UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO

SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

ING.DE VALUACIONES Y TASACIONES

DEPRESIACIONES

Responsable:

OLIVERA GUEVARA EDUAR

Docente:
ALAN HERRY
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

INTRODUCCION:

La situación de los mercados financiero e inmobiliario ha cambiado

tras una serie de largos años que serán recordados como la edad de oro del
crédito en los que el número y valor de los inmuebles experimentaron
incrementos exponenciales en gran parte del mundo y especialmente en
nuestro país. Ni el aumento espectacular de los precios, ni el aumento de los
niveles de endeudamiento, ni las advertencias, unas veces claras otras
oscuras1, del Banco de España parecían disuadir a los compradores de
inmuebles de su furor comprador. Del lado de los demandantes, la firme
creencia de millones de personas en que el valor de los activos inmobiliarios
sólo podían crecer es, probablemente, el hecho fundamental que explica los
altos precios pagados en los últimos años.

Del lado del sistema bancario, unos tipos de interés históricamente

bajos (incluso se llegó a tipos reales negativos) y la relajación en los
requisitos exigidos para la concesión de préstamos, acabaron provocando
una explosión de crédito y un espectacular incremento en el valor de los
activos, sobre todo inmobiliarios. Y tras casi una década de crecimiento el
mercado inmobiliario financiero se encuentra en uno de los peores
momentos que se recuerdan. Las empresas del sector están realizando un
enorme esfuerzo que les permita sobrevivir en un escenario tan adverso.

Una de las piezas claves del sector inmobiliario-financiero son las

Sociedades de Tasación:
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

LA DEPRECIACION

DEFINICION:

 La depreciación es la disminución del valor de propiedad de un activo

fijo, producido por el paso del tiempo, desgaste por uso, el desuso,
insuficiencia técnica, obsolescencia u otros factores de carácter
operativo, tecnológico, tributario, etc.

 La depreciación puede calcularse sobe su valor de uso, su valor en

libros, el número de unidades producidos o en función de algún índice
establecido por la autoridad competente o por estudios técnicos de
ingeniería económica sobre reemplazamientos de activos.

 La depreciación constituye la pérdida progresiva de valor de una

máquina, equipo o inmueble por cada año que envejece. Algunos
autores señalan la depreciación como un arrendamiento que la
empresa se paga así misma por el uso y deterioro de sus
instalaciones y equipos.. El proceso contable para esta convención
gradual de activo fijo en gastos se llama depreciación.

 La depreciación es un reconocimiento racional y sistemático del costo

de los bienes, distribuido durante su vida útil estimada, con el fin de
obtener los recursos necesarios para la reposición delos bienes, de
manera que se conserve la capacidad operativa o productiva del ente
público.
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

VIDA UTIL Y VALOR DESECHO

A menudo es difícil estimar la vida útil y el valor de desecho o de recuperación

de un activo fijo, pero es necesario determinarlo antes de poder calcular el
gasto de depreciación para un período. Por lo general, una compañía estima la
vida útil de acuerdo con la experiencia previa obtenida con activos similares
propiedad de la empresa. Las autoridades fiscales y las distintas agrupaciones
mercantiles establecen pautas para llegar a estimaciones aceptables.

CAUSAS DE LA DEPRECIACION:

 El desgaste:

Que lo sufren los bienes por el solo transcurso del tiempo al

ser utilizados normalmente.

 El agotamiento:

Que se produce en el caso de activos materiales adquiridos

para ser sometidos a actividades extractivas (canteras, minas,
pozos petrolíferos, etc.)
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

METODOS DE DEPRECIACION:

Se han desarrollado varios métodos para estimar el gasto por

depreciación de los activos fijos tangibles. Los cuatro métodos de
depreciación más utilizados son:

1) El de la línea recta.

2) El de unidades producidas.

3) El de la suma de los dígitos de los años

4) El del doble saldo decreciente.

La depreciación de un año varía de acuerdo con el método seleccionado

pero la depreciación total a lo largo de la vida útil del activo no puede ir
más allá del valor de recuperación. Algunos métodos de depreciación
dan como resultado un gasto mayor en los primeros años de vida del
activo, lo cual repercute en las utilidades netas del periodo. Por tanto, el
contador debe evaluar con cuidado todos los factores, antes de
seleccionar un método para depreciar los activos fijos.

1) El de la línea recta.

En el método de depreciación en línea recta se supone que el activo

se desgasta por igual durante cada periodo contable. Este método se
usa con frecuencia por ser sencillo y fácil de calcular. EL método de
la línea recta se basa en el número de años de vida útil del activo.

2) El de unidades producidas.

Este método es igual al de la línea recta en cuanto se distribuye la

depreciación de forma equitativa en cada uno de los periodos.
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

Para determinar la depreciación por este método, se divide en primer

lugar el valor del activo por el número de unidades que puede
producir durante toda su vida útil. Luego, en cada periodo se
multiplica el número de unidades producidas en el periodo por el
costo de depreciación correspondiente a cada unidad.

