COMPRAVENTA DE BIEN PARCIALMENTE AJENO

ARTÍCULO 1540 - En el caso del ARTÍCULO 1539, si el bien es parcialmente ajeno, el comprador
puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio.

Esta hipótesis contempla dos posibilidades:

 que el contrato verse sobre la venta de varios bienes, de los cuales unos son
propios del vendedor y otros son ajenos; Y
 que se dé la compraventa de bienes pertenecientes en condominio con terceros

Castillo no está convencido de la conveniencia de incluir, dentro de los supuestos de

compraventa de bien parcialmente ajeno, la primera posibilidad, ya que si bien resulta evidente
que lo que priorizaría en un contrato de esta naturaleza sería el hecho de que los bienes estén
siendo vendidos como conjunto, y este debiese ser tomado como un todo, como una unidad, no
por venderse los bienes en esta forma, estos dejarían de tener individualidad propia.

No por ello se dejaría de estar vendiendo algunos bienes totalmente propios y algunos otros
totalmente ajenos.

Entiendo que se da la primera posibilidad cuando la pluralidad de bienes forma un todo

considerado como tal. Al respecto, dice CAPOZZI que seguramente entra en la venta de cosa
parcialmente ajena el caso en que se venda por entero un bien del cual el vendedor es propietario
solo de una parte material: vende a Cayo 10,000 metros cuadrados desuelo para edificación,
mientras es propietario solamente de 8,000 metros cuadrados.

El mismo autor indica que es, en cambio, discutible si en la posibilidad entra también la hipótesis
de venta por entero de un bien del cual el vendedor sea propietario solamente pro cuota: TIZIO
vende por entero el fundo "Tusculano" del cual es solamente propietario por la mitad.

El ARTÍCULO 1540 del Código Civil plantea que en el caso de que el bien sea parcialmente
ajeno (o sea que cubre las dos hipótesis contempladas por Capozzi), el comprador
puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio.

En cuanto a la opción del comprador, el ARTÍCULO 1480 del Código Civil italiano establece que
en el caso de la cosa parcialmente ajena puede el comprador pedir la resolución del contrato si,
de acuerdo con las circunstancias, no hubiera adquirido la cosa sin la parte que no pertenece
al vendedor, o pedir la reducción del precio.

En este último caso, la reducción debe ser proporcional al precio pagado por el bien completo, es
decir, no se procederá a una estimación del valor efectivo de la parte que no pertenece al
vendedor, sino que se procederá a una determinación de la relación de valor que existe entre la
parte que pertenece al vendedor y el todo, y establecida esta relación se le aplicará el precio
convenido.
 RECISION Y RELOUCION DEL CONTRATO EN EL CODIGO CIVIL

Muchos asocian a las figuras de la rescisión y la resolución contractual con figuras como la
nulidad o anulabilidad, aplicables a los actos jurídicos en general, sin embargo, ésta no es
cierta. La rescisión se constituye en una forma de extinción del contrato debido a que al
momento de su celebración se había incumplido con uno de los requisitos esenciales, por
ejemplo, el caso de la lesión. En cambio, la resolución se produce por una causa sobreviniente
a la celebración del contrato, la misma que le hace perder eficacia, un ejemplo sería el
incumplimiento.

INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 1370:

ARTICULO 1370: RESCISIÓN DEL CONTRATO

La rescisión deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de Celebrarlo.

La rescisión es el remedio jurídico para la reparación de un perjuicio económico que el contrato

origina a determinadas personas, consistente en hacer cesar su eficacia, por lo que es un supuesto
de ineficacia sobrevenida. El contrato es válido, pero en razón de aquél perjuicio, y siempre que no
haya otro remedio para repararlo, se concede a las personas perjudicadas la acción.

Lo importante es que la rescisión es un supuesto de ineficacia que solamente opera en los casos
previstos por la ley, y que nuestro Código la contempla como remedio únicamente para los casos
de LESIÓN (artículos 1447 y siguientes), de venta de bien ajeno (artículos 1539 y siguientes) y
compraventa sobre medida (artículos 1575 Y siguientes).

 ¿CUÁNDO NOS ENCONTRAMOS ANTE UN CASO DE LESIÓN?

El artículo 1447 del código civil señala que la acción rescisoria por lesión sólo puede ejercitarse
cuando la desproporción entre las prestaciones al momento de celebrarse el contrato es mayor de
las dos quintas partes y siempre que tal desproporción resulte del aprovechamiento por uno de
los contratantes de la necesidad apremiante del otro.

 EJEMPLO:

Si Pedro le vende a Juan un apartamento por 40 millones cuando el valor real es de 100 millones,
se configura la lesión enorme, y Pedro puede interponer la acción rescisoria del contrato de
compraventa respectivo para remediar la “enorme” pérdida patrimonial por cuenta de ese
negocio poco afortunado.

Finalmente, en cuanto a los elementos necesarios para que se configure la Lesión, cabe precisar
que la norma exige la concurrencia de los tres (otros autores lo agrupan en dos requisitos: a-
Desproporción de las prestaciones y 2- Aprovechamiento del estado de Necesidad) y el solo hecho
de faltar uno de ellos haría improcedente invocar tal figura.
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 1371:

ARTICULO 1371: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración.

La 'resolución por incumplimiento’, es un efecto especial que se produce en los contratos

bilaterales, es decir, donde las partes se han obligado recíprocamente, y que consiste en que
frente al incumplimiento de una de las partes, nace para la otra el derecho de pedir que se deje sin
efecto el contrato reparándosele los perjuicios sufridos.

La resolución contractual tiene como efecto principal la cesación de efectos que emanan de un
contrato. Por ello, la resolución es un supuesto de ineficacia. Tal ineficacia es sobrevenida, dado
que se produce por causas anómalas que se producen en el devenir de la relación contractual

Por lo tanto, es perfectamente posible que un contrato anulable (pero no anulado todavía) sea
resuelto por incumplimiento o por excesiva onerosidad de la prestación (por citar dos ejemplos).
En estos casos nada impide, a su vez, que el contrato anulable ya resuelto, sea anulado a solicitud
del interesado siempre que el derecho correspondiente no hubiera caducado o no se hubiera
producido la confirmación en cualquiera de las formas que permite la ley. Declarada la anulación
se produce la ineficacia del contrato incluyendo aquellas consecuencias originadas por la causal
resolutoria, incluyendo, desde luego, la resolución misma. Distinto es el caso de la nulidad
absoluta en la que no se produce ningún efecto contractual y la resolución no tiene ninguna
cabida.

 EJEMPLO:

Teresa alquila su casa a Pedro para que viva dentro de la casa por un año dejando constatado en el
contrato que pedro no podrá subarrendar la casa a ninguna persona. Pero Pedro omite lo
establecido en el contrato y alquila una parte de la casa a la empresa telefónica para que realice
una servís de movistar, la arrendataria Teresa resuelve el contrato por incumplimiento de la causal
establecida en el contrato y podrá desalojar a Pedro de su propiedad así no haya acabado el año.

En este ejemplo opera la resolución del contrato por incumplimiento de la cláusula establecida en
el contrato tal como lo señala el artículo 1430 del cocido civil.

 Art.1430º.- Cláusula resolutoria expresa:

Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las

partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión.

La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que
quiere valerse de la cláusula resolutoria.