TUGAS PENILAIAN TANAH

KELEBIHAN DAN KEKURANGAN APABILA

HARGA NJOP DIGANTI DENGAN HARGA PASAR
(Disusun untuk memenuhi prasyarat mata kuliah Penilaian Tanah)

Disusun oleh:

Chairunisa Afnidya Nanda 21110115120018

DEPARTEMEN TEKNIK GEODESI

FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO
Jl. Prof. Sudarto SH, Tembalang Semarang
Telp. (024)76480785, 6480788
e-mail: jurusan@geodesi.ft.undip.ac.id
2018
A. Pengertian NJOP
Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP adalah harga rata-rata dari transaksi jual beli, jika tidak
terjadi transaksi jual beli maka nilai NJOP ditentukan berdasarkan perbandingan harga obyek
lain yang sejenis, nilai perolehan baru atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti. Setiap daerah
memiliki nilai NJOP berbeda-beda dan biasanya NJOP ini digunakan sebagai dasar pajak PBB
NJOP sendiri didasarkan atas penilaian lahan dan atau properti/bangunan yang dilakukan
oleh pihak Pemerintah Daerah. NJOP ditentukan berdasarkan harga rata-rata dari transaksi jual
beli, maka dalam pelaksanaan pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan di lapangan dapat saja
NJOP lebih tinggi atau lebih rendah dari transaksi jual beli yang dilakukan masyarakat. Hal ini
tentu sangat berpengaruh besar terhadap penerimaan PBB itu sendiri, karena jika NJOP setiap
tahun naik, maka penerimaan PBB juga akan mengalami peningkatan dan sebaliknya jika NJOP
menurun, maka penerimaan PBB juga akan mengalami penurunan.

B. Faktor Naiknya NJOP

Naiknya NJOP setara dengan harga pasar, karena beberapa factor:
1. Pembangunan infrastruktur seperti akses jalan
Kenaikan bisa terjadi di ruas jalan yang sudah dilebarkan, penambahan jalur pedestrian,
atau box culvert
2. Perubahan peruntukan lahan.
adanya perubahan fisik lingkungan lahan dan tanah kampung menjadi perumahan real
estate, juga perubahan fungsi lahan dari tanah kosong menjadi kawasan perdagangan
atau apartment.
3. Pengaruh oleh pertumbuhan ekonomi di kawasan tersebut

C. Dampak dampak yang ditimbulkan jika NJOP diganti dengan harga pasar
Ada 2 dampak yang ditimbulkan jika NJOP diganti dengan Harga Pasar yaitu:
1. Keuntungan
a) Meningkatnya fasilitas umum
Jika nilai NJOP berdasarkan harga pasar maka yang paling diuntungkan adalah
pemerintah . Karena penerimaan pemerintah atas pajak bumi bangunan (PBB) akan

2
 meningkat. Seperti semua jenis pajak, retribusi Nilai Jual Objek Pajak juga dialokasikan
untuk peningkatan layanan umum dan fasilitas umum.
b) Terhindar dari para spekulan tanah ‘nakal’
Selama ini tidak sedikit spekulan yang bertindak sebagai “provokator” dengan
menghasut masyarakat menaikkan harga tanah jauh di atas batas Nilai Jual Objek Pajak
atau bahkan harga pasar. Dengan Nilai Jual Objek Pajak diganti dengan harga pasaran,
spekulan gak bisa lagi membuat harga tanah melambung. Sehingga harga tanah yang
kerap melonjak tinggi dapat ditekan dan lebih terkendali.
2. Kerugian
a) Harga tanah melonjak
Jika nilai NJOP diganti dengan harga pasar maka akan membuat harga tanah
melonjak naik.
b) Rumah makin sulit dijangkau
Kenaikan harga tanah maka juga akan mempengaruhi harga bangunan. Semakin
tinggi harga tanah makan akan semakin naiknya harga bangunan, terutama rumah

D. Contoh Kasus
Biasanya, Nilai jual objek pajak (NJOP) lebih rendah 50% bila dibandingkan dengan nilai
harga pasaran. Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan menaikkan Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Kenaikan NJOP tahun ini rata-rata
sebesar 19,4 persen. Kenaikan ini tercantum dalam Peraturan Gubernur Nomor 24 Tahun 2018
tentang Penetapan NJOP Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) Tahun 2018.
Kenaikan NJOP ini untuk mengimbangi kenaikan tanah di DKI nilainya sudah jauh lebih
tinggi dari NJOP. Konsultan properti dari Leads Property Hendra Hartono menjelaskan bahwa
pemerintah DKI Jakarta menaikan NJOP ini untuk menyesuaikan dengan harga pasar yang
sebelumnya ada ketimpangan yang sangat jauh antara harga pasaran tanah dan harga yang ada di
NJOP. Jika NJOP diganti dengan harga pasar maka akan menimbulkan kenaikan harga tanah,
berdasarkan Pergub terbaru, beberapa wilayah di Jakarta mengalami kenaikan Nilai Jual Objek
Pajak terutama untuk daerah yang bersinggungan dengan proyek Mass Rapid Transit (MRT) atau
pembangunan infrastruktur. Kawasan yang mengalami kenaikan nilai tanah tertinggi adalah
wilayah Jenderal Sudirman, yakni sebesar Rp 93.963.000.

3
 Sementara untuk masing-masing wilayah, kawasan yang mengalami kenaikan tertinggi
adalah sebagai berikut (per meter persegi):
a. Jakarta Pusat: Jalan Jenderal Gatot Subroto Rp 47.923.000
b. Jakarta Barat: Jalan Pinangsia Raya Rp 29.375.000
c. Jakarta Selatan: Jalan P Lebak Lestari Rp 23.623.000
d. Jakarta Timur: Jalan Pulo Letut dan Jalan Rawa Terate I Rp 7.455.000
e. Jakarta Utara: Jalan Garden Gardenia dan Gold Coast Avenue Rp 18.375.000
f. Kepulauan Seribu: Jalan Pulau Putri Timur Rp 8.145.000
Karena kenaikan harga tanah tersebut maka akan mendongkrak harga bangunan juga, salah
satunya rumah. Dilansir dari CNN, Ekonom Samuel Sekuritas Lana Soelistianingsih mengatakan
harga rumah di Jakarta saat ini sudah terlampau tinggi. Ditambah dengan kenaikan NJOP,
harganya bakal makin sulit dijangkau, terutama oleh masyarakat menengah ke bawah.