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PÓS-GRADUAÇÃO “LATO SENSU”

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AVM FACULDADE INTEGRADA

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IMPORTÂNCIA DOS SISTEMAS INFORMATIZADOS DE GEREN-

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CIAMENTO DE MANUTENÇÃO
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Por: Jean Rangel Velasco

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Orientador
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Prof. Ana Cláudia Morrissy

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Rio de Janeiro
2014
 2

UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES

PÓS-GRADUAÇÃO “LATO SENSU”
AVM FACULDADE INTEGRADA

IMPORTÂNCIA DOS SISTEMAS INFORMATIZADOS DE GEREN-

CIAMENTO DE MANUTENÇÃO

Apresentação de monografia à AVM Faculdade In-

tegrada como requisito parcial para obtenção do
grau de especialista em Gestão De Infraestrutura
Predial e Industrial – Facilities Services.
Por: . Jean Rangel Velasco
 3

AGRADECIMENTOS

Agradeço aos amigos e colegas de

classe, com os quais pude compartilhar
alegrias e o bem mais valioso que exis-
te, o conhecimento.
 4

DEDICATÓRIA

Dedico este produto de meus estudos

à minha família e a todos que me apoi-
aram e incentivaram ao longo desta
trajetória de aprendizado.
 5

RESUMO

Este trabalho tem o objetivo de apresentar ao leitor algumas aborda-

gens e pontos de vista com relação àquilo que hoje conhecemos, através do
que foi dito, baseado em estudos e pesquisas, por diversos autores, a respeito
da importância dos sistemas informatizados de gerenciamento de manutenção.
Ao longo do estudo, será possível encontrar alguns conceitos, estabe-
lecidos no decorrer dos anos, sobre o ambiente em que estes sistemas estão
inseridos, como um breve histórico da manutenção e a forma como a informá-
tica pode auxiliar no processo gerencial da área de manutenção.
Podemos ver também algumas das dificuldades encontradas hoje na
escolha e aplicação dos sistemas, além da questão da migração entre um sis-
tema e outro.
Conforme será possível verificar no conteúdo do trabalho, uma possí-
vel solução para a problemática da escolha do sistema ideal é verificar o que
melhor se adapta à realidade da empresa, pois a menos que seja criado um
software específico, qualquer que seja a escolha, precisará de modificações
para que possa trazer o resultado esperado e otimizar o uso da ferramenta.

METODOLOGIA
 6

Este estudo tem como proposta fornecer alguns dados para que se
possa conhecer um pouco sobre sistemas informatizados de gerenciamento de
manutenção ou mesmo servir de base para estudos mais aprofundados.
As páginas que se seguem foram elaboradas com base em pesquisas
na Web, consultas a livros (discriminados na Bibliografia) e experiência pesso-
al adquirida no exercício de minha profissão, atuando como Coordenador de
Facilities.

SUMÁRIO
 7

INTRODUÇÃO 08

CAPÍTULO I – Manutenção 10

CAPÍTULO II – Gerenciamento de Manutenção 13

CAPÍTULO III – Serviços de Manutenção Classe Mundial 15

CAPÍTULO IV – Informatização 18

CAPÍTULO V – Manutenção Predial 25

CAPÍTULO VI – Gestão da Manutenção: Sistemas Informatizados 28

CONCLUSÃO 38

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA 40

ÍNDICE 41

FOLHA DE AVALIAÇÃO 44

INTRODUÇÃO
 8

Com o passar dos anos, a manutenção de edifícios vem deixando de

ser tratada com improviso, através apenas de ações corretivas. Apenas em
empresas multinacionais com complexos imobiliários grandes, era possível ve-
rificar uma gestão de manutenção predial, pois aproveitavam a capacitação de
profissionais com experiência na Indústria.
O panorama de hoje é outro, visto que o mercado imobiliário está em
franca expansão no Brasil e seguindo padrões de exigência de nível global, in-
clusive fazendo uso de tecnologias trazidas por empresas de fora do país, o
que faz com que os profissionais da área de manutenção predial necessitem
de especializações, além de precisarem estar atualizados com relação às fer-
ramentas mais modernas de gestão.
Atualmente, existem variadas certificações que são tomadas como re-
ferência quando se trata de modernidade, onde este nível de modernidade ge-
ra maior visibilidade e atratividade para o edifício, que precisa ter como priori-
dades os conceitos de disponibilidade, acessibilidade e gestão econômica de
recursos naturais e financeiros.
Podemos perceber que há algum tempo organizações tais como as
associações, grupos acadêmicos, órgãos de regulamentação, grupos de inte-
resse, entre outros, têm demonstrado cada vez mais empenho em disseminar
a importância da questão da qualidade no meio da manutenção predial, geran-
do uma melhora na percepção de que as boas práticas relacionadas à área
são cada dia mais uma realidade.
Os profissionais atuantes na área de manutenção predial no Brasil,
começaram a buscar seu crescimento profissional através do foco no conceito
de “Edifícios Inteligentes”, sobretudo no início dos anos 90.
O mercardo de manutenção predial e constução civil tem hoje a per-
cepção de que sua competitividade está atrelada à diferenciação que são ca-
pazes de demonstrar em sua gestão, trazendo a necessidade de, assim como
aconteceu na indústria, trazer para si o conceito de Manutenção Classe Mun-
dial, através da implantação de conceitos e métodos modernos de trabalho.
 9

Para atender a esta série de requerimentos, notamos que um dos prin-

cipais é a implantação de um sistema informatizado de gestão predial, visto
que este controlará os demais.
Desta forma, além de outras ferramentas, os sistemas informatizados
passaram a ser uma realidade nos edifícios e organizações de manutenção
predial, alavancados pelas novas tecnologias e pela exigência dos clientes.

