AVALUOS II EVALUACIÓN SEMESTRE: 2016-2

Nombre:_______________________________________________________C.I.:________________SECCIÓN:________FECHA:_______

Realizar por el método de Mercado

Sean los siguientes referenciales correspondientes a Casas-Quintas construidas en una de la más exclusiva Urbanización
Residencial de Alto Barinas Norte de la ciudad de Barinas. El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes
características:
Área del terreno del inmueble a valorar: 1200 m2 CONSTRUCION: TIPO A (regular): edad 10 años 500m2 TIPO B(muy buena):edad 2
años 200 m2. Valor (muy Buena) 10.000 Bsf/m2, Valor (Buena) 8.000 Bsf/m2, Valor (regular) 6.000 Bsf/m2. La Zonificación de
la Urbanización es R-3 y su Porcentaje de Construcción es del 75%.
1. Área de construcción según el porcentaje máximo permitido por la ordenanza de zonificación
2. Valor unitario de terreno + construcción= valor de la operación /(área del terreno + área de la construcción)
3. El I.P.C. del referencial se calcula adicionando el I.P.C. desde la fecha de protocolización hasta el momento del
avalúo
4. Edad: desde cuando fue puesto en funcionamiento el inmueble hasta la actualidad
5. VALOR REPOSICIÓN Bsf/M2. Se obtiene del mercado el metro cuadrado de construcción actualizado.
6. VALOR ACT CONST. Bsf/M2 Se realiza mediante la ecuación: VALOR REPOSICIÓN –( VALOR REPOSICIÓN * FACTOR CORRECCION
ROSS-HEI.)
7. VALOR DE CONSTRUC. Bsf. Se multiplica AREA DE CONSTRUC. (M2) por VALOR ACT CONST. Bsf/M2
8. VALOR DEL TERRENO Bsf. Se resta del VALOR DE OPERAC. Bsf.(Tabla Nº1)- VALOR DE CONSTRUC. Bsf.
9. VALOR DEL TERRENO Bsf/M2 Se divide VALOR DEL TERRENO Bsf./ AREA DEL TERRENO m2
10. FACTOR ACTUALIZ. (F.C.Ac) IPC= IPC referencial /IPC ULTIMO PUBLICADO
11. FACTOR DE CORRECCION POR AREA (F.C.Ar) Se calcula de acuerdo a la ecuación siguiente: F.C.Ar = [1- A inmueble / A
referencial * 0.05] + 0.05
12. VALOR UNITARIO CORREGIDO (V.U.C) V.U.C.(valor unitario corregido = I.T. * F.C.Ac (factor actualiz.) * F.C.Ar(factor
de corrección por área)
13. VALOR DEL TERRENO DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T)
V.T. = VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO * AREA DEL TERRENO
VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bsf/m2)= ∑ VALOR UNITARIO CORREGIDO Bsf/m2 / Nº DE REFERENCIALES
14. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T.I) V.T.I. = VALOR TERRENO (VT)+ VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Tabla Nº: 1

VALOR VALOR DE OPERAC. AREA DEL AREA DE AÑO DE FECHA DE I.P.C. del ESTADO DE
UNITARIO Bsf. TERRENO CONSTRUC. CONST. PROTOCOLIZ. referencial CONSERVACIÓN
REF
TERR.+CONST. M2 M2 DD/MMM/AA
Bsf/M2
A 5718.32 17.012.000,00 1700.00 1275.00 31/12/1981 18-Abr-2015 1026,2 BUENA
B 6821.82 21.500.000,00 1800.94 1350.71 25/02/2005 11-Oct-2014 753,4 MUY BUENA
C 7767.83 23.800.000,00 1750.81 1313.11 16/11/2003 24-Ene-2014 514,5 MUY BUENA
D 6331.77 20.500.750,00 1850.15 1387.61 11/10/2012 25-Feb-2015 920,4 BUENA
 Tabla Nº 2

EDAD (e / v)*100 v = 60 ESTADO CONSERV. FACTOR ROSS-H.

A 35.04 58.4% ≈ 58% 2 0.4719
B 12.02 20.03 ≈ 20% 1.5 0.1203
C 13.05 21.75 ≈ 22% 1.5 0.1345
D 5.06 8.43 ≈ 8% 2 0.0673
Tabla Nº 3

REF AREA DEL AREA DE VALOR VALOR VALOR DE VALOR

TERRENO CONSTRUC FACTOR REPOSICI ACT CONSTRUC. DEL
m2 m2 CORRECCION Bsf/m2 CONST. Bsf. VALOR DEL TERRENO FACTOR FACTOR VALOR
ROSS-HEI. Bsf/M2 TERRENO Bsf/M2 ACTUALIZ. CORREC. UNITARIO
Bsf. (I.T.) IPC AREA CORREGIDO
A 1700.00 1275.00 0.4719 8000.00 4224.80 5386620.00 11625380.00 6838.46 0.4782 1.0147 3318.23
B 1800.94 1350.71 0.1203 10000.00 8797.00 11882195.87 9617804.13 5340.43 0.3511 1.0167 1906.34
C 1750.81 1313.11 0.1345 10000.00 8655.00 11364967.05 12435032.95 7102.45 0.2397 1.0157 1729.19
D 1850.15 1387.61 0.0673 8000.00 7461.60 10353790.78 10146959.22 5484.40 0.4289 1.0176 2393.66
∑ 9347.42
VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO = 9347.42 Bsf/m/4 = 2336.86

V.T. inmueble a valuar= 2336.86 Bsf/m2 * 1200m2 = 2804226 Bsf

Tabla Nº: 4

TIPO AREA DE EDAD ESTADO FACTOR DE CORRECCIÓN VALOR DE VALOR ACTUAL DE LA VALOR DE LA
CONSTRUCCIÓN CONSERV. ROSS-H. REPOSICIÓN CONSTRUCCIÓN bsf/m2 CONSTRUCCIÓN bsf
m2 (e / v)*100 v = 60 bsf/m2
A 500 10 Reg (3) 16.67 ≈ 17% 0.2625 6000.00 4425.00 2212500.00
B 200 2 Muy B (1.5) 3.33 ≈ 3% 0.0158 10000.00 9842.00 1968400.00
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN ∑ 4180900.00

V.T.I= 2804226.00 Bsf + 4180900.00 Bsf = 6985126.00 Bsf