PRESENTACIÓN

MATERIA
Derecho Procesal Civil III

ALUMNOS:

Limbert Plata Matos

MATRICULA: 2013-1311

Randia Peña

MATRICULA: 2013-0869

Trabajo final de Análisis del Procedimiento de Embargo

Inmobiliario

PROFESORA:

Clara Rosmayri de la Cruz

FECHA DE ENTREGA

21-04-2017.-
ANÁLISIS DEL PROCEDIMIENTO DE EMBARGO INMOBILIARIO Y
SU INCIDENCIA ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA.
 INDICE
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO I

RESEÑAR LOS ANTECEDENTES DEL EMBARGO INMOBILIARIO Y

SUS INCIDENTES ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA EN LA
REPÚBLICA DOMINICANA.

1.1. Origen del embargo en la antigüedad

1.2. Historia del embargo en el derecho francés
1.3.- Historia del embargo de frutos no cosechados en la República Dominicana
1.4.- Generalidades de los incidentes del procedimiento

CAPÍTULO II

FUNDAMENTOS JURÍDICOS DEL EMBARGO INMOBILIARIO Y SUS

INCIDENTES EN LA LEGISLACIÓN DOMINICANA.

2.2. Conceptos del embargo inmobiliario y sus incidentes

2.3. Características Jurídicas del embargo inmobiliario y sus incidentes
2.4. El mandamiento o de pago y las reglas jurídicas del embargo
2.5. Realización del embargo y sus reglas generales

CAPÍTULO III

ANALISIS CASOS DE EMBARGO INMOBILIARIO Y SUS INCIDENTES

EN EL PROCEDIMIENTO CIVIL DOMINICANO.

3.1.- Normas generales que rigen el embargo y sus incidentes

3.2.- Títulos que Justifican el crédito, vías de recursos contra la ordenanzas.
3.3. Requerimientos y formalidades del plazo
3.4.- Hechos, el fallo y el rol del juez del tribunal
3.5.- Análisis de casos de embargo inmobiliario
3.6.- Incidencia de Embargos Inmobiliarios Provincia

CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
BIBLIOGRAFIA
 INTRODUCCIÓN

La elaboración del presente trabajo de monografía titulado: Análisis del

procedimiento de embargo inmobiliario y su incidencia ante la jurisdicción
inmobiliaria.

El sistema jurídico constituye la parte fundamental en todas las áreas del saber,
más cuando se habla del derecho, donde las normas procesales constituyen la
base, a partir de estos principio se puede plantear el régimen jurídico del embargo
contra el deudor transeúnte, el cual se mueven en el ámbito de lo jurídico privado
y, por su importancia, merecen una respuesta segura por parte de la legislación; a
pesar de ello tradicionalmente las normas pertenecientes a este sector del
ordenamiento no han prestado una atención esmerada a resolverlas, a causa de
ciertos condicionamientos históricos que se examinan en el estudio. Todo lo cual
ha motivado una abundante litigiosidad ante los Tribunales, y, en último término,
unas importantes dosis de inseguridad.

En sentido general, las vías de ejecución, permiten a la parte garantizar el crédito

que se encuentra en peligro inminente, más aún cuando se trata del embargo del
deudor transeúnte, cuyo nivel de viabilidad tiende a fortalecer las normas
procesales propuestas por el Código de Procedimiento Civil, constituida como una
garantía que salvaguarda el crédito, beneficiando en su conjunto la colectividad,
toda vez que potencializa las acciones del derecho frente a las acciones que se
incoan para garantizar accionar sus derechos.

Las vías de ejecución establecidas como medidas jurídicas que contravienen las
formalidades procesales, demandas de cambios, valorados en cuanto a lo que son
las normas del proceso, cuyo nivel de cumplimiento imposibilitan la ejecución del
embargo contra el deudor transeúnte, descuidando con ello acciones que
posibilitan que el acreedor cuyo crédito se encuentra en un peligro inminente
pueda invocar acciones destinadas a salvaguardar el crédito.
La falta de garantía del deudor transeúnte demandan de una rápida ejecutoriedad
de las garantías, a partir del cual se produce las normas ejecutorias, como sistema
de garantía que permite salvaguardar los bienes del deudor, producto de la
fragilidad del sistema jurídico dominicano imposibilita la ejecución rápida del
embargo, lo que permite que se puedan disipar los bienes del deudor y con ello se
logre una mala ejecución del proceso.

Como objetivo se busca analizar el proceso jurídico del embargo al deudor

transeúnte ante la Primera Sala del juzgado de Primera Instancia de la Provincia
Santo Domingo, complementado con los objetivos específicos que pretenden
reseñar el origen histórico del embargo al deudor transeúnte en la República
Dominicana, describir los fundamentos jurídicos del embargo contra el deudor
transeúnte en la legislación dominicana y analizar casos de embargo contra el
deudor transeúnte en el Primera Instancia Provincia Santo Domingo.

El presente estudio se fundamentará en la necesidad representar una

investigación descriptiva y analítica, ya que se procederá a la revisión y consulta
de los más variados textos y documentos que se refieren a las formalidades
procedimentales y las consecuencias jurídicas del embargo contra el deudor
transeúnte en la República Dominicana.
LOS ANTECEDENTES DEL EMBARGO INMOBILIARIO Y SUS
INCIDENTES ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA EN LA
REPÚBLICA DOMINICANA.

Origen del embargo en la antigüedad

La Ley de las XII Tablas, surgidas en el año 451 a. de C., sustentadas en las
presiones de los plebeyos condujeron a la creación de una comisión especial
formada por diez hombres, que se responsabilizó de la edificación de las leyes
romanas y de hacerlas públicas. Al llevar a cabo esto, los plebeyos abrigaban la
esperanza de restringir el poder arbitrario de los magistrados patricios, los cuales
tenían acceso exclusivo a las leyes, las cuales representan la primera codificación
formal de leyes y costumbres romanas.

Las leyes abordan asuntos procedimentales de litigio, deudas, relaciones

familiares, propiedad y otras materias concernientes a las leyes públicas y
sagradas. Se consideraron las Doce Tablas como un hito en el desarrollo de la ley
romana, y hasta la época de Cicerón siguieron siendo uno de los textos
fundamentales que los escolares romanos aprendían de memoria. La antigua
codificación estaba grabada en placas de bronce, las cuales a la larga se
destruyeron.1

En Roma existieron tres sistemas procesales sucesivos: El de las legis acciones,

hasta la ley Ebucia. El procedimiento formulario, a partir de la ley Ebucia hasta el
reinado de Diocleciano y El procedimiento extraordinario, a partir del reinado de
Diocleciano, quien al referir las formalidades que la legislación Romana concebía
el procedimiento de las legis acciones tenia los rasgos siguientes:

Se desarrollaba en dos fases: Una ante el magistrado y otra ante el juez. Ante el
magistrado se exponían las pretensiones y luego el juez dictaba sentencia
resolviendo el litigio. Otro rasgo en su excesivo formalismo, lo constituye el hecho
de que las partes debían pronunciar palabras y hacer gestos, sin variaciones, tal
1 Eugene Petit, Tratado Elemental de Derecho Romano; 7ma Reimpresión, Librería
Virtual, Santo Domingo, 2004, Pág.28
como la ley establece. Se debía obrar conforme a la ley: efe tege agere que es
donde viene legis actio o acción de la ley. El tercer rasgo es el hecho de que el
magistrado tenía un papel nulo limitado a observar el cumplimiento de las
acciones y el pronunciamiento de las palabras.

Referir la historia del Embargo Inmobiliario, se debe significar que este puede ser
definido como el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores indisponen
uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su
favor por medio de hipotecas o contratos similares. El embargo inmobiliario puede
ser definido como el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores
indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente
enajenado a su favor por medio de hipotecas o contratos similares.

Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el

acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su
deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los
inmuebles embargados.

A este respecto el Código Civil nos dice: El Embargo Inmobiliario es el que el

acreedor puede practicar sobre los muebles corporales de su deudor que se
encuentren en posesión de éste. En cambio, cuando los muebles corporales se
encuentran en poder de terceros, el acreedor, debe, en principio, recurrir al
embargo retentivo (Art. 557 y S.) Así ocurre, por ejemplo, con las cosas confiadas
a un empresario de transportes para ser transportadas.

