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Módulo 1
Parte general 1

1. Los sujetos en el instrumento notarial

1.1. Sujetos negociales y sujetos instrumentales. Capacidad y legitimación. Representación
Los sujetos pueden intervenir en el acto notarial de manera personal o por medio de sus representantes, lo que desarrollaremos
seguidamente. En aquellos casos en los que el sujeto negocial e instrumental recae en la misma personal y esta actúa por sí, es
deber del escribano acreditar su identidad.
Para distinguir entre sujetos negociales e instrumentales hay que hacer primero una diferenciación entre negocio e instrumento.
Cuando hablamos de negocio, hablamos de contenido, de derecho material o sustantivo, cuando hablamos de instrumento,
hablamos de derecho formal, derecho notarial.
El negocio condiciona, impone ciertas cláusulas al instrumento. El instrumento produce efectos en el plano del negocio, es decir
que están interrelacionados. El negocio puede vivir sin el instrumento (Ej. El boleto de compraventa), pero el instrumento no
puede existir sin el negocio, porque carecería de contenido. No obstante, el negocio depende del instrumento público para causar
plenamente sus efectos. El instrumento público le agrega al negocio “autenticidad”.
Ahora, el sujeto, es la persona a la cual la ley atribuye un concreto derecho subjetivo. O, dicho de otra manera, la persona se
conecta a un derecho y entonces tenemos un derecho subjetivo. Cuando esa conexión es actual hablamos de que el sujeto es
titular. Titularidad es entonces, la conexión actual de un sujeto a un derecho.
La necesidad del tráfico jurídico nos ha llevado a la posibilidad de ejercicio del derecho sin tener la titularidad. A este poder de
ejercicio, prescindiendo de la titularidad, es a lo que modernamente se le llama legitimación.
Como se observa, la legitimación corre en planos paralelos con la titularidad; la titularidad es lo sustantivo, el derecho de fondo,
la legitimación es lo formal, es lo necesario para el ejercicio del derecho. Esta distinción entre titularidad y legitimación es de
capital importancia para el notario ya que muchas veces cuando se disponga a autorizar escrituras públicas no va a estar presente
el titular del derecho, sino otra persona, la que tendrá que acreditar su capacidad de obrar, de celebrar el acto, esto es, que está
legitimado. Esa legitimación puede provenir de un acto anterior de apoderamiento (poder) o de la ley (Ej.: Ejercicio de la patria
potestad). En el siguiente punto volveremos sobre este tema.
Sujeto en el negocio. Cuando hablamos del sujeto en el negocio, hablamos de parte, nos referimos a dos sujetos de derecho
frente a frente en los dos extremos de una línea recta, es decir de una relación jurídica. Pero parte no quiere decir titular, el
vendedor es parte en el contrato de venta y puede no ser el titular, no ser el propietario de la cosa. Si no es el propietario de la cosa
habrá que analizar si tiene legitimación. Por lo que, podemos decir que parte es cada una de las posiciones dentro de un negocio
jurídico.
Parte simple y parte plural: Parte tampoco quiere decir persona, parte es cada una de las posiciones del negocio, activa o
pasiva (parte vendedora-parte compradora), pero cada parte puede incluir a varias personas, que actúan juntas y comparten la
misma titularidad. Ejemplo: dos personas copropietarias de un mismo inmueble, lo venden a otra. También puede ser que quién
compra lo haga en copropiedad.
Unilateralidad y pluralidad de partes: No siempre en un negocio jurídico va ha haber dos partes, también tenemos los
negocios jurídicos unilaterales, como el testamento y plurilaterales como el préstamo con fianza en el cual tenemos tres partes:
deudor, fiador y acreedor.
Parte simple y parte compleja: Nos referimos a aquellas situaciones en que una de las partes actúa a través de representante,
como en el caso del mandante o del tutor por ejemplo. Si bien estrictamente los representantes no son parte, a ese conjunto
formado por representante y representado se lo llama parte compleja.
Sujeto en el instrumento: Las personas que intervienen en el instrumento son los sujetos instrumentales, y se llaman
comparecientes. No es lo mismo parte (negocio) que compareciente (instrumento). El compareciente pertenece al mundo de los
hechos, la parte pertenece al mundo del derecho. Si bien en muchos casos la misma parte es la que comparece, ambos conceptos
coinciden en una sola persona, esto tiene carácter circunstancial, no necesario, por lo que la distinción no queda invalidada por
esta circunstancia. La idea de compareciente va indefectiblemente unida al hecho material de la presencia física ante el notario. En
definitiva los comparecientes son los que están presentes en la audiencia notarial. Este hecho de la presencia física de los
comparecientes, tiene que estar redactado en la escritura con nitidez, ya que es una de las expresiones auténticas del notario. 3
Compareciente en nombre propio y compareciente en nombre ajeno: Esta distinción tiene en cuenta la relación entre
compareciente y parte. Cuando el que comparece es también parte, decimos que actúa en nombre propio, mientras que si el que
comparece viene en representación, estamos hablando que lo hace en nombre de otro.
Compareciente simple y otorgante: Compareciente simple es quien presta su conformidad a un relato, únicamente aprueba con
su firma la fidelidad de la narración. Es propio de las actas. En cambio el otorgante presta su consentimiento, al negocio y al
instrumento, manifiesta su voluntad.
Capacidad y legitimación
La capacidad es la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. La legitimación es la cobertura jurídica del poder de
hecho, es decir, es el poder obrar en un caso concreto, por estar autorizado para ello, ya sea por la ley, por un poder anterior a la
celebración del acto o por ratificación posterior por parte del titular del derecho.
Muchas veces nos encontraremos con personas que tienen capacidad de obrar pero no están legitimados para hacerlo. Por
ejemplo: el tutor tiene capacidad para comprar inmuebles, pero no está legitimado para adquirir bienes que pertenezcan a su
pupilo.

1.2. Formas de intervención de los sujetos. Instrumentos habilitantes. Régimen actual

En tal sentido, nos dice el nuevo artículo 306 del Código Civil y Comercial de la Nación que:
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La identidad de los comparecientes debe justificarse por cualquiera de los siguientes medios:
a) por exhibición que se haga al escribano de documento idóneo; en este caso, se debe individualizar el documento y agregar al
protocolo reproducción certificada de sus partes pertinentes;
b) por afirmación de conocimiento por parte del escribano1.
La exhibición del documento idóneo se refiere a la exhibición de los documentos contenidos en las leyes respectivas, o sea,
documento nacional de identidad. Sin embargo, nada obsta a que el notario, para alcanzar el convencimiento en los casos que así
lo requiera, puede valerse de cuantos otros documentos también se consideren idóneos para la justificación de identidad, aunque
no sean los determinados por las leyes. En consecuencia, podemos admitir la exhibición de otros documentos que ayuden a la
correcta aseveración, a saber; cédula policial, pasaporte, carné de conductor, tarjeta de crédito, carné de socio del club, en fin,
cuantos sean necesarios para probar la buena y prudente diligencia notarial a la hora de cumplir con la exigencia legal. Culmina la
obligación notarial agregando al protocolo, la reproducción o copia certificada en sus partes pertinentes.
También encontramos previsto en la norma a los fines de la justificación de identidad del compareciente, la posibilidad de
afirmación de conocimiento del escribano, algo también habitual en las escribanías con personas que concurren asiduamente a
consultar al profesional y donde, en razón del trato, se los exime de las justificaciones mencionadas anteriormente, consignándose
tal situación en la escritura respectiva (Cosola, 2014).
Ahora bien, muchas veces nos encontraremos con que el que comparece a firmar la escritura no es el titular del derecho, es
decir, que el sujeto negocial no coincide con el sujeto instrumental.
Es en estos casos cuando aparece en escena el instituto de la representación. La representación tiene lugar cuando una persona
realiza un acto jurídico en nombre de otra, de modo que la actuación del representante implica la actuación del representado. Es
decir, los efectos del negocio van a parar directamente en cabeza del representado.
La representación puede surgir:
de la ley (tutela- curatela-sistemas de apoyo)
de la voluntad de las partes (mandato)
orgánica (en nombre de una persona jurídica)
El notario debe examinar el instrumento que contiene la representación, esto es, el título habilitante, para ver si es lo
suficientemente amplio para habilitar al compareciente a realizar el acto. Luego, el notario debe “incorporar” de alguna forma el
instrumento habilitante a la escritura del acto que se está por celebrar. 5
El actual artículo 307 del Código Civil y Comercial establece que “si el otorgante de la escritura es un representante, el
escribano debe exigir la presentación del documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al protocolo…”2.
Asimismo, se establece la posibilidad de incorporar copia certificada del instrumento cuando se trate de poderes para más de un
asunto o de documentos habilitantes que hagan necesaria su devolución.
En los casos en los que el instrumento habilitante fue confeccionado por el mismo profesional o, en su caso, ya fue incorporado
al protocolo de la escribanía en virtud de acto anterior, basta con mencionar esta circunstancia indicando folio y año. Vale tener en
cuenta que es deber del escribano comprobar mediante exhibición del documento original que el mismo no ha sido revocado.
Por último, vale aclarar que, de acuerdo con el último párrafo del art. 309, la inobservancia de este requisito no acarrea la
nulidad de la escritura pero puede generar sanciones para el escribano interviniente.
Distintos casos de representación y documentos habilitantes.
En el nuevo Código Civil y Comercial se ha eliminado la antigua clasificación entre incapacidad de hecho absoluta y relativa;
como así también las categorías de menor impúber (incapaz absoluto), menor adulto (incapaz relativo), demente (incapaz
absoluto) y sordomudo (incapaz absoluto) (Olmo, 2014). De modo que, según las sentencias, se deben determinar en cada caso los
límites exactos de la incapacidad del sujeto.
El artículo 101 nos enumera los representantes en cada caso, así encontramos:
1) De las personas por nacer, sus padres.
2) De las personas menores de edad no emancipadas, sus padres. Si faltan los padres, o ambos son incapaces o están privados de
la responsabilidad parental, o suspendidos en su ejercicio el tutor que se le designe.
3) De las personas con capacidad restringida, el o los apoyos designados cuando conforme a la sentencia, estos tengan
representación para determinados actos de las personas 6 incapaces en los términos del último párrafo del artículo 32, el curador
que se les nombre3.
4) El antiguo art. 141 del Código Civil hablaba de los declarados insanos por demencia, el cual fue remplazado en la actualidad
por el artículo 32, en el cual se habla de personas con “capacidad restringida y con incapacidad”.
En estos términos se establece que la “persona mayor de trece años que padece una adicción o una alteración mental permanente
o prolongada, de suficiente gravedad, siempre que estime que el ejercicio de su plena capacidad puede resultar un daño a su
persona o a sus bienes”4 podrá ser restringida en su capacidad por sentencia judicial con designación de los nuevos llamados
“sistemas de apoyo” del artículo 43.
A los fines de completar esta capacidad restringida, se incorpora esta nueva figura de los sistemas de apoyo que conforme reza
la norma, tiene por finalidad facilitar “a la persona que lo necesite la toma de decisiones para dirigir su persona, administrar sus
bienes y celebrar actos jurídicos en general”5. Pueden ser personas de confianza del interesado y la medida de su accionar deberá
estar determinada en la sentencia que lo designe. Si lo considera necesario podrá ordenarse su anotación en el Registro de Estado
Civil y Capacidad de las personas.
5) En el caso de personas que se encuentren absolutamente imposibilitadas de interaccionar con su entorno y expresar su
voluntad por cualquier modo, medio o formato, el último párrafo del art. 32 establece que el juez debe declarar la incapacidad y
designarles un curador.
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6) En el nuevo Código (art. 48), la inhabilitación del antiguo art. 152 bis ha quedado circunscripta, únicamente, a los casos de
prodigalidad. Como consecuencia de la sentencia de inhabilitación, la persona no podrá otorgar actos de disposición entre vivos –
sí, en cambio, los de última voluntad–, sino que deberá para ello contar con un apoyo que la asista (art. 43).
Hay que resaltar que la asistencia que debe brindar el apoyo en los términos del art. 48 no se condice con otorgar el asentimiento
para perfeccionar el acto, sino que, por analogía, se aplicará lo dispuesto en el art. 38 del Código con relación a las condiciones de
validez de los actos y la modalidad de actuación del apoyo en dichas situaciones (Olmo, 2014).
A los fines del ejercicio notarial, el escribano deberá solicitar la exhibición de la sentencia que declare la restricción de la
capacidad o en su caso la incapacidad. 7
Los recaudos que deberá tener en cuenta para determinar el alcance de dicha representación están expresados en el artículo 38,
ya que dicha sentencia deberá determinar la extensión y alcance de la restricción, estableciendo cuáles son los actos para los
cuales se encuentra inhabilitado y la designación de personas que cumplan función de apoyo o curador en su caso, señalando las
condiciones de validez de los actos específicos sujetos a restricción y modalidad de su actuación. Se deja constancia en el Registro
de Estado Civil y Capacidad de las personas de tal circunstancia.
Asimismo, en el art. 44 se impone la nulidad de los actos celebrados por las personas incapaces o con capacidad restringida que
sean contrarios a lo determinado en sentencia con posterioridad a su inscripción. Este nuevo sistema en relación con la capacidad
de las personas varía de acuerdo con lo determinado en sentencia, es decir, ante el otorgamiento de un acto debemos tener
presente si la actuación del representante se otorgó en los términos de una sustitución de voluntad (curador) o si se requiere el
asentimiento del mismo, el cual simplemente completa la voluntad de la parte principal en el acto con carácter de asistente
(sistema de apoyo).
Cabe aclarar que la figura contemplada en el antiguo artículo 153, en relación con el sordomudo que no sabe darse a entender
por escrito, ha sido eliminada de la normativa vigente, la cual solo se limita a establecer que aquellas personas con discapacidad
auditiva deberán concurrir a la celebración del acto con testigos que garanticen la comprensión y conocimiento del mismo, tema
que será desarrollado en su oportunidad.
El caso que resta tratar respecto de instrumentos habilitantes requeridos, por haber representación orgánica necesaria, es en el
caso de las personas jurídicas. Dependerá de la clase de persona jurídica que se trate el tipo de instrumento que se deberá exhibir.
1) Como se advierte de la redacción del nuevo artículo 148, se eliminó toda referencia a las sociedades civiles, las cuales pasarán
a regirse por los tipos dispuestos en la Ley 19.550, manteniendo el alcance y las atribuciones establecidas en su contrato social,
por lo que el régimen de representación continuará siendo el que determine su contrato social.
2) Fundaciones: acta fundacional inscripta, acta del consejo de administración para acreditar el cargo de representante y acta
especial para realizar el acto de que se trate.
3) Sociedades colectivas: contrato social registrado. En el contrato estará establecida la representación. Si no dice nada,
cualquiera de los socios la representa. 8
4) Sociedades de responsabilidad limitada (SRL): necesitamos el contrato inscripto, acta de designación de gerente y acta
especial de reunión de socios para aquellos actos que son extraños al objeto social.
5) Sociedades anónimas (SA): estatuto social en escritura pública, acta de elección de miembros del directorio, si las que figuran
en el estatuto ya han terminado su período, acta de directorio en que se realiza la distribución de cargos y se designa al presidente.
6) En el inc. g) del art. 148, del nuevo Código se incluye como persona jurídica privada al Consorcio de Propietarios. En
consecuencia, en el art. 2044 se dispone que el conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
"Consorcio", la cual es regulada en su funcionamiento a través de las distintas disposiciones que conforman el Título VI
denominado "Propiedad Horizontal" (Alonso y Giatti, 2014). El administrador es representante legal con carácter de mandatario,
debiendo presentar reglamento de copropiedad donde esté designado en tal carácter (art. 2065, 2056).
7) También se incorpora como persona jurídica privada a las comunidades indígenas, determinando como requisito ineludible
para su reconocimiento la inscripción como tal (art. 2029). A partir de ello, surgen como titulares del nuevo derecho real de
"Propiedad Comunitaria Indígena" regulado en el Título V del Libro Cuarto de Derechos Reales, el cual se constituye sobre un
inmueble rural destinado a la preservación de la identidad cultural y el hábitat de las comunidades indígenas (art. 2028 y
subsiguientes) (Alonso y Giatti, 2014).