Ejemplo: Se tiene una máquina valuada en $10.000.000 que puede

producir en toda su vida útil 20.000 unidades.

Entonces, $10.000.000/20.000 = $500. Quiere decir que a cada

unidad producida se le carga un costo por depreciación de $500.

Si en el primer periodo, las unidades producidas por la máquina

fueron 2.000, tenemos que la depreciación por el primer periodo es
de: 2.000 * 500 = 1.000.000, y así en cada periodo.

3) El de la suma de los dígitos de los años

Este es un método de depreciación acelerada que busca determinar

una mayor cuota de depreciación en los primeros años de vida útil
del activo. La fórmula que se aplica es: (Vida útil/suma dígitos)*Valor
activo

Donde se tiene que:

Suma de los dígitos es igual a la suma de la vida útil más la vida útil
menos 1; hasta que sea igual a 0.
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

Ahora determinemos el factor.

Suponiendo el mismo ejemplo del vehículo tendremos: Suma de los

dígitos 5+4+3+2+1=15.

Luego (vida útil/suma de dígitos), 5/15 = 0,3333

Es decir que para el primer año, la depreciación será igual al

33.333% del valor del activo. (30.000.000 * 33,3333% = 10.000.000)

Para el segundo año: 4/15 = 0,2666

Luego, para el segundo año la depreciación corresponde al 26.666%

del valor del activo (30.000.000 * 26,666% = 8.000.000)

Para el tercer año: 3/15 = 0,2

4) El del doble saldo decreciente.

Este es otro método que permite la depreciación acelerada. Para su

implementación, exige necesariamente la utilización de un valor de
salvamento, de lo contrario en el primer año se depreciaría el 100%
del activo, por lo que perdería validez este método.

La fórmula a utilizar es la siguiente

Tasa de depreciación = 1- (Valor de salvamento/Valor activo)^(1/n)

Donde "n" es el la vida útil del activo

 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

LOS BIENES INMUEBLES SUFREN DOS MANERAS DE DEPRECICION

PRIMERO:

Que se refiere a la depreciación por inversión en las obras construidas,

en donde la pérdida de valor conjuga factores de la edad y el estado de
conservación de la obras.

Es obvio que inmuebles con un mantenimiento pésimo y sin ninguna

reparación se depreciarán más que otros, que están bien conservados.
Los inmuebles que tienen más de 15 años se han depreciado en el 25%.
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

SEGUNDO:

Que afecta a todo el inmueble- es la depreciación de mercado o

depreciación comercial. Esta se compone de elementos como los niveles
de obsolescencia del suelo, afectaciones coyunturales del entorno,
proyecciones de Reglamentación Urbana y elementos subjetivos de
interpretación semántica sentimental.

DEPRECIACION DE UNA CASA HABITACION.

Depreciación casa habitación desde el momento en que se adquiere una

propiedad, éste empieza a perder valor por el transcurso del tiempo o
por el uso que se le da. Esta pérdida es conocida como depreciación y
debe reflejarse contablemente con el fin de:

 Determinar el costo de bienes y servicios que se generan con

dichos activos.
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

 Establecer un fondo de reserva que permita reemplazar el bien

al final de su vida útil.

Los terrenos y algunos metales no se deprecian

La pérdida de valor que sufre un activo físico como consecuencia del uso
recibe el nombre de depreciación. La mayoría de los activos, tienen una vida
útil mediante un periodo finito de tiempo que depende de los materiales con
que se construyó la propiedad. Para las propiedades hechas con tabiques de

barro o blocks de cemento y techos de cemento, el tiempo de vida útil es de

100 años.

Al valor que tiene un activo al final de su vida útil, se le conoce como VALOR
DE SALVAMENTO o VALOR DE DESECHO y debe ser igual al valor en libros a
esa fecha.

Ejemplo 1:

Una propiedad con valor de $1,000,000.00 y se calcula que su vida útil será de
100 años.

¿Cuál es la depreciación anual?

D = $1,000,000/100 años= $10,000 por año

¿Cuál es la tasa de depreciación anual?

T = $10,000 x 100%/ $1,000,000= 1% por año

Ejemplo 2:
 UNIVERSIDAD PARTICULAR DE CHICLAYO
SEDE – JAEN
FACULTAD DE ARQUITECTURA E URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

Una propiedad tiene 30 años de uso y tiene su vida útil de 100 años (Tasa de
depreciación del 1%). Haciendo una valuación de esa propiedad con esas
características tendría un valor de construcción actual de $1,900,000.00

¿Cuál es el valor de la propiedad o que valor tendría en el mercado?

BD = B – (B x (N x T))

BD = $ 1,900,000 – ($ 1,900,000 x (30 años x (1%/100)))

= $ 1,900,000 – $ 570,000

= $1,330,000