Cara Cepat Melunasi KPR BTN

Masih bimbang bagaimana caranya bisa segera lepas dari jerat utang KPR (khususnya
konvensional)? Di bawah ini akan saya sajikan beberapa alternatif yang bisa membuat Anda
berhemat sampai 64% dari Total Bunga dan 33% lebih cepat dari jadwal yang seharusnya.
Kita akan menggunakan kombinasi dari 4 fitur di bawah ini dalam rangka mewujudkan tujuan di
atas:

1. Tabungan Tetap
2. Angsuran Ekstra Berkala
3. Take Over ke Bank Syariah
4. Pelunasan Dipercepat

Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode
pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah standard yaitu mengurangi pokok kredit
sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan. Ingat pada KPR
Bank Konvensional (khususnya BTN) berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan
anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di
dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok dan bunga.
Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika
anda mengajukan kredit sebesar 136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun
pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x 136.500.000 = 16.380.000!
Perhatikan ilustrasi berikut:

 Pengajuan Kredit : 136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan)

 Cicilan Tetap Bulanan : 2.013.200
 Total Cicilan : 2.013.200 x 120 = 241.584.000
 Total Bunga : 241.584.000 – 136.500.000 = 105.084.000

Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga
15.58% dari yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang baru berkurang
7.778.400 saja, sangat-sangat kecil dari total cicilan setahun yang 24.158.400 atau hanya setara
32.19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank.
Anda merasa tidak adil? Wajar, tapi inilah konsekuensi dari menyepakati perjanjian kredit
dengan sistem anuitas.
Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode
penghitungan:

 Pengajuan Kredit : 136.500.000 (margin 7.57%, selama 120 bulan)

 Keuntungan Bank : 7.57% x 10 x 136.500.000 = 103.330.500
 Total Pembiayaan : 136.500.000 + 103.330.500 = 239.830.500
 Cicilan Bulanan : Total Pembiayaan / 120 = 1,998,587
Catatan : Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang
berlaku di BNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:

 15 tahun : 8.91%
 10 tahun : 7.57%
 5 tahun : 6.24%
 3 tahun : 6.10%

Kerugian dari KPR Syariah adalah, pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan
mengurangi nominal dari Total Pembiayaan. Jadi seberapa cepat pun anda membayar dan
seberapa banyak pun anda melakukan angsuran ekstra, tetap saja anda akan membayarkan
sebanyak total 239.830.500 kepada bank.
Mengakali Porsi Bunga
Berikut adalah beberapa alternatif yang bisa anda coba untuk mengakali hal diatas. Tujuan kita
kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bank entah itu
dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah).
Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkan
Tabungan Tetap. Pada dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa
mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung. Dalam masalah KPR ini
biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan
tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% – 15% dari penghasilan untuk
menabung. Nah akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan
KPR.
Nah sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan anda punya penghasilan 10.000.000
sebulan. Jika anda peserta KPR anda bisa mencicil sampai maksimum 4.000.000 per bulan. Atau
setahunnya adalah 48.000.000. Dari paparan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama,
hanya 32.19% dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, „sisanya‟ yang 67.81% adalah
bunga. Sekarang bayangkan jika dana yang 4.000.000 perbulan itu anda bagi dua, 2.000.000
untuk cicilan KPR, 2.000.000 nya lagi anda alokasikan kepada Tabungan Tetap. Secara teori
pada tahun pertama ini saja posisi keuangan anda menjadi:

 Telah mencicil KPR sebanyak 24.000.000 ( pokok 7.725.600, bunga 16.274.400)

 Punya Tabungan sebanyak 24.000.000 yang bisa digunakan untuk mengurangi pokok
kredit

Artinya anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang anda bayar telah
berubah menjadi hanya 33.90% dari uang yang anda keluarkan setahun. Penghematan yang luar
biasa!
Menggunakan Tabungan Tetap
Sekarang anda telah punya tabungan tetap (plus keuntungan bagi hasilnya). Bagaimana cara
menggunakan dana ini secara efektif? Berikut beberapa alternatif:

