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EL ARRENDAMIENTO CIVIL
Por el Lic. Félix AZUELA PADI-
LLA, profesor de la Escueda Nacio-
nal de Jurisprudencia.
francés, y así definen en el art. 1709: "Le louage des choses est un contrat
par lequel l'une des parties s'oblige A faire jouir l'autre &une chose.pendant
un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'obligue de
lui payer."
14. Siguiendo la anterior definición el legislador mexicano de 1870
dice en el art. 3068: "Se llama arrendamiento el contrato por el que una
persona cede a otra el uso o el goce de una cosa por tiempo determinado
y mediante un precio cierto . . ." Y el código de 1884 reproduce literalmante
el precepto en su artículo 2936. Y finalmente, inspirándose para modificar
dicho precepto en las legislaciones argentina y chilena, nuestro Código vi-
gente define en su art. 2398. "Hay arrendamiento cuando las dos partes
contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce tem-
poral de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El
arrendamiento no puede exceder de 10 años para fincas destinadas a habi-
tatión, de 15 para las fincas destinadas al comercio y de 20 para las fincas
destinadas al ejercicio de una industria."
15. Análisis de la definición. Lo primero que hace resaltar el legislador
es el carácter consensual del negocio, declarando que el mero consentimien-
to opera el efecto de transferir el derecho al uso o al goce de la cosa y al
precio o renta. Aquí se establece la norma del artículo 17% que manda:
"Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aque-
llos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se per-
feccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresa-
mente pactado, sino también a las consecuencias que, ,según su naturaleza,
son conforme a la buena fe, al uso o a la ley." Así es que, en la interpretación
de los arrendamientos son fuentes de derecho el uso y la costumbre locales
según preceptúa el art. 1856: "El uso y la costumbre del país se tendrán
en cuenta para interpretar las ambiguedades de los contratos!'
16. Resalta inmediatamente después la noción de reciprocidad que nos
lleva a situar al arrendamiento entre los contratos bilaterales por lo dispues-
to en el art. 1836: "El contrato es bilateral cuando las p r t e s se obligan
recíprocamente", de donde le resulta aplicable para los casos de incumpli-
miento la disposición del art. 1949 : "La facultad de resolver las obligaciones
se entiende implícita en las recíprocas para el caso en que uno de los obliga-
dos no cumpliere lo que le incumbe. . ."
17. Importa mucho advertir que de acuerdo con la definición legal,
el arrendamiento no trasfiere el uso y el goce sino solo el uso o solo el goce.
de modo que para que haya transferencia de ambos derechos, debe mediar
pacto expreso. Distingamos, de paso, siguiendo a Planiol, y a Valverde
ambos derechos: "El derecho de uso es la facultad de servirse material-
mente de una cosa para provecho o placer personales, según la naturaleza
misma de la cosa." (Trait. Elém. de Droit. Civ. T. 1. No. 2776) y ". . .el
ius t'ruendi o el disfrute, que consiste en tomar de ellas (las cosas) lo que
produzcan.. ." (Tratado de Derecho Civil Español. T. 11, Cap. 111.)
E L ARRENDAMIENTO C I V I L 149
E L ARRENDAMIENTO C I V I L 155
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156 FELIX AZUELA PADILLA
E L A R R E N D A M I E N T O CIL'II, 161
frute, que también puede ser de buena o de mala fe. El problema de va-
lidez surge al extinguirse la posesión y respecto al arrendamiento pendiente,
por lo cual ha de distinguirse si el derecho del arrendador estaba inscrito
en términos del art. 3002, fracc. I. "Se inscribirán en el Registro: 1. Los
títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue
el dominio, ¡a posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles."
