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DEFINICIÓN DE ANTICRESIS
ARTICULO 1091
CONCORDANCIAS:
Comentario
Se entiende por anticresis el derecho real de garantía en virtud del cual el deudor
entrega al acreedor, en garantía de una deuda, un bien inmueble para que el
acreedor lo explote, es decir lo utilice y obtenga frutos, hasta que se cobre el
monto de la deuda.
Con relación a este tema Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón afirman que la
anticresis u... concede al acreedor un derecho de disfrute, que el Código Civil
simboliza en la percepción de los frutos de un inmueble, para la satisfacción de
su crédito; por esto debe imputarlos al pago de intereses y capital" (p. 588).
Por su parte, Eleodoro Romero Romaña señala que la anticresis
etimológicamente significa u... 'uso contrario', ya que se ha formado de las voces
griegas anti, que quiere decir 'contra'; y ehresis, que significa 'uso'; esto es, uso
que no hace el dueño, que no hace el propietario, sino el acreedor, quien tiene
el aprovechamiento del bien" (p. 427).
Con respecto a la prenda, la distinción más saltante con la anticresis está dada
por el hecho de que la primera recae solo sobre bienes muebles, mientras que
la segunda se constituye sobre inmuebles.
Asimismo, el uso del bien por parte del acreedor prendario requiere de un
acuerdo expreso con el deudor, mientras el uso del bien por el acreedor es
consustancial a la anticresis.
Igualmente, si bien ambas figuras permiten que el acreedor haga suyos los
frutos, el objetivo principal de la prenda es que el bien sea vendido en el supuesto
de incumplimiento; mientras que en el caso de anticresis su función principal es
la explotación del bien, es decir la percepción de los frutos como forma de cobrar
el monto adeudado, de ahí que en doctrina se haga referencia a un supuesto de
"permuta de rentas" (MAISH VON HUMBOLDT, en REVOREDO, p. 260).
En efecto, mientras que la prenda es la afectación de un bien mueble al
cumplimiento de una obligación con el objeto de permitir al acreedor su venta
para cobrarse con el producto de la realización del mismo, la anticresis consiste
en la entrega del bien al acreedor para que a través de su explotación proceda
al cobro de su acreencia.
Por consiguiente, la prenda consiste en otorgar al acreedor el derecho de vender
el bien en caso de incumplimiento (evento futuro), mientras que la anticresis
consiste en la entrega inmediata del bien al acreedor (evento presente) para
permitirle a través de su uso el cobro de la acreencia.
3. Elementos característicos
Como quiera que el artículo 1 094 del Código Civil hace aplicables a la anticresis
las normas del arrendamiento, debemos entender que para ceder el crédito
garantizado con la anticresis se requerirá del asentimiento del deudor, así como
se requiere el del propietario o arrendador para el caso del subarrendamiento o
cesión de arrendamiento.
Sin embargo, debe quedar claro que el acreedor siempre estará facultado para
transferir el crédito, pues se trata de un derecho del cual es titular. El
consentimiento del deudor solo será necesario para transferir conjuntamente con
el crédito la anticresis. De transferirse el crédito sin la anticresis, es evidente que
esta última concluirá y por lo tanto el acreedor original estará obligado a entregar
el bien al deudor, renunciando de esta manera a la garantía.
Esta última opción resulta viable, pues al haber obtenido el acreedor un monto
determinado por su crédito, ha visto satisfecha su obligación y por lo tanto la
garantía que le fue constituida carece ya de utilidad para él.
e) Indivisible.- El acreedor retendrá y explotará el bien hasta que se cancele el
íntegro de la obligación, de allí su carácter de indivisible.
d) Inmobiliario.- En la medida en que la anticresis solo puede recaer sobre bienes
inmuebles, asume el carácter de un derecho inmobiliario, a diferencia de la
prenda que, como indicamos anteriormente, solo recae sobre bienes muebles.
DOCTRINA
CONCORDANCIAS:
Comentario
Sin embargo, en el caso peruano el artículo 1096 del Código Civil hace aplicables
a la anticresis las normas sobre prenda, las mismas que sí establecen la
obligación de entrega del bien.
Asimismo, es evidente que el acreedor necesita estar en posesión del bien para
explotarlo, percibir frutos y cobrarse, por lo que resulta indispensable que el
deudor cumpla con entregar el bien al acreedor para que efectivamente se
constituya el derecho real de garantía.
Esta opinión se encuentra reforzada por el hecho de que la posesión es en
muchos casos el único signo que permite a los terceros conocer de la existencia
del gravamen. Por ello, la constitución de un derecho real de anticresis en el que
no haya entrega de posesión resultaría cuestionable.
DOCTRINA
ARIAS-SCHREIBER, Max y CARDENAS QUIROS, Carlos. Exégesis del Código
Civil de 1984, tomo VI, Derechos Reales de Garantía. Lima, Gaceta Jurídica,
1995; DIEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil, vol.
