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EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3° VARA DA COMARCA DE

ITAPORANGA – ESTADO DA PARAÍBA

PROC: 0000225-58.2012.815.0211
AÇÃO: APELAÇÃO
AUTOR: DAVID PAULINO DE FREITAS
RÉU: ENERGISA PARAÍBA DISTRIBUIDORA DE ENERGIA S/A

01. DO OBJETIVO

O presente Laudo Pericial foi motivado por despacho de fls. 194, dos autos
em epígrafe, exarado pelo Juízo da 3ª Vara da Comarca de Itaporanga - PB, com
objetivo de determinar o valor dos danos indenizáveis em decorrência dos prejuízos
causados por servidão administrativa imposta pela RÉ ao AUTOR, mediante a
passagem de linhas de transmissão de energia elétrica em uma gleba urbanizável
localizada no município de Boa Ventura - PB, com área total de 16.080,29 m²,
registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itaporanga – PB, CNS
07.152-2, sob n° 7.446, às fls. 61 no livro 3O, em data de 14 de novembro de 1971 .

02. DOS TRABALHOS PERICIAIS

02.01. DA RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Em análise preliminar o imóvel avaliando seria considerado como rural,

podendo apenas o profissional Engenheiro Agrônomo realizar a perícia determinada
pelo Juízo às fls. Ocorre que durante o desenvolvimento dos trabalhos foi verificado
que o imóvel está localizado na zona urbana do município de Boa Ventura, perdendo
suas características de ruralidade. Neste caso é necessária também a participação do
profissional Engenheiro Civil na conclusão dos trabalhos haja vista o que determina a
Legislação profissional e o Código de Ética.

NOME: Ernani José Costa Diniz

PROFISSÃO Engenheiro Agrônomo
CREA 160335156-6
RG: 3126437 SSP/PE
CPF: 616.660.684-20
NACIONALIDADE: Brasileira
ESTADO CIVIL: Casado
ENDEREÇO: Rua Manoel Franco da Costa nº 95, bairro Xique-xique, Itaporanga – PB
FONE (83) 9912-6122
EMAIL ernani.diniz@hotmail.com
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NOME: GLEIDSON CASTELO BRANCO MAGALHÃES

PROFISSÃO ENGENHEIRO CIVIL
CREA 110336028-0
RG:
CPF: 238.789.083-34
NACIONALIDADE: Brasileira
ESTADO CIVIL: Casado
ENDEREÇO: Rua Hernestina de Araújo silva n 95, centro, Piancó
FONE 9-9124-0015
EMAIL gleidsoncbm@hotmail.com

02.02. DOS TRABALHOS PERICIAIS

Os trabalhos foram iniciados às 8:00 h. do dia 01 de julho de 2015. Preliminarmente há

de se verificar que nos Autos não existem indicações de assistentes técnicos por nenhuma das
partes envolvidas. No início dos trabalhos o SR. DAVID PAULINO DE FREITAS, esteve
presente acompanhado por seu Advogado o DR. MICHEL PINTO DE LACERDA SANTANA.
A ENERGISA esteve representada por seu preposto o funcionário VALDEMAR NUNES DE
FIGUEIREDO, Matrícula 5129, pelo advogado DR ALBERTO LEITE DE SOUSA PIRES,
OAB 17.997 e por dois técnicos. Apesar da ausência dos profissionais legalmente habilitados
para assistência técnica das partes, os presentes acompanharam o desenvolvimento dos trabalhos
não tendo havido nenhum tipo de questionamento nem interferência em sua condução. Apesar
de informados que após os serviços realizados no imóvel serviente seriam feitas entrevistas com
diversos proprietários de terrenos em áreas próximas para levantamento estatístico amostral de
negócios realizados todos declinaram do acompanhamento desta etapa do trabalho.
Os trabalhos realizados foram:
1 – Levantamento topográfico planimétrico perimétrico e detalhamento do imóvel
serviente atendendo-se o que determina a NBR 13.133 exarada pela ABNT. Checagem
das divisas das áreas atingidas pela tanto da área a ser gravada pela servidão de
passagem, quanto das áreas remanescentes.
2 – Levantamento das características gerais do imóvel e do seu entorno: denominação,
dimensões, limites e confrontações, situação, acesso, destinação, recursos naturais,
relevo, observação e análise das características preponderantes nos seus aspectos físicos
como relevo, classes de solos, ocupações existentes, clima, recursos hídricos,
infraestrutura pública, como energia elétrica, telefonia, sistema viário, bens e serviços;
além de aspectos como vocação econômica, possibilidades de desenvolvimento
regional, posturas legais para uso e ocupação do solo e possíveis restrições físicas e
ambientais condicionantes do aproveitamento racional e eficiente do imóvel;

3 – Levantamento e descrição das benfeitorias;

4 – Pesquisa de negócios similares realizados em áreas próximas.