CAPÍTULO I
 10

MANUTENÇÃO
Deus é maior que todos os obstáculos.

1.1 - DEFINIÇÕES

É possível entender a diferença entre operação e manutenção

tomando como base a NBR 5462 de 1994:
a) Operação: “Combinação de todas as ações técnicas e
administrativas destinadas a permitir que um item cumpra uma função
requerida, reconhecendo-se a necessidade de adaptação na ocorrência de
mudanças nas condições externas. Entende-se como condições externas, por
exemplo: a demanda de serviço e as condições ambientais.” (ABNT NBR
5462/94);
b) Manutenção: “Combinação de todas as ações técnicas e
administrativas, incluindo a supervisão, destinadas a manter ou recolocar um
item em estado no qual possa desempenhar uma função requerida.” (ABNT
NBR 5462/94).

A definição dos termos relacionados ao cliente e à qualidade podem

ser encontrados na NBR-ISO 8402:
a) cliente: “Destinatário de um produto provido pelo fornecedor. Em
alguma situações o cliente é chamado de comprador. O cliente pode ser o
consumidor final, o usuário, o beneficiário ou o comprador. O cliente pode ser
interno ou externo à organização.” (NBR-ISO 8402);
b) qualidade: “Totalidade de características de uma entidade (de uma
atividade, de uma organização, de um produto, de um processo ou combina-
ções destes) que lhe confere a capacidade de satisfazer as necessidades ex-
plícitas e implícitas (do cliente, com o produto).” (NBR-ISO 8402);
c) produto: “Resultado das atividades ou processos. Também pode
significar serviços, materiais brutos ou semi-processados, equipamentos, in-
 11

formações ou combinações destes. Um produto pode ser tangível, como equi-

pamentos e máquinas ou intangíveis, como conhecimentos e conceitos.” (N-
BR-ISO 8402).

1.2 – HISTÓRIA DA MANUTENÇÃO

Ao longo dos anos, a manutenção sofreu diversas mudanças e uma

das que mais se destaca é a que está relacionada à importância que tem sido
dada à manutenção no ambiente empresarial:

Até 1914: Os operadores dos maquinários eram responsáveis pela

manutenção dos equipamentos que utilizavam e a manutenção não tinha
grande importância no processo de produção, já que só era vista quando al-
gum equipamento apresentava problemas;

1914 a 1930: Embora a manutenção tenha continuado a ser utilizada

apenas de forma corretiva, foi neste período que começaram a surgir as equi-
pes de manutenção, que estavam hierarquicamente subordinadas à área de
operação;

1930 a 1940: Pôde-se perceber o surgimento de empresas de manu-

tenção, que passaram a ser reconhecidas tanto quanto as empresas de opera-
ção;

1950 a 1966: Após a guerra, a indústria passou por um grande avan-

ço, o que permitiu a verificação de que as empresas despendiam mais tempo
diagnosticando problemas do que fazendo reparos, o que fez com que surgis-
se a área de Engenharia de Manutenção;
 12

1966 a 1980: Começam a surgir os computadores, há um crescimento

das organizações de manutenção e o desenvolvimento de novas tecnologias
que permitem o aprimoramento de equipamentos utilizados pela manutenção
na parte de medição e proteção dos sistemas e é também quando começa a
surgir o conceito da manutenção preditiva. A Engenharia de Manutenção pas-
sa por uma reformulação que a divide em duas áreas, sendo uma responsável
por estudos na área de manutenção e a outra responsável pelos PCMs (Plane-
jamento e Controle de Manutenção);

1980 a 1990: O microcomputador, já mais difundido entre as organiza-

ções, passa a ser utilizado como parte dos mais variados processos dentro das
organizações. Houve, nesse período, o crescimento da importância do PCM,
que passou a se reportar à direção das empresas, haja a vista a complexidade
dos padrões de garantia que começaram a ser estabelecidos nesta época.

Dados da ABRAMAN – Associação Brasileira de Manutenção – apon-

tavam que mais de 20% da força de trabalho das empresas, no Brasil, estava
empregada na manutenção, segundo Arcuri Filho (2003)

CAPÍTULO II
GERENCIAMENTO DE MANUTENÇÃO
 13

A necessidade de planejamento e avaliação de procedimentos,

integração entre os programas da companhia, redução de custos e aumento
de disponibilidade, redução das manutenções corretivas e desperdícios, deu
origem ao Gerenciamento de Manutenção.

O gerenciamento pode ser dividido em duas funções, com relação às

áreas de atuação:
a) atividades primárias: engloba a manutenção de equipamentos da
planta, prédios e arredores, inspeção e lubrificação dos equipamentos, gera-
ção de utilidades como vapor, ar comprimido, etc., além da execução de novas
instalações;

b) atividades secundárias: gerenciamento do estoque, sistemas de pro-

teção (incêndio, intrusão, etc.), coleta de resíduos, jardinagem, entre outros.

A área de Planejamento tem participação fundamental neste processo

para que estas funções tenham desempenho adequado, pois é responsável
pela identificação e cadastro de sistemas e equipamentos, elaboração de pla-
nos de manutenção, ordens de serviço, mapas de acompanhamento, dimensi-
onamento e treinamento da equipe necessária para cada tarefa, ferramentas
de controle das atividades, além da elaboração de relatórios gerenciais.

2.1 – RELATÓRIO GERENCIAL

Para atingir os objetivos estratégicos da empresa, é necessário que o

gestor tenha informações precisas e dentro do prazo correto, visto que o tempo
com que as decisões devem ser tomadas hoje em dia é muito menor do que
 14

há alguns anos atrás, assim como o volume de informações a serem trabalha-

das.
O relatórios gerencial passou a ser uma ferramenta fundamental para
que o Gestor da Manutenção possa ter informações a respeito de desvios, dis-
ponibilidade de equipamentos, custos de manutenções, relatórios de turnover,
além de representações gráficas, que permitam uma fácil visualização de cada
parâmetro.