111, Derecho de Cosas. Madrid, Tecnos, 1990; MAISCH VON HUMBOLDT,
Lucrecia: en REVOREDO DE DEBAKEY, Delia (compiladora). Código Civil.
Exposición de Motivos y Comentarios. Parte 111, Tomo V. p. 254. Lima, 1985;
ROMERO ROMAÑA, Eleodoro. Derecho Civil. Los Derechos Reales, tomo 11,
segunda edición aumentada. Lima.
JURISPRUDENCIA
"El contrato de anticresis tiene que constar en escritura pública, bajo sanción de
nulidad, como lo establece el artículo 1092 del Código Civil, por lo que si solo
constara la minuta con firmas legalizadas de los contratantes, la que no fue
elevada a escritura pública como ordena la ley, afectaría al acto de nulidad
absoluta, reputándose inexistente, por lo que la resolución del contrato
anticrético demandado resultaría improcedente, porque esta deja sin efecto un
contrato válido, tal como prescribe el artículo 1371 del Código Civil"
(Exp. N° 1413-90 La Libertad, Ejecutoria Suprema de/11/11191, SP/J).
"El hecho de que el contrato de anticresis no haya sido celebrado con las
formalidades que establece el Código Civil, no significa que el deudor dejara de
ser titular del derecho de propiedad del inmueble entregado en garantía a su
acreedor, ni que la posesión que este ejercía cambiase de naturaleza"
(Cas. N° 520-96-Ancash, El Peruano, 31/12/98, p. 2324).
IMPUTACIÓN DE LA RENTA DEL INMUEBLE
ARTICULO 1093
CONCORDANCIAS:
Comentario
El uso del bien otorgado en anticresis es fundamental para poder explotarlo, por
lo que el Código Civil ha establecido en su artículo 1094 que si bien son
aplicables al acreedor las obligaciones del arrendatario, no lo es la de pagar la
renta, pues sería un sinsentido que el acreedor que está en posesión del bien
para percibir los frutos, tenga además que pagar una renta al deudor.
Sin embargo, lo que sí es usual es que la anticresis se constituya sobre un bien
y que el acreedor lo ocupe sin obligación de pagar renta alguna por el tiempo
necesario para la cancelación de la deuda.
Así por ejemplo, si Juan adeuda a Pedro la suma de 300 y Pedro es propietario
de un departamento cuya renta promedio es de 100, nada impediría que Juan
celebre un contrato de anticresis en favor de Pedro, constituya el derecho real y
en esa medida Pedro pueda vivir tres meses en el inmueble, sin obligación de
pagar renta alguna, para de esta manera cancelar la acreencia que tiene con el
propietario, Juan.
DOCTRINA
ARTICULO 1094
Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto la de
pagar la renta.
CONCORDANCIAS:
Comentario
Las obligaciones del acreedor son las mismas que establece el Código Civil para
el arrendatario, básicamente relacionadas con la protección y cuidado del bien,
con el objeto de obtener frutos, pero sin deteriorar el bien.
De esta manera el legislador ha buscado establecer al acreedor un cierto nivel
de conducta que asegure al deudor que la posesión ejercida por el primero no
pondrá en riesgo el bien o disminuirá su valor para el deudor, perjudicándolo
indebidamente por actos del acreedor.
En este sentido, la posesión que ejerce el acreedor sobre el bien está sujeta a
importantes limitaciones en beneficio del deudor.
Resulta interesante comprobar que las normas a las que el legislador hace
remisión son las del arrendamiento y no así las de la prenda, en el entendido de
que la posesión que ejerce el acreedor anticrético difiere en su esencia de
aquella que ejerce el acreedor prendario, quien actúa como un depositario de los
bienes prendados y en principio no puede hacer uso de los mismos sin
autorización del propietario.
DOCTRINA
ARTICULO 1095
CONCORDANCIAS:
Comentario
El artículo 1095 del Código Civil establece la facultad del acreedor anticrético de
retener el bien hasta que los frutos que perciba cancelen la obligación que ha
asumido para con el deudor. Sin embargo, esta facultad se restringe únicamente
a la deuda garantizada con la anticresis, salvo pacto en contrario.
DOCTRINA
ARTICULO 1096
CONCORDANCIAS:
Comentario
En ese sentido, resulta razonable que se establezca como regla supletoria la que
se refiere a la prenda, en lugar de otro derecho real.
Sin embargo, como mencionamos anteriormente, existen diferencias saltantes
entre la prenda y la anticresis, por lo que resulta acertado establecer que dichas
reglas serán aplicables solo si no se oponen a lo dispuesto en el título de
anticresis, esto es respecto de los requisitos de constitución, de las obligaciones
del acreedor respecto del bien y la extensión de la garantía a otras obligaciones
entre los mismos acreedor y deudor.
DOCTRINA