LA COPROPIEDAD - DERECHO REALES

Es la figura jurídica a través de la cual la propiedad corresponde en común a varias

personas, aplicándose al efecto las mismas reglas del derecho de propiedad.

Es el DERECHO REAL de Propiedad, que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa, sobre un bien mueble o inmueble.

Artículo 844 CC.- Si hay varios herederos, cada uno de ellos es copropietario de los
bienes de la herencia, en proporción a la cuota que tenga derecho a heredar.

1. NATURALEZA JURÍDICA DE LA COPROPIEDAD.-

Para establecer la naturaleza jurídica de la copropiedad, existen tres planteamientos:
 Se dice que cada uno de los copropietarios es titular de una cuota parte indivisa,
abstracta e ideal, afirmación que es criticada en razón a que el fundamento de la
propiedad es, que esta debe recaer sobre una cosa cierta y determinada, por tanto no
puede ser sujeta un cierta clase suerte,
 Otros señalan que la copropiedad es una cierta clase persona jurídica que nace en
forma especial cuando concurren varios propietarios sobre una cosa en común y al
efecto estos copropietarios deben limitar sus derechos al cumplimiento de los fines
específicos y propios de la copropiedad. Tendencia que también es criticada en razón
a que el nacimiento de una persona colectiva esta limitada al cumplimiento de ciertos
requisitos para su formación.
 Por último, otros sostienen que la copropiedad es una modalidad del derecho de
propiedad que recae sobre un derecho cuyo objeto es una cosa indivisa donde existen
una pluralidad de sujetos, tendencia que es la más aceptada por nuestro ordenamiento
jurídico.

2. CLASES DE COPROPIEDAD:
a. Copropiedad común o sin indivisión forzosa.- Se presenta en el caso en que los
propietarios tiene una cosa o varias sujetas a su dominio, las mismas que pueden
dividirse en cualquier momento a simple solicitud de uno de los copropietarios, división
y partición que podrá hacerse de forma voluntaria o por la vía judicial si fuese necesario.

b. Copropiedad con indivisión forzosa.- Se presenta en el caso de que la cosa común

no puede ser objeto de división, ni siquiera por voluntad de las partes, ya que la
normativa aplicable al caso puede llegar a limitar el derecho a dividir la cosa por ser
indivisible materialmente o si al ser dividido pierda su esencia y utilidad.

3. DERECHO Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

a. Derecho de uso. Artículo 974 del Código Civil.-El derecho de usar el bien
corresponde a cada propietario. En caso de desavenencia el juez regulará el uso,
observándose las reglas
procesales sobre administración judicial de bienes comunes. Este derecho de uso
del bien común según el artículo 974 del Código Civil, está sujeto a dos limitaciones

 El Primero. Por la naturaleza del bien, que el uso no altere el destino del bien. En
efecto,
 si el bien por su naturaleza es una casa vivienda no podría usarse como local
industrial ya que estaría alterándose su destino.
 El Segundo. No perjudique el interés de los demás. Albadalejo comentando esta
limitación, que obviamente ya no es por la naturaleza del bien, sino por razón de
los copropietarios para evitar ser marginados dice al servirse del bien, no
perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los coparticipes utilizarlos
según su derecho de tal manera que si todos desean usar a la vez y lo hacen, el
uso deberá ser proporcional a cada cuota y cuando no hay suficiente para atender
el uso que necesitan entre los codueños habría que atenerse al acuerdo de la
mayoría, cabiendo siempre el camino de pedir la división.

 Finalmente el artículo 975 del Código Civil señala que el copropietario que usa el
bien
parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarles en las
proporciones que les correspondan. Esta norma tiene un carácter complementario
con relación al artículo 974, por cuanto supone, contrario a las reglas de
la copropiedad, que si uno de ellos usa el bien excluyendo a los demás, surge la
necesidad de retribuir a los demás el equivalente a la parte proporcional, cuyo
monto podría fijarse de mutuo acuerdo o en caso de inconformidad recurrir al juez
o a un arbitraje para establecer el pago y evitar que
se genere un menoscabo patrimonial en perjuicio de los demás copropietarios.