CAPÍTULO III
SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO CLASSE MUNDIAL

O desempenho de classe mundial pode ser um fator decisivo para que

as empresas possam ter uma boa representatividade no mercado e aproveitar
 15

melhor as oportunidades de crescimento. Para que isso seja possível, é ne-

cessário que a empresa trabalhe de forma eficiente, seguindo indicadores que
possibilitem quantificar e acompanhar processos, que sejam objetivos e que
permitam corrigir possíveis desvios, o que fará desses indicadores um item crí-
tico para a tomada de decisão.
Atualmente, qualquer empresa busca ser um dia a referência do mer-
cado em que atua. O objetivo de se alcançar a excelência, deve ser considera-
do também na área de manutenção das empresas, objetivo este ao qual cha-
mamos de Manutenção Classe Mundial.
Os profissionais de manutenção e os sistemas de gestão, devem au-
mentar a disponibilidade de equipamentos e instalações, além de elevar sua
confiabilidade, utilizando de forma adequada os recursos financeiros, a fim de
garantir qualidade, segurança e ética para a organização. Para que isto possa
ocorrer, é necessário assumir que a manutenção deve manter os equipamen-
tos sempre disponíveis para operação.
Uma vez que seja compreendida a necessidade de se mudar o foco, fi-
ca fácil entender que para alcançar um nível de performance diferenciado, é
preciso ter uma Manutenção Classe Mundial, que só pode ser obtida através
da adoção de melhores práticas na manutenção, fazendo com que a empresa
chegue rapidamente a níveis referenciais de atividade.
As empresas, segundo Nascif (2002), que atuam somente por meio de
ações corretivas, encontram-se no primeiro estágio, que é o da ação reativa,
onde não se consegue atingir nenhuma melhoria. O segundo estágio na busca
de uma Manutenção Classe Mundial, é o controle, através de análises, diag-
nósticos, etc., e a inovação, buscando a superioridade e o destaque da empre-
sa em meio ao cenário em que está inserida.
Para superar os estágios citados acima, é necessário tomar ações mo-
dernas e desafiadoras que são consideradas bases:

a) revisar práticas de manutenção;

 16

b) definir novos modelos de controle de estoque, permitindo que se te-

nha maior confiabilidade;

c) gerar integração entre as áreas e promover a parceria entre as equi-

pes de operação e de manutenção;

d) capacitar os profissionais em todas as etapas do processo produtivo,

permitindo que desenvolvam diversas habilidades;

e) implementar a Manutenção Produtiva Total;

f) fazer uso de técnicas de Análise de Falha;

g) promover a terceirização de atividades que não sejam consideradas

fins;

h) adotar o processo de melhoria contínua, tendo em mente que sempre

há uma forma melhor de se fazer algo que está sendo bem feito hoje;

i) utilizar um Sistema Informatizado de Gestão de Manutenção.

 17

As ações citadas são condições para que se alcance uma Manutenção

Classe Mundial porém, a execução da maior parte delas será difícil caso não
seja implementada a última base mencionada, ou seja, um Sistema Informati-
zado de Gestão de Manutenção, que visa ampliar a capacidade de produção
através da identificação de melhorias possíveis na operação dos equipamen-
tos, o que pode ser conseguido, principalmente, pelo aumento de horas produ-
tivas e pela redução de serviços emergenciais.
 18

CAPÍTULO IV
INFORMATIZAÇÃO

Com o passar dos anos, a Informática tem se tornado cada vez mais
essencial na execução de atividades do dia a dia com mais qualidade e rapi-
dez. Na manutenção não é diferente, porém sua abrangência dependerá da
estratégia e porte da empresa e da forma como a tecnologia será aplicada nos
processos.

4.1 – TIPOS DE SISTEMAS DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO

O sistema usado pela empresa pode ser definido pela forma como a
empresa obtém e trabalha com informações recebidas. Segundo Tavares
(1996), os sistemas se diferenciam entre si pelos elementos que os constituem
e pela natureza do processo de transformação das informações. Podemos a-
firmar que existem, basicamente, quatro sistemas de controle de dados da
manutenção:

4.1.1 – SISTEMA MANUAL

Apesar de parecer impraticável, este sistema ainda é utilizado em mui-

tas empresas de pequeno porte. Neste sistema, toda informação relacionada
às atividades de manutenção, equipamentos, etc., são anotadas em papéis,
tais como formulários, cartões e guardados em arquivos e armários ou fixados
em painéis.
 19

4.1.2 – SISTEMA SEMI-AUTOMATIZADO

É o sistema de controle onde as atividades relacionadas à manutenção

planejada, têm o auxílio dos sistemas computadorizados e as atividades de
manutenções não-planejadas são controladas e arquivadas manualmente.

4.1.3 – SISTEMA AUTOMATIZADO

As informações relevantes sobre atividades planejadas e não-

planejadas de ações que estão sob o controle da equipe de manutenção, são
transferidas diretamente para o computador, permitindo a geração de relatórios
periódicos ou parciais, que contenham dados precisos e possibilitem uma to-
mada de decisão melhor estruturada.
A transferência de informações é feita por meio de um banco de dados
do sistema, através de formulários padrão, programas e coletores de dados.
Essas informações são disponibilizadas por relatórios para as equipes de ma-
nutenção da empresa.

