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horizontal
Derecho
Privado V
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La propiedad horizontal:
disposiciones generales
El Código Civil original, fiel al principio de superficie solo cedit, vedaba la
posibilidad de que los pisos o departamentos independientes de un
inmueble pertenecieran a distintos propietarios.
La realidad social de finales de los años ´40, con la implementación de los
barrios obreros y los grandes edificios, hizo necesaria la sanción de la Ley
13.512 de Propiedad Horizontal, que permitió la titularidad de un derecho
real independiente sobre cada unidad. Si bien el legislador omitió incluirlo
en la nómina de los derechos reales del viejo art. 2.503, se agregó la ley
como apéndice del Código Civil.
Definición
Constitución
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La manifestación de la voluntad del propietario, en el sentido de
someter el inmueble al régimen de PH;
Una detallada descripción de las unidades con expresión del porcentual
que cada una importa en relación al valor total del inmueble y
descripción de las partes comunes;
Creación del consorcio de propietarios;
Reglamento de copropiedad y administración.
Partes y cosas comunes: comprenden cosas de uso común del edificio (por
ejemplo, la piscina) y cosas indispensables para mantener la seguridad del
inmueble (por ejemplo, los cimientos). Pueden introducirse más cosas
comunes en el reglamento de copropiedad y administración. El
reglamento, además, debe determinar las partes del edificio que serán de
propiedad exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad importa en
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relación al valor del conjunto. Si nada se dice de dicho porcentual, es el
mismo que ocupa la unidad en el inmueble.
Las partes comunes pueden ser de uso común de todos los propietarios de
los PH, o de uso exclusivo de uno o más propietarios (caso de las terrazas
reservadas). El Código establece una enumeración no taxativa de las cosas
necesariamente comunes (como cimientos) y las comunes no
indispensables (como piscinas).
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a través de la posibilidad de enajenarla o constituir derechos reales o bien
derechos personales sobre las mismas.
Enumeración y análisis
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a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la
moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
propiedad y administración;
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Modificaciones en cosas y partes comunes
Uno de las posibilidades que se encuentran contempladas dentro de la
Propiedad Horizontal es la facultad que se tiene de realizar modificaciones
o cambios en las cosas y partes comunes. No obstante, debido a las
particularidades de esta figura (existen partes privativas de las personas y
partes comunes a todos) es que la legislación solicita que a los fines de
realizar dichos cambios diversos requisitos, los cuales se analizaran a
continuación.
Análisis
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de las diversas unidades) al adquirir las mismas, por adhesión al régimen ya
existente.
Contenido y modificación
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k) destino de las partes comunes;
Asambleas
Dentro de los regímenes de PH debe existir un órgano máximo de decisión,
el cual debe representar los intereses del consorcio, y al cual debe estar
subordinado la figura del administrador. Este órgano es de vital
importancia para el correcto funcionamiento de la faz organizativa y
operativa del PH en cuestión.
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Régimen legal
Consejo de propietarios
Originariamente la normativa no contemplaba esta figura, sin embargo era
frecuente en los consorcios, ya sea por estar previsto en el reglamento o
bien, por creación posterior por disposición de la asamblea. Con la
modificación introducida por la ley N° 26994 se ha introducido esta figura
al Código Civil y Comercial. Sus integrantes deben ser elegidos por la
asamblea y ser consorcistas.
Análisis de la figura
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La asamblea debe designar un consejo integrado por
propietarios, con las siguientes atribuciones:
Administrador
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, está subordinado a la
Asamblea. Es de vital importancia ya que, tal como desarrollaremos a
continuación, es el representante legal del consorcio y por ende el
responsable de llevar adelante la voluntad de los propietarios.
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El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario,
en todo lo referente a la administración, mantenimiento y funcionamiento
del inmueble común y al consorcio. Por ejemplo, debe convocar a la
asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva, ejecutar sus
decisiones, practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas, cumplir con las obligaciones derivadas de la
legislación laboral, previsional y tributaria, mantener asegurado el
inmueble, llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de
registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local, expedir el certificado de deudas y de créditos del
consorcio, representar al consorcio.
Según el art. 2069 del Código Civil y Comercial, en caso de violación por
parte de un propietario u ocupante de lo dispuesto por el Reglamento de
propiedad horizontal o por el mismo Código, el consorcio o cualquier
propietario afectado puede, más allá de otras acciones posteriores, hacer
cesar la infracción por la vía procesal más breve que se disponga.
Asimismo, si el infractor no es propietario, puede ser desalojado en caso de
reiterar las infracciones.
Prehorizontalidad
No obstante todo lo antes expuesto acerca de la Propiedad Horizontal,
existe un estadio previo a la misma. Este estadio fue regulado mediante la
sanción de la Ley 19724 (“Régimen de la prehorizontalidad”) y está
principalmente destinado a regular la comercialización de unidades de
edificios que posteriormente se someterán al régimen de Propiedad
Horizontal. Ello tiene fundamento en que muchas personas que adquieren
unidades mediante boletos de compraventa se vean impedidos de
escriturar, ya sea por la aparición de acreedores o bien porque no se
continúe con la construcción por falta de fondos por ejemplo.
Definición
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favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y
cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la
liberación de todos los gravámenes que el adquirente no
asume en el contrato preliminar...11.
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Referencias
Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobado por Ley Nº 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art.
1° de la Ley Nº 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación
Argentina
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