ARTÍCULO 1: la presente ley regula la forma especial de dominio denominado

propiedad horizontal.

ARTICULO 2: 1 función social y ecológica de la propiedad y 2. Convivencia

pacífica y solidaridad social, 3. Respeto de la dignidad humana.

ARTICULO 3: Reglamento de Propiedad Horizontal. Estatuto que regula los

derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal.

CAPITULO II

De la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal

ARTICULO 4: Constitución. Un edificio o conjunto se somete al régimen de

propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos.

ARTICULO 5: Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. 1.

El nombre e identificación del propietario. 2. El nombre distintivo del edificio o
conjunto.

ARTÍCULO 6: Documentación anexa.

ARTICULO 7: Conjuntos integrados por etapas.

ARTICULO 8: Certificación sobre existencia y representación legal de la persona

jurídica. (corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del
edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.)

CAPITULO III

De la extinción de la propiedad horizontal

ARTICULO 9: Causales de extinción de la propiedad horizontal. 1. La destrucción

o el deterioro total del edificio o que represente por lo menos el (75%).

ARTICULO 10: Procedimiento. La propiedad horizontal se extingue total o

parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a
escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios.

ARTICULO 11: División de la copropiedad.

ARTICULO 12: Liquidación de la persona jurídica.

 CAPITULO IV

De la reconstrucción del edificio o conjunto

ARTICULO 13: Reconstrucción obligatoria. 1. Cuando la destrucción o deterioro

del edificio o conjunto fuere <(75%) de su valor comercial. Cuando no obstante la
destrucción o deterioro superior al (75%)

ARTICULO 14: Reconstrucción parcial del conjunto.

ARTICULO 15: Seguros. riegos de incendio y terremoto.

CAPITULO V

De los bienes privados o de dominio particular

ARTICULO 16: Los bienes privados o de dominio particular, deberán ser

identificados en el reglamento de propiedad horizontal.

ARTICULO 17: Divisibilidad de la hipoteca en la propiedad horizontal.

ARTICULO 18: Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de

dominio particular o privado.

CAPITULO VI

De los bienes comunes

ARTICULO 19: Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que
permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común.

ARTICULO 20: Desafectación de bienes comunes no esenciales.

ARTICULO 21: Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La

desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al
reglamento de propiedad horizontal.

ARTICULO 22: Bienes comunes de uso exclusivo tales como terrazas, patios
interiores.

ARTICULO 23: . Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo. 1. No

efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien. 2. No cambiar
su destinación.

ARTICULO 24: Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial.
 CAPITULO VII

De los coeficientes de copropiedad

ARTÍCULO 25: Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los

coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el
conjunto.

ARTÍCULO 26: los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área

privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total
privada del edificio o conjunto.

ARTICULO 27: Factores de cálculo en edificios o conjuntos de uso mixto y en los

conjuntos comerciales.

ARTICULO 28: Modificación de coeficientes.

CAPITULO VIII

De la contribución a las expensas comunes

ARTICULO 29: Participación en las expensas comunes necesarias.

ARTICULO 30: Incumplimiento en el pago de expensas.

ARTICULO 31: Sectores y módulos de contribución.

CAPITULO IX

De la propiedad horizontal como persona jurídica

ARTÍCULO 32: La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen

a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio
particular.

ARTÍCULO 33: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad

horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro.

ARTÍCULO 34: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán

conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y
extraordinarias, multas, intereses.

ARTICULO 35: Fondo de imprevistos.

ARTICULO 36: Organos de dirección y administración. Corresponde a la
asamblea general de propietarios, al administrador del conjunto.

ARTÍCULO 37: La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes

privados,

ARTÍCULO 38: La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección.

ARTICULO 39: Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo

menos una vez al año.

ARTICULO 40: Reuniones por derecho propio. Si no fuere convocada la asamblea

se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto
mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal.

ARTICULO 41: Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea

general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a
una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la
convocatoria inicial.

ARTICULO 42: Reuniones no presenciales.

