As Rurales

EXPEDIENTE 2011/99999
C\ Los Montesinos 15, bloque 5, 1ºA - 03015 – Alicante

6 de febrero de 2011
OBJETO
El presente informe de tasación tiene por objeto el cálculo

del valor del bien descrito, con arreglo a los principios de
anticipación, finalidad, de mayor y mejor uso,
probabilidad, propocionalidad, prudencia, sustitución,
temporalidad, transparencia y valor residual.
Finalidad: Garantía Hipotecaria
Solicitante: Particular
Nombre/Razón Social Solicitante:
UNIVERSIDAD CAMILO JOSÉ CELA
Normativa: La presente tasación se ha realizado de

acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de
27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril
de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007 y
la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el
B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.
1
1. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
1.1.- Grupo aplicado
ELEMENTO RESIDENCIAL TERMINADO
1.2.- Emplazamiento.
En la documentación registral no constan los linderos. Los linderos

observados son:
Frente: Caja de escaleras y ascensor.
Derecha: Vuelo de la Calle Sax.
Izquierda: Vuelo de las zonas comunes de la urbanización.
Fondo: Vivienda 1º B de la escalera 4 del mismo edificio.
1.3.- Término municipal.
Termino Municipal de ALICANTE

Provincia de Alicante. Código Postal nº 03015
1.4.- Datos registrales
Registro de la Propiedad nº 1 de ALICANTE
Tipología Tomo Libro Foli Finca-Ins

Piso 1º 3187 2259 o195 103355-4ª
No constan los linderos en la documentación registral aportada.
1.5.- Identificación catastral unitaria
Identificación Referencia Catastral

Piso 1º Unitaria
05982/02/YH2409H/004
1WB
2. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
2.1.- Comprobaciones realizadas
2
Identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección

ocular, comprobando si su superficie y demás características coinciden con
su descripción registral.
Servidumbres visibles y estado de conservación aparente y estado de
construcción.
Estado de ocupación del inmueble y uso o explotación a que se destina.
Régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
Régimen de protección pública.
Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente.
2.2.- Documentación utilizada
Plano de situación
Documentación
catastral Reportaje
fotográfico Croquis del
inmueble Nota Simple
3. LOCALIDAD Y ENTORNO
3.1.- Tipo de núcleo
Alicante es la capital de provincia. En ella se localiza gran parte de la

actividad económica de la zona. Es una ciudad costera y bien comunicada
con Madrid y el litoral mediterráneo. Tiene una superficie de 201,27 Km². Se
encuentra a una altitud de 0 Mts.
3.2.- Ocupación laboral y nivel de renta
3
Las actividades económicas dominantes se incluyen en los sectores

comercial y de servicios, aunque al tratarse de una capital de provincia se
podría decir que existe una ocupación laboral múltiple.
En la zona donde se ubica el inmueble tasado se sitúan sectores de
población con niveles de renta medios.
3.3.- Población
Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2010: 334.418

habitantes de derecho.
3.4.- Evolución y densidad de la población
La tendencia, respecto al padrón de 2005, es: Creciente.
3.5.- Rasgos del entorno
Entorno urbano residencial, conocido con el nombre de "Garbinet", donde

la tipología construcctiva predominante es de bloques de viviendas en
manzanas abierta con uso comercial en planta baja.
3.6.- Conservación de la infraestructura
Dispone de todas las infraestructuras y servicios exigidos por la Ley del

Suelo para reunir las condiciones de solar, mediante redes generales de
servicios: abastecimiento de aguas, vertido, energía eléctrica, calzada
pavimentada, aceras, alumbrado público y teléfono. Se encuentra en un
estado normal de conservación.
3.7.- Equipamiento
Como municipio con gran número de habitantes dispone de todo tipo de

equipamientos, incluidos los de tipo más especializado.
3.8.- Comunicaciones
Las comunicaciones son normales con suficientes transportes públicos;

no existiendo dificultad de aparcamiento en superficie.
Existen numerosas paradas de autobús en las proximidades.
Posee estación de FFCC y conexiones con la A-70, A-77, A-31 y la
4
Autopista del Mediterráneo.
4. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
4.1.- Descripción del conjunto o edificio
Edificación aislada en manzana abierta, compuesta de planta sótano

destinada a garajes y trasteros, planta baja comunitaria y 5 plantas altas
residenciales.
La superficie de suelo no edificada del residencial se destina a accesos,
zonas verdes y piscina.
La vivienda valorada se sitúa en la 1ª planta alta o 2ª sobre rasante.
4.2.- Distribución
Planta 1ª: Salón-comedor, tres dormitorios, dos baños, cocina