1. Jika akumulasi tabungan tetap anda ini cukup banyak dan ada tambahan penghasilan
lain, anda bisa melunasi sebagian pokok kredit di Bank Konvensional, kemudian sisanya
 anda take over ke Bank Syariah dengan jangka waktu yang pendek dan margin yang
rendah. Contoh: jika setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak
80.000.000 anda bisa take over ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan
margin 6.10%, BNI Syariah hanya mengambil keuntungan 12.200.000 saja. Lumayan
hemat. Catatan : anda harus mencicil sejumlah 3.073.333 per bulan selama 30 bulan
kedepan, kemudian LUNAS! Jangan lupa ada biaya-biaya yang muncul dalam proses
take over ini seperti biaya notaris, asuransi, administrasi dll.
2. Jika akumulasi tabungan tetap dan tambahan penghasilan lain cukup untuk melunasi
pokok kredit anda di BTN, anda bisa melunasi sekalian pada saat ini. Catatan : anda akan
dikenakan biaya penalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.
3. Lakukan Angsuran Ekstra secara berkala. Angsuran Ekstra adalah fasilitas yang
disediakan BTN menyimpang dari skema pembayaran cicilan biasa. Angsuran Ekstra ini
dapat digunakan untuk mengurangi pokok kredit dengan syarat :

 Telah membayar cicilan KPR minimal 12 bulan

 Jumlah angsuran ekstra minimal 5x cicilan bulanan

Supaya efektif, lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban cicilan
KPR anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini tidak digunakan bank untuk
membayar bunga bulan tersebut.
Studi Kasus

 Pengajuan KPR : 140.000.000

 Periode : 10 tahun (120 bulan)
 Suku Bunga : 12.5% pa
 Cicilan KPR : 2.049.266
 Total Cicilan KPR : 120 x 2.049.266 = 245.911.920
 Keuntungan Bank : 245.911.920 – 140.000.000 = 105.911.920

Kita akan mengubah skema awal ini dengan menerapkan tips pada poin #3. Asumsi nasabah
KPR ini memiliki penghasilan tetap 10.000.000 per bulan dan sanggup menabung 2.000.000 per
bulan di luar angsuran KPR:

 Bulan ke- 12, sisa pokok kredit = 140.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 17.500.000) =
132.908.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 22.908.808 sehingga sisa pokok
kredit tinggal 110.000.000 saja
 Bulan ke- 24, sisa pokok kredit = 110.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 13.750.000) =
99.158.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.158.808 sehingga sisa pokok
kredit tinggal 75.000.000 saja
 Bulan ke- 36, sisa pokok kredit = 75.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 9.375.000) =
59.783.808. Lakukan angsuran ekstra saat ini sebanyak 24.783.808 sehingga sisa pokok
kredit tinggal 35.000.000 saja
 Bulan ke- 48, sisa pokok kredit = 35.000.000 – ((12 x 2.049.266) – 4.375.000) =
14.783.808. Lakukan pelunasan dipercepat saat ini sebanyak 14.783.808 anda akan
dikenakan biaya penalti sebesar 147.838 pada saat ini. Selesai.
Lihat perbedaannya:

 Masa cicilan anda berkurang dari 120 bulan menjadi 48 bulan

 Keuntungan Bank berkurang menjadi 17.500.000 + 13.750.000 + 9.375.000 + 4.375.000
+ 147.838 = 45.147.838 dari yang seharusnya 105.911.920. Anda baru saja membukukan
keuntungan sebesar 60.764.082! Ini uang halal dan sah milik anda
 Anda masih punya sisa tabungan tetap sebesar 9.068.354

Skema diatas masih bisa anda buat lebih menguntungkan lagi dengan cara:

 Melakukan pembayaran angsuran ekstra setiap 5 bulan, karena minimal pembayaran

adalah 5x cicilan bulanan. Dengan cara ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih
sering.
 Menabung di atas jumlah tabungan tetap menurut skema diatas. Karena pada teorinya
anda masih bisa menabung 10%-15% lagi dari penghasilan bulanan anda. Dengan cara
ini anda bisa membayar angsuran ekstra lebih besar.

Berikut adalah ilustrasi KPR dengan pengajuan kredit 150juta dalam masa 10 tahun. Lihat apa
yang terjadi setelah pembayaran angsuran ekstra berkala.
Contoh Untuk Pengajuan Kredit 150 juta
Catatan : Rumus Cicilan KPR Anuitas adalah:
(A*B)/(1-(1/(1+B)^C))
Dimana : A adalah Pengajuan KPR, B adalah Suku Bunga/12, C adalah periode angsuran dalam
bulan.