 La excepción de esta regla la constituye el artículo 731 del Código Civil que ha
establecido a favor del cónyuge sobreviviente el usufructo legal sobre la casa
habitación que ha servido de hogar conyugal, mientras no contraiga
nuevo matrimonio, viva en concubinato o muera , en cuyo supuesto se extingue
este derecho de carácter eminentemente humanista.

b. Derecho de Disfrute - Art. 976 del Código Civil.- El artículo en comentario tiene
dos partes

 En la primera parte se consagra el jus-fruendi extensivo a todos los que tienen

este derecho, sin exclusión de ninguno.
 En la segunda parte, se establece que si algún copropietario no disfruta del bien
se le
compensará en proporción a los provechos del bien observándose los principios
que regulan la obtención de éstos.

c. Derecho a emprender la explotación, Este derecho está consagrado en el

artículo 973 del Código Civil.- Para justificar este derecho a favor de cualquier
copropietario debe tratarse de un bien o bienes susceptibles de una
explotación económica continuada.

d. Derecho de reivindicación Artículo 979 del Código Civil.- En esta norma se

reconoce a favor de cualquier copropietario ejecutar la acción reivindicatoria, derecho
inherente a la
propiedad para recuperar la posesión, objeto de este derecho real Inherente a la
copropiedad también es que cualquiera de ellos puede ejercer los interdictos de
retener o recobrar que son las acciones posesorias por excelencia, para hacer cesar
la perturbación o inquietación de la posesión o recuperarla si se hubiera
 configurado un despojo. En cuyos supuestos los beneficios también son extensivos a
los demás copropietarios.

e. Derecho de disposición de la cuota ideal - El artículo 977 del Código Civil

prescribe
Cada propietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede
también gravarlos. La norma tiene tres puntos:

a. Disponer la parte alícuota proporcional o acciones y derechos.

b. Disponer solamente de los frutos
c. Gravar sus acciones y derechos

f. Derecho de Retracto- El inciso 2 del artículo 1599 señala que tiene derecho de
retracto el copropietario en la venta a tercero de las porciones indivisas. Se considera
el retracto como el derecho que la ley concede a algunas personas para dejar
sin efecto una venta hecha y sustituirse en lugar del comprador tomando para si la
cosa vendida por el precio y bajo las condiciones acordadas en la venta. La acción de
retracto debe ser iniciada por el copropietario u no puede ser transmitida a un tercero
a título oneroso o gratuito para que éste inicie la acción.

g. El derecho de preferencia. El derecho de preferencia de que gozan

los copropietarios se ejercita antes de la subasta y sólo procede en los juicios de
división y partición en que se va a efectuar la subasta del bien, sea por no admitir
ninguna división, sea porque algunos de los copropietarios no conviene con la
partición material que proporciones los otros, constituyendo como dice Jorge Eugenio
Castañeda un medio semejante al retracto para unificar la propiedad.

4. OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:

a. Obligación de responder por las mejoras - El artículo 980 del C.C. prescribe Las
mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios con la obligación de
responder proporcionalmente por los gastos. Como se aprecia la norma no regula la
situación jurídica de las mejoras de recreo, por qué éstas incluso no si son
reembolsadas, pueden ser retiradas por aquél que las ha efectuado. Si las mejoras
necesarias o útiles han sido introducidas por un tercero, la obligación de reembolso
corresponde a cada copropietario en armonía a su participación en el bien, salvo
que por acto contractual se haya convenido lo contrario.

b. Obligación de pagar gastos de conservación, tributos, cargas y gravámenes. -El

artículo 981 del C.C. señala que todos los copropietarios están obligados a concurrir
en proporción a su parte a los gastos de conservación y al pago de tributos, cargas
y gravámenes que afecten el bien común. Esta es una obligación consecuente con el
uso y disfrute del bien, razón por la cual Albadalejo dice En lo relativo a soportar la
carga y gastos que la cosa ocasione rige el principio de proporcionalidad en las cuotas
salvo dice el mismo Albadalejo, que por pacto alguno de ellos convengan en pagar una
mayor proporción, porque habría renunciado a favor de otro co-propietario el derecho
a usar y gozar una mayor proporción del bien común.

