Cese Del Goce Gratuito De La Cosa Común

En Chile hay un problema muy frecuente que ocurre con los bienes
hereditarios, sobretodo cuando ha quedado un inmueble en la herencia.
Es frecuente que sea uno de varios herederos el que se queda viviendo
en una casa que corresponde a todos. Es frecuente también que esta
situación se prolongue por varios años, incluso décadas. Generalmente,
los herederos por ignorancia, o por no querer incurrir en los altos costos
que significa recurrir al juicio de partición, que es un procedimiento que
se tramita ante un juez árbitro, nombrado por las partes o por el juez en
subsidio, simplemente dejan pasar esta situación claramente injusta.

Es común también que el heredero que quedó ocupando el bien

inmueble lo dé en arrendamiento, sin darle a los otros parte alguna de
las rentas que percibe por dicho arrendamiento, en otra situación
claramente injusta.

En el caso de un inmueble propiedad de varios herederos o comuneros,

pero que es ocupado por uno de ellos, que no paga a los otros por hacer
uso de esta ocupación, hay que tener presente que no existe en nuestra
legislación una norma expresa que regule esta situación, sino que hay
varias disposiciones dispersas en el Código Civil y en el Código de
Procedimiento Civil que permiten poner término a esta situación de
abuso.

Las comunidades hereditarias se rigen por las reglas generales de las

comunidades, que están tratadas en el Código Civil en el Libro IV, Título
XXXIV, párrafo 3, artículos 2304 y siguientes. Para el tema que aquí
tratamos, la norma fundamental es el artículo 2305, que señala: “El
derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo
que el de los socios en el haber social.” Luego, esta norma hace
aplicable a las comunidades (entre ellas las hereditarias) toda la
reglamentación de las sociedades civiles, que están tratadas en el
artículo 2053 y siguientes del Código Civil. De todas las normas que
tratan las sociedades, hay una que es la que se refiere a la
administración de los bienes sociales, consagrada en el artículo 2081,
que dice: “No habiéndose conferido la administración a uno o más de los
socios, se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el
poder de administrar con las facultades expresadas en los artículos
precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen: (la norma del
número 2º es muy importante) 2º. Cada socio podrá servirse para su uso
personal de las cosas pertenecientes al haber social con tal que las
emplee según su destino ordinario, y sin perjuicio de la sociedad y del
justo uso de los otros”.

Encabezábamos este artículo refiriéndonos al tema de un heredero que

ocupa un inmueble en que es comunero con otros herederos, a quienes
nada paga por hacer ese uso, que es gratuito. Por la reglamentación
aplicable a las comunidades, y en especial el número 2º del artículo
2081 del Código Civil está claro que dicho comunero que ocupa ese
inmueble en forma exclusiva tiene derecho a hacerlo, pero siempre que
las emplee según su destino ordinario, y sin perjuicio de la sociedad y
del justo uso de los otros. Que la ley diga que las emplee según su
destino ordinario, por ejemplo, sería el caso que el comunero empleara
un inmueble destinado a la habitación para vivir y no que lo usara como
local comercial. Que sea sin perjuicio de la sociedad, quiere decir que el
comunero al hacer uso de un inmueble común no puede perjudicar los
derechos de los demás comuneros. Hay que recordar la definición que
da la ley en el artículo 2053 del Código Civil de lo que debe entenderse
por sociedad “un contrato en que dos o más personas estipulan poner
algo en común con la mira de repartir entre sí los beneficios que de ello
provengan. Es decir, el comunero que ocupa exclusivamente un
inmueble sin pagar a los demás por su uso no está cumpliendo estas
normas que son aplicables a las comunidades en virtud de lo que
dispone el artículo 2305 del Código Civil.

¿Cómo ponemos término a este problema?

Lo normal sería pedir que se designe un partidor para que proceda a la
liquidación de la comunidad hereditaria y haga las respectivas
adjudicaciones a los comuneros de los bienes que componen la masa
hereditaria. Más arriba dijimos que es poco frecuente en Chile que se
recurra a este procedimiento por lo caro, largo y engorroso que resulta,
quedando reservado sólo para herencias de personas con una fortuna
considerable, siendo aquello excepcional. La gran mayoría de la gente
evita recurrir al procedimiento de partición y busca soluciones
consensuadas, como hacer ellos mismos la partición por escritura
pública o vender a un tercero los bienes hereditarios, repartiéndose de
manera informal el precio de la venta, o incluso, permaneciendo
indefinidamente en la indivisión.
Sin embargo, hay un procedimiento que permite obtener que un
comunero pague por el uso exclusivo que hace de un inmueble sin tener
que recurrir a un juicio particional. Se trata de una acción no muy
frecuente en nuestros tribunales, pero que cada día ha ido ganando
fuerza. Se trata de la acción de “cese del goce gratuito de la cosa
común”, consagrada en el artículo 655 del Código de Procedimiento
Civil. Dice esta norma: “Para poner término al goce gratuito de alguno o
algunos de los comuneros sobre la cosa común, bastará la reclamación
de cualquiera de los interesados, salvo que este goce se funde en algún
título especial.”