y galería.
4.3.- SUPERFICIES (M²)
USO Uti CCC Uti CCC R Constr

Adoptada
CONSIDERADO l Regist l Compr Compr u
Piso 1º Registr
89,95 ral
120,00 Compro
90,00 ob.112,50 ob. 1,25 Catastr
104,00 112,50
al b. al
Se adopta para el cálculo de valores técnicos la superficie construida de
medición con partes comunes.
4.4.- Elementos fundamentales de la edificación
CIMENTACIÓN: Se supone zapatas aisladas, arriostradas, de hormigón

armado.
ESTRUCTURA: Se supone pórticos de hormigón armado con forjado
bidireccional.
CERRAMIENTO: Se supone de doble hoja de ladrillo cerámico con aislante
térmico.
CUBIERTA: Plana no transitable.
FACHADA: Ladrillo caravista con zonas de revestimiento continuo de
mortero monocapa con árido proyectado.
4.5.- Acabados y terminaciones.
5
Residencial Piso
PLANTA 1ª PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Salón- TARIMA PINTURA PINTURA
comedor
Dormitorio TARIMA GOTELÉ
PINTURA GOTELÉ
PINTURA
Baños GRES GOTELÉ
ALICATADO GOTELÉTECHO
FALSO
Cocina GRES ALICATADO FALSO TECHO
Galería GRES ALICATADO PINTURA
4.6.- Carpintería exterior
Residencial Piso
Aluminio lacado con vidrio con cámara. Persiana enrollable con lamas de
aluminio.
4.7.- Carpintería interior
Residencial Piso
Chapado de madera.
4.8.- Instalaciones específicas
Portero automático: Sí.

Puerta de seguridad: Sí.
Ascensor: Sí, uno por escalera.
Fontanería: Sí, se suponen conducciones de cobre.
Sanitarios: Sí, porcelana vitrificada blanca.
Grifería: Sí, monomando.
Agua Caliente: Sí, acumulador eléctrico.
Electricidad y red de equipotencialidad: Sí.
Saneamiento: Sí, se suponen conducciones de pvc.
Climatización: No.
Armarios empotrados: Sí, uno por dormitorio.
Telecomunicaciones: Sí. Instalación de antena colectiva de TV-FM y
telefonia con tomas en cocina, estar-comedor y dormitorios.
Contraincendios: Sí, En sótano. Extintores, alumbrado de emergencia y
bomba de incendio equipada.
4.9.- Situación actual
Buen estado de conservación, mantenimiento adecuado de sus acabados e
6
instalaciones. Se observa la realización de reformas para actualizar
algunos acabados del inmueble.
4.10.- Antigüedad
El inmueble tiene, según catastral una antigüedad de 7 años, aunque

debido a las reformas realizadas se adopta una antigüedad de 3,5 años.
5. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
Uso residencial en suelo urbano consolidado conforme al planeamiento

urbanístico vigente (PGMOU de Alicante).
6. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
Propiedad: Dª María Llanos Pérez Catalán y D. Vicente Rodado Lumbreras

Ocupado: Sí.
Ocupante: La propiedad.
6.1.- Derechos reales
CARGAS Y SERVIDUMBRES: No constan en la documentación

registral aportada.
7. ANÁLISIS DE MERCADO
7.1.- Oferta
La oferta de inmuebles de similares características al inmueble valorado, con

diversos grados de antigüedad en el entorno próximo, es de nivel medio.
7.2.- Demanda
INTENSIDAD: La demanda de inmuebles de similares características

ubicados en edificios con diversos grados de antigüedad en el entorno
próximo es de nivel alto.
CARACTERÍSTICAS: Viviendas individuales de tres a cuatro dormitorios,
en edificios plurifamiliares en manzana abierta.
NIVEL DE RENTA: Medio.
7
7.3.- Intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler
PRECIOS ACTUALES: El valor unitario medio de venta en inmuebles de

similares características ubicados en el entorno próximo al inmueble que se
valora es de 1.850 €/m²
INTERVALO: ± 166 €/m²
7.4.- Expectativas de oferta-demanda y de revalorización
La demanda y la oferta en el entorno de viviendas de similares

características al inmueble valorado se encuentra equilibarada. No existen
perspectivas de revalorización a corto plazo.
7.5.- Diferencias entre el valor de mercado y el valor hipotecario
Del análisis de mercado realizado no se han detectado fluctuaciones

importantes ni elementos especulativos que permitan prever una bajada
significativa del valor de mercado en los próximos doce meses. Por tanto
en función de lo previsto en el Art. 23.2 de la Orden ECO/805/2003, sobre
valoración de inmuebles, se ha considerado que el valor hipotecario se
corresponde con el valor de mercado obtenido por comparación.
8. CALCULO DE LOS VALORES
El valor de mercado obtenido (VM) obtenido de la homogeneización de los

testigos utilizados en el informe. Se han utilizado 15 testigos comparables
encontrados en el entorno del bien valorado que tienen características
similares al mismo.
Los testigos se describen en detalle en las fichas de testigos adjuntadas
como anejo a este informe, cuya relación es la siguiente:
SUPERFICIE VALOR PRECIO UNITARIO