Pero es el embargo ejecutivo la vía a emplear cuando las cosas se encuentran en

manos, no de un tercero, sino de un empleado del deudor. Ahora bien, otros
autores plantean que el Embargo Inmobiliario, debe preceder, en un día por lo
menos, un mandamiento de pago notificado a la persona o en el domicilio del
deudor. Este acto puede ser preparado por el alguacil o en una diligencia especial,
o conjuntamente con la notificación del título ejecutorio.
Sobre el contenido y las enunciaciones, el Código de Procedimiento Civil, nos
señala. Además de las enunciaciones requeridas en todo acto de alguacil, el
mandamiento de pago tendiente a embargo inmobiliario deberá contener, según
resulta de las disposiciones mandadas a observar por los artículos 583 y 584, la
notificación del título ejecutorio, si antes no le había sido notificado al deudor, en
cuyo caso basta referirse a esa notificación anterior.

El embargo inmobiliario está previsto y reglamentado por los artículos 2126 a 2170
y 2204 al 2218 del Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de
Procedimiento civil. Asimismo, por los artículos 199 y 219 al 224 de la Ley No.
1542 sobre Registro de Tierras.

1.3. Historia del embargo en el derecho francés

Si bien es cierto que en el título Tercero de la Ley de las Doce Tablas estaba
referido a la ejecución, o sea la ley de deudas, que es la única norma que se
puede plantear como el sistema de funcionamiento o aplicabilidad de las
ejecutoriedad, norma que rigen los Embargos en los momentos actuales, la misma
se planteada en base a que cuando se ha aceptado una deuda, o se ha
pronunciado un veredicto sobre la materia en la corte, el tiempo de gracia debe ser
de treinta días. 2

Después del cual, el deudor deberá ser arrestado, atándole las manos. Se le
presentará en la corte. Si no satisface el veredicto, o ninguno que esté presente
en la corte se ofrece como fiador suyo, el acreedor podrá llevarse consigo al
infractor. Podrá atarlo en un poste o ponerle grilletes. Esta era la única forma que
se conoció en los antiguos romanos como sistema que tenía que ver con la
aplicación de los embargos, y sobre el cual versaba la famosa Ley de las XII
tablas.

2 Dr. Mariano A. Gérman m. Dr. Mariano. Vías De Ejecución, Tomo I, Santo Domingo, R. D. 1989,
Pág.27
Señalando además que a menos que lleguen a un acuerdo, los deudores deberán
estar encadenados por sesenta días. En ese lapso, habrán de ser presentados
ante la corte del pretor, en el lugar de reunión, durante tres días sucesivos de
mercado, y la cantidad que juzguen que valga será anunciada; en el tercer día de
mercado sufrirán la pena capital o lo embarcarán a través del Tiber, para que sea
vendido en el exterior.

La doctrina del apremio corporal por deuda esta contenida en la Tabla Numero III,
de la primera Constitución romana, la Ley de las XII Tablas promulgada en el año
304 de la Fundación de Roma, 449 años antes de Cristo. Aunque no se tenía un
concepto claro entre el patrimonio del deudor y la persona del deudor. La Tabla
número III autorizaba constitucionalmente al acreedor a llevar en calidad de preso
al deudor.3

Si bien es cierto que en el título Tercero de la Ley de las XII Tablas estaba
referido a la ejecución, o sea la ley de deudas, que es la única norma que se
puede plantear como el sistema de funcionamiento o aplicabilidad de la
ejecutoriedad, norma que rigen los Embargos en los momentos actuales, la misma
es planteada en base a que cuando se ha aceptado una deuda, o se ha
pronunciado un veredicto sobre la materia en la corte, el tiempo de gracia debe ser
de treinta días. 4

Después del cual, el deudor deberá ser arrestado, atándole las manos, se le
presentará en la corte. Si no satisface el veredicto, o ninguno que esté presente
en la corte se ofrece como fiador suyo, el acreedor podrá llevarse consigo al
infractor. Podrá atarlo en un poste o ponerle grilletes.

Esta era la única forma que se conoció en los antiguos romanos como sistema
que tenía que ver con la aplicación de los embargos, y sobre el cual versaba la
famosa Ley de las XII Tablas.
3 Dr. Miguel A. Santana Marcado. Influencia del Derecho Romano en el Sistema Jurídico
Dominicano, 2003, Pág. 9
4 Dr. Mariano A. Germán M. Vías De Ejecución, Tomo II, Santo Domingo, R. D. 1989, Pág.27
Señalando además que a menos que lleguen a un acuerdo, los deudores deberán
estar encadenados por sesenta días. En ese período se planteaban ante la corte
del pretor, en el lugar de reunión, durante tres días sucesivos de mercado, y la
cantidad que juzguen que valga será anunciada; en el tercer día de mercado
sufrirán la pena capital o lo embarcarán a través del Tiber, para que sea vendido
en el exterior.

Al tenor de la Tabla III, el acreedor ataba en su casa al deudor y lo tenía amarrado

a pan y agua y con cadenas de hasta quince libras. En sentido general se puede
observar que el origen etimológico de la palabra obligación, significa ob-ligare, atar
a, amarrar a, porque el acreedor amarraba, ataba al deudor para obligarlo a pagar
la deuda. La garantía del acreedor era la persona del deudor y no su patrimonio.

Por eso, los hermanos Mazeaud, en el libro Lecciones de Derecho Civil, dicen lo
siguiente: “El derecho romano arcaico no conoce la noción de obligación, sino,
solamente el estado de obligado”.5

El deudor está encadenado (ob-ligatus) se encuentra bajo el dominio del acreedor,

cuyo derecho es muy cercano al amo sobre el esclavo, y por consiguiente, al
derecho real. El derecho personal se ha ido diferenciando poco a poco del
derecho real, al mismo tiempo se iba suavizando la suerte del deudor y que la
ejecución, en lugar de pesar sobre la persona, no recaía más que sobre el
patrimonio de este.

5 Hermanos Mazeaud, en su libro Lecciones del Derecho Civil, parte II, Volumen I, Pág.32
FUNDAMENTOS JURÍDICOS DEL EMBARGO INMOBILIARIO Y
SUS INCIDENTES EN LA LEGISLACIÓN DOMINICANA.

Conceptos del embargo inmobiliario y sus incidentes

Los bienes se clasifican en bienes muebles y bienes inmuebles, y esta división da

origen a una de las primeras clasificaciones de los procedimientos de embargo,
que serán considerados embargos mobiliarios o embargos inmobiliarios de
acuerdo al tipo de bienes sobre los cuales recaigan.

En ese sentido, el embargo inmobiliario es el procedimiento en virtud del cual él o

los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor,
previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares.

También se defina el embargo inmobiliario como la vía de ejecución en virtud de

la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles
de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta de los
inmuebles embargados.

Disposiciones legales, se encuentran contenidas en los artículos 2126 a 2170 y

2204 al 2218 del Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de
Procedimiento Civil, los cuales señalan lo siguiente: 6

Conforme las previsiones del 2126 del Código Civil, los bienes de los menores, de
los sujetos a interdicción y ausentes, cuando la posesión no se haya deferido sino
provisionalmente, no pueden hipotecarse sino por las causas y en las formas
establecidas por la ley o en virtud de sentencia.
Asimismo el artículo 2127, señala que la hipoteca convencional no puede
consentirse, sino por acto que se haya hecho en forma auténtica, ante dos
notarios, o ante uno asistido por dos testigos.

6 Código de Procedimiento Civil, 2007, Art. 2204

Los contratos hechos en país extranjero no pueden producir hipoteca sobre bienes
que radiquen en la República, si no hay disposiciones contrarias a este principio
en las leyes políticas o en los tratados. No hay más hipoteca convencional válida,
que la que, ya sea en el título auténtico constitutivo del crédito, o en un acto
auténtico posterior, declare de una manera especial la naturaleza y situación de
cada uno de los inmuebles pertenecientes actualmente al deudor, sobre los cuales
consiente la hipoteca del crédito. Cada uno de todos sus bienes presentes puede
someterse a la hipoteca, nominativamente. Los bienes futuros no pueden
hipotecarse.

Sin embargo, si los bienes presentes y libres del deudor fueren insuficientes para
la seguridad del crédito, puede, al manifestar esta insuficiencia, consentir en que
cada uno de los bienes que en adelante adquiera, quede también afecto a ella, a
medida que los vaya adquiriendo.