Pues de estar transcripto el derecho o la posesión, el hecho que la extinga
pára daños al arrendatario. No así cuando no lo esté, pues si el arrenda-
tario es de buena fe, es tercero digno de la protección de la ley.
d ) E s norma prohibitiva la del art. 2403: "No puede arrendar el
copropietario de cosa indivisa sin el consentimiento de los otros copro-
pietarios." Sin embargo, creo que el arrendamiento celebrado por el con-
dómino en violación a este precepto no está viciado de nulidad absoluta,
ya que los demás condueííos pueden ratificar el negocio expresamente o
simplemente cumplir como arrendadores, convalidándolo. Ello sería im-
posible si se tratara de nulidad absoluta, de la cual la ley postula: ". . . De
ella puede prevalerse todo interesado y no desaparece por la confirma-
ción . . ." (art. 2225 in fine.)
e) Un solo grupo forman los casos en que mandatario con facultades
administrativas, tutores y quienes ejerciten la patria potestad, den bienes
de sus representados en arrendamiento mayor de cinco años. Estimo que
también están viciados sólo de nulilad relativa, justamente por la misma
razón esgrimida en el caso anterior.
41. La ratificación.-El art. 2234 aue se transcribió se refiere sólo a la
ratificación tácita, pero sugerimos que ésta puede ser también expresa;
mas como la ley no fija los requisitos que deba llenar esta última, debe-
remos recurrir a la doctrina para fijarlos. Laurent (Droit Civil Francais,
T. 18, núm. 607) y Deinolombe (Traité des Contracts, T. VI. núm. 709)
nos dicen que la ratificación para ser válida debe reunir los siguientes
requisitos: a ) Que el que ratifica conozca el vicio, ya que no se puede
inconcientemente renunciar a una acción. b) Que se quiera expresamente
renunciar la acción de nulidad, y c) Que haya expresa voluntad de que
desaparezcan los vicios para que el acto produzca libremente sus efectos.
E n lo particular me siento inclinado a hacer extensivos dichos requisitos
a la validez de la ratificación tácita de actos nulos. Fúndome en que mu-
chas veces el interesado que ratifica por cumplin~ientono lo haría si su-
piese tener la acción de nulidad.
42. Capacidad necesaria para tomar en arrendamiento.-Es capaz de
tomar en arrendamiento todo aquel que tiene capacidad para contratar,
obligarse y disponer de sus bienes. Sin embargo, hay incapacidades espe-
ciales que afectan a funcionarios. El art. 2404 dice: "Se prohibe a los
Magistrados, a los Jueces y a cualesquier otros empleados públicos, tomar
en'arrendamiento, por si o por interpósita persona, los bienes que deban
arrendarse en los negocios en que intervengan." Y el 2405: "Se prohibe
a los encargados de los establecimientos públicos y a los funcionarios y
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empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expre-
sados caracteres administren."
43. Sanciones.-En cuanto a los arrendamientos celebrados simple-
mente adolesciendo de incapacidad para contratar, obligarse y disponer de
bienes, están viciados de nulidad relativa y les es aplicable lo dicho en el
inciso a ) del párrafo 41 de este trabajo. En cambio, los otorgados en
contravención a los preceptos Uitimamente citados, están viciados de nuli-
dad absoluta, pues la norma prohibitiva está dictada en interés público y
contra ella no puede valer la voluntad ratificadora o confirmadora de quie-
nes con su actividad trastornan precisamente el orden jurídico establecido
por el legislador. El arrendamiento así otorgado podrá producir quizá efec-
tos provisionales, pero se le aplica la norma del 2226:. "La nulidad ab-
soluta por regla general no impide que el acto produzca provisionalmente
sus efectos, los cuales serán destruídos retroactivamente cuando se pro-
nuncie por el juez la nulidad. De ella puede prevalerse todo interesado y
no desaparece por la confirmación o la prescripción".