1.3. Testigos en los instrumentos públicos. Capacidad

Testigo es la persona que presencia o conoce directamente un hecho. Persona fidedigna de uno u otro sexo, que puede
manifestar la verdad o falsedad de los hechos controvertidos.
Desde el punto de vista notarial, tenemos diferentes tipos de testigos: instrumentales, de conocimiento, de corroboración de
hechos o corroborantes y honorarios.
Testigos instrumentales:
Podemos decir en resumidas cuentas que, los testigos en los instrumentos públicos son un requisito o elemento de forma, ya que
no 9 declaran ni testifican ningún hecho del pasado –como los testigos analizados desde la óptica del derecho de procedimientos
que resultan determinantes para la validez de un acto.
En cambio, podemos encontrar testigos que obran como tal, en el sentido de aseverar situaciones o hechos por ellos observados
o vividos, como sucede por ejemplo, en las actas notariales, y así, al ser requeridos por el notario o escribano autorizante, pueden
declarar lo que vieron, lo que escucharon, etcétera (Cosola, 2014). Pero lo cierto es, que los testigos a los que hace referencia el
artículo 295, y los anteriores designados, son testigos de forma, y por ello se los denomina instrumentales.
Otro caso de testigo instrumental lo encontramos con la nueva regulación en relación con la firma de los instrumentos privados
en el art. 313, donde “Si alguno de los firmantes de un instrumento privado no sabe o no puede firmar, puede dejarse constancia
de la impresión digital o mediante la presencia de dos testigos que deben suscribir también el instrumento”6.
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Testigos de conocimiento: el antiguo art. 1002 del código velezano lo establecía como una de las formas de justificar la
identidad de los comparecientes. Así, estos testigos debían ser también de conocimiento del escribano. Con el nuevo Código Civil
y Comercial se elimina esta posibilidad y se limita la acreditación de identidad a la afirmación de conocimiento del escribano.
Justificación de identidad. “La identidad de los comparecientes debe justificarse por cualquiera de los siguientes medios:
(…) b) por afirmación del conocimiento por parte del escribano”7.
Testigos corroborantes: como la palabra lo indica, son aquellas personas que comparecen en la celebración de un acto a fin
de dar razón de la existencia de una determinada circunstancia. Ejemplo de ello es en los casos en que una persona soltera quiera
contraer matrimonio en el extranjero, donde deberá concurrir a manifestar dicha situación frente a un juez y dos testigos.
Testigos honorarios: son los que, además de los necesarios, concurren al acto por razones de amistad o afecto, como en el
caso de la celebración del matrimonio o asunción de cargos.
En cuanto a la capacidad para ser testigos, el art. 295 del CCyC establece: 10
No pueden ser testigos en instrumentos públicos:
a) las personas incapaces de ejercicio y aquellas a quienes una sentencia les impide ser testigo en instrumentos públicos;
b) los que no saben firmar;
c) los dependientes del oficial público;
d) el cónyuge, el conviviente y los parientes del oficial público, dentro del cuarto grado y segundo de afinidad;
El error común sobre la idoneidad de los testigos salva la eficacia de los instrumentos en que han intervenido8.

2. Rogación en las escrituras públicas

2.1. Definición y necesidad de la rogación. Obligatoriedad de prestar la función notarial. Autoría del documento notarial
La actuación del notario es recepticia, su jurisdicción es rogada, esto es, su intervención debe ser solicitada. Por tal motivo,
decimos que la rogación es necesaria. Además, la rogación debe ser expresa, es decir, dirigida a un acto concreto; y es libre,
porque el requirente elige libremente el notario que quiere que intervenga en el acto. En este punto se discute cuál de las partes
tiene el derecho de elegir el notario. Nada dice la ley, los usos y costumbres dicen que quien elige es el que paga los honorarios, y
el que paga es al que le interesa el título, en el caso de la compraventa, el comprador; en la hipoteca, el acreedor.
En la práctica, la rogación normalmente comienza con una solicitud verbal (telefónica o personalmente). También puede hacerse
por escrito, en un instrumento que se llama minuta rogatoria, o por correo electrónico, o por el procedimiento que las partes
consideren apropiado. Luego del requerimiento, el escribano debe aceptar expresa o tácitamente. El requerimiento queda
plasmado en la escritura pública, de forma implícita, en el comparendo, cuando se individualiza a las partes. En el caso de las
actas, el requerimiento se coloca de manera expresa al comienzo y es aceptado expresamente por el escribano. Cuando se trate el
tema de actas, se verá en detalle el requerimiento.
Obligatoriedad de prestar la función notarial
Todas las leyes notariales provinciales establecen la obligatoriedad de prestar el servicio. La ley orgánica notarial cordobesa
(Ley 4.183), en su art. 11, inc d) establece como uno de los deberes esenciales del escribano “intervenir profesionalmente en los
casos en que fuera requerido, no siendo dicha intervención contraria a las leyes o no hallándose impedido por otras obligaciones
profesionales de igual urgencia”9. Si el escribano se niega a prestar el servicio que es propio de su función, sin causa justificada,
será responsable por los daños y perjuicios que ocasione. Así mismo, el código penal también sanciona el incumplimiento de los
deberes de funcionario público.
Hay justa causa para no prestar la función notarial:
1) Actos que estén fuera de su competencia material (ej.: matrimonio)
2) Actos en los que alguna de las partes son parientes en grado prohibido (art. 291 CC).
3) Cuando el acto que se intenta celebrar es contrario a la ley o a la moral y buenas costumbres.
4) Por imposibilidad material o por correr serio peligro su vida.
Es decir que no toda negativa a prestar el servicio cae dentro de un incumplimiento de su función.
Autoría del documento notarial
Todo documento es una creación humana y expresa el pensamiento de un hombre. Sin autor no hay documento, por lo que hay
que determinar qué se entiende por “autor”. Al respecto, hay diferentes teorías: algunas, ya abandonadas, señalan como autor a
quien ha escrito o a quien le da forma al documento. Estas teorías han sido criticadas porque importaría considerar autor del
documento al escribiente o al secretario.
La teoría de mayor predicamento en España es la que señala que el autor del pensamiento es el autor del documento. Y agrega
Núñez Lagos (1967) que el autor del documento es el autor de la declaración que mediante el documento se materializa. Pero el
problema es si el notario es el único autor, o si cuando el documento contiene declaraciones de otras personas, ellas también son
autoras del documento.
Obviamente, el exclusivo autor del documento es el funcionario que lo autoriza. Esto es así, ya que las partes declaran antes,
incluso en la misma audiencia notarial, pero no en el documento. En el documento, todas las declaraciones las hace el notario,
aunque se funde en declaraciones hechas por las partes y declaraciones hechas por el notario. Por lo que es el autor del
documento. 13

2.2. Redacción del documento notarial. Notas marginales. Supuestos legales de aplicación
Redactar el documento es el trabajo intelectual que realiza el notario. El notario debe interpretar la voluntad de las partes y luego
darle la forma jurídica adecuada y la correcta redacción, para que el negocio pueda interpretarse con claridad, dejando de lado
fórmulas sacramentales que se vienen repitiendo sin sentido alguno a lo largo del tiempo.
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Para darle forma jurídica a la voluntad de las partes, el notario realiza una función calificadora y luego construye el documento
realizando la redacción con todos los requisitos necesarios para que la legitimidad sea plena. Luego, al autorizarlo, le imprime a
través de la fe pública la autenticidad.
La creación del instrumento público está estrechamente vinculada con la forma, la prueba y el contenido, que es el negocio
jurídico. La forma tiene que existir porque es la exteriorización de las voluntades jurídicas vinculantes. La forma es fundamental
en la disciplina notarial y de su cumplimiento depende la eficacia del acto. La prueba, si bien es secundaria respecto de la forma
en cuanto a la eficacia del acto, en el caso del instrumento público confeccionado por un escribano resulta ser la prueba más eficaz
a fines de dar certeza al contenido del acto, sin más impugnación que la querella de falsedad, en cuanto a los hechos realizados por
el notario.
Las notas marginales son anotaciones firmadas por el escribano, que se consignan a un costado o al pie de la escritura matriz o
de los testimonios que de ella se expidan. Marginal significa “fuera de texto”, por lo que se pueden colocar en el margen o por
debajo, luego de la firma del escribano. Las notas marginales tienen una función publicitaria, son accesorias y su naturaleza
jurídica es de instrumento público, ya que las hace un escribano en ejercicio de sus funciones.
Supuestos legales de aplicación
Pueden ser:
protocolares, como la que se establece en el art. 63 de la Ley 4.183, que al expedir testimonio, se debe dejar constancia en la
matriz, en el protocolo.
extraprotocolares, es decir que son colocadas en el primer testimonio, como la establecida en el art. 66 de la Ley 4.183, que se
refiere a la nota que debe colocar el escribano en el título antecedente que le sirve de referencia, cuando realiza un acto sobre
determinado inmueble.
También se puede mencionar la nota marginal que se debe colocar tanto en la matriz como en el primer testimonio, en el caso de
existir contra documento (art. 298 CC).
Las notas marginales más comunes son las subsanatorias, que sirven para corregir errores, por ejemplo, en la escritura del
nombre de uno de los comparecientes, o en la descripción del objeto, siempre que no sea en uno de los elementos fundamentales
que lo varíen sustancialmente. Ejemplo: se erró en una medida.
Otras notas muy comunes son las complementarias, cuando faltó algún elemento, como por ejemplo, el número de CUIT, el
nombre del cónyuge, entre otros.

2.3. Secreto profesional. Límites

Es la obligación moral que tiene el notario de guardar estricta reserva de cuanto conozca y le fuera confiado en el ejercicio de su
ministerio. El secreto es eminentemente calificador de la profesión del notario, ya que junto con la veracidad, son los pilares sobre
los que se apoya el quehacer notarial.
¿Qué comprende el secreto profesional? Algunos autores dicen que debe ser absoluto, inquebrantable, en todo momento y aun a
pedido de los propios interesados. Otros excluyen expresamente del secreto profesional al llamado secreto de protocolo, por
entender que dada la publicidad de los registros públicos, los protocolos no son reservados. Pero no se debe olvidar que esa
publicidad requiere de un interés legítimo. Que los terceros se enteren por la vía legal que corresponda, sin menoscabo del secreto
del notario.
Todos los profesionales tienen la obligación moral del secreto de lo que conocieren por el ejercicio de su profesión; la ley recoge
esta norma ética e impone su obligatoriedad. Así, el Código Penal Argentino (CPA) en su art. 156 dice: “Será reprimido con multa
(…) e inhabilitación especial en su caso, por seis meses a tres años, el que teniendo noticia por razón de su estado, oficio, empleo
o profesión, de un secreto cuya divulgación pueda causar daño, lo revelare sin justa causa”10.
La violación del secreto profesional genera responsabilidad civil (reparar daños y perjuicios ocasionados), penal y disciplinaria.
La excepción al principio de la responsabilidad está en el mismo art. 156 del CPA, que termina diciendo “(…) lo revelare sin justa
causa”11. Cabe preguntarse cuál sería la justa causa. Alguna doctrina dice que no hay justa causa, que el notario en ningún caso
debe violar el secreto profesional.
El V Congreso Internacional de Notariado Latino dejó establecida la opinión de que la ley no debe poner límites al secreto
profesional, que quede reservada a la conciencia del propio notario la apreciación de la justa causa. Los colaboradores del notario
quedan vinculados con la obligación de guardar secreto. En igual sentido se pronunció la VII Jornadas Notariales Cordobesas.