4.1.4 – SISTEMA COMPUTADORIZADO

É o sistema no qual as informações são obtidas e transferidas online, já

que o software pode ser utilizado pelo usuário por mais tempo, permitindo que
as informações possam ser acessadas com maior rapidez. Desta forma, de-
pendendo da funcionalidade que se deseja obter do sistema de gestão de ma-
nutenção, os dados podem ser armazenados em um banco de dados de um
 20

mainframe, em uma rede de computadores ou em um disco rígido de um com-

putador dedicado a esta operação.
No Brasil, os sistemas informatizados passaram a ser utilizados de for-
ma mais efetiva quando houve a abertura de mercado nos anos 90, quando os
custos de equipamentos foram reduzidos e surgiram maiores possibilidades de
desenvolver e adquirir programas específicos da área de manutenção.
Ainda nos anos 90, começaram a surgir empresas especializadas na
criação de softwares voltados para a manutenção. Essas organizações tiveram
crescimento considerável, quando os padrões de qualidade exigidos pelos
consumidores começou a aumentar significativamente, elevando a manuten-
ção a um patamar de importância ainda maior no que dizia respeito à disponi-
bilidade de equipamentos.

4.2 – OBSERVAÇÕES IMPORTANTES NOS SISTEMAS INFOR-

MATIZADOS

Quando falamos da implantação de um Sistema Informatizado de Ges-

tão da Manutenção, é importante deixar claro alguns itens que devem ser leva-
dos em consideração:

a) Os custos e prazos encontrados nestes sistemas são maiores do que

aqueles dos sistemas manuais;

b) A equipe responsável pela operação do sistema necessita de treina-

mentos específicos;

c) Sempre que for necessário incluir novas informações no sistema e

analisar relatórios, é preciso que haja uma maior participação dos superviso-
res;
 21

d) A equipe de TI (Tecnologia da Informação) precisa ter um nível de

experiência elevado, a fim de garantir o melhor suporte possível em itens que
fujam do domínio da equipe de manutenção.

4.3 – ERP (Enterprise Resource Planning)

Os ERP’s são sistemas de gestão integrada que, assim como a informá-

tica, começaram a despontar nos anos 90, junto com os softwares de manu-
tenção. Estes sistemas se mostraram uma forma de gerenciar um conjunto de
atividades. Ao utilizar estes softwares, compostos por vários módulos (aplicati-
vos) baseados na estrutura cliente/ servidor, os usuários tem acesso a diversas
informações advindas de uma base de dados única, o servidor, que em intera-
ção com os demais aplicativos do sistema, eliminam informações repetidas.
Esses sistemas tem o objetivo de facilitar a fluidez de informações em
todas as áreas de uma organização, tais como a produção, a logística, a parte
de finanças, o RH, etc., permitindo que os dados sejam modificados mais rapi-
damente, além de outras ações como a revisão de melhores práticas de mer-
cado, redução de custos nas áreas de tecnologia, entre outras.

4.3.1 – CARACTERÍSTICAS BÁSICAS DE UM ERP

Um sistema precisa apresentar alguns requisitos mínimos para que seja

considerado um ERP, pois estas características definem variadas particulari-
 22

dades que integram e facilitam sua utilização, tais como a conectividade e a

adaptabilidade.

4.3.2 – FORNECEDORES DE SISTEMAS ERP

No cenário mundial, há duas empresas que se destacam entre os diver-

sos fornecedores e por isto tornaram-se líderes do segmento e obtiveram con-
solidação no mercado brasileiro. São elas a SAP e a ORACLE, sendo a primei-
ra de origem alemã, fundada nos anos 70, enquanto a segunda, é considerada
a maior fornecedora de softwares de gestão de informação, produzindo e for-
necendo ERPs desde 1987.

4.4 – CMMS (Computer Maintenance Management System)

A integração da gestão de empresas é a característica que se destaca

nos ERPs, pelo uso de soluções globais, embora as empresas possam utilizar
ferramentas específicas para o Gerenciamento de Manutenção, como os
CMMSs.
Com o CMMS é possível gerar relatórios padrão, disponibilizar diversas
pesquisas e além disso, fornecer dados estatísticos sobre o desempenho de
equipamentos que estão sob o controle do sistema.
O sistema deve poder gerar relatórios em tempo real a respeito de qual-
quer ocorrência, provendo informações que serão de suma importância para a
boa gestão da manutenção, principalmente no que diz respeito aos materiais
que foram gastos em determinado serviço, bem como o custo e a quantidade
de peças sobressalentes que se tem em estoque.
 23

4.4.1 – EXTRAÇÃO DE INDICADORES DE MANUTENÇÃO

Com o intuito de verificar se as ações que estão sendo tomadas são as

mais corretas e se as mesmas estão em acordo com a estratégia da empresa,
é necessário que se utilizem os indicadores de desempenho e de performance
dos equipamentos - como o TMEF e o TMPR, para o primeiro caso e o KPI e
KPP, para o segundo - diretamente dos CMMSs.
É possível ainda extrair outros indicadores do sistema, com os de capa-
citação de equipes, custos de manutenção, eficiência de equipamentos, além
dos SLAs (Service Level Agreements), que são os mais utilizados hoje em dia
quando se está definindo a contratação de um fornecedor de serviços de ma-
nutenção predial.

