Negocio Ovino e Inmobiliario en Exaltación de La Cruz, Pcia de Buenos Aires, Argentina

I.
INTRODUCCIÓN
El caso analizado se trata de un negocio agropecuario, con un fuerte componente inmobiliario,

que domina el perfil de la inversión ya que representa alrededor de un 80% del capital
invertido. El negocio agropecuario base propuesto es cría de ovinos de carne para venta de
corderos livianos.
La inversión se plantea a un plazo de 10 años, aunque generando cashflow positivo desde los
primeros años del proyecto. Existe la posibilidad muy concreta que se pueda vender el campo
entero o loteado en un plazo mucho más cercano, obteniendo una TIR superior.
En US$ INVERSION Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
Tierra -681,500 29,565 -718,435 29,565 29,565 29,565 29,565 29,565 29,565 29,565 4,410,270
Ovinos -385,360 110,635 110,635 110,635 110,635 110,635 110,635 110,635 110,635 110,635 380,387
Cash Flow Bruto -1,066,860 140,200 -607,800 140,200 140,200 140,200 140,200 140,200 140,200 140,200 4,790,657
Tax -49,070 -49,070 -49,070 -49,070 -49,070 -49,070 -49,070 -49,070 -49,070 -786,871
TOTAL Cash Flow NETO -1,066,860 91,130 -656,870 91,130 91,130 91,130 91,130 91,130 91,130 91,130 4,003,786
TIR Bruta 17.1% INVERSIÓN US$

TIR A/T 13.0% TIERRA 79% 1,429,500
OVINOS 21% 385,360
TIR Bruta Tierra 14.8% INV TOTAL 1,814,860
TIR Bruta Ovinos 27.9%
II. EL NEGOCIO INMOBILIARIO
Se plantea la compra de un campo de 73 Hectáreas (el “Campo”), dividido en 5 fracciones en el

partido de Exaltación de la Cruz, Provincia de Buenos Aires, Argentina. La operación se divide
en la compra de las Fracciones I (“FF1”) compuestas por los lotes 602C, 638 y 641, las
Fracciones II (“FFII”) compuestas por los lotes 602B y 637.
El campo está ubicado en las siguientes coordenadas: -34.349469,-59.067614 (pegar en

Chrome: https://goo.gl/maps/rRMuqzPLhn52 ).
1. Acceso
El campo está sobre la RP 39, que comunica la Autopista 8 (km 70) con la ciudad de Capilla del
Señor. A sólo 5km de la bajada de la autopista, por ruta 39 asfaltada en buen estado. Dista 30
km de la zona de countries de Pilar (La Lomada/Ayres de Pilar), y 76km del Barrio de Palermo en
la Ciudad de Buenos Aires. Se encuentra a sólo 15km del Parque Industrial de Pilar, y a 8km del
centro de Capilla del Señor.
Las Fracciones I (FF1) tienen un total de 600 metros lineales sobre la Ruta 39, asfaltada en muy
buen estado.
2. Servicios
Tiene luz, y acceso a Internet inalámbrico. No hay gas ni cloacas. CONFIRMAR
3. Instalaciones
El campo fue un haras, y actualmente se alquila para descanso de caballos de carrera.
Tiene una casa estilo inglés (techo de chapa a dos aguas) con potencial para restaurar.
Aproximadamente 150 m2 mas galerías, 4-5 dormitorios, 2-3 baños. Por dentro está
parcialmente habitable (viven cuidadores). El parque amplio (aproximadamente 2has) posee
árboles antiguos, de muy buena calidad. Todo el frente de la ruta consta de una cortina de
casuarinas antiguas de gran altura. Existe una piscina con vestidores en mal estado.
Tiene adicionalmente:
 Un guardacoches y baño/habitación para cuidador
 Un amplio galpón de boxes para caballos (aprox 300m2, con una segunda vivienda de
cuidador
 Otro amplio galpón de aproximadamente 200m2 con techos muy altos, con dos boxes
adicionales mas mucho espacio libre
 Cuenta con alambrados en buen estado, y cargador para caballos
 En las FF2 existe una casa antigua muy deteriorada, y cuenta con mangas y corrales en
mal estado
4. Entorno
El campo se encuentra en un entorno muy bueno en el corredor norte del Gran Buenos Aires,
en la zona de mayor y mejor desarrollo de todo el Conurbano. Countries, barrios cerrados,
loteos residenciales y clubes de polo abundan en la zona.
Existe un loteo nuevo pegado al campo con unas 10-12 casas (en el lote 401N), separado del
campo (FFII) por las vías del FFCC. En este mapa se detallan algunos de los barrios importantes
o cercanos en la zona de Capilla del Señor y Cardales.
5. Negocio
Se plantea comprar la totalidad de las fracciones, con un pago al contado de las FF1 y un pago
diferido (a dos años) de las FF2.
Has $/Ha Total
Compra
Fracciones I 29 23,500 681,500
Fracciones II 44 17,000 748,000
Subtotal Compra 73 19,582 1,429,500
Ingreso Alquiler Implícito

Subtotal Alquiler 73 405.0 29,565
Venta
Subtotal Venta Bruta 73 60,010 4,380,705
Tax
Tasa Impositiva 25% 25%
Impuesto a la venta -10,107 -737,801
Ingreso Neto Venta 49,903 3,642,904

Ganancia Bruta 73 40,427 2,951,205
Ganancia Neta 73 30,321 2,213,404
El promedio de compra por Hectárea entre las Fracciones a ofertar sería de US$ 19.582. El
dueño pide US$ 23.000/Ha por las 73Has, o US$ 34.500 por las 29has de la FFI. Se estaría
ofertando 15% menos.
Se estima un ingreso por venta en diez años de US$ 60.010/Ha. Esto implica una revalorización
anual del 12.85%.
La media estimada de revalorización de campos en Argentina es de 1%-2% anual, aunque hubo

períodos de mayor crecimiento y otros con estancamiento. La revalorización estimada para el
Campo es considerablemente superior, y está basada en lo siguiente:
 Se está comprando por debajo del “fair market value” en base a campos a la venta
publicados. La razón sería que es “demasiado chico para soja o ganadería” y
“demasiado grande para quinta o loteo que no sea un country muy importante”. Los
lotes de la FFII se encuentran embargados y el dueño levantaría el embargo con primera
venta. También existe para posibilidad de comprar solo FFI y alquilar FFII si la situación
legal no fuera clara
 Está ubicado en una tierra que está en transición de rural a semi-urbana, cerca de
muchos desarrollos. El Consejo Deliberante de Exaltación de la Cruz aprobó re-
calificaciones en terrenos cercanos para desarrollo de barrios privados y loteos.
 Las parcelas 602b y 602c al tener frente de ruta tienen usos diferentes al rural de
acuerdo al Código de Planeamiento Territorial:
Según el Código, en los lotes 602C (12has) y 602B (31Has) se podrían hacer “Proyectos
Urbanísticos Integrales”, con parcelas mínimas de una hectárea. Adicionalmente, se puede
parcelar en lotes de 2.500m2 para uso comercial. Entendiendo que para comercio/servicio se
usaría el frente de la ruta de 600 metros lineales, saldrían 12 lotes con frente de ruta (sobre la
profundidad no habría restricciones, como mínimo deben sumar 2.500m2 cada lote, pero no
hay máximo).
Benchmark de valuación de propiedades en la zona:
Dos aspectos parecen ser importantes:
Aparentemente los countries como El Malacate/El Molino no valen más por m2 que barrios con
lotes más chicos sin áreas comunes (polo, club house, otros deportes) por un tema de tamaño y
también porque los countries tienen expensas muy altas, de AR$ 5000 en adelante, mientras
que los otros prácticamente no pagan nada.
Por otra parte, parece ser clave el acceso a gas natural para la valorización del terreno como
lote.
1. LOTES
1.1. Lotes de 2.500 m2 cercanos, también sobre la RP39, zonificación XEVb (igual a los 12
que saldrían sobre el frente de ruta), US$ 75.000 por lote. Es decir que los 12 valdrían
US$ 900.000 (63% del costo total de las 73 has).
https://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/8865386--Terreno-en-Venta-en-
Pdo.-de-Exaltacion-De-La-Cruz
1.2. Los Pinos, 1.500m2, US$29.000
Pdo.-de-Exaltacion-De-La-Cruz?ViewNameResult=VistaResultados
1.3. Los Pinos, 1300m2, con una piscina y arboleda, US$ 63.000
1.4.
2. CAMPOS
2.1. Campo muy cercano de 60has también sobre la RP39, con casa principal y caseros, US$
2.280.000 (US$ 38.000/ha, el doble de lo que esperamos pagar)
https://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/8479226--Campo-en-Venta-en-
2.2. Chacra de 7.8has, también sobre la RP39. Se ve una buena parte baja. US$ 41.000/ha.
2.3. Campo 75has a US$ 2.2m (US$ 29.300/ha) con casa y mejoras, sobre ruta 193 cerca de
Chenault, a unos 30km mas lejos y en zona uso rural sin countries en la cercanía
2.4. Campo 50has, también mas lejano/rural, sobre la 193 (Chenault-Zárate) US$ 27.000/ha
(agrícola, pero sin mejoras/casa).
2.5. Estancia con casas y muy buenas mejoras, 104has, zona RP193, US$47.000US$/Ha
http://www.zonaprop.com.ar/propiedades/hermosa-estancia-41948780.html
2.6. Haras con buenas casas, sobre tierra, 3km de autopista, uso rural, US$ 34.000/ha
2.7. Chacra de 19has en camino de tierra a 3km de la RP39, sólo uso rural (se puede dividir
en 4 chacritas máximo, en zona rural el mínimo es 5has). Tiene una casa vieja a reciclar
y poco mas. Este yo lo vi, piden US$ 437.000 (U$S 23.000/Ha), aunque lo largan por
menos (como casi todo lo que está publicado, son precios que toleran hasta un 15%-
20% de baja por lo que estuve preguntando).
2.8. Chacrita de 5has, cercana a la RP192, a 3 km por tierra, uso rural. Tiene una casa que
vale US$ 200.000 de costo. Piden US$ 400.000, lo que da valor tierra US$ 40.000/ha. Si
el Campo se loteara en chacras de 5has se obtendría aproximadamente (dependiendo
de ancho de calles) US$ 2.5m.
2.9. Chacrita en la zona Pavón, 4has, rural, 3km del asfalto, a US$ 250.000, con
edificaciones de US$ 70.000 daría valor tierra US$ 180.000 (US$ 45.000/ha).
2.10. Lote de 14has pegado a Chacras del Molino (lo divide un canal/cañada). Piden US$
25.000/Ha. Lo visité y estaba 70% inundado, es muy bajo y está invadido por acacio
negro. https://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/8696654--Campo-en-
Venta-en-Pdo.-de-Exaltacion-De-La-Cruz
2.11.Chacra 10has con solo casa de caseros, sobre tierra, rural, US$ 45.000/ha
2.12.Campito 10has, rural/tierra, en RP193 (acceso por Ruta 9-Zárate, no ramal Pilar). Le
pasa una cañada por el centro, es la mitad bajo, US$ 15.900/Ha
2.13.Chacrita 6has, a 3km por tierra de la RP39, sin nada, US$ 25.000/ha.
2.14.Campo 33has pelado/rural, 900 metros sobre asfalto entrada Diego Gaynor (zona sin
countries), US$ 18.000/Ha.
Pdo.-de-Exaltacion-De-La-Cruz?ViewNameResult=VistaResultados
III. EL NEGOCIO OVINO
1. Ventajas de la producción ovina
El negocio ovino en Argentina presenta un escenario de vigorosa recuperación desde una base
muy baja, pero con un perfil radicalmente diferente a su momento de auge anterior basado en
la lana (ver Añexo XX).
El perfil del desarrollo actual de los emprendimientos ovinos está asociado a la producción de
carne, y en menor medida al queso de oveja.
El foco inicial del proyecto será en ovinos de carne, por su menor curva de aprendizaje y menor
infraestructura fija sobre un campo que se proyecta vender.
La producción de corderos en la Pcia. de Buenos Aires está tradicionalmente asociada a una

majada pequeña (20-100 ovejas), sostenida en lotes de pobre pasto (bajos o corrales pelados
cercanos a las casas), para producción de auto consumo o venta a vecinos, como actividad
marginal del campo, o actividad cedida al peón/encargado del campo. Tradicionalmente se
trabaja con baja calidad genética, ovejas cruza y criollas derivadas de la antigua producción de
lana. No se estacionan las pariciones, es raro que existan más de un parto al año por oveja, y la
tasa de señalada (corderos listos para vender/ovejas/año) está por debajo de 1.0. No existe
plan sanitario, ni suplementación alimenticia, ni manejo.
Desde hace unos 10 años fueron apareciendo productores y cabañeros que fueron
desarrollando proyectos modernos, orientados a carnes, descubriendo las ventajas
naturales/biológicas que ofrece esta producción potenciada por las condiciones bioclimáticas
de Argentina. Adicionalmente a la iniciativa privada, exista apoyo estatal en el marco de la Ley
Ovina (Ley 25.422) sancionada en Abril de 2001, pero que efectivamente se está aplicando sólo
hace unos 4-5 años. La ley impulsa la reconversión de pequeños productores y nuevos
proyectos mediante subsidios a la genética e instalaciones.
Los resultados presentados por los proyectos de punta que se describen a continuación,
confirman las ventajas teóricas que tiene esta explotación por encima de otras que compiten
por el mismo campo:
Respecto de la producción bovina:
 Reproducción: El período de gestación de la oveja es de 5 meses, versus 9 meses de la

vaca. Además existen buenas razas ovinas que tienen alta proporción de mellizos, y
algunos trillizos en cada parto. En el período mas largo restante, se puede optar por
descanso de la oveja (consume muy poco alimento si está seca), o ir por una producción
acelerada, generando 3 partos cada 2 años.
 Alimentación: El ovino tiene una mejor tasa de conversión de alimento en carne que el
bovino. Hoy el kg de cordero se paga levemente por encima del kg de buen ternero
gordo en Liniers (precio de venta en pie en ambos casos), por lo tanto el ratio en dinero
Alimento (pastura+suplementación)/Carne es mas bajo en ovinos.
 Comercialización: Existe demanda insatisfecha y creciente en el mercado interno. Hoy
la mayoría de la demanda está concentrada para las Fiestas (fin de año), sin embargo es
esperable que al igual que pasó con el cerdo, el consumidor argentino vaya adoptando
diferentes carnes en su dieta diaria en los próximos años. Ya existen esfuerzos público-
privados en ese sentido. Por el perfil de la oferta (muy “artesanal”), con tecnología y
manejo existe la posibilidad de estacionar los partos para llegar con corderos al mercado
entre Marzo-Abril, donde no hay oferta y por lo tanto los precios son más altos. Por
otra parte, existe la posibilidad de venta directa del campo al consumidor (por Mercado
Libre o en el campo), carnicerías y vecinos de una parte de la producción, mejorando el
ingreso promedio por cordero. Hoy un cordero a frigorífico se vende a unos AR$ 1300
(AR$ 40/kg, versus novillo Liniers AR$ 33, ternero gordo Liniers AR$ 37), mientras que
directo al público se vende en al menos AR$ 1900-2300 por cordero. La cercanía a
Buenos Aires juega a favor de la venta directa al mayor mercado nacional.
https://articulo.mercadolibre.com.ar/MLA-693115226-cordero-fresco-x-kg-_JM En un
siguiente paso se podría generar una marca y vender cortes a supermercados y
carnicerías, incluyendo productos de alto margen como la hamburguesa (donde se
aprovecha toda la carne, y se puede vender congelada –mayor shelf-life), logran aún
mayor precio por kg producido.
 Escala: al poder manejar en una muy buena pastura rotacional 30 ovinos donde habría
3-4 vacas, con poco campo (al menos 30 hectáreas) se puede manejar una producción
rentable a campo. Existen proyectos aún mas intensivos, con las ovejas estabuladas en
galpones, y con mucho menos campo para comer verdeos ocasionales.
 Manejo: al ser animales mas chicos, es mas fácil su manipulación y transporte, no
requiriendo destreza a caballo o uso de fuerza. La desventaja es que no existe mucha
gente capacitada en ovinos, y menos en proyectos intensivos/de punta.
Versus Agricultura
 Una soja de punta, con un clima favorable, en campo zona núcleo podría dejar US$ 500-
600/año de margen bruto por hectárea. En el mismo campo con una pastura de punta,
con rotación, dejaría como mínimo 40 corderos por valor de US$ 3.200 (a lo que hay que
deducirle el costo del empleado –US$ 300 para 40has- y unos US$ 200 de amortización
de pasturas). Acá hay un análisis similar, del año pasado, para un campo marginal del
norte cordobés: http://www.infocampo.com.ar/aseguran-que-en-el-norte-cordobes-es-
mas-rentable-producir-ovejas-que-bovinos-y-soja/
2. Modelo productivo
Se optó por un modelo de producción de carne, de cordero liviano (hasta 30kg de peso vivo),
que es el modelo productivo mas simple. Un posterior desarrollo comercial permitiría agregar
10kg mas por animal (US$ 20 mas por cordero, hasta US$ 1000 mas de producción por Ha),
pero requiere que en el mercado comience a aparecer la comercialización de cortes de cordero,
versus venta de cordero entero.
Otro modelo analizado es el tambo y quesería ovina, que aparece como mucho mas rentable ya
que se estima que cada oveja (raza lechera Frisona) puede dejar casi 2 corderos, y 300 litros de
leche (US$ 1.2/litro) o 50 kg de queso maduro (US$ 15/kg) al año. Es un negocio de sólo 100
ovejas, en mucho menos superficie de campo (5 has). Las razones por las que no se lo
considera inicialmente es porque requiere mas infraestructura fija, que si el campo se vende en
el corto plazo, se perdería, y la otra es que requiere un know how muy específico.
La zona de Las Flores es donde se desarrolla con éxito una cuenca ovina lechera. Se podría
analizar comprar otra fracción de campo en esa zona, donde la hectárea ronda los US$ 5500 a
US$ 7000, para armar este negocio con muy poca inversión en tierra. La ventaja es que existe
un cluster de 15-20 productores, y personal capacitado.
Otra opción sería reservar una parte del Campo (5-10has) para este emprendimiento lechero,
buscando gente capacitada (o a capacitar) de la cuenca de Las Flores.
Este es un video de un productor líder de Las Flores que confirma los números anteriores (y un
contacto que podría indicar cómo adquirir ese know how ya que desde la Asociación de
Criadores de Ovejas Frisonas dan asesoramiento a nuevos productores).
https://www.youtube.com/watch?v=pDjggArKPPc&t=336s
3. Modelo económico de producción de corderos
El modelo a 10 años refleja una TIR antes de impuestos de 26.9%, pagando un alquiler implícito
de mercado por el uso de la tierra (1.5 Tons de soja año, 2.1% del valor tierra).
La variable mas importante del modelo sobre la que se puede trabajar es la cantidad de
corderos señalados por hectárea. A su vez, las dos variables que influyen sobre esta, son la
carga de ovejas por hectárea, y la tasa de señalada.
En el proyecto se asumen:
 35 corderos señalados/nacidos por hectárea
 Tasa de señalada de 1.4 anual
 25 ovejas por hectárea
La tasa de señalada indica la cantidad de corderos señalados (es decir que se le pone una
caravana en la oreja y que ya está en período de engorde para la venta) sobre el total de ovejas
disponibles. La diferencia entre la producción potencial (total de ovejas por una cantidad anual
de corderos cada una) y la real se da en: i)un porcentaje de ovejas puede no quedar preñada
cada año (1%-5%), ii)hay ovejas que sufren abortos, iii)hay corderos que mueren luego de
nacidos y IV)puede existir merma por robos o predadores (zorros, perros, caranchos).
El factor mas importante en la tasa de señalada en una majada bien manejada es la prolificidad,
que es la cantidad de corderos por oveja por parto. En el proyecto se buscarán cruzas prolíficas
que den al menos 1.6 a 2.0 corderos por parto. En principio se trabajará en un modelo simple,
de sólo un parto por año. Luego se puede avanzar al modelo acelerado de 3 partos cada dos
años, incrementando sustancialmente la tasa de señalada.
Para tener una alta prolificidad la clave está en la genética. Los animales puros y buenas cruzas
Hampshire Down, Pampinta, Dorper o Santa Inés generan en promedio 1.7 a 2.0 corderos por
parto. En general se asume que la prolificidad será menor en un inicio, y luego irá subiendo al
retener borregas hijas de madres melliceras, mejorando a lo largo del tiempo este indicador.
También se puede ir sumando nueva genética a través de reposición de nuevas razas e
inseminación artificial con material genético de punta.
Respecto de la carga animal por hectárea, se asumen 25 ovejas, que es una carga alta,
justificada por la inversión en una pastura de muy alta calidad, reemplazada cada 4 años, y
manejada de forma rotativa (diaria) para su mejor aprovechamiento.
Casos de éxito:
Canadá, producción de 5000 corderos año, con 2300 ovejas (señalada de 2.2 vs 1.4 del
Proyecto). La mitad del año están encerradas porque hay nieve. El establecimiento lo manejan
dos adultos mayores, con poca ayuda de personal no permanente.
https://www.youtube.com/watch?v=a9KyqYiRg0M&list=PLMupzxRoHZTjjRN9lA5mjgC2OSBwDg
BDz&index=8
Genética Hampshire Down, prometen 2 corderos por oveja por año.

https://www.youtube.com/watch?v=nam9XYUYSEU
Cabaña Unelén Venado Tuerto, 600 ovejas en 25has (24/ha), con suplementación de pasto
propio mas maíz y expeller de soja. En Venado Tuerto vende directo al público 1000 corderos
por año. Venden también hamburguesas y pasta rellena de cordero (local al público).
https://www.youtube.com/watch?v=QPAY_dyGicU

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I.

El caso analizado se trata de un negocio agropecuario, con un fuerte componente inmobiliario,

TIR Bruta 17.1% INVERSIÓN US$

II. EL NEGOCIO INMOBILIARIO

Se plantea la compra de un campo de 73 Hectáreas (el “Campo”), dividido en 5 fracciones en el

El campo está ubicado en las siguientes coordenadas: -34.349469,-59.067614 (pegar en

Ingreso Alquiler Implícito

Ingreso Neto Venta 49,903 3,642,904

La media estimada de revalorización de campos en Argentina es de 1%-2% anual, aunque hubo

Benchmark de valuación de propiedades en la zona:

Dos aspectos parecen ser importantes:

III. EL NEGOCIO OVINO

1. Ventajas de la producción ovina

La producción de corderos en la Pcia. de Buenos Aires está tradicionalmente asociada a una

 Reproducción: El período de gestación de la oveja es de 5 meses, versus 9 meses de la

3. Modelo económico de producción de corderos

Genética Hampshire Down, prometen 2 corderos por oveja por año.

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