2.4. Estudio de títulos. Su importancia en la contratación. Principales causas de objeción de fondo y de forma
Violeta Sierz (2012) expresa que el estudio de títulos consiste en el examen documental efectuado sobre los antecedentes,
matrices, expedientes y títulos que acreditan derechos y que legitiman el dominio, durante el plazo de la prescripción.
Es un recurso auxiliar del derecho notarial que genera una gran responsabilidad al profesional, ya que importa la realización de
un análisis crítico, el notario emite un juicio en torno a la validez o invalidez, a la perfectibilidad u observabilidad del título. Es
decir que acusa un diagnóstico y ofrece un pronóstico.
Diagnóstico: porque observa el fondo y forma, estudiando tanto el instrumento en sí como sus antecedentes, y determina si
existe algún vicio.
Pronóstico: en caso de ser observable el título, señala cuál es el medio técnico recomendado para subsanar el vicio.
Para efectuar el estudio de títulos, se debe realizar el análisis del documento desde distintos puntos de vista:
1- Desde el objeto: sus relaciones, cambios y modificaciones a través de las distintas titularidades. Extensión y naturaleza
jurídica de los derechos que se transmiten, gravámenes del inmueble, vigencia de los gravámenes, levantamiento de los mismos,
su caducidad. 16
2- Desde el sujeto: debe verificarse el titular del dominio y las restricciones que puede poseer. Capacidad y legitimación. Hacer
hincapié en las representaciones.
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3- Desde el título en sí mismo: controlar su clase y condición, su valor legal, problemas, vacíos o defectos que puede contener.
4- Debe analizarse si hay renuncias de derechos y acciones, porque ello implica la alteración de estados jurídicos.
5- Desde el acto jurídico: debe observarse si están presentes todos los elementos tipificantes del negocio jurídico de que se trate.
6- Respecto de la actuación del notario: si actuó dentro de los límites de su triple competencia, material, formal y en razón de las
personas.
Como se mencionó en el concepto arriba señalado, debe analizarse la matriz en el respectivo protocolo, y no debe limitarse sólo
a ella, sino que debe extenderse a todo antecedente, expedientes judiciales, archivos administrativos, planos, documentos públicos
y privados.
El período que abarca el estudio de títulos es de 20 años, sin interrupción alguna, porque ese es el período legal de la
prescripción. Todo este análisis debe concluir con la opinión crítica y técnico-jurídica del autor. La finalidad que tiene la
realización del estudio de títulos es lograr que los títulos que circulan sean perfectos y completos, a fin de mantener y afianzar la
seguridad jurídica.
Este tema del estudio de títulos tiene su implicancia en la práctica, respecto a la transmisión de los derechos. Sabemos que el
principio sentado por el art. 399 CCyC (ex 3270) de que “nadie puede transmitir a otro un derecho mejor a más extenso que el que
tiene”12, se debe entender en concordancia con lo dispuesto por el art. 392 (ex 1051) en relación con el tercero de buena fe.
Así tenemos que:
Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha
resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero,
excepto contra el subadquirentes de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden
ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho13.
Para que funcione esta protección establecida en el art. 392, el sujeto tiene que haber adquirido el derecho real o personal sobre
el inmueble, cumpliendo con todos los recaudos exigidos por el ordenamiento jurídico, es decir, escritura pública, entrega efectiva
de la posesión, inscripción en el registro de la propiedad, además de lo que el mismo artículo exige como condición: título oneroso
y buena fe.
Respecto de la buena fe, entra en juego el tema del estudio de títulos, ya que debemos preguntarnos cuándo se puede considerar
que el tercero actuó de buena fe.
La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la buena fe creencia, es decir aquella que se predica de quien se
persuade de la legitimidad de su título.
Tratándose de la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, se discute sobre las diligencias que denotan la buena fe en el
subadquirente. Encontramos así, una parte minoritaria de la doctrina que considera que solo alcanza con la buena fe registral; la
cual existe cuando el tercero adquiere de quien está inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble como titular del dominio de
acuerdo con el certificado registral que expide ese organismo (Malicki, 2014)).
Contrario a esta postura, encontramos a la mayoría de la doctrina nacional que exige, como requisito que denota la buena fe, que
el subadquirente haya hecho el estudio de títulos suficiente, no bastando la mera comprobación de quien es el titular registral.
Asientan su postura en base a lo determinado por el art. 4° de la ley 17.801 (Ley Nacional Registral) que establece que: "La
inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciera según las leyes"14.
El estudio de títulos, sirve a los fines de analizar los negocios jurídicos que causaron sucesivas transmisiones o constituciones de
derechos reales, para determinar si dichas transmisiones han sido regulares o son susceptibles de ser cuestionadas en su validez.
Respecto a la prueba de la buena fe, la misma debe ser provista por el subadquirente ya que la buena fe del transmitente no es un
recaudo exigido por la norma -Lloveras de Resk, Rivera- (Malicki, 2014). 18
En Córdoba no se hace estudio de títulos como trámite de rigor. No hay normaque lo exija, ni en el Código Civil, ni en la Ley
Orgánica Notarial, por lo que sólo se hace cuando así lo solicita el requirente. De todas formas, es de buena práctica notarial
realizarlo.
En cuanto a la obligatoriedad de realizar estudio de título, no había norma que lo exija, ni en el Código Civil, ni en la Ley
Orgánica Notarial, por lo que sólo se hacía cuando así lo solicitaba el requirente o a los fines de una buena práctica profesional.
Actualmente el Código Civil y Comercial, determina que excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la
entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la
compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los
tributos que graven la venta15.
Del análisis de la citada norma, al hacer expresa referencia a que los gastos de la entrega de la cosa vendida estarán a cargo del
vendedor se deriva una serie de diligencias obligatorias a cargo de los escribanos, quienes hasta ahora realizaban “estudios de
títulos” de manera facultativa. Ello implica que deberán realizarlos a fin de evitar nulidades o riesgos de un actuar negligente que
les pudiera acarrear sanciones o un proceso de mala praxis profesional.
En consecuencia, lo que hasta ahora se venía haciendo solo con informes de dominio y anotaciones personales, hoy exige un
análisis exhaustivo sobre la “cadena dominial”.
Cuando el artículo 1138 del Código Civil y Comercial hace referencia a “…estudio del título y sus antecedentes…” deja
claramente determinada la extensión del mismo, el cual implica lo que se denomina “Estudio de Títulos Completo”, y no así la
simple “verificación de matriz”, que implica solo la comprobación y estudio del título inmediato anterior. Hoy se exige un estudio
completo e íntegro de los veinte años posteriores al momento de escriturar, y solo se dará el supuesto de que un estudio de título
sea completo y asimilable a una verificación de matriz en el caso que el título inmediato anterior tenga veinte años y un día (20
años y 1 día), todo ello a fin de cuidar al negocio inmobiliario asegurándose de eliminar cualquier posibilidad de ser atacado por
acciones ya prescriptas o en el caso a un profesional del notariado en un proceso judicial por mala praxis profesional.
Principales causas de objeción en cuanto al fondo y forma
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Donación inoficiosa: en los casos en los que el donante excede la parte de los bienes permitidos para entregar a terceros a título
gratuito, el anterior Código Civil lo regulaba en sus arts. 1830 y 1831, en los cuales establecía la acción de reducción que tenía en
manos el heredero para recuperar aquello entregado 19 por el donante. El plazo aplicable para el ejercicio de la acción de
reivindicación era de 10 años a partir de la muerte del causante. En el nuevo Código Civil y Comercial, sólo se hace mención a
través del art. 1565: “Se considera inoficiosa la donación cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante. A este
respecto, se aplican los preceptos de este Código sobre la porción legítima”16, remite directamente a "los preceptos de este
Código sobre la porción legítima"17. La remisión es total, es decir, no continúa el capítulo con ningún artículo que incorpore
reglas sobre el tema.
Por lo tanto, el tratamiento de la acción de reducción queda exclusivamente dispuesto por lo prescripto en los arts. 2453 a 2460
de este Código; en este sentido, el art. 2459 establece que la acción de reducción tendrá un plazo de prescripción de 10 años desde
que el tercero adquirió la posesión.
Se entiende que, en el transcurso de dicho plazo, el título es observable y una vez vencido el mismo, el título queda subsanado.
Pero el problema que trae aparejado es que se desprotege a la legítima, por cuanto mientras está corriendo dicho plazo de
prescripción adquisitiva, el heredero forzoso presuntivo no tiene acción para defenderse, la cual recién le nace con la muerte del
donante, cuando adquiere la calidad de heredero, en cuya oportunidad frecuentemente ya se habrá cumplido aquel plazo de diez
años, con lo cual se consuma la lesión a la legítima.
Lesión: uno de los vicios de los actos jurídicos, que se presenta cuando una de las partes obtiene una ventaja patrimonial
desproporcionada y sin fundamento aprovechándose de la necesidad, debilidad psíquica o inexperiencia de la otra (art. 332). En
estos casos, el damnificado puede pedir la nulidad del acto o, en su caso, un reajuste equitativo.
La nulidad del acto es relativa, prescriptible y convalidable, ya que puede ser adecuada por las partes al acordar el reajuste. El
art. 954 disponía que la acción derivada del vicio de lesión prescribía a los cinco años contados desde que el acto fue otorgado.
En el actual art. 332, no hay disposición alguna respecto a la acción de nulidad por lo que hay que remitirse al art. 2563 inc. e),
del cual resulta que el plazo de prescripción de la misma es de dos años contados “desde la fecha en que la obligación a cargo del
lesionado debía ser cumplida"18 (Rivera, 2014).
Desde el punto de vista de la forma: son observables todas aquellas escrituras que sufren “anomalías leves”, es decir, que no
cumplen con algún requisito secundario. Son aquellos que están en el Código como requisitos sin sanción o 20 en las leyes
notariales locales. Podemos mencionar como ejemplo de esto cuando no se cumple el requisito de agregar la minuta en el caso de
que se trate de una persona que hable un idioma extranjero, que no se agregue el certificado registral, que no se coloque el número
de nupcias, etc. 21

3. Instrumentos privados
3.1. Requisitos mínimos para la formación de los instrumentos privados Valor probatorio. Fecha cierta. Firma. Noción
de firma digital
El nuevo Código Civil y Comercial establece una relación género-especie entre instrumentos particulares e instrumentos
privados. Así, los instrumentos particulares son aquellos que las partes otorgan por sí solas, sin la intervención de ningún oficial
público, añadiendo como uno de los elementos caracterizantes de un instrumento privado a la firma de las partes.
El art. 287 CCyC lo establece como una condición esencial de todo instrumento bajo forma privada al manifestar que “los
instrumentos particulares pueden estar firmados o no. Si lo están se llaman instrumento privado”19.
Firma es el nombre escrito de una manera particular, según el modo habitual que tiene la persona, en los distintos actos que
interviene.
Conforme el art. 288 “la firma prueba la autoría de las declaración de voluntad expresa en el texto al cual corresponde. Debe
consistir en el nombre del firmante o en un signo”20.
El elemento fundamental de la firma es el carácter de habitualidad. Debe emanar de la persona misma interesada. No goza por sí
sola del carácter de autenticidad, es necesario que haya sido reconocida por la persona a quien se atribuye o que judicialmente se
declare su autenticidad.
Por ello, el art. 314 establece que: Todo aquel contra quien se presente un instrumento cuya firma se le atribuye debe manifestar
si esta le pertenece (…). La autenticidad de la firma puede probarse por cualquier medio. (…) El reconocimiento de la firma
importa el reconocimiento del cuerpo del instrumento privado. El instrumento privado reconocido, o declarado auténtico por
sentencia, o cuya firma 22 está certificada por escribano, no puede ser impugnado por quienes lo hayan reconocido (…)21.
La firma expresa la conformidad del firmante con el contenido del documento, por ello generalmente se pone al pie. Si se la
coloca al margen, por falta de lugar, por ejemplo, es dudosa y es una cuestión de hecho establecer su validez, lo que se hará
judicialmente. A diferencia de lo que establecía el régimen instituido en el anterior Código Civil, en que a diferencia de los
instrumentos públicos, las personas que no saben o no pueden firmar no pueden otorgar instrumentos privados, el nuevo artículo
313 posibilita que “Si alguno de los firmantes de un instrumento privado no sabe o no puede firmar, puede dejarse constancia de
la impresión digital o mediante la presencia de dos testigo que deben suscribir también el instrumento”22.
Firma en blanco
El momento en que se coloca la firma, normalmente es una vez que se ha escrito. Pero puede ocurrir, también, que la firma haya
sido dada en blanco.
Así lo establece el art. 315 CCyC. Pero ¿cuál es su valor? Después de haber sido llenado el documento por la parte a quien se ha
confiado el mismo, hace fe de su contenido siendo reconocida la firma. Es decir que tiene el mismo valor que si se hubiera
firmado después de escrito, ya que el reconocimiento de firma es común a todos los instrumentos privados.
Ahora, este principio no es absoluto. El artículo 315 establece que “el firmante de un documento en blanco puede impugnar su
contenido mediante la prueba de que no responde a sus instrucciones”23, la entrega de un documento en blanco constituye un
mandato general, tácitamente conferido a la persona a quien se confía, por lo que se le debe reconocer el derecho a probar que la
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persona a quien se entregó el documento no cumplió con sus instrucciones, o que el contenido no coincide con la voluntad que él
tenía.
En cuanto a los medios probatorios, el mismo artículo determina que no podrán probarse por medio de testigos cuando no exista
principio de prueba por escrito. En estos casos, el desconocimiento del documento no puede afectar los derechos adquiridos por
terceros de buena fe.
Distinto es el caso en los que, como lo regula el segundo párrafo del artículo 315 del Código Civil y Comercial: 23 cuando el
documento firmado en blanco es sustraído contra la voluntad de la persona que lo guarda, esas circunstancias pueden probarse por
cualquier medio. En tal caso, el contenido del instrumento no puede oponerse al firmante excepto por los terceros que acrediten su
buena fe si han adquirido derechos a título oneroso en base al instrumento24.
Se admite cualquier medio de prueba cuando el documento privado firmado en blanco se sustrae contra la voluntad de la persona
que lo guarda. Siendo así, el contenido del instrumento no puede oponerse al firmante, que no sabe ni reconoce el instrumento
como resulta lógico. Sin embargo, el artículo comentado, aun en estos casos de sustracción, resguarda a aquellos terceros que
acrediten la buena fe y que hayan adquirido derechos sobre el instrumento a título oneroso (Cosola, 2014).
Otras formalidades
El principio consagrado por el art. 284 es la libertad de formas: “Si la ley no designa una forma determinada para la
exteriorización de la voluntad, las partes pueden utilizar la que estimen conveniente. Las partes pueden elegir una forma más
exigente que la impuesta por la ley”25.
Puede ser realizado en el idioma que las partes juzguen conveniente, con las solemnidades que estimen convenientes, pueden ser
firmados en cualquier día, aunque sea domingo o feriado.
No es necesario que se consigne fecha, excepto en el caso del testamento ológrafo. Tampoco es necesario colocar ni el lugar, ni
el nombre de las partes, bastando colocar: “…los que suscriben declaran…”.
Las cantidades pueden ir en cifras o escritas. Puede ser escrito por una de las partes o por un tercero, por cualquier medio (a
mano, mecanografiado, en computadora), incluso en formulario impreso. La firma sí debe ser de puño y letra.
No obstante, los hombres de negocios tienen la prudencia de redactar correctamente los instrumentos para poder probar la
voluntad real de las partes y las obligaciones y derechos de cada una. 24
Valor probatorio de los instrumentos privados
Art. 319. El valor probatorio de los instrumentos particulares debe ser apreciado por el juez ponderando, entre otras pautas, la
congruencia entre lo sucedido y narrado, la precisión y claridad técnica del texto, los usos y prácticas del tráfico, las relaciones
precedentes y la confiabilidad de los soportes utilizados y de los procedimientos técnicos que se apliquen26.
Advierte Cifuentes (2011) que de la mera existencia de un instrumento privado no se puede inferir su autenticidad o falsedad: ya
que a diferencia de los instrumentos públicos cuya fe está dada por el notario, para establecerla, se requiere que dicho instrumento
sea reconocido por los firmantes.
Llambías (en Raffo Benegas, 1991) y Rivera (2010) agregan, aseverando lo arriba afirmado que los instrumento privados se
diferencian sustancialmente de los públicos, porque no se prueban per se, es decir, no se prueban a sí mismos. En consecuencia,
una vez reconocida la firma por el autor, el instrumento privado adquiere fuerza probatoria entre las partes, asemejando la misma
al instrumento público (Cosola, 2014).
Si todo esto se aplica a los instrumentos privados… ¿Qué queda entonces para los instrumentos particulares?
El comentado artículo 319, deja librada la apreciación del valor probatorio al juez. Así, su ponderación está dada a partir de
ciertas pautas claras, que no son excluyentes o determinantes, pero que sirven como marco o guía a tal fin.
Así, encontramos que tanto el análisis de la congruencia entre los sucedido y lo narrado, la precisión y claridad técnica del texto,
los usos y prácticas del tráfico, las relaciones precedentes como también la confiabilidad de los soportes utilizados y los
procedimientos técnicos aplicados, forman parte de un cúmulo meramente enunciativo de elementos que sirven de guía para que
el juez alcance el convencimiento de la prueba de los instrumentos particulares (Cosola, 2014).
Existe, pues, una profunda diferencia en cuanto al valor probatorio de los instrumentos públicos y los privados: los primeros
gozan de presunción de autenticidad y quien pretende que son falsos debe interponer querella de 25 falsedad; los instrumentos
privados no gozan de presunción de autenticidad y si la parte a quien se oponen pretende que son falsos, le será suficiente con
negar o desconocer la firma, sin la obligación de producir ninguna prueba y sí tendrá que producirla quien invoca el documento.
La diferencia se justifica, ya que en el documento privado no hay oficial público que garantice la autenticidad de las formas. La
afirmación de unas de las partes vale igual que la negación de la otra, por lo que, según las reglas generales, la carga de la prueba
es de quien invoca la validez del instrumento. Aquel contra quien se presenta un instrumento privado en juicio tiene la obligación
de declarar si la firma es suya o no.
El silencio o la respuesta dubitativa serán considerados como reconocimiento de la firma y, en consecuencia, del contenido. Si la
firma es expresamente negada, se procede al cotejo de firma. Como lo señalamos, el reconocimiento de firma implica el
reconocimiento del contenido, salvo en el caso del testamento ológrafo, en el cual es necesario verificar no sólo la firma, sino
también la letra, a fin de comprobar si ha sido escrito por el testador mismo, como lo exige esta modalidad de testamento.
En cuanto a su contenido, el art. 314 establece que “el reconocimiento de la firma importa el reconocimiento del cuerpo del
documento”27, la norma no lo equipara a la validez del instrumento público como lo hacía el antiguo art. 1026, sólo se limita a
dar por reconocido el contenido del documento que se trata.
En relación con los herederos de la persona que suscribió el acto, estos pueden limitarse a manifestar que ignoran si la firma
pertenece o no al causante.
Recordemos que para que el instrumento privado tenga efectos con relación a los terceros o sucesores a título singular, debemos
acordarle fecha cierta, por lo cual el art. 317 nos dice que “la eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se
extiende a los terceros desde su fecha cierta”28.
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Esto significa que, respecto a los terceros o sucesores a título singular, el instrumento privado no prueba la verdad de la fecha
expresada en ellos; ahora bien, en el mentado artículo omite los casos contemplados en el Código en el art. 1035, con variadas
interpretaciones jurisprudenciales encontradas.
El supuesto aquí planteado es amplio; ya que no se establecen los casos de fecha cierta más reconocidos o tenidos en cuenta,
como son la de su exhibición en juicio o en cualquier repartición pública con el archivo correspondiente; la de su reconocimiento
ante un escribano y dos testigos que lo firmen; la de la transcripción en los registros públicos, y la del fallecimiento de la parte que
lo firmó, o del que lo escribió, o del que firmó como testigo, entre otros–como la certificación notarial de las firmas, los timbrados
de máquinas especiales, etc. (Cosola, 2014).
El artículo en cuestión determina que los instrumentos privados adquieren fecha cierta el día que acontece un hecho del que
resulta una consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o que no pudo ser firmado después. Por lo tanto, la
enumeración prevista en el Código vigente pasa a ser meramente enunciativa (Cosola, 2014).
Algunos fallos determinaron que: “La certificación de firma efectuada ante un escribano que deja constancia de tal hecho en el
libro de requerimientos, otorga fecha cierta al instrumento en el día que el notario extendió el acta en el libro respectivo”
(CNCom., sala D, 23/9/2009, DJ, 25/3/2010, 752).
2. Le otorga fecha cierta al documento privado el sello fechador del impuesto a los sellos puesto por una repartición publica
porque no es posible su antedatación (CNCiv., sala D, 13/3/1990, LA LEY,1990-E, 409) (Cosola, 2014).
Firma digital
El avance tecnológico irrumpe en el medio jurídico y el soporte digital, y avanza como un nuevo símbolo. En el año 2001, fue
sancionada la Ley Nº 25.506, que implementa el uso de la firma digital, estableciendo su eficacia jurídica, siempre que se sigan las
condiciones establecidas por ella. Se reconoce el empleo de la firma electrónica y de la firma digital. Firma electrónica comprende
cualquier mecanismo electrónico utilizado por el signatario para su identificación, que carezca de los requisitos legales para ser
considerada firma digital. Es el género, y la firma digital es una especie de firma electrónica, que se caracteriza por utilizar
criptografía de clave pública.
La criptografía es la ciencia que se ocupa del cifrado de los mensajes, y así la firma digital consiste en una clave numérica
criptográfica que utiliza el sistema de cifrado asimétrico o de clave pública. Cifrado asimétrico quiere decir que utiliza una clave
pública y otra privada o secreta.
Procedimiento de firma digital
1) Quien desee utilizar la firma digital tiene que obtener a través de un software un par de claves, luego debe obtener un
certificado de clave pública que se lo dará la Autoridad de Certificación o Certificador Licenciado, para la cual esta Autoridad
previamente habrá verificado su identidad e incorporado esta clave pública en un Directorio de claves públicas. 27
2) Luego se escribe el texto, mientras la máquina automáticamente lo va pasando a números binarios (ceros y unos). Así el
documento pasa por una función matemática, que convierte este documento en otro más pequeño, que se denomina “digesto de
mensaje” y consiste en números y letras.
3) Para firmar digitalmente, el emisor del mensaje utiliza su Clave Privada y así se mezcla su clave privada con el digesto del
documento. En rigor, todo esto obviamente lo realiza la máquina con un programa, el usuario solamente hace un click. Junto con
el mensaje le envía al receptor su certificado de clave pública para que este pueda realizar la función inversa y abrir el mensaje.
4) El receptor del documento se comunica con la autoridad certificante y pregunta si la clave está aún vigente, si es válida.
5) El receptor aplica la clave pública del emisor y vuelve a obtener el resumen del mensaje o Digesto. Compara ambos digestos,
si estos coinciden quiere decir: a) que la firma es válida, b) que el documento no ha sido alterado. Si bien actualmente sólo se
utiliza en algunas reparticiones públicas, con la sanción de esta ley se ha dado el primer paso de muchos que vendrán y que
irremediablemente van a ir desplazando al soporte papel por el soporte digital, así como anteriormente fue el papel el que
reemplazó a la balanza y a los símbolos utilizados en la antigüedad.
El nuevo Código Civil y Comercial incorpora expresamente la figura de la firma digital en el último párrafo del art. 288 que
reza: “En los instrumentos generados por medios electrónicos, el requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se utiliza
una firma digital, que asegure indubitablemente la autoría e integridad del instrumento”29. La parte final del artículo se refiere a la
firma digital utilizada en los instrumentos generados por medios electrónicos. No debe sorprender entre nosotros este agregado,
también traído del proyecto de 1998, por cuanto entre otras cuestiones relevantes que omitiremos en razón de la brevedad, debe
recordarse que la ley de firma digital 25.506/2001 equipara, en su artículo tercero, el valor de la firma electrónica con la firma
manuscrita. En definitiva, es dar vigencia renovada y actualizada al articulado del Código Civil.