Sistem Perhitungan Bunga KPR

Ada beberapa sistem perhitungan bunga KPR: flat, anuitas, dan efektif. Dalam sistem apapun nominal
cicilan (pokok utang + bunga) setiap bulan sama sampai akhir periode KPR. Yang berbeda hanya porsi
angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Selain itu nominal cicilan dalam sistem anuitas dan efektif bisa
berubah (naik atau turun) bila terjadi perubahan bunga pasar. Anda perlu memahaminya untuk
mengetahui KPR dengan sistem bunga seperti apa yang cocok untuk Anda.

Sistem flat
Dalam sistem bunga flat porsi angsuran pokok+bunga dalam cicilan setiap bulan flat (sama) selama
periode KPR, tanpa terpengaruh perubahan bunga pasar (kecuali bunga pasar berubah sangat ekstrim).
Karena itu bunga KPR dengan sistem flat terlihat jauh lebih rendah dibanding bunga KPR dengan sistem
anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15 – 17 persen, bunga flat hanya 8 - 9 persen.
Contoh, Anda mengambil KPR Rp100 juta, periode tiga tahun (36 bulan), bunga 8,5 persen, maka
angsuran pokok menurut sistem flat = Rp100 juta : 36 = Rp2.777.780, sedangkan angsuran bunga (Rp100
juta x 8,5%) : 12 = Rp708.334. Dengan demikian cicilan KPR Anda = Rp2.777.780 + Rp708.334 =
Rp3.486.114/bulan. Total bunga yang harus dibayar selama 36 bulan mencapai Rp25.500.024. Cicilan
harus dituntaskan hingga habis masa KPR. Percepatan pelunasan dikenai penalti.

Bunga flat banyak diterapkan pada kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah jarang dipakai. KPR
dengan bunga flat cocok untuk yang berpenghasilan tetap, sebaiknya diambil saat bunga pasar
cenderung bergejolak dan periodenya dibatasi 3 – 6 tahun.

Sistem anuitas
Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir masa KPR. Yang berubah nilai
angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Perubahan berlangsung setiap tahun (annual) meskipun saldo
pokok utang (KPR) berkurang setiap bulan. Jadi, cicilan dihitung dari faktor bunga yang terdapat dalam
tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan.

Misalnya, Anda mengambil KPR Rp100 juta, bunga 15 persen, periode 36 bulan. Menurut sistem anuitas
cicilan yang harus dibayar pada tahun pertama adalah Rp3.649.808/bulan. Yaitu utang pokok
Rp2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel). Total bunga yang Anda bayar selama 36 bulan
berdasarkan contoh di atas adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar. Kalau
bunga pasar berubah, cicilan juga akan berubah. Perubahan dilakukan setelah bank memberlakukan
bunga baru. Jadi, cicilan KPR Anda berikutnya tidak sama lagi dengan sebelumnya.

Sistem efektif
Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan, sehingga
tiap bulan bunga yang dibayar berubah sesuai perubahan saldo KPR. Total bunga yang dibayar nasabah
selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang sama, lebih kecil daripada sistem anuitas
(lihat tabel).

Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan terhadap
fluktuasi bunga pasar. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR bulan berikutnya langsung ikut naik. Banyak
bank menawarkan KPR dengan bunga efektif fixed (tidak berubah) selama jangka waktu tertentu untuk
mengeliminir kelemahan itu.
Pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif, terutama yang berjangka di atas lima tahun, porsi
angsuran pokok pada tahun-tahun pertama amat kecil, sementara porsi angsuran bunga sangat besar.
Setelah pertengahan periode KPR, komposisinya mulai terbalik, porsi angsuran bunga mengecil, porsi
angsuran pokok membesar.

Sebab itu percepatan pelunasan pada KPR dengan sistem anuitas dan efektif tidak dikenai pinalti, karena
bank sudah meraup pendapatan bunga besar pada tahun-tahun pertama. KPR dengan sistem anuitas
dan efektif paling banyak dipakai bank saat ini, karena bisa mengakomodasi kebutuhan konsumen
berpendapatan tetap dan fleksibel seperti PNS, karyawan, pedagang, dan profesional.

