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1 ESTIMACIÓN DE COSTOS
UNIDAD
DESCRIPCIÓN DE CANTIDAD VALOR UNIDAD TOTAL
MEDIDA
Terreno m2 625.00 $ 288.000 $ 180.000.000
Construcción m2 357.84 $ 1.161.958 $ 415.795.051
Arquitectura glb 1.00 $ 37.837.349 $ 37.837.349
Estructural glb 1.00 $ 2.000.000 $ 2.000.000
Hidrosanitario glb 1.00 $ 2.000.000 $ 2.000.000
El proyecto Lucerna --- Casa Campestre se presenta como una oportunidad de negocio
para el patrocinador, Sr. Leonardo Martínez, quien decide a través de la empresa L M
Arquitectura S.A.S. desarrollar la totalidad del proyecto el cual se encuentra descrito en la
respectiva Acta de Constitución y Proyect Charter.
Este Plan de Gestión de Proyecto se basa en la metodología del PMI®, la cual se encuentra
contenida en la Guía de Fundamentos Para la Dirección de Proyecto (Guía del PMBok®)
4ª edición. La cual proporciona la estructura organizada para el proyecto, permitiendo así,
un desempeño eficaz y eficiente en las fases de ejecución, control y cierre.
Este Plan tiene como alcance y vigencia la totalidad del desarrollo del proyecto Lucerna
--- Casa Campestre, una vez finalizado el proyecto, también finalizará el alcance de este
ENTREGABLE
ENTREGABLE CRITERIOS DE ACEPTACIÓN INTERNO O
EXTERNO
Que sean estipulados los criterios de
estilo, tipo de construcción, imagen, y
Criterios de diseño Interno
requerimientos adicionales que tengan
que ver con el diseño de la vivienda.
Que sea acorde con los objetivos del
proyecto, que defina claramente los
Plan de Gestión del Proyecto Interno
procedimientos que permitan una
gerencia efectiva del proyecto.
Que contenga de forma legible la
intención volumétrica del proyecto
Esquema básico
arquitectónico y su coherencia con el Interno
arquitectónico
programa arquitectónico y las normas
urbanísticas.
Que contenga la información suficiente
para definir una volumetría muy
aproximada a la realidad y que
Anteproyecto arquitectónico Interno
contenga el desarrollo funcional del
programa arquitectónico, áreas y
normas urbanísticas.
Que contenga la información suficiente con
alto grado de detalle con el fin de ser
correctamente interpretada por el personal
Proyecto arquitectónico constructor. Que esté correctamente Interno
empalmado con las demás áreas de
estudios complementarios (estructura,
instalaciones, etc.)
Que contenga el estudio de comportamiento
de la estructura en simulaciones de sismos,
Que se ajuste a los requerimientos
normativos de la NTC NSR2010. Que
Cálculo y diseño estructural contenga toda la información necesaria Externo
para la correcta interpretación de despiece
de hierros y elementos no estructurales por
parte del
personal constructor.
Que contenga el estudio de instalaciones
hidro-sanitarias de acuerdo a la norma NTC
1500
Diseño hidrosanitario
Que incorpore los requerimientos de
Externo
aprovechamiento de aguas grises, lluvias
y el tratamiento de aguas negras.
ENTREGABLE
ENTREGABLE CRITERIOS DE ACEPTACIÓN INTERNO O
EXTERNO
Que contenga el diseño eléctrico detallado,
de comunicaciones y domótica necesarias
Diseño eléctrico y de
para satisfacer las demandas de confort Externo
domótica
para una familia de estrato 5 ó
6.
Que contenga todos los valores de estudios
arquitectónico y complementarios
cuantificados y valorados por análisis de
Interno --
Presupuesto precios unitarios (APU) necesarios para la
construcción del proyecto y su actualización externo
en el presupuesto general
del proyecto.
Que contenga todas las actividades
necesarias para la construcción del
Programación de obra proyecto, junto con calendario de recursos Interno
y flujos de caja. Que se actualice con la
programación general del proyecto.
Que sea aprobada de acuerdo a la obra
Licencia de construcción civil que se va a construir durante la Externo
vigencia necesaria.
Que sea construida con bajo las mejores
prácticas profesionales y técnicas, de
Obra civil
acuerdo a los planes, presupuesto y
Interno
programación realizados.
Que cuente con especies ornamentales
acordes con el diseño arquitectónico y
Obras exteriores y Interno -
paisajismo, de fácil mantenimiento y que
paisajismo Externo
no interfiera con el normal funcionamiento
de la vivienda.