c. Obligación de no practicar actos que importen el ejercicio de la propiedad

exclusiva. El artículo 978 del C.C. señala Si un copropietario practica sobre todo o
 parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo
será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practica el
acto. Nótese sin embargo que el acto no es rescindible, sino que su validez está
subordinada a la condición de que el copropietario adquiera el bien por efecto de la
participación. Finalmente la venta de lo ajeno no es nula, sino rescindible como lo
regula el artículo 1539 del C.C.

d. Evicción y saneamiento después de la partición - El artículo 982 dice Los

copropietarios están recíprocamente obligados al saneamiento en caso de evicción,
en proporción a la parte de cada uno. Se trata de una obligación posterior a la partición
cuando ya dejaron de ser copropietarios, garantizándose los unos a los otros el acto de
la adjudicación. No hay obligación de saneamiento por evicción, cuando el juicio
proviene por causa posterior a la partición.

5. ADMINISTRACIÓN DEL BIEN COMUN El artículo 972 del C.C. señala.

La administración judicial de los bienes comunes se rige por el Código Procesal Civil. El
cargo de administrador puede proveerse por todos los copropietarios de común acuerdo.
Si aquellos no se pusieran de acuerdo el Código Procesal Civil ha previsto la figura de la
Administración Judicial de Bienes. El artículo 780 del C.P.C. faculta al Administrador
judicial de bienes excepcionalmente vender los frutos que recolecte y celebrar contratos
de los bienes que administra, siempre que no exceda los límites de una razonable
administración.

6. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD
Si bien las causales de extinción de la copropiedad se encuentran reguladas en el Art.
992 del Código Civil, este artículo deja la interrogante de saber si las cinco causales que
el legislador ha previsto para la extinción de la copropiedad, son taxativas o no. No
obstante, en cualquier caso constituye un avance en relación al precedente Código de
1936, que no preveía las causales de extinción:

a. División y partición del bien común.

b. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.
c. Destrucción total o pérdida del bien.
d. Enajenación del bien a un tercero.
e. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.
 DIVISIÓN Y PARTICIÓN

Una de las causas de extinción de la copropiedad de bienes es la división del objeto común
sin embargo esta división puede ser limitada por el pacto de indivisión, el mismo que es
establecido por plazo determinado. Según el Art. 993 de Código Civil el plazo de indivisión
no puede ser mayor de 4 años. Cuando la totalidad de un inmueble se divide en dos o más
porciones, cada una de estas porciones se inscribe como una nueva unidad generando su
propia partida registral dejando constancia o anotación en la partida matriz. Lo anteriormente
indicado se sustenta en el artículo 82 del Reglamento de inscripciones del Registro de
Predios, el mismo que establece que para inscribir actos que impliquen variación de
titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos, debe procederse a su previa
independización, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento.

1. DEFINICIÓN

De conformidad con el Art. 983 del Código Civil por partición permutan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tienen sobre los bienes que no se le adjudiquen a
cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican. Este artículo ha recogido el
Art. 922 del Código de 1936, ya derogado. Lucrecia Maish Von Humbolt, miembro de la
Comisión encargada del Estudio y Revisión del Código Civil, señala3 “El artículo 196 de
la Ponencia, además de definir la partición, cuida de establecer que es un acto traslativo
de dominio y también que la partición del bien común no perjudica al tercero, quien
conserva los derechos reales que tenía sobre el bien antes de ejecutarse ésta, precepto
importante porque protege 3 VON HUMBOLDT, Lucrecia Maisch y otros. Código Civil V.
Exposición de Motivos y Comentarios. Comisión encargada del estudio y revisión del
Código Civil. Compiladora:Delia Revodero de Debakey. Lima, 18988. 2° Edición.pp205.

Indubitablemente el derecho del acreedor hipotecario sobre el bien después de la

partición y que convierte a los nuevos propietarios en codeudores del gravamen.” “La
palabra partición tiene dos significados distintos. En un sentido amplio es un conjunto de
actos encaminados a poner fin al estado de indivisión mediante la liquidación y distribución
entre los copartícipes del caudal poseído pro indiviso, en parte o lotes que guarden
proporción con los derechos cuotativos de cada uno de ellos. En un sentido restringido,
es la operación por la cual es bien común se divide en tantos lotes cuantos comuneros
haya, recibiendo cada uno de éstos la propiedad exclusiva de uno de esos lotes. De esta
manera las cuotas indivisas y abstractas de cada uno de los comuneros se transforman
en partes concretas y materiales; la propiedad indivisa es sustituida por una propiedad
unitaria.”4 En el ámbito registral por Resolución N° 1171-2012-SUNARP de fecha
10/08/2012-SUNARP-TR-L señala que cuando en la división y partición de un inmueble,
se le adjudica a un ex copropietario una parte material debe reputarse que es propietario
exclusivo de dicha parte material.
2. NATURALEZA JURÍDICA DE LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN
En la doctrina se discute sobre la naturaleza jurídica de la división y partición:
a) Para algunos la acción es de carácter real, pues se extingue un derecho real:
copropiedad. b) Para otros, la acción tiene carácter personal, pues tiende al ejercicio
del derecho personal que tienen los copropietarios de requerir de los otros
copropietarios, la división de la cosa común.
c) Tesis mixta, Algunos autores consideran que la división y partición es un acto
traslativo y otros sostienen que la división tiene naturaleza declarativa. Los que
consideran que la partición es un acto traslativo, señalan que la partición es un medio
por el cual copropietarios enajenan al copropietario adjudicatario, la parte que les
corresponde.

Los que consideran que es un acto declarativo, señalan que los derechos atribuidos
al copropietario adjudicatario, éste los ha tenido desde el inicio de la copropiedad y
que los propietarios cedentes jamás han tenido dicha 4 ALESSANDRI RODRIGUEZ,
Arturo, SOMARRIVA, Manuel y otro. TRATADO DE LOS DERECHOS REALES.
Tomo I. Editorial Temis y Editorial Jurídica de Chile, 6° edición. Santiago de Chile,
2001, pp. 117. parte como su propiedad, sostienen que ésta no produce efectos
traslativos sino que se limita a declarar, fijar o dar certeza de la situación de cada
titular.

3. TIPOS DE PROCEDIMIENTOS Los tipos de procedimientos de partición son:

a) DIVISIÓN CONVENCIONAL.-

La división es realizada por los copropietarios, quienes prestan su consentimiento en

que el estado de copropiedad se extinga y en que a cada uno de ellos se le adjudique
por ejemplo un lote, un departamento. La división convencional se rige básicamente
por la autonomía privada y en este caso no existe controversia el título que
generalmente es presentado al Registro es el Parte notarial que contiene la escritura
pública de división y partición con la subsiguiente adjudicación de inmuebles. En el
XLVI Pleno registral, sesión ordinaria realizada el día 2 y 3 abril de 2009. Se adoptó el
siguiente criterio “La Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del
Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049 se aplica a los títulos que se presenten ante
el Registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes desde la fecha en que entró
en vigor: 27 de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados notariales expedidos
con anterioridad a su vigencia”.5

b) DIVISIÓN ARBITRAL.-

Este procedimiento se da cuando las partes deciden someter su litigio en torno a la

división y partición de inmuebles a un tercero, llamado árbitro comprometiéndose
previamente a acatar su decisión. Se debe adjuntar al Registro, a efectos de realizar la
inscripción copia certificada de la resolución arbitral y la constancia de notificación.
Recientemente, en el XCIX Pleno registral, realizado los días 15 y 16 de Noviembre del
 2012, se ha adoptado el siguiente precedente de observancia obligatoria “Las
instancias registrales no pueden calificar la validez ni la eficacia objetiva o subjetiva del
laudo o de los actos procedimentales realizados por los árbitros. En ese sentido, el
Registro no puede cuestionar las decisiones motivadas del árbitro o tribunal arbitral de
incorporar a un tercero al procedimiento arbitral, o de extender los efectos del laudo a
dicho tercero. El árbitro o tribunal arbitral asume exclusiva y excluyente responsabilidad
por dichas decisiones”.6 5 Criterio adoptado en la Resolución Nº 1370-2008-SUNARP-
TR-L del 23 de diciembre de 2008 6 Criterio adoptado en la Resolución Nº 110-2012-
SUNARP-TR-T del 16/03/2012.

c) DIVISIÓN JUDICIAL.-

A diferencia del anterior, el litigio en torno a la división y partición es sometido a un

procedimiento judicial, los copropietarios no acuerdan hacer la división y partición
privadamente, es un juicio declarativo de derechos y en ejecución de sentencia se
practica la división. En el caso de mandatos judiciales a fin que el acto acceda al
Registro, se debe adjuntar parte judicial, constituido por copias certificadas de las
resoluciones pertinentes acompañadas del Oficio judicial cursado al Registro, si éste
padece de defectos, el Registrador Público puede solicitar aclaraciones o información
complementaria, de conformidad con el Art. 2011 del Código Civil , artículo que a su
vez limita alcances de calificación de los mandatos judiciales, es así que el Registrador
no debe calificar los fundamentos de la resolución, la adecuación del procedimiento o
resolución a la ley, sin embargo estos alcances no limitan la calificación de la formalidad
(si las resoluciones están suscritas o debidamente certificadas) y la adecuación del
mandato con la partida registral (si los copropietarios son titulares registrales). Así,
registralmente se ha establecido que “no procede inscribir una sentencia de división y
partición cuando no existe adecuación en cuanto a la titularidad de dominio del predio,
entre el título y la partida registral”.7 Asimismo, el Tribunal Registral ha establecido que
“para la inscripción de la resolución judicial que dispone la adjudicación por división y
partición de un predio en dos unidades inmobiliarias en las que existirían bienes
comunes, constituyen acto previo la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la
independización de ambos inmuebles”.8 Considérese que en los tres casos puede ser
necesaria la realización de actos previos, como declaratoria de fábrica,
independización, reglamento interno, subdivisión por lo que deberá acompañarse al
Registro la documentación técnica correspondiente para inscribir la modificación física
del inmueble.

4. SUPUESTOS EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1984 Se pueden encontrar los siguientes

supuestos: - Partición con estricto reparto del bien o bienes comunes, cesión por
adjudicación. (Art. 983 del C.C.). 7 Resolución del Tribunal registral N° 1149-2012-
SUNARP-TR-L de fecha 08 de Agosto del 2012. 8 Resolución N° 1364-2012-SUNARP-
TR-L de fecha 14 de Setiembre del 2012.

- Partición mediante la adjudicación de bien común indivisible y compensación en

dinero a otros copropietarios. (Art. 988 del C.C.)
 - Ante la falta de acuerdo con la adjudicación del bien común, la partición se da
mediante el reparto de dinero resultante de la venta contractual o subasta pública del
bien indivisible. (Art. 988 del C.C.)

- La partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los

copropietarios ante las diferencias de valor entre los bienes asignados a cada quien.

5. DERECHOS REGISTRALES

Uno de los temas en los que no existe predictibilidad en el Registro de Predios, es el

relacionado con el monto de derechos registrales a cobrar en los casos de inscripción
de adjudicación por división y partición. El Tribunal Registral en el XLVI pleno realizado
los días 02 y 03 de Abril del 2009 ha establecido como acuerdo plenario, por ende de
obligatorio cumplimiento para las Salas del Tribunal Registral que “La adjudicación de
bienes como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales o de la
partición entre copropietarios se liquida como acto invalorado, aunque en el título se
haya consignado el valor de los bienes” Por el contrario, en primera instancia registral,
algunos Registradores Públicos consideramos que la adjudicación por división y
partición es un acto valorizado por cuanto ocurre una traslación de dominio, es una
permuta, además los arts. 988 y 1118 del C.C, permiten entender que la partición se
valoriza pues para la venta contractual o subasta del bien se debe fijar un precio y
además porque cómo las partes podrían darse amortizaciones en dinero por diferencia
de valor de los bienes adquiridos en partición, si éstos no son valorizados. Finalmente,
es claro que vía interpretación no puede crearse tributos, establecerse sanciones,
concederse exoneraciones ni extenderse las disposiciones tributarias a personas o
supuestos distintos de las señaladas por ley; por ello las instancias registrales debemos
someternos estrictamente al D.S. 37-94-JUS, 017-2013-JUS y sus modificaciones, así
como a la Resolución N° 364-2012-SUNARP/SN del 28/12/2012 en las que no se
encuentra una definición de acto valorizado solo se entiende que el porcentaje de
derecho de inscripción se aplica sobre el valor total del acto. En razón a lo expuesto, al
ser valorizables los bienes en los supuestos de división y partición, el valor consignado
constituirá la base imponible para la liquidación de derechos registrales.
 CONCLUSIONES
1.- La transferencia de acciones y derechos implica transferir cuotas ideales abstractas y no
partes físicas del inmueble, para ello se requiere división y partición pues ésta extingue la
copropiedad.

2.- Registralmente no puede coexistir titularidad respecto de fracciones o parte de un predio;

por ello, al fraccionar físicamente el predio en diferentes unidades, se debe proceder a la
previa subdivisión e independización, incluso de ser el caso declaratoria de fábrica,
independización y reglamento interno para luego efectuar la adjudicación de propiedad
exclusiva.

3.- La partición implica un acto traslativo de dominio que puede ser realizada en forma
convencional, arbitral o judicial, cualquiera que sea la forma en que se realice, consideramos
que es un acto susceptible de valorización y el cobro de derechos registrales debe realizarse
considerándose como acto de transferencia valorado.

4.- Si la tendencia registral es que sea acto invalorado debe regularse así en la tabla de
montos de derechos registrales, lograr criterios de interpretación dentro del marco de la
normatividad tributaria a fin unificar criterios y lograr predictibilidad en el procedimiento, de
lo contrario se continuará con una calificación diversa siendo los usuarios del Registro los
perjudicados.

5.- La determinación de porcentajes que sobre un inmueble corresponde a los copropietarios

no es un acto de partición por ello puede ser considerado como un acto invalorado pues el
estado de copropiedad se mantiene y lo que realmente ocurre es una precisión de
porcentajes que corresponde a cada copropietario para que puedan ejercer debidamente
sus facultades como copropietarios.
BIBLIOGRAFÍA

ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo, SOMARRIVA, Manuel y otro. TRATADO DE LOS

DERECHOS REALES. Tomo I. Editorial Temis y Editorial Jurídica de Chile, 6° edición.
Santiago de Chile, 2001, pp. 117. BORDA, Guillermo A. TRATADO DE DERECHO CIVIL.
Derechos reales. Editorial Perrot, Buenos aires. pp. 450. DIEZ PICASSO, Luis.
FUNDAMENTOS DEL DERECHO CIVIL PATRIMONIAL. Vol. III. Editorial Civitas, Madrid,
1995. pp 230.

ROCA SASTRE, Ramón M. ESTUDIOS DE DERECHO PRIVADO. Sucesiones. Tomo II.

Editorial Aranzadi, 2009. pp. 426. VON HUMBOLDT, Lucrecia Maisch y otros. CODIGO
CIVILl V. Exposición de Motivos y Comentarios. Comisión encargada del estudio y revisión
del Código Civil. Compiladora: Delia Revodero de Debakey. Lima, 1988. 2° Edición. pp 205.