44. Forma.-El arrendamiento es contrato consensual, pero no lo es
estrictamente, pues la ley fija ciertas reglas de forma que no son mera-
mente ad probationem, sino requisito de validez del contrato, por cons-.
tituir mandamientos sobre el modo como el consentimiento tiene que
manifestarse. Dice el art. 1795 : "El contrato puede ser invalidado : IV. Por-
que el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley estable-
ce". Y esto en virtud de que el negocio no se reputa perfecto. sino hasta
que la voluntad se expresa en la forma querida por la ley; art. 1796: "Los
contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquéllos
que deben revestir una forma establecida por la ley." Así pues, por razón
de forma, podemos establecer una división tripartita: a ) arrendamientos
verbales ; b) arrendamientos por escrito privado y c ) arrendamientos que
han de otorgarse en escritura pública. Dicen los artículos 2406 y 2407:
"El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de cien
pesos anuales". "Si el predio fuere rústico y la renta pasare de cinco mil pe-
sos anuales, el contrato se otorgará en escritura pública." De modo que
sólo son verbales los arrendamientos cuando la renta estipulada sea infe-
rior a cien pesos anuales, y sólo deberán constar en escritura pública cuando
reúnan dos requisitos: 1Qque el objeto del arrendamiento sea un predio
rústico y 29 que la renta convenida exceda de cinco mil pesos anuales.
Todo otro arrendamiento debe extenderse en escrito privado.
45. Otro requisito formal es la transcripción en el Registro Público
de la Propiedad ; lo establece el art. 3002 : "Se inscribirán en el registro . . .
111. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo
mayor de seis años y aquéllos en que haya anticipas de renta por más de tres.
46. Sanciones.-Como se ve por el art. 1795 ya transcrito, el arren-
damiento puede ser invalidado cuando no revista la forma que la ley seña-
la, pero precisa saber qué clase de ineficacia es la que le afecta. Al hablar
de la nulidad por falta de capacidad de las partes quedron transcritos varios
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Art. 2429: "El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza
hasta el día que entregue la cosa arrendada". Esto se entiende sin per-
juicio de que, en los arrendamientos por tiempo determinado el arrendata-
rio debe normalmente la renta de todo el tiempo pactado, pues si pretende
entregar la cosa antes de expirado el plazo, está faltando al cumplimiento
del contrato. Y se está a la regla del artículo 2078 ya citado. También a
falta de pactó, la ley establececiertas normas diferénciales para el plazo
del pago. Art. 2452: "La renta debe pagarse en los plazos convenidos,
y a falta de convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien pesos,
por quincenas vencidas si la renta es de sesenta a cienlpesos y, por sema-
nas, también vencidas, cuando la renta no llegue a sesenta pesos". Para
el caso de predios rústicos manda el art. 2454: "La renta debe pagarse
en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos?.
Para el caso de muebIes manda la ley: art. 2461 : "Si la cosa se arrendó
por años, meses, semanas o días la renta se pagará al vencimiento de cada
uno de esos términos salvo convenio en contrario". Art. 2462: "Si el con-
trato se celebra por un término fijo, la renta se pagará al vencerse el plazo,
salvo convenio en contrario". Es de advertirse que en materia de arren-
damiento de bienes muebles por tiempo determinado, no es obligatorio al
inquilino pagar sino por el tiempo en que usó la cosa y no por el excedente,
aunque haya incumplimiento por su parte. Dice el art. 2463 : "Si el arrenda-
tario devuelve la cosa antes del tiempo convenido, cuando se ajuste por
un solo precio, está obligado a pagarlo íntegro; pero si el arrendamiento
se ajusta por periodos de tiempo, sólo está obligado a pagar los períodos
corridos hasta la entrega".
-69. Lugar de pago.-La renta debe pagarse en el lugar convenido en
el contrato, mas si éste fuera omiso al respecto, deberá hacerse en la casa
habitación o en el despacho del arrendatario, según el artículo 2427, que
dice casi a la letra lo que acaba de expresarse. Como se ve, es también
norma excepcional, pues contiene limitación a lo dispuesto en el artícu-
lo 2082.
