TRIBUNA
Autor:
La Auditoría más allá de los números:
una experiencia personal DESDE EL
SECTOR INMOBILIARIO
D
esde siempre he con-
cebido a la Auditoría
como una herramien-
ta que debe ir más
allá de las cifras y debe dotar de valor
añadido a las empresas (directivos,
accionistas y consejos de administra-
ción) y a los stakeholders. Auditamos
negocios, por lo que necesitamos te-
ner un conocimiento muy claro de
sus riesgos inherentes. Esta visión la
he ido madurando gracias a mi expe-
riencia en el sector de la Sociedades
Cotizadas Anónimas de Inversión en
el Mercado Inmobiliario, las conocidas
como SOCIMI´s.
Mucho se ha hablado de ellas e inclu-
so puede parecer monótono volver
a escribir el enésimo artículo acerca
de las mismas. Pero la realidad es que
siguen estando de actualidad y la pre-
visión es que lo sigan siendo por dis-
tintas razones en los próximos años.
Permítanme explicarles por qué.
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Si bien el Régimen fue concebido
por vez primera en el año 2009, no
fue hasta el año 2013, tras la reforma
acaecida a finales de 2012, cuando se
le dotó de las características necesa-
rias para ser un vehículo competitivo
en relación con sus homólogos de los
países de nuestro entorno.
A nadie se le escapa que el cambio
de una legislación por sí solo no fo-
menta la creación de un mercado. Sin
embargo, las mejoras económicas que
ya se presagiaban iban a ponerse de
manifiesto, después de años de hastío,
a partir del tercer trimestre del 2013,
unido a unos precios del inmobiliario
español en mínimos históricos y con
un tejido industrial roto por los años
de refinanciaciones que hicieron des-
aparecer o dejaron en la UCI a mu-
chas de las inmobiliarias históricas de
nuestro país (y no solo promotoras).
Fue el caldo de cultivo idóneo para el
inicio de una nueva era. La aparición
David Calzada Criado
Socio Responsable de Auditoría de
Grant Thornton
de las nuevas inmobiliarias, esta vez
con un apellido hasta entonces des-
conocido.
El buen hacer de las cuatro grandes
primeras SOCIMIs —a día de hoy cin-
co tras el reciente acogimiento por el
régimen de Inmobiliaria Colonial- y de
sus gestores en relación con la venta
de la marca España y de las posibi-
lidades del inmobiliario en nuestro
país, propició que las oportunidades
en nuestro mercado empezaran a ser
conocidas en el extranjero (aunque
para la mayoría de los fondos espe-
cializados a esas alturas no fuera nin-
gún secreto), fomentando una mayor
entrada de capitales extranjeros en el
inmobiliario. Igualmente, poco a poco
fueran apareciendo las primeras SO-
CIMIs con capital nacional.
Las motivaciones de una sociedad
para optar por el Régimen eran
principalmente tres: la de acudir a
los mercados de capitales (ya fuera
un secundario organizado o un sis-
tema multilateral de negociación) al
objeto de financiarse aprovechando
la coyuntura; la de ya, estando en el
mercado, aprovecharse la indudable
ventaja fiscal que proporciona este
tipo de vehículos. Y, por último, la su-
pervivencia. Sociedades inmobiliarias,
que tras determinadas políticas fisca-
les estaban a punto de desaparecer
por las restricciones a la deducibilidad
de los gastos financieros y amortiza-
ciones por incumplir las obligaciones
mercantiles de nuestra actual Ley de
Sociedades de Capital.
Desde aquellas primeras SOCIMIs,
que incluyen tanto a las cotizadas
en CNMV como alas cotizadas en el
MAB, se ha producido una eclosión
en el número de las mismas, sobre
todo de aquellas cotizadas en el MAB,
de tal manera que actualmente el nú-
mero de este tipo de sociedades que
cotizan en el MAB es nueve veces el
de las que cotizan en la CNMV, con
una capitalización bursátil similar.
Las mejores previsiones apuntan a
que el número de SOCIMIs en los
próximos dos años pueden llegar al
centenar. Algunas de ellas con bastan-
te pedigrí como la que próximamente
va lanzar la SAREB o la más que pro-
bable salida a bolsa de Testa.
Sin embargo, el mercado se enfrenta
a nuevos retos en los próximos años.
El primero de ellos es que este tipo
de sociedades sea visto como autén-
ticos vehículos de inversión y ahorro,
dadas sus indudables ventajas para sus
accionistas ante la obligatoriedad de
reparto de dividendo, un aspecto que
todavía pasa desapercibido para el in-
versor minorista o particular.
Otro gran reto que nace a su alre-
dedor es la necesaria especialización.
Más que un reto es una necesidad
de cara a sobrevivir ante la falta de
producto prime en el que invertir el
capital, en un entorno en el que las
rentabilidades objetivo no son las al-
canzadas por los productos tradicio-
nales.
Por último, no cabe duda, que al igual
que ha ocurrido en algunos de nues-
tros países de nuestro entorno, y ante
la ingente aparición de SOCIMIs, se
produzcan procesos de concentra-
ción en el medio plazo al objeto de
búsqueda de economías de escala, vo-
lumen y eficiencia, así como una me-
dida de racionalización. Este proceso
conllevará la desaparición de muchas
de las SOCIMIs actualmente existen-
tes con el objeto de que el sector sea
finalmente percibido como auténticos
vehículos de inversión y de ahorro.
Habiendo dicho lo anterior, me queda
por decir que aun así auguro un exi-
toso camino a las SOCIMIs, las cuales,
siguen y han llegado para quedarse,
convirtiéndose en las protagonistas
del nuevo y renovado mercado in-
mobiliario español. Esta no deja de
ser una visión personal de lo que ha
ocurrido y previsiblemente ocurrirá a
futuro en el mercado.
¿Y qué tiene que ver esto con la Au-
ditoría? Pues lo cierto es que, tras
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TRIBUNA

añadido por los propios clientes y

VAMOS HACIA UNA AUDITORÍA
CADA VEZ MÁS CENTRADA EN LOS
RIESGOS, QUE APORTE UN MAYOR
VALOR AÑADIDO
haber participado en la mayor parte
de los procesos de constitución y sa-
lida a bolsa de las actuales SOCIMIs
presentes en el mercado, creo en la
necesidad de una especialización por
parte de los auditores como parte
esencial en cualquier mercado como
herramienta de aseguramiento.
Tras haber desarrollado la mayor
parte de mi carrera profesional
como auditor de cuentas, tuve la
gran oportunidad de dirigir y sacar
a bolsa una de las primeras SOCIMIs
del mercado con una clara vocación
de crecimiento y captación de fon-
dos. Esta experiencia me ha permiti-
do desarrollar una serie de habilida-
des de las que, una vez que he vuelto
al mundo de la auditoría, se pueden
beneficiar los clientes y el propio
proceso de auditoría, haciendo de
un trabajo, que de entrada puede ser
considerado como monótono y gris,
en algo divertido, eficiente y enrique-
cedor, tanto para el que audita como
para «el auditado».
Auditar, como apunté al principio
del artículo, es un primer paso para
entender la correcta gestión de las
empresas. Es ponernos en la piel de
nuestros clientes y de sus negocios.
Ser conocedores en profundidad de
las características de las sociedades
auditadas y de su entorno (industria,
localización, legislación aplicable y
coyuntura económica) va sin duda a
ayudar a mejorar la percepción de la
profesión, por la propia satisfacción
que los profesionales que la ejer-
cen pueden sentir en cuanto vayan
más allá de las cifras, por las mejoras
detectadas, desde el propio conoci-
miento de la empresa y del sector
en el que opera, y porque sean per-
cibidas como elementos de valor
mercado.
Como he comentado anteriormen-
te vamos hacia una auditoría cada
vez más centrada en los riesgos, que
aporte un mayor valor añadido. Unos
riesgos que son propios de cada ne-
gocio y que sobre los cuales la visión
de los directivos y los auditores debe
coincidir, hecho que se verá plasmado
en los nuevos informes de auditoría.
Estoy convencido de que van a ser
una excelente herramienta para que
todos los involucrados, auditores y au-
ditados, tomemos conciencia de que
la auditoría se debe centrar en los
riesgos, debe ser eficiente, aportar va-
lor añadido. En definitiva, va a permitir
identificar con antelación y en profun-
didad los problemas a los que se pue-
den ver enfrentadas las compañías.
Es en este entorno cuando la audito-
ría va más allá de los números y de los
procedimientos es cuando realmente
esta profesión cobra todo su esplen-
dor y sentido.

Es por ello, que he acogido de muy

buena gana los nuevos informes de
auditoría en los que, tal y como esta-
blece la normativa, tienen que realizar
una «descripción de los riesgos conside-
rados más significativos de la existencia
de incorrecciones materiales, incluidas
las debidas a fraude, un resumen de las
respuestas del auditor a dichos riesgos
y, en su caso, de las observaciones esen-
ciales derivadas de los mencionados
riesgos».

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