Que identifique claramente los lineamientos
legales de la vivienda respecto a área
Interno -
Certificado inmobiliario construida, avalúo y prestaciones de
servicios públicos
Externo
domiciliarios.
Que muestre las bondades del proyecto
Publicidad como atractivo para potenciales clientes, Interno
que tenga excelente presentación gráfica.
Que sea realizada con todas las
Escritura pública de venta solemnidades y requerimientos legales Externo.
necesarios.
Dentro del proyecto Lucerna --- Casa Campestre, se ejecutarán los siguientes procesos:
FASE PROCESO
Acopio de información y documentación
preliminar referente al sitio y al proyecto del
diseño arquitectónico
Acopio de normativa vigente
Elaboración de programa arquitectónico
Prediseño Elaboración de estudios de levantamiento
topográfico y estudio de suelos
Estudio de redes de servicios públicos
domiciliarios
Elaboración de planes de gestión de
proyecto
Esquema básico
Anteproyecto
Diseño Proyecto
Diseños y estudios complementarios
Chequeo y verificación final de la
documentación arquitectónica del proyecto
Presupuesto
Programación
Gestión y obtención de licencia de
Posdiseño construcción
Desarrollo de la documentación referida a las
especificaciones de construcción y procesos
constructivos del proyecto
arquitectónico.
FASE
PROCESO
Contratación de personal calificado y no calificado
para la construcción de la obra y sus etapas.
Contratación de proveedores de materiales y
equipos.
Construcción Desarrollo de procesos constructivos
Seguimiento y control de presupuesto y
programación
Seguimiento y control ambiental y de HSEQ
Desarrollo de promoción del inmueble
Promoción y venta Venta del inmueble
Cierre y liquidación del proyecto
12.4 SUPUESTOS
Los supuestos para el desarrollo del proyecto Lucerna ---Casa Campestre se encuentran
consignados dentro del Enunciado del Alcance del Proyecto (Título 10 de este documento)
los cuales se ratifican en este numeral.
12.5 RESTRICCIONES
Las restricciones para el desarrollo del proyecto Lucerna ---Casa Campestre se encuentran
consignadas dentro del Enunciado del Alcance del Proyecto (Título 10 de este documento)
los cuales se ratifican en este numeral.
12.6 ESTRUCTURA DESGLOSADA DEL TRABAJO
Para la elaboración de la siguiente estructura desglosada de trabajo se tiene como
referencia los lineamientos del Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus
Profesiones Auxiliares Colombia, consignados en Documentaciones Sobre Práctica
Profesional --- Alcance y Etapas de Referencia en los Servicios Profesionales de Diseño
Arquitectónico.
PROYECTO
LUCERNA-CASA
CAMPESTRE
0. Formulación de
1. Prediseño 2. Diseño 3. Posdiseño 4. Construcción 5. Venta
proyecto
Acopio de Obras
Marco lógico información Esquema básico Verificación diseños preliminares Publicaciones
preliminar
Cimentación
Acopio de norma Contratos con
AHP Anteproyecto Presupuesto de obra
vigente inmobiliarias
Estructura
Programa Programación de
Estudios previos Proyecto obra
Contrato de venta
arquitectónico
Mampostería
Instalaciones
Planes de gestión hidrosanitarias
Instalaciones
eléctricas
Enchapes y
pañetes
Carpinterías
Acabados
especiales
Obras exteriores
Legalización
ID PAQUETE DE TRABAJO
0 FORMULACIÓN DE PROYECTO
0.0 Inicio
0.1 Desarrollo de Sistema de Marco Lógico
0.2 Selección de la mejor alternativa (AHP)
0.3 Desarrollo estudios previos
0.3.1 Estudio financiero
0.3.2 Estudios técnicos
0.3.3 Estudios legales
0.3.4 Estudio de mercado
0.4 Estudios previos y formulación de proyecto
1 PREDISEÑO
Acopio de información y documentación
1.1 preliminar referente al sitio y al proyecto del
diseño arquitectónico
1.2 Acopio de normativa vigente
1.3 Elaboración de programa arquitectónico
Elaboración de estudios de levantamiento
1.4
topográfico y estudio de suelos
Estudio de redes de servicios públicos
1.5
domiciliarios
1.6 Elaboración de planes de gestión de proyecto
1.6.1 Plan de gestión de alcance
1.6.2 Plan de gestión de cronograma
1.6.3 Plan de gestión de costo
1.6.4 Plan de gestión de calidad
1.6.5 Plan de gestión de recursos humanos
1.6.6 Plan de gestión de comunicaciones
1.6.7 plan de gestión de adquisiciones
1.6.8 Plan de gestión de riesgos
1.6.9 Plan de gestión socioambiental
1.7 Presentación del Plan de Gestión de Proyecto
2 DISEÑO
2.1 Esquema básico
2.1.1 Presentación del esquema básico
ID PAQUETE DE TRABAJO
2.2 Anteproyecto
2.2.1 Presentación de anteproyecto
2.2.2 Radicación de licencia de construcción
2.3 Proyecto
2.4 Diseños y estudios complementarios
2.4.1 Diseño estructural
2.4.2 Diseño hidrosanitario
2.4.3 Diseño eléctrico y domótica
2.4.4 Diseño y paisajismo
2.5 Presentación de proyecto arquitectónico
3 POSDISEÑO
Chequeo y verificación final de la documentación
3.1
arquitectónica del proyecto
Ajuste arquitectónico de acuerdo a los estudios
3.1.1
complementarios
3.2 Presupuesto de obra
3.2.1 Ajuste de presupuesto total de proyecto
3.3 Programación de obra
3.3.1 Ajuste de programación total de proyecto
Finalización de ajustes de diseño, presupuesto
3.3.1.1
y programación
Gestión y obtención de licencia de
3.4
construcción
3.4.1 Obtención de licencia
Desarrollo de la documentación referida a las
3.5 especificaciones de construcción y procesos
constructivos del proyecto arquitectónico.