02.03. DAS CONSTATAÇÕES DA PERÍCIA

02.03.01. DA IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA

SERVIENTE.
A área serviente é uma gleba urbana, conforme atesta o Poder Executivo
Municipal mediante ofício n° 010/2015 (anexo 1) firmado pelo Secretário de
Infraestrutura do município. Neste sentido a área será tratada como gleba urbanizável
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conforme entendimento firmado no GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA

APLICÁVEL À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DO IBAPE/SP
IBAPE/SP (2002):

GLEBA URBANIZÁVEL: “Grande extensão

de terreno passível de receber obras de
infraestrutura urbana, visando o seu
aproveitamento eficiente, através de loteamento,
desmembramento ou implantação de
empreendimento.”

Outro conceito pertinente é quanto a definição de vocação de uso de um imóvel,

de acordo com a ABNT na NBR 14.653-2, item 3.73

“vocação do imóvel: Uso economicamente mais

adequado de determinado imóvel em função das
características próprias e do entorno, respeitadas
as limitações legais.”

A Gleba avalianda é uma área de 16.080,29 m², retangular homogênea sem

descontinuidade. Devidamente registrada do Cartório de Registro Imobiliário da
Comarca de Itaporanga- PB, CNS 07.152-2, sob n° 7.446, às fls. 61 no livro 3O , em
data de 14 de novembro de 1971, de propriedade do S.r. DAVID PAULINO DE
FREITAS. Os limites são ao NORTE: Com a Rua dos Três Poderes, ao SUL: Com
terras do S.r. José Didi de Lacerda, ao LESTE: Com a Rua José Soares e ao OESTE:
Com o Rio Piancó. A topografia é plana com solo formado basicamente por áreas
arenosas (neossolos) permeadas com porções argilosas (vertissolos). A gleba é servida
de acesso direto com a Rua dos Três Poderes e a Rua José Soares, conforme se verifica
na planta de levantamento topográfico em anexo. A infraestrutura é formada sistema
oficial de abastecimento de água potável, limpeza urbana e fornecimento de energia
elétrica bem como telefone. A gleba urbanizável está localizada a cerca de 200 m da
sede da prefeitura Municipal de Boa Ventura, 200 m do Hospital Público, 150 m de
escolas públicas, a 300 m de igreja Católica, a 200 m da principal praça de eventos
municipal e a cerca de 150 m do centro comercial da cidade. O entorno da área é
formado por prédios em sua maioria destinados a habitação com padrão médio, comum
a cidade de Boa Ventura – PB.
Considerando-se as características intrínsecas da área que são adequadas ao
parcelamento do solo e que não existe por parte da Edilidade nenhuma restrição a
implantação de loteamento habitacional na gleba avalianda, ver ofício n° 010/2015
(anexo 1), a mesma será considerada gleba urbanizável, sendo a urbanização mediante
loteamento sua vocação direta, que está prejudicada pela imposição da servidão de
passagem para linhas de transmissão de energia elétrica por parte do Réu ENERGISA.
Após o levantamento topográfico se verificou que o imóvel é gravado pela
instalação da LDR Diamante/Curral Velho e com a LDR Diamante/Itaporanga . Para
determinação da área sob influência direta da servidão administrativa, foi estabelecida
uma faixa não edificante de 15,00 m (quinze metros) de largura ao longo da linha de
energia em atenção a NORMA DE DISTRIBUIÇÃO UNIFICADA – NDU-016 -
ENERGISA (anexa).
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Analisando-se imagens de satélite disponíveis no Google Earth datada de 16 de

agosto de 2014 (abaixo), bem como o ofício n° 010/2015 (anexo 1) se verifica ser a área
localizada em ambiente urbano, sendo a mesma será considerada gleba urbanizável.
Para determinação da área passível de implantação de loteamento é necessário atentar às
restrições ambientais impostas notadamente pelo novo Código Florestal, Lei
12.651/2012. Analisando-se o teor do Art. 3, inciso III, e o Art. 12 do mesmo Código
ficando claro que a exigência de reserva florestal é exclusiva dos imóveis rurais, o que
não se aplica ao objeto da presente avaliação.

Art. 3, III - Reserva Legal: área localizada no

interior de uma propriedade ou posse rural,
delimitada nos termos do art. 12, com a função de
assegurar o uso econômico de modo sustentável
dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a
conservação e a reabilitação dos processos
ecológicos e promover a conservação da
biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção
de fauna silvestre e da flora nativa;
Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área
com cobertura de vegetação nativa, a título de
Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das
normas sobre as Áreas de Preservação
Permanente, observados os seguintes percentuais
mínimos em relação à área do imóvel, excetuados
os casos previstos no art. 68 desta
Lei: (Redação dada pela Lei nº 12.727, de
2012).