Del mismo modo, en el caso en que el inmueble o los inmuebles presentes sujetos
a la hipoteca, hubieren perecido o experimentado deterioros, en tal manera que
hayan venido a ser insuficientes para la seguridad del acreedor, puede éste, desde
el momento, reclamar su reintegro u obtener un suplemento de hipoteca.

Características Jurídicas del embargo inmobiliario y sus

incidentes

El embargo inmobiliario tiene particularidades propias en comparación con los

otros embargos, tales como:

a) Es un procedimiento de naturaleza judicial diferente a los embargos ejecutivos,

eminentemente extrajudiciales, porque el tribunal actúa en la medida que surjan o
puedan surgir contestaciones entre las partes. A pesar de esto, en el embargo
inmobiliario el tribunal actúa sólo administrativamente, en principio, asegurando el
cumplimiento de los procedimientos legales.
b) Tiene dos etapas: una primera etapa intenta sustraer el bien inmueble de la
esfera de dominio del deudor; y una segunda etapa prepara el inmueble para la
venta.

c) El plazo puede llegar unos ciento veinte (120) días, si el persiguiente y su

abogado han sido tan hábiles, cuidadosos y afortunados que las contestaciones,
los incidentes y las complicaciones procesales no les resulten adversas; en
comparación al embargo ejecutivo, que puede realizarse en quince (15) días.

El artículo 2118 del Código Civil dispone que puedan ser objeto de embargo
inmobiliario todos los bienes "susceptibles de hipoteca". Asimismo el artículo 2204
del mismo Código Civil, establece que pueden embargarse los bienes inmuebles
y sus accesorios reputados inmuebles, y el usufructo que recae sobre bienes
inmuebles. Por lo tanto el embargo puede recaer sobre los inmuebles por
naturaleza (tal como los describe el artículo 518 del CC), así como sobre los
inmuebles por destino (descritos por el artículo 520 del CC). 7

Al referirse a las normas que señala el Código Civil sobre el deudor en el Embargo
Inmobiliario, establece que aunque el acreedor no está obligado a probarlo, el
deudor debe ser el propietario del inmueble a embargar. Si el deudor no es el
propietario, podría tener lugar la demanda en distracción, vía mediante la cual el
tercero afectado reclama la propiedad del inmueble y, por tanto, la invalidez del
procedimiento.

Otras categorías de deudores, tales como los menores, los menores

emancipados, los interdictos y las mujeres casadas, imponen consideraciones
diferenciadas.

Cuando el deudor sea incapaz, por ejemplo, el procedimiento se incoa contra su

representante legal. Si es contra menores emancipados, se ejecuta contra el
deudor y su curador, y en el caso de un incapaz provisto de consultor judicial, el
procedimiento se dirige conjuntamente contra ambos. En el caso de la mujer
7 Código Civil de la República Dominicana, 2007, Art. 2118
casada, el embargo de los inmuebles pertenecientes a la comunidad se dirigirá
contra el marido, aunque la mujer esté obligada a la deuda, de acuerdo a las
prescripciones del artículo 2208 del Código Civil. De la misma manera, cuando se
trata de inmuebles propios de la mujer casada bajo régimen de la comunidad de
bienes, el embargo se ejecuta contra ambos esposos. 8

Si el marido es menor, o si se niega a litigar en unión a su esposa, ella puede ser

autorizada por la justicia para llevar el procedimiento. Si ambos esposos son
menores, o sólo la mujer lo es, puede designarse curador a la mujer contra quien
se perseguirá el embargo.

El mandamiento o de pago y las reglas jurídicas del embargo

El mandamiento de pago tendente a embargo inmobiliario se efectúa en base a

las previsiones del artículo 2217 del Código Civil estipula que el procedimiento de
embargo inmobiliario debe ser precedido por un mandamiento de pago, el cual es
un acto de alguacil regulado por el artículo 673 del CPC en virtud del cual se
requiere al deudor el cumplimiento de su obligación dándole un plazo de 30 días,
advirtiéndole que, de no obtemperar, se procederá al embargo de sus bienes
inmuebles, para lo cual el interesado dispone de un plazo de 90 días después de
notificado el mandamiento de pago. Este es el punto de partida del proceso del
embargo inmobiliario.

Acta de Embargo, es un acto de alguacil levantado en el lugar donde radican los

bienes a embargar, y al igual que el mandamiento de pago está sujeto a
determinadas precisiones.

El persiguiente acude por ministerio de alguacil a levantar el "acta de embargo",

transcurridos no menos de 30 ni más de 90 días después de la notificación del
mandamiento y la intimación a pagar o abandonar, si hubo lugar a ella. El acta de
embargo debe hacer mención del título ejecutorio, entre otros aspectos.

8 Código Civil de la República Dominicana, 2007, Art. 2117

Realización del embargo y sus reglas generales

Luego del mandamiento de pago dentro de las previsiones del Código de

Procedimiento Civil, sigue la denuncia del Embargo, levantada el acta de
embargo, se procede a denunciarla al embargado. Es decir, a notificar al deudor
que, efectivamente, la amenaza de embargo contenida en el mandamiento de
pago se ha materializado. Esta denuncia se efectúa en virtud del artículo 677 del
Código de Procedimiento Civil, que prevé un plazo de quince (15) días después
del levantamiento del acta de embargo. La denuncia vale como emplazamiento: el
deudor constituirá abogado, el persiguiente se convertirá en demandante. 9

Al referir los elementos sobre los plazos para ejecutar el Embargo Inmobiliario, se
establece que el mandamiento de Pago se efectua dentro del plazo de 30 días
concedido al deudor, para hacer efectivo el pago de su deuda. (Art.674 Código de
Procedimiento Civil).

El levantamiento del Acta de embargo: cumplidos los 30 días del plazo anterior,
dando plazo de 15 días, al cual le sigue la denuncia de embargo: cumplidos los 15
días, dando plazo para la inscripción o transcripción del embargo, establecida en
base a lo preceptuado por el artículo 677 del Código de Procedimiento Civil, luego
la transcripción o inscripción del acta de embargo y de la denuncia: cumplidos los
15 días a partir de la denuncia, establecida en el artículo 678.

A estas menciones le siguen el depósito del pliego: 20 días a partir de la fecha de

transcripción o inscripción del acta de embargo y de la denuncia, la cual es
seguida por la notificación del depósito del pliego: 8 días a partir del depósito, la
audiencia audiencia de lectura del pliego: entre 20 y 30 días a partir del depósito
del mismo en la secretaría del tribunal.

Ál establecer lo referente a la audiencia de adjudicación: entre 30 y 40 días a partir

de la audiencia de lectura del pliego, seguido por la publicación 20 días antes de la

9 Código de Procedimiento Civil, 2007, Art. 667

adjudicación, por lo menos, según el artículo 696 del Código de Procedimiento
Civil, el cual es seguido, señalando que la puja ulterior: (si ha lugar): 8 días a
partir de la decisión de adjudicación según el Art.708 del Código de Procedimiento
Civil. Conforme las previsiones del Código de Procedimiento Civil, el tiempo
mínimo para el embargo: 120 días, en caso de que no surgen incidentes.

Al referirnos al Proceso del Embargo Inmobiliario, se inicia con el Poder Especial,

que es el acto en virtud del cual una persona otorga a otra facultad suficiente y
necesaria para obrar en su nombre y por su cuenta. Por extensión, se denomina
poder al documento o instrumento donde consta esa autorización o
representación. 10

El alguacil que comunicará el mandamiento de pago tendente a embargo

inmobiliario debe estar provisto de este poder especial, en los términos del artículo
556 del Código de Procedimiento Civil. Este poder especial suele denominarse
"procuración" o "acto de procuración".

Le sigue la transcripción e Inscripción del Embargo, señalando que el inmueble

puede ser registrado o no-registrado. En el primer caso, se habla de inscribir el
embargo; en el segundo, de transcribirlo.

Para inmuebles registrados, se efectúa la inscripción del embargo por ante el

Registrador de Títulos. Para inmuebles no-registrados, se procede a la
transcripción por ante la Conservaduría de Hipotecas.

Si los inmuebles tienen categoría de "registrados", el siguiente paso debe ser

recurrir por ante el Registrador de Títulos, llevando el original del título y el original
del acta de denuncia, más las copias del acta de embargo y de la denuncia de
embargo, que el Registrador conservará. A este funcionario se le solicitará la
inscripción en el "libro registro", y anotará en el pie de sus actas que se inscribió
en tales fechas, en tal folio y libro, y lo devuelve al portador.

