08/08/2018 Novo alerta de bolha especulativa imobiliária em Portugal | Habitação | PÚBLICO

HABITAÇÃO

Novo alerta de bolha especulativa

imobiliária em Portugal
Banco de Portugal já tinha alertado para as subidas de preços e FMI
tinha mostrado preocupações com o que estava a acontecer em
algumas áreas do país. Agora os cálculos do instituto alemão DIW
apontam para a existência de uma bolha especulativa em Portugal.

SÉRGIO ANÍBAL • 8 de Agosto de 2018, 6:30

PAULO PIMENTA

Depois dos avisos do Banco de Portugal e do

FMI, é a vez do instituto alemão de
investigação económica DIW alertar que, em
Portugal, se está neste momento a criar uma
bolha especulativa nos preços do imobiliário,
acompanhando uma tendência que se verifica
em vários outros países europeus e da América
do Norte.

O estudo, divulgado na semana passada pelo

DIW, procura avaliar se, passados quase 10
anos sobre a declaração de falência do Lehman
Brothers (o momento crucial na crise
provocada pelo rebentamento da bolha
imobiliária nos Estados Unidos da América), já

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se está novamente a assistir a uma subida dos

preços dos imóveis capazes de vir a provocar
desequilíbrios preocupantes nos mercados.

A análise é feita com base nos dados da OCDE

para uma série de países industrializados e usa,
como indicador base para avaliar se existe ou
não uma bolha especulativa, a relação entre o
valor das rendas e o preço dos imóveis. Se o
preço a que são feitas as transacções começar,
de forma muito acentuada, a subir mais rápido
do que o valor das rendas, abandonando o
nível de equilíbrio, considera-se que se pode
estar a entrar numa situação insustentável.
Para além disso, os economistas do DIW levam
em conta ainda outros indicadores, como o
nível das taxas de juro, o crescimento da
economia ou o crescimento da população, para
os quais existem correlações históricas
significativas com a ocorrência de bolhas
especulativas imobiliárias.

Em relação a Portugal, um dos 20 países

analisados por este estudo, os autores
identificam a formação de uma bolha
especulativa, um fenómeno que se começou a
sentir em 2016 e permaneceu em 2017. O que
isto significa é que, de acordo com a análise do
DIW, se tem vindo a assistir a uma subida de
preços dos activos imobiliários que não é
justificada por um aumento do rendimento que
é possível actualmente retirar deles através das
rendas. Quem está disposto a pagar estes
preços mais altos está, por isso, a especular
relativamente a subidas futuras das rendas ou
dos próprios preços dos imóveis.

Portugal não está sozinho. Numa parte

significativa dos países analisados detectam-se
também bolhas no mercado imobiliário, o que
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leva os autores a afirmar que “dez anos depois

da crise financeira, a dinâmica dos preços em
diversos países é provocada por um
comportamento de investimento especulativo”.
Estados Unidos, também desde 2016;
Alemanha e Reino Unido, desde 2015; e Suécia,
há já duas décadas, estão entre os outros países
assinalados.

Em relação a Portugal, o estudo assinala que

está entre os países em que as bolhas
imobiliárias têm sido, nas últimas décadas,
“acontecimentos relativamente raros”. Usando
a mesma análise para o passado, desde 1992
(ano a partir do qual há dados disponíveis para
Portugal), o país viveu apenas outro período de
formação de uma bolha especulativa, entre
1998 e 2001.

PÚBLICO -

Esses foram anos de forte crescimento da

economia portuguesa e de aumento acelerado
do crédito concedido para a compra de casa,
fenómenos relacionados com a descida das
taxas de juro trazida pela adesão do país ao
euro. A partir de 2002, o país entrou numa fase
prolongada de crescimento lento, crises
orçamentais e, mais tarde, crises graves no
sector financeiro.