Imagem de satélite datada de 16/08/2014 disponível no sitio do programa Google Earth,

retirada da internet em 25/07/2015.
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Por estar o imóvel serviente às margens do Rio Piancó é necessária a

manutenção da área de preservação permanente, APP às margens deste corpo de água.
A luz da Lei 12.651/2012 se verifica que

Art. 4o Considera-se Área de Preservação

Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para
os efeitos desta Lei:
I - as faixas marginais de qualquer curso d’água
natural perene e intermitente, excluídos os
efêmeros, desde a borda da calha do leito regular,
em largura mínima de:
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água
que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros
de largura;

A determinação da área de APP é um dos pontos mais importantes da avaliação, pois é

relevante na determinação da área útil da gleba urbanizável. Assim é necessário
esclarecer o conceito de borda da calha do leito regular. Na Lei 12.651/12 esta é
definida como:

XIX - leito regular: a calha por onde correm

regularmente as águas do curso d’água durante o
ano;

O rio Piancó é perenizado por diversas barragens, sendo considerado perene.

Atentando-se para o conceito de leito regular aplicado a este corpo de água, comprova-
se que seu curso durante aproximadamente 10 meses do ano é restrito a uma pequena
calha. Não devemos, pois entender a calha do leito regular como aquela que ocorre
quando a mesma é ocupada nos momentos de cheia máxima, que ocorre em poucos
dias do ano dadas as características climáticas da região semiárida no Vale do Piancó.

Deve-se ainda levar em consideração as áreas não edificantes estabelecidas pela

Lei Federal 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano:

Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo

menos, aos seguintes requisitos:
III - ao longo das águas correntes e dormentes e
das faixas de domínio público das rodovias e
ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa
não-edificável de 15 (quinze) metros de cada
lado, salvo maiores exigências da legislação
específica; (Redação dada pela Lei nº 10.932,
de 2004)

Marcela Albuquerque Maciel, Procuradora Federal junto à PFE/IBAMA, esclarece que o

aparente conflito entre as normas em questão somente pode ser solucionado em se
levando em consideração o objeto tutelado por cada uma, pois não é o mesmo.
 6

Constata-se, assim, que a Lei nº 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano,
não tendo como objetivo promover a proteção da biodiversidade ao estabelecer, no
inciso III, do art. 4º, faixas non aedificandi, e sim a segurança da população. Já os
dispositivos sobre APP do Código Florestal objetivam, reconhecidamente, a tutela
ambiental das matas ciliares, a preservação de recursos hídricos, a estabilidade
geológica, o fluxo gênico da fauna e flora, etc. Verifica-se, pois que as áreas não
edificantes e de preservação permanente são coincidentes, sendo que a segunda
sobrepõe inteiramente a primeira e projeta-se por mais 35 metros no imóvel. Assim será
adotado por este perito a área de proteção maior, que neste caso vem a ser a Área de
preservação permanente, APP com faixa de 50 metros a partir da calha regular,
conforme planta topográfica anexa.
Outra área relevante a ser mensurada são aquelas que apesar de não gravadas
diretamente pela servidão administrativa estão impossibilitadas de implantar sua natural
vocação, o parcelamento do solo em decorrência do ônus imposto a propriedade
serviente.

DESCRIÇÃO DA GLEBA ÁREA EM M² PERCENTUAL

DE OCUPAÇÃO
Área total do imóvel 16.808,00 100,00
Área de preservação permanente 5.338,67 31,76
Área com ônus direto pela servidão 1.801,38 10,72
Área com ônus indireto pela servidão 676,20 4,02
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02.03.02. DA ANÁLISE E DO VALOR DE MERCADO

O mercado imobiliário local apresenta liquidez e desempenho de vendas normal, com

baixa oferta de terrenos no entorno, existindo apenas um único loteamento localizado
em área periférica a cerca de 350 metros da gleba avalianda, ver Anexo 3, com boa
absorção de terrenos principalmente pela população de renda média a baixa. O imóvel
pode ser considerado adequado às exigências do mercado imobiliário local.