4 CONSTRUCCIÓN
4.0 Inicio de construcción
4.1 Obras preliminares
4.2 Cimentación
4.3 Estructura
4.4 Mampostería
4.5 Cubierta
ID PAQUETE DE TRABAJO
4.6 Cierre obra negra
4.7 Pisos
4.8 Instalaciones hidrosanitarias
4.9 Instalaciones eléctricas y comunicaciones
4.10 Enchapes y pañetes
4.11 Finalización obra gris
4.12 Carpinterías
4.13 Acabados especiales
4.14 Finalización obra blanca
4.15 Obras exteriores
4.16 Actualización legal del predio
Registro de acometidas definitivas de servicios
4.16.1
públicos domiciliarios
Declaración ante la autoridad municipal de la
4.16.2
construcción de la vivienda
4.17 Finalización total de obra
5 VENTA
5.1 Publicaciones
5.1.1 Perspectivas de ventas (rendes)
5.1.2 Diseño de publicidad impresa
5.1.3 Diseño y montaje de página web
5.2 Contratos con inmobiliarias
5.3 Contrato de venta y solemnidades
5.3.1 Venta del inmueble
5.4 Liquidación y pago de deudas y utilidades
5.4.1 Finalización y cierre del proyecto
FECHA ID
ID DESCRIPCIÓN ACTIVIDAD DURACION FECHA FIN
INICIO WBS
PROYECTO LUCERNA CASA
1 453 días 14/01/2013 14/07/2014
CAMPESTRE
2 FORMULACIÓN DE PROYECTO 8 días 14/01/2013 22/01/2013 0
3 |Inicio 0 días 14/01/2013 14/01/2013 0.0
4 Desarrollo de Sistema de Marco Lógico 2 días 14/01/2013 15/01/2013 0.1
5 Selección de la mejor alternativa (AHP) 2 días 15/01/2013 17/01/2013 0.2
6 Desarrollo estudios previos 4 días 17/01/2013 22/01/2013 0.3
7 Estudio financiero 2 días 17/01/2013 19/01/2013 0.3.1
8 Estudios técnicos 4 días 17/01/2013 22/01/2013 0.3.2
9 Estudios legales 2 días 17/01/2013 19/01/2013 0.3.3
10 Estudio de mercado 4 días 17/01/2013 22/01/2013 0.3.4
Estudios previos y formulación de
11 0 días 22/01/2013 22/01/2013 0.4
proyecto
12 PREDISEÑO 48 días 22/01/2013 19/03/2013 1
Acopio de información y
documentación preliminar referente al
13 5 días 22/01/2013 28/01/2013 1.1
sitio y al proyecto del diseño
arquitectónico
14 Acopio de normativa vigente 5 días 22/01/2013 28/01/2013 1.2
15 Elaboración de programa arquitectónico 14 días 28/01/2013 13/02/2013 1.3
Elaboración de estudios de
16 levantamiento topográfico y estudio de 15 días 28/01/2013 14/02/2013 1.4
suelos
Estudio de redes de servicios públicos
17 10 días 28/01/2013 08/02/2013 1.5
domiciliarios
Elaboración de planes de gestión de
18 29 días 13/02/2013 19/03/2013 1.6
proyecto
19 Plan de gestión de alcance 3 días 13/02/2013 16/02/2013 1.6.1
20 Plan de gestión de cronograma 3 días 18/02/2013 20/02/2013 1.6.2
Fuente. Los autores
Tabla 21. Continuación
FECHA
ID DESCRIPCIÓN ACTIVIDAD DURACION FECHA FIN ID WBS
INICIO
21 Plan de gestión de costo 3 días 20/02/2013 23/02/2013 1.6.3
22 Plan de gestión de calidad 3 días 25/02/2013 27/02/2013 1.6.4
23 Plan de gestión de recursos humanos 3 días 27/02/2013 02/03/2013 1.6.5
24 Plan de gestión de comunicaciones 3 días 04/03/2013 06/03/2013 1.6.6
25 plan de gestión de adquisiciones 3 días 06/03/2013 09/03/2013 1.6.7
