INDICE

I. GENERALIDADES…………………………………………………………………….2
1.1 NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL…………………………2
1.2 CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL………………......2
1.3 FINALIDAD DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL…………………………….3
1.4 EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL……………………………………………...6
1.4.1. Definición…………………………………………………………………….6
1.4.2. Instancias del procedimiento registral………………………………………..6
1.4.3. Asiento de Presentación………………………………………………………6
1.4.4. Asiento de Inscripción...……………………………………………………...7
1.4.5. Vigencia del asiento de presentación…………………………………………8
1.4.6. Conclusión del procedimiento registral………………………………………8

II. PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN PRIMERA INSTANCIA…………………..8

2.1. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL…………………………………..8
2.2. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO……………………………………………………10
2.3. SUBSANACIÓN DEL TÍTULO……………………………………………………11
2.4. INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO……………………………………………………...11
2.5. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL……………………….....12

III. PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN SEGUNDA INSTANCIA………………….12

3.1. MEDIOS IMPUGNATORIOS EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL…….....12
3.2. RECURSO DE APELACIÓN……………………………………………………...13
3.2.1. Requisitos de admisibilidad………………………………………………..14
3.2.2. Plazos...………………………………………………………………15
3.2.3. Calificación del recurso de apelación……………………………………...15
3.2.4. Ejecución de resoluciones………………………………………………….16
3.3. RECURSO DE RECONSIDERACIÓN…………………………………………....16

IV. ESQUEMA DEL REGLAMENTO…………………………..……………………….16

V. CONCLUSIONES………………………………………………………………………..17

VI. BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………….....18
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EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL PERUANO

I. GENERALIDADES

1.1. NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El artículo 1º del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el
cual prescribe que “El procedimiento registral es especial, de naturaleza no
contenciosa (…)”, dicho esto indicamos que la naturaleza jurídica es especial
porque en el procedimiento registral se aplica legislación registral y no de otra
naturaleza, sin embargo cuando señala que es no contenciosa se refiere a que s
bien es cierto el procedimiento registral tiene aspectos del procedimiento
administrativo general, su marco legal no será de aplicación de manera directa
sino de manera supletoria; es decir que de acuerdo al título que se desea registrar
se aplicará la legislación registral y de manera supletoria las normas
administrativas.

1.2. CARACTERÌSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Percy Flores Rojas, Registrador Público, sostienen que basado en la existencia

de un documento público (verdad circunscrita en un papel), se dan las siguientes
características, de las cuales ambas conllevan diferencias:
 Es de naturaleza “no contenciosa”.
 Es un procedimiento administrativo especial, no sujeto a normas del
procedimiento administrativo general.
 Finalidad: la seguridad jurídica en las inscripciones.
 No cabe apersonamiento de terceros, ni oposición a la inscripción.
Cualquier articulación presentada, será declarada inadmisible por la
instancia de calificación registral ante el cual se presenta. Por tanto, la
relación procedimental es exclusiva entre el registrador y el solicitante
de la inscripción.
Según Llaja Cueva (Cueva, 2013), en la doctrina se encuentran algunas
diferencias saltantes que vale la pena resaltar respecto del procedimiento
registral-administrativo y el puro-administrativo:

 En el registral no hay libertad de prueba, pues el registrador solamente

accede a la petición del usuario cuando el acto está documentado en la
forma prevista por la ley. Por el contrario, en el administrativo puro se
puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente
exista esa limitación. Es correcto decir, entonces, que la titulación
pública es el presupuesto de este tipo de procedimiento.
 En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoración
de la prueba mediante un juicio razonado, pues en él simplemente debe