02.03.03. DOS MÉTODOS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Esta análise estatística tem por objetivo a determinação do valor de mercado por
metro quadrado de terreno loteável. Na elaboração do presente trabalho as metodologias
aplicadas obedecem à NBR 14.653-2 e foram escolhidas em função, basicamente, da
natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado.
O método adotado para avalição foi “Método Comparativo de Dados de
Mercado”, com tratamento técnico aos dados com a utilização da regressão
linear/inferência estatística.
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é um tipo de método em
que o valor de mercado é obtido através do tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra. As metodologias aplicadas na
presente avaliação foram escolhidas em função, basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da avaliação. Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado
o programa de regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA
Home”.
A quantidade de ofertas de bens similares é média e a absorção pelo mercado
pode ser considerada normal.
O levantamento de dados de mercado foi feito, utilizando-se das evidências
disponíveis, uma composição de uma amostra representativa dos dados de mercado com
as características relevantes, tanto quanto possível, contemporâneos e semelhantes às
dos imóveis avaliando.
Foram empregadas apenas informações referentes a negócios realizados para
comporem as amostras, que se constituem de terrenos, cuja localização é no mesmo
município do imóvel avaliando, e com as mesmas características legais. As informações
foram obtidas através de entrevistas com particulares que efetuaram compra e venda de
terrenos localizados no município no loteamento Castelo em Boa Ventura (Anexos )
com as mesmas características a serem consideradas nos cálculos avaliatórios, atentando
sempre para os aspectos qualitativos e quantitativos dos elementos ofertados. Vide
planta em anexo

02.03.04. DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

Para se obter o valor de mercado (metro quadrado) dos terrenos por regressão
linear e inferência estatística, foi desenvolvido modelo matemático / estatístico,
contendo 11 (onze) elementos coletados e efetivamente utilizados, atendendo os
preceitos da NBR- 14.653-2
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A seguir está o detalhamento dos elementos pesquisados

ELEMENTO 01
Informante: José Vanderlucio de Oliveira Antas
Terreno: 11,70m x 28,00m = 327,60 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais) à vista.
Localização: Rua José Rodrigues s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: 23 de julho de 2015

ELEMENTO 02
Informante: Francelino Cordeiro de Sousa Neto
Terreno: 6,00m x 20,00m = 120,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais) à prazo.
Localização: Rua Amauri Pinto s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: março de 2014

ELEMENTO 03
Informante: Willame Fernandes de Santana
Terreno: 6,00m x 20,00m = 120,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 9.000,00 (nove mil reais) à prazo.
Localização: Rua Juvenciano Gomes s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: maio de 2015

ELEMENTO 04
Informante: Josefa Militão Moreira de Araújo
Terreno: 6,00m x 23,00m = 138,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 15.000,00 (quinze mil reais) à prazo.
Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: junho de 2015

ELEMENTO 05
Informante: Josefa Militão Moreira de Araújo
Terreno: 10,00m x 23,00m = 230,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) à prazo.
Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: junho de 2015

ELEMENTO 06
Informante: Josefa Militão Moreira de Araújo
Terreno: 10,00m x 23,00m = 230,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) à prazo.
Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: junho de 2015
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ELEMENTO 07
Informante: Rogério Alvarenga Pinto
Terreno: 7,00m x 23,00m = 161,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais) à vista.
Localização: Rua Quitéria Pinto, s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: novembro de 2014

ELEMENTO 08
Informante: José Lindailson Alvino Barbosa
Terreno: 12,50m x 50,00m = 625,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 42.000,00 (quarenta e dois mil e quinhentos reais) à vista.
Localização: Rua José Rodrigues, s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: junho de 2015

ELEMENTO 09
Informante: Severino Andrade
Terreno: 9,00m x 21,50m = 193,50 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 20.000,00 (vinte mil reais) à vista.
Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: janeiro de 2015

ELEMENTO 10
Informante: Evelino Silvino da Silva
Terreno: 6,00m x 18,00m = 108,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 9.000,00 (nove mil reais) à prazo.
Localização: Rua Amauri Pinto, s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: junho de 2014

ELEMENTO 11
Informante: Maria do Socorro Alves Othon
Terreno: 8,00m x 20,00m = 160,00 m2 – Topografia: plano
Preço: R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) à prazo.
Localização: Rua Quitéria Pinto, s/n, Centro – Boa Ventura/PB
Data da Venda: agosto de 2014

Todos os dados selecionados para compor a amostra estatística são de terrenos em

situação similar àquela encontrada no imóvel serviente, ou seja uma gleba
urbanizável sem projeto de parcelamento aprovado junto à Prefeitura Municipal,
com todos os terrenos vendidos mediante Escritura particular de compra e Venda.