3.2. Boleto de compraventa de inmuebles. Definición. Requisitos. Oponibilidad. Señal y cláusula a cuenta del precio.
Posesión otorgada por boleto. Efectos
Impuesto por las necesidades de la práctica, la que requiere cierta celeridad en la concreción de los negocios. Las actividades
previas del notario a los fines de cumplimentar todas las exigencias que acarrea la suscripción de una escritura pública con
relación a un inmueble genera una demora que no es coincidente con los tiempos que exige un negocio, es por esto que con la
costumbre se fue incorporando la figura del boleto de compraventa, en el cual consta el contrato de compraventa, pero cuya
validez generó a lo largo del tiempo grandes discusiones doctrinarias y jurisprudenciales.
Concepto
López de Zavalía (1971) entiende que: es el contrato parcialmente típico, concluido por escrito, que según su contenido
impuesto o declarado, obliga recíprocamente a las partes a escriturar una compraventa inmobiliaria y que entre tanto sólo genera
por sí, obligaciones naturales de dar la cosa y pagar el precio (López de Zavalía, 1971).
El Código Civil extinguido no contenía una disposición como la que se incorpora al nuevo régimen civil y comercial por medio
del art. 1170.
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Todo lo referido al boleto de compraventa se encontraba regulado únicamente en dos normas que trataban unos pocos aspectos
relativos a este instrumento contractual: así en el art. 1185 bis, se regulaba la oponibilidad del boleto al concurso o quiebra del
vendedor, y en el art. 2355, donde se reputaba legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto
de compraventa. En lo demás, el antiguo Código no daba mayores soluciones a los numerosos conflictos que genera el tan
utilizado boleto de compraventa inmobiliaria, por lo que para resolver dichas controversias e interpretarlo debían aplicarse las
normas y principios generales que el mismo Código Civil establecía, principalmente, en materia de actos jurídicos, obligaciones,
contratos y derechos reales.
En la legislación el boleto de compraventa de inmuebles se encontraba regulado en dos regímenes específicos a saber: a) la Ley
14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes y Pagaderos a Plazos (Ley E-372, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por Ley
26.939); y b) en la Ley 19.724 de Prehorizontalidad, complementada por la ley 20.276 de excepciones al Régimen de
Prehorizontalidad.
Tales normas regulaban el boleto de compraventa de inmuebles en el específico marco de aplicación de dichos regímenes, por lo
tanto, sus disposiciones no podían ser de aplicación a situaciones ajenas a esos ámbitos. Actualmente, la ley 14.005 permanece
vigente; pero las leyes 19.724 y 20.276 fueron derogadas por el art. 3, inc. a) Ley 26.994, siendo todo el régimen de
prehorizontalidad comprimido en los arts. 2070 a 2072 del Código (Esper, 2014).
Actualmente, el art. 1170 establece:
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria30.
El conflictivo tema del boleto de compraventa de inmuebles ha sido escasamente regulado por el nuevo ordenamiento, el cual
establece su regulación en dos disposiciones específicas destinadas a tratar algunos de sus efectos, dejando sin solución alguna a
numerosas controversias que cotidianamente se generan en torno a este instrumento utilizado en las ventas inmobiliarias, y
también en ciertas ventas mobiliarias registrables (automotores, embarcaciones, etc.). En consecuencia, y afines de obtener
respuestas en relación al mismo, todos los aspectos no específicamente tratados por los arts. 1170 y 1171 se regularán por las
disposiciones generales del Código (arts. 756, 1916, entre tantos otros).
Asimismo y en relación a la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, el Nuevo Código nada dice; teniendo dicha cuestión
una consecuencia práctica decisiva en el régimen legal de tal cuerpo normativo, ya que si se reputa al boleto como un contrato
preliminar, habrá que aplicar las reglas que los arts. 994 a 996 establecen para los contratos preliminares, entre las cuales se puede
mencionar aquella que otorga un plazo de vigencia de un año y que las partes podrán renovar "a su vencimiento" (art. 996) (Esper,
2014).
El boleto de compraventa y las medidas cautelares
El presente apartado determina aquellas reglas generales para dar claridad a una de las cuestiones más debatidas y vinculadas
con esta figura: el conflicto que se origina entre el titular de un boleto de compraventa y el acreedor del vendedor (titular) que
solicitó alguna medida cautelar sobre el inmueble objeto de la venta.
La postura adoptada por el Código consolida la corriente jurisprudencial que predicaba la aplicación analógica del régimen de
oponibilidad del viejo art. 1185 bis del CC a las ejecuciones individuales. Asi podemos decir que el viejo sistema del art. 1185 bis
del CC, se mantiene casi sin variantes en el nuevo art. 1171. La norma es abarcativa de las medidas cautelares trabadas sobre el
inmueble, lo que incluye el embargo, la anotación de litis, la prohibición de contratar u otras que puedan decretarse sobre el bien
raíz.
El mentado artículo estandariza el sistema de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros acreedores, otorgando
prevalencia al adquirente por boleto de compraventa siempre que se reúnan las condiciones que la ley establece para cada caso en
particular.
Podemos, entonces, decir que aquellos requisitos que exige el art. 1170 a los fines de la oponibilidad del adquirente por boleto
de compraventa son los siguientes:
a) Buena fe: del adquirente al momento de la celebración del contrato;
b) Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de quien lo hizo, siempre que haya una
concatenación perfecta que vincule al adquirente con el titular registral originario del inmueble;
c) Pago como mínimo del 25% del precio, con fecha anterior a la traba de la cautelar. 31
El art. 1171 reitera dicho requisito, mencionando que el pago debe haberse realizado antes de la traba de la medida cautelar, es
decir, previo al momento que el Registro inmobiliario correspondiente toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la
medida cautelar.
d) Fecha cierta del boleto: comentado supra en oportunidad de tratamiento de instrumentos privados. Al exigirse fecha cierta al
boleto para ser preferente ante medidas cautelares sobre el inmueble, la legislación vigente aclara un tema muy discutido en la
doctrina (cfr. Gatti- Alterini).
e) Publicidad suficiente de la adquisición: La publicidad puede verificarse ya sea porque el titular del boleto fue puesto en
posesión de la cosa o porque el instrumento ingresó para su inscripción en el Registro pertinente, cuando ello este autorizado
(Esper, 2014).
En cuanto a la oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra, se entiende que:
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Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer
que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido31.
Aquí vemos una vez más la importancia que tiene la fecha cierta en la celebración de los actos por medio de instrumentos
privados.
El boleto de compraventa inmobiliario obliga a escriturar. El plazo para hacerlo generalmente se establece en el boleto, si
llegado el vencimiento no se cumple, se produce la mora automática, en cuyo caso se puede pedir el cumplimiento de la
obligación o bien la resolución del contrato.
Anteriormente, y por aplicación del art. 1187, la principal obligación que surgía de un boleto de compraventa era una obligación
de hacer, la de escriturar. Hoy, por regulación del art. 1018, se determina que: 32
El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una
forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las
contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento32.
A esta disposición hay que entenderla en consonancia con lo dispuesto por el art. 285, que dice que: el acto que no se otorga en
la forma exigida por la ley no queda concluido como tal mientras no se haya otorgado el instrumento previsto, pero vale como
acto en el que las partes se han obligado a cumplir con la expresada formalidad, excepto que ella se exija bajo sanción de
nulidad.33
Del juego de estos artículos podemos establecer la conversión del negocio jurídico, el cual dispone que cuando el contrato es
concluido sin la forma prevista o acordada vale como instrumento que obliga a celebrarlo bajo la forma debida, bajo
apercibimiento de que el juez lleve adelante dicha tarea, siempre que la parte solicitante de dicha instrumentación asegure el
cumplimiento del contrato.
El remedio de conversión no es aplicable conforme el Nuevo Código cuando las partes o la ley establezcan la nulidad del acto
ante la falta de forma acordada o prevista. Así, los contratos que se trata, serían formales de solemnidad absoluta y la conversión
no puede ser una solución a la falta de respeto a la norma (Fissore, 2014).
Contenido del boleto de compraventa inmobiliaria
Se puede hablar de constancias que son esenciales para la existencia del boleto de compraventa, pero también existen
constancias naturales y constancias accidentales.
Constancias esenciales: la cosa vendida y el precio cierto en dinero, unido al consentimiento negocial de los sujetos capaces de
obligarse, son constancias esenciales. 33
Respecto de la cosa vendida, necesitamos:
a) la descripción del inmueble. Tiene vital importancia el título antecedente, ya que allí se encuentra determinado el objeto con
precisión. En la propiedad horizontal, el título es complejo en la primera venta, ya que necesitamos el título de dominio del
inmueble general, más un primer testimonio del reglamento de copropiedad y administración. En las posteriores ventas, el título es
el de adquisición de la unidad. El título puede ser judicial, en cuyo caso consiste en el primer testimonio de la sentencia judicial
que declare adquirido el derecho. No son títulos de propiedad las declaratorias de herederos. Las hijuelas sí constituyen títulos.
En el caso de que el inmueble sea edificado, es conveniente colocar en el boleto las características del edificio, composición
ambiental, superficie cubierta y características de la edificación.
b) precio y forma de pago. El precio debe ser cierto, esto es, determinado o determinable. Se puede nombrar a un tercero para
que sea él quien determine el precio, pero se corre el riesgo de que si no lo fija, la venta queda sin efecto. También se puede fijar
el precio haciendo referencia al precio de otra cosa cierta.
También se debe tener en cuenta que no sea un precio vil, esto es, demasiado bajo, ya que con el artículo 332 CC, con la figura
de la lesión, se puede demandar la nulidad o la modificación del acto jurídico. Por eso, como vimos en el tema de estudio de
títulos, las escrituras en estas condiciones son observables. Si se realiza el pago con cheques, es válido, pero no extingue la
obligación, aun en el caso de cheques certificados, hasta el momento en que se hacen efectivos. Debe especificarse en el boleto los
datos del cheque y expresamente colocarse que el pago no se tendrá por realizado hasta que se haya hecho efectivo el importe del
mismo. Si el pago no es al contado, debe establecerse las modalidades de pago del saldo.
En cuanto al momento de realizar el pago, si no se pactó, el pago debe hacerse en el momento en que se entrega la cosa. En
cuanto al lugar de pago, es el fijado en el boleto, y si no se fijó ninguno, será lugar de pago el lugar de entrega de la cosa. Si la
venta ha sido a crédito, el lugar de pago será el domicilio del comprador. Es conveniente que se pague en el momento de la venta,
por lo menos el 25% del precio, debido a que el art. 1171 CCyC reconoce acción al comprador de buena fe, para oponerse a la
quiebra o concurso del vendedor, cuando haya abonado el 25% del precio. 34
Constancias naturales: son aquellas que si las partes no las pactan, serán resueltas por el Código Civil en forma supletoria. Las
soluciones naturales pueden ser derogadas por convención en contrario de los contratantes.
Son, por ejemplo, cuándo y cómo se entregará la cosa, cuándo y cómo se hará el pago, cuándo se otorgará la escritura. Que
falten, no invalida el contrato.
Constancias accidentales: son aquellas que prevén contingencias futuras del negocio, comportamientos futuros de las partes en
cuanto a prestaciones pendientes. Por ejemplo: modalidades de saldo de precio, sus garantías, intereses; muebles e instalaciones
que integran la venta; pactos sobre impuestos, tasas y contribuciones; gastos de escrituración, etc.
Seña y cláusula a cuenta del precio: hay que hacer aquí una distinción, una cosa es lo que está dentro de las previsiones del
negocio, la “normalidad” del negocio, y otra cosa es la “patología” del negocio. Esta última consiste en el no cumplimiento en
tiempo y forma de las prestaciones; para cada prestación futura hay una adecuada previsión de cuál será la solución a un eventual
incumplimiento, responsabilidades económicas y jurídicas.
El pacto comisorio y la cláusula penal son contingencias de la anormalidad o patología del negocio. En cambio, el
arrepentimiento está dentro de la normalidad del negocio, y a él se refiere la cláusula de “seña” y “a cuenta del precio”.
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Podemos definir al arrepentimiento como aquel derecho discrecional que puede llevarse adelante por cualquiera de los
contratantes, cuando existe entrega de seña, mediante la pérdida de ella o su devolución con otro tanto o cuando se ha pactado
expresamente. (Morello, 1975).
Entonces, el arrepentimiento, como se ve, está dentro de la normalidad del contrato, pero no se presume, tiene que haber sido
pactado expresamente.
Para pactarlo, puede usarse la palabra “seña” o cualquier otra. Gastaldi y Centenaro (1997) (definen como aquello que se entrega
entre las partes contratantes, en virtud de una cláusula accidental en un contrato bilateral, con la finalidad de facultar, a uno o
ambos contratantes, a la resolución por voluntad unilateral de uno de ellos (arrepentimiento), o con la finalidad de confirmar el
contrato (como cumplimiento o principio de ejecución del mismo) (Crovi, 2014). 35
1) Si se utiliza la palabra seña, se alude al artículo 1059 CCyC, por lo que se está conviniendo el arrepentimiento. Se la utiliza
como cláusula de estilo. Lógicamente que para que la seña funcione como tal, debe entregarse efectivamente el dinero o la cosa
que se dé en tal carácter, así quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió debe restituirla doblada. La
seña penitencial o que da derecho a arrepentirse implica para ambas partes la facultad de desistir del negocio. Si la seña se pacta
de esa forma, la facultad de arrepentirse es discrecional (un pacto de displicencia) y puede ser ejercida sin invocar el motivo por el
cual, quien lo decide, se aparta del negocio.
2) En lugar de utilizar la palabra seña, puede colocarse una cláusula que aclare la intención de las partes de posibilitar el
arrepentimiento, las condiciones del mismo y la fecha hasta la que se extiende la eventualidad.
En el Código Civil y Comercial, salvo pacto en contrario, la seña es confirmatoria y no acuerda el derecho al arrepentimiento,
entendiendo que aquello que se entrega es cuenta de precio, por lo tanto en el caso de que el deudor incumpliera, deberá pagar una
indemnización cuyo resarcimiento no quedara limitado a la seña que entrego inicialmente. En este sentido, la seña apunta a
reforzar el contrato (Crovi, 2014).
Se entiende que la seña, es un acuerdo que puede ser anterior al contrato o puede integrarlo. Puede existir sólo como un
convenio de seña (contrato preliminar) o puede incluirse la seña dentro de las cláusulas de un contrato definitivo. El pacto de seña
es un de naturaleza real, ya que para que quede perfeccionado se requiere la entrega de una cosa, siendo posible que la tradición
sea ficta o que la cosa ya esté en poder del acreedor (Crovi, 2014).
Por último, el art. 1060 establece que como seña o arras pueden entregarse dinero o cosas muebles. Si es de la misma especie
que lo que debe darse por el contrato, la seña se tiene como parte de la prestación si el contrato se cumple; pero no si ella es de
diferente especie o si la obligación es de hacer o no hacer.
Esto porque si tengo a la suma entregada, como principio de ejecución, ya no hay posibilidad de arrepentirse, porque ya se está
ejecutando el contrato. Acerca de cuándo se produce el principio de ejecución, es una cuestión de hecho, por lo que es resuelta por
la jurisprudencia en cada caso en concreto.
Hay, no obstante, algunas pautas establecidas, sobre la base de lo que se ha ido resolviendo en distintos casos: 36
a) Cuando es pago a cuenta del precio, hay principio de ejecución.
b) Si se designó escribano y hay entrega de título antecedente, algunas veces se ha resuelto que implica principio de ejecución y
otras que no.
c) Si hay entrega de la posesión, hay principio de ejecución.
d) Si hay pago de intereses, hay principio de ejecución, ya que implica el cumplimiento de una obligación contraída.
e) Si se han realizado actos preparatorios, algunos consideran que hay principio de ejecución y otros que no. La voluntad de
arrepentirse debe manifestarse tempestivamente, es decir, en tiempo oportuno.
En el caso que se haya pactado un plazo, deberá manifestarse antes del cumplimiento de ese plazo; si hay comienzo de ejecución
del contrato, ya no puede haber arrepentimiento; si no hay plazo fijado para ejercer el derecho de arrepentirse, y no hay principio
de ejecución, se puede ejercer el arrepentimiento hasta la constitución en mora judicial, y si no la hubiere, hasta la contestación de
la demanda -Plenario de la Cámara Nacional Civil, 1951- (Planeta IUS, s.f.).
Posesión otorgada por boleto: El artículo 2355 CCyC establece cuándo la posesión es legítima o ilegítima. La Ley 17.711
modificó este artículo, agregándole un párrafo final que dice: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmueble de
buena fe, mediando boleto de compraventa”34. Luego de la reforma, ya no caben dudas respecto de la calidad de poseedor que
tiene la persona a la cual se le ha hecho tradición de un inmueble sobre la base de un boleto de compraventa.
El art. 1916 mantiene la clasificación de legítima e ilegítima, ya establecida por Vélez para la posesión, pero amplía su
aplicación a todos los casos de ejercicio de poder sobre las cosas, por lo tanto lo hace aplicable también a los casos de tenencia.
En la redacción actual de la norma, se define la relación real ilegítima como aquella que no importe el ejercicio de un derecho
real. Por lo tanto, a contrario sensu, podemos inferir que la posesión legítima será aquella que exteriorice mediante su ejercicio la
existencia de un derecho real subyacente; si se tratara de una tenencia legítima, ella será el ejercicio de un derecho personal
emanado de una relación contractual (locación, depósito, leasing).
Hasta aquí prácticamente encontramos una reproducción del art. 2355 del Código Civil, antes citado; pero nada se menciona
acerca del adquirente con boleto de compraventa. 37
Teniendo en cuenta que calificamos al boleto de compraventa como un contrato del cual surgen las obligaciones que libremente
fijaron las partes y, en particular, se sitúa en cabeza del vendedor la obligación de hacer entrega de la cosa y hacer escritura
pública y para el comprador la de recibir la cosa y pagar el precio. En consecuencia, la entrega de la posesión a través de la
tradición es un acto propio de ejecución de dicho contrato.
Por ello, afirmar que el boleto más la tradición produce la incorporación del inmueble al patrimonio del comprador implica
confundir el negocio obligacional de base y el negocio traslativo de dominio, ya que el boleto de compraventa no sólo no es un
título suficiente para transmitir el dominio sino que ni siquiera es un justo título.
Por otra parte, es preciso determinar que hablar de posesión legítima equivale a posesión con derecho de poseer, es decir,
posesión que consiste en el ejercicio de un derecho real, en cambio, cuando hablamos de la posesión adquirida por un título
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insuficiente para adquirir derechos reales es ilegítima, aunque medie buena fe. Por lo tanto, dentro de este esquema se descarta la
posibilidad de que el comprador de buena fe por boleto pueda ser calificado de poseedor legítimo.
Entendemos también que el titular de la relación de poder tiene para sí la presunción de legitimidad de dicha relación, de allí que
no necesite ampararse en ningún título para demostrarla, salvo que exista prueba en contrario y trate de defender la causa de su
posesión o tenencia, en cuyo caso deberá exhibir el título de que se vale para probar, entre otras cuestiones, la fecha y extensión de
su relación real (art. 1914) (Gurfinkel de Wendy, 2014).
Hablamos de “posesión” porque el único propietario será el vendedor, aunque se haya hecho tradición de la posesión al titular
del boleto y aunque mediara condena judicial a escriturar, hasta tanto no se firme la escritura pública, que, además, respecto de
terceros interesados requiere la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Oponibilidad del boleto de compraventa
Estas son algunas situaciones en las que puede encontrarse el poseedor por boleto de compraventa celebrado de buena fe.
1) Frente a otro boleto de compraventa sobre el mismo inmueble. Triunfa aquel a quien se le haya hecho tradición (art. 756 inc.
b) CCyC). Si a ninguno se le ha hecho tradición del inmueble, triunfa el que tenga fecha anterior (art. 317 CC). De allí la
importancia de haber hecho certificar las firmas en el boleto, tendremos fecha cierta. Es otra manifestación del principio prior in
tempore potior in iure, “primero en el tiempo, primero en el derecho”.
2) Frente a un contrato de compraventa instrumentado en escritura pública, si la escritura ha sido inscripta, el titular del boleto
no puede invocar buena fe, pues pudo y debió informarse de la situación jurídica del inmueble en el registro de la propiedad. En
este sentido, el Código Civil y Comercial mantiene el efecto declarativo de la inscripción registral.
Si la escritura no hubiese sido registrada, pero se encuentra pendiente el plazo del art. 23 a 25 de la Ley 17.801, o el plazo para
inscribir de su art. 5, tampoco el titular del boleto puede invocar buena fe, ya que de haber pedido información en el Registro de la
Propiedad, se le hubiera informado de la expedición del certificado.
En la normativa actual, el supuesto de oponibilidad entre la publicidad registral y la posesoria, en cuyo caso el régimen anterior
daba prevalencia a la primera en el tiempo, si había sido obtenida de buena fe, al no haber previsión al respecto, se reaviva la
discusión doctrinal acerca del derecho del poseedor con boleto de compraventa frente a un titular registral sin posesión, ya que
ninguno de ellos adquirió el derecho real de dominio: al primero, le falta el título suficiente y la publicidad registral; y al segundo,
el modo suficiente.
3) Frente a un acreedor hipotecario del transmitente, los criterios no son coincidentes: algunos sostienen que prevalece siempre
la hipoteca, sea anterior o posterior a la posesión por boleto, por haber sido la hipoteca constituida por quien todavía era
propietario. Otros sostienen que si la posesión mediando boleto de compraventa es anterior a la constitución de la hipoteca,
prevalece el poseedor por boleto, porque cuenta con la publicidad posesoria que puede oponer al acreedor hipotecario posterior.
4) Frente a otros acreedores, en caso de ejecuciones individuales, los criterios también son divergentes: para algunos prevalece
el poseedor por boleto, sea el crédito anterior o posterior al desplazamiento de la posesión, con fundamento en la carencia de
publicidad de los créditos y en que el dueño se desprendió de la posesión y el comprador la adquirió legítimamente con apoyo en
un título suficiente; para otros, si el crédito es anterior a la posesión por boleto, triunfa el titular del crédito, porque el boleto sólo
engendra derechos de carácter personal desprovistos de privilegio.
5) Frente al concurso o quiebra del vendedor: legislado en el art. 1171. 39
Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer
que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que
la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de
precio35.
Es una gran defensa para el adquirente por boleto, ya que habiendo pagado el 25% del precio y teniendo buena fe, triunfa sobre
los acreedores del concurso o quiebra, no haciendo falta, en este caso, que se haya hecho entrega de la posesión. 40
4. Contratos asociativos
4.1. Elementos constitutivos de las personas jurídicas. Clasificación de las personas jurídicas en el Código Civil y
Comercial
La noción de persona jurídica se mantuvo en segundo plano hasta el siglo XIX, cuando el capitalismo moderno la usó para su
expansión y predominio. La utilización de la forma de la persona jurídica permitió la reunión de grandes capitales, con los que se
afrontó la realización de empresas económicas inaccesibles para los individuos aislados.
Los contratos asociativos dan lugar a la formación de estas personas jurídicas y tienen su base o punto de partida en el derecho
constitucional de asociarse con fines útiles.
Las personas jurídicas se encontraban reguladas en el Código Civil y en la Ley 19.550 de Sociedades comerciales; con la
reforma introducida por Ley 26.994, la cual unifica el Código Civil y Comercial, se produce un gran cambio en cuanto a la
regulación de las mismas. La definición de persona jurídica recibe en el nuevo Código un tratamiento más preciso que el que tenía
en el Código Civil, donde según su art. 32, resultaba por oposición al de persona de existencia visible. Por lo pronto, se eliminan
del Código las sociedades civiles y la Ley 19.550 modifica su denominación, la cual es Ley General de Sociedades, sin hacer
distinción a su carácter de comerciales.
Otro de los cambios importantes en relación con los contratos asociativos tiene que ver con su incorporación al Código,
extrayendo de la ley 19.550, la regulación tanto de los negocios en participación y contratos asociativos, especialmente las
agrupaciones de colaboración, las uniones transitorias de empresas y los consorcios de cooperación (Benseñor, s.f.).
Debemos tener presente que dichas normas serán aplicables de manera inmediata a las relaciones y situaciones jurídicas
existentes, por tal motivo, las sociedades civiles existentes pasarán a regirse por las disposiciones de la Ley General de Sociedades
19.550 (Benseñor, s.f.).
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Para el actual Código Civil y Comercial, “Son personas jurídicas todos los entes a los cuales el ordenamiento jurídico les
confiere aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación”36.
A partir de este concepto, se reafirma expresamente el principio general mediante el cual la personalidad jurídica se obtiene
desde la constitución y no desde su inscripción, coincidiendo con el pensamiento esgrimido desde siempre por el notariado y las
vigentes interpretaciones asignadas al art. 7 de la Ley 19.550. El Código dispone mediante una normativa genérica sobre este
particular que la existencia de la persona jurídica privada comienza desde su constitución y no necesita autorización legal para
funcionar, excepto disposición legal en contrario (art. 142), desplazando la tesis de quienes proclaman que la existencia del ente
debería comenzar a partir de la inscripción registral (Benseñor, s.f.).
Clasificación de las personas jurídicas en el Código Civil y Comercial
Las personas jurídicas pueden ser públicas o privadas, conforme lo establece el art. 145. Así tenemos en el art. 146 la mención
de las personas jurídicas que detentan el carácter público, las cuales se regirán atento lo dispuesto en el art. 147 por las leyes y
ordenamientos de su constitución.
Las personas jurídicas privadas, en cambio, están mencionadas en el art. 148 y son:
a) las sociedades;
b) las asociaciones civiles;
c) las imples asociaciones;
d) las fundaciones;
e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
f) las mutuales;
g) las cooperativas;
h) el consorcio de propiedad horizontal; 42
i) Toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su
finalidad y normas de funcionamiento37.
Pueden advertirse, a simple vista, las modificaciones que se incorporan con la unificación normativa, lo cual se desarrolló
brevemente en el punto anterior.
Se consagran, expresamente, como atributos de la persona jurídica privada:
a) tener un nombre como tal, con el aditamento indicativo de la forma jurídica (art. 151), el que deberá satisfacer recaudos de
veracidad, novedad y aptitud distintiva respecto de otros nombres, marcas, nombres de fantasía u otras formas de referencia a
bienes o servicios (control de homonimia amplio);
b) indicar domicilio y sede social, aclarando expresamente que el cambio del primero requiere modificación de estatuto, pero no
así la sede social, si no está incluida en el texto del estatuto (art. 152);
c) tener patrimonio (art. 154), pudiendo inscribir la persona jurídica en formación preventivamente a su nombre bienes
registrables;
d) la posibilidad de ser ilimitada en el tiempo, salvo disposición en contrario de la ley o del estatuto (art. 155);
e) que el objeto debe ser preciso y determinado (art. 156) (Benseñor, s.f.).