ARTICULO 43: Decisiones por comunicación escrita. (VOTO)

ARTICULO 44: Decisiones en reuniones no presenciales. se refieren los artículos

42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de
los propietarios no participe en la comunicación simultánea.

ARTICULO 45: Quórum y mayorías.

ARTICULO 46: Decisiones que exigen mayoría calificada. (70%).

ARTICULO 47: Actas.

ARTICULO 48: Procedimiento ejecutivo. cobro de multas u obligaciones

pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus
correspondientes intereses.

ARTICULO 49: Impugnación de decisiones.

CAPITULO XI

Del administrador del edificio o conjunto

ARTICULO 50: Naturaleza del administrador. designado por la asamblea.

ARTICULO 51: Funciones del administrador. llevar la contabilidad del conjunto,
Cuidar y vigilar los bienes.

ARTICULO 52: Administración provisional. Cuando no alla administrador.

Del Consejo de Administración

ARTICULO 53: Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto,

integrados por más de treinta (30) bienes privados, tendrán un consejo de
administración.

ARTICULO 54: Quórum y mayorías. El consejo de administración deliberará y

decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros,
salvo que estipule un quórum superior.

ARTICULO 55: Funciones. Al consejo de administración le corresponderá tomar

las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus
fines.

CAPITULO XIII

Del Revisor Fiscal del edificio o conjunto

ARTICULO 56: Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán

obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado.

ARTICULO 57: Funciones. DEl Revisor Fiscal.

T I T U L O II

DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO

PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES

CAPITULO I

De la solución de conflictos

ARTICULO 58: Solución de conflictos. 1. Comité de Convivencia.

CAPITULO II

De las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias

ARTICULO 59: Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no

pecuniarias.
ARTÍCULO 60: Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas
por la asamblea.

ARTICULO 61: Ejecución de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no

pecuniarias. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones
impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

ARTICULO 62: Impugnación de las sanciones por incumplimiento de obligaciones

no pecuniarias. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

T I T U L O III

UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS

CAPITULO I

Definición y naturaleza jurídica

ARTICULO 63: Unidades Inmobiliarias Cerradas. son conjuntos de edificios,

casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que
comparten elementos estructurales y constructivos.

ARTICULO 64: Constitución de Unidades Inmobiliarias Cerradas. Las Unidades

Inmobiliarias Cerradas quedaran sometidas a las disposiciones de esta ley, que
les sean íntegramente aplicables.

CAPITULO II

Areas sociales comunes

ARTICULO 65: Areas para circulación. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas

dispondrán de vías de acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para
acceder a los inmuebles.

ARTICULO 66: Areas de recreación. Todas las Unidades Inmobiliarias Cerradas

dispondrán proporcionalmente a su tamaño y al uso predominante de áreas
comunes suficientes para actividades recreativas.

ARTICULO 67: Areas de uso social.

ARTICULO 68: Zonas verdes.

ARTICULO 69: Areas de servicio. de portería, seguridad, instalaciones de
energía, acueducto.

ARTICULO 70: Parqueaderos.

ARTICULO 71: Cerramientos transparentes.

ARTICULO 72: Aprovechamiento económico de las áreas comunes.

CAPITULO III

Integración municipal

ARTICULO 73: Reformas arquitectónicas y estéticas. será decidida por la

respectiva Asamblea.

ARTICULO 74: Niveles de inmisión tolerables. Las señales visuales, de ruido,

olor.

ARTICULO 75: Licencias para reformas, normas arquitectónicas y ampliaciones.

CAPITULO IV

Participación comunitaria

ARTICULO 76: Autoridades internas. La Asamblea, El Administrador.

ARTICULO 77: Solución de conflictos. se tratarán según el artículo 58.

CAPITULO V

Obligaciones económicas

ARTICULO 78: Cuotas de administración y sostenimiento.

ARTICULO 79: Ejecución de las obligaciones. podrán demandar la ejecución de

las obligaciones económicas.