O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica, através de processo de

regressão linear / inferência estatística, e os resultados enquadrados, conforme relatório
estatístico gerado com utilização do programa de regressão linear múltipla e de redes
neurais artificiais – “SisDEA Home”, a seguir:
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Relatório Estatístico - Regressão Linear

1) Modelo:
 Sisdat - Banco de Dados
2) Data de referência:
 Segunda feira, 14 de setembro de 2015

3) Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 9
Variáveis utilizadas no modelo: 8
Total de dados: 11
Dados utilizados no modelo: 11

Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,9971531 / 0,9971531
Coeficiente de determinação: 0,9943142
Fisher - Snedecor: 74,95
Significância do modelo (%): 0,01

Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Modelo
Normal
Resíduos situados entre - 68% 90%
Resíduos situados entre - 90% 100%
Resíduos situados entre - 95% 100%

Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%

Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F
Quadrados Liberdade Médio
Explicada 2266,179 7 323,740 74,948
Não Explicada 12,959 3 4,320
Total 2279,138 10

Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

Valor Unitário = -952,3016578 +33,04474501 * Setor +128,5290049 * Índice
Aproveitamento -0,8206977756 * Área -765,7817621 / Frente Principal +10,70924323
* Topografia -34,45530235 * Esquina +345,0426838 * ln (Profundidade)

Testes de Hipóteses:
 11

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Setor x 4,84 1,68
Índice Aproveitamento x 6,38 0,78
Área x -14,70 0,07
Frente Principal 1/x -8,81 0,31
Topografia x 2,16 11,92
Esquina x -7,61 0,47
Profundidade ln(x) 12,30 0,12
Valor Unitário y -9,40 0,25
Correlações Parciais:
Correlações parciais para Setor Isoladas Influência
Índice Aproveitamento -0,67 0,99
Área -0,01 0,95
Frente Principal 0,03 0,96
Topografia -0,33 0,91
Esquina -0,13 0,97
Profundidade -0,01 0,95
Valor Unitário 0,01 0,94
Correlações parciais para Índice Isoladas Influência
Aproveitamento
Área 0,24 0,98
Frente Principal -0,41 0,96
Topografia -0,26 0,85
Esquina 0,42 0,99
Profundidade 0,21 0,98
Valor Unitário 0,17 0,97

Correlações parciais para Área Isoladas Influência

Frente Principal -0,77 0,98
Topografia -0,54 0,78
Esquina -0,17 0,99
Profundidade 0,98 1,00
Valor Unitário -0,37 0,99

Correlações parciais para Frente Principal Isoladas Influência

Topografia 0,86 0,87
Esquina 0,28 0,96
Profundidade -0,67 0,97
Valor Unitário -0,14 0,98

Correlações parciais para Topografia Isoladas Influência

Esquina 0,24 0,80
Profundidade -0,42 0,77
Valor Unitário -0,24 0,78
 12

Correlações parciais para Esquina Isoladas Influência

Profundidade -0,02 0,99
Valor Unitário 0,16 0,98

Correlações parciais para Profundidade Isoladas Influência

Valor Unitário -0,35 0,99

Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2

Ite Descrição Grau Grau Grau Pontos
m obtidos
III II I
1 Caracterização do Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação paradigma 03
imóvel avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no
analisadas modelo
2 Coleta de dados de Características Características Podem ser utilizadas 03
mercado conferidas pelo conferidas por características fornecidas por
Autor do laudo profissional credenciado terceiros
pelo aAutor do laudo
3 Quantidade mínima 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o número de 03
de dados de número de variáveis número de variáveis variáveis independentes
mercado, independentes independentes
efetivamente
utilizados
4 Identificação dos Apresentação de Apresentação de Apresentação de informações 03
dados de mercado informações informações relativas a relativas aos dados e variáveis
relativas a todos os todos os dados e efetivamente utilizados no
dados e variáveis variáveis analisados na modelo
analisados na modelagem
modelagem, com
foto e
características
conferidas pelo
autor do laudo
5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: a) as 02
uma variável, desde medidas das características do
que: a) as medidas das imóvel avaliando não sejam
características do superiores a 100 % do limite
imóvel avaliando não amostral superior, nem
sejam superiores a inferiores à metade do limite
100% do limite amostral amostral inferior; b) o valor
superior, nem inferiores estimado não ultrapasse 20 %
à metade do limite do valor calculado no limite da
amostral inferior, b) o fronteira amostral, para as
valor estimado não referidas variáveis, de per si e
ultrapasse 15% do valor simultaneamente, e em módulo
calculado no limite da
fronteira amostral, para
a referida variável
6 Nível de 10% 20% 30% 02
significância
(somatório do valor
das duas caudas)
máximo para a
rejeição da hipótese
nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
7 Nível de 1% 2% 5% 03
significância
máximo admitido
para a rejeição da
hipótese nula do
modelo através do
teste F de Snedecor
19
 13

De acordo com a pontuação obtida acima, classificamos o Laudo de Avaliação

com o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão.

