EXPEDIENTE NUM: 1293/2013

ESPECIAL DE DESAHUCIO

SENTENCIA DEFINITIVA: Tizayuca, Estado de Hidalgo, marzo 17 diecisiete

del 2015 dos mil quince.

VISTOS para resolver los autos del juicio ESPECIAL DE DESAHUCIO,

promovido por ****, por su propio derecho, en contra de ****,
expediente número 1293/2013; y:

RESULTANDO

1.- Por escrito de fecha 20 de agosto del 2013, **** demandó de ****, en
juicio especial de desahucio, la desocupación del ****de esta ciudad de
****, de conformidad con los hechos y consideraciones de derecho que
estimó pertinentes. Por auto de fecha 21 de agosto del 2013, se admitió
a trámite la demanda, ordenándose el emplazamiento de la
demandada, mismo que se verificó en fecha 12 doce de septiembre del
2013 dos mil trece.

Por auto de fecha 27 de septiembre del 2013, se tuvo a la demandada

dando contestación en tiempo y forma y se suspendió el procedimiento
por la excepción de falta de personalidad opuesta por la demandada,
misma que se declaró improcedente. En fecha 10 de abril del 2014 se
verificó la audiencia de pruebas en este juicio y se recibieron las
periciales admitidas a las partes. Por diligencia de fecha 3 tres de
febrero del 2015 dos mil quince, se dio conclusión a la audiencia de
pruebas y alegatos y se citó a las partes para oír sentencia definitiva y:

CONSIDERANDO

I.- Que de conformidad con lo dispuesto por los artículos 141, 151
fracción I y 154 fracción IV del Código de Procedimientos Civiles, la
suscrita Juez ha sido y es competente para conocer y resolver del
presente juicio, en razón de que el bien objeto del arrendamiento, se
encuentra ubicado dentro del perímetro de competencia territorial de
esta autoridad.
 I.- Que de acuerdo a lo establecido por el artículo 477 del Código
Adjetivo Civil, se estima procedente la vía especial de desahucio
intentada, al fundarse en la falta de pago de rentas.

III.- Que ****, demanda en la vía Especial de Desahucio de ****, en

su carácter de arrendatario, el cumplimiento de las siguientes
prestaciones: A).-La desocupación del inmueble referido a un ****de
esta ciudad de ****, Hidalgo y que se utiliza como cocina económica,
en las mismas condiciones de uso que lo recibió, por falta de pago de
más de cuatro meses de renta, más las que se sigan ocasionando hasta
la total desocupación del inmueble referido y/o culminación del
presente litigio, reclamando así mismo, el pago de las rentas vencidas en
el periodo que se detalla; B).- El pago de gastos y costas que se
ocasionen con la tramitación de esta contienda. Por su parte, la
demandada dio contestación a la demanda negando los hechos de la
misma, oponiendo como excepción únicamente la falta de legitimación
activa, la falta de personalidad (declarada infundada en la
interlocutoria respectiva), y ofreciendo los medios de prueba que estimó
fundados.

IV.- Toda vez que el artículo 279 del Código de Procedimientos

Civiles, establece: “El actor debe probar los hechos constitutivos de su
acción y el reo los de sus excepciones”; y por otra parte, el artículo 477
del mismo ordenamiento legal dispone: Art. 477.- “La demanda de
desocupación debe fundarse en la falta de pago de dos o mas
mensualidades...” es por tanto imperativo para este juzgador entrar al
estudio y valoración de las pruebas admitidas y desahogadas en el
presente juicio, para estar en posibilidades de determinar la
procedencia o improcedencia de la acción ejercitada por la parte
actora, al efecto, tenemos que del estudio de las constancias
procesales se desprende que a la actora le fueron admitidas como
pruebas de su parte: a) La documental privada consistente en el
contrato de arrendamiento que corre agregado en copia certificada
notarial, a fojas 4 a la 7 de autos, mismo que no fue negado en cuanto a
su validez por la parte demandada, pues no lo objetó ni impugnó y por
el contrario, al dar contestación al hecho uno de la demanda,
reconoció haber firmado el citado acuerdo de voluntades; razón por la
cual dicho documento tiene valor legal en términos de los artículos 332,
407 y 410 del Código de Procedimientos Civiles, y con el cual se acredita
la relación contractual de arrendamiento, entre ****, como arrendador y
****, como arrendatario, sobre el inmueble materia del juicio,
estipulándose como renta mensual la cantidad de $****, que la duración
de dicho contrato fue de doce meses y que se destinó para local
comercial, suscrito por las partes con fecha 31 de diciembre del 2007, en
esta ciudad.

En este punto es preciso señalar que la legitimación de la parte

actora fue debidamente acreditada con la confesión expresa que en la
contestación de la demanda realizó ****. En efecto, la actora **** no
suscribió el contrato de arrendamiento, pues a la fecha de su
celebración no era propietaria del inmueble, sin embargo, refiere haber
adquirido la propiedad del local arrendado y que por vía judicial notificó
a la demandada que ella era la nueva propietaria y el lugar en el que
debería pagar la renta. Tal aseveración fue lisa y llanamente confesada
de manera expresa por la demandada, pues al dar contestación al
hecho número 2 dos de la demanda, se limitó a afirmarlo como cierto
en cuanto a la notificación judicial, señalando expresamente “El hecho
que se contesta es cierto respecto a la notificación judicial que se
refiere, sin embargo es falso de toda falsedad la parte que corresponde
de que cubrí a la hoy actora algún pago por concepto de rentas…”; es
decir, admite la notificación judicial, pero niega el resto del hecho
relacionado con el pago de las rentas.

En consecuencia de lo anterior, resulta evidente que se

encuentran demostrados tanto el vínculo contractual que une a las
partes, y respecto al incumplimiento en el pago de las rentas por parte
de la demandada, se revierte la carga de la prueba y debe ser ****
quien justifique encontrarse al corriente en el pago de las pensiones
rentísticas con los recibos de renta correspondientes, o con las
consignaciones que ante la autoridad hubiere hecho o bien con
cualquier otro elemento de prueba que demuestre encontrarse al
corriente de su obligación de pago como arrendatario, pues es de
explorado derecho y atendiendo a la naturaleza del presente asunto,
que la prueba del cumplimiento de las obligaciones se encuentra a
cargo del obligado, tal y como lo sostiene la Jurisprudencia:
 PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o
cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el
incumplimiento al actor. 305. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Apéndice de 1995.
Epoca: Sexta Epoca. Tomo IV, Parte SCJN. Tesis: 305 Página: 205. Tesis de
Jurisprudencia.

Sin embargo, debe decirse que la demandada no opuso

excepciones diversas a la falta de personalidad (resuelta infundada)
tendientes a destruir la acción, ni aportó los medios de prueba idóneos
para acreditar el pago, sino que invocó ser la propietaria del inmueble
arrendado.

En efecto, la demandada al dar contestación a la demanda,

sostiene que no continuó pagando el arrendamiento, porque a su decir,
adquirió la propiedad del inmueble arrendado, directamente de ****,
exhibiendo para tal efecto, un contrato privado de compraventa, por el
que la mencionada arrendadora, trasmite en propiedad el inmueble
arrendado en fecha 12 de febrero del 2009, por un precio de $****. El
contrato de mérito fue objetado en tiempo y forma por la actora e
impugnó la autenticidad de la firma de ****, formándose el incidente
respectivo, en el que fueron recibidas las periciales en materia de
grafoscopía admitidas a ambas partes, cuyo objeto fue demostrar si la
firma que obra en el documento visible en copia certificada a fojas 20 y
21 (contrato de compraventa), pertenece o no, a ****.

Los dictámenes fueron emitidos por el perito ****, designado por la

actora y el perito ****, designado en rebeldía de la demandada. De los
dictámenes en comento se advierte que ambos concluyen en el sentido
de que **** NO firmó el contrato de compraventa con el que la
demandada pretende acreditarse como propietaria.

En efecto, los peritos coincidieron en concluir que la firma que

obra en el contrato de compraventa de fecha 12 de febrero del 2009,
no corresponde al puño y letra de ****, estableciendo los peritos en
mención, las técnicas, procedimientos y metodología que emplearon en
sus dictámenes, explicando las razones de su opinión e ilustrando los
peritajes con los estudios fotográficos respectivos, sin que exista medio
de prueba que los contradiga y conforme a todo ello, esta autoridad
con la facultad discrecional que le otorga el artículo 415 del Código de
Procedimientos Civiles, les reconozco pleno valor probatorio. Lo anterior
significa que deviene falso el hecho esgrimido por la demandada, pues
el actor acredita la existencia de un derecho derivado del contrato que
ya se demostró fue firmado entre la demandada y la causante del
actor, que la demandada tuvo conocimiento de que su arrendadora
trasmitió la propiedad del inmueble a la actora y que de ello fue
notificada judicialmente y que existe un documento público que incluso
fue utilizado como documento indubitable para cotejo (escritura
pública de donación) por el que se acredita la propiedad en favor de la
actora y que finalmente, la arrendadora original y anterior propietaria,
no firmó el contrato de fecha 12 de febrero del 2009 que exhibió la
demandada.

En consecuencia de lo anterior, es evidente que la demandada al

no demostrar haber adquirido la propiedad del inmueble consistente en
el ****de esta ciudad de *** debe seguir considerándose como
arrendataria por tiempo indefinido del mismo y al no existir medio de
prueba que haya aportado para acreditar el cumplimiento de la
obligación de pago a su cargo, se considera que el presente juicio
queda fuera de toda duda razonable, ya que la evidencia, certeza o
convicción es para la parte actora en cuanto a su acción, al demostrar
la existencia del contrato de arrendamiento con la demandada y que
aquel no ha cubierto el monto de las rentas, siendo por tanto idónea la
vía propuesta y en consecuencia, procede condenar a la parte
demandada a que desocupe y entregue voluntariamente el inmueble
motivo del arrendamiento a la parte actora, apercibida dicha
demandada que en el caso de no hacerlo así dentro del término de
cinco días contados a partir de que sea notificada la presente definitiva,
se ordenará el lanzamiento en su contra y a su costa; Por otro lado, al
resultar procedente la acción de desahucio, habiéndose acreditado el
vínculo contractual y por tanto, considerándose como cierto el
contenido de la cláusula segunda del citado acuerdo de voluntades,
por la que se pactó como precio del arrendamiento, la cantidad de
$****, procede también condenar ala arrendataria y demandada **** al
pago de las rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta la total
desocupación y entrega del inmueble, sin que sea óbice para ello, que
el juicio de desahucio sea un juicio de desocupación y no de pago de
pesos, pues resulta evidente, que al ser el motivo de la desocupación la
falta de pago de las rentas convenidas, además de la desocupación,
resulta accesorio el pago de dichas mensualidades, tal y como se
sostiene en el criterio:

ARRENDAMIENTO. DESAHUCIO. PAGO DE RENTAS. En virtud de

que el juicio de desahucio tiene por objeto la desocupación del inmueble
arrendado para el caso de que el inquilino no justifique estar al corriente en el
pago de rentas, corresponde a éste demostrar que ha realizado dichos pagos en
su integridad, incluso hasta el momento en que se practique la diligencia; en tal
virtud, al no quedar acreditado en autos tal circunstancia, la condena al pago
de las rentas vencidas y que se sigan venciendo, resulta correcta. Séptima
Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial
de la Federación. Tomo: 151-156 Sexta Parte. Tesis: Página: 30. Genealogía:
Informe 1981, Tercera Parte, Tribunales Colegiados de Circuito, tesis 11, página
175.

En mérito de lo anterior, debe declararse la procedencia de la

acción intentada y condenar a la demandada al pago de las
prestaciones reclamadas, consistentes en la desocupación del inmueble
objeto del arrendamiento y el pago de las rentas vencidas y que se
sigan generando hasta la desocupación.

Finalmente, esta autoridad no hace pronunciamiento alguno

respecto del pago de costas, al no actualizarse ninguna de las hipótesis
previstas por el artículo 138 del Código de Procedimientos Civiles.

Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo que

disponen los artículos 1776, 1777, 1778, 1780, 1784, 1785, 1816, 1817, 1818,
1837, 1838, 2385, 2386, 2393 del Código Civil; 1, 25, 29, 44, 47, 78, 79, 80,
81, 82, 85, 86, 89, 90, 94, 95, 141, 154, 276, 279, 282, 286, 324, 332, 398, 405,
407, 409, 416, 417, 420, 477, 483, 487 del Código de Procedimientos Civiles
vigente en el Estado, 65 y 73 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del
Estado de Hidalgo; es de resolverse y se:

R E S U E L V E:
 PRIMERO.- Este Juzgado resultó competente para conocer y
resolver del presente juicio en términos del considerando I de esta
resolución.

SEGUNDO.- Procedió la Vía Especial de Desahucio.

TERCERO.- La parte actora probó su acción y la parte demandada

no probó sus excepciones.

CUARTO.- En consecuencia del punto que antecede, se condena

a **** a que lleve a cabo la desocupación del inmueble objeto del
contrato de arrendamiento, consistente en el ****de esta ciudad de ***
Hidalgo, y su respectiva entrega a la parte actora, apercibida que de
no hacerlo así, se procederá a la diligencia de lanzamiento a su costa.

QUINTO.- Se condena ala demandada al pago de las rentas

vencidas y las que se sigan venciendo hasta la total desocupación y
entrega del inmueble arrendado.

SEXTO.- No se hace especial pronunciamiento respecto del pago

de costas, al no actualizarse ninguna de las hipótesis previstas por el
artículo 138 del Código de Procedimientos Civiles.

SEPTIMO.- NOTIFÍQUESE Y CUMPLASE.

Así definitivamente lo resolvió y firmó el Ciudadano Licenciado

SAUL FERMAN GUERRERO, Juez Civil y Familiar de este Distrito Judicial que
actúa legalmente con Secretario de Acuerdos, Licenciada LETICIA
PELCASTRE VELÁZQUEZ, que autoriza y da fe. DOY FE.

En términos de lo previsto en los artículos 23, 42 fracción V

y 43 de la Ley de Transparencia y Acceso a la información Publica
Gubernamental para el Estado de Hidalgo, en esta versión se
suprime la información considerada legalmente como reservada
o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos.”
Autorizo Licenciado Saúl Ferman Guerrero, 08 de junio del 2015.