4.2. Asociaciones civiles. Fundaciones: definición, principales características, requisitos para su constitución
Son personas jurídicas que nacen de la unión estable de un grupo de personas físicas que persiguen la realización de un bien
común, no lucrativo. Típico ejemplo de asociación son los clubes de barrio. El bien común es el bien propio de la comunidad, que
satisface necesidades de todos los miembros que componen la comunidad. 43
Regulada en el art. 168, nos dice que:
La asociación civil debe tener un objeto que no sea contrario al interés general o al bien común. El interés general se interpreta
dentro del respeto a las diversas identidades, creencias y tradiciones, sean culturales, religiosas, artísticas, literarias, sociales,
políticas o étnicas que no vulneren los valores constitucionales. No puede perseguir el lucro como fin principal, ni puede tener por
fin el lucro para sus miembros o terceros38.
Al determinar el objeto de las asociaciones, el nuevo Código elige una redacción en sentido negativo, fijando que el mismo no
puede ser contrario al interés general ni tener al lucro como fin principal (sea para sí, sus miembros o terceros). Por lo tanto y a
contrario sensu, los actos comprendidos en el objeto social –que son aquellos que podrá realizar en aras de consumar sus fines–
deberán respetar el interés general y dirigirse a la obtención de un fin altruista (el evitar el lucro per se las distingue por esencia de
las sociedades comerciales).
Pero debemos entender esta ausencia de lucro en un sentido amplio, lo cual no significa que se quita a las asociaciones la
posibilidad de realizar actos dirigidos a obtener ganancias que sirvan para cumplir con su finalidad específica (por ejemplo, un
club que organiza una rifa o festival para ampliar sus instalaciones) (Alonso y Giatti, 2014).
Formalidades para su constitución
Conforme el nuevo artículo 169, “el acto constitutivo de la asociación civil debe ser otorgado por instrumento público y ser
inscripto en el registro correspondiente una vez otorgada la autorización estatal para funcionar. Hasta la inscripción se aplican las
normas de la simple asociación”39.
El acto constitutivo se cumple ente la Inspección General de Personas Jurídicas, iniciando con el pedido de los particulares de
personería, los cuales han celebrado un acto conjunto que se denomina acto constitutivo. Se impone como única forma
instrumental para constituir una asociación civil a la escritura pública, por lo que difiere de la práctica actual, donde se aceptaba su
constitución por instrumento privado con firma certificada. Este formalismo, que ahora es obligatorio, implica mayores costos y
gastos en la constitución de las asociaciones.
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Las asociaciones deben estar autorizadas para funcionar y deberán asentarse en el registro correspondiente, resultando en
consecuencia que la inscripción es la que dará nacimiento a la regulación y efectos propios de la asociación civil, ya que hasta que
ello ocurra se aplicarán "(...) las normas de la simple asociación”40 (Alonso y Giatti, 2014).
Con el art. 174 se complementa el mentado art. 169, ya que no sólo se exige para la constitución de una asociación que la misma
se instrumente a través de una escritura pública, sino que requiere de autorización estatal para funcionar. Por lo tanto, recién al
obtenerse dicha autorización se podrá registrar la misma y con ello comenzará a regirse por las normas de las asociaciones
dispuestas en la Sección 1ª del Capítulo 2 (Alonso y Giatti, 2014).
Contenido del acto constitutivo
El art. 170 enumera el contenido mínimo que debe contener el acto de constitución, a saber:
a) la identificación de los constituyentes;
b) el nombre de la asociación con el aditamento "Asociación Civil" antepuesto o pospuesto;
c) el objeto;
d) el domicilio social;
e) el plazo de duración o si la asociación es a perpetuidad;
f) las causales de disolución;
g) las contribuciones que conforman el patrimonio inicial de la asociación civil y el valor que se les asigna. Los aportes se
consideran transferidos en propiedad, si no consta expresamente su aporte de uso y goce;
h) el régimen de administración y representación;
i) la fecha de cierre del ejercicio económico anual; 45
j) en su caso, las clases o categorías de asociados, y prerrogativas y deberes de cada una;
k) el régimen de ingreso, admisión, renuncia, sanciones disciplinarias, exclusión de asociados y recursos contra las decisiones;
l) los órganos sociales de gobierno, administración y representación. Deben preverse la comisión directiva, las asambleas y el
órgano de fiscalización interna, regulándose su composición, requisitos de integración, duración de sus integrantes, competencias,
funciones, atribuciones y funcionamiento en cuanto a convocatoria, constitución, deliberación, decisiones y documentación;
m) el procedimiento de liquidación;
n) el destino de los bienes después de la liquidación, pudiendo atribuirlos a una entidad de bien común, pública o privada, que
no tenga fin de lucro y que esté domiciliada en la República41.
El art. 170 establece el contenido mínimo e indispensable que ha de volcarse en la constitución siendo las partes libres a los
fines de establecer cualquier otra cuestión que resulte útil para reglar y cumplir los fines de la asociación, resultando el único
límite la no afectación del orden público, la moral y las buenas costumbres (Alonso y Giatti, 2014).
Como toda persona jurídica, está representada por administradores que pertenecen a una comisión directiva, los cuales deben ser
asociados. El Código incorpora la fiscalización de las asociaciones, que conforme el artículo 172 se determina que:
El estatuto puede prever que la designación de los integrantes del órgano de fiscalización recaiga en personas no asociadas. En el
acto constitutivo se debe consignar a los integrantes del primer órgano de fiscalización. La fiscalización privada de la asociación
está a cargo de uno o más revisores de cuentas. La comisión revisora de cuentas es obligatoria en las asociaciones con más de cien
asociados42. 46
Se instaura un régimen de doble fiscalización, una interna con la participación de asociados o la opción de que los fiscalizadores
sean no asociados, y una externa dada por la autorización para funcionar y la ulterior facultad de control de parte del Estado.
Como toda persona jurídica, la asociación responde por los hechos realizados por sus representantes en la medida de las
funciones establecidas en el acto constitutivo. El artículo 181 nos dice que: Los asociados no responden en forma directa ni
subsidiaria por las deudas de la asociación civil. Su responsabilidad se limita al cumplimiento de los aportes comprometidos al
constituirla o posteriormente y al de las cuotas y contribuciones a que estén obligados43.
Por lo tanto, la actuación de la entidad comprometerá su propia responsabilidad y no la de los asociados (ni siquiera de manera
subsidiaria).
Se incorpora un nuevo artículo que trata de la intransmisibilidad del carácter de asociado (art. 182).
La disolución de las asociaciones se genera por las causales generales de disolución de las personas jurídicas y se le agregan los
casos de reducción de la cantidad de asociados a un número inferior al total de miembros titulares y suplentes de su comisión
directiva y de fiscalización si dentro de los seis meses no restablece dicho número. El liquidador debe ser designado por asamblea
extraordinaria, dicho acto se inscribe y publica. (arts. 183, 184).
Encontramos, por último, las simples asociaciones del art. 187, en las cuales “El acto constitutivo de la simple asociación debe
ser otorgado por instrumento público o por instrumento privado con firma certificada por escribano público. Al nombre debe
agregársele, antepuesto o pospuesto, el aditamento ‘simple asociación’ o ‘asociación simple’”44. Se rigen por las disposiciones
relativas a las asociaciones civiles, su existencia comienza con el acto constitutivo y prescinden de órganos de fiscalización. Sus
asociados son solidariamente responsables por las deudas asumidas por la asociación suscripta durante su administración. En el
último párrafo del art. 191 se establece un límite a esta solidaridad personal de los administrados, los cuales solo responden con
sus bienes personales una vez liquidados los bienes de la asociación. 47
Fundaciones
Anteriormente, las fundaciones tenían un régimen especial, reguladas por Ley 19.836, siendo incorporadas al régimen general
del Código Civil y Comercial a partir del art. 193.
Nacen a partir de un acto fundacional por el cual una persona le atribuye un patrimonio por donación para la realización del fin
altruista. Este acto es un acto unilateral que incluso puede ser manifestación de última voluntad, por el cual se dona un patrimonio
destinado al nacimiento y funcionamiento de la misma y donde se determina el fin de la institución y escoge los medios
apropiados para lograrlo.
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Las fundaciones son personas jurídicas que se constituyen con una finalidad de bien común, sin propósito de lucro, mediante el
aporte patrimonial de una o más personas, destinado a hacer posibles sus fines. Para existir como tales requieren necesariamente
constituirse mediante instrumento público y solicitar y obtener autorización del Estado para funcionar.
Si el fundador es una persona humana, puede disponer su constitución por acto de última voluntad45.
A diferencia del resto de las personas jurídicas, la fundación carece de miembros; resultando que sólo tiene órganos de
conducción y beneficiarios; por lo tanto, para su nacimiento no se necesita de la unión de un grupo de personas físicas, sino
solamente de la existencia de un sujeto de derecho (el fundador), que se convertirá en un extraño en relación a la entidad, cuando
esta obtenga su autorización para funcionar.
A raíz de tal circunstancia, se considera que el acto de constitución de la Fundación es un acto jurídico unilateral de voluntad no
recepticia (conf. Badenes Gasset), y como acto jurídico que es, puede devenir ineficaz en caso de rechazarse la solicitud de
autorización para funcionar. Se produciría asi, entonces, la ineficacia del negocio jurídico por voluntad del Estado encargado del
contralor de su contenido (Alonso y Giatti, 2014).
Art. 195. Acto constitutivo. Estatuto. El acto constitutivo de la fundación debe ser otorgado por el o los fundadores o
apoderado con poder especial, si se lo hace por acto entre vivos; 48 o por el autorizado por el juez del sucesorio, si lo es por
disposición de última voluntad.
El instrumento debe ser presentado ante la autoridad de contralor para su aprobación, y contener:
a) los siguientes datos del o de los fundadores:
i) cuando se trate de personas humanas, su nombre, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, domicilio y número de
documento de identidad y, en su caso, el de los apoderados o autorizados;
ii) cuando se trate de personas jurídicas, la razón social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad
fundadora, su inscripción registral y la representación de quienes comparecen por ella; En cualquier caso, cuando se invoca
mandato debe dejarse constancia del documento que lo acredita;
En cualquier caso, cuando se invoca mandato debe dejarse constancia del documento que lo acredita;
b) nombre y domicilio de la fundación;
c) designación del objeto, que debe ser preciso y determinado;
d) patrimonio inicial, integración y recursos futuros, lo que debe ser expresado en moneda nacional;
e) plazo de duración;
f) organización del consejo de administración, duración de los cargos, régimen de reuniones y procedimiento para la designación
de sus miembros;
g) cláusulas atinentes al funcionamiento de la entidad;
h) procedimiento y régimen para la reforma del estatuto;
i) fecha del cierre del ejercicio anual;
j) cláusulas de disolución y procedimiento atinentes a la liquidación y destino delos bienes;
k) plan trienal de acción. 49
En el mismo instrumento se deben designar los integrantes del primer consejo de administración y las personas facultadas para
gestionar la autorización para funcionar46.
El artículo refiere al instrumento público creador de la persona juridica, el cual debera ser otorgado por el o los fundadores, o
apoderado con poder especial, si se lo hace por acto entre vivos; o por el autorizado por el juez del sucesorio, si lo fuera por
disposición de última voluntad (Alonso y Giatti, 2014).
Promesas de donación
Las promesas de donación hechas por los fundadores en el acto constitutivo son irrevocables a partir de la resolución de la
autoridad de contralor que autorice a la entidad para funcionar como persona jurídica. Si el fundador fallece después de firmar el
acto constitutivo, las promesas de donación no podrán ser revocadas por sus herederos, a partir de la presentación a la autoridad de
contralor solicitando la autorización para funcionar como persona jurídica47.
El gobierno y administración estarán a cargo de un consejo de administración, que será integrado por al menos tres personas
humanas, las cuales detentan todas las facultades necesarias para el cumplimiento de los fines de la fundación en las condiciones
establecidas en el estatuto. Ninguno de los miembros puede recibir remuneraciones por el ejercicio del cargo.
Las decisiones administrativas que denieguen la constitución o modificación de fundaciones son recurribles en sede judicial en
casos de ilegitimidad y arbitrariedad.