Gráfico de Aderência - Regressão Linear

Gráfico de resíduos - Regressão Linea

 14

O valor do metro quadrado dos terrenos objetos dessa avaliação, em setembro de 2015,
é apresentado da seguinte forma: (Resumo SisDEA)

Modelo:
Sisdat - Banco de Dados

Data de Referência:
Segunda feira, 14 de setembro de 2015

Dados para a projeção de valores:

 Setor = 2
 Índice Aproveitamento = 1,30
 Área = 600,00
 Frente Principal = 12,00
 Topografia = 2,00
 Esquina = 0
 Profundidade = 50,00


Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Unitário
 Minimo (9,09%) = 87,16
 Médio = 95,88
 Máximo (9,09%) = 104,59

Valor Total
 Mínimo = 52.295,02
 Médio = 57.525,08
 Máximo = 62.755,13

Intervalo Predição
 Mínimo = 51.910,30
 Máximo = 63.139,85
 Minimo (9,76%) = 86,52
 Máximo (9,76%) = 105,23

 Campo de Arbítrio
 RL Mínimo = 81,49
 RL Máximo = 110,26

Com uma certeza de 80%, o valor de mercado por metro quadrado do imóvel
serviente está contido no intervalo entre R$ 86,52 (oitenta e seis reais e cinquenta e
dois centavos) e R$ 105,23( cento e cinco reais e vinte e três centavos). O valor médio
encontrado foi de R$ 95,88 (noventa e cinco reais e oitenta e oito centavos).
 15

O conceito de Valor de Mercado, adotado pelas normas avaliatórias brasileiras, em

especial pela NBR 14.653-1, é determinado como sendo a:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições
do mercado vigente”.

02.03.05. DO VALOR DA INDENIZAÇÃO

Dispõe a norma NBR-14.653-2, item 11.2.2.1 que

“O valor da indenização pela presença de

servidão corresponde à perda do valor do
imóvel decorrente das restrições a ele
impostas, calculadas alternativamente por:
a) diferença entre as avaliações do imóvel
original e do imóvel serviente, na mesma data
de referência (critério “antes e depois”), com
a consideração de circunstâncias especiais, tais
como alterações de uso, ocupação,
acessibilidade a aproveitamento.”

Cabe destacar os ensinamentos do jurista Dr. Hely Lopes Meirelles no

livro: Direito Administrativo Brasileiro, quanto ao montante da indenização pela
Instituição de Servidão:
"A indenização da Servidão se faz em
correspondência com o prejuízo causado ao
imóvel. Não há fundamento algum para
estabelecimento de um percentual fixo sobre o
valor do bem serviente, como pretendem alguns
julgados. A indenização há que corresponder ao
efetivo prejuízo causado ao imóvel, segundo a
sua normal destinação. Se a Servidão não
prejudica a utilização do bem, nada há que
indenizar; se o prejudica, o pagamento deverá
corresponder ao efetivo prejuízo, chegando
mesmo a transformar-se em desapropriação,
com indenização total da propriedade, se a
inutilizou para sua exploração econômica
normal”.

É entendimento deste Perito que apesar de ocupadas pela servidão as áreas

destinadas à proteção permanente – APP, não devem compor o cálculo do valor
indenizatório haja vista que esta área não foi alterada em sua exploração econômica.
Ainda que a Lei nº 9.785/99 tenha suprimido do § 1º do art. 4º da Lei
nº 6.766/79 o percentual mínimo de 35% da gleba, destinados às áreas públicas,
 16

não outorgou poderes discricionários para que o Município pudesse dispensar a

reserva de tais áreas. A ele conferiu apenas a possibilidade de fixar o percentual de tais
áreas, segundo critério de proporção com a densidade de ocupação prevista para o novo
núcleo habitacional.
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo
menos, aos seguintes requisitos:
§ 1º - A percentagem de áreas públicas prevista
no inciso I deste artigo não poderá ser inferior a
35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos
loteamentos destinados ao uso industrial cujos
lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil
metros quadrados), caso em que a percentagem
poderá ser reduzida.
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada
zona em que se divida o território do Município,
os usos permitidos e os índices urbanísticos de
parcelamento e ocupação do solo, que incluirão,
obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de
lotes e os coeficientes máximos de
aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº
9.785, de 1999)

Ocorre que no âmbito municipal não existe nenhuma norma que discipline a
matéria determinando quais os percentuais destinado às áreas de interesse público que
devem ser doadas à Edilidade, sendo esta a situação comum a maioria dos município
do interior da paraíba. Em vista disto é de uso corrente a manutenção deste percentual
de 35%, inclusive pelo órgão ambiental estadual, SUDEMA, quando do licenciamento
de empreendimentos para parcelamento do solo. Assim esta área deverá ser excluída da
área indenizável pela servidão.
Na composição do “quantum” indenizatório é importante incluir à
desvalorização das áreas mutiladas pela servidão que ficaram impossibilitadas de seguir
com sua vocação natura, o parcelamento do solo para fins habitacionais.

