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Concepto:
Las obligaciones propter rem son aquellas por medio de las cuales el acreedor
o deudor ejercen un poder de señorío sobre el objeto de la prestación y dicha
obligación se trasmite en la medida que se produce un cambio en la titularidad
de tal relación de señorío.
Esto quiere decir que previamente a la obligación existe una relación posesoria
o derecho real sobre una cosa.
Las obligaciones propter rem son las que generan a cargo del obligado un
auténtico deber de prestación, como cualquier otra relación obligatoria. Su
particularidad se halla fundamentalmente en que el sujeto pasivo de esa
obligación se individualiza por su posición jurídica: titular de un derecho real
sobre una cosa (dominio o ius in re aliena). Quien ostente en cada momento esa
posición es el obligado a ejecutar la prestación. También desde el lado del
acreedor concurre aquella nota frecuentemente.3
Naturaleza Jurídica:
1
LLAMBÍAS, Jorge Joaquín. Tomo I. Óp. cit. pp. 22 y siguientes
2
BUERES, Alberto. Obligaciones “Propter rem” y sus relaciones con otras figuras. Buenos Aires, 2012,
p.7.
33
WOLTERS KLUWER. Obligaciones propter rem. Disponible en:
<http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jT
AAAUNjEwNDtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA1bnuvjUAAAA=WKE#I63 >.
Consulta: 2 de Abril del 2018.
4
CASTILLO FREYRE, Mario. Sobre las obligaciones y su clasificación. THEMIS 66. pp. 217-218. Disponible
en: <https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/5081187.pdf >.Consulta: 31 de Marzo del 2018
5
LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando. Derechos reales. Tomo I. Buenos Aires: Astrea. 1989. p. 93.
directamente la cosa y sólo mediatamente a la persona que se halla en
determinada relación con ella.
Otros (Wieland, Stolfi y, en España, De la Cámara, Martín Pérez etc.)
entienden que la esencia de estas figuras choca con la estructura propia
del derecho real, y las califican de simples derechos de crédito u
obligaciones de hacer que se imponen como tales obligaciones al dueño
de las cosas, por lo que las denominan obligaciones “propter rem”
En esta orientación doctrinal, Hernández Gil señala que las obligaciones
“propter rem” presentan un régimen especial que se manifiesta en la
absoluta vinculación de la obligación con la titularidad de una finca, de
forma que el sujeto pasivo de la obligación es el titular de la finca en cada
momento, y si cambia la titularidad resultará obligado el nuevo titular de
la misma.
Otros autores estiman que las figuras que venimos tratando son
“derechos complejos” imposibles de reducir al derecho real ni al de
crédito, pues participan de la doble naturaleza real y obligacional.
Finalmente, cabe señalar la posición de Díez Picazo y Gullón, que
dejando a un lado la discusión sobre la naturaleza real o personal de
las obligaciones “propter rem”, consideran que en realidad no puede
hablarse de ellos como una categoría homogénea, al menos en nuestro
Derecho entendiendo que bajo aquel rótulo se involucran figuras y
supuestos de muy distintas características.
En nuestro Derecho, frente a la tesis más seguida que atribuye a
las obligaciones propter rem un contenido puramente obligacional, la más
moderna tendencia configura algunos de estos supuestos como casos de
“afecciones reales” ya que, aunque se trata de obligaciones impuestas al
titular de la finca, se subraya la conexión con la propia finca, que las
aproxima a derechos recayentes sobre la misma. 6
Características:
6
Disponible en: <http://ic-abogados.com/diccionario-juridico/obligaciones-propter-rem/>.Consulta: 31
de Marzo del 2018
Según Carlos Calvo Costa, las características esenciales de las obligaciones
propter rem son: la ambulatoriedad y el abandono.7
Ambulatoriedad:
Abandono:
Por otro lado, según Borda, sus características esenciales son las siguientes:
7
CALVO, C., Derecho de las Obligaciones, Tercera Edición, Editorial HAMMURABI, 2017, pp. 69.
3. La obligación propter rem es propiamente una obligación y no un derecho
real, porque el sujeto pasivo debe dar, hacer o no hacer, y porque
responde de su cumplimiento con todo su patrimonio.8
Ejemplos:
8
Borda, Guillermo A. “Tratado de Derecho Civil, Obligaciones”. Octava Edición. Tomo I. Buenos Aires:
Editorial Perrot. 1986
9
CASTILLO FREYRE, Mario. Algunos conceptos sobre la teoría general de las obligaciones. pp. 742-743.
Disponible en:
<http://www.osterlingfirm.com/Documentos/articulos/Algunos%20conceptos%20sobre%20la%20teoria
%20general%20de%20obligaciones.pdf >.Consulta: 31 de Marzo del 2018
sobre la cosa, también transmitirá al nuevo adquirente, la obligación
correspondiente.
Jurisprudencia
10
WOLTERS KLUWER. Obligaciones propter rem. Disponible en:
<http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jT
AAAUNjEwNDtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA1bnuvjUAAAA=WKE#I63 >.
Consulta: 2 de Abril del 2018.
11
BUERES, Alberto. Obligaciones “Propter rem” y sus relaciones con otras figuras. Buenos Aires, 2012,
p.21.
Creemos que las obligaciones propter rem tienen todas las características de
una obligación civil, aun cuando se encuentran vinculadas a los Derechos
Reales. En esta clase de obligaciones, el deudor nace, necesariamente, como
determinado, pero es posible que finalmente, al cumplirse la obligación, ella sea
exigida a una tercera persona, inicialmente indeterminable que, en ese
momento, tendría que responder por la deuda originaria. No obstante ello, cabe
señalar que la doctrina no es unánime sobre este punto. En tal sentido, existe
una polémica en torno a si este concepto debe clasificarse dentro de los
Derechos Reales o en los de crédito. Más aún, se ha llegado a afirmar que el
concepto todavía no es claro. Así, “en materia de obligaciones propter rem, reina
una verdadera anarquía en lo terminológico, en lo conceptual, en la
ejemplificación, en la interpretación de los textos legales que se invocan, en
todo”. De Zavalía se anima a afirmar que “el de las obligaciones propter rem es
un falso problema, derivado de la pretensión de tratar conjuntamente temas que
deben ser examinados por separado”12
12
Osterling, Felipe y Mario Castillo Freyre. “Compendio de Derecho de las Obligaciones”. Lima:
Palestra. 2008. pp. 131 y siguientes.Disponible en: Dialnet-
SobreLasObligacionesYSuClasificacion-5081187%20(3).pdf