10 Guillermo Cabanellas. Diccionario Jurídico Elemental, 2003, Pág. 247.

El plazo de transcripción de las actas de embargo es de quince (15) días a partir
de la fecha de la denuncia del artículo 676, variando el plazo en el sentido de la
distancia, de acuerdo a las prescripciones del artículo 678 del CPC. Esta
formalidad tiene la intención de hacer constar el embargo realizado, porque no
pueden hacerse varios embargos sobre un mismo inmueble.

En la Conservaduría de Hipotecas, o en el Registro de Títulos, se solicita al

funcionario respectivo la expedición de una Certificación donde se haga constar
quienes son los acreedores inscritos con relación al inmueble embargado.

Si existieran varias hipotecas sobre el inmueble embargado, entonces se gradúan

en el mismo sentido de cómo se concedieron: hipoteca en primer rango (para la
fecha más antigua en que se acordó la misma), hipoteca en segundo rango (la
subsiguiente), y así sucesivamente. En caso de no existir ninguna hipoteca sobre
el inmueble, se expide una Certificación haciendo constar ese hecho.

Debemos destacar que el Registrador de Títulos y el Conservador de Hipotecas

actúan similarmente en la ejecución de sus funciones, uno con motivo de los
embargos sobre inmuebles registrados y otro sobre inmuebles no registrados.

La transcripción o inscripción del embargo tiene varios efectos que son:

• Restricción de los derechos de uso, goce y administración del deudor sobre el

inmueble.

• Inmovilización de los frutos naturales y civiles del inmueble.

• Inajenabilidad del inmueble embargado.

• Atribución de la dirección de las persecuciones al acreedor cuyo embargo fue

inscrito o transcrito.

• Conversión de los acreedores quirografarios en terceros.

Pliego de Condiciones, es un documento en el cual se consigna: quién es el
embargante y quién es el embargado, cuándo se realizó el acto de embargo,
cuándo se hizo la denuncia del acto, en virtud de qué titulo se realizó el embargo,
la mención de la inscripción o de la transcripción y la designación de los inmuebles
o del inmueble embargado así como las condiciones que regirán la adjudicación,
conteniendo:

1) La enunciación del título que ampara el embargo,

2) Designación de los inmuebles embargados,
3) Las condiciones de la venta,
4) Inscripciones que hubieren sobre los inmuebles embargados o mención de que
no existen inscripciones.

La competencia en razón de la materia lo es la del tribunal de primera instancia,

en sus atribuciones civiles. En razón del territorio corresponde al tribunal del lugar
de ubicación del inmueble. Estas disposiciones sobre la competencia del derecho
común solamente aplican para los pueblos del interior que estén sus tribunales
divididos en cámaras civiles y comerciales. Una vez determinada la competencia,
el pliego se deposita en la Secretaría del Tribunal competente.

A diferencia de los anteriores actos procedimentales, el Pliego de Condiciones no

se redacta en la forma común de los actos de alguacil, sino que se trata del escrito
redactado por el Abogado del Persiguiente donde se estipulan las condiciones
bajo las cuales se regirá la venta del inmueble embargado.

Plazos y Depósito del Pliego

Este documento se deposita en la Secretaría del Tribunal que tiene que ver con el
embargo, veinte (20) días después de la transcripción o inscripción. Allí se recibe y
se firma por el secretario, anotando la fecha en que tendrá lugar la audiencia para
su lectura.
Dicha audiencia se fija entre los veinte (20) y los treinta (30) días que siguen al
depósito del pliego.
Notificación del Pliego de Condiciones al Embargado.- Como el embargado ignora
todavía estos pasos del persiguiente, lo obligatorio es remitirle otro acto de
alguacil conteniendo la fijación de audiencia.

Reparos al Pliego de Cargas, Cláusulas y Condiciones

El pliego puede ser objeto de reparos y observaciones por parte de los acreedores
y del embargado, que se opongan a una o varias cláusulas del mismo.

Estos reparos -que no pueden referirse al precio del inmueble ofrecido por el
persiguiente- deben presentarse por escrito, cuando menos diez días antes del día
fijado para la lectura de dicho pliego de cargas, cláusulas y condiciones.

Este escrito es comunicado por el oponente que lo realiza a las demás partes
intervinientes en el procedimiento de embargo, con intimación a comparecer en un
plazo no menor de dos días, a la audiencia que celebre al efecto el tribunal
apoderado. Este conocerá y fallará el asunto a más tardar el día designado para la
lectura del pliego de condiciones, y la sentencia pronunciada no será susceptible
de ningún recurso.

El vendedor no pagado del inmueble embargado, que sea acreedor inscrito, debe
demandar la resolución de la venta por él consentida y notificarla en la Secretaría
del tribunal que conoce del procedimiento de embargo antes de que se produzca
la adjudicación, pues perdería definitivamente el derecho de hacerla pronunciar
respecto del adjudicatario, siempre que previamente le haya intimado a tal efecto
mediante acto notificado en el domicilio elegido por él en el acto de venta, o en su
domicilio real. A partir de la notificación del vendedor no pagado no se podrá ya
cancelar el embargo sin el consentimiento de los acreedores inscritos, o en virtud
de sentencia.
La Adjudicación es un acto mediante el cual se declara propietario del inmueble
embargado, a quien satisfizo las condiciones expuestas en el pliego de cargas,
cláusulas y condiciones preparado por el persiguiente. La adjudicación constituye,
por tanto, la culminación del procedimiento.

La audiencia de adjudicación es decidida por el Juez apoderado, quien, ya

resueltos los incidentes presentados por el embargo -si es que se han presentado-
fija una "audiencia de adjudicación", a más tardar cuarenta (40) días después de la
lectura del pliego de cargas, cláusulas y condiciones (artículo 695 del CPC), a
partir de cuya lectura no pueden interponerse incidentes a menos que no sea
sobre la sentencia de adjudicación.

Publicidad de la Adjudicación y Fijación de Edicto

Antes de la celebración de la audiencia de adjudicación a que aludimos, el
persiguiente prepara un edicto conteniendo las siguientes menciones:

a) Fecha del embargo

b) Generales del embargado y el persiguiente
c) Designación del inmueble tal como se hubiere insertado en el acta de embargo
d) Precio ofrecido por el persiguiente para la adjudicación
e) Hora, día e indicación del tribunal en que tendrá efecto la adjudicación
f) Mención de la garantía que se haya estipulado para ser licitador
g) Designación del título ejecutorio, precio de la primera puja, así como la fecha en
la que se celebrará la adjudicación.

Este edicto debe ser publicado en un periódico de circulación nacional y es

necesario que un alguacil redacte y levante un proceso verbal de fijación del
edicto, que lo hará en la puerta principal de la sala de audiencias del tribunal que
va a conocer la adjudicación.

La Audiencia:
El persiguiente deposita en el tribunal el estado de costas y honorarios,
emplazamiento para la audiencia, acto de fijación de edictos, ejemplar del edicto y,
rara vez, el duplicado del Acreedor Hipotecario.

Hay aspectos importantes que debemos tener en cuenta sobre esta audiencia, a
saber:

a) La comparecencia se realiza por ministerio de abogado, a pena de nulidad.

b) Esta audiencia es pública (artículo 705 del Código de Procedimiento Civil)
c) Se requiere cumplir estrictamente con las condiciones establecidas en el pliego
de cargas, cláusulas y condiciones preparado al efecto (o, cuando menos, pagar el
10% del valor acordado en cheque certificado o efectivo).

Impedimentos en la Adjudicación, no podrán hacerse posturas los miembros del

tribunal, ni el embargado ni su cónyuge; ni hacerse adjudicatario personalmente al
abogado del persiguiente.

El artículo 1596 del Código Civil establece la imposibilidad de hacerse

adjudicatarios a los tutores, mandatarios encargados de vender, administradores
de municipios ni a los venduteros públicos; así como la imposibilidad de que
resulten adjudicatarios los magistrados en funciones de Ministerio Público,
Secretarios de Tribunales o Juzgados, Abogados, Alguaciles, Defensores oficiosos
y Notarios de la jurisdicción litigiosa, a pena de nulidad. 11
Las Costas
Las costas causadas con motivo del procedimiento de embargo deben ser
aprobadas por el Juez actuante, siendo incluidas en el precio del inmueble. Este
precio se anuncia al iniciarse la subasta.