CÁLCULO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO POR SERVIDÃO DE PASSAGEM

DESCRIÇÃO DA GLEBA ÁREA EM M² PERCENTUAL

DE OCUPAÇÃO
Área com ônus direto pela servidão 1.801,38 10,72
Área com ônus indireto pela servidão 676,20 4,02
Área total gravada com servidão 2.477,58 14,74

ÁREA ÁREA ÁREA

DESCRIÇÃO DA GLEBA TOTAL PÚBLICA INDENIZÁVEL
M² 35% M²
Área com ônus direto pela servidão 1.801,38 630,48 1.170,90
Área com ônus indireto pela servidão 676,2 236,67 439,53
Área total gravada com servidão 2.477,58 867,15 1.610,43
 17

VALOR MERCADO ÁREA VALOR

INTERVALO (80% PROBABILIDADE) INDENIZÁVEL CALCULADO
M² M² R$
MÁXIMO 105,23 1.610,43 169.465,55
MÍNIMO 86,52 1.610,43 139.334,40
MÉDIO 95,88 1.610,43 154.408,03

O valor de mercado médio para da justa indenização por servidão de passagem

com 80% de certeza é de R$154.408,03 (cento e cinquenta e quatro mil reais e três
centavos).

02.03.06. DA RESPOSTA AOS QUESITOS

Quesitos do Autor DAVID PAULINO DE FREITAS às fls. 194 e 195.

1. O imóvel periciado é urbano ou rural.

O imóvel é urbano por estar dentro dos limites geográficos estabelecidos na lei
municipal 147/2001 segundo informações do Sr JOÃO JOSÉ DE OLIVEIRA,
Secretário de Infraestrutura em ofício de n° 010/2015 ( anexo)
]
2. Qual a localização e confrontações do imóvel periciado
A Gleba avalianda é uma área de 16.080,29 m², retangular homogênea sem
descontinuidade. Devidamente registrada do Cartório de Registro Imobiliário da
Comarca de Itaporanga- PB, CNS 07.152-2, sob n° 7.446, às fls. 61 no livro 3O , em
data de 14 de novembro de 1971, de propriedade do S.r. DAVID PAULINO DE
FREITAS. Os limites são ao NORTE: Com a Rua dos Três Poderes, ao SUL: Com
terras do S.r. José Didi de Lacerda, ao LESTE: Com a Rua José Soares e ao OESTE:
Com o Rio Piancó, conforme se verifica na planta de levantamento topográfico em
anexo.

3. Quais as condições de topografia, de relevo, a natureza predominante do solo e

subsolo, e as condições ambientais do imóvel periciado
A topografia é plana com solo formado basicamente por áreas arenosas (neossolos)
permeadas com porções argilosas (vertissolos). O subsolo é característico das áreas
aluvionais formado por depósitos sedimentares a grande profundidade. O imóvel é
coberto por pastos diversos para pisoteio, inclusive a área de preservação permanente.
Tal condição nesta área protegida ambientalmente gera passivo ambiental.

4. O imóvel periciado é de fácil acesso Em caso positivo quantas vias de acesso

possui
O imóvel possui fácil acesso notadamente pela rua dos 3 poderes.

5. O imóvel periciado possui condições mínimas de infraestrutura, tipo:

pavimentação, sistema viário e de coleta de lixo, redes de abastecimento de água
potável, energia elétrica, telefone, internet, TV a cabo, esgoto sanitário, dentre
outras Caso positivo quais as condições de infraestrutura que o imóvel possui.
A gleba é servida de acesso direto com a Rua dos Três Poderes e a Rua José
Soares, conforme se verifica na planta de levantamento topográfico em anexo. A
 18

infraestrutura é formada sistema oficial de abastecimento de água potável, limpeza

urbana e fornecimento de energia elétrica bem como telefone. A gleba urbanizável está
localizada a cerca de 200 m da sede da prefeitura Municipal de Boa Ventura, 200 m do
Hospital Público, 150 m de escolas públicas, a 300 m de igreja Católica, a 200 m da
principal praça de eventos municipal e a cerca de 150 m do centro comercial da cidade.
O entorno da área é formado por prédios em sua maioria destinados a habitação com
padrão médio, comum a cidade de Boa Ventura – PB.

