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ARRENDAMIENTO
Artículo 1579 C.C. “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo y a un precio
determinado que esta se obliga a pagar a aquella”
Un sujeto denominado arrendador se obliga a hacer gozar a otro denominado arrendatario una
cosa mueble o inmueble por un periodo de tiempo determinado y mediante un precio
determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador.
1. Arrendamiento de la venta:
Venta es un contrato traslativo de la propiedad, la venta generalmente es un
contrato de ejecución instantánea –al menos en lo que se refiere a la
transferencia de la propiedad, opera en el momento de intercambio de los
consentimiento- el arrendamiento es un contrato de ejecución sucesiva,
ejecución de las prestaciones es a futuro.
La venta es un contrato traslativo de la propiedad, mientras que el
arrendamiento no lo es, solo confiere el goce y el uso de la cosa (transfiere algno
de los atributos de la propiedad)
La venta incluye también las cosas incorporales (cesión) EL arrendamiento es solo
sobre cosas corporales; cuando estamos frente a una cosa incorporal estamos
frente a una licencia de uso.
2. Arrendamiento y usufructo
Ambos confieren el derecho de gozar de una cosa y eventualmente les confiere
el derecho de percibir los frutos de la cosa.
El usufructo es un desmembramiento del derecho de propiedad, confiere un
derecho real de usar y gozar la cosa, el usufructo es con relación a la cosa. En
cambio, el arrendamiento es un derecho contra el arrendador
El arrendamiento es de origen convencional, el usufructo puede ser de origen
legal o convencional. (Uso y habitación misma lógica)
3. Arrendamiento y comodato
Ambos son contratos que confieren un derecho de uso sobre la cosa.
La diferencia: el arrendamiento es oneroso y el comodato es gratuito
4. Arrendamiento y deposito
El arrendamiento es un contrato consensual y el depósito
Arrendamiento es oneroso y el depósito generalmente es un contrato gratuito,
deposito remunerado
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. Consensual
2. Oneroso
3. Bilateral
4. De tracto sucesivo
5. De efectos personales
Características Generales del Arrendamiento… Código Civil .. Se van a aplicar a cualquier tipo de
arrendamiento.
Decreto con rango de ley de arrendamientos inmobiliarios gaceta oficial 36.845 del 7 de diciembre
de 1999: Vigente, se derogaron las normas de arrendamiento de vivienda y uso
comercial…Legislación de carácter residual
Arrendamiento
1. CONSENTIMIENTO:
En principio es un contrato consensual, se forma por el solo consentimiento; este debe versar
sobre el objeto del arrendamiento, el precio o el canon y la duración del arrendamiento
(Elementos del consentimiento).
Artículo 1579: contrato a tiempo determinado y por un precio determinado1 y nos habla de la
cosa.
En principio rige la autonomía de la voluntad, poder de las partes de darse su propia ley. Sin
embargo el artículo 6 del código civil por argumento en contrario establece los límites a la
autonomía de la voluntad: orden público y buenas costumbres.
I. Ley de arrendamiento de viviendas: Ley de orden público –Está por encima de la voluntad
de las partes - articulo 6 CC, en un contrato de arrendamiento de viviendas no se puede
desconocer lo que está establecido en la ley.
II. Ley de arrendamiento inmobiliario y la ley de arrendamiento de locales comerciales:
Ninguna de las dos es de orden público, pero tienen normas imperativas3.
1
Si bien es cierto que pueden haber contratos a tiempo indeterminado, no son perpetuos. El carácter del
contrato de arrendamiento no es perpetuo es temporal.
2
Las leyes de arrendamiento son las que más limitan la autonomía de las partes… Mas alla de las leyes de
consumidor y trabajador, estas impones ciertas obligaciones al patrono y al productor, después de eso rige
la autonomía de la voluntad. Las leyes de arrendamiento sobre todo las leyes especiales limitan muchísimo
la autonomía de la voluntad.
3
Normas Imperativas: No pueden ser derogadas por las partes, toda norma de orden público es imperativa
pero no toda norma imperativa es de orden público.
a. Ley de arrendamiento de inmuebles: Los derechos del arrendatario, todas las
normas relativas a los derechos del arrendatario, estos se encuentran en el
artículo 7 de la ley de arrendamiento de inmueble. La sanción es la nulidad del
contrato.
b. Ley de arrendamiento de locales comerciales: Los derechos de los arrendatarios
son inderogables artículo 3 “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de
carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique
renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la
aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como
los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la
celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos,
mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la
relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer
siempre la realidad sobre las formas” No tienen sanción.4
Las tres leyes ponen límite a la autonomía de la voluntad de las partes: Instituciones que ponen
limite a la autonomía de la voluntad
4
Si no hay sanción estamos ante una norma programática, tenemos que esperar a que la jurisprudencia se
pronuncie sobre las sanciones.