TESTIGO CÓDIDO
(m2) (€) (€/m2)
C\ DOCTOR CARLOS VAN-DER HOFSTADT 3 - 5º 00001 141,00 192.000,00 1.361,70
C\ BELLEA DEL FOC Nº6 - 5ª 00002 145,00 272.000,00 1.875,86
AVENIDA JUAN SANCHÍS CANDELA Nº 23 - 8ª 00003 135,00 227.500,00 1.685,19
AVENIDA PINTOR XAVIER SOLER 13 - 2ª 00004 126,25 245.500,00 1.944,55
C\ DOCTOR ÁNGEL PASCUAL MEGÍAS Nº 10 - 4ª 00005 137,50 201.000,00 1.461,82
C\ DEPORTISTA NAVARRO OLCINA 12 - 7ª 00006 130,00 250.500,00 1.926,92
AVENIDA PINTOR XAVIER SOLER Nº 4 - 1ª 00007 118,00 254.000,00 2.152,54
C\ JOSÉ LLOPIS DÍEZ Nº17 - 3ª 00008 120,00 164.500,00 1.370,83
C\ BELLEA DEL FOC Nº6 - 8ª 00013 147,00 218.500,00 1.486,39
C\ JOSÉ GARCÍA SELLES Nº1 - 8ª 00014 122,00 229.000,00 1.877,05
8
8.1.- Homogeneización
9
9. VALORES DE TASACIÓN
El valor obtenido de la homogeneización multiplicado por la superficie

construida con comunes del bien valorado da como resultado el valor de
tasación:
SUPERFICIE PRECIO UNITARIO IMPORTE

(m2) (€/m2) (€)
112,50 1.826,57 205.489,13
El valor del suelo se obtiene mediante el método residual estático:
Para el cálculo del valor del suelo por el Método Residual Estático, se ha
tenido en cuenta los siguientes parámetros:
Valor unitario de mercado (Vm): 1.826,57 €/m2.

Beneficio del promotor (b): 18%.
Coste de construcción (Cc): 573 €/m2.
Depreciación funcional (Df): 3,5%
Gastos necesarios 35% (Gn): 200,55 €/m2.
Aplicando la siguiente fórmula obtenemos el valor de F:
F = VM x (1-b) - (CC - Df +GN)
F = 1.826,57 €/m2 x (1 - 0,18) - (573 €/m2 – 20,10 €/m2 + 200,55 €/m2)

F = 744,34 €/m2
Por tanto el valor del suelo (Vs) es:
SUPERFICIE PRECIO UNITARIO VALOR

(m2) (€/m2) €
112,50 744,34 83.738,25
- Se adopta el valor mínimo establecido en la disposicióN adicional sexta

de la ECO/805/2003.
- Se adoptan unos costes de construcción de acuerdo con lo establecido en
el MBC3 de las ponencias catastrales.
10. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
10.1.- Condicionantes
Se CONDICIONA el valor de tasación a la aportación de escritura registrada o

documentación registral actualizada.
10
10.2.- Advertencias generales
Se ADVIERTE que la dirección actual del inmueble es la que consta en el

presente informe, la cual difiere de la que figura en la documentación registral
aportada, no existiendo dudas acerca de la identificación del mismo. Se
recomienda su modificación y adecuación conforme a la realidad física
comprobada.
Se ADVIERTE que entre la realidad física y la catastral existen

discrepancias que no inducen a dudar sobre su identificación, debido que
en la ficha catastral se reflejan anejos que no corresponden con la realidad
física y registral.
12. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS
Fecha de la última visita al inmueble: 5 de Febrero de 2011

Fecha de emisión del informe: 6 de Febrero de 2011
El presente informe caduca a los 6 meses de la fecha de emisión.
EL TÉCNICO. LA SOCIEDAD.
Fdo: Vicente Rodado Lumbreras, Fdo: Apoderado