26 Plan de gestión de riesgos 4 días 11/03/2013 14/03/2013 1.6.8
27 Plan de gestión socioambiental 4 días 14/03/2013 19/03/2013 1.6.9
Presentación del Plan de Gestión de
28 0 días 19/03/2013 19/03/2013 1.7
Proyecto
29 DISEÑO 93 días 19/03/2013 16/07/2013 2
30 Esquema básico 5 días 19/03/2013 26/03/2013 2.1
31 Presentación del esquema básico 0 días 26/03/2013 26/03/2013 2.1.1
32 Anteproyecto arquitectónico 5 días 26/03/2013 03/04/2013 2.2
33 Presentación de anteproyecto 0 días 03/04/2013 03/04/2013 2.2.1
34 Radicación de licencia de construcción 0 días 09/04/2013 09/04/2013 2.2.2
35 Proyecto arquitectónico 83 días 04/04/2013 16/07/2013 2.3
36 Diseños y estudios complementarios 30 días 04/04/2013 09/05/2013 2.4
37 Diseño hidrosanitario 15 días 04/04/2013 22/04/2013 2.4.1
38 Diseño estructural 30 días 04/04/2013 09/05/2013 2.4.2
39 Diseño eléctrico y domótica 20 días 04/04/2013 26/04/2013 2.4.3
40 Diseño y paisajismo 13.19 días 04/04/2013 19/04/2013 2.4.4
41 Presentación de proyecto arquitectónico 0 días 16/07/2013 16/07/2013 2.5
42 POSDISEÑO 99.38 días 15/04/2013 15/08/2013 3
Chequeo y verificación final de la
43 documentación arquitectónica del 7 días 16/07/2013 24/07/2013 3.1
proyecto
327.75
74 VENTA 18/06/2013 14/07/2014 5
días
FECHA ID
ID DESCRIPCIÓN ACTIVIDAD DURACION FECHA FIN
INICIO WBS
80 Contrato de venta y solemnidades 33 días 02/06/2014 09/07/2014 5.3
81 Venta del inmueble 0 días 09/07/2014 09/07/2014 5.3.1
Liquidación y pago de deudas y
82 4 días 09/07/2014 14/07/2014 5.4
utilidades
83 Finalización y cierre del proyecto 0 días 14/07/2014 14/07/2014 5.4.1
Nota: Tareas de ruta crítica resaltadas en rosado. .
Fuente. Los autores
2 DISEÑO
4 2.1.1 Presentación del esquema básico 26/03/2013 Gerente Proyecto
5 2.2.1 Presentación de anteproyecto 03/04/2013 Gerente Proyecto
6 2.2.2 Radicación de licencia de construcción 09/04/2013 Gerente Proyecto
Gerente Proyecto/
7 2.5 Presentación de proyecto arquitectónico 16/07/2013 Equipo Apoyo
Técnico
3 POSDISEÑO
3.3.1. Finalización de ajustes de diseño, presupuesto y
8 01/08/2013 Gerente Proyecto
1 programación
9 3.4.1 Obtención de licencia 17/06/2013 Gerente Proyecto
4 CONSTRUCCIÓN
10 4.0 Inicio de construcción 15/08/2013 Maestro de Obra
11 4.6 Cierre obra negra 14/12/2013 Maestro de Obra
12 4.11 Finalización obra gris 10/02/2014 Maestro de Obra
13 4.14 Finalización obra blanca 19/05/2014 Maestro de Obra
Maestro de Obra /
14 4.17 Finalización total de obra 02/06/2014
Gerente P¨royecto
5 VENTA
15 5.3.1 Venta del inmueble 09/07/2014 Gerente Proyecto
16 5.4.1 Finalización y cierre del proyecto 14/07/2014 Gerente Proyecto
Fuente. Los autores
13.2 CONTROL DE CRONOGRAMA
Para efectos del control del cronograma se empleará en este proyecto el software Microsoft
Project 2010 en donde se documentará y evaluará semanalmente el avance de las
actividades del proyecto respecto al cronograma establecido.