4.5 – ASP (Application Service Provider)

Entre os CMMSs, a operação por meio de servidores ainda prevalece. A

companhia usuária do sistema compra o software de gestão da manutenção e
uma quantidade de licenças que seja suficiente para atender sua operação,
fazendo com que a empresa tenha que investir altos valores em aquisição e
manutenção dos equipamentos responsáveis pelo armazenamentos dos da-
dos, além do software em si, que tem um custo bastante elevado, variando de
acordo com o grau de customização exigido pelo cliente. Outro fator que acaba
sendo um impeditivo na manutenção deste tipo de sistema é a necessidade de
gastos periódicos com atualizações, que só podem ser executadas pela em-
presa que possui os direitos do produto.
 24

A utilização da metodologia ASP vem surgindo como uma nova estraté-

gia de negócio e começou a ser difundida em vários segmentos, incluindo a
mautenção e consiste basicamente na terceirização do programa e da estrutu-
ra dos sistemas informatizados.
Pode-se dizer que funciona como uma espécie de “locação” de TI (Tec-
nologia da Informação), onde o usuário escolhe determinada ferramenta e a
estrutura que melhor atendem suas necessidades e pagam um valor mensal
pelo uso. A empresa contratada fica responsável por custos relacionados à a-
tualização, armazenamento, segurança de informações e operacionalidade do
sistema, cabendo ao usuário o investimento em microcomputadores e internet
banda larga.
 25

CAPÍTULO V
MANUTENÇÃO PREDIAL

Existem diversos tipos de edificações, que são construídos para os mais

diversos fins, sejam eles residenciais ou comerciais, como escritórios, centros
de compra, lazer, indústria, entre outros. Cada tipo de edifício apresenta carac-
terísticas e necessidades específicas, mas também há aquelas que são co-
muns a qualquer construção.
Diferentemente de produtos gerados em linhas de produção, como au-
tomóveis, itens de vestuário, etc., os prédios tem um ciclo de vida extenso e
dependem da capacidade dos projetistas para que a construção possa sair da
melhor forma possível e atendendo a todas as normas cabíveis, sem que a ex-
pectativa dos investidores seja comprometida.

5.1 – EDIFÍCIOS COMERCIAIS

São construções que devem possuir equipamentos e sistemas operando

constantemente em acordo com a utilização final do edifício, o que significa
que deve atender às necessidades da empresa e, mais especificamente, do
público que o ocupará. Entretanto, há condições básicas que indicam a atrati-
vidade de qualquer prédio, como o conforto, a segurança, a tecnologia, agilida-
de na resolução de problemas, baixo custo, confiabilidade, acessibilidade e
sustentabilidade, fatores estes que podem determinar o sucesso ou fracasso
de um empreendimento.
A fim de atender às necessidades e expectativas dos usuários e empre-
sas, estes edifícios utilizam equipamentos e sistemas capazes de gerar confor-
to térmico, gerenciamento da energia elétrica, operação de sistemas hidráuli-
 26

cos, elevadores, segurança e todos devem passar pelo processo de melhoria

contínua, buscando a redução de gastos operacionais.

5.2 – AUTOMAÇÃO

O crescimento e desenvolvimento da área industrial serviram de refe-

rência para a automação predial, porém não se pode deixar de lado o fato de
que, hoje em dia, a maior parte dos produtos tem sido projetados especifica-
mente para atender as necessidades dos sistemas prediais, o que facilita a
operação e manutenção de equipamentos.
É possível utilizar estações ou controladores remotos para enviar infor-
mações de uma central de operação, permitindo a automação de sistemas de
monitoramento, controle e supervisão em pontos cruciais do empreendimento,
tais como a energia elétrica, elevadores, entre outros.

5.3 – GESTÃO DA MANUTENÇÃO

Pode-se dizer que a responsabilidade da equipe de manutenção, dentro

do contexto da Gestão Predial, vai além da necessidade de se manter uma de-
terminada disponibilidade para os equipamentos. É preciso que a manutenção
assegure, acima de tudo, que o negócio continue atrativo. Desta forma, o ge-
rente da manutenção predial deve ir além da manutenção em si - ou seja, man-
ter funcionando – devendo estar atento aos diferenciais competitivos que po-
dem agregar valor ao negócio.
 27

Os usuários de uma edificação tem determinadas necessidades, como

segurança, conforto, saúde e baseando-se nisso, há alguns fatores que podem
ser considerados críticos e por isso requerem certas atitudes, que nem sempre
são exigidas de um profissional da manutenção industrial. Pode-se citar alguns
exemplos, como os fatores sócio-culturais, a comunicação, a proatividade, a
adaptação, a ética, etc..
As melhores práticas de manutenção devem ser aplicadas de modo sis-
têmico, onde a área de Engenharia de Manutenção deve ter a cultura da me-
lhoria contínua em tarefas que agreguem valor, o que passou a ser exigido pe-
la manutenção predial moderna. Assim como na indústria, edifícios mais mo-
dernos também necessitam de um Plano Diretor de Manutenção, que oriente
suas ações e contemple ao menos uma organização sistematizada das infor-
mações, além de um programa Mestre de Manutenção e a definição de índices
de performance.
 28

CAPÍTULO VI
SISTEMAS INFORMATIZADOS DE MANUTENÇÃO PRE-
DIAL

Ao buscar um Sistema Informatizado para gerenciar a manutenção pre-

dial, os profissionais da área encontram um primeiro aspecto negativo no mer-
cado, que se trata da restrição da maioria dos softwares de gerenciamento de
manutenção, que ainda hoje são desenvolvidos apenas para o atendimento de
equipamentos.
A fim de manter a competitividade de um empreendimento comercial, é
preciso que sua manutenção seja informatizada, visto que isto passou a ser
uma necessidade com o passar dos anos, fazendo com que as empresas te-
nham de gerenciar suas atividades de maneira mais rápida, o que seria prati-
camente impossível se não houvesse os sistemas informatizados para atender
a esta necessidade.