4.3. Sociedades. Nueva regulación en el Código Civil y Comercial. Unificación legislativa. Definición. Elementos del
contrato social. Requisitos formales. Modificaciones pertinentes a la Ley 19.550
Como mencionamos al inicio del presente módulo, las sociedades se regulaban de manera diferenciada atendiendo su carácter de
civiles o comerciales. Hoy, el nuevo Código Civil y Comercial elimina esta distinción, y al modificar la Ley 19.550, la cual se
denominaba “Ley de Sociedades Comerciales” pasando a llamarse “Ley General de Sociedades” rigen sus disposiciones para toda
sociedad sin discriminar el carácter de la misma. Así dispone:
ARTICULO 1º — Habrá sociedad si una o más personas en forma organizada conforme a uno de los tipos previstos en esta ley,
se obligan a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y
soportando las pérdidas48.
La sociedad unipersonal sólo se podrá constituir como sociedad anónima. La sociedad unipersonal no puede constituirse por una
sociedad unipersonal.
En cuanto a la forma para constituir una sociedad, el artículo 4º establece que “El contrato por el cual se constituya o modifique
una sociedad, se otorgará por instrumento público o privado”49, asimismo el “acto constitutivo, su modificación y el reglamento,
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si lo hubiese, se inscribirán en el Registro Público del domicilio social y en el Registro que corresponda al asiento de cada
sucursal (…)”50.
La inscripción se dispondrá previa ratificación de los otorgantes, excepto cuando se extienda por instrumento público o las
firmas sean autenticadas por escribano público u otro funcionario competente. Un importante agregado dispone la obligatoriedad
de publicitar los datos registrales y la dirección de su sede en todo documento que emita la sociedad, indicar textualmente que las
sociedades harán constar en la documentación que de ellas emane, la dirección de su sede y los datos que identifiquen su
inscripción en el Registro (Benseñor, s.f.). 51
En cuanto al carácter de la inscripción, el artículo 7 nos dice que “la sociedad sólo se considera regularmente constituida con su
inscripción en el Registro Público de Comercio”51, quedando clara la naturaleza de la inscripción registral. En los Registros,
ordenada la inscripción, se formará un legajo para cada sociedad, con los duplicados de las diversas tomas de razón y demás
documentación relativa a la misma, cuya consulta será pública. Cabe advertir que a partir de la unificación normativa, el Registro
de Comercio pasa a denominarse solamente “Registro Público”.
En la provincia de Córdoba, dicha regulación se encuentra modificada por la Ley Provincial Nº 8.652 (B.O. 22/04/98), la que
dispuso el actual régimen de personas jurídicas, estableciendo en su art. 1 la creación de la Dirección de Inspección de Personas
Jurídicas, y en el art. 2, la delegación a la misma de las funciones atribuidas al Registro Público de Comercio de acuerdo con lo
establecido por el Código de Comercio.
A su vez, el art. 5 de dicha ley provincial establece que la Dirección de Inspección de Personas Jurídicas tiene a su cargo, en
forma exclusiva, respecto de las sociedades por acciones, las funciones sobre control de legalidad, establecidas en el artículo 6 de
la ley de sociedades comerciales.
Por lo que, este art. 6 de LGS sólo es aplicable en los casos de inscripción de las sociedades que no son por acciones. De lo
anteriormente expuesto, resulta que el registro en esta jurisdicción provincial se encuentra organizado en dos sistemas: 1)
administrativo, para el caso de las sociedades por acciones; 2) mixto, esto es, judicial y administrativo, para el resto de los tipos
societarios.
Se sustituye la denominación de la Sección IV, actualmente designada como “De las sociedades no constituidas regularmente”,
por la de “De las sociedades no constituidas según los tipos del Capítulos 2 y otros supuestos”.
Contenido del instrumento constitutivo
Sin perjuicio de lo establecido para ciertos tipos de sociedad:
1) El nombre, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, domicilio y número de documento de identidad de los socios;
2) La razón social o la denominación, y el domicilio de la sociedad. Si en el contrato constare solamente el domicilio, la
dirección de su sede deberá inscribirse mediante petición por separado suscripta por el órgano de administración. Se tendrán por
válidas y vinculantes para la sociedad todas las notificaciones efectuadas en la sede inscripta;
3) La designación de su objeto, que debe ser preciso y determinado;
4) El capital social, que deberá ser expresado en moneda argentina, y la mención del aporte de cada socio. En el caso de las
sociedades unipersonales, el capital deberá ser integrado totalmente en el acto constitutivo;
5) El plazo de duración, que debe ser determinado;
6) La organización de la administración, de su fiscalización y de las reuniones de socios;
7) Las reglas para distribuir las utilidades y soportar las pérdidas. En caso de silencio, será en proporción de los aportes. Si se
prevé sólo la forma de distribución de utilidades, se aplicará para soportar las pérdidas y viceversa;
8) Las cláusulas necesarias para que puedan establecerse con precisión los derechos y obligaciones de los socios entre sí y
respecto de terceros;
9) Las cláusulas atinentes al funcionamiento, disolución y liquidación de la sociedad.52 (Artículo sustituido por punto 2.5 del
Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N°
27.077 B.O. 19/12/2014).