14. PLAN DE GESTIÓN DE COSTOS
14.1 ENFOQUE
Para la realización del Plan de Gestión de Costos del proyecto Lucerna --- Casa
Campestre se tienen en cuenta los valores actuales referentes a insumos y materiales
propios de la actividad de la construcción y los costos de mano de obra de personal
calificado, no calificado; también se tienen en cuenta las tarifas de honorarios para los
profesionales consultores necesarios para el desarrollo del proyecto.
Es de anotar que los valores que aquí se indiquen para la fase de construcción son
aproximados según tablas de precios aceptadas en el mercado (Revista Construdata13 y
precios de Gobernación de Cundinamarca), sin embargo, el costo de esta fase será
determinado definitivamente al momento de realizar el presupuesto detallado de
construcción, según la metodología de análisis de precios unitarios, los cuales serán
calculados de acuerdo a las cantidades de obra las cuales se obtendrán únicamente
después de que se realicen todos los diseños, tanto arquitectónicos como de estudios
complementarios.
13
Publicación trimestral de la editorial Legis en la cual se actualizan los precios de la mayoría los insumos
para la construcción en Colombia.
Tabla 28. Continuación
100
Tabla 28. Continuación
ID RECURSO COSTO
1 Recursos humanos
Honorario
1.1 Director de obra (Arquitecto gerente de proyecto)
$88’876.191
Honorario
1.2 Ing. Civil calculista de estructuras
$2’000.000
Honorario
1.3 Ing. Civil hidrosanitario
$2’000.000
Honorario
1.4 Ing. Electricista y domótica
$2’100.000
Mensual
1.5 Maestro general
$1’300.000
Fuente. Los autores
Tabla 20. Continuación
101
ID RECURSO COSTO
Diario
1.6 Oficiales x 4
$240.000
Diario
1.7 Ayudantes x 6
$216.648
Aproximado total
2 Insumos y materiales
$269’000.000
Aproximado total
3 Equipos
$41’500.000
COSTO
MES No. COSTO MES
ACUMULADO
1 $ 1.642.333 $ 1.642.333
2 $ 643.667 $ 2.286.000
3 $ 10.375.518 $ 12.661.518
4 $ 13.248.232 $ 25.909.750
5 $ 9.937.739 $ 35.847.489
6 $ 9.463.202 $ 45.310.691
7 $ 9.126.771 $ 54.437.462
8 $ 14.012.536 $ 68.449.998
9 $ 34.823.958 $103.273.956
10 $ 35.940.277 $139.214.233
11 $ 32.659.937 $171.874.171
12 $ 48.398.815 $220.272.985
13 $ 36.421.315 $256.694.301
14 $ 42.187.079 $298.881.379
15 $ 40.569.511 $339.450.890
16 $ 48.102.859 $387.553.749
17 $ 37.832.859 $425.386.609
18 $ 23.142.859 $448.529.468
19 $ 33.637.506 $482.166.973
20 $ 4.853.031 $487.020.004
102
Fuente. Los autores
500000000
480000000
460000000
440000000
420000000
400000000
380000000
360000000
340000000
320000000
300000000
280000000
260000000
103
240000000
220000000
200000000
180000000
160000000
140000000
120000000
100000000
80000000
60000000
40000000
20000000
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Costo mes $ 1.642.333 $ 643.667 $ 10.375.518 $ 13.248.232 $ 9.937.739 $ 9.463.202 $ 9.126.771 $ 14.012.536 $ 34.823.958 $ 35.940.277 $ 32.659.937 $ 48.398.815 $ 36.421.315 $ 42.187.079 $ 40.569.511 $ 48.102.859 $ 37.832.859 $ 23.142.859 $ 33.637.506 $ 4.712.406
Acumulado $ 1.642.333 $ 2.286.000 $ 12.661.518 $ 25.909.750 $ 35.847.489 $ 45.310.691 $ 54.437.462 $ 68.449.998 $103.273.956 $139.214.233 $171.874.171 $220.272.985 $256.694.301 $298.881.379 $339.450.890 $387.553.749 $425.386.609 $448.529.468 $482.166.973 $487.020.004
14.5 CONTROL DE COSTOS
Para efectuar el control de costos de este proyecto se utilizará la técnica del Valor Ganado
en donde se evaluará semanalmente el desempeño del proyecto respecto al cronograma y
presupuestos establecidos en este Plan de Proyecto, versus lo ejecutado realmente en
duración y costos. Para ello se documentará este control en los formatos que hacen parte
de los anexos de este documento.