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cumplirse con el documento público requerido. Hay aquí una rigidez

probatoria absoluta o una tasación de la prueba, por lo que no se admite
sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso no se acepta
que se le rechace a pesar de existir evidencias incontrastables en contra
del documento. Esa es la razón, por ejemplo, que un título pueda
inscribirse sin problemas a pesar que uno de los contratantes afirme
fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este caso se
privilegia exclusivamente la prueba documental pública por sobre
cualquier otro medio de prueba, excepto que el usuario presente su
solicitud de bloqueo por presunta falsificación de documentos. En
cambio, en el procedimiento administrativo normalmente se puede
apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a
criterios inflexibles.
 En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda
inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada.
 En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos
pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego
el interés público. La diferencia se sustenta en que el documento
contiene un acto jurídico privado que pertenece a la esfera de los
particulares que intervienen en él; por tanto, solo a ellos, o a sus
representantes voluntarios o legales, les corresponde llevar a cabo la
instancia de registración.
 En el registral no hay citación a los terceros que puedan afectarse con
el acto. La razón de ello es muy simple: si existe un documento público
entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y, por tanto,
los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse después de la
inscripción. Aquí opera un adagio similar al "solve et repete", esto es:
“primero se inscribe y luego se reclama". Sin embargo, en el
administrativo puro sí caben oposiciones o reclamaciones mientras dura
el trámite si existe el riesgo de afectar a terceros.

1.3. FINALIDAD DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

La finalidad del procedimiento registral, marca una ruta de interpretación y

orientación de la actuación de los funcionarios del registro.
Actualmente el sistema registral peruano, ha previsto en el Reglamento General
de los Registros Públicos, (RGRP) que la finalidad es la inscripción (la cual
comprende la anotación preventiva), sin embargo, un artículo interesante que
analiza la finalidad del procedimiento registral, propone una finalidad distinta a
continuación, tal esbozo:

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La finalidad del sistema registral peruano, según su reglamento, tiene como

finalidad la inscripción registral y esto se lo dice no sólo al funcionario
registral sino también a los interesados, a los ciudadanos y comunidad en
general, sin embargo cuando ellos inician el procedimiento registral, en no
pocos casos la respuesta es negativa; entonces perplejo el ciudadano que no
entiende porque no le dejan entrar si tiene una invitación; acude a la segunda
instancia registral, y la respuesta es incorporar el acto al registro, es decir
inscribe pero envía copias al Ministerio Público, pero esto tiene sentido,
porque la finalidad del procedimiento registral es la inscripción.
En otros casos, que tampoco son menos, el ciudadano no logra inscribir lo
solicitado, de igual forma queda perplejo, porque sigue con la invitación en
la mano, e intentará entrar en tanto sus medios le permitan seguir pagando
la tasa registral, y así tenemos títulos que se presentan una, luego otra vez y
otra.
Deducimos entonces que hay un error en la configuración legal de la
finalidad del procedimiento registral, la cual contribuye poco a su verdadera
finalidad y justifica la implantación de otro diseño.

De la revisión del cuadro se aprecia con claridad que hay contradicción

evidente entre la realidad y lo establecido en el R.G.R.P., si la finalidad es
la inscripción, todos los títulos deben inscribirse al culminar el
procedimiento registral, pero esto no es así; se rechazan una gran porcentaje
de títulos, pero esto se realiza para cumplir una finalidad diferente y que no
se ha incluido en la norma reglamentaria, ésta tiene que ver con el diseño de
garantías del sistema nacional, me refiero a certeza objetiva de las
inscripciones que tienen como causa una titulación auténtica, de modo más
abstracto podemos decir: - seguridad jurídica.
Si se inscribirían todos los títulos que se presentan actualmente al registro;
con el diseño jurídico actual, tendríamos un enorme caos y de inmediato un
efecto en el incremento de la carga laboral de los magistrados.

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El contenido normativo de RGRP sobre este aspecto, ha persuadido por su

sencillez, que efectivamente es así.
Se pierde de vista que la inscripción es la culminación de la evaluación del
cumplimiento formal y determinación definitiva de una apariencia de
legalidad, y convicción de exactitud del título con el antecedente registral,
por lo cual se le incorpora a un registro para su publicidad; de tal forma que
se despliegan con absoluta tranquilidad los efectos previstos en la ley, y se
puede contratar sobre su base; pero los efectos de esta contratación son
diferentes, son más fuertes: por ello, donde no hay inscripciones, hay duda
hay incertidumbre en la contratación, hay riesgo que se refleja en las
contraprestaciones (precio) inferior al del mercado, el cual asumen las
partes, con la consiguiente pérdida de riqueza que se podría haber generado
para ellos, otro efecto es el referido a la postergación de inversiones cuando
no hay seguridad en la contratación por carecer del respaldo que otorga el
sistema registral.
No todo acto derecho o contrato, presentado al registro, merece inscripción,
ya sea por su ausencia de relevancia o por existir previsión legal en contra o
porque contradice el contenido del art. V del Título preliminar del Código
Civil vigente.
Afirmar que la finalidad del procedimiento registral es la inscripción
equivale a afirmar que los principios registrales están diseñados para
facilitar la misma, cuando su diseño es más bien para impedir la inscripción,
de los actos incompatibles con el registro; o para permitirla previo
cumplimiento de determinadas exigencias.
Si la finalidad del procedimiento es la inscripción, entonces el diseño
normativo alrededor, debe responder a esta finalidad, el registro sería uno
de incorporación de datos, esto válidamente podría indicarse respecto de
registros en los cuales lo relevante es la incorporación de información y la
publicidad de la misma; en este diseño el discernimiento de su alcance y
contenido del acto publicitado, queda fuera de la central de información; e
implica un costo adicional.
Se han establecido limitaciones legales, a la actuación registral,
adicionalmente se han agregado limitaciones reglamentarias a las
previamente establecidas; restringir la libertad, no parece el camino
adecuado para llegar a plasmar valores constitucionales que exigen del
funcionario registral creatividad, iniciativa, y seguridad en casos complejos
o de alta sensibilidad social.
Dicho esto, concluimos que la finalidad del procedimiento registral es
otorgar seguridad jurídica en las inscripciones. (Cerna, 2016)

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1.4. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

1.4.1. DEFINICIÓN

A grandes rasgos, el procedimiento registral es aquella consecución de actos

que realizan las personas para “Inscribir el Título en el Registro” (SUNARP),
la inscripción del título sirve para brindar seguridad jurídica frente a terceros
respecto del acto que se inscribe. En este sentido, la inscripción del título
consiste en la presentación de una solicitud dirigida al Registrado Público
competente para que inscriba el acto jurídico, acto administrativo, o judicial;
dependiendo de la naturaleza de su pretensión; para ello dicha solicitud debe
cumplir con todos los requisitos que señala la ley, presentar la solicitud
conforme al formato establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de
derechos registrales), otros documentos que el Registrador Público lo solicite,
y que se presente dentro del plazo establecido. Empero, para que se efectúe el
procedimiento registral se debe llevar a cabo un acto jurídico previo, el cual
puede ser la celebración de un contrato, resolución administrativa o judicial,
etc; dependiendo del caso.

Se le define entonces como el “Proceso constituido por la serie de actividades

que son llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita la práctica
de una inscripción hasta el momento en que el funcionario encargado del
registro emite una decisión sobre esta pretensión. En un sentido amplio,
comprende también los recursos que pueden articularse contra la decisión del
Registrador. Es rigurosamente un procedimiento, por cuanto está formado por
una sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados” (Picazo, 1995)

Por otro lado, el jurista español Peña Bernaldo de Quiroz define al

procedimiento registral como el conjunto de actos, tasados legalmente, que
tienden a la práctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para
proclamar oficialmente la situación jurídica de un inmueble. (Bringas, s.f.)

1.4.2. INSTANCIAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El artículo 3 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP)

dispone que son instancias del procedimiento registral, el registrador y el
tribunal registral.

1.4.3. ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Se extiende en el Libro Diario de Operaciones del Registro en el momento de

presentarse cada título y consiste en un breve resumen de su contenido (quién
presenta y quiénes son los interesados). Supone la constatación del hecho de la

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presentación y la petición de inscripción (principio de rogación), poniendo en

marcha el procedimiento registral. En él se hace constar el día, hora y minuto
en que se ha producido la presentación.

Art. 19 del Reglamento General de los Registros Públicos:

- Se extenderá en el diario por orden de ingreso de cada título dentro del

horario establecido y se extiende en mérito de la información contenida en
la solicitud.

- Presentación simultanea de títulos conexos referidos a registros de distinta

naturaleza siempre que sea de competencia la misma oficina.

- Cada asiento tendrá un número de orden y contendrá los siguientes datos:

fecha, hora, minuto y fracción de segundo. Nombre y DNI, naturaleza del
documento, acto o derecho cuya inscripción se solicita, nombre de las
personas que otorgan el acto, partida registral, registro y sección que
corresponda y documentos que acompaña.

1.4.4. ASIENTO DE INSCRIPCIÓN

Se trata del asiento principal de los libros registrales: el asiento final y

definitivo, que se practica en los libros de inscripciones, y constata o publica la
constitución o modificación de un derecho real.

ROCA SASTRE atribuye al asiento de inscripción las siguientes

características:

- Es un asiento principal, pues tiene sustantividad propia.

- Es un asiento definitivo, a diferencia de las anotaciones preventivas.

- Es un asiento de carácter positivo.

- Es un asiento que se extiende en los libros de inscripción.

- Es un asiento en el que se hace constar la constitución, transmisión o

modificación de un derecho real inmobiliario.

- Es un asiento que se verifica una constancia registral completa.

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1.4.5. VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

A respecto, Irma Llaja Cueva en su informe titulado “Procedimiento

Registral: Primera y Segunda Instancia”, manifiesta lo siguiente:

“De acuerdo al artículo 25 del RGRP, el asiento de presentación de un título

tiene, en principio, una vigencia de 35 días hábiles. No obstante, ello, dicho
plazo puede ser prorrogado en forma automática por 25 días adicionales para
los efectos de subsanar observaciones, pago de mayor derecho o para que el
área de catastro emita el informe técnico respectivo en los casos previstos
en la Resolución No 296-2004-SUNARP/SN. También se contempla la
prórroga de oficio de hasta 60 días adicionales al plazo ordinario, se produce
como lo indica el Reglamento General, es decir, por causas objetivas y
extraordinarias. Incluso la prórroga por apelación y subsanaciones fijadas
por el Tribunal Registral.” (Cueva, Procedimiento Registral: Primera y
segunda instancia, 2013)

1.4.6. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Irma Llaja Cueva señala que “El curso natural del procedimiento registral
debería, bajo ciertas condiciones de formalidad, llevar a la consiguiente
inscripción del título en el registro, sin embargo, no todos los títulos
presentados lograrán obtener una posición registral, pues muchas veces no
poseen vocación registral y en otros casos adolecen de defectos que no se
subsana en el plazo legal previsto, entre otras causas previstas en la ley. De
acuerdo al artículo 2 del RGRP, el procedimiento registral termina con: a) La
inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentación; c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.” (Cueva,
2013)

II. PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN PRIMERA INSTANCIA

2.1 INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripción del

título a través de un formato de inscripción o formulario, el mismo que se
distribuye gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir
acompañado del documento que contenga el derecho respectivo. El documento
idóneo a efectos de producir la inscripción, es el instrumento público, sin perjuicio
de las inscripciones que tienen como sustento instrumentos privados. Por tanto,
podremos presentar ante el registro escritura pública, parte judicial o resoluciones
administrativas, partidas de los registros civiles, o copias certificadas por notario,
etc. El presentante del título es quien presenta el título en el registro, y puede ser
un tercero o cualquiera de los otorgantes del acto inscribible. En la práctica no hay

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limitaciones para constituirse como presentante de un título, bastando para ello

presentar la documentación necesaria y pagar el derecho de calificación
respectivo. Sin perjuicio de la presentación cautiva contemplada en el Decreto
Legislativo Nº 1049. La presentación de los títulos al Registro se realiza
específicamente en el área o sección de caja los mismos que están ubicados en
cada una de las 58 oficinas registrales que tienen los Registros Públicos. El
Procedimiento Registral se inicia a solicitud de parte interesada y debe
formalizarse a través del formulario de solicitud de inscripción, al cual se le debe
adjuntar la documentación respectiva. El formato de solicitud de inscripción debe
contener como mínimo la siguiente información:

1. Nombre y documento de identidad del presentante del título. En caso actuar a

nombre de tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar constancia;

2. Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos públicos o

privados, con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario
que autorice o autentique;

3. Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el

presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III
del Título Preliminar. Lo que significa por ejemplo, que si una Escritura
Pública contiene la transferencia de la propiedad de diez inmuebles, el usuario
o presentante del título, puede solicitar la inscripción de la transferencia de un
solo inmueble y desistirse de la inscripción en forma parcial de las restantes
nueve transferencias, para lo cual deberá indicar dicha reserva en el mismo
formulario de solicitud de inscripción.

4. Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las

personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se
refiere la inscripción solicitada;

5. Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número
de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica, con excepción del
Registro de Propiedad Vehicular, en cuyo caso, se indicará en número de Placa
de Rodaje o de serie y motor, según corresponda;

6. Indicación del Registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurídicas) ante el que

se solicita la inscripción del Título;

7. Firma y Domicilio del Solicitante (Presentante del Título); 8.- Adjuntar copia
simple del DNI del presentante.

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2.2 CALIFICACIÓN DEL TÍTULO

Luego realizar esta etapa, el Registrador Público, dentro del plazo de ley,
calificará la solicitud bajo el principio de Legalidad regulado en el artículo V del
Título Preliminar del Reglamento de los Registros Públicos, en donde examina y
revisar cada uno de los documentos presentados por el presentante. La calificación
puede ser positiva o negativa; es positiva cuando el presentante ha cumplido con
todos los requisitos y no ha existido ninguna observación a sus documentos, por
lo tanto se admite su solicitud y se pasaría a registrar el título de su pretensión
(según el ejemplo, el bien inmueble a nombre de Juan y María como propietarios),
y puede ser negativa cuando la solicitud es rechazada por el Registrador Público,
en este caso dicho funcionario público observar, liquidar y tachar el título.

La calificación es el acto administrativo por el cual el registrador a cargo del título

evalúa el contenido de la solicitud de inscripción y emite una decisión al respecto.
La calificación debe efectuarse dentro de los siete primeros días de la vigencia del
asiento de inscripción o dentro de los cinco días siguientes al reingreso del título.

De manera excepcional, cuando así lo requiera la complejidad del título, el

registrador puede solicitar la prórroga del título por los días necesarios para
culminar la calificación. El registrador sólo puede formular observaciones una
sola vez, salvo que se trate de observaciones referidas a la información que es
presentada con ocasión del reingreso del título. La decisión que emite el
registrador puede ser en sentido positivo si concede la inscripción del título o en
sentido negativo si formula una observación al respecto. Cuando el título presenta
un defecto subsanable, el registrador formula una observación, señalando el
defecto que debe ser subsanado y el fundamento de su decisión. El presentante del
título es notificado con esta observación a efectos de que proceda a la subsanación
respectiva. Pero, también es posible que el título adolezca de un defecto
insubsanable, en cuyo caso el registrador dispondrá la tacha del título, es decir, la
denegatoria de la inscripción en forma definitiva.

En el caso de que como resultado de la calificación de la solicitud presentada por

el "Presentante" haya sido negativa, el Registrador Público deberá especificar el
fundamento por el cual declara INADMISIBLE, siendo cualquiera de ellos:
Observación, Liquidación, y tachar el título.

 La observación: consiste en que adolece la solicitud de algún defecto que

puede ser subsanable, es decir que sea un defecto de forma; en este caso el
Registro Público puede señalar un plazo mínimo de días para que subsane
dicho omisión.

 En el caso de la liquidación: ésta consiste en que el presentante de la solicitud

no ha hecho el pago respectivo de una tasa de derechos registrales, en este caso

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el Registrador Público indica que tiene que hacer el pago respectivo dentro del
plazo de ley.

 Por último, en el caso de tachar el título: éste consiste en un defecto

insubsanable que tiene la solicitud o los documentos que se han anexado; según
el ejemplo anterior sobre la inscripción de un bien inmueble, el Registrador
Público encuentra un defecto insubsanable cuando revisar que el contrato de
compra-venta del bien inmueble por escritura pública señala que el comprador
de dicho bien no el señor que está señalando dicho derecho, sino otro, en este
caso nos podemos dar cuenta que es un defecto de fondo por lo que tiene que
tachar el título hasta que el presentante corrija el documento que presentó;
según el ejemplo, Juan y María tendrían que dirigirse a la Notaría "X" para
revisar esta situación.

2.3 SUBSANACIÓN DEL TÍTULO

Cuando se formula una observación por un defecto subsanable, el presentante del

título deberá realizar las correcciones o subsanaciones necesarias hasta el sexto
día anterior al vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentación.
Dentro de este mismo plazo debe efectuar el pago de los derechos registrales que
se hayan liquidado, salvo en aquellos casos en que los derechos no puedan haber
sido liquidados por requerirse de la subsanación para tal efecto. Una vez
reingresado el título, el registrador tiene un plazo de cinco días para calificar
nuevamente el título. En este caso, sólo podrá realizar observaciones sobre
aquellos nuevos aspectos que se hayan incorporado con el reingreso, es decir, no
puede formular observaciones sobre aspectos que constaban en el título
inicialmente y que no fueron materia de la primera observación. Si el presentante
ha cumplido con la subsanación de los defectos materia de observación, el
registrador dispondrá la inscripción del Título. Pero de no ser ese el caso, el
registrador dispondrá la tacha del título.

2.4 INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO

De no encontrarse defectos en el título o si se hubieran subsanado los defectos que

fueron materia de observación, el registrador dispondrá la inscripción del título,
para lo cual, deberá efectuar también la liquidación de los derechos registrales que
debe pagar el presentante. El asiento de inscripción contendrá la siguiente
información:

 Un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará

los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan
del título.
 La indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho.

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 La fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da

lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales, la fecha de su
inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción.

2.5 CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

De lo expuesto líneas arriba, se puede señalar que se inscribe el título cuando el

asiento registral exprese el acto jurídico empleado; es decir, que surja o emana del
derecho o acto que se inscribió, asimismo, en los asientos va a constar las partidas
electrónicas las cuales llevan un código de acuerdo a cada caso que ingresa o
registra el sistema de la SUNARP para el caso de la inscripción de títulos. En el
asiento, su contenido debe ser el siguiente: primero debe de haber un resumen del
derecho o acto inscrito, especificando datos relevantes, segundo, debe el
documento, fecha, hora y N° del título, derechos pagados (tasa registral), la fecha
de la inscripción del título y el nombre del registrador. Posterior al asiento, se
efectúa la anotación de inscripción el cual consiste en que por cada título inscrito
se extenderá una anotación por duplicado, es decir como si fuera copias de las
cuales una va dirigida al archivo y otra al presentante (solicitante); todos aspectos
anteriores tendrán que realizarse dentro del plazo de 7 días primeros a la
presentación.

III. PROCEDIMEINTO REGISTRAL EN SEGUNDA INSTANCIA

3.1. MEDIOS IMPUGNATORIOS EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Como cuestiones generales podemos decir que frente a la inscripción no cabe la
interposición de ningún medio impugnatorio, siendo que ante la ocurrencia de una
inscripción ilegal la única forma defensa es recurrir al Poder Judicial.
Los títulos son calificados en primera instancia por el registrador y, ante lo
resuelto por él se puede recurrir ante la segunda instancia administrativa: el
Tribunal Registral. Se recurre a los medios impugnatorios frente a liquidaciones,
observaciones y tachas, así como también frente a denegatoria de publicidad
registral por parte de los registradores y abogados certificadores. (Cueva, Derecho
y Cambio Social, 2013)

3.2. RECURSO DE APELACIÓN

En segunda instancia, el procedimiento registral se inicia cuando el presentante
(solicitante de la inscripción del título) está en desacuerdo respecto a las
decisiones de los Registradores Públicos: observaciones, tachas o liquidaciones

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del título, por lo que el presentante interpone ante el Registrador que efectuó la
calificación, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, el Recurso
de Apelación, para ello debe cumplir con el plazo, caso contrario el Tribunal
Registral lo declarará improcedente por extemporáneo (Blogspot.com, 2015)

Asimismo, el autor Novoa (s.f.) sostiene:

El Recurso de Apelación debe formularse por escrito indicando claramente el

número del título, fecha de presentación, Registro al que corresponde,
fundamentos de hecho y de Derecho en que se sustenta. Debe estar autorizado por
abogado, además de los requisitos exigidos en los Arts. 143° y 144° del
Reglamento General.
El Informe Oral si bien es cierto no está previsto en la ley, existe jurisprudencia
reiterada respecto de la posibilidad de solicitar al Tribunal Registral, día y hora
para un Informe Oral en breve plazo y así poder fundamentar la apelación en
audiencia pública. (p. 4)

“Artículo 143.- Personas legitimadas

Están facultados para interponer el recurso de apelación:

a) En el procedimiento registral, el presentante del título o la persona a quien

éste represente;
b) En los casos del literal b) del artículo 142, el solicitante o la persona a quien
éste represente;
c) En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos,
las partes en dicho procedimiento o el tercero que se considere afectado;
d) En el supuesto del literal d) del artículo 142, el solicitante cuya petición ha
sido denegada.

Artículo 144.- Plazo para su interposición

El recurso de apelación se interpondrá:
a) En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación;
b) En los supuestos de los literales b) y d) del artículo 142, dentro de los quince
días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión del Registrador o Abogado
Certificador, según corresponda, es puesta a disposición del solicitante en la
mesa de partes de la Oficina Registral
respectiva;

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En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos,

dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación del acto materia de
impugnación.”

3.2.1. REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD

“Artículo 145.- Requisitos de admisibilidad

Son requisitos de admisibilidad del recurso:

a) Indicación del Registrador ante quien se interpone el recurso;
b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su
representante o apoderado, si fuera el caso, para efectos de las
notificaciones. El domicilio debe estar ubicado dentro del ámbito de la
Oficina Registral correspondiente, salvo en el caso previsto por el Artículo
21 del presente Reglamento;
c) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título;
d) Los fundamentos de la impugnación; el Lugar, fecha y firma del
recurrente;
e) La autorización de abogado colegiado, con su firma y la indicación clara
de su nombre y número de registro, salvo en el caso que el apelante fuese
Notario.

El recurso debe ser presentado por la Oficina de Trámite Documentario o la

que haga sus veces. En ningún caso se admitirá la presentación de recursos
de apelación a través del Diario o por la Oficina de Mesa de Partes.”

El recurso deberá estar acompañado del recibo de pago del derecho registral
correspondiente y del título respectivo cuando el usuario lo hubiera
retirado.”

Recibido el recurso, el registrador efectuará la anotación de la apelación en la

partida y remitirá al tribunal acompañado del título en un plazo de 6 días.

Desistimiento en segunda instancia (Art. 149 RG). - Del recurso y de la

rogatoria que puede ser parcial, por escrito con firma legalizada.

“Artículo 149.- Clases de desistimiento

El desistimiento en la segunda instancia registral puede ser:
a) Del recurso;
b) De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita.

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Únicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aquél puede ser

parcial, lo que dará lugar a que el Tribunal Registral no se pronuncie
respecto del acta objeto del desistimiento.”

3.2.2 PLAZOS
Los plazos a considerar a efectos de presentar el recurso son:

 En el procedimiento registral; dentro del plazo de vigencia del asiento de

presentación.

 En caso de denegatoria de otorgamiento de certificados registrales; dentro

de los 15 días hábiles siguientes que se entiende notificada la decisión del
Registrador o abogado certificador. (Cueva, Derecho y Cambio Social,
2013)

3.2.3. CALIFICACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN

Luego de que el apelante, dentro del plazo de diez días de ingresado el recurso de
apelación, tendrá la opción de solicitar o pedir informe oral, esta actuación
consiste en que el presentante (en primera instancia) solicitará la palabra para
explicar sobre los hechos relevantes que cree conveniente para la solución de su
petición.

En esa secuencia, concluida el informe oral, el Presidente del Tribunal Registral

va a asignar a uno de sus vocales para que actúe como ponente, posterior a ello se
inicia el debate y las votaciones para confirmar o no la petición del presentante
(en primera instancia).

 Consecuencias de la calificación: Para que se apruebe la pretensión del

apelante, se necesitará de 2 votos conformes de los vocales, el plazo para
emitir una respuesta (resolución) sobre su recurso de apelación será de 30
días en donde se le notificará, sin embargo, en relación al plazo, no
necesariamente se cumple, puede hasta prorrogarse.

 Pronunciamiento (del Tribunal Registral):

- Confirmado parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
- Revocando parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.

- Declarando Improcedente o Inadmisible la Apelación.

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- Declarando Admisible (Aceptando) o Denegando total o parcialmente el

desistimiento. (M.Pinedo, 2015).

3.2.4. EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES

Flores (s.f.) señala:

a.- Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos se encuentran pagados, el

registrador procederá extender los asientos, plazo 2 a 10 días si es complejo.

b.- Si los Derechos no se encuentran pagados tiene un plazo de 10 días, si paga el

registrador extiende el asiento (5 días) si no paga caduca la vigencia del
asiento.

c.- Si se confirma la observación tendrá 15 días para levantarlas si cumple el

registrador extenderá el asiento (5 días), en caso de no estar de acuerdo y no
subsanar podrá interponer demanda contencioso administrativa, al igual
cuando se declare inadmisible o improcedente el recurso.

d.- En los casos que proceda la impugnación judicial, contra las resoluciones del
tribunal registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá
vigente 15 días adicionales al plazo para interponer la demanda contencioso
administrativa (3 meses) para efectos de anotar la demanda.

Anotada la demanda o vencido el plazo sin interponerla caduca el asiento de

presentación y se efectuará la tacha y se levanta la anotación de la apelación.

En caso que se ampare la demanda los efectos de las inscripciones se retrotraen

a la fecha del asiento de presentación. (M.Pinedo, 2015)

3.3. RECURSO DE RECONSIDERACIÓN

Este es un recurso opcional y se emplea para todos los procedimientos
administrativos. Se interpone ante el mismo Registrador y el término de
interposición es de 15 días y será resuelto en el plazo máximo de 30 días.
Transcurridos los 30 días sin mediar Resolución, el interesado podrá considerar
aceptado el recurso (opera el silencio administrativo positivo).
Este recurso no requiere de mayor formalidad; en ese sentido no es necesario que
un abogado suscriba el recurso, siendo suficiente un escrito firmado por el
interesado. (Cueva, 2013)

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IV. ESQUEMA DEL REGLAMENTO

- Primera instancia:

Calificación:

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Conclusión del procedimiento registral:

- Segunda Instancia:

Buscar anotación preventiva

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V. CONCLUSIONES

 El procedimiento registral tiene como principal característica la de ser un

procedimiento especial, es decir si bien como conclusión se entiende que no es
un procedimiento meramente administrativo, el registrador en el ejercicio de sus
funciones no se encuentra investido del poder de decidir sobre las situaciones
jurídicas ya consolidadas, pero sí tiene la facultad de verificar la validez y la
naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el
que éste consta y la de los demás documentos presentados.

 El procedimiento registral tiene como una de sus principales funciones la de,

finalmente, publicitar los derechos que ante él se logren registrar. Una decisión
registral de segunda instancia resume esta idea: "Sobre el particular debe
recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con
el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y
derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título
fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones".

 Los procedimientos registrales tienen por finalidad otorgar seguridad jurídica y

publicidad a los actos que ameritan inscripción. No se trata, como ya hemos
visto, de un requisito de validez de los actos jurídicos, pero sí les confiere mayor
seguridad tanto para los participantes de ellos como para los terceros que tengan
algún interés en el contenido del acto inscrito.

 El registrador en el ejercicio de sus funciones no se encuentra investido del poder

de decidir sobre las situaciones jurídicas ya consolidadas, pero sí tiene la facultad
de verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados.

 Registrador si bien no tiene facultad de decisión, al igual que los jueces, será con
su decisión que se materialice en el asiento registral.

 El registrador en el ejercicio de sus funciones no se encuentra investido del poder

de decidir sobre las situaciones jurídicas ya consolidadas, pero sí tiene la facultad
de verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados.

 Registrador si bien no tiene facultad de decisión, al igual que los jueces, será con
su decisión que se materialice en el asiento registral.

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