Divisione Giudiziale - Relazione CTP

RELAZIONE TECNICA DI PARTE
Redatta nell’interesse di
XXX
nella vertenza n. RG/-04
presso il Tribunale Civile di Milano – 4a Sezione

tel. e fax 02-36.52.10.26 - cell. 339-22.14.551 - e-mail: marco.brischetto@fastwebnet.it
Dr. XXX
tra
XXX
XXX
e
Via Cappuccini 6 - 20122 Milano
arch. Marco Brischetto
XXX
Il sottoscritto, Arch. Marco Brischetto, iscritto all'Ordine degli
Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Milano al n. XX e
all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. XX, rassegna
al CTU nella vertenza indicata in epigrafe la presente relazione tecnica di
parte, redatta con la collaborazione dell’ing. Guido Albertalli,
nell'interesse di XXX , redatta secondo la seguente articolazione:
I. Premessa.........................................................................................3
II. Stima..............................................................................................6
1. Premessa alla stima....................................................................6
2. Tipologia appartamento.............................................................7
2.1. Criteri di valutazione...........................................................8
2.2. Calcolo della superficie commerciale...............................12

2.3. Valore di mercato V’m per la tipologia residenziale..........13
2.4. Stima del valore di mercato delle unità residenziali.........13
3. Tipologia negozio.....................................................................15
3.1. Criteri di valutazione.........................................................15
3.3. Valore di mercato V’m per la tipologia commerciale........18
3.4. Stima del valore di mercato delle unità commerciali........18
4. Tipologia terziario – uffici.......................................................19
4.1. Criteri di valutazione.........................................................19
4.3. Valore di mercato V’m per la tipologia commerciale........22
4.4. Stima del valore di mercato delle unità terziario – uffici..22
5. Tipologia cantina......................................................................22
5.1. Valori di mercato Vmi per le unità cantina.........................22
5.2. Stima del valore di mercato delle cantine.........................23
6. Tipologia sottotetto..................................................................25
6.1. Valori di mercato Vm1 e Vm2...............................................26
6.2. Valore di mercato Vt del bene suscettibile di
trasformazione...................................................................................26
6.3. Stima del valore di mercato dei sottotetti..........................33
7. Tipologia posto auto.................................................................35
8. Tipologia giardino....................................................................37
9. Stima del valore di mercato del compendio immobiliare........41
9.1. Stima del valore di mercato dei riferimenti 1, 2, 4 e 16....41
9.2. Stima del valore di mercato complessivo.........................43
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III. proposta di progetto divisionale.................................................49
1. Premessa...................................................................................49
1.1. Obiettivo della divisione...................................................49
1.2. Valore della quota..............................................................49
2. Proposte....................................................................................50
2.1. Osservazioni preliminari alle proposte.............................50
2.2. Prima proposta divisionale................................................51
2.3. Seconda proposta divisionale............................................53
IV. CONCLUSIONI........................................................................55

I. PREMESSA
Oggetto della causa è un compendio immobiliare sito in Milano, via
XXX n.10 a seguito dell’incarico peritale posto all’arch. XXX in qualità
di CTU al quale veniva posto il seguente quesito:
“Il CTU, esaminati gli atti ed i documenti di causa, visitato l'immobile,
effettuato ogni opportuno accertamento, eventualmente anche presso
pubblici uffici, sentite le parti ed i loro eventuali CTP, esperito un
tentativo di conciliazione,
l) descriva l’immobile oggetto di causa, sito in Milano via XXX n. l0;
2) dica se sia comodamente divisibile secondo le quote di comproprietà
dei condividenti (1/6 per XXX Giancarlo e 5/6 per gli attori e Antonella
XXX XXX ) e senza che la divisione comporti spese eccessive, rilevanti
opere di modifica, determini onerose servitù reciproche o limiti di
godimento, ovvero incida sensibilmente sul valore dei beni;
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3) in caso affermativo predisponga un progetto divisionale, determinando
gli eventuali conguagli. evidenziando inoltre, anche a mezzo di
planimetrie i vari lotti, gli enti che eventualmente debbano rimanere
comuni, le opere di modifica, con i relativi costi e le eventuali servitù
reciproche;
4) indichi i dati catastali e le coerenze a lotto;
5) dica se l-immobile sia in regola con la normativa urbanistica ed
edilizia. in caso negativo dica quali pratiche siano necessarie per la sua
regolarizzazione indicandone i costi;
6) determini in ogni caso il valore di mercato del bene in oggetto
esponendo i criteri della stima”.
Ciò premesso, si evidenzia come compendio immobiliare in questione
sia costituito da due fabbricati: un edificio multipiano composto da 3 ali,
risalente ai primi decenni del 1900, a prevalente destinazione residenziale;
un edificio su due piani a destinazione terziaria. Del compendio fanno
anche parte un cortile, alcuni posti auto, un ampio giardino e un’area
facente parte di una via privata su cui grava una servitù di passaggio nei
confronti del civico n.8.
L’obiettivo della presente memoria è eseguire una stima di ciascuna
delle parti di cui il compendio è formato al fine di procedere ad una
divisione dello stesso.
La stima di seguito descritta valuta le singole unità immobiliari allo
stato di fatto, così come si sono presentate durante i sopralluoghi; la stima,
pertanto, rappresenta una quantificazione del valore di mercato attuale
delle unità che prescinde dai futuri utilizzi ovvero dalle future
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trasformazioni cui le stesse potrebbero essere sottoposte; inoltre, poiché
numerose unità non sono ispezionabili e, dunque, non è possibile rilevare
eventuali irregolarità edilizie, anche detto aspetto viene tralasciato
ipotizzando che le unità non presentino irregolarità alcuna.
Alcune parti del compendio fanno eccezione rispetto a quanto sopra
descritto: in particolare alcuni beni suscettibili di trasformazione, come
giardino, sottotetti e cantine, verranno valutati secondo opportuni criteri
più avanti descritti.
Tutte le unità sono state identificate secondo la numerazione proposta
dal CTU Arch. Gianpiero XXX ; la dimensione delle unità è stata rilevata
dalla documentazione fornita dal CTU. Nelle stime di seguito proposte,
con riferimento alle problematiche dimensionali e di rilievo sollevate dal
CTU e da parte attrice durante le operazioni peritali, si è privilegiata la
stima a corpo piuttosto che quella a valore unitario: questa scelta consente
di prescindere dalla misura effettiva delle superfici, che non è nota e non
può essere facilmente accertata in quanto numerose unità non sono
attualmente accessibili, portando alla formulazione di una proposta
divisionale sulla base del valore di mercato; inoltre la stima a corpo
consente di introdurre fattori di ponderazione del valore di mercato che
riflettano eventuali peculiarità positive e negative di ciascuna unità, aspetti
che in una stima e conseguente proposta divisionale in base alla superficie
dell’immobile non verrebbero considerati.

II. STIMA
1. Premessa alla stima
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Durante le operazioni peritali e dalla documentazione planimetrica
agli atti si identificano le seguenti tipologie di unità immobiliari che
compongono il compendio:
 Appartamento
 Negozio
 Terziario – Uffici
 Cantina
 Sottotetto
 Posto auto
 Giardino
La stima di ciascuna tipologia, ad eccezione di quelle suscettibili di
trasformazione, è stata operata secondo il seguente algoritmo che trova
fondamento nel procedimento di stima per punti di merito:
1. individuazione di k criteri di valutazione delle caratteristiche
peculiari della tipologia, definizione di una scala di valori per
ciascun criterio e di un peso k da assegnare alla caratteristica nella
valutazione complessiva;
2. assegnazione di punteggi pk , per ciascuna i-esima unità, ad
ognuno dei criteri di valutazione definiti;
3. calcolo, per ciascuna unità, di un punteggio di valutazione Pi
secondo la formula:
p
 
Pi  k

k
dove  rappresenta un coefficiente di normalizzazione del punteggio
p; 
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4. individuazione dell’unità di riferimento (quella con massimo
punteggio Pmax) al quale attribuire un valore di mercato unitario di
riferimento V’m;
5. calcolo del coefficiente Di di deprezzamento rispetto all’unità di
riferimento, secondo la formula:

Pi
Di  ;
Pmax
6. definizione della superficie commerciale Si di ciascuna unità
(rilevata dalla documentazione fornita dal CTU);


7. calcolo del valore di mercato dell’unità secondo la formula:
Vm  Si  Di  Vm' .
Sebbene la stima sia stata operata a partire dal valore unitario di
mercato per unità residenziali nella medesima zona, a causa del forte stato

di degrado del fabbricato e della vetustà dell’impianto distributivo e delle
dotazioni tecnologiche di ciascuna unità, la valutazione si intende a corpo
per ciascuna di esse e dunque in ultimo prescinde, come già detto, dal dato
dimensionale.
2. Tipologia appartamento
Questa tipologia è costituita da unità di diverse dimensioni, ubicate
nelle tre ali dell’edificio multipiano; alcune unità sono attualmente
utilizzate come laboratori e/o uffici, tuttavia la destinazione che figura
dalla documentazione catastale è quella residenziale, pertanto sono state
valutate come tali a prescindere dall’attuale utilizzo.
Nell’assegnazione dei punteggi previsti da ciascun criterio di
valutazione, ove necessario, vengono presi in considerazione tutti gli
ambienti “pincipali”: stanze, bagno, cucina; non vengono, invece,
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considerati i corridoi, i disimpegni e i ripostigli.
2.1. Criteri di valutazione
 Forma e funzionalità degli ambienti:
con riferimento alla letteratura in merito all’estimo condominiale
(Marcello Orefice, Estimo vol.II, UTET, Torino 1995), considerando il
rapporto tra i lati a (lato corto) e b (lato lungo) di ciascun ambiente, e in
considerazione del fatto che per unità residenziali sono preferiti ambienti
di forma regolare (quadrata o rettangolare), viene attribuito un valore sulla
seguente scala:
1 0,50 > a/b
2 1,50 < a/b
3 0,50 < a/b < 1,50
Per ogni unità si calcola la media dei punteggi attribuiti ad ogni ambiente.
Il peso attribuito al criterio è =0,5 in quanto, nel procedere con le attività
di ristrutturazione, necessarie per occupare l’immobile, eventuali problemi
di funzionalità potranno essere corretti.
 Distribuzione e funzionalità dell’unità:
analizzando la distribuzione degli ambienti rispetto all’ingresso e agli
ambienti di servizio, la presenza di corridoi, ripostigli ecc. si attribuisce un
coefficiente :
1 pessima
2 sufficiente
3 ottimale
per ogni unità immobiliare. Il peso attribuito al criterio è =0,5 in quanto,
nel procedere con le attività di ristrutturazione, necessarie per occupare
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l’immobile, l’impianto distributivo può, entro certi limiti, essere
modificato.
 Esposizione:
in accordo con la consuetudine estimativa si considerano privilegiati gli
ambienti esposti a sud rispetto a quelli esposti a nord; a ciascuno ambiente
viene attribuito un valore secondo la seguente scala:
1 Ambiente interno/Su cavedio
2 Esposizione a Nord
3 Esposizione a Est o a Ovest
4 Esposizione a Sud
Il peso attribuito al criterio è =0,7 in quanto l’esposizione degli ambienti
rappresenta caratteristica rilevante per una unità residenziale e, anche
considerando eventuali lavori di ristrutturazione, non può essere
modificata.
 Prospicienza:
con riferimento alla pratica estimativa e all’estimo condominiale (cfr.
Marcello Orefice, Estimo vol.II, op.cit.) per ciascun ambiente viene
attribuito un valore in funzione dell’affaccio di cui l’ambiente stesso gode
secondo la seguente scala:
1 Cavedio
2 Primo cortile
3 Via XXX /Via privata
4 Secondo cortile con giardino
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Il peso attribuito al criterio è =0,7 in quanto l’affaccio degli ambienti
rappresenta caratteristica rilevante per una unità residenziale e, anche
considerando eventuali lavori di ristrutturazione, non può essere
modificata.
 Assenza di fattori di disturbo:
per ciascuna unità viene attribuito un valore che prende in considerazione i
fattori di disturbo cui l’unità stessa è soggetta, rilevati durante le
operazioni peritali, secondo la seguente scala:
1 Esalazione dei ristoranti della via privata
2 Traffico della via XXX
3 Nessun fattore di disturbo rilevante
Il peso attribuito al criterio è =0,7 in quanto la presenza ovvero l’assenza
di fattori di disturbo rilevanti rappresenta caratteristica importante per una
unità residenziale e, anche considerando eventuali lavori di
ristrutturazione, non può essere modificata.
 Piano:
per ciascuna unità viene attribuito un valore relativo al piano a cui l’unità
stessa è collocata; si tiene in considerazione l’assenza dell’ascensore.
Secondo la letteratura (cfr. Marcello Orefice, Estimo vol.II, op.cit.) il piano
ottimale, in tale situazione, è il secondo (terzo fuori terra). La scala
utilizzata è:
1 Interrato/5° Piano
2 4° Piano
3 Piano terra/1° Piano/3° Piano
4 2° Piano
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Il peso attribuito al criterio è =1 in quanto la presenza di ascensore è
fattore determinante nella definizione del valore di mercato delle unità che
incide mediamente per il 10% sulla formazione del valore di mercato delle
unità residenziali. Anche se l’assenza di ascensore può essere ovviata con
lavori di ristrutturazione delle parti comuni del compendio immobiliare, è
noto che detti lavori siano piuttosto onerosi e di complessa attuazione,
pertanto si preferisce evidenziare detta assenza, nelle stime proposte,
attraverso un coefficiente di ponderazione alto.
 Locazione:
per ciascuna unità, in base alle informazioni a disposizione al momento
della stesura della presente memoria, con riferimento all’anno di scadenza
dei contratti di affitto delle differenti unità locate, si attribuiscono i
seguenti punteggi che privilegiano l’immobile libero e quindi disponibile
rispetto a quello occupato (anche in considerazione del fatto che i canoni
di affitto rilevati sono piuttosto modesti):
1 Unità occupata, scadenza locazione a lungo termine
2 Unità in liberazione, locazione scaduta
o scadenza a breve termine
3 Unità libera
Il peso attribuito al criterio è = 0,3.
 Stato di conservazione:
per ciascuna unità viene attribuito un punteggio che esprime lo stato di
conservazione dell’unità stessa e quindi il conseguente fabbisogno di
manutenzione straordinaria.
1 Pessimo (necessità di ristrutturazione integrale)
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2 Mediocre (necessità di ristrutturazione parziale)
3 Buono (necessita solo di contenuti interventi di
manutenzione)
4 Ottimo (di recente ristrutturazione)
Per gli appartamenti non visitabili viene attribuito il punteggio
convenzionale 1, vista la generale obsolescenza del fabbricato. Il peso
attribuito al criterio è =0,3; attraverso un basso coefficiente di
ponderazione si vuole evidenziare che nessuna abitazione, salvo le poche
interamente ristrutturate, può essere abitate senza integrali lavori di
ristrutturazione, pertanto lo stato di conservazione, nel caso specifico in
esame, non rappresenta una caratteristica determinante rispetto alle altre
individuate dato che tutte le abitazioni versano nelle medesime condizioni.
La complessiva necessità di manutenzione straordinaria è espressa, altresì,
nel valore di mercato unitario scelto a base della stima e più avanti
descritto.
2.2. Calcolo della superficie commerciale
Secondo la prassi degli operatori del mercato immobiliare verrà
impiegato, quale unità di misura della consistenza di ciascuna unità
immobiliare, il metro quadrato commerciale. «La “superficie
commerciale” è definita come la superficie complessiva di un manufatto al
lordo dei muri interni e comprensiva della metà della superficie occupata
dai muri di confine. La superficie commerciale comprende anche le
superfici dei locali accessori e delle pertinenze ponderate mediante
l’utilizzo di opportuni coefficienti» (AA.VV, Codice delle Valutazioni
Immobiliari, ed. Tecnoborsa, Roma 2002). Per la ponderazione sono stati
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utilizzati i seguenti coefficienti, rintracciabili in letteratura:
Balconi in appartamenti in condominio 0,25
2.3. Valore di mercato V’m per la tipologia residenziale
Il valore preso a riferimento è stato ricavato da fonti emerografiche e
verificato con indagini su compravendite di immobili nella zona
circostante a quella del compendio immobiliare considerato. Il valore è
riferito ad immobili in discreto stato di manutenzione inseriti in contesto
che necessita, invece, di consistenti interventi di riqualificazione; detto
valore è pari a 2.600 euro/mq.
2.4. Stima del valore di mercato delle unità residenziali
Sulla base del metodo di stima sopra illustrato, in considerazione dei
parametri sopra citati, si è pervenuti alla valutazione delle unità in oggetto
di seguito riportata.
Rif.CT Scal Piano Sup.Com V'm Deprez Vm Totale
U a m. (mq) (euro/m .
q)
25 A P.1 87,570 2.600 0,830 188.976,00
26 A P.1 116,400 2.600 0,760 230.006,00
27 B P.1 103,500 2.600 0,730 196.443,00
28 B P.1 95,060 2.600 0,820 202.668,00
29 B P.1 78,700 2.600 0,820 167.788,00
30 B P.1 12,430 2.600 0,770 24.885,00
31 B P.1 54,320 2.600 0,760 107.336,00
32 B P.1 96,190 2.600 0,700 175.066,00
33 B P.1 60,470 2.600 0,800 125.778,00
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34 C P.1 96,970 2.600 0,810 204.219,00
35 C P.1 94,200 2.600 0,880 215.530,00
36 C P.1 48,570 2.600 0,900 113.654,00
37 A P.2 86,950 2.600 0,890 201.202,00
38 A P.2 116,400 2.600 0,860 260.270,00
39 B P.2 103,500 2.600 0,790 212.589,00
40 B P.2 94,440 2.600 0,870 213.623,00
41 B P.2 78,700 2.600 0,880 180.066,00
42 B P.2 66,750 2.600 0,840 145.782,00
43 B P.2 96,190 2.600 0,780 195.073,00
44 B P.2 77,400 2.600 0,700 140.868,00
45 C P.2 74,560 2.600 1,000 193.856,00
46 C P.2 51,000 2.600 0,870 115.362,00
47 C P.2 71,570 2.600 0,800 148.866,00
49 B P.3 59,640 2.600 0,760 117.849,00
50 B P.3 66,750 2.600 0,830 144.047,00
51 B P.3 96,190 2.600 0,700 175.066,00
52 B P.3 77,400 2.600 0,670 134.831,00
53 C P.3 74,560 2.600 0,730 141.515,00
54 C P.3 51,000 2.600 0,770 102.102,00
55 C P.3 71,570 2.600 0,910 169.335,00
63 B P.4 59,640 2.600 0,700 108.545,00
64 B P.4 66,750 2.600 0,730 126.692,00
65 B P.4 96,190 2.600 0,620 155.058,00
66 B P.4 77,400 2.600 0,630 126.781,00
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67 C P.4 74,560 2.600 0,670 129.884,00
68 C P.4 51,000 2.600 0,760 100.776,00
69 C P.4 71,570 2.600 0,780 145.144,00
TOT. 5.837.531,00
3. Tipologia negozio
Le unità commerciali sono ubicate al piano terra lungo la via XXX e
nella via privata; seguendo il medesimo procedimento adottato per le unità
residenziali si individuano i principali criteri di valutazione utili nel caso
in esame.
 Prospicienza:
tenendo conto che la funzione di esposizione della merce e l’accessibilità
del pubblico e la prospicienza su via commerciale rappresentano
caratteristiche fondamentali nella formazione del valore di mercato delle
unità commerciali, e viene attribuito un valore in funzione dell’affaccio di
cui gode ogni luce dell’unità commerciale
1 Via privata
2 Via privata angolo via XXX
3 Via XXX
Per ogni unità si calcola la media dei punteggi attribuiti ad ogni luce. Il
peso attribuito al criterio è =1 data l’importanza fondamentale, per la
tipologia, della caratteristica di prospicienza.
viene attribuito un valore a ciascuna unità in funzione della distribuzione
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degli ambienti e della funzionalità complessiva dell’unità in rapporto alle
moderne esigenze del commercio (spazi di vendita, magazzino, spazi
espositivi); la scala di valori è la seguente:
1 Ambienti retrostanti lo spazio di vendita più grandi
di quest’ultimo
2 Equilibrio ottimale tra spazi di vendita e spazi retrostanti
3 Tutti gli spazi possono essere adibiti alla vendita
Il peso attribuito al criterio è =0,6 in quanto la funzionalità dell’unità è
considerato un requisito molto importante, ma comunque suscettibile di
miglioramento con interventi di arredo e manutenzione straordinaria, nella
conduzione dell’attività commerciale.
 Presenza di servizi igienici all’interno dell’unità:
per ciascuna unità commerciale viene attribuito un punto se nella stessa è
presente un servizio igienico; il peso attribuito al criterio è =0,4 poiché si
ipotizza che in ambito di ristrutturazione del compendio, comunque
necessaria per le unità residenziali, si possa ovviare a questa limitazione.
 Punti per caratteristiche extra:
per ciascuna unità commerciale viene attribuito un punto extra per
caratteristiche particolari presenti nella medesima che non vengono prese
in considerazione dagli altri criteri di valutazione; il peso attribuito al
criterio è =0,5 in quanto con interventi di arredo e manutenzione
straordinaria ogni unità è suscettibile di miglioramenti.
 Locazione:
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rispetto a quello occupato:
3 Unità libera
per ciascuna unità commerciale viene attribuito un punteggio che esprime
lo stato di conservazione dell’unità stessa e quindi il conseguente
fabbisogno di manutenzione straordinaria.
3 Buono (necessita solo di contenuti interventi
di manutenzione)
4 Ottimo (di recente ristrutturazione/in ristrutturazione)
Il peso attribuito al criterio è =0,3 poiché negli spazi adibiti al
commercio ogni attività presenta specifiche esigenze che richiedono,
all’aternarsi delle attività stesse negli anni, integrali ristrutturazioni
dell’unità che ovviano alla eventuale carenza manutentiva.
Come illustrato nel paragrafo 2.2 si farà riferimento al metro quadrato
commerciale. Per la ponderazione sono stati utilizzati i seguenti
coefficienti, rintracciabili in letteratura (cfr. Codice delle Valutazioni
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Immobiliari, op.cit.):
Soppalchi fissi pienamente agibili in studi e uffici 0,5
Cantine agibili e collegate a studi e uffici 0,5
Locali a servizio diretto di quelli principali per negozi e uffici 0,33
Terrazze e balconi a livello per negozi e uffici 0,25
Altre superfici scoperte per negozi e uffici 0,1
3.3. Valore di mercato V’m per la tipologia commerciale
Il valore preso a riferimento è stato ricavato a partire dal valore riferito
ad unità immobiliari residenziali in perfetto stato di conservazione, già
presentato nel paragrafo 2.3. Utilizzando opportuni coefficienti
rintracciabili in letteratura (cfr. Codice delle Valutazioni Immobiliari,
op.cit.) si ottiene che il valore di mercato per le unità commerciali è: 2.600
euro/mq • 1,4 = 3.640 euro/mq. Detto valore risulta inferiore a quello
rilevabile da indagini di mercato e da fonti emerografiche; tuttavia si
ritiene di adottare detto valore, in via prudenziale, poiché la tipologia di
attività commerciali che stanno, negli ultimi anni, sostituendo quelle
storicamente presenti nel quartiere (catene commerciali con insegne di
livello medio-alto), presentano qualità inferiore e una redditività che non
può sopportare canoni di locazione e investimenti d’acquisto paragonabili
a quelli affrontabili dalle primarie insegne commerciali un tempo presenti.
3.4. Stima del valore di mercato delle unità commerciali
citati parametri, si è pervenuti alla valutazione delle unità in oggetto di
seguito riportata.
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q)
12 A P.T. 43,47 3.640 0,61 96.521,00
13+14 A P.T. 58,61 3.640 0,90 192.006,00
15 A P.T. 71,16 3.640 0,85 220.169,00
17 A P.T. 40,49 3.640 0,60 88.430,00
18 B P.T. 57,36 3.640 0,56 116.923,00
19+20 B P.T. 207,83 3.640 1,00 756.501,00
TOT. 1.470.550,0
4. Tipologia terziario – uffici
Le unità con destinazione terziario - uffici sono ubicate all’interno del
compendio e si affacciano sul primo e sul secondo cortile; seguendo il
medesimo procedimento adottato per le unità residenziali e commerciali si
individuano i principali criteri di valutazione utili nel caso in esame.
analizzando la pianta dell’unità rispetto alle principali richieste del
mercato odierno nel comparto immobiliare del terziario – uffici, viene
attribuito un valore in funzione della distribuzione degli ambienti e della
funzionalità complessiva dell’unità; la scala di valori è la seguente
1 Pianta irregolare/scarsa flessibilità degli spazi
2 Pianta regolare/adeguata flessibilità degli spazi
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3 Pianta/flessibilità degli spazi ottimali
Il peso attribuito al criterio è =0,8 in quanto la conformazione degli spazi
è un requisito a cui il mercato, per detta tipologia, è piuttosto sensibile
poiché si riflette sulla flessibilità nel tempo nello svolgimento delle attività
lavorative.
 Dotazioni impiantistiche:
per ciascuna unità viene attribuito un punto per dotazione di impianti di
climatizzazione, di rete fonia e dati ecc. presenti nella medesima; il peso
attribuito al criterio è =0,5 poiché la presenza di impianti tecnologici è
caratteristica apprezzata dal mercato, tuttavia l’assenza degli stessi è
facilmente ovviabile con lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.
 Locazione:
rispetto a quello occupato:
3 Unità libera
per ciascuna unità viene attribuito un punteggio che esprime lo stato di
conservazione dell’unità stessa e quindi il conseguente fabbisogno di
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manutenzione straordinaria, secondo la seguente scala:
3 Buono (necessita solo di contenuti interventi
di manutenzione)
4 Ottimo (di recente ristrutturazione/in ristrutturazione)
Il peso attribuito al criterio è =0,3 poiché negli spazi adibiti a terziario –
uffici, così come già detto per quelli commerciali, ogni attività presenta
specifiche esigenze che richiedono, all’aternarsi delle attività stesse negli
anni, integrali ristrutturazioni dell’unità che ovviano alla eventuale
carenza manutentiva..
Come illustrato nel paragrafo 2.2 si farà riferimento al metro quadrato
commerciale. Per la ponderazione sono stati utilizzati i seguenti
coefficienti, rintracciabili in letteratura (cfr. Codice delle Valutazioni
Immobiliari, op.cit.):
Soppalchi fissi pienamente agibili in studi e uffici 0,5
Locali a servizio diretto di quelli principali per negozi e uffici 0,33
Terrazze e balconi a livello per negozi e uffici 0,25
Altre superfici scoperte per negozi e uffici 0,1
4.3. Valore di mercato V’m per la tipologia commerciale
Il valore preso a riferimento è stato ricavato a partire dal valore riferito
ad unità immobiliari residenziali in perfetto stato di conservazione, già
presentato nel paragrafo 2.3. Utilizzando opportuni coefficienti
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rintracciabili in letteratura si ottiene che il valore di mercato per le unità
commerciali è: 2.600 euro/mq • 1,4 = 3.640 euro/mq. Detto valore risulta
congruente con quello rilevabile da indagini di mercato e da fonti
emerografiche.
4.4. Stima del valore di mercato delle unità terziario – uffici
citati parametri, si è pervenuti alla valutazione delle unità in oggetto di
seguito riportata.
q)
21 B P.T. 198,37 3.640 0,55 397.137
22+117 C P.T. 193,07 3.640 1,00 702.775
+118
23 D P.T. 407,27 3.640 0,66 978.425
TOT 2.078.337
5. Tipologia cantina
5.1. Valori di mercato Vmi per le unità cantina
Per questa tipologia di unità è stato necessario operare due differenti
stime del valore di mercato, anche in accordo alle osservazioni sollevate
dal CTU e da controparte. Il valore di mercato Vm1 considera la cantina
quale pertinenza indipendente e non collegabile delle unità immobiliari ai
piani superiori a prescindere dalla loro destinazione, utilizzando come
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valore unitario il V’m = 2.600 euro/mq; la determinazione di Vm1 avviene
attraverso il calcolo della superficie commerciale dell’unità mediante
l’applicazione del coefficiente, rintracciabile in letteratura (cfr. Codice
delle Valutazioni Immobiliari, op.cit.):
Cantine e solai non abitabili 0,1
Poiché alcune cantine insistono in pianta sotto le unità commerciali o
gli uffici, e poiché presentano caratteristiche dimensionali tali da poterle
rendere spazi utili se collegati alle sovrastanti unità, è stato necessario
operare una seconda valutazione Vm2. Detto valore di mercato si determina
attraverso il calcolo della superficie commerciale dell’unità mediante
l’applicazione del coefficiente, rintracciabile in letteratura (cfr. Codice
delle Valutazioni Immobiliari, op.cit.):
5.2. Stima del valore di mercato delle cantine
Individuati i valori di mercato, così come indicato al punto precedente,
si è proceduto alla stima delle unità attribuendo alla stessa il valore
massimo tra Vm1 e Vm2 con i seguenti risultati:
Rif.CT Scal Pian Sup.unit Vm
U a o à (mq)
80 B P.-1 107 91.806
81 C P.-1 7,9 2.054
82 A P.-1 36 30.888
83 A P.-1 12,97 3.372
84 A P.-1 15,75 4.095
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85 A P.-1 8,38 2.179
86 A P.-1 9,15 2.379
87 A P.-1 16,67 4.334
88 A P.-1 9 2.340
89 A P.-1 7,92 2.059
90 A P.-1 9,18 2.387
91 B P.-1 12,58 3.271
92 B P.-1 24 20.592
93 B P.-1 13 11.154
94 B P.-1 15,9 4.134
95 B P.-1 7,17 1.864
96 B P.-1 7,25 1.885
97 A P.-1 21,26 18.241
98 A P.-1 16,7 4.342
99 A P.-1 15,19 3.949
100 A P.-1 11,12 2.891
101 A P.-1 11 2.860
102 B P.-1 9 2.340
103 B P.-1 7,92 2.059
104 B P.-1 7,92 2.059
105 B P.-1 8,28 2.153
106 B P.-1 10,1 2.626
107 C P.-1 7,31 1.901
108 C P.-1 8,97 2.332
109 C P.-1 7,8 2.028
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110 C P.-1 8,12 2.111
111 B P.-1 55,9 47.962
112 C P.-1 7,2 1.872
113 C P.-1 9,66 2.512
114 C P.-1 6,8 1.768
115 C P.-1 6,8 1.768
116 C P.-1 9,66 2.512
119 C P.-1 2,06 536
120 C P.-1 2,08 541
TOT. 302.156
6. Tipologia sottotetto
Per questa tipologia di unità, sempre in accordo con le osservazioni di
CTU e controparte, è stato necessario procedere con tre differenti stime
del valore di mercato. Analogamente a quanto effettuato per le cantine, per
i sottotetti si è operata una valutazione dell’unità in quanto pertinenza non
abitabile e non collegata alle unità sottostanti, una come pertinenza non
abitabile ma collegata ed in fine, anche se la normativa al momento non
chiarisce nel dettaglio questa possibilità, una valutazione dei sottotetti
quale bene suscettibile di trasformazione.
6.1. Valori di mercato Vm1 e Vm2
In entrambi i casi il valore unitario considerato è V’m = 2.600 euro/mq.
Per il calcolo delle superfici commerciali sono stati applicati i coefficienti
rintracciabili in letteratura (cfr. Codice delle Valutazioni Immobiliari,
op.cit.):
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Vm1 Cantine e solai non abitabili 0,1
Vm2 Cantine e solai non abitabili (collegate/collegabili ad app.) 0,3
6.2. Valore di mercato Vt del bene suscettibile di trasformazione
Come già anticipato, è stata operata una valutazione dei solai quale
bene suscettibile di trasformazione. Poiché la normativa al momento non
chiarisce in dettaglio le possibilità di sfruttamento di questi spazi, in via
prudenziale, ove possibile, sono stati utilizzati coefficienti e parametri
peggiorativi rispetto a quanto previsto dalla normativa vigente in
precedenza.
 Procedimento del valore di trasformazione
Nel caso della tipologia di bene immobile in esame la determinazione
del valore di mercato, comunque legata a fattori quali la consistenza, lo
stato di diritto ecc., non può prescindere dalle potenzialità di
“trasformazione” che il bene stesso possiede. Il valore di detti beni, quindi,
è determinato non tanto dalle condizioni fisiche in essere, quanto alla
possibile, o meno, loro mutazione in senso edificatorio. A parità di tutti gli
altri elementi, difatti, il fattore discriminante tra differenti giudizi di valore
riguardanti i sottotetti in esame, in ragione della tendenza di mercato al
recupero in senso abitativo di questi spazi, si basa essenzialmente sulla
quantità di superficie residenziale che il bene sottotetto consentirebbe di
generare.
L’algoritmo del valore di trasformazione qui proposto trova origine
nel modello di verifica della fattibilità finanziaria di tipo sintetico di un
investimento immobiliare:
P  E K

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essendo
P = profitto del promotore immobiliare
E = entrate che l’intervento ipotizzato è in grado di generare (ricavi)
K = uscite o costi inerenti la realizzazione delle opere previste
Il modello proposto si riconduce ad un ragionamento assai semplice
ma altrettanto efficace, e cioè che l’intervento ipotizzato è fattibile anche
finanziariamente se produce un profitto per il promotore immobiliare che
ha “montato” l’operazione. L’algoritmo qui proposto altro non è che la
semplice differenza tra i ricavi (E) e costi (K) dell’operazione di
trasformazione operata dall’operatore privato, la cui entità può dipendere
dal tipo di intervento, dai ricavi che lo stesso può garantire e dai costi che
si rendono necessari per la sua realizzazione. Dettagliando, nello specifico,
i costi “K” della produzione dell’intervento, si ottiene la seguente formula,
qui proposta senza esplicitare tutti i passaggi di calcolo:

EP
Ks   K t  K p  K i 


1 
1 i 1
n
 h 
 
essendo:

Ks = stima del bene suscettivo di trasformazione (nel caso specifico, i
sottotetti per cui è causa);
Kt = costi tecnici di costruzione/recupero dei volumi e delle superfici
che si intende teoricamente realizzare;
Kp = costi accessori professionali (onorari professionali inerenti
l’attività di progettazione che dovrebbe svolgere il professionista al
momento della realizzazione dell’opera ipotizzata);
Ki = costi per imposte e tasse (oneri di urbanizzazione, contributo
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commisurato al costo di costruzione);
E  Vm ricavi dalla vendita delle unità immobiliari che si ipotizza di
realizzare mediante l’intervento di recupero;
P = profitto del promotore immobiliare che organizza l’attività di
recupero;
i = saggio di interesse da corrispondere all’istituto di credito cui si fa
ricorso solitamente al momento della realizzazione dell’investimento
immobiliare;
h = coefficiente adimensionale, determinato sulla base di molteplici
simulazioni analitiche effettuate ricorrendo al modello detto: “DCF –
Discounted cash flow”, che tiene conto della capacità di
autofinanziamento del Promotore immobiliare che conduce l’operazione
di trasformazione;
n = numero degli anni che si ipotizza necessario al completamento
dell’attività di recupero, dal momento della richiesta di concessione alla
vendita dell’ultima porzione immobiliare realizzata.
Dalla differenza tra entrate e uscite dell’operazione di recupero dei
sottotetti è quindi possibile determinare il valore di mercato del fattore
primario della produzione: il bene suscettibile di trasformazione, cioè i
sottotetti per cui è causa.
Si vuole precisare come i valori, i prezzi e i costi considerati nella
elaborazione del procedimento del valore di trasformazione siano riferiti
alla attualità nell’impossibilità (propria della stima) di identificare
temporalmente i diversi flussi di cassa, la cui valutazione richiederebbe tra
l’altro il ricorso ad una visione di economia dinamica che non é propria
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dell’estimatore.
Prima di procedere alla stima si osserva che le diverse unità disposte
lungo le tre ali del fabbricato (scala A, B e C) presentano caratteristiche
differenti (altezza di colmo, inclinazione della falda, ecc.) e pertanto è
opportuno procedere operando tre diverse valutazioni, una per ogni ala del
fabbricato, con il medesimo procedimento sopra descritto. Inoltre si
osserva che per i sottotetti della scala A, su indicazione del CTU e in
contraddittorio con la controparte, sono state eseguite misurazioni dello
stato di fatto che propone una identificazione più dettagliata delle unità
che sostituisce i riferimenti da 56 a 62 proposti dal CTU.
Ciò premesso, si procede alla valutazione delle unità immobiliari in
oggetto che presentano complessivamente le seguenti superfici:
Sottotetto corpo scala A 322,46 mq
Sottotetto corpo scala B 171,96 mq
Sottotetto corpo scala C 310,00 mq
 Determinazione delle entrate (E) dell’operazione di investimento
immobiliare
Le succitate superfici, nell’ipotesi di un intervento di recupero che
consenta di ottenere superfici abitabili delle medesime dimensioni (ipotesi
per altro verosimile, date le caratteristiche morfologiche della falda
favorevoli al recupero, anche nell’ipotesi di una nuova normativa più
restrittiva della precedente), potranno essere collocate interamente sul
mercato ad un prezzo certamente superiore a quello preso a riferimento al
paragrafo 2.3 in quanto di nuova realizzazione e dunque in ottimo stato di
conservazione; tuttavia, in via prudenziale, si procederà ad una stima di
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Vm sulla base del succitato valore in modo da tenere in conto eventuali
riduzioni della superficie abitabile dovuta a ragioni tecniche (ad es. altezza
media dei locali) che sopravvenissero all’approfondimento del progetto.
Il valore di mercato delle unità residenziali realizzabili, che coincide
con le entrate E dell’operazione, è pertanto:
Scala A
VmA = EA = 2.600,00 euro/mq x 322,46 mq = 838.396,00 euro
Scala B
VmB = EB = 2.600,00 euro/mq x 171,96 mq = 447.096,00 euro
Scala C
VmC = EC = 2.600,00 euro/mq x 310,00 mq = 806.000,00 euro
 Determinazione di (Kt)
I costi ordinari di costruzione per interventi similari a quello ipotizzato
sono stati assunti attraverso indagini condotte nel settore delle costruzioni
(oltre che in base alla esperienza professionale del sottoscritto CTU) in
1.000,00 euro per ogni metro quadro di superficie abitabile recuperata,
ottenendo pertanto il seguente valore di costo complessivo:
Scala A
KtA = 1.000,00 euro/mq x 322,46 mq = 322.460,00 euro
Scala B
KtB = 1.000,00 euro/mq x 171,96 mq = 171.960,00 euro
Scala C
KtC = 1.000,00 euro/mq x 310,00 mq = 310.000,00 euro
 Determinazione dei costi accessori, prestazioni professionali
(Kp)
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Tali onorari incidono mediamente sul costo di costruzione delle unità
da realizzare in ragione di 5,0% di Kt; considerando inoltre gli oneri per la
predisposizione del piano di sicurezza (oltre il rimborso dei costi fissi
previsti per legge) si ottiene quanto segue:
Scala A
KpA = 33.113,05 euro
Scala B
KpB = 17.658,94 euro
Scala C
KpC = 31.834,18 euro
 Determinazione costi per imposte e tasse (Ki)
Per la determinazione di (Ki) si fa riferimento ai valori per nuove
costruzioni in “Zone B” della delibera della Giunta Comunale del Comune
di Milano per l’adeguamento degli oneri di urbanizzazione e
l’aggiornamento del contributo di costruzione. Si assume un ammontare
degli oneri unitari di urbanizzazione primaria pari a 8,03 euro/mc e pari a
18,59 euro/mc per gli oneri di urbanizzazione secondaria inerenti
fabbricati con destinazione residenziale di nuova realizzazione; si
rammenta che per il calcolo della volumetria di riferimento (indispensabile
per definire l’ammontare totale degli oneri di urbanizzazione) occorre
moltiplicare la s.l.p. per l’altezza virtuale di piano pari a 3,00m. In merito
al contributo sul costo di costruzione si assume il valore parametrico pari a
3,0% del Ktc. In conclusione si ottiene quanto segue:
Scala A
KiA = 57.987,54 euro
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Scala B
KiB = 30.931,92 euro
Scala C
KiC = 31.834,18 euro
 Determinazione del profitto del promotore (P)
Ritenendo ordinario per un promotore un profitto unitario pari al 25%
del valore di mercato (Vm), è previsto nel caso in esame il profitto lordo
(P) qui indicato:
Scala A
PA = 209.599,00 euro
Scala B
PB = 111.774,00 euro
Scala C
PC = 201.500,00 euro
Gli oneri finanziari sostenuti per la realizzazione dell’intervento
edilizio sono, infine, rapportati ad un saggio di interesse pari a:
i = 8,0% (“prime rate attuale” arrotondato)
ed a un numero realistico di anni intercorrenti dall’inizio dei lavori
sino alla vendita dell’ultimo alloggio pari a:
n = 2,0
considerata la contenuta dimensione dell’intervento ipotizzato.
Dalla applicazione del modello di stima consegue un valore di
mercato dei beni in questione pari a:
Scala A
VtA TOT = 194.972,27 euro VtA = 604,64 euro/mq
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Scala B
VtB TOT = 103.964,77 euro VtB = 604,59 euro/mq
Scala C
VtC TOT = 187.428,09 euro VtC = 604,61 euro/mq
L’incidenza sul valore delle unità realizzabili risulta attestarsi intorno
al 23%: tale incidenza appare ordinaria per la tipologia di bene in
questione, così come congruo appare il valore di mercato unitario espresso
in rapporto alla superficie abitabile recuperabile, anche raffrontato a quello
rilevato dalle fonti emerografiche citate.
6.3. Stima del valore di mercato dei sottotetti
In base alle considerazioni ed ai valori calcolati ai punti precedenti si è
proceduto alla stima del valore di mercato delle unità sottotetto secondo il
seguente procedimento: il valore di mercato finale Vm di ciascuna unità è
dato dalla media pesata dei valori Vm1, Vm2 e Vt. I coefficienti di
ponderazione utilizzati sono: Vm1 = 0,2, Vm2 = 1 e Vt = 0,8. La scelta di
detti coefficienti privilegia l’utilizzo dei sottotetti quali pertinenze non
abitabili ma collegate alle unità residenziali sottostanti: questa soluzione
rappresenta un buon compromesso tra il valore, in verità piuttosto basso,
dei sottotetti quali pertinenze non collegate alle abitazioni, e quello dei
sottotetti quali unità abitative indipendenti, che richiedono però un ingente
investimento per la trasformazione. I valori finali sono:
Rif.CT Scal Piano Sup.unità Vm
U a (mq) (euro)
48 B P.3 15,76 8.319,01
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(A) A P.4 18,00 9.501,41
(B) A P.4 27,20 14.357,68
(C) A P.4 22,00 11.612,83
(D) A P.4 8,00 4.222,85
(E) A P.4 17,00 8.973,55
(F) A P.4 15,10 7.970,63
(G) A P.4 20,10 10.609,91
(H) A P.4 17,60 9.290,27
(I) A P.4 57,20 30.193,36
(J) A P.4 19,40 10.240,41
(K) A P.4 18,00 9.501,41
(L) A P.4 67,10 35.419,14
70 B P.5 46,00 24.280,46
71 B P.5 29,96 15.813,97
72 B P.5 46,00 24.280,46
73 B P.5 50,00 26.391,80
74 C P.5 44,00 23.225,14
75 C P.5 50,00 26.392,20
76 C P.5 48,00 25.336,51
77 C P.5 50,00 26.392,20
78 C P.5 67,00 35.365,55
79 C P.5 51,00 26.920,04
TOT. 424.610,7
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7. Tipologia posto auto
Il compendio immobiliare è dotato complessivamente di 15 posti auto
di cui 8 nel cortile prospiciente la via XXX , dotati di accesso attraverso
passo carraio affacciato sulla via stessa, e 7 nel cortile retrostante, disposti
lungo il limite sud del giardino, dotati di accesso sia dal primo cortile che
dalla via privata. La stima del valore di mercato di dette unità è stata
operata attraverso il procedimento di capitalizzazione dei redditi.
Da indagini di mercato e da fonti emerografiche risulta che il canone
mensile di locazione per un posto auto scoperto, con caratteristiche
analoghe a quelli oggetto di stima, è pari a 120 euro/mese. Per definire il
valore di mercato delle unità si è utilizzato un tasso di capitalizzazione
pari al 7,50%; inoltre si è provveduto alla determinazione del rendimento
netto mediante la decurtazione di spese ed oneri secondo i seguenti
parametri rintracciabili in letteratura (cfr. Marcello Orefice, Estimo vol.II,
op.cit.):
Spese di manutenzione ordinaria e straordina 3,00%
Spese di gestione ed amministrazione 1,00%
Alee per sfitti ed inesigibilità 1,00%
Spese per assicurazioni 0,50%
Aliquote di ammortamento 5,00%
Aliquote per imposte e tasse 10,00%
Totale detrazioni 20,50%
I valori di mercato sono così determinati:
Rif. Canone Vm cap.
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CTU (euro/anno)
5 1.440,00 15.264,00
6 1.440,00 15.264,00
7 1.440,00 15.264,00
8 1.440,00 15.264,00
9 1.440,00 15.264,00
10 1.440,00 15.264,00
24 1.440,00 15.264,00
PA1 1.440,00 15.264,00
PA2 1.440,00 15.264,00
PA3 1.440,00 15.264,00
PA4 1.440,00 15.264,00
PA5 1.440,00 15.264,00
PA6 1.440,00 15.264,00
PA7 1.440,00 15.264,00
PA8 1.440,00 15.264,00
TOT. 228.960,00
Si osservi che nei riferimenti forniti da CTU non sono previsti gli 8
posti auto presenti nel primo cortile, quello prospiciente la via XXX . Detti
posti sono stati inseriti in questa valutazione con una numerazione PA da 1
ad 8.
8. Tipologia giardino
Il compendio immobiliare comprende un giardino di modeste
dimensioni, ubicato lungo il confine nord della proprietà. Godono della
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vista del giardino il corpo di fabbrica della scala C e quello dell’ufficio
indipendente (rif. 23). Nei tra lati confinanti con le altre proprietà, il
giardino è circondato dai muri dei fabbricati circostanti: si tratta di
fabbricati pluripiano di età differenti. Lungo il lato ovest è presente un
rudere senza alcun valore di mercato ma con valore estetico, in quanto
crea uno schermo con il muro cieco della proprietà confinante.
Per la stima del valore di mercato si è utilizzato il procedimento del
valore di trasformazione, già descritto al paragrafo 6.2, in quanto si
ravvisa la possibilità di realizzare, nel suddetto giardino, parcheggi a raso
e/o posti auto interrati. In particolare, secondo quanto emerso da
considerazioni di entrambe le parti, si è proceduto alla stima secondo un
ipotesi che prevede:
n. 15 posti auto coperti
n. 30 posti auto interrati
La superficie convenzionale del posto auto è fissata in 25mq
determinando una superficie complessiva del fabbricato pari a 1.128,48mq
che saranno distribuiti su n.1 piano a raso e n.2 piani interrati. L’altezza
d’interpiano è fissata in 2,5m determinando una cubatura complessiva per
la porzione di fabbricato interrata pari a 1.880mc.
 Determinazione delle entrate (E) dell’operazione di investimento
immobiliare
Le succitate tipologie e quantità di posti auto, nell’ipotesi di un
intervento di edificazione, potranno essere collocate sul mercato ad un
valore determinabile attraverso il procedimento di capitalizzazione dei
redditi, partendo dal canone di locazione mensile rilevato da indagini di
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mercato e fonti emerografiche. In particolare si sono utilizzati i seguenti
canoni di riferimento:
Posto auto coperto 150,00 euro/mese
Posto auto interrato 250,00 euro/mese
Analogamente a quanto effettuato nel paragrafo 7, operando le
opportune detrazioni già discusse, si perviene al valore di mercato delle
due tipologie di posti auto:
Posto auto coperto 19.080,00 euro/cad.
Posto auto interrato 31.800,00 euro/cad.
Il valore di mercato dei posti auto realizzabili coincide con le entrate E
dell’operazione, ed è pertanto pari a 1.240.200,00 euro.
 Determinazione di (Kt)
I costi ordinari di costruzione per interventi similari a quello ipotizzato
sono stati assunti attraverso indagini condotte nel settore delle costruzioni
ed ammontano a 370,00 euro per ogni metro cubo di costruzione interrata
realizzata, una cifra ragguardevole che trova origine nella complessità
delle opere da eseguire, dato lo spazio ridotto a disposizione, e la presenza
di edifici pluripiano lungo il confine che aumenta il rischio e la
complessità tecnica dell’intervento stesso. In conclusione si ottiene il
seguente valore di costo:
Kt’ = 370,00 euro/mc x 1.880 mc = 695.600,00 euro
A detti costi occorre aggiungere una quota per le sistemazioni esterne
e la formazione di posti auto coperti al piano campagna:
Kt’’ = 80,00 euro/mq x 376 mq = 30.080,00 euro
I costi tecnici di costruzione totali sono pertanto:
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Kt = Kt’ + Kt’’ = (695.600,00 + 30.080,00 ) euro = 725.680,00 euro
 Determinazione dei costi accessori, prestazioni professionali
(Kp)
Tali onorari incidono mediamente sul costo di costruzione del
fabbricato da realizzare in ragione di 5,0% di Kt; considerando inoltre gli
oneri per la predisposizione del piano di sicurezza (oltre il rimborso dei
costi fissi previsti per legge) si ottiene quanto segue:
Kp = 69.776,20 euro
 Determinazione costi per imposte e tasse (Ki)
Per la determinazione di (Ki) si osserva che le disposizioni della
Legge Regionale 19 novembre 1999 n.22 annullano ogni onere
concessorio per la tipologia di opere in esame. Pertanto sono nulli sia gli
oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, sia il contributo sul costo
tecnico di costruzione.
 Determinazione del profitto del promotore (P)
Ritenendo ordinario per un promotore un profitto unitario pari al 20%
del valore di mercato (Vm), è previsto nel caso in esame il profitto lordo
(P) pari a 248.040,00 euro.
Gli oneri finanziari sostenuti per la realizzazione dell’intervento
edilizio sono, infine, rapportati ad un saggio di interesse pari a:
i = 8,0% (“prime rate attuale” arrotondato)
ed a un numero realistico di anni intercorrenti dall’inizio dei lavori
sino alla vendita dell’ultimo posto auto pari a:
n = 3,00
considerata la contenuta dimensione dell’intervento ipotizzato.
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Dalla applicazione del modello di stima consegue un valore di
mercato dei terreno suscettibile di trasformazione in questione pari a:
Vt = 147.751,33 euro
L’incidenza del fattore di produzione terra sul valore del fabbricato
realizzabile risulta attestarsi intorno al 12%: tale incidenza è certamente
inferiore ai valori ordinari che usualmente si attestano sul 20%; tuttavia
occorre ricordare che l’operazione di trasformazione ipotizzata è piuttosto
complessa dal punto di vista tecnico e contiene, inoltre, una quota di
rischio decisamente superiore all’ordinarietà: in simili situazioni i costi
tecnici Ktc presentano incidenze molto alte che, di conseguenze, portano
l’incidenza del fattore terra ai livelli rilevati.
9. Stima del valore di mercato del compendio immobiliare
La stima del valore di mercato dell’intero compendio immobiliare è
data dalla somma delle stime delle parti (le diverse tipologie sopra
analizzate) più la stima di alcune porzioni di bene funzionali all’intero
compendio: l’area urbana nella via privata (rif. 1), il passaggio coperto tra
primo e secondo cortile (rif. 4), l’androne del primo cortile con il cortile e
il servizio igienico (rif. 2), la portineria (rif. 16). In particolare, rispetto
alla suddivisione proposta dal CTU, si stralcia dalle stime dei suddetti
riferimenti la quota parte relativa ai cortili, che invece si intende
ricompresa nella stima dei posti auto.
9.1. Stima del valore di mercato dei riferimenti 1, 2, 4 e 16
 Rif. 1: area urbana
In merito al riferimento numero 1, l’area urbana nella via privata, si
osserva che detta area è gravata da servitù di passo nei confronti del civico
Pagina 40 di 56
8; inoltre su detta area è presente una aiuola fiorita la cui rimozione non
sembrerebbe consentita da convenzioni stipulate con gli altri fondi che
usufruiscono della via; infine, se anche ci fossero i presupposti tecnico-
legali per procedere alla rimozione e al diverso utilizzo dell’area,
resterebbe comunque un impedimento di natura estetica: la via infatti
presenta due aiuole disposte simmetricamente rispetto all’asse della via
stessa che conferiscono aspetto gradevole ad un accesso carrabile che
altrimenti risulterebbe esteticamente piuttosto povero. Oltre all’eventuale
danno estetico derivante dal diverso uso dell’area in oggetto, si avrebbe
anche un danno alle unità commerciali e residenziali prospicienti la via
privata, poiché verrebbe meno un’area di filtro che consente ai pedoni di
passeggiare guardando le vetrine, e alle abitazioni di essere protette dal
traffico veicolare. Per le considerazioni di cui sopra si ipotizza un uso
dell’area in oggetto connesso alle attività commerciali dei negozi
prospicenti la stessa; per un simile uso, l’unico che si ritiene possibile
senza arrecare danno al compendio, il valore di mercato dell’area è stimato
in 75.000 euro.
 Rif. 2 e 16: androne, servizio igienico, portineria
Detti beni si affacciano tutti sul primo cortile e rappresentano aree
comuni al servizio dell’intero compendio cui difficilmente si potrà
rinunciare. In particolare l’androne, per evidenti ragioni di sicurezza e per
consentire l’accesso alla proprietà agli autoveicoli, non potrà che restare
tale nel tempo; lo stesso dicasi per il servizio igienico la cui eliminazione
richiederebbe la creazione di nuovi servizi nelle unità commerciali. In
conclusione solo la portineria, tra i beni in epigrafe, è dotata di valore di
Pagina 41 di 56
mercato concreto in quanto potrebbe essere eliminata ed i locali annessi
alle unità confinanti. Sulla base di dette considerazioni si forfettizza il
valore di tutti i citati riferimenti in 75.000 euro.
 Rif. 4: passaggio tra primo e secondo cortile
Nell’ipotesi di un progetto divisionale che suddivida la proprietà in
modo da rendere indipendente le unità prospicienti il secondo cortile,
l’androne per il passaggio da un cortile all’altro potrebbe essere
trasformato per altri usi. Naturalmente detta possibilità è soggetta a
numerose condizioni dipendenti dallo stato e dall’uso dell’immobile nel
momento in cui si volesse attuare la trasformazione. Ad esempio
occorrerebbe verificare la normativa di prevenzioni incendi che potrebbe
non essere favorevole alla trasformazione. Poiché al momento non è
possibile ipotizzare delle trasformazioni la cui fattibilità tecnica possa
essere efficacemente verificata, si forfettizza il valore del bene in 30.000
euro.
9.2. Stima del valore di mercato complessivo
In conclusione si riassumono i valori di mercato complessivi per le
diverse tipologie immobiliari presenti nel compendio:
Tipologia Vm (euro)
Appartamenti 5.837.531,00
Negozi 1.470.550,00
Uffici 2.078.337,00
Cantine 302.155,88
Sottotetti 529.185,36
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Posti auto 228.960,00
Giardino 147.751,33
Area urbana (Rif.1) 75.000,00
Passaggio coperto (Rif.4) 30.000,00
Portineria ecc. (Riff.2 e 16) 50.000,00
TOTALE 10.749.470,57
Considerando i riferimenti forniti dal CTU i valori di mercato per
ciascuno di essi sono di seguito riassunti:
Rif. Vm (euro) Tipologia
1 75.000 Area urbana
2+16 50.000 Portineria ecc.
4 30.000 Androne 2° cort.
5 15.264 Posto auto
6 15.264 Posto auto
7 15.264 Posto auto
8 15.264 Posto auto
9 15.264 Posto auto
10 15.264 Posto auto
11 147.751 Giardino
12 96.521 Negozio
13+14 192.006 Negozio
15 220.169 Negozio
17 88.430 Negozio
18 116.923 Negozio
19+20 756.501 Negozio
Pagina 43 di 56
21 397.137 Ufficio
22+117+118 702.775 Ufficio
23 978.425 Ufficio
24 15.264 Posto auto
25 188.976 Appartamento
Pagina 44 di 56
48 10.368 Sottotetto
Pagina 45 di 56
80 91.806 Cantina
81 2.054 Cantina
82 30.888 Cantina
83 3.372 Cantina
84 4.095 Cantina
85 2.179 Cantina
86 2.379 Cantina
87 4.334 Cantina
88 2.340 Cantina
89 2.059 Cantina
90 2.387 Cantina
91 3.271 Cantina
92 20.592 Cantina
93 11.154 Cantina
94 4.134 Cantina
95 1.864 Cantina
96 1.885 Cantina
97 18.241 Cantina
98 4.342 Cantina
99 3.949 Cantina
100 2.891 Cantina
101 2.860 Cantina
102 2.340 Cantina
Pagina 46 di 56
103 2.059 Cantina
104 2.059 Cantina
105 2.153 Cantina
106 2.626 Cantina
107 1.901 Cantina
108 2.332 Cantina
109 2.028 Cantina
110 2.111 Cantina
111 47.962 Cantina
112 1.872 Cantina
113 2.512 Cantina
114 1.768 Cantina
115 1.768 Cantina
116 2.512 Cantina
119 536 Cantina
120 541 Cantina
(A) 11.841 Sottotetto
(B) 17.894 Sottotetto
(C) 14.473 Sottotetto
(D) 5.263 Sottotetto
(E) 11.184 Sottotetto
(F) 9.934 Sottotetto
(G) 13.223 Sottotetto
(H) 11.578 Sottotetto
(I) 37.629 Sottotetto
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(J) 12.762 Sottotetto
(K) 11.841 Sottotetto
(L) 44.142 Sottotetto
PA1 15.264 Posto auto
10.749.47 TOTALE
III. PROPOSTA DI PROGETTO DIVISIONALE
1. Premessa
1.1. Obiettivo della divisione
Come si evince dagli atti l’obiettivo della divisione giudiziale è quello
di sciogliere la comunione dei beni per cui è causa identificando ed
assegnando a parte convenuta la spettante quota di 1/6 del compendio
immobiliare; parte attrice ha altresì dichiarato di voler mantenere la
comunione dei 5/6 del bene.
1.2. Valore della quota
Secondo la stima presentata al capitolo II della presente memoria
l’intero compendio immobiliare ha un valore di mercato pari a 10.749.471
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euro, pertanto la quota Q, espressa in termini di valore di mercato,
spettante a parte convenuta è così determinata:
Q = 1 x Vm / 6 = 1 x 10.749.471 euro / 6 = 1.791.578 euro
Una divisione operata in termini di valore e non di superificie sembra
la soluzione più equa in quanto all’interno delle diverse tipologie, come è
rilevabile anche dalle stime presentate nel precedente capitolo, vi sono
forti differenze qualitative che potrebbero penalizzare l’una o l’altra parte
nell’attribuzione di unità immobiliari secondo un criterio di quota parte di
superficie per ogni tipologia. Pertanto si procederà all’individuazione di
proposte di porzioni immobiliari la cui somma rappresenti la quota di
valore Q.
2. Proposte
2.1. Osservazioni preliminari alle proposte
Il progetto divisionale dovrà tenere conto della succitata volontà
espressa da parte attrice di mantenere indivisa la quota dei 5/6 del bene. In
un compendio immobiliare di simili dimensioni ed importanza è evidente
che la proprietà di 1/6 dello stesso presenta un peso assai poco rilevante in
ogni decisione e scelta relativa alla gestione. Occorre, tuttavia, ricordare
che lo scioglimento della comunione sul bene oggetto di causa ha come
fine ultimo la possibilità che ogni parte disponga liberamente della propria
quota di proprietà indipendentemente dalla volontà delle altre parti (che

5
qui si manifesta mantenendo inalterata la comunione sui /6 del
compendio); è importante, dunque, formulare delle proposte che
consentano a parte convenuta di disporre del proprio sesto il più
liberamente possibile, prescindendo dalle iniziative intraprese da parte
Pagina 49 di 56
attrice e dalla sua volontà di mantenere inalterata la comunione sulle
restanti quote del bene.
Per conseguire l’obiettivo di cui sopra l’idea di fondo che ha guidato
la formulazione delle proposte è quella di individuare, sulla base del
valore a corpo delle unità immobiliari del compendio, una quota del valore
di un sesto dell’intero patrimonio che sia il più indipendente possibile dai
restanti 5/6 : questo consentirebbe di evitare, per quanto possibile, servitù e
altri dispositivi che potrebbero limitare il godimento della quota di parte
convenuta.
Prima proposta divisionale
Con riferimento alle considerazioni preliminari di cui sopra, si
procede alla formulazione della seguente proposta che comprende il corpo
di fabbrica ad uso ufficio prospiciente al giardino, il secondo cortile
comprensivo di giardino, alcuni appartamenti e cantine. Questa soluzione,
che per altro rappresenta il perfezionamento di una proposta già formulata
da parte convenuta e condivisa nello spirito da parte attrice, come si
evince dalla documentazione agli atti, offre il vantaggio di separare
nettamente le due proprietà. In particolare, per quanto concerne l’accesso
agli uffici e l’utilizzo dei posti auto, non si creerebbe servitù alcuna in
quanto il secondo cortile è dotato di accesso indipendente.
La proposta può essere così sintetizzata:
Unità immobiliare Valore Vm
(euro)
Appartamenti
Pagina 50 di 56
Rif. 44 140.868,00
Rif. 45 193.856,00
Storno ristruttuazione Rif. -59.648,00
45
Rif. 46 115.362,00
Rif. 47 148.866,00
Negozi
Nessuno 0,00
Uffici
Rif. 23 978.425,00
Cantine
Rif. 92 20.592,00
Rif. 93 11.154,00
Rif. 106 2.626,00
Sottotetti
Nessuno 0,00
Posti auto
Rif. 5 15.264,00
Rif. 6 15.264,00
Rif. 7 15.264,00
Rif. 8 15.264,00
Rif. 9 15.264,00
Rif. 10 15.264,00
Rif. 24 15.264,00
Giardino
Pagina 51 di 56
Rif. 11 147.751,33
Altre varie
Nessuno 0,00
Totale proposta 1.806.700,33
Quota 1/6 1.791.578,43
Conguaglio 15.121,90
La somma dei valori nella proposta sopra formulata supera la quota di

1
/6 del valore dell’intero compendio; parte convenuta è disponibile al
pagamento del conguaglio derivante dalla suddivisione secondo lo schema
proposto.
Si osservi che il Rif.45 è costituito da unità residenziale in affitto a
parte convenuta; detta unità è stata recentemente interamente ristrutturata
dalla parte stessa con ingente spesa. Poiché anche parte attrice si è
dichiarata d’accordo con lo storno della somma investita da parte
convenuta su detta unità, si conviene di forfettizzare i lavori di
ristrutturazione in 800 euro/mq per un totale di 59.648,00 euro.
2.2. Seconda proposta divisionale
Questa seconda proposta divisionale trova origine dalla necessità di
formulare un’ipotesi alternativa alla prima che rispecchi il principio di
assegnazione di una quota parte di immobile per ogni tipologia presente.
Rispetto alla prima proposta, tuttavia, questa ipotesi consente una minor
indipendenza delle due proprietà costituende.
Nel dettaglio la proposta è così articolata:
Unità immobiliare Valore Vm (euro)
Pagina 52 di 56
Appartamenti
Rif. 41 180.066,00
Rif. 42 145.782,00
Rif. 43 195.073,00
Rif. 44 140.868,00
Rif. 45 193.856,00
Storno ristruttuazione -59.648,00
Rif. 45
Rif. 46 115.362,00
Rif. 47 148.866,00
Negozi
Rif. 13+14 192.006,00
Uffici
Rif. 21 397.137,00
Cantine
Rif. 90 2.386,80
Rif. 91 3.270,80
Rif. 93 11.154,00
Rif. 106 2.626,00
Rif. 112 1.872,00
Sottotetti
Rif. 70 30.260,46
Rif. 71 19.708,77
Rif. 72 30.260,46
Rif. 73 32.891,80
Pagina 53 di 56
Posti auto
Rif. 5 15.264,00
Rif. 6 15.264,00
Rif. PA1 15.264,00
Giardino
Nessuno 0,00
Altre varie
Nessuno 0,00
Quota 1/6 1.791.578,43
Così come per la prima proposta divisionale, la somma dei valori nella
proposta sopra formulata supera la quota di 1/6 del valore dell’intero
compendio; parte convenuta è disponibile al pagamento del conguaglio
derivante dalla suddivisione secondo lo schema proposto.
In merito allo storno relativo al rif. 45 si vedano le osservazioni al
paragrafo 0.
IV. CONCLUSIONI
In conclusione è possibile affermare che la comoda divisibilità del
fabbricato è possibile ed attuabile secondo la proposta divisionale qui
formulata a pagina 51 e 52 e che viene qui di seguito riepilogata:
Unità immobiliare Valore Vm
(euro)
Appartamenti
Rif. 44 140.868,00
Pagina 54 di 56
Rif. 45 193.856,00
Storno ristruttuazione Rif. -59.648,00
45
Rif. 46 115.362,00
Rif. 47 148.866,00
Negozi
Nessuno 0,00
Uffici
Rif. 23 978.425,00
Cantine
Rif. 92 20.592,00
Rif. 93 11.154,00
Rif. 106 2.626,00
Sottotetti
Nessuno 0,00
Posti auto
Rif. 5 15.264,00
Rif. 6 15.264,00
Rif. 7 15.264,00
Rif. 8 15.264,00
Rif. 9 15.264,00
Rif. 10 15.264,00
Rif. 24 15.264,00
Giardino
Rif. 11 147.751,33
Pagina 55 di 56
Altre varie
Nessuno 0,00
Quota 1/6 1.791.578,43
Tale soluzione consente non solo una comoda divisione del fabbricato
secondo le quota di proprietà oggetto della presente vertenza, ma consente
anche di annullare ogni eventuale deprezzamento di valore di mercato dei
compendi immobiliari che si verrebbero a creare a causa della assenza di
servitù o di limiti di godimento che, invece, altre proposte potrebbero
imporre.
La pressoché totale autonomia di ciascun compendio immobiliare
annulla, quindi, interferenze reciproche sia di godimento che, nel futuro
(in ipotesi di eventuale vendita), dei prezzi conseguibili nel mercato.
La divisione proposta, oltre che comoda e fattibile concretamente,
determina anche un ridotto conguaglio monetario, risultando quindi
fattibile anche dal punto di vista economico per tutti i soggetti in lite.
----------°°°°°-----------
IL sottoscritto CTP rassegna la presente relazione tecnica di parte al
CTU, arch. XXX , pregandolo di allegare tale memoria tecnica alla propria
relazione di CTU.
Con osservanza.
Marco Brischetto
Milano, 22 ottobre 2005
Pagina 56 di 56

Divisione Giudiziale - Relazione CTP

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RELAZIONE TECNICA DI PARTE

nella vertenza n. RG/-04

presso il Tribunale Civile di Milano – 4a Sezione

Il sottoscritto, Arch. Marco Brischetto, iscritto all'Ordine degli

Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Milano al n. XX e

all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. XX, rassegna

al CTU nella vertenza indicata in epigrafe la presente relazione tecnica di

parte, redatta con la collaborazione dell’ing. Guido Albertalli,

nell'interesse di XXX , redatta secondo la seguente articolazione:

1. Premessa alla stima....................................................................6

2.1. Criteri di valutazione...........................................................8

2.2. Calcolo della superficie commerciale...............................12

2.4. Stima del valore di mercato delle unità residenziali.........13

3.1. Criteri di valutazione.........................................................15

3.2. Calcolo della superficie commerciale...............................17

3.3. Valore di mercato V’m per la tipologia commerciale........18

3.4. Stima del valore di mercato delle unità commerciali........18

4. Tipologia terziario – uffici.......................................................19

4.1. Criteri di valutazione.........................................................19

4.2. Calcolo della superficie commerciale...............................21

4.3. Valore di mercato V’m per la tipologia commerciale........22

4.4. Stima del valore di mercato delle unità terziario – uffici..22

5.1. Valori di mercato Vmi per le unità cantina.........................22

5.2. Stima del valore di mercato delle cantine.........................23

6.1. Valori di mercato Vm1 e Vm2...............................................26

6.2. Valore di mercato Vt del bene suscettibile di

6.3. Stima del valore di mercato dei sottotetti..........................33

7. Tipologia posto auto.................................................................35

9. Stima del valore di mercato del compendio immobiliare........41

9.1. Stima del valore di mercato dei riferimenti 1, 2, 4 e 16....41

9.2. Stima del valore di mercato complessivo.........................43

1.1. Obiettivo della divisione...................................................49

1.2. Valore della quota..............................................................49

2.1. Osservazioni preliminari alle proposte.............................50

2.2. Prima proposta divisionale................................................51

2.3. Seconda proposta divisionale............................................53

Oggetto della causa è un compendio immobiliare sito in Milano, via

XXX n.10 a seguito dell’incarico peritale posto all’arch. XXX in qualità

di CTU al quale veniva posto il seguente quesito:

“Il CTU, esaminati gli atti ed i documenti di causa, visitato l'immobile,

effettuato ogni opportuno accertamento, eventualmente anche presso

pubblici uffici, sentite le parti ed i loro eventuali CTP, esperito un

l) descriva l’immobile oggetto di causa, sito in Milano via XXX n. l0;

2) dica se sia comodamente divisibile secondo le quote di comproprietà

XXX XXX ) e senza che la divisione comporti spese eccessive, rilevanti

opere di modifica, determini onerose servitù reciproche o limiti di

godimento, ovvero incida sensibilmente sul valore dei beni;

gli eventuali conguagli. evidenziando inoltre, anche a mezzo di

planimetrie i vari lotti, gli enti che eventualmente debbano rimanere

comuni, le opere di modifica, con i relativi costi e le eventuali servitù

4) indichi i dati catastali e le coerenze a lotto;

5) dica se l-immobile sia in regola con la normativa urbanistica ed

regolarizzazione indicandone i costi;

6) determini in ogni caso il valore di mercato del bene in oggetto

esponendo i criteri della stima”.

Ciò premesso, si evidenzia come compendio immobiliare in questione

sia costituito da due fabbricati: un edificio multipiano composto da 3 ali,

risalente ai primi decenni del 1900, a prevalente destinazione residenziale;

un edificio su due piani a destinazione terziaria. Del compendio fanno

anche parte un cortile, alcuni posti auto, un ampio giardino e un’area

confronti del civico n.8.

L’obiettivo della presente memoria è eseguire una stima di ciascuna

delle parti di cui il compendio è formato al fine di procedere ad una

divisione dello stesso.