4.4. Modificación del contrato social, transformación, fusión, disolución y liquidación de sociedades. Régimen legal
Modificación 53
Se presenta cuando se cambia alguno de los elementos previstos en el contrato o se agrega alguno nuevo, pero sustancialmente
la sociedad sigue siendo la misma. Por ejemplo: se agrega una sindicatura, cuando no la tenía, un aumento de capital,
nombramiento de nuevas autoridades, etc. Para instrumentar estos actos modificatorios, se puede utilizar instrumento público o
privado, incluso aunque se trate de sociedades por acciones. Esto así, porque el art. 4 LSC así lo establece, además de que el art.
165 y concordantes de LGS aluden únicamente a la constitución de la sociedad anónima, no a la modificación del contrato social.
Estas modificaciones deben, a su vez, inscribirse en el Registro Público en el legajo perteneciente a dicha sociedad. Las
modificaciones que no se inscriben obligan a los socios otorgantes, son inoponibles a terceros, no obstante, estos pueden alegarlas
contra la sociedad y los socios.
Transformación
Es un cambio estructural que puede estar motivado por nuevas necesidades de la empresa, o bien por motivos legales, como los
casos contemplados en los arts. 94 bis y 140 último párrafo LGS. Cambio estructural significa que la sociedad cambia de tipo
societario, pero no la personalidad, que continúa siendo la misma; esto es, que se transforma sin liquidarse, como es la moderna
tendencia.
La transformación no modifica la responsabilidad solidaria e ilimitada anterior de los socios, aun cuando se trate de obligaciones
que deban cumplirse con posterioridad a la adopción del nuevo tipo societario. Esta disposición está colocada en beneficio de
terceros que contrataron teniendo en cuenta la responsabilidad que afectaba a los socios. Esta disposición sólo admite como
excepción que los acreedores consientan expresamente el eventual cambio en la forma de responder los socios por las
obligaciones anteriores.
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Con la transformación, la responsabilidad de los socios pasa de ser limitada a ilimitada, es decir que su responsabilidad va a ser
más gravosa, esta no se extiende a las obligaciones sociales anteriores a la transformación, lo que es justo, ya que los terceros no
contaron al contratar con la responsabilidad ilimitada de los socios.
La transformación exige el cumplimiento de los siguientes requisitos (art. 77 LGS):
1) Acuerdo unánime de los socios, salvo pacto en contrario y el caso de algunos tipos societarios. En los casos en que no se exija
unanimidad, los socios que han votado en contra y los ausentes tienen derecho de receso, derecho que debe ejercerse dentro de los
15 días del acuerdo social de transformación. Los socios recedentes serán reembolsados de sus partes sociales. Dicho reembolso
se hará conforme resulte del balance de transformación.
2) Confección de un balance especial, el que deberá ser puesto a consideración de los socios en sede social, con no menos de 15
días de anticipación de dicho acuerdo.
3) Publicación del acuerdo de transformación, por un día, en el diario de publicaciones legales que corresponda a la sede social y
a sus sucursales.
4) Inscripción del instrumento de transformación con copia del balance, “en el Registro Público de Comercio y en los demás
registros que corresponda por el tipo de sociedad, por la naturaleza de los bienes que integran el patrimonio y sus gravámenes”53.
El acuerdo de transformación “puede ser dejado sin efecto mientras no se haya inscripto, por acuerdo unánime de los socios”54.
En caso de ya haberse realizado la publicación, deberá realizarse una nueva.
Fusión
Es un cambio estructural que tiene que ver con el fenómeno de la concentración de empresas. Se caracteriza por tomar la forma
de disolución sin liquidación, ya que el patrimonio de las sociedades disueltas no se distribuye entre los socios, sino que se integra
a la nueva sociedad. A su vez, los socios no se desvinculan de las sociedades porque pasan a ser socios de la nueva sociedad. La
ley contempla dos modalidades de fusión:
a) dos o más sociedades que se disuelven, sin liquidarse, para formar una nueva;
b) fusión por absorción, esto es, cuando una sociedad ya existente, incorpora a una o más sociedades que, del mismo modo, se
disuelven sin liquidarse.
Para la formalización de la fusión, en primer lugar, hay que realizar lo que la ley denomina un “acuerdo previo de fusión” entre
las sociedades a fusionarse. Luego debe realizarse la aprobación de ese acuerdo previo, en la sede de cada una de las sociedades,
por los socios de cada una de ellas, con las mayorías exigidas por los estatutos de cada una. 55
El acuerdo previo de fusión puede ser dejado sin efecto por cualquiera de las partes, si no se han obtenido todas las resoluciones
sociales aprobatorias en el término de tres meses. Una vez que las sociedades aprobaron el acuerdo previo, debe realizarse una
publicación, por tres días, en los diarios de publicaciones legales de las jurisdicciones de cada sociedad y en uno de los diarios de
mayor circulación general en la República.
Esta publicación es a los fines de que los acreedores puedan oponerse a la fusión, en protección de sus créditos. La oposición
puede realizarse dentro de los 15 días de la última publicación. Los oponentes deben ser desinteresados, o de lo contrario pueden
obtener embargo judicial.
Una vez cumplimentados todos estos pasos, se puede otorgar el acuerdo definitivo de fusión, el que será firmado por los
representantes de las sociedades que se fusionan. Una vez firmado, el acuerdo definitivo debe ser inscripto en el Registro Público.
Cualquiera de las partes puede demandar la rescisión del acuerdo definitivo de fusión, por justos motivos, hasta el momento de la
inscripción registral.
Escisión
Es un método de reordenamiento empresarial consistente en la descentralización, dentro de un grupo empresario, con la
finalidad de evitar el sobredimensionamiento de la estructura.
Puede darse de tres maneras diferentes:
1) una sociedad, sin disolverse, destina parte de su patrimonio para fusionarse con sociedades ya existentes o para con ellas
formar una nueva;
2) una sociedad, sin disolverse, destina parte de su patrimonio para constituir una o varias sociedades nuevas;
3) una sociedad se disuelve, sin liquidarse, para constituir con la totalidad de su patrimonio nuevas sociedades.
La escisión exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) resolución aprobatoria de la escisión y del balance especial al efecto; 56
b) “el balance especial de escisión no será anterior a tres meses de la resolución social respectiva”55.
c) atribución de las partes sociales o acciones de la sociedad escisionaria a los socios de la sociedad escindente, en proporción a
sus participaciones en esta.
d) la publicación de un aviso por tres días en el diario de publicaciones legales que corresponde a la sede social y en un diario de
los de mayor circulación en la República.
e) los acreedores tienen derecho a oponerse, dentro del término de 15 días desde la última publicación y a ser desinteresados o
bien trabar embargos sobre los bienes sociales.
f) por último, se otorgarán los instrumentos de constitución de la sociedad escisionaria y de la sociedad escindente,
practicándose las inscripciones en el Registro Público y en los registros de los respectivos bienes que conforman el capital social.
Disolución y liquidación
Determina la extinción de la empresa societaria y de su instrumentación (sociedad), liquidándose el haber de la sociedad para
repartir el remanente entre los socios y cancelar la inscripción. No hay que confundir con la resolución parcial, que entraña la
extinción del vínculo entre un socio y la sociedad, manteniéndose vigente la estructura societaria.
La resolución parcial es una forma de evitar la disolución. Los socios pueden prever en el contrato constitutivo causales de
disolución y de resolución parcial que no se encuentren previstas en la ley.
Son causas de disolución según el art. 94 de LGS:
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1) por decisión de los socios;

2) por expiración del término por el cual se constituyó;
3) por cumplimiento de la condición a la que se subordinó su existencia;
4) por consecución del objeto por el cual se formó, o por la imposibilidad sobreviniente de lograrlo; 57
5) por la pérdida del capital social;
6) por declaración en quiebra; la disolución quedará sin efecto si se celebrare avenimiento o se dispone la conversión;
7) por su fusión, en los términos del artículo 82;
8) por sanción firme de cancelación de oferta pública o de la cotización de sus acciones; la disolución podrá quedar sin efecto
por resolución de asamblea extraordinaria reunida dentro de los SESENTA (60) días, de acuerdo al artículo 244, cuarto párrafo;
9) por resolución firme de retiro de la autorización para funcionar si leyes especiales la impusieran en razón del objeto.56
(Artículo sustituido por punto 2.19 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de
2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O. 19/12/2014
Efectos de la disolución
La disolución de la sociedad sólo surte efectos respecto de terceros, a partir de su inscripción. Una vez que se determine la
disolución, los administradores de la sociedad sólo pueden atender los asuntos urgentes y deben adoptar las medidas necesarias
para iniciar la liquidación.
Cualquier operación ajena a esos fines los hace responsables ilimitada y solidariamente respecto a los terceros y los socios, sin
perjuicio de que esta responsabilidad se extienda también a los socios según las circunstancias. En caso de duda de la existencia de
una causal de disolución de la sociedad, se estará a favor de la subsistencia de la sociedad. Esta disposición es la aplicación del
principio de preservación de la empresa.
Se agrega el artículo 94 bis, en el que:
La reducción a uno del número de socios no es causal de disolución, imponiendo la transformación de pleno derecho de las
sociedades en comandita, simple o por acciones, y de capital e industria, en sociedad anónima unipersonal, si no se decidiera otra
solución en el término de TRES (3) meses57. 58
Liquidación
Consiste en la realización del activo y cancelación del pasivo para repartir posteriormente el remanente entre los socios. No
obstante encontrarse disuelta la sociedad, desde que se operó la causal de disolución, conserva su personalidad jurídica a los
efectos y con los límites que impone la liquidación.
Es un recurso técnico a los fines de que se pueda realizar el trámite de liquidación.
Liquidador
La liquidación de la sociedad estará a cargo del órgano de administración de la sociedad, salvo pacto en contrario o casos
especiales. En su defecto, el liquidador o liquidadores serán nombrados por mayoría de votos dentro de los 30 días de haber
entrado la sociedad en estado de liquidación. Fracasada esta designación, cualquiera de los socios puede pedir la designación
judicial de un liquidador.
El nombramiento del liquidador debe inscribirse en el Registro Público, esto es, en protección de terceros. Los liquidadores son
removibles, por voluntad de los socios, con las mismas mayorías que para nombrarlos. Cualquier socio, o el síndico en su caso,
pueden pedir la remoción judicial por justa causa.
Obligaciones de los liquidadores
Están obligados, dentro de los 30 días de asumido el cargo, a confeccionar un inventario y balance del patrimonio social, que
pondrán a disposición de los socios. De esta manera, los socios sabrán con qué bienes y deudas cuentan y podrán ejercer su
derecho de control. Los socios, por mayoría, podrán extender el plazo de presentación del inventario y balance a 120 días. El
incumplimiento de esta obligación por parte de los liquidadores les hace perder el derecho a la remuneración, además de ser
causal de remoción. También los hace responsables de los daños y perjuicios ocasionados. Otra de las obligaciones es la de
informar en forma periódica, por lo menos trimestralmente, sobre el estado de liquidación a los socios o, en su caso, a la
sindicatura. Si la liquidación se prolonga, se confeccionarán, además, balances anuales. Las obligaciones y responsabilidades de
los liquidadores se rigen por las disposiciones establecidas para los administradores, en lo que no esté específicamente previsto. 59
Facultades de los liquidadores
Los liquidadores ejercen la representación de la sociedad. El objeto de su labor es realizar el activo y cancelar el pasivo, y a ello
apunta su actividad según el limitado objeto de una sociedad en liquidación.
La celebración de los actos necesarios a tal fin puede incluir nuevas contrataciones vinculadas al objeto de la empresa, pero
siempre dentro de ese marco restrictivo. Es por esto que, en protección de los terceros que pueden llegar a contratar con la
sociedad, es que para actuar, se le exige emplear el aditamento “en liquidación” en la razón social o denominación.
En su actuar, los liquidadores se hayan sujetos a las instrucciones de los socios, ello se debe a su calidad de representantes de la
sociedad. Cuando los fondos sociales fueran insuficientes para cubrir las deudas, los liquidadores deben exigir a los socios las
contribuciones debidas de acuerdo con el tipo social o contrato constitutivo.
Partición y distribución parcial
Implica distribución parcial del capital, siempre que los acreedores estén garantizados en el cobro del pasivo social.
Puede decidirla el liquidador directamente o a petición de los accionistas que representen la décima parte del capital social, en
las sociedades por acciones y cualquier socio en los demás tipos. En el caso de que el liquidador se niegue al pedido, se resolverá
judicialmente.
Balance final y distribución
Extinguido el pasivo, los liquidadores confeccionarán el balance final y el proyecto de distribución, que se comunicarán a los
socios. Los socios podrán impugnarlos dentro del término de 15 días.
En caso de haber impugnación, la acción judicial se promoverá en el término de los 60 días siguientes.
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En el caso de las sociedades de responsabilidad limitada y las sociedades por acciones, el balance final y proyecto de
distribución se someterán a aprobación de la asamblea. Una vez aprobados, el balance final y el proyecto de distribución se
agregarán al legajo de la sociedad, en el Registro Público, y se procederá a su ejecución. Terminada la liquidación, se cancelará la
inscripción de la sociedad en el Registro Público. La cancelación de la inscripción implica el fin de la existencia del sujeto de
derecho como tal. 60

4.5. Contratos asociativos. Constitución. Requisitos

En el nuevo Código se titula el capítulo con la denominación de contratos asociativos, mientras que en el artículo 1442 se alude
indistintamente a contratos de colaboración, de organización o participativos, destacando que la característica distintiva es la
comunidad de fines, lo cual permite inferir parte del alcance de la noción que se pretende incluir.
La colaboración como función económica viene limitada en la extensión del artículo por la noción de finalidad común,
perseguida por las partes a través del desarrollo de una actividad común, generalmente de manera organizada (salvo en el negocio
en participación), en contraposición a los contratos de cambio los cuales encontramos prestaciones contrapuesta o correlativas;
pero aun así, colaboración organizada y la comunidad de fines no alcanzan para caracterizar a tales contratos de manera definitiva
ya que resultan notas comunes a otros contratos asociativos con personalidad jurídica diferenciada que el mismo artículo en
cuestión excluye específicamente. Resulta ser que en esos casos, no existe una representación orgánica, colegial o social, sino de
carácter convencional requerida por la ley.
Etcheverry determina que el contrato asociativo tiene vocación plurilateral, es decir, intervienen o pueden intervenir más de dos
partes que crean una organización operativa, un sistema de desarrollo perdurable en el tiempo, y se distingue por estar destinado a
satisfacer un fin común, generalmente a través de la gestión de un patrimonio también común (Junyent Bas y Ferrero, 2014).
De tal forma, cuando hablamos de contrato de colaboración nos estamos refiriendo a aquellos contratos en los que las partes
están dispuestas a cooperar, coordinarse, organizarse, en miras de una finalidad común, advirtiendo así que la cuestión central la
encontramos en los efectos, entre los que destacamos:
a) No hay obligaciones correlativas, aquí cada parte adquiere derechos y obligaciones respecto de todas las demás.
b) Son contratos abiertos, con lo cual pueden ingresar nuevas partes.
c) Las prestaciones que están a cargo de cada parte pueden ser de muy distinto valor, por lo tanto no rige el concepto de
equivalencia propia de los contratos de cambio.
d) No es aplicable el pacto comisorio, ni la excepción de incumplimiento contractual ya que no hay prestaciones de cambio. 61
e) El vicio que afecta el vínculo de una de las partes, no afecta a las demás que continúa siendo plenamente valido y eficaz
(Junyent Bas y Ferrero, 2014).
En resumen, podemos decir que en los contratos asociativos existe una relación de organización y colaboración que permite
mantener la independencia y autonomía de los miembros excluyendo toda dirección de control entre ellos que impide que sean
identificados como grupos societarios.
Hoy la normativa vigente, excluye de apliacion a estas figuras contractuales toda norma societaria como también se aclara que
esta normativa y la societaria no se aplican a las comuniones de derechos reales y a la indivisión hereditaria (Junyent Bas y
Ferrero, 2014).
Forma
Los contratos asociativos no están sometidos a requisitos de forma alguna (art. 1444) rigiendo dicho principio para los negocios
en participación y los contratos asociativos atípicos (art. 1446, Código Civil y Comercial), ya que para las agrupaciones de
colaboración, las uniones transitorias y los consorcios de cooperación se ha establecido que el instrumento público o privado con
firmas certificadas notarialmente es requisito formal los fines de su celebración (arts. 1455, 1464 y 1473, Código Civil y
Comercial).
En el art. 1455 determinando las reglas aplicables a las agrupaciones de colaboración establece que debe ser otorgado por
instrumento público o privado, con firma certificada ante notario, e inscribirse en el Registro Público que corresponda, requiriendo
expresamente una serie de pautas relativas a su contenido.
Hace lo suyo el art. 1464 en relación a las UTE, exigiendo también la constitución por instrumento público o privado, y una
serie de pautas que debe contener el convenio previo a su inscripción registral.
En igual sentido encontramos las disposiciones contenidas en los arts. 1473 y 1474 para el caso de consorcio de cooperación,
disponiéndose que el contrato sea otorgado por instrumento público o privado con firmas certificadas inscribiendo el mismo
conjuntamente con sus representantes en el Registro Público que corresponda.
Ahora bien, entendiendo a tales formalidades como impuestas meramente ad probationem ya que su inobservancia no acarrea
sanción de invalidez alguna (ver art. 969, Cód. Civ. y Com.), si estos contratos se celebran sin las formalidades exigidas valdrán
como contrato en el que las partes se obligaron a cumplir con la expresada formalidad (Junyent Bas y Ferrero, 2014). 62
La representación en dichos contratos, se rige según el régimen del nuevo Código de acuerdo al articulado sobre representación
voluntaria (art. 358, 2do. párr. y arts. 362 y ss., Código Civil y Comercial), teniendo en cuenta asimismo que la falta de una
personalidad jurídica diferenciada del agrupamiento respecto de cada uno de los partícipes (art. 1442, Código Civil y Comercial)
impide la aplicación de una representación orgánica, sin perjuicio de lo cual al exteriorizarse el vínculo contractual de
colaboración por parte del representante frente a los terceros, este obligará a los partícipes con los alcances que surgen del mismo
(Junyent Bas y Ferrero, 2014). 63