70. La tercera obligación del arrendatario la fija la fracción 111 del
artículo 2425: "El arrendatario está obligado: .. . 111. A servirse de la
cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza o destino
de ella". Esto debe interpretarse rectamente, en el sentido de que el arren-
datario debe servirse de la cosa exclusivamente para lo que se convino en
el contrato y nada más que para ello, so pena de incumplimiento. Pero
deberá servirse de la cosa conforme a la naturaleza de ella o al destino
que se la haya dado en el caso de que el contrato sea mudo respecto al
uso que de la cosa se transfiere. Así, si alquilé una máquina para exhibirla
en mis escaparates, no tengo derecho a usarla como tal máquina; pero
si alquilé la misma máquina sin más especificaciones, sólo podré servirme
de e í b para usarla como tal maquinaria: Y si alguno tiene Ün caballo des-
tinado a semental y me lo alquila sin especificaciones, se entiende que sólo
para semental puede servirme, pues este es el uso a que se le destina, y no
para tiro, carrera o silla.
el articulo 2398 que lo define. Qué cosa debe restituir el arrendatario, nos
lo dice la repetida definición, o sea la misma cosa que recibió en arrenda-
miento, y sólo surge problema cuando se pierde o destruye. En este caso el
arrendatario debe restituir conforme a lo convenido en el contrato, y a falta
de pacto expreso, se estará a lo dispuesto por la Ley en lo relativo a las
obligaciones de dar, s e g k dispone la fracción III del art. 2011 : "La pres-
tación de cosa puede consistir: 111. En la restitución de cosa ajena. . ."
Las normas relativas se encuentran en los preceptos siguientes : Art. 2018:
"La pérdida de la cosa en poder del deudor, se presume por culpa suya
mientras no se pruebe lo contrario." Art. 2020 : "E1 deudor de una cosa per-
dida o deteriorada sin culpa suya, está obligado a ceder al acreedor cuantos
derechos y acciones tuviere para reclamar la indemnización a quien fuefe
responsable." Empero, como ya se advierte de la lectura del art. 2442 an-
teriormente insertado, el arrendatario cumple devolviendo la.cosa con los
deterioros y menoscabos debidos al tiempo y a causa inevitable.
76. Dónde debe restituirse la cosa.-Como lo ley no da regla expresa,
debe estarse a lo dispuesto en general para todos los actos jurídicos, o
sea el art. 2080. De ahí que debe entregarse en el lugar determinado en el
contrato ; mas si fuere raíz, en la ubicación de ella, de no serlo, en el domi-
cilio del arrendatario - q u e es el deudor- o bien según la naturaleza del
negocio. Piénsese en el caso de haber alquilado un caballo para ir de un
lugar a otro, sin regresar por la misma ruta; habrá que restituirlo en el
lugar hasta donde contratamos el alquiler. En cuanto al problema del
tiempo, se estudiará al analizar el problema de terminación del arrenda-
miento.
'77. Responsabilidades en caso de incendio.-En artículos por separado
trata el Código de estas obligaciones del arrendatario y sólo por respetar
ese orden no las estudiamos dentro de la enumeración anterior. Es este
probleina una de los más explorados en materia de arrendamiento. Muy
encontradas doctrinas se han formado para explicar las responsabilidades
que la ley atribuye, como puede verse en las ya clásicas obras de Colin et
Capitant, Planiol et Ripert, Josserand, etc. Nuestra ley reglamenta la cues-
tión en los artículos 2435 a 2439, inclusive; ellos serán objeto de los si-
guientes análisis :
a) Regla general. Art. 2435: "El arrendatario es responsable del
incendio a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o
vicio de construcción." Tal responsabilidad la explica Josserand diciendo
que como el inquilino tiene la guarda de la cosa, está obligado a restituirla,
salvo que perezca por caso fortuito o de fuerza mayor. Planiol, en cambio,
distingue dos situaciones, a saber: la que la cosa se incendie por culpa del
inquilino; en ese caso responde justamente de su culpa; y 29 que se in-
cendie sin su culpa, y en este caso responde porque tienela obligación de
custodia, que le constriñe a restituir. Entre nosotros, el maestro Agustin
García López sostuvo en su cátedra de "Contratos" que la responsabilidad
que establece el precepto analizado, proviene sólo de la presunción general
de culpa que en contra del deudor establece el artículo 2018 arriba trans-
crito. Como se verá el problema es de prueba.
b) Exoneración de responsabilidad.-El propio precepto analizado
proporciona la primera excepción ; el inquilino no responde cuando el
incendio provenga de defectos de la cosa o de caso fortuito. Es preciso
únicamente hacer una salvedad. E l artículo parece enumerar como cosas
distintas el caso fortuito y la fuerza mayor, siendo asi que como enseña
Planiol (T. 11, núm. 231) no son sino designaciones para dos aspectos
de la misma cosa: nos referimos a "caso fortuito" cuando queremos aludir
al origen externo del obstáculo que impide el cumplimiento de la obliga-
ción; hablamos de "fuerza n~ayor"cuando necesitamos aludir a la natura-
leza insuperable de dicho obstáculo.