Contoh Sistem Perhitungan Bunga KPR

Plafon KPR : Rp100 juta

Periode : 36 bulan

Bunga : 15 persen

Anuitas

Cicilan ke Saldo KPR Angsuran pokok Angsuran bunga Cicilan/bulan

0 100.000.000 0 0 0
1 97.600.000 2.399.808 1.250.000 3.649.808
2 95.600.000 2.399.808 1.250.000 3.649.808
3 – 12 sama sama sama
13 68.442.525 2.759.779 890.003 3.649.808
14 65.682.745 2.759.779 890.003 3.649.808
15 – 24 sama sama sama
25 3.491.121 3.173.746 476.062 3.649.808
26 – 35 sama sama sama
36 0 3.173.746 476.062 3.649.808

Total 100.000.000 31.393.089 131.393.089

Efektif
Cicilan ke Saldo KPR Angsuran pokok Angsuran bunga Cicilan/Bulan

0 100.000.000 0 0 0
1 97.783.467 2.216.533 1.250.000 3.466.533
2 97.783.467 2.244.240 1.222.293 3.466.533
3 2.300.696 1.165.837 3.466.533
dst
34 6.805.198 3.339.722 126.811 3.466.533
3.423.730 3.381.468 1.222.293 3.466.533
0 3.423.730 42.797 3.466.533

Total 100.000.000 24.795.181 124.795.181

Pengen tau Bunga Bank, Bunga Flat, Bunga Efektif, Bunga Anuitas, Fixed &
Floating & Tips Meminjam Uang (Kredit) di Bank

Hmm,, belajar berbagi pengalaman&ilmu soal bank-bank yuk,, ^_^

Siapa tau ane, ente, or lainnya mau pake jasa perbankan untuk buka usahanya or
untuk keperluan yang lainnya,,
Informasi ini didapat dari beberapa sumber,, ane jg masih blajar mencari informasi yg
lengkap mengenai ini,, siapa tau kita bias berbagi ilmunya,, ^_^
Coz ane jg pernah kuliah ilmu Ekonomi Teknik tapi masih blm ngarti-ngarti juga,,
pusing,,he2,,,
Sistem Bunga Flat, Efektif, Fixed &Floating

Banyak orang yang tidak berkecimpung dalam bidang keuangan yang

bingung membedakan sistem bunga flat dan efektif. Bahkan seringkali rancu
mencampuradukkan dengan istilah fixed dan floating. Tulisan singkat ini
semoga bisa membantu.

SISTEM BUNGA FLAT

Bunga Flat adalah sistem perhitungan suku bunga yang besarannya

mengacu pada pokok hutang awal. Biasanya diterapkan untuk kredit barang
konsumsi seperti handphone, home appliances, mobil atau kredit tanpa
agunan (KTA). Dengan menggunakan sistem bunga flat ini maka porsi
bunga dan pokok dalam angsuran bulanan akan tetap sama. Misalnya
besarnya angsuran adalah satu juta rupiah dengan komposisi porsi pokok
750 ribu dan bunga 250 ribu. Maka, sejak angsuran pertama hingga terakhir
porsinya akan tetap sama.

Untuk menghitung besarnya angsuran dengan menggunakan sistem bunga

flat ini sebenarnya cukup sederhana, misalnya jika kita hendak membeli
mobil seharga IDR 150 juta, maka:

a. Harga mobil itu IDR 150 juta,

b. DP 20%, maka pokok hutang menjadi IDR 120 juta.
c. Ambil contoh saja bunganya 5% flat per tahun
d. Tenor pinjaman tiga tahun

angsuran per bulannya menjadi:

= (120 juta + (120 juta X 5% X 3))/36 bulan
= 138 juta / 36 bulan
= IDR 3.833.334

Di dalam angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu terdapat porsi pokok sebesar
IDR 3.333.334 dan bunga sebesar IDR 500.000. Dengan demikian jika kita
hendak melakukan early repayment atau pelunasan awal, tinggal dihitung
saja, kita sudah berapa kali kita membayar angsuran dan dikalikan jumlah
porsi pokok hutang itu.

SISTEM BUNGA EFEKTIF

Sistem bunga efektif adalah kebalikan dari sistem bunga flat, yaitu porsi
bunga dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Sehingga porsi bunga dan
pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran
per bulannya tetap sama. Sistem bunga efektif ini biasanya diterapkan untuk
pinjaman jangka panjang semisal KPR atau kredit investasi.

Dalam sistem bunga efektif ini, porsi bunga di masa-masa awal kredit akan
sangat besar di salam angsuran perbulannya, sehingga pokok hutang akan
sangat sedikit berkurang. Jika kita hendak melakukan pelunasan awal maka
jumlah pokok hutang akan masih sangat besar meski kita merasa telah
membayar angsuran yang jika ditotal jumlahnya cukup besar.

Jika dibandingkan kedua sistem bunga itu, maka masing-masing memiliki

kelebihan dan kelemahan. Kelebihan sistem bunga flat adalah jika kita
hendak melakukan pelunasan awal, maka porsi pokok hutang yang
berkurang cukup sebanding dengan jumlah uang yang telah kita angsur.
Namun kelemahannya, bunga itu cukup besar karena dihitung dari pokok
hutang awal.