La Subasta, es el procedimiento de compra-venta seguido para adjudicar la

propiedad de o los inmuebles a favor del mayor postor y último subastador o a
favor del persiguiente, si no se han presentado subastadores. Los deberes de los

11 Código Civil de la República Dominicana, 2007, Art. 559

Subastadores se establecen, ya que estos están obligados a depositar por
Secretaría, antes de iniciarse la subasta, la garantía requerida por el pliego de
condiciones, siempre que se hubiesen estipulado, según el articulo 705 del CPC.

Puja Ulterior, cuando el precio alcanzado en la subasta resulta insatisfactorio para

los acreedores, es posible revender el inmueble y constituir así el procedimiento
denominado "puja ulterior".

Es un procedimiento regulado por el artículo 708 del Código de Procedimiento

Civil, que faculta a cualquier persona para que en el término de los ocho días que
siguen a la fecha de la adjudicación ofrezca, por intermedio de abogado, una
nueva puja, sobre cuyo precio se procederá a realizar la nueva subasta.

La puja ulterior sólo es posible si el nuevo precio excede en un 20% al precio

ofrecido en la subasta, y debe intentarse dentro de los ocho días subsiguientes a
la adjudicación. Es necesario que quien realiza la puja ulterior deposite en la
Secretaría del tribunal que conoció del embargo, la suma ofrecida por el inmueble.
Resulta entonces necesario notificar al adjudicatario original y a los acreedores
inscritos, así como al embargado, y esa notificación se conoce como denuncia de
la puja ulterior.

El juez fijará audiencia a través de un auto, que el Secretario del tribunal hará
publicar en un periódico de circulación nacional, fijando audiencia para la nueva
adjudicación. El plazo para rendir el auto es de tres días, pasados los cuales se
realizará la nueva adjudicación. En la audiencia se trata de subastar nuevamente
el inmueble ya adjudicado y afectado por la puja ulterior, y si no concurre ningún
subastador, o aún si concurre, el inmueble se adjudicará a quien ofrezca la puja
última y superior.

Esta adjudicación tiene los mismos efectos que la adjudicación anterior, aunque se
favorece al adquiriente en puja ulterior porque ya no serán admitidos nuevos
ofrecimientos sobre el inmueble. Dentro de estos efectos de la adjudicación, que
hemos expuesto precedentemente, se encuentra el traslado del derecho de
propiedad del embargado al adjudicatario de la puja ulterior. Recordemos que el
embargado no deja de ser propietario sino hasta la adjudicación definitiva.

Normas generales que rigen el embargo y sus incidentes

Contrario a lo que acontece con el Código de Procedimiento Civil en el cual el

legislador le dedica un capítulo completo al tema de los incidentes del embargo
inmobiliario previsto en sus disposiciones (título X111, artículo 718 al 742 del
Código de Procedimiento Civil, el legislador de la nueva ley 189-11, no dedicó un
título al tema de los incidentes que puedan afectar este procedimiento especial,
sino que trata dichos incidentes de forma dispersa, limitándose a remitir al
juzgador y las partes a suplir con las normas del código de procedimiento civil
todos los asuntos no previstos por dicha normativa legal.

Con excepción de los incidentes anteriormente citados la nueva Ley 189-11, no

enuncia otros incidentes que afectan dicho procedimiento, limitándose sus letras a
indicar de forma general que cualquier contestación, medios de nulidad, de forma
o de fondo, contra el procedimiento de embargo que surja en el curso del mismo y
que produzca algún efecto respecto del mismo, constituirá un verdadero incidente
del embargo y deberá regirse según la presente ley.

De modo que por aplicación de lo establecido en la parte final el artículo 151, de la

Ley 189-11, para lo no previsto en dicho texto legal se aplicará las disposiciones
del Código de Procedimiento Civil. En ese mismo tenor y siguiendo las ideas
anteriormente expuestas puede decirse que en vista del carácter supletorio
conferido a las normativas del código de procedimiento civil le serán aplicados a
este embargo los denominados incidentes nominativos previstos en dicho el
código, siendo estos: a) La acumulación, b) La demanda en distracción; c) La
subrogación;
Títulos que Justifican el crédito, vías de recursos contra la
ordenanzas.

De conformidad con lo establecido en las disposiciones del artículo 167 de la ley

189-11, tendrán calidad para interponer demandas incidentales contra el
procedimiento de embargo inmobiliario previsto en dicha ley, las personas
señaladas con aptitud para solicitar reparos al pliego de condiciones, es decir:

a) El Acreedor persiguiente,
b) El deudor,
c) El propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la
del deudor, y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto,
d) El nuevo adquiriente del inmueble hipotecado o tercer detentador
e) Los acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los
judiciales, solo cuando la hipoteca fuere definitivas.

Del contenido de las letras del artículo 168 de la ley 189-11,se infiere e interpreta
que la parte que pretenda plantear una demanda incidental contra el
procedimiento de embargo inmobiliario llevado a cabo de conformidad con esta
ley, ésta deberá plantear dicha demanda incidental por acto de abogado a
abogado y, además de las formalidades propias de los emplazamientos, deberá
contener, a pena de nulidad, lo siguiente:

a) Llamamiento a audiencia en un plazo no menor de tres (3) días, ni mayor de

cinco (5) días, contados a partir de la notificación de la demanda, b) Indicación del
tribunal apoderado, que deberá ser el mismo encargado para la venta del
inmueble; c) Los medios y las conclusiones; d) Comunicación de documentos en
caso de que los hubiere.

Es importante advertir que el redactor del artículo 168 de la citada ley 189-11, éste
al momento de indicar el procedimiento a seguir en materia de incidentes se limitó
a señalar que el demandante está obligado a notificar al demandado los
documentos conjuntamente con el acto de abogado a abogado, pero obvió el
plazo con que cuenta el demandado en la instancia incidental para depositar o
hacer valer sus documentos. De modo que ante esta inobservancia legislativa
deberá ser suplido con el plazo de las cuarenta y ocho horas previsto en el artículo
718 del Código de Procedimiento Civil por ser esta disposición el contentivo de las
reglas generales de los incidentes del embargo inmobiliario previsto por dicha
normativa, esto cuando en su parte final expresa: “Se instruirán y juzgarán estas
demandas como materia sumarias, sin oír al fiscal.

Si el demandado tuviere documentos que fueren a emplear, los depositará en

secretaria cuarenta y ocho horas a lo menos antes la fijada para la audiencia y
notificará igualmente antes de dichas cuarenta y ocho horas este depósito al
demandante con intimación de tomar comunicación de aquellos; en el caso de que
estos documentos nos fueran presentados, se continuará el procedimiento. No se
concederá por el tribunal ningún plazo adicional para el examen de los
documentos así depositado”.

Las audiencias de las demandas incidentales serán celebradas a más tardar ocho
(8) días, antes del día fijado para la venta. En la misma, las partes presentarán sus
conclusiones suficientemente motivadas y los debates serán verbales, no siendo
entonces posible otorgar plazos para la producción de escritos justificativos. El
tribunal deberá fallar el incidente el día fijado para la venta en pública subasta. A
tales fines, el día de la audiencia en que se conoce del incidente, el tribunal citará
por sentencia a las partes para escuchar la lectura de la sentencia en la referida
fecha, razón por la cual su lectura valdrá notificación, sin importar si las partes
estuvieron presentes o no en la sala de audiencias en la fecha señalada. La
sentencia que rechaza los incidentes no será susceptible del recurso de apelación
y será ejecutoria en el acto.

Cuando por razones de fuerza mayor, que el tribunal estará obligado a especificar
por auto emitido a tales fines, no se hubiesen fallado las demandas incidentales el
día fijado para la venta, se producirá un único aplazamiento a fin de decidirse los
incidentes, procediendo el tribunal a fijar la audiencia de adjudicación, a petición
de parte o de oficio, en un plazo no mayor de quince (15) días después del día
fijado originalmente.

Requerimientos y formalidades del plazo

En este caso, si las partes involucradas en el incidente no estuvieren presentes el

día fijado para la lectura de la sentencia, habrán de ser citados por acto de
abogado, a fin de que asistan a la nueva audiencia para la adjudicación, en la cual
se efectuará la lectura de la decisión incidental, con los mismos efectos
especificados anteriormente. De acuerdo a lo establecido en las disposiciones del
párrafo 11 del artículo 168 de la nueva normativa, las sentencias que deciden
sobre incidentes del embargo no serán susceptibles de recursos y serán ejecutoria
en el acto cuando dichos incidentes han sido rechazados. Cabría preguntarnos.
¿Es posible el recurso de apelación contra la sentencia que acoge el incidente del
procedimiento inmobiliario y cuál sería el plazo y el procedimiento para apelar
dicha decisión incidental?