6.1 – ATIVIDADES QUE ANTECEDEM A IMPLANTAÇÃO

Algumas necessidades precisam ser atendidas antes da implementação

de qualquer novo sistema, seja ele uma tecnologia mais moderna, um novo
método ou um software, e isto deve ser levado em consideração quando se
pensar na utilização desta nova ferramenta de gerenciamento.
Estes itens fundamentais compreendem uma avaliação minuciosa das
necessidades reais da empresa, bem como a importância do apoio da diretori-
a, além da confecção do Plano Diretor da implementação e um dos pontos
mais importantes, o envolvimento do usuário final, que será o responsável pela
operação do sistema no dia a dia.
 29

6.2 – A ESCOLHA DE UM SOFTWARE

Há muitas variáveis a serem levadas em consideração antes da escolha

do software que será implementado e a equipe não precisa ser definida após o
sistema, o que não significa que a decisão pelo modelo do software pode ser
tomada por uma única pessoa, sendo necessária a avaliação destas variáveis
e a participação das áreas de Tecnologia da Informação e de Manutenção, que
são as principais envolvidas na operação do sistema.

6.2.1 – CONDIÇÕES PARA A ESCOLHA

É preciso que se saiba que o software é apenas parte do gerenciamento

de manutenção e que por isso, é necessário que o fornecedor seja capacitado
em Engenharia de Manutenção, Planejamento e Controle. Além disso, se um
determinado software não possui uma forma simples e direta de fornecimento
de índices relacionados aos equipamentos, ele não atenderá à uma das ne-
cessidades mais importantes do gestor da manutenção.
Há alguns fatores internos da empresa que devem ser considerados an-
tes de consultar o mercado em busca de softwares disponíveis, como o tama-
nho e as características da organização; o hardware e o sistema operacional
utilizados; o tipo de gestão de dados; o nível de segurança, qualidade e priva-
cidade do fluxo de dados; a existência de um plano de contingência; os tipos
de rede (cabeada, wireless, etc); a estrutura de ethernet e internet; entre ou-
tros.
 30

6.2.2 – CLASSIFICAÇÃO DOS SOFTWARES

Com o constante desenvolvimento do mercado e o surgimento cada vez

mais rápido de novas tecnologias, é possível atender as mais diversas neces-
sidades e para tanto, é preciso que cada empresa verifique e decida qual a
melhor opção para seu modelo de organização. Por isso é preciso definir corre-
tamente as expectativas que se tem do programa que se pretende comprar,
visto que uma escolha errada poderá acarretar em prejuízos financeiros, perda
de tempo, etc.

6.2.2.1 – SOFTWARE IMPORTADO OU NACIONAL

Antes que se possa escolher entre a utilização de um software nacional

ou importado, é necessário levar em consideração detalhes como as diferen-
ças significativas em relação à alocação de pessoal, ou seja, é preciso avaliar
a adaptabilidade que cada um dos envolvidos no processo terá a cada opção.

6.2.2.2 – SOFTWARE DE USO CORPORATIVO OU DE MANU-

TENÇÃO

Há uma forte tendência para o uso de ERPs (programas corporativos),

contudo os usuários tendem a rejeitar os módulos de manutenção destes soft-
wares, por conta da baixa qualidade ou dificuldade de utilização
 31

6.2.2.3 – SOFTWARE DE MANUTENÇÃO PREDIAL OU ADAPTA-

DO DA INDÚSTRIA

Por mais que a escolha possa parecer óbvia, levando o gestor da manu-
tenção predial a escolher um software específico, a realidade é que essa pode
não ser a melhor opção, visto que essa escolha depende muito do nível de
complexidade da manutenção do edifício e do grau de controle que a empresa
deseja ter. Os softwares de manutenção industrial fornecem soluções mais a-
vançadas, devido às necessidades da área, que ainda não estão disponíveis
em produtos específicos da área de manutenção predial.

6.2.2.4 – ESCOLHA PELO PREÇO OU QUALIDADE

É possível encontrar produtos com um preço inicial bastante atrativo,

mas este preço pode não ser mantido ao longo do processo de implementação
dos sistema, principalmente se for descoberto que nem todas as necessidades
serão atendidas pela software escolhido, logo podemos chegar à conclusão
que antes do preço, é preciso que se verifique as necessidades da empresa e
se todas elas estão cobertas pelo produto ou se há necessidade de alguma
adaptação, o que pode trazer também um custo diferenciado.

6.2.3 – IDENTIFICAÇÃO E SELEÇÃO DE FORNECEDORES

 32

Para que se possa fazer uma escolha segura, é preciso que se avalie
não somente os produtos oferecidos, mas também algumas características das
empresas responsáveis pelos produtos, tais como sua idoneidade; capital so-
cial; saúde financeira; qualificação de seus profissionais; reconhecimento no
mercado; e carteira de clientes.

6.2.4 – IDENTIFICAÇÃO E ESCOLHA DO SOFTWARE

É preciso definir parâmetros para que se possa comparar os softwares

escolhidos, como por exemplo, uma tabela em que se determine as caracterís-
ticas de cada um e o peso que cada item tem para a empresa, dando uma
pontuação a cada software, o que servirá para a comparação no final do pro-
cesso. Alguns dos parâmetros de avaliação podem ser:

a) Custo de instalação e adaptação do software;

b) Disponibilidade de Módulos (específicos e/ ou de integração);

c) Ferramentas e facilidades

d) Facilidade de interação com o usuário

e) Disponibilidade e nível de suporte

.
6.3 – EQUIPE DE IMPLEMENTAÇÃO
 33

Sempre há uma discussão no momento da implantação de um sistema

informatizado de gerenciamento de manutenção, pois existe a dúvida sobre
quem deve conduzir e gerenciar este processo: a equipe de TI ou a de Manu-
tenção?
O ideal é que haja a maior interação possível entre as duas áreas, des-
de que ambas tenham um comprometimento com a organização, a criatividade
e o relacionamento interpessoal, sem que haja diferenças no grau de autorida-
de entre as duas áreas e tomadas de decisão unilaterais.
Após a definição do Gerente de projeto, é necessário selecionar o res-
tante dos integrantes da equipe responsável pela implementação do sistema.
Essa seleção é crítica e complexa, visto que este projeto envolve necessida-
des, interesses, capacidade de cada indivíduo, disponibilidade, comprometi-
mento e, muitas vezes, sacrifício.
É preciso que os componentes da equipe estejam preparados para o
processo, tendo em mente que todos devem saber claramente o que se espera
do projeto, antes mesmo que se possa iniciar a implementação em si.