5
Distinguirla de la preferencia ofertiva: Derecho que se le ofrezca al arrendatario el inmueble en venta.
La preferencia arrendaticia existía solo en arrendamiento de vivienda, porque en la ley de arrendamiento de
inmuebles tenías la prorroga legal. En cambio en la ley de arrendamiento de locales comerciales el legislador
agrego todas las instituciones que tenía en las demás leyes, entonces en la actividad comercial, que además
pareciera ser la que la política en general está obstaculizando tiene mayor beneficio que el arrendamiento
de viviendas que es el derecho humano.
6
Existe la prorroga legal y la prorroga convencional
3. Revisión y valoración del contrato por parte de la superintendencia de arrendamiento de
viviendas: revisa y valida el contrato, pareciera entonces que el contrato de
arrendamiento pasa a ser un contrato solemne.
a. Opera en materia de arrendamiento de viviendas: Artículo 8 de la ley de
arrendamiento de vivienda y artículo 5 del reglamento.
4. Fijación del canon de arrendamiento por parte de la SUNAVI en materia de arrendamiento
de viviendas… No es el arrendador y el arrendatario quienes se van a poner de acuerdo en
el elemento más importante que es el precio, es SUNAVI
a. Artículo 66 de la ley de arrendamiento de viviendas.
b. Articulo 29 y siguientes ley de arrendamiento de inmuebles se establece que el
canon debe basarse en la fórmula que está establecida en el artículo 29.
c. Artículo 32 de la ley de regulación de arrendamiento de inmuebles comerciales, el
canon es establecido por las partes, pero las partes deben utilizar alguna de las
modalidades establecidas en esa ley
5. Forma de pago:
a. Ley de arrendamiento de vivienda (Articulo 68) e inmuebles comerciales (Articulo
27), debe pagarse en una cuenta corriente que el arrendador debe abrir y
mantener abierta durante todo el arrendamiento.
6. Limitación de la duración del arrendamiento
a. Artículo 51 de la ley de arrendamiento de vivienda, no pude ser por menos de un
año
b. Articulo 24 ley de arrendamiento de viviendas comerciales: no puede ser por
menos de un año, salvo que se trate de actividades temporales
7. Precio de la venta de un inmueble dado en arrendamiento: Gran limitación a la autonomía
de la voluntad, pero también al derecho de propiedad.
a. Preferencia ofertiva: Independientemente del valor que ustedes le den a su
inmueble, la ley de arrendamiento de viviendas les está limitando ese derecho
b. No podemos establecer el valor de venta del inmueble, limita el derecho de
disposición del bien
8. Prohibición de arrendamiento si el inmueble no posee condiciones mínimas de co-
habitabilidad
a. Ley de arrendamiento de viviendas:
Contradicción del legislador: esa prohibición de inmuebles que no tienen condiciones mínimas de
habitabilidad el legislador describe los ranchos, en el decreto con rango de ley de arrendamiento
de inmuebles nombraban expresamente los ranchos artículo 6 “como por ejemplo los ranchos”.
Para no herir susceptibilidades el legislador no nombra los ranchos expresamente.