En vista de que la ley que estamos tratando en sus letras se limitó a indicar que se
prohíbe el recurso de apelación contra la sentencia incidentales que rechazan
dichos incidentes, no así para aquellas que les acogen; debemos admitir que el
plazo y el procedimiento, lo será el previsto en el artículo 731, 732,del código de
procedimiento civil el cual indica un plazo de diez días.

La nueva normativa legal no se refiere a las costas originadas en ocasión de los

incidentes, lo cual obliga a acudir al carácter supletorio del artículo 730 del código
de procedimiento civil conforme al cual en esta materia no habrá costas, excepto
el caso previsto en el artículo 723, mediante el cual se permite la condenación en
costas en materia de subrogación.
La nueva Ley 189-11, contempla dos tipos de incidentes surgido con posterioridad
a la adjudicación, siendo estos:
a) La puja ulterior,
b) La falsa subasta.
Analicemos y hagamos algunas disquisiciones jurídico teórica respecto de cada
uno de estos incidentes.

De la lectura de los artículo 162 y 163 de la ley 189-11 se interpreta que la

adjudicación o pronunciada a consecuencia del procedimiento de embargo
inmobiliario previsto por dicha ley no es definitiva, ya que el precio ofrecido por
aquel que resultó adjudicatario puede ser inferior al valor del inmueble, siendo por
esto que en atención a este valor la ley permite y autoriza a toda aquel que estime
que la adjudicación ha sido pronunciada en desmedro del valor real del inmueble a
ofrecer y llevar el precio dado por el adjudicatario a una suma mayor, a través del
procedimiento de la puja ulterior prevista en dicha normativa legal.”

A los fines de nuestro estudio conceptualizaremos la puja ulterior como el acto por
el cual el interesado en la adquisición de un inmueble adjudicado, requiere al
tribunal que pronunció la adjudicación la apertura de la subasta, mediante el
ofrecimiento de una nueva suma supletoria al precio de la adjudicación primitiva,
constituyendo esta cantidad el nuevo precio por el cual, eventualmente, puede ser
declarado dicho interesado como adjudicatario en el supuesto de no presentarse
ningún otro subastador.

Del concepto externado se deduce que el acta o proceso de puja ulterior no es

más que una continuación o prolongación del embargo que reabre una subasta ya
realizada, proceso que al efecto equivale a una simple promesa, por parte del
nuevo pujador, la cual no se concretizara más que el día de la segunda
adjudicación: hasta ese día, el nuevo pujador no tiene ninguna calidad de
propietario. Su declaración o tendrá otro efecto que el de hacer caer la
adjudicación primitiva, tal como sucede en la falsa subasta, se descarta un
adjudicatario por no hacer cumplido con las condiciones de su contrato: mientras
que en la puja ulterior, al contrario, el adjudicatario ha satisfecho todas las
condiciones de su contrato, pero se descarta el mismo, porque el precio ofrecido
por este es inferior al valor del inmueble embargado.

Hechos, el fallo y el rol del juez del tribunal

Nuestro más alto tribunal, en cierto modo, deja claro en las consideraciones de
una decisión, la finalidad de la puja ulterior cuando expresa: “Considerando, que
tampoco existe texto legal alguno que determine que la postura del precio hecha
por el ejecutante a quien se declara adjudicatario a falta de subastadores debe
estar determinada en proporción con el valor del inmueble, porque contra el
peligro de que el embargante resulte adjudicatario de este por un precio inferior a
su valor real ha establecido la ley la puja ulterior. ( Cas. 11 de mayo 1923: B. J.
No. 154. Pág. 20).

Aunque criticada por una parte de la doctrina, nadie puede negarle m la

importancia, utilidad y beneficio a la puja ulterior en favor del deudor y los
acreedores, quienes encuentran en la misma un verdadero abanico de
posibilidades. Un deudor embargado que por efecto de esta puede quedarse con
la parte del precio esperanza: pero que ante el ofrecimiento de un nuevo precio
muy superior al de la primera adjudicación, ve abierta las posibilidades del cobro
de su crédito.

El procedimiento para la puja ulterior en el embargo previsto por la Ley 189-11, se

encuentra regulado por las disposiciones de los artículos 162 y 163 de dicho texto
legal, los cuales establecen lo siguiente:

“Artículo 162. Puja ulterior. Dentro de los ocho (8) días siguientes al de la
adjudicación cualquier persona podrá ofrecer, por ministerio de abogado, no
menos de un veinte por ciento (20%) sobre el precio de la primera adjudicación, y
sobre este nuevo precio se procederá a subastar. En el precio de la adjudicación
quedará incluido el monto que haya sido fijado por concepto de gastos y
honorarios de abogados, salvo que el persiguiente hubiere renunciado a liquidar
dichos gastos y honorarios.

Para que esta nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la
secretaría del tribunal junto con la petición, la suma total ofrecida como nuevo
precio, en cheque certificado de una institución bancaria domiciliada en la
República Dominicana, expedido a favor del persiguiente y notificarlo en este
mismo día, tanto al adjudicatario como a los acreedores inscritos y al embargado.
No se cobrarán tasas, impuestos o contribuciones de ninguna especie por las
sumas así depositadas. Párrafo II.- En el caso de que el último postor en esta
nueva subasta sea declarado falso subastador, la garantía que hubiere prestado,
si así se hubiere requerido bajo el pliego de condiciones, se aplicará en primer
término a cubrir los gastos del procedimiento de ejecución y en segundo término, a
pagar los intereses adeudados al acreedor hipotecario.

Cumplidas estas formalidades, el juez dictará auto en el término de tres (3) días, a
contar de la fecha de la petición, indicando el día fijado para la nueva adjudicación,
la cual debe tener lugar dentro de los quince (15) días de la emisión del auto. El
licitador ulterior hará conocer mediante aviso publicado en la prensa, la nueva
fecha fijada para la adjudicación.

Se procederá en esta subasta como en la anterior y, en las mismas condiciones y

exigencias establecidas. A falta de subastadores, se declarará adjudicatario a
quien hizo la puja ulterior. En caso de que el inmueble sea adjudicado a una
persona distinta de aquella que ha promovido la puja ulterior, el tribunal deberá
ordenar al banco contra el cual se giró el cheque certificado por el valor de los
fondos dados en garantía la liberación de los mismos. En ningún caso habrá lugar
a otra nueva puja.

Según el artículo 163.- Prohibición de pujar para ciertas personas. Ni los miembros
del tribunal ante el cual se persigue el embargo, ni el embargado podrán pujar,
directa o indirectamente, a pena de nulidad de la adjudicación y de la puja ulterior,
así como de daños y perjuicios. Tampoco podrá ser personalmente adjudicatario,
ni hacer puja ulterior, el abogado del persiguiente a pena de nulidad de la
adjudicación o de la nueva puja, y de pago de daños y perjuicios en favor de todas
las partes.”

De los textos transcritos se deduce que cuando un interesado quiere realizar una
puja ulterior, deberá dar los siguientes pasos: Dentro de los ocho (8) días de
pronunciada la adjudicación el interesado en la compra del inmueble adjudicado
deberá elevar una instancia al tribunal, que en este caso lo será aquél que dictó la
primera adjudicación, la cual contendrá solicitud de fijación de la nueva subasta y
la que en repuesta de dicha petición será autorizada por el juez en un plazo no
mayor de tres días de la solicitud debiendo el interesado anexar junto a dicha
solicitud los siguientes valores:

Para que esta nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la
secretaría del tribunal junto con la petición, la suma total ofrecida como nuevo
precio, en cheque certificado de una institución bancaria domiciliada en la
República Dominicana, expedido a favor del persiguiente.

Una vez depositada la instancia, el solicitante, como expresa la disposición, en

ese mismo día el persiguiente lo denunciará al adjudicatario, los acreedores
inscritos y al embargado, copia de la instancia y de la constancia de haber
cumplido con el depósito correspondiente.