Sistem bunga efektif akan lebih berguna untuk pinjaman jangka panjang
yang tidak buru-buru dilunasi di tengah jalan, karena jika kita
membandingkan nominal bunga yang kita bayarkan, jauh lebih kecil dari
sistem bunga flat.

Berdasarkan hitung-hitungan kasar saya, nominal yang dihasilkan

perhitungan suku bunga flat kira-kira hampir dua kali suku bunga efektif;
misalnya kredit dengan bunga 5% flat itu kira-kira sama dengan kredit 10%
bunga efektif.

Dengan mengambil contoh kredit mobil di atas, maka sebenarnya besarnya

angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu jika menggunakan metode perhitungan
bunga efektif, maka bunga yang dikenakan pada debitur itu sekitar 10%.
Sedangkan jika kita menggunakan sistem efekti dengan tingkat suku bunga
5%, maka besarnya angsuran hanya IDR 3.596.508.

FIXED VS FLOATING

Sesuai dengan namanya, suku bunga fixed artinya suku bunga itu bersifat
tetap selama periode tertentu atau bahkan selama masa kredit,
sedangankan suku bunga floating, artinya bunga dapat berubah sewaktu-
waktu tergantung kondisi pasar.

Jadi jika membandingkan maka flat >< efektif dan fixed >< floating.
Biasanya terdapat kombinasi, yaitu flat-fixed, artinya bunganya pakai sistem
flat dan bersifat tetap selama masa kredit; dan efektif-floating, yaitu
menggunakan sistem bunga efektif dan besaran bunga bisa berubah
tergantung kondisi pasar finansial.
Contoh Perhitungan Bunga Kredit Flat, Efektif, dan Anuitas

Misalkan Anda mengambil kredit di bank sebesar Rp 12 juta dengan masa

cicilan 12 bulan dan bank menggunakan sistem bunga tetap. Contoh
perhitungan berikut menggunakan bunga flat 6%, bunga efektif 12%, dan
bunga anuitas sebesar 12%.
------------------------------------------------------------------------------

Bunga Flat

Rumus:

total Bunga = P x I x N
bunga perbulan = total bunga / B
besar angsuran = (P + total bunga) / B

* P : Pokok kredit
* I : Suku bunga per tahun
* N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun
* B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan

Perhitungan Bunga Flat :

Total Bunga = Rp 12.000.000 × 0,06 × 1 = Rp 720.000

Bunga per BUlan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000
Besar Angsuran = (Rp 12.000.000+Rp 720.000 ) / 12 = Rp 1.060.000
------------------------------------------------------------------------------

Bunga Efektif

Rumus : Bunga per Bulan = SA x I/12

* SA : Saldo Akhir Periode

* I : Suku bunga per tahun

Perhitungan Bunga Bank Efektif :

Bunga bulan pertama = Rp 12.000.000×12%/12 = Rp 120.000

Angsuran pokok tiap bulan = Rp 12.000.000/12 = Rp 1.000.000
------------------------------------------------------------------------------

Bunga Anuitas
 Rumus : Angsuran Bulanan = P x I/12 x 1/(1-(1+i/12)m)

* P : PokokKredit
* I : Suku bunga per tahun
* m : Jumlah periode pembayaran (bulan)

Perhitungan Bunga Bank :

Angsuran bulanan = Rp 12.000.000×12%/12×1/1-(1/(1+12%/12)12 )

= Rp 1.066.183,519

Dikutip dari buku : "230+ sumber pinjaman untuk usaha anda"

------------------------------------------------------------------------------

Tips Kredit Bank

Dibawah ini tips untuk membantu anda memutuskan.