5. Actas notariales
5.1. Definición y contenido del acta notarial. Valor probatorio. Rogación
El acta notarial es la relación fehaciente de hechos que presencia el notario. Es una constancia, no un contrato. En sentido
amplio, puede decirse que son la corroboración de hechos y situaciones, sin poseer negocio jurídico alguno.
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Sólo en algunas ocasiones pueden contener declaraciones de las partes, como es el caso de las actas de protesto. Es muy escasa
la normativa a cerca de las actas, el Código Civil y Comercial, que las regula a partir del art. 310, dice que “Se denominan actas
los documentos notariales que tienen por objeto la comprobación de hechos”58.
Conforme lo advierte Etchegaray, las actas notariales están desde siempre contenidas en las leyes notariales, por reenvió que el
propio Código Civil ha realizado en relación a las mismas como en los supuestos de acta de protocolización, acta de la cubierta
del testamento cerrado, protocolización de testamentos, acta de realización de inventario para aceptar la herencia bajo ese
beneficio, etc.
El autor las define como aquel instrumento público, realizado por notario, a requerimiento de una persona con interés legítimo y
que tiene por objeto constatar la realidad o verdad de un hecho que el notario ve, oye o percibe por sus sentidos. Otros autores lisa
y llanamente advierten que las actas son instrumentos públicos que tienen por misión la autenticación, comprobación y fijación de
hechos (Abella, Armella, Heguy, Lamber entre otros) (Cosola, 2014).
En la práctica, se utilizan por analogía las mismas reglas para su confección que las establecidas para las escrituras públicas. El
art. 311 determina los requisitos de las actas notariales, los cuales están sujetos a los requisitos de las escrituras públicas, con las
siguientes modificaciones:
a) se debe hacer constar el requerimiento que motiva la intervención del notario y, en su caso, la manifestación del requirente
respecto al interés propio o de terceros con que actúa; 64
b) no es necesaria la acreditación de personería ni la del interés de terceros que alega el requirente;
c) no es necesario que el notario conozca o identifique a las personas con quienes trata a los efectos de realizar las
notificaciones, requerimientos y otras diligencias;
d) las personas requeridas o notificadas, en la medida en que el objeto de la comprobación así lo permita, deben ser previamente
informadas del carácter en que interviene el notario y, en su caso, del derecho a no responder o de contestar; en este último
supuesto se deben hacer constar en el documento las manifestaciones que se hagan;
e) el notario puede practicar las diligencias sin la concurrencia del requirente cuando por su objeto no sea necesario;
f) no requieren unidad de acto ni de redacción; pueden extenderse simultáneamente o con posterioridad a los hechos que se
narran, pero en el mismo día, y pueden separarse en dos o más partes o diligencias, siguiendo el orden cronológico;
g) pueden autorizarse aun cuando alguno de los interesados rehúse firmar, de lo cual debe dejarse constancia59.
Las actas notariales tienen importantes diferencias con las escrituras públicas, a saber:
Las escrituras tienen por contenido declaraciones de voluntad, un negocio jurídico; las actas son la descripción de un hecho o
suceso, pero esos hechos tienen virtualidad negocial, derivada de la ley o de un contrato anterior.
En las escrituras, si bien existe el requerimiento, que como sabemos es necesario para que el notario pueda actuar, no se
encuentra escrito, plasmado en el documento; en las actas, el requerimiento debe estar escrito y firmado por el requirente.
En las actas, hay un orden cronológico. El notario va relatando tal cual se van sucediendo los hechos en el tiempo; en las
escrituras, el orden es lógico, de tal manera que el negocio en ella contenido sea lo más claro posible, evitando dudas y erróneas
interpretaciones.
El resultado de las actas es siempre incierto y aleatorio. El escribano no sabe con qué se va a encontrar cuando vaya a realizar
la diligencia; las escrituras, en cambio, nos permiten previsibilidad temática.
En las actas, se aprueba o ratifica la redacción o diligencia; en las escrituras, hay necesariamente otorgamiento, que implica
manifestación de voluntad de las partes.
En las actas, el requerido o interpelado puede negarse a firmar y este hecho no le hace perder el valor a la misma; las
escrituras públicas deben ser firmadas por todos los comparecientes, bajo pena de nulidad.
En el caso de que el requirente del acta actúe en representación, no es necesario presentar los poderes que legitimen su actuar;
en las escrituras, siempre se deben presentar los documentos habilitantes.
En las actas, cuando el escribano está realizando la diligencia, no tiene obligación de dar fe de conocimiento o de
identificación de las personas con las cuales deba entenderse, en el requerimiento sí, da fe de identidad o conocimiento del
requirente; en las escrituras, siempre se debe dar fe de identidad o conocimiento de los comparecientes.
En las actas, sólo hay presencia del notario; en las escrituras, presidencia. Esto quiere decir que en las escrituras el escribano
preside, dirige el acto, va guiando la audiencia notarial; en cambio, en las actas solamente presencia, se limita a volcar por escrito
lo que percibe con sus sentidos, sin realizar juicio ni manifestación alguna.
Estructura interna de las actas notariales
Las actas notariales constan de dos partes bien diferenciadas: el requerimiento y la diligencia propiamente dicha.
El acta notarial comienza con el requerimiento, que se encuentra plasmado por escrito. La rogación, al igual que en las
escrituras, es necesaria, pero aquí debe colocarse en forma expresa en el texto el acta, es determinada y concreta. En general, es
firmada por el rogante, pero si no lo hace, puede hacerlo al final, por debajo de la diligencia. Debe ser leído al requirente, con
anterioridad a su firma. Es conveniente que el notario deje constancia expresa de que acepta el requerimiento en el acta.
Luego viene la diligencia propiamente dicha, es decir, la realización de la tarea que se le ha encomendado. A la misma puede
concurrir el requirente o no. Debe comenzar colocando lugar, fecha y hora. La hora es muy importante, ya que en ciertos casos
tiene una especial relevancia, como en las actas de 66 protesto, por ejemplo. Al presentarse el notario en el lugar de realización de
la diligencia, debe informar a las personas del carácter en que interviene y de su derecho a responder o no. El notario debe ser
absolutamente fiel en la narración de los hechos y tener mucho cuidado en emitir juicio de valor alguno acerca de lo que observa o
comprueba. El relato debe ser totalmente objetivo.
Estas dos partes de las actas pueden separarse con firma de la parte o bien efectuarse una a continuación de la otra con un único
otorgamiento y autorización al final; en este último caso, hay unidad de contexto.
22

En el caso que se haga separado el requerimiento por la firma del requirente y escribano, y luego se abra la parte de la diligencia,
hay una sola escritura, con dos textos. Al no haber disposiciones legales al respecto, cualquiera de las dos formas son
perfectamente válidas.
Unidad de acto en las actas notariales
Unidad de acto significa unidad de tiempo, de personas y de hechos. En el caso de las escrituras, hay unidad de acto porque todo
debe hacerse dentro de la misma audiencia notarial.
Sin comenzar a teorizar sobre cuándo hay o no unidad de acto, que no es un tema al que tengamos que abocarnos en este
momento, una parte de la doctrina dice que no existe la unidad de acto en las actas notariales, ya que por un lado existe el
momento de la rogación, que se plasma documentalmente en el requerimiento, y luego el notario realiza la diligencia, obviamente
con posterioridad, en otra hora o en otro día.
Otra parte de la doctrina dice que sí hay unidad de acto en las actas notariales, porque debe darse unidad de acto en el
requerimiento y unidad de acto en la diligencia o en cada una de las diligencias, si son más de una. Unidad de acto en la diligencia
implica que el notario se apersona en el lugar, y ahí mismo redacta el acta correspondiente, no siendo correcta la práctica que
suelen realizar algunos notarios de percibir los hechos, tomar algunas notas al respecto y luego, ya en su notaría, redactar la parte
de la diligencia del acta. Esto no es de buena práctica notarial y está rompiendo con la unidad de acto.
Efectos
El valor probatorio de las actas es el mismo que el de las escrituras públicas. Lo que varía es la eficacia probatoria.
Para comprender la anterior afirmación, es necesario tener en claro los conceptos de “valor probatorio” y “eficacia probatoria”.
67
Valor probatorio es un valor tarifado, rígido, establecido normativamente. Eficacia probatoria es un concepto más flexible, se
refiere al poder de convencimiento que tiene, en este caso, el documento. Por ejemplo: un acta notarial en la que declara una
persona determinada cosa tiene el mismo valor probatorio de una escritura pública, por ser ella también un instrumento público,
pero en cuanto a su eficacia, en cuanto a su poder de convencimiento frente al juez, es muy débil, ya que se vulnera el principio de
la legítima defensa.
Las actas son un instrumento de prueba que puede ser utilizado en un proceso, pero para que tengan valor en el proceso no debe
haberse vulnerado el derecho a la defensa de la otra parte. El juez puede partir de un acta notarial que demuestre uno o más
hechos, para deducir, gracias a los principios de la Sana Crítica, aquellos hechos que no fueron probados. En las actas de
notoriedad, el valor de las mismas radica en el juicio o veredicto que emite el notario acerca que si un hecho es notorio. Puede
requerir previa investigación.
En las actas de protocolización, el efecto es resguardar la matriz, para el caso de pérdidas, extravíos o deterioros.
Otro punto muy importante a tener en cuenta es que, una vez que el notario es requerido para actuar, tiene la obligación de
realizar la diligencia, le sea favorable o no al requirente. Hay que tener en cuenta que nunca es predecible con lo que el notario se
va a encontrar cuando realice la diligencia, y es común que, luego, lo que comprueba y plasma en el acta no beneficie al
requirente, muy por el contrario, a veces hasta puede perjudicarlo, pero el notario tiene que actuar igual y terminar con la tarea que
le fue encomendada. Esto es muy importante aclarárselo al requirente, para ponerlo de sobre aviso, ya que la copia del acta podrá
ser usada, en este caso, por la contraria.

5.2. Clasificación de las actas

Dentro de las actas, podemos distinguir dos grupos: las actas protocolares y las extraprotocolares.
Las actas protocolares, como su nombre lo indica, son las que se confeccionan dentro del protocolo y se las llama comúnmente
escrituras-actas. La mayoría de las actas están dentro de este grupo. Podemos mencionar algunas como las de percepción de
hechos, de notificación, de control.
Las actas extraprotocolares son las que se realizan fuera del protocolo notarial. Es el caso del acta de testamento cerrado, que se
realiza sobre la cubierta del testamento. También son actas extraprotocolares las de certificación, ya sea de firmas, de fotografías,
de fotocopias. 68
En el caso de la certificación de firmas, se deja constancia de la certificación en el Libro de Intervenciones, lo que le da fecha
cierta al documento.

5.3. Actas en particular: de percepción de hechos pasados por ante el notario, de sorteo, de protesto, de existencia de
personas
Actas de percepción o constatación de hechos
Relatan y describen la realidad objetiva, percibida por el notario. Ponen a prueba la objetividad y transparencia del notario. El
notario se limita a describir lo que percibe con sus sentidos. A veces, se acompaña con un dictamen pericial o asesoría específica,
que se reseña en la misma.
Su finalidad es dejar sentado, acreditar y conservar el carácter probatorio de lo ocurrido.
Sobre los peritos que actúan, el notario no tiene obligación de dar fe de conocimiento, sólo debe pedir la exhibición del
documento que acredite su profesionalidad.
En cuanto a los efectos probatorios de estas actas, como mencionamos, estarán sujetos al respeto de los principios procesales. Es
decir, las actas, para que tengan valor como probanza, debe haberse respetado el derecho de defensa de la otra parte.
Las actas de este tipo pueden ser de percepción de cosas, de documentos, de personas, de actos humanos.
Actas de notoriedad
Su objeto es la comprobación de hechos notorios, sobre los cuales se declararán y fundarán derechos, o la existencia de
determinada legislación, decreto o reglamento que necesite ser probado, por ejemplo, en el extranjero o en otra provincia.
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El notario llega a un resultado y a la emisión de un juicio. Si queda probada la notoriedad, así lo declara; si no, deja la debida
constancia. Si los hechos le constan directamente y por sí, alcanza con que los afirme como notorios y ciertos.
Actas de percepción y control
No sólo se limita el notario a dejar constancia de lo que percibe, sino que va a realizar algún tipo de control. Ejemplo de este
tipo de actas son las de sorteo, las de reuniones de organismos colegiados, las de subasta.
En las de organizaciones colegiadas, no se puede imponer la presencia del notario, solo va a entrar a la reunión por conformidad
de las autoridades. No va a poder calificar la legalidad de las resoluciones, simplemente va a dejar constancia de las diversas
posiciones que se adoptaron y la resolución que se ha tomado.
Actas de hechos propios del notario
En estas actas, el notario deja constancia, no ya de hechos que percibe, sino de hechos que él mismo realiza, en cumplimiento de
la diligencia encomendada; un tipo de estas actas son las de notificación.
Actas de manifestaciones o de referencia
Contienen declaraciones del propio rogante o de terceras personas. La función notarial es colaboradora de la justicia pero no la
reemplaza, por lo que este tipo de actas podemos realizarlas, pero a los fines judiciales es irrelevante, ya que no tenemos contralor
de partes.
El escribano no afirma la veracidad de las declaraciones, sino únicamente que ella fueron hechas.
Actas de protesto
La protesta previa al pago de impuestos en caso de disconformidad fue una creación jurisprudencial de la Suprema Corte
Nacional. La protesta, en general, es la declaración que se formula frente al escribano a fin de tratar de conservar a adquirir un
derecho o precaverse de un daño futuro. Se suele utilizar este tipo de actas en las entregas de obra nueva o en construcción o por
abandono de las mismas.
Actas de protocolización o transcripción 70
Estas actas tienen por objeto transcribir partes esenciales de expedientes judiciales, actos autorizados en el extranjero o inserción
de documentos varios. Ejemplo: la protocolización del testamento ológrafo.

5.4. Certificaciones
Los actos notariales extraprotocolares de certificación de firmas y de impresiones digitales constituyen instrumentos públicos
(artículo 289 Código Civil y Comercial), pero ello no le confiere tal calidad a los respectivos documentos a los cuales acceden las
signaturas o impresiones dactilares.
El acto notarial de certificación de firma es aquel en el cual el Escribano declara que un requirente suscribe en su presencia un
documento, registrando dicha rogatoria en el protocolo o en el Libro de requerimientos.
El Escribano interviniente deberá individualizar a los requirentes, quienes justificarán su identidad conforme a lo establecido en
el art. 306 del Código Civil. 71