Entendemos que incumplimiento de esta formalidad será sancionado con la de

nulidad, esto resulta de la combinación de los articulos151 de la Ley 189-11 y el
715, del Código de Procedimiento Civil. La denuncia será notificada en el domicilio
real del embargado y en el domicilio de elección de cada uno de los acreedores
inscrito en la doble factura de inscripción.
Una vez el juez haya ponderado la procedencia de la solicitud d y observado que
se han cumplido todos los requisitos exigidos por la ley, procederá en el término
de los tres (3) días de la petición a dictar un auto en el cuál indicará el día fijado
para la nueva adjudicación, la cual debe tener lugar dentro de los quince (15) días
de la emisión del auto. El licitador ulterior hará conocer mediante aviso publicado
en la prensa, la nueva fecha fijada para la adjudicación.

En lo que se refiere al desarrollo de la subasta se tomarán en consideración las

mismas condiciones legales exigidas en la venta primitiva, es decir, las
disposiciones del artículo 161 de la Ley 189-11.

A falta de subastadores, se declarará adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En

caso de que el inmueble sea adjudicado a una persona distinta de aquella que ha
promovido la puja ulterior, el tribunal deberá ordenar al banco contra el cual se giró
el cheque certificado por el valor de los fondos dados en garantía la liberación de
los mismos. En ningún caso habrá lugar a otra nueva puja. -

Tanto la primera sentencia de adjudicación de una puja ulterior, será un acto de

jurisdicción graciosa, en consecuencias, no será susceptible de ninguno de los
recursos ordinarios, ni extraordinarios.

Esta produce todos los efectos de la primera sentencia a menos que esos efectos
no hayan sido definitivamente producidos por esta o que no se haya purgado solo
purgará las hipotecas y privilegios que no hayan sido purgados por la primera
sentencia. El artículo 163 dela ley 189-11, consagra la prohibición de pujar para
los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo, el embargado el
cual no podrá pujar, ni directa o indirectamente, a pena de nulidad de la
adjudicación y de la puja ulterior, así como de daños y perjuicios. Tampoco podrá
ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, el abogado del persiguiente
a pena de nulidad de la adjudicación o de la nueva puja, y de pago de daños y
perjuicios en favor de todas las partes.
La falsa subasta se conceptualiza como la resolución de la adjudicación por el
adjudicatario no haber cumplido con de una de las cláusula del pliego de
condiciones. La Ley 189-11, regula la falsa subasta en el artículo 164 de dicha
normativa legal el cual establece: “Cuando haya lugar a falsa subasta se
procederá a la fijación de una nueva fecha para la venta en pública subasta con
cargo al falso subastador.

El presente Título contiene las disposiciones aplicables para el procedimiento

especial de ejecución inmobiliaria al que podrán optar cualesquier tipos de
acreedores hipotecarios, incluyendo, sin que esta lista sea limitativa, entidades de
intermediación financiera locales o del extranjero, los agentes de garantías a los
que se refiere la presente ley, titularizadoras y fiduciarios, siempre y cuando la
garantía hipotecaria haya sido concedida de manera convencional, sin importar el
tipo o naturaleza de la acreencia garantizada.

Derecho de perseguir la venta de los inmuebles hipotecados por falta de pago.

Sujeto a los términos y condiciones previstos en el contrato entre las partes, en
caso de falta de pago, incumplimiento del contrato o de la ley que conlleve la
pérdida del beneficio del término, podrá ser perseguida la venta de los inmuebles
hipotecados por cualquier acreedor provisto de una hipoteca convencional.

Análisis de casos de embargo inmobiliario

La ausencia de un título ejecutorio es en la práctica el principal obstáculo para que

el acreedor pueda realizar la ejecución contra su deudor, sin embargo, la situación
se interviene cuando el acreedor, teniendo un título ejecutorio, se ve imposibilitado
de embargar los bienes de su deudor. Esta última situación es la que ciertamente
ocurre cuando el deudor ha sido beneficiado con un plazo de gracia otorgado, por
la misma sentencia que estatuye en cuanto al crédito (Art. 123 de la Ley Nº 834
del 15 de julio de 1978); o por el juez de la ejecución o el juez de los referimientos,
si se tratara de una ejecución llevada a cabo en base a un título ejecutorio
diferente a la sentencia.
El plazo de gracia se convierte, pues, en un obstáculo a las medidas de ejecución,
en cuanto impide que ellas puedan ser trabadas, o bien impide que ellas puedan
ser continuadas cuando luego de iniciadas el tribunal competente lo otorga. Sin
embargo, los efectos que él produce no son absolutos, ya que no constituye
obstáculo a las medidas conservatorias (Art. 126 de la Ley Nº 834 del 15 de julio
de 1978), aunque sí a las ejecutorias.

Haremos, pues, el análisis de este tema tomando en cuenta en consideración la

naturaleza ejecutoria o conservatoria de los embargos, según se desprende para
el caso objeto de este capítulo de los Artículos 1244 y 2212 del Código Civil y de
los Artículos 123 a 126 de la Ley Nº 834 del 15 de julio de 1978.

En la interpretación de las normas que lo rigen deberá tomarse en cuenta que:

a) El oficio del juez es el de definir las obligaciones legales o convencionales que
están a cargo de las partes, de constreñirlas a respetarlas, de obligarlas a cumplir
sus palabras, pero nunca desligarlas, en razón de que el legislador se reserva
para sí la facultad de modificar las obligaciones de las partes o de invitar al juez a
hacerlo, ya que sería extremadamente peligroso dejar el contrato a la discreción
del juez, el que interviniendo en la ejecución de la convención con su sentimiento
personal de la equidad o del interés general podría arruinar el contrato y poner en
peligro la economía entera, destruyendo de esta manera la seguridad en las
relaciones contractuales. De igual manera la protección del deudor, del acreedor o
del interés general no justifican la intervención del juez sino en los dominios donde
el legislador de manera excepcional los ha previsto

b) Uno de los casos excepcionales en que el legislador da al juez el poder de

intervenir en la esfera de lo acordado por las partes, está previsto que en el
Artículo 1244 del Código civil, según el cual El deudor no puede obligar al
acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque sea divisible. Los jueces
pueden, sin embargo, en consideración a la posición del deudor, y usando de este
poder con mucha discreción, acordar plazos moderados para el pago, y sobreseer
en las ejecuciones de apremio, quedando todo en el mismo estado”.

Por lo que siendo el plazo de gracia el diferimiento temporal de la fecha del

cumplimiento de la obligación por parte del juez y en violación a lo acordado por
las partes, los tribunales deben usarlo con gran discreción y cautela; sin excesos y
con sujeción a las restricciones que la propia ley establece, ya que tratándose de
una facultad excepcional concedida al juez no hay oportunidad a hacer de ella una
interpretación extensiva (Cas. 18 de junio de 1924, B. J.

Examinamos a continuación: el tribunal competente para otorgar el plazo de gracia

(A); condiciones a qué está sometido su otorgamiento (B); efectos del plazo de
gracia (C).

A) Tribunal competente para otorgar el plazo de gracia. El plazo de gracia es una

medida de carácter judicial, por lo que se requiere siempre la intervención de un
tribunal para que lo otorgue y establezca las condiciones bajo las cuales se regirá.

Territorialmente, el tribunal competente es el del domicilio del demandado, que no

es otro, en principio, que el del domicilio del acreedor (Art. 59 del C. de Proc. Civ.),
cuando la solicitud es introducida por acción principal (Cas. 22 de diciembre de
1938, B. J. 341, P. 935, 936). Compete, por el contrario, al tribunal del domicilio del
deudor demandado cuando él ha sido solicitado de manera incidental, en el curso
de una demanda principal llevada contra éste.