Arquitecto técnico
En la presente valoración no se han considerado las posibles cargas o gravámenes que puedan afectar al inmueble y no sean conocidos a la emisión del informe.
TASAUREO, S.A, ha realizado el presente informe de acuerdo con la documentación aportada por el peticionario de la tasación. En el análisis de los datos
aportados por el peticionario el valorador ha tomado como ciertos toda la documentación. La posible existencia de defectos o vicios ocultos, o su aparición posterior,
alteraría las valoraciones realizadas.
El presente informe consta de 11 hojas (excluidos carátula, certificado y anejos) y CUMPLE con las exigencias de la Orden ECO/805/2003 sobre valoración de
bienes inmuebles a los siguientes efectos: Garantía Hipotecaria o Cobertura de las Provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, determinación del
Patrimonio de las instituciones de inversión colectivas inmobiliarias o para determinación del Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. Revisada por la
Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007 y la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5
de Marzo de 2008.
TASAUREO, S.A, a los efectos de lo dispuesto en la normativa sobre Protección de Datos de Carácter Personal, informa a los clientes, como responsable de los
ficheros automatizados, que garantiza el pleno cumplimiento de la normativa de Protección de Datos de Carácter Personal, y así, de acuerdo con la L.O. de 15/1999,
los clientes quedan informados y prestan su consentimiento a la incorporación de sus datos a los ficheros automatizados cuya finalidad es la realización del servicio
arriba descrito, existentes en TASAUREO, S.A, y al tratamiento automatizado de los mismos.
Los titulares aceptan que sus datos sean cedidos, a nuestros tasadores, exclusivamente para la prestación del servicio solicitado.
La política de privacidad de TASAUREO, S.A, les asegura, en todo caso, el ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, en los
términos establecidos en la legislación vigente, pudiendo para ello dirigirse por escrito a TASAUREO, S.A, C\ Los Montesinos 15, bloque 5, 1ºA.
11
Anexo DOCUMENTACIÓN
12
PLANO DE SITUACIÓN
13
FACHADA
14
BAÑO
15
COCINA
16
DORMITORIO
17
SALÓN-COMEDOR
18
ZONAS COMUNES
19
FICHA CATASTRAL
20
NOTA SIMPLE
21
Anexo: FICHA DE LOS TESTIGOS
22

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C\ Los Montesinos 15, bloque 5, 1ºA - 03015 – Alicante

El presente informe de tasación tiene por objeto el cálculo

Finalidad: Garantía Hipotecaria

Nombre/Razón Social Solicitante:

UNIVERSIDAD CAMILO JOSÉ CELA

Normativa: La presente tasación se ha realizado de

1.1.- Grupo aplicado

ELEMENTO RESIDENCIAL TERMINADO

En la documentación registral no constan los linderos. Los linderos

1.3.- Término municipal.

Termino Municipal de ALICANTE

1.4.- Datos registrales

Registro de la Propiedad nº 1 de ALICANTE

Tipología Tomo Libro Foli Finca-Ins

No constan los linderos en la documentación registral aportada.

1.5.- Identificación catastral unitaria

Identificación Referencia Catastral

2.1.- Comprobaciones realizadas

Identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección

2.2.- Documentación utilizada

3.1.- Tipo de núcleo

Alicante es la capital de provincia. En ella se localiza gran parte de la

3.2.- Ocupación laboral y nivel de renta

Las actividades económicas dominantes se incluyen en los sectores

Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2010: 334.418

3.4.- Evolución y densidad de la población

La tendencia, respecto al padrón de 2005, es: Creciente.

3.5.- Rasgos del entorno

Entorno urbano residencial, conocido con el nombre de "Garbinet", donde

3.6.- Conservación de la infraestructura

Dispone de todas las infraestructuras y servicios exigidos por la Ley del

Como municipio con gran número de habitantes dispone de todo tipo de

Las comunicaciones son normales con suficientes transportes públicos;

Autopista del Mediterráneo.

4. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

4.1.- Descripción del conjunto o edificio

Edificación aislada en manzana abierta, compuesta de planta sótano

Planta 1ª: Salón-comedor, tres dormitorios, dos baños, cocina

4.3.- SUPERFICIES (M²)

USO Uti CCC Uti CCC R Constr

4.4.- Elementos fundamentales de la edificación

CIMENTACIÓN: Se supone zapatas aisladas, arriostradas, de hormigón

4.5.- Acabados y terminaciones.

PLANTA 1ª PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

4.6.- Carpintería exterior

4.7.- Carpintería interior

4.8.- Instalaciones específicas

Portero automático: Sí.

4.9.- Situación actual

Buen estado de conservación, mantenimiento adecuado de sus acabados e

algunos acabados del inmueble.

El inmueble tiene, según catastral una antigüedad de 7 años, aunque

Uso residencial en suelo urbano consolidado conforme al planeamiento

6. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Propiedad: Dª María Llanos Pérez Catalán y D. Vicente Rodado Lumbreras

6.1.- Derechos reales

CARGAS Y SERVIDUMBRES: No constan en la documentación

La oferta de inmuebles de similares características al inmueble valorado, con

INTENSIDAD: La demanda de inmuebles de similares características

PRECIOS ACTUALES: El valor unitario medio de venta en inmuebles de

7.4.- Expectativas de oferta-demanda y de revalorización

La demanda y la oferta en el entorno de viviendas de similares

7.5.- Diferencias entre el valor de mercado y el valor hipotecario