 1300,81 m2.

Nivel 1 Dorm. 2 Dorm. cocheras

planta baja - - 11
1er Piso 4 -
2do Piso 4 -
3er Piso 4 -
4to Piso 4 -
5to Piso 1 -
6to Piso - 1
7mo Piso - 1
8vo Piso - 1
Total 17 3 11

Especificaciones técnicas:

 Estructura de hormigón armado según normas antisísmicas vigentes (pozos de

fundación, zapatas, sistema de pórticos y losas macizas).
 Mampostería de ladrillos cerámicos huecos (pared de 20cm, divisorios de 15 y 10
cm)
 Revoques interiores terminados a la cal.
 Pisos cerámicos esmaltados alto tránsito de alta calidad.
 Revestimientos cerámicos esmaltados en cocinas y baños.
 Carpintería exterior metálica, Carpintería de interior de madera, puertas interiores
de ingresos de 2” de espesor en cedro o similar con marcos de madera dura.
 Cocina: con muebles bajo mesada, mesada de granito natural, pileta de acero
inoxidable y artefacto de cocina.
 Baño: completos con todos los artefactos y accesorios en loza blanca.
 Instalaciones de agua, cloaca, eléctrica, teléfono, incendio, portero y cable para tv e
internet.
 Un ascensor hidráulico.
 Cisterna en subsuelo y tanque de reserva en azotea.
 Todos los ítems se realizaron de acuerdo al buen arte de construir, cumpliendo con
normas vigentes de acuerdo a los organismos de contralor y planos aprobados.
 Sistema de seguridad con cámaras permanentes durante todo el día y lector de huellas
digitales para abrir y cerrar las puertas de los departamentos.

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3.10 PLAN ORGANIZACIONAL

Organización Jurídica del Emprendimiento

Este emprendimiento será realizado bajo la figura jurídica de una sociedad de

responsabilidad limitada (S.R.L.). La aplicación de este instrumento jurídico busca seguridad
jurídica del emprendimiento y una mejor estructura impositiva. Una S.R.L. posee algunas
ventajas sobre otro tipo de sociedades mercantiles, entre las cuales están:

 No existe un monto mínimo de capital requerido.

 La responsabilidad de los socios está limitada al monto de sus aportaciones.
 Es menos costosa que otras formas de sociedades.

Como única desventaja:

Los socios que desean transferir sus participaciones necesitan el consentimiento de los
demás socios.

Organización de los recursos y procesos de la organización

Sargos, funciones y responsabilidades del equipo directivo

 Gestión e inspección del proyecto: a cargo del equipo directivo

 Cargos, funciones y responsabilidades de los recursos humanos: Servicio tercerizados
agencia de Recursos Humanos
 Dirección técnica: Ing. Juan M. Mamani
 Administración: Equipo Directivo en conjunto con Contador de la empresa.
 Liquidación de sueldos: Contador de la Empresa
 Recepción: Secretaria

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