Resulta diferente y corresponderá, por tanto, conocer de tal solicitud a otro

tribunal, cuando para la ejecución de las obligaciones las partes han hecho
elección de domicilio por ante una jurisdicción diferente a la que le corresponde o
cuando el proceso en el cual se inyecta la solicitud está siendo conocida por una
jurisdicción distinta a las señaladas.
En razón de la materia, y según las circunstancias, la solicitud del plazo de gracia
corresponde a cuatro tribunales diferentes:

a) al Juzgado de Primera Instancia, en atribuciones civiles, cuando la solicitud es

llevada por vía principal, por tratarse de una acción no atribuida de manera
expresa a ningún otro tribunal (Art. 45 de la Ley Nº 821 de noviembre de 1927);

b) al tribunal apoderado de la acción principal, cuando la solicitud es hecha de

manera incidental. Así resulta, principalmente, cuando se aplica el Artículo 123 de
la Ley Nº 834 del 15 de julio de 1978;

c) al tribunal apoderado del conocimiento, ya de un incidente en curso de la

ejecución de un embargo, ya de una demanda en validez de un embargo
conservatorio, por aplicación del principio procedimental según el cual el juez de la
acción es el juez de la excepción.
;
Efectos del plazo de gracia. En los efectos del plazo de gracia volvemos a
encontrarnos con la diferencia entre las medidas propiamente ejecutorias y las
medidas propiamente ejecutorias y las medidas conservatorias. Mientras las
primeras no son posibles durante el plazo otorgado al deudor, las segundas son
posibles, de acuerdo a lo que dispone el Artículo 126 de la Ley Nº 834 de julio de
1978.

a) A partir de la sentencia que concede el plazo de gracia, cuando ella es

contradictoria o a partir de la notificación en los demás casos (Art. 124 de la Ley
Nº 834 del 15 de julio de 1978), no puede trabarse ningún acto ejecutorio. Así
resulta aun en el caso en que el acreedor posee un título ejecutorio, porque la
fuerza ejecutoria queda suspendida mientras dure, n principio, el plazo otorgado
por la decisión.

Al permitir a los jueces conceder plazos de gracia en las circunstancias y

condiciones previstas con gran rigurosidad, el legislador sacrifica el interés del
acreedor bajo la inspiración de una consideración social de humanidad a favor del
deudor, por lo que todo acto de ejecución hecho dentro del plazo de gracia está
afectado de nulidad absoluta. Ha de estimarse que la ejecución ha sido hecha sin
título y en violación a las disposiciones consideradas de orden público (Véase:
Cas. 30 de mayo de 1935, B. J. 298, P. 180).

Los efectos, sin embargo, no son absolutos por lo que si bien no puede exigirse el
pago de la deuda dentro del período de gracia, la misma se mantiene y en
consecuencia, ella produce intereses moratorios. De la misma manera, el
mandamiento de pago se que haya notificado con anterioridad a la sentencia que
otorga el plazo y cuyo término haya vencido, puede servir de base a una ejecución
hecha luego de que ha vencido el plazo de gracia, ya que el efecto suspensivo de
éste no aniquila los actos y los efectos que éstos hayan producido con
anterioridad. No resulta de igual manera con el mandamiento de pago notificado
dentro del período de gracia, en el cual queda afectado de nulidad por haber sido
hecho en base a una deuda no exigible. La nulidad es aún más rigurosa cuando
se trata de un mandamiento de pago que vale embargo, como ocurre con aquel
que se notifica en aplicación del Artículo 149 de la Ley Nº 6186 del 12 de febrero
de 1963.

La ausencia de efectos absolutos del plazo de gracia también se manifiesta en

relación a los otros acreedores del mismo deudor.
Ellos no se ven afectados por el plazo de gracia y por tanto pueden ejecutar sus
créditos, de la misma manera que puede hacerlo el mismo acreedor afectado por
el plazo de gracia en relación con otros créditos no tocados por la decisión judicial.

b) De acuerdo con el Artículo 126 de la Ley Nº 834 del 15 de julio de 1978 “El
plazo no constituye obstáculo a las medidas conservatorias” pese a él, la deuda y
el título se mantienen por lo que si el acreedor no puede ciertamente ejecutar, no
es menos cierto que él puede tomar todas las medidas conservatorias (mobiliarias
e inmobiliarias) necesarias para preservar las garantías que permitan el cobro de
su crédito, una vez desaparezcan los efectos del plazo de gracia; éste no puede
ser utilizado por el deudor como un medio para insolventarse, ya que el mismo
legislador ha consagrado que pierde el beneficio del plazo de gracia, el deudor
que, por su hecho, haya disminuido las garantías que había dado por contrato a su
acreedor (Art. 125 de la Ley 834 del 15 de julio de 1978).
 CONCLUSIONES

Antes de hablar de la historia del Embargo Inmobiliario, se debe significar que este
puede ser definido como el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores
indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente
enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares.

El embargo inmobiliario conocido como el procedimiento en virtud del cual él o los

acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor,
previamente enajenado a su favor por medio de hipotecas o contratos similares.
Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el
acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su
deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los
inmuebles embargados.

A este respecto el Código Civil nos dice: El Embargo Inmobiliario es el que el

acreedor puede practicar sobre los muebles corporales de su deudor que se
encuentren en posesión de éste. En cambio, cuando los muebles corporales se
encuentran en poder de terceros, el acreedor, debe, en principio, recurrir al
embargo retentivo (Art. 557 y S.) Así ocurre, por ejemplo, con las cosas confiadas
a un empresario de transportes para ser transportadas.

El conocimiento del tema nos resulta de gran aporte como profesionales del
derecho, porque a medida que conocemos a fondo los incidentes del embargo
inmobiliario en esa misma medida se llevará a cabo con éxito una litis surgida al
respecto.

En ese sentido, nos motiva también el conocimiento del Tribunal apoderado del
embargo, así como de la rápidez del procedimiento estipulado en el artículo 718
del Código de Procedimiento Civil “La Demanda se establece mediante el simple
acto de abogado a abogado”.
Es innegable que existen diversas vías que le permiten al acreedor cobrar la
acreencia de forma expedita y rápida, sin embargo, las continuas modificaciones
de las leyes y la puesta en vigencia de otras, en ocasiones dificultan lo que son los
procedimientos legales para la ejecución del cobro compulsivo, por lo que se ha
puesto en manos de los abogados el embargo inmobiliario.

En tanto que las vías de recursos están puesta a disposición del acreedor una
serie de elementos de carácter procesales dentro de los cuales se pueden
mencionar los embargos, que si bien es cierto se constituyen en una vía de
recursos, no menos cierto es que la ejecución de los mismos pueden resultar en
ocasiones dificultosas producto de los incidentes mismos y del proceso en sentido
general.

De aquí que se puede decir el embargo inmobiliario, se constituye en una medida

fundamental para garantizar que el deudor pueda solventar su obligación y
contribuir a la efectividad del cobro por parte del acreedor y como forma de
garantía jurídica de la acreencia. En síntesis se investigó todo lo concerniente al
tema, porque amén de que es el trabajo a presentar, el manejo del mismo, el
dominio de las vías de recursos entre otros resulta imprescindible como
herramienta del abogado en ejercicio.

El proceso se inicia con un mandamiento de pago notificado a la persona o en su

domicilio, el plazo para proceder a embargar es de 15 días, si el deudor no paga
dentro de los 15 días especificados, el persiguiente tendrá el derecho de embargar
y el mandamiento de pago se convertirá en acta de embargo. El mandamiento de
pago se constituirá en acta de embargo y denuncia al mismo tiempo.

Dentro de los veinte días de su fecha, el mandamiento de pago deberá inscribirse

en la conservaduría de hipotecas, o en el registrador de títulos, si el inmueble es
registrado. Si se trata de bienes ubicados en más de un distrito judicial, cada
inscripción deberá efectuarse dentro de los días que siguen a la última inscripción.
Pasados los plazos de 15 días para el mandamiento de pago y de 20 (corren
juntos) para la inscripción de este como hipoteca, se procederá a la redacción de
un pliego de condiciones. Los plazos antes mencionados corren juntos.

Si el persiguiente así lo deseare, el juez de 1ra instancia, actuando como juez de

los reherimientos, nombrara un nuevo guardián. De no ser así el embargado
mantendrá la posesión de la cosa hasta la venta. El pliego de condiciones deberá
depositarse dentro de los 10 días, que siguen a los plazos anteriores. Este pliego
se depositara por ante la secretaria del tribunal de 1ra instancia del lugar donde se
encuentre el inmueble embargado.

En caso de que la falsa subasta sea perseguida simultáneamente por varios

interesados, se da preferencia al que ha actuado más rápidamente.
Este incidente de embargo de naves debe ser llevado por ante el tribunal que
pronunció la adjudicación, y puede ser empleado contra cualquier persona sujeta a
la acción resolutoria. El artículo 62 de la ley No.603 prescribe que en caso de falsa
subasta se procederá a la reventa y adjudicación de la nave, tres días después de
una nueva publicación y edicto único.

En este procedimiento, se eluden algunas reglas del embargo, haciéndolo más

simple, especialmente las relativas a la venta, la cual deberá hacerse ante el
tribunal, o ante notario, mediante la tramitación prescrita para las ventas de
inmuebles pertenecientes a menores.
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