2. CAPACIDAD Y PODER
Reglas especiales: Varían en relación a la duración del arrendamiento y a la destinación del bien
Debe ser capaz de realizar actos de simple administración: Reglas de capacidad conocida
Relacion de
arrendamiento
Ambas se subrogan en la
posición de arrendatario
Arrendatario Arrendador
Esposa Amante
Quizá lo que quiso hacer nuestro legislador fue copiar una solución de derecho extranjero, que
tiene más sentido que el artículo 56 que implica una subrogación en el contrato de arrendamiento
no por muerte sino por disolución del grupo familiar. En ese caso cuando se produzca la
terminación del grupo familiar el ex cónyuge que no fuera arrendatario tiene derecho de
subrogarse en la posición de arrendatario si el otro va a dejar el inmueble
Artículo 56. Cuando se produzca la disolución del grupo familiar que ocupe una vivienda
arrendada, sea esta disolución ocasionada por divorcio, separación judicial, nulidad del
matrimonio o finalización del concubinato, y el cónyuge, concubino, concubina o miembro del
grupo familiar que fuera el arrendatario o arrendataria de la vivienda, decidiera mudarse de esa
vivienda, manifestase su voluntad de no renovar el contrato o lo desistiera, el otro cónyuge,
concubino, concubina o miembro del grupo familiar, que conviviera con el arrendatario o
arrendataria, tendrá derecho a permanecer en esa vivienda, con el contrato subrogado a su
nombre, y con los mismos deberes y derechos aceptados en la relación arrendaticia. A tales
efectos, deberá el cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar no arrendatario,
que desee continuar haciendo uso de esa vivienda, manifestar su voluntad de subrogarse el
contrato, por escrito en documento autenticado y dentro de un plazo de sesenta días a partir del
momento en que ocurra la disolución del grupo familiar
3. Objeto
El objeto del contrato del arrendamiento: prestación a la que se compromete cada una de las
partes
En algunas leyes venezolanas es posible que se establezcan cláusulas de indexación, tienen por
objeto combatir la depreciación del valor adquisitivo de la moneda.
El establecimiento del monto del canon no queda a la voluntad de las partes, es una potestad de la
SUDENAVI artículo 20 numeral 3 y 66 LAV. Esa superintendencia para fijar el canon de
arrendamiento tiene que atender a los fines supremos de las políticas públicas del estado en
materia de arrendamiento, por lo tanto el canon se dirige a cubrir gastos por deterioros del
inmueble, gastos administrativos del Estado y de los particulares y un margen de ganancia para el
arrendador. Articulo 5 (14) LAV
Artículo 83:
Una vez que la SUDENAVI va a determinado el canon de arrendamiento, va a emitir una resolución
que debe acompañar el contrato de arrendamiento so pena de nubilidad articulo 53 LAV
“Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artículo, deberán otorgar un
nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conforme lo dispone la presente Ley”
Pero cuando se van a las sanciones de la ley el artículo 53 da lugar a una multa de 50 U.T,
pareciera poner en duda la solemnidad del contrato la sanción es la nulidad, cierto, pero si no
cumplo con la resolución pago la multa y sigo adelante
2. Arrendamiento de inmuebles
Artículo 29: El monto del canon se fija conforme el porcentaje de rentabilidad sobre el valor del
inmueble, ahí van a ver que se establece distintos valores de inmuebles
El valor del inmueble está definido en el artículo 30 El valor del inmueble será determinado por el
organismo encargado de fijar el canon de arrendamiento
Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo
encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en
consideración los siguientes factores:
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos
de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de
solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares
en los últimos dos (2) años.
Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles
sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución
para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación,
reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad
Horizontal.
Ese canon puede ser revisado artículo 32 en concordancia con el artículo 2 del decreto-ley
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo
de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano
administrativo competente.
b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el
inmueble.
Derecho del arrendatario a no pagar un canon mayor al que derive de la norma artículo 13
Artículo 17: Establece la prohibición de establecer un canon distintos al que resulte de los
métodos previstos por la ley.
Artículo 32: Son las partes las que establecen el mecanismo, en caso de duda la SUNDEE es la que
determina el canon.
Articulo 32 (n1)
VI: valor del inmueble (Se determina por avalúo, supervisado por la SUNDEE/ se refiere al valor
del inmueble en el momento de la formación del contrato)
Se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el
artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el
canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el
porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación
arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente
nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20%
sólo para el primer año.
Se fije con base al porcentaje de las ventas, se tiene que establecer el monto bruto de las
ventas y eso resulta de la declaración de IVA del mes anterior y si no hubiese declaración de IVA se
realiza una declaración sustitutiva.
Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el
arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA)
correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el
porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al
mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las
partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo
contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento,
las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
Está compuesto por un porcentaje fijo y un porcentaje con base a las ventas. La parte fija no
puede superar el 50% del canon que resulte de la formula CAF y el porcentaje de las ventas no
puede superar el 8% que se aplicaría en caso de que fuera un canon de arrendamiento variable.
La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de
arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1. El % de ventas en ningún caso
será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2. Cuando el porcentaje de ventas
supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo
establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto
claramente establecido en el respectivo contrato. En caso de no poder acordar
arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su
cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. La SUNDDE podrá modificar
mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA)
establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Articulo 41 letra D
En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: