INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de investigación tiene por objetivo determinar y

explicar lo que concierne una declaratoria de fábrica.

En la actualidad, para poder realizar una edificación es necesario que el

propietario del terreno solicite la autorización correspondiente a la
Municipalidad donde pertenece aquel terreno. Donde, la Municipalidad
correspondiente expedirá una Licencia de Construcción que le permita al
propietario iniciar la construcción de su edificación bajo la supervisión de
ella misma. Una vez concluida o terminada la edificación, la Municipalidad
otorgará al propietario un Certificado de Finalización de la Obra, donde se
indique que la construcción ha sido efectuada en cumplimiento a la
normativa edificatoria vigente.

Sin embargo, no todas las edificaciones han sido construidas con

autorización de la Municipalidad, existen en nuestro país muchas
edificaciones que no cuentan con licencia de construcción ni finalización
de obra, siendo construidas sin la supervisión municipal correspondiente,
lo que podría determinar que la edificación haya sido realizada en
contravención de los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
correspondientes.

La cual se dará inicio y explicado en los siguientes documentos

presentados.
 DECLARATORIA DE FÁBRICA

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, se

realiza mediante declaratoria del propietario con las formalidades y

trámites previstos en la ley.

La declaratoria de fábrica es la inscripción de una edificación en el registro

de predios. Es como una partida de nacimiento de la propiedad, puesto

que deben inscribirse las características y condiciones técnicas de la obra.

Deben declararse, además, las ampliaciones o modificaciones que se

realicen en la propiedad. Así, en el caso de hacer una tasación para venderla

íntegramente o en departamentos, o para pedir un préstamo bancario, es

posible tener un valor acorde con los cambios.

En el caso de anticipo de legítima (herencia adelantada) se debe efectuar

antes la declaratoria de fábrica para luego inscribirla como unidades

inmobiliarias individuales.
¿CUÁNDO SE DEBE SOLICITAR UNA DECLARATORIA DE
FABRICA?

Si la obra se realizó con la aprobación de la municipalidad, “una vez

concluida la construcción, el propietario debe solicitar al municipio la
conformidad de obra y la declaratoria de fábrica”

Si esta se ejecutó con alguna variación respecto a los planos aprobados

previamente, se deberán presentar los nuevos planos.

Si la edificación se construyó sin licencia hasta el 20 de julio de 1999, se

debe tramitar la declaratoria de fábrica directamente ante la

Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) y acogerse a la

Ley 27157.

BASE LEGAL
Este acto de declaratoria de fábrica lo encontramos actualmente normados

en dos dispositivos legales principales:

Ley 27157 LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

Ley 29090 LEY DE REGULACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE

EDIFICACIONES

 LEY Nª 27157 - REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

El acto de declaratoria de fábrica es el trámite destinado a obtener el

reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra o
edificación, realizado por el propietario del previo o su representante
debidamente facultado.
  Artículo 3.- Objeto y vigencia

La presente sección norma el trámite de regularización de las edificaciones

construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la

respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de

declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente

independización.
La edificación debe haber sido construida antes del 21 de julio de 1999.

Tratándose de edificaciones ejecutadas entre el 21 de julio de 1999 y el 31

de diciembre del 2003, estas podrán regularizar su inscripción mediante la

presentación del formulario registral, siempre que la certificación de sus

firmas se haya ejecutado hasta el 31 de diciembre del 2005, así lo establece

la Ley Nº 28437.

 REGULARIZACION

Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción, de

las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten, por lo menos, con

la aprobación de su proyecto de habilitación urbana.

Comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su

inscripción, así como la inscripción del reglamento interno, la junta de

propietarios y la independización de unidades de propiedad exclusiva.
Se realiza a través de la declaración contenida en el FOR, suscrita por el

propietario, autorizado por el verificador responsable y certificada por el

notario.
 FUNCION NOTARIAL

A) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los títulos o

documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o

contratos objetos de inscripción.

B) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes

a fin de garantizar la adecuada publicidad del trámite.

C) Certifica la identidad del propietario o de su representante,

legalizando la firma de este en el FOR y otros documentos anexos.

D) Certifica la identidad del verificador, constata la vigencia de su

Registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico

de Verificación.
E) Tramita ante el registro correspondiente, la inscripción de los

derechos, actos o contratos objeto de regularización.

F) Devuelve al interesado, una vez concluido el trámite, una copia

completa del FOR y documentos anexos, con las constancias de

inscripción respectiva.

G) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularización

tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los

efectos tributarios y de catastro urbano consiguientes.

 VERIFICADOR RESPONSABLE
El verificador responsable del trámite de regularización, debe ser

arquitecto o ingeniero civil colegiado. El Verificado Responsable del

trámite de regularización organiza la documentación que se

acompañan al FOR y bajo su responsabilidad, emite el informe
 técnico de verificación y declara que los planos que se adjuntan

corresponden a la realidad física existente.

El Verificador Responsable podrá ser público o privado y se inscribirá

en el índice de verificadores que la SUNARP. Es un trabajador

independiente no trabaja para registros públicos.

TÍTULO QUE DA MERITO A LA INSCRIPCIÓN

Formulario registral Nº 1 con firmas certificadas notarialmente,

acompañado de los documentos establecidos en el artículo 25 del Decreto

Supremo Nº035-2006 – Vivienda (Reglamento de la Ley Nº 27157)

REQUISITOS:
 FOR (FORMATO REGISTRAL Nº 1) APROBADO POR SUNARP. LEY

27157

El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye título

registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado

de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que

se desea registrar.
DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTAN AL FOR:

1. COPIA LITERAL DE DOMICILIO

Donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud

de saneamiento de titulación, de ser el caso.

2. MEMORIA DESCRIPTIVA Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE

LA EDIFICACIÓN

3. PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.

Conforme a las características debe indicarse, en forma precisa, los

linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un

terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se

desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una

escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas

perimétricas.

4. PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que
permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes

exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets,

despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la
memoria descriptiva del FOR.
5. CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y

EDIFICATORIOS EXPEDIDO POR LA MUNICIPALIDAD.

Es el documento emitido por las municipalidades distritales y

provinciales, de sus respectivas jurisdicciones, donde se especifican

los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación

sobre un predio urbano, y deberá contener los siguientes aspectos:

 a. Zonificación.

 b. Alineamiento de fachada.

 c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.

 d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación.

 e. Porcentaje mínimo de área libre.

 f. Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros.

 g. Retiros.

 h. Área de lote normativo.

 i. Densidad neta expresada en habitantes por hectárea.

 j. Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos

permitidos.

 k. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.

 l. Fecha de emisión.
 El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios deberá
emitirse en un plazo máximo de cinco (5) días útiles y tendrá una

vigencia de treinta y seis (36) meses.

 Su costo depende de cada municipio, en Piura su costo es de S/45
 6. INFORME TÉCNICO DEL VERIFICADO CON FIRMA

CERTIFICADA ANTE EL NOTARIO.

Es un documento elaborado por un verificador responsable que puede

ser un arquitecto o ingeniero civil que esté inscrito en SUNARP como

verificador, no trabajo para registros públicos, son profesionales

independientes, la SUNARP comprueba la autenticidad de la

documentación y da publicidad al índice de verificadores actuales.

REQUISITOS PARA REMODELACION, AMPLIACION, MODIFICACION

O REPARACION

Para la regulación de las declaratorias de fábrica correspondiente a

edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación,

modificación o reparación se presentaran los documentos que se

adjuntan al FOR. En estos casos, los planos de arquitectura se

desdoblaran en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se

indicaran los elementos a eliminarse y el otro, a la ampliación,

modificación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el

caso.
PRESENTACION DEL FOR:
El FOR acompañado de la documentación correspondiente, es presentado

por el Verificador Responsable ante el notario competente, quien

procederá al examen de la identidad de los intervinientes en el proceso de

regularización y a la legalización de sus firmas en los documentos
señalados. Asimismo, constatará la habilitación del Verificador
Responsable.

El notario examinará la documentación presentada, realizando las

comprobaciones que estime pertinentes para su verificación. De
encontrarla conforme, declarará que los títulos presentados reúnen las

condiciones legales necesarias para dar mérito a la inscripción

correspondiente, firmando y sellando el FOR. En caso contrario rechazará

el trámite.

Declarada la conformidad señalada en el artículo precedente, el notario

presentará al registro correspondiente, en original y dos copias, el

expediente de regularización, a efectos de la inscripción del acto o actos

respectivos.

Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la
constancia de su inscripción respectiva, serán devueltas al notario, quien
entregará al solicitante una copia y remitirá la otra a la municipalidad

distrital correspondiente.

SUNARP aprueba la declaratoria de fábrica cuando no se trasgrede las

normas de edificaciones.
¿CUÁNDO SE TRASGREDE?
Esto se da cuando:

 No se tiene el porcentaje de Área libre que debería ser el 22.5%

 No se cumpla con el retiro obligatorio:

- Avenida de 3 metros
- Calles o jirones 2 metros
A pesar de esto SUNARP lo escribe con carga urbanística. Te da un plazo

de 1 mes en caso que no se cumpla se anula.

NOTA: Tratándose de la regularización de ampliación o modificación,

deberá acompañarse además planos de distribución en el que se visualice

los ambientes eliminados o modificados.

JURISPRUDENCIA APLICABLE AL PRESENTE ACTO:

La declaración de fábrica como acto de administración. Resolución 014-

2016-SUNARP–TR-T:

La declaratoria tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que

tratándose de un previo perteneciente a una comunidad de bienes puede
ser realizadas por cualquieras de los conyugues o por la mayoría de o

propietarios, según sea el caso.

Base Legal:
Ley Nº 27157 y su reglamento, Resolución Nº 339 – 2008 – SUNARP/SN

Tasa Registral:
A. Derecho de Calificación = S/. 40.00

B. Derecho de Inscripción = S/. 31000 del valor de la edificación

A + B = TASA REGISTRA

DECLARATORIA DE FABRICA CON FORMULARIO

UNICO DE EDIFICACIONES (FUE) TRÁMITE

MUNICIPAL:

LEY Nª 29090 - LEY DE REGULACIÓN DE HABILITACIONES

URBANAS Y DE EDIFICACIONES

El acto de declaratoria de fábrica es el trámite destinado a obtener el

reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra o

edificación, realizado por el propietario del previo. En el presente caso en

virtud de formulario expedido por la municipalidad.

HABILITACION URBANA
El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la
ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección
de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y

veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la

distribución de gas y redes de comunicaciones
TÍTULO QUE DA MERITO A LA INSCRIPCIÓN
Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley

29090(modificado por las leyes Nº 29300 y Nº 29476) y aprobado por la

municipalidad respectiva.

REQUISITOS:
Solicitar ante la municipalidad correspondiente la licencia de edificación.

Una vez concluida la edificación de cualquier tipo sea, solicito ante la

municipalidad correspondiente el certificado de finalización de obra.

Si todo está conforme de acuerdo a lo establecido a la ley se procede a

solicitar ante la municipalidad correspondiente la VISACION de la fábrica.

En la cual consiste en la presentación de:

 FORMULARIO ÚNICO DE EDIFICACIONES (FUE):

Que se refiere la Ley 29090, suscrito por el propietario constructor,

abogado, colegiado y aprobado por la autoridad municipal

competente.
A ESTE DOCUMENTO SE ADJUNTAN:
 Planos de ubicación y localización con el sello de aprobado por la

municipalidad.
 Plano de distribución de la construcción con el sello aprobado por la

municipalidad.

Este documento es firmado por un profesional colegido y el propietario,

este documento no es notarial.
El área libre debe ser de un 30% del área total.

Si no se trasgrede las normas de edificación se declara aprobado, pero si

se trasgrede se declara improcedente.

NOTA: Tratándose de la regularización, de ampliación y modificación, debe

adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación resultante, el

plano de distribución en el que se visualicen los elementos eliminados o

modificados y el plano de distribución de la edificación resultante.

JURISPRUDENCIA VINCULANTE APLICABLE AL

PRESENTE ACTO:
La declaración de fábrica como acto de administración. Resolución 014-
2016-SUNARP–TR-T:

La declaratoria tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que

tratándose de un previo perteneciente a una comunidad de bienes puede

ser realizadas por cualquieras de los conyugues o por la mayoría de o

propietarios, según sea el caso.

Base Legal:
Articulo 50J de la resolución Nº 339 – 2008 – SUNARP/SN
Tasa Registral:

A. Derecho de Calificación = S/. 40.00

B. Derecho de Inscripción = S/. 31000 del valor de la edificación

A + B = TASA REGISTRAL
PASOS PARA LOGRAR FORMALIZAR UNA EDIFICION

BENEFICIOS PARA CONTAR CON UNA EDIFICACION FORMALIZADA

ESTO NO LO COLOQUES PARA DARLO COMO OPINION AL RESPECTO

DEL TEMA!