 Tanyakan sistem perhitungan suku bunga yang dipakai lembaga

tersebut. Biar lebih yakin minta print out simulasi angsuran kepada
petugas bank. Disini anda dapat mengamati perbulannya berapa
cicilan bunga dan cicilan pokok. Begitu juga disini anda dapat
memperhitungkan sendiri seandainya ditengah masa pembiayaan tiba-
tiba ingin melunasi. Kewajiban pokok tinggal berapa dan kewajiban
bunga tinggal berapa. Tanyakan apakah kewajiban bunga kudu
diselesaikan semuanya atau hanya bunga yang terjadi pada bulan
tersebut saat kita akan melunasinya.
 Jangan lupa tanyakan selain bunga yang dibebankan biaya apa saja
yang harus anda bayar. Biasanya ada biaya administrasi, biaya provisi,
biaya asuransi, biaya materai, biaya notaris dan biaya-biaya lain.
 Agar anda tidak menyesal, setidaknya informasi simulasi print out
angsuran anda dapatkan dari beberapa bank. Anda dapat
membandingkan bank mana yang lebih murah baik bunga atau
biayanya. Jangan takut tidak diberi informasi oleh mereka, karena
pada dasarnya anda adalah pembeli. Pembeli adalah raja.
 Jangan segan untuk menawar bunga yang ditawarkan oleh bank.
Dalam dunia perbankan atau dunia bisnis, biasa dilakukan tawar
menawar berapa bunga yang dikenakan. Malah kalau anda tidak
menawar bisa dicurigai kalau anda ini bukan pebisnis...he..he..he..
bisa-bisa anda dikira seorang dermawan.
 Katakanlah anda telah mendapat kredit dari bank, ditengah masa tiba-
tiba bunga pasar cenderung menurun, saran saya jangan segan-segan
 untuk meminta diskon bunga kebank. Kalau tidak mau banknya
memberikan, sampaikan saja bahwa anda akan memperoleh kredit
yang lebih murah dan kredit dibank ini akan anda lunasi. Sekedar
anda tahu, bank paling tidak suka adanya pelunasan kredit sebelum
waktunya. Mengapa? ya karena potensi pendapatan bunganya hilang /
tidak sesuai dengan yang diharapkan.

Menghitung Angsuran atas Pinjaman Bank dari MS EXcel

Microsoft Excel Kalau kita akan meminjam uang di bank, saat pembicaraan
berapa angsuran yang harus dibayarkan per bulannya atas pinjaman yang
kita lakukan, biasanya kita diberi atau sekedar diperlihatkan selembar kertas
yang berisi baris baris-baris besarnya pinjaman, masa pinjaman dan
besarnya angsuran yang harus dibayarkan per bulannya. Kalau tidak salah
besar pinjaman yang tertera di situ jumlahnya dalam kelipatan lima juta
atau sepuluh juta.

Dengan menggunakan fungsi yang ada pada aplikasi MS Excel, kita dapat
membuat perhitungan besarnya angsuran yang harus dibayar perbulannya
untuk setiap jumlah pinjaman yang akan diambil, termasuk jumlah pinjaman
yang tidak tercantum dalam kertas yang diberikan oleh bank. Mungkin ada
beberapa cara perhitungan angsuran, dan yang saya tulis di sini –menurut
pengetahuan saya– paling banyak digunakan, antara lain BCA, Bank Mandiri,
dan BII.

Contoh kasusnya, kita akan meminjam uang sebesar Rp 45.000.000,00

untuk masa pinjaman 5 tahun. Bunga yang berlaku pada saat itu misalnya
16% per tahun. Misalnya kita tuliskan masing-masing nilai ini dalam cell
pada worksheet MS Excel.

A1 = 45000000
A2 = 5
A3 = 16%

Hasil perhitungan besarnya angsuran akan kita letakkan pada cell A5,
maka untuk cell A5 kita masukkan formula berikut:

=PMT(A3/12;A2*12;A1)

Perhitungan tersebut akan menghasilkan nilai negatif, karena dilihat dari

sudut pandang kita mengeluarkan uang.
 Dari besarnya angsuran yang didapat, mungkin kita ingin mengetahui
besarnya pokok pinjaman dalam cicilan yang kita bayarkan. Misalnya kita
akan meletakkan hasil perhitungannya pada cell A6, formula yang yang
dimasukkan:

=PPMT(A3/12;cicilan_ke;A2*12;A1)

cicilan_ke kita ganti dengan bilangan 1, 2, 3 dan seterusnya menunjukan

angsuran ke-1, ke-2, ke-3 dan seterusnya.
Besarnya bunga yang dibayarkan, kita dapat menghitung langsung dari
besarnya angsuran dikurangi pokok pinjaman yang dibayarkan. Jika dihitung
dengan menggunakan fungsi pada MS Excel, formula yang dimasukkan
sebagai berikut:

=IPMT(A3/12;cicilan_ke;A2*12;A1)

Kalau kita perhatikan dengan keadaan bunga tetap, jumlah angsuran akan
sama untuk tiap bulannya, besar pokok pinjaman akan semakin naik dan
bunga yang dibayarkan akan semakin turun untuk setiap angsuran
bulanannya.