Desde a crise financeira internacional, e

principalmente com a crise que levou à
chegada da troika, registou-se em Portugal
uma forte quebra na concessão do crédito, um
indicador que apenas nos últimos anos voltou a
recuperar, embora de forma ainda moderada.

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Por isso, entre a bolha especulativa do final do

século passado e início deste século e a bolha
que actualmente é detectada, existem muitas
diferenças na forma como foram criadas.
Enquanto no passado, o aumento de preços
resultou essencialmente de um aumento da
procura relacionado com o acesso ao crédito
para compra de habitação, agora esse factor
apenas explica uma parte daquilo que está a
acontecer.

Depois de o mercado imobiliário ter batido no

fundo em 2013, é consensual que a actual
subida de preços, com uma forte aceleração
nos últimos dois anos, está em larga medida
relacionada com um aumento da procura por
parte de investidores (nacionais e
internacionais) que procuram aproveitar o
aumento exponencial do número de turistas a
utilizarem o alojamento local. Para além disso,
políticas públicas como a entrega de vistos gold
a estrangeiros que invistam em imobiliário ou a
criação de um regime fiscal extremamente
favorável para residentes não-habituais
contribuíram também para aumentar a
procura de imóveis.

É por causa destes factores que as subidas de

preços, embora sentidas de uma forma geral
em todo o país, são mais fortes nos grandes
centros urbanos (Lisboa e Porto em particular)
e, mesmo dentro de cada cidade, em
determinadas áreas mais atraentes para os
investidores estrangeiros e mais adaptadas ao
negócio do alojamento local.

PÚBLICO -

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De acordo com os dados publicados no final do

mês de Julho pelo Instituto Nacional de
Estatística, Porto e Lisboa foram as cidades
onde se registaram, no primeiro trimestre
deste ano, maiores subidas em termos
homólogos nos preços por metro quadrado das
habitações: 22,4% e 20,4%, respectivamente. E
em algumas freguesias, as subidas de preços
face ao ano passado ascendem aos 40%.

É notória uma aceleração da subida de preços.

No primeiro trimestre de 2017, a variação
homóloga era de apenas 3,3% no Porto e de
14,3% em Lisboa.

Para além destes focos de subidas de preços, é

possível verificar que a tendência se sente um
pouco por todo o país, mas de forma bem mais
moderada. Segundo o INE, a subida de preços
do metro quadrado em Portugal foi em média
de 7,8% no primeiro trimestre de 2018, sendo
que este valor estava nos 6,1% no primeiro
trimestre de 2017.

No estudo realizado pelo DIW, a análise é feita

a todo o país, não apenas às grandes cidades.

PÚBLICO -

Perante estes números, não surpreende que se

tenham começado a ouvir diversos avisos em
relação a eventuais desequilíbrios que se
possam estar a criar no mercado imobiliário
português.

Se em Dezembro de 2017 o Banco de Portugal

dizia não ver sinais de grande preocupação em
relação ao que estava a acontecer, ao mesmo
tempo decidiu recomendar aos bancos maiores

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exigências na avaliação do devedor quando

aceita emprestar dinheiro, nomeadamente
limites na taxa de esforço e nas maturidades, E,
no boletim económico publicado em Junho
deste ano, já alertou que "na segunda metade
de 2017 começaram a existir sinais de alguma
sobrevalorização dos preços do mercado
imobiliário residencial em Portugal", dizendo
que esse fenómeno reflectia "o forte aumento
do turismo e da procura por parte de não
residentes".

Por seu lado, o Fundo Monetário Internacional

(FMI) defendia em Maio, numa análise à
situação dos bancos portugueses, que “os
preços crescentes na habitação devem
continuar a ser monitorizados, dada a
importância das hipotecas nos balanços dos
bancos”. E, em Julho, alertava que, “em
algumas áreas em Portugal”, “desencontros
entre a oferta e a procura estão a conduzir a
uma forte apreciação dos activos imobiliários
residenciais e comerciais”.

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