La fe publica registral y los requisitos de procedencia

El principio de fe publica registral requiere del cumplimiento de cinco requisitos

para su aplicación.
 La buena fe
La buena fe obedece a un análisis sobre su estándar de conducta o sobre un
principio general ambas asociadas a la rectitud honradez buen proceder etc.
La buena fe como estándar de conducta exige un modelo ideal de
comportamiento social, el criterio de buena fe debe obedecer a un estándar de
conducta que debe adoptar cada persona al momento de contratar.
 Título oneroso
La adquisición que un sujeto realice debe implicar un costo una transacción
económica
 Adquirir de un titular inscrito
El efecto nacerá siempre de la legitimación registral es decir de una confianza
en la apariencia donde el tercero deberá contratar necesariamente con el que
aparece en el registro con facultades suficientes de transferencia
 Inscribir el derecho adquirido
Los actos que acceden al registro tienen una eficacia declarativa salvo algunas
excepciones como la hipoteca.
Esta inscripción debe venir acompañada del tracto sucesivo esto es de una
cadena de transmisiones que obren del mismo registro.
 Inexactitud en el registro
Algunos autores consideran que se refiere a los asientos de inscripción
mientras otros entienden que alcanza también títulos archivados.
La Corte Suprema señala que abarca a los títulos que conformen el archivo
registral.
La aplicación del principio de fe pública registral debe responder a un criterio de
protección.
El efecto protector del principio de fe publica registral solo se debe desplegar
en los registros de Bienes pues su finalidad es tutear al sub adquiriente en una
cadena tabular sucesiva de transferencias siendo que la noción de tercero en
un registro de personas es abiertamente distinto.
Fundamento histórico
La idea de registro nace en el ámbito mercantil entre los gremios de
comerciantes como instrumento facilitador de su actividad económica.
Esta idea nació como un instrumento que publicite las cargas y gravámenes de
aquellos comerciantes a quienes se les concedía u crédito de tal manera que
entre estos sepan quienes eran deudores evitando riesgos de incumplimiento
en el ámbito comercial o la aparición de cargas o gravámenes ocultos al
momento de cobro.
En el Perú la institución registral nació el 02 de enero de 1888 mediante una ley
con 19 artículos que estaba destinada a solucionar entre otros la falta de
crédito
Con la creación del registro se perfecciona el carácter publico de la hipoteca
frente a la posesión es por ello que la hipoteca tiene un régimen constitutivo en
el que la publicidad registral juega un rol preponderante en la lucha contra
gravámenes ocultos
La naturaleza del registro está asociada al crédito y a la hipoteca ya que
publicitar la situación jurídica de estos hace posible que los individuos puedan
contratar con cierta seguridad y estabilidad legal bridada por el Estado
El registro nace para evitar que situaciones ocultas que afecten el
desenvolvimiento de los comerciantes en su actividad comercial
Fundamento registral
La protección al acreedor hipotecario tiene fundamento desde le temática
registral y no necesariamente pasa por el principio de la fe pública registral.
El principio de legitimación registral tiene base legal en el articulo 3 de la ley N°
26366 Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos que
establece como garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos la
intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo titulo modificatorio
posterior o sentencia judicial firme.
 El principio de legitimación registral permite que aquellos actos que
ingresan al registro para ser calificados, inscritos y posteriormente
publicitados conformen una apariencia jurídica de validez protegido
legalmente por el Estado de tal manera que brinde certeza y seguridad
jurídica respecto de las contrataciones que pueden realizar terceros de
buena fe ajenos a dicha inscripción
 La aplicación del principio de fe publica registral debe ser dispensada
solo de manera excepcional y no para resolver cualquier problema de
inexactitud registral.
 El principio de fe pública registral solo se aplica a los registros de bienes
y solo protege al subadquiriente en una cadena tabular sucesiva de
transferencias.
 El análisis de la buena fe del contratante en toda adquisición de un
derecho en virtud a la publicidad del registro obedece a un estándar de
conducta diligente