6. Quanto mede o imóvel periciado

A Gleba avalianda é uma área de 16.080,29 m², retangular homogênea sem
descontinuidade.

7. Qual o percentual de extensão da área efetivamente ocupada por ocasião da

servidão administrativa (postes de energia elétrica) instalada no imóvel
periciado, incluindo zonas de segurança/distância a fim de evitar acidentes

A área de servidão administrativa presente no imóvel é de ______ m²., considerando-se

uma faixa de 15m de largura conforme determina NORMA DE DISTRIBUIÇÃO
UNIFICADA – NDU-016 - ENERGISA (anexa). Esta área deve ser compreendida
como formada por duas partes distintas. A primeira parte está localizada dentro da área
de preservação permanente -APP do rio Piancó com _______ m², não sendo esta área
objeto de indenização por ter sua exploração impedida por força da Lei 12.651/2012 e a
segunda área medindo _____ m² sendo esta localizada em área edificante, sendo pois
passível de indenização por servidão de passagem. As áreas mutiladas do imóvel
serviente de forma indireta pela servidão é de ____________ m².

8. A área do imóvel periciado não ocupada pelos postes de energia elétrica ainda
possui condições ou potencial para ser explorada economicamente, como por
exemplo para criação de loteamentos, o parcelamento e o uso do solo, criação de
animais, a plantação de lavouras , e construção de casas, prédios e áreas de lazer,
sem riscos de acidente. Em caso positivo qual seria o tamanho da área a ser
aproveitada economicamente, sem riscos de acidentes e quais dos exemplos
/atividades podem ser realizados.
A área não gravada com servidão administrativa tem condições de ser explorada com
todas as atividades relacionadas no quesito. Merece relevo o fato de nesta avaliação não
foram incluídos os lucros cessantes da área ocupada pela servidão, pois as atividades
agropastoris desenvolvidas são perfeitamente admitidas no regime de servidão, e não
sofreram nenhuma restrição no seu desenvolvimento.

ÁREA PERCENTUAL
TIPO DE OCUPAÇÃO DA GLEBA
M² %
Área total do imóvel 16.808,00 100
Área de preservação permanente 5.338,67 31,76
Área com ônus direto pela servidão 1.801,38 10,72
Área com ônus indireto pela servidão 676,2 4,02
Área disponível para parcelamento do solo 8.991,75 53,50
 19

02.03.07. CONCLUSÃO

Atestamos sob as penas da lei, que efetuamos o levantamento e a avaliação da

área objeto da lide obedecendo o que determina a legislação pertinente e a melhor
técnica de avaliação. Ao concluir os trabalhos, constatamos o seguinte:
1. A Gleba avalianda é uma área de 16.080,29 m², retangular homogênea sem
descontinuidade. Devidamente registrada do Cartório de Registro Imobiliário da
Comarca de Itaporanga- PB, CNS 07.152-2, sob n° 7.446, às fls. 61 no livro 3O,
em data de 14 de novembro de 1971, de propriedade do S.r. DAVID PAULINO
DE FREITAS.
2. O imóvel está localizado em zona urbana.
3. O imóvel está gravado por servidão de passagem por linha de transmissão de
energia imposta pelo Réu ENERGISA.
4. O valor de mercado médio para da justa indenização por servidão de passagem
com 80% de certeza é de R$154.408,03 (cento e cinquenta e quatro mil reais e
três centavos).

Como titular do direito autoral do presente trabalho, está autorizada sua

reprodução apenas nos casos legalmente exigidos; nos demais casos dependerão de
prévia autorização expressa do contratante, respeitadas as cláusulas do contrato
celebrado entre as partes.
È vedada a divulgação de qualquer informação técnica do presente trabalho, sem
a prévia anuência por escrito do contratante, bem como é vedada qualquer forma de
reprodução que qualifique plágio ou represente utilização de direitos exclusivos do
autor, pelo que os responsáveis responderão judicialmente.
Este Laudo Pericial é formado 3 plantas topográficas, 4 anexos ( fichas de
entrevista para avaliação de imóvel, ofício 10/2015, ofício 06/2015 e plantas
topográficas), bem como por relatório técnico com 19 (dezenove) folhas paginadas,
todas digitadas em apenas um dos lados e devidamente rubricadas, recebendo esta
página a data e assinatura.

Itaporanga – PB, 09 de novembro de 2015.

___________________________________
ENGENHEIRO CIVIL
GLEIDSON CASTELO BRANCO MAGALHÃES
CREA 110336028-0

___________________________________
ENGENHEIRO AGRÔNOMO
ERNANI JOSÉ COSTA DINIZ
CREA 160335156-6