Otra causa de exoneración es la comunicación del incendio, acompa-
ñada de haberse tomado las precauciones necesarias para evitar la propaga-
ción, Art. 2436 : "El arrendatario no responde del incendio que se haya co-
municado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que
el fuego se propagara." Notoriamente aquí lo que origina la obligación
es la inactividad culpable del inquilino.
c i Pluralidad de inaui1inos.-El artículo 2437 : "Cuando son varios los
I
del acto obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido o
percibido en virtud o por consecuencia del acto anulado" "Si el acto fuere
bilateral y las obligaciones correlativas consisten ambas en sumas de dinero
o en cosas productivas de frutos, no se hará la restitución respectiva
de intereses o de frutos sino desde el día de la demanda de nulidad. Los
intereses y los frutos percibidos hasta esa época se compensan entre sí."
"Todos los derechos reales o personales transmitidos a tercero sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietaria de él en virtud
del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados direc-
tamente del poseedor actual mientras no se cumpla la prescripción, obser-
vándose lo dispuesto para los terceros adquirentes de buena fe."
86. La rescisión del arrendamiento puede ser pedida tanto por el
arrendador como por el arrendatario. Puede exigirla el primero, en tér-
minos del art. 2489: "El arrendador puede exigir la rescisión del contrato :
1. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artícu-
los 2452 y 2454; 11. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto
en la fracción 111 del artículo 2425; 111. Por subarriendo de la cosa en
contravención a lo dispuesto en el artículo 2480". Además de las anterio-
res el artículo 882 señala otra causa de rescisión, y es cuando el arrendatario
hace obras en busca de tesoro en la cosa arrendada sin licencia del arren-
dador. El arrendatario tiene derecho a exigir la rescisión por dos causas
fundamentales: a ) Por pérdida parcial o total del uso de la cosa, según
autoriza el art. 2490: "En los casos del artículo 2445, el arrendatario
podrá rescindir el contrato cuando la pérdida de uso fuere total, y aun
cuando fuere parcial, si la reparación durare más de dos meses"; y b)
Cuando teniendo el arrendatario derecho a subarrendar, el arrendador se
opone sin justa causa al subarriendo (art. 2492). Pues si el derecho a sub-
arrendar nace del contrato, hay incumplimiento de él por el arrendador
que habiéndolo concedido se niega a cumplir otorgándolo.
87. La terminación del arrendamiento por confusión, o sea, cuando el
arrendatario por cualquier título legítimo llega a ser dueño o usufructuario
de la cosa arrendada, no deja lugar a explicaciones mayores. Baste decir
que se extingue el arrendamiento y con él las garantías otorgadas por un
tercero. E n el caso de confusión por usufructo, puede ocurrir que este
derecho sea temporal y entonces, al extinguirse desaparecería la confusión,
y así reviviría el arrendamiento. Dice, en su parte final el artículo 2206:
"La obligación renace si la confusión cesa".
88. Cuando por caso fortuito se pierde totalmente la cosa, concluye
el arrendamiento. Nada hay que aclarar al precepto, pues de muy explora-
do Derecho es que el caso fortuito y de fuerza mayor es medio de extinguir
obligaciones. E n el caso de arrendamiento tienen lugar objetivamente por-
que la cosa arrendada debe ser determinada individualmente, de allí que
al extinguirse quede el contrato sin efecto. El problema-lo plantearía la
destrucción de la cosa por obra del arrendador o del arrendatario, pero
son cuestiones resueltas en los capítulos relativos a obligaciones de dar-
y de incumplimiento de obligaciones.