La norma del artículo 655 del Código de Procedimiento Civil está inserta
dentro del Título IX del Libro III del Código de Procedimiento Civil,
intitulado “De los juicios sobre partición de bienes”, es decir, es una
norma diseñada en principio para que sea conocida y aplicada por un
juez árbitro dentro de un procedimiento particional, pero no por la
justicia ordinaria. Esto sería en principio, pero como se ve en el artículo
653 del mismo código, es posible que sea la justicia ordinaria la que
conozca de la acción del artículo 655 CPC. Dice el artículo 653 inciso
primero CPC: “Mientras no se haya constituido el juicio divisorio o
cuando falte el árbitro que debe entender en él, corresponderá a la
justicia ordinaria decretar la forma en que han de administrarse pro
indiviso los bienes comunes y nombrar a los administradores, si no se
ponen de acuerdo en ello los interesados.”
De esta manera no habría obstáculo para que la justicia ordinaria, no
existiendo juicio particional, habiendo caducado el compromiso o el
nombramiento del árbitro (que dura como máximo dos años) conozca de
la acción del artículo 655 CPC y ordene al comunero que cese en el goce
gratuito de la cosa común, en este caso, de un inmueble. Así, la única
forma que tendría este comunero de seguir gozando de la cosa común
sería que lo hiciera a título oneroso, obligándose a pagar a los otros
comuneros un canon o renta por usar del inmueble en proporción a los
derechos que cada uno de los demás comuneros tengan en el bien
común. La única forma de exonerarse el comunero usuario exclusivo del
inmueble común sería que tuviera un título que le habilite para hacer
uso de su inmueble y que sea distinto a su condición de copropietario
del mismo. Dicho título podría ser un usufructo, un derecho de
habitación, e incluso un contrato de comodato.

Una vez declarado el cese del goce gratuito de la cosa común viene el
problema de determinar el monto que debe pagar el comunero a los
otros comuneros por el uso del inmueble. Soy de la idea de que esto se
ventile en forma separada, y que dicha solicitud sea presentada como
subsidiaria de la de cese del goce gratuito para el caso que sea acogida
ésta, o que se reserve su discusión para la etapa de cumplimiento del
fallo. Sobre este punto me gustaría detenerme un poco, pues, siendo el
canon o renta por el uso de este inmueble un fruto civil de la cosa, en
este caso, del inmueble, no hay óbice para pedir la reserva de acción del
artículo 173 del CPC, por cuanto esta se refiere a la devolución de frutos
o a la indemnización de perjuicios.
Otro problema que surge con esto es que sucede con aquellas rentas
que no se percibieron antes de que el tribunal declarara el cese del goce
gratuito. La jurisprudencia, que es bastante poca, ha sido vacilante. En
algunos fallos han ordenado el pago retroactivo y en otros lo han
dispuesto sólo a contar de la fecha de la declaración del cese del goce
gratuito. Distinta ha sido la solución que se ha dado cuando el comunero
que detentaba el goce de la cosa en forma exclusiva lo ha dado en
arrendamiento a un tercero y no ha distribuido a los otros comuneros las
rentas percibidas. A este respecto se le ha aplicado la norma del artículo
1338 regla tercera del Código Civil que señala: “Los herederos tendrán
derecho a todos los frutos y accesiones de la masa hereditaria indivisa, a
prorrata de sus cuotas; deducidos, empero, los frutos y accesiones
pertenecientes a los asignatarios de especies. Aplicando esta norma los
tribunales han condenado al comunero que tenía entregado en
arrendamiento el inmueble a pagar retroactivamente los montos que
corresponden a las rentas percibidas por dicha razón.

Otro problema que surge en cuanto a la acción del artículo 655 del
Código de Procedimiento Civil es que sucede si el inmueble es o ha sido
la residencia principal de a familia y el que hace uso del inmueble es el
cónyuge sobreviviente del causante. ¿Se puede intentar esta acción en
su contra? ¿O se le aplica la regla del artículo 1337 número 10 del C.
Civil, que consiste en el derecho de adjudicación preferente? En el
primer caso, el cónyuge sobreviviente tendría que pagar a los otros
herederos por el uso del inmueble y en el segundo caso no. La duda que
surge es si la regla 10ª del artículo 1337 se aplica inmediatamente, de
pleno derecho o sólo dentro de un procedimiento particional, pues la
norma en comento señala al principio: “Con todo, el cónyuge
sobreviviente tendrá derecho a que su cuota hereditaria se entere con
preferencia mediante la adjudicación en favor suyo de la propiedad del
inmueble en que resida[…]”
La jurisprudencia de la Corte Suprema ha fallado que la norma del
artículo 1337 número 10 del C. Civil se aplica de pleno derecho, por lo
que al cónyuge sobreviviente que ocupa un inmueble hereditario no se
le puede obligar a que pague a los otros herederos o comuneros por el
uso que de dicho inmueble hace, o lo que es lo mismo, que cese en el
goce gratuito del mismo (Corte Suprema, causa rol 3652-2010)