ARTICULO 80: Cobro de los servicios públicos domiciliarios.

ARTICULO 81: Servicios Públicos Domiciliarios Comunes.

ARTICULO 82: Obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras.

ARTICULO 83: Impuesto de renta y complementarios. sin ánimo de lucro que no

estan obligadas al pago del impuesto.
ARTÍCULO 84: Las disposiciones contempladas en el presente capítulo, no
operan para los edificios o conjuntos de uso comercial.

T I T U L O IV

DISPOSICIONES FINALES

CAPITULO I

Disposiciones finales

ARTICULO 85: Parcelación. Cuando una parcelación esté conformada por lotes
de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán
someterse a las disposiciones de esta ley.

ARTICULO 86: Régimen de transición.

ARTICULO 87: La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las Leyes
182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan
expedido para reglamentarlas.

¿Qué es la propiedad horizontal?

Se llama "propiedad horizontal" a los pisos o departamentos de un edificio,
pertenecientes a diversos dueños.

El régimen de propiedad horizontal establece las normas que regulan los edificios
de departamentos por pisos, en el que existen partes propias y partes comunes.

Partes propias y comunes

: Son partes propias

Cada uno de los departamentos o pisos son de propiedad de su dueño.

También pueden ser propios, si constan en la escritura, locales, oficinas, bauleras

y cocheras.

¿Qué son las partes comunes?

El resto del edificio que no es de propiedad exclusiva. Por ejemplo:

Hall de entrada.
Escaleras.
Pasillos.
Ascensores.
Vivienda del encargado.
Terraza.
Sótano.
Salón de usos múltiples
Pileta

La terraza o el sótano ¿pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los

propietarios?
Sí. Pero tiene que haber acuerdo del consorcio de propietarios. En este caso,
serían partes comunes de uso exclusivo.

Consorcio
¿Qué es el consorcio?
Es el conjunto de propietarios de los diferentes pisos o departamentos que
deciden, por votación, sobre las partes comunes del edificio.

Los inquilinos pueden participar de las reuniones de consorcio, pero no pueden

votar.

¿Puede haber más de un consorcio en un edificio?

Sí. Es el caso de los subconsorcios, que pueden ser convenientes cuando la
estructura del edificio tenga sectores independientes, como por ejemplo, una
galería comercial.

Reglamento de Copropiedad
¿Qué es el reglamento de copropiedad?
Es una escritura pública que, entre otras cosas, describe cada uno de los
departamentos y detalla las partes comunes del edificio.

En el Reglamento se establecen las pautas de organización y convivencia. Por

ejemplo, si se puede tener animales, si los departamentos son aptos para ejercer
actividades profesionales, en qué días y horarios se puede hacer fiestas, etc.

En el reglamento de copropiedad también consta la designación del administrador,

sus facultades y obligaciones y el período de ejercicio.

¿Puede modificarse el reglamento de copropiedad?

Sí. Se necesita el voto de las dos terceras partes de los propietarios.

Asambleas
¿Qué es la asamblea de propietarios?
Es la reunión de propietarios para resolver temas sobre la vida del consorcio. Por
ejemplo, la designación del Administrador, la contratación de personal del
consorcio, obras que se van a realizar, etc.
 ¿Quién convoca a la asamblea?
El reglamento de propiedad establece quién convoca a la asamblea y en qué
forma. Generalmente, lo hace el Administrador del consorcio. También lo puede
hacer el Consejo de Propietarios.

La convocatoria debe incluir el orden del día, es decir, la lista de temas que se
discutirán en la asamblea.

¿Cómo se toman las decisiones en la asamblea?

Por mayoría absoluta de los propietarios, es decir, la mitad más uno.

Esa mayoría debe estar calculada sobre todas las unidades y también
considerando el porcentaje de superficie que cada unidad tiene en el conjunto.

Así, la mayoría debe representar a la mitad más uno de propietarios y también a la

mitad más uno de la superficie.

Obligaciones y Prohibiciones
¿Qué obligaciones tienen los propietarios?
Entre otras:

Cumplir con el reglamento.

Conservar en buen estado su propiedad.

Pagar las expensas.

Permitir el ingreso a su propiedad para realizar reparaciones.

¿Hay actividades expresamente prohibidas en un edificio?

Sí. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

Destinar la propiedad a usos contrarios a la moral o a lo dispuesto en el

reglamento.

Perturbar la tranquilidad de los demás.

Realizar actividades que pongan en riesgo la seguridad del edificio.

Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

El Administrador
¿Es obligatorio que haya un administrador del consorcio?
Sí. Cada consorcio decide si el administrador es uno de los propietarios o alguien
externo, profesional de la actividad.

¿Qué obligaciones tiene el administrador del consorcio?

Debe, entre otras cosas:

Atender a la conservación de las partes comunes.

Asegurar al edificio contra incendio y accidentes.
Cumplir con las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del consorcio
Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos para satisfacerla.
Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los
consorcistas a la misma.
Convocar a la asamblea (que es la reunión de propietarios para resolver
cuestiones relativas al edificio)
Cumplir las decisiones adoptadas por la asamblea.
Representar al consorcio en todas las cuestiones administrativas y judiciales
Rendir cuentas.
En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio,
dentro de los 15 días hábiles, los libros y la documentación.

Expensas
¿Qué son las expensas comunes?
Son los pagos mensuales que tienen que hacer los propietarios o sus inquilinos
para los gastos de mantenimiento del edificio.

Pueden ser:

Ordinarias o de Tipo A: las que se utilizan para cubrir los gastos fijos (sueldos,
tasas, gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador,
primas de seguros, etc.).
Extraordinarias o de Tipo B: las que se utilizan para gastos imprevistos o
eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (remodelaciones,
reparaciones ocasionales, pago de algún juicio perdido por el consorcio, etc.).

¿Qué pasa si no pago las expensas?

Si no pagás, el administrador puede hacer un certificado que le permite hacerte
juicio ejecutivo: un juicio corto para cobrar tu deuda, con pocas posibilidades de
prueba.

Si no uso algunos de los sectores comunes, ¿igual debo pagar las expensas que
generan esos sectores?
Sí, aunque no uses un sector o servicio del edificio tenes que pagar las expensas
que genera ese sector o servicio.

Pero el Reglamento de Copropiedad puede liberar a las unidades que no tienen

acceso a ciertos sectores o servicios del pago de la parte proporcional de
expensas que correspondan a los mismos.

Si soy inquilino ¿estoy obligado a pagar las expensas extraordinarias?

Depende de lo que hayas acordado con el propietario en el contrato de alquiler.

Si el contrato dice que el inquilino debe pagar las “expensas comunes”, estás
obligado a pagar también las extraordinarias, porque las expensas comunes
incluyen ordinarias y extraordinarias.

En cambio, si dice que el inquilino paga las “expensas ordinarias”, entonces no

tenés que pagar las extraordinarias.

LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, el administrador de un conjunto es la
representación de la persona jurídica y es elegido en la asamblea de propietarios.
El artículo 51 del capítulo XI de dicha Ley, establece que esta persona tiene
facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo y enuncia cada
una de sus funciones.
En Metrocuadrado.como hicimos un recuento de ellas. Acá le contamos cuáles
son:

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

1. Su principal responsabilidad es convocar a la asamblea a reuniones
ordinarias o extraordinarias.

2. Es su obligación llevar los libros de actas de la asamblea.

3. Debe poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o

conjunto, las actas de la asamblea.

4. Entre las funciones del administrador también está preparar y someter a

consideración del consejo de administración las cuentas anuales.

5. Debe llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio

o conjunto.

6. La Ley 675 también establece que debe administrar con diligencia y cuidado los
bienes de dominio de la persona jurídica.

7. Así mismo, es responsabilidad de los administradores de propiedad

horizontal, cuidar y vigilar los bienes comunes.

8. Es la persona encargada de cobrar y recaudar.

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad

horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios.