ESPECIAL

 J

La nueva legislación para prevenir

y corregir las acciones
fraudulentas en los Registros
Públicos

Francisco AVENDAÑO ARANA*

 El autor sostiene que con la modificación del articulo 2014 del Código Civil, dispuesta
 por la reciente Ley N° 30313, ya no hay la menor duda de que la fe pública registral se
extiende al título archivado. No obstante se muestra en desacuerdo con ello, pues afirma
que esto es un costo que afecta las transferencias. Así, señala que complica el estudio de
títulos, el hecho de que tenga que revisarse el titulo archivado,
archivado, asumiendo las partes el
trabajo que le corresponde a los registradores.

MARCO NORMATIVO exige que el dueño venda su bien. Si el com

•  C ó d i g o   C i v i l :  arts. 1135, 2013 y 2014.
• Ley de oposición al procedimiento de inscripción
registral en trámite y cancelación del asiento registral
p o r s u p l a n t a c i ó n d e i d e n t i d a d o f a l s i f i c a c i ó n d e d oc u 
m e n t a c i ó n , L e y  № 3 0 3 1 3 ( 2 6 / 0 3 / 2 0 1 5 ).
Introducción
Desde hace algún tiempo se vienen presen
tando diversas modalidades de fraude en
las transferencias de inmuebles. Una muy
común es la de contratos de compraventa
en los que se suplanta al vendedor o se fal
sifica su firma. En estos casos, el comprador
no adquiere derecho de propiedad alguno, así
inscriba su compra, porque toda transferencia
prador luego vende el inmueble a un tercero,
el segundo comprador tampoco adquiere el
bien, porque su vendedor no era dueño. Sin
embargo, si el vendedor de esta segunda venta
). tenía su supuesto derecho de propiedad ins
crito en los Registros Públicos y el segundo
comprador inscribe su compra, se convierte
en propietario, siempre que tenga buena fe
y cumpla con los requisitos que establece el
artículo 2014 del Código Civil. El segundo
comprador adquiere a pesar de que le compra
a quien no era dueño, perdiendo la propiedad
el propietario original, que fue suplantado o
cuya firma fue falsificada.
Casos como el anterior han generado preo
cupación en el medio jurídico, al punto que

* Abo ga do por la Pontificia Universid ad Católica del Perú

Perú (PU CP) y con maestría por la Univ ersi dad de Boston . Abo gad o
especial izado en Derecho Inmobiliario. Profesor principal
principal de Derecho Civil en la PUCP. So cio del estudio Jorge Avendaño
Aboga dos. Arbitro
Arbitro de la Cámara de Comerc io de Lima.

21
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M AY
AY O 2 0 1 5
algunos vienen abogando por la   eliminación
del artículo 2014. ¿Cómo se puede protegerá
los terceros -dicen- cuando el verdadero pro
pietario nunca vendió? ¿Cómo se puede pro
teger a los terceros -agregan- cuando el ver
dadero propietario fue privado de su derecho
a través de un delito?
El 26 de marzo se dictó la Ley   № 30313 para
prevenir y anular acciones fraudulentas como
la descrita. En   mérito de esta ley, se dictan
disposiciones para evitar la suplantación de
personas y la falsificación de los documentos
que ingresan a los Registros Públicos. Espe
cíficamente, la norma establece un meca
nismo para intervenir y oponerse en el proce
dimiento de inscripción registral y otro para
cancelar asientos regístrales por suplantación
de identidad o por falsificación de los docu
mentos presentados a los Registros Públi
cos. La Ley  № 30313 no elimina el   artículo
2014 del Código Civil, pero lo modifica, al
igual que el artículo 2013 del mismo Código.
Asimismo, la norma modifica los artículos 4
y 55, y las disposiciones complementarias,
transitorias y finales quinta y sexta del deno
minado Decreto Legislativo del Notariado
(Decreto Legislativo  № 1049).
La Ley № 30313   será reglamentada en un
plazo no mayor de 90 días calendario con
tado a partir de su entrada en vigencia.
 
En las líneas siguientes haré un breve comen
tario sobre la oposición en el procedimiento
registral, la cancelación de asientos regístra
les y la modificación de los artículos 2013 y
2014 de Código Civil.
I. La oposició n en el procedimiento
procedimiento
registral
El procedimiento registral tiene por objeto
que se inscriba un título en los Registros
1 Los instrume ntos públi cos protocola res son las escrituras públicas, instrum entos y demá s actas que el notario incorpora al
protoco lo notarial.
2 Los instrument os públ ico s extrapr otocol ares son las actas y demá s certi ficaci ones notariales que se refieren a acto s, hech os
o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su función.
22
Públicos. Se inicia cuando una persona soli
cita una inscripción determinada y termina
cuando el Registrador emite una decisión,
aceptando o denegando la inscripción.
El procedimiento registral tiene naturaleza
especial. Las partes en el procedimiento
son únicamente el presentante del título y
el Registrador. Como quiera que el procedi
miento no tiene naturaleza contenciosa (liti
giosa), no se admite que ingrese al mismo
ningún tercero. En ese sentido, el segundo
párrafo del artículo 1 del Reglamento Gene
ral de los Registros Públicos señala que: "no
cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposición a
la inscripción. Las solicitudes presentadas
con tal objeto no formarán parte del proce
dimiento registral y el Registrador las recha
zará de plano, en decisión irrecurrible". Esto
ha sido cambiado por la Ley № 30313.
En efecto, conforme al   artículo 3 de la Ley
№ 30313, las autoridades y funcionarios
que menciono a  continuación pueden aper
sonarse en un procedimiento de inscrip
ción en trámite y plantear su oposición, por
suplantación de identidad o falsificación de
documentos.
Pueden oponerse a un procedimiento de ins
cripción únicamente los notarios, cónsules,
ju ec es , fun cio nar ios pú bl ic os y arb itr os. La
oposición tiene que acompañarse necesaria
mente con una declaración jurada del nota
rio o cónsul que indique que ha habido una
suplantación en un instrumento público pro
tocolar   o extraprotocolar   o que el instru
1 2
mento no fue expedido por ellos; o con un
oficio del juez señalando que el parte materia
de calificación no fue extendido por él; o con
una declaración del funcionario público en el
sentido de que el documento presentado para
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMB IOS PAR A EVITAR EL FRA UD E INMO BILIARIO
su inscripción no fue extendido por la enti
dad que representa; o, con una declaración
 ju rada del arbitro señ aland o que el laud o
materia de calificación no fue expedido por
él o por el tribunal registral.
La oposición se presenta durante la vigen
cia del asiento de presentación del respectivo
título. Presentada la oposición, el Registra
dor o el Tribunal Registral, según corres
ponda, califica los documentos que la acom
pañan y procede a la tacha del título.
II. La cancelación de asiento s regí s-
trales
La versión original del artículo 2013 del
Código Civil señalaba que el contenido de la
inscripción se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o declare
 judi cialmen te su invalide z. Esto significaba
que los asientos regístrales son intangibles, y
solo pueden ser modificados por una declara
ción del titular o por una resolución judicial.
No obstante lo anterior, el actual Reglamento
General de los Registros Públicos introdujo
varios supuestos de cancelación (extinción)
de inscripciones de oficio, sin necesidad de
decl aración judic ial. Estos casos están pre
vistos en los artículos 95 y 96 del Regla
mento mencionado, y se refieren a asientos
de inscripción que contienen actos que no
constan en los títulos archivados que supues
tamente les dieron origen o cuando se hubie
ran extendido sin estar comprendidos en la
rogatoria de la inscripción, o cuando se com
pruebe la inexistencia del asiento de presen
tación del título que debería sustentarla.
La Ley  № 30313 ha regulado un nuevo
supuesto de cancelación de asientos regístra
les, en casos de suplantación de identidad o
de falsificación de documentos.
No es pues una novedad que en nuestro sis
tema registral se cancelen asientos regístrales
sin que medie una declaración judicial. La
Comentario relevante
del autor
No es una novedad que en n uestro sis
tema registral se cancelen asientos
regístrales sin que medie una declara
ción judicial. La Le y  № 30313 sin duda
afecta la intangibiiidad de los asien-
to s   regístrales, pero parece acertado
que así sea, teniendo en cuenta que se
trata de inscripciones que tienen base
en títulos fraudulentos.
Ley  № 30313 sin duda afecta la intangibiii-
dad de los asientos  regístrales, pero parece
acertado que así sea teniendo en cuenta que
se trata de inscripciones que tienen base en
títulos fraudulentos.
Como dije anteriormente, la oposición se
presenta cuando un título está en trámite de
inscripción (durante la vigencia del asiento
de presentación). Una vez inscrito, lo que
corresponde es la cancelación, siempre que
se dé el supuesto de la norma. No cabe opo
sición a una inscripción.
De acuerdo al artículo 4 de la Ley № 30313,
la solicitud de   cancelación de un asiento
registral la presenta a los Registros Públicos
el notario, cónsul, juez, funcionario público
o arbitro que supuestamente emitió el docu
mento fraudulento, y debe ser acompañada
con las declaraciones juradas u oficio que
mencioné a propósito de la oposición en el
procedimiento registral. Las solicitudes de
cancelación las resuelve el jefe zonal de la
Oficina Registral correspondiente y su deci
sión es irrecurrible en sede registral. La can
celación se realiza bajo exclusiva responsa
bilidad del notario, cónsul, juez, funcionario
público o arbitro.
¿Cuál es el efecto de la cancelación de un
asiento registral? Según el artículo 5 de la
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G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5
Ley № 30313, la   información contenida en
las inscripciones y anotaciones preventi
vas, que han sido canceladas no perjudica
al tercero en los términos establecidos en
el artículo 2014 del Código Civil ni las ins
cripciones, anotaciones o los títulos pendien
tes cuya prioridad registral sea anterior al
asiento de cancelación.
Un ejemplo para clarificar los efectos de la
cancelación. A es propietario con derecho ins
crito (Asiento 1). Se falsifica su firma y apa
rece vendiendo a B, inscribiéndose la compra
(Asiento 2). B le vende a C y se inscribe la
compra (Asiento 3). C le vende a D y el título
ingresa a Registros. Finalmente, se cancela el
asiento 2 (lo que genera el Asiento 4).
La cancelación del asiento 2 no afecta a C,
quien se ampara en el artículo 2014, siem
pre que cumpla con los requisitos de la Fe
Pública Registral. La cancelación del asiento
2 tampoco afecta el título de D en trámite
de inscripción, porque ingresó a Registros
Públicos antes que se cancelara el Asiento 2.  
III. La modificación de los artículos
2013 y 2014 del Código Civil
1. El artículo 2013
El antiguo artículo 2013 del Código Civil
señalaba lo siguiente:
"El contenido de la inscripción se pre
sume cierto y produce todos sus efec
tos, mientras no se rectifique o se declare
 ju di ci al me nt e su invalid ez".
El nuevo artículo 2013 señala lo siguiente:
"El contenido del  asiento registral se
presume cierto y produce todos sus efec
tos, mientras no se rectifique  por las ins
tancias regístrales  o se declare su inva
lidez  por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme.
24
El asiento registral debe ser cancelado en
sede administrativa cuando se acredite
la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así esta
blecidos con arreglo a las disposiciones
vigentes.
La inscripción no convalida los actos
que sean nulos o anulables con arreglo
a las disposiciones vigentes"  (el resal
tado es agregado).
Los principales cambios son los siguien
tes: i) se establece que los asientos regís
trales pueden ser cancelados por la instan
cia registral respectiva cuando se acredita la
suplantación de identidad o falsedad docu
mentaria; ii) se establece que los asientos
regístrales pueden ser declarados inválidos
por resolución arbitral; y, iii) se establece que
la inscripción no convalida los actos nulos o
anulables.
El primer cambio tiene que ver con todo lo
establecido en la Ley   № 30313. Los cam-
bi os ii) y iii ) pa re ce n ha be r si do in tr od uc id os
aprovechand o la dación de la norma.
Con relación a la convalidación registral,
como se sabe ella está referida al acto jurí
dico (al título). La convalidación registral
significa que por el solo hecho de ingresar un
título a los Registros Públicos, queda conva
lidado. Cualquier defecto que pudiera haber
tenido es subsanado por efecto de la publici
dad. Si el título era inválido, queda convali
dado con la inscripción.
A pesar de que en el Perú no está consagrada
la convalidación registral, los jueces han
venido aplicándola. Ello se puede apreciar,
por ejemplo, en la Casación  № 2029�2005�
La Merced   Junín. Un inmueble pertenecía a
una sociedad conyugal, pero estaba inscrito
en Registros Públicos a nombre del esposo,
quien figuraba como soltero. El cónyuge fun
gió de soltero e hipotecó la propiedad a un
banco, inscribiéndose la garantía. La esposa
demandó la nulidad de la hipoteca y el Poder
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMB IOS PARA EVITAR EL FRA UDE INMOB ILIARIO
Judicial infundada la demanda, porque el
banco adquirió el derecho de buena fe, de
bien porque aparecía como titular en Regis
tros Públicos. La Corte Suprema aplicó el ar
tículo 2014 del Código Civil, convalidando
el acto, a pesar de que el citado artículo 2014
no regula la convalidación registral.
La mención expresa en el artículo 2013 en
el sentido de que la inscripción no convalida
los actos nulos o anulables es, en mi opinión,
el cambio más importante introducido por la
Ley  № 30313. Debido al silencio del  Código
Civil, había duda de sí la inscripción era con-
validatoria. La duda ha quedado zanjada.
2. El artículo 2014
El antiguo artículo 2014 del Código Civil
señalaba lo siguiente:
"El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con faculta
des para otorgarlo, mantiene su adquisi
ción una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no
consten en los Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mien
tras no se pruebe que conocía la inexacti
tud del registro".
El nuevo artículo 2014 señala lo siguiente:
"El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con faculta
des para otorgarlo, mantiene su adqui
sición una vez inscrito su derecho, aun
que después se anule, rescinda  cancele
o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los  asientos
regístrales y  los títulos archivados que
los sustentan.
La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro" (el resaltado es
agregado).
Comentario relevante
del autor
El principal cambio al artículo 2014
del Código C ivil es la precisión de que
las causas por la que se anula, res
cinde, cancela o resuelve el derecho
del otorgante no deben aparecer en
los asientos reg ístrales ni en los títulos
archivados que los sus tentan. Se trata
de una precisión porque desde hace
buen tiempo e l P oder Judicial viene
diciendo lo m ismo.
Antes de ver los cambios, quiero hacer una
breve referencia a la función que cumple al
artículo 2014, habida cuenta que algunos
están sosteniendo que debe ser eliminado.
Para que una persona transfiera un bien,
además de la validez del acto mismo de
transferencia (compraventa, por ejemplo),
se requiere que el vendedor cuente con el
poder de disposición. Dicho de otro modo,
el vendedor debe ser dueño de lo que vende.
Es muy simple: si una persona no es pro
pietaria de lo que vende, la compraventa
es ineficaz.
La función que cumple el artículo 2014 es la
de dar seguridad a los adquirentes de que su
adquisición no se verá afectada si el bien no
resulta ser del vendedor. La idea es que qui en
compra e inscribe, queda protegido ante la
eventualidad de que el bien no sea del ven
dedor. Es cierto que el verdadero propieta
rio queda privado de su derecho, pero ello se
 justifica porque lo que se protege es la segu
ridad del tráfico.
El asunto es de suma importancia porque
si no existiera la protección registral, las
personas siempre correrían el riesgo de ver
afectadas sus adquisiciones.
25
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5
Las adquisiciones a   non domino  son de anti-
gua data.  Están previstas también para el
caso de doble venta (art. 1135 del Códi go
Civil) e inclusive en materia mobiliaria (art.
948 del Código Civil), y tienen por objeto
proteger a los adquirentes, incentivando la
circulación de los bienes. Sin duda habrá
afectados, pero si eliminamos la protección
de 2014, los afectados seremos todos, porque
habrá menos circulación de la riqueza y asig
nación de recursos.
Volviendo al análisis de la modificación del
artículo 2014, el principal cambio es la pre
cisión de que las causas por la que se anula,
rescinde, cancela o resuelve el derecho del
otorgante no deben aparecer en los asientos
registrales ni en los títulos archivados que
los sustentan. Se trata de una precisión por
que desde hace buen tiempo el Poder Judicial
viene diciendo lo mismo. Sin embargo, con
la modificación del artículo 2014, ya no hay
26
la menor duda de que la Fe Pública Registral
se extiende al título archivado.
Estoy frontalmente en contra con lo ante
rior. Las normas deben buscar reducir cos
tos para que se faciliten las transferencias.
Lo que más debe importar es que se produz
can transferencias, porque a través del inter
cambio de bienes se asignan los recursos. Si
se imponen costos, lo que ocurre finalmente
es que se reducen las transferencias o ellas se
realicen en peores condiciones.
La exigencia de revisar títulos archivados es
sin duda un costo que afecta las transferen
cias. Si tenemos que revisar títulos archiva
dos, se complican los estudios de títulos y
terminamos haciendo el trabajo de los Regis
tradores. Se deberían revisar únicamente los
asientos registrales, y si hubiera alguna dis
conformidad entre ellos y los títulos archi
vados, los Registros Públicos deberían ser
responsables.
 ESPECIAL

 J

Cuando el remedio es peor

que la enfermedad
Comentarios a la Ley № 30313

Fernando TARAZONA ALVARADO*

El autor expone las principales   características del sistema de seguridad jurídica vigente
en nuestro país. Sobre la base de ello deja en evidencia los graves perjuicios que ha
sufrido dicho sistema en virtud de la Ley  № 3031, que contiene una serie de regulacio-
nes supuestamente tendientes a combatir los casos de fraude inmobiliario , al evitar que
 se inscr iban en Registros  Públicos actos contenidos en títulos falsificados o con suplan-
tación de identidad. En tal sentido, sostiene que con tales regulaciones no se combate de
manera efectiva el fraude inmobiliario, al no atacarse la raíz del problema, y por el con-
trario, se altera seriamente nuestro sistema de seguridad, con grave perjuicio para los
ciudadanos.

MARCO NORMATIVO "Ley de  oposición al procedimiento de ins

• C ó d i g o C i v i l : arts. 2011,2012,2013,2014,2015,2017
y 2022.
• TUO del Reglamento General de los Registros
P ú b l i c o s , R e s o l u c i ó n  № 1 2 6 � 2 0 1 2 � S U N A R P � S N
(22/05/2012): arts. V, VII, VIII, 32, 36, 37, 42, 86, 95,
96,127 y 132.
• Ley del Notariado, Decreto Legislativo № 1049
(26/06/2008): arts. 4 y 55.
• Ley de  oposición al procedimiento de inscripción
registral en trá mite y cancelación del asiento registral
por suplantación de identidad o falsificaci ón de docu
mentación, Ley   № 3 0 3 1 3 ( 2 6 / 0 3 / 2 0 1 5 ) .
Introducción
El 26 de marzo de 2015 salió publicada en
el diario oficial El Peruano  la Ley  № 30313,
cripción registral en trámite y cancela
ción del asiento registral por suplantación
de identidad o falsificación de documenta
ción por parte del Registro, y modificato
ria de los artículos 2013 y 2014 del Código
Civil y de los artículos 4 y 55 y la quinta y
sexta disposiciones complementarias tran
sitorias y finales del Decreto Legislativo
№ 1 0 4 9 " . L a m e n c i o n a d a n o r m a c o n t i en e
una serie de regulaciones supuestamente ten-
dientes a combatir los casos de fraude inmo-
 bi li ar io , ma ni fe st ad o en lo s ca so s de falsi-
ficación de documentos y suplantación de
identidad en los documentos notariales,
consulares, judiciales, administrativos y
arbitrales.

Notario de Lima. Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú, con estudios de Maestría en Derecho Civil
en dicha casa de estudios. Estudios de posgrado en la Universidad Autónoma de Madrid. Ex vocal titular del Tribunal
Registral y ex registrador titular del Registro de Propiedad Inmueble de Lima - Sunarp.

27
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V IL I № 23 • MAYO 2015
¿En qué consiste?
Se puede definir al Registro como
aquella institución del Estado en la
que se inscriben los actos y derechos
que se con stituyen en torno a bienes y
personas para su debida publicidad,
t e n ie n d o d i c h a i n f o r m a c i ó n c a r á c t e r
e r g a o m n e s    por resultar oponibles a
terceros. La publicidad constituye la
finalidad del Re gistro, siendo e sta jurí
dica por los efectos sustantivos que
gen era, los cuales son la legitimac ión,
la oponibilidad y fe p ública regis tral.
Sin embargo, como demostraremos a conti-
nuación, con dicha regulación no solo no se
combate de manera efectiva el fraude inmo-
biliario, al no atacarse la raíz del problema,
sino que por el contrario, se altera seria-
mente el sistema de seguridad vigente en el
país, con grave perjuicio para todos los ciu-
dadanos, resultando aplicable a este caso el
dicho de que "el remedio resultó peor que la
enfermedad".
A continuación trataremos brevemente el
sistema de seguridad jurídica vigente en el
país para tratar a continuación los perjuicios
causados al mismo.
I. El Reg istr o, la publicida d registral
y los principios que la rigen
Se puede definir al Registro como aquella
institución del Estado en la que se inscri-
ben los actos y derechos que se constituyen
1 MANZ ANO SOLANO, Antonio, y MANZ ANO FERNÁNDEZ, M.   del Mar.   Instituciones de Derecho Registral Inmobi-
liario.  Colegio de Registradores de la Propiedad la Propiedad y Mercantiles de España, Centro de Estudios, Madrid, 2008,
p. 138.
28
en torno a bienes y personas para su debida
publicidad, teniendo dicha información
carácter   erga omnes   por resultar oponibles
a terceros. La publicidad constituye la finali-
dad del Regist ro, sien do esta jurídic a por los
efectos sustantivos que genera los cuales son
la legitimación, la oponibilidad y fe pública
registral, llamados también principios regís-
trales, oto rgándose con ello seguridad jurí-
dica a las transacciones.
Manzano Solano y Manzano Fernández , 1
definiendo al Registro de la Propiedad, seña-
lan que es: "(...) el centro y órgano insti-
tucional cuya función esencial consiste en
la realización y efectividad de la publici-
dad jurídica de los derechos reales sobre bie-
nes inmuebles, mediante la utilización de la
técnica registral".
La publicidad registral, en razón a los efec-
tos sustantivos que genera, otorga seguridad
 ju rí di ca ta nt o al ti tu la r re gi st ra l com o a los
terceros que quieran contratar con dicho titu-
lar. Ello, en la medida en que, por un lado, el
propietario de un predio no tiene que incu-
rrir en mayores gastos para proteger su titu-
laridad frente a actos usurpatorios ni tam-
poco tiene que incurrir en mayores gastos
para publicitario, por la presunción de legi-
timación del asiento que publicita la propie-
dad, la cual redunda al final en el precio del
bien, y por el otro, los terceros interesados en
adquirir la propiedad no tienen que incurrir
en gastos onerosos para comprobar la titula-
ridad aducida o la inexistencia de graváme-
nes, precisamente por la legitimación de lo
registrado y publicitado.
Como señala Chico y Ortiz, "la seguridad
o protección del tráfico es la gran finalidad
que la publicidad registral persigue. Esta
a
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMB IOS PARA EV ITAR EL FRA UD E INMO BILIARIO

finalidad está pensada y proyectada más de

cara al que pretende adquirir y al que nece
¿Qué dice José Manuel  *ff

sita lograr garantía para el capital prestado García?

que para el que ya figura amparada por la efi
cacia de la publicidad. (...) no hay que olvi
dar que el Registro no es más que el ins
trumento técnico o institución pública al
servicio del fenómeno publicitario. Podría
mos citar a Gallardo Rueda, quien enlazando
la institución del Registro con la seguridad
 jurí dic a, se remonta al orden públi co y a la
realización de la justicia diciendo: "el Regis
tro, pues, proporciona inmediatamente a los
posibles contratantes la información necesa
ria para la defensa de sus intereses, y con ser
una función importante, aun llena otra que
lo es más: la de contribuir poderosamente
a crear esa necesaria conciencia pública de
que, al menos en cuanto a las relaciones jurí-
dico-inmobiliarias, es posible conocer, de un
modo fácil y seguro, el status vigente. Esta es
la razón de que no hayamos vacilado en vin
cular la naturaleza misma del Registro a la
 
doctrina de la seguridad jurídica, puesto que
el orden público sirve en primer término, sin
perjuicio de contribuir también y poderosa
2
mente a la realización de la justicia'" .
Asimismo, entre las conclusiones del VIII
Congreso In ternacional de Derecho Registral,
llevado a cabo en 1989 en la ciudad de Bue
nos Aires, se señaló que: "La seguridad jurí
dica, valor esencial del Derecho, afianza la
 justi cia, asegura la lib ertad, prop end e a la
paz social, y por todo ello, resulta ineludible
para realizar el bien común. Dicha seguridad
debe alcanzar tanto a la titularidad y al con
tenido de los derechos como a la protección
del tráfico sobre estos. Los registros jurídi
cos de bienes, en los términos proclamados
El principio de legitimación es aquel
principio hipotecario en virtud del cual
los asientos del Registro se presum en
exactos y veraces , como cons ecuen
cia de ello, al titular registral reflejado
en los mismos se le considera legi
timado para actuar en el tráfico jurí
dico y en el proceso como tal titular,
es decir, tanto en el ámbito extrajudi
cial como en el judicial y en la forma
que el propio asiento determina.
por los Cong resos de Bueno s Aires de 1972,
México de 1980 y de Roma de 1982, sobre
su organización y principios, contribuyen
eficazmente a la disminución de conflictos
3
ju dic iale s" .
Los efectos materiales que produce el Regis
tro, y que son el sustento de la seguridad jurí
dica, son, como se indicó: la legitimación, la
oponibilidad y la fe pública registral. A con
tinuación se tratará de manera suscinta el
significado de cada uno de ellos.
1. Legitimación
Principio fundamental en el sistema registral
en razón a los importantes efectos materia
les que produce, ya que establece la presun
ción de exactitud del contenido del asiento
registral, mientras no sea rectificado o inva
4
lidado por el Poder Judicial. García García
lo define como "aquel principio hipotecario

2 CHI CO Y ORTIZ, José María.   Estudios sobre Derecho Hipotecario.  Tomo I, Marcial Pons, Madrid, 1994, p. 249.
3 MAN ZAN O SOLAN O, Antonio.  Derecho Registral Inmobilario.  Tomo I, Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, Centro de Estudios Regístrales, Madrid, 1991, p. 37.
4 GARCÍ A GARCÍ A, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario.  Tomo I, Editorial Civitas, Madrid, 1988,
p. 674.

29
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5
Comentario relevante
del autor
Las circunstancias que consten en el
d o c u m e n t o  (título) que dio m érito a la
inscripción del acto o derecho, pero
que no hayan sido extendidas en el
asiento registral, no gozarán de los
efectos legitimadores, salvo que vía
rectificación s e incorpo ren al a siento,
en cuyo caso dicha rectificación sur
tirá efectos desde el momento en que
se realiza, por lo que no resultará opo-
nible a los títulos ingres ado s antes .
en virtud del cual los asientos del Registro
se presumen exactos y veraces, como con
secuencia de ello, al titular registral refle
 jado en los mi sm os se le co ns id er a le gi ti
mado para actuar en el tráfico jurídico y en
el proceso como tal titular, es decir, tanto
en el ámbito extrajudicial como en el judi
cial, y en la forma que el propio asiento
determina".
Son dos los efectos que produce este princi
pio: por un lado, establece la exactitud de los
asientos regístrales extendidos; y por el otro,
legitima al titular del derecho publicitado
frente a los terceros.
La presunción de exactitud del asiento
registral es  iuris tantum,  es decir, admite
prueba en contrario. Pero mientras no se rec
tifique, se presume que el derecho publi
citado es válido. Ahora bien, debe tenerse
en cuenta que dicha exactitud se presume
solo respecto del derecho consignado en
el asiento, no incluyendo al título que dio
5 Ibidem, p.  73.
30
mérito a la extensión de dicho asiento, en
razón a que en el Perú se optó por el sistema
registral de inscripción y no de transcripción.
Conforme al sistema de inscripción, adop
tado en Alemania, Suiza, España, Austria,
México, Chile, entre otros países, "el regis
trador, con amplias facultades para la cali
ficación, determina, mediante extracto,
las circunstancias esenciales del título que
han de conformar el asiento registral, den
tro del marco legal (Manzano Solano y
Manzano Fernández) , a diferencia del sis
5
tema de transcripción, adoptado en Fran
cia, Bélgica, Italia, etc., donde se transcribe
todo el contrato o simplemente se archiva
teniendo el registrador limitadas facultades
calificatorias.
En razón de lo expuesto, y de acuerdo al sis
tema de inscripción, sistema más avanzado
que el de transcripción, las circunstancias
que consten en el documento (título) que
dio mérito a la inscripción del acto o dere
cho, pero que no hayan sido extendidas en
el asiento registral, no gozarán de los efec
tos legitimadores, salvo que vía rectifica
ción se incorporen al asiento, en cuyo caso
dicha rectificación surtirá efectos desde el
momento en que esta se realiza, por lo que
no resultará oponible a los títulos ingresa
dos antes de la presentación e inscripción de
dicha rectificación, conforme se señala en el
artículo 86 del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP).
Una vez inscrito un derecho, no solo se pre
sume su exactitud, sino que también se legi
tima al titular de dicho derecho. Tal legiti
mación no solo le permitirá al titular poder
ejercer las facultades que el ordenamiento
legal le confiere, tales como el de uso, disfrute
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMB IOS PARA EV ITAR EL FRA UD E INMO BILIARIO

o disposición, en el caso del derecho de pro

piedad, sino también, ejercer las acciones
respectivas en defensa de dicha titularidad.
Como señala García García, "las consecuen
cias sustantivas se concretan en la idea de
que el titular registral, por el mero hecho
de serlo, es considerado en el ámbito extra-
 jud ici al co mo titular real, sin nece sidad de
demostrarlo y está protegido y queda bajo la
salvaguardia de los tribunales, de tal manera
que todos, tanto los particulares, como la
Administración, han de considerarlo como
titular mientras no se pruebe lo contrario
o dicho titular consienta en ello" .
6
Al estar legitimado el acto o derecho exten
dido en el asiento registral, su invalidez solo
puede ser declarada por el Poder Judicial.
El principio de legitimación se encuentra
7
recogido en el artículo 2013  del Código Civil
8
y en el artículo VII   del Título Preliminar
del RGRP
2. Oponibilidad
Otro efecto de la inscripción es su oponibili
dad, lo que determina que desde el momento
del registro de un acto o derecho, este afecte a
todos los terceros, determinando el cierre del
Registro a los actos incompatibles, aunque
sean de fecha anterior, a menos que se can
cele previamente dicho acto inscrito. Como
señala Pau, "la oponibilidad es una regla de
seguridad jurídica y, a la vez, de seguridad de
¿Qué dice Antonio Pau?
La oponibilidad es una regla de se gu
ridad jurídica y, a ia ve z, de se guri
dad de tráfico. No s olo da garantía a la
situación del titular -que podrá hacer
efectivo su derecho en los términos
en que conste inscrito-, sino que tam 
bién da garantía al tercero -que no
se ve rá sorprendido por reclamacio
nes que no deriven de los a sientos
regístrales-.
tráfico. No solo da garantía a la situación del
titular -que podrá hacer efectivo su derecho
en los términos en que conste inscrito-, sino
que también da garantía al tercero -que no se
verá sorprendido por reclamaciones que no
9
deriven de los asientos regístrales-" .
El cierre del Registro a los títulos incom
patibles es una característica del sistema
de inscripción, recogido en nuestra legisla
ción, frente al sistema de transcripción, ya
que en este último el registro de títulos no
determina el cierre del Registro a los que le
son incompatibles, dado que todos se inscri
ben, siendo el Poder Judicial el encargado de
determinar la preferencia de un título sobre
otro. "En Francia e Italia se sigue un sistema

Ibídem, p. 713.
Código Civil
Artículo 2013.- Principio de legitimación
El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judi
cialmente su invalidez.
Reglamento General de los Registros Públicos
Título Preliminar
VII. Principio de legitimaci ón
Los asientos regístrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicial
mente su invalidez.
PAU PEDRON, Antonio.  L a prioridad registral: Un nuevo enfoque.  Centro de Estudios del Colegio de Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 2004, p. 85.

31
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5
de prioridad pura y de   transcripción. Si se
produce, v. gr., una doble o múltiple venta,
todos los títulos son objeto de inscripción,
correspondiendo exclusivamente a los tribu
nales decidir sobre el título preferente, aun
que la prueba esencial es la misma prioridad"
(Manzano Solano) . 10
3. Fe pública registral
Se puede definir al principio de fe pública
registral, como aquel que propende a la pro
tección de los terceros de buena fe que adqui
rieron a título oneroso un derecho sobre la
base de la información proporcionada por el
Registro y lo han inscrito, aunque el título
del transferente sea anulado, rescindido o
resuelto en mérito de causas que no constan
en el Registro. García García señala, refirién
dose a este principio, como "(...) aquel prin
cipio hipotecario en virtud del cual el tercero
que adquiere con base en la legitimación dis
positiva de un titular registral es mantenido
en la adquisición a  non domino  que realiza,
una vez que ha inscrito su derecho, con los
demás requisitos exigidos por la ley"".
Es la existencia de este principio el que per
mite al Registro cumplir su función primor
dial, cual es la de dar publicidad de manera
segura de los actos y derechos configura
dos en la realidad extrarregistral, ya que su
inexistencia generaría inseguridad jurídica
al no haber confianza en la información con
tenida en el Registro, obligando a los terce
ros a constatar los datos suministrados por el
Registro, lo que elevaría los costos de tran
sacción. Por lo tanto, mediante la fe pública
registral el tercero que contrató basado en la
información que le proporcionó el Registro,
actuará confiado en dicha información por
que sabe que una vez inscrito su derecho no
10 Ob. cit., p. 627 .
11 Ob. cit., Tom o II, p. 227 .
32
¿En qué consiste?
Se puede definir al principio de fe
pública registral, como aquel que pro
pende a la protección de los terceros
de buena fe que adquirieron a título
oneroso un derecho sobre la base de
la información proporcionada por el
Registro y lo han inscrito, aunque el
título del transferente sea anulado,
rescindido o resuelto en mérito de
causas que no constan en el Registro.
le afectará cualquier modificación que sufra
el título de su transferente, por causas que
desconocía al momento de contratar, al no
constar en el Registro. En este sentido, se
establece una excepción al principio, de que
nadie puede transmitir más derechos del que
tiene.
Frente al probable conflicto que pudiera
existir entre la seguridad estática y la diná
mica, el legislador optó claramente por la
seguridad dinámica, entendiendo que la fun
ción primordial del Registro es la publici
dad de los actos y derechos inscritos a los
terceros, para que estos puedan contratar
bajo reducidos costos de transacción, y de
esta manera, fomentar el tráfico jurídico. De
haberse optado por privilegiar la seguridad
estática a la dinámica, si bien se protegería al
propietario, ya que podrá recuperar su pro
piedad, se perjudicaría gravemente la seguri
dad del tráfico jurídico, ya que el tercero que
contrató basado en la publicidad registral se
vería perjudicado en su adquisición, determi
nando que el Registro pierda su razón de ser,
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CA MB IOS PAR A EVITA R EL FRA UD E INMO BILIARIO

cual es la de publicitar los actos y derechos

que recaen sobre bienes y personas con efec
tos  erga omnes,   función que solo se cum
ple cabalmente si se protege al tercero que
adquirió un derecho basado en la informa
ción registrai, y lo inscribe, aunque después
se anule, rescinda o resuelva.
II. La opos ició n en el procedimiento
de inscripción
En el artículo 2 de la Ley   № 30313 se esta-
 b le c e qu e e l p r o c e d im ie n t o d e   inscripción
registral es especial y de naturaleza no con
tenciosa, para señalar a continuación, en su
segundo párrafo y en el artículo 3 de la refe
rida ley, la posibilidad de oposición al trá
mite de inscripción de un título por parte de
notario, cónsul, juez, funcionario público
o arbitro, en los casos de falsificación de
documentos o de suplantación de identi
dad, negándose sin embargo, dicha posibi
lidad al afectado con dicha falsificación o
suplantación.
Al respecto, creemos que en el caso de la
falsificación de documentos dicha disposi
ción resulta innecesaria, por cuanto siempre
cabía la posibilidad que el registrador tache
un título falso por falsedad documentaría,
Comentario relevante
del autor
Mediante la fe pública registral el ter
cero que contrató basado en la infor
mación que le proporcionó el Re gistro,
actuará confiado en dicha informa
ción porque sabe que una ve z inscrito
su derecho no le afectará cualquier
modificación que sufra el título de su
transferente, por causas que desco
nocía al momento de contratar, al no
constar en el R egistro.
conforme se encuentra establecido en el ar
12
tículo 36   del RGRP, con la diferencia de
que en este supuesto cualquier interesado
puede comunicar al registrador del ingreso
de un título falso, quien luego de realizar las
indagaciones respectivas, que incluye comu
nicación al notario, cónsul, juez, arbitro o
funcionario público que supuestamente expi
dió dicho documento, procederá a tachar el
título si confirma la falsificación del mismo.
En el caso de la suplantación de identidad,
en vez de regularse como un supuesto de

12 Regla mento General de los Registros Públicos

Artículo 36.- Tacha por falsedad documentaría
Cuando en el procedimiento de calificación las instancias regístrales adviertan la falsedad del documento en cuyo mérito
se solicita la inscripción, previa realización de los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, procederán a
tacharlo o disponer su tacha según corresponda.
El Registrador mantendrá el título original en custodia mientras se encuentre vigente el asiento de presentación. Si el inte
resado interpone recurso de apelación contra la tacha por falsedad documentaría, derivará el título original al Tribunal
Registral.
Al formular la tacha por falsedad documentaría, cuando esta hubiera sido advertida por el Tribunal Registral; o, vencido el
plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se hubiera interpuesto apelación contra la tacha por falsedad docu
mentaría advertida en primera instancia, o habiéndose interpuesto esta el Tribunal Registral confirme la tacha o declare
improcedente o inadmisible la apelación; el registrador derivará copia certificada por fedatario de la integridad del título
al archivo registral y a su vez, informará a la autoridad administrativa superior acompañando el documento o documen
tos cuya falsedad fue detectada, así como la documentación que lo acredita a fin de que se adopten las acciones legales
pertinentes.
En ambas instancias, detectada la presunta falsedad, en tanto se encuentre en trámite su acreditación o, formulada o dis
puesta la tacha por falsedad documentaría, el eventual desistimiento de la rogatoria solo dará lugar a la devolución de la
documentación no comprendida en la presunta falsificación.

33
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5

de títulos falsificados, o con suplantación de

Comentario relevante
del autor
Esta no es la mejor forma de com-
batir la   presentación de títulos falsifi
cados, o con suplantación de identi
dad, al Reg istro, porque m ientras no
se ataque la raíz del problema estos
caso s de fraude inm obiliario se seg ui
rán dand o, no pudiendo ser solución a
dicha problemática la eventual comu
nicación que pueda hacer el notario,
cón sul, juez, funcionario p úblico, arbi
tro o persona a fectada.
identidad, al Registro, porque mientras no
se ataque a la raíz del problema, estos casos
de fraude inmobiliario se seguirán dando, no
pudiendo ser solución a dicha problemática
la eventual comunicación que pueda hacer
el notario, cónsul, juez, funcionario público,
arbitro o persona afectada, ya que solo lo
harán en los casos que se enteren y además,
solo dentro del plazo cortísimo que dura el
asiento de presentación del título.
Por ello, al margen de si alguien formula
oposición o no a la inscripción de un título,
el registrador debe verificar la proceden
cia legal del documento presentado, de con
formidad con el artículo 2 0 1 1   del Código
13

Civil, debiendo para ello revisar los sellos y

firmas de los notarios, la apostilla en el caso
oposición, con la desventaja que solo lo pue
de los documentos expedidos por los cónsu
den formular el notario, cónsul, juez, arbitro
les y funcionarios extranjeros, así como los
o funcionario público afectado, debió regu
sellos y firmas de los jueces, funcionarios
larse como otro supuesto de tacha sustan
públicos y arbitros, debiendo para ello regis
tiva, en adición a los ya contemplados en el
trarse previamente dichas firmas y sellos.
artículo 42   del RGRP, permitiéndose de esta
También resulta necesaria la adopción, por
manera que cualquier afectado pueda infor
parte de los profesionales y funcionarios
mar al registrador dicha supuesta suplan
antes señalados, de un papel especial para
tación de identidad, quien luego de las
sus traslados instrumentales, que incluya
indagaciones respectivas, que incluye comu
el uso de sellos de seguridad, de tal forma
nicación al notario, cónsul, juez, funcionario
que se evite la falsificación de dichos docu
público o arbitro, procederá a tachar sustan
mentos. Como señala José Luis Pinedo ,
14

tivamente el título.
refiriéndose a los traslados notariales pero
Sin embargo, somos de la idea de que esta no que resulta aplicable a los traslados expe
es la mejor forma de combatir la presentación didos por los cónsules, jueces, funcionarios

13 Có dig o Civil
Artículo 2011.- Principio de rogación y  legalidad
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otor
gantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que con
tenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al juez las aclaracio
nes o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro.
14 PINE DO CRESPO , José Luis. "La protección tecnológi ca del document o notarial". Presentación en powerpoint,  expuesta
en el seminario. "La titulación de la propiedad y la seguridad de las transacciones inmobiliarias en el siglo XXI", organi
zado por el Consejo General del Notariado español y la Agencia española de Cooperación Internacional para el Desarrollo
- AECID, desarrollado en Cartagena de Indias, Colombia, del 28 de setiembre al 2 de octubre de 2009.

34
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMB IOS PAR A EV ITAR EL FRA UD E INMO BILIARIO
Comentario relevante
del autor
No resulta suficiente la argumenta
ción de que en los casos de falsifica
ción de documentos y suplantación de
identidad es fácil la co mp robación de
la invalidez del acto registrado, con el
solo dicho de los profesionales y fun
cionarios afectados, ya que, conforme
a nuestra legislación, dichos docu
mentos se presum en válidos mientras
no sean d eclarados nulos por el Poder
Judicial.
públicos y arbitros, "las 'copias autorizadas'
y las 'copias simples' que expide el notario
deben estar adecuadamente protegidas con
tra la manipulación y la duplicación fraudu
lenta. En caso contrario corren infinitamente
mayor riesgo de ser un fácil objetivo para
actos delictivos".
Ayudará evidentemente a combatir el fla
gelo de la presentación de documentos fal
sos al Registro la implementación de la pre
sentación en línea de dichos documentos por
parte del notario, cónsul, juez, funcionario
público y arbitro o tribunal arbitral, debiendo
para ello el Estado trabajar para que dicho
mecanismo se haga realidad lo más pronto
posible.
Respecto al fenómeno delictivo de la suplan
tación de identidad, corresponde al Estado
establecer los mecanismos tendientes a for
talecer los mecanismos de identificación de
15 Sobre este tema, José Luis Pinedo ha señalado que "(... ) el problema ha cobrado tales dimensione s que las Naci ones Uni
das está interviniendo en la búsqueda de soluciones a la 'plaga' que significa hoy el 'robo de personalidad' que incluye la
obtención de datos del individuo y la falsificación de su identidad". En: Ob. cit.
las personas, tales como la implementación
a nivel nacional del acceso en línea a la base
de datos del Reniec, así como del sistema
de consulta de identificación por compara
ción biométrica, en el caso de los naciona
les, y del acceso en línea de la base de datos
de la Superintendencia Nacional de Migra
ciones, así como del sistema de consulta de
identificación por comparación biométrica,
en el caso de los extranjeros, mecanismos
que deberían de ser utilizados no solo por
los notarios de todo el país, sino también por
los cónsules, arbitros, jueces y funcionarios
públicos, entre ellos el Registro, para fines
de identificar, en este último caso, de manera
fehaciente a los presentantes de las notarías,
teniendo en cuenta que se presentaron casos
de suplantaciones de identidad de presentan
15
tes de notarías en el Registro .
En conclusión, la labor de evitar que se ins
criban actos contenidos en títulos falsifica
dos o con suplantación de identidad es una
que compete al Estado en su conjunto, y no
solo a los notarios, cónsules, jueces, funcio
narios públicos, arbitros o personas perju
dicadas que eventualmente se enteren del
mismo.
III. Cancelac ión de asientos regístra-
les por parte del registro
El artículo 4 de la Ley   № 30313 establece la
posibilidad que las inscripciones sean can-
celadas por el mismo Registro (jefe zonal
de la oficina registral correspondiente) en
los casos de   falsificación y suplantación de
identidad, bastando para ello la solicitud del
notario, cónsul, funcionario público, juez o
arbitro afectado.
35
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I № 2 3 • M A YO 2 0 1 5

 A n u e s t ro c rit e rio d ic h a   disposición afecta 2

una de las garantías fundamentales que Comentario relevante
brinda el Registro al ciudadano, cual es la del autor
intangibilidad de los asientos regístrales,
recogido de manera expresa en el inciso b)' 6

Resulta criticable que se delegue en

del artículo 3 de la Ley  № 2 6 3 6 6 , L e y d e un funcionario administrativo (jefe
Creación del Sistema Nacional de los Regis
zonal de una oficina registral) la fun
tros Públicos y de la Superintendencia de
los Registros Públicos. La intangibilidad
ción delicadísima de cancelar asien
de los asientos regístrales es una garantía
tos regístrales en los casos de co m uni
que nace como consecuencia de los efectos cación d e falsificación de docum entos
materiales que produce el Registro, cuales o de suplantación de identidad, y no
son la legitimación, la oponibilidad y la fe en el registrador, quien por s er instan
pública registral. La fuerza de dichos princi cia registral goza de autono mía, por lo
pios determinada que el asiento registral no menos reconocida por ley, para eva
pueda ser cancelado por el propio Registro ni luar con imparcialidad el pedido de
por ningún otro funcionario administrativo, cancelación del asiento.
sino solo por el Poder Judicial.

Es por ello que, teniendo en cuenta los efec

tos materiales que produce la inscripción administr ativa o juris dicci onal y por el cauce
de un acto en el Registro, se encargó a un de los oportunos recursos. Su actividad es
funcionario especializado, el registrador, la pues, libre, sin tener que seguir directrices
labor de controlar que los actos que acce ni obedecer indicaciones de ningún tipo" . 18

dan al mismo sean válidos y que se ade

cúen con el antecedente registral, llamando a
dicho examen calificación registral, premu-
niéndole para ello de ciertas garantías tales
como la independencia en el ejercicio de su
función (inciso a)   del artículo 3 de la Ley
17
№ 26366). Comentando la independencia
con que   actúa el registrador en su función
calificadora, Diez-Picazo señala que: "(...) es
un funcionario independiente, solo subordi
nado a otros órganos o autoridades en la vía
El registrador, por lo tanto, realiza su función
calificadora de manera autónoma e indepen
diente, dentro de los límites legales estable
cidos, claro está, comprendiendo en dicha
evaluación el análisis de la validez del acto,
el cumplimiento de los requisitos formales,
así como su adecuación con los antecedentes
regístrales, conforme se señala en el artículo
2011 del Código Civil y en los artículos V
del Título Preliminar y 32 del RGRP Como

16 Ley de Creac ión del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintende ncia de los Registros Públic os
Artículo 3.
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
(...)
b) La intangibilidad del contenido de los as ientos regístrales, sa lvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
17 Ley de Creac ión del Sistema Naciona l de los Registros Públicos y de la Superint endenc ia de los Registros Públicos
Artículo 3.
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones regístrales;
18 DÍEZ-PICAZO, Luis.  Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial.  Tomo III, Civit as, Madrid, 1995, p. 384 .

36
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMB IOS PAR A EV ITAR EL FRA UDE INMO BILIARIO
indican Roca Sastre y Roca-Sastre Muncu-
nill, la calificación del registrador "(...) ha
de referirse al contenido del acto o negocio
 jurí dic o objeto de la correspond iente escri
tura pública presentada a inscripción. (...).
El registrador ha de comprobar si el acto jurí
dico en sí, o sea, el contenido de la escri
tura pública, es válido o nulo, tanto como
en sus condiciones. También ha de calificar
la trascendencia real del contenido de este
19
título" .
Si no se realizara dicha calificación previa
antes de la incorporación al Registro del acto
solicitado, se correría el riesgo de publicitar
como vál idos actos que no lo son, o de inscribi r
actos que no están de acuerdo con el antece
dente registral, con el consiguiente perjuicio
para la seguridad.
Por lo tanto, no resulta suficiente la argu
mentación de que en los casos de falsifica
ción de documentos y suplantación de iden
tidad es fácil la comprobación de la invalidez
del acto registrado, con el solo dicho de los
profesionales y funcionarios afectados (nota
rios, cónsules, jueces, funcionarios públi
cos y arbitros), ya que, conforme a nuestra
legislación, dichos documentos se presumen
válidos mientras no sean declarados nulos
por el Poder Judicial, por lo que no habría
sustento jurídico para cancelar los asientos
registrales que dieron mérito, tanto es así que
una vez cancelados dichos asientos por el
Registro, no existiría impedimento legal para
que se vuelvan a registrar a sola solicitud de
persona interesada.
El problema de la inscripción de actos en
mérito a documentos falsos o en donde hubo
suplantación de identidad, no se combate
relajando la seguridad que representa para
19 Ob. cit.. Tom o IV, p. 30.
Comentario relevante
del autor
Si se entendiera que la public idad
registral se extiende también a los
títulos archivados, los terceros antes
de adquirir un de recho no s olo ten
drían que informarse del contenido de
los asientos de inscripción, sino, ade
má s, del contenido de los respectivos
títulos archivados, y además de las
matrices que obran en las notarías,
consulados, juzgados, r eparticione s
públicas y en poder de los arbitros,
situación que encarecería definitiva
mente los costos de transacc ión.
el ciudadano la intangibilidad del asiento
registral, sino, en el caso de la falsificación
de documentos, fortaleciendo la función
calificadora del registrador, dándosele para
ello las herramientas necesarias para que
pueda detectar los casos de presentación de
títulos falsos (mediante la implementación
de la presentación en línea de los documen
tos notariales, consulares, judiciales, admi
nistrativos o arbitrales, o, en su defecto, y
mientras se implementa, mediante el empleo
de papel especial en los traslados de dichos
documentos y el registro de sellos y firmas
de los profesionales y funcionarios otorgan
tes del documento); y en el caso de la suplan
tación de identidad, masificando a nivel de
todo el país los sistemas de acceso en línea
a la base de datos del Reniec y de la Su
perintendencia Nacional de Migraciones,
así como del sistema de consulta de iden
tificación por comparación biomètrica, los
37
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5

w
Comentario relevante
del autor
J todo caso en un funcionario administrativo
Si los asientos  r e g í s t ra l e s s e e n c u e n 
tran legitimados, mientras no sean
rectificados por el propio Registro
o anulado por el Poder Judicial, no
tiene sentido exigir a los terceros la
revisión de los documentos que die
ron mérito a dichas inscripciones,
salvo que, (...)deje de estar legiti
mada la información contenida en el
Registro.
mismos que deberían ser brindados a precios
reducidos o a costo cero, teniendo en cuenta
la importante función que cumple. Es decir,
debe combatirse el fenómeno delictivo antes
de su inscripción, en el caso de la falsifica
ción, o antes de su otorgamiento, en el caso
de la suplantación de identidad.
Distintos son los supuestos de cancelación
de asientos, por el propio Registro, regula
dos en los artículos 95 y 96 del RGRP, por
que en dichos supuestos no hubo rogatoria
de inscripción, se denegó la inscripción o
Y para concluir, y sin perjuicio de lo seña
lado, resulta criticable que se delegue en
(jefe zonal de una oficina registral) la fun
ción delicadísima de cancelar asientos regís
trales en los casos de comunicación, por
parte de los notarios, cónsules, jueces, fun
cionarios administrativos y arbitros, de falsi
ficación de documentos o de suplantación de
identidad, y no en el registrador, quien por
ser instancia registral goza de autonomía,
por lo menos reconocida por ley, para eva
luar con imparcialidad el pedido de cancela
ción del asiento.
IV. Modificatoria de los artículo s 201 3
y 2014 del Código Civil
Conforme se señaló líneas arriba, en nues
tro país se adoptó el sistema registral de ins
cripción, sistema mediante el cual el registra
dor, luego de la calificación del título, extrae
del título presentado los datos que deben ser
materia de publicidad, y lo extiende en el
asiento registral, gozando solo este asiento
de los efectos materiales que produce el
Registro, cual es la legitimidad, oponibilidad
y fe pública registral.
Antes de la modificación del artículo 2014 , 20

simplemente nunca se presentó el título. En
dichos casos, falta la causa que da origen al
asiento registral.
En el presente caso, si se presentó un título,
hay rogatoria, y el título es inscrito por el
registrador luego de evaluar la legalidad del
documento, la validez del acto, así como su
adecuación con el antecedente registral.
existía discusión sobre los alcances del tér
mino "registros públicos" empleado en
el mismo. Para una primera posición, por
medio de este término solo se hacía alusión a
los asientos contenidos en la partida, y para
una segunda posición, también se compren
día a los títulos que dieron mérito a la ins
cripción de dichos asientos, y que se encuen
tran archivados en la oficina registral. Esta

20 Códig o Civil
Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otor
gante en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

38
 I
ESPECIAL I LOS RECIENTES CA MB IOS PAR A EVITA R EL FRA UD E INMO BILIARIO
controversia se debió a la falta de precisión
contenida en el término "registros públicos"
empleado en el artículo 2014 del Código sus
tantivo, a diferencia de otros artículos del
Código, tales como los artículos 2012, 2013
y 2015, en los que se hace alusión al término
"inscripciones", así como al hecho de que en
el Registro se conserven los documentos que
dieron mérito a las inscripciones y se expida
publicidad de estos.
Asimismo, contribuyendo en la confusión
respecto al alcance del término "registros
públicos", en la Exposición de Motivos Ofi
cial del Códig o Civil (p. 16) se señala que:
"(...) limitar la aplicación del principio de
fe pública registral al solo contenido del
asiento, tendría lógica si el público y en par
ticular el que pretende ser tercero, tuviera
acceso solamente a los asientos. Sucede, sin
embargo, que tenemos acceso también a los
libros, títulos archivados, índices y demás
documentos, lo cual puede permitir que la
publicidad y sus distintas manifestaciones
puedan extenderse al concepto más gene
ral del término inscripción, esto es, a todo lo
que tiene acogida en el registro y no solo al
término restringido de asiento".
Consideramos que esta posición, la de enten
der que por el término "registros públi cos" se
hacía alusión también a los documentos que
sustentaron en su momento la extensión de
un asiento registral, es errada, porque, como
se señaló, en nuestro país se optó por el sis
tema de inscripción, que a diferencia del de
transcripción, consiste en la extracción, del
título presentado, de los elementos del acto
a ser publicitado, así como todas aquellas
circunstancias que lo afecten para fines de
su publicidad y oponibilidad a los terceros,
21 Ob. cit., p. 217 .
22 Ob. cit., Vol. II, p. 660.
Comentario relevante
del autor
A pesar de la modificación del ar
tículo 2014, tanto el registrador
como el notario solo deben revisar
la información contenida en la par
tida registral, porque no fue derogad o
el artículo 2013, es decir, el principio
de legitimación. Mientras no se rec
tifique el asiento registral, surte sus
efectos plenam ente, de lo que se d es
prende que vendría en innecesaria la
revisión de los títulos archivad os.
asiento que se presume exacto e íntegro,
conforme al artículo 2013 del Código Civil.
Sobre el particular, Manzano Solano señala
que, "aceptado el principio de inscripción
como técnica para la formación del conte
nido registral, dentro del trámite de califica
ción y con arreglo a las exigencias de la ley,
lo que se registra es lo que se debe publici-
tar, y se publica todo lo que satisface a las
exigencias de la seguridad jurídica, el cré
21
dito territorial, el tráfico inmobiliario, etc." .
Siguiendo igualmente con Manzano Solano,
para quien el asiento registral puede defi
nirse como "(...) estructura formal y autén
tica, conformada en los libros del Registro
de la Propiedad, en la que se recogen las
circunstancias publicables de los derechos
inscribibles: su constitución, modificación o
extinción. Aunque haya de ajustarse a requi
sitos formales y de autenticidad determina
dos, lo que tipifica al asiento registral es que
busca sustancia jurídica publicable" .
22
39
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5
C o m e n t a r i o r e le v a n t e
del autor
S e  destruiría la publicidad registral
y con ello la seguridad jurídica que
brinda el Registro, por cuanto de
ahora en adelante a ios que quie
ran adquirir una propiedad ya no les
r e s u l t a r ía s u f ic i e n t e c o n r e v i s a r l a
partida registral y los títulos arch iva
dos que lo sustentan, hecho que de
por sí resulta oneroso, sino que ade
m á s t e n d r ía n q u e e s t u d ia r l o s d o c u 
m e n t o s q u e s u s t e n t a n l a i n s c r ip c i ó n
del título del otorgante en el sentido
d e n o a d o l e c e r d e u n v i c i o d e f a ls e 
d a d d o c u m e n t a r ía o d e s u p l a n t a c ió n
de identidad.
Entender lo contrario, que la publicidad
registral con efecto  erga omnes  se extiende
también a los documentos que dieron mérito
a los asientos de inscripción (títulos archiva
dos), desnaturalizaría el sistema adoptado,
convirtiéndolo en la práctica en un sistema
de transcripción o de archivo de títulos, redu
ciéndose el asiento a un mero resumen, con
cargo a mayor ampliación en el título archi
vado, lo cual evidentemente encarecería el
costo de la contratación porque el registra
dor se limitaría a señalar el derecho inscrito,
debiendo los terceros que quieran adquirir
derechos estudiar toda la información conte
nida en los títulos archivados.
Debe destacarse la relación existente entre
los principios regístrales, en particular entre
los principios de oponibilidad, legitimación
y fe pública registral, por ser efectos del sis
tema registral de inscripción adoptado. Si
conforme a los artículos 2017 y 2022 del
Código Civil, los derechos inscritos resul
tan oponibles, y de acuerdo al artículo 2013
40
del Código sustantivo, se encuentra legiti
mado el contenido del asiento de inscripción,
mientras no se rectifique o anule por el Poder
Judicial, resulta lógico concluir que solo esta
sea la información que debiera de verificar el
tercero que contrata y adquiere un derecho.
Si bien es cierto que los contratantes tie
nen acceso a los títulos archivados y de esta
manera pueden detectar posibles causas de
nulidad, anulabilidad, rescisión o resolu
ción del título del otorgante, y que no cons
ten en el asiento de inscripción, también lo
es que tienen acceso a los archivos notaria
les, judiciales, administrativos y arbitrales
(al ser esta pública), donde obran las matri
ces de los títulos archivados en el Registro, y
de esta manera, detectar posibles causas de
nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución
del título del otorgante, que no consten en
el título archivado en el Registro. El hecho
es que dicha búsqueda, que resulta onerosa,
no les resulta exigible por cuanto mientras el
asiento no sea rectificado, toda la informa
ción no contenida en el asiento registral no
les resultará oponible en razón a los princi
pios de oponibilidad y legitimación de los
asientos regístrales.
Lo señalado no quiere decir que la informa
ción contenida en el título archivado, y no
extendida en la partida del bien, no tenga
valor alguno, solo que mientras no sea
extienda en la partida, solo será exigible a
las partes, es decir, no será oponible a los
terceros.
Existe además una consideración de carác
ter económico. Si se entendiera que la publi
cidad registral se extiende también a los títu
los archivados, los terceros antes de adquirir
un derecho, no solo tendrían que informarse
del contenido de los asientos de inscripción,
sino, además, del contenido de los respec
tivos títulos archivados, y además, de las
matrices que obran en las notarías, consu
lados, juzgados, reparticiones públicas y en
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMB IOS PARA EVITA R EL FRA UDE INMOB ILIARIO

poder de los arbitros, situación que encarece conforme se reconoce en el texto modificado
ría definitivamente los costos de transacción, del artículo 2013 del Código Civil: "El con
con el consiguiente desaliento de la actividad tenido del asiento registral se presume cierto
económica. y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias regístrales o se
Es este sentido que en el RGRP, siguiendo la
declare su invalidez por el órgano judicial o
misma línea del anterior Reglamento Gene
arbitral mediante resolución o laudo firme".
ral (art. VIII del Título Preliminar), se aclaró,
Es decir, si los asientos regístrales se encuen
a nuestro entender de manera correcta, que
tran legitimados, mientras no sean rectifica
las causas de la inexactitud del título del dis
dos por el propio Registro o anulado por el
ponente, por nulidad, anulabilidad, rescisión
Poder Judicial, no tiene sentido exigir a los
o resolución, no deben desprenderse de los
terceros la revisión de los documentos que
asientos de inscripción para que sea ampa
dieron mérito a dichas inscripciones, salvo
rado el título del adquiriente, precisándose
que, como sucede en el sistema francés, deje
de esta forma el concepto genérico de regis
de estar legitimada la información contenida
tros públicos aludido en el artículo 2014 del
23 en el Registro.
Código Civil .

Sin embargo, y en contra el sistema registral
adoptado, en la Ley   № 30313 se modifica el
artículo 2014 de Código Civil, precisando
que las causas que anulen, rescindan, can
celen o resuelvan el título del otorgante, no
deben constar ni en los asientos regístrales
ni en los títulos archivados que lo susten
24
tan . Es decir, conforme al legislador, de
ahora en adelante los terceros que quieran
adquirir un bien, no solo deben revisar la
partida registral sino también los documen
tos que sustentaron los asientos regístrales
para no verse perjudicados con defectos en
el título del transferente, lo que resulta con
tradictorio con la publicidad registral, por
que cuanto, la información contenida en los
asientos regístrales se encuentra legitimada,
Ahora, cabe preguntarse cuáles serían las
consecuencias del transplante al sistema de
inscripción que nos rige, una figura propia
del sistema de transcripción o archivo de
títulos. En la calificación de los títulos, ¿el
registrador deberá además revisar los títu
los archivados que sustentan las inscripcio
nes? ¿El notario, cuando le solicitan for
malizar una minuta de transferencia de un
predio, no solo deberá pedir copia literal de
la partida registral del inmueble sino tam
bién de los títulos archivados que sustentan
las inscripciones?
Nosotros creemos que a pesar de la modi
ficación del artículo 2014, tanto el registra
dor como el notario solo deben revisar la

23 Regla mento General de los Registros Públicos

VIII. Principio de fe pública registral
La inexactitud de los asientos regístrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perju
dicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las
causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regístrales.
24 Conforme a la modificación, el nuevo texto del artículo 2014 del Código Civil es el siguiente:
Artículo 201 4.- Principio de buen a fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos regístrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

41
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5

además los títulos archivados que sustentan

Comentario relevante
del autor
La problemática de la falsificación de
los documentos o de la suplantación
de identidad no depende del ámbito
¿/ las inscripciones, a pesar de la legitimación
/ de los asientos regístrales, para no verse per
 ju di ca do con def ect os del tít ulo del transfe-
rente no consignados en la partida registral,
con el consiguiente incremento de los costos
de transacción que ello implica . 25

territorial del notario, sino de causas

ajenas a ella, tales como la falta de
adopción de mecanismos que per
mitan al registrador la detección de
ingreso de docum entos falsos, o en la
inadecuada identificación de las per
s o n a s , m u c h a s v e c e s d e b id o a l a c o n 
ducta dolosa del com pareciente.
información contenida en la partida registral,
es decir, en los asientos regístrales, porque
no fue derogado el artículo 2013, es decir, el
principio de legitimación. Revisar los títulos
archivados no tendría sentido, porque como
se señala claramente en el artículo 2013, "se
presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique (...) o se declare
su invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme"; es decir,
mientras no se rectifique el asiento registral,
surte sus efectos plenamente, de lo que se
desprende que vendría en innecesaria la revi
sión de los títulos archivados, por cuanto ni
el registrador ni el notario podrían cuestio
nar la información extendida en los asientos
regístrales.
Distinto es el caso del tercero que quiera
adquirir un bien, ya que, a partir de la vigen
cia de la Ley  № 30313   tendrá que revisar
Respecto al artículo 2013 del Código Civil,
como se señaló, se sigue manteniendo el
principio de legitimación, con el añadido de
que en el segundo párrafo se recoge la polé
mica cancelación del asiento registral por
parte del mismo Registro en los casos en que
se extendieron en mérito a documento falso
o donde hubo suplantación de identidad, dis
posición peligrosa para la seguridad jurídica,
conforme se explicó líneas arriba.
V. Modificatoria de la quinta y sexta
disposiciones complementarias
transitorias y finales del Decreto
Legislativo № 1049
Dentro de las modificaciones introducidas
por la Ley № 30313, cabe destacar la posibi-
lidad que tiene ahora el notario afectado con
la   presentación de un documento notarial
falso que dio mérito a una inscripción, la de
solicitar al Registro la respectiva anotación
preventiva, sea el documento notarial falsi
ficado protocolar o extraprotocolar, lo que
resulta un acierto por cuanto también se rea
lizan inscripciones en mérito a documentos
notariales extraprotocolares, como sucede
en el caso del nombramiento de gerentes o
apodera dos de una persona jurídic a, cuya
inscripción se realiza en mérito a copias

25 Sie ndo la situa ción del tercero similar a la que tenía antes de la modif icac ión del artículo 20 14 del Códig o Civil, porque
el criterio predominant e en la jurispru dencia nacio nal era la de entender que por el término "Regis tros Púb lico s" se
comprende no solo a las partidas regístrales, sino también a los tirulos archivados que les dieron mérito, basándose en el
hecho de que en el Registro se conservan dichos títulos, por lo que los contratantes tienen forma de acceder al contenido
de los mismos, siendo estos por tanto una prolongación del asiento extendido (Casación   № 2356�98�Lima, publicada en
el diario oficial  El Peruano  el 12 de noviembre de 1999, p. 3899) .

42
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMB IOS PAR A EV ITA R EL FRA UD E INMO BILIARIO
certificadas del acta respectiva expedida por
notario. Faltó hacer extensiva esta posibili
dad a los casos de suplantación de identidad
en los documentos notariales extraprotoco-
lares, teniendo en cuenta que dichos docu
mentos también dan mérito a inscripciones,
como sucede en las constancias de convoca
toria emitidas por el supuesto presidente del
directorio o gerente general, en el caso de
directorio, o del presidente del consejo direc
tivo, en el caso de una asamblea general,
cuyas firmas han sido certificadas por un
notario.
Faltó igualmente hacer extensiva dicha soli
citud de anotación preventiva a los cónsu
les, jueces, funcionarios públicos y arbitros
en los casos de haberse realizado inscripcio
nes en mérito a documentos falsos supuesta
mente expedidos por ellos, o en mérito docu
mentos expedidos donde hubo suplantación
de identidad.
Es necesario señalar, sin embargo, que este
mecanismo debe ser el último recurso, una
vez que las mafias delictivas lograron bur
lar los anteriores controles previos, cuales
son, como se señaló, la adecuada identifica
ción de los otorgantes por parte de los nota
rios, cónsules, jueces, funcionarios públicos
y arbitros, y la falta de detección de docu
mentos falsos por parte de los registradores.
Este mecanismo, sin embargo, resulta mejor
que la cancelación del asiento registral por
parte de la propia Sunarp, porque evidente
mente los ciudadanos van a verse protegi
dos en sus derechos si es el Poder Judicial,
y no un funcionario administrativo, el que se
pronuncie sobre la falsificación o suplanta
ción de identidad ocurrido en un documento
que dio mérito a una inscripción, y la con
secuente anulación tanto del título como del
asiento registral.
Hay sin embargo un grueso error en la modi
ficación de la quinta y sexta disposiciones
complementarias, transitorias y finales del
Decreto Legislativo   № 1 0 4 9 , p o r c u a n t o
se   señala que las anotaciones preventivas
pueden registrarse aunque el actual titular
registral sea uno distinto al que adquirió el
derecho con base en un documento falso o
donde hubo suplantación de identidad. Si
bien en la sexta disposición complementa
ria, transitoria y final se hace referencia a
documento falso, habría que entender que se
hace referencia al documento que adolece de
suplantación de identidad. Nos parece que es
un grave error incurrido por el legislador, por
cuanto dichas disposici ones van en contra del
principio de fe pública registral, recogido en
el artículo 2014 del Código Civil, principio
que garantiza a toda persona que adquiera
a título oneroso un derecho de alguien que
figura en el registro con facultades para otor
garle, y lo inscribe, el mantenimiento de su
derecho aunque se anule, rescinda o resuelva
el título de su otorgante por causas que no
constan en el registro.
De aplicarse dicha disposición se destruiría
la publicidad registral y con ello la seguridad
 juríd ica que b rinda el Regi stro, por cuanto de
ahora en adelante a los que quieran adquirir
una propiedad, ya no les resultaría suficiente
con revisar la partida registral y los títulos
archivados que lo sustentan, hecho que de
por sí resulta oneroso, sino que además ten
drían que estudiar los documentos que sus
tentan la inscripción del título del otorgante
en el sentido de no adolecer de un vicio de
falsedad documentaría o de suplantación de
identidad, situación que encarecería el trá
fico jurídico y afectaría gravemente la segu
ridad jurídica.
Sin embargo, ante la evidente antinomia
existente entre dos disposiciones contenidas
en la misma ley, a nuestro criterio debe de
primar aquella interpretación que le dé fun
cionalidad al Registro, y con ello, garantice
la seguridad jurídica, por lo que, teniendo
en cuenta que la fe pública registral reco
gida en el nuevo texto del artículo 2014 del
Código Civil no admite excepción alguna, se
desprende, de una adecuada interpretación
43
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L  I № 2 3 • M A Y O 2 0 1 5
Comentario relevante  jfk
del autor
Como la  limitación al ámbito de c om 
petencia notarial afecta directamente
al ciudadano, se impone su deroga
ción por no cumplir finalidad alguna,
todo lo contrario, es una disposición
que desalienta las transacciones eco
nómicas al elevar los costos de tran
sacción, con el consiguiente desa
liento a las inversion es.
sistemática, que solo resultaría procedente
la anotación preventiva, a la que hacen alu
sión la quinta y sexta disposiciones comple
mentarias transitorias y finales del Decreto
Legislativo   № 1049, en los casos en que el
tercero que   inscribió su derecho no reúna
los requisitos para ser tercero registral,
como el caso del tercero que adquirió a
título gratuito.
VI. Modificación de los artículos 4 y 55
del Decreto Legislativo  № 1049
P o r   último, como medida para evitar los
casos de inscripciones en mérito de docu
mentos notariales falsificados o con suplan
tación de identidad, se modificó el ámbito de
competencia territorial de los notarios, con
tenido en el artículo 4 del Decreto Legisla
tivo  № 1049, respecto de los actos de dispo-
sición y gravamen ínter vivos de inmuebles,
en el sentido de limitar su competencia solo
a los inmuebles ubicados en la provincia del
cual ejercen competencia, sancionándose
con nulidad la contravención a dicha dis
posición, sin perjuicio de la responsabilidad
administrativa.
Al respecto, debe señalarse que dicha limi
tación no tiene sentido alguno por cuanto
la problemática de la falsificación de los
44
documentos o de la suplantación de iden
tidad no depende del ámbito territorial del
^ notario, sino de causas ajenas a ella, tales,
como se señaló, a la falta de adopción de
mecanismos que permitan al registrador la
detección de ingreso de documentos falsos
(la presentación en línea del traslado elec
trónico, o en su defecto, el empleo de papel
de seguridad en los traslados que se envía al
Registro, la falta de un registro de sellos y
firmas o de existir, la inadecuada calificación
del registrador de los mismos), o en la inade
cuada identificación de las personas, muchas
veces debido a la conducta dolosa del com
pareciente, situación que se agrava cuando
el funcionario o profesional no dispone de
los medios modernos de identificación de
las personas, cuales son el acceso a la base
de datos del Reniec y de la Superintendencia
Nacional de Migraciones, y al sistema de
identificación por comparación biométrica.
Prueba de la incoherencia de dicha limita
ción es que se exceptúa de ella a los cón
sules, como también a los notarios que for
malizan actos dispositivos o de gravamen
ínter vivos en los casos en que sean varios los
inmuebles y uno de ellos esté ubicado den
tro de la provincia de su competencia. Si la
razón de la existencia de los fraudes inmobi-
larios se debiera a que las personas formali
zan sus negocios jurídicos ante un notario de
una provincia distinta a la de la ubicación del
inmueble, no tendría que existir excepción
alguna a dicha limitación.
Dicha limitación al ámbito de competencia
notarial viene generando más bien distor
sión en las transacciones económicas, con el
consiguiente aumento de los costos de tran
sacción, ya que obliga a las personas a des
plazarse de manera innecesaria al lugar de
ubicación del inmueble que piensa adqui
rir, vender o constituir hipoteca, con el con
siguiente gasto de tiempo y dinero, lo que
va a contracorriente de la tendencia actual,
cual es la de facilitar el tráfico económico
mediante el acercamiento de la función
 ESPECIAL I LOS RECIE NTES CAMB IOS PARA EVITAR EL FRAU DE INMOBILIARIO
pública al ciudadano, como es el caso de los
servicios que brinda el Registro, donde las
personas no necesitan trasladarse hasta el
lugar de ubicación del inmueble para poder
venderlo, adquirirlo o constituir hipoteca,
porque pueden presentar el título en la ofi-
cina registral donde domicilia (oficina recep-
tora), encargándose el Registro de su deri-
vación a la oficina registral de ubicación del
inmueble (oficina de destino).
En razón a lo expuesto, siendo que se trata
de una limitación que afecta directamente al
ciudadano, se impone su derogación por no
cumplir finalidad alguna, todo lo contrario,
es una disposición que desalienta las tran-
sacciones económicas al elevar los costos de
transacción, con el consiguiente desaliento a
las inversiones.
Respecto a la modificación del artículo 55
del Decreto Legislativo   № 1049, esta resulta
acertada en la medida en que establece que
los notarios deban de verificar la identidad de
las personas, nacionales o extranjeras, recu-
rriendo a los medios   tecnológicos existen-
tes, debiendo el Estado, por su lado, permitir
que dicha disposición se haga realidad, por
lo que se requiere que de manera urgente tra-
baje en la implementación de los servicios
de consulta en línea a la base de datos del
Reniec como de la Superintendencia Nacio-
nal de Migraciones, y del sistema de identi-
ficación por comparación de identidad, ser-
vicio que debe de llegar a todos los notarios
del país, a reducidos costos o en el mejor de
los casos a costo cero, bajo el entendido que
solo de esta manera, y no mediante la limi-
tación de la competencia territorial de los
notarios, se combatirá de manera efectiva el
fenómeno de la suplantación de identidad de
las personas.
Pero mientras se implementa dichos meca-
nismos tecnológicos de identificación de las
personas en todo el país, lo recomendable
es que se limite la competencia territorial
notarial solo en aquellos lugares donde los
notarios no tengan acceso aún a dicha tec-
nología, pero solo como una medida tran-
sitoria, mientras no tengan acceso a dicha
tecnología, porque los ciudadanos no tie-
nen por qué cargar con las ineficiencias del
Estado, y en el caso de los notarios que tie-
nen acceso a dichos sistemas tecnológicos,
no existe justificación para limitarles la com-
petencia territorial porque al final esa medida
afecta al ciudadano, la razón de ser de todo
Estado Constitucional de Derecho, que es el
que nos rige.
45