6.4 – ATIVIDADES DA EQUIPE DO PROJETO

O prazo para a implementação de um sistema informatizado de gerenci-

amento de manutenção não é algo em que se possa ter uma exatidão, visto
que este prazo dependerá muito do nível de comprometimento e dedicação de
todos os envolvidos, da disponibilidade de equipamentos e do objetivo deseja-
do com a implantação.
Para a criação de um projeto piloto, que permita a continuidade dos ser-
viços, é estimado um prazo de 2 meses, mas para que se tenha um sistema
 34

totalmente implementado, é possível que se leve anos, visto que há mudanças,

como as culturais, que não podem ser feitas do dia para a noite.

6.4.1 – TESTES DO SOFTWARE

Nesta etapa, há grande envolvimento do departamento de Tecnologia

da Informação, onde as atividades são executadas em conjunto com o forne-
cedor escolhido. Após a instalação do sistema, é preciso confirmar seu funcio-
namento, se há compatibilidade com os hardwares da empresa, se há interface
com os servidores e se as definições para uso do banco de dados foram esta-
belecidas, além da necessidade de se verificar a velocidade de operação do
sistema.

6.4.2 – ESTRUTURA DE INFORMAÇÕES DO SISTEMA

Para operar corretamente, é preciso estabelecer uma estrutura de in-

formações no sistema, onde sejam indicados os departamentos da empresa,
as instalações e equipamentos, entre outros fatores, para que o software pos-
sa absorver adequadamente as informações que passarão a ser controladas,
como a classificação de equipamentos, os códigos de manutenção, etc.

6.4.3 – CUSTOMIZAÇÃO DO SOFTWARE

 35

É necessário que a área de Tecnologia da Informação verifique as pos-

sibilidades e limitações do sistema, além de ter de prover a criação de uma in-
terface com os demais sistemas utilizados pela empresa, além da possibilidade
de ter que criar sistemas específicos para diferentes departamentos, como a
segurança ou os usuários comuns, cada um com um nível de acesso diferente.

6.4.4 – “MÓDULOS PILOTOS”

Uma vez que o sistema foi implementado, adaptado e testado, é preciso

realizar algumas atividades para verificação do desempenho do sistema:

a) simulação planejada;

b) trabalho em redundância (testar no sistema atual e no novo para efeito de

comparação);

c) avaliação de desempenho;

d) realização de ajustes necessários (executados pela área de TI);

e) novos testes e simulações até confirmar que o o sistema está operando de

forma integral, de acordo com o planejado.

6.4.5 – CAPACITAÇÃO DE USUÁRIOS INTERNOS E EXTERNOS

 36

É preciso definir uma estratégia para capacitar todos os envolvidos na

utilização do sistema (usuários). Essa estratégia deve levar em consideração
as variadas formas de uso que serão aplicadas ao programa e também ter a-
tenção com as características das pessoas que utilizarão o software, a fim de
garantir que os treinamentos sejam ministrados na medida correta.

6.4.6 – REVISÃO DE CONFIGURAÇÕES

É possível que, depois da realização dos treinamentos, ainda haja su-

gestões relevantes e até mesmo inconsistências no exercício de simulação.
Desta forma, após revisar as anotações dos responsáveis pela realização dos
treinamentos e depois da realização de uma pesquisa com os participantes do
treinamento, a área de Tecnologia da Informação deve avaliar as propostas de
modificação e discutí-las com a equipe de implementação, para então realizar
os ajustes que sejam necessários.

6.5 – TESTES PARALELOS E MIGRAÇÃO ENTRE OS SISTEMAS

Quando uma empresa decide pela implementação de um novo sistema

de gerenciamento de manutenção, a substituição do sistema antigo não pode
ser feita de uma hora para a outra. Antes da implantação definitiva, é preciso
que os dois sistemas operem em conjunto, a fim de testar o funcionamento da
nova escolha.
 37

Durante o período de testes, os dois sistemas ficarão à disposição dos

usuários finais, que devem reportar qualquer problema ou dificuldades encon-
tradas à área de TI, para que se possa analisar e corrigir os possíveis desvios.
Depois de encerrado o período de testes, a equipe de TI implementará o
sistema de forma definitiva e fará o acompanhamento da operação por mais
um período, para verificar o desempenho do software. Esse período compre-
ende duas etapas principais.

6.5.1 – OPERAÇÃO ASSISTIDA

Até que o software seja testado por um tempo considerado ideal, todas
as tarefas terão que ser monitoradas pela área de TI e pela equipe de imple-
mentação, cabendo aos mesmos atuarem como “consultores” do novo sistema
junto a seus colegas de departamento através de suporte após a implantação,
acompanhando as operações e realizando pesquisas sobre a utilização.

6.5.2 – FINALIZAÇÃO DO PROCESSO DE IMPLANTAÇÃO

Para encerrar o processo de implantação do sistema de gerenciamento

de manutenção, é preciso definir mecanismos de controle que permitar a for-
malização e confirmação do encerramento do processo. Ao final da implanta-
ção, é preciso gerar um relatório final, para que seja avaliado pela direção e
pelas áreas de operação envolvidas, além de ser divulgado para todos os de-
partamentos.

CONCLUSÃO
 38

Independente do seguimento, a área de manutenção deve estar sem-

pre presente para garantir que os processos não sejam interrompidos. Contu-
do, quando nos referimos à manutenção predial, é necessário que se leve em
consideração que as dimensões passam a ser mais complexas, visto que tam-
bém envolve a percepção do cliente.
Um gerente da área de manutenção predial, além de suas responsabi-
lidades e atividades do dia-a-dia, não pode deixar de atentar para o desenvol-
vimento e avanço de sistemas e equipamentos, além de ter em mente que nos
dias de hoje é preciso prestar atenção nas questões de meio ambiente, aces-
sibilidade e sustentabilidade.
A área de manutenção e mais especificamente o Gestor da área, tem
um desafio muito grande em sua jornada, visto que o mesmo é responsável
por garantir a operacionalidade, a segurança e atratividade dos prédios onde
atua.
Atualmente, quando levamos em consideração o nível de exigência
dos clientes, não podemos deixar de notar que sem a utilização de sistemas
informatizados de gerenciamento de manutenção, fica extremamente compli-
cado de se manter uma operação eficiente, de baixo custo, pró-ativa e organi-
zada, que são itens de fácil controle nos sistemas mais recentes. Não é fácil
para uma empresa tomar a decisão de adotar um sistema informatizado de
gestão de manutenção ou mesmo realizar a atualização do sistema atual, visto
que não há muitas opções de softwares no mercado nacional e quando encon-
trados, muitas vezes não são muito desenvolvidos, levando as empresas a
buscar produtos da área industrial, que em muitos casos são de difícil adapta-
ção à realidade da manutenção predial.
Baseado neste cenário, pode-se concluir que o processo de implemen-
tação de um sistema de gestão informatizada exige grande esforço e dedica-
ção dos profissionais envolvidos. Por outro lado, pode-se verificar que, se rea-
lizada da forma correta, a implantação pode trazer grandes avanços para a
empresa, tanto em termos de controle de processos, como em velocidade de
atendimento de chamados, além da possibilidade de geração de relatórios ge-
 39

renciais mais completos, capazes de fornecer informações mais complexas e

ao mesmo tempo, análises de fácil entendimento.

.
 40

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

PRADO, Célio Cunha de Almeida. Sistema Informatizado de Gerenciamento

de Manutenção mais ajuda ou mais atrapalha? Disponível em
<http://tecem.com.br/site/downloads/artigos/sistema_inf_gerenciamento.pdf

NASCIF, Julio; Manutenção Classe Mundial. Belo Horizonte. Disponível em

http://www.tecem.com.br/downloads/manutencao.pdf

TAVARES, Lourival Augusto “et al”. Manutenção Centrada no Negócio, 1. ed.

Rio de Janeiro: Novo Pólo, 2006.

BRANCO FILHO, Gil. Dicionário de termos de Manutenção, Confiabilidade

e Qualidade. Rio de Janeiro: ABRAMAN, 1996.
 41

ÍNDICE

FOLHA DE ROSTO 2
AGRADECIMENTOS 3
DEDICATÓRIA 4
RESUMO 5
METODOLOGIA 6
SUMÁRIO 7
INTRODUÇÃO 8

CAPÍTULO I
Manutenção 10
1.1 – Definições 10
1.2 – História da Manutenção 11

CAPÍTULO II
Gerenciamento de Manutenção 13
2.1 – Relatório Gerencial 15

CAPÍTULO III
Serviços de Manutenção Classe Mundial 15

CAPÍTULO IV
Informatização 18
4.1 – Tipos de Sistemas de Gestão de Manutenção 18
4.1.1 – Sistema Manual 18
4.1.2 – Sistema semi-automatizado 19
4.1.3 – Sistema Automatizado 19
4.1.4 – Sistema Computorizado 19
4.2 – Observações importantes nos sistemas informatizados 20
4.3 – ERP (Enterprise Resource Planning) 21
4.3.1 – Características básicas de um ERP 21
 42

4.3.2 – Fornecedores de Sistemas ERP 22

4.4 – CMMS (Computer Maintenance Management System) 22
4.4.1 – Extração de indicadores de manutenção 23
4.5 – ASP (Application Service Provider) 23

CAPÍTULO V
Manutenção Predial 25
5.1 – Edifícios Comerciais 25
5.2 – Automação 26
5.3 – Gestão da Manutenção 26

CAPÍTULO VI
Sistemas Informatizados de Manutenção Predial 28
6.1 – Atividades que antecedem a implantação 28
6.2 – A escolha de um Software 29
6.2.1 – Condições para a escolha 29
6.2.2 – Classificação dos Softwares 30
6.2.2.1 – Software Importado ou Nacional 30
6.2.2.2 – Software de uso Corporativo ou de Manutenção 30
6.2.2.3 – Software de Manutenção Predial ou adaptado da Indústria 31
6.2.2.4 – Escolha pelo preço ou qualidade 31
6.2.3 – Identificação e seleção de fornecedores 32
6.2.4 – Identificação e escolha do Software 32
6.3 – Equipe de Implementação 33
6.4 – Atividades da equipe do projeto 33
6.4.1 – Testes do Software 34
6.4.2 – Estrutura de Informações do Sistema 34
6.4.3 – Customização do Software 35
6.4.4 – “Módulos Pilotos” 35
6.4.5 – Capacitação de usuários internos e externos 36
6.4.6 – Revisão de configurações 36
6.5 – Testes paralelos e migração entre os sistemas 36
 43

6.5.1 – Operação assistida 37

6.5.2 – Finalização do processo de implantação 37

CONCLUSÃO 38